Comment développer un marché immobilier en partant de zéro?

Appliquer les enseignements tirés à Haïti pour développer les marchés immobiliers en Afrique.

Il existe des similitudes frappantes entre Haïti et d’autres marchés d’Afrique sub-saharienne. Le pays a un déficit de logements très élevé, estimé à 1 million d’unités dans un pays de seulement 10 millions d’habitants, et pas de marchés immobilier et hypothécaire capables d’y remédier. Le taux de pénétration des crédits hypothécaires est inférieur à 1,8 % du PIB et le prix moyen d’un logement formel à Port-au-Prince est de 550 000 dollars, ce qui est inaccessible pour la majorité de la population urbaine. Haïti a un régime foncier précaire et de hauts niveaux de pauvreté et d’informalité qui empêchent la majorité de la population d’accéder à un logement abordable. Les banques sont peu enclines à prêter à certains segments de la population et les rares promoteurs existants se concentrent sur le marché de l’immobilier de luxe et la promotion commerciale. De ce fait, les quartiers informels continuent de croître de manière désorganisée et précaire. Face à ces contraintes, comment les bailleurs de fonds peuvent-ils développer le secteur du logement abordable à Haïti de façon durable et efficace?

En 2015, l’USAID a créé le programme Haïti HOME pour s’attaquer spécifiquement à ces problèmes et renforcer le secteur du logement dans le pays. Le Programme d’accession à la propriété et d’expansion hypothécaire en Haïti (Home Ownership and Mortgage Expansion – HOME) est financé par l’Agence des États-Unis pour le développement international (USAID) et mis en œuvre par le Conseil mondial des Coopératives de Crédit (WOCCU) en partenariat avec Habitat for Humanity et Affordable Housing Institute.

L’inertie du marché du logement abordable à Haïti s’explique en partie par l’incapacité des banques à évaluer les risques du secteur et à ouvrir le marché du crédit hypothécaire aux travailleurs du secteur informel. Le programme HOME a pour mission d’amorcer la pompe en incitant les acteurs locaux à s’engager dans le secteur du logement abordable:

 

  • Les incitations financières motivent les promoteurs et les institutions financières à conquérir de nouveaux segments de marché et prendre plus de risques dans leurs activités.
  • L’assistance technique leur permet d’apprendre à entreprendre ces activités de manière durable.

Deux ans après le lancement du projet, le bilan est très positif et le secteur du logement haïtien se développe rapidement. Améliorer la perception du risque par les parties prenantes a été l’enjeu majeur du programme.

Du côté de l’offre, au lieu de créer de nouveaux projets de logement, le programme a choisi d’encourager les entreprises haïtiennes à soumettre les leurs. HOME a ensuite élaboré des mécanismes de rémunération des promoteurs en fonction de leur performance. Ces incitations financières sont calibrées de façon à compenser uniquement la perte de rentabilité pour les promoteurs, générée par la construction de logements plus petits et moins onéreux. Ces mesures incitent les promoteurs à se détourner de l’immobilier de luxe et à se concentrer sur le secteur du logement abordable. Par ailleurs, les maisons doivent être achetées au moyen d’hypothèques contractées par des ménages dont les revenus sont admissibles au programme HOME. Ce type d’initiative pourrait voir le jour au Rwanda, où le gouvernement cherche à inverser la tendance actuelle de construction de logements de standing pour les expatriés et à encourager les promoteurs à construire pour les fonctionnaires et les classes moyennes.

Afin d’aller plus loin et d’améliorer l’ensemble de l’écosystème, HOME informe les promoteurs des avantages, tant environnementaux qu’économiques, des mesures écologiques dans le domaine de la construction résidentielle. L’équipe du programme travaille de concert avec les promoteurs pour que chaque projet obtienne la certification EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies). Les mesures incitatives de HOME encouragent les promoteurs à adopter des pratiques de construction écologiques auxquelles ils étaient auparavant réticents. Jusqu’à présent, deux projets ont reçu la certification EDGE et un autre est en cours de certification.

Une nouvelle dynamique a donc été amorcée. Trois projets d’habitations sont actuellement en construction, pour un engagement total de plus de 10 millions de dollars. Le prix des logements varie de 19 000 à 140 000 dollars, bien en deçà de la moyenne à Port-au-Prince pour des logements vendus sur le marché formel. Le marché compte désormais quelques promoteurs qui comprennent l’importance d’un marché du logement abordable et désirent étendre leurs activités: deux des partenaires du programme se sont engagés à investir 10,5 millions de dollars supplémentaires dans le secteur.

Le projet de logements Villa Flora à Port-au-Prince, développé par Chabuma et soutenu par Haiti HOME.

Du côté de la demande, HOME collabore avec les institutions de microfinance, les coopératives de crédit et les banques afin d’améliorer l’accès au financement du logement dans le pays. Les coopératives de crédit ont été particulièrement enthousiastes à l’égard du programme. Le partenariat initial de HOME avec KOTELAM, l’une des plus grandes coopératives de crédit du pays, visait une augmentation de 75 % du portefeuille de prêts au logement de KOTELAM. Son portefeuille a connu une hausse de 191 % en seulement neuf mois, et une réduction du portefeuille à risque à trente jours (PAR30) à 1,91 %. Motivé par cette nouvelle opportunité commerciale, le conseil d’administration de KOTELAM a annoncé la décision stratégique de lancer un produit hypothécaire à long-terme et d’offrir une nouvelle solution pour les clients à faibles revenus.

Comme en Haïti, les coopératives de crédit en Afrique subsaharienne jouent un rôle déterminant dans l’amélioration de l’accès au financement de la population. Dans l’UEMOA, plus de 70% de la population active travaille dans l’économie informelle, et par conséquent, est exclu du financement par le secteur bancaire formel. Travailler avec les coopératives de crédit (SACCO en Afrique de l’Est) pour les aider à développer des crédits hypothécaires est crucial pour renforcer le secteur du logement. Une combinaison de mécanismes d’incitation financière et d’assistance technique pourrait permettre de développer de nouveaux produits destinés aux ménages exclus du secteur bancaire formel.

Aujourd’hui, Haïti HOME travaille avec 3 institutions financières et a mobilisé plus de 7 millions de dollars de capitaux privés, en participant à hauteur de 240 000 dollars via des mesures d’incitation financières, ce qui représente un effet de levier de 30 pour 1. Plus de 750 nouveaux prêts au logement ont été accordés dans le cadre du programme HOME.

Pour parvenir à de tels résultats, nous avons entrepris les actions suivantes:

  • Nous avons travaillé avec les acteurs locaux qui connaissent bien les contraintes du pays.
  • Nous les avons incités à prendre des risques et à explorer les opportunités présentes sur le marché tout en leur donnant les connaissances et les outils pour le faire de manière durable et efficace.
  • Nous avons travaillé à renforcer simultanément l’offre et la demande.
  • Nous avons innové, expérimenté et fourni des montants de capitaux modestes avec des termes flexibles.
  • Nous avons suscité un véritable élan sur le marché du logement et renforcé les capacités des acteurs locaux qui continueront à développer leurs activités après la fin du programme HOME.

Les problèmes rencontrés à Haïti ne sont malheureusement pas uniques. Nous croyons que si ces méthodes fonctionnent en Haïti, elles peuvent aussi fonctionner dans d’autres pays où le marché du logement est sous développé. Nous espérons apporter un changement durable qui continuera à produire des résultats longtemps après la fin de notre programme.

Pour plus d’informations sur Haiti HOME:

https://www.woccu.org/programs/current_programs/haiti/haiti_home

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