Financement du logement au Gabon

Introduction

Le Gabon est membre de la Communauté économique et monétaire de l’Afrique centrale (CEMAC) et couvre une superficie de 267 667 m² abritant une population estimée à 2 119 275 habitants.[1] Plus de 86 pour cent de la population vit en zone urbaine, principalement dans la capitale Libreville et à Port Gentile, la deuxième ville du pays. Le Gabon a un déficit de logements d’environ 200 000 unités[2], avec une croissance urbaine estimée à environ 30 000 habitants par an en moyenne. Face à cette situation, le gouvernement du Gabon reconnaît la nécessité de promouvoir le bien-être des ménages et de réduire la pauvreté par le biais de programmes de développement de logements sociaux offrant un logement décent. Le principal défi pour le gouvernement est de gérer le taux élevé d’urbanisation étant donné la géographie des principales villes avec des zones marécageuses et des constructions informelles limitant la croissance.[3] Le gouvernement doit construire des logements sociaux pour remplacer les bidonvilles périurbains qui sont construits sans tenir compte des normes cadastrales et urbanistiques.

La croissance économique du Gabon dépend principalement des performances de l’industrie pétrolière. Toutefois, en raison de la pandémie de COVID-19, qui a eu des répercussions négatives sur le prix du pétrole et le marché, l’économie est soumise à une forte pression. Cela a eu pour effet de ralentir la croissance économique prévue et d’affaiblir la position fiscale et extérieure. Le pays devrait enregistrer une perte de croissance de 5.4 à 7.5 points de pourcentage pour 2020[4], tandis que le déficit budgétaire devrait se creuser de 6.2 pour cent et le produit intérieur brut (PIB) de 14.7 pour cent. En raison de la pandémie mondiale, le taux d’inflation pourrait tomber à 0.9 pour cent ou 1.6 pour cent[5] en 2020.

Avant la crise sanitaire mondiale de la COVID-19, les performances macroéconomiques du Gabon s’amélioraient par rapport à la même période en 2018. Le déficit des comptes courants a légèrement diminué pour atteindre 10 pour cent en 2019, financé principalement par des emprunts de l’État auprès du secteur bancaire par l’émission de bons du Trésor. La croissance économique a été stimulée par les secteurs des mines, du bois et du caoutchouc, avec une croissance du PIB estimée à 3.4 pour cent en 2019.[6] L’exploitation du pétrole a représenté 11.8 pour cent et l’exportation de produits non pétroliers 18.6 pour cent en 2019. Le taux d’inflation est passé de 4.8 pour cent en 2018 à 3.4 pour cent en 2019.[7] La politique de diversification de l’économie initiée par le gouvernement a permis le développement d’un nouveau secteur de l’économie qui inclut l’agroalimentaire. L’agroalimentaire a attiré un investissement direct de 1 109 milliards FCFA (2 milliards US$) depuis 2010 de la part de la société singapourienne Olam Group. La culture de l’huile de palme et du caoutchouc a été industrialisée.[8]

Les conséquences des mauvaises performances économiques et de l’absence de politiques socio-économiques intégrées ont poussé près des deux tiers de la population dans la pauvreté[9], avec un taux de chômage élevé de 35.95 pour cent en 2019.[10]

[1]The World Bank (2020). Doing Business 2020. Economy Profile Gabon. http://documents1.worldbank.org/curated/en/134861574860295761/pdf/Doing-Business-2020-Comparing-Business-Regulation-in-190-Economies-Economy-Profile-of-Gabon.pdf (Consulté 22 Septembre 2020). Pg. 4.

[2] Oxford Business Group. The Government of Gabon mitigates obstacles in the construction sector. https://oxfordbusinessgroup.com/overview/market-government-efforts-are-focused-working-through-obstacles-development (Consulté 23 Septembre 2020).

[3] Oxford Business Group. The Government of Gabon mitigates obstacles in the construction sector. https://oxfordbusinessgroup.com/overview/market-government-efforts-are-focused-working-through-obstacles-development (Consulté 23 Septembre 2020).

[4]African Development Bank (2020). Africa Economic Outlook 2020 – Supplement Amid COVID-19.https://www.afdb.org/sites/default/files/documents/publications/afdb20-04_aeo_supplement_full_report_for_web_0705.pdf (Consulté 22 Septembre 2020).

[5]African Development Bank (2020). Africa Economic Outlook 2020 – Supplement Amid COVID-19. https://www.afdb.org/sites/default/files/documents/publications/afdb20-04_aeo_supplement_full_report_for_web_0705.pdf (Consulté 22 Septembre 2020).

[6] African Development Bank Group (2020). Gabon Economic Outlook. https://www.afdb.org/en/countries/central-africa/gabon/gabon-economic-outlook (Consulté 20 Août 2020).

[7] African Development Bank Group (2020). Gabon Economic Outlook. https://www.afdb.org/en/countries/central-africa/gabon/gabon-economic-outlook (Consulté 20 Août 2020).

[8] African Development Bank Group (2020). Gabon Economic Outlook. https://www.afdb.org/en/countries/central-africa/gabon/gabon-economic-outlook (Consulté 20 Août 2020).

[9] World Bank. Data. Gabon. https://data.worldbank.org/country/gabon (Consulté 10 Août 2020).

[10] World Bank. (2020). Unemployment youth total (% of total labor force ages 15-24) (modeled ILO estimate) – Gabon. https://data.worldbank.org/indicator/SL.UEM.1524.ZS?locations=GA (Consulté 10 Août 2020).

Accès au financement

Le secteur bancaire au Gabon est jeune mais en pleine croissance et il est concentré autour de quelques acteurs dominants. Les principaux acteurs sont la Banque Gabonaise et Française Internationale (BGFIBank), la Banque internationale pour le commerce et l’industrie du Gabon (BICIG), Orabank, Ecobank, Citibank Gabon, United Bank for Africa Gabon, l’Union Gabonaise de Banque (UGB), Finatra (une filiale de BGFI), Alios Finance et Bicig-Bail (une filiale de BICIG). Le secteur de la microfinance commence à émerger dans le pays avec l’enregistrement des institutions de microfinance (IMF) réglementées, mais la couverture est limitée à un segment de la population. Toutefois, un nombre important d’IMF non réglementées seraient actives dans le pays.

Trois banques, la BGFIBank, la BICIG et l’UGB, dominent le marché et représentent 75 pour cent des titulaires de comptes de la population active. La BGFIBank est le leader du marché, suivie par la BICIG et l’UGB. Sur les 1.764 milliard FCFA (3 milliards US) de prêts en février 2019, la BGFIBank détenait 40 pour cent des parts de marché, loin devant l’UGB avec 19 pour cent, la BICIG avec 19 pour cent et les quatre autres banques qui détenaient ensemble un total de 22 pour cent.[1] Toutefois, la situation varie en fonction du nombre de comptes ouverts dans les banques : L’UGB occupe la première place avec 36 pour cent des comptes bancaires ouverts au Gabon, suivie de la BICIG avec 28 pour cent, de l’Ecobank avec 12 pour cent et de la BGFIBank avec 11 pour cent.[2]

La croissance rapide de la finance mobile comme alternative au système bancaire traditionnel a eu pour conséquence qu’une grande partie de la population est désormais bancarisée.[3] Les banques traditionnelles concentrées dans les centres urbains n’ont pas réussi à atteindre les clients à faibles revenus situés dans des zones plus éloignées. La couverture de la téléphonie mobile, associée à sa facilité d’utilisation, a fait en sorte que le financement par téléphone mobile atteint des parties éloignées et vulnérables de la population, ainsi que les commerçants et les employés. En conséquence, la valeur des transactions bancaires par téléphone mobile a augmenté de façon spectaculaire au Gabon en peu de temps, concurrençant les banques traditionnelles en pratiquant des taux compétitifs. Le Gabon a fait des progrès significatifs dans l’augmentation des niveaux d’inclusion financière. En 2017, 58.6 pour cent des adultes avaient un compte bancaire, contre 33 pour cent en 2014. Le taux d’inclusion financière du Gabon est supérieur à la moyenne de l’Afrique subsaharienne, qui est de 42.6 pour cent, mais inférieur à celui des pays à revenu intermédiaire supérieur.[4]

[1]International Monetary Fund (2020). Gabon : Request for Purchase under the Rapid Financing Instrument. Press Release ; Staff Report ; and Statement by the Executive Director for Gabon. IMF Country Report N0. 20/267. Août 2020. https://www.imf.org/~/media/Files/Publications/CR/2020/English/1GABEA2020003.ashx (Consulté 22 Septembre 2020). Pg. 93.

[2] République de France (2019). Ministère de l’économie, des finances et de la relance Direction générale du trésor. www.tresor.economie.gouv.fr/Pays/GA/le-secteur-bancaire (Consulté 5 Août 2020).

[3] République de France (2019). Ministère de l’économie, des finances et de la relance Direction générale du trésor. www.tresor.economie.gouv.fr/Pays/GA/le-secteur-bancaire (Consulté 5 Août 2020).

[4] Conjontures Economique (2020). Gabon : Le taux d’inclusion financière reste supérieur à la moyenne de l’Afrique subsaharienne. www.conjonctureseconomiques.com/index.php/2020/02/26/gabon (Consulté 5 Août 2020).

Faisabilité budgétaire

La réalité socio-économique du Gabon est caractérisée par des disparités qui affectent la faisabilité financière de plusieurs ménages, surtout en période de crise pandémique mondiale comme celle de la COVID-19. Au Gabon, 21 pour cent de la population vit en dessous du seuil de pauvreté et les inégalités de revenus persistent.[1] Le revenu par habitant est de 10 223 010.07 FCFA (17 010 US$) et le taux de chômage est de 20 pour cent.[2]

Le fait que près de 75 pour cent de la population des zones urbaines vivent sans titre foncier est un problème urgent qui affecte la faisabilité financière. Très peu de Gabonais sont propriétaires en raison de facteurs tels que la complexité de l’acquisition des titres de propriété foncière, le coût élevé des matériaux de construction et le désir de construire en ville malgré le manque d’espace.[3] Un sac de 50 kg de ciment coûte 5000 FCFA (9 US$). Le loyer d’une maison standard de deux chambres à coucher nouvellement construite dans le centre urbain coûte 300 000 FCFA (540 US$).[4] De plus, en 2020, le pays était classé 141e pour les permis de construire et 171e pour l’enregistrement des propriétés.[5]

[1] Agence Française de Développement (2020). Gabon. www.afd.fr/fr/page-region-pays/gabon (Consulté 5 Août 2020).

[2] Trading Economics. Gabon Unemployment Rate 1991–2019 Data. https://tradingeconomics.com/gabon/unemployment-rate (Consulté 31 Août 2020).

[3] World Bank (2020). Doing Business 2020. Economy Profile Gabon. http://documents1.worldbank.org/curated/en/134861574860295761/pdf/Doing-Business-2020-Comparing-Business-Regulation-in-190-Economies-Economy-Profile-of-Gabon.pdf (Consulté 22 Septembre 2020).

[4] Expat.com (2020). Housing Gabon – For Rent. https://www.expat.com/en/housing/africa/gabon/libreville/40-flats-for-rent/646986-for-rent-apartment-on-the-ground-floor-immediately.html (Consulté 20 Septembre 2020)

[5]World Bank (2020). Doing Business 2020. Economy Profile Gabon. http://documents1.worldbank.org/curated/en/134861574860295761/pdf/Doing-Business-2020-Comparing-Business-Regulation-in-190-Economies-Economy-Profile-of-Gabon.pdf (Consulté 22 Septembre 2020).

Offre de logements

Pour faire face au déficit en infrastructures et en logements, estimé à 200 000, le pays a lancé le Plan directeur des infrastructures nationales (NIMP), en même temps que le PSGE, en 2012. L’action 152 du NIMP indique que le gouvernement a prévu de construire 35 000 maisons dans le but d’augmenter l’offre de logements dans tout le pays. Sur la base de cette vision, un certain nombre de partenariats public-privé pour des projets de développement de logements ont été négociés. Parmi ceux-ci figure le Mondah avec 150 maisons prévues. En outre, en 2013, la BGFIBank a accordé un prêt de 100 milliards FCFA (185.5 millions US$) sur trois ans à la Société nationale immobilière (SNI) pour la construction de plus de 3 800 logements dans dix endroits différents du pays, dont environ deux tiers sont destinés à l’accession à la propriété et le reste à la location.

La Société Nationale des Logements Sociaux (SNLS) a été créée en 2013 avec pour objectif d’améliorer l’offre de logement pour les Gabonais à faibles revenus et de contribuer à résoudre la crise du logement dans le pays. Conformément à sa mission d’aider à pallier la pénurie de logements, la SNLS a lancé des projets tels que celui d’Avormbam, au nord de Libreville, où 750 appartements de deux et trois chambres à coucher sont encore en construction.[1] Dans un projet à Port-Gentil, la capitale économique, 500 unités de logement sont en cours de construction. En outre, le SNI travaille en partenariat avec une société minière, la Compagnie Minière de l’Ogooué, pour achever la construction de 2000 maisons pour les personnes à faibles revenus à Bikélé. Ce projet est financé dans le cadre d’un partenariat entre la Banque Internationale pour le Commerce et l’Industrie du Gabon et l’Union Gabonaise de Banque. La Banque centrafricaine de développement basée au Congo Brazzaville soutient également le projet. À ce jour, les deux tiers de ce projet ont été réalisés avec des infrastructures clés telles que les connexions routières, l’approvisionnement en eau et en électricité.

Le gouvernement du Gabon a signé un accord avec un consortium chinois, One Link Holding Group, pour construire 200 000 logements dans plusieurs villes du pays, en plus de développer une nouvelle ville dans la province de Nyanga, dans le sud du Gabon. Il existe un projet de développement de 3 133 maisons dans l’Estuaire. Ce projet devait initialement être achevé à la fin de 2016, mais seulement 2048 maisons ont été achevées jusqu’à présent. Un projet de logement est en cours pour la construction d’environ 200 unités au nord de Libreville, dans la municipalité d’Akanda, dans le district d’Avorbam. Ce développement est réalisé par Avorbam Investment, qui est né de la fusion entre la Caisse des Dépôts et Consignations du Gabon et la société T2G, filiale du groupe marocain TGCC.[2]

Le gouvernement du Gabon s’est engagé à faciliter la création de coopératives de logement grâce à un financement public qui financera le crédit au logement à hauteur d’un minimum de zéro pour cent et d’un maximum de 30 à 40 pour cent du crédit de l’acheteur. En outre, le gouvernement a prévu de détourner les primes au logement habituellement versées aux fonctionnaires vers le financement des coopératives de logement. Cependant, il faut noter que certains projets de développement du logement au Gabon ont subi des revers financiers en raison de la chute des prix du pétrole, ce qui a obligé le gouvernement à réaffecter les fonds à des projets plus prioritaires. Les principaux projets de logement qui ont subi des revers sont le projet de logement d’Alvia Okolassi, qui prévoit la construction de 650 logements sociaux de 2016 à avril 2018, et le projet de logement social de Bikele, qui a subi un revers important en raison de la mauvaise gestion financière et de la corruption.[3] Un autre projet important est le développement de logements de Mangoumba qui a été retardé par manque de financement. Les projets ont également été retardés en raison des retards pris par le gouvernement dans la construction des routes d’accès et dans la fourniture des services permettant d’aménager les terrains à des fins de logement.[4]

[1] Gabonactu.com (2020). Construction of the Magnolia-Avorbam city: the CDC is going in which direction? 28 June 2020. https://gabonactu.com/construction-de-la-cite-magnolia-la-cdc-va-dans-quelle-direction/ (Consulté 20 Août 2020).

[2] Caisse des Dépôts et Consignations du Gabon (2020). Projects immobiliers. https://www.cdc-gabon.ga/projets/immobilier (Consulté 22 Septembre 2020).

[3]Direct Infos Gabon (2018). SNLS / Bikélé Reserves conflict: Michel Menga will take the matter to the Council of Ministers. 6 June 2018. https://directinfosgabon.com/conflit-snls-reservataires-de-bikele-michel-menga-va-porter-laffaire-en-conseil-des-ministres/ (Consulté 22 Septembre 2020).

[4] Oxford Business Group. The Government of Gabon mitigates obstacles in the construction sector. https://oxfordbusinessgroup.com/overview/market-government-efforts-are-focused-working-through-obstacles-development (Consulté 23 Septembre 2020).

Le marché immobilier

Le secteur immobilier du Gabon n’est pas encore totalement développé, car il reste dépendant des performances du secteur pétrolier et de la demande des expatriés travaillant dans l’industrie pétrolière. Il se caractérise par des ventes haut de gamme et des locations d’expatriés, suivies par la demande de logements sociaux.[1] Néanmoins, en raison de la croissance rapide de la population urbaine, le gouvernement a mis en place des stratégies, telles que la réduction à six du nombre de procédures requises pour enregistrer une propriété et la garantie que le processus dure 72 jours[2], afin de stimuler la croissance du marché immobilier. La demande de propriétés résidentielles de qualité est en hausse. Depuis que la Coupe d’Afrique des Nations 2012 a eu lieu dans le pays, le marché immobilier a été stimulé, et le gouvernement et le secteur privé travaillent d’arrache-pied pour résoudre les problèmes qui affectent le marché du logement et de l’immobilier, notamment la réforme des titres fonciers.

Pour dynamiser son marché du logement et de l’immobilier, le Laboratoire national et le Département des travaux publics sont devenus l’institution stratégique pour le développement du marché immobilier.[3] Pour alléger la charge administrative et les obstacles réglementaires qui entravent la croissance du secteur du marché immobilier, le gouvernement a engagé des réformes institutionnelles qui comprennent la création d’agences spécialisées dans le logement, telles que l’Agence nationale de l’urbanisme, des travaux topographiques et du cadastre et le Conseil national du logement. Ces organismes superviseront tous les projets de développement foncier et immobilier, maintiendront et développeront le cadastre national et faciliteront l’achat et le transfert de logements. L’implication du gouvernement dans le marché immobilier, y compris la réforme législative et institutionnelle, a facilité la création de nouveaux promoteurs immobiliers et a attiré des investissements immobiliers locaux et internationaux dans le pays.

[1]Oxford Business Group. Gabon’s government prioritises closing the housing deficit. www.oxfordbusinessgroup.com/overview/under-pressure-closing-housing-gap-remains-priority-government (Consulté 11 Août 2020).

[2] World Bank (2020). Doing Business 2020. Economy Profile Gabon. http://documents1.worldbank.org/curated/en/134861574860295761/pdf/Doing-Business-2020-Comparing-Business-Regulation-in-190-Economies-Economy-Profile-of-Gabon.pdf (Consulté 22 Septembre 2020). Pg. 4.

[3] Oxford Business Group. Gabon’s government prioritises closing the housing deficit. www.oxfordbusinessgroup.com/overview/under-pressure-closing-housing-gap-remains-priority-government (Consulté 11 Août 2020).

Politique et réglementation

Les politiques et réglementations économiques du Gabon sont guidées par l’objectif de transformer le pays en une économie émergente. Pour éradiquer les bidonvilles et améliorer la vie quotidienne des Gabonais, le gouvernement s’efforce d’en prévenir la croissance par des programmes de développement du logement fondés sur une nouvelle volonté politique exprimée par des politiques telles que le PSGE, qui vise à attirer et à encourager les investissements privés, publics et étrangers dans le secteur du logement.

La Constitution gabonaise de 1991, telle que modifiée, reconnaît le droit au logement à tout citoyen gabonais dans son article 1, paragraphes 10 et 11. Elle stipule que toute personne, à titre individuel ou collectif, a le droit de posséder des biens. Nul ne peut être privé de sa propriété, si ce n’est pour une nécessité publique, légalement déclarée, requise et dans des conditions de juste et préalable indemnisation. Néanmoins, la dépossession d’immeubles abandonnés, justifiée par l’utilité publique ou le manque de développement, est réglementée par la loi. En outre, selon l’article 1 (11) de la constitution gabonaise de 1991, tout Gabonais a le droit de fixer librement son domicile ou sa résidence sur toute partie du territoire national.[1]

Afin d’appliquer le droit constitutionnel des Gabonais au logement, le gouvernement a mis en place une législation clé en matière de développement du logement. Il s’agit du décret n° 84/PR/MHLU du 8 avril 2010 fixant les modalités de délivrance des permis de lotir ; de l’ordonnance n° 00000005/PR/2012 du 13 février 2012 fixant le régime de la propriété foncière en République gabonaise ; de l’ordonnance n° 338/PM du 29 mai 2017 portant création, organisation et fonctionnement de la Commission chargée d’examiner les problèmes du secteur de l’habitat ; du décret n° 00140/PR/MHUCV du 27 avril 2018 fixant les modalités de délivrance des permis de construire. L’investissement dans le pays est régi par la loi n° 15/98 du 23 juillet 1998, qui s’appuie sur le code des investissements rédigé et mis à jour conformément à la réglementation de la CEMAC en matière d’investissement. Elle accorde des droits égaux aux entreprises étrangères et locales opérant au Gabon.

[1] Gabon’s Constitution of 1991 with Amendments through 2011. https://www.constituteproject.org/constitution/Gabon_2011.pdf?lang=en (Consulté 22 Septembre 2020).

Opportunités

Le Gabon est connu pour sa stabilité politique et sociale, avec un PIB par habitant relativement élevé. Sa situation géographique, avec des forêts couvrant 88 pour cent du pays et 800 km de côtes et de biodiversité, offre de grandes possibilités d’investissement.[1] Pour accroître les possibilités d’investissement dans le pays, le gouvernement tente activement d’attirer les investissements étrangers directs par le biais de stratégies telles que le PSGE. Ce dernier vise à faire du Gabon une économie émergente d’ici 2025 en diversifiant l’économie et en faisant du Gabon une destination d’investissement compétitive sur le plan international. Ces stratégies de développement prévoient d’accroître les investissements publics et privés, de moderniser les infrastructures et d’améliorer le capital humain. Le gouvernement a également créé une zone économique spéciale où les entreprises bénéficient d’avantages fiscaux, de droits de douane préférentiels et de procédures douanières simplifiées.

[1] Gabon Special Economic Zone. About Gabon. http://www.gsez.com/about-gabon.php (Consulté 11 Août 2020).

Accès aux données sur le financement du logement

L’obtention de données actualisées sur le logement et le financement du logement au Gabon constitue un défi majeur. Parmi les problèmes les plus urgents, on peut citer la non-numérisation des registres de logement et l’absence de registres centralisés de logement. Néanmoins, des efforts ont été faits par le gouvernement pour améliorer le secteur du logement par le renforcement des capacités.

Les principales institutions impliquées dans la collecte de données sur le logement et le financement du logement, telles que les hypothèques résidentielles, les titres de propriété foncière et la taille des parcelles, sont l’Agence nationale d’urbanisme, de topographie et de cadastre, le ministère de l’habitat, l’Agence de la Banque de développement du Gabon, l’Agence nationale des grands travaux, la Société nationale d’habitat social et le Fonds de garantie du logement.

Réponse à la COVID-19

Le gouvernement a imposé un confinement du pays dès l’apparition des premiers cas dans le pays voisin, excluant la circulation des marchandises. Le confinement comprenait la fermeture des institutions ouvertes au public ainsi qu’un couvre-feu partiel entre 20 heures et 6 heures du matin.

La banque centrale n’a pris aucune décision financière pour réduire le taux d’intérêt afin d’atténuer l’impact de COVID-19 sur la croissance économique. Néanmoins, le gouvernement a mis en place des mesures de relance économique telles que des prêts et un moratoire sur le remboursement de la dette.[1]Ces mesures comprennent le paiement des factures d’eau et d’électricité pour les personnes les plus vulnérables ; la suspension pendant la période de blocage du paiement des loyers pour les personnes sans revenus ; la couverture par l’État des pertes des petits propriétaires liées à la suspension du paiement des loyers.

[1] KPMG (2020). Government and Institution Measures in Response to COVID-19. 29 April 2020. https://home.kpmg/xx/en/home/insights/2020/04/gabon-government-and-institution-measures-in-response-to-covid.html (Consulté 30 Août 2020).

 

Sites internet

Société Nationale Immobilière (SNI) www.sni-gabon.com/

Banque Gabonaise de Développement (BGD) www.bgd-gabon.com/

Agence Nationale de l’Urbanisme des Travaux Topographiques et du Cadastre www.anuttc.ga/

Société Nationale du Logement Social (SNLLS) www.snlsgabon.com

Ministère de l’habitat, de l’urbanisme et du logement : http://www.habitat.gouv.ga/

La Conservation de la Propriété Foncière et des Hypothèques : www.conservationfonciere.ga/