Financement du logement au Kenya
Vue d'ensemble
Pour télécharger une version PDF du profil complet du Kenya 2020, cliquez ici.
Avec un taux de croissance économique de 5,7% au début de 2020, le Kenya se classe parmi les économies les plus dynamiques d’Afrique subsaharienne. Cette croissance devrait chuter à 1,5% en raison du COVID-19. Avec un déficit de logements de deux millions qui devrait augmenter de 200 000 par an, le gouvernement kenyan a mis en place un ambitieux programme de logement abordable (AHP) dans le cadre de son programme Big 4. Cependant, l’offre entrante de logements s’élève à environ 50 000 logements par an, dont seulement 2 pour cent sont destinés au marché à faible revenu contre une demande annuelle de 250 000 logements.
L’accès financier (formel et informel) s’est amélioré au Kenya après avoir augmenté à 89% en 2019 contre 26,7% en 2006, en raison de l’introduction de services financiers mobiles et de l’augmentation des partenariats et des innovations telles que les services bancaires mobiles. Bien que 83 pour cent de l’emploi total se trouvent dans le secteur informel, cette partie de la population n’a pas accès aux prêts hypothécaires en raison d’une information sur le risque de crédit insuffisante pour répondre aux critères fixés dans les produits hypothécaires.
Le recours aux prêts hypothécaires est resté relativement faible avec le nombre de comptes hypothécaires à 26504 contre une population adulte totale d’environ 23 millions de personnes, et le ratio des prêts hypothécaires au produit intérieur brut (PIB) à 3,2% en 2017 par rapport à des pays comme la Namibie à 20 pour cent. Ceci est attribué à des taux d’intérêt relativement élevés et à l’indisponibilité de longs ténors rendant les conditions défavorables pour la majorité des ménages, dans un contexte de faibles revenus.
Le taux d’accession à la propriété et de location dans les zones urbaines est de 21,3% et 78,7%, respectivement. Les faibles niveaux d’accession à la propriété sont attribués au caractère inabordable des logements à la suite de la flambée des prix des logements, résultant du coût élevé du terrain, des coûts de construction et d’autres coûts tels que les coûts professionnels que les promoteurs doivent récupérer.
Pour en savoir plus sur le secteur du financement du logement au Kenya, y compris les principales parties prenantes, les politiques importantes et l’abordabilité du logement:
- Introduction
- Accès au financement
- Faisabilité budgétaire
- Offre de logements
- Marchés immobiliers
- Politique et réglementation
- Opportunités
- Accès aux données sur le financement du logement
- Réponse à la COVID-19
- Sources supplémentaires
- Sites internet
Kenya
Introduction
Le logement est un pilier du secteur immobilier kenyan, qui a contribué à environ 8.3 pour cent du produit intérieur brut (PIB) au cours du premier trimestre 2020.[1] Il est soutenu par le programme Big 4 du gouvernement, qui a mis en place le programme de logement abordable (AHP). Les activités du secteur privé et du gouvernement ont augmenté pour résoudre le déficit de logement qui s’élève à deux millions et qui augmente chaque année d’environ 200 000 unités de logement.
L’économie kenyane a enregistré une croissance de 5.7 pour cent au début de l’année, ce qui la place parmi les économies d’Afrique subsaharienne à la croissance la plus rapide.[2] Toutefois, cette croissance devrait retomber à 1.5 pour cent suite à l’épidémie de COVID-19, qui a affecté l’économie locale et mondiale.[3] En réponse à la pandémie, le gouvernement a introduit des politiques monétaires et fiscales pour minimiser les conséquences économiques et sociales. Un exemple a été l’introduction d’allégements fiscaux, augmentant ainsi le revenu disponible des Kenyans, dont une partie est utilisée pour répondre aux besoins en matière de logement.
Le taux d’inflation s’est élevé à 4.4 pour cent en juillet et devrait rester stable grâce à la reprise de la production agricole, à la réduction de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), à la faiblesse des prix du pétrole et à la modération des pressions de la demande.[4] Depuis le début de l’année, le shilling kenyan s’est déprécié de 5.1 pour cent par rapport au dollar américain pour atteindre 106.5 KES (1 US$) le 1er juillet 2020,[5] en raison d’une demande accrue de devises fortes dans le sillage de l’incertitude du marché.
Pour l’exercice financier 2020/21, le secteur du logement a enregistré une baisse de l’allocation budgétaire. Cela est attribué à de la marge de manœuvre budgétaire restreinte du gouvernement dans sa lutte contre les effets économiques de la pandémie et s’est traduit par une réduction du développement de logements abordables. Néanmoins, il cherche à protéger les personnes les plus vulnérables de la pandémie, les établissements informels ayant un accès accru à l’eau grâce aux initiatives du gouvernement. Ces efforts ont été complétés par des institutions telles que la Banque mondiale qui a approuvé des crédits destinés à l’amélioration des établissements informels.
[1] Kenya National Bureau of Statistics (2020). Quarterly GDP Report – First Quarter, 2020. https://www.knbs.or.ke/?wpdmpro=quarterly-gross-domestic-product-report-first-quarter (Consulté 15 Août 2020). Pg. 11.
[2] World Bank (2020). The World Bank in Kenya. Overview. https://www.worldbank.org/en/country/kenya/overview (Consulté 12 Août 2020).
[3] World Bank (2020). Kenya Economic Update April 2020: Turbulent Times for Growth in Kenya – Policy Options during the COVID-19 Pandemic. http://documents1.worldbank.org/curated/en/683141588084127834/pdf/Kenya-Economic-Update-Turbulent-Times-for-Growth-in-Kenya-Policy-Options-during-the-COVID-19-Pandemic.pdf%20 (Consulté 20 Août 2020). Pg. 19.
[4] Central Bank of Kenya (2020) Inflation Rates. https://www.centralbank.go.ke/inflation-rates/ (Consulté 12 Août 2020).
[5] Central Bank of Kenya (2020). Foreign Exchange Rates. https://www.centralbank.go.ke/rates/forex-exchange-rates/ (Consulté 12 Août 2020).
Accès au financement
L’accès aux services financiers (formels et informels) s’est amélioré au Kenya, passant de 26.7 pour cent en 2006 à 89 pour cent en 2019, grâce à l’introduction de services financiers mobiles et à l’augmentation des partenariats et des innovations telles que les services bancaires mobiles.[1] Malgré l’abrogation du plafond des taux d’intérêt en 2019, les banques continuent à fonctionner selon des normes de souscription strictes, notamment la règle du tiers, selon laquelle l’emprunteur doit conserver un salaire net d’un tiers chaque mois. En outre, bien que 83 pour cent de l’emploi total se trouve dans le secteur informel, [2]cette partie de la population n’a pas accès aux prêts hypothécaires en raison d’une information insuffisante de risques de crédit pour répondre aux critères fixés dans les produits hypothécaires.
Le financement du logement se fait principalement par le biais de revenus réguliers et d’épargne personnelle, les banques (crédit formel) étant inférieures à 10 pour cent.[3] D’autres alternatives comprennent les prêts de la COOPEC (coopérative d’économie et de crédit), l’héritage et les prestations de retraite. Les particuliers peuvent acheter une maison ou obtenir un prêt hypothécaire en utilisant respectivement 40 pour cent à un maximum de sept millions KES (65 738 US$) et 60 pour cent de leur épargne-retraite. Le recours à l’hypothèque est resté relativement faible, avec un nombre de comptes hypothécaires de 26 504 pour une population adulte totale d’environ 23 millions de personnes,[4] et un ratio hypothèque sur produit intérieur brut (PIB) de 3.2 pour cent en 2017, contre 20 pour cent dans des pays comme la Namibie.[5] Ceci est attribué aux taux d’intérêt relativement élevés et à l’indisponibilité des longs termes, ce qui rend les conditions défavorables pour la majorité des ménages dans un contexte de faibles niveaux de revenus. En 2018, environ 33 institutions accordaient des prêts hypothécaires à des taux d’intérêt variables pour différentes périodes de prêt.[6]
Le financement de la construction provient principalement de prêts bancaires, d’investissements en fonds propres ou en dette d’institutions financières de développement et de produits structurés. Néanmoins, les banques dominent avec plus de 95 pour cent du financement provenant des banques et seulement cinq pour cent des marchés des capitaux. Le financement a un coût relativement élevé (jusqu’à 18 % par an), ce qui se traduit par une faible offre de logements et un coût de promotion élevé. Ceux-ci sont répercutés sur les acheteurs finaux, compromettant ainsi la faisabilité financière au logement. Cela a promoteurs à se concentrer davantage sur les options de paiement en espèces, encouragées par des taux d’escompte pour permettre l’accès aux dépôts des acheteurs et aux paiements échelonnés comme une forme abordable de financement de la construction, et un moyen de surmonter les retards causés par la lenteur de l’attribution des titres de propriété. Cela retarde la disponibilité des financements d’écoulement, modifiant ainsi le calendrier des projets.
La Kenya Mortgage Refinancing Company (KMRC) a été créée pour soutenir le programme de logements abordables. Elle offre aux prêteurs principaux des liquidités pour qu’ils puissent accorder des prêts aux ménages à un taux d’intérêt de cinq pour cent, permettant ainsi aux prêteurs d’accorder des prêts au logement plafonnés à quatre millions KES (37 565 US$) pour les biens situés dans la zone métropolitaine de Nairobi et à trois millions KES (28 174 US$) ailleurs, à un taux de sept pour cent.[7] Cette facilité, qui a permis de lever des fonds auprès d’institutions financières, prévoit également d’émettre des obligations sur les marchés des capitaux. La facilité nécessitera une solide levée de fonds pour assurer la durabilité du taux de prêt, étant donné le nombre relativement élevé de prêts hypothécaires non performants en cours, qui s’élevaient à 38.1 milliards KES (257.8 millions US$) en 2018.[8] Sinon, une fois le capital initial épuisé, la facilité pourrait revenir au taux du marché d’environ 13.1 pour cent. Les sociétés de crédit hypothécaire ont évité de souscrire des prêts au logement, principalement en raison du manque de dépôts à long terme dans le secteur pour les égaler. La KMRC fournira donc des fonds à long terme qui stimuleront le financement du logement.
[1] FinAcess (2019). 2019 FinAccess Household Survey. April 2019. https://fsdkenya.org/publication/finaccess2019/
(Consulté 14 Septembre 2020). Pg. 8.
[2] Kenya National Bureau of Statistics (2020). Economic Survey 2020. https://www.knbs.or.ke/?wpdmpro=economic-survey-2020(Consulté 25 Août 2020). Pg. 44.
[3] FinAccess (2009). FinAcess National Survey : Dynamics of Kenya’s changing financial landscape https://fsdkenya.org/publication/finaccess-national-survey-2009-dynamics-of-kenyas-changing-financial-landscape/# : ~ : text=The%20objectives%20of%20FinAccess%202009,particular%20insight%20into%20the%20types (Consulté 22 Septembre 2020). Pg. 146.
[4] Central Bank of Kenya (2018). Bank Supervision Annual Report 2018. https://www.centralbank.go.ke/uploads/banking_sector_annual_reports/1174296311_2018%20Annual%20Report.pdf (Consulté 24 Août 2020). Pg. 20.
[5] Wood, D. (2019). Housing Investment Landscapes: Southern African Development Community 2019. Centre for Affordable Housing Finance. http://housingfinanceafrica.org/app/uploads/SADC_Housing-Investment-Landscapes_RSLayout_Final-1.pdf (Consulté 14 Août 2020). Pg. 16
[6] Central Bank of Kenya (2018. Bank Supervision Annual Report 2018. https://www.centralbank.go.ke/uploads/banking_sector_annual_reports/1174296311_2018%20Annual%20Report.pdf (Consulté 24 Août 2020). Pgs. 20-21.
[7] Business Daily (2020). State to offer mortgage at 7pc. Business Daily. 11 Août 2020. https://www.businessdailyafrica.com/economy/State-to-offer-mortgage-at-7pc-in-Sept/3946234-5607018-m0hbr9z/index.html (Consulté 15 Août 2020),
[8] Central Bank of Kenya (2018). Bank Supervision Sector Annual Report 2018. https://www.centralbank.go.ke/uploads/banking_sector_annual_reports/1174296311_2018%20Annual%20Report.pdf (Consulté 25 Août 2020). Pg. 20.
Faisabilité budgétaire
Le taux d’accession à la propriété et de location dans les zones urbaines s’élève respectivement à 21.3 pour cent et 78.7 pour cent. Les faibles taux d’accession à la propriété sont attribués au caractère inabordable des logements suite à la flambée des prix des maisons, résultant du coût élevé des terrains, des coûts de construction et d’autres coûts tels que les frais professionnels que les promoteurs doivent récupérer. Au niveau national, le marché de la location manque d’offre officielle, 88.5 pour cent des logements étant fournis par des investisseurs individuels.[1] La majeure partie du parc locatif est caractérisée par une qualité médiocre et un faible niveau de conformité visant à minimiser les coûts de développement et à améliorer la faisabilité financière.
Le problème de la faisabilité financière a été exacerbé par la pandémie actuelle qui a entraîné des pertes d’emplois, car les organisations restructurent leurs modèles d’entreprise. Cela a affecté la capacité des ménages à répondre à leurs besoins en matière de logement, environ 21.5 pour cent des ménages locataires formels et informels étant incapables de payer un loyer.[2] Le nombre d’emprunteurs hypothécaires en défaut de paiement a également continué à augmenter pendant la pandémie, comme le montre la détérioration du ratio des prêts hypothécaires non performants de la Kenya Commercial Bank, qui est passé de 8.3 pour cent au premier trimestre 2020 à 10.3 pour cent au deuxième trimestre 2020,[3] en raison de la limitation des revenus.[4]
Le Fonds national de développement du logement devait fournir une garantie d’achat aux promoteurs et permettre aux acheteurs finaux d’acheter grâce à un programme d’achat subventionné à long terme et à des prêts hypothécaires à faible taux d’intérêt. Contrairement à la structure initiale, qui comportait un prélèvement obligatoire, le fonds a depuis été restructuré, permettant aux particuliers d’épargner volontairement un minimum de 200 KES (1.9 US$) par mois pour accéder à la propriété.[5] Cela a paralysé la mobilisation de fonds adéquats et compromis les plans de financement abordables.
En raison des règles de souscription strictes des banques, notamment pour les prêts au secteur informel, la KMRC devrait résoudre partiellement ce problème en prêtant à un taux réduit aux Kenyans gagnant moins de 150 000 KES (1 409 US$) par mois, par l’intermédiaire de prêteurs primaires tels que les coopératives. Les prêts seront destinés à l’achat de logements, ce qui permettra d’améliorer la faisabilité financière des ménages à l’immobilier.
Le gouvernement a soutenu la faisabilité financière du logement par des réformes politiques telles que l’élargissement des fourchettes de taux d’imposition individuels et l’augmentation de 70 pour cent de l’abattement personnel annuel individuel à 28 800 KES (270 US$) dans le but d’accroître le revenu disponible, dont une partie est destinée à répondre aux besoins des ménages.[6] En outre, les banques restructurent les prêts au logement afin d’alléger la charge financière des emprunteurs.
[1] Kenya National Bureau of Statistics (2020). 2019 Kenya Population and Housing Census Report. http://housingfinanceafrica.org/documents/2019-kenya-population-and-housing-census-reports/ (Consulté 15 Août 2020).
[2] The National Treasury (2020). Speech by Hon. (Amb.) Ukur Yatani, EGH, Cabinet Secretary, The National Treasury and Planning, During the Launch of the Report of the Survey on Socio-Economic Impact Of COVID-19 on Households. 19 May 2020.
https://www.treasury.go.ke/media-centre/news-updates/722-launch-of-the-report-of-the-survey-on-socio-economic-impact-of-covid-19-on-households.html (Consulté 14 Août 2020). Pg. 3.
[3] Central Bank of Kenya (2020). Press Release by the Monetary Policy Committee. 29 July 2020. https://www.centralbank.go.ke/uploads/mpc_press_release/603807985_MPC%20Press%20Release%20-%20Meeting%20of%20July%2029%202020.pdf (Consulté 30 Août 2020). Pg. 1.
[4] KCB Group (2020). KCB Group PLC Investor Presentation (Q2 2020) https://kcbgroup.com/wp-content/uploads/2020/08/KCB-Group-PLC-Q2-2020-Investor-Presentation.pdf (Consulté 22 Septembre 2020). Pg. 25.
[5] Central Bank of Kenya (2020). Press Release by the Monetary Policy Committee. 29 July 2020. https://www.centralbank.go.ke/uploads/mpc_press_release/603807985_MPC%20Press%20Release%20-%20Meeting%20of%20July%2029%202020.pdf (Consulté 30 Août 2020). Pg. 1.
[6] Kenya Law (2020). Tax Laws Amendment Act No. 2 of 2020. http://kenyalaw.org/kl/fileadmin/pdfdownloads/AmendmentActs/2020/TaxLaws_Amendment_Act_No.2of2020.pdf (Consulté 20 Août 2020). Pg. 22.
Offre de logements
L’offre entrante d’unités de logement s’élève à environ 50 000 unités par an, dont seulement deux pour cent sont destinés au marché des faibles revenus, contre une demande annuelle de 250 000 unités. Cependant, la valeur des bâtiments résidentiels approuvés au cours des deux premiers mois de l’année est passée de 20.8 milliards KES (195 millions US$) pour la même période l’année dernière à 63.2 milliards KES (593.5 millions US$), ce qui est dû à l’élimination du retard accumulé en 2019 en raison des retards pris par le comité technique de planification du comté de Nairobi.[1]
L’AHP est une initiative du gouvernement dans le cadre du programme Big 4 qui vise à fournir 500 000 logements abordables d’ici 2020. Le gouvernement travaille avec plusieurs entreprises chinoises en tant que promoteurs et continue à faire pression pour obtenir des partenariats avec des partenaires stratégiques locaux dans la mise en œuvre des projets. L’AHP a introduit des mesures incitatives telles qu’une réduction de 50 pour cent de l’impôt sur les sociétés pour les promoteurs de plus de 100 unités et l’exonération de la TVA sur l’importation et l’achat local de biens pour la construction de maisons dans le cadre du programme. Néanmoins, la livraison des unités a été lente avec environ 228 unités livrées et donc la probabilité que le programme n’atteigne pas son objectif de 2022.
Parmi les obstacles actuels à l’offre de logements abordables figurent les coûts élevés résultant de la chaîne de valeur de la construction de logements, dont les principaux facteurs sont les terrains et les titres de propriété, la fourniture d’infrastructures internes et en gros, l’inefficacité de la planification, les systèmes de zonage et d’enregistrement foncier, la spéculation foncière qui continue de restreindre l’accès à des terrains bien situés pour le développement, le manque de financement de projets, car les investisseurs retiennent leurs fonds dans un contexte d’incertitude du marché, ainsi que la réduction des entrées de revenus et la perturbation des chaînes d’approvisionnement en raison de la pandémie. Afin d’amortir les coûts des promoteurs, le gouvernement a réduit la TVA de 16 à 14 pour cent,[2] et a réduit le taux d’imposition des sociétés résidentes de 30 à 25 pour cent.[3] Les institutions ont continué à investir dans le secteur, comme Shelter Afrique qui a conclu un partenariat avec Karibu Homes, un promoteur de logements abordables à grande échelle.
Le gouvernement a fait des progrès louables pour stimuler l’offre de logements, mais pour l’accélérer, il faut encourager l’utilisation de matériaux de construction alternatifs pour réduire les coûts de construction et obtenir ainsi des logements abordables ; revoir le cadre des partenariats public-privé pour en améliorer l’efficacité ; accélérer les incitations ; investir dans la planification urbaine pour renforcer la durabilité ; et fournir des infrastructures, dont le manque est dû à l’allocation limitée de budget aux gouvernements locaux qui a paralysé l’ouverture des zones de développement.
[1] Kenya National Bureau of Statistics (2020). Leading Economic Indicators June 2020. https://www.knbs.or.ke/?wpdmpro=leading-economic-indicators-june-2020 (Consulté 26 Août 2020). Pg. 38.
[2] World Bank (2020). Economic Update April 2020: Turbulent Times for Growth in Kenya – Policy options during the COVID-19 pandemic. http://documents1.worldbank.org/curated/en/683141588084127834/pdf/Kenya-Economic-Update-Turbulent-Times-for-Growth-in-Kenya-Policy-Options-during-the-COVID-19-Pandemic.pdf (Consulté 27 Août 2020). Pg. 27.
[3] Kenya Law (2020). Tax Laws Amendment Act No. 2 of 2020. http://kenyalaw.org/kl/fileadmin/pdfdownloads/AmendmentActs/2020/TaxLaws_Amendment_Act_No.2of2020.pdf (Consulté 15 Août 2020). Pg. 24
Marchés immobiliers
Le secteur immobilier (résidentiel et non résidentiel) a progressé de 4.3 points de pourcentage au premier trimestre 2020, soit 0.5 point de pourcentage de moins qu’au premier trimestre 2019, en raison d’un déclin de l’activité dans un environnement financier difficile.[1] Les prix de l’immobilier se sont contractés de 0.2 pour cent au deuxième trimestre 2020. Les appartements représentaient 75.6 pour cent des ventes conclues en raison de la faisabilité financière et les unités individuelles représentant 24.4 pour cent. Les marchés moyen et haut de gamme ont représenté respectivement 75 pour cent et 7.8 pour cent des ventes, ce qui a renforcé la recherche de prix abordables par les acheteurs.[2] Les prix des loyers ont baissé, ce qui est attribué à la pression exercée sur les propriétaires pour qu’ils offrent des réductions dans un contexte de baisse du revenu disponible.[3] Malgré la réduction des activités de développement, la valeur des approbations de construction résidentielle au cours des deux premiers mois de l’année a augmenté de 204 pour cent, ce qui est attribué à la résorption du retard accumulé par le comité.[4]
La terre en tant que classe d’actifs est restée résiliente sur le long terme, ayant enregistré une plus-value annualisée de 1.4 pour cent, soutenue par une demande croissante, principalement dans les villes satellites et alimentée par la faisabilité financière des terrains à bâtir et l’amélioration des infrastructures.[5] Les facteurs qui façonnent le secteur sont notamment la numérisation du ministère des terres, qui accélère les processus de transactions foncières, la reprise des terres non réclamées et saisies par le gouvernement afin d’accroître la confiance dans ce secteur en proie à la fraude et pour finir la mise en œuvre de réformes de la gestion foncière.
L’impact global de la pandémie sur le marché immobilier sera déterminé par sa durée et par l’impact de l’intervention du gouvernement par le biais des politiques fiscales. En raison de la limitation des revenus, les acheteurs et les locataires ont moins à dépenser pour leur logement, ce qui entraîne un ralentissement de la demande, une baisse des prix des logements et des loyers du marché. Les institutions resteront prudentes malgré l’incertitude économique actuelle. Les promoteurs optent pour d’autres sources de financement telles que les obligations, les partenariats avec des institutions d’investissement étrangères et les fonds de pension locaux pour des projets dans les marchés du logement haut de gamme et abordable. À court terme, le ralentissement des activités de construction va accélérer le mouvement du parc immobilier existant, ce qui facilitera l’équilibre entre l’offre et la demande sur le marché haut de gamme. Cependant, pour le marché du logement abordable, cela devrait augmenter la pénurie de logements existants.
[1] Kenya National Bureau of Statistics (2020). Quarterly GDP Report (2020). https://www.knbs.or.ke/?wpdmpro=quarterly-gross-domestic-product-report-first-quarter (Consulté 15 Août 2020). Pg. 11.
[2] Kenya Bankers Association (2020). Housing Price Index Q2 2020. https://www.kba.co.ke/downloads/KBA-HPI 2020_Q2.pdf(Consulté 15 Août 15, 2020). Pg. 3.
[3] Hass Consult (2020). Q2 2020 House Price Index 2020. https://hassconsult.co.ke/real-estate/images/HassPropertyIndexQ2.2020.pdf(Consulté 16 Août 2020).
[4] Kenya National Bureau of Statistics (2020). Leading Economic Indicators June 2020. file : ///C:/Users/bmwangi/Downloads/LEI%20JUNE%202020%20(2).pdf (Consulté 25 Août 2020). Pg. 38.
[5] Cytonn Investments (2020). Nairobi Metropolitan Area Land Report (2020) https://cytonnreport.com/topicals/nairobi-metropolitan-area-land-report-2020 (Consulté 24 Août 2020).
Politique et réglementation
Le gouvernement a élaboré des spécifications pour les projets de logements abordables et s’est associé avec des promoteurs, tout en créant un environnement favorable pour que ces derniers puissent entreprendre les projets de manière indépendante. Plusieurs incitations, y compris des pauses, ont été introduites dans le but d’encourager la réalisation de ces projets. Cependant, bien qu’elles soient ancrées dans la loi, il n’y a pas eu d’accélération des incitations et il y a eu un manque de clarté quant à l’accessibilité de ces dernières.
La bureaucratie et la lenteur des processus d’approbation continuent de nuire au secteur du logement, comme en témoigne le projet de loi sur la pandémie élaboré par le Sénat, qui vise à introduire des mesures socio-économiques pour amortir les coûts des emprunteurs et des locataires. Bien qu’il ait été rédigé en avril, le projet de loi doit encore être adopté par le Parlement et ne devrait donc pas atteindre son objectif. En outre, bien que le ministère du Logement ait créé l’Unité de réalisation de projets intégrés comme point unique d’approbation réglementaire pour les promotions, la fourniture d’infrastructures et les incitations aux promoteurs, à ce jour, l’unité est en attente d’opérationnalisation, ce qui constitue un revers pour l’AHP.
Au Kenya, les droits de propriété existent sous forme de terre en propriété libre, terre avec bail et terres communautaires. La propriété libre confère au détenteur la propriété absolue de la terre à vie. Pour la terre avec bail, les droits de propriété sont transférés du bailleur, généralement le gouvernement, au preneur à bail pour une durée maximale de 99 ans.[1] Une fois la période écoulée, le bailleur peut soit renouveler le bail, soit le terrain revient au gouvernement. Les terres sont détenues en commun lorsqu’il existe des pratiques non écrites de propriété foncière, et les droits fonciers sont détenus en fiducie par les chefs de la communauté ou par le comté.
L’offre de terrains viabilisés à prix abordable est insuffisante dans un contexte de flambée des prix dans les zones urbaines, Nairobi enregistrant un taux de croissance annuel composé de 13.5 pour cent sur huit ans, [2]ce qui entraîne une augmentation des coûts de développement et rend difficile la réalisation de logements abordables. Pour remédier à cette situation, le gouvernement a entrepris des échanges de terrains et a créé une banque foncière pour permettre aux investisseurs et aux autres projets de logement du gouvernement d’accéder à des terrains situés à des endroits stratégiques. Le ministère des Terres a numérisé ses registres fonciers pour les transactions telles que les recherches, les demandes d’enregistrement de documents, les transferts de propriété ou les baux, les mises en garde et les retraits de mise en garde dans la ville de Nairobi. Cela a permis de minimiser les interférences humaines, de gagner du temps en facilitant les processus et en stimulant les transactions foncières, et de réduire les retards subis par les promoteurs pendant la période de pré-construction. Les transactions ont encore été simplifiées grâce à la réglementation sur les droits de timbre, en vertu de laquelle les permis d’évaluation peuvent être délivrés soit par un évaluateur du gouvernement, soit par un évaluateur privé nommé par le chef de l’évaluation du gouvernement, ce qui accélère les processus de transfert des terres et des bâtiments.
[1] Ministry of Lands (2009). Sessional Paper 3 of 2009 on National Land Policy. http://extwprlegs1.fao.org/docs/pdf/ken163862.pdf(Consulté 24 Août 2020). Pg. 18.
[2] Cytonn Investments (2020). Nairobi Metropolitan Area Land Report. https://cytonnreport.com/research/nairobi-metropolitan-area-land-report-2020-cytonn-weekly#nairobi-metropolitan-area-land-report-2020 (Consulté 22 Août 2020).
Opportunités
L’opportunité d’investissement dans le logement réside dans le segment de marché abordable soutenu par la demande croissante d’options de logement abordable, une démographie positive et l’expansion de la classe moyenne. Des poches de valeur se trouvent dans des villes satellites comme Ruiru, qui fait office de dortoir à Nairobi, grâce à la disponibilité de terrains en volume à des prix abordables, à l’amélioration des infrastructures et à la disponibilité des équipements.
À l’heure actuelle, en raison du confinement et de la distanciation sociale, les développeurs continueront à adopter la technologie pour différencier leurs produits et rester compétitifs. Cela inclut l’utilisation de la réalité virtuelle pour permettre aux clients de visiter à distance les pré-développements ou les unités prêtes. Pour rendre le logement plus abordable pour les acheteurs potentiels, les promoteurs devront adopter des technologies de construction telles que les matériaux de construction préfabriqués et la technologie des panneaux de polystyrène expansé. En outre, les prêts accordés par la KMRC stimuleront également le marché hypothécaire.
Accès aux données sur le financement du logement
Les données sur le financement du logement sont publiées par l’Association des banquiers kenyans, la Banque centrale du Kenya (CBK), le Bureau national des statistiques du Kenya, la Société de financement du logement du Kenya, la Banque mondiale, l’Association des promoteurs privés du Kenya et le ministère du Logement. Les données sont généralement périodiques et les principaux points de données comprennent les caractéristiques et la performance des prêts hypothécaires, la démographie, les tendances, l’offre et la demande, la performance du marché résidentiel et les possibilités d’investissement.
Les principaux défis à relever sont les suivants :
- Les données pertinentes telles que les alternatives de financement du logement ne sont suivies que par les promoteurs immobiliers qui ne publient pas les données ; et
- La publication des données est retardée, ce qui signifie que les informations disponibles ne sont pas susceptibles d’être indicatives du marché actuel.
Réponse à la COVID-19
Le premier cas COVID-19 au Kenya a été signalé en mars 2020, ce qui a entraîné des mesures sans précédent au niveau local, notamment la fermeture des frontières, les couvre-feux, la mise en quarantaine et l’arrêt des mouvements à l’entrée et à la sortie de certaines villes pendant environ 180 jours. Le président a ordonné au Trésor national de mettre en œuvre des mesures d’aide immédiates visant les contribuables, les entreprises et les investissements, dans le but d’augmenter le revenu disponible des Kenyans.
Le gouvernement et les prêteurs ont lancé une pléthore de politiques pour soutenir les emprunteurs et les prêteurs :
- Le taux de réserve de liquidités a été abaissé d’un point de pourcentage, à 4.25 pour cent, afin d’augmenter les liquidités disponibles pour les prêts ;
- Le taux de la Banque centrale a été réduit de 8.25 pour cent à 7.25 pour cent, ce qui a permis de réduire le coût des emprunts ;[1]
- La CBK a étendu la durée maximale des pensions à 91 jours afin de permettre aux banques d’accommoder les clients pour des périodes plus longues ;[2]
- L’octroi de délais de remboursement et d’autres mesures de restructuration aux emprunteurs par les banques
- L’allègement fiscal de 100 pour cent pour les personnes gagnant jusqu’à 24 000 KES (225 US$) par mois.[3]
Un projet de loi a également été rédigé par le Sénat, proposant un moratoire sur les prêts et les hypothèques empêchant les prêteurs d’imposer des pénalités ou d’inscrire sur les listes des bureaux d’évaluation du crédit les emprunteurs incapables de respecter leurs obligations de paiement mensuel. Il y a également une directive permettant aux propriétaires de conclure des contrats de location avec des locataires incapables de respecter leurs obligations de loyer jusqu’après la pandémie. Toutefois, le projet de loi n’a pas encore été adopté et il est donc peu probable qu’il atteigne son objectif.[4] Cependant, le projet de loi n’a pas encore été promulgué et il est donc peu probable qu’il atteigne son objectif.
Les établissements informels ont bénéficié d’un accès accru à l’eau grâce aux initiatives des gouvernements des comtés. Ces efforts ont été complétés par des acteurs du secteur privé et par la Banque mondiale, qui a approuvé un crédit de 16 milliards KES (150 millions US$) destiné à l’amélioration des établissements informels.
[1] Central Bank of Kenya (2020). Monetary Policy Committee Meeting Press Release. https://www.centralbank.go.ke/uploads/mpc_press_release/495753587_MPC%20Press%20Release%20-%20Meeting%20of%20April%2029%202020.pdf (Consulté 12 Août 2020).
[2] Central Bank of Kenya (2020). Credit Survey Report March 2020. https://www.centralbank.go.ke/uploads/banking_sector_reports/814487954_Credit%20Survey%20Report%20for%20the%20Quarter%20ended%20March%202020.pdf(Consulté 24 Août 2020). Pg. 21.
[3] The National Treasury (2020). FY 2020/21 Budget. https://www.treasury.go.ke/component/jdownloads/send/208-2020-2021/1580-budget-highlights-fy-2020-21.html (Consulté 24 Août 2020). Pg. 2.
[4] Republic of Kenya (2020). Kenya Gazette Supplement Senate Bills 2020. The Pandemic Response and Management Bill, 2020. http://www.parliament.go.ke/sites/default/files/2020-04/Pandemic%20Response%20and%20Management%20Bill%2C%202020.pdf(Consulté 12 Août 2020). Pgs. 80-83.
Sources supplémentaires
Central Bank of Kenya (2020). Banking Circular No. 3 of 2020. 27 March 2020. https://www.centralbank.go.ke/uploads/banking_circulars/1400484618_Banking%20Circular%20No.%203%20of%202020%20-%20Implementation%20of%20Emergency%20Measures.pdf (Accessed 21 August 2020)
Ernst & Young (2020). Kenya enacts Tax Laws (Amendment) Act, 2020. 28 April 2020. https://www.ey.com/en_gl/tax-alerts/kenya-enacts-tax-laws-amendment-act-2020 (Accessed 14 August 2020)
Machira, A. (2020) PanDEBTmic – Potential Impact of the Covid-19 Pandemic in Kenya. Tax Justice Network Africa. 17 April 2020. https://taxjusticeafrica.net/pandebtmic/ (Accessed 30 August 2020)
Sites internet
Central Bank of Kenya: https://www.centralbank.go.ke/
Kenya Bankers Association: https://kba.co.ke/
Kenya National Bureau of Statistics: https://www.knbs.or.ke/
Housing Finance Company of Kenya: https://www.hfgroup.co.ke/
National Treasury: https://www.treasury.go.ke/
National Housing Corporation: https://www.nhckenya.co.ke/
Cytonn Investments: https://cytonn.com/
Hass Consult: https://hassconsult.co.ke/real-estate/
