Financement du logement au Lesotho
Vue d'ensemble
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Le Lesotho est un pays montagneux et enclavé entouré par la République d’Afrique du Sud. Le pays fait partie de l’Union douanière de l’Afrique australe (SACU) et son économie est largement déterminée par les performances économiques de l’Afrique du Sud. La croissance a été modérée pendant plusieurs années en raison de la diminution des revenus de la SACU, et la pandémie de COVID-19 a aggravé les perspectives macroéconomiques du Lesotho pour 2020/21. Le PIB réel devrait se contracter de 5,4% en 2020.
Le secteur financier est réglementé par la Banque centrale du Lesotho et est largement dominé par les banques commerciales, qui proposent des prêts hypothécaires. Cependant, les portefeuilles de prêts des banques sont fortement concentrés dans les secteurs de la fabrication, de la construction et des prêts aux particuliers, tous les secteurs étant susceptibles d’être affectés par la récession induite par le COVID-19. [1] Il existe 55 institutions de microfinance enregistrées au Lesotho. En 2019, seuls deux offraient des prêts liés au logement dans un portefeuille de logements spécifique.
Un nombre important de Basotho ne peuvent pas se permettre d’acheter des parcelles formellement inspectées ou des maisons développées alors que 17 pour cent des Basotho gagnent un salaire ou un salaire. Cela implique une lacune dans l’offre de logements qui empêche la plupart des pauvres d’accéder à un logement abordable et convenable car ils ne satisfont pas aux exigences des banques commerciales en matière de prêt. Un petit pourcentage, 23%, vivent dans des maisons financées par des prêts bancaires, tandis que certains construisent eux-mêmes leur maison et d’autres vivent dans des maisons dont ils ont hérité.
La politique nationale du logement estime qu’un total de 98 711 logements devront être construits d’ici 2025 pour répondre à la demande de logements au Lesotho. La Lesotho Housing and Land Development Corporation (LHLDC) est un gouvernement para-étatique mandaté pour fournir des logements formels au Lesotho, qui n’a commencé que récemment à répondre aux besoins des personnes à faible revenu. Au cours des dernières années, plusieurs lotissements privés ont été mis en œuvre par des organisations telles que Morero City Development et Habitat for Humanity.
Les marchés immobiliers sont davantage orientés vers les acheteurs potentiels dans la catégorie des revenus moyens à élevés, laissant de côté les revenus les plus faibles et seuls quelques-uns, principalement des revenus moyens à élevés, dépendent des agents immobiliers. Malheureusement, le secteur immobilier n’est pas réglementé car il n’y a pas de lois en place pour guider ses opérations.
Cependant, il existe des examens récents et en cours des réglementations financières ainsi que des politiques / réglementations en matière de logement et de foncier qui, espérons-le, favoriseront un environnement plus propice à une croissance économique accélérée et à un climat d’investissement au Lesotho.
Pour en savoir plus sur le secteur du financement du logement au Lesotho, y compris les principales parties prenantes, les politiques importantes et l’abordabilité du logement:
- Introduction
- Accès à la finance
- Faisabilité budgétaire
- Offre de logements
- Marchés immobiliers
- Politiques et Réglementation
- Opportunités
- Accès aux données sur le financement du logement
- Réponses à la COVID-19
- Autres sources bibliographiques
- Sites internet
Lesotho
Introduction
Le Lesotho est un pays montagneux, enclavé et entouré par la République d’Afrique du Sud, avec une population estimée à 2 128 280 habitants au 4 septembre 2019.[1] Le taux d’inflation au Lesotho était de 5,6 % en juin 2019, soit une augmentation par rapport à 2018 où il était de 4,8 %. Le taux de croissance annuel du produit intérieur brut (PIB) en 2018 était de 1,47 % et le PIB en 2018 était de 36 965 453 121,22 LSL. Le PIB par habitant en 2018 était de 17 534,70 LSL et le revenu national brut (RNB) par habitant de 19 660,35 LSL.[2]Avec un taux de chômage de 27,3 pour cent, 1 242 225 personnes vivent actuellement dans l’extrême pauvreté, ce qui signifie que 52,7 pour cent de la population est toujours piégée sous le seuil international de pauvreté de 1,25 dollar par jour[3]
Parmi les nombreux défis auxquels l’économie du Lesotho est confrontée figure la diminution des recettes provenant de l’Union douanière de l’Afrique australe (SACU). Les recettes sont tombées de 24 % du PIB en 2014-2015 à environ 17,2 % du PIB en 2017-2018, avec une nouvelle baisse prévue à 15,8 % en 2019-2020.[4]
Néanmoins, le PIB réel du Lesotho devrait croître de 0,9 % en 2018/19 et de 1,2 % en 2019/20.[5] Cette croissance sera soutenue principalement par l’augmentation des exportations de diamants et par un fort rebond après la construction de la phase II du Lesotho Highland Water Project.
Le secteur des entreprises contribue dans une large mesure au PIB national grâce à l’amélioration des processus et procédures de Doing Business in Lesotho qui, en 2018, plaçait le Lesotho au 106e rang. Toutefois, les perspectives économiques sont modestes, avec une croissance prévue de 2 % en 2018 et de 2,3 % en 2019,[6] principalement grâce à l’intensification des activités de construction dans le cadre de la phase II du projet Lesotho Highlands Water et à la forte croissance de la construction. Le secteur des services a également été le principal vecteur de croissance, ayant bénéficié des réformes et des innovations de la stratégie de développement du secteur financier, en particulier des réformes visant à améliorer l’inclusion financière et l’accès au crédit.
[1] World Population Review. Population du Lesotho https://www.worldpopulationreview.com.countries/lesotho-population/ (consulté le 5 septembre 2019).
[2] World Bank. Données – Lesotho https://data.worldbank.org/country/lesotho?view=chart (consulté en juillet 2019).
[3] World Poverty Clock (2019). Mise à jour en mai 2019 https://worldpoverty.io/ (consulté le 11 septembre 2019)
[4] The World Bank IBRD-IDA. La Banque mondiale au Lesotho : la Banque mondiale aide le gouvernement à améliorer sa compétitivité, à stimuler la croissance tirée par le secteur privé, à améliorer la prestation des services et à diversifier sa base économique https://www.worldbank.org/en/country/lesotho/overview/ (consulté le 4 septembre 2019)
[5] The World Bank IBRD-IDA. La Banque mondiale au Lesotho : la Banque mondiale aide le gouvernement à améliorer sa compétitivité, à stimuler la croissance tirée par le secteur privé, à améliorer la prestation des services et à diversifier sa base économique https://www.worldbank.org/en/country/lesotho/overview/ (consulté le 4 septembre 2019)
[6] Nseera, E. (2018). 2018 African Economic Outlook. Banque africaine de développement https://www.afdb.org/fileadmin/uploads/afdb/Documents/Generic_Documents/Country_Notes/lesotho_Counntry_notes.pdf/ (consulté le 21 septembre 2019)
Accès à la finance
Les institutions financières autorisées à opérer au Lesotho en vertu de la loi no 3 de 2012 sur les institutions financières, de la loi no 12 de 2014 sur les assurances et du règlement sur les organismes de placement collectif comprennent les banques, compagnies d’assurance, courtiers d’assurance, institutions de microfinance, bureaux de crédit, organismes de change et placements collectifs agréés. Il y a quatre banques commerciales, neuf compagnies d’assurance agréées, 47 courtiers d’assurance agréés, six courtiers/conseillers en valeurs, deux gestionnaires d’actifs agréés, 16 institutions de microfinance agréées, deux agences de change et de transfert de fonds agréées et un bureau de crédit agréé[1].
Ce secteur est réglementé par la Central Bank of Lesotho). Le secteur financier est largement dominé par les banques commerciales, à savoir Standard Lesotho Bank Limited (SLB), First National Bank (FNB) Lesotho, Nedbank Lesotho et Lesotho Postbank.
SLB est présent dans les 10 districts du Lesotho avec un total de 17 agences, 86 réseaux ATM et 555 terminaux de point de vente dans les basses et hautes terres du Lesotho. SLB offre des prêts au logement allant de 100 000 LSL (7078 USD) à 10 millions LSL (707 807 USD) à un taux d’intérêt de 12,5 % payable sur une période de 20 ans.
La FNB Lesotho n’est présente que dans cinq districts et offre des prêts immobiliers à des taux d’intérêt de 11,25 % et 13,25 % aux limites inférieure et supérieure, respectivement. Entre 2004 et 2019, la FNB Lesotho a émis 191 prêts à la construction de logements, classés comme suit : 19 prêts à la construction d’une valeur de 13 035 734,24 LSL (922 679,33 USD) ; 63 prêts à l’achat d’une valeur de 63 530 514,75 LSL (4 496 738,86 USD) ; 82 prêts de libération de capitaux propres d’une valeur de 29 265 000,00 LSL et 27 prêts de financement avec option de transfert (Switch finance loan) de 21 265 000,00 LSL (1 505 153,11 USD). Le nombre d’hypothèques classées comme non performantes est comptabilisé à 10 et la valeur des prêts hypothécaires résidentiels en cours s’élève à 10 608 331,91 LSL (750 865,92 USD).[2]
Nedbank Lesotho offre des prêts immobiliers pour l’achat d’un parc de logements facilement disponibles en pleine propriété et en titres de section. Entre janvier 2018 et décembre 2018, Nedbank Lesotho a émis 37 prêts à la construction de logements et la valeur des prêts à la construction de logements pour la même période s’élève à 21 737 844,38 LSL (1 538 621,40 USD). La durée moyenne d’un prêt hypothécaire est de 20 ans, avec un acompte moyen de 10 %. À ce jour, en juin 2019, le nombre de prêts hypothécaires résidentiels en cours est de 301, d’une valeur de 175 089 201,00 LSL (12 392 948,75 USD). Nedbank Lesotho offre la limite inférieure du taux hypothécaire au taux préférentiel -1 et la limite supérieure au taux préférentiel +3. Il y a 30 prêts hypothécaires classés comme non performants.[3]
Bien que STANLIB Lesotho n’offre pas de prêts hypothécaires, elle soutient les prêts liés au logement en permettant à ses clients d’utiliser leurs investissements comme garantie pour des prêts hypothécaires ou des prêts immobiliers auprès d’autres banques. Entre 2018 et 2019, 68 clients ont utilisé cette facilité pour obtenir des prêts au logement d’une valeur de 62 765 508,29 LSL (4 442 591,11 USD), comme suit : 45 l’ont utilisé pour des prêts d’une valeur de 27 104 010,59 LSL auprès de la Standard Lesotho Bank ; 13 auprès de la Nedbank Lesotho pour une valeur de 34 071,92 LSL (2413,48 USD) ; sept auprès de la FNB Lesotho pour une valeur de 1 525 850,02 LSL (108 000,84 USD) ; trois avec la Lesotho Post Bank pour 293 253,02 LSL (20 756,68 USD) et trois représentant d’autres institutions d’une valeur de 64 554,85 LSL (4569,24 USD).[4]
Il y a 16 institutions de microfinance enregistrées au Lesotho. De tous ces microprêteurs au Lesotho, seuls deux accordent des prêts liés au logement dans un portefeuille de logements spécifique. Il s’agit de Lesana Lesotho (Pty) Limited et Letshego Financial Services. Le montant moyen des prêts accordés par Lesana Financial Services est de 33 359,20 LSL (2361,19 USD). Les prêts sont payables à un taux d’intérêt compris entre 21,5 pour cent pour les prêts liés au logement et 45 pour cent pour les autres prêts. En 2019, 522 prêts de microfinance ont été décaissés pour un montant de 18 893 331,00 LSL (134 011,43 USD).[5]
Les marchés obligataires du Lesotho sont limités et se présentent essentiellement sous la forme de bons du Trésor et certificats de trésorerie offerts par la Central Bank of Lesotho. Les bons du Trésor sont quatre-vingt-onze, cent quatre-vingt-douze, deux cent soixante-treize, trois cent soixante-quatre jours, et sont divisés en marchés concurrentiels et non concurrentiels. Le marché des certificats de trésorerie comporte quatre échéances allant de trois, cinq, sept et dix ans qui sont émises sur le marché primaire par la banque. Les banques commerciales, les fonds de pension, les compagnies d’assurance, les personnes morales et les particuliers sont les investisseurs. Les obligations sont cotées sur le marché des valeurs mobilières de Maseru à des fins de négociation sur le marché secondaire.[6] Il n’existe pas de facilités de refinancement ou de lignes de crédit sur lesquelles les banques peuvent puiser pour obtenir des liquidités et le gouvernement doit y remédier par des politiques qui permettront l’opérationnalisation des possibilités de prêts de gros au Lesotho.
[1] Central Bank of Lesotho. Liste des institutions financières agréées. https://www.centralbank.org.ls/index.php/financial-stability/95-supervision/615-banks(consulté le 1er septembre 2019).
[2] Correspondance électronique avec Teboho Mhlanga, chef de la division du commerce de détail de la FNB Lesotho, 20 août 2019.
[3] Correspondance électronique avec Moeketsi Mafereka : Nedbank, dirigeant ; détail et distribution, ventes au détail, détail, distribution PME, 21 août 2019.
[4] Correspondance électronique avec Kelello Rametse, directeur général de Stanlib (Lesotho), 22 août 2019.
[5] Correspondance électronique avec Tsépo Ramoholi, Compliance Officer at Lesana Lesotho, 19 août 2019.
[6] Central Bank of Lesotho. Dette intérieure de l’État. https://www.centralbank.org.ls/index.php/financial-markets-about/599-government-domestic-debts/(consulté le 21 septembre 2019).
Faisabilité budgétaire
Au Lesotho, le prix du marché en 2019 pour la maison la moins chère nouvellement construite par un promoteur ou un entrepreneur officiel dans une zone urbaine est de 165 000,00 LSL (11 678,83 USD), pour une superficie de 32 mètres carrés. Le prix de location moyen d’une maison neuve la moins chère construite par un promoteur ou un entrepreneur officiel dans une zone urbaine est de 2500,00 LSL. (176,95 USD) Le coût total de construction par mètre carré est de 5156 LSL (365,95 USD) et le coût de main-d’œuvre associé par mètre carré est de 2320 LSL (164,21 USD).[1]La superficie minimale de la parcelle est de 375 mètres carrés, conformément aux normes d’urbanisme de 1990.[2]
Un nombre important de Basotho n’ont pas les moyens d’acheter des parcelles officiellement arpentées ou des maisons aménagées malgré le fait que 17 pour cent des Basotho gagnent un salaire ou un traitement. Cela implique un déficit dans l’offre de logements qui empêche la plupart des pauvres d’accéder à un logement abordable et adéquat, car ils ne répondent pas aux exigences des banques commerciales en matière de prêt, telles qu’un dépôt et le montant du remboursement du prêt qui est supérieur à leur salaire net. Cela est dû au taux de chômage élevé, qui se situe entre 24 et 28 pour cent et touche principalement la population économiquement active âgée de 15 à 45 ans.
Malgré tous ces défis, les Basotho continuent à dépendre des réseaux sociaux et des successions pour posséder une propriété avec un faible pourcentage (23 pour cent) vivant dans des maisons financées par des prêts bancaires. Certains construisent eux-mêmes leurs maisons tandis que d’autres vivent dans des maisons dont ils ont hérité. Le gouvernement du Lesotho n’alloue pas de budget national au secteur du logement ni de subventions liées au logement pour le Basotho.
[1] Correspondance électronique avec Molefi Tlali, directeur des acquisitions et du développement à la Lesotho Housing and Land Development Corporation, 20 août 2019.
[2] Correspondance électronique avec Masetori Makhetha, planificateur en chef de l’arpentage et de l’aménagement du territoire, 19 août 2019.
Offre de logements
La politique nationale du logement estime qu’un total de 98 711 logements devront être construits d’ici 2025 pour répondre à la demande de logements au Lesotho. Le Lesotho Housing Profile Report de 2016 estime que 5195 logements ou 8932 pièces seront nécessaires pour répondre à la demande de logements urbains en un an. Le taux d’urbanisation en 2018 était de 2,31 %. La taille moyenne des ménages nationaux est estimée à 4,8 personnes dans les zones rurales et à 3,4 personnes dans les zones urbaines.
Les systèmes de fourniture de logements se font principalement par l’accession à la propriété qui est financée par des particuliers et par la location de logements liés à l’emploi pour les employés de la fonction publique. Le gouvernement du Lesotho fournit à ses fonctionnaires des logements, mais aucune subvention directe au logement. L’offre de logements du secteur privé formel se concentre au sommet du marché, laissant la majorité d’entre eux sans services et sans autre choix que le logement informel. C’est ce qu’attestent les statistiques recueillies sur le nombre de nouvelles maisons achevées à Maseru City en 2018, qui s’élevait à 326 permis de construire approuvés.[1]
Les logements pour les pauvres sont situés à la périphérie, là où les terrains et les loyers sont relativement moins chers. Le parc de logements locatifs privés représente 50 pour cent du parc de logements urbains et accueille environ 52 pour cent des ménages qui louent des maisons à une rangée (malaene) dans les zones urbaines. Les locataires occupent des unités de logement pour un loyer mensuel. L’occupation d’un logement locatif dure aussi longtemps que le locataire peut payer, ce qui rend les locataires vulnérables à l’expulsion en cas de perte de leur emploi.
Le Lesotho Housing and Land Development Corporation (LHLDC) est un organisme public parapublic chargé de fournir des logements formels au Lesotho. Au fil des ans, elle a mis au point des logements à revenus mixtes pour répondre principalement aux besoins des personnes à revenu élevé et moyen, en mettant peu l’accent sur les personnes à faible revenu. Cependant, le LHLDC prévoit développer 300 sites en 2019. Celles-ci sont déjà planifiées, mais n’ont pas encore fait l’objet d’une enquête. Ce projet de logement sera mis en œuvre à Maputsoe, dans le district de Leribe, dans une zone appelée Khomo-Khoana.
Ce projet sera classé en trois niveaux différents pour répondre aux besoins de logement des personnes à faibles, moyens et élevés revenus. Dans ce cas, les sites peuvent varier de 13 000,00 LSL (920,15 USD) à 50 000,00 LSL (3539,04 USD) et seront regroupés de façon à ce que les gens se voient attribuer des sites en fonction de leur faisabilité financière. La conception de la maison à faible revenu et le niveau/tranche financier comprendra une maison de deux pièces de 32 mètres carrés combinée avec une salle de bain et des toilettes. Le coût de construction avec un constructeur individuel peut être de 85 000,00 LSL (6016,37 USD) et le prix de vente de 120 000,00 LSL (8493,70 USD). Le coût estimé de la construction avec un entrepreneur est de 125 000,00 LSL (8847,60 USD) et le prix de vente est de 165 000,00 LSL (11 678,83 USD) pour la même taille de maison.[2]
La tranche des revenus moyens, d’une superficie de 71 mètres carrés, est composée d’un salon et d’une kitchenette à aire ouverte, d’une salle de bain et de toilettes combinées et de deux chambres à coucher et peut coûter 200 000,00 LSL (14 156,15 USD) avec un constructeur individuel, 250 000,00 LSL (17 695,19 USD) avec un entrepreneur et le prix de vente peut atteindre 285 000 LSL (20 172,52 USD) et 340 000,00 LSL (24 065,46 USD), respectivement. La tranche des revenus élevés est de 96 mètres carrés avec un plan ouvert et une kitchenette, combinée avec une salle de bain et des toilettes, une chambre principale avec sdb attenante et deux chambres, et peut coûter 300 000,00 LSL (21 234,23 USD) avec un constructeur individuel et un prix de vente de 385 000,00 LSL (27 250,60 USD) et 360 000,00 LSL (25 491,08 USD) avec un entrepreneur à 430 000,00 LSL (30 435,73 USD).[3]
Les modèles de financement proposés comprendront le cash, les achats bancaires, la location avec option d’achat et l’achat progressif. Cet arrangement peut impliquer une hypothèque, qui peut exiger un versement mensuel moyen de 2900,00 LSL pour la tranche à revenu moyen et de 3500,00 LSL pour la tranche à revenu élevé.
En 2018, le marché du logement privé a connu une forte croissance, avec notamment une proposition de la société enregistrée sous le nom de Morero City Development de réaliser des lotissements urbains satellites en partenariat avec le conseil municipal de Maseru. Selon un rapport sur le développement de la ville de Morero, Infrastructures durables pour un avenir meilleur, l’objectif de ce nouveau projet immobilier est de promouvoir un aménagement à usage mixte situé au sud-ouest de Maseru, à 5 km du centre-ville de Maseru. Le projet a nécessité 400 hectares de terrain pour faire du résidentiel (sur un terrain de 253 325,32 mètres carrés), des bureaux, des installations scolaires, un complexe commercial de proximité, un hôtel et d’autres bâtiments tels qu’un centre civique et des installations sportives. Il s’agit d’un plan quadriennal.
Habitat for Humanity Lesotho (HFHL) travaille en partenariat avec les groupes vulnérables, à savoir les orphelins et les enfants vulnérables, les personnes âgées et les handicapés. À ce jour, environ 3000 ménages ont reçu différentes solutions de logement. Entre juillet 2017 et juin 2019, 100 maisons à deux pièces avec des latrines à fosse ont été construites pour les ménages vulnérables du pays.[4] La plupart des maisons fournies dans le cadre du HFHL sont subventionnées à 100 pour cent par les donateurs et c’est à ce jour la seule organisation non gouvernementale travaillant dans le secteur du logement au Lesotho. Les coûts de construction varient de 45 000 LSL (3185,13 USD) à 55 000 LSL (3892,94 USD) par unité d’habitation, tous coûts compris. Ces maisons sont construites en briques de ciment et le coût d’un sac de 50 kg de ciment en août 2019 était de 99,00 LSL (7 USD) à l’entrepôt de l’usine Afrisam.
[1] Correspondance électronique avec Ntsoaki Matobo, directeur de la planification et du développement au conseil municipal de Maseru, 20 septembre 2019.
[2] Correspondance électronique avec Molefi Tlali, directeur des acquisitions et du développement à la Lesotho Housing and Land Development Corporation, 20 août 2019.
[3] Correspondance électronique avec Molefi Tlali, directeur des acquisitions et du développement à la Lesotho Housing and Land Development Corporation, 20 août 2019.
[4] Habitat for Humanity Lesotho (2019). Communiqué de presse (juin 2018 et juin 2019) https://www.habitat.org.ls/hp.content/uploads/2019/02/FY19-newsletter.pdf/ (consulté le 2 septembre 2019) p. 2.
Marchés immobiliers
Le Lesotho a un système de régime foncier dynamique dominé par les régimes fonciers coutumiers et statutaires. Le type de droits fonciers existant au Lesotho comprend un bail, un formulaire C et un titre de propriété. Le recensement de la population des ménages de 2016 a révélé que 16 % de la population avait des droits au bail, 41 % des droits sur le formulaire C, 4 % des droits sur les titres de propriété et 27 % et 12 % des droits représentaient d’autres droits et aucun des droits ci-dessus.
De 2010 à mai 2016, 67 592 baux ont été émis et inscrits au registre des actes de l’autorité foncière et administrative. Entre avril 2018 et mars 2019, 2184 baux[1] ont été inscrits au registre des actes.
L’enregistrement du titre de propriété prend maintenant 11 jours avec un bail de 90 ans émis en un mois. Le nombre de jours nécessaires à l’enregistrement d’une entreprise est passé de 28 à 7. Le nombre de jours requis pour obtenir une licence industrielle est également passé de 35 à 5 jours et le délai d’obtention d’une licence commerciale est passé de 30 à 50 jours à 15 jours.
Avec le soutien de la Banque mondiale et du projet de compétitivité du secteur privé et de diversification économique, le gouvernement a amélioré le processus de permis de construire en passant des systèmes manuels aux systèmes électroniques et automatisés, réduisant ainsi le temps et les coûts de délivrance des permis. Il faut trois à quatre mois pour délivrer un permis de construire et 323 permis de construire résidentiels ont été approuvés par le service de contrôle de l’aménagement urbain entre janvier 2018 et décembre 2018.[2] Les propriétés cotées à Maseru City sont limitées à seulement 8000 propriétés,[3] qui se trouvent pour la plupart dans les anciennes frontières coloniales.
Certains agents immobiliers sont plus en vue que d’autres, comme le Matekane Group of Companies (MGC), qui participe à la promotion immobilière et a construit à ce jour 20 maisons de luxe de trois chambres à coucher à Mpilo Estate. MGC a été fondée en 1986 sous le nom de Matekane Transport and Plant Hire, mais est devenue une société multisectorielle englobant l’aviation, la construction immobilière, les mines et l’agriculture. Depuis 2015, MGC a réalisé trois grands projets de construction, à savoir le Mpilo Boutique Hotel, le MGC Offices Park et le Mpilo Estate, et le prix unitaire varie de 1,8 million LSL (127 405,39 USD) à 2,5 millions LSL (176 951,93 USD).[4]Sigma Construction and Property Development a développé des maisons résidentielles à revenu faible, moyen et élevé (détachées et attenantes) à Mabote, Khubetsoana, Masowe II et III, son parc de logements à vendre s’adresse uniquement aux personnes à revenu moyen ou élevé et varie de 650 000 (46 007,50 USD) à 950 000 LSL (67 241,73 USD) et de 1,5 million LSL (106 171,16 USD) à 3,5 millions (2 477 327,00 USD) respectivement. Elle s’adresse également aux personnes à faible revenu avec des loyers allant de 1800 à 2500 LSL ; de 5000 à 10 000 LSL pour les revenus moyens ; et de 15 000 à 25 000 LSL dans les catégories à revenu élevé.
Les marchés immobiliers sont davantage orientés vers les acheteurs potentiels de la catégorie des revenus moyens à élevés, laissant de côté les revenus les plus faibles et seuls quelques-uns, la plupart du temps les revenus moyens à élevés, font appel à des agents immobiliers. Malheureusement, le secteur immobilier n’est pas réglementé, car il n’y a pas de lois en place pour guider ses opérations et le secteur n’est pas non plus officiellement enregistré auprès du ministère des Travaux publics ni auprès du ministère de l’Administration locale et du Logement. En conséquence, les prix de l’immobilier sont souvent gonflés sur le marché, ce qui rend les propriétés cédées par les agents immobiliers chères et inaccessibles à la plupart des Basotho
[1] Correspondance électronique Tseliso Makhaphela, Lands Registra at Land Administration Authority, 3 septembre 2019.
[2] Correspondance électronique avec Ntsoaki Matobo, directeur de la planification et du développement au conseil municipal de Maseru, 20 Août 2019.
[3] Correspondance électronique avec Ntsoaki Matobo, directeur de la planification et du développement au conseil municipal de Maseru, 20 Août 2019.
[4] MGC Properties (2015). Domaine Mpilo https://www.mgcproperties.co.ls/news/mpilo-estates.html (consulté le 22 septembre 2019).
Politiques et Réglementation
La Stratégie de mise en œuvre de la politique nationale du logement 2018-2022 élaborée par le gouvernement du Lesotho en avril 2018 définit les actions et les activités prioritaires à mettre en œuvre entre les exercices fiscaux gouvernementaux 2018/19 et 2021/22. L’objectif principal de cette stratégie est de « réaliser progressivement le droit à un logement adéquat pour tous ».
L’Étude de préparation du plan directeur de Maseru (2015) représente une opportunité importante, car elle facilite l’élaboration d’une politique urbaine nationale et du cadre national de développement spatial. Avec le taux d’urbanisation actuel, ces cadres seront importants pour orienter la répartition géographique des personnes et des ressources, ainsi que l’utilisation des terres. Grâce à la mise en œuvre du plan directeur de Maseru, le contrôle du développement sera amélioré, ce qui permettra de densifier et de réguler le zonage des terres de manière appropriée ainsi que d’utiliser de manière optimale les ressources foncières rares. Cela permettra également de rendre le logement plus abordable en réduisant les coûts d’investissement et en rapprochant les gens des infrastructures et des autres services.
La révision de toutes les politiques d’aménagement pertinentes, telles que la Loi n° 11 de 1980 sur l’aménagement du territoire, le Code de contrôle du développement de 1989 et les Normes d’aménagement du territoire de 1990, rendra ces documents plus pertinents et applicables pour orienter les futurs investissements dans le logement au Lesotho.
En mai 2020, le Sénat du Lesotho a adopté un rapport sur le projet de loi relatif aux sûretés sur les biens immobiliers présenté par son comité législatif. Selon le Sénat, « l’introduction du projet de loi permettra aux emprunteurs et aux prêteurs d’utiliser plus facilement les biens personnels comme garantie et d’augmenter ainsi leur niveau de solvabilité. Elle permettra également aux emprunteurs (petites micro et moyennes entreprises) de mettre en gage leurs droits sur les biens personnels en garantie de prêts plus facilement et à moindre coût. »[1]
[1] Mohloboli, M. (2020). Senate adopts Immovable Property Bill. 6 mai 2020. Sunday Express. https://sundayexpress.co.ls/senate-adopts-immovable-property-bill/ (consulté le 28 août 2020).
Opportunités
Sur l’ensemble du continent, la pandémie de COVID-19 a mis en perspective la relation entre le logement et la santé. Il est prévu et espéré que le gouvernement élabore une stratégie sur les mécanismes et les plans d’aide au secteur du logement. Le gouvernement du Lesotho est en train de mettre en œuvre les réformes multisectorielles recommandées par la Communauté de développement de l’Afrique australe (SADC), qui s’étendront sur un an à partir de septembre 2020.[1] Les révisions récentes et en cours des règlements financiers ainsi que des politiques/réglementations en matière de logement et de terres devraient favoriser un environnement plus propice à l’accélération de la croissance économique au Lesotho. En outre, l’approbation des titres de propriété par section créera des opportunités en matière de propriété, car elle permet la propriété séparée d’une ou plusieurs sections d’un bâtiment. Enfin, l’initiative entre RBS Construction et la Standard Lesotho Bank illustre les opportunités offertes au secteur privé, avec le soutien du secteur public, pour poursuivre des solutions innovantes qui ciblent les ménages à faibles revenus.
[1] Motsoeli, N. (2020). Govt committed to reforms – Majoro. 26 août 2020. Lesotho Times. http://lestimes.com/govt-committed-to-reforms-majoro/ (consulté le 28 août 2020).
Accès aux données sur le financement du logement
Le manque de données sur le logement et le financement du logement est un problème majeur au Lesotho. Cela nuit à l’analyse statistique et affaiblit la base de la prise de décision par le secteur privé et le gouvernement. Les données sont souvent obsolètes ou ne sont pas suffisamment ventilées pour permettre une analyse utile. Les principales sources de données sur le financement du logement sont les suivantes :
- Le Bureau des statistiques (BOS) du ministère de la Planification recueille des statistiques nationales sur différents secteurs, mais il n’existe pas de collecte de données classifiées spécifiques sur le financement du logement. Les données disponibles auprès du BOS sont des informations de recensement classées en fonction d’un objectif spécifique et parfois partagées publiquement sur le site web.
- La Banque centrale du Lesotho recueille également des données liées à l’enregistrement et au contrôle du secteur financier.
- La Standard Lesotho Bank, la FNB Lesotho et la Nedbank Lesotho stockent des données, mais celles-ci ne sont pas forcément du domaine public.
- L’Autorité de l’administration foncière tient des registres, car elle enregistre toutes les transactions foncières qui impliquent des obligations et des garanties. Les données sont disponibles sur demande.
Réponses à la COVID-19
Le 29 mars, le Lesotho a entamé un confinement de trois semaines, qui a été prolongé de 14 jours supplémentaires, bien qu’aucun cas de COVID-19 n’ait été enregistré pendant cette période. Le gouvernement a mis en place un système en cinq étapes basé sur la gravité de la pandémie de COVID-19 dans le pays, avec des mesures et des restrictions spécifiques mises en œuvre.
La Banque centrale du Lesotho a pris diverses mesures pour soutenir l’économie pendant la pandémie. Elle a notamment procédé à plusieurs baisses des taux directeurs afin de réduire les coûts d’emprunt et d’alléger le paiement des intérêts sur les prêts existants. Le gouvernement a également créé le Fonds de secours en cas de catastrophe et le Fonds COVID-19 de secours économique et du secteur privé pour soutenir les travailleurs et les petites entreprises pendant la pandémie. Toutefois, le gouvernement n’a pas réagi à la COVID-19 dans le secteur du logement. Néanmoins, des activités prioritaires telles que l’amélioration de l’approvisionnement en eau et la mobilisation des communautés (campagne locale) dans le cadre du Programme participatif d’amélioration des bidonvilles (PSUP) d’ONU-Habitat en cours devraient contribuer aux mesures de secours à la situation de COVID-19.
Autres sources bibliographiques
Central Bank of Lesotho (2019). Lesotho Economic Outlook-December 2019. https://centralbank.org.ls/images/Publications/Economic_Outlook/Dec_2019_MEO.pdf
Central Bank of Lesotho (2018). Supervision Annual 2018 Report. https://centralbank.org.ls/images/Financial_Markets/Treasury_Bills/Announcements/2018_-_Supervision_Annual_Report_-_Design_Proof_-_HR_-_Singles_-_11.11.2019.pdf
Lerotholi, D (2018). Morero City Development: Sustainable infrastructure for a better future report. Août 2018.
Majale, M. (April 2018). United Nations Human Settlements Programme (UN Habitat). National Housing Implementation Strategy 2018-2022.
Manyathela, K. (2019). Public Relations and Marketing Department. Standard Lesotho Bank. Août 2019.
Ministry of Local Government and Chieftainship (2016). Land Administration Authority Audit Report (2016/17).
Ministry of Local Government and Chieftainship (April 2018). National Housing Policy: Implementation Strategy 2018-2022. https://riseint.org/ritc2018/wp-content/uploads/sites/4/2018/07/National-Housing-Policy-Lesotho-2018.pdf
Paradza, G. (2019). Women’s Access to Land and Housing in Lesotho report. https://landportal.org/library/resources/women%E2%80%99s-access-land-and-housing-lesotho Pg.16.
Rubinoff D.D. (2015). Maseru Master Plan Readiness Study and Terms of Reference: In preparation for the Maseru Master Plan Consultancy Readiness Report. Pg. 21.
United Nations Human Settlement Programme(UN Habitat) (2015). Lesotho Housing Profile. https://unhabitat.org/lesotho-urban-housing-profile
Sites internet
Immobilier et biens immobiliers au Lesotho www.myproperty.co.ls
Habitat pour l’humanité Lesotho www.habitat.org.ls
Banque centrale du Lesotho www.centralbank.org.ls
Autorité chargée de l’administration des terres www.laa.org.ls
Bureau des statistiques du Lesotho www.bos.gov.ls
Standard Lesotho Bank www.standardlesothobank.co.ls
