Financement du logement en Namibie

Introduction

Au cours des 30 années depuis son indépendance, la Namibie a réalisé d’importants progrès économiques et sociaux. Le pays est classé comme un pays à revenu intermédiaire de la tranche supérieure, avec une population de 2.4 millions d’habitants. En 2018, la Namibie avait réduit son taux de pauvreté à 17,4 pour cent, contre 69 pour cent en 1993. La stabilité politique et macroéconomique était à la base de cette réalisation.[1]La population urbaine est passée de 28 pour cent en 1991 à 41 pour cent en 2019 et la croissance économique a largement soutenu l’urbanisation. Cependant, le produit intérieur brut (PIB) réel a été modéré ces dernières années, passant de 6.4 pour cent en 2014 à -1 pour cent en 2019. Une situation budgétaire en détérioration, une croissance lente des économies régionales des partenaires commerciaux, l’achèvement de méga projets de construction minière, La baisse de la demande des consommateurs et la sécheresse persistante ont contribué à cette situation.[2]

La position macroéconomique déjà affaiblie de la Namibie devrait être amplifiée par la pandémie de COVID-19. En tant qu’économie à forte intensité de ressources, la Namibie sera affectée par la baisse des prix des produits de base et la stagnation du commerce. La réduction du tourisme et des investissements directs étrangers (IDE) aura également un impact négatif sur les perspectives de croissance. Le PIB réel devrait baisser de 2.8 pour cent en 2020.[3] En raison du COVID-19, le rand sud-africain voisin, auquel le dollar namibien est rattaché, a atteint un creux record par rapport au dollar américain en mars 2020. Tout changement dans l’économie sud-africaine, ou fluctuations du rand, peut nuire à l’économie de la Namibie et au solde de la dette.[4] Le déficit budgétaire de la Namibie (en pourcentage du PIB) était de -5 pour cent en 2019 et devrait atteindre -6.5 pour cent en 2020. En outre, une hausse de l’inflation a été déclenchée par la pandémie et devrait atteindre 5.5 pour cent en 2020 (contre 3.7 pour cent en 2019).[5] C’est toujours dans l’objectif d’inflation de la Banque de Namibie (BON) qui avait des prévisions dans l’ordre de trois à six percent.

La Namibie avait le quatrième plus grand plan de relance budgétaire en réponse au COVID-19 sur le continent.[6]  Le stimulus visant à atténuer l’impact économique et social de la COVID-19 a été complété par d’autres mesures, notamment des subventions d’urgence au revenu des secteurs touchés, des programmes de prêts pour les petites et moyennes entreprises (PME) et la fourniture d’eau subventionnée. Une réponse notable de la Banque de Namibie a été quatre réductions des taux directeurs au cours de l’année, portant le taux à 3.75 pour cent.

Le Sommet sur la croissance économique en Namibie d’août 2019 a fourni une opportunité pour l’engagement des investisseurs et s’est concentré sur le développement des infrastructures, la relance économique pour une croissance inclusive, la fourniture de logements et l’industrialisation. Entre 2009 et 2019, la Namibie a attiré 59.4 milliards de N$ d’IDE, en grande partie de la Chine, de l’Ile Maurice et de l’Afrique du Sud, destinés à des investissements nouveaux dans le secteur des services extractifs et financiers. Moins d’IDE a été réalisé dans la fabrication, la vente en gros et au détail, qui ont été les principaux moteurs de la croissance inclusive au fil des ans.[7]

La Vision 2030 de la Namibie est le plan global qui guide ses objectifs à long terme. Le 5ème Plan National de Développement (NDP5) vise à réduire la prévalence de l’habitat improvisé en construisant de nouvelles maisons et en entretenant des parcelles. La National Housing Enterprise (NHE) est une société d’État chargée de fournir des logements pour répondre aux besoins nationaux. Le plan stratégique de la NHE pour 2017 vise à réduire l’arriéré de logements, actuellement estimé à 300 000 unités. Malgré les efforts du gouvernement pour fournir des terres viabilisées, une sécurité d’occupation à grande échelle, des installations sanitaires et des logements, le processus doit être accéléré pour répondre à une forte demande.

[1] Banque africaine de développement (2020). République de Namibie: Document de stratégie par pays (CSP) 2020-2024. Pg. iv.

[2] Ibid. Pg. 3.

[3] Banque africaine de développement (2020). Perspectives économiques en Afrique: Supplément au milieu du COVID-19. Pg. 90.

[4] Krause-Jackson, Flavia. (2019). Namibia Commits to Rand Peg as Economy Limps Out of Slump. Bloomberg.

[5] Banque africaine de développement (2020). Perspectives économiques en Afrique: supplément au milieu du COVID-19. Pg. 90.

[6] Ibid. Pg. 19.

[7] Erastus, N. and Amukeshe, L. (2020). Namibie: les investissements étrangers ne suffisent pas pour le rêve de 2030. 27 août 2020. All Africa. https://allafrica.com/stories/202008270937.html (Visité le 7 octobre 2020).

Accès au financement

Soixante-dix-huit pour cent de la population namibienne est actuellement bancarisée.[1] Il y a huit banques commerciales opérant dans le pays.[2] First National Bank (FNB), Standard Bank, Bank Windhoek et Nedbank représentent ensemble 98% du total des actifs bancaires de la Namibie.[3] Les fournisseurs de financement du logement comprennent les quatre banques commerciales, ainsi qu’un prêteur hypothécaire non bancaire, First Capital Namibia. Le secteur bancaire est principalement financé par les dépôts. Le BON a rapporté 53.2 milliards de N$ (3 milliards de US$)[4] des prêts hypothécaires en 2019, soit une augmentation annuelle de 4.6 pour cent. Les prêts hypothécaires restent le principal contributeur (51.3 pour cent) au crédit du secteur privé, les prêts résidentiels représentant 75.6 pour cent du portefeuille total de prêts hypothécaires.[5] Au quatrième trimestre de 2019, le total des prêts hypothécaires résidentiels s’élevait à environ 120 milliards de N$ (6.9 milliards de US$).[6]

La catégorie des prêts hypothécaires continue de détériorer la qualité des actifs du secteur bancaire.[7] À la fin de l’année 2019, 5 milliards de N$ (290.6 millions de US$) de prêts bancaires ne généraient pas de revenus et 3.3 milliards de N$ (191.8 millions de US$) de ces prêts ont été accordés à des achats de propriétés résidentielles et commerciales.[8] L’impact de la COVID-19 sur l’emploi et le revenu pourrait signaler une nouvelle augmentation de la proportion de prêts hypothécaires non performants. Le taux préférentiel a été ramené à 7.5 pour cent et le taux hypothécaire en vigueur est de 8.75 pour cent, la durée moyenne des prêts étant de 25 ans. À la lumière de l’impact économique de la COVID-19, la Windhoek Bank a introduit un prêt plus abordable en étendant la durée de remboursement à 30 ans pour les acheteurs d’une première maison cherchant à acheter une propriété résidentielle évaluée entre 500 000 N$ (29 000 US$) et 2 millions N$ (116 279 US$).[9] Les baisses de taux d’intérêt devraient offrir aux ménages endettés un certain allégement sur le service des prêts hypothécaires pendant la pandémie. La réponse politique du secteur pour atténuer les défauts de paiement potentiels sur la dette comprenait également des congés de paiement de six à 24 mois (sur le principal et les intérêts) aux clients et aux entreprises concernés. Même avec des mesures politiques en place, l’impact de la COVID-19 pourrait accroître le risque de crédit de la banque et la stabilité du système financier namibien en général.

Le marché hypothécaire de la Namibie se concentre sur les segments à revenu moyen et élevé du marché et sur les villes. Au cours des 10 dernières années, l’accent s’est déplacé vers le segment du logement abordable, les prêteurs bancaires créant des produits qui permettent un acompte nul ou un prêt à la valeur (LTV) atteignant 100 pour cent. EasyBond de la First National Bank, par exemple, accorde des prêts aux acheteurs d’une première maison jusqu’à 105 pour cent du prix d’achat.[10] Un revenu familial brut compris entre 3 500 N$ (203 US$) et 35 000 N$ (2 034 US$) vous donne droit à l’Easy Bond de la FNB. Nedbank Namibie propose également un prêt immobilier de 108 pour cent, ainsi que des prêts à la construction. En novembre 2019, les modifications des restrictions de ratio LTV ont été revues en fonction de l’évolution économique. Le dépôt payable sur une deuxième propriété a été réduit de 20 à 10 pour cent et de 30 à 20 pour cent sur une troisième propriété (il n’y a toujours pas de restrictions de dépôt sur les premières propriétés résidentielles).[11]

Malgré la disponibilité de prêts hypothécaires sans mise de fonds, de nombreux Namibiens ne peuvent pas accéder au financement par emprunt en raison de leur caractère abordable, de la longue bureaucratie du processus, de l’endettement élevé et du manque d’information sur le processus hypothécaire.

Le secteur de la microfinance en Namibie est dynamique, avec 423 institutions enregistrées et réglementées.[12] Les microprêteurs sont supervisés par l’Autorité de surveillance des institutions financières de Namibie (NAMFISA). À la fin de 2019, la valeur totale des micro-prêts en cours était de 5.8 milliards de N$ (337 millions de US$), soit une baisse de 10 pour cent par rapport à 2018.[13]

De nombreux Namibiens dépendent des prêts en espèces, ainsi que des micro-prêts et des prêts de détail pour satisfaire leur consommation mensuelle et leur budget. Bien qu’une nouvelle loi sur les microprêts ait été appliquée en octobre 2018, dans le but de protéger les emprunteurs contre les mauvaises pratiques du secteur, le secteur a été en proie à des plaintes de consommateurs allant de la prolongation non autorisée des périodes de prêt et des intérêts surfacturés.

[1] Agence de statistique de la Namibie (2018). Enquête sur l’inclusion financière en Namibie. Août 2018.

[2] Banque de Namibie (2020). Licences banques commerciales. https://www.bon.com.na/Bank/Banking-Supervision/The-Banking-System-in-Namibia/Licensed-Banks-in-Namibia.aspx (Visité le 7 octobre 2020).

[3] Amukeshe, L. and Erastus, N. (2020). Les banques sont confrontées au stress des prêts immobiliers. 3 juillet 2020. The Namibian.https://www.namibian.com.na/202276/archive-read/Banks-face-property-loans-stress (Visité le 9 Octobre 2020).

[4] Le taux de change appliqué dans ce profil est de 1 USD = 17,2 N $.

[5] Banque de Namibie (2019). Rapport annuel 2019. Pg. 204.

[6] Banque de Namibie (2019). Bilan agrégé du secteur bancaire namibien, chiffres trimestriels pour l’année 2019. Pg.3.

[7] Autorité de surveillance des institutions financières de Namibie (2020). Rapport sur la stabilité financière, avril 2020. Pg. 37.

[8] Amukeshe, L. and Erastus, N. (2020). Banks face property loans stress. 3 July 2020. The Namibian. https://www.namibian.com.na/202276/archive-read/Banks-face-property-loans-stress (Visité le 9 Octobre 2020).

[9] Banque Windhoek (2020). Bank Windhoek propose un prêt hypothécaire plus abordable. https://www.bankwindhoek.com.na/Pages/News/Bank-Windhoek-introduces-more-affordable-mortgage-loan.aspx (Visité le 12 Octobre 2020).

[10] First National Bank. (2019). FNB EasyBond. https://www.fnbnamibia.com.na/loans/home-loans/easyBond.html  (Visité le 7 Octobre 2020).

[11] Autorité de surveillance des institutions financières de Namibie (2020). Rapport sur la stabilité financière, mai 2020. Pg. 26.

[12] Autorité de surveillance des institutions financières de Namibie (2020). Rapport annuel 2020. Pg. 16.

[13] Ibid. Pg. 136.

Faisabilité budgétaire

Selon l’Enquête sur la population active de 2018, les salaires mensuels moyens étaient de 7 935 N$ (461 US$) parmi la population active.[1] L’enquête la plus récente sur les revenus et les dépenses 2015/16 montre que les ménages namibiens consacrent 31.8 pour cent de leurs revenus au logement.[2] L’endettement des ménages est largement alimenté par la croissance modérée des revenus et la demande de facilités de crédit à court terme qui visent à aider les ménages à faire face aux conditions économiques actuelles. En 2019, la NAMFISA a constaté que le ratio de la dette des ménages au revenu disponible des institutions financières bancaires et non bancaires était de 97.7 pour cent..[3]

Le taux de chômage de la Namibie était estimé à 20.3 pour cent en 2019, la dernière valeur enregistrée en 2020, à 20.6 pour cent.[4] La hausse du taux de chômage en Namibie nuit à l’abordabilité, empêchant l’accès à un logement convenable et aux services financiers associés. Reconnaissant les problèmes d’abordabilité auxquels sont confrontés les Namibiens, First Capital Bank déclare que, dans le cadre de la deuxième phase du plan de prospérité Harambe de la Namibie (HPP 2), un fonds de participation au logement en partage (HSPF) devrait être créé.

Le programme de partenariat public-privé du gouvernement et les programmes de subventions fondés sur la demande ont encouragé le secteur privé à diriger le programme de logement.[5] Les organisations à but non lucratif servent le mieux le marché abordable. L’une des organisations les plus impressionnantes et les plus efficaces est la Namibia Housing Action Group (NHAG), qui travaille en tant que partenaire technique de la Shackdwellers Federation of Namibia (SDFN). La NHAG travaille avec des groupes d’épargne locaux pour inscrire les communautés à des programmes d’épargne et de prêts au logement par rotation et distribue des subventions du gouvernement et des partenaires privés.[6] La SDFN et la NHAG ont activement soutenu les communautés en réponse à la pandémie de COVID-19, en collaboration avec le ministère de la Santé pour fournir des équipements de protection individuelle et des colis alimentaires aux ménages qui ont perdu leurs revenus, ainsi que pour relocaliser les habitants des rues de Windhoek.[7]

L’abordabilité du logement en Namibie est en outre limitée par le coût élevé des terrains viabilisés. Pour que les banques approuvent les prêts immobiliers, la parcelle doit être enregistrée avec un titre dans une ville et être entièrement viabilisée (eau, électricité et assainissement). Selon l’indice des coûts de construction des maisons de la First Capital Bank, la construction d’une maison de trois chambres dans une ville du sud est la plus abordable, tandis que le coût élevé du terrain fait de Windhoek l’endroit le plus cher pour construire la même maison.[8]

Les matériaux de construction représentent la composante de coût la plus importante (plus de 60 pourcent) de la construction d’une nouvelle maison résidentielle. La First Capital Bank, montre un ralentissement des prix de la construction (qui prend en compte les matériaux, la main-d’œuvre et les terrains urbains) au cours des quatre dernières années. La baisse des coûts de construction est en grande partie due à une baisse marginale du prix des intrants (ciment). En 2019, la baisse des prix du ciment a été tirée par la baisse des activités de construction, associée à une capacité de production accrue de ciment, au niveau national.[9] Cette tendance pourrait s’atténuer en 2020/21 en raison de l’impact négatif de la COVID-19 sur les chaînes d’approvisionnement.

En utilisant les prix de janvier 2020, la construction d’une maison standard de trois chambres coûterait 522 393 N$ (30 371 US$) à Windhoek, tandis qu’à Keetmanshoop, elle coûterait 331 980 N$ (19 301 US$) en raison des différences de coûts fonciers. En comparant des parcelles similaires dans des zones à revenu intermédiaire, les terrains de la banlieue de Khomasdal à Windhoek pourraient se vendre 11 fois plus que le prix d’un terrain dans une banlieue similaire de Keetmanshoop.[10]

[1] Agence des statistiques de la Namibie (2019). Rapport d’enquête 2018 sur la population active en Namibie.

[2] Agence des statistiques de la Namibie (sans date). Enquête sur les revenus et les dépenses des ménages en Namibie (NHIES) 2015/2016.

[3] Autorité de surveillance des institutions financières de Namibie (2020). Rapport sur la stabilité financière, avril 2020. Pg. 27.

[4] L’économie mondiale (2020). Namibie: taux de chômage. https://www.theglobaleconomy.com/Namibia/unemployment_rate/  (Visité le 7 Octobre 2020).

[5] Ministère des finances (2015). Note conceptuelle – Projet de partenariat public-privé pour le logement abordable. Pg.2

[6] Muller, Anna. (2019). Répondre aux besoins des habitants des cabanes à faible revenu en milieu urbain: vers un partenariat pour des processus de logement communautaire axés sur l’habitat. Sommet sur la croissance économique en Namibie 2019.

[7] Know your city. (2020). Fédération namibienne et Namibian Housing Action Group: Réponses au COVID-10. 30 avril 2020. http://knowyourcity.info/2020/04/namibian-federation-namibian-housing-action-group-responses-covid-19/ (Visité le 9 Octobre 2020).

[8] First Capital Namibia (2020). Indice des coûts de construction du premier immeuble de la capitale. Première capitale. Janvier 2020. Pgs. 6-11.

[9] Erastus, N. (2020). La hausse du coût de la construction de maisons atteint son plus bas niveau depuis quatre ans. 28 février 2020. The Namibian. https://www.namibian.com.na/198518/archive-read/Rise-in-cost-of-building-houses-hits-four-year-low (Visité le 9 Octobre 2020).

[10] First Capital Namibia (2020). Indice des coûts de construction du premier immeuble de la capitale. Première capitale. Janvier 2020. Pg. 10.

L’Offre de logements

L’arriéré de logements de la Namibie est estimé à 300 000 unités (avec 84 000 arriérés à Windhoek), et un total de 76 milliards de N$ (4.4 milliards de US$) est nécessaire pour éliminer l’arriéré. Environ 40 milliards de N$ (2.3 milliards de US$) et 36 milliards de N$ (2 milliards de US$) sont respectivement nécessaires pour l’entretien des terrains et la construction de logements.[1] Malgré plusieurs programmes de logement, deux facteurs sont encore à l’origine de la pénurie de logements abordables et décents en Namibie: la pauvreté et le manque de ressources financières pour acquérir un logement décent.

La population de la Namibie est étroitement répartie entre les zones urbaines (55 pour cent) et rurales (45 pour cent). La taille moyenne des ménages à l’échelle nationale est de 3.9 personnes.[2] En 2016, le rapport Inter-Censal a montré que la proportion de logements improvisés (cabanes) était passée de 16 pour cent en 2011 à 26.6 pour cent en 2016.

Dans le cadre de sa contribution au Harambee Prosperity Plan (HPP), le plan de lutte contre la pauvreté de la Namibie, le plan stratégique du NHE vise à construire 1 250 unités par an pour un coût de 300 000 N$ par unité entre 2017 et 2021.[3] Conformément aux objectifs fixés dans le PPS, le gouvernement a atteint 82% de son objectif de livrer 20 000 logements à bas prix au cours des quatre dernières années.[4] En mars 2020, 16 464 maisons ont été livrées en collaboration avec la NHE, la Caisse de retraite des institutions gouvernementales (GIPF), la SDFN, Build-Together et d’autres.

En juin 2020, le NHE, le ministère du Développement urbain et rural, la ville de Windhoek et le conseil régional de Khomas ont lancé un projet de logement abordable pour moderniser les établissements informels. Alors que le segment à revenu intermédiaire de la Namibie est largement desservi par des promoteurs privés, le plus grand besoin de logements abordables se situe dans la tranche de revenu de moins de 3 000 N$ (174 US$) par mois.[5] La première phase de ce projet vise à livrer 600 maisons (200 dans les quartiers informels de Windhoek d’ici la fin de 2020) d’ici juin 2021. Dans un projet de développement de logements séparé, la NHE vise à lancer un programme de 335 maisons abordables en juillet 2020, à une valeur estimée à 124 millions N$ (7.2 millions US$).

Au nord de la capitale namibienne, un programme de logements abordables de 240 logements a été le premier d’une série de bâtiments écologiques et écoénergétiques. Le projet a été financé par le gestionnaire de fonds immobilier sud-africain International Housing Solutions, avec un investissement en capital de 80 millions US$. Le fonds, qui s’associe aux promoteurs locaux, vise à accroître le développement de logements de bonne qualité, en particulier pour la population à revenu moyen et à économiser encore 20 pour cent sur la consommation d’eau et d’électricité.[6]

Cette amélioration de la dynamique de l’offre se reflète dans l’indice composite de la NSA pour les plans de construction achevés (basé sur des données provenant des conseils municipaux de Windhoek, Swakopmund, Walvis Bay et Ongwediva). L’indice a montré une amélioration d’une année sur l’autre d’environ 2 pour cent des bâtiments achevés entre juillet 2019 et juillet 2020.[7]

Bien que le gouvernement, dirigé par la NHE, ait plusieurs plans pour réaliser des projets de logement existants et nouveaux, le confinement national et mondial, infligé par la COVID-19, couplé à une perturbation des chaînes d’approvisionnement a signifié que les activités de construction ont été largement amenées à un arrêt. Selon les estimations, la production dans le secteur de la construction en Namibie pourrait baisser de 10 à 15 pour cent.[8] La perte de PIB projetée, due à la COVID-19, devrait être de 443 millions N$ (25.7 millions US$) pour le secteur de la construction. Cela aura probablement un effet d’entraînement sur la livraison de logements à l’avenir.

[1] Erastus, N. (2020). 76 milliards de dollars namibiens nécessaires pour éliminer l’arriéré de logements 21 octobre 2020. The Namibian. https://www.namibian.com.na/94854/read/N76b-needed-to-clear-housing-backlog  (Visité le 7 Octobre 2020).

[2] Africa GeoPortal (2019). Taille moyenne des ménages en Namibie. https://www.africageoportal.com/datasets/7e0866b23dcb44b08081587ae18bbe03 (Visité le 9 Octobre 2020).

[3] Entreprise nationale du logement (2017). Plan stratégique 2017/18 – 2022/23. Des articles récents indiquent un objectif de 1 200 maisons à bas prix d’ici juillet 2022.

[4] Nambadja, C. (2020). Maisons pour 10 familles Windhoek. 5 octobre 2020. The Namibian. https://www.namibian.com.na/95344/read/Homes-for-10-Windhoek-families (Visité le 7 Octobre 2020).

[5] Ngatjiheue, C. (2020). Lancement du projet de logement abordable. 2 juillet 2020. The Namibian. https://www.namibian.com.na/202230/archive-read/Affordable-housing-project-launched (Visité le 7 Octobre 2020).

[6] Gkionaki, M. (2019). Maison abordable, maison verte en Namibie. 23 octobre 2019. Banque européenne d’investissement. https://www.eib.org/en/stories/namibia-affordable-housing (Visité le 9 Octobre 2020).

[7] Agence de statistique de la Namibie. (2020). Rapport sectoriel sur les plans de construction – juillet 2020. Pg. 2.

[8] Nuugulu, S.M and Homateni, L. (2020). Estimation de l’impact économique du COVID-19: une étude de cas de la Namibie. Université de Namibie. Pgs. 12-16.

Marchés immobiliers

Le registre centralisé des actes relève du ministère des Terres. Récemment, le bureau de l’acte a commencé à numériser ses archives. La Namibie se classe en bas (173) pour l’enregistrement d’une propriété, par rapport aux permis de construire (84).[1] L’enregistrement d’une propriété prend 44 jours et implique huit procédures. Le coût d’inscription comprend l’administration du bureau des actes et les frais de convoyeur. L’achat d’un titre de propriété complet pour 500 000 N$ (29 000 US$) entraînerait des frais de transfert de 6 800 N$ (395 US$) et 345 N$ (20 US$) pour l’administration du bureau des actes.[2]

Dans le secteur urbain, il existe des marchés de revente résidentiels formels et informels. Dans les établissements informels, les cabanes et autres structures sont installées sur des terres non desservies ou sans titre et vendues contre de l’argent par leurs propriétaires. Le marché résidentiel formel nécessite deux processus juridiques, qui sont réglementés par le receveur des revenus. Le bien doit être transféré du vendeur au propriétaire via le bureau des actes, et une caution hypothécaire doit être inscrite sur le titre afin de financer l’acquisition du bien.

La Namibia Real Estate Board supervise et surveille la certification et la performance des agents immobiliers. Les agents immobiliers gèrent la majeure partie du flux des transactions dans les segments à revenu élevé; cependant, les promoteurs jouent souvent ce rôle sur le marché du logement abordable. Cela découle de l’absence d’obligation formelle d’utiliser un agent immobilier agréé pour acheter ou vendre une maison.[3]

L’indice du logement de la FNB montre que la demande de logements en Namibie se situe largement dans le segment inférieur. La demande excessive dans ce segment, combinée à une faible croissance des revenus disponibles, a une incidence sur l’abordabilité sur le marché du logement.[4] Bien que la croissance moyenne des prix des logements ait diminué entre 2018 et 2019, les prix élevés de l’immobilier rendent la location populaire dans les zones urbaines. Les loyers à travers le pays varient considérablement d’une ville à l’autre. Le rapport FNB Rental Index rapporte que le prix moyen de location national pour un logement populaire de deux à trois chambres était de 6 992 N$ (406 US$) en décembre 2019 (une croissance annuelle de 3.6 pour cent). Le prix de location moyen d’une chambre à coucher était de 3390 N$ (197 US$) en 2019, tandis que les prix de location mensuels les plus élevés se trouvent à Swakopmund, à 9274 N$ (539 US$). Malgré une augmentation modérée des rendements locatifs à 7.9 pour cent, la diminution des dépôts facturés et un ralentissement national des ratios dépôts/loyers (atteignant un plus bas depuis 10 ans) indiquent un affaiblissement des conditions économiques sur le marché locatif.[5]

[1] Banque mondiale (2020). Profil économique de la Namibie: Doing Business 2020. Pg. 4.

[2] Estimation en ligne du cout du crédit l’immobilier en Namibie. (2020). Calculateur de coût du titre complet. http://www.namibia-realestate.com/index.php?option=com_fulltitletransfercostcalculator&Itemid=23

(Visité le 7 Octobre 2020).

[3] Immobilier en Namibie. (1987). Loi sur les agents immobiliers en Namibie.

[4]Erastus, N. (2020). Les forces artificielles retiennent les prix de l’immobilier. 24 mars 2020. Le Namibien. https://www.namibian.com.na/199431/archive-read/Artificial-forces-holding-up-property-prices (Visité le 7 Octobre 2020).

[5] Nandango, R. (2019). Rapports de l’indice de location FNB, décembre 2019. Pg.2.

Politiques et réglementation

La politique nationale du logement de la Namibie a été établie en 1991 et réformée en 2009. La politique, dont le Ministère du développement urbain et rural est responsable, garantit le droit et l’accès à la terre, au logement et aux services à tous les Namibiens du territoire, établissant le rôle du gouvernement en créant un marché du logement dynamique. En 1992, la loi sur les autorités locales a décentralisé le logement, donnant davantage de responsabilités aux municipalités locales. En 1993, le National Housing Enterprise Act a créé l’agence gouvernementale (sous le même nom) chargée de fournir des logements à travers le pays. En 2000, la Loi sur le développement national du logement a créé le Comité consultatif national sur le logement et le programme Construire ensemble.[1]

La distribution des terres est gérée par les autorités locales à travers des processus d’appel d’offres annoncés et approuvés par les conseils locaux. Cependant, l’approbation ministérielle est requise pour la vente de propriété par les conseils municipaux.

[1] Sweeney-Bindels, E. Politique de logement et prestation en Namibie. Institut de recherche sur les politiques publiques. Royaume des Pays-Bas.

Opportunités

La pénurie de logements en Namibie est estimée à 300 000 unités. La pénurie est une opportunité évidente pour le développement de logements, en particulier sur le marché abordable où la demande est importante. Les maisons de la NHE sont construites selon un modèle de construction en partenariat public-privé qui permet à l’institution de s’associer avec des investisseurs privés.[1] Cela représente une occasion pour la participation du secteur privé de compléter les ressources publiques pour faire face à la crise du logement en Namibie. Les promoteurs et les institutions financières désireux de s’associer au gouvernement pourraient être bien placés pour utiliser des instruments financiers du secteur privé tels que des hypothèques et des programmes de location-vente pour aider à financer le développement du parc de logements. La Namibie prévoit de créer une société de titrisation d’hypothèques pour émettre des obligations de logement, avec l’intention d’ouvrir l’accès au financement à long terme et de créer un marché secondaire pour financer les acheteurs de terrains et émettre de nouvelles hypothèques.

En Namibie, le coût élevé des terrains et le manque de parcelles aménagées constituent un obstacle à la fourniture de logements. Les entreprises pourraient dégager de la valeur en fournissant des parcelles aménagées aux promoteurs ou en abaissant le coût des terrains en créant des espaces partagés sur des parcelles uniques. La First Capital Bank a également annoncé, en août 2020, que le HHP 2 mobilisera des ressources privées pour investir dans le logement (aménagement du territoire) en combinant des financements gouvernementaux (en créant le Fonds national d’infrastructure) avec des fonds d’investisseurs institutionnels.[2] Malgré la crise économique actuelle en Namibie, investir dans le marché du logement reste une opportunité.

[1] All Africa (2020). Namibie: Début d’une entreprise de logement avec la construction de 335 maisons en juillet. 16 juin 2020. https://allafrica.com/stories/202006160696.html (Visité le 9 Octobre 2020).

[2] The Namibian. Invasion des marchés financiers du plan Harambe. 12 août 2020. https://www.namibian.com.na/203457/archive-read/Harambe-plan-capital-market-invasion (Visité le 9 Octobre 2020).

Accès aux des données sur le financement du logement

Le BON et la NAMFISA sont les principales sources de données macroéconomiques liées au financement du logement. Les ressources du BON contiennent des données relatives à l’endettement global des ménages et à la performance du marché hypothécaire. Les bulletins statistiques de la NAMFISA contiennent des données relatives à la performance du marché de la microfinance.

La NSA est la principale source de données publiques sur l’offre et la demande de logements. Cette institution publie des statistiques mensuelles sur le nombre et la valeur des achèvements de bâtiments pour quatre grandes villes. Les données de la NSA sur la demande comprennent son enquête sur la population active, son enquête sur les revenus et les dépenses des ménages, l’enquête démographique intercensitaire et le recensement de la population et du logement. Ces sources contiennent des données utiles pour profiler et segmenter la demande du marché du logement.

Il existe des opportunités pour améliorer la disponibilité des données relatives au titre/mode d’occupation, à la construction, au financement et à la vente de maisons. La numérisation du registre des actes est toujours en cours et devrait faciliter la mise à disposition publique des données.

À la lumière de la pandémie de COVID-19 et du 4e recensement de la population et du logement qui doit débuter en 2021, le secteur financier a reconnu l’importance de la résilience financière et la nécessité de disposer d’informations précises sur les ménages pour prendre des décisions éclairées pour soutenir la macroéconomie et réduire la pauvreté et les inégalités. . Cela peut entraîner de plus grands efforts dans la collecte de données et la collaboration.

Réponse à la COVID-19

La Namibie a signalé son premier cas de COVID-19 le 14 mars 2020. Pour prévenir et atténuer la propagation du virus, le pays a déclaré l’état d’urgence et a instauré un verrouillage de 21 jours. Le programme d’aide économique et sociale du gouvernement s’est élevé à 8.1 milliards N$ (470 millions US$), dont 5.9 milliards N$ (343 millions US$) étaient destinés aux ménages et aux entreprises vulnérables touchés par le confinement. Les mesures de soutien comprenaient:

• Allocation de revenu d’urgence pour les personnes touchées (paiement unique de 750 N$ ou 43 US$;
• Remboursement accéléré des paiements de taxe sur la valeur ajoutée en souffrance;

Paiement accéléré des factures en souffrance pour les biens et services rendus au gouvernement;

• Programmes de prêts garantis par l’impôt pour le crédit aux PME.
• Fourniture d’eau subventionnée.

La Banque de Namibie a introduit les mesures réglementaires et de secours suivantes:

• Une réduction du taux directeur de 275 points de base, à 3,75%.
• Moratoires de paiement des prêts accordés pendant six à 24 mois
• Mesures d’allègement de la liquidité.
• Réduction des taux de coussin de conservation du capital à zéro pour cent (pendant au moins 24 mois) pour permettre aux banques commerciales de soutenir l’octroi de crédit.

Sites interne

Banque de Namibie https://www.bon.com.na/

First Capital Namibia http://www.firstcapitalnam.com/

Autorité de surveillance des institutions financières de Namibie (NAMFISA) https://www.namfisa.com.na/

Agence de Statistique de la Namibie https://nsa.org.na/