Financement du logement en Namibie

Introduction

La Namibie est un pays à revenu intermédiaire d’Afrique australe, avec un PIB par habitant de 4 695 USD en 2015. La Namibie est l’un des pays les plus stables d’Afrique subsaharienne. Le pays est l’une des destinations les plus attrayantes en termes d’investissements.

Le pays a enregistré une légère baisse de la croissance de son PIB réel de 6,7 % en 2014 à environ 4,4 % en 2015. Il devrait baisser jusqu’à 4,2 % en 2016 selon les Perspectives économiques africaines, même si les statistiques de la NSA (2016) indiquent que pour le premier trimestre de 2016, le PIB réel avait enregistré une croissance lente de 3,5 % par rapport à 7,3 % enregistré au même trimestre de 2015. Le secteur de la construction a connu la plus forte croissance, de 19,2 % en 2014 à 27,8% en 2015 selon la NSA.

La majeure partie des importations de la Namibie, y compris la plupart des produits alimentaires, proviennent de l’Afrique du Sud. Par conséquent, l’inflation du pays demeure fortement influencée par les tendances inflationnistes de l’Afrique du Sud. Selon le site Web de la Banque de Namibie (2016), le taux d’inflation de la Namibie était de 6,70 %.

Le taux de chômage traditionnellement élevé en Namibie s’est amélioré au cours des dernières années. Il était de 28,1 % en 2014, ce qui représente une baisse de 1,5 % par rapport aux 29,6 % enregistrés en 2013, selon les Perspectives économiques africaines. La Namibie comporte deux économies principales, une économie moderne avec une main d’œuvre qualifiée et une autre basée sur l’agriculture de subsistance.

Accès au financement

La Namibie dispose d’un système bancaire bien établi et efficace. Il existe 12,8 agences de banques commerciales pour 100 000 adultes et 53,68 guichets automatiques pour 100 000 adultes en Namibie (2014). La Namibie est bien classée en termes de « facilité d’obtention de crédit », se classant en 59ième place sur 189 pays au total en 2016, donc deux places de mieux que le rang de 61ième place enregistrées en 2015 selon le Rapport ‘Doing Business ’ de la Banque mondiale en 2016.

Trois banques (Nedbank, Standard Bank et FNB Namibia) sont des filiales de banques sud-africaines. La quatrième (Bank Windhoek) est une institution namibienne. EBank, une banque commerciale namibienne sans succursale qui a commencé ses activités en novembre 2014. FIDES Bank Namibia, une banque de micro-crédit est axée sur les petites et moyennes entreprises. En outre, la Banque de développement de Namibie est responsable du financement de l’infrastructure de développement, une banque d’épargne (Nampost), un bureau de représentation d’ABSA et de 31 compagnies d’assurance selon NAMFISA. Les banques namibiennes sont réglementées par la Banque de Namibie (BoN ou la Banque centrale) tandis que les compagnies d’assurance et les micro-prêteurs sont réglementés par l’Autorité de contrôle des institutions financières de Namibie (NAMFISA).

Le secteur bancaire a ralenti au premier trimestre de 2016, enregistrant une croissance de 6,0 % par rapport à 9,3 % au même trimestre de 2015. Les activités du sous-secteur des assurances ont ralenti avec un taux de 0,7% au premier trimestre de 2016, par rapport à la croissance de 5 % enregistrée au trimestre correspondant de 2015.

Les banques commerciales en Namibie sont généralement bien capitalisées et rentables. Bien que les banques semblent solides, elles sont néanmoins exposées à des risques tels que le risque de crédit découlant des hypothèques. Selon le Rapport de stabilité financière de la Banque de Namibie, le ratio de la dette des ménages-revenu est passé de 85,5 % en décembre 2014 à 89,1 % en décembre 2015. La concentration des prêts hypothécaires rend le secteur bancaire plus vulnérable aux chocs du marché immobilier. En termes de pourcentage du revenu disponible, les prêts hypothécaires sont passés de 50,3 % en décembre 2014 (Banque de Namibie) à 53,4 % en décembre 2015, cela a eu un impact sur la dette des ménages, qui est passée de 13,3 % en décembre 2014 à 12,5 % en décembre 2015.

L’infrastructure pour faciliter les prêts hypothécaires est assez bien développée. Selon le rapport ‘Doing Business de la Banque mondiale’ de 2016, la Namibie remplit sept des huit critères sur l’indice « étendue de l’information sur le crédit », car le pays compte trois bureaux de crédit privés qui incluent environ 62,8 % de la population adulte. Selon le rapport ‘Doing Business’ 2016, la Namibie a amélioré l’accès à l’information sur le crédit en garantissant par la loi le droit des emprunteurs d’accéder à leurs propres données.

Le micro-financement du logement est à la hausse à travers des organisations telles que la Shack Dwellers Federation of Namibia (SDFN), un organisme communautaire qui vise à améliorer les conditions de vie des Namibiens pauvres en offrant à ses membres des prêts immobiliers allant de 20 000 NAD (1 410,99 USD) à 35 000 NAD (2 469,24 USD). Les prêts sont remboursables sur 11 ans à un taux d’intérêt de 0,5 pour cent par an.

Le Programme de développement de masse de l’habitat (MHDP) a été lancé et mis en œuvre par le Gouvernement de la République de Namibie en 2013. Ce programme vise à accroître les investissements dans le secteur du logement abordable afin de stimuler la construction de logements et d’augmenter l’offre afin de répondre à la demande de logements dans le pays. L’augmentation de l’offre de logements entraînera la réduction des prix des maisons à long terme, selon le principe économique de l’offre et de la demande.

En outre, afin de s’assurer que le gouvernement réalise ses objectifs en matière de logement abordable, le bureau du Président a proposé que le modèle de financement du Plan directeur du développement de masse de logements soit utilisé pour la mise en œuvre de l’Initiative de développement de masse des logements, comprenant du financement sur-mesure pour les sous-programmes. Les promoteurs privés jouent un rôle essentiel dans l’industrie de la construction de logements et ont donc été encouragés à s’abstenir de facturer des prix exorbitants et excessifs.

Le modèle se compose de quatre sources principales de financement, à savoir :

1-Allocations et subventions gouvernementales : Le gouvernement fournira, des subventions annuelles aux ménages dans la tranche de revenu comprise entre 1 500 NAD (105,82 USD) et 4 900 NAD (345,69 USD) ).par mois. Pour commencer, les subventions gouvernementales iront principalement vers le développement des terres, les coûts de construction, l’assainissement rural et la gestion du programme. Les subventions gouvernementales actuelles prévues par le MTEF 2013/2016 pour des projets de logement seront détournées vers le programme de développement de masse du logement et servira de capital de lancement pour le programme.

2- Partenariats public – privé : Des ressources financières importantes seront mobilisées grâce à des partenariats public – privé qui doivent être conclus entre l’entreprise nationale du logement (NHE) et des entités du secteur privé. Le modèle de partenariat, qui est déjà poursuivi par le NHE dans ses opérations de financement du capital actuel, favorise la mobilisation du financement grâce à des solutions clés en main, au préfinancement et au co-financement de l’utilisateur final. Les solutions de financement clé en main sont fournies par des entreprises qui apportent des fonds et ont la capacité technique de construction, alors que les financiers intermédiaires sont ceux qui fournissent des fonds pour permettre le déploiement de projets et récupérer immédiatement leur investissement à la fin de ces projets. Le financement de l’utilisateur final est assuré par des banques commerciales qui ont conclu des partenariats avec le NHE pour financer une partie des clients, tandis que le NHE finance le reste des clients. La première phase du programme est mise en œuvre à l’aide de matériaux de construction classiques (brique et mortier) alors que d’autres matériaux de construction peuvent être envisagés dans les phases suivantes.

3-Financement de la dette par les institutions financières locales et étrangères: L’option de financement de la dette par la voie classique de l’emprunt sera également mise en œuvre dans le financement partiel du programme. Dans certains cas, les emprunts de la part du NHE nécessiteront l’appui du gouvernement sous la forme de garantie ou autre.

4- L’épargne des ménages des programmes de logements du SDFN : L’utilisation de l’épargne des ménages participant au programme d’épargne logement de la Fédération de Shack Dwellers de la Namibie (SDFN) seront également utilisés pour financer en partie l’aménagement des terres et la composante humaine du logement. Une allocation budgétaire annuelle de 50 millions de NAD (3,53 millions de USD) seront versés au Fonds Twahangana opérant sous les auspices du SDFN assistés par le Groupe d’action namibien pour le logement(NHAG).

La ministre de l’Urbanisme et du Développement rural, Sophia Shaningwa, a chargé le NHE, en mai 2015, d’arrêter les travaux de construction menés dans le cadre du Programme de logements de masse. Le journal New Era a indiqué que la décision de retirer la participation du NHE a été prise par le Cabinet le 21 juillet 2016. Le retrait du projet semble dû au fait qu’il n’ait pas réussi à faire des avancées importantes pour combler le déficit du logement, seulement 1 468 maisons sur les 10 000 logements prévus ont été achevés au cours de la première phase.. Le gouvernement a donné au NHE le mandat de financer et de vendre les maisons construites dans la première phase. Cela aura un impact sur le prix initial prévu des logements.

Faisabilité budgétaire

Selon l’Indice du logement de First National Bank (FNB) de décembre 2015, le prix moyen du logement pour 2015 était de 800 000 NAD (environ 5 6125,34 USD), par rapport au prix moyen de 700 000 NAD (49 109,67 USD), pratiqué par un promoteur privé en 2014.

Le prix moyen annuel de l’immobilier en Namibie a augmenté de 14,29 % par an, passant de 640 000 NAD (environ 44 900 USD) en 2014 à 700 000 NAD (environ 49 109 USD) en 2015 (FNB, 2015). Les prix sont influencés par le manque de logements mais la hausse des prix est aussi le résultat d’une demande croissante due à l’augmentation de la population active. L’introduction de nouvelles taxes, l’augmentation des taux d’intérêt et l’augmentation de l’inflation des biens de base qui auront un impact sur le revenu disponible des consommateurs, posent encore des risques à la baisse pour ce secteur selon l’Indice du logement de FNB de 2015.

Selon les perspectives économiques africaines de 2016, le taux d’urbanisation en Namibie a été plus élevé que le taux de croissance démographique. Cette situation a entraîné une prolifération d’établissements informels dans les grandes villes et les centres urbains, en grande partie en raison de l’accès limité aux terres desservies et des faibles revenus chez les immigrants non qualifiés et semi-qualifiés. Environ 74 % des ménages namibiens ne peuvent pas se permettre d’acheter un logement classique car l’accès au crédit reste difficile. Pour la catégorie ‘Obtenir du crédit’ du rapport ‘Doing Business’ de la Banque mondiale de 2016, la Namibie est classée au 60ième rang sur 189 pays. Les faibles revenus et les coûts élevés de l’aménagement des terres excluent de nombreuses familles pauvres du processus d’acquisition de terres et de construction. Vers la fin de 2015, le prix moyen du mètre carré était de 472 NAD (environ 33,30 USD) pour les nouveaux biens fonciers sur le marché.

L’Offre de logements

Le NHE, une entreprise publique mandatée pour fournir des solutions de logement, fait face à des retards de livraison d’environ 110 000 logements, ce retard augmente de 3 700 logements par an selon la Banque centrale de la Namibie. La liste d’attente du NHE a considérablement augmenté, passant de 18 000 familles en attente d’un logement en 2013 à 76 800 en 2016.

Selon FinScope Namibie en 2011, la majorité des Namibiens affirment qu’ils possèdent un logement, bien que la majorité d’entre eux ne possèdent aucun justificatif d’un titre de propriété. Seulement 24,3 % disent avoir acheté leur maison. La majorité (62,4%) disent l’avoir construite eux-mêmes. 11,8 % ont hérité de leurs maisons. 38 % ont financé (achat ou construction) leur logement eux-mêmes grâce à des économies. 36 % ont déclaré que leur logement ne coûtait rien, car ils avaient utilisé des matériaux qu’ils ont trouvé pour construire le logement, ce qui suggère un niveau élevé de logement informel. Environ 80 % de la population a accès à de l’eau dans leur cour, 52% ont de l’eau courante dans leur logement ou leur cour et 25% ont accès à un robinet public.

Depuis 2003, le NHE a construit environ 450 maisons par an pour son marché cible, les ménages gagnant entre 5 000 NAD (352 USD) et 20 000 NAD (1 410 USD) par mois. En dehors de la construction de maisons, le NHE était également chargé de l’aménagement des terres dans un certain nombre de communautés locales, ce qui a entraîné un investissement total dans l’infrastructure de services d’environ 145 millions de NAD (environ 10,23 millions de USD) entre 2006 et 2012. Les petites maisons du NHE coutent environ 275 000 NAD (environ 19 401 USD) tous frais inclus. Les prêts du NHE sont offerts à taux d’intérêt préférentiel maximum (10.25 %) moins 1%.

Le projet Otjimuise est mis en œuvre par le NHE et la ville de Windhoek. Son but est de trouver des solutions urgentes a la question du logement de réduire le nombre de personnes vivant encore dans des taudis et il rentre dans cadre du Programme namibien de construction masse de logement. Bigen Africa a été nommé chef de projet et est en partenariat avec la division sud-africaine de Calgro M3 et l’entrepreneur namibien, Afrikuumba, dans un projet commun appelé CalkuumBA.  CalkuumBA devait initialement construire 1 191 logements dans le bidonville d’Otjomuise à Windhoek, mais suite à une restructuration du projet, le projet pourra construire 2 542 logement. L’estimation initiale était basée sur des maisons individuelles, alors que le nouveau plan fournirait plusieurs types de logements, y compris des maisons individuelles, à plusieurs étages et attenantes. Le projet attribué à CalkuumBA s’élèvera à environ 1 milliard de NAD (environ 72 665 190 USD). Ce projet de trois ans, qui a débuté en 2014, devra fournir 2 542 logements pendant les première et deuxième phases. Par la suite, une troisième phase devrait produire 12 000 logements, selon Bigen Africa.

Selon le Ministère du développement urbain et rural, il y avait environ 27 310 parcelles aménagées dans tout le pays en 2016, alors que plus de 89 399 parcelles étaient disponibles pour l’aménagement. Cela signifie qu’environ 116 709 parcelles seront attribuées aux demandeurs de terres dans tout le pays. Cependant, le calendrier exact selon lequel ces 116 709 parcelles seront disponibles n’a pas encore été annoncé.

Le secteur privé continue de s’adapter à la demande de logements abordables. À cette fin, Ohorongo Cement, la Fondation FNB et la Fondation Pupkewitz ont établi un partenariat avec la Shack Dwellers Federation of Namibia (SDFN) pour la construction de maisons pour les familles à faible revenu à Otavi au début de 2016. Les trois sociétés privées se sont alliées pour la construction de maisons communautaires pour les familles à faible revenu, en promettant 3 millions de NAD (environ 217 995 USD) au SDFN et au Groupe d’action national pour le logement en mars de cette année. Afin de construire 91 maisons en 2016, les projets identifiés fabriquent actuellement des briques à Omaruru.. À Tsumeb, le groupe a commencé le déboisement et l’aménagement. A Tsandi, les matériaux de construction ont été achetés et la construction devrait être achevée en septembre, tandis qu’à Otavi, les plans ont été approuvés et les premières fondations posées. La fabrication de brique a aussi commencé.

Marchés immobiliers

Selon le rapport ‘Doing Business de 2016’ de la Banque mondiale, la Namibie est classée au 174^ième rang sur 189 pays pour la facilité d’enregistrement d’une propriété, une baisse par rapport au classement de 173 ^ième pays en 2015. Il y a huit procédures à suivre dans l’enregistrement d’une propriété, cela prend 52 jours et cela coute 13,7 % de la valeur de la propriété. Dans son approche d’atténuation des risques associés à la qualité, la Namibie a rendu le transfert de propriété plus difficile en exigeant un certificat de conformité du bâtiment avant que le transfert puisse se faire. Selon, le bureau du Président (2013), le manque de terrains viabilisés est principalement dû à un processus d’approbation long et obsolète pour l’arpentage, la subdivision et l’enregistrement des terres. Les diverses procédures lourdes applicables dans le processus d’acquisition d’un bien en Namibie ont une incidence sur la hausse des prix immobiliers du parc immobilier.

Le coût du transfert et de l’enregistrement de la propriété résidentielle de plein titre, pour une maison qui coûte 800 000 NAD sera de 14 420 NAD, ce qui représente 1,8% du prix d’achat. Toutefois, pour les titres sectoriels de la même valeur, le transfert et l’enregistrement coûteront 1,6 pour cent du prix d’achat, selon les calculs effectués sur le site immobilier Namibie Real Estate.

Le manque de terrains aménagés freine le processus de construction de logements et fait monter les prix des terrains viabilisés. En mai 2014, les prix des terrains ont augmenté de 109% par rapport au mois précédent et étaient en moyenne à 122 000 NAD (environ 8 998 USD) pour un terrain aménagé de 300 m² et devraient donc augmenter la pression inflationniste sur les prix. La vente aux enchères de terrains, la principale technique utilisée par les autorités locales pour la vente des terres, est aussi un facteur contribuant à la hausse des prix de l’immobilier.

Politiques et réglementation

Selon le bureau présidentiel (2015), la vision du gouvernement namibien est d’éradiquer la pauvreté en fournissant, entre autres, des logements abordables à tous les Namibiens, conformément à la Vision 2030.

Le Plan national de développement (PDN) a été adopté en tant que plan à moyen terme élaboré après le lancement de la Vision 2030. Tous les plans nationaux de développement, du premier plan (NPD1) au dernier plan (NPD4) sont censés mettre en œuvre des programmes et des plans qui contribuent à la réalisation les objectifs de la Vision 2030. Dans le cadre du 4 ^ième plan national de développement (NDP4), le gouvernement s’engage à mettre en œuvre un « programme solide et efficace de construction de logements où l’accessibilité est l’élément clé du programme ». C’est dans cet esprit que le MHDP et le MLSP ont été lancés. Si ces programmes sont mis en œuvre de manière efficace, le gouvernement peut atteindre son objectif qui est de loger 60% la population d’ici la fin du NPD4 (2016/17).

En 2013, un Comité technique national du logement a été créé pour élaborer une stratégie de développement de masse du logement. Le NHE, membre du groupe, a mis en évidence le manque de terrains abordables et aménagés, la rigidité du système foncier actuel, les contraintes législatives et politiques qui ralentissent la construction et un marché immobilier en plein essor. Le plan proposé établit un modèle de financement différencié pour répondre aux différents segments économiques et sociaux de la population namibienne, en s’appuyant sur les ressources financières du gouvernement, du secteur privé et des ménages.

La politique nationale du logement guide toutes les actions menées par le département en charge du logement dans le domaine de l’administration du logement. La Politique sur le logement définit la nécessité d’élaborer une Stratégie nationale d’hébergement et de mettre en œuvre un Programme national de logement. Il garantit en outre le droit à une maison, spécialement pour les groupes défavorisés de la société. La Loi sur les autorités locales, n °23 de 1992, a été promulguée dans le but de permettre aux conseils d’autorités locales de contribuer à l’amélioration des conditions de vie des habitants dans leur zone géographique. Les articles 57 à 62 de la Loi portent sur les différents systèmes du logement. La Loi sur les agents immobiliers de Namibie de 1976 a été instituée pour prévoir la création d’une commission des affaires immobilières pour le contrôle de certaines activités des agents immobiliers, dans l’intérêt public. La Loi n ° 5 de 1993 sur l’entreprise nationale de logement est une institution appartenant à l’État et gérée sous l’égide du Ministère de l’administration régionale et locale, du logement et du développement rural (MRLGHD). Le NHE est chargé d’apporter une assistance financière en fournissant des logements abordables et des facilités de crédit sous forme de prêts au logement aux ménages à revenu faible ou moyen. La loi de 1956 sur les caisses de retraite prévoit que les fonds de pension enregistrés servent de garantie. La Loi sur l’Autorité de contrôle des institutions financières de la Namibie a été mise en place pour créer une Autorité chargée d’exercer un suivi sur les activités des institutions financières et des services financiers. La Loi nationale sur l’aménagement du logement no 28 de 2000 établit un Comité consultatif national sur le logement (NHAC) qui est responsable de la création d’un Fonds renouvelable pour le logement par les conseils des autorités locales et régionales.

Opportunités

Au cours des deux dernières années, le gouvernement a manifesté un regain d’intérêt pour répondre aux besoins en matière de logement en allouant davantage de ressources au portefeuille de logements. Le MLSP devrait contribuer à améliorer les conditions d’accès au logement abordable pour beaucoup de Namibiens puisque le coût de l’aménagement des terrains sera subventionné par le gouvernement (à 100 %). Cela aura un impact positif sur le prix final des maisons.

Un essai mené par NHE dans lequel des terrains ont été offerts à des promoteurs de technologies alternatives de construction a démontré que cette méthode de construction n’offre pas nécessairement des produits bon marché puisque les prix étaient généralement les mêmes et parfois plus chers. Le seul avantage qui pourrait être tiré de méthodes alternatives de construction est le délai de livraison des maisons, qui est plus rapide par rapport aux méthodes traditionnelles de construction. Par conséquent, la construction à l’aide de briques traditionnelles et de mortier va dominer le marché du logement pendant encore quelques années.

Peu de choses ont changé en ce qui concerne le statut des banques commerciales car elles restent surexposées aux hypothèques, une préoccupation constante dans l’économie. Il faut offrir des moyens plus efficaces de collecte de fonds, par le biais de la titrisation, par exemple. Cela pourrait accroître le nombre d’outils d’investissement et apporter des améliorations dans le secteur financier, ainsi que permettre aux autorités locales de mobiliser les fonds nécessaires au développement des infrastructures urbaines et donc d’augmenter la prestation dans le domaine du logement.

Les succès de la fédération des habitants de bidonvilles de Namibie (Shack Dwellers Federation of Namibia) grâce à ses méthodes d’épargne et de prêt collectif, les approches progressives en matière de logement et l’utilisation de lois foncières comme le régime foncier flexible suggèrent un énorme potentiel pour le micro-financement.