Financement du logement en Somalie
Vue d'ensemble
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La République fédérale de Somalie est située en Afrique de l’Est et fait partie de ce que l’on appelle la Corne de l’Afrique. Il est bordé par le Kenya au sud-ouest, l’Éthiopie à l’ouest et Djibouti au nord-ouest. La croissance démographique de la Somalie est passée de 3,4% à 2,9% au cours des deux dernières décennies et la population est estimée à environ 14,3 millions de personnes actuellement, dont 40% résident dans les zones urbaines.
Selon les Nations Unies et l’Organisation mondiale de la santé, la Somalie est
face à une «triple menace» d’inondations, de sécheresse et de pandémie COVID-19. En février de cette année, le gouvernement a déclaré une urgence nationale en raison d’une épidémie de criquets pèlerins, considérée comme la pire depuis 25 ans, menaçant l’approvisionnement alimentaire et aggravée par les inondations. Et au 16 septembre 2020, il y avait 488 cas de COVID -19 actifs et 98 décès confirmés.
L’économie somalienne est fortement dépendante des envois de fonds, qui représentent environ 31 pour cent du produit intérieur brut (PIB). Cependant, les envois de fonds ont diminué de 50 pour cent au cours de la période COVID-19, dont dépendent les Somaliens locaux (40% de la population), ce qui a eu un impact négatif sur les revenus. Selon l’USAID, les fermetures d’aéroports liées au COVID-19, les suspensions de routes aériennes et les quarantaines ont empêché le transfert de billets en Somalie, affectant davantage la liquidité des banques. La pandémie COVID-19 a intensifié un taux de chômage déjà élevé (38% seulement de la population totale sont employés) et a bloqué l’économie en général, aggravant l’accessibilité au logement.
Il existe six banques agréées et opérant dans le pays, et trois d’entre elles proposent des financements pour le logement / l’immobilier / le terrain et la construction. Selon Making Finance Work for Africa – 2018, les principaux défis auxquels le secteur financier en Somalie est confronté sont les déficits de confiance et d’information, le manque de capacités et d’infrastructures financières, des conditions générales défavorables et des garanties insuffisantes pour la majorité du public. Du côté de la demande de logements, les principaux défis comprennent des périodes de remboursement courtes en raison du risque de liquidité, des exigences de valeur d’acompte, du taux élevé de Mourabaha, des promoteurs immobiliers limités et des coûts élevés de la propriété résidentielle.
Les expulsions constituent une menace réelle en Somalie, avec 48 000 personnes expulsées de leurs lieux de résidence au premier trimestre de 2020 et 268 000 en 2019. Pour atténuer cela, les Directives nationales sur les expulsions ont été rédigées en dernier lieu pour protéger le droit à un logement convenable et protéger les droits de l’homme. Selon le NDP (2020-2024), le gouvernement somalien a signé l’Accord de Kampala, qui décrit l’engagement des États à protéger les PDI, ce qui est pertinent pour l’arriéré de logement dans ces communautés.
Le NDP 2020-2024 de la Somalie identifie le logement comme un service essentiel et donne la priorité au logement et au développement urbain dans de nombreuses régions. Sa stratégie comprend la promotion du marché des logements à bas prix grâce à des incitations fiscales sur le marché des logements abordables; des logements de qualité pour les pauvres; commencer à améliorer la sécurité du régime foncier, avec un accent particulier sur les solutions durables pour les personnes déplacées; établir un système de financement accessible qui aide les plus démunis à acheter leur logement; améliorer les compétences du secteur de la construction; renforcer les normes de construction; et soutenir la planification urbaine et le développement des infrastructures. Pour la toute première fois, une enquête nationale, l’Enquête sur la santé et la démographie en Somalie (SHDS) 2020 a été réalisée pour surveiller et suivre les secteurs prioritaires respectifs identifiés dans le Plan de développement national (NDP). Selon la SHDS, environ 32 pour cent des ménages sont dirigés par des femmes et la taille moyenne des ménages est de 6,2 personnes.
Les élections nationales en Somalie devraient avoir lieu en novembre de cette année, ce qui est une étape politique importante pour la Somalie. Cependant, cela peut être retardé en raison de la pandémie de COVID-19, de l’infestation acridienne, ainsi que de problèmes de sécurité et techniques affectant les préparatifs.
Pour en savoir plus sur le secteur du financement du logement en Somalie, y compris les principales parties prenantes, les politiques importantes et l’abordabilité du logement:
- Introduction
- Accès au financement
- Faisabilité budgétaire
- Offre de logements
- Marché immobilier
- Politique et réglementation
- Opportunités
- Accès aux des données sur le financement du logement
- Réponses COVID-19
- Sources supplémentaires
- Sites internet
Somalie
Introduction
Selon les Nations unies et l’Organisation mondiale de la santé, la Somalie est confrontée à une « triple menace » d’inondations, de sécheresse et de pandémie COVID-19. En février de cette année, le gouvernement a déclaré une urgence nationale en raison d’une invasion de criquets, considérée comme la pire depuis 25 ans, menaçant l’approvisionnement alimentaire et aggravée par les inondations. Le Haut Commissariat des Nations unies pour les réfugiés (HCR) estime que près de 2,6 millions de ménages déplacés à l’intérieur du pays vivent dans des établissements informels ou des camps sans accès aux services de base. Il y a plus de 2344 camps à l’échelle nationale.[1] En juillet 2020, il y avait 158 000 nouvelles personnes déplacées à l’intérieur du pays (PDI).
Les expulsions constituent une réelle menace en Somalie, avec 48 000 personnes expulsées de leur lieu de résidence au cours du premier trimestre 2020 et 268 000 en 2019. Bien que les lignes directrices nationales[2]sur les expulsions aient été publiées fin 2019, un moratoire sur les expulsions est largement préconisé en cette période de pandémie en raison du risque accru pour les Somaliens déplacés, compte tenu de la menace de transmission communautaire dans les camps surpeuplés de personnes déplacées. Cela est également dû au fait que les infrastructures sanitaires et les services professionnels disponibles en Somalie sont limités (on estime à deux travailleurs de la santé pour 100 000 personnes).[3] L’urgence est également exacerbée par le risque de séparation des familles, la violence domestique contre les femmes et les enfants et la stigmatisation.
La Somalie a enregistré son premier cas de COVID-19 le 16 mars 2020. Au 16 septembre 2020, il y avait 488 cas actifs et 98 décès confirmés.[4] Selon le Fonds monétaire international (FMI)[5], un comité de coordination entre la Banque mondiale, les Nations unies et le ministère somalien de la Santé a été formé pour répondre à la propagation de l’épidémie en Somalie. Un plan de préparation et de réponse du pays (CPRP) a été préparé à la fin du mois de mars. Le CPRP identifie les personnes déplacées, les personnes âgées et les pauvres des zones urbaines comme étant les groupes de population les plus touchés et les plus à risque. Le CPRP fait également allusion à l’impact de la pandémie sur les moyens de subsistance généraux et l’économie. Les objectifs du CPRP sont de a) soutenir directement la composante de préparation et de réponse sanitaire du plan global d’impact et de réponse socio-économique du gouvernement fédéral de Somalie pour la Covid-19 ; et b) fournir un soutien aux conséquences humanitaires indirectes, mais immédiates de la pandémie, en particulier la continuité des interventions critiques identifiées dans le plan de réponse humanitaire de la Somalie pour 2020.
Un soutien important des donateurs a été obtenu pour aider la Somalie à faire face à la COVID-19, aux inondations et à la sécheresse. Cette aide provient notamment des Nations unies, de l’Organisation mondiale de la santé (OMS), de la Banque mondiale (BM) (137,5 millions USD), du Fonds des Nations unies pour l’enfance (UNICEF) et de la Banque africaine de développement (BAfD) (25 millions USD). Les efforts déployés par la Banque centrale de Somalie en réponse à la pandémie comprennent le déblocage de 2,9 millions USD pour des prêts aux petites et moyennes entreprises ; et l’amélioration du suivi des conditions financières et de liquidité en améliorant la collecte de données.[6]
[1] United Nations High Commissioner for Refugees (2020). CCCM Cluster Somalia. www.data2.unhcr.org/en/documents/details/78488
[2] Global Land Tool Network (2020). Understanding Housing, land and property in Somalia. www.gltn.net/2020/03/16/tutorial-understanding-housing-land-and-property-in-somalia/ (Consulté 15 Août 2020)
[3] United Nations (2020). Somalia Country Preparedness and Response Plan COVID-19. https://reliefweb.int/report/somalia/somalia-country-preparedness-and-response-plan-cprp-covid-19-august-2020
[4] Ministry of Health Somalia (2020). COVID-19 Situational Update. https://moh.nomadilab.org/ (30 août 2020)
[5] International Monetary Fund (2020). Policy Responses to COVID-19: Somalia. https://www.imf.org/en/Topics/imf-and-covid19/Policy-Responses-to-COVID-19
[6] International Monetary Fund (2020). Policy Responses to COVID-19: Somalia. https://www.imf.org/en/Topics/imf-and-covid19/Policy-Responses-to-COVID-19
Accès au financement
La Banque centrale de Somalie est responsable de l’octroi de licences, de la supervision et de la réglementation des banques commerciales et des institutions financières non bancaires somaliennes, y compris la microfinance, les transferts d’argent par téléphone portable et les associations d’assurance et de crédit. Neuf banques sont agréées et opèrent en Somalie : Dahabshiil Bank International, Daryeel Bank, SomBank, Agro Africa Bank, Salaam Somali Bank, Amal Bank, Premier Bank, International Bank of Somalia et Amana Bank. Trois de ces banques offrent du financement pour le logement, l’immobilier, les terrains et la construction. Il y a 10 fournisseurs de transferts d’argent agréés ou Hawalas et six fournisseurs de microfinance majeurs – MicroDahab, IBS Microfinance, Premier Microfinance, AMAL Microfinance, KAABA Microfinance, et Kaah International Microfinance Services. Les prêts de microfinance moyens sont d’environ 1 000 USD et d’une durée inférieure à un an.[1]
Selon le Fonds monétaire international (FMI),[2] les entreprises de transfert d’argent et de fonds mobiles jouent un rôle important dans la fourniture de services financiers en Somalie et ont fourni un financement commercial d’environ 2,1 milliards USD en 2017. En raison des restrictions COVID-19 qui obligent certaines entreprises à fermer au niveau mondial, de nombreux travailleurs migrants se retrouvent sans revenus à l’extérieur du pays, ce qui réduit encore les fonds limités qui seraient normalement envoyés à leurs familles en Somalie pour leur subsistance. L’économie somalienne est fortement dépendante des envois de fonds, qui représentent environ 31 % du produit intérieur brut (PIB).[3]En 2019, plus de 2,7 milliards USD[4] ont été envoyés en Somalie. Les envois de fonds ont diminué de 50 % au cours de la période COVID-19, dont dépendent les Somaliens locaux (40 % de la population) – ce qui a une incidence négative sur les revenus.[5]Selon l’USAID,[6] les fermetures d’aéroports liées à la COVID-19, les suspensions de lignes aériennes et les quarantaines empêchent le transfert de billets de banque en Somalie, ce qui affecte encore plus la liquidité des banques. Le projet Somalia Growth, Enterprise, Employment, and Livelihoods, financé par l’USAID, s’efforce de remédier à cette situation.
En 2017, 7,9 %[7] des adultes détenaient des comptes dans des institutions financières officielles, ce qui indique un faible niveau d’inclusion financière. On s’attend toutefois à ce qu’il en soit ainsi étant donné la nature naissante du secteur financier en Somalie. Les actifs du secteur financier équivalaient à 4,3 % du PIB et le crédit au secteur privé était de 1,3 % du PIB en 2018.[8] Selon le rapport Making Finance Work for Africa, les principaux défis auxquels le secteur financier somalien devra faire face en 2018[9] sont les déficits de confiance et d’information, le manque de capacités et d’infrastructures financières, des conditions défavorables et des garanties insuffisantes pour la majorité du public.
Le 25 mars 2020, le FMI et l’Association internationale de développement de la Banque mondiale ont approuvé l’éligibilité de la Somalie à l’allégement de la dette dans le cadre de l’initiative en faveur des pays pauvres très endettés. Cela permettra de réduire la dette de la Somalie de 5,2 milliards USD à 557 millions USD sur une période d’environ trois ans. Ceci est particulièrement important actuellement, car la Somalie pourra réintégrer la communauté internationale pendant la pandémie où le soutien de la communauté internationale est recherché.[10]
Il est important de noter que le secteur bancaire somalien est principalement régi par la finance islamique, avec quelques activités bancaires conventionnelles. Il s’agit d’une banque sans intérêt régie par les principes de la charia islamique. Cela signifie que, dans le contexte de la Somalie, les conditions de prêt n’incluent pas de taux d’intérêt car les prêts sont sans intérêt. Au lieu de cela, bien qu’il y ait une exigence d’acompte par les banques, les banques exigent également un paiement de Mourabaha (ou une marge bénéficiaire) à l’avance sur le coût net du bien.
[1] World Bank (2019). International Development Association Project Appraisal Document. http://documents1.worldbank.org/curated/en/267241552269666297/pdf/Project-Appraisal-Document-PAD-SCALED-UP-P168115-revised-February-26-2019-02262019-636878520441412199.pdf
[2] International Monetary Fund (2018). IMF Country Report No. 18/55. https://www.imf.org/en/Publications/CR/Issues/2018/02/26/Somalia-2017-Article-IV-Consultation-and-First-Review-Under-the-Staff-Monitored-Program-45662
[3] African Economic Outlook (2020). COVID-19 Supplement 2020.
[4] Corper, P. (2020). COVID-19 in Somalia : Three urgent challenges posed by falling remittances. www.marketlinks.org/post/covid-19-somalia-three-urgent-challenges-posed-falling-remittances-0
[5] United Nations (2020). Somalia Country Preparedness and Response Plan COVID-19.
[6] Corper, P. (2020). COVID-19 in Somalia : Three urgent challenges posed by falling remittances. www.marketlinks.org/post/covid-19-somalia-three-urgent-challenges-posed-falling-remittances-0
[7] Making Finance Work for Africa (2019). Country Financial Sector Profile: Somalia. https://www.mfw4a.org/country/somalia (Consulté 9 Août 2019).
[8] Making Finance Work for Africa (2018). Financial Sector Development in Post-Conflict: Case of Somalia. https://www.mfw4a.org/sites/default/files/resources/financial_sector_development_-_somalia.pdf (Consulté 9 Août 2019).
[9] Making Finance Work for Africa (2018). Financial Sector Development in Post-Conflict: Case of Somalia. https://www.mfw4a.org/sites/default/files/resources/financial_sector_development_-_somalia.pdf (Consulté 9 Août 2019).
[10] International Monetary Fund (2020). Key Questions on Somalia. https://www.imf.org/en/Countries/SOM/key-questions-on-somalia
Faisabilité budgétaire
Une étude financée par la Banque mondiale[1] et établissant le profil de la pauvreté dans le pays en 2016 indique que le pourcentage de la population somalienne vivant en dessous du seuil de pauvreté international de 1,90 USD à la parité de pouvoir d’achat (PPA) de 2011 varie entre 26 % (par exemple, 27 % dans le nord-est de la Somalie) et 70 % (par exemple, 61 % dans le nord-ouest de la Somalie) selon la région. La dépense quotidienne moyenne par habitant est de 1,25 USD en PPA en 2011 et la pauvreté est la pire dans les camps de personnes déplacées. En plus de l’insuffisance des envois de fonds, la pandémie COVID-19 a intensifié un chômage déjà élevé et a paralysé l’économie en général, ce qui rend le logement moins abordable.
L’indice des prix à la consommation (IPC), tel que rapporté par la Direction des statistiques nationales de Somalie,[2] a indiqué que l’IPC global de juillet 2019 à juillet 2020 a diminué à 4,09 %, contre 6,80 % l’année précédente. Le logement, l’eau, l’électricité et le gaz ont augmenté en glissement annuel de -1,4 % en juin 2019 à 5,57 % en juillet 2020, ce qui indique une baisse significative de l’accessibilité financière.[3]
La maison neuve la moins chère construite par un promoteur en 2020 était de 36 000 USD[4] (hors terrain) et le coût d’un sac de ciment de 50 kg se situe entre 6,5 et 7 USD. En revanche, 85 % des ménages somaliens gagnent moins de 800 USD[5] par an et 38 % seulement ont un emploi.[6]
Ahmed Khadar Jama[7] indique que, du côté de la demande de logement, les principaux défis sont les courtes périodes de remboursement en raison du risque de liquidité, les exigences en matière de valeur des acomptes, le taux élevé de la Mourabaha, le nombre limité de promoteurs immobiliers et les coûts élevés des propriétés résidentielles. Il y a de courtes périodes de remboursement de trois ans, ou de 60 mois (Amal Bank Home Finance) dans certains cas, ce qui ajoute au défi de la faisabilité financière. Un exemple présenté par Jama[8] indique que, pour une maison qui coûte 75 000 USD, les remboursements mensuels requis seraient de 2012 USD, ce qui comprend un acompte de 30 % et un taux de Murabaha de 15 % sur une période de 30 mois. Comme indiqué ci-dessus, ce montant est inabordable pour la majorité de la population, étant donné que seulement 7,9 % des personnes ont des comptes dans des institutions financières officielles. L’acompte exigé par les institutions financières se situe entre 20 % et 30 % du prix incluant la Mourabaha. Le taux de Mourabaha, selon Jama[9] est facturé par les banques entre 12 pour cent et 30 pour cent sur le coût net de la maison. Ceci est en plus des l’acompte.
[1] World Bank (2017). Somalia Poverty Profile: First Comprehensive Snapshot of Welfare Conditions. https://www.worldbank.org/en/news/press-release/2017/10/05/world-bank-launched-somali-poverty-profile-first-comprehensive-snapshot-of-welfare-conditions (Consulté 15 Août 2019).
[2] Directorate of National Statistics Somalia (2019). Consumer Price Index, 2019. http://www.dns.org.so/consumer-price-index-cpi-july-2019/(Consulté 26 Août 2019).
[3] Directorate of National Statistics Somalia (2019). Consumer Price Index, 2019. http://www.dns.org.so/consumer-price-index-cpi-july-2019/(Consulté 26 Août 2019).
[4] Email correspondence with Abdihakim Abdullahi Awale, UNICEF, 20 August 2020.
[5] CGIDD, 2019
[6] Ministry of Planning, Investment and Economic Development (2020). Somalia Facts and Figures. www.dns.org.so/wp-content/uploads/2020/07/Somalia-Facts-and-Figures-2018.pdf
[7] Jama, A.K. (2016). Analysis of Real Estate business in Somalia: Current Trends, Challenges and Prospective. Paper presented at 2nd Conference of Entrepreneurship and Business. Mogadishu, Somalia. 25 December 2016. https://www.researchgate.net/publication/311907874_Analysis_of_Real_Estate_business_in_Somalia_Current_Trends_Challenges_and_Prospective(Consulté 20 Août 2019).
[8] Jama, A.K (2016). Analysis of Real Estate business in Somalia: Current Trends, Challenges and Prospective. Paper presented at 2nd Conference of Entrepreneurship and Business. Mogadishu, Somalia. 25 December 2016. https://www.researchgate.net/publication/311907874_Analysis_of_Real_Estate_business_in_Somalia_Current_Trends_Challenges_and_Prospective(Consulté 20 Août 2019).
[9] Jama, A.K. (2016). Analysis of Real Estate business in Somalia: Current Trends, Challenges and Prospective. Paper presented at 2nd Conference of Entrepreneurship and Business. Mogadishu, Somalia. 25 December 2016.
https://www.researchgate.net/publication/311907874_Analysis_of_Real_Estate_business_in_Somalia_Current_Trends_Challenges_and_Prospective(Consulté 20 Août 2019).
Offre de logements
La croissance démographique de la Somalie a diminué de 3,4 % à 2,9 % au cours des deux dernières décennies et la population est estimée à environ 14,3 millions de personnes actuellement, dont 40 % résident dans les zones urbaines.[1]
Pour la toute première fois, une enquête nationale a été entreprise et les résultats ont été publiés cette année. L’objectif de l’enquête sanitaire et démographique somalienne (SHDS) 2020[2] est de contrôler et de suivre les secteurs prioritaires respectifs identifiés dans le plan de développement national (NDP).
Selon la SHDS, environ 32 % des ménages sont dirigés par une femme et la taille moyenne des ménages est de 6,2 personnes.[3] Soixante-cinq pour cent des ménages ont accès à une source d’eau améliorée ou potable, dont 42 % sont alimentés par une canalisation d’eau dans un ménage ou une parcelle.[4] Cinquante-six pour cent des ménages ont accès à des installations sanitaires améliorées, qui sont des installations sanitaires de base. Quarante-quatre pour cent des ménages ont accès à l’électricité. La majorité des ménages, 58,9 %, ont des sols en terre/sable alors que seulement 26,2 % des sols sont en ciment. Environ 44,5 % utilisent du bois de chauffage pour la cuisine et 44,3 % du charbon de bois pour la cuisson. Plus de 50 % des toits des ménages sont constitués de tôles.[5]
L’Institut international pour l’environnement et le développement identifie quatre types de logements en Somalie : 1) les Buuls, qui sont des abris temporaires faits de boue, de bâtons et de tissu principalement habités par des déplacés internes, avec un loyer moyen de 13 dollars par mois, généralement situés à la périphérie de la ville, 2) des logements en tôle ondulée habités par des personnes à faibles et moyens revenus coûtant en moyenne 140 dollars par mois et situés dans la périphérie de la ville, 3) des villas situées dans la vieille ville et la banlieue, des habitations de riches somaliens et étrangers, 4) des appartements habités par des somaliens de la classe moyenne et supérieure à un prix variant de 350 à 500 USD dans le centre-ville.[6]
Le HCR estime que l’absence de régime foncier et les expulsions forcées empêchent les partenaires d’améliorer les conditions de vie dans les camps. En outre, le HCR indique que la pandémie COVID-19 entraîne des changements dans les modalités de service et qu’il est nécessaire de donner la priorité à la fourniture de services.[7]
Le PND 2020-2024 de la Somalie[8] identifie le logement comme un service essentiel et donne la priorité au logement et au développement urbain dans de nombreuses régions, y compris Benaadir et l’État du Sud-Ouest. La priorité accordée au logement est déjà évidente à Benaadir, où un plan d’action pour le logement abordable est en cours d’élaboration ainsi que le projet de planification des investissements urbains en Somalie de la Banque mondiale.[9]
Selon le PND (2020-2024), 27,5 % des crédits des banques commerciales au secteur privé ont été consacrés à des projets immobiliers tels que Daru-Salaam à Mogadiscio. Ce développement consiste en 500 maisons résidentielles, comprenant des installations sportives, éducatives et sanitaires.
[1] Ministry of Planning, Investment and Economic Development (2019). Somalia National Development Plan 2020-2024.
[2] Federal Republic of Somalia (2020). National Health and Demographic Survey. www.dns.org.so/somali-health-demographic-survey-2020/
[3] Federal Republic of Somalia (2020). National Health and Demographic Survey. www.dns.org.so/somali-health-demographic-survey-2020/
[4] Federal Republic of Somalia (2020). National Health and Demographic Survey. www.dns.org.so/somali-health-demographic-survey-2020/
[5] Federal Republic of Somalia (2020). National Health and Demographic Survey. www.dns.org.so/somali-health-demographic-survey-2020/
[6] Kamau, C., Bonnet, C., Mohamoud, M.A. and Byrid, E. (2019). Accessing Land and Shelter in Mogadishu. International Institute for Environment and Development. https://pubs.iied.org/pdfs/10869IIED.pdf (Consulté 9 Août 2019).
[7] United Nations High Commissioner for Refugees (2020). CCCM Cluster Somalia. www.data2.unhcr.org/en/documents/details/78488
[8] Federal Government of Somalia (2017). Somalia National Development Plan (2017-2019). http://extwprlegs1.fao.org/docs/pdf/som169866.pdf(Consulté 9 Août 2019).
[9] World Bank (2020). Somalia Urban Investment Planning Project. www.projects.worldbank.org/en/projects-operations/project-detail/P150374?lang=es
Marché immobilier
Le PND 2020-2024 identifie l’importance du secteur immobilier et les contraintes à la croissance dans le secteur de la construction ont été mises en évidence. Il s’agit notamment de l’absence d’un environnement réglementaire approprié, de la mauvaise gouvernance dans le secteur public, de l’absence de normes de construction et de réglementation en matière de santé et de sécurité, du prix élevé des terrains et des litiges, ainsi que de la pénurie de compétences. La stratégie du PND 2020-2024 prévoit de promouvoir le marché des logements à bas prix par des incitations fiscales au marché des logements abordables et de qualité pour les pauvres ; de commencer à améliorer la sécurité du régime foncier, en mettant l’accent sur les solutions durables pour les personnes déplacées ; d’établir un système de financement accessible qui aide les moins fortunés à acheter leur maison ; d’améliorer les compétences dans le secteur de la construction ; de renforcer les normes de construction ; et de soutenir la planification urbaine et le développement des infrastructures.
Le rapport Doing Business de la Banque mondiale[1] indique que l’enregistrement d’une propriété coûte 1,4 % de sa valeur, ce qui est inférieur à la moyenne régionale de 7,3 %. Il existe cinq procédures et il faut 188 jours pour enregistrer une propriété (soit plus de trois fois plus que la moyenne de l’Afrique subsaharienne, qui est de 51,6 jours). Les titres de propriété ne sont actuellement documentés que sur papier ; ils peuvent toutefois être consultés dans un bureau notarial enregistré auprès de la cour d’appel. La cour d’appel et l’autorité régionale de Banaadir (municipalité de Mogadiscio, département de la gestion des terres) sont responsables de l’enregistrement des biens immobiliers. L’autorité régionale de Banaadir est également chargée d’indiquer les limites légales du quartier des affaires. Le ministère des Finances fournit une attestation fiscale, ou Nulla Osta, qui vérifie qu’un vendeur a payé toutes les taxes foncières.[2] Les articles 938 et 939 de la loi n° 37 de 1973 sur le Code civil somalien constituent la base juridique du règlement des litiges.[3] Les titres frauduleux et les litiges fonciers sont courants en Somalie, même si la loi oblige de s’enregistrer.[4] Avant 1991, tous les titres étaient transférés à l’étranger et conservés par un ancien registraire officiel. La vérification de l’authenticité d’un titre enregistré avant 1991 se fait donc à l’extérieur du pays et coûte environ 1 000 à 2 000 dollars américains et prend un mois à être traitée.[5] Les informations relatives à l’enregistrement d’un titre de propriété au cours des dix dernières années sont disponibles dans un bulletin officiel au cabinet d’un avocat et coûtent 50 dollars américains à ce dernier pour les vérifier. Bien que l’enregistrement de la propriété ne se fasse pas normalement devant les tribunaux, les banques exigent l’enregistrement de la propriété à la cour d’appel comme garantie pour obtenir un prêt.[6]
Une recherche sur Internet a permis d’identifier trois agents immobiliers officiels opérant en Somalie, à savoir My Property Somalia, Kaah Properties et Reali Group. Selon Numbeo (2020)[7], le prix d’une location pour un appartement d’une chambre à coucher dans le centre-ville de Mogadiscio est de 193 dollars US et de 75 dollars US en dehors du centre-ville. Selon Numbeo (2020)[8], le prix du mètre carré pour acheter un appartement dans le centre-ville est de 30 280 USD.
[1] World Bank (2019). Doing Business 2020. Economy Profile of Somalia – Doing Business 2020 Indicators.www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/s/somalia/SOM.pdf (Consulté 17 Août 2020).
[2] World Bank (2019). Doing Business 2020. Economy Profile of Somalia – Doing Business 2020 Indicators.www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/s/somalia/SOM.pdf (Consulté 16 Août 2020).
[3] World Bank (2019). Doing Business 2020. Economy Profile of Somalia – Doing Business 2020 Indicators.https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/s/somalia/SOM.pdf (Consulté 16 Août 2020).
[4] World Bank (2019). Doing Business 2020. Economy Profile of Somalia – Doing Business 2020 Indicators.https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/s/somalia/SOM.pdf (Consulté 16 Août 2020).
[5] World Bank (2019). Doing Business 2020. Economy Profile of Somalia – Doing Business 2020 Indicators.https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/s/somalia/SOM.pdf (Consulté 16 Août 2020).
[6] World Bank (2019). Doing Business 2020. Economy Profile of Somalia – Doing Business 2020 Indicators.https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/s/somalia/SOM.pdf (Consulté 16 Août 2020).
[7] Numbeo (2020). Cost of Living in Somalia. https://www.numbeo.com/cost-of-living/country_result.jsp?country=Somalia
[8] Numbeo (2020). Cost of Living in Somalia. https://www.numbeo.com/cost-of-living/country_result.jsp?country=Somalia
Politique et réglementation
Les expulsions ayant été identifiées comme un grave problème en Somalie, les lignes directrices nationales sur les expulsions[1] ont été rédigées pour protéger, en fin de compte, le droit à un logement adéquat et les droits de l’homme.
Selon le PND (2020-2024)[2], le gouvernement somalien a signé l’accord de Kampala, qui souligne l’engagement de l’État à protéger les personnes déplacées, ce qui est pertinent pour le retard de logement dans ces communautés.
[1] Federal Government of Somalia (2019). National Evictions Guidelines. www.refworld.org/pdfid/5d8333ae4.pdf
[2] Ministry of Planning, Investment and Economic Development (2019). Somalia National Development Plan 2020-2024.
Opportunités
Le PND indique que le secteur de l’immobilier et de la construction en Somalie a un potentiel, principalement alimenté par la demande de logements résultant de l’urbanisation rapide et des investissements de la diaspora dans les principales villes, en particulier Mogadiscio. L’accent mis sur les personnes déplacées et la gestion des camps, non seulement de manière générale, mais aussi à la lumière de la crise de la COVID-19, ainsi que des directives nationales sur les expulsions récemment légiférées, montre l’engagement du gouvernement à améliorer le logement dans le pays. En outre, le financement par des donateurs approuvés aidera la Somalie en ces temps difficiles et témoignera d’un engagement renouvelé de la part de la communauté internationale.
Les élections nationales en Somalie doivent avoir lieu en novembre de cette année, ce qui constitue un jalon politique pour le pays. Toutefois, elles pourraient être retardées en raison de la pandémie COVID-19, de l’infestation de criquets, ainsi que de problèmes de sécurité et de problèmes techniques affectant les préparatifs.
Accès aux des données sur le financement du logement
L’accès et la disponibilité générale des données ont été identifiés comme une lacune importante par le gouvernement fédéral de la Somalie. Il reste cependant difficile d’entreprendre des recherches sur le terrain en raison des conditions vulnérables et des risques de sécurité dans tout le pays. Les principales sources de données sur le financement du logement sont :
La Direction des statistiques nationales du ministère de la Planification, de l’Investissement et du Développement économique est le principal fournisseur de données statistiques pour les décideurs et les chercheurs en matière de planification, dans un effort pour aborder le développement socio-économique de la Somalie. À cette fin, l’enquête sanitaire et démographique somalienne 2020[1] a été récemment lancée. C’est la première de ce type en Somalie. En outre, l’indice IPC et la mise à jour situationnelle COVID-19 sont également publiés par le ministère.
La Banque centrale de Somalie fournit des données sur le contrôle bancaire et l’octroi de licences et a une fonction de recherche économique (il n’y a pas encore d’archives). En général, les rapports annuels fournissent des informations – toutefois, celles-ci n’ont pas été mises à jour depuis trois ans.
Le Haut Commissariat des Nations unies pour les réfugiés recueille des données sur les personnes déplacées à l’intérieur de la Somalie en surveillant les schémas de réfugiés et de mouvements, l’accès aux services et la nature de la vulnérabilité. En outre, le HCR surveille les épidémies de COVID-19 dans certains camps de personnes déplacées en Somalie.
[1] Federal Republic of Somalia (2020). The Somali Health and Demographic Survey 2020. http://www.dns.org.so/wp-content/uploads/2020/04/SHDS-Report-30-04-2020.pdf
Réponses COVID-19
Le confinement partiel de la Somalie a commencé en mars 2020, lorsque des restrictions ont été imposées aux écoles et aux universités ainsi qu’aux grands rassemblements et aux affaires non essentielles, aux transports publics et aux voyages. La Somalie est toujours en état de confinement partiel, mais les vols ont été réouverts le 3 août 2020 et les écoles le 15 août 2020.
Un plan de préparation et de réponse national[1] a été préparé fin mars par les agences des Nations unies, le groupe de coordination interpôles et d’autres partenaires des pôles. Le CPRP identifie les personnes déplacées, les personnes âgées et les pauvres des zones urbaines comme étant les groupes de population les plus touchés et les plus à risque. Les expulsions représentent une réelle menace en Somalie en cette période de pandémie, avec 48 000 personnes expulsées de leur lieu de résidence au cours du premier trimestre 2020. Alors que les lignes directrices nationales sur les expulsions[2] ont été publiées fin 2019, un moratoire sur les expulsions est largement préconisé en raison du risque prolongé que courent les Somaliens déplacés, étant donné la menace de transmissions communautaires dans les camps surpeuplés de personnes déplacées ayant un accès limité aux services de base pour pratiquer une bonne hygiène et une distanciation sociale essentielle pour arrêter la propagation du virus.
[1] United Nations (2020). Somalia Country Preparedness and Response Plan COVID-19.
[2] Global Land Tool Network (2020). Understanding Housing, land and property in Somalia. www.gltn.net/2020/03/16/tutorial-understanding-housing-land-and-property-in-somalia/ (Consulté 15 Août 2020)
Sources supplémentaires
Somalia Protection Cluster (2020). Constant risks, looming disaster: the urgent case for a moratorium on evictions. www.globalprotectioncluster.org/wp-content/uploads/Somalia_Evictions-Advocacy-Brief-20200406.pdf
Sites internet
United Nations https://somalia.un.org/
Central Bank of Somalia https://centralbank.gov.so/
Ministry of Finance Somalia https://www.mof.gov.so/
Ministry of Planning, Investment and Economic Development https://mop.gov.so/
Directorate of National Statistics Somalia http://www.dns.org.so/
Global Land Tool Network https://gltn.net/
UN Refugee Agency https://data2.unhcr.org/
Ministry of Health Somalia https://moh.nomadilab.org/
International Monetary Fund https://www.imf.org/
Numbeo https://www.numbeo.com/
Making Finance Work for Africa https://www.mfw4a.org/
World Bank https://www.worldbank.org/en/country/somalia
