Housing Finance in Soudan
Vue d'ensemble
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Le Soudan a un héritage d’instabilité économique, politique et sociale régionale, de décennies de sanctions économiques, de conflits armés et de guerre civile, qui ont affecté le développement socio-économique. Les parties prenantes gouvernementales et non gouvernementales ont mis en œuvre plusieurs mesures de secours et sociales en réponse au COVID-19 pour soutenir la population locale.
Le système financier est défini comme petit avec de faibles niveaux d’inclusion, en particulier au-delà des grands centres urbains. Il existe peu d’informations disponibles en ligne sur la spécification des produits liés aux prêts hypothécaires et sur les banques qui proposent de tels produits. L’accès au financement du logement est un obstacle pour les demandeurs de logement soudanais à plusieurs niveaux économiques.
Le logement de base reste largement inabordable pour la plupart des Soudanais car le coût de construction est excessivement élevé par rapport aux salaires. La livre soudanaise continue de se déprécier rapidement, une inflation élevée affecte le pouvoir d’achat des ménages, le pays fait face à des pénuries de carburant, de gaz de cuisine et de pain, et les mesures mises en œuvre pour arrêter la propagation du virus COVID-19 exercent une pression supplémentaire sur une économie déjà compromise .
La majorité des Soudanais vivent dans des maisons simples ou louées à des propriétaires ou à des autorités agricoles. L’accès à la terre est au cœur du défi du logement au Soudan. Un certain nombre de projets de logement ont été poursuivis au fil des ans, mais ils ont été confrontés à des défis tels que le financement, le manque de matériaux locaux durables et des problèmes de localisation. Il est possible de développer les capacités locales en matière de fourniture de technologies et de matériaux de construction alternatifs pour la construction de base. De même, il est possible de renforcer davantage les capacités des autorités locales pour être en mesure de mieux répondre au défi d’assurer la fourniture de logements durables.
Pour en savoir plus sur le secteur du financement du logement au Soudan, y compris les principales parties prenantes, les politiques importantes et l’abordabilité du logement:
- Introduction
- Accès au financement
- Faisabilité budgétaire
- Offre de logements
- Marché immobilier
- Politique et réglementation
- Opportunités
- Accès aux des données sur le financement du logement
- Réponse à la COVID-19
- Sites internet
Soudan
Introduction
En novembre 2019, le Conseil souverain, un organe exécutif civil et militaire de transition, a pris le contrôle du gouvernement soudanais, à la suite de l’éruption de troubles civils et de manifestations contre 30 ans de règne du président Umar Hassan Ahmad al-Bashir.[1]
Le Soudan a hérité d’une instabilité régionale économique, politique et sociale, des décennies de sanctions économiques, de conflits armés et de guerres civiles, qui ont entraîné un manque d’infrastructures de base, l’insécurité alimentaire et un accès limité à l’aide humanitaire et au développement dans un environnement difficile en raison de la pénurie d’eau et de la désertification.
L’économie soudanaise était principalement alimentée et dépendante du secteur pétrolier et des investissements directs étrangers qui en ont résulté, et qui ont été déstabilisés à la suite de la sécession du Soudan du Sud en 2011, où les réserves de pétrole prédominantes sont situées.[2]
L’économie serait principalement basée sur l’agriculture, bien que le secteur soit encore largement de subsistance avec de faibles niveaux de productivité.[3] L’accent mis sur une économie axée sur l’agriculture soutient « premièrement une réduction du chômage et un plus grand engagement de la main-d’œuvre ; et deuxièmement, l’augmentation des revenus dans l’agriculture qui peuvent réduire l’inégalité des revenus».[4]
Le produit intérieur brut (PIB) du pays est en baisse depuis 2015, passant de plus de 74.3 milliards US$ (4.1 billions SD) à 18.9 milliards US$ (955 milliards SD) en 2019, le revenu national brut (RNB) par habitant passant de 1 690 US$ (93 440 SD) à 590 US$ (32 621 SD) au cours de la même période et la croissance du PIB en 2020 rapportée est de moins quatre pour cent.[5] Le taux d’inflation annuel rapporté en juin 2020 était de 136.3 pour cent contre 64.3 pour cent en janvier 2020,[6] compte tenu des pressions exercées par les prix des aliments et du carburant, qui se sont intensifiées en raison de la pandémie de COVID-19.[7] Comme le Soudan respecte une structure bancaire islamique, il n’y a pas de taux d’intérêt officiel appliqué par la Banque centrale.
Le taux de marge bénéficiaire « Murabaha » contrôlé par la Banque centrale du Soudan (BCS)[8] était de 15.8 pour cent en Juin 2020.[9]
En réponse à la pandémie de COVID-19, les interventions des acteurs gouvernementaux et non gouvernementaux ont inclus la distribution alimentaire et le soutien social, l’aide humanitaire, les programmes de prévention, la communication et la sensibilisation communautaires, le soutien stratégique national, et la mise en place d’installations d’isolement.[10]
[1] Agence Centrale De Renseignement. Le World FactBook. Afrique. Soudan. https://www.cia.gov/library/publications/the-world-factbook/geos/su.html (Visité le 28 August 2020).
[2]Banque Mondiale (2019). La Banque mondiale au Soudan. 2 avril 2019. https://www.worldbank.org/en/country/sudan/overview (Accessed 29 August 2020).
[3] Groupe De La Banque Mondiale (2015). Mémorandum économique du pays du Soudan-réaliser le potentiel de développement diversifié. 30 septembre 2015. http://documents1.worldbank.org/curated/en/684971474437337198/pdf/103352-REVISED-SudanCountryEconomicMemorandumRealizingthePotentialforDiversifiedDevelopmentTheWorldBankWashingtonDC.pdf (Visité le 30 août 2020). Pg. 2.
[4]Ibid. Pg. 16.
[5] La Banque Mondiale. Données. Soudan. https://data.worldbank.org/country/sudan (Visité le 30 août 2020).
[6] Banque centrale du Soudan (2020). Département politiques, recherche et statistiques : revue Statistique économique et financière janvier – juin 2020. https://cbos.gov.sd/sites/default/files/%D8%A7%D9%84%D8%B9%D8%B1%D8%B6%20%D8%A7%D9%84%D8%A7%D9%82%D8%AA%D8%B5%D8%A7%D8%AF%D9%8A%20%20%D8%A7%D9%84%D9%86%D8%B5%D9%81%20%D8%A7%D9%84%D8%A3%D9%88%D9%84%202020.pdf(Visité le 30 August 2020). Pg. iii
[7] La Négociation De L’Économie. Le Soudan Du Taux D’Inflation. https://tradingeconomics.com/sudan/inflation-cpi (Visité le 30 août 2020).
[8] Ibid
[9] Banque centrale du Soudan (2020). Département politiques, recherche et statistiques : revue Statistique économique et financière janvier – juin 2020. https://cbos.gov.sd/sites/default/files/%D8%A7%D9%84%D8%B9%D8%B1%D8%B6%20%D8%A7%D9%84%D8%A7%D9%82%D8%AA%D8%B5%D8%A7%D8%AF%D9%8A%20%20%D8%A7%D9%84%D9%86%D8%B5%D9%81%20%D8%A7%D9%84%D8%A3%D9%88%D9%84%202020.pdf(Accessed 30 August 2020). Pg. 34.
[10] Kunna, É. (2020). Soudan: gérer la pandémie de COVID-19 pendant une période de Transition. 29 mai 2020. Réforme Initiative Arabe. https://www.arab-reform.net/publication/sudan-managing-covid-19-pandemic-during-a-time-of-transition/ (Visité le 30 août 2020).
Accès au financement
Le secteur financier soudanais semble avoir été compromis à la suite des sanctions internationales imposées depuis 1997 avec le retrait de nombreuses relations de correspondants bancaires.[1]
Le système financier est défini comme étant petit et peu inclusif, surtout au-delà des grands centres urbains.[2]
La BCS répertorie 35 banques opérationnelles dans le pays.[3] La CBS détient la majorité des actions de plusieurs banques et institutions financières, ce qui crée un conflit d’intérêts dans son rôle de régulateur de l’industrie.[4]
Une évaluation menée par le Fonds monétaire international (FMI) a permis de constater que les pratiques de gouvernance budgétaire au Soudan manquaient de transparence et ne respectaient pas les meilleures normes, en raison d’une qualité et d’une actualité médiocres des données , qui est difficile à concilier entre les institutions; et manquait de structures de supervision et de gouvernance impartiales, y compris une spécification juridique des pouvoirs, des tâches et des responsabilités requises.[5]
Il y a peu d’informations disponibles sur la spécification des produits liés aux prêts hypothécaires, les conditions qui s’y trouvent et les banques qui offrent ces produits. La BCS ne fournit pas de données sur le secteur et les rapports de l’annuaire précédent ont confirmé qu’il y avait une politique dissuadant l’investissement dans le secteur du logement par un moratoire sur les prêts immobiliers pendant environ cinq ans.
Cela peut être attribué en partie aux restrictions d’un système financier islamique avec des principes de la charia exigeant des accommodements pour le partage des risques, le crédit-bail et les prêts sans intérêt.[6]
En 2009, pour tenter de combler le déficit de financement, la BCS a encouragé l’expansion des services de microfinance islamiques, dans le but de répondre aux « besoins sociaux tels que le logement et l’agriculture ”.[7] Les banques étaient tenues de:
- Allouer un minimum de 12 pour cent de leurs portefeuilles à la microfinance;
- Créer des unités de microfinance qui rendraient compte des plans à la CBS; et
- Déployer des programmes de sensibilisation basés sur les médias. [8]
Le résultat a été la création de «10 institutions de microfinance, des guichets de microfinance dans 12 banques et la création de « micro » produits disponibles pour les clients pauvres dans cinq compagnies d’assurance”.[9]Cependant, le principal marché desservi par ces produits est le secteur agricole.
Pendant la pandémie, les mesures de relance économique et de secours ont accordé la priorité au financement de la mise en œuvre des soins de santé, pour lesquels un budget de 120 millions US$ (6.6 milliards de SD) estimé est nécessaire pour faire face à la crise au Soudan.[10]
Les mesures d’aide identifiées seraient axées sur les contributions directes telles que les prestations de chômage et les forfaits alimentaires.
L’accès inadéquat au financement du logement constitue un obstacle pour les demandeurs de logement soudanais à de multiples niveaux économiques. La nature d’un système financier islamique limite la viabilité de la commercialisation et du développement de produits par le secteur privé. Par exemple, Les produits comme la microfinance, doivent être adaptés pour cibler le besoin nécessaire et s’adapter aux restrictions du cadre juridique.
[1] Fonds Monétaire International (2020). Rapport de pays du FMI No 20/73: Soudan questions choisies. Mars 2020.https://www.imf.org/~/media/Files/Publications/CR/2020/English/1SDNEA2020002.ash (Visité le 28 août 2020). Pg. 11.
[2] Ibid.
[3] Banque centrale du Soudan (2020). Banques d’exploitation au Soudan. https://cbos.gov.sd/en/content/operating-banks-sudan (Visité le 30 août 2020).
[4] Fonds Monétaire International (2020). Rapport de pays du FMI No 20/73: Soudan questions choisies. Mars 2020. https://www.imf.org/~/media/Files/Publications/CR/2020/English/1SDNEA2020002.ash (Visité le 28 août 2020).
[5] Fonds Monétaire International (2020). Rapport de pays du FMI No 20/73: Soudan questions choisies. Mars 2020. https://www.imf.org/~/media/Files/Publications/CR/2020/English/1SDNEA2020002.ash (Visité le 28 août 2020). Pg. 12.
[6] Soutoul, S. (2017). La Microfinance islamique au Soudan contribue à réduire la pauvreté. 23 octobre 2017. Le Projet Borgen. https://borgenproject.org/islamic-microfinance-in-sudan/#:~:text=Microfinance%20has%20become%20a%20crucial,access%20to%20traditional%20financial%20services.&text=Islamic%20microfinance%20in%20Sudan%20has,banking%20system%20being%20fully%20Islamic(Visité le 30 août 2020).
[7] Ghandour, D. (2015). La Microfinance au Soudan en est encore à ses balbutiements. Journal International de Recherche en Gestion
https://www.researchgate.net/profile/Dina_Ghandour2/publication/322925342_Microfinance_in_Sudan_Is_Still_At_Infancy_Stage/links/5a76f44345851541ce594c5d/Microfinance-in-Sudan-Is-Still-At-InfancyStage.pdf?origin=publication_detail (Visité le 26 août 2020). Pg. 3.
[8] Ghandour, D. (2015). La Microfinance au Soudan en est encore à ses balbutiements. Journal International de Recherche en Gestion https://www.researchgate.net/profile/Dina_Ghandour2/publication/322925342_Microfinance_in_Sudan_Is_Still_At_Infancy_Stage/links/5a76f44345851541ce594c5d/Microfinance-in-Sudan-Is-Still-At-InfancyStage.pdf?origin=publication_detail (Visité le 26 août 2020). Pg. 3.
[9] Soutoul, S. (2017). La Microfinance islamique au Soudan contribue à réduire la pauvreté. 23 octobre 2017. Le Projet Borgen. https://borgenproject.org/islamic-microfinance-in-sudan/#:~:text=Microfinance%20has%20become%20a%20crucial,access%20to%20traditional%20financial%20services.&text=Islamic%20microfinance%20in%20Sudan%20has,banking%20system%20being%20fully%20Islamic(Visité le 30 août 2020).
[10] KPMG (2020). Mesures prises par le gouvernement et les institutions du Soudan en réponse à la COVID-19. 19 avril 2020.https://home.kpmg/xx/en/home/insights/2020/04/sudan-government-and-institution-measures-in-response-to-covid.html (Visité le 30 août 2020).
Faisabilité budgétaire
La fourchette des coûts de construction par mètre carré varie de 1 200 SD/m2 (66US$/m2) à 3 000SD/m2(166US$/m2) selon le type de construction.[1] Le logement de base reste largement inabordable pour la plupart des Soudanais, car le coût de construction est excessivement élevé par rapport aux salaires, avec un revenu moyen du marché de 5 358 SD (97 US$)[2] par mois, et exclut le coût du terrain. Cela prendrait «entre 20 et 84 ans selon le type de maison et de taux d’intérêt, en supposant un taux d’épargne de 25 pour cent du revenu ».[3] Le coût élevé de la construction est attribué à l’augmentation des droits de douane imposés par le gouvernement sur les matériaux, qui sont en grande partie importés, la taxe sur la valeur ajoutée, les services, la location d’équipement et les coûts de main-d’œuvre.[4]
La réalité est que dans les principaux centres urbains du Soudan tels que Khartoum, le prix de l’immobilier est réservé à l’élite. Un terrain vacant dans des endroits recherchés à Khartoum coûte jusqu’à 82 936SD / m2 (1 500US$/ m2).[5]Les prix sont attribués à la forte demande, aux politiques gouvernementales, à la hausse des taux d’inflation et à la faiblesse de la valeur en monnaie locale.[6] Des recherches effectuées entre 1997 et 2006 ont révélé que les coûts du logement, de l’eau et de l’électricité ont augmenté deux fois plus vite que les biens échangeables comme les aliments, les vêtements et les articles de consommation.[7] Des études réalisées en 2009 ont indiqué que la plupart des ménages à faible revenu (50 pour cent de la population) pouvaient se permettre une maison de matériaux non durables, 10 à 15 pour cent pouvaient se permettre des maisons de matériaux durables, et cinq pour cent des ménages à revenu élevé pouvaient se permettre des maisons de matériaux de pointe.[8]
Le gouvernement local de Khartoum a tenté de répondre au problème du logement en créant le Fonds pour le logement et la construction dans la ville de Khartoum, destiné à permettre l’accès à un logement convenable pour toutes les classes sociales.[9] Le projet a échoué pour plusieurs raisons. Premièrement, son financement devait provenir des profits tirés des logements de luxe, mais la faible demande de logements de luxe signifiait qu’il n’y avait pas de fonds pour construire des logements sociaux.[10] Deuxièmement, l’admissibilité a été déterminée par un système de notation priorisant les candidats qui vivaient dans la ville depuis plus de 10 ans. [11]
Troisièmement, une preuve d’emploi formel était requise dans le cadre de la demande, ce qui marginalisait les personnes travaillant dans le secteur informel.[12] Enfin, le développement de logements sociaux ne s’est pas fait sur des terrains bien situés à proximité des opportunités d’emploi, mais plutôt en périphérie du centre-ville. En tant que tel, et également en raison de la médiocrité des infrastructures de transport public, les frais de déplacement vers les lieux de travail ont rendu les développements intenables pour le marché cible.[13]
Les taux élevés d’inflation des biens et matériaux importés ainsi que l’indice des prix à la consommation (IPC) sont passés de 2 535 SD (46 US$) en janvier à 4 395 SD (79 US$) en juin 2020,[14] rendant le logement inabordable. À son tour, les infrastructures sanitaires sont également sous-développées et le pays est classé comme présentant un risque élevé de propagation de maladies infectieuses majeures ,[15] qui compte tenu de la pandémie actuelle, est un point de pression pour le pays.
La livre soudanaise continue de se déprécier rapidement, une inflation élevée affecte le pouvoir d’achat des ménages, le pays fait face à des pénuries de carburant, de gaz de cuisine et de pain, et les mesures mises en œuvre pour arrêter la propagation du virus COVID-19 exercent une pression supplémentaire sur une économie déjà compromise.[16]
[1] Dongla, M.A. (2019). État de L’industrie du logement-Soudan. Association Des Entrepreneurs Soudanais.http://www.internationalhousingassociation.org/fileUpload_details.aspx?contentTypeID=3&contentID=266313&subContentID=721497&channelID=38488 (Visité le 30 août 2020). Pg. 11.
[2] Numbeo. Cout de la vie au Soudan. https://www.numbeo.com/cost-of-living/country_result.jsp?country=Sudan (Visité le 30 août 2020).
[3] Dongla, M.A. (2019). État de L’industrie du logement-Soudan. Association Des Entrepreneurs Soudanais. http://www.internationalhousingassociation.org/fileUpload_details.aspx?contentTypeID=3&contentID=266313&subContentID=721497&channelID=38488 (Visité le 30 août 2020). Pg. 12.
[4]Ibid. Pg. 12.
[5] Ibid. Pg. 14.
[6] Dongla, M.A. (2019). État de L’industrie du logement-Soudan. Association Des Entrepreneurs Soudanais. http://www.internationalhousingassociation.org/fileUpload_details.aspx?contentTypeID=3&contentID=266313&subContentID=721497&channelID=38488 (Visité le 30 août 2020). Pg. 14.
[7] Dongla, M.A. (2019). État de L’industrie du logement-Soudan. Association Des Entrepreneurs Soudanais. http://www.internationalhousingassociation.org/fileUpload_details.aspx?contentTypeID=3&contentID=266313&subContentID=721497&channelID=38488 (Visité le 30 août 2020). Pg. 14.
[8] Dongla, M.A. (2019). État de L’industrie du logement-Soudan. Association Des Entrepreneurs Soudanais. http://www.internationalhousingassociation.org/fileUpload_details.aspx?contentTypeID=3&contentID=266313&subContentID=721497&channelID=38488. (Visité le 30 août 2020). Pg. 14.
[9] Omer, K. (2018). La réforme des politiques, pas les expulsions! Le cas de L’Urbanisation des bidonvilles à Khartoum, au Soudan. 20 septembre 2020. Urbanet. https://www.urbanet.info/sudan-slum-urbanisation/ (Visité le 30 août 2020).
[10] Ibid.
[11]Ibid.
[12]Ibid.
[13] Ibid.
[14] Banque centrale du Soudan (2020). Département politiques, recherche et statistiques : revue Statistique économique et financière janvier – juin 2020. https://cbos.gov.sd/sites/default/files/%D8%A7%D9%84%D8%B9%D8%B1%D8%B6%20%D8%A7%D9%84%D8%A7%D9%82%D8%AA%D8%B5%D8%A7%D8%AF%D9%8A%20%20%D8%A7%D9%84%D9%86%D8%B5%D9%81%20%D8%A7%D9%84%D8%A3%D9%88%D9%84%202020.pdf (Accessed 30 August 2020). Pg. 44.
[15] Agence Centrale de Renseignement. Le World FactBook. Afrique. Soudan.https://www.cia.gov/library/publications/the-world-factbook/geos/su.html (Visité le 28 août 2020).
[16] Kunna, E. (2020). Soudan: gérer la pandémie de COVID-19 pendant une période de Transition. 29 mai 2020. Réforme Initiative Arabe. https://www.arab-reform.net/publication/sudan-managing-covid-19-pandemic-during-a-time-of-transition/ (Visité le 30 août 2020).
Offre de logements
En 2008, le Fonds national pour le logement et la reconstruction a été lancé pour aborder le développement urbain durable par la construction et le développement du marché du logement abordable à divers niveaux de revenus.[1] Ce programme a cependant connu des restrictions dues à un financement limité. Des citoyens soudanais répondraient à leurs propres besoins en matière de logement avec leurs propres économies et transferts de fonds.[2]
Cependant, il y a eu un certain nombre de projets de logement remarquables au fil des ans. Les principaux problèmes liés à ces projets sont le financement, le manque de matériaux locaux durables et de typologies de conception irréfléchies, ainsi que les défis liés à l’emplacement. Les projets d’habitation comprennent :
- Le nouveau projet de réinstallation de Deims de 1949, situé dans la ville de Khartoum, et qui comprenait 1 233 parcelles résidentielles. Ce projet a été auto-construit et non financé par l’État.[3]
- Le projet El Shabyia de 1963-1985 à Khartoum Nord portait sur le logement des travailleurs dans une zone industrielle de 1 048 unités. Les bénéficiaires devaient verser un acompte de 10 pour cent du coût total de la maison et des services fournis, le solde étant versé en versements échelonnés sur 20 ans.[4]
- Projet Al Iskan de 1975, à l’ouest-sud de la ville de Khartoum, composé de 200 prototypes.[5]
- Elthora hara 72, au nord-ouest d’Omdurman dans la localité de Karari, a été construit par un fonds public et a été inauguré en 2003. Il comprenait 674 logements à bas prix, 410 logements à revenus moyens et 62 logements à revenu élevé.[6] Il comprenait des paiements initiaux de 20 pour cent du coût total de la maison et des services, le reste étant payable par versements échelonnés sur une période de 12 ans.[7]
- Le projet pilote Al Rasheed du Programme des Nations Unies pour les établissements humains à Khartoum entre 2008 et 2010 comprenait 400 unités jumelées, ainsi qu’un projet pilote pour eaux usées à faible coût et un système de traitement de l’eau, la formation en construction pour les maçons et les spécialistes de la construction de 500 latrines publiques et privées.[8]
Ces modèles n’ont pas réussi à fournir un modèle de réplication durable pour le marché du logement à faible revenu, qui est encore mal desservi, 50 pour cent des citadins vivant dans des établissements informels.[9]
[1] UN-Habitat (2014). Rapport du Soudan Pour la troisième Conférence des Nations unies sur le logement et le développement urbain durable, (Habitat III), 2016. Décembre 2014. http://habitat3.org/wp-content/uploads/Sudan-National-Report.pdf (Visité le 30 août 2020). Pg.43.
[2] Dongla, M.A. (2019). État de L’industrie du logement-Soudan. Association Des Entrepreneurs Soudanais. http://www.internationalhousingassociation.org/fileUpload_details.aspx?contentTypeID=3&contentID=266313&subContentID=721497&channelID=38488 (Visité le 30 août 2020). Pg. 15.
[3] Awad, Z.E. (2019). Logement durable à faible coût au Soudan entre théorie et pratique. Journal International de Recherche en Ingénierie et en Sciences en Général Volume 7, Numéro 5, septembre-octobre 2019. https://www.researchgate.net/profile/Zuhal_Awad2/publication/336375363_Sustainable_low-cost_housing_in_Sudan_between_Theory_and_Practice/links/5d9f06ac299bf13f40d170ae/Sustainable-low-cost-housing-in-Sudan-between-Theory-and-Practice.pdf?origin=publication_detail (Visité le 30 août 2020). Pgs. 86-96.
[4] Ibid. Pgs. 86-96.
[5]Ibid. Pgs. 86-96.
[6]Ibid. Pg. 93.
[7] Ibid. Pg. 96.
[8]Ibid. Pgs. 86-96.
[9] Omer, K. (2018). La réforme des politiques, pas les expulsions! Le cas de L’Urbanisation des bidonvilles à Khartoum, au Soudan. 20 septembre 2020. Urbanet. https://www.urbanet.info/sudan-slum-urbanisation/ (Visité le 30 août 2020).
Marché immobilier
Le marché du logement à revenu plus élevé à Khartoum s’est développé, le secteur privé est en mesure d’y trouver des partenaires d’investissement en fonction des rendements potentiels. Cependant, l’industrie reste contrainte par les processus de développement statutaire. À partir de 2020, il faut 255 jours pour obtenir les permis de construction sur la base du rapport « Doing Business », de la Banque Mondiale avec 11 jours pour enregistrer la propriété à un taux de 2.6 pour cent de la valeur de la propriété.[1]
La majorité des Soudanais vivent dans des maisons simples (86 pour cent des logements sont occupés par leurs propriétaires, ou sont loués par des propriétaires ou des autorités agricoles).[2] Le logement peut être classé en quatre types de statut foncier : propriété, location, fourni dans le cadre du travail et logement gratuit.[3] La propriété, cependant, concerne spécifiquement le logement lui-même et non le terrain sur lequel il est situé. Le gouvernement central a du mal à formaliser le régime foncier et les titres fonciers, la plupart des terres appartenant à l’État qui ne reconnaît pas le régime foncier coutumier; comme ces terres sont attribuées sur une base de bail.[4]Comme seulement 2.3 pour cent de la population adulte ont accès au crédit,[5] avec un secteur hypothécaire encore sous-développé, le marché immobilier est limité à ceux qui peuvent se permettre d’acheter à partir d’épargne ou des réserves de liquidités. L’investissement du secteur privé dans l’immobilier est ainsi considéré comme une série complexe d’accords et de baux informels entre courtiers fonciers.
[1] Banque Mondiale (2020). Faire Des Affaires 2020. Profil Économique Soudan.https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/s/sudan/SDN.pdf (Visité le 30 août 2020). Pg. 4.
[2] Ismail Ahmed Ali, S. et Szalay, Z. (2019). Vers l’élaboration d’une typologie des bâtiments pour le Soudan. Série de conférences de L’OIP: Science de la Terre et de L’environnement. https://iopscience.iop.org/article/10.1088/1755-1315/323/1/012012/pdf (Visité le 31 août 2020). Pg. 4.
[3] Ibid.Pg. 4.
[4] Banque Mondiale (2020). Faire Des Affaires 2020. Profil Économique Soudan. https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/s/sudan/SDN.pdf (Visité le 30 août 2020). Pg. 25.
[5] Banque Mondiale (2020). Faire Des Affaires 2020. Profil Économique Soudan. https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/s/sudan/SDN.pdf. (Accessed 30 August 2020). Pg. 32.
Politique et réglementation
Il existe une définition limitée des politiques directes mises en œuvre par l’État pour développer le logement. Les approches ont été largement basées sur des projets et des programmes, tels que le fonds de logement et de développement de Khartoum. Elles visent à soutenir les familles à faible revenu en leur fournissant un logement doté d’une structure minimale pour les familles admissibles, selon un système de points.[1] Le potentiel de progrès de ce fonds est actuellement entravé par « des lacunes dans les infrastructures, des politiques inappropriées et les faiblesses financières et techniques des institutions locales».[2]
L’accès à la terre est au centre du défi du logement au Soudan. Pendant la période d’instabilité politique et économique, le contrôle et la gestion des terres de premier ordre à Khartoum ont toujours été controversés. Cela s’est traduit par des politiques de logement informel (qui combinaient des actions particulièrement violentes d’expulsion et de déplacement de squatters vers la périphérie urbaine avec des programmes visant à y attribuer des parcelles de terrain).[3]
Les conflits fonciers ont augmenté de manière significative, particiluièrement ceux «dans lesquels une parcelle de terrain peut changer de mains plusieurs fois par an, être vendue par un intermédiaire ou un propriétaire foncier sans scrupules, ou une tentative de régularisation d’une transaction peut être bloquée par les autorités locales».[4]
En outre, le manque d’accès aux outils de financement est un obstacle à l’essor économique individuel. Le «changement de régime a créé une fenêtre d’opportunité pour des réformes essentielles et l’amélioration de la gouvernance pourrait s’avérer fondamentale pour remédier aux principaux déséquilibres macroéconomiques et réorganiser la croissance à grande échelle».[5] Les conséquences de la pandémie ont toutefois entraîné une réorientation mondiale des investissements nationaux et de l’affectation des ressources pour répondre aux besoins immédiats afin d’assurer la survie de base.
[1] Awad, Z.E. et Jaafer, Z. (2016). Évaluation de la durabilité des projets de logement à faible coût au Soudan, en particulier le fonds D’État de Khartoum pour les projets de logement et de développement. Revue D’ingénierie et D’Architecture. Volume 4, No.2 2016. https://www.researchgate.net/publication/324149738_AwadZE_and_JaaferZ_Sustainability_evaluation_for_lowcost_housing_projects_in_Sudan_with_special_reference_to_Khartoum_State_Fund_for_Housing_and_Development_projectsJournal_of_Engineering_and_Archite(Visité le 31 août 2020). Pg. 4.
[2]Ibid. Pg. 4.
[3] Franck, A. (2018). Insécurité foncière à Khartoum: quand les titres fonciers ne protègent pas contre la prédation publique. 6 juin 2018. De métro de la politique. https://www.metropolitiques.eu/Land-Insecurity-in-Khartoum-When-Land-Titles-Fail-to-Protect-Against-Public.html (Visité le 30 août 2020).
[4] Franck, A. (2018). Insécurité foncière à Khartoum: quand les titres fonciers ne protègent pas contre la prédation publique. 6 juin 2018. De métro de la politique. https://www.metropolitiques.eu/Land-Insecurity-in-Khartoum-When-Land-Titles-Fail-to-Protect-Against-Public.html (Visité le 31 août 2020).
[5] Fonds Monétaire International (2020). Rapport de pays du FMI No 20/73: Soudan questions choisies. Mars 2020. https://www.imf.org/~/media/Files/Publications/CR/2020/English/1SDNEA2020002.ash (Visité le 28 août 2020). Pg. 5.
Opportunités
Le Soudan a la possibilité de développer les capacités locales en matière de fourniture de technologies et de matériaux pour la construction de base. Il est « important de trouver des méthodes pour modifier les types de construction existants et de trouver des solutions de rechange convenables à un coût acceptable».”[1]
« La recherche de matériaux de remplacement et de technologies de construction abordables pour les classes de revenu moyen et faible est supposée être l’une des solutions possibles tant pour le logement urbain que pour le logement rural».[2]
Ceci est crucial pour renforcer les capacités locales, réduire le coût des matériaux de construction et diversifier les opportunités économiques locales. Un secteur du logement durable nécessite la capacité des autorités locales à créer des politiques de logement qui s’alignent sur les buts et objectifs de développement durable; permettre la participation de la communauté à la planification des projets et à la prise de décision pour assurer la durabilité des interventions; et, au niveau de la famille, l’habilitation des résidents à modifier leur logement pour répondre aux besoins individuels.[3]
[1] Awad, Z.E. (2019). Logement durable à faible coût au Soudan entre théorie et pratique. Journal International de Recherche en Ingénierie et en Sciences en Général Volume 7, Numéro 5, septembre-octobre 2019.https://www.researchgate.net/profile/Zuhal_Awad2/publication/336375363_Sustainable_low-cost_housing_in_Sudan_between_Theory_and_Practice/links/5d9f06ac299bf13f40d170ae/Sustainable-low-cost-housing-in-Sudan-between-Theory-and-Practice.pdf?origin=publication_detail (Visité le 30 août 2020). Pg. 100.
[2] Dongla, M.A. (2019). État de L’industrie du logement-Soudan. Association Des Entrepreneurs Soudanais http://www.internationalhousingassociation.org/fileUpload_details.aspx?contentTypeID=3&contentID=266313&subContentID=721497&channelID=38488 (Visité le 30 août 2020). Pg. 17.
[3] Awad, Z.E. (2019). Logement durable à faible coût au Soudan entre théorie et pratique. Journal International de Recherche en Ingénierie et en Sciences en Général Volume 7, Numéro 5, septembre-octobre 2019. https://www.researchgate.net/profile/Zuhal_Awad2/publication/336375363_Sustainable_low-cost_housing_in_Sudan_between_Theory_and_Practice/links/5d9f06ac299bf13f40d170ae/Sustainable-low-cost-housing-in-Sudan-between-Theory-and-Practice.pdf?origin=publication_detail (Visité le 30 août 2020). Pg. 100.
Accès aux des données sur le financement du logement
Il y a peu d’information accessible au public et en ligne sur le logement et le financement du logement. Des sources comme la Banque centrale du Soudan (www.cbos.gov.sd/), le ministère des Finances et de la Planification économique (mof.gov.sd/), le ministère de l’Environnement, des Ressources naturelles et de l’Urbanisme (/www.mepd.gov.sd/) et le Bureau central de la statistique(www.cbs.gov.sd/index.php/), disposent de données intermittentes avec des liens et des archives non accessibles ou uniquement disponibles en arabe.
De plus, le FMI signale que « la fragilité inhérente du pays tient à sa capacité institutionnelle limitée, au manque de données fiables et actuelles et, en général, à un niveau de transparence insuffisant ».[1]
[1] Fonds Monétaire International (2020). Rapport de pays du FMI No 20/73: Soudan questions choisies. Mars 2020. https://www.imf.org/~/media/Files/Publications/CR/2020/English/1SDNEA2020002.ash (Visité le 28 août 2020). Pg. 4.
Réponse à la COVID-19
Un groupe de travail gouvernemental, le Haut Comité des urgences sanitaires, a été formé pour coordonner les efforts d’intervention du pays dans le cadre de la COVID-19, composé de représentants des ministères de la Santé, du Travail et de la Protection sociale, des Affaires étrangères, des Affaires intérieures, de l’Information et des Finances ainsi que le chef de la Banque centrale du Soudan et des représentants de l’armée, de la police et des services de sécurité. Le Conseil soudanais de sécurité et de défense a déclaré l’état d’urgence sanitaire le 16 mars 2020, trois jours après le premier cas signalé de COVID-19. Les protocoles comprenaient «la fermeture de tous les aéroports, de tous les postes frontaux terrestres et maritimes, à l’exception de l’aide, de l’appui technique et humanitaire ».[1] En tant qu’épicentre de la pandémie dans le pays, l’État de Khartoum a été placé sous confinement total le 13 avril 2020.
Du point de vue de l’aide et de l’investissement locaux et internationaux, il existe peu de preuves de la priorisation de la fourniture de logements ou du financement en tant que résultat ou mécanisme spécifique pour le développement social.
[1] Kunna, E. (2020). Soudan: gérer la pandémie de COVID-19 pendant une période de Transition. 29 mai 2020. Réforme Initiative Arabhttps://www.arab-reform.net/publication/sudan-managing-covid-19-pandemic-during-a-time-of-transition/ (Visité le 30 août 2020).
Sites internet
Banque centrale du Soudan https://cbos.gov.sd/en/
Bureau centrale de la Statistiques www.cbs.gov.sd
Centre for Affordable Housing Finance http://housingfinanceafrica.org/
Doing Business https://www.doingbusiness.org/
Fonds Monétaire International https://www.imf.org
Liens Fonciers https://www.land-links.org/country-profile/sudan/#1528487721845-dfe68c5f-9ebf
Making Finance Work for Africa: https://www.mfw4a.org/country/sudan
Ministère des Finances et de la Planification Économique: www.mof.gov.sd
Ministère de l’Environnement, des Ressources naturelles et de la Planification urbaine: www.mepd.gov.sd
Numbeo: https://www.numbeo.com
Facilité de Développement de la Microfinance au Soudan: http://www.mfu.gov.sd
Trading Economics: https://tradingeconomics.com
UNICEF: https://www.unicef.org/sudan/coronavirus-disease-covid-19-information-centre
Banque mondiale: https://www.worldbank.org/
Données de la Banque mondiale: https://data.worldbank.org/country/sudan
