Financement du logement en Angola

Introduction

L’Angola a une population d’environ 31 millions d’habitants et une population urbaine croissante qui exerce une pression considérable sur le pays pour la fourniture de logements convenables.[1] Le Programme national d’urbanisation et de logement (PNUH) du gouvernement angolais (GdA) visait à livrer un million de maisons dans le cadre de la reconstruction du pays après la guerre. Le PNUH n’a livré que 43 861 unités entre 2015 et 2021.[2] Les efforts de GdA pour mettre en œuvre ses projets de logement se reflètent dans la diminution du pourcentage de la population vivant dans des bidonvilles (de 65% en 2010 à 47% en 2018). Cependant, malgré ces efforts, plus de 67 % de la population de Luanda continuent de vivre dans des logements auto-construits, construits avec « les ressources et les économies des gens, souvent avec un manque de services publics de base adéquats et abordables, et sur des terres pour lesquelles ils ne disposent pas de titres officiels”.[3] Dans les zones urbaines, la plupart des investissements dans la construction ont profité aux classes à revenu moyen et élevé et exclu les segments à faible revenu du marché.

Le secteur pétrolier représente plus de la moitié du produit intérieur brut (PIB), 90% des exportations, et est également une source principale (75%) des recettes fiscales du pays.[4] La chute des prix du pétrole (depuis 2014) continue de dégrader le tissu socio-économique et le paysage financier du pays. Les mesures visant à diversifier l’économie et à réduire la dépendance au pétrole ont été au centre de la politique gouvernementale et sont cruciales pour la croissance du secteur du logement. Pendant cinq années consécutives (2016-2020), l’Angola a connu une récession, aggravée par la pandémie de la COVID-19 et les perturbations économiques mondiales qui en ont résulté. Le marché du logement et le secteur privé, en particulier, ont été immédiatement exposés à l’environnement économique défavorable. Le secteur résidentiel à Luanda, par exemple, est fortement dépendant du marché des expatriés et est, en l’absence d’investissement étranger, confronté à des taux de vacance élevés.[5]

Avec une forte exposition aux prêts chinois et à la dépendance au pétrole, l’Angola a plus que doublé son ratio dette/PIB au cours des cinq dernières années, atteignant 120% en 2020.[6] L’Angola a également été classé parmi les six économies les moins résilientes d’Afrique. La Banque nationale d’Angola (Banco Nacional de Angola-BNA) a introduit plusieurs réformes macroéconomiques avant la pandémie, et celles-ci ont fourni un certain niveau de résilience. L’inflation en 2020 a atteint environ 25%, mais devrait tomber à 15% en 2021.[7]L’Angola a enregistré une dépréciation de 20% de sa monnaie en avril 2021 – la plus élevée parmi les pays exportateurs de pétrole d’Afrique.[8] Le PIB réel est tombé à -4.5 % en 2020 et devrait s’améliorer à 3.1% en 2021, en fonction des performances de l’économie non pétrolière.[9]

[1] United Nations. (2021). Voluntary National Review on the implementation of the 2030 Agenda for sustainable development. 2021. https://sustainabledevelopment.un.org/content/documents/286012021_VNR_Report_Angola.pdf (Consulté le 25 Août 2021).Pg.76

[2] United Nations. (2021). Voluntary National Review on the implementation of the 2030 Agenda for sustainable development. https://sustainabledevelopment.un.org/content/documents/286012021_VNR_Report_Angola.pdf  (Consulté le 25 Août 2021).Pg.79

[3] Cain, A. (2020). Housing for whom? Rebuilding Angola’s cities after conflict and who gets left behind.

https://www.researchgate.net/publication/347117638_Housing_for_whom_Rebuilding_Angola’s_cities_after_conflict_and_who_gets_left_behind(Consulté le 25 Août 2021).Pg.183

[4] Abacus Angola (2021). 2021 Property Market report https://media.egorealestate.com/ORIGINAL/be76/27d4a2fd-0d66-49d6-9ade-5c22738abe76.pdf (Consulté le 21 Août 2021).Pg.2

[5] Abacus Angola (2021). 2021 Property Market report https://media.egorealestate.com/ORIGINAL/be76/27d4a2fd-0d66-49d6-9ade-5c22738abe76.pdf (Consulté le 21 Août 2021).Pg.7

[6] African Development Bank. (2021). Africa Economic Outlook, 2021 – From Debt Resolution to Growth: The Road Ahead for Africa. https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2021 (Consulté le 9 Août 2021).Pg.136

[7] African Development Bank. (2021). Africa Economic Outlook, 2021 – From Debt Resolution to Growth: The Road Ahead for Africa. https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2021 (Consulté le 9 Août 2021).Pg.136

[8] African Development Bank. (2021). Africa Economic Outlook, 2021 – From Debt Resolution to Growth: The Road Ahead for Africa. https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2021 (Consulté le 9 Août 2021).Pg.15

[9] African Development Bank. (2021). Africa Economic Outlook, 2021 – From Debt Resolution to Growth: The Road Ahead for Africa. https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2021 (Consulté le 9 Août 2021).Pg.38

Accès à la finance

Vingt-six banques commerciales composent le système financier angolais.[1] Six banques commerciales proposent des prêts hypothécaires résidentiels : Banco de Fomento Angola (BFA), Banco Angolano de Investimentos (BAI), Banco BIC, Standard Bank, Banco Caixa Geral et Banco Millennium Atlantico. Les taux d’intérêt varient entre 22% et 26%. BAI offre un prêt allant jusqu’à 90% de la valeur de la propriété et offre la durée hypothécaire la plus longue pouvant aller jusqu’à 25 ans. Le versement hypothécaire maximum ne devrait généralement pas dépasser 35% des revenus d’un ménage.

L’accès limité aux services financiers et le coût élevé du crédit s’ajoutent au défi du logement abordable. Les pénuries de liquidités ont affecté l’effet de levier du secteur bancaire pour soutenir l’économie avec des volumes de crédit élevés, tandis que les prêts hypothécaires ont diminué à Luanda.[2] En 2020, la taille des prêts non performants bruts (NPL) a augmenté en Angola par rapport à d’autres pays africains. En mai 2021, le ratio prêts improductifs sur prêts bruts étaient de 18.7 % pour l’ensemble du système bancaire.[3] Les créances improductives du secteur ont plus que doublé au cours des cinq dernières années, affectant le crédit au logement formel, et donc les achats de logements.[4] Les données montrent que 86% des demandes de prêt au logement sont rejetées.[5] La BNA a répondu en injectant des liquidités dans le système bancaire, avec des capitaux s’élevant à environ 0.5% du PIB.[6] L’absence de crédit sur le marché du logement a conduit à un taux d’inoccupation élevé, en particulier à Luanda.[7]

Pendant la pandémie, la BNA a augmenté la réserve obligatoire pour atténuer les faiblesses rencontrées par le secteur financier.[8] Par ailleurs, rien qu’en 2020, 80% des prêts douteux au bilan de la Caisse d’Épargne et de Crédit (BPC) ont été rachetés par l’entreprise publique Recredit, réduisant le résultat net du secteur bancaire de 237% en 2020.[9] Cela devrait étendre l’inclusion financière et l’octroi de prêts au logement. La BNA a également introduit un programme de soutien au crédit, qui oblige les banques commerciales à allouer au moins 2.5 % de leurs actifs nets au crédit.[10] Cependant, il semble que les priorités du programme soient de fournir des financements subventionnés aux coopératives et aux petites entreprises.

Le manque de sécurité et de garanties pour le crédit au logement a été cité comme une des principales raisons du rejet élevé des prêts au logement. La longue période (trois ans) pour résoudre les défauts de paiement des maisons devant les tribunaux décourage les prêteurs hypothécaires à prolonger le financement. En 2011, l’Association des professionnels de l’immobilier en Angola a proposé une loi qui résoudrait le problème de non-conformité sans les tribunaux et réduirait le risque que les banques prennent,[11] mais cela n’a pas abouti.

Le niveau élevé de logements produits de manière informelle empêche souvent les constructeurs propriétaires d’obtenir un financement formel du logement. Les individus et les communautés doivent compter sur leurs propres ressources limitées ou payer des taux d’intérêt élevés sur les prêts à la consommation.[12] Les taux d’inclusion financière sont estimés à moins de 30% et la banque centrale a récemment lancé une campagne pour ouvrir le système bancaire aux personnes à faible revenu. Dans une économie où le coût d’emprunt de l’argent est élevé et les revenus faibles, les prêteurs de microcrédit comblent une lacune importante. L’Angola compte 21 prestataires de microfinance et a traité en 2020 14 887 prêts.[13] KixiCredito a été essentiel pour fournir des solutions de microcrédit ciblées au marché à faible revenu.

Les niveaux d’investissement dans le logement ont continué de baisser en raison de l’incertitude économique et d’un climat d’investissement défavorable. Les valeurs de vente (US$ par m²) et les rendements (actuellement entre 3% et 5%) sur les propriétés résidentielles ont diminué au fil des ans, en partie à cause d’une devise qui se déprécie.[14]

[1]Bank of Angola. (2021). Authorized banking financial institutions. https://www.bna.ao/Conteudos/Artigos/detalhe_artigo.aspx?idc=142&idsc=163&idl=1 (Consulté le 17 Août 2021).

[2] Abacus Angola (2021). 2021 Property Market report https://media.egorealestate.com/ORIGINAL/be76/27d4a2fd-0d66-49d6-9ade-5c22738abe76.pdf (Consulté le 21 Août 2021).Pg.2 and 6

[3] Bank of Angola. (2021). Financial strength indicators of the banking sector. https://www.bna.ao/uploads/%7Ba15a0306-eed4-4400-a6b9-7e00b38361a4%7D.pdf (Consulté le 17 Août 2021).

[4] Carvalho, L. and Lima, J. (2020). Angola: a prosperous future from a distressed present. 12 October 2021. DLA Piper. https://www.dlapiper.com/en/us/insights/publications/2020/10/real-estate-gazette-issue-38/angola-a-prosperous-future-from-a-distressed-present/(Consulté le 17 Août 2021).

[5] Carvalho, L. and Lima, J. (2020). Angola: a prosperous future from a distressed present. 12 October 2021. DLA Piper. https://www.dlapiper.com/en/us/insights/publications/2020/10/real-estate-gazette-issue-38/angola-a-prosperous-future-from-a-distressed-present/(Consulté le 17 Août 2021).

[6] African Development Bank Group. (2021). Africa Economic Outlook, 2021 – From Debt Resolution to Growth: The Road Ahead for Africa. https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2021 (Consulté le 9 Août 2021). Pg. 15.

[7] Carvalho, L. and Lima, J. (2020). Angola: a prosperous future from a distressed present. 12 October 2021. DLA Piper. https://www.dlapiper.com/en/us/insights/publications/2020/10/real-estate-gazette-issue-38/angola-a-prosperous-future-from-a-distressed-present/(Consulté le 17 Août 2021).

[8] World Bank. The World Bank in Angola: Overview. https://www.worldbank.org/en/country/angola/overview (Consulté le 17 Août 2021).

[9] Macau Business. (2021). Angola: Net results of banking sector sink 237 pct. in 2020 dragged down by BPC. 14 July 2021. Macau Business. https://www.macaubusiness.com/angola-net-results-of-banking-sector-sink-237-in-2020-dragged-down-by-bpc/?__cf_chl_jschl_tk__=pmd_3F4HLEYEtSrmM7bX1an.ykQPjq.8hLZUOigHvqdX2e0-1630936091-0-gqNtZGzNAmWjcnBszQaR (Consulté le 6 Septembre 2021).

[10] Ver Angola. (2020). BNA expands the granting of subsidised credit to 17 more products. https://www.verangola.net/va/en/042020/BankingInsurance/19347/BNA-extends-the-granting-of-subsidized-credit-to-17-more-products.htm(Consulté le 7 Septembre 2021).

[11] Expansao. (2021). An option for improving credit in real estate. https://expansao.co.ao/opiniao/interior/uma-opcao-para-a-melhoria-do-credito-no-imobiliario-10833.html (Consulté le 21 Août 2021).

[12] Cain, A. (2020). Housing for whom? Rebuilding Angola’s cities after conflict and who gets left behind.

https://www.researchgate.net/publication/347117638_Housing_for_whom_Rebuilding_Angola’s_cities_after_conflict_and_who_gets_left_behind(Consulté le 25 Août 2021).Pg. 199

[13] Email correspondence with Allan Cain, Development Workshop (DW) Angola, 4 Septembre 2021.

[14] Zenki Real Estate. (2020). ZReport – Angola Property Market: Perspectives. ZREPORT-Angola-Property-Market_2019-Overview-and-2020-Outlook.pdf (Consulté le 21 Août 2021).Pg.16

Faisabilité budgétaire

En évaluant l’adéquation du logement et du financement du logement en Angola, les revenus et les niveaux de pauvreté de la population doivent être pris en compte. L’incidence de la pauvreté est de 32%, au niveau national, et 18% dans les zones urbaines,[1] tandis que les revenus moyens ont chuté de façon spectaculaire depuis le début de la crise économique en 2014. Près de la moitié de la population vit en dessous du seuil de pauvreté international de 1.90US$ par jour. Dans la capitale, Luanda, les ménages sans emploi représentent près de la moitié (47%) de la population du quintile le plus pauvre.[2]

Bien qu’il existe un fort désir, en particulier de la part des ménages à revenu moyen, de posséder leur logement, l’incapacité du secteur bancaire à soutenir le marché par le crédit, combinée à des taux de défaut élevés, freine la demande.[3] Les logements de qualité conviennent également principalement aux familles expatriées ou aux Angolais disposant d’un pouvoir d’achat suffisant. La reprise du secteur du logement dépendra de plusieurs facteurs, notamment une reprise économique plus large, la liquidité du secteur bancaire (grâce au recouvrement des prêts non productifs), la mesure dans laquelle les banques accordent des crédits et les niveaux d’investissement étranger.[4]

Alors que les revenus urbains mensuels sont d’environ 30 000Kz (46US$) -l’équivalent du salaire minimum-un peu plus d’un tiers de la main-d’œuvre angolaise se situe dans la tranche à faible revenu, gagnant 10 000Kz (15.3US$) par mois.[5] Dans les zones urbaines, les revenus moyens proviennent principalement (57%) des revenus salariés, des propres entreprises (21%), des transferts familiaux (9%) et des transferts sociaux en espèces (6%). Le financement formel du logement n’est abordable et accessible qu’à une faible proportion de la population.

Habiterra et Imogestin sont des développeurs clés qui proposent des maisons bas de gamme. Une unité d’une chambre de 33.5m² est vendue pour 1 600 000Kz (2 454US$). Sur la base des données disponibles, cela semble être la maison la moins chère du marché livré par un promoteur privé.[6] Une unité de deux chambres (52,6m²) est au prix de 2 100 000Kz (3 221US$), tandis qu’un appartement de trois chambres coûte 8.3 millions de Kz (12 731US$).[7] Ces logements sont hors de portée de la majorité de la main-d’œuvre, qui est majoritairement (70%) employée dans le secteur informel.

L’écart entre les ménages urbains pauvres et non pauvres est le plus évident dans les conditions de logement,[8] et dans l’utilisation ou l’insuffisance de matériaux de construction de qualité. Le prix d’un sac de 50 kg de ciment est de 3 468Kz,[9] augmentation de 37% observée à partir de 2020. La disponibilité de matériaux de construction abordables est fondamentale pour les activités de construction supplémentaires des ménages.

[1] World Bank. (2020). Poverty and Equity Brief: Angola. April 2020. https://databank.worldbank.org/data/download/poverty/33EF03BB-9722-4AE2-ABC7-AA2972D68AFE/Global_POVEQ_AGO.pdf (Consulté le 25 Août 2019).Pg.1

[2] World Bank. (2020). Angola Poverty Assessment. 24 June 2020. https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/34057/Angola-Poverty-Assessment.pdf?sequence=4&isAllowed=y (Consulté le 25 Août 2019).Pg. iv

[3]Abacus (2021). Property Market Report 2021 Angola. https://media.egorealestate.com/ORIGINAL/be76/27d4a2fd-0d66-49d6-9ade-5c22738abe76.pdf (Consulté le 21 Août 2021).Pg.6

[4] Carvalho, L. and Lima, J. (2020). 12 October 2021. Angola: a prosperous future from a distressed present. DLA Piper. https://www.dlapiper.com/en/us/insights/publications/2020/10/real-estate-gazette-issue-38/angola-a-prosperous-future-from-a-distressed-present/(Consulté le 17 Août 2021).

[5] World Bank. (2020). Angola Poverty Assessment. https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/34057/Angola-Poverty-Assessment.pdf?sequence=4&isAllowed=y (Consulté le 25 Août 2019).Pg. 70 and 72.

[7] Imogestin SA. Centrality of Zango 5. https://www.imocandidaturas.co.ao/Projectos/Projecto/4e4a9880-6462-4dbc-8b02-56b03085d54f (Consulté le 7 Septembre 2021).

[8] World Bank. (2020). Angola Poverty Assessment.  https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/34057/Angola-Poverty-Assessment.pdf?sequence=4&isAllowed=y (Consulté le 25 Août 2019).Pg.25

[9] Email correspondence with Christina Feliciano, Cimangola, 11 Août 2021.

Offre de logements

La GdA a fourni des logements publics entièrement ou partiellement subventionnés et des programmes de location-achat par l’intermédiaire du PNUH. Cependant, la plupart des bénéficiaires étaient la classe moyenne et non ceux du bas de la pyramide des revenus, qui dépendent encore du marché locatif informel ou des logements auto-construits.[1]

Le PNUH visait à atteindre ses objectifs de logement à travers quatre secteurs : l’État (11,5%), le secteur privé (12%), les coopératives (8%), et les auto constructeurs (dirigés par l’État) (68,5%).^[2] Cela a placé le fardeau de la livraison de logements en grande partie sur les logements auto-construits (dirigés par l’État), mais le processus n’a pas été rationalisé pour garantir la capacité de livraison. Le programme s’est concentré sur la livraison d’un certain nombre d’unités, sans tenir compte de facteurs tels que la qualité du logement, l’accès aux services de base et l’abordabilité. Par conséquent, dans la plupart des zones urbaines, les maisons construites sans le soutien formel du gouvernement, la planification, le crédit au logement ou le titre légal ont proliféré. Les estimations montrent que 205 512 unités auto-construites ont été réalisées entre 2009 et 2015-un chiffre similaire à ceux livrés dans tous les autres secteurs ensemble.[3]

Dans toutes les zones résidentielles, les niveaux de nouvelles constructions ont diminué.[4] La demande réduite des expatriés et des investisseurs privés a également augmenté la disponibilité et l’offre de logements. Cela a conduit à une baisse des valeurs locatives des unités résidentielles plus récentes, entraînant une certaine absorption par le marché local de Luanda. Cependant, les taux de vacance restent élevés. De nombreux nouveaux développements résidentiels se trouvent à Luanda Sul/Talatona, et certains développements à grande échelle se trouvent à Camama, Viana et Benfica. Les zones nord de Luanda sont propices à une expansion future.^[5]

Globalement, il y a un déficit d’unités résidentielles pour les segments à faible revenu. Selon Abacus Angola, la vitesse des projets en cours ciblant le bas de gamme du marché et soutenus par l’État a considérablement diminué.^[6] Cependant, la GdA a récemment annoncé son intention de livrer 3 000 logements sociaux et 900 appartements de trois chambres dans la province de Cabinda, ciblés sur les besoins croissants de logement des jeunes.^[7]

Le programme pays HABITAT-MINOTH (2018-2022) a été une stratégie focale pour le programme de développement urbain durable de l’Angola, en particulier pour atteindre l’objectif de développement durable (ODD)-11. L’Angola a approuvé 20 plans directeurs en 2019, pour guider la croissance et la gestion des zones urbaines. Le nombre de plans directeurs devrait passer à 72 d’ici 2022.^[8] Alors que plusieurs municipalités ont une forme de plan directeur, la mise en œuvre formelle a été lente.[9]

Il est peu probable que l’État poursuive ses efforts à forte intensité d’investissement et subventionne le logement public de la même manière que dans le modèle PNUH, et assumera plutôt le rôle de facilitateur dans la chaîne de livraison de logements, principalement avec la participation des propriétaires-constructeurs et du secteur privé.[10] Avec une capacité d’investissement réduite, l’État se positionne comme un régulateur du marché, le secteur privé complétant le rôle de l’État.

[1] Cain, A. (2020). Housing for whom? Rebuilding Angola’s cities after conflict and who gets left behind.

https://www.researchgate.net/publication/347117638_Housing_for_whom_Rebuilding_Angola’s_cities_after_conflict_and_who_gets_left_behind(Consulté le 25 Août 2021).Pg.202

[2] Cain, A. (2020). Housing for whom? Rebuilding Angola’s cities after conflict and who gets left behind.

https://www.researchgate.net/publication/347117638_Housing_for_whom_Rebuilding_Angola’s_cities_after_conflict_and_who_gets_left_behind(Consulté le 25 Août 2021).Pg.185

[3] Cain, A. (2020). Housing for whom? Rebuilding Angola’s cities after conflict and who gets left behind.

https://www.researchgate.net/publication/347117638_Housing_for_whom_Rebuilding_Angola’s_cities_after_conflict_and_who_gets_left_behind(Consulté le 25 Août 2021).Pg.200

[4] Zenki Real Estate. (2019). ZReport – Angola Property Market: Perspectives. ZREPORT-Angola-Property-Market_2019-Overview-and-2020-Outlook.pdf  (Consulté le 21 Août 2021).Pg.44

[5] Abacus Angola (2021). Property Market Report 2021 Angola. https://media.egorealestate.com/ORIGINAL/be76/27d4a2fd-0d66-49d6-9ade-5c22738abe76.pdf (Consulté le 21 Août 2021). Pg. 7.

[6] Abacus Angola (2021). 2021 Property Market report https://media.egorealestate.com/ORIGINAL/be76/27d4a2fd-0d66-49d6-9ade-5c22738abe76.pdf (Consulté le 21 Août 2021).Pg.6

[7] Angola Press (2021). Angola: Govt to Build 3,000 Social Houses, 900 Flats in Cabinda. 24 Août 2021. All Africa. https://allafrica.com/stories/202108250937.html (Consulté le 25 Août 2021).

[8] Further Africa. (2019). Angola approves 20 plans for urban organization. 6 November 2019. Future Africa. https://furtherafrica.com/2019/11/06/angola-approves-20-plans-for-urban-organisation/ (Consulté le 17 Août 2021).

[9] Abacus Angola (2021). 2021 Property Market Report 2021 Angola. https://media.egorealestate.com/ORIGINAL/be76/27d4a2fd-0d66-49d6-9ade-5c22738abe76.pdf (Consulté le 21 Août 2021).Pg.5

[10] Cain, A. (2020). Housing for whom? Rebuilding Angola’s cities after conflict and who gets left behind.

https://www.researchgate.net/publication/347117638_Housing_for_whom_Rebuilding_Angola’s_cities_after_conflict_and_who_gets_left_behind(Consulté le 25 Août 2021).Pg.203

Marchés immobiliers

Le recensement de la population et du logement le plus récent (2014) a indiqué que la plupart (75.4%) des ménages sont propriétaires de leur logement et 19.2% louent[1] – 87.2% des logements occupés par leurs propriétaires sont des unités auto-construites.^[2]

Les transactions immobilières résidentielles ont diminué-une baisse principalement attribuable au ralentissement économique. Le marché immobilier résidentiel angolais est également largement dépendant du secteur des affaires en raison du marché des expatriés qu’il attire.^[3]

La possession, l’usage et l’occupation des biens sont protégés par des cadres juridiques. Peu de propriétés ont enregistré des actes de l’époque coloniale ou un titre légal complet, ce qui ajoute à l’insécurité juridique.^[4]Un processus de régularisation des terres (Programme de Massification du Registre Foncier) est en cours qui enregistrera les maisons qui relèvent du programme de développement de logements du gouvernement.^[5] Le programme devrait également s’étendre aux maisons privées. L’urgence de la régularisation du régime foncier s’étend également au marché urbain informel, où les maisons sont construites progressivement et négociées de manière informelle.[6] L’attribution de titres de propriété aiderait également les ménages à accéder au financement hypothécaire.

Les loyers sont en baisse. À Luanda Sul/Talatona (périphérie urbaine), les loyers mensuels des appartements d’occasion varient entre 293 365Kz (450US$) et 1 629 800Kz (2 500US$). C’est principalement là que vivent les expatriés et les Angolais au pouvoir d’achat suffisant. Dans le centre de Luanda, les loyers sont plus élevés -entre 456 344Kz (700US$) et 1 629 800Kz (2 500US$).[7] Viana, Camana et Benefica (zones pour la classe moyenne émergente) offrent les locations les moins chères, de 97 788Kz (150US$) à 195 576Kz (300US$).[8] Les loyers des appartements neufs dans toutes les zones résidentielles sont plus élevés, notamment à Luanda.

Les valeurs de vente (US$ par m²) dans la zone périphérique variant entre 651 920Kz (1 000US$) et 1 955 760Kz (3 000US$), 977 880Kz (1 500US$) à 2 281 731Kz (3 500US$) en Luanda et 325 962Kz (500US$) à 782 308Kz (1 20 US$) à Viana, Camama et Benfica.^[9]

[1] United Nations. (2021). Voluntary national review on the implementation of the 2030 Agenda for sustainable development 2021. https://sustainabledevelopment.un.org/content/documents/286012021_VNR_Report_Angola.pdf (Consulté le 25 Août 2021). Pg. 76.

[2] UN-Habitat. (2017). HABITAT-MINOTH country programme document for sustainable urban development for Angola: 2018-2022. https://unhabitat.org/sites/default/files/2019/10/31_10_2018_hcpd_-_angola_en.pdf (Consulté le 17 Août 2021).Pg.13

[3] Abacus (2021). Property Market Report 2021 Angola. https://media.egorealestate.com/ORIGINAL/be76/27d4a2fd-0d66-49d6-9ade-5c22738abe76.pdf (Consulté le 21 Août 2021).Pg.6

[4] Abacus Angola (2021). Property Market Report 2021 Angola. https://media.egorealestate.com/ORIGINAL/be76/27d4a2fd-0d66-49d6-9ade-5c22738abe76.pdf (Consulté le 21 Août 2021).Pg.5

[5] Angola Press. (2021). Angola: Land register to cover three million properties. 26 May 2021. All Africa. https://allafrica.com/stories/202105270369.html (Consulté le 21 Août 2021).

[6] Cain, A. (2020). Housing for whom? Rebuilding Angola’s cities after conflict and who gets left behind.

https://www.researchgate.net/publication/347117638_Housing_for_whom_Rebuilding_Angola’s_cities_after_conflict_and_who_gets_left_behind(Consulté le 25 Août 2021).Pg.204

[7] Abacus Angola (2021). Property Market Report 2021 Angola. https://media.egorealestate.com/ORIGINAL/be76/27d4a2fd-0d66-49d6-9ade-5c22738abe76.pdf (Consulté le 21 Août 2021).Pg.7

[8] Abacus (2021). Property Market Report 2021 Angola. https://media.egorealestate.com/ORIGINAL/be76/27d4a2fd-0d66-49d6-9ade-5c22738abe76.pdf (Consulté le 21 Août 2021). Pg. 7.

[9] Abacus (2021). Property Market Report 2021 Angola. https://media.egorealestate.com/ORIGINAL/be76/27d4a2fd-0d66-49d6-9ade-5c22738abe76.pdf (Consulté le 21 Août 2021).Pg.7

Politique et réglementation

Les cadres juridiques et les politiques régissant le secteur du logement comprennent la Politique foncière nationale, le PNUH et la Politique nationale d’aménagement du territoire et de l’urbanisme.[1] Pour une approche plus intégrée, le Ministère des Travaux publics et de l’Aménagement du territoire collabore avec d’autres départements ministériels. Le secteur est également guidé par des orientations et des programmes internationaux stratégiques, notamment le nouvel agenda urbain et le plan d’action pour des villes résilientes.[2]

Le code des impôts fonciers, promulgué le 20 août 2020[3] apporte des changements clés dans les règles fiscales qui auront un impact sur les activités du marché du logement.[4]

La loi sur les baux urbains de 2016, qui limite les valeurs locatives libellées en monnaie locale,[5] a un impact notable sur le marché locatif, en raison de l’incapacité des propriétaires à ajuster les contrats de location en fonction des fluctuations des taux de change ou de l’inflation. Étant donné que la GdA se positionne en tant que régulateur du marché, il est nécessaire d’évaluer l’impact des cadres réglementaires pour garantir le bon fonctionnement du marché du logement.

[1] UN-Habitat. (2017). HABITAT-MINOTH country programme document for sustainable urban development for Angola: 2018-2022. https://unhabitat.org/sites/default/files/2019/10/31_10_2018_hcpd_-_angola_en.pdf (Consulté le 17 Août 2021). Pg. 21.

[2] UN-Habitat. (2017). HABITAT-MINOTH country programme document for sustainable urban development for Angola: 2018-2022. https://unhabitat.org/sites/default/files/2019/10/31_10_2018_hcpd_-_angola_en.pdf (Consulté le 17 Août 2021). Pg. 21.

[3] Abacus Angola (2021). Property Market Report 2021 Angola. https://media.egorealestate.com/ORIGINAL/be76/27d4a2fd-0d66-49d6-9ade-5c22738abe76.pdf (Consulté le 21 Août 2021).Pg.20

[4] Abacus Angola (2021). Property Market Report 2021 Angola. https://media.egorealestate.com/ORIGINAL/be76/27d4a2fd-0d66-49d6-9ade-5c22738abe76.pdf (Consulté le 21 Août 2021).Pg.21

[5] Zenki Real Estate. (2020). ZReport – Angola Property Market: Perspectives. ZREPORT-Angola-Property-Market_2019-Overview-and-2020-Outlook.pdf (Consulté le 21 Août 2021).Pg.10

Opportunités

Malgré la faible croissance du marché résidentiel, la population croissante de l’Angola stimulera la demande de logements décents et abordables. Sans investissement suffisant dans le segment inférieur du marché, le déficit de logements urbains continuera de se creuser. La pandémie de la COVID-19 a accéléré les opportunités de détourner l’attention des marchés haut de gamme et des expatriés pour répondre aux besoins croissants de la plupart des Angolais. L’attente d’un nombre inférieur de logements fournis par le secteur public offre une opportunité importante pour les investissements du secteur privé, notamment la restauration de vieux bâtiments de l’ère coloniale pour favoriser l’inclusion dans les grandes villes.

Les produits de microfinance peuvent également améliorer considérablement les conditions de logement des ménages qui dépendent de l’auto-construction, avec peu de soutien extérieur.

À mesure que les plans directeurs dans les municipalités sont progressivement mis en œuvre, ils peuvent soutenir un programme de régénération urbaine plus intégré et devraient attirer des investissements. La vulnérabilité de l’Angola au changement climatique nécessitera une plus grande intégration des mesures qui soutiennent les bâtiments durables et les espaces verts urbains dans les villes côtières.

Disponibilité des données sur le financement du logement

Les données clés sur le financement du logement incluent l’Institut national de la statistique (INE) et la BNA :

• L’INE publie des statistiques économiques et d’inflation, des enquêtes démographiques et des rapports sectoriels.
• La BNA est l’hôte central des statistiques monétaires et financières, des rapports de stabilité financière et des principaux indicateurs financiers du secteur bancaire.
• Les banques commerciales telles que la BAI publient des fiches d’information sur les prêts hypothécaires, qui contiennent des informations sur les conditions de prêt et les taux d’intérêt.
• L’Association bancaire angolaise (ABANC) agrège les indicateurs financiers et non financiers du système bancaire, sans données spécifiques sur le financement du logement. Son rapport annuel sur le secteur bancaire a été publié pour la dernière fois en 2016.
• D’autres organisations du secteur privé telles qu’Abacus Angola et Zenki Real Estate publient des rapports immobiliers annuels qui capturent les nuances et les évolutions du marché de l’immobilier résidentiel.

Tous les rapports et statistiques sur les sites Web de l’INE et de la BNA ne sont pas publiés régulièrement, de sorte que les ensembles de données clés sont souvent obsolètes. De même, toutes les banques ne partagent pas publiquement les données relatives aux prêts hypothécaires résidentiels, et l’ABANC non plus. Bien que le Ministère des Finances héberge un portail sur le Fonds de développement du logement, peu d’informations sur les développements de logements sont disponibles.

Informalité urbaine

La population angolaise a presque doublé entre 2000 et 2020, avec un taux de croissance légèrement supérieur à 3%. Le taux d’urbanisation de l’Angola est de 4.2% et les deux tiers de la population totale vivent dans des zones urbaines.[1] Environ la moitié des citadins vivent dans des bidonvilles ou des logements inadéquats, avec plus de 66% des ménages vivant dans des logements inadéquats à Luanda.[2]D’ici 2025, 30 à 35% de la population devraient être concentrés dans trois villes principales (Luanda, Huambo et Benguela).[3]

L’accès aux services urbains de base s’est amélioré. Parmi les citadins, 62.3% ont accès aux services d’assainissement de base,[4] avec les ménages de Luanda représentant les taux d’accès les plus élevés (72%).[5]  Luanda compte également le plus grand nombre de personnes ayant besoin de services urbains de base. Plus de la moitié (51%) de tous les ménages urbains ont accès à l’approvisionnement en eau courante et 23% ont accès dans leurs locaux.[6] Les enquêtes auprès des ménages montrent que les populations périurbaines sont trois à cinq fois moins susceptibles d’être raccordées à l’eau courante et encore moins susceptibles d’avoir accès aux services d’assainissement de base.[7]  De nombreux citadins n’ont toujours pas de services municipaux adéquats.

[1] World Bank. Data. Urban population (% of total population) – Angola. https://data.worldbank.org/indicator/SP.URB.TOTL.IN.ZS?locations=AO(Consulté le 6 Septembre 2021).

[2] Cain, A. (2020). Housing for whom? Rebuilding Angola’s cities after conflict and who gets left behind.

https://www.researchgate.net/publication/347117638_Housing_for_whom_Rebuilding_Angola’s_cities_after_conflict_and_who_gets_left_behind(Consulté le 25 Août 2021).Pg.183

[3] UN-Habitat. (2017). HABITAT-MINOTH country programme document for sustainable urban development for Angola: 2018-2022. https://unhabitat.org/sites/default/files/2019/10/31_10_2018_hcpd_-_angola_en.pdf (Consulté le 17 Août 2021). Pg. 14.

[4] Cordoba, L., Luis, A., Da Costa, L. and Fenwick, C. (2021). Diagnosing Angola’s WASH Sector: An Urgent Call to Action. https://openknowledge.worldbank.org/handle/10986/6000 (Consulté le 6 Septembre 2021).Pg.13

[5] Cordoba, L., Luis, A., Da Costa, L. and Fenwick, C. (2021). Diagnosing Angola’s WASH Sector: An Urgent Call to Action. https://openknowledge.worldbank.org/handle/10986/6000 (Consulté le 6 Septembre 2021). Pg. 17.

[6] Cordoba, L., Luis, A., Da Costa, L. and Fenwick, C. (2021). Diagnosing Angola’s WASH Sector: An Urgent Call to Action. https://openknowledge.worldbank.org/handle/10986/6000 (Consulté le 6 Septembre 2021). Pg. 13

[7] Cordoba, L., Luis, A., Da Costa, L. and Fenwick, C. (2021). Diagnosing Angola’s WASH Sector: An Urgent Call to Action. https://openknowledge.worldbank.org/handle/10986/6000 (Consulté le 6 Septembre 2021). Pg. 19.

 

Sites Web

Abacus Angola: www.abacusangola.com

Âgencia Angola Press: www.angop.ao

Association des banques d’Angola : www.abanc.ao

Association des professionnels de l’immobilier en Angola : www.apima-angola.com

Fonds de développement du logement : www.ffh.minfin.gov.ao

KixiCredito: www.kixicredito.com

Institut National de la Statistique : www.ine.gov.ao

Urban Forum : www.forum.angonet.org

UN-Habitat Angola : www.unhabitat.org

Zenki Immobilier : www.zenkirealestate.com