Financement du logement : Bénin
Vue d'ensemble
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Le Bénin est un pays francophone d’Afrique de l’Ouest. La population du Bénin devrait atteindre 12 123 198 habitants en 2021, avec un taux de croissance annuel de 2,7 %. Le taux de chômage est considéré comme faible (2 %), mais 38,5 % de la population vit dans la pauvreté. La croissance démographique et l’urbanisation rapide ont engendré des problèmes environnementaux tels que l’utilisation non durable des ressources naturelles, la prolifération des déchets plastiques, les problèmes de gestion des déchets ménagers et l’augmentation des inondations.
L’économie béninoise a été résiliente, avec un taux de croissance du PIB en 2021 estimé à 6,6 % malgré les effets prolongés de la COVID-19. Le pays a pu compter sur les bonnes performances du secteur agricole, notamment l’exportation de trois produits principaux : le coton, la noix de cajou et le karité. Le taux d’inflation des prix à la consommation s’est établi à 1,7 % en 2021, en dessous des critères de convergence de l’Union économique et monétaire ouest-africaine (UEMOA). Ce niveau d’inflation en baisse est principalement dû à l’amélioration des importations de produits alimentaires.
L’économie du Bénin dépend principalement des ressources naturelles, ce qui la rend sensible aux effets du changement climatique. Le Bénin a adopté un plan national d’adaptation au changement climatique en mai 2022, dont l’un des objectifs stratégiques est de promouvoir un système résilient de gestion et d’exploitation des ressources naturelles et des écosystèmes. Deux objectifs spécifiques ont été définis pour les secteurs des infrastructures et de l’urbanisme : promouvoir une urbanisation intelligente face au climat et développer des villes durables. En outre, le pays dispose d’une stratégie nationale de réduction des risques de catastrophes (2019-30). Ces stratégies ont un impact sur les composantes de développement urbain et d’assainissement du secteur du logement abordable.
L’offre de logements au Bénin est plus informelle que formelle, et les individus construisent leurs propres maisons en utilisant leur propre argent. Les matériaux de construction en ciment et en béton prédominent dans la construction de logements, en particulier dans les villes. D’une manière générale, les matériaux de construction ont subi une inflation importante en raison du COVID-19 et des retombées mondiales de l’invasion de l’Ukraine par la Russie. Le coût élevé des matériaux de construction augmente le coût des logements abordables, ce qui reste une préoccupation importante.
Le pourcentage de Béninois qui ont recours à une hypothèque pour financer leur logement reste faible. Cela est dû aux exigences strictes des banques en matière de prêts hypothécaires. Les banques peuvent prêter des montants allant de 25 000 000 CFA (39 679 USD) à 100 000 000 CFA (158 717 USD) en fonction des demandes du client, qui peuvent inclure l’acquisition d’un terrain, la réhabilitation ou une nouvelle construction. La microfinance joue un petit rôle dans le financement du logement, alors qu’une partie des prêts des clients est sans doute investie dans des projets immobiliers. Il serait prudent pour ces organisations d’étudier la viabilité des alternatives de financement immobilier.
Les besoins en logement du Bénin deviennent de plus en plus critiques à mesure que sa population augmente et que ses grandes villes subissent une pression accrue. L’augmentation du coût du ciment peut offrir des possibilités de substitution par des solutions moins coûteuses.
Pour en savoir plus sur le secteur du financement du logement au Bénin, y compris les principales parties prenantes, les politiques importantes et l’abordabilité du logement:
- Introduction
- Accès au financement
- Abordabilité
- Offre de logements
- Marchés Immobiliers
- Politique et législation
- Opportunités
- Disponibilité des données sur le financement du logement
- Applications vertes pour le logement abordable
- Sites internet
- Autres références
Bénin
Introduction
Le Bénin est un pays francophone de l’Afrique de l’Ouest. Il est situé dans le Golfe de Guinée avec pour pays limitrophes le Togo, le Burkina Faso, le Niger et le Nigeria. Son économie est fortement dépendante du secteur tertiaire grâce aux activités commerciales de réexportation vers les pays enclavés et le Nigeria. Le secteur tertiaire a contribué à plus de 3.2% de la croissance du PIB en 2021 et a rapporté 52 % des recettes fiscales[1]. L’économie du Bénin s’est montrée résiliente avec un taux de croissance du PIB en 2021 estimé à 6.6%[2] contre 3.8% en 2020 en dépit du COVID-19 qui s’est prolongé. Le pays a pu compter sur de belles performances du secteur primaire notamment l’exportation de trois produits principaux, le coton, la noix de cajou et le karité qui ont contribué pour 22.8%[3] à la croissance du PIB.
Le Bénin a une structure de son économie plutôt diversifiée, ce qui a amoindri l’effet de la pandémie sur son économie[4]. Toutefois, les secteurs les plus affectés par la pandémie sont : la restauration, le transport, l’hôtellerie qui ont subi de nombreuses mesures restrictives. Le taux d’inflation s’est établi à 1.7% en 2021[5], soit à la limite des critères de convergence de l’Union Economique et Monétaire Ouest Africaine (UEMOA). Ce niveau d’inflation à la baisse est essentiellement dû à l’amélioration de l’importation des produits alimentaires[6].
Au Bénin, comme dans plusieurs pays d’Afrique subsaharienne, les richesses sont encore inégalement réparties. L’index de Gini s’établit à 37.8 pour 2018[7]. En 2021, la population du Bénin était estimée à 12 123 198 habitants avec un taux de croissance annuel de 2.7%. Le taux d’urbanisation était de 49%. Selon les données de la banque mondiale, cette population urbaine croit à un rythme de 3.9%[8] chaque année. Cette urbanisation apporte également son lot de problèmes liés à l’écologie ou aux changements climatiques : prolifération des déchets plastiques, conséquences des inondations, problèmes de gestion des ordures ménagères. En mai 2022, le Bénin a adopté un plan national d’adaptation aux changements climatiques[9], dont l’un des objectifs stratégiques est de promouvoir un système résilient de gestion et d’exploitation des ressources naturelles et des écosystèmes. En ce qui concerne le secteur des infrastructures et de l’aménagement urbain, deux objectifs spécifiques ont été défini : la promotion des formes d’urbanisation climato-intelligentes ou encore le développement des villes durables. En outre le pays dispose également d’une Stratégie nationale de réduction des risques de catastrophe (2019/30). Ces différentes dispositions touchent le secteur du logement abordable dans les volets aménagements et assainissement urbains.
[1] Ministère des finances du Benin
https://finances.bj/croissance-la-remontada-economique-du-benin-malgre-la-conjoncture-mondiale/( consulté le 25/07/2022
[2] La Banque Mondiale
https://www.worldbank.org/en/country/benin/overview (consulté le 25/07/2022)
[3] Ministère des Finances du Benin, https://finances.bj/croissance-la-remontada-economique-du-benin-malgre-la-conjoncture-mondiale/(consulté le 27/07/2022)
[4] UEMOA, Suivi sur les Impacts de la COVID-19 en Afrique de l’Ouest (Rapport Aout 2021)
[5]La Banque Mondiale, https://data.worldbank.org/indicator/ FP.CPI.TOTL.ZG ?locations=BJ (consulté le 20/08/2021) (consulté le 20/08/2021)
[6] Banque Africaine de Développement, https://www.afdb.org/fr/pays-afrique-de-louest-benin/perspectives-economiques-au-benin
(Consulté le 27/07/2022)
[7] La Banque Mondiale, https://data.worldbank.org/indicator/ SI.POV.GINI ?locations=BJ, (consulté le 02/08/2022)
[8] La Banque Mondiale
https://data.worldbank.org/indicator/ SP.URB.GROW ?locations=BJ (consulté le 02/08/2022)
[9] United Nation for Climate Change (UNCC), https://unfccc.int/sites/default/files/resource/PNA_BENIN_2022_0.pdf (consulté le 02/08/2022)
Accès au financement
Financer son projet de logement reste une préoccupation majeure pour tous les Béninois. Les options sont de deux ordres : soit sur des fonds propres ou sur un prêt bancaire. Le paysage bancaire Béninois suivant le rapport de la Banque Centrale des Etats de l’Afrique de l’Ouest (BCEAO) au 31 mars 2022, compte 14 banques et un établissement financier[1].
Dans son étude sur l’inclusion financière dans la zone UEMOA, la BCEAO a recensé en 2020 un taux de bancarisation strict de 31.19% au Bénin. En effet, le taux de bancarisation strict (TBS) est un indicateur qui mesure le pourcentage de la population adulte de plus de 15 ans détenant un compte dans les banques, les services postaux, les caisses nationales d’épargne et le Trésor[2].
La proportion de Béninois ayant recours au prêt immobilier pour financer leur projet de logement reste limitée. Cette situation est attribuable aux conditions d’octroi de crédits hypothécaires contraignantes des banques. A titre d’exemple, la banque CORIS BANK demande de fournir un contrat de travail ou une carte de pension, un procès-verbal de cession de salaire ou une domiciliation de salaire. Le client doit en outre disposer d’un nantissement sur un compte épargne pouvant garantir le montant sollicité en apport personnel.
Les montants accordés par les banques peuvent aller de 25 000 000 CFA (39 683 $US) à 100 000 000 CFA (158 730 $US) suivant les besoins des clients, à savoir : l’acquisition du foncier, la rénovation ou la construction à neuf. Le secteur de la microfinance au Bénin est assez dynamique avec plus de 112 acteurs recensés en 2019[3]. Selon un rapport de 2022 de la BECAO sur les systèmes financiers décentralisés (SFD) portant sur un échantillon représentant 90% de la cible, le nombre de clients s’élevait à 3 138 748[4]. Cependant, la microfinance joue un rôle dérisoire, voire négligeable, dans le domaine du financement du logement bien qu’une partie des crédits accordés aux clients soit certainement investie dans des projets immobiliers. Il serait judicieux pour ces institutions d’étudier la possibilité de proposer des solutions de financement en direction du secteur de l’immobilier.
L’agenda de la digitalisation et de la dématérialisation des procédures des services publics et privés a été accéléré sur l’effet de la pandémie de COVID-19. L’inclusion financière via les services financiers mobiles connait une accélération rapide du fait de cette transformation constatée. Deux opérateurs sont actifs sur le marché Béninois, à savoir MTN et MOOV. Selon le rapport 2020 de l’Autorité de Régulation des Communications Electroniques et de la Poste du Bénin (ARCEP), 6 360 525 utilisateurs étaient actifs en 2021 soit une progression de 21.08% par rapport à 2020[5]. Il s’agit là du nombre d’abonnés qui utilisent les services financiers mobiles. Selon ce même rapport le nombre d’opérateurs qui acceptent les monnaies électroniques a également progressé de 51% en 2021 contre 43% en 2020. Le volume des transactions est passé à 930 000 000 opérations, ce qui fait une moyenne de 2 500 000 opérations par jour. C’est une croissance de 54.5% par rapport à 2020 des transactions de dépôts et retraits d’argent. Cette nette progression des transactions financières mobiles est liée à la dématérialisation des procédures et aussi à la digitalisation des procédés de paiement. De plus, ces transactions mobiles jettent les bases de nouveaux services aux populations, notamment en facilitant leur accès aux services essentiels.
[1] BCEAO, https://www.bceao.int/fr/content/paysage-bancaire (consulté le 27/07/2022)
[2] BCEAO, Rapport sur la situation de l’inclusion financière dans l’UEMOA au titre de l’année 2020, Décembre 2021, https://www.bceao.int/sites/default/files/2021-12/Rapport_Annuel_Situation_Inclusion_Financi%C3%A8re_UEMOA_2020.pdf, Pg.21 (consulté le 11 /09/2022) –
[3] Agence Nationale de surveillance des systèmes financiers décentralisés (2020), Annuaire 2019 des systèmes financiers décentralisés du Benin, Page 3, https://finances.bj/wp-content/uploads/2020/07/Annuaire-des-SFD-2019-%C3%A9dition-2020.pdf, (consulté le 28/07/2022)
[4] BCEAO, Principaux indicateurs des SFD de l’UMOA au 31/03/2022 , https://www.bceao.int/sites/default/files/2022-08/BCEAO%20-%20Indicateurs%20des%20SFD%20au%2031%20mars%202022.pdf (publié le 29 Juillet 2022, consulté le 11/09/2022)
[5] ARCEP Benin, Rapport d’activité 2021,https://arcep.bj/wp-content/uploads/2022/07/Rapport-dactivite%CC%81-2021_MAQUETTE_2022.pdf (consulté le 28/07/2022)
Abordabilité
Entre 2010 et 2020, le déficit en logement a été estimé à 320 000 unités. Cependant au vu de la croissance démographique, on peut estimer que ce besoin est allé en grandissant demande est plus forte dans les milieux urbains, dans Cotonou et sa périphérie, en l’occurrence Calavi. C’est d’ailleurs dans cette zone, que l’Etat développe la majeure partie de son projet de logements sociaux.
Selon l’Enquête harmonisée sur les conditions de vie des ménages (EHCVM 2019), le seuil global annuel de pauvreté était estimé à 246 542 CFA (391.34 $US)[1].L’analyse des dépenses des ménages Béninois indique que 38.5% des individus vivent en dessous de ce seuil de pauvreté. Le taux de chômage est estimé à 2% selon des chiffres de l’OIT relayé par l’Agence Nationale pour l’Emploi (ANPE).
Ces différents éléments rendent difficiles l’accès à des crédits immobiliers auprès des institutions bancaires de la place pour des raisons de niveaux de revenus par exemple. Le coût du logement locatif est variable suivant les zones urbaines, toutefois les loyers sont plus élevés dans le centre-ville de Cotonou.
Pour le projet de logements sociaux en cours de construction, la formule retenue pour la commercialisation est la location-accession avec ou sans apport initial. L’objectif principal de la location accession est de permettre aux acquéreurs de devenir propriétaire en payant le montant d’un loyer appelé sur une durée maximale de vingt-cinq (25) ans.
[1] Institut National de la Statistique et de la Démographie, https://instad.bj/images/docs/insae-publications/autres/Note-sur-lapauvrete/Note%20synth%C3%A8se%20sur%20la%20pauvret%C3%A9%20en%202019.pdf (consulté e 27/08/2022)
Offre de logements
Dans les grands centres urbains du Bénin, l’offre de logements est plus informelle que formelle. Les particuliers entreprennent eux-mêmes leur projet de construction sur fonds propres. L’offre formelle de logement est très limitée. Le seul projet d’envergure est celui des « 20 000 logements »[1] de Oeudo. Il est piloté par l’Etat Béninois sous forme d’un partenariat public et privé. Il comporte des logements dits « sociaux » et « économiques ». La livraison des premiers logements est prévue pour horizon 2023. En termes d’infrastructures de base, notamment en matière d’accès à l’électricité, le gouvernement a lancé le Projet d’Accès Durable et Sécurisé du Bénin à l’Energie Electrique (PADSBEE 2019-2025)[2] qui vise l’accès durable à l’électricité de qualité pour les usages domestiques, commerciaux et industriels avec un taux national de 75% d’ici 2025 dont 50% en milieu rural et 90% en milieu urbain.
Concernant l’accès à l’eau, 2 Béninois sur 5 ont accès à l’eau potable en milieu rural, avec de fortes disparités entre départements. En milieu urbain, le taux d’accès s’établit à 76%[3].
En termes d’assainissement également des projets sont en cours. Notamment en milieu urbain avec le Projet (PAVICC) qui cherche à mieux prendre en compte les risques climatiques ou sociaux économiques dans l’aménagement du territoire entre autres.
En termes de matériaux de construction, le ciment et le béton dominent dans la construction de logements surtout en milieu urbain. Si le ciment est produit localement à travers quatre acteurs locaux, le fer est quant à lui surtout importé. De façon général les matériaux de construction ont subi une inflation généralisée du fait des conséquences du COVID 19 mais aussi de la situation internationale liée à la guerre Russo ukrainienne. L’Etat a dû même intervenir courant juin 2022 pour fixer le prix du ciment dans les 12 communes du Bénin[4]. Le ciment est considéré comme un produit social.
La construction d’un bâtiment au Bénin est soumise à l’obtention d’un permis de construire. L’obtention de ce document se fait entre 25 et 35 jours[5]. Il existe trois types de permis de construire le permis de construire de catégorie A pour les constructions à faible risque, le permis de construire de catégorie B pour les constructions à moyen risque et le permis de construire de catégorie C pour les constructions à fort risque. En fonction de la catégorie, les coûts varient. Les coûts sont variables : catégorie A : 150 CFA (0.24 $US) par mètre carré hors œuvre de tous les planchers ; catégorie B et C : 250 CFA (0.40 $US).
[1] Société Immobilière et d’Aménagement urbain, SIMAU (https://simaubenin.com/presentation_projet(cinsuluté le 26/08/2022)
[2] Ministère de L’Energie, https://energie.gouv.bj/page/projet-dacces-durable-et-securise-du-benin-a-lenergie-electrique-padsbee-2019-2025 (consulté le 26/08/2022).
[3] PS EAU, Fiche pays,
https://www.pseau.org/outils/ouvrages/ps_eau_lyon_mediterranee_ps_eau_fiche_pays_benin_2020.pdf
(Consulté le 26/08/2022)
[4] Gouvernement du BENIN, https://www.gouv.bj/download/375/arrete-fixation-prix-cession-ciment-vf.pdf Pg.2 (consulté le 26/08/2022)
[5] Site officiel de l’Administration Béninoise, https://service-public.bj/public/services/service/PS00141(consulté le 26/08/2022)
Marchés Immobiliers
Le marché de la revente résidentielle au Bénin est très embryonnaire et se situe surtout autour de la capitale Cotonou et de sa banlieue Calavi. Le pouvoir d’achat de la majorité de la population explique cette situation sans oublier une absence d’offre diversifiée avec des plans de financement abordable. La vente de terrains nues constitue la majeure partie des transactions. Certaines statistiques sur les transferts de propriétés sont régulièrement publiées sur le site de l’Agence nationale du domaine et du foncier (ANDF). Entre janvier et juillet 2022, la régie de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Cotonou a reçu et traité 214 dossiers[1]. La durée moyenne de traitement des dossiers est de 3 jours. Il n’y a pas de ségrégation basée sur le sexe lors de la délivrance des titres de propriété. La gent féminine a équitablement accès à des titres de propriété dès lors que les transactions sont bien faites.
Les frais liés au transfert de propriété sont variables selon la valeur du bien. Pour un bien dont la valeur est inférieure ou égale à 10 000 000 CFA (15 873.02 $US) les frais sont de 3%, pour un bien d’une valeur de 50 000 000 CFA (79 365.08 $US), les frais sont de 5% de la valeur.
Le prix de la location et de l’immobilier varie selon les zones. Dans la capitale Cotonou, le loyer d’une villa de 5 chambres située au quartier Fifadji peut se négocier entre 600 000 CFA (952.38 $US), et 800 000 CFA (1 269.84 $US).
Il existe une forte pression sur les zones péries urbaines dans l’achat et la revente de parcelles. Ce qui génère une insécurité foncière du fait des doubles ventes. Il faut préciser que seul le titre foncier est reconnu au vu de la loi comme titre de propriété d’un terrain à vendre ou vendu au Bénin. Les autres actes sont considérés comme des titres de présomption de propriété.
[1]L’Agence Nationale du Domaine et du Foncier (ANDF), https://www.andf.bj/index.php/le-foncier-au-benin/statistiques/statistiques-bcdf/item/304-synthese-2022(consulté le 22/08/2022)
Politique et législation
Au Bénin l’Etat intervient surtout au niveau de l’offre à travers la fourniture de logements sociaux à l’instar du Projet en cours des 20 000 logements sociaux. Ce projet comprend des logements dits « sociaux » et d’autres dits « économiques ».
Pour les logements sociaux de ce projet, l’Etat a pris en charge les coûts liés à la viabilisation intégrale des lieux ainsi que l’acquisition des domaines. Il s’agit donc d’une forme de subvention pour faciliter l’accès aux personnes aux revenus modestes.
Les récents développements en matière de politique et de législation ont concerné l’imposition sur les revenus fonciers. En effet, le Code Général des impôts exercice 2022 a fixé l’impôt sur les revenus fonciers à un taux unique de 12%[1]. Avant 2022, il existait deux taux, 10% pour les loyers ne dépassant pas 3 000 000 CFA (4 762 $US) et 20% pour les autres revenus. Cette méthode de taxation faisait l’objet de fraudes dans la mesure où certains propriétaires dissimulaient leurs revenus pour payer moins d’impôts.
Avec l’aide de l’AFD (Agende française de développement) notamment, certaines politiques ont été lancés et tiennent compte de l’impact des changements climatiques sur les villes et la population.
A l’instar du PAVICC (Projet d’adaptation des villes du Bénin aux changements climatiques)[2] qui comporte quatre volets dont les principaux sont d’une part : la planification urbaine : élaboration d’outils de planification urbaine stratégiques, pour mieux prendre en compte les risques climatiques, socioéconomiques dans l’aménagement du territoire. D’autre part, le volet investissements urbains résilients consistant à : développer des services urbains essentiels pérennes – infrastructures de drainage, désenclavement des quartiers, sécurisation des biens matériels et de zones inondables.
[1] Gouvernement du Benin,
https://finances.bj/taux-unique-de-12-de-limpot-sur-les-revenus-fonciers-que-faut-il-retenir/ (consulté le 14/08/2022)
[2] Agence française de Développement (AFD)
https://www.afd.fr/fr/carte-des-projets/adapter-les-villes-du-benin-aux-changements-climatiques-pavicc(consulté le 14/08/2022)
Opportunités
Avec la croissance de sa population et la forte pression sur les grandes villes, le besoin en logement est de plus en plus important au Bénin. A travers son projet des 20 000 logements lancé en 2020, le gouvernement Béninois tente d’apporter un début de solution. Le projet a bien évolué et un premier lot de 1 735 logements devrait être mis à disposition des acquéreurs potentiels horizon 2023. Le format d’acquisition est sous forme de « location accession » sur une durée maximale de 25 ans avec un taux d’intérêt de 3.5%[1].
Par ailleurs le projet concerne également d’autres villes de l’intérieur du pays à savoir Parakou et Porto Novo, avec respectivement 2 500 et 3 000 logements prévus. Les travaux sur le site de Porto Novo sont d’ailleurs en cours de démarrage. D’autres lots seront attribués par la Société immobilière et d’aménagement urbain (SIMAU), le bras opérationnel de l’Etat, chargé de déployer sur le terrain les ambitions en matière d’immobilier.
Il faut noter que le secteur privé participe très peu à l’offre de logements, le mode de financement de ces logements étant très peu accessible à la majorité de la population Béninoise. Les organismes prêteurs devraient étudier de pistes plus souples permettant l’accès au crédit immobilier.
En outre l’Etat a annoncé la construction d’une usine de production de clinker d’une capacité de 1 500 000 tonnes par an, il s’agit d’une orientation qui pourrait favoriser le secteur du logement. En, effet le clinker est la principale matière première qui entre dans la fabrication du ciment, matériau de construction incontournable.
Sur un plan informel, la construction de logements est assurée par les particuliers eux-mêmes. Dans un contexte d’inflation généralisé à la suite de la situation sur le plan international (COVID 19 et Guerre Russie Ukraine), le prix des matériaux de construction a flambé. Par exemple, le prix de la tonne de ciment a connu une hausse importante passant de 72 000 CFA (114.28 $US) la tonne à 80 000 CFA (126.99 $US) voire 100 000 CFA (158.73 $US) la tonne courant mars 2022. Cette situation avait amené l’Etat a fixé officiellement le prix de la tonne de ciment dans les 12 communes du pays en juin 2022.
Pour l’heure très peu d’alternatives au ciment ou au béton existe dans la construction des logements. Même si quelques initiatives existent, elles restent à l’étape embryonnaire. L’une de ces alternatives est de remplacer progressivement le ciment et le sable par des fibres de coco ou des tiges de bananes afin d’améliorer la conductivité thermique. Ces recherches ont été initié par Le Docteur Sibiath Osseni, Experte en énergie renouvelables et écoconstructions.[2]
[1]Office de Radiodiffusion et Télévision du Bénin, (ORTB), https://ortb.bj/a-la-une/logements-sociaux-criteres-attribution/, (consulté le 11/09/2022)
[2]MIODJOU, https://miodjou.com/2020/09/24/vers-la-valorisation-des-materiaux-locaux-de-construction-au-benin/, (consulté le 14/08/2022)
Disponibilité des données sur le financement du logement
L’analyse du marché de l’immobilier au Bénin et la disponibilité des données sont limitées. En réalité, les études sur l’évaluation du déficit de logements ne sont pas régulières. Les intuitions de financement conscients du déficit de logement soulevé par des études antérieures et qui n’est pas comblé, interviennent sur ce marché sur la base de données historiques. Toutefois, il est à noter que même si les indications de la BCEAO en termes de garantie en matière de financement immobilier servent d’indicateur, la pratique de chaque institution demeure disparate. Les critères sont différents et ne sont donc pas centralisés.
Les données financières disponibles au niveau de la BCEAO qui compilent celles des banques, des établissements financiers et des systèmes financiers décentralisés, demeurent globales et non spécifiquement détaillées quant à la part du marché de l’immobilier.
Les informations actualisées pour 2021 ou 2022 n’ont pas été actualisées sur le site de l’Agence nationale des systèmes financiers décentralisés (ANSFD), institution sous tutelle du Ministères des finances du Bénin.
L’Institut national de statistique et de la démographie (INSTAD) reste la source d’information principale et la plus fiable quant aux données socio-démographiques et économiques.
Le rapport annuel de l’ARCEP permet de suivre l’évolution de la finance digitale et de comprendre son impact sur l’inclusion financière. Ce rapport est d’une régularité qui permet d’analyser l’évolution des services offerts.
Applications vertes pour le logement abordable
Il n’existe pas de normes de construction dit « écologique » au Bénin. Le décret n° 2014-205 du 13 mars 2014 règlemente la délivrance du permis de construire en République du Bénin. Cependant certaines initiatives dans le développement de matériaux de construction écologique sont à relever.
C’est le cas de la société NATURE BRIQUE, qui est la première industrie céramique installée au Bénin.[1] L’usine de fabrication de briques en terre cuite a démarré ses activités en 2011. Les briques sont faites à base d’argile extrudée sous vide, séchée et mis au four à une température qui varie entre 850° et 950°. Les briques en terre cuite ont 1/3 du poids des parpaings ou des hourdis. La brique en terre cuite présente des caractéristiques comme une bonne isolation thermique ou acoustique.
Cependant cette technologie peine à convaincre les populations qui préfèrent toujours les logements à base de briques en ciment.
La production d’énergie électrique au BENIN est essentiellement d’origine fossile. En effet selon les données du rapport sur le Développement Durable au Bénin 2022, les sources de la production d’énergie électrique sont : le gaz naturel 75,7%, le Pétrole 23,6% et le solaire pour 0,7%[2]. Le taux d’électrification au bénin était de 41,4% selon les données de la banque mondiale[3]. Ce chiffre demeure inférieur à la moyenne de la sous-région qui est de 48,3%.
Toutefois, le gouvernement béninois envisage d’atteindre à l’horizon 2025, un taux national de couverture en énergie électrique de 75% de son territoire dont 50% en milieu rural et 90% en milieu urbain. De multiples initiatives viennent concrétiser cette volonté. Le 6 juillet 2022 dernier, le gouvernement a approuvé une nouvelle politique d’accès à l’électricité qui réduit considérablement les frais de raccordement au réseau électrique qui vont passer de 85 000 CFA (134.90 $US) à 25 000 CFA (39.67 $US). En outre l’énergie verte est de plus en plus développée par les initiatives du Gouvernement à travers des centrale solaires.
En ce qui concerne l’Electrification hors réseau les autorités béninoises bénéficient du soutien du Millenium Challenge Account (MCA BENIN) pour améliorer l’accès à l’électricité en milieu rural.
[1]AMKENGINEERING,https://www.amkbtp.com/produit/594a91133218f1110008f70c#:~:text=NATURE%20BRIQUE%20est%20la%20premi%C3%A8re,de%20briques%20en%20terre%20cuite.(consulté le 27/08/2022)
[2] UN Sustainable Development Solutions Network, Rapport sur le Développement Durable pour le Bénin 2022, Juillet 2022, https://irp.cdn-website.com/be6d1d56/files/uploaded/220712%20BENIN_SDR2022.pdf (consulté le 11/09/2022), Pg 34
[3] Banque Mondiale, https://donnees.banquemondiale.org/indicator/EG.ELC.ACCS.ZS?locations=BJ, (consulté le 11/09/2022)
Sites internet
- Demande du permis de construire en ligne https://permisdeconstruire.gouv.bj/
- Agence Nationale pour l’Aménagement du Territoire : http://anat.bj/
- Association des Communes du Bénin : https://www.ancb.bj/
- Agence d’exécution des travaux urbains : http://www.agetur.bj/
- Plateforme E-Notaire https://www.enotaire.andf.bj/
- Gouvernement de la République du Bénin https://www.gouv.bj/
- Ministère de l’économie et des finances https://finances.bj/ Ministère du cadre de vie et du développement durable https://www.cadredevie.bj/
- Agence Nationale du Domaine et du Foncier https://www.andf.bj/
- Agence Nationale de Surveillance des Systèmes Financiers Décentralisés https://www.anssfd.org/
- Programme d’Action Gouvernementale Bénin Révélé http://revealingBénin.com/
- Société Immobilière et d’Aménagement Urbain https://simauBénin.com/
- Cadastre du Bénin https://cadastre.bj/
- Demande du permis de construire en ligne https://permisdeconstruire.gouv.bj/
- Agence Nationale pour l’Aménagement du Territoire : http://anat.bj/
- Association des Communes du Bénin : https://www.ancb.bj/
- http://ign.bj/
Autres références
Les autres lois qui régissent le domaine foncier et locatif au Bénin sont les suivantes par ordre chronologique :
- En 1999, le décret n° 99-313 du 22 juin 1999 organise la performance du secteur de l’immobilier ;
- En 2005, la politique du logement du Bénin définit le cadre de la politique du logement et le financement du logement ;
- En 2007, c’est la loi n° 2007 du 03 janvier qui organise le régime foncier rural ;
- En 2009, le décret n° 2009-693 du 31 décembre 2009 approuve la lettre- cadre pour la réforme foncière au Bénin ;
- En 2010, le décret n° 2010-329 du 19 juillet 2010 approuve la déclaration de politique foncière du Bénin ;
- En 2013, la loi 2013-01 du 13 août 2013 représente le code foncier actuel du Bénin, le premier du genre au Bénin qui organise les terres les droits de propriété ;
- En 2015, le décret n° 2015-010 du 29 janvier 2015 crée l’Agence nationale du foncier et du domaine, qui développera et gérera le futur cadastre du Bénin ;
- En 2018, la loi n° 2018-12 du 2 juillet 2018 régit le marché locatif.