Financement du logement au Botswana

Introduction

Le Botswana est un pays peu peuplé et enclavé avec une population estimée à 2 346 179 habitants en 2022 contre 2 024 904 recensés dans le Recensement de la Population et du Logement de 2011.[1] Bien que des efforts aient été déployés par le gouvernement par le biais de ses diverses agences, telles que la Botswana Housing Corporation (BHC), pour s’assurer que le logement puisse devenir abordable pour la plupart des citoyens, nombreux sont ceux qui n’ont pas accès aux logements existants en raison de contraintes financières, entre autres. Les facteurs qui contribuent à l’inadéquation des logements comprennent la faiblesse du cadre stratégique, l’inabordabilité des logements et la pénurie de terrains viabilisés. Cela se traduit par une cherté du logement par rapport à la capacité financière des ménages. En outre, l’insuffisance des données sur le logement entrave la planification, le ciblage et le suivi efficaces de l’impact des programmes de logement.[2]

La Politique Nationale sur le Logement de 1981 a servi de fondement au ministère du Logement. Cette politique a été révisée en 1997 pour former la base de la Politique Nationale sur le Logement de 2000 et pourrait ne pas refléter adéquatement les développements sociaux et économiques qui ont eu lieu au cours des deux dernières décennies. Environ 24,5 % des Botswanais sont au chômage et le taux de pauvreté atteint 16,3 % au sein de la population.[3] Dans la plupart des régions urbaines, 49 % des ménages n’ont qu’une seule source de revenu ; 28 % des ménages ont deux sources de revenus et 15 % ont trois sources de revenus ou plus.[4] Le pourcentage de ménages vivant dans des conditions inadéquates a augmenté à 39,7 %, comparativement à 25 % estimé par le Recensement du Logement et de la Population de 2011. Cela signifie que le nombre de ménages ayant accès à un logement de base habitable est passé de 75 % à 60,3 %.[5] Alors que le développement de bidonvilles avérés a été freiné, certains ménages vivent dans des conditions similaires à celles des bidonvilles, bien que vivant dans quartiers planifiés et desservis. Ceci est aggravé par l’insuffisance d’autres conditions préalables au logement telles que le financement et les terrains viabilisés.[6]

Le Produit Intérieur Brut (PIB) réel du Botswana a augmenté de 13 % au cours de l’année jusqu’en mars 2022, contre une contraction de 8,8 % au cours de la période correspondante en 2021.[7] Selon le World Economic Outlook Update (Mise à jour des Perspectives de l’Économie Mondiale) de juillet 2022, la croissance de la production mondiale était de 6,1 % en 2021 et devrait diminuer à 3,2 % et 2,9 % en 2022 et 2023, respectivement. Pour le Botswana, la croissance du PIB devrait se modérer à 4,2 % en 2022 et à 4,1 % en 2023, contre 11,4 % en 2021.[8] Le taux d’inflation global annuel a atteint 12,7 % en juin 2022, son plus haut niveau depuis janvier 2009. Cela est dû à une augmentation des prix mondiaux des produits alimentaires et de l’énergie au cours du deuxième trimestre de 2022.[9] La hausse de l’inflation conduit les banques centrales à resserrer leurs politiques monétaires en augmentant les taux d’intérêt directeurs. La Banque du Botswana a augmenté ses taux d’intérêt trois fois en 2022. Le taux directeur monétaire est passé de 2,15 % à 2,65 % en août,[10] ce qui a porté le Taux Préférentiel à 6,26 %.

La sécheresse est un phénomène récurrent car la plupart des rivières sont saisonnières, ce qui fait de l’eau une ressource rare. Elle est aggravée par les effets du réchauffement climatique, comme en témoignent la hausse des températures et le climat aride.[11] Le climat joue un rôle important dans la productivité du secteur agricole, dans lequel la plupart des Botswanais sont impliqués dans une certaine mesure et menace la sécurité alimentaire du Botswana. Les statistiques sur la dégradation des terres au Botswana sont compliquées et difficiles à trouver, cependant, les évaluations montrent que 91 000km² de la superficie totale des terres du Botswana, qui équivaut à 15,5 % du pays, sont affectés par la dégradation des terres ou la désertification.[12] Le Botswana pourrait perdre entre 0,13 % et 0,30 % de son revenu par habitant entre 2030 et 2050 si l’Accord de Paris de 2015 sur la lutte contre le réchauffement climatique n’est pas respecté.[13] Le Botswana a atteint 61,9 % des 17 Objectifs de Développement Durable (ODD), selon l’Indice des ODD 2021 et est classé 115e sur 165 nations. Cependant, les progrès sur l’ODD 13 sur l’action climatique sont au point mort. En réponse à cela, la Politique Nationale de Réponse au Changement Climatique de 2021 se concentre sur la gouvernance du changement climatique, le changement technologique et les investissements connexes. Le Botswana a renforcé la mobilisation des ressources financières pour le climat grâce à des mécanismes tels que le programme du Fonds Vert pour le Climat (GCF) 2021 sur les énergies renouvelables, les technologies propres et le capital naturel (stocks d’actifs naturels comprenant la géologie, le sol, l’air, l’eau et tous les êtres vivants).[14] L’énergie solaire contribue de manière négligeable à la production d’électricité malgré l’abondance de la ressource. Il existe également un potentiel éolien et de méthane de houille qui n’a pas été entièrement exploré. La Politique de Réponse au Changement Climatique du Botswana 2021 a défini des stratégies d’adoption qui amélioreront les technologies de conservation de l’eau et des nutriments et créeront un environnement propice aux investissements dans les énergies renouvelables pour les activités commerciales.[15]

[1] Statistics Botswana (2022). 2022 Population and Housing Census Preliminary Results. https://www.statsbots.org.bw/sites/default/files/2022%20Population%20and%20Housing%20Census%20Preliminary%20Results.pdf (Consulté le 12 août 2022). Pg. 2.

[2] Ministry of Infrastructure and Housing Development (2017). Botswana Housing Needs Assessment Study 2017. Pg. 52.

[3] Statistics Botswana, (2018). Botswana MutiTopic Household Survey 2015/16. Poverty Stats Brief. https://www.statsbots.org.bw/sites/default/files/publications/BMTHS%20POVERTY%20STATS%20BRIEF%202018.pdf (Consulté le 14 août 2022). Pg. 2.

[4] Ministry of Infrastructure and Housing Development (2017). Botswana Housing Needs Assessment Study 2017. Pg. 50.

[5] Republic of Botswana (2020). Mid-term Review of National Development Plan 11. July 2020. https://www.gobotswana.com/sites/default/files/ndp_11_mtr_draft_final_july_ndp_11_draft_mfed_31_july_2020.pdf (Consulté le 22 août 2022). Pg. 93.

[6]Statistics Botswana (2018). Botswana Demographic Survey Report 2017. https://www.statsbots.org.bw/sites/default/files/publications/Botswana%20Demographic%20Survey%20Report%202017.pdf (Consulté le 24 août 2022).

[7] Bank of Botswana (2022). Monetary Policy Rate Increased. Press Release. 25 August 2022 https://www.bankofbotswana.bw/sites/default/files/press-release-files/Monetary%20Policy%20Committee%20Decision-August%202022.pdf (Consulté le 22 août 2022). Pg. 1.

[8]   Bank of Botswana (2022). Monetary Policy Rate Increased. Press Release. 25 August 2022. https://www.bankofbotswana.bw/sites/default/files/press-release-files/Monetary%20Policy%20Committee%20Decision-August%202022.pdf  (Consulté le 25 août 2022). Pg. 1.

[9] Bank of Botswana (2022). Inflation increases to 12.7 percent in June.  20 July 2022. https://www.bankofbotswana.bw/news/inflation-increases-127-percent-june (Consulté le 30 août 2022).

[10] Bank of Botswana (2022). Monetary Policy Committee Decision – August 2022. https://www.bankofbotswana.bw/news/monetary-policy-committee-decision-august-2022#:~:text=At%20the%20meeting%20held%20on,2.15%20percent%20to%202.65%20percent (Consulté le 30 août 2022).

[11] FinMark Trust (2015). Botswana Country Diagnostic Report 2015. https://finmark.org.za/system/documents/files/000/000/471/original/Botswana_Diagnostic_May-2016.pdf?1615195204 (Consulté le 15 août 2022). Pg. 6.

[12] Land Portal (2020). Botswana embarks on land degradation neutrality. 30 September 2020.  https://landportal.org/node/100417 (Consulté le 28 septembre 2022)

[13] African Development Bank Group. Botswana Economic Outlook. https://www.afdb.org/en/countries/southern-africa/botswana/botswana-economic-outlook (Consulté le 1er septembre 2022).

[14] Botswana Climate Change Policy. https://info.undp.org/pdc/Documents/BWA (Consulté le 2 septembre 2022).

[15] Government of Botswana (2021). National Energy Policy. April 2021 https://www.bera.co.bw/downloads/National%20Energy%20Policy%20Final%20April%202021.pdf (Consulté le 27 septembre 2022). Pg. 7.

 

Accès au financement

Le Botswana dispose d’un secteur bancaire et d’un marché des capitaux relativement efficaces, stables, et sa banque centrale est fonctionnelle et efficace. Le Botswana compte 11 banques – huit banques commerciales et trois banques statutaires.  Quatre des banques sont cotées à la Bourse du Botswana.[1] Les banques commerciales sont bien capitalisées et liquides.[2] Les prêts improductifs ont diminué et le provisionnement s’est amélioré. Dans le secteur de l’immobilier résidentiel, les prêts hypothécaires principalement contractés par des propriétaires-occupants ont légèrement diminué pour s’établir à 13,8 milliards P (1,109 milliard Us$) en mars 2022, contre 14,2 milliards P (11,4 milliards US$) en mars 2021.[3]

Les prêts immobiliers résidentiels représentaient 26,6 % du crédit total aux ménages et 18,1 % du crédit total en mars 2022.[4] Cela signifie que le niveau de financement du logement est passé à des prêts personnels non garantis. Cela ne correspond pas à la voie de croissance et de développement nécessaire pour répondre aux besoins estimés de logement et combler le déficit de financement. Cependant, les difficultés liées à l’obtention d’hypothèques, comme la propriété foncière, les salaires moyens relativement bas et les critères de financement rigoureux, ont transféré le financement de la maison à des prêts personnels non garantis. Le ratio prêt-valeur (RPV) hypothécaire des banques variait entre 45 % et 105 %.[5] Les ratios LTV plus élevés exposent les banques à des pertes financières lorsque le produit de la vente de biens repris (saisies) n’est pas suffisant pour effacer le solde impayé du prêt des livres du prêteur ; en particulier dans le contexte d’une activité économique modérée.

Le gouvernement du Botswana possède également plusieurs institutions financières de développement, notamment la Banque Nationale de Développement, la Banque d’épargne du Botswana, la Société de Développement du Botswana, l’Agence de Développement de l’Entrepreneuriat Citoyen et la Société de Construction du Botswana, qui offrent des prêts immobiliers.

Les institutions financières d’entreprises se développent, y compris les microcrédits, les prêteurs sur gages et les sociétés de financement et de crédit-bail. À la fin de 2020, il y avait 583 286 emprunteurs de ménages, dont 370 122 (63,5 %) d’hommes et 213 164 (36,5 %) de femmes, dans des banques et des institutions non hypothécaires, y compris la microfinance et les Sociétés Coopératives d’Épargne et de Crédit (SACCO).[6] Les banques ont reconnu qu’elles manquaient de solutions de financement visant à accroître l’inclusion financière des femmes.[7] La Women’s Finance House Botswana, une institution de microfinance, n’est pas autorisée à prêter des dépôts.

Une étude de l’organisme Making Access Possible révèle que l’accès formel au financement s’élève à 68 %, avec les populations à faible revenu, rurales et éloignées ayant un large accès aux services financiers – 46 % des adultes utilisent plus d’une catégorie de produits (épargne, crédit, assurance et paiements). Cependant, l’accès demeure un défi dans certains segments, et 24 % sont complètement exclus, principalement parmi les populations à faible revenu, rurales et excentrées. Les hommes ont un niveau d’accès officiel légèrement plus élevé, soit 71 % comparativement à 65 % pour les femmes.[8]

Le Botswana compte 315 coopératives enregistrées avec plus de 200 000 membres. Parmi celles-ci, 83 sont des Coopératives Financières ; SACCOS, enregistrées en vertu de la Loi sur les Sociétés Coopératives de 1989. Ces coopératives favorisent l’épargne entre les membres en mettant en commun l’épargne et en créant une source de fonds pour les prêts avec un intérêt compris entre 17 % et 24 %.[9] Un aspect essentiel de ces instruments de financement est qu’ils sont conçus pour des projets à court terme et ne sont donc pas idéaux pour le financement du logement en raison de leurs taux d’intérêt relativement élevés et de leurs périodes de remboursement limitées. Elles ont tendance à être plus coûteuses et ne conviennent pas à la construction ou à l’achat de logements de bonne qualité. Toutefois, elles jouent un rôle dans la construction progressive de logements et d’actifs de logement, comme les clôtures et les améliorations domiciliaires.[10]

Les fonds de pension jouent un rôle essentiel dans le système financier. Le secteur des fonds de pension a une base d’actifs estimée à 50 % du PIB du pays.[11] Cependant, ils sont principalement investis dans des fonds à l’étranger, sans prêts de tiers ou de prêts au logement à leurs membres.

 

Les marchés des capitaux ont joué un rôle essentiel dans l’amélioration des initiatives d’inclusion financière et de financement du logement au Botswana. La BHC, le principal promoteur de logements abordables, a déjà sollicité l’aide des marchés financiers en cotant des obligations pour accéder à des financements moins chers au lieu d’emprunter auprès de banques commerciales. Cela réduit le coût de la fourniture de logements et constitue donc une subvention du côté de l’offre.

Les titres émis par BHC portent intérêt au taux des prêts bancaires du Botswana majoré de 2,9 % par an et les intérêts sont versés trimestriellement. La société finance également ses activités en réduisant le produit des ventes. En 2017, un autre investisseur du côté de l’offre, la Société Financière Internationale (SFI), une organisation sœur de la Banque Mondiale et membre du Groupe de la Banque mondiale, a effectué un investissement obligataire de 311 millions P (25 millions US$) dans la Botswana Building Society. Cela a entraîné une croissance annuelle moyenne des prêts hypothécaires résidentiels de 14,2 % en 2018, comparativement à 21,8 % pour les banques Commerciales.[12]

[1] Bank of Botswana. Banks. https://www.bankofbotswana.bw/content/banks-0 (Consulté le 5 août 2022).

[2] Bank of Botswana. Banks. https://www.bankofbotswana.bw/content/banks-0 (Consulté le 5 août 2022).

[3] Bank of Botswana (2022). Financial Stability Report. May 2022. https://www.bankofbotswana.bw/sites/default/files/publications/Financial%20Stability%20Report%20May%202022.pdf (Consulté le 4 août 2022).

[4] Bank of Botswana (2022). Financial Stability Report. June 2022. https://www.bankofbotswana.bw/sites/default/files/publications/Financial%20Stability%20Report%20-%20June%202022.pdf (Consulté le 25 août 2022). Pg. 14.

[5] Bank of Botswana (2022). Financial Stability Report. June 2022. https://www.bankofbotswana.bw/sites/default/files/publications/Financial%20Stability%20Report%20May%202022.pdf (Consulté le 25 août 2022). Pg. 23.

[6] Bank of Botswana (2021). Household Indebtedness Survey Report. December 2021. https://www.bankofbotswana.bw/sites/default/files/news-files/Household%20Indebtedness%20Survey%20Report%20-%202021.pdf  (Consulté le 27 août 2022). Pg. 4.

[7] Telephone interview with Lerato Motlhabane, Absa Botswana. 25 July 2022

[8] Finmark Trust. Botswana Financial Inclusion Roadmap 2015 – 2020. https://www.finance.gov.bw/images/publications/fin/2BotsMAPRMPFinal.pdf (Consulté le 25 août 2022). Pg. 8.

[9] Government of Botswana (2019). Highlights for Botswana Cooperative Movement 2019/2020 https://icaafrica.coop/sites/default/files/basic-page-attachments/botswana-cooperative-movement-highlights-2019-520904475.pdf  (Consulté le 20 août 2022). Pg. 2.

[10] Mosha, A,C. (2010). Making Land and Housing Accessible to the Urban Low Income in Botswana. Paper presented at regional symposium. February 2010. http://www.urbanlandmark.org.za/conference/2010_papers/03.pdf (Consulté le 27 juillet 2022).

[11] Bank of Botswana (2020). 2020 Statistical Bulletin. Non-Bank Financial Institutions Regulatory Authority (NBFIRA). https://www.nbfira.org.bw/sites/default/files/STATISTICAL%20BULLETIN%20final%2016042021.pdf (Consulté le 25 août 2022). Pg. 17.

[12] Pelaelo. M.D. (2018). Speech by Bank of Botswana Governor 2018 November 26, 2018. https://www.bis.org/review/r181220e.pdf (Consulté le 28 août 2022).

 

Abordabilité

La plupart des ménages botswanais n’ont pas les moyens d’acheter la maison la moins chère, compte tenu des niveaux de revenu du pays. Les revenus moyens ont été estimés à 6 219 P (500 US$) pour les citoyens, 9 275 P (745 US$) pour les non-citoyens et 6 299 P (506 US$) pour tous les employés (citoyens et non-citoyens) au quatrième trimestre de 2021.[1]  Un logement dans une zone urbaine d’une moyenne de 54m² sur un terrain de 400m² se vend environ 550 000 P (44 183 US$) auprès de la BHC, avec un paiement mensuel minimum de 4 500 P (361 US$) par mois. À un niveau d’accessibilité de 30 %, un ménage doit gagner plus de 14 000 P (1 125 US$) par mois pour payer une telle maison. Étant donné les faibles revenus des ménages, la plupart des ménages n’auraient pas les moyens de payer un prêt hypothécaire conventionnel. Bien que la plupart des ménages acquièrent leurs unités d’habitation par construction progressive à l’aide de l’épargne personnelle et d’autres sources de financement formelles et informelles, ces produits sont généralement plus chers, ont des délais de remboursement plus courts et ne sont pas optimaux pour fournir des logements abordables de haute qualité. Ainsi, il existe un désir pour des instruments de financement du logement qui soient flexibles, avec des durées plus longues et des taux d’intérêt plus bas que les prêts personnels traditionnels, et qui permettront la construction rapide de logements de haute qualité.[2]

Le gouvernement du Botswana a mis en place des programmes spécifiques visant à fournir un financement du logement aux groupes à faible revenu, tels que le Programme de Logement à Faible revenu de l’Agence pour l’Autoconstruction (SHHA), qui a été créé pour aider les ménages à faible et moyen revenu à accéder au logement dans les zones urbaines. Le programme d’Amélioration de l’Habitat de la SHHA fournit un financement pour l’extension ou la rénovation d’une maison existante, l’achèvement d’une maison existante et/ou l’achèvement d’une structure inachevée. Le programme Clé en Main de la SHHA implique la conception et la construction de maisons de base pour les ménages à faible revenu éligibles. Le montant du prêt clé en main est de 90 000 P (7 230 US$). Un logement de base habitable est fourni aux ménages à faible revenu et aux chômeurs par le biais de programmes tels que le Programme Intégré de Lutte contre la Pauvreté et de Logement et l’Appel au Logement du Président. Les ménages ciblés par ces programmes sont ceux dont le revenu annuel se situe entre 4 400 P (353 US$) et 52 000 P (4 177 US$).[3]

La BHC est l’Autorité Unique du Logement du gouvernement (SiHA) et fournit les subventions du côté de l’offre sous la forme de projets clés en main de la SHHA. La Public Officers Housing Initiative est un projet dans le cadre duquel la BHC construit des logements dans différentes parties du pays à un coût plafonné à un peu moins de 153 000 P (12 290 US$). Les maisons sont achetées par les citoyens et louées au gouvernement pour loger les fonctionnaires. Le montant de la location sert de remboursement ou d’hypothèque pour la maison dans chaque cas. La BHC a lancé le Développement de 372 et 264 Logements Tsholofelo dans le cadre du projet initial de 750 logements prévu par le Programme d’Achat à Tempérament, une initiative de logement pour tous les citoyens âgés de 18 à 65 ans avec un revenu mensuel compris entre 5 325 P (428 US$) et 14 000 P (1 125 US$).[4]

Le Programme d’Avances pour les Véhicules Automobiles des employés de l’État est offert aux employés de l’État pour l’aménagement et l’achat de biens immobiliers et de véhicules automobiles. Le gouvernement aide tous ses employés à acheter/développer des propriétés en garantissant 25 % des prêts garantis par la Botswana Building Society pour un prêt.[5]

Le marché de la location de logements du Botswana est sur la voie de la stabilisation après la pandémie de COVID-19 et les difficultés du parc de logements. En juillet 2022, la BHC a indiqué qu’elle n’avait pas l’intention d’augmenter de nouveau les loyers en réponse à la détérioration de la situation économique mondiale. En juillet 2022, la location d’une maison de taille moyenne de BHC s’élevait en moyenne à 4 500 P (361 US$) à Gaborone, avec les coûts de construction d’une maison similaire d’environ 6 000 P/m² (482 US$). L’absence de statistiques officielles sur les prix des logements au Botswana rend difficile l’analyse du marché locatif.

[1]Statistics Botswana (2012) Quarterly Multi-Topic Survey (QMTS). Quarter 4, 2021. https://www.statsbots.org.bw/sites/default/files/Quarterly%20Multi-Topic%20Survey%20Report%20Q4%2C%202021.pdf (Consulté le 26 août 2022). Pg. 36.

[2] Bank of Botswana. Financial Stability Report. May 2022. https://www.bankofbotswana.bw/sites/default/files/publications/Financial%20Stability%20Report%20May%202022.pdf (Consulté le 1er septembre 2022).

[3] BHC. Government Housing Initiatives. Botswana Housing Corporation. https://www.bhc.bw/government-housing-initiatives (Consulté le 4 août 2022).

[4] BHC. Government Housing Initiatives. Botswana Housing Corporation . https://www.bhc.bw/government-housing-initiatives (Consulté le 4 août 2022).

[5]  Government of Botswana.  Application for Residential Property Advance Scheme. https://www.gov.bw/schemes/application-residential-property-advance-scheme (Consulté le 28 août 2022).

 

Offre de logements

La livraison de nouveaux logements par le principal promoteur immobilier, la BHC, sert de substitut à la construction de nouveaux logements et comprend les maisons construites par des promoteurs privés sous contrat avec la société. La BHC a livré 1 026 logements entre 2020 et 2021.[1] Le plan stratégique de la BHC a fixé un objectif pour la construction de 12 300 logements de 2016 à 2023 et adopté d’autres méthodes de construction pour rendre le logement plus abordable. Depuis sa création en 1970, la BHC a livré près de 25 000 maisons.[2]

Au Botswana, le secteur de la construction a joué un rôle important dans la croissance économique. Ce secteur est composé de petites, moyennes et grandes entreprises étrangères de construction. Il n’y a pas de restrictions d’accès au marché dans le secteur de la construction. Cependant, les entreprises de construction locales et étrangères doivent s’inscrire auprès du registre des entreprises pour opérer dans le pays. Les entreprises étrangères sont tenues de produire un certificat d’enregistrement lorsqu’elles demandent l’utilisation de terres communautaires ou d’État.[3] Il y avait 1 000 entreprises de construction en activité en mars 2021. Parmi celles-ci, 211 sociétés n’étaient pas enregistrées auprès du Registre des Entreprises en tant qu’établissements d’exploitation, mais peuvent s’être enregistrées auprès d’autres autorités telles que les autorités locales et le Registre des sociétés.[4]

La part du secteur de la construction dans le PIB allait de 10,7 % en 2020 à 11,6 % en 2021.[5] Ces chiffres se comparent favorablement à ceux des pays industrialisés, pour lesquels la part de la construction dans le PIB total varie entre 5 et 8 %.

L’acquisition de terrains est soumise à l’approbation du Ministre de l’Aménagement du Territoire, des Services d’Eau et d’Assainissement.[6] Compte tenu de la pénurie croissante de terres à Gaborone, les entreprises étrangères et locales connaissent des retards dans l’attribution des terres. Les entreprises locales et étrangères sont soumises à des exigences de planification et de construction si elles envisagent de mettre en place des développements physiques (logements).

Les données collectées en 2022 sur les promoteurs immobiliers privés ont montré que ce sont des institutions motivées par le profit et que leurs prix des logements sont ciblés sur les ménages à revenu moyen et élevé supérieur avec un deux chambres de 45m² vendu pour 650 000 P (52 216 US$).[7]

Le Botswana dépend fortement des importations de matériaux de construction en provenance des pays voisins de l’Afrique du Sud, de la Namibie, du Zimbabwe et de la Zambie mais aussi plus lointains tels que la Chine. La facture d’importation de ciment pour avril 2022 a montré que le pays importait environ 52,6 millions P (4,2 millions US$) par mois.[8] Le prix d’un sac de 50kg de ciment était en moyenne de 67 P (5 US$).[9] Le prix des matériaux de construction associé à un coût exorbitant de la main-d’œuvre se traduit par un coût de 25 000 P (2 000 US$) pour un appartement de deux pièces et demie.[10]

Cela interdit la construction d’une maison de base de SHHA « 2 et ½ » composée de deux chambres, une cuisine et une salle de bains. Le processus de demande de planification du développement au Botswana dure de six à huit semaines selon le conseil municipal. La plupart des autorités financières exigent l’approbation de l’autorité de planification avant le développement, ce qui limite les développements illégaux.

[1] BHC (2021). Annual Report. Botswana Housing Corporation. https://www.bhc.bw/sites/default/files/BHC%20Annual%20Report%202021.%20Final.pdf (Consulté le 25 août 2022). Pg. 26.

[2] BHC The BHC Business Case. Botswana Housing Corporation. https://www.bhc.bw/bhc-business-case (Consulté le 25 août 2022).

[3] BIDPA (2003). SATRN Working Paper No. 4 Botswana Institute for Development Policy Analysis.

Policy Analysis. Pg. 3.

[4] VYMaps.com. Construction Company at Gaborone, Botswana. https://vymaps.com/BW/Gaborone/construction-company/5/

[5] Statistics Botswana. Gross Domestic Product: First Quarter 2022.  June 2022. https://www.statsbots.org.bw/sites/default/files/Gross%20Domestic%20Product%20%20Q1%202022.pdf (Consulté le 28 août 2022) Pg. 20.

[6] Government of Botswana. Ministry of Land Management, Water and Sanitation Services. https://www.gov.bw/ministries/ministry-land-management-water-and-sanitation-services (Consulté le 1er septembre 2022)

[7] LouieVille.  Brochure.  http://www.louieville-horizons.com/pdf/louieville_forest_hill_brochure.pdf  (Consulté le 2 août 2022)

[8]Statistics Botswana (2022). International Merchandise Trade Statistics. Monthly Digest – April 2022. https://www.statsbots.org.bw/sites/default/files/International%20Merchandise%20Trade%20Statistics%20%20April%202022.pdf (Consulté le 28 août 2022).

[9] Builders Warehouse Gaborone. Cement. https://www.builders.co.bw/Building-Materials/Cement/c/Cement (Consulté le 30 juillet 2022).

[10] Telephone interview with private developer Trust Ndlovu, F.G Building company.

 

Marchés immobiliers

Le Ministère de la Gestion des Terres, des Services d’Eau et d’Assainissement s’est engagé à enregistrer toutes les parcelles de terre, y compris les concessions de terres coutumières, au Registre des Actes. Cela renforcera la sécurité d’occupation et améliorera l’accession à la propriété. Gaborone et Francistown sont les pièces maîtresses de l’immobilier au Botswana et sont considérées comme des emplacements de choix par les entreprises locales et internationales. Les terres communautaires à la périphérie de Gaborone sont très demandées, avec une demande accrue de parcelles de plus de 800m².[1]  Les femmes et les hommes ont des droits égaux d’accès à la propriété foncière. Les données du BHC montrent qu’entre 2015 et 2019, la majorité des logements urbains, principalement dans les villes de Gaborone et Francistown, ont été achetés par des hommes (51,73 %), suivis des femmes à 48,67 %.[2]

Le rapport Riberry 2021 a noté une augmentation des transactions de vente de propriétés résidentielles basses à moyennes avec une offre limitée pour les maisons de moyenne à haute gamme. Le prix moyen des propriétés résidentielles dans les zones urbaines a diminué de 2 %, passant de 788 000 P (63 000 US$) au troisième trimestre de 2021 à 771 000 P (62 000 US$) au quatrième trimestre de 2021.[3] Le marché immobilier du Botswana a été durement touché par le ralentissement économique général pendant la pandémie, la plupart des investisseurs immobiliers font face à des stocks invendus.[4] Les prix actuels des terrains ne sont pas viables. Dans les villes et les villages, les terrains viabilisés coûtent en moyenne 1 320 P (106 US$) par m². Le prix des terrains viabilisés dans les villages ruraux situés entre 40 et 60km de Gaborone est de 230 P (18 US$) par m², tandis que celui des terrains viabilisés dans les villages urbains est en moyenne de 260 P (21 US$) par m².[5] La location de maisons de haut standard varie entre 7 500 P (602 US$) et 8 700 P (699 US$) par mois. Les loyers des appartements d’une chambre, de deux chambres et de trois chambres sont respectivement de 3 000 P (241 US$), 3 700 P (297 US$) et 4 500 P (362 US$). La demande de logements résidentiels à louer a augmenté dans les zones urbaines en raison de l’augmentation du coût de la vie et de la propension naturelle des locataires à déménager dans des logements moins chers lorsque les revenus stagnent et que le coût de la vie augmente, comme cela a été le cas au cours des quatre dernières années.[6]

Afin d’assurer la bonne exécution des transactions immobilières, la loi exige que toutes les transactions soient effectuées par des évaluateurs immobiliers et des agents immobiliers inscrits en vertu de la Loi de 2003 sur les professionnels de l’immobilier. Il y a 286 évaluateurs immobiliers et agents immobiliers enregistrés au Botswana.[7]

[1] Telephone interview with estate agent Lesedi Lethogile, Fuego Properties

[2] Government of Botswana (2019). Botswana – National Review for Implementation of the Beijing Platform for Action-Beijing+25. June 2019 https://www.unwomen.org/sites/default/files/Headquarters/Attachments/Sections/CSW/64/National-reviews/Botswana.pdf (Consulté le 29 août 2022). Pg. 10.

[3] Ribbery Property (2021). Market Report, 2021 Third Quarter.

[4] Telephone interview with estate agent Lesedi Lethogile, Fuego Properties

[5] Telephone interview with estate agent Lesedi Lethogile, Fuego Properties

[6] Fuego Properties (2022). Botswana Property Market 2022. Pg. 12.

[7] REAC. Membership. Real Estate Advisory Council.  https://www.reac.co.bw/reac-content/id/6/memberships/  (Consulté le 27 août 2022).

 

Politique et législation

En avril 2022, le Ministère de la Gestion des Terres, des Services d’Eau et d’Assainissement a mis en œuvre la Loi de 2018 sur les Terres Communautaires, la Loi de 2017 sur le Registre des Actes (Modification) et la délivrance de titres fonciers sécurisés. La Loi sur les Terres Communautaires oblige les Conseils Fonciers à enregistrer les concessions de terres communautaires (Concessions coutumières et Baux de Common Law) au Registre des Actes. Les candidats peuvent demander à un Conseil Foncier l’enregistrement de leurs concessions ou baux fonciers coutumiers. La Loi de 2018 sur les Terres Communautaires promulguée de nouveau apporte des changements majeurs dans le processus de livraison des terres, principalement la numérisation et la délivrance de titres pour les terres communautaires. La Loi de 2017 sur les communications et transactions électroniques (Amendement) autorise la cession électronique de biens immobiliers et reconnaît les signatures électroniques. Cela renforce le système de transfert qui était généralement basé sur du papier et prenait plus de temps que la période prescrite.

En 2018, le président du Botswana a annoncé des mesures visant à autonomiser économiquement les citoyens grâce à l’utilisation optimale des terres qu’ils possèdent. L’une de ces mesures propose un amendement à la Politique Foncière du Botswana, 2015, qui différencierait les quantités admissibles d’utilisations auxiliaires pour le labour des champs et des Zones Naturelles de Production Agricole.[1]

Pour gérer la demande croissante de logements, le gouvernement a mis en œuvre la Politique Nationale du Logement en 2000, afin de fournir des logements décents et abordables à tous dans un environnement sûr et hygiénique. La politique aborde des éléments clés du secteur du logement, notamment le renforcement des capacités institutionnelles, le foncier, le financement, les subventions, les loyers, les normes de logement, les matériaux de construction, la législation sur le logement et la participation de la SHHA, de la BHC et du secteur privé à la fourniture de logements, mais il n’existe actuellement aucun cadre juridique pour diriger une telle participation.[2]

[1] NELGA (2019). Botswana Land Governance Country Assessment for NAIP. October 2019. Network of Excellence on Land Governance in Africa. October 2019.  https://nelga.org/wp-content/uploads/2020/04/Policy-Brief-NAIP-Botswana.pdf (Consulté le 27 juillet 2022). Pg. 3.

[2] Republic of Botswana (2014). Botswana Habitat III Report. Ministry of Lands and Housing. 23 December 2014.  https://habitat3.org/wp-content/uploads/Botswana-National-Report.pdf (Consulté le 20 août 2022)

 

Opportunités

Les investissements et les prêts immobiliers au Botswana sont restés stables au fil des ans. Les liquidités restent disponibles à mesure que le financement conservateur se poursuit et que les actions privées détiennent un capital non alloué abondant pour les sociétés d’investissement privées. La croissance du marché immobilier est généralement favorisée par les notations. Sur le marché immobilier international, le Botswana est classé deuxième après l’Afrique du Sud en Afrique subsaharienne dans l’Indice de Transparence Immobilière JLL 2022. Sur les 94 marchés immobiliers les plus développés au monde, le Botswana se classe au 54e rang en Afrique. Par conséquent, il est relativement facile pour les investisseurs immobiliers d’accéder aux informations pertinentes et les droits de propriété sont bien protégés.[1]

Malgré les défis macroéconomiques plus généraux, le secteur immobilier devrait croître de 2,6 % si le gouvernement peut répondre aux exigences suivantes :[2] premièrement, améliorer le processus d’obtention des permis de construire; deuxièmement, fournir des terrains abordables; troisièmement, mobiliser des lignes de crédit abordables à l’industrie de la construction à des fins de réaménagement; et quatrièmement, le développement des infrastructures et le soutien au développement des infrastructures dans les terres en pleine propriété.[3]

Le Code de Contrôle du développement du Botswana de 2013 est un ensemble de règlements d’urbanisme conçus pour guider le placement, la construction et la taille des bâtiments afin de créer un environnement sain, sûr, socialement harmonieux, agréable pour les propriétaires, les occupants et les voisins et dont ils peuvent jouir. Il veille également au respect des dispositions du plan d’aménagement du territoire de la zone. Le code prévoit les exigences minimales obligatoires nécessaires pour accueillir les infrastructures, la lutte contre les incendies et le sauvetage, le stationnement, le chargement et le déchargement, la manutention, le stockage, la collecte et l’élimination des ordures, les espaces ouverts, le contrôle de la pollution, l’accès, la mobilité et le confort.[4] Le code améliore la fourniture de services d’infrastructure abordables en raison de sa flexibilité, de son inclusivité et de ses mesures durables. Le concept de bâtiments écologiques dans les opérations sur l’environnement bâti du Botswana n’a pas été pleinement reconnu. La première structure certifiée Green Star du Botswana se trouve dans le secteur des bureaux dans le futur quartier central des affaires de Gaborone.

[1] JLL and LaSalle (2022). Global Real Estate Transparency Index, 2022. https://www.us.jll.com/content/dam/jll-com/documents/pdf/research/global/jll-global-real-estate-transparency-index-2022.pdf (Consulté le 20 août 2022). Pg 4.

[2] Statistics Botswana (2022) Gross Domestic Product. First Quarter 2022.  June 2022. https://www.statsbots.org.bw/sites/default/files/Gross%20Domestic%20Product%20%20Q1%202022.pdf (Consulté le 26 août 2022). Pg. 10.

[3] Bank of Botswana (2021). Annual Report 2021. https://www.bankofbotswana.bw/sites/default/files/publications/Annual%20Report%202021.pdf (Consulté le 28 août 2022).

[4] Department of Town and Country Planning (2013). Development Control Code of 2013.  https://books.google.co.bw/books/about/Development_Control_Code_of_2013.html?id=bCm9oAEACAAJ&redir_esc=y (Consulté le 25 août 2022).

 

Disponibilité des données sur le financement du logement

• Les données immobilières ne sont pas facilement disponibles au Botswana. La plupart des informations proviennent d’organisations publiques et de ministères, mais elles sont soit obsolètes, subjectives, soit incomplètes. Les données des organisations privées sont généralement disponibles sur abonnement ou en achetant divers rapports, d’autant plus que beaucoup ont tendance à garder le secret sur leurs informations et à qui ils choisissent de les divulguer.

  La Banque du Botswana fournit des informations financières telles que les taux d’intérêt, l’obtention de prêts hypothécaires, les taux de change et les taux d’inflation sur une base trimestrielle.

  Statistics Botswana recueille des informations démographiques et mène de multiples enquêtes sur les entreprises, les revenus et les dépenses des ménages. Très peu d’informations ont été collectées sur le secteur immobilier. Disponible sur : http://www.statsbots.org.bw/

  Botswana Housing Corporation conserve des informations sur les listes de propriétés et les développements dans le secteur. Il n’est cependant pas possible de trouver des catalogues de prix et des informations sur les propriétés des promoteurs privés.

  La plupart des informations conservées par la plupart des organisations sont ventilées par sexe, même si le but n’est pas de mettre en évidence les questions de genre, mais une exigence administrative.

  Le concept de bâtiments écologiques au Botswana n’a pas été pleinement reconnu, ce qui limite les sources de données disponibles.

 

Applications vertes pour le logement abordable

• Le Green Building Council South Africa est actuellement autorisé par le Green Building Council of Australia à permettre la certification à l’aide des outils de notation Green Star SA (Office v1.1, Retail Center v1, Multi Unit Residential v1 et Public & Education Building v1) au Botswana. En 2016, le Botswana Green Building Council a été lancé en tant qu’association industrielle créée pour stimuler le développement, la croissance et la facilitation d’un environnement bâti vert, et qui sera également responsable de la production d’outils localisés d’évaluation de la performance des bâtiments au Botswana.

  L’industrie de la construction écologique est gérée par un certain nombre de lois, notamment :

  • Loi de 2010 sur l’évaluation des répercussions environnementales
  • Loi 38 de 1971 sur la prévention de la pollution atmosphérique
  • Code de contrôle du développement du Botswana
  • Loi sur l’aménagement du territoire

  Divers ministères et sociétés parapubliques ont la responsabilité de veiller à ce que les ménages aient accès à l’eau potable, à l’assainissement, à l’élimination des déchets, à l’électricité et aux installations de collecte des déchets.

  Le Ministère de la Gestion des terres, des Services d’Eau et d’Assainissement est responsable de la gestion des terres et des fonctions connexes. Il coordonne également le développement et les activités opérationnelles dans le secteur de l’eau et de l’assainissement. Les programmes et projets relatifs à la terre, à l’eau et à l’assainissement sont mis en œuvre par les départements du Ministère (Planification Foncière, Urbaine et Régionale, Arpentage et Cartographie), un organisme parapublic (Water Utilities Corporation) et un organisme gouvernemental autonome (Land Boards).

  Le mandat du Ministère des Ressources Minérales, des Technologies Vertes et de la Sécurité énergétique est d’assurer une distribution durable des sources d’énergie telles que l’énergie solaire et le réseau électrique aux ménages. Des programmes et des projets spécifiques sont mis en œuvre par les départements du ministère et un organisme parapublic, la Botswana Power Corporation. La principale source d’énergie électrique au Botswana est le charbon et l’énergie thermique. Quatre-vingt-dix pour cent de la population du Botswana a accès à de l’eau potable et 77,2 % ont accès à l’assainissement.

Sites Web

Portail du gouvernement du Botswana www.gov.bw

Banque du Botswana https://www.bankofbotswana.bw

Banque Mondiale  http://www.doingbusiness.org

Botswana Housing Corporation www.bhc.bw