Financement du logement : Cap-Vert
Vue d'ensemble
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Les îles du Cap-Vert se définissent par leurs limites : ressources, éloignement, vulnérabilité aux catastrophes naturelles, climat sec et sécheresses sévères et prolongées. En 2021, le tourisme (25 % du PIB) et les envois de fonds de la diaspora représentaient 41 % de son PIB. La pandémie a fortement déstabilisé le pays en 2020, faisant chuter son taux de croissance du PIB de 27 %.
L’économie de ce pays a un impact direct sur la demande de logements. Le tourisme étant le secteur le plus important de l’économie de l’archipel, les jeunes affluent vers les îles les plus populaires à la recherche d’un emploi, faisant monter en flèche la demande de logements sur ces îles.
Le refinancement de la Banque centrale et des dépôts de la clientèle profite aux banques capverdiennes. L’économie est fortement tributaire des investissements directs étrangers. La privatisation a déclenché la croissance des investissements directs étrangers, qui ont ensuite été alimentés par le secteur immobilier. L’immobilier est également en croissance grâce au financement bancaire des prêts hypothécaires. Le ratio élevé des prêts improductifs aux prêts bruts (12 %) augmente le risque et compromet la stabilité du secteur financier. Malgré le fait que le système bancaire capverdien a évolué au point où 79 % de la population possède un compte bancaire23, l’accès au financement du logement reste inégal. En 2015, seuls 10,2 % des Capverdiens avaient accès au crédit formel pour financer leur logement.
L’accès au logement au Cap-Vert varie considérablement selon la classe sociale, la zone de résidence et le sexe. Les Cap-Verdiens préfèrent posséder leurs maisons culturellement. En effet, 65% des ménages sont propriétaires de leur logement, alors que 21% de la population loue leur logement. L’offre de logements au Cap-Vert se caractérise par une rareté des logements résidentiels familiaux et des terrains aménagés pour l’habitation, ainsi que par un manque d’instruments de gestion territoriale. 36 Le marché de l’immobilier résidentiel est marqué par les inégalités économiques, la population modeste vivant dans l’auto-logement et la promotion immobilière publique ou privée se chargeant des logements réservés aux plus aisés.
En termes d’opportunités, il sera crucial de soutenir financièrement non seulement l’auto-construction et la réhabilitation des logements précaires mais aussi les coopératives d’habitation, les groupes d’épargne informels et les institutions de microcrédit, qui sont les instruments de financement les plus accessibles pour ces populations. Le développement de produits de crédit-bail avec des charges mensuelles d’amortissement extrêmement faibles pourrait également pallier le manque d’accès des ménages modestes aux services de crédit bancaire.
La majorité des ménages capverdiens n’ont pas les moyens d’accéder à un logement formel en raison du coût élevé des terrains et des matériaux de construction. En conséquence, de nombreux ménages se tournent vers des options de location ou d’autoconstruction plus abordables. En 2015, 35% de la population était encore pauvre.
Pour en savoir plus sur le secteur du financement du logement au Cap-Vert, y compris les principales parties prenantes, les politiques importantes et l’abordabilité du logement::
- Introduction
- Accès au financement
- Abordabilité
- Offre de logements
- Marchés immobiliers
- Politique et réglementation
- Opportunités
- Disponibilité des données sur le financement du logement
- Applications vertes pour le logement abordable
- Sites web
Cap-Vert
Introduction
Le Cap-Vert est un archipel volcanique composé de 10 îles dont neuf sont habitées. Il se situe à environ 550 kilomètres au large des côtes du Sénégal avec une superficie totale de 4 033 km2. La capitale est la ville de Praia, mais le pays compte d’autres villes importantes, telles que Mindelo et Assomada. Le Cap-Vert recensait 561 901 habitants en 2021[1] avec une densité de population de 129,2 habitants/km² au niveau national, allant jusqu’à 300 habitants/km² à Santiago, la plus grande île de l’archipel.[2] Les îles de cet archipel en développement sont caractérisées par leurs limitations : ressources, éloignement, exposition aux catastrophes naturelles, au climat sec et sécheresses graves et prolongées, entre autres.[3] Les ressources en eau douce sont rares et les terres arables ne représentent que 10 % du territoire national.[4]
Du fait de ces faibles ressources, la vie économique du Cap-Vert repose fortement sur l’extérieur, ce qui le rend particulièrement sensible au contexte international. En effet, bien qu’en tête en matière de développement parmi les autres pays Sub-Sahariens, son indice de développement humain le plaçait à la 126e place sur 189 pays au classement général du PNUD en 2020.[5] Le secteur primaire ne représente que 6 % du Produit Intérieur Brut (PIB) du fait de la rareté des terres arables et l’industrie constitue seulement 18 % du PIB, poussant ainsi le pays à importer 85 % de ses besoins alimentaires.[6] Le tourisme (25 % du PIB) et les transferts de la diaspora (16 %) représentaient au total 41% de son PIB en 2021.[7] Ainsi, en 2020 le pays a été fortement déstabilisé par la pandémie, faisant dégringoler son PIB de 8 points et les investissements à – 27 %. Malgré cela, le pays garde la confiance des grandes institutions financières telles que le FMI.[8]
Cette organisation économique du pays exerce une grande influence sur le besoin en logements sociaux. En effet, le tourisme étant le secteur le plus important de l’économie de l’archipel, les jeunes précaires se déplacent vers les îles les plus touristiques pour y trouver un emploi, ce qui accroît soudainement la demande en logement dans ces îles. Par exemple, en 2019, 45,3 % des 233 271 touristes venus au Cap-Vert ont séjourné sur l’île de Sal, tandis que 29 % étaient à Boa Vista et 10,6 % ont logé à Santiago.[9] La même année, l’île de Sal déplorait le plus grand déficit quantitatif de logements ; 20,2 % des ménages de l’île vivaient dans des abris de fortune, en surpopulation ou coexistaient avec d’autres ménages sous le même toit. Pour l’île de Boa Vista, ce chiffre s’élevait à 16,3 %, contre 6,8 % pour l’île de Santiago.[10]
L’impact de la COVID-19 n’a pas épargné le secteur immobilier. En effet, le déficit (qualitatif et quantitatif) de 42 000 logements (dont 70,7 % en milieu urbain) déjà déploré en 2021 n’a pas reculé, en partie à cause de l’incapacité des ménages à moyen ou faible revenu à obtenir des prêts pour financer leur logement, ou à accéder aux logements formels en location. Le chômage a bondi de 12,2 % en 2019 à 15,4 % en 2021,[11] amenuisant les capacités des ménages à accéder au logement formel. De plus, près de 68 000 logements présentent un déficit qualitatif (abris auto construits de basse qualité, inadéquation avec les besoins des ménages). Plus de la moitié des logements situés en milieu urbain sont ainsi de basse qualité, voire délabrés. Cela est en partie dû au fait que, parmi les 140 000 unités que comptait le parc de logements résidentiels cap-verdien en 2010, 80 % étaient issus de l’autoconstruction, par manque de moyens de la population.[12] Entre autres causes, la pression démographique dans les centres urbains et les coûts élevés de la construction, notamment du fait des prix des matériaux importés, aggravent les problèmes d’accès à un logement adéquat et abordable.[13]
En matière de services de base, d’impressionnants progrès ont été faits par le pays en une décennie, mais restent encore à consolider. En effet, alors qu’en 2010 seuls 54,4 % des ménages cap-verdiens avaient accès à l’eau potable,[14] ce chiffre a grimpé à 70 % en 2017. Cependant, la moitié des ménages ayant accès à l’eau ne recevait qu’une eau non traitée.[15] Aussi, 79,1 % des Cap-verdiens avaient accès à un assainissement de base en 2020.[16] Enfin, le pays est quasiment entièrement électrifié puisque 94,2 % de la population a accès à l’électricité.[17]
Des résolutions concernant les pénuries de logement observées pour les ménages à revenu moyens ont été prises par les gouvernements précédents. En effet, le programme Casa para Todos (une maison pour tous), conçu pour proposer des logements sociaux en achat aux moins favorisés, n’a pas porté les fruits escomptés. En effet, sur les 6 010 logements programmés, il n’a permis d’en produire que 4 994 et seuls 2 774 ont pu être commercialisés.[18] Le principal écueil de ce programme était les prix des logements : coûtant entre 2,7 millions CVE (soit 25 492 US$) et 5,4 millions CVE (environ 50 984 US$), ces logements sociaux restaient inaccessibles pour les 80 % de la population cap-verdienne qui ne répondent pas aux exigences des organismes de crédit.[19]
[1] Banque Mondiale. Cabo Verde Overview. https://data.worldbank.org/country/cabo-verde. (Consulté le 8 septembre 2022).
[2] France Diplomatie (2021). Données démographiques. https://www.diplomatie.gouv.fr/fr/dossiers-pays/cap-vert/presentation-de-cap-vert/. (Consulté le 2 septembre 2022).
[3] ADAPTATION FUND (2022). Proposal for Cabo Verde (country eligibility). Pg. 5.
[4] World Bank. Cabo Verde Overview. https://www.worldbank.org/en/country/caboverde/overview (Consulté le 8 septembre 2022).
[5] Ministère Français de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté Industrielle et Numérique, Direction Générale du Trésor. Cap-Vert Indicateurs et conjoncture. https://www.tresor.economie.gouv.fr/Pays/CV/indicateurs-et-conjoncture (Consulté le 8 septembre).
[6] France Diplomatie (2021). Données démographiques. https://www.diplomatie.gouv.fr/fr/dossiers-pays/cap-vert/presentation-de-cap-vert/. (Consulté le 2 septembre 2022).
[7] Ministère Français de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté Industrielle et Numérique, Direction Générale du Trésor. Cap-Vert Indicateurs et conjoncture. https://www.tresor.economie.gouv.fr/Pays/CV/indicateurs-et-conjoncture (Consulté le 8 septembre).
[8] France Diplomatie (2021). Données démographiques. https://www.diplomatie.gouv.fr/fr/dossiers-pays/cap-vert/presentation-de-cap-vert/. (Consulté le 8 septembre 2022).
[9] Walubengo, L. (2019). China steps in to ease housing challenge in Cape Verde. CGTN Africa. 18 septembre 2019. https://africa.cgtn.com/2019/09/18/china-steps-in-to-ease-housing-challenge-in-cape-verde/ (Consulté le 10 septembre 2022).
[10] Governo de Cabo Verde. (2019). Perfil do sector de Habitação Cabo Verde 2a Edição. https://www.governo.cv/documentos/perfil-do-sector-de-habitacao/ (Consulté le 9 septembre 2022). Pg. 95.
[11] Banque Mondiale. Cabo Verde Overview. https://data.worldbank.org/country/cabo-verde. (Consulté le 8 septembre 2022).
[12] Governo de Cabo Verde. (2019). Perfil do sector de Habitação Cabo Verde 2a Edição. https://www.governo.cv/documentos/perfil-do-sector-de-habitacao/ (Consulté le 9 septembre 2022). Pg. 18.
[13] Conselho de Ministros. (2022). Boletim Oficial n°2. Resolução n2/2022 : Aprova o Plano Nacional de Habitação de Cabo Verde 2021-2030. 7 janvier 2022. https://kiosk.incv.cv/Pesquisa/?di=2022-01-07&df=2022-01-07 (Consulté le 8 septembre 2022). Pg.53.
[14] NATIONAL REPORT AFRICA (UN-HABITAT) _Conferência das Nações Unidas sobre a Habitação e o Desenvolvimento Urbano – Habitat III : Relatório de Cabo VerdePg. 8
[15] Governo de Cabo Verde. (2019). Perfil do sectof de Habitação Cabo Verde 2a Edição. https://www.governo.cv/documentos/perfil-do-sector-de-habitacao/ (Consulté le 9 septembre 2022). Pg. 20.
[16] Knoema. Cap-Vert – Proportion of population served with at least basic sanitation. https://knoema.fr/atlas/Cap-Vert/topics/Eau/Assainissement-Population-totale/Proportion-of-population-served-with-at-least-basic-sanitation (Consulté le 8 septembre).
[17] Banque Mondiale. Cabo Verde Overview. https://data.worldbank.org/country/cabo-verde. (Consulté le 8 septembre 2022).
[18] Governo de Cabo Verde. (2019). Perfil do sector de Habitação Cabo Verde 2a Edição. https://www.governo.cv/documentos/perfil-do-sector-de-habitacao/ (Consulté le 9 septembre 2022). Pg. 75.
[19] Conselho de Ministros. (2022). Boletim Oficial n°2. Resolução n2/2022 : Aprova o Plano Nacional de Habitação de Cabo Verde 2021-2030. 7 janvier 2022. https://kiosk.incv.cv/Pesquisa/?di=2022-01-07&df=2022-01-07 (Consulté le 8 septembre 2022). Pg. 53.
Accès au financement
Les banques cap-verdiennes bénéficient du refinancement de la Banque Centrale et des dépôts des clients. L’économie du pays est fortement dépendante des investissements directs étrangers. La croissance des investissements directs étrangers a été amorcée par la privatisation, puis par une croissance du tourisme stimulée par le secteur de l’immobilier. L’immobilier se développe aussi grâce au financement des prêts hypothécaires par les banques. Le taux élevé de prêts non performants aux prêts bruts est de 12 %, diminue la qualité des actifs du secteur bancaire et accroît les risques, ce qui érode la stabilité du secteur financier.[1]
En plus des crédits hypothécaires, certaines banques proposent d’autres services liés au logement tels que la rénovation, la restauration, la peinture et l’agrandissement de logements. Banco Interatlântico (BI) par exemple, offre des prêts hypothécaires permettant le financement des travaux d’acquisition, de construction et d’amélioration de résidences permanentes ou à des fins lucratives, d’acquisition de terrain pour la construction de son propre logement. Le montant de ces prêts peut aller jusqu’à 90% de la valeur du bien, voire atteindre 100% dans le cadre des protocoles.[2]
Cependant, les services listés ci-dessus ne permettent qu’à une faible part de la population cap-verdienne d’accéder au financement. Bien que le système bancaire cap-verdien soit développé à tel point que 78,7 % de sa population dispose d’un compte bancaire, l’accès au financement du logement reste très inégal.[3] En effet, en 2015, seuls 10,2 % des Cap-verdiens ont eu accès au crédit formel pour financer leur logement, du fait des exigences inadaptées aux réalités locales, de taux d’intérêt trop élevés et du manque de capacité de remboursement d’une population majoritairement à faible revenu.[4]
Les foyers à faible ou moyen revenu ont d’autres leviers de financement, informels et reposant davantage sur des systèmes de solidarité sociale. En effet, de nombreux microcrédits productifs ou à la consommation sont contractés et utilisés par les ménages exclus du système de prêts bancaire pour couvrir les coûts de construction de leurs logements. Si les revenus d’une partie de la population ne lui permettent pas d’épargner assez pour financer son logement, des systèmes de groupes d’épargne informels, des coopératives d’habitation ou encore l’argent reçu des membres de la famille vivant à l’étranger constituent tout autant de sources de financements plus efficaces. Par ailleurs, les entreprises du secteur privé, n’étant sollicitées que par la minorité de populations les plus aisées, ont une portée très limitée sur le marché immobilier et l’accès des populations au financement.[5]
Enfin, le subventionnement du logement à travers des institutions publiques telles que l’Imobiliária, Fundiária e Habitat (IFH) permettent à des parts vulnérables de la population (jeunes, personnes handicapées, femmes seules) d’obtenir un soutien financier qu’elles n’auraient pas reçu auprès du système bancaire classique.
[1] ADAPTATION FUND (2022). Proposal for Cabo Verde (Aftermath of COVID-19 on project selected target islands). Pg. 68.
[2] Banco Interatlântico. Crédito à Habitação. https://www.bi.cv/particulares/credito/9-credito-a-habitacao (Consulté le 1 septembre 2022).
[3] Almeida, D. (2020). 78.7% da população de Cabo Verde tem conta no banco. A Nação. 13 octobre 2020. https://www.anacao.cv/noticia/2020/10/13/787-da-populacao-de-cabo-verde-tem-conta-no-banco/ (Consulté le 14 septembre 2022).
[4] Governo de Cabo Verde. (2019). Perfil do sector de Habitação Cabo Verde 2a Edição. https://www.governo.cv/documentos/perfil-do-sector-de-habitacao/ (Consulté le 9 septembre 2022). Pg. 19.
[5] Governo de Cabo Verde. (2019). Perfil do sector de Habitação Cabo Verde 2a Edição. https://www.governo.cv/documentos/perfil-do-sector-de-habitacao/ (Consulté le 9 septembre 2022). Pg. 19
Abordabilité
Au Cap-Vert, l’accès au logement diffère fortement en fonction de la classe sociale, de la zone de résidence et du sexe. Culturellement, les Cap-verdiens préfèrent être propriétaires de leur logement. En effet, 65 % des ménages vivent dans un logement dont ils sont les propriétaires,[1] contrairement aux 21 %[2] de la population qui louent leur logement. Ainsi, les politiques mises en place par le gouvernement ne promeuvent pas la location, mais construisent des logements destinés à l’achat, comme pour le programme Casa Para Todos. Du fait des forts déficits de logements en milieu urbain (30 % du déficit quantitatif et qualitatif est déploré à Praia), plus de 25 % (soit 40 000) ménages cap-verdiens vivent dans des logements de faible qualité et sans accès aux services de base.[3]
Limités par leurs faibles moyens financiers, de nombreux ménages se tournent vers la location ou l’autoconstruction plus abordables. En effet, les prix pratiqués sur le marché du logement cap-verdien ne permettent pas à la majorité de la population de se loger dans les habitats formels. En 2015, 35,2 % de la population vivait encore sous le seuil de pauvreté.[4] Ainsi, parmi le ménages cap-verdiens, 40 % ne peuvent prétendre qu’à des logements à faible prix car leurs revenus bruts mensuels sont au maximum de 45 000 CVE (soit 424,87 US$) par mois.[5] Par ailleurs, le logement formel le moins cher à l’achat, qui coûte environ 2,85 millions CVE (soit 50 984 US$), n’est accessible que pour les 14,9 % des cap-verdiens qui répondent aux exigences pour obtenir un prêts bancaire.[6] Plus de 75 % des locataires payaient un loyer inférieur à 15 000 CVE (soit 141,62 US$) en 2010.[7]
Bien que les données ventilées par genre soient très limitées, l’accès au logement pour les femmes est plus difficile pour de nombreuses raisons. La COVID-19 est à l’origine de la diminution de la disponibilité de l’emploi surtout pour la population féminine, plus orientée vers les services. Les femmes semblent particulièrement touchées par la pandémie car employées dans les services et renvoyées chez elles pour des tâches domestiques non rémunérées (les plus âgées) ou revenant à l’émigration (les plus jeunes).[8] Par ailleurs, les veuves, femmes âgées, divorcées, handicapées, victimes de violences sexistes ou encore les femmes cheffes de famille font l’objet de fortes discriminations à l’accès au logement. Sachant que des femmes étaient cheffes de famille pour 49,2 % des ménages cap-verdiens en 2017, l’accès au logement de nombreux foyers reste encore très fragile.[9]
L’État dispose d’un instrument permettant de faciliter l’accès au logement des populations les plus fragiles. En effet, le Registre Social Unique permet d’évaluer la situation sociale, économique et du logement des familles afin d’uniformiser le suivi et la prise en charge des plus vulnérables d’entre elles. Ainsi, les personnes (jeunes de moins de 35 ans, handicapées) inscrites sur ce registre peuvent demander le subventionnement d’une partie du prix d’achat de leur logement par la Imobiliária, Fundiária e Habitat (IFH), une société de promotion immobilière publique chargée de produire des logements sociaux. Cette subvention reste limitée car les bénéficiaires doivent pouvoir obtenir un prêt bancaire ou avoir une épargne couvrant la partie non subventionnée du prix du bien.[10]
Pour les ménages capables de contracter des prêts bancaires, le taux d’effort (qui représente la part des amortissements du prêt bancaire dans leur revenu mensuel) s’élève jusqu’à 40 % ce qui reste une part importante pouvant limiter la capacité des ménages moyens à rembourser leurs prêts.
[1] Governo de Cabo Verde. (2019). Perfil do sector de Habitação Cabo Verde 2a Edição. https://www.governo.cv/documentos/perfil-do-sector-de-habitacao/ (Consulté le 9 septembre 2022). Pg. 69.
[2] Governo de Cabo Verde. (2019). Perfil do sector de Habitação Cabo Verde 2a Edição. https://www.governo.cv/documentos/perfil-do-sector-de-habitacao/ (Consulté le 9 septembre 2022). Pg. 77.
[3] Conselho de Ministros. (2022). Boletim Oficial n°2. Resolução n2/2022 : Aprova o Plano Nacional de Habitação de Cabo Verde 2021-2030. 7 janvier 2022. https://kiosk.incv.cv/Pesquisa/?di=2022-01-07&df=2022-01-07 (Consulté le 8 septembre 2022). Pg. 53.
[4] Governo de Cabo Verde. (2019). Perfil do sector de Habitação Cabo Verde 2a Edição. https://www.governo.cv/documentos/perfil-do-sector-de-habitacao/ (Consulté le 9 septembre 2022). Pg. 34.
[5] Conselho de Ministros. (2022). Boletim Oficial n°2. Resolução n2/2022 : Aprova o Plano Nacional de Habitação de Cabo Verde 2021-2030. 7 janvier 2022. https://kiosk.incv.cv/Pesquisa/?di=2022-01-07&df=2022-01-07 (Consulté le 8 septembre 2022). Pg. 53.
[6] Governo de Cabo Verde. (2019). Perfil do sector de Habitação Cabo Verde 2a Edição. https://www.governo.cv/documentos/perfil-do-sector-de-habitacao/ (Consulté le 9 septembre 2022). Pg. 19.
[7] Governo de Cabo Verde. (2019). Perfil do sector de Habitação Cabo Verde 2a Edição. https://www.governo.cv/documentos/perfil-do-sector-de-habitacao/ (Consulté le 9 septembre 2022). Pg. 105.
[8] ADAPTATION FUND (2022). Proposal for Cabo Verde (Aftermath of COVID-19 on project selected target islands). Pg. 68.
[9] Governo de Cabo Verde. (2019). Perfil do sector de Habitação Cabo Verde 2a Edição. https://www.governo.cv/documentos/perfil-do-sector-de-habitacao/ (Consulté le 9 septembre 2022). Pg. 34.
[10] Imobiliária, Fundiária e Habitat SA (IFH). (2020). Regulamento para subsidiação de habitação a jovens e pessoas com deficiência inscritas no Cadastro Social Unico. 10 juillet 2020. https://www.ifh.cv/?p=3806 (Consulté le 9 septembre 2022). Pg. 2.
Offre de logements
L’offre de logements au Cap-Vert est caractérisée par une pénurie en habitat résidentiel familial, en foncier aménagé pour l’habitat, mais également par un manque d’instruments de gestion territoriale.[1] Les logements au Cap-Vert n’offrent pas de nombreuses options : du fait de l’importance des inégalités économiques, ils se résument d’une part aux logements auto construits pour les populations à faible revenu, et d’autre part à une petite partie de logements construits à travers la promotion immobilière publique ou privée, réservés aux plus aisés.[2]
Le logement pour tous étant un droit inscrit dans la constitution cap-verdienne que les autorités publiques ont le devoir de garantir à la population, le gouvernement a mis en place de nombreuses politiques pour résorber le déficit. Conscient de ses difficultés à financer la construction de logements sociaux, le gouvernement se repose en partie sur la coopération bilatérale avec des pays tels que la Chine. En effet, en 2017 le pays a signé avec la Chine un projet de construction de logements sociaux à São Vicente destinés en priorité aux familles dirigées par des femmes. Le projet en sept phases géré, par la China Urban Construction Research Institute, a délivré en janvier 2022 les logements de la première phase.[3] Le projet de 10 millions US$ propose ainsi un total de 88 logements sociaux, répartis en bâtiments de quatre étages chacun, avec deux appartements de deux chambres à chaque étage, à la vente pour les familles les plus démunies.[4]
Au-delà des coopérations extérieures, le gouvernement a lancé en janvier 2022 la mise en œuvre de son Plan National de l’Habitat (PLANAH) 2021-2030. Ce plan se basant sur un diagnostic approfondi du logement au Cap-Vert, détaille le plan d’action du gouvernement pour résorber le déficit de logement du pays. Sur 10 ans, l’État mobilisera 82,3 milliards CVE (soit 777 millions US$) notamment grâce aux fonds publics, la coopération bilatérale/multilatérale, les partenariats public-privé etc. Le plan prévoit non seulement la construction de 3 800 logements décents et abordables par an entre 2021 et 2030 pour un total de 11,5 milliards CVE (soit 108,6 millions US$), mais également la réhabilitation de 8 000 logements entre 2021 et 2025 pour 3,6 milliards CVE (environ 34 millions US$). Pour permettre une réponse plus adaptée aux besoins et capacités financières des populations, le plan encourage l’accompagnement de l’autoconstruction gérée et met un accent particulier sur la facilitation de l’accès au foncier, notamment à travers le développement des produits de microfinance. Le PLANAH met enfin l’accent sur les matériaux utilisés, et promeut « la protection de l’environnement en encourageant l’utilisation de matériaux de construction à moindre impact environnemental et d’équipements à faible consommation d’eau, d’énergie et d’autres ressources naturelles ».[5]
Enfin, ces initiatives du gouvernement arrivent à point nommé, dans un contexte où l’achat de matériaux de construction se relève à peine des différentes crises (pandémie et guerre russo-ukrainienne). En effet, au dernier trimestre 2021 l’achat de matériel de construction était descendu à -8,9 % par rapport à la même période une année auparavant, et a connu une légère hausse à -3,9 % au premier trimestre 2022. Ce chiffre fait état d’une baisse de la production de la construction civile.[6] Malgré la prédominance de l’autoconstruction, les matériaux conventionnels, à 80 % importés de l’étranger, sont majoritairement utilisés au Cap-Vert. De ce fait, au cours des 10 dernières années, les coûts de construction ont connu une augmentation de 55 %,[7] rendant ainsi même l’autoconstruction peu abordable pour certains ménages. Enfin, la forme archipélagique du pays crée des inégalités en termes d’accès à une main d’œuvre qualifiée, y compris dans le cadre de l’autoconstruction.
[1] Conselho de Ministros. (2022). Boletim Oficial n°2. Resolução n2/2022 : Aprova o Plano Nacional de Habitação de Cabo Verde 2021-2030. 7 janvier 2022. https://kiosk.incv.cv/Pesquisa/?di=2022-01-07&df=2022-01-07 (Consulté le 8 septembre 2022). Pg. 53.
[2] Governo de Cabo Verde. (2019). Perfil do sector de Habitação Cabo Verde 2a Edição. https://www.governo.cv/documentos/perfil-do-sector-de-habitacao/ (Consulté le 9 septembre 2022). Pg. 85.
[3] The Macao News. (2022). Chinese-funded US$10 million housing project completed in Cabo Verde. The Macao News. 25 janvier 2022. https://macaonews.org/portuguese-speaking-countries/chinese-funded-us10-million-housing-project-completed-in-cabo-verde/ (Consulté le 9 septembre 2022).
[4] Walubengo, L. (2019). China steps in to ease housing challenge in Cape Verde. CGTN Africa. 18 septembre 2019. https://africa.cgtn.com/2019/09/18/china-steps-in-to-ease-housing-challenge-in-cape-verde/ (Consulté le 10 septembre 2022).
[5] Conselho de Ministros. (2022). Boletim Oficial n°2. Resolução n2/2022 : Aprova o Plano Nacional de Habitação de Cabo Verde 2021-2030. 7 janvier 2022. https://kiosk.incv.cv/Pesquisa/?di=2022-01-07&df=2022-01-07 (Consulté le 8 septembre 2022). Pgs. 55-58.
[6] Instituto Nacional de Estatistica. (2022). Indice de Produção na Construção Civil. 1° Trimestre 2022. Juin 2022. https://ine.cv/publicacoes/indice-producao-na-construcao-civil-1o-trimestre-2022/ (Consulté le 9 septembre 2022). Pg.8.
[7] Governo de Cabo Verde. (2019). Perfil do sector de Habitação Cabo Verde 2a Edição. https://www.governo.cv/documentos/perfil-do-sector-de-habitacao/ (Consulté le 9 septembre 2022). Pg. 195.
Marchés immobiliers
Il est difficile de tracer les échanges en cours sur le marché de l’immobilier cap-verdien car il n’existe actuellement pas de système central d’enregistrement foncier et de transferts de propriété.[1] Il existe cependant un marché immobilier en expansion au Cap-Vert. Les investissements dans le marché immobilier au Cap-Vert, notamment dans les grands centres urbains (Praia, Mindelo) ou encore les sites touristiques sont souvent, de facto, réservés au marché étranger.[2]
La prédominance du tourisme dans l’économie du pays produit des effets sur le marché immobilier. En effet, le développement du tourisme balnéaire s’accompagne d’une multiplication des hôtels, ou de la transformation des logements résidentiels en Airbnb ou résidences de courte durée, financièrement plus profitables pour les promoteurs et les propriétaires. Le logement est ainsi une source d’investissement rentable convenant à ceux qui souhaitent investir dans une économie émergente, obtenir un revenu, avoir la possibilité de profiter de leur appartement plusieurs semaines par an et peut-être, demain, avoir une base leur garantissant une retraite.[3]
Le gouvernement, national comme local, perçoit également le marché immobilier comme un secteur aux multiples potentiels pour la croissance économique et la création d’emploi.[4] Cependant, un tel essor du marché de l’immobilier n’est pas possible sans une gestion rationnelle du foncier. En effet, le foncier, de facto une ressource rare dans un archipel qui plus est volcanique, est peu réservé aux logements sociaux, peu ou pas aménagé pour une meilleure exploitation dans les zones urbaines, ou encore sous utilisé dans les zones urbaines consolidées. Cette sous exploitation, associée au fait que dans les grandes villes comme Praia au moins la moitié des ménages occupent leur terrain de façon informelle, fait perdre d’importants revenus aux municipalités, les freinant ainsi dans leurs initiatives pour renforcer l’accès au logement abordable.[5]
La municipalité met à disposition des tiers un certificat de parcelle ou cadastre après l’acquisition d’un terrain. Elle délivre le titre de propriété (certidão predial) du registre foncier dans un délai d’une semaine à 1 243 CVE (11,74 US$). Lorsqu’une tierce personne veut réaliser un projet de construction, elle doit remplir un formulaire pour faire sa demande. Le même formulaire peut être utilisé pour une nouvelle construction ou pour une extension d’un permis existant. Le coût du projet est établi sur la base de la taille du projet de construction, l’impact sur le trafic et la durée (trois, six ou 12 mois). Le permis de construire s’établit en deux semaines avec un coût avoisinant 75 000 CVE (708,11 US$). Le titre de propriété doit mentionner obligatoirement la valeur de la propriété ainsi que des informations relatives au bénéficiaire. De plus, l’avocat doit vérifier auprès du registre foncier pour s’assurer que le vendeur est l’unique propriétaire et dispose des droits légaux exclusifs pour vendre la propriété.[6]
[1] Governo de Cabo Verde. (2019). Perfil do sector de Habitação Cabo Verde 2a Edição. https://www.governo.cv/documentos/perfil-do-sector-de-habitacao/ (Consulté le 9 septembre 2022). Pg. 79.
[2] Governo de Cabo Verde. (2019). Perfil do sector de Habitação Cabo Verde 2a Edição. https://www.governo.cv/documentos/perfil-do-sector-de-habitacao/ (Consulté le 9 septembre 2022). Pg. 18.
[3] SDM Patrimoine. https://smdpatrimoine.com/investir-au-cap-vert-2/#:~:text=Si%20vous%20%C3%AAtes%20int%C3%A9ress%C3%A9%20par,en%20expansion%20au%20Cap%2DVert. (Consulté le 1 septembre 2022).
[4] Conselho de Ministros. (2022). Boletim Oficial n°2. Resolução n2/2022 : Aprova o Plano Nacional de Habitação de Cabo Verde 2021-2030. 7 janvier 2022. https://kiosk.incv.cv/Pesquisa/?di=2022-01-07&df=2022-01-07 (Consulté le 8 septembre 2022). P. 54.
[5] Governo de Cabo Verde. (2019). Perfil do sector de Habitação Cabo Verde 2a Edição. https://www.governo.cv/documentos/perfil-do-sector-de-habitacao/ (Consulté le 9 septembre 2022). Pgs. 18-20.
[6] Doing Business (2020). Economy Profile CABO VERDE. https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/c/cabo-verde/CPV.pdf (Consulté le 6 septembre 2022). Pg. 24.
Politique et réglementation
L’année 2022 est l’aboutissement d’un long travail d’élaboration d’un Politique Nationale pour l’Habitat (PNH) par le Gouvernement cap-verdien. Le Plan National de l’Habitat (PLANAH), instrument de mise en œuvre de la PNH a pour objectif de parvenir à un « Cap-Vert reconnu au niveau régional et international pour avoir développé un cadre de logement inclusif, résilient, efficace et durable, capable d’assurer pleinement le respect du droit à un logement convenable et de contribuer durablement au développement socio-économique » du pays.[1]
La PNH et le PLANAH naissent du constat de l’échec du riche appareil réglementaire existant en matière de logements abordables. En effet, la déconnexion entre les besoins, réalités locales et opérationnelles et les règlements en place a rendu ces derniers obsolètes et inapplicables sur le terrain. Le PLANAH prévoit ainsi un budget de 7 milliards CVE (soit 66 millions US$) pour l’élaboration de plus de 190 plans d’urbanisme à l’échelle locale se focalisant sur la question du logement abordable dans chaque municipalité. Ainsi, le PLANAH pose le cadre de formulation de futurs programmes nationaux à naître d’ici 2030, sur cinq axes : 1) la construction de logements sociaux, 2) l’aménagement des zones d’habitat, 3) la régénération de l’habitat, 4) l’élaboration et le suivi des plans d’urbanisation, et 5) le renforcement du cadre légal institutionnel.[2]
Pour assurer la bonne mise en œuvre du PLANAH, plusieurs initiatives ont été prises par le gouvernement. Tout d’abord, des évaluations de l’avancement du PLANAH seront faites de façon cyclique tous les cinq ans.[3] Un tel dispositif permettra de s’assurer du bon avancement de la résorption du déficit de logement, mais aussi de rectifier assez tôt d’éventuels écueils tels que ceux qui ont été connus par le programme Casa Para Todos. Aussi, le PLANAH prévoit la création d’un Fonds National de l’Habitat ; alimenté de façon continuelle, ce fonds doit être capable de mobiliser des ressources financières à injecter exclusivement dans les programmes de logements sociaux.[4]
L’objectif primordial du gouvernement est de mettre en place des orientations stratégiques pour la définition d’une politique favorisant le développement du secteur du logement au Cap-Vert. En effet, la préoccupation fondamentale réside dans l’identification des besoins régionaux et locaux en logement, par catégories de déficit de logements et les caractéristiques de ce déficit, ainsi que des décisions à prendre pour résoudre cette situation.[5]
[1] Conselho de Ministros. (2022). Boletim Oficial n°2. Resolução n2/2022 : Aprova o Plano Nacional de Habitação de Cabo Verde 2021-2030. 7 janvier 2022. https://kiosk.incv.cv/Pesquisa/?di=2022-01-07&df=2022-01-07 (Consulté le 8 septembre 2022). Pg. 56.
[2] Conselho de Ministros. (2022). Boletim Oficial n°2. Resolução n2/2022 : Aprova o Plano Nacional de Habitação de Cabo Verde 2021-2030. 7 janvier 2022. https://kiosk.incv.cv/Pesquisa/?di=2022-01-07&df=2022-01-07 (Consulté le 8 septembre 2022). Pgs. 53-54.
[3] Conselho de Ministros. (2022). Boletim Oficial n°2. Resolução n2/2022 : Aprova o Plano Nacional de Habitação de Cabo Verde 2021-2030. 7 janvier 2022. https://kiosk.incv.cv/Pesquisa/?di=2022-01-07&df=2022-01-07 (Consulté le 8 septembre 2022). Pg. 52.
[4] Conselho de Ministros. (2022). Boletim Oficial n°2. Resolução n2/2022 : Aprova o Plano Nacional de Habitação de Cabo Verde 2021-2030. 7 janvier 2022. https://kiosk.incv.cv/Pesquisa/?di=2022-01-07&df=2022-01-07 (Consulté le 8 septembre 2022). Pg. 64.
[5] NATIONAL REPORT AFRICA (UN-HABITAT) _Conferência das Nações Unidas sobre a Habitação e o Desenvolvimento Urbano – Habitat III : Relatório de Cabo Verde. Pg. 37.
Opportunités
Le logement abordable au Cap-Vert recèle de ressources dont l’exploitation permettra de soutenir considérablement le développement du pays. Depuis les années 1990, le pays s’est lancé dans un politique de développement qui lui a permis de se hisser en tête des autres pays Sub-Sahariens, gagnant ainsi une confiance inébranlable de la part des institutions financières internationales.
Malgré ces grands efforts, la réduction des inégalités reste encore lente, mettant les habitants de l’archipel majoritairement précaires face aux minorités plus aisées et aux promoteurs privés internationaux sur le marché du logement. La croissance démographique de l’île, non freinée par le solde migratoire négatif, va de pair avec une augmentation des besoins déjà importants en logements sociaux. D’ici 2030, 26 000 nouveaux logements seront nécessaires pour répondre à la demande.[1]
La réalisation du PLANAH offre de nombreuses opportunités aux entités souhaitant profiter de l’essor économique du Cap-Vert, certes ralenti, mais toujours plein de potentiel. En effet, 16 milliards CVE (soit 151 millions US$), représentant 25 % des recettes annuelles de l’État, doivent être investis en 10 ans pour soutenir le Plan.[2] Les acteurs de la chaîne du logement, les institutions financières internationales, la coopération bilatérale et multilatérale et bien d’autres sont invités à prendre part à la dynamisation du marché immobilier cap-verdien en investissant dans le logement abordable. Permettre à la population à faible revenu (majoritaire) de vivre dans un logement décent concourt non seulement à la réalisation simultanée de nombreux Objectifs du Développement Durable (ODD), mais également à un meilleur accès aux services, une meilleure santé, et ainsi à un meilleur développement social et économique encore plus favorable pour de futurs investissements. La réhabilitation du parc de logements existant est une mesure nécessaire pour améliorer le cadre urbain et offrir aux projets immobilier hôteliers un environnement favorable à l’entière exploitation de leur potentiel.
Afin de soutenir la population à faible revenu, il sera primordial de soutenir financièrement l’autoconstruction, la réhabilitation de logements de basse qualité, mais également les initiatives de coopératives d’habitation, groupes d’épargne informels et le microcrédit qui sont les leviers de financement les plus à la portée de ces populations. Le développement de produits en location-achat à très bas coûts mensuels d’amortissement pourrait également permettre de pallier le manque d’accès des plus précaires aux services de prêts bancaires.
Que ce soit une maison, un hôtel ou une activité, le pays offre toutes les solutions pour se concentrer sur des investissements solides et durables dans le temps.
[1] Governo de Cabo Verde. (2019). Perfil do sector de Habitação Cabo Verde 2a Edição. https://www.governo.cv/documentos/perfil-do-sector-de-habitacao/ (Consulté le 9 septembre 2022). Pg. 18.
[2] Governo de Cabo Verde. (2019). Perfil do sector de Habitação Cabo Verde 2a Edição. https://www.governo.cv/documentos/perfil-do-sector-de-habitacao/ (Consulté le 9 septembre 2022). Pg. 56.
Disponibilité des données sur le financement du logement
De nouvelles décisions gouvernementales concourant à l’amélioration de l’accès au logement abordable sont entrées en vigueur en 2022. De nombreuses leçons apprises et meilleures pratiques ont été tirées de l’expérience du programme Casa Para Todos, et prises en compte dans le nouveau PLANAH. Les sites officiels du gouvernement ne sont pas tous actualisés, et certains documents gagneraient à être publiés également en anglais de sorte à être facilement accessibles à tout acteur non-lusophone s’intéressant à la question du logement abordable au Cap-Vert. Les données publiées par la Banco Cabo Verde (BCV) sont intéressantes à plusieurs égards, mais devraient être davantage ventilées pour la question du logement, par niveau de revenu et par genre.
Des sites web officiels de banques, de microfinance et promoteurs immobiliers ont été sollicité pour obtenir des informations pertinentes. Des agents de banque, microfinances et locaux ont été contactés via des courriers officiels. Cependant, aucune réponse n’a été fournie à ce jour. La base des travaux de l’enquête résulte de plusieurs sources citées en référencement.
Il serait judicieux pour le gouvernement Cap-Verdien d’alimenter les bases de données statistiques en ligne qui permettront à tous acteurs de pouvoir constater l’évolution du secteur du logement sur plusieurs années. Aussi, il faudrait constituer une documentation actualisée qui pourrait servir également aux potentiels investisseurs non-résidents.
Applications vertes pour le logement abordable
Actuellement, de nombreux efforts restent encore à faire pour la prise en compte de l’environnement dans la question du logement abordable. En effet, 80 % des matériaux utilisés, y compris dans l’autoconstruction, sont des matériaux conventionnels importés. En plus de la pollution engendrée par leur transport, ils ne sont pas adaptés aux conditions climatiques et aux aléas locaux.
Les techniques de construction privilégiées par les Cap-verdiens prennent en compte les aléas naturels auxquels l’archipel est exposé. En effet, souvent sujets aux inondations, vents violents et au volcanisme entre autres, les habitants mettent en place des stratégies ad hoc pour protéger leurs logements (par exemple construction de logements surélevés, etc.).[1]
Le PLANAH accorde une attention particulière à l’environnement qui n’apparaissait pas encore dans les précédents documents de planification de la production de logements sociaux. Ainsi, l’action stratégique n°6 sous l’objectif spécifique visant à « réduire de manière significative les pénuries quantitatives de logements » insiste sur l’usage de matériaux locaux, à moindre impact environnemental et à faible consommation de ressources,
Le double objectif du Plan National Stratégique de Développement Durable (PNSDD) adopté par le gouvernement de 2017/21 est le suivant : réduire les inégalités et protéger l’environnement. La solution serait peut-être d’abandonner le modèle touristique du « All inclusive » au profit d’un tourisme éthique et durable favorable à l’économie locale et l’écosystème du pays.
S’agissant de l’environnement, le tourisme et le réchauffement climatique fragilisent les paysages contrastés de l’Archipel. Parti de 2 % d’énergie renouvelable en 2009, le pays vise une autonomie complète d’ici 2025. Le village de Monte Trigo est un exemple de la politique énergétique actuellement menée par le pays. Situé à Santo Antão, l’île la plus isolée avait accès à l’électricité grâce à un générateur fonctionnant au fuel. En 2012, le village a été équipé de 210 panneaux solaires offrant l’électricité aux habitants 24h/24.[2]
[1] Governo de Cabo Verde. (2019). Perfil do sector de Habitação Cabo Verde 2a Edição. https://www.governo.cv/documentos/perfil-do-sector-de-habitacao/ (Consulté le 9 septembre 2022). Pg. 21.
[2] Fair Moov. https://www.fairmoove.fr/voyages/cap-vert#:~:text=Le%20Cap%20Vert%20et%20l,autonomie%20compl%C3%A8te%20d’ici%202025 (Consulté le 1 septembre 2022).
Sites web
Banco Comercial do Atlântico (BCA) https://www.bca.cv/Conteudos/Artigos/detalhe.aspx?sidc=0&idc=2808&idsc=1618&idl=1
Banco interaltântico http://www.bi.cv/
Kaps habitat http://www.kaps-habitat.com/fr/
Habitat WorldMap https://habitat-worldmap.org/pays/afrique/cap-vert/
Habitat-Cité https://habitatcite.wordpress.com/nos-projets-2/au-cap-vert/
France Diplomatie https://www.diplomatie.gouv.fr/fr/dossiers-pays/cap-vert/presentation-de-cap-vert/
Instituto Nacional de Estatística https://ine.cv/
Banco de Cabo Verde https://www.bcv.cv/en/Pages/Homepage.aspx
