Financement du logement : République Centrafricaine
Vue d'ensemble
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La République centrafricaine devrait avoir une population de 5 017 604 personnes en 2022 avec un taux d’urbanisation de 1,85 %. Cela met les ressources en logement sous pression. En conséquence, en 2018, 95,8 % des résidents urbains vivaient dans des bidonvilles en raison de la pauvreté, des conflits armés et de l’accès limité à un logement abordable.
La croissance du PIB avant le COVID-19 était de 3,3 %, mais en 2021, elle n’était que de 0,9 %. Les secteurs des transports, du commerce et de la finance ont conservé 42% du PIB tandis que l’agriculture, l’hôtellerie et les diamants ont connu des difficultés. En 2021, la dette publique était de 46 % du PIB, contre 47 % auparavant. L’inflation est passée de 2,3 % en 2020 à 4,4 % en 2021 en raison des perturbations de la sécurité et de la chaîne d’approvisionnement. L’inflation devrait atteindre 3,8 % en 2023. Cependant, les projets de transport et d’énergie devraient porter la croissance du PIB à 3,8 % et 3,9 % en 2022 et 2023, respectivement, mais la baisse des prix des matières premières et la faiblesse de la sécurité intérieure pourraient entraver cette croissance.
Le marché financier en RCA est fragile et supporte mal l’expansion économique. C’est le plus petit marché financier de la CEMAC (17,8 % du PIB) et les banques y sont exposées au secteur public. En novembre 2021, la BEAC a relevé le taux de sa facilité de prêt marginal de 5 % à 5,25. L’accession à la propriété est difficile en raison des coûts élevés des matériaux de construction, des bas salaires et des conditions économiques instables.
Les sécheresses, les incendies de forêt, les inondations et les températures plus élevées sont autant de menaces pour la RCA en raison du changement climatique. 2019 a vu la relocalisation forcée de 100 000 personnes qui ont également perdu leur maison et l’accès à l’eau potable.
Les réductions de prix du nouveau moulin à ciment pourraient peut-être stimuler la demande et l’accessibilité au logement. Puisqu’il n’y a pas eu de grands projets de logements sociaux au cours des dix dernières années, il est clair que les entreprises publiques ont besoin d’un financement à long terme et de l’aide des grands promoteurs pour construire des maisons.
Vous pouvez accéder ci-dessous à plus d’informations sur le secteur du financement du logement de la République centrafricaine, y compris les principaux intervenants, les principales politiques et l’accessibilité au logement:
- Introduction
- Accès au financement
- Abordabilité
- Offre de logement
- Marchés immobiliers
- Politique et législation
- Opportunités
- Disponibilité des données sur le financement du logement
- Applications vertes pour le logement abordable
- Sites internet
République Centrafricaine
Introduction
La République centrafricaine (RCA) est un pays enclavé d’Afrique centrale, riche en ressources naturelles, qui compte en 2022 une petite population de 5 017 604 d’habitants. Le taux de croissance de la population est inférieur à 2,9 %, avec un taux de croissance annuel moyen inférieur à 1 %.[1] Cependant, le pourcentage de la population urbaine est passé de 20,1 % en 1960 à 40 % en 2021, ce qui a exercé une pression accrue sur les ressources en logement du pays. En 2017, la RCA était l’un des pays les plus pauvres du monde, avec un taux de pauvreté estimé à 75 %.[2] En 2018, la Banque Mondiale a estimé que 95,8 % de la population urbaine vivait dans des bidonvilles,[3] ceci étant lié aux niveaux élevés de pauvreté et d’insécurité en raison du conflit en cours dans la région. Bangui, la capitale, abrite environ 41 % de la population urbaine totale. La plupart des citoyens n’ont pas accès aux services essentiels car les infrastructures de base sont inadéquates[4] pour rendre possible la sédentarisation des personnes.
La croissance du Produit Intérieur Brut (PIB) s’est stabilisée à 0,3 % en 2021, alors que les projections antérieures à la COVID-19 tablaient sur une croissance de 3,3 %.[5] Les secteurs de l’agriculture, de l’hôtellerie et du diamant ont été les plus durement touchés, tandis que les transports, le commerce et la finance continuent de constituer environ 42 % du PIB. La dette publique a légèrement diminué, passant de 47 % du PIB en 2020 à 46 % en 2021. La situation sécuritaire du pays et les perturbations de la chaîne d’approvisionnement ont poussé l’inflation à 4,4 % en 2021, contre 2,3 % en 2020.[6] L’inflation devrait augmenter pour atteindre une taux de 4,3 % en 2022 et chuter à 3,8 % en 2023.[7] La croissance du PIB devrait reprendre et passer à 3,8 % et 3,9 % en 2022 et 2023 grâce à l’achèvement de projets structurels dans les secteurs des transports et de l’énergie[8] mais la chute des prix des matières premières et la détérioration de la sécurité intérieure, entre autres facteurs, pourraient freiner la croissance. [9]
Le développement économique est limité par la géographie non côtière de la RCA, la faiblesse des systèmes de transport et une main-d’œuvre largement non qualifiée. L’agriculture de subsistance, ainsi que l’exploitation forestière et minière, constituent la majeure partie de l’économie. Le bois et les diamants représentent la majeure partie des recettes d’exportation de la RCA, suivis par le coton. Bien qu’il montre des signes prometteurs de croissance, le pays est directement affecté par les fluctuations économiques régionales, l’accaparement et la mauvaise gestion des ressources naturelles par l’élite et les conflits régionaux persistants. [10]Bien que le pays ait signé un Accord politique pour la paix et la réconciliation (APPR-RCA) début 2019, le rétablissement d’une paix et d’une sécurité durables reste un défi et la faiblesse des institutions entrave le programme de réformes.[11]
Au 31 juillet 2022, le nombre total de Personnes Déplacées à l’Intérieur du pays (PDI) en RCA était estimé à 647 883, dont 154 964 personnes vivant dans des camps pour les PDI et 492 919 dans des familles d’accueil. Il s’agit d’une augmentation globale de 6,2 %, soit 37 618 déplacés internes par rapport à juin 2022.[12]
Plus de la moitié de la population du pays (3,1 millions de personnes) a eu besoin d’une assistance humanitaire en 2022. Le Bureau des Nations Unies pour la Coordination des Affaires Humanitaires (OCHA) et le gouvernement ont débloqué un Plan de réponse humanitaire de 290 643 millions de francs CFA (461,3 millions de dollars US)[13] qui a permis de fournir une assistance vitale à 1,2 million de personnes au cours du premier semestre 2022, soit 60 % de l’objectif du Plan de réponse humanitaire 2022.
La RCA n’est pas exempte des risques liés au changement climatique, notamment les sécheresses, les incendies de forêt, les inondations et la hausse des températures.[14] Les inondations continuent d’affecter la RCA et plus de 22 450 personnes ont perdu leur maison et ont trouvé refuge dans des familles d’accueil, des écoles et des églises à Bangui, dans les préfectures d’Ombella M’Poko, de Lobaye, de Nana-Gribizi, d’Ouham-Pendé et d’Ouham-Fafa depuis juillet 2022.[15] Les dernières grandes inondations ont eu lieu en 2019, lorsque 100 000 personnes ont perdu leur maison et leur accès à l’eau potable, et la plupart ont été contraintes de se déplacer vers des sites temporaires ou des familles d’accueil. En septembre 2020, l’ONG REACH a publié une étude sur la vulnérabilité face aux inondations dans les zones peuplées et l’étude a révélé des risques d’impact des inondations plus élevés dans les préfectures de l’Ouham et de Kémo (plus de 203 000 personnes à haut risque), tandis que Nana-Mambéré et Ouham-Pendé avaient des scores de risque faibles. L’étude a également montré que la plupart des zones d’habitation de la RCA sont situées près des rivières et de leurs bassins.[16] L’absence d’un système de drainage adéquat et les canaux souvent obstrués par les déchets et les ordures augmentent le risque d’inondation dans les villes.[17]
Le gouvernement a officiellement lancé le premier Plan National d’Adaptation (PNA) du pays, préparé avec le soutien du Programme des Nations Unies pour le Développement (PNUD) et du Programme des Nations Unies pour l’Environnement (PNUE). Le PNA fait partie d’un processus visant à aider à la restauration des secteurs critiques et à renforcer leur résilience face aux effets du changement climatique.[18] La RCA a également réalisé une analyse pour intégrer les considérations liées au genre dans le processus du PNA et ce dans le cadre de la politique nationale de promotion de l’égalité et de l’équité de la RCA, la violence sexiste étant une préoccupation particulière dans le pays.
La RCA se classe 151e sur 180 pays dans l’indice mondial des risques climatiques de 2021[19] avec un score de 138,83 pour l’Indice des Risques Climatiques (IRC).[20] Les risques environnementaux en RCA sont la dégradation des terres et des bassins versants et la perte de biodiversité parmi les écosystèmes et les espèces.
Le pays a ratifié des accords internationaux pour lutter contre le réchauffement climatique, dont un avec l’UE sur la réglementation des forêts et le Programme des Nations Unies pour la Gestion du Bassin du Congo.[21] Malgré ses vastes forêts et son important potentiel agricole, seuls 5 % des 15 millions d’hectares de terres arables sont utilisés[22] et des accords comme ceux-ci sont importants pour préserver les forêts et utiliser les terres de manière productive.
[1] Worldometers. CAR population. https://www.worldometers.info/world-population/central-african-republic-population/ (Consulté le 4 septembre 2022).
[2] African Development Bank (2022). African Economic Outlook 2022 https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2022. (Consulté le 5 septembre 2022). Pg. 134.
[3] World Bank (2018). Population living in slums (% of urban population) https://data.worldbank.org/indicator/EN.POP.SLUM.UR.ZS (Consulté le 4 septembre 2022).
[4] World Bank (2022). The World Bank in Central Africa. 23 September 2022. Overview. https://www.worldbank.org/en/country/centralafricanrepublic/overview. (Consulté le 26 septembre 2022).
[5]African Development Bank (2022). African Economic Outlook 2022 https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2022. (Consulté le 5 septembre 2022). Pg. 134.
[6]African Development Bank (2022). African Economic Outlook 2022 https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2022. (Consulté le 5 septembre 2022). Pg. 134.
[7] African Development Bank (2022). African Economic Outlook 2022 https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2022. (Consulté le 5 septembre 2022). Pg. 134.
[8] African Development Bank (2022). African Economic Outlook 2022 https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2022. (Consulté le 5 septembre 2022). Pg. 134.
[9]African Development Bank (2022). African Economic Outlook 2022 https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2022. (Consulté le 5 septembre 2022). Pg. 134.
[10] World Bank (2022). The World Bank in Central Africa. 23 September 2022. Overview. https://www.worldbank.org/en/country/centralafricanrepublic/overview. (Consulté le 26 septembre 2022).
[11] World Bank (2022). The World Bank in Central Africa. 23 September 2022. Overview. https://www.worldbank.org/en/country/centralafricanrepublic/overview. (Consulté le 26 septembre 2022).
[12] UNOCHA (2022) Central African Republic Situation Report. 29 Sep 2022. https://reports.unocha.org/en/country/car/ (Consulté le 4 septembre 2022).
[13] World Bank (2022). The World Bank in Central Africa. 23 September 2022. Overview. https://www.worldbank.org/en/country/centralafricanrepublic/overview. (Consulté le 26 septembre 2022).
[14] ReliefWeb (2021). Climate risk profile CAR. 28 Jun 2021.https://reliefweb.int/report/central-african-republic/climate-risk-country-profile-central-african-republic#:~:text=The%20Central%20African%20Republic%20is,by%20end%20of%20the%20century.
[15] UNOCHA (2022) Central African Republic Situation Report. 29 Sep 2022. https://reports.unocha.org/en/country/car/. (Consulté le 4 septembre 2022).
[16] UNOCHA (2022) Central African Republic Situation Report. 29 Sep 2022. https://reports.unocha.org/en/country/car/. (Consulté le 4 septembre 2022).
[17] Davies, R. (2022). Central African Republic – Floods Cause Fatalities, Hundreds of Homes Destroyed. 26 July 2022. Floodlist. https://floodlist.com/africa/central-african-republic-floods-july-2022. (Consulté le 4 septembre 2022).
[18] National Adaptation Plan Global Network (2022). Maintaining Peace While Building Climate Resilience: Lessons from the Central African Republic. 29 June 2022. https://napglobalnetwork.org/2022/06/peace-climate-resilience-central-african-republic/. (Consulté le 4 septembre 2022).
[19] Eckstein, D, Künzel, et Schäfer, L. (2021) Global Climate Risk Index 2021. Who Suffers Most from Extreme Weather Events? Weather-Related Loss Events in 2019 and 2000-2019. January 2021. Germanwatch. https://www.germanwatch.org/sites/default/files/Global%20Climate%20Risk%20Index%202021_2.pdf (Consulté le 5 septembre 2022).
[20]The CRI indicates a level of exposure and vulnerability to extreme events, which countries should understand as warnings in order to be prepared for more frequent and/or more severe events in the future.
[21] African Development Bank (2022). African Economic Outlook 2022 https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2022. (Consulté le 5 septembre 2022). Pg. 134.
[22] World Bank (2022). The World Bank in Central Africa. 23 September 2022. Overview. https://www.worldbank.org/en/country/centralafricanrepublic/overview. (Consulté le 26 septembre 2022).
Accès au financement
Comparé aux autres pays de la Communauté Économique et Monétaire de l’Afrique Centrale (CEMAC), le marché financier de la RCA reste sous-développé et joue un rôle limité dans le soutien de la croissance économique. Il s’agit du plus petit marché financier de la CEMAC (seulement 17,8 % du PIB), il enregistre un niveau élevé de prêts non productifs (PNP) et les banques sont fortement exposées au secteur public.[1]
En novembre 2021, la Banque des États de l’Afrique Centrale (BEAC) a relevé le taux de sa facilité de prêt marginal de 5 % à 5,25 % afin de reconstituer les réserves de change de la région. Le secteur financier et bancaire est encore embryonnaire, dominé par quelques banques commerciales et institutions de microfinance basées à Bangui.[2] Le secteur financier comprend quatre banques qui détiennent plus de 90 % des actifs, quatre compagnies d’assurance dont une caisse de sécurité sociale, deux banques postales et cinq institutions de microfinance (IMF). Cependant, les institutions financières clés, y compris les banques d’investissement, les sociétés de courtage et les associations d’épargne et de crédit, sont absentes du paysage financier en raison de la faiblesse du cadre juridique et de la structure du marché national, et de l’instabilité militaire dans le pays.[3]
L’instabilité politique et sociale a fragilisé le tissu social, réduit l’épargne et l’investissement de la population, et diminué le nombre de bailleurs de fonds impliqués dans le secteur de la microfinance. Les principaux acteurs sont le Crédit Mutuel de Centrafrique (CMCA), l’Union Centrafricaine des Caisses d’Epargne et de Crédit (UCACEC), la Société Financière Africaine de de Crédit (SOFIA Crédit), la Caisse d’Epargne et de Crédit de Bozoum (CEC Bozoum), Express Union SA, et le fonds mutuel des Cifadiennes de Centrafrique (CMCC). Parallèlement, on trouve un certain nombre d’ONG de microfinance telles que le Conseil Danois pour les Réfugiés (CDR), le Catholic Relief Service (CRS), et le Partenariat International pour le Développement Humain (PIDH).
Le Fonds d’Équipement des Nations Unies (FENU) a créé en mars 2021 un panel consultatif sur “les femmes et les services financiers digitaux (SFD)” afin de faciliter un dialogue régulier entre les représentants de la société civile de chacun des six pays de la CEMAC.[4] Le panel a élaboré des plans d’action pour les régulateurs et les décideurs publics axés sur l’amélioration de l’accès des femmes aux SFD, le renforcement de l’éducation financière et digitale des femmes et la protection des femmes en tant que consommatrices de SFD. Le panel a également constaté que les voix des femmes sont souvent absentes du processus d’élaboration des politiques publiques et des réglementations connexes. Parmi les principales recommandations formulées par le panel, citons la mise en place de comptes d’argent mobile plafonnés à faible montant et sans obligation d’identification, la création d’un fonds de garantie pour les femmes, l’encouragement de la collecte et de l’analyse de données ventilées par sexe dans les secteurs public et privé, ainsi que la promotion de la concurrence et de l’accès équitable aux SFD.
La RCA est prête à créer une banque de l’habitat car il n’y a pratiquement aucun moyen de financement de l’immobilier disponible dans le pays. Le secteur du financement en ce qui concerne le logement reste sous-développé et présente de nombreuses opportunités. Quelques banques, comme Ecobank Centrafrique et la Banque Sahélo-Saharienne pour l’Investissement et le Commerce, proposent aux particuliers des crédits immobiliers (sur une durée maximale de quinze ans) et des crédits d’équipement (sur une durée maximale de trois ans) à des taux compris entre 8,5 % et 17 % par an. En outre, selon la base de données de la Banque Mondiale sur le financement du logement[5] , le revenu minimum requis pour un prêt immobilier très risqué en RCA est de 8 742 318 CFA (13 876 $US) et seulement 0,5 % de la population peut se le permettre. La majorité de la population ne peut pas accéder au marché de l’immobilier.
[1] African Development Bank. Central African Republic Economic Outlook. https://www.afdb.org/en/countries/central-africa/central-african-republic/central-african-republic-economic-outlook (Consulté le 4 septembre 2022).
[2] African Development Bank (2022). Central African Republic Economic Outlook 2022 https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2022. (Consulté le 5 septembre 2022). Pg. 134.
[3] African Development Bank (2022). Central African Republic Economic Outlook 2022 https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2022. (Consulté le 5 septembre 2022).Pg. 134.
[4] UN Capital Development Fund. CEMAC panel: 23 proposals to accelerate the financial inclusion of women in Central Africa. https://policyaccelerator.uncdf.org/whats-new/cemac-23-proposals (Consulté le 12 septembre 2022).
[5]Badev, A., Beck, T, Vado, L., and Walley, S. (2014). Housing finance across countries: New data and analysis. World Bank Working Paper Series. (Consulté le 4 septembre 2022).
Abordabilité
L’abordabilité est une grande préoccupation dans le secteur du logement de la RCA. En 2019, le chômage était d’environ 34,5 % à 36 % dans les zones urbaines et de 30 % dans les zones rurales ; le chômage était de 42,5 % chez les femmes et de 28,5 % chez les hommes.[1]
Le coût élevé des matériaux de construction, les faibles revenus et la volatilité politique et économique générale font qu’il est difficile pour le citoyen moyen de devenir propriétaire d’une maison. En 2021, un simple logement d’une chambre avec des toilettes modernes coûtait en moyenne 13,9 millions de francs CFA (22 062 $US). Le revenu mensuel moyen n’étant que de 20 844 CFA (33 $US), le coût d’une maison avec une chambre à coucher représente 667 fois le revenu mensuel. De nombreuses personnes déplacées occupent des logements locatifs et le principal défi auquel elles sont confrontées, ayant perdu leurs moyens de subsistance, est de payer le loyer. A Carnot et Sibut, le loyer mensuel varie de 2 895 à 5 790 CFA (4,59 à 9,18 $US), tandis qu’à Bangui, il se situe entre 52 110 et 579 000 CFA (82,7 à 918,97 $US), en fonction de la taille de la maison et de l’objectif principal de la location.
Malgré la reprise de la circulation des marchandises grâce à la réouverture du corridor Béloko-Bangui, et l’augmentation des approvisionnements en ciment, les prix de ce dernier n’ont pas baissé. Un sac de ciment standard de 50kg, qui coûtait 10 000 CFA (15,87 $US) en 2017, coûte désormais 13 000 CFA (20,63 $US).[2] Une barre de fer standard coûte entre 2 000 CFA (3,17 $US) et 8 500 CFA (13,49 $US). Une feuille de tôle ondulée coûte entre 5 000 CFA (7,93 $US) et 20 000 CFA (31,74 $US).
[1] African Development Bank (2022). African Economic Outlook 202. https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2022. (Consulté le 26 septembre 2022). Pg. 134.
[2] Radio Ndeke Luka (2021). Centrafrique : hausse vertigineuse du prix du sac de ciment malgré la réouverture de l’axe Béloko. 5 april 2021. https://www.radiondekeluka.org/actualites/societe/36785-centrafrique-hausse-vertigineuse-du-prix-du-sac-de-ciment-malgre-la-reouverture-de-l-axe-beloko.html. (Consulté le 4 septembre 2022).
Offre de logement
Les crises politiques et sécuritaires permanentes ont compromis les perspectives et les ambitions d’amélioration des villes centrafricaines. Un projet gouvernemental est en cours pour repenser le développement et la planification du territoire et de l’habitat à Bangui, avec pour objectif principal de structurer son urbanisation galopante et d’établir un environnement de logement durable et sain. Depuis l’émergence de la crise, une grande partie du parc immobilier de la RCA a été pillée, brûlée ou détruite. Le Haut Commissariat des Nations Unies pour les Réfugiés (UNHCR ou HCR) estime qu’au moins 170 maisons dans le quartier 8e arrondissement et 900 dans le 5e arrondissement de Bangui ont été gravement endommagées ou détruites depuis décembre 2013. À Begoua, juste au nord de Bangui, on estime que 800 maisons ont été gravement endommagées ou détruites. On estime que 100 maisons ont été gravement endommagées ou détruites dans la ville de Sibut.
Les causes du sans-abrisme en RCA sont la pauvreté, une guerre civile dévastatrice et les récentes inondations.[1] Certains investisseurs privés restent hésitants quant à la stabilité de la RCA et prudents dans leur stratégie d’investissement dans l’habitat.[2] Les crises récurrentes ont entravé la capacité du ministère du Logement de la RCA à lancer et à mettre en œuvre plusieurs projets. Le secteur du logement en RCA est le moins développé de la région CEMAC et malgré plusieurs tentatives du gouvernement d’intervenir dans ce secteur, les programmes des secteurs public et privé sont pratiquement inexistants.[3]
Les impacts du changement climatique favorisent la migration saisonnière des communautés au moment des sécheresses ou des inondations en RCA.[4] Bien que les effets du changement climatique sont généralisés à l’échelle du pays, les communautés à faibles revenus restent les plus exposées.
La dépendance excessive à l’agriculture et à la production forestière, la négligence du danger du changement climatique, la main-d’œuvre essentiellement non qualifiée et la faible capacité des institutions locales à adopter des pratiques agricoles résistantes au climat affecteront les moyens de subsistance et la sécurité économique.
Dans les zones rurales de la RCA, diverses stratégies d’adaptation locales basées sur les communautés ont été mises en œuvre, notamment l’installation de puits près des rivières, la construction de caniveaux pour évacuer les eaux de crue, l’achat d’eau potable et l’utilisation d’eau de forage pour atténuer les inondations et les sécheresses.
Les communautés prévoient la nécessité de mettre en place des stratégies de gestion des bassins versants plus étendues dans les zones amont et forestières en raison du changement climatique rapide. La RCA et l’Organisation Internationale du Bambou et du Rotin (INBAR) collaborent pour créer des opportunités pour l’industrie du bambou et du rotin dans le pays.[5] Un projet visant à rendre les communautés rurales plus résilientes et capables de s’adapter au changement climatique a pour objectif de réduire les effets directs du changement climatique sur 20 000 bénéficiaires directs et 119 000 bénéficiaires indirects, dont 50 % de femmes et 30 % de jeunes dans les communautés rurales.[6]
[1] Nelson, H. (2020. Homelessness in the Central African Republic: Causes and Impacts. 4 August 2020. The Borgen Project. https://borgenproject.org/poverty-central-african-republic/ (Consulté le 12 septembre 2022).
[2] Nzam,T. (2022). Central African Republic displaced exit camps for new settlements.10 April 2022. Africanews.
https://www.africanews.com/2022/02/10/central-african-republic-displaced-exit-camps-for-new-settlements//. (Consulté le 12 septembre 2022).
[3] World Bank (2020) Housing Finance in the CEMAC Region Current Status, Opportunities, and a Way Forward for Affordable. https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/33835/Current-Status-Opportunities-and-a-Way-Forward-for-Affordable-Housing.pdf?sequence=1&isAllowed=y. (Consulté le 12 septembre 2022). Pg. 80.
[4] Climatecentre. Country-level Climate fact sheet https://www.climatecentre.org/wp-content/uploads/RCCC-ICRC-Country-profiles-Central_African_Republic.pdf (Consulté le 12 septembre 2022).
[5] International Bamboo and Rattan Organization (2018). The Central African Republic joins INBAR. 13 Sep 2018. https://www.inbar.int/carjoinsinbar/ (Consulté le 12 septembre 2022).
[6] Adaption Fund (2022). Proposal For Central African Republic. 15 mars 2022. https://www.google.com/url?sa=t&source=web&cd=&cad=rja&uact=8&ved=2ahUKEwiCy7LyyJH6AhUJKMAKHVHRDtsQFnoECAMQAQ&url=https%3A%2F%2Fwww.adaptation-fund.org%2Fwp-content%2Fuploads%2F2022%2F03%2FAFB.PPRC_.29.9_Proposal-for-Central-African-Republic.pdf&usg=AOvVaw0xiaIW_aDfVwMPan3FlceJ (Consulté le 12 septembre 2022).
Marchés immobiliers
Le système juridique de la RCA est basé sur le système de droit civil français. Avant la crise actuelle, plusieurs documents législatifs clés, tels que le Code Foncier de 1964, étaient en cours de révision, mais ces processus de révision n’ont pas abouti. Le Code Foncier de 1964 classe les terres dans le domaine public ou privé de l’État. Le domaine public est défini comme l’ensemble des ressources naturelles et artificielles qui, par leur nature même, doivent être gérées publiquement au profit de la population. Elles sont inaliénables et ne peuvent pas faire l’objet d’échanges commerciaux, par exemple, les voies navigables, les parcs classés, les lacs et les chemins de fer. Le domaine privé de l’État est défini comme l’ensemble des terres non enregistrées, les propriétés foncières acquises par l’État et l’exercice du domaine éminent. Il est possible d’obtenir des droits de propriété sur les terres du domaine privé de l’État. Cela nécessite toutefois que les terres soient enregistrées (et dans la plupart des cas, aménagées). Le processus d’enregistrement des propriétés privées, qui aboutit à l’obtention d’un titre de propriété, est considéré comme coûteux et long. Selon le rapport Doing Business 2021 de la Banque Mondiale, il faut 75 jours et 5 procédures, et enregistrer une propriété coûte en moyenne 11,1 % de sa valeur, ce qui fait que le pays est classé 172e sur 190 pays pour ce qui concerne l’enregistrement de la propriété.
En l’absence de systèmes cadastraux fiables dans la région CEMAC, la plupart des terres ne sont ni délimitées ni identifiées et font l’objet de nombreux litiges. En RCA, seulement 0,1 % des terres ont été enregistrées. Entre 1899, date de l’introduction du système de titres de propriété, et juillet 2012, seuls 8 579 titres de propriété ont été délivrés, selon le registre foncier du ministère des Finances, la plupart concernant des propriétés situées à Bangui et dans d’autres zones urbaines. Les propriétaires des zones rurales ne concluaient que des accords verbaux au sujet de leur propriété, souvent avec l’intervention d’un chef. Sans accès à un titre foncier officiel, les ménages ne peuvent pas obtenir de prêt immobilier auprès des institutions bancaires.[1] Sans accès à un revenu ou à un titre foncier officiel, la plupart des gens ont recours au secteur de la microfinance pour accéder au crédit.
L’inclusion de terres non enregistrées dans le domaine privé de l’État est donc une caractéristique importante du système foncier de la RCA. La propriété d’un bien enregistré peut être transférée par voie d’achat, d’héritage et de location.
Le marché de l’immobilier en RCA est presque inexistant et il n’y a pas d’opérateurs immobiliers dans le pays. La plupart des maisons sont autoconstruites et lorsque les propriétaires veulent vendre, ils passent des annonces dans les journaux ou annoncent leur intention de manière informelle au sein de leurs réseaux sociaux. Aussi, le pays a besoin d’une banque de l’habitat.
[1] World Bank (2020) Housing Finance in the CEMAC Region Current Status, Opportunities, and a Way Forward for Affordable Housing. Janvier 2022. https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/33835/Current-Status-Opportunities-and-a-Way-Forward-for-Affordable-Housing.pdf?sequence=1&isAllowed=y. (Consulté le 12 septembre 2022).PG 58.
Politique et législation
L’aspect technique du cadastre est complété par le ministère des Finances et du Budget, qui s’occupe de l’aspect financier du cadastre. Il abrite également le Bureau d’Enregistrement Foncier (connu sous le nom de Bureau des Domaines). Cela signifie qu’une fois que le Bureau d’Enregistrement Foncier a délivré un titre de propriété, les dossiers correspondants sont transférés et stockés au ministère des finances et du budget.
La RCA a publié le document de la Contribution Déterminée au niveau national (CDN) en 2015 et a signé et ratifié l’Accord de Paris en 2016. Le document de la CDN détaille les engagements de la RCA pour faire face au changement climatique, notamment un objectif de réduction des émissions de gaz à effet de serre de 5 % d’ici 2030. En outre, il énumère les domaines prioritaires pour l’adaptation, qui sont « l’aménagement du territoire, l’agriculture et la sécurité alimentaire, la foresterie, l’énergie, la santé publique et les ressources en eau”. En outre, la CDN de la RCA identifie neuf options pour l’adaptation au changement climatique, notamment “l’ajustement du cadre politique, l’amélioration des connaissances sur la résilience au changement climatique, la gestion durable des systèmes agricoles, forestiers et d’élevage, l’aménagement du territoire, l’amélioration et le développement des infrastructures de base, la garantie de la sécurité énergétique, l’amélioration des systèmes de santé publique, l’amélioration de la gestion des déchets et la gestion durable des ressources en eau ».[1] La RCA a signé un traité qui vise à harmoniser les politiques régionales en matière de foresterie et de conservation de la biodiversité. Ce traité s’appelle le Comité National de Pilotage de la Convention sur les Changements Climatiques et est mis en œuvre par la Commission des Forêts d’Afrique Centrale.[2]
[1]Climatecentre. Country-level Climate fact sheet https://www.climatecentre.org/wp-content/uploads/RCCC-ICRC-Country-profiles-Central_African_Republic.pdf (Consulté le 12 septembre 2022).
[2] Climatecentre. Country-level Climate fact sheet https://www.climatecentre.org/wp-content/uploads/RCCC-ICRC-Country-profiles-Central_African_Republic.pdf (Consulté le 12 septembre 2022).
Opportunités
Des logements rentables sont nécessaires dans tous les segments du marché et de la chaîne de valeur du logement en raison du prix élevé des matériaux de construction. L’achèvement d’une nouvelle cimenterie devrait faire baisser le prix du ciment, ce qui augmentera la demande effective de logements dans les années à venir, et rendra l’habitat plus accessible et abordable. En outre, il a été constaté que la reconstruction, après des années de conflit qui ont dévasté les infrastructures, est un élément déterminant dans le cadre du financement de l’habitat. L’absence de programmes de logements publics à grande échelle depuis près d’une décennie renforce la nécessité d’un accès accru au financement à long terme et d’un soutien des promoteurs du pays à grande échelle pour aider les entreprises publiques à fournir des logements. Cependant, le soutien structurel prévu, tel qu’une banque de l’habitat, est le signe d’un marché ouvert à l’expansion et prêt à l’introduction de nouveaux produits de financement et de logement.
Disponibilité des données sur le financement du logement
Les informations sur le cadastre et les transactions immobilières sont disponibles auprès du registre foncier. La Banque centrale (BEAC) publie des rapports annuels et d’autres documents financiers couvrant le secteur bancaire et de la microfinance dans la CEMAC. L’Institut Centrafricain de la Statistique, des Etudes Economiques et Sociales (ICASEES) est chargé de la collecte, de la gestion et du partage des statistiques nationales. Il collecte des données macroéconomiques, produit l’indice des prix à la consommation, des statistiques démographiques et sociales, l’indice de la production industrielle et des enquêtes.
En dehors de ces résultats publiés, de recherches et de recensements financés par des sources externes, de journaux en ligne et de rapports d’organisations internationales, il est difficile d’obtenir des données primaires fiables dans les secteurs public et privé.
Applications vertes pour le logement abordable
Les habitants de la RCA sont majoritairement dépendants des eaux souterraines. Selon l’Institut Centrafricain de la Statistique et des Études Économiques et Sociales (ICASEES) (2018/19), 1,6 % des ménages urbains avaient accès à l’eau potable dans leur maison, 24,6 %, disposaient de l’eau du robinet public, et 25,6 % pouvaient s’approvisionner en eau dans des puits protégés. Selon l’institut, 0,4 % des ménages urbains avaient accès à un système d’égouts, 0,9 % à des latrines, et 29,3 % à des latrines à fosse avec dalles. Seulement 14,3 % de la population a accès à l’électricité, les taux dans les zones rurales variant d’environ 0,4 % à environ 35 % à Bangui.[1] Bien que le pays dispose de ressources en eau renouvelables considérables, seulement 30 % de la population a accès à l’eau potable et les taux varient de 36,5 % à Bangui à 27 % dans les zones rurales.[2]
[1] World Bank(2022). Central African Republic: Increasing Electricity Supply and Access and Supporting the Health System. 3 June 2022. https://www.worldbank.org/en/news/press-release/2022/06/03/afw-central-african-republic-increasing-electricity-supply-and-access-and-supporting-the-health-system (Consulté le 12 septembre 2022).
[2] African Development Bank (2022). African Economic Outlook 2022 https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2022. (Consulté le 5 septembre 2022).Pg. 134.
Sites internet
Banque des États de l’Afrique centrale (BEAC) www.beac.int
Banque mondiale www.globalfindex.worldbank.org
Relief Web www. reliefweb.int report/central-african-republic/
Fonds d’équipement des Nations Unies www.uncdf.org
Programme des Nations Unies pour le développement www.undp.org
Bureau des Nations Unies pour la coordination des affaires humanitaires (UNOCHA) www.unocha.org
Centre climatique www.climatecentre.org
