Housing Finance in République Centrafricaine
Vue d'ensemble
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Malgré son potentiel agricole impressionnant et ses vastes ressources minérales et forestières, la République centrafricaine (RCA) est l’un des pays les plus pauvres du monde, classé 188e sur 189 pays dans l’indice de développement humain des Nations Unies 2020. Sa population totale est de 5,4 millions d’habitants. , les zones les plus peuplées étant le Nord-Ouest et le Centre-Est. La population urbaine en 2020 a été enregistrée à 42,2%, en légère hausse par rapport à l’estimation de 2019 de 41,8%. Le taux de croissance de la population est inférieur à 2 %, avec un taux de croissance annuel moyen inférieur à 1 %4, suggérant une augmentation modérée chaque année.
De plus, l’incertitude politique, économique et militaire du pays constitue un obstacle majeur au développement des activités de logement. Il y a quelques années, Bangui était en proie à la violence et aux déplacements, la capitale abritant plus de 50 000 personnes déplacées à l’intérieur du pays. En outre, le faible taux d’inclusion financière de la population entrave considérablement la perspective d’un financement abordable du logement, en particulier parmi les personnes non bancarisées. Aucune initiative politique ne facilite l’offre de logements sociaux par le gouvernement, comme l’a souligné la Direction générale du logement en 2015. Manquant de ressources et de capacités pour répondre aux besoins évolutifs des résidents, les autorités municipales sont sous pression. En 2018, la Banque mondiale estimait que 95,8 % de la population urbaine vivait dans des bidonvilles.
Depuis le début de la pandémie, l’économie du pays a beaucoup souffert. Les secteurs économiques les plus touchés sont l’agriculture, les mines, le commerce et l’hôtellerie. Cependant, l’économie a prouvé sa résilience en 2020 et a enregistré une croissance de 0,4%, bien que celle-ci reste inférieure à 4,5% en 2019. L’inflation a baissé de 0,6% en 2020 en raison de l’amélioration de la sécurité sur le corridor du port de Douala à Bangui et de la baisse du demande de denrées alimentaires suite aux mesures de confinement. La Banque africaine de développement prévoit une croissance du produit intérieur brut (PIB) réel de 3,3 % en 2021 et de 5,1 % en 2022. L’achèvement des projets énergétiques et la reprise des activités agricoles et minières, parmi de nombreux autres éléments, expliquent ce rebond. Cependant, l’instabilité politique et institutionnelle, l’insécurité permanente dans les régions du nord du pays, l’expansion non contenue de la pandémie au-delà du deuxième semestre 2021, ainsi que des élections troublées pourraient entraver des perspectives économiques aussi encourageantes.
Vous pouvez accéder ci-dessous à plus d’informations sur le secteur du financement du logement de la République centrafricaine, y compris les principaux intervenants, les principales politiques et l’accessibilité au logement:
- Introduction
- Accès au financement
- Faisabilité budgétaire
- Offre de logement
- Marchés immobiliers
- Politique et réglementation
- Opportunités
- Accès aux données sur le financement du logement
- Informalité urbaine
- Sites internet
République Centrafricaine
Introduction
Outre son potentiel agricole impressionnant, ses vastes ressources minérales et forestières, la République centrafricaine (RCA) est l’un des pays les plus pauvres du monde (classé 188e sur 189 pays dans l’Indice de développement humain 2020 des Nations Unies).[1] Sa population totale est de 5.4 millions[2] et se concentre essentiellement dans le nord-ouest et le centre-est.[3] La population urbaine en 2020 a été enregistrée à 42.2%, représentant ainsi une augmentation de 1.02% par rapport à l’estimation 2019 de 41.8%. Le taux de croissance de la population est inférieur à 2%, avec un taux de croissance annuel moyen inférieur à un pour cent,[4] suggérant une augmentation annuelle modérée.
Depuis le début de la pandémie de COVID-19, l’économie du pays a beaucoup souffert. Les secteurs économiques les plus touchés sont l’agriculture, l’exploitation minière, le commerce et l’hôtellerie. Cependant, l’économie a prouvé sa résilience en 2020 et a progressé de 0.4% contre 4.5% en 2019. L’inflation a baissé de 0.6% en 2020 en raison de l’amélioration de la sécurité sur le corridor du port de Douala à Bangui et de la baisse de la demande de denrées alimentaires suite aux mesures de confinement.[5] Selon la Banque africaine de développement (BAD), les prévisions de croissance du produit intérieur brut (PIB) réel en 2021 et 2022 devraient être respectivement de 3.3% et 5.1%. L’achèvement des projets énergétiques et la reprise des activités agricoles et minières (parmi beaucoup d’autres éléments) expliquent ce rebond.[6] Cependant, l’instabilité politique et institutionnelle, l’insécurité permanente constatée dans les régions du nord du pays, l’expansion incontrôlée de la pandémie au-delà du deuxième semestre 2021, ainsi que des élections troubles pourraient entraver des perspectives économiques aussi encourageantes.[7]
En RCA, les secteurs de l’immobilier et de la construction sont quasi inexistants en raison de leur faible contribution au PIB. Par exemple, en 2016, la contribution du secteur de la construction au PIB était inférieure à un pour cent (0.6%).[8] Cette faible contribution s’explique en partie par le manque de promoteurs immobiliers opérationnels et l’absence de programmes immobiliers publics depuis près d’une décennie pour dynamiser le marché. De plus, en l’absence de programmes de logement subventionnés par l’État,[9] il est très difficile de créer une dynamique économique autour du logement car les quelques acteurs ne disposent pas forcément de capitaux à long terme.
De plus, l’incertitude politique, économique et militaire du pays constitue un obstacle majeur au développement des activités dans le secteur du logement. Il y a quelques années, Bangui a été touchée par la violence et les déplacements massifs, la capitale abritant plus de 50 000 personnes déplacées à l’intérieur du pays.[10] De plus, le faible taux d’inclusion financière de la population entrave considérablement les perspectives de financement du logement abordable, en particulier parmi les personnes non bancarisées. De même, il n’y a pas d’initiative politique pour faciliter l’offre de logements sociaux par le Gouvernement de la RCA (GOCAR), comme l’a souligné la Direction Générale du Logement en 2015.[11] Ces défis ont mis à rude épreuve les autorités municipales, qui n’avaient pas les ressources et la capacité nécessaires pour répondre aux besoins changeants des habitants locaux. En 2018, la Banque mondiale estimait que 95.8 % de la population urbaine vivait dans des bidonvilles.[12]
[1] The World Bank (2021). The World Bank in Central African Republic. https://www.worldbank.org/en/country/centralafricanrepublic/overview(Consulté le 12 Août 2021).
[2] The World Bank (2021). The World Bank in Central African Republic. https://www.worldbank.org/en/country/centralafricanrepublic/overview(Consulté le 12 Août 2021).
[3] The Rain Forest Foundation UK, Kenfack, P. E. (2018). Quels droits fonciers pour les populations des zones forestières en République Centrafricaine ? https://www.rainforestfoundationuk.org/media.ashx/rfuk-etude-foncier-rca-2018.pdf (Consulté le 12 Août 2021).Pg.5
[4] Knoema (2020). Central African Republic – Urban population as a share of total population. https://knoema.com/atlas/Central-African-Republic/Urban-population (Consulté le 12 Août 2021).
[5] The African Development Bank (2021). Central African Republic Economic Outlook. https://www.afdb.org/en/countries/central-africa/central-african-republic/central-african-republic-economic-outlook (Consulté le 12 Août 2021).
[6] The African Development Bank (2021). Central African Republic Economic Outlook. https://www.afdb.org/en/countries/central-africa/central-african-republic/central-african-republic-economic-outlook (Consulté le 12 Août 2021).
[7] The African Development Bank (2021). Central African Republic Economic Outlook. https://www.afdb.org/en/countries/central-africa/central-african-republic/central-african-republic-economic-outlook (Consulté le 12 Août 2021).
[8] African Development Bank (AfDB). Diallo K. (2018). Perspectives économiques en Afrique, République Centrafricaine. https://www.afdb.org/fileadmin/uploads/afdb/Documents/Generic-Documents/country_notes/RCA_note_pays.pdf (Consulté le 14 Septembre 2021).Pg.3
[9] Krock, F. (2015). Central African Republic: one million housing units to be built following the crisis according to Gabriel Ngouamidou DG Habitat. Corbeau News Centrafrique. 25 January 2015. https://corbeaunews- centrafrique.com/centrafrique-un-million-de-logement-construire-suite-ma-crise-selon-gabriel-ngouamidou- dg-habitat/ (Consulté le 31 Août 2021).
[10] UNCLG (2016). Cities in crisis consultations – Bangui, Central African Republic. https://www.uclg.org/sites/default/files/cities_in_crisis_consultations_-_bangui.pdf (Consulté le 18 Septembre 2021).
[11] Krock, F. (2015). Central African Republic: one million housing units to be built following the crisis according to Gabriel Ngouamidou DG Habitat. Corbeau News Centrafrique. 25 January 2015. https://corbeaunews- centrafrique.com/centrafrique-un-million-de-logement-construire-suite-ma-crise-selon-gabriel-ngouamidou- dg-habitat/ (Consulté le 31 Août 2021).
[12] The World Bank data (2018). Population living in slums (% of urban population) – Central African Republic. https://data.worldbank.org/indicator/EN.POP.SLUM.UR.ZS?locations=CF (Consulté le 18 Septembre 2021).
Accès au financement
Comparé aux pays de la Communauté économique et monétaire de l’Afrique centrale (CEMAC), le marché financier centrafricain reste sous-développé et joue un rôle limité dans le soutien de la croissance économique. C’est la plus petite place financière de la CEMAC (seulement 17.8% du PIB) et enregistre un niveau élevé de prêts non performants (NPL) et une forte exposition des banques au secteur public.[1] Le secteur financier comprend quatre banques qui détiennent plus de 90 % des actifs, quatre compagnies d’assurance dont un fonds de sécurité sociale, deux banques postales et cinq institutions de microfinance (IMF). Cependant, les principales institutions financières, notamment les banques d’investissement, les sociétés de courtage, les associations d’épargne et de crédit, sont absentes du paysage financier en raison de la faiblesse du cadre juridique, de la structure et de l’instabilité militaire.[2]
L’accès aux services bancaires est très peu répandu à travers le pays. Selon le rapport de l’Enquête en grappes à indicateurs multiples en RCA (MICS) 2018/19, 6.1% des ménages ont indiqué posséder un compte bancaire. Parmi ces ménages, 17.4% des titulaires de comptes bancaires vivent dans des zones urbaines, tandis que seulement 0.8% ont indiqué vivre dans des zones rurales.[3]
La répartition des crédits en RCA est également parmi les plus faibles de la CEMAC. En 2020, elle représentait 1.67 % de la part régionale.[4] Cependant, le coût du crédit dans le pays est parmi les plus élevés enregistrés en Afrique centrale. En 2020, le taux effectif global moyen (TEG) pour les crédits à court, moyen et long terme était respectivement de 12.14%, 13.97% et 13.17%. De juillet à décembre 2020, la Banque centrale a observé que les prêts à court terme représentaient la plus grande part des catégories de crédit (63.91%), suivis des prêts à moyen terme (20.04%) et à long terme (16.04%). Les grandes entreprises sont les premiers bénéficiaires (51.01 %) des prêts bancaires dans la région, y compris en RCA. Les particuliers sont les deuxièmes bénéficiaires (15.67 %), bien que leur part dans ce portefeuille représente moins d’un tiers des prêts accordés aux grandes entreprises.[5]
Le financement du logement n’est pas une activité développée. Bien que le pays ne dispose pas d’une banque du logement, certaines banques commerciales accordent des prêts hypothécaires soumis à des conditions, telles que gagner un revenu annuel de 7 745 280.69 CFA (14 000US$), par exemple. Ainsi, seulement 0.5% de la population a accès au crédit immobilier sur cette base. L’encours total des prêts hypothécaires est estimé à 15 milliards CFA (25.3 millions US$), la Banque saharienne pour l’investissement et le commerce (BSIC) possédant près de 9 millions CFA (15.2 millions US$) de cet encours. La Banque mondiale note que seules Ecobank et BSIC Bank offrent des prêts hypothécaires sur une durée de cinq à dix ans. Le montant moyen du prêt se situe entre 2 millions CFA (3 385US$) et 20 millions CFA (33 849US$), et les taux d’intérêt se situent entre 9 et 12%.[6] Cependant, la Banque centrale a enregistré les activités de financement du logement dans le secteur sans fournir les noms spécifiques des banques. Le taux effectif global (TEG) des crédits immobiliers accordés aux particuliers était de 13.63% en décembre 2020 et dépassait les 15% en septembre de la même année (17.81%).[7]
En outre, le secteur du logement souffre d’un niveau croissant de prêts improductifs, ce qui pourrait restreindre l’accès au financement hypothécaire dans le pays. Selon un rapport de la Banque mondiale, le total des NPL en 2019 était de 21.7%, le logement étant parmi les secteurs avec le ratio le plus élevé de NPL.[8]
Dans la CEMAC, le secteur de la microfinance centrafricaine est le deuxième plus petit, après la Guinée équatoriale.[9] Les IMF ne sont pas répartis uniformément à travers le pays, ce qui suggère une contrainte géographique limitant la performance du secteur. La majorité se trouve à Bangui, la capitale, et seules deux IMF sont en milieu rural.[10] En 2017, le total des dépôts, des microcrédits et des soldes totaux représentaient 2%, soit 13 milliards CFA (23.5 millions US$), 1% soit 3.8 milliards CFA (6.9 millions US$) et 2% soit 16.4 milliards CFA (29.8 millions US$) de la part régionale, respectivement.[11] Les microcrédits sont faibles et ne représentent qu’un pour cent du total des facilités de crédit, desservant moins de 1% de la population (0.5%).[12]
Les principales IMF sont la Caisse Mutuelle de Centrafrique (CMCA), la Société Financière Africaine de Crédit (SOFIA CREDIT SA), Express Union Centrafrique SA (EUC SA), le Crédit Populaire de Centrafrique SA (CPC) et la Caisse d’Épargne et de Crédit de BOZOUM (CEC BOZOUM). CMCA est le plus ancien réseau de microfinance suivi de CEC BOZOUM. En 2017, la valeur totale des microcrédits en cours dans le pays était de 3.8 milliards CFA (6.9 millions US$). La progression des dépôts observée quatre ans après la crise de 2013 démontre un bon potentiel de croissance du secteur et la confiance des utilisateurs de la microfinance dans leurs IMF locales. Le paysage actuel des données capturant les indicateurs critiques dans le secteur des IMFne fournit pas d’informations claires sur la microfinance du logement (HMF). Cependant, le site Yesomoyeindique officiellement que CMCA fournit des HMF à ses clients.[13]
[1] Making Finance Work for Africa (2019). Aperçu du secteur financier, République Centrafricaine. https://www.mfw4a.org/fr/pays/republique-centrafricaine (Consulté le 5 Août 2021).
[2] African Development Bank (AfDB). Diallo K. (2018). Perspectives économiques en Afrique, République Centrafricaine. https://www.afdb.org/fileadmin/uploads/afdb/Documents/Generic-Documents/country_notes/RCA_note_pays.pdf (Consulté le 14 Septembre 2021).Pg.5
[3] ICASEES (2021). RCA MICS 2018-2019 Rapport final. https://icasees.org/index.php/rca-mics-2018-2019-rapport-final-2/view-document(Consulté le 20 Août 2021).Pg.54
[4] BEAC (2020). Bulletin des statistiaues sur les couts et conditions du credit dans la CEMAC. Juillet – Décembre 2020. https://www.beac.int/wp-content/uploads/2018/04/Bulletin_CEMAC_2020S2.pdf (Consulté le 18 Août 2021).Pg.12
[5] BEAC (2020). Bulletin des statistiaues sur les couts et conditions du credit dans la CEMAC. Juillet – Décembre 2020. https://www.beac.int/wp-content/uploads/2018/04/Bulletin_CEMAC_2020S2.pdf (Consulté le 18 Août 2021).Pg.12
[6] The World Bank (2020). Le financement du logement en République Centrafricaine. Vers un logement abordable pour tous. https://documents1.worldbank.org/curated/en/644141591005167787/pdf/Le-Financement-du-Logement-en-R%C3%A9publique-Centrafricaine-Vers-un-Logement-Abordable-pour-Tous.pdf (Consulté le 18 Août 2021).Pg.27
[7] BEAC (2020). Bulletin des statistiques sur les couts et conditions du credit dans la CEMAC. Juillet – Décembre 2020. https://www.beac.int/wp-content/uploads/2018/04/Bulletin_CEMAC_2020S2.pdf (Consulté le 18 Août 2021).Pg.61
[8] The World Bank (2020). Central African Republic Economic Update: The Central African Republic in Times of COVID-19 – Diversifying the Economy to Build Resilience and Foster Growth (French). https://documents1.worldbank.org/curated/en/336331605123327854/pdf/Central-African-Republic-Economic-Update-The-Central-African-Republic-in-Times-of-COVID-19-Diversifying-the-Economy-to-Build-Resilience-and-Foster-Growth.pdf (Consulté le 18 Août 2021).pp. 14-15
[9] BEAC (2018). Rapport 2018. https://www.beac.int/wp-content/uploads/2020/01/Rapport-Annuel-BEAC-2018.pdf (Consulté le 18 Août 2020).p.78
[10] COBAC (2011). Enquete sur l’évolution de l’activité de la microfinance dans la CEMAC (2008). https://www.scribd.com/document/144648566/Statistique-Micro-CEMAC-2008-Enquete-Sur-l-Evolution-de-l-Activite-de-La-Microfinance-Dans-La-CEMAC (Consulté le 5 Août 2021).Pg.8
[11] MFW4A (2019). Aperçu du secteur financier – République Centrafricaine. https://www.mfw4a.org/fr/pays/republique-centrafricaine (Consulté le 18 Août 2021).
[12] The World Bank (2020). International Development Association – program document for a proposed development policy grant to the Central African Republic for the second consolidation and social inclusion development program. https://documents1.worldbank.org/curated/en/591141599271227384/pdf/Central-African-Republic-Second-Consolidation-and-Social-Inclusion-Development-Program.pdf (Consulté le 10 Août 2020).Pg.10
[13] Yesomoye. Caisse Mutuelle de Centrafrique – CMCA. https://www.yesomoye.com/listing/bangui/bangui-577/banque/caisses-mutuelles-de-centrafrique-cmca (Consulté le 18 Août 2021).
Faisabilité budgétaire
Il est toujours difficile pour les citoyens ordinaires de s’offrir une maison décente en RCA. Leur abordabilité est sévèrement limitée pour plusieurs raisons. Premièrement, la capitale Bangui souffre d’un arriéré croissant de logements et d’augmentations incontrôlées des loyers. Cette situation a empiré avec l’arrivée d’employés des Nations Unies dans la capitale en 2015. Selon Jean Bosco, directeur des services techniques de la commune de Bangui, les salaires de ces employés vont de 5 532 343.35 CFA (10 000US$) à 11 064 686.70 CFA (20 000US$).[1] Par conséquent, les expatriés ont rapidement été perçus comme de « meilleurs » locataires par les propriétaires locaux compte tenu de leur pouvoir d’achat. Avant leur arrivée, un cadre local de niveau intermédiaire pouvait s’offrir une maison entre 80 000 CFA (144.6US$) et 120 000CFA (217US$) dans les quartiers centraux les plus sécurisés. Désormais, ce n’est plus abordable pour les locaux qui préfèrent vivre en périphérie.[2]
Deuxièmement, le secteur du logement ne dispose pas d’un cadre concret, notamment autour du contrôle des loyers. Il y a une liberté de marché accentuée dans ce secteur, permettant aux propriétaires de fixer librement les prix des loyers.[3] Cette situation empêche de nombreux ménages de louer puisque parfois les fluctuations de loyer ne correspondent pas à leurs réalités économiques.
Troisièmement, la forte densité de population dans certaines régions du pays a entraîné une augmentation de la demande de logements. Depuis la crise de 2013, de nombreux habitants ont immigré à Bangui pour profiter de sa relative sécurité, entraînant ainsi un « surpeuplement » dans la capitale. Cette augmentation de la demande de logements a par la suite conduit vers l’augmentation des prix des logements en raison de la faible production de logements à l’échelle nationale. De plus, un pourcentage croissant de la population vivait dans les zones urbaines. En 2019, les Worldometers ont enregistré le taux de population urbaine centrafricaine à 42.5%. Un an plus tard, ce chiffre est passé à 43%.[4]
Ce taux d’urbanisation croissant accélérera sans aucun doute le besoin de réformes politiques pour répondre aux besoins de logement des résidents urbains (et peut-être ruraux).
De plus, avec un PIB par habitant enregistré inférieur à 500US$ en 2020 (476.85US$),[5] La RCA a l’un des taux de pauvreté les plus élevés au monde. Cela représente un obstacle critique dans la conception de toute politique d’abordabilité, en particulier pour le secteur du logement.
Malgré cela, le secteur informel joue un rôle vital dans l’économie, et c’est le plus gros employeur au niveau des ménages ordinaires. Cependant, avec la volatilité des revenus qui caractérise ce secteur, il est difficile pour les ménages de se prémunir contre des augmentations de loyer indues ou excessives. Par exemple, en 2019, une commerçante informelle vivant à PK5, un quartier de Bangui, a affirmé qu’elle n’avait pas les moyens de payer son loyer qui a augmenté de plus de 50 %, passant de 15 000 CFA (27US$) à 25 000 CFA (45US$).[6]
Enfin, le marché local de la construction en RCA contribue à l’augmentation des prix de location et d’achat des logements. Cela s’explique en partie par le fait que le pays dépend également fortement de l’importation et du transport routier pour approvisionner divers segments de son marché. Par exemple, le prix d’un sac de 50 kg de ciment a augmenté de 50 %, passant de 8 300 CFA (15US$) à 13 500 CFA (24.4US$).[7] Ce cout est beaucoup plus élevé que le coût du ciment dans d’autres pays africains.
Le GOCAR prévoit de s’attaquer au problème de l’accessibilité financière en élargissant l’accès au financement du logement parmi sa population en créant la banque nationale du logement. Malheureusement, le paysage actuel des données n’offre pas beaucoup d’informations sur le développement de ce projet. Cependant, selon la Banque mondiale, ce projet est toujours en attente.[8]
[1] Capital (2021). Centrafrique : dur de se loger dans Bangui. 01 April 2021. https://www.capital.fr/immobilier/centrafrique-dur-de-se-loger-dans-bangui-1344726#:~:text=%22Auparavant%2C%20un%20cadre%20moyen%20pouvait,des%20zones%20semi%2Drurales%22 (Consulté le 19 Août 2021).
[2] Capital (2021). Centrafrique : dur de se loger dans Bangui. 01 April 2021. https://www.capital.fr/immobilier/centrafrique-dur-de-se-loger-dans-bangui-1344726#:~:text=%22Auparavant%2C%20un%20cadre%20moyen%20pouvait,des%20zones%20semi%2Drurales%22 (Consulté le 19 Août 2021).
[3] Capital (2021). Centrafrique : dur de se loger dans Bangui. 01 April 2021. https://www.capital.fr/immobilier/centrafrique-dur-de-se-loger-dans-bangui-1344726#:~:text=%22Auparavant%2C%20un%20cadre%20moyen%20pouvait,des%20zones%20semi%2Drurales%22 (Consulté le 19 Août 2021).
[4] The Worldometers (2020). Central African Republic Demographics. https://www.worldometers.info/demographics/central-african-republic-demographics/ (Consulté le 19 Août 2021).
[5] The World Bank (2020). GDP per capita (current US$) – Central African Republic. https://data.worldbank.org/indicator/NY.GDP.PCAP.CD?locations=CF (Consulté le 19 Août 2020).
[6] Capital (2021). Centrafrique : dur de se loger dans Bangui. 01 April 2021. https://www.capital.fr/immobilier/centrafrique-dur-de-se-loger-dans-bangui-1344726#:~:text=%22Auparavant%2C%20un%20cadre%20moyen%20pouvait,des%20zones%20semi%2Drurales%22 (Consulté le 19 Août 2021).
[7] RFI (2021). Centrafrique : la flambée du prix du ciment bloque les chantiers à Bangui. https://www.rfi.fr/fr/afrique/20210411-centrafrique-la-flamb%C3%A9e-du-prix-du-ciment-bloque-les-chantiers-%C3%A0-bangui (Consulté le 19 Août 2021).
[8] The World Bank (2020). Le financement du logement en République Centrafricaine. Vers un logement abordable pour tous. https://documents1.worldbank.org/curated/en/644141591005167787/pdf/Le-Financement-du-Logement-en-R%C3%A9publique-Centrafricaine-Vers-un-Logement-Abordable-pour-Tous.pdf (Consulté le 18 Août 2021).Pg.27
Offre de logement
L’arriéré de logements en RCA est de plus d’un million,[1] et résulte de deux faits significatifs. Premièrement, la majeure partie du portefeuille de logements du gouvernement a été vendue au cours du régime de 1993 à 2003 de l’ancien président Ange-Félix Patassé comme l’a expliqué A. P. Maleyombo, directeur de cabinet du ministre de l’Urbanisme, de la Ville et du Logement.[2] Deuxièmement, un nombre important de maisons ont été détruites en 2013. Cela a réduit le parc immobilier existant et s’est avéré insuffisant pour couvrir les besoins de logement de la population en temps de paix. Des milliers de maisons ont été partiellement ou entièrement détruites dans tout le pays.[3]
En conséquence, certains investisseurs privés restent hésitants sur la stabilité de la RCA et restent prudents dans leur stratégie d’investissement dans le logement. A cause de la crise, le non-achèvement des 300 maisons du projet de logements de Celtel-Afrique pèse fortement dans la décision de prudence des investisseurs privés.[4] Ainsi, une partie de l’offre du marché provient de l’auto-construction et des promoteurs informels. Mais le revenu moyen est maigre, rendant ainsi la construction de logements longue. Selon Jean Bosco, les gens passent en moyenne 10 à 15 ans avant de terminer leur maison.[5] Compte tenu de ces facteurs, l’offre de logements en RCA est sujette à incertitude compte tenu des fonds limités du gouvernement pour autofinancer ou cofinancer des développements immobiliers importants pour sa population.
Néanmoins, d’autres investisseurs privés ont une vision optimiste du secteur du logement et y investissent toujours. En 2018, la Société d’Entreprise et de Gestion (SEG) International, un groupe libanais, a remporté un contrat pour la construction de 5 000 logements sociaux à Bangui, Bouar, Berberati, Bambari et Bangassou. Le coût total du projet est de 98 milliards CFA (177.1 millions US$).[6] Le projet devait démarrer en novembre 2018 sans échéance mentionnée. Aussi, le gouvernement centrafricain a repris les négociations avec Shelter Afrique pour la construction de 300 maisons, et le début d’un lotissement plus important (10 000 unités) convenu depuis 2017.[7] Le gouvernement national a également approché un groupe d’entreprises américaines et émiraties pour construire 50 000 unités sociales et économiques afin d’améliorer les conditions de vie de la population.[8] Malheureusement, il n’y a pas suffisamment de données sur ces projets pour évaluer leur niveau de mise en œuvre.
Par ailleurs, l’Agence Centrafricaine pour la Promotion de l’Habitat (ACPHJ) stimule la production de logements en fournissant des terrains sécurisés au PK 18 à 18km de Bangui à 1 750 CFA (3US$) /m2.[9]
[1] Agence Ecofin (2018). Centrafrique”: le groupe libanais SEG International décroche un contrat de 175 million $ pour la construction de 5000 logements sociaux. https://www.agenceecofin.com/entreprises/2609-60295-centrafrique-le-groupe-libanais-seg-international-decroche-un-contrat-de-175-millions-pour-la-construction-de-5-000-logements-sociaux (Consulté le 19 Août 2021).
[2] Capital (2021). Centrafrique : dur de se loger dans Bangui. 01 April 2021. https://www.capital.fr/immobilier/centrafrique-dur-de-se-loger-dans-bangui-1344726#:~:text=%22Auparavant%2C%20un%20cadre%20moyen%20pouvait,des%20zones%20semi%2Drurales%22 (Consulté le 19 Août 2021).
[3] Acted. From displacement sites to going back home. https://www.acted.org/en/from-displacement-sites-to-going-back-home/ (Consulté le 19 Août 2021).
[4] Le Magazine du Manager. Lawson K. (2015). Un million de logements pour la Centrafrique. 27 January 2015. https://lemagazinedumanager.com/9887-un-million-de-logements-pour-la-centrafrique.html (Consulté le 19 Août 2021).
[5] Capital (2021). Centrafrique : dur de se loger dans Bangui. 01 April 2021. https://www.capital.fr/immobilier/centrafrique-dur-de-se-loger-dans-bangui-1344726#:~:text=%22Auparavant%2C%20un%20cadre%20moyen%20pouvait,des%20zones%20semi%2Drurales%22 (Consulté le 19 Août 2021).
[6] Agence Ecofin (2018). Centrafrique” : le groupe libanais SEG International décroche un contrat de 175 millions US$ pour la construction de 5000 logements sociaux. https://www.agenceecofin.com/entreprises/2609-60295-centrafrique-le-groupe-libanais-seg-international-decroche-un-contrat-de-175-millions-pour-la-construction-de-5-000-logements-sociaux (Consulté le 19 Août 2021).
[7] Le Potentiel Centrafricain. Patrick, P. (2018). Centrafrique : Shelter-Afrique s’engage à construire 300 logements sociaux à Bangui et créer une banque de l’Habitat en RCA. 27 July 2018. https://lepotentielcentrafricain.com/centrafrique-shelter-afrique-sengage-a-construire-300-logements-sociaux-a-bangui-et-creer-une-banque-de-lhabitat-en-rca/ (Consulté le 19 Août 2021).
[8] Krock, F. (2015). Centrafrique : un million de logement à construire suite à la crise selon Gabriel Ngouamidou DG Habitat. Corbeau News Centrafrique. 25 January 2015. https://corbeaunews- centrafrique.com/centrafrique-un-million-de-logement-construire-suite-ma-crise-selon-gabriel-ngouamidou- dg-habitat/ (Consulté le 19 Août 2021).
[9] The World Bank (2020). Le financement du logement en République Centrafricaine. Vers un logement abordable pour tous. https://documents1.worldbank.org/curated/en/644141591005167787/pdf/Le-Financement-du-Logement-en-R%C3%A9publique-Centrafricaine-Vers-un-Logement-Abordable-pour-Tous.pdf (Consulté le 18 Août 2021). Pg. 20.
Marchés immobiliers
Il n’existe actuellement aucun marché immobilier formel dans le pays. La propriété privée est difficile à évaluer puisque moins de 0.1% des terres du pays sont titrées et enregistrées.[1] En outre, l’indice d’administration foncière (0-30) est faible à 3.0, ce qui démontre que le secteur immobilier souffre d’une faible réglementation administrative. Ces indicateurs suggèrent également que le marché immobilier pourrait être très informel, renforçant ainsi l’insécurité foncière et d’autres problèmes de propriété privée présent au sein de la chaîne de valeur du logement. Selon le rapport Doing Business 2020 de la Banque mondiale, la RCA se classe 170e en termes d’enregistrement de propriété (sur 189 pays). Il faut 75 jours, cinq procédures et 11% du coût de la propriété pour terminer le processus d’enregistrement.[2]
L’Institut centrafricain de la statistique et des études économiques et sociales (ICASEES) indique que l’accession à la propriété est la pratique la plus en vogue en RCA. Par exemple, les taux de propriété et de location dans les zones rurales sont de 73.3% et 21.8%, tandis qu’en zones urbaines, ces taux sont respectivement de 93.7% et 4.2%.[3]
L’inflation des loyers reste élevée et non réglementée. Cela réduit considérablement l’efficacité du marché locatif résidentiel. En conséquence, plus de 60% de la population rurale vit dans des logements précaires et n’a pas accès à un logement décent.[4] Le rapport Mercer 2020 a classé Bangui comme l’une des villes africaines les plus chères à vivre, soit la 8e en Afrique et la 49e dans le monde.[5] En 2018, une cartographie du marché locatif réalisé par une société immobilière locale a fourni un aperçu des trois zones résidentielles de Bangui. Elle a constitué une excellente base pour comprendre le classement final de Bangui dans le rapport Mercer 2020. Dans une zone mixte (populaire et résidentielle), le loyer variait de 100 000 CFA (180.7US$) à 300 000 CFA (542US$) selon le standing et la surface du bien. Ce montant peut atteindre 650 000 CFA (1 084.5US$) dans une zone résidentielle avec une présence de sécurité optimale. Les zones mixtes comprennent des quartiers comme Bacongo, Sica-saidou, Lakouanga, Benz-VI. Dans le quartier résidentiel moyen-de-gamme (Sica-sissongo, Catimi ex Socada, Batignoles), les estimations de loyers allaient de 350 000 CFA (632.6US$) à 950 000 CFA (1 717US$). Cette zone est principalement composée de logements, d’unités commerciales et de bureaux. Enfin, dans le quartier résidentiel haut de gamme (Corniche, Ngaragba, Ouango), le loyer passe de 500 000 CFA (903.7US$) à 1 500 000 CFA (2 711US$). Ces quartiers sont les plus sûrs de Bangui.[6]
Le marché immobilier minuscule de la RCA se reflète dans le mauvais résultat de moins de 2 000 unités construites au cours des 60 dernières années.[7] Cependant, selon l’étude de marché GIS Afrique Real Estate, le marché immobilier centrafricain a un meilleur taux de construction immobilière malgré la pandémie. Les principaux acteurs de cette croissance de la construction sont les politiques, l’élite administrative, les commerçants fortunés, et certaines entreprises chinoises construisant principalement dans des quartiers sélectifs comme Bellevue, VIIe arrondissement, Bimbo. Ces nouveaux entrepreneurs immobiliers ciblent le marché haut de gamme, ayant ainsi un impact minimal sur le marché du logement abordable. Néanmoins, il existe un fort besoin de rénovation immobilière et de gestion des biens immobiliers, notamment pour les bâtiments publics existants.[8]
[1] USAID- LandLinks. Central African Republic. https://www.land-links.org/country-profile/central-african-republic/#land (Consulté le 20 Août 2021).
[2] The World Bank (2020). Doing Business 2020 report – Central African Republic. https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/c/central-african-republic/CAF.pdf (Consulté le 19 Août 2021).Pg.4
[3] ICASEES. RCA MICS 2018-2019 Rapport final. https://icasees.org/index.php/rca-mics-2018-2019-rapport-final-2/view-document (Consulté le 20 Août 2021).Pg.54
[4] Rapport National Volontaire de suivi de mise en oeuvre des Objectifs De Development Durable (ODD), République Centrafricaine, Forum Politique de Haut Niveau, Juillet 2019
[5] Agence Ecofin. Classement 2020 des villes africaines selon le coût de la vie (Mercer). Nourou M. A. (2020). https://www.agenceecofin.com/economie/1006-77409-classement-2020-des-villes-africaines-selon-le-cout-de-la-vie-mercer (Consulté le 19 Août 2021).
[6] Groupe KTK (2018). Le marché locatif de Bangui. http://kodetiakotara.net/index.php/le-marche-locatif-de-bangui/ (Consulté le 19 Août 2021).
[7] DSRP2 2011-2015 Document de Stratégie de Réduction de la Pauvreté, Réduire l’extrême pauvreté
[8] GIS Afrique (2020). Étude du marché immobilier, Afrique Subsaharienne Francophone 2020. https://cdn.website-editor.net/b89ebee2a5fd4eb7abdf56deaab4afca/files/uploaded/Etude%2520du%2520march%25C3%25A9%2520immobilier%2520_%2520Afrique%2520subsaharienne%2520francophone%25202020.pdf(Consulté le 20 Août 2021).Pg.33
Politique et réglementation
Le cadre juridique est régi par diverses lois et la Constitution de 2016 qui reconnaît que tout individu a droit à la propriété privée, et que l’État et les citoyens doivent la protéger. La principale loi formelle régissant les droits fonciers est la loi n° 63 de 1964 sur le domaine national. Elle reconnaît le droit coutumier mais limite le régime foncier coutumier aux droits d’usage et prévoit la privatisation des terres de l’État par le biais de l’enregistrement foncier. Il existe plusieurs types de tenure avec des droits, des procédures et des protections spécifiques accordés : propriété privée, baux (terres privées et domaniales), concessions, droit d’habitation (terres domaniales) et tenure coutumière.[1]
Avant 2009, la RCA n’avait pas de Ministère du Logement ni d’organisme public ayant un mandat clair et précis en matière de logement abordable.[2] Ainsi, la RCA a créé le Ministère de l’Urbanisme, des Villes et de l’Habitat (MUCH) et l’Agence Centrafricaine de Promotion pour harmoniser les différentes lois sur le foncier et améliorer l’accès au logement l’Habitat (ACPHJ).
Suite à la création de ces deux organismes publics, le gouvernement a prévu le développement de grands projets de logements, dont 7 000 logements sociaux d’ici 2015, comme indiqué dans son document de stratégie de réduction de la pauvreté (2011-2015). Mais malheureusement, ces projets n’ont pas pu être mis en œuvre, et il n’y a actuellement aucun projet de logement social en cours.
La stratégie d’intervention du MUCH a été modifiée pour définir les textes primaires et le cadre juridique avec les nouvelles stratégies nationales d’urbanisme et de l’habitat. Cette réforme est nécessaire car les politiques d’urbanisme dépassées sont restées inchangées depuis les années 1960 et 1970. Par ailleurs, le MUCH élabore un nouveau Code de la construction et de l’urbanisme et une nouvelle loi sur la promotion immobilière. Ce dernier propose une définition succincte du logement social et des incitations aux promoteurs privés et publics désireux de construire au moins 100 logements sociaux. Les décrets d’application de ces incitations sont en cours de ratification.[3]
[1] USAID- LandLinks. Central African Republic. https://www.land-links.org/country-profile/central-african-republic/#land (Consulté le 20 Août 2021).
[2] The World Bank (2020). Le financement du logement en République Centrafricaine. Vers un logement abordable pour tous. https://documents1.worldbank.org/curated/en/644141591005167787/pdf/Le-Financement-du-Logement-en-R%C3%A9publique-Centrafricaine-Vers-un-Logement-Abordable-pour-Tous.pdf (Consulté le 20 Août 2021).Pg.13
[3] The World Bank (2020). Le financement du logement en République Centrafricaine. Vers un logement abordable pour tous. https://documents1.worldbank.org/curated/en/644141591005167787/pdf/Le-Financement-du-Logement-en-R%C3%A9publique-Centrafricaine-Vers-un-Logement-Abordable-pour-Tous.pdf (Consulté le 20 Août 2021).Pg.13
Opportunités
La RCA a un besoin important de logements décents. La crise politico-militaire de 2013 et la « surpopulation » à Bangui sont autant de raisons qui incitent à l’urgence de développer une politique et une stratégie d’offre de logements par le GOCAR. Les investisseurs pourraient profiter de cet élan pour collaborer avec le GOCAR afin d’identifier les domaines qui nécessitent une intervention directe et une meilleure approche pour permettre des investissements plus importants dans le secteur du logement.
L’absence de programmes de logements sociaux à grande échelle depuis près d’une décennie renforce le besoin d’un accès accru au financement à long terme et pour les grands promoteurs du pays d’accompagner les entreprises publiques dans leur production massive. Les promoteurs internationaux dotés de ces capacités (techniques financières et de construction) peuvent pénétrer le marché et augmenter le parc de logements à l’échelle nationale. Dans un premier temps, cependant, le GOCAR devra reprendre ou achever le projet de banque nationale du logement pour garantir le financement de l’utilisateur final. En outre, la future banque du logement améliorera le niveau d’accessibilité de la plupart des citoyens grâce à son taux d’intérêt bas ou subventionné pour inciter les promoteurs privés à participer à la construction d’un nouveau parc de logements pour les ménages à revenu faible à moyen.
En outre, aucune de ces tendances encourageantes ne produira un retour ou une croissance économique durable sans des perspectives de stabilité politique, militaire et économique.
Accès aux données sur le financement du logement
Hormis les résultats publiés, les recensements, les recherches financés de l’extérieur, les journaux en ligne et les rapports d’organisations internationales, il est difficile d’obtenir des données primaires fiables de certaines administrations publiques et du secteur privé. Les principales institutions qui collectent et partagent les données sur le financement du logement sont :
– Le Cadastre de la RCA, chargé de la tenue du cadastre et de l’enregistrement des transactions foncières ;
– La Banque Centrale (BEAC) qui publie les rapports annuels et autres documents financiers couvrant le secteur bancaire et de la microfinance dans la CEMAC ;
– L’Institut Centrafricain des Statistiques et des Études Economiques et Sociales (ICASEES), chargé de la collecte, de la gestion et du partage des statistiques nationales. Il collecte des données macroéconomiques, des statistiques, des indices des prix à la consommation, des statistiques démographiques et sociales, des indices de production industrielle et des enquêtes ;
– L’association bancaire (APECCA) ;
– L’association des IMF (APEMF-CA).
Compte tenu des restrictions de voyage actuelles, il est très difficile d’accéder aux données à distance lors de la recherche sur le marché national du logement pour deux raisons principales : le niveau élevé de non-réactivité des principales parties prenantes et l’absence de lien officiel pour visiter certains sites web d’institutions afin de collecter des données critiques ou évaluer leur paysage de données.
Informalité urbaine
Bangui, abrite environ 41% de la population urbaine totale. La densité de Bangui a augmenté depuis la crise politico-militaire de 2013 qui a aggravé l’état d’accès à un logement décent et abordable tout en augmentant le nombre de quartiers informels.
La population urbaine en 2020 était de 42.2%, représentant ainsi un changement de 1.02% par rapport à la population de 2019 de 41.8%. Le taux de croissance de la population est inférieur à 2%, le taux de croissance annuel moyen étant inférieur à 1%. En 2018, la Banque mondiale estimait que 95.8% de la population urbaine vivait dans des bidonvilles.
Selon l’ICASEES (2018/19), 1.6%, 24.6% et 25.6% des ménages urbains avaient accès à de l’eau potable dans leur maison, via l’eau du robinet public et des puits protégés, respectivement. Selon la même institution, 0.4%, 0.9% et 29.3% des ménages urbains ont accès au système d’égouts, aux latrines et aux latrines à fosse avec dalles.
Sites internet
Banque africaine de développement : https : //www.afdb.org
MINUSCA : https : //www.minusca.unmissions.org
Banque des États de l’Afrique centrale : https://www.beac.int
Doing Business: https://www.doingbusiness.org
UN-Habitat : https : //www.unhabitat.org
Banque mondiale : https://www.worldbank.org
Haut-Commissariat des Nations Unies pour les réfugiés : https://www.unhcr.org/fr/
Centre pour le financement du logement abordable en Afrique : https://housingfinanceafrica.org/
