Financement du logement : Comores
Vue d'ensemble
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Les Comores sont un archipel de l’océan Indien occidental avec trois îles principales et divers îlots. Chaque île a une administration et une gestion distinctes. La population des Comores en 2021 était de 888 456, contre 869 595 en 2020. L’ONU estime que 30% de la population résidera dans les villes d’ici 2021. 465 personnes vivent par km2 aux Comores. Une forte densité de population et une superficie limitée pèsent sur les ressources naturelles, l’environnement et les besoins en logement.
L’économie des Comores n’est pas diversifiée et dépend fortement de l’aide étrangère, des envois de fonds et du tourisme. C’est aussi l’un des pays les plus dépendants des importations alimentaires au monde. Le produit intérieur brut (PIB) a augmenté de 1,9 % en 2021, indiquant une large reprise de l’activité économique. L’inflation devrait augmenter considérablement en 2022, tandis que la pauvreté ne devrait diminuer que légèrement au cours des deux années suivantes. Les coûts de consommation ont augmenté de 3,4 % au deuxième trimestre 2022, en raison de la hausse des prix du logement, de l’eau, du gaz, de l’électricité et des autres combustibles.
La Banque centrale des Comores a réduit le taux de réserves obligatoires de 15% à 10%. Au 30 juin 2021, le taux d’endettement de l’État était de 26,8% du PIB (réparti entre dette extérieure et dette intérieure), contre 26,12% au 31 décembre 2020. Les prêts hypothécaires à court, moyen et long terme sont passés de 37,1 milliards de KMF. (78 616 433,7 USD) en décembre 2020 à 42,6 milliards de KMF l’année suivante.
En 2022, une maison de 150 m2 construite par un promoteur ou un entrepreneur agréé dans une ville coûtera 30 000 000 KMF (61 455 USD). C’est le prix le plus bas pour une nouvelle maison dans une ville. Dans les régions métropolitaines, la taille minimale d’une propriété résidentielle est de 300 m2 et le coût moyen du terrain par mètre carré est de 35 000 KMF.
En investissant dans le capital humain, les infrastructures et la gouvernance, le gouvernement des Comores vise à transformer le pays en une économie en développement florissante au cours de la prochaine décennie. Afin de soutenir son programme, le gouvernement a sollicité des aides et des investissements directs internationaux.
Pour en savoir plus sur le secteur du financement du logement des Comores, y compris les principales parties prenantes, les politiques importantes et l’abordabilité du logement:
- Introduction
- Accès au financement
- Abordabilité
- Offre de logements
- Marchés immobiliers
- Politiques et réglementations
- Opportunités
- Disponibilité des données sur le financement du logement
- Applications vertes pour le logement abordable
- Sites internet
Each year, CAHF publishes its Housing Finance in Africa Yearbook. The profile above is from the 2019 edition, which has up-to-date profiles for 55 African countries.
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Introduction
L’Union des Comores (Comores) est un archipel de trois îles principales et de plusieurs îlots situés dans l’ouest de l’océan Indien. Chaque île a un statut autonome avec une autonomie d’administration et de gestion indépendante.[1] La population estimée du Comores en 2021 était de 888 456 habitants, une légère augmentation par rapport au chiffre de 2020 de 869 595.[2] Les Nations Unies ont estimé qu’environ 30% de la population vivait dans des zones urbaines en 2021.[3] Les Comores sont densément peuplées, avec environ 465 habitants au km2.[4] La forte densité de population, liée à un espace foncier limité, exerce une pression intense sur les ressources naturelles, l’environnement et la demande de logements adéquats.
L’économie des Comores n’est pas diversifiée et dépend largement de l’aide étrangère, des envois de fonds et du tourisme. Elle est également parmi les plus dépendantes des importations alimentaires au monde. Trente pour cent de l’activité économique aux Comores est générée par l’agriculture produite dans de petites exploitations familiales et destinée principalement à la consommation domestique, mais le pays répond à la plupart de ses besoins alimentaires grâce aux importations.[5] La faible connectivité entre les trois îles se traduit par des coûts de transport élevés, associés à un manque d’autres infrastructures de soutien (comme l’entreposage, le stockage à froid, etc.) cela limite la capacité d’une productivité agricole plus élevée. L’activité économique a, de manière générale, rebondi en 2021 avec une croissance du Produit Intérieur Brut (PIB) de 1,9 %, contre 0,2 % en 2020.[6] Le pays devrait atteindre 2,8 % en 2022 grâce à une politique budgétaire expansionniste. La lente reprise reflète les difficultés du secteur des services ainsi que les conséquences économiques de la pandémie et de l’invasion russe.[7] Au premier trimestre de 2022, les échanges commerciaux ont augmenté de 37 % par rapport au premier trimestre de 2021.[8] Les transferts en provenance de la diaspora ont augmenté de 18,3 % au cours des 9 premiers mois de 2021 et les réserves de change sont estimées à 9 mois d’importations.[9] De plus, le taux d’inflation devrait augmenter considérablement en 2022, tandis que le taux de pauvreté devrait diminuer modérément au cours des deux prochaines années et revenir à ses niveaux d’avant la COVID-19 à 39,5 % en 2023.[10] Au deuxième trimestre 2022, les prix à la consommation ont enregistré une inflation de 3,4 % par rapport au premier trimestre, principalement en raison de l’augmentation des prix de l’hébergement, de l’eau, du gaz, de l’électricité et autres carburants, suite à la décision prise par le gouvernement d’augmenter les prix des produits pétroliers le 31 mai 2022.[11] L’augmentation du prix des services de logement est principalement attribuable à l’augmentation de la facture d’électricité et de kérosène par rapport à la même période de l’année 2021.[12]
Le rapport Doing Business 2020 de la Banque Mondiale classe les Comores au 160e rang sur 190 pays étudiés pour la facilité de faire des affaires, contre 164 en 2019. La valeur de l’Indice de Développement Humain (IDH) des Comores pour 2021 était de 0,558, ce qui place le pays dans la catégorie de développement humain moyen, le positionnant au 156e rang sur 191 pays et territoires.[13] Les pays à IDH faible et moyen ont connu une augmentation de l’autonomie et de la force des mouvements féministes.[14]
Les Comores sont le 97e pays sur 180 sur l’Indice Mondial des Risques Climatiques 2021 [15] avec un score de 90 pour l’Indice des Risques Climatiques (IRC). L’IRC indique un niveau d’exposition et de vulnérabilité aux événements extrêmes, que les pays devraient comprendre comme des avertissements afin de se préparer à des événements plus fréquents et/ou plus graves à l’avenir.[16] Aux Comores, le changement climatique se traduit par une fréquence et une intensité accrues des cyclones, des saisons sèches plus longues et une élévation du niveau de la mer, les secteurs de l’agriculture et de la biodiversité étant les plus vulnérables.[17] Le littoral comorien, où vit 88 % de la population, devrait connaître une élévation du niveau de la mer de 20cm d’ici 2050.[18] L’élévation du niveau de la mer et l’érosion côtière sont aggravées par une expansion urbaine non réglementée et une dégradation rapide de l’environnement.[19] Les lacunes en matière d’aménagement du territoire et les insuffisances actuelles des normes de construction pour l’environnement bâti augmentent la vulnérabilité du pays aux catastrophes naturelles, en particulier pour les citadins pauvres.[20] On estime que le secteur résidentiel absorbe à lui seul 80 % des pertes combinées causées par les tremblements de terre, les inondations et les cyclones tropicaux.[21]
[1] World Bank (2020). Reimagining Urbanization in Comoros: Building communities today to transform lives
tomorrow. https://documents1.worldbank.org/curated/en/471791612255765765/pdf/Comoros-Urbanization-
Review-Reimagining-Urbanization-in-Comoros.pdf (Consulté le 28 août 2022). Pg. 24.
[2]United Nations Population Division (2021). World Population Prospects: 2019 Revision. https://data.worldbank.org/indicator/SP.POP.TOTL?locations=KM (Consulté le 28 août 2022).
[3]United Nations Population Division. (2021). World Urbanization Prospects: 2018 Revision. https://data.worldbank.org/indicator/SP.URB.TOTL.IN.ZS?locations=KM&name_desc=false (Consulté le 28 août 2022).
[4]The World Bank. The World Bank in Comoros. https://www.worldbank.org/en/country/comoros/overview. (Consulté le 24 septembre 2022).
[5]The World Bank. Comoros – Towards a More United and Prosperous Union of Comoros : Systematic Country Diagnostic.http://documents.worldbank.org/curated/en/354101559590231457/Comoros-Towards-a-More-United-and-Prosperous-Union-of-Comoros-Systematic-Country-Diagnostic. (Consulté le 24 septembre 2022).
[6]African Development Bank. (2022). African Economic Outlook 2022 https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2022 (Consulté le 5 septembre 2022). Pg. 142.
[7]Ibid. Footnote 5.
[8]Central Bank of the Comoros. (2022). Quarterly bulletin: First quarter 2022 http://www.banque-comores.km/DOCUMENTS/Bulletin_BCC_n%C2%B034_Mars_2022.pdf (Consulté le 6 septembre 2022)
[9]African Development Bank. (2022). African Economic Outlook 2022 https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2022 (Consulté le 5 septembre 2022) pg. 142.
[10]The World Bank. The World Bank in Comoros. https://www.worldbank.org/en/country/comoros/overview. (Consulté le 24 septembre 2022).
[11]The Central Banks of Comoros (2022) Quarterly Bulletin June 2022. http://www.banque-comores.km/DOCUMENTS/Bulletin_BCC_n%C2%B035_Juin_2022.pdf (Consulté le 5 septembre 2022).
[12]Ibid.
[13]United Nations Development Programme. (2021) Human Development Report 2021/2022. https://hdr.undp.org/system/files/documents/global-report-document/hdr2021-22pdf_1.pdf (Consulté le 5 septembre 2022). Pg. 279.
[14]Ibid. Pg. 204.
[15]The Global Catastrophic Risk Institute (2021) Global Climate Risk Index 2021 https://www.germanwatch.org/sites/default/files/Global%20Climate%20Risk%20Index%202021_2.pdf (Consulté le 5 septembre 2022). Pg. 43.
[16]ibid. Pg. 3.
[17]African Development Bank. (2022). African Economic Outlook 2022 https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2022 (Consulté le 5 septembre 2022). Pg. 142.
[18] World Bank (2020). Reimagining Urbanization in Comoros: Building communities today to transform lives
tomorrow. https://documents1.worldbank.org/curated/en/471791612255765765/pdf/Comoros-Urbanization-
Review-Reimagining-Urbanization-in-Comoros.pdf (Consulté le 28 août 2022). Pg. 12.
[19] Ibid. Pg. 12.
[20] Ibid. Pg. 10.
[21]ibid. Pg. 68.
Accès au financement
Les Comores ont un secteur financier relativement petit et sous-développé. La Banque Centrale des Comores a compétence exclusive pour l’approbation des banques et des institutions financières. En juin 2022, le secteur bancaire et financier des Comores comprenait treize institutions financières et institutions de monnaie électronique, comme approuvé par la Banque Centrale des Comores. En termes de part de marché, l’Union des Meck (Mutuelles d’Épargne et de Crédit ya Komor) reste l’institution la plus sollicitée tant pour la demande de crédit que pour la collecte de l’épargne du système bancaire comorien avec 29 % de part de marché.[1]
Les dépôts effectués au niveau du système se sont élevés à 159 milliards CFI (336 927 573 US$) en décembre 2021 après 130,7 milliards CFI (276 958 703.09 US$) en décembre 2020, enregistrant ainsi une augmentation de 21,6 %.[2] Après avoir baissé au dernier trimestre 2021, les dépôts effectués au niveau du système bancaire ont enregistré une augmentation de 2,3 % pour atteindre 162.7 milliards de CFI (344 768 025,95 US$) à fin mars 2022, après 159 milliards CFI (336 927 573 US$) trois mois plus tôt. Cette amélioration provient des entreprises privées et des particuliers dont les dépôts au système ont augmenté par rapport au trimestre précédent.[3] Le ratio de la dette publique en pourcentage du PIB était de 26,8 % au 30 juin 2021, (divisé entre la dette extérieure de 23,4 % et la dette intérieure de 2,8 %) contre 26,12 % au 31 décembre 2020.[4] À l’échéance, l’augmentation des prêts était attribuable à ceux à court, à moyen et à long terme, qui sont passés de 37,1 milliards CFI (78 616 433,7 US$) en décembre 2020 à 42,6 milliards CFI (90 271 161,07 US$) un an plus tard. Les prêts à moyen et long terme ont augmenté de 46,2 % pour atteindre 35,9 milliards CFI (76 073 584,09 US$) en décembre 2021 contre 24,6 milliards CFI (52 128 416,95 US$) en décembre 2020. Les encours de dettes ont diminué de 6,1 % entre 2020 et 2021, passant de 19,8 milliards CFI (41 957 018,52 US$) en 2020 à 18,6 milliards CFI (39 414 168,92 US$) un an plus tard, le taux des créances douteuses tombant à 16,8 % après 22 % un an plus tôt. Provisionné à un niveau élevé de 73,5 %, le taux des créances douteuses nettes est passé de 8 % à 5 % entre 2020 et 2021.[5]
En ce qui concerne le secteur bancaire, le bilan consolidé des banques est passé de 189,4 milliards CFI (401 346 429,72 US$) à fin décembre 2021 à 193,9 milliards CFI (410 882 115,75 US$) à fin mars 2022, soit une augmentation de 2,4 % en ligne avec l’augmentation des prêts aux clients (+4,8 %).[6] Les prêts accordés par le système bancaire s’élevaient à 97,2 milliards CFI (205 970 818,21 US$) en décembre 2021 après 81,5 milliards CFI (1 717 483 005,75 US$) en décembre 2020. Le taux de prêts non performants dans le système bancaire est resté élevé, à 20,3% en 2021 et le risque de surendettement est resté élevé principalement en raison du volume important de prêts non concessionnels.[7] Parmi les mesures économiques mises en place pour faire face à la pandémie de coronavirus, la Banque Centrale des Comores a décidé en 2020 d’augmenter le ratio de réserves obligatoires de 15 % à 10 %. Cependant, ce n’est qu’au cours de l’année 2021 que le crédit intérieur a commencé à s’améliorer.[8] La Banque Centrale des Comores a poursuivi sa politique monétaire expansionniste en 2021 en maintenant le taux de réserves obligatoires.[9]
Les principaux défis rencontrés dans le secteur des services financiers comprennent l’insuffisance des infrastructures financières et des canaux de distribution, les coûts et les frais appliqués par les institutions financières et un faible niveau d’éducation financière. L’inclusion financière aux Comores se caractérise donc par un accès limité et une faible utilisation des produits financiers par les ménages. Le nombre d’emprunteurs pour 1 000 adultes n’était que de 11 en 2019.[10] Le taux de bancarisation est très élevé dans les grandes villes comme Mutsamudu, Bambao et Fomboni car il est beaucoup plus rentable pour les institutions de servir les clients dans les zones urbaines. Cependant, les coûts et les frais élevés facturés par les institutions formelles ont conduit à l’exclusion de nombreuses personnes dans les zones urbaines, les frais de dépôt variant entre 3 % et 1,75 % par an, et les taux de prêt dépassent souvent le plafond de 14 % fixé par le ministère des Finances depuis 2009.[11]
Les faiblesses du système bancaire et de son environnement continuent d’entraver l’octroi de crédit à l’économie et de compromettre la qualité des actifs. Les banques des Comores souffrent de la faiblesse des processus de souscription et de gestion des risques, d’une concentration souvent importante du risque de crédit, d’arriérés récurrents du gouvernement et de lacunes du système judiciaire qui empêchent la fixation de garanties.[12] De plus, le manque d’infrastructures financières freine les prêts interbancaires. Les banques ne peuvent pas emprunter ou prêter à d’autres banques et à la Banque Centrale des Comores car il n’y a pas de marché organisé, pas d’instrument de prêt et pas de garantie (le gouvernement n’émet pas encore de bons ou d’obligations).[13] Cependant, des plans sont actuellement en cours pour améliorer l’environnement opérationnel des banques, notamment en réduisant la fréquence des arriérés gouvernementaux envers les fournisseurs et en renforçant davantage le système judiciaire afin de garantir que les banques puissent réaliser les garanties. Dans ce contexte, une commission sur les Prêts Improductifs (NPL), composée du Ministère des Finances, du Ministère de la Justice et de la Banque Centrale des Comores, a récemment émis des recommandations sur l’accélération de la rédaction des décisions de justice.[14] Par ailleurs, il est prévu de restructurer le SNPSF à la suite de la publication d’un décret divisant le SNPSF en activités postales et bancaires, dont la recapitalisation et la restructuration nécessiteraient, selon les estimations, 12 694 419 640 CFI (26,9 millions US$), soit 2,1 % du PIB.
Le rapport Doing Business 2020 de la Banque mondiale classe les Comores au 132e rang pour l’accès au crédit (contre 124 en 2019 et 122 en 2018). Les Comores se classent actuellement au 168e rang en ce qui concerne la résolution de l’insolvabilité. Cette position a été la même en 2018 et 2019. Il n’y a pas de bourse dans le pays, ni de marchés obligataires primaires ou secondaires pour la dette publique ou commerciale. Le financement public est principalement assuré sous forme de crédit direct auprès des banques commerciales nationales, et les niveaux de liquidité sont contrôlés par la modification des réserves obligatoires uniquement.
Aux Comores, l’accès au crédit bancaire est très limité pour les femmes. Pour y remédier, les institutions de microfinance proposent des produits financiers spécifiques pour les femmes et adoptent des mesures plus souples dans l’octroi de prêts. Les Institutions de Microfinance aux Comores comprennent les Mutuelles d’Épargne et de Crédit ya Komor (MECK). Les MECKs sont constitués d’un réseau de 14 fonds de base : 9 fonds en Grande Comore, 4 à Anjouan et 1 à Moheli. Le capital social est détenu entièrement par ses membres et en 2018, plus de 100 000 membres ont utilisé les services du réseau MECK, qui représente environ 13% de la population.[15] La Mutuelle d’Epargne et de Crédit Ya Komor – Moroni (MECK–Moroni) est une coopérative au mode de fonctionnement démocratique, dont les principaux objectifs sont d’œuvrer pour un développement économique durable en assurant l’inclusion financière de toutes les couches de la population, plus particulièrement les femmes et les jeunes. Les femmes représentent 55 % des bénéficiaires de prêts chez MECK–Moroni. Les différents types de prêts accordés par MECK–Moroni incluent le prêt social qui prend en compte les contraintes de l’économie familiale et peut être utilisé notamment pour le logement ou l’équipement.[16] Malgré ces améliorations, le coût de l’emprunt représente le principal défi pour les femmes à faible revenu et les personnes défavorisées. Les femmes urbaines et rurales des Comores sont confrontées à des obstacles presque similaires à l’accès financier. Enfin, le taux d’emprunt est généralement plus faible auprès des institutions financières.[17]
[1]The Central Banks of Comoros (2022) Economic report for the year 2021 http://www.banque-comores.km/DOCUMENTS/Note_Conjoncture_Ann%C3%A9e_2021.pdf (Consulté le 5 septembre 2022). Pg 11.
[2] The Central Bank of the Comoros. (2022). Communication of the Central Bank of the Comoros on the Illegal Exercise of Activities Offshore Banking http://www.banque-comores.km/DOCUMENTS/CommuniqueDeLaBCCSurExerciceIllegalActivitesBancairesOffshores.pdf (Consulté le 6 septembre 2022). Pg 13.
[3]The Central Bank of the Comoros. (2022). Quarterly bulletin: First quarter 2022 http://www.banque-comores.km/DOCUMENTS/Bulletin_BCC_n%C2%B034_Mars_2022.pdf (Consulté le 6 septembre 2022). Pg 12.
[4] The Central Bank of the Comoros. (2022). Debt statistical bulletin (2nd half of 2021) http://www.banque-comores.km/DOCUMENTS/Bulletin_Statistique_Dette_S2_2021.pdf p4 (Consulté le 4 septembre 2022). Pg 3.
[5]The Central Banks of Comoros (2022) Economic report for the year 2021 http://www.banque-comores.km/DOCUMENTS/Note_Conjoncture_Ann%C3%A9e_2021.pdf (Consulté le 5 septembre 2022). Pg 12.
[6] The Central Bank of the Comoros. (2022). Quarterly bulletin: First quarter 2022 http://www.banque-comores.km/DOCUMENTS/Bulletin_BCC_n%C2%B034_Mars_2022.pdf (Consulté le 6 septembre 2022). Pg i.
[7]ibid.
[8]Ibid. Footnote 28. Pg 10.
[9] African Development Bank. (2022). African Economic Outlook 2022 https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2022 (Consulté le 5 septembre 2022). Pg. 142.
[10] Ibid Footnote 29. Pg. 17.
[11]ibid. Pg. 20.
[12]International Monetary Fund (February 2022). IMF Country Report No. 22/32. https://www.imf.org/-/media/Files/Publications/CR/2022/English/1COMEA2022001.ashx (Consulté le 6 septembre 2022). Pg. 34.
[13]Ibid. Pg. 35.
[14]Ibid. Pg. 35.
[15]Womenconnect. Access to capital. https://www.womenconnect.org/web/comoros/access-to-capital (Consulté le 24 septembre 2022).
[16]ibid.
[17]Islamic Research and Training Institute. Empowering Women Through Financial Inclusion: Some Evidence From Comoros. https://archive.aessweb.com/index.php/5007/article/view/3115/5768. (Consulté le 24 septembre 2022).
Abordabilité
Le taux de pauvreté était estimé à 39,8 % en 2021, peu de changement par rapport aux 40,4 % estimés en 2020.[1] Près d’un quart de la population est extrêmement pauvre et un quart de la population des Comores vit juste en dessous du seuil de pauvreté national, 10 % de la population risquant de tomber en dessous du seuil de pauvreté national en cas de chocs économiques inattendus.[2]
Présentement, les prêts au logement sont principalement accessibles aux employés du secteur privé et aux hauts fonctionnaires. Cependant, les institutions financières visent à offrir des prêts au logement à moindre coût. À cet effet, il a été recommandé, d’une part, de mettre en place des mécanismes de financement pour pallier en partie l’insuffisance des ressources publiques et d’autre part de mobiliser l’ensemble des partenariats susceptibles de faciliter l’accès au logement à un grand nombre de personnes, par exemple en créant un fonds de solidarité. La majeure partie du parc immobilier du pays (56 %) est située dans les zones rurales. Par ailleurs, les Comores ont besoin de niveaux d’investissement plus élevés pour résorber le déficit de construction dans les zones urbaines.[3]
La Banque Fédérale de Commerce (BFC) accorde un crédit à long terme d’une durée maximale de 120 mois ou plus selon les cas et selon l’avis du comité et d’un taux maximum de 13 % plus une commission de 3/1 000 sur le débit le plus élevé du trimestre.[4] Pour les hypothèques, une garantie à travers un terrain nu ou bâti, appartenant à l’emprunteur, ou une caution hypothécaire, appartenant à une autre personne, est requise.[5]
Les envois de fonds jouent un rôle essentiel dans les budgets des ménages, mais on estime que les pratiques coutumières absorbent entre 50 et 70 % des montants transférés dans le pays.[6] Sur un an, les transferts d’argent émis et reçus ont connu respectivement un taux de croissance de 12,6 % et 26,4 %.[7] Cependant, les envois de fonds contribuent à accroître les disparités et découragent le gouvernement central de transférer des fonds au niveau local, car les envois de fonds sont souvent investis dans la construction d’infrastructures sociales telles que des mosquées, des centres communautaires, des cliniques ou des écoles, en contournant les structures gouvernementales.[8]
[1]African Development Bank. (2022). African Economic Outlook 2022 https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2022 (Consulté le 5 septembre 2022). Pg. 142.
[2]The World Bank. The World Bank in Comoros. https://www.worldbank.org/en/country/comoros/overview. (Consulté le 24 septembre 2022).
[3] Ibid. Pg. 58.
[4]Banque Federale de Commerce. https://www.bfcbanque.com/la-banque/pourquoi-choisir-la-bfc (Consulté le 24 septembre 2022).
[5]Ibid.
[6] World Bank (2020). Reimagining Urbanization in Comoros: Building communities today to transform lives
tomorrow. https://documents1.worldbank.org/curated/en/471791612255765765/pdf/Comoros-Urbanization-
Review-Reimagining-Urbanization-in-Comoros.pdf (Consulté le 28 août 2022). Pg. 51.
[7]Central Bank of the Comoros. (2020) Quarterly Bulletin: 1st Quarter 2020. http://www.banque-comores.km/DOCUMENTS/Bulletin_BCC_n26_mars_2020.pdf (Consulté le 9 août 2022). Pg. 1.
[8] Ibid. Footnote 46. Pg. 51.
Offre de logements
Les Comores ne disposent pas d’une administration foncière suffisante et le gouvernement n’a pas un accès suffisant aux terres pour les projets de développement.[1] Une grande partie des bâtiments résidentiels sont constitués de tôles ondulées ou galvanisées. La qualité des matériaux de construction varie considérablement d’une île à l’autre, avec seulement 10 % des unités de logement construites selon le code du bâtiment, cependant, les coûts de construction unitaires et les typologies structurelles au niveau de l’île sont évalués comme étant comparables dans les zones urbaines et rurales.[2] Une grande partie des bâtiments résidentiels est constituée de tôles ondulées ou galvanisées. Les déchets de construction sont souvent réutilisés pour les remblais ou pour de nouvelles constructions et l’introduction de paramètres réglementaires est nécessaire pour réduire la réutilisation incontrôlée des matériaux de construction, qui, lorsqu’ils sont recyclés, diminuent souvent l’intégrité structurelle des bâtiments, réduisant ainsi leur résilience.[3] Les Comores ont une faible capacité d’aménagement du territoire et des normes de construction insuffisamment exigeantes, ce qui s’est traduit par sa vulnérabilité aux effets des catastrophes naturelles. Des infrastructures stratégiques, des moyens de transport internes et interinsulaires furent ainsi détruits dans le passé par des cyclones tropicaux.[4]
Le 11 août 2022, la Banque de Développement de l’Afrique Australe (DBSA) a accueilli une délégation ministérielle des Comores pour explorer la coopération dans le développement des infrastructures. La délégation de l’Union des Comores était conduite par le Ministre de l’Agriculture, de la Pêche, des Affaires Environnementales et du Tourisme de la nation insulaire. Bien que la coopération soit encore à ses débuts, la DBSA a exprimé son intérêt à aider les Comores à fournir des solutions financières bilatérales efficaces pour le développement. Ces interventions porteront sur la réhabilitation et le développement économique global de l’infrastructure de la nation insulaire, y compris, mais sans s’y limiter, la construction de routes, l’eau, l’assainissement, le tourisme et l’énergie.[5]
[1] Ibid. Pg. 90.
[2]Ibid. Pg. 58-59.
[3] Ibid. Pg. 99 – 100.
[4] World Bank (2020). Reimagining Urbanization in Comoros: Building communities today to transform lives
tomorrow. https://documents1.worldbank.org/curated/en/471791612255765765/pdf/Comoros-Urbanization-
Review-Reimagining-Urbanization-in-Comoros.pdf (Consulté le 28 août 2022). Pg. 57.
[5]Development Bank of Southern Africa. Union of Comoros Visits South Africa to Explore Potential Investment Opportunities.https://www.dbsa.org/press-releases/union-comoros-visits-south-africa-explore-potential-investment-opportunities. (Consulté le 24 septembre 2022).
Marchés immobiliers
En 2022, le prix de la maison la moins chère, nouvellement construite par un promoteur ou un entrepreneur formel dans une zone urbaine d’une taille de 150m² est 30 000 000 CFI (61 455 US$).[1] Le prix de location mensuel typique pour la maison la moins chère, nouvellement construite par un promoteur ou un entrepreneur formel dans une zone urbaine est 250 000 CFI (512 US$).[2] La superficie minimale d’un terrain résidentiel dans les zones urbaines est de 300m².[3] Le coût foncier typique par mètre carré dans les zones urbaines est 35 000 CFI (71,70 US$).[4] Le coût de la main-d’œuvre de construction par mètre carré en unités de monnaie locale pour la maison nouvellement construite la moins chère est de 75 000 CFI (153,64 US$)[5] et le coût total de construction par mètre carré en unités de monnaie locale pour la maison nouvellement construite la moins chère est de 200 000 CFI (409,70 US$).[6]
Les étrangers qui réalisent des investissements substantiels dans le pays peuvent demander la nationalité comorienne en vertu de la Loi sur la Citoyenneté Économique, adoptée en 2008. Le rapport Doing Business 2020 de la Banque mondiale classe les Comores au 113e rang pour l’enregistrement de biens, contre 114 en 2019. Le processus comprend quatre procédures et prend environ 30 jours ouvrables. Le processus coûtera environ 7,6 % de la valeur de la propriété. En ce qui concerne le traitement des permis de construire, les Comores sont classées 101e et le processus comprend 11 procédures mais implique une période d’attente d’environ 107 jours.
Un chevauchement de trois régimes fonciers empêche la vente et la location de terres et limite la capacité des agriculteurs de garantir leurs terres pour obtenir du financement. L’absence d’un registre foncier et l’inefficacité du système judiciaire laissent de nombreux conflits fonciers dans l’impasse.[7] L’absence de sécurité foncière lie les familles pauvres à la terre qu’elles cultivent et limite leur capacité à compléter leur exploitation agricole par des revenus non agricoles. Un régime foncier clair soutiendrait l’environnement pour les investissements et le développement du secteur privé de façon plus générale.[8]
[1] Abdulkader Muhammad Al Baqir. I2a Immobilier SARL (2022). http://www.i2a-immobilier.com/ (Consulté le 5 septembre 2022).
[2] Ibid.
[3] Ibid.
[4] ibid.
[5] Ibid.
[6] Ibid.
[7]The World Bank. Towards a more united & prosperous union of Comoros. https://documents1.worldbank.org/curated/en/354101559590231457/pdf/Comoros-Towards-a-More-United-and-Prosperous-Union-of-Comoros-Systematic-Country-Diagnostic.pdf (Consulté le 27 septembre 2022). Pg. 21 – 22.
[8]Ibid. Pg. 21 – 22.
Politiques et réglementations
Les désaccords sur les droits fonciers, en particulier dans les zones urbaines, ont limité la capacité des municipalités à identifier les terres publiques et à réglementer leur utilisation. Une mauvaise gestion de l’utilisation des terres et l’absence de solutions sûres d’élimination ou de recyclage des déchets au niveau local et au niveau régional plus large ont des effets négatifs sur l’environnement et le paysage des Comores.[1] Les questions environnementales aux Comores sont régies par la Loi-cadre sur l’Environnement (n ° 94-018 du 22 Juin 1994 modifiée par n ° 95-007 du 19 Juin 1995), qui dispose que tout citoyen comorien a le droit fondamental de vivre dans un environnement sain.[2] Les villes des Comores ne sont pas équipées d’infrastructures suffisantes pour approvisionner en eau la population croissante. L’accès à l’eau est généralement plus élevé dans les zones urbaines[3] et l’approvisionnement en eau des Comores souffre également d’une fragmentation excessive.
Au niveau national, le cyclone Kenneth a démontré que la gestion des risques de catastrophe est de la responsabilité de tous les secteurs aux Comores. Les efforts de reconstruction doivent tenir compte des pratiques de construction résilientes, de l’adoption et de l’application du code du bâtiment. Les Comores sont menacées par les risques climatiques et sismiques, y compris l’activité volcanique. Il est nécessaire de renforcer la gestion des risques de catastrophe et une meilleure planification spatiale.[4] Les normes de logement minimales rigides, telles que les dimensions minimales des pièces de 9m2 pour les logements résidentiels et de 12m2 pour les commerces, ou les dimensions minimales des parcelles de 200m2, rendent une grande partie du parc immobilier existant illégal, et la formalisation de la construction moins abordable.[5] Les codes du bâtiment doivent être considérablement mis à jour tout en tenant compte des effets du changement climatique, en particulier des inondations.[6] Ceci est essentiel pour le secteur du logement.
Les règles régissant la terre aux Comores sont un système simultané de règles coloniales, islamiques et coutumières. Celles-ci comprennent le droit dérivé du droit colonial français (Code Civil), les règles ancrées dans la jurisprudence islamique qui s’appliquent principalement aux espaces communaux d’usage public et / ou religieux et les règles émanant des droits coutumiers, qui régissent exclusivement la propriété foncière familiale.[7] Les Comores ont une société matrilinéaire qui permet aux femmes de jouir d’un pouvoir informel au sein des communautés. La matrilinéarité détermine l’héritage de la propriété, de la maison et de la terre, cependant, les femmes ont généralement besoin du consentement de leur famille, des oncles ou des frères des maris pour exercer leurs droits d’usufruit et la possibilité d’hypothéquer leur maison.[8] Bien que l’égalité des sexes soit inscrite dans la Constitution, les femmes sont sous-représentées dans la fonction publique, où un système de favoritisme sexiste fonctionne contre elles. Bien que les femmes héritent généralement des terres et des maisons selon la coutume, elles n’ont pas toujours les droits d’usufruit, qui ont tendance à aller à leurs maris, oncles maternels ou frères.[9]
Ces dernières années, le gouvernement a pris plusieurs mesures pour renforcer l’intermédiation financière et renforcer les secteurs bancaire et financier du pays. Ces efforts comprennent la facilitation de l’entrée des banques étrangères, des réformes du code des investissements en 2007 et la création d’une Agence Nationale de Promotion des Investissements. Le gouvernement, en collaboration avec la Banque Centrale de Tanzanie, la Commission Bancaire Centrafricaine, l’Autorité Française de Surveillance Prudentielle et le Fonds Monétaire International, a renforcé les cadres réglementaires et de surveillance pour élargir le champ d’application des réglementations prudentielles et accroître l’efficacité des procédures de contrôle. Conformément à la gestion du risque de crédit, les anciennes créances douteuses ou litigieuses d’une échéance supérieure à trois ans devront être entièrement provisionnées.
[1] World Bank (2020). Reimagining Urbanization in Comoros: Building communities today to transform lives
tomorrow. https://documents1.worldbank.org/curated/en/471791612255765765/pdf/Comoros-Urbanization-
Review-Reimagining-Urbanization-in-Comoros.pdf (Consulté le 28 août 2022). Pg. 10.
[2] Ibid.Pg. 97.
[3] Ibid.Pg. 94.
[4] Ibid. Pg. 15-16.
[5] Ibid. Pg. 83.
[6] Ibid. Pg. 106.
[7] Ibid. Pg. 86.
[8] Ibid. Footnote 62. Pg. 75.
[9]The World Bank. Towards a more united & prosperous union of Comoros. https://documents1.worldbank.org/curated/en/354101559590231457/pdf/Comoros-Towards-a-More-United-and-Prosperous-Union-of-Comoros-Systematic-Country-Diagnostic.pdf (Consulté le 27 septembre 2022). Pg. 28.
Opportunités
Les Comores restent vulnérables aux catastrophes naturelles et le secteur du logement, en particulier sur le littoral, est fortement exposé aux risques de catastrophes naturelles et climatiques. Ceci est le résultat de lacunes dans les normes de construction et d’aménagement du territoire dans le pays. Le pays a besoin de pratiques de construction plus résilientes, d’une meilleure adoption et application du code du bâtiment. Il est nécessaire de moderniser le parc immobilier existant dans le pays et de formaliser la construction.
Le pays est confronté à des défis liés à l’accès aux services financiers, à l’insuffisance des infrastructures financières et des canaux de distribution qui, à terme, entraînent des coûts et des frais élevés appliqués par les institutions financières. Cela a entraîné un accès limité et une faible utilisation des produits financiers par les ménages et le taux de bancarisation est plus faible dans les petites villes et les zones moins urbaines. Les chômeurs du pays se tournent souvent vers le secteur informel pour trouver du travail, ce qui a eu pour effet d’augmenter le pourcentage de la population non bancarisée et de ceux qui n’ont pas accès au crédit.
Les autorités du pays espèrent transformer les Comores en un marché émergent dynamique au cours de la prochaine décennie en renforçant le capital humain, les infrastructures et la gouvernance. À cette fin, le pays a sollicité une aide et des investissements directs étrangers pour soutenir sa stratégie.[1] Le pays a particulièrement besoin d’aide et d’investissements directs étrangers en raison de fortes contraintes sur les ressources nationales, de faibles recettes fiscales et d’une masse salariale publique élevée.
[1] International Monetary Fund (2020). IMF Country Report No. 20/198 https://www.imf.org/~/media/Files/Publications/CR/2020/English/1COMEA2020002.ashx (Consulté le 28 août 2022). Pg. 4.
Disponibilité des données sur le financement du logement
Les informations sur le secteur financier sont publiées sur une base annuelle et dans des bulletins trimestriels par la Banque Centrale des Comores.
Le Ministère de l’Agriculture, de la Pêche, de l’Environnement, de l’Aménagement du Territoire et de l’Urbanisme des Comores a la responsabilité de l’administration générale du logement et des questions connexes et est destiné à publier des informations sur le logement, mais son site Web est en construction et n’est actuellement pas accessible. Le manque de données relatives au secteur de l’environnement est important et, lorsque des données sont disponibles, elles sont soient obsolètes, soient incohérentes. Pour éclairer l’élaboration des politiques, les valeurs du capital naturel du pays (en particulier l’eau, les ressources halieutiques et côtières, la foresterie et les zones protégées) doivent être évaluées de manière approfondie afin que la perte continue de forêts, la fertilité des sols, l’eau, la biodiversité, la pêche ne soient plus économiquement invisibles, mais soient pleinement prises en compte pour éclairer l’élaboration des politiques.
Compte tenu de l’accès limité à l’information sur le logement dans le pays, les quelques agences immobilières qui opèrent dans le pays peuvent être une source d’information sur l’état du secteur du logement dans le pays.
Applications vertes pour le logement abordable
Il n’y a pas de politique explicite en place aux Comores pour encourager le développement des sources d’énergie renouvelables. Le gouvernement a mobilisé les acteurs de l’énergie autour de l’Horizon 2030 des Comores, un objectif stratégique à moyen terme. Le ministère de l’Énergie est actuellement en charge de la livraison de l’électricité. Le secteur de l’énergie, cependant, n’est régi par aucune loi ou réglementation. Les Comores sont confrontées à des défis liés au coût élevé de l’électricité à base de carbone et plus de 65 % de la production d’électricité est financée par le gouvernement.[1] Les combustibles fossiles et l’hydroélectricité sont actuellement les principaux fournisseurs d’énergie aux Comores et, par conséquent, les Comores sont sensibles aux effets de la volatilité mondiale des prix de l’énergie liées au changement climatique.[2]
Parce que les villes comoriennes sont petites et dispersées, les coûts des infrastructures de services tels que l’eau courante et l’électricité, sont plus élevés qu’ailleurs en Afrique de l’Est. Selon la Banque Africaine de Développement, l’accès à l’électricité reste relativement limité aux Comores, avec seulement 8 % de la population desservie dans les trois îles de la Grande Comores, Mohéli et Anjouan. Par rapport aux ménages urbains, l’accès à l’électricité diminue de 8 % dans les établissements informels et l’accès à l’eau potable diminue de moitié, passant de 67 % à 31 %, et est le plus bas à Moroni, où seuls 22 % des ménages ont accès à l’eau potable.
[1]Magloire Fopokam Tene (2022). Energy Crisis in Africa: the case of Comoros. https://labgov.city/theurbanmedialab/energy-crisis-in-africa-the-case-of-comoros/ (Consulté le 28 août 2022).
[2]Ibid.
Sites internet
Groupe de la Banque Africaine de Développement: www.afdb.org/en/
Organisation de Coopération et de Développement Économiques: www.oecd.org
L’Institut National de la Statistique et des Études Économiques et Démographiques: www.inseed.km
