Housing Finance in Côte d’Ivoire

Introduction

Située en Afrique de l’Ouest, la Côte d’Ivoire (CIV) est la première économie de l’Union monétaire ouest-africaine (UMOA) et connaît une industrialisation et une urbanisation rapides. La population totale est d’environ 30 millions d’habitants (29 389 150), les hommes représentant environ 51 %. Plus de la moitié de la population vit dans des zones urbaines, le pourcentage de la population urbanisée étant de 52,5 % (recensement de 2021). La ville la plus peuplée est Abidjan, avec plus de cinq millions d’habitants, suivie de Bouaké (723 549) et de Korhogo (384 150). Comme de nombreux pays africains, la population de la CIV est assez jeune, avec moins de 3 % de personnes âgées de plus de 65 ans, tandis que plus de 50 % ont entre 15 et 64 ans.[1] L’afflux d’une population active jeune signifie que la demande de logements formels dans les zones urbaines augmente rapidement, mais en raison d’un manque d’offre et de l’incapacité des ménages à accéder au crédit, il existe un déficit de logements, laissant de nombreux Ivoiriens vivre dans des logements informels.[2]

L’économie reste stable dans le contexte de COVID-19. Le pays a enregistré une croissance du PIB de 6 % en 2021, tirée du côté de l’offre par des industries cruciales,[3] dont le bâtiment et les travaux publics (BTP), et du côté de la demande par l’investissement et la consommation. La CIV a également enregistré une amélioration du recouvrement des impôts et des recettes non fiscales, ce qui a conduit à un déficit budgétaire de 5 % du PIB en 2021, légèrement inférieur à celui de 2020. Cependant, l’inflation a presque doublé, atteignant 4,2 % en 2021 contre 2,4 % en 2020, en raison de la faiblesse de la production locale et de l’augmentation des prix des produits alimentaires. En outre, le taux de pauvreté a grimpé en 2021, en raison du COVID-19, pour atteindre 20,2 % de la population vivant avec moins de 1,90 $US/jour, contre 18,3 % en 2020.[4]

Le (BTP) ou secteur de la construction a joué un rôle crucial dans la stimulation de la croissance économique nationale depuis 2012 et continue d’afficher de bonnes performances. De 2012 à 2018, le secteur a enregistré une croissance annuelle de 26 %, et constitue le troisième employeur majeur.[5] Sa pertinence est également soulignée par les politiques et les projets de travaux publics à grande échelle du gouvernement. Par exemple, des investissements massifs ont été réalisés dans la construction de nouvelles routes et l’entretien des routes existantes, la construction de stades pour accueillir la Coupe d’Afrique des Nations (AfCON), la création de zones industrielles et la modernisation des aéroports.

Le logement est un autre sous-secteur critique de la construction qui bénéficie d’investissements importants et d’un intérêt particulier. Le gouvernement remanie le programme présidentiel de logement social et économique (PPLSE). Le logement devient un bénéficiaire important des dépenses publiques grâce à la nouvelle Agence Nationale de l’Habitat (ANHA), qui bénéficiera de plus de 15 milliards CFA (23,8 millions $US) de fonds publics pour soutenir l’accès aux prêts hypothécaires pour les ménages à revenu modeste. Un tel engagement financier et politique devrait générer des emplois et renforcer le rôle essentiel du logement dans l’actuelle stratégie de développement national jusqu’en 2025.

La CIV est l’un des pays du monde les plus touchés par les phénomènes météorologiques extrêmes liés au climat, tels que les pluies abondantes et irrégulières, les inondations, les températures plus élevées et l’augmentation du niveau des mers. Elle est classée 130/180 dans l’indice mondial des risques climatiques (GCRI) de 2021, soulignant ainsi la nécessité d’améliorer les mécanismes de réponse au changement climatique. Cela s’explique en grande partie par le fait que la CIV est fortement dépendante de l’agriculture (cacao, café, huile de palme et noix de cajou) et de ses sources naturelles, tant en termes de revenus que pour le revenu des ménages (plus de 26 millions de personnes sont engagées dans ce secteur). La dégradation de l’environnement et la déforestation contribuent également à la vulnérabilité du pays au changement climatique. [6] De même, selon la Banque mondiale, les pertes de PIB liées au changement climatique sont estimées entre 429,07 milliards CFA (681 millions $US) et 882,07 milliards CFA (1,4 milliard $US) entre 2022 et 2040. Pour atténuer cette menace sur les secteurs sensibles au climat, comme le secteur primaire et l’énergie, le gouvernement a pris plusieurs initiatives. Parmi elles, il s’est engagé à réduire ses gaz à effet de serre de 30 % d’ici 2030 (COP 26) et à augmenter la part des énergies renouvelables dans le mix énergétique de 39,5 % à 42 % d’ici 2025.[7] En outre, le gouvernement a indiqué qu’il allait renforcer l’efficacité énergétique dans les sous-secteurs du bâtiment.[8] Cependant, le logement écologique est encore peu développé et, à ce jour, ne trouve aucune expression dans les règlements, les politiques ou les lois.[9]

[1] INS (2022). Recensement général de la population et de l’habitat 2021. Rapport détaillé préliminaire. Pg. 12.

[2] Oxford Business Group (2022). Comment la demande de logement augmente avec l’urbanisation en Côte d’Ivoire https://oxfordbusinessgroup.com/overview/rapid-expansion-demand-housing-grows-alongside-boom-urban-population. (Consulté le 9 octobre 2022).

[3] Outre le BTP ou la construction, la croissance du PIB de la Côte d’Ivoire a été tirée par les exportations agricoles, les industries extractives et les industries manufacturières.

[4] Banque africaine de développement (2022). Perspectives économiques de la Côte d’Ivoire https://www.afdb.org/en/countries/west-africa/cote-d’ivoire/cote-divoire-economic-outlook (consulté le 9 août 2022).

[5] Jeune Afrique (2020). Pourquoi le secteur Ivoirien de la construction continue de décoller https://www.jeuneafrique.com/916783/economie/pourquoi-le-secteur-ivoirien-de-la-construction-continue-de-decoller/ (consulté le 9 août 2022).

[6] Banque mondiale. (2022). Portail de connaissances sur le changement climatique. Côte d’ Ivoire. Résumé du changement climatique https://climateknowledgeportal.worldbank.org/country/cote-divoire (consulté le 9 octobre 2022)

[7] Banque africaine de développement (2022). Perspectives économiques de la Côte d’Ivoire https://www.afdb.org/en/countries/west-africa/cote-d’ivoire/cote-divoire-economic-outlook (consulté le 11 septembre 2022).

[8] Portail officiel du gouvernement de Côte d’Ivoire (2021). COP 26 : La Côte d’Ivoire s’engage à réduire ses émissions de gaz à effets de serre de 30,41 % d’ici à 2030. 11 novembre 2021 https://www.gouv.ci/_actualite-article.php?recordID=12817 (consulté le 11 septembre 2022).

[9] Entretien avec Célestin Koala, directeur de la Direction du logement social de Côte d’Ivoire, novembre 2021.

 

Accès au financement

En glissement annuel, le taux d’escompte a augmenté d’un peu plus d’un point de pourcentage, passant de 19,08 % en 2019 à 20,45 % en 2020.[1]

Dans l’ensemble, l’inclusion financière s’est améliorée au cours des 10 dernières années, mais elle reste faible selon le rapport Global Findex 2021, 51 % des adultes (de plus de 15 ans) ont un compte, contre 34 % en 2014.[2] Sur ces 51 %, 21 % ont un compte dans une institution financière, soit une augmentation de six points de pourcentage par rapport à 2014. Cependant, l’écart entre les sexes en matière de possession de comptes s’est aggravé. D’un écart de 11 points de pourcentage entre les hommes et les femmes en 2014, il est passé à 27 points de pourcentage. Les tendances de l’épargne ont considérablement diminué, passant de plus de 60 % (2014) à moins de 45 % (2021). Plus d’adultes préfèrent épargner leur argent en utilisant l’argent mobile (16 %) que les institutions financières (6 %).[3]

Quatre fois plus d’adultes possèdent au moins une carte de débit qu’ils ne possèdent une carte de crédit (2 %). Les femmes sont toujours moins susceptibles de posséder l’une de ces cartes que les hommes. L’accès au crédit reste à peine disponible pour la moitié des personnes financièrement incluses (46 %). Les tendances en matière d’emprunt suggèrent que les hommes (51 %) empruntent plus que les femmes (41 %).

L’argent mobile continue d’enregistrer un meilleur taux de pénétration que les institutions financières, le nombre de comptes passant de 24 % (2014) à 40 % chez les adultes en 2021. Son taux de pénétration chez les femmes à 30 % reste inférieur à celui des hommes à 51 %.[4] En août 2022, on comptait 11 opérateurs d’argent mobile (MNO), dont une IMF[5] et quatre partenariats entre des banques et des sociétés de réseau ou des prestataires de services techniques.[6]

Les services financiers s’efforcent sans cesse d’améliorer la proximité avec leurs clients. En 2020, il y avait 118 points de service contre 115 en 2019 pour 10 000 adultes[7]. Mais le taux d’adultes n’ayant pas de compte reste élevé en raison du « manque de fonds » (70 %), du « coût des services financiers » (31 %), du « manque de documentation nécessaire » (27 %) et du « fait que les institutions financières sont trop éloignées » (24 %).[8]

Le secteur financier comprend 29 banques, sept sociétés financières, 47 institutions de microfinance (IMF) et deux institutions financières. Les emprunts sont relativement abordables, mais une hypothèque reste inaccessible aux ménages à revenu modeste. Le taux d’intérêt brut moyen global était de 5,81 % en juin 2022. En désagrégeant davantage, l’on peut dire que le crédit aux particuliers est l’un des plus chers à 8,45 %, tandis que le crédit à une entité publique est le moins cher à 5,21 %.[9]

Le financement du logement est disponible et proposé sans distinction de sexe par la plupart des banques commerciales. Le taux d’intérêt moyen des logements a été enregistré à 5,21 % en juin, ce qui en fait le type de crédit le plus abordable après le crédit de caisse (5,30 %).[10] La Société Générale de Côte d’Ivoire (SGCI) est la banque commerciale la mieux notée qui offre des produits hypothécaires. En juillet 2022, son taux d’intérêt le plus bas était de 8,35 %, et son taux d’intérêt maximal de 9,80 % pour une durée maximale de trois à vingt ans. Les demandeurs doivent verser un acompte de 10 %, et le ratio prêt/valeur (LTV) est de 90 %.[11] Au début du mois d’août 2022, la Banque Nationale d’Investissement (BNI) a lancé un événement immobilier de 2 semaines pour faciliter l’acquisition de biens immobiliers et promouvoir l’accès au financement de logements abordables pour leurs clients et clients potentiels. Les prêts au logement sont disponibles pour les utilisateurs finaux, les promoteurs privés et les promoteurs individuels.[12] Le LTV est de 70 % avec une mise de fonds de 30 % et un taux préférentiel de 5,99 % pour une durée de huit à 20 ans maximum.[13] Aux côtés de la SGCI et de la BNI, il y a environ 19 initiateurs de prêts hypothécaires à partir de 2022, tous ayant leur siège à Abidjan.

Le secteur informel joue un rôle essentiel dans l’économie, avec plus de 70 % de personnes employées dans le secteur informel[14] qui sont exclues de l’accès formel aux services bancaires. Les personnes formellement exclues se tournent vers la microfinance, ce qui en fait un puissant moteur de l’inclusion financière dans le pays. Au 31 mars 2022, le secteur de la microfinance comptait quarante-six fonds sociaux de développement (FSD) agréés, soit un de moins qu’en 2021. Néanmoins, le secteur continue d’enregistrer une croissance positive d’une année sur l’autre. Le nombre total de prêts de microfinance en cours était de 292 650 pour une valeur de plus de 437 milliards CFA (693,5 millions $US). Sur la base des performances satisfaisantes de la microfinance et de sa proximité avec les personnes à revenu modeste, la CRRH-UEMOA étudie une facilité de refinancement hypothécaire pour les FSD. Cette facilité devrait stimuler l’accès au microfinancement du logement parmi les ménages à faibles revenus.

[1] BCEAO (2021). Rapport sur la situation de l’inclusion financière dans l’UMOA au titre de l’année 2020 https://www.bceao.int/sites/default/files/2021-12/Rapport_Annuel_Situation_Inclusion_Financière_UEMOA_2020.pdf (consulté le 11 août 2022). Pg. 22.

[2] Banque mondiale (2022). La base de données Global Findex 2021 https://www.worldbank.org/en/publication/globalfindex (consulté le 11 août 2022). Pg. 21.

[3] Banque mondiale (2022). La base de données Global Findex 2021 https://www.worldbank.org/en/publication/globalfindex (consulté le 11 août 2022). Pg. 25.

[4] Banque mondiale. La base de données Global Findex 2021.  https://www.worldbank.org/en/publication/globalfindex (consulté le 12 août 2022).

[5] CELPAID : l’argent celé.

[6] BCEAO (2022). Établissement de monnaie électronique 2022 https://www.bceao.int/fr/content/etablissements-de-monnaie-electronique (consulté le 24 août 2022).

[7] BCEAO (2021). Rapport sur la situation de l’inclusion financière dans l’UMOA au titre de l’année 2020 https://www.bceao.int/sites/default/files/2021-12/Rapport_Annuel_Situation_Inclusion_Financière_UEMOA_2020.pdf (consulté le 11 août 2022). Pg. 18.

[8] Banque mondiale. La base de données Global Findex 2021.  https://www.worldbank.org/en/publication/globalfindex (consulté le 12 août 2022). En plus des 4 barrières mentionnées, la base de données inclut « le manque de confiance dans les institutions financières », « des raisons religieuses », et « quelqu’un dans la famille ayant déjà un compte ».

[9] BCEAO. Bulletin mensuel des statistiques – Juin 2022 https://www.bceao.int/sites/default/files/2022-07/Bulletin%20Mensuel%20des%20Statistiques-Juin%202022.pdf (consulté le 11 août 2022). Pg. 44.

[10] BCEAO. Bulletin mensuel des statistiques – Juin 2022 https://www.bceao.int/sites/default/files/2022-07/Bulletin%20Mensuel%20des%20Statistiques-Juin%202022.pdf (consulté le 11 août 2022). Pg. 44.

[11] SGCI (2022). Conditions appliquées aux opérations bancaires https://societegenerale.ci/fileadmin/user_upload/cote_ivoire/PDF/brochure_tarifaire_pri.pdf (consulté le 24 août 2022). Pg. 7.

[12] Les emprunteurs souhaitant construire eux-mêmes leur propriété.

[13] BNI. Produits et services – particuliers – Offres promotionnelles https://www.bni.ci/produits-services/particuliers/offres-promotionnelles/211-quinzaine-immobilier (consulté le 24 août 2022). Voir également Batirici (2022). La BNI lance une « quinzaine de l’immobilier » pour faciliter l’acquisition de logements. 12 aout 2022 https://www.batirici.ci/btp-cote-divoire-la-bni-lance-une-quinzaine-de-limmobilier-pour-faciliter-lacquisition-de-logements/ (consulté le 24 août 2022).

[14] IFC (2020). Création de marchés en Côte d’Ivoire https://www.ifc.org/wps/wcm/connect/c3d1ae63-80d1-44a7-8b5f-959e38b4fd09/CPSD-Cote-d-Ivoire.pdf?MOD=AJPERES&CVID=nk4XA5J# : ~ : text=Le%20secteur%20informel%20représente%2080, avec%20des%20entreprises%20manufacturières%20relativement grandes. (consulté le 19 septembre 2022). Pg. 11.

 

Abordabilité

Le COVID-19 a touché le bien-être économique des ménages. Environ 40 % des adultes ont indiqué se tourner vers leur famille ou leurs amis comme principale source de fonds d’urgence, et seulement 3 % ont choisi les banques.[1] Le chômage s’est également aggravé malgré les efforts du gouvernement pour créer un environnement économique résilient. Avant 2020, il était estimée à 3,3 % (2017-2019). En 2020-2021, il a augmenté de 0,2 point de pourcentage pour atteindre 3,5 %.[2] Cela est dû à la perte d’emplois enregistrée (environ 1,5 million) de janvier à février 2020, y compris la perte d’environ 900 emplois dans le secteur informel. Par rapport aux zones rurales, Abidjan a enregistré les plus fortes pertes d’emplois, soit environ 500 000.[3]

Bien que le financement du logement soit disponible, l’accès aux prêts hypothécaires reste prohibitif, car la plupart des ménages ont des revenus faibles ou irréguliers, la plupart des Ivoiriens (plus de 80 % de la population) tirant leurs revenus du secteur informel.[4] En 2021, il a été suggéré que le revenu moyen dans l’industrie informelle non agricole était de 41 137 CFA (65,29 $US).[5] Dans le secteur formel, le salaire moyen enregistré est nettement plus élevé que dans le secteur informel, bien que ce dernier emploie la plupart des personnes (environ 90 %). Par exemple, le salaire moyen d’un agent de police est de 210 000 CFA (333,31 $US) et celui d’un agent de sécurité de 80 000 CFA (127,0 $US).[6]

La comparaison de ces salaires moyens[7] à un logement abordable montre les contraintes financières qui entravent l’accès au financement du logement. Par exemple, le versement minimum pour un prêt de 12,5 millions CFA (19 839,62 $US) à 5,99 % (le logement le moins cher du programme présidentiel de logement social et économique) à la BNI pour une durée maximale de 20 ans nécessiterait un paiement moyen de 89 481,78 CFA/mois (142 $US). En incluant l’assurance et les autres frais supplémentaires, le remboursement mensuel pourrait s’élever à environ 96 837,35 CFA (153,70 $US).[8] Sur la base du salaire moyen dans le secteur informel, il est impossible pour un ménage, même avec deux soutiens de famille, d’accéder aux prêts au logement de la BNI. En outre, une telle mensualité reste relativement coûteuse pour un policier au salaire minimum (et totalement inaccessible pour un agent de sécurité), étant donné que le rapport entre le coût mensuel de l’obligation et le salaire de l’emprunteur est de près de 50 %. Un autre facteur prohibitif est le versement initial de 30 % exigé de tout emprunteur hypothécaire. À moins qu’un emprunteur ne dispose d’une source de revenu supplémentaire ou qu’il s’agisse d’un ménage composé de deux personnes salariées, la plupart des banques seront réticentes à accorder un prêt hypothécaire à un emprunteur à revenu modeste dont le ratio de revenu est supérieur à 30-35 %.

Par conséquent, au début de l’année 2022, pour atténuer le déficit d’accessibilité, le gouvernement a dissous le Compte de Mobilisation pour l’Habitat (CDMH) et le Fonds d’Aide au Logement (FSH) et les a remplacés par le Fonds de Garantie pour le Logement social (FGLS). En outre, le gouvernement a créé l’Agence nationale de l’habitat (ANHA) en 2021 pour remplacer la société publique de promotion immobilière récemment radiée, la Société ivoirienne de construction et de gestion immobilière (SICOGI). L’ANHA est chargée de promouvoir l’accès à des logements abordables (en propriété et en location) ainsi que d’améliorer et d’entretenir l’environnement urbain.

[1] Banque mondiale. La base de données Global Findex 2021.  https://www.worldbank.org/en/publication/globalfindex (consulté le 12 août 2022).

[2] Trading Economics (2022). Côte d’Ivoire – Taux de chômage https://fr.tradingeconomics.com/ivory-coast/unemployment-rate (consulté le 26 août 2022).

[3] Institut National de Statistique (2021). Évaluation des effets de la COVID-19 sur les unités de production informelles en Côte d’Ivoire http://www.ins.ci/templates/docss/RAPPORT_COVID19_UPI%20PHASE%204_06102021_VF.pdf (consulté le 26 août 2022). Pg. 9.

[4] Oxford Business Group (2022). Comment la demande de logement augmente avec l’urbanisation en Côte d’Ivoire https://oxfordbusinessgroup.com/overview/rapid-expansion-demand-housing-grows-alongside-boom-urban-population. (Consulté le 9 octobre 2022).

[5] Institut National de Statistique (2021). Évaluation des effets de la COVID-19 sur les unités de production informelles en Côte d’Ivoire http://www.ins.ci/templates/docss/RAPPORT_COVID19_UPI%20PHASE%204_06102021_VF.pdf (consulté le 26 août 2022). Pgs. 8.

[6] Entretien avec Williams Bella, directeur général de Property KRO, 29 août 2022, Côte d’Ivoire.

[7] Tant dans le secteur formel que dans le secteur informel.

[8] L’augmentation est basée sur un taux estimé à 6,99 % (toutes taxes comprises).

 

Offre de logements

Le retard en matière de logement est estimé à plus de 500 000 unités, augmentant de 10 % par an. Compte tenu de la pression démographique à Abidjan, par exemple, la plupart des ménages (environ 70 %) sont locataires.[1] De 2012 à 2020, le gouvernement a livré environ 20 000 unités sociales et économiques dans le cadre de la PPLSE « phase 1 ». Cela s’inscrit dans le cadre de la politique avant-gardiste visant à améliorer l’accès à un logement décent pour les personnes à revenu modeste et à réduire la pression du déficit de logements à l’échelle nationale.

En 2022, le logement reste au cœur de la politique de développement du gouvernement. La relance et la refonte du PPLSE est une preuve, parmi tant d’autres, de l’importance de ce secteur dans le Plan National de Développement (PND) 2021-2025. Ainsi, la « phase 2 » du PPLSE vise à fournir 150 000 unités sociales et économiques d’ici 2025.

Bonus Expertises, un promoteur privé local, s’est récemment engagé (août 2022) à construire 5000 logements pour les fonctionnaires du ministère de l’Agriculture. Les bénéficiaires de ce projet bénéficieront d’un soutien financier à 100 % sur une période maximale de 14 ans. Les prix unitaires varieront entre 17 millions CFA (26 982 $US) et 36 900 000 CFA (58 566 $US). Chaque bénéficiaire effectuera un versement initial de 15 % au début du programme et devra souscrire à une assurance obligatoire qui le couvrira en cas de décès, de défaut de paiement et d’accident.[2]

En avril 2022, le Ministère de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme (MCLU) a signé un protocole d’accord avec le groupe de sociétés ivoiro-britannique composé d’OPES Holding, un promoteur privé local, et de Strong Form, un promoteur britannique, pour construire 20 000 unités sociales et économiques.[3]

Le MCLU a invité les développeurs internationaux à soutenir la phase 2 du PPLSE. Par exemple, le ministre Bruno Koné (MCLU) a rencontré Maison Adorable, un développeur privé français de grande envergure, en décembre 2021 pour explorer le rôle de la société dans la livraison de logements abordables en CIV.[4] NHOOD, un autre promoteur privé français, a également indiqué son intérêt à participer à la phase 2 du PPLSE pour fournir des unités décentes à prix abordable.[5]

Parallèlement au PPLSE, le secteur de l’immobilier présente des tendances encourageantes. Les développeurs privés locaux sont dynamiques et innovants. Le projet Cité Général Mathias Doué – El Kana (CGMD) en est un exemple. Il s’agit d’un projet de logement à grande échelle, vert et respectueux de l’environnement, qui comprend des commodités telles que des écoles, des stades, des magasins, un centre de santé, des espaces verts, des terrains de jeux, un approvisionnement en gaz par installation intégrée et un centre de recyclage des déchets ménagers. Le CGMD a commencé en octobre 2021 et est actuellement en phase de développement et de viabilisation des terrains. Le site du projet couvre quelques hectares et se trouve à 7 km d’Abidjan, dans le village d’Ahoué, sur la route d’Alépé. Le CGMD cible à la fois les locaux et la diaspora ivoirienne. La première phase devrait livrer 133 maisons de ville de trois à quatre chambres à coucher de 200 m2 à 250 m2,[6] et l’objectif à long terme est de produire plus d’unités.[7]

En outre, la première phase du projet de logements en location-vente d’OPES Holding vise à livrer 2 000 unités d’ici la fin de 2022. Le projet vise à fournir 40 000 unités de logement développées sur 128 ha. Les locataires auront un maximum de 25 ans pour obtenir leurs droits de propriété. OPES s’associe à des entreprises internationales pour fournir les garanties nécessaires et au gouvernement pour partager le coût de la viabilisation des terrains afin de garantir l’achèvement complet du projet. Globalement, le projet est divisé en trois phases, les objectifs de livraison des deuxième et troisième phases étant respectivement de 15 000 et 23 000 unités.[8]

En outre, le gouvernement a mis en œuvre des mesures correctives pour améliorer le parc immobilier actuel. Par exemple, en janvier 2022, elle s’est engagée à soutenir les habitants des bidonvilles en restructurant les bidonvilles et les quartiers précaires. Cette restructuration vise à améliorer la qualité de vie des habitants des bidonvilles en relevant le niveau des services urbains de base tels que les routes, l’assainissement, l’électricité, l’approvisionnement en eau potable et les services socio-éducatifs. Une partie du coût du projet est estimée à 32 milliards CFA (50,8 millions $US) et sera financée par l’Agence Française de Développement (AFD). La première phase ciblera les zones populaires très fréquentées comme Yopougon (Gesco), Abobo (Agoueto PK 18), et Koumassi (grand campement, Akromiabla, et Divo 1& 2).[9]

[1] CAHF (2018). Colli C. et al. Understanding & quantifying rental market markets in Africa : Côte d’Ivoire https://housingfinanceafrica.org/documents/understanding-quantifying-rental-markets-in-africa-cote-divoire/ (consulté le 19 septembre 2022).

[2] N’Guessan, A. (2022). Bonus Expertises va construire 5000 logements au profit des agents du Ministère de l’Agriculture. 12 aout 2022. BATIRICI https://www.batirici.ci/btp-cote-divoire-bonus-expertises-va-construire-5-000-logements-au-profit-des-agents-du-ministre-de-lagriculture/ (consulté le 28 août 2022).

[3] Chrésus, J . (2022). Côte d’Ivoire : Programme présidentiel de logements sociaux, un protocole d’accord signé par Bruno Koné pour une production en masse pour combler le déficit. 27 Avril 2022. Koaci https://www.koaci.com/article/2022/04/27/cote-divoire/economie/cote-divoire-programme-presidentiel-de-logements-sociaux-un-protocole-daccord-signe-par-bruno-kone-pour-une-production-en-masse-pour-combler-le-deficit_159560.html (consulté le 28 août 2022).

[4] N’Guessan, A. (2021). Logements sociaux : la société de construction Française « Maison abordable » se signe. 19 décembre 2021. BATIRICI https://www.batirici.ci/btp-cote-divoire-logements-sociaux-la-societe-de-construction-francaise-maison-adorable-se-signale/ (consulté le 28 août 2022).

[5] BATIRICI (2021). Logements sociaux : l’opérateur immobilier NHOOD disposé à accompagner le gouvernement. 26 juin 2021 https://www.batirici.ci/btp-cote-divoire-logements-sociaux-loperateur-immobilier-francais-nhood-dispose-a-accompagner-le-gouvernement/ (consulté le 28 août 2022).

[6] N’Guessan, A. (2021). L’athlète internationale Murielle Ahouré lance un projet immobilier. 11 octobre 2021. BATIRICI https://www.batirici.ci/btp-cote-divoire-lathlete-internationale-murielle-ahoure-lance-un-projet-immobilier/ (consulté le 28 août 2022).

[7] N’Guessan, A. (2022). Adonis S. Lancement des travaux de la cite Mathias Doué. 21 juillet 2022. BATIRICI https://www.batirici.ci/btp-cote-divoire-immobilier-lancement-des-travaux-vrd-de-la-cite-mathias-doue/ (consulté le 28 août 2022).

[8] Entretien avec Siriki Sangaré, président de l’Association nationale des promoteurs privés et PDG d’OPES Holding, 26 août 2021, Côte d’Ivoire.

[9] Portail officiel du gouvernement de Côte d’Ivoire (2022). Démocratisation de l’accès au logement : l’état lance un projet de restructuration de quartiers précaires à abidjan et redynamise le programme de logements sociaux. 14 Janvier 2022 https://www.gouv.ci/_actualite-article.php?recordID=13023&d=1 (consulté le 28 août 2022).

 

Marchés immobiliers

Les données nationales montrent un marché immobilier dynamique avec des variations significatives autour des indicateurs clés. En 2021, le nombre total de prêts hypothécaires conventionnels a diminué par rapport à 2020, passant de 2030 à 1795, avec plus de 70 % enregistrés à Abidjan. En revanche, le nombre total de ventes notariées a augmenté au cours de l’année dernière, passant de 5 258 (2020) à 6 967 (2021), avec 4 774 transactions enregistrées à Abidjan. En outre, plus de 20 000 titres de propriété ont été délivrés en 2022 dans tout le pays (environ 10 000 à Abidjan). [1]

Pour améliorer la délivrance des permis de construire et les principaux indicateurs fonciers du climat des affaires, le gouvernement a lancé le projet de numérisation des terrains urbains afin de créer un système intégré de gestion des terrains urbains (SIGFU).

Le marché immobilier d’Abidjan est l’un des plus dynamiques de l’UEMOA, avec une croissance annuelle de 18 % enregistrée depuis 2011. Elle est également parmi les plus attractives de la sous-région, notamment dans le segment de la location résidentielle. Les rendements locatifs varient de 9 % pour les bureaux, 8 % pour les commerces, 12 % pour l’immobilier industriel, et 6 % pour les logements locatifs de premier ordre dans des quartiers tels que Marcory, Cocody et Riviera. Avec la diminution des cas de COVID-19 et le retour des expatriés, les activités résidentielles sont en plein essor plus à l’est d’Abidjan, enregistrant un nombre croissant de transactions de vente. Selon le rapport Frank Knight Africa 2022/23, « les loyers aussi sont en hausse et ont augmenté de 10 % au cours des 12 derniers mois, ce qui a empêché la compression des rendements. » Par exemple, un appartement de quatre chambres à coucher loué pour 5 000 $US/mois en 2021 est de 5 500 $US/mois en 2022. [2]

Cependant, les incertitudes sont nombreuses. Par exemple, il n’y a pas de véritable discipline dans le système d’évaluation des biens. De nombreuses propriétés ont pris de la valeur au fil des ans, même en pleine pandémie. Un tel environnement spéculatif incontrôlé brise le rêve de nombreux ménages d’accéder à la propriété. Le prix des terrains varie de 2 000 CFA/m2 (3,17 $US) dans la périphérie d’Abidjan à 1,5 million CFA/m2 (2 380,75 $US) dans les zones privilégiées de Plateau, Marcory et Cocody. Le coût de la transaction (location et vente) est également très spéculatif. Certains propriétaires décident unilatéralement de la valeur locative de leur bien et des conditions. Il n’y a pas non plus de véritable discipline ici, car l’écart de prix peut varier fortement d’un propriétaire à l’autre, même si le bien se trouve dans le même quartier.[3]

Au milieu de l’année 2022, le prix de la maison la moins chère nouvellement construite par un promoteur privé était d’environ 10 millions CFA (15 871,7 $US),[4], soit 20 % plus cher qu’il y a un an. Bien que plus chère, cette maison qui a une superficie de 120 m2 est plus grande (contre 45m2 en 2021). Selon les experts locaux, le loyer pour la même maison est estimé à 60 000 – 100 000 CFA (95,2 – 158,7 $US).[5] Mais en 2022, malgré le contexte actuel de forte inflation, le gouvernement réaffirme son engagement à offrir l’unité sociale la moins chère nouvellement construite à 12,5 millions CFA (19 839,62 $US). Le coût de la main-d’œuvre par^m2 est de 25 000 CFA (39,68 $US)

[1] Direction Générale des Impôts (DGI) (2021). Statistiques immobilières au titre de l’année 2021 https://www.dgi.gouv.ci/index.php/archives/35-transfert-de-propriete/189-statistiques-immobilieres (consulté le 28 août 2022).

[2] Knight Frank (2022/23). Le rapport sur l’Afrique https://content.knightfrank.com/resources/knightfrank.com/reports/africareport/the-africa-report-2022.pdf (consulté le 28 août 2022). Pg. 8.

[3] Zéhouri, BPA. (2021). L’inquiétude des ivoiriens face à la hausse des prix de l’immobilier (Libre opinion). 30 septembre 2021. Abidjan.net https://news.abidjan.net/articles/698206/linquietude-des-ivoiriens-face-a-la-hausse-des-prix-de-limmobilier-libre-opinion (consulté le 28 août 2022).

[4] Entretien avec Williams Bella, directeur général de Property KRO, 29 août 2022, Côte d’Ivoire.

[5] Entretien avec Williams Bella, directeur général de Property KRO, 29 août 2022, Côte d’Ivoire.

 

Politique et législation

La CIV dispose d’un ensemble complet de règlements, de politiques et de lois ciblant chaque composante spécifique de la chaîne de valeur du logement. Le ministère de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme (MCLU) gère la mise en œuvre de la politique gouvernementale, supervise les promoteurs et améliore l’accès au logement. Le Code de la construction et de l’habitation a été introduit en 2019 pour mieux réglementer le secteur de l’immobilier, améliorer la sécurité des bâtiments et freiner les constructions non autorisées (on estime que 80 % des constructions sont réalisées sans les permis nécessaires). En 2022, une brigade a été mise en place pour réduire les constructions illégales, avec le soutien de la Direction de l’assainissement urbain et du drainage.[1]

Le gouvernement a adopté le Programme National d’Éducation Financière (PNEF) en 2020 pour donner une éducation financière aux personnes à faibles revenus et les préparer à accéder aux services financiers.[2] Ce programme pourrait être bénéfique pour démocratiser l’information sur le financement du logement parmi les personnes dans le besoin. En outre, elle pourrait améliorer le sens financier des ménages afin qu’ils comprennent et adoptent un comportement productif pour accéder au financement du logement.

Les hommes et les femmes bénéficient des mêmes droits d’accès à la terre et à la propriété privée. Les lois statutaires ne font pas de différence en fonction du sexe. Depuis la loi 2013-33 du 25 janvier 2013 modifiée par la loi 2019-570 du 26 juin 2019, l’homme et la femme sont considérés comme « chef de famille. »[3] Les femmes mariées ne sont pas soumises à l’approbation de leur mari lorsqu’elles exercent leurs droits fondamentaux, sauf si elles acceptent librement de le faire. Toutefois, l’évaluation de l’impact d’une telle politique basée sur la parité entre les sexes est difficile lorsque les données sexospécifiques ne sont pas facilement disponibles. Sur les terres rurales, la coexistence de lois statutaires et coutumières peut menacer l’accès des femmes à la terre dans une zone spécifique. Culturellement, la parité des sexes n’existe pas.

[1] Oxford Business Group (2022). Comment la demande de logement augmente avec l’urbanisation en Côte d’Ivoire https://oxfordbusinessgroup.com/overview/rapid-expansion-demand-housing-grows-alongside-boom-urban-population. (Consulté le 9 octobre 2022).

[2] BCEAO. Rapport sur la situation de l’inclusion financière dans l’UMOA au titre de l’année 2020 https://www.bceao.int/sites/default/files/2021-12/Rapport_Annuel_Situation_Inclusion_Financière_UEMOA_2020.pdf (consulté le 11 août 2022). Pg. 4.

[3] Lebanco (2022). Diomandé K. Enquête du jeudi : Mari et femme conjointement chef de famille : comment ça marche ? https://www.lebanco.net/news/44597-enquete-du-jeudi-mari-et-femme-conjointement-chefs-de-famille-comment-ca-marche.html# : ~ : text=Depuis % 202 013 %2C %20l’homme%20n, a%20%C3%A9t%C3%A9%20revue%20en%202019. (consulté le 11 septembre 2022).

 

Opportunités

La plupart des ménages tirent leurs revenus du secteur informel. Ainsi, la performance économique de ce secteur reste essentielle pour de nombreux ménages et pour assurer le bien-être social, surtout en temps de crise. Conscient de cela, le gouvernement a adopté une série de changements innovants dans les cadres institutionnel et, juridique et réglementaire. Ces changements visent à inclure la diversité des classes sociales dans la conception et la mise en œuvre des politiques de logement public tout en favorisant un bon environnement d’investissement pour les principales parties prenantes opérant, ou intéressées, par le logement abordable.

De plus, la relance et la refonte du PPLSE avec le même objectif de livrer 150 000 logements sociaux et économiques au cours des prochaines années renforce l’engagement du gouvernement actuel à faire de l’accès aux logements abordables une réalité prochaine. Et la stratégie de mise en œuvre du programme est ouverte et recherche une collaboration internationale avec des développeurs privés internationaux. La diversité des promoteurs est une opportunité pour les entreprises et les investisseurs étrangers d’examiner la capacité du marché local et d’atteindre leurs objectifs sociétaux et financiers.

En outre, les derniers chiffres sociaux et démographiques du recensement de 2021 montrent également certaines tendances positives pour l’avenir du logement. Plus de 90 % de la population ivoirienne est âgée de moins de 65 ans. Associé à la croissance rapide de la population, cela indique un besoin continu de logements décents et abordables pour les jeunes et les adultes d’âge mûr, maintenant et dans la prochaine génération.

 

Disponibilité des données sur le financement du logement

L’Institut national de la statistique est chargé d’assurer la coordination technique du système statistique national et de produire et diffuser des données statistiques pour le gouvernement, l’administration publique, le secteur privé et les partenaires du développement.

Avec le soutien de la Banque africaine de développement, le gouvernement de Côte d’Ivoire a mis en place une plateforme de données ouvertes qui fournit des informations relativement actualisées sur le secteur du logement du pays.

La Direction fiscale nationale fournit des informations sur l’impôt sur la propriété privée, le processus de demande et de suivi, les hypothèques conventionnelles et les ventes notariées de terrains et de biens.

La banque centrale et les organisations internationales telles que la Banque mondiale fournissent des informations actualisées sur le secteur financier et certains aspects du secteur du financement du logement. Obtenir des informations actualisées sur les prêts au logement reste difficile.

 

Applications vertes pour le logement abordable

Le gouvernement participe activement à la lutte contre le changement climatique. Dans le cadre de son engagement actuel (parmi de nombreux autres) à protéger l’environnement et à atténuer l’impact négatif du changement climatique sur son économie, elle a récemment participé à la COP 26 à Glasgow, Ecosse. Mais malgré l’engagement du gouvernement en matière de changement climatique, les logements verts ne sont pas encore développés, et il n’existe pas de réglementation, de politiques ou de lois expresses en la matière.

Cependant, la SFI examine le secteur de la construction afin d’identifier les développeurs privés qui pourraient répondre à certaines de ses exigences en matière de certification EDGE. L’objectif sera de les doter des bons outils pour devenir des pionniers dans le secteur local de l’habitat vert. La certification EDGE de l’IFC offre une formation.

 

Sites internet

Institut national de la statistique https://www.ins.ci/Direction fiscale nationale https://www.dgi.gouv.ci/
Banque centrale des États de l’Afrique de l’Ouest https://www.bceao.int/
Association Professionnelles des Banques et Etablissements Financier de Côte d’Ivoire http://www.apbef-ci.net/
Banque nationale d’investissement https://www.bni.ci/index
Ministère de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme http://construction.gouv.ci/ Ministère de l’Economie et des Finances https://www.tresor.economie.gouv.fr/
Propriété KRO (PKRO) https://www.propertykro.com/