Financement du logement en République Démocratique du Congo

Introduction

La République démocratique du Congo (RDC) avait une population estimée à 89 561 404 habitants en 2020,[1] couvrant une superficie de 2 344 858 km². Le taux de croissance de la population urbaine est de 4.45%, avec une densité de population de 41 habitants par km².[2] Les 12 plus grandes villes du pays ont connu une croissance d’environ 4.7% par an, le taux démographique urbain étant estimé à 42% en 2015.[3] Le taux de croissance urbaine moyen entre 2008 et 2018 était de 4.1%, ce qui équivaut à 1 million de citadins supplémentaires chaque année, un taux qui, s’il se poursuit, signifierait que la population urbaine doublera en seulement 15 ans.[4] Ces 12 villes sont confrontées à divers défis économiques, sociaux et politiques, notamment des niveaux élevés de pauvreté. Selon la Banque mondiale, 73% de la population congolaise, soit 60 millions de personnes, en 2018, vivaient avec moins de 1.90US$ (3 767CDF) par jour.[5] Cela signifie que plus de la moitié de la population ne peut pas accéder à un logement adéquat ou posséder une maison décente, ce qui entraîne un nombre croissant de quartiers informels qui abritent actuellement environ 65% des habitants urbains de la RDC.[6] Le manque de financement de logements abordables, les coûts élevés des terrains urbains caractérisés par une faible sécurité foncière, l’augmentation des coûts de construction et la prévalence des bidonvilles, remettent en cause les efforts actuels du gouvernement pour atténuer la crise du logement. [7]

La RDC possède les plus grands gisements au monde de cuivre, de cobalt, de lithium, de nickel et d’uranium. Ces métaux sont utilisés dans plusieurs secteurs, des voitures électriques aux panneaux solaires et aux réseaux électriques[8], et génèrent des revenus importants pour le pays. Le produit intérieur brut (PIB) a été évalué à 98 876 milliards FC (49.87 milliards de US$) en 2020[9], le PIB par habitant étant estimé à 1 104 353 FC (557US$).[10] Dans le contexte d’un marché de l’emploi fragile, le taux de chômage du pays est passé de 4.13% en 2019 à 4.55%, en 2020.[11] La dette publique de la RDC est faible par rapport aux autres pays africains, à 21.2% du PIB, soit 20 173 milliards FC (10.17 milliards de US$), mais les deux tiers de la dette sont externes, principalement auprès de bailleurs multilatéraux. [12]

L’activité économique a plongé en 2020, à cause de la pandémie, mais l’exploitation minière s’est avérée résiliente. Les données préliminaires suggèrent que la croissance du PIB en 2020 a été positive à 1.7%, et un boom minier devrait stimuler la croissance économique à partir de 2021.[13] Suite à la création par le président Félix Tshisekedi d’une nouvelle alliance politique connue sous le nom d’« Union sacrée », [14] le gouvernement de la RDC a développé ce que le FMI décrit comme « un programme de réformes structurelles ambitieux, mais réaliste ». Celui-ci vise à promouvoir une croissance économique durable en augmentant la mobilisation des recettes intérieures, en renforçant la gouvernance et en consolidant la politique monétaire.[15]

Au plus fort de la pandémie, le gouvernement a annoncé des mesures pour soutenir l’économie post-COVID-19. Parmi celles-ci, il y avait tout d’abord le gel de l’augmentation du capital minimum requis pour les banques, les coopératives d’épargne et de crédit (SACCO) et les institutions de microfinance jusqu’en janvier 2022. Deuxièmement, un guichet spécial de refinancement, avec une échéance allant de trois à vingt-quatre mois, a été mis en place. Troisièmement, le financement du Fonds pour la Promotion de l’Industrie (FPI) a été mis à disposition à un taux zéro pour stimuler l’activité des entreprises. Quatrièmement, les règles de classification des prêts ont été gelées. Cela permettra de réduire les pénalités et les frais pour les prêts non performants.[16] Ceci a été tiré de la vision du président de la République qui a été développé dans le Plan national de développement stratégique pour 2019-2023.

[1] World Bank (2020). Democratic Republic of Congo. https://data.worldbank.org/indicator/

(consulté le 30 juillet 2021).

[2] World Population Review (2021). DR Congo Population 2021 (Live). https://worldpopulationreview.com/countries/dr-congo-population (consulté le 02 août 2021).

[3]  Investors Clubs (2021). Housing sector in DR Congo. https://investorsclubs.org/housing-sector-in-dr-congo/

(Consulté le 04 août 2021).

[4] World Bank (2018). Democratic Republic of Congo Urbanization Review: Productive and Inclusive Cities for an Emerging Democratic Republic of Congo. https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/28931/9781464812033.pdf?sequence=2&isAllow (consulté le 13 septembre 2021). Pg. 1.

[5] World Bank (2021). The World Bank in DRC. Updated: 02 April 2021. https://www.worldbank.org/en/country/drc/overview (consulté le 13 septembre 2021)

[6] Ministère du Plan (2020). RDC Rapport d’Examen National Volontaire des Objectifs de Développement Durable. https://sustainabledevelopment.un.org/content/documents/26296VNR_2020_DRC_Report_French.pdf (consulté le 7 août 2021). Pg. 41

[7]El-hadj, M.B., Faye, I. and Geh, Z.F. (2018). The Housing Sector in Africa: setting the scene. In Housing Market Dynamics in Africa. London, Palgrave Macmillan. pp. 1-21

[8]Bloomberg News (2021). World needs Congo copper to kick fossil fuels, billionaire says. 08 June 2021. Mining Weekly. https://www.miningweekly.com/article/world-needs-congo-copper-to-kick-fossil-fuels-billionaire-says-2021-06-08 (consulté le 25 juillet 2021).

[9]World Bank. Indicators. Congo, Dem. Rep. https://data.worldbank.org/indicator/NY.GDP.MKTP.CD?+Locations=CD+&locations=CD(consulté le 6 août 2021).

[10] World Bank. Indicators. Congo, Dem. Rdep.

https://data.worldbank.org/indicator/ NY.GDP.PCAP.CD? Locations=CD

(consulté le 6 août 2021).

[11] TheGlobalEconomy.com. Democratic Republic of the Congo: Unemployment rate – 2020.

https://www.theglobaleconomy.com/Democratic-Republic-of-the-Congo/unemployment_rate/

(consulté le 4 août 2021).

[12] AFDB (2021). African Economic Outlook 2021 – From Debt Resolution to Growth: The Road Ahead for Africa  https://www.afdb.org/en/knowledge/publications/african-economic-outlook (consulté le 30 juillet 2021). Pg. 111.

[13]  IMF (2021). Democratic Republic of the Congo request for a three-year arrangement under the extended credit facility. June 29, 2021. https://www.imf.org/en/Publications/CR/Issues/2021/07/28/Democratic-Republic-of-the-Congo-Request-for-a-Three-Year-Arrangement-Under-the-Extended-462901 (consulté le 28 juillet 2021). Pg.5

[14]World Bank. The World Bank in DRC. Updated 02 April 2021. https://www.worldbank.org/en/country/drc/overview (consulté le 14 septembre 2021)

[15]IMF (2021). IMF Executive Board Approves US$1.52 billion ECF Arrangement for the Democratic Republic of the Congo. July 15, 2021. https://www.imf.org/en/News/Articles/2021/07/15/pr21217-drc-imf-executive-board-approves-us-1-52b-ecf-arrangement (consulté le 28 juillet 2021).

[16]  Plessers, H. (2020). Covid-19 voices from the field: DRC. -2020. https://www.fsdafrica.org/news/covid-19-voices-from-the-field-drc/(Consulté le 29 août 2021).

Accès à la finance

Le secteur financier de la RDC comprend 19 banques agréées, une banque de développement, la Société Financière de Développement (SOFIDE), un fonds d’épargne, la Caisse générale d’épargne du Congo ou CADECO, une compagnie d’assurance nationale, la Société Nationale d’Assurances (SONAS), et l’Institut National de Sécurité Sociale (INSS).[1]La multitude d’institutions plus petites qui facilitent l’accès au financement comprend 120 institutions et coopératives de microfinance ; 78 institutions de transfert d’argent (dispersées, principalement, à travers Kinshasa, le Kongo Central, le Nord et le Sud Kivu et les anciennes provinces du Katanga) ; trois institutions de monnaie électronique, et ; plus de 16 bureaux de change. [18]

Selon l’Association des banques du Congo (ACB), les banques proposent de plus en plus de comptes d’épargne avec un taux d’intérêt moyen de 3%. Bien que 65% de la population épargne, seuls 4.7% le font par l’intermédiaire d’une banque.[2] Cela montre que les citoyens ont très peu accès au financement et aux institutions financières qui pourraient fournir des prêts au logement. La Banque mondiale a classé la RDC à la 152^e place sur 190 pays pour la facilité d’accès au crédit dans ses évaluations annuelles de l’année dernière, et, pour la facilité de faire des affaires, le pays a été placé à la 183^e place sur 190 économies.[3] Les biens immobiliers (bâtiments et terrains) de la RDC sont protégés et la loi relative aux droits immobiliers énumère les dispositions relatives aux hypothèques et aux privilèges.[4] Un bureau de crédit doit être mis en place, et les lois sur la faillite doivent être renforcées, afin de protéger les droits des emprunteurs et des prêteurs et de stimuler le crédit.[5]

Selon Numbeo, à Kinshasa, l’hypothèque moyenne en pourcentage du revenu était de 506.23% en juillet 2021, par rapport à 476.89% en juillet 2020. Cela représente une augmentation de 29.34 points de pourcentage, qui s’est produite pendant la pandémie.[6] Leur analyse montre que les taux d’intérêt des prêts hypothécaires varient de 17% à 25% par an. Il existe un taux fixe pour une période de 20 ans.[7] De même, les taux d’intérêt des prêts immobiliers sont élevés (24%), mais pas autant que les taux des prêts de microfinance, qui varient de 30 à 60% par an.[8] La Banque centrale du Congo (BCC) a indiqué que le ratio des prêts non productifs (PNP) à la fin du mois de juin 2019 était de 16%, soit à peine moins que les 16.8% enregistrés en 2018, alors que la norme réglementaire est de 5%.[9]  En outre, les provisions constituées pour couvrir les prêts non performants à la fin du mois de juin 2019 étaient de 34%, par rapport à 40% à la fin du mois de décembre 2018,[10] soit une baisse de 6 points de pourcentage.

Les 10 banques principales, Equity Commercial Bank of Congo (Equity BCDC), International Bank for Africa in Congo, FBN Bank DRC SA, Citibank, Standard Bank Congo, Rawbank, Ecobank RDC, Trust Merchant Bank, Afriland First Bank et Access Bank DRC, [11] représentaient près de 180 milliards FC (4.63 milliards de US$) d’actifs à la fin décembre 2020.[12] Parmi ces banques, seule la Rawbank propose des produits hypothécaires à ses clients. Les cinq plus grandes banques détiennent près de 65% des dépôts bancaires et plus de 60% du total des actifs bancaires. [13]

Le secteur financier de la RDC a un rôle clé à jouer pour rendre la croissance plus inclusive et moins dépendante des prix des matières premières.[14] La Banque centrale du Congo assure le financement et le refinancement des banques, ainsi que les prêts et avances aux établissements de crédit.[15] La BCC a également reporté l’adoption de nouvelles exigences en matière de capital minimum, a encouragé la restructuration des créances douteuses et a favorisé l’utilisation des paiements électroniques.[16]

En outre, la Banque centrale du Congo vise à utiliser le plan stratégique du secteur bancaire pour atteindre plus de 20 millions de comptes bancaires d’ici 2030.[17] Pour atteindre cet objectif, la RDC a besoin d’infrastructures financières, de systèmes de paiement modernisés et d’une augmentation du financement à moyen et long terme pour les Très petites et moyennes entreprises (TPME).[18]

[1]  Privacy Shield framework (2021). Congo, Democratic Republic -7-Financial Sector. https://www.privacyshield.gov/article?id=Congo-Democratic-Republic-Financial-Sector (consulté le 21 août 2021). Pg. 1.

Privacy Shield framework (2021). Congo, Democratic Republic -7-Financial Sector. https://www.privacyshield.gov/article?id=Congo-Democratic-Republic-Financial-Sector  (consulté le 21 août 2021). Pg. 1

[3] World Bank (2020). Doing business. Democratic Republic of the Congo.

https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/c/congo-dem-rep/ZAR.pdf

(consulté le 10 août 2021). Pg. 4

[4]Privacy Shield framework. Congo, Democratic Republic -7-Financial Sector. https://www.privacyshield.gov/article?id=Congo-Democratic-Republic-Financial-Sector (consulté le 21 août 2021). Pg. 1

[5] World Bank (2020). Doing business. Democratic Republic of the Congo.

https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/c/congo-dem-rep/ZAR.pdf

(consulté le 10 août 2021). Pg. 4

[6] Numbeo. Property price in Kinshasa, Congo. https://www.numbeo.com/property-investment/in/Kinshasa (consulté le 22 août 2021).

[7]Numbeo. Property price in Kinshasa, Congo. https://www.numbeo.com/property-investment/in/Kinshasa (consulté le 22 août 2021).

[8] ELAN DRC (2019). Weak links in the DRC housing value chain.

https://www.elanrdc.com/latest-news/2019/2/8/weak-links-in-the-drc-housing-value-chain

(consulté le 13 septembre 2020). Pg. 1

[9]  European Investment Bank (2020). Banking in Africa: Financing transformation amid uncertainty. Https://www.eib.org/attachments/efs/economic_report_banking_africa_2020_en.pdf (consulté le 23 août 2021). Pg. 95-96

[10]  European Investment Bank (2020). Banking in Africa: Financing transformation amid uncertainty. Https://www.eib.org/attachments/efs/economic_report_banking_africa_2020_en.pdf (consulté le 23 août 2021). Pg. 95.

[11]  Central Bank of the Congo (2020). List of Licensed Banks in the Democratic Republic of the Congo, March: 2020. http://www.bcc.cd/index.php?option=com_content&view=article&id=63:banques-agrees&catid=43:banque&Itemid=74 (consulté le 23 août 2021).

[12] EIB (2020).Banking In Africa: Financing transformation amid uncertainty. Https://www.eib.org/attachments/efs/economic_report_banking_africa_2020_en.pdf (consulté le 23 août 2021). Pg. 96.

[13]  Privacy Shield framework (2021). Congo, Democratic Republic -7-Financial Sector. https://www.privacyshield.gov/article?id=Congo-Democratic-Republic-Financial-Sector (consulté le 23 août 2021).

[14]  EIB (2020). Banking in Africa: Financing transformation amid uncertainty. Https://www.eib.org/attachments/efs/economic_report_banking_africa_2020_en.pdf (consulté le 23 août 2021). Pg. 97.

[15]  EIB (2020). Banking in Africa: Financing transformation amid uncertainty. Https://www.eib.org/attachments/efs/economic_report_banking_africa_2020_en.pdf (consulté le 23 août 2021). Pg. 96.

[16]  IMF (2021). Democratic Republic of the Congo request for a three-year arrangement under the extended credit facility.https://www.imf.org/en/Publications/CR/Issues/2021/07/28/Democratic-Republic-of-the-Congo-Request-for-a-Three-Year-Arrangement-Under-the-Extended-462901 (consulté le 23 août 2021). Pg.46.

[17]  Privacy Shield framework (2021). Congo, Democratic Republic -7-Financial Sector. https://www.privacyshield.gov/article?id=Congo-Democratic-Republic-Financial-Sector (consulté le 23 août 2021). Pg.1

[18]World Bank (2020). DRC: Financial Infrastructure and Markets. https://projects.worldbank.org/en/projects-operations/project-detail/P145554?lang=ru (consulté le 23 août 2021). Pg. 1.

Faisabilité budgétaire

Le seuil de pauvreté en RDC qui est de 1.90US$ par jour constitue clairement un obstacle à l’accès à un logement adéquat ou à la propriété d’une maison décente.

En outre, le taux d’intérêt débiteur sur les crédits accordés par les banques aux emprunteurs privilégiés est de 26.76%.[1] Selon le cabinet Élan RDC, la maison abordable la moins chère construite par un promoteur en RDC coûte 79 307 200 FC (40 000 US$).[2] Le salaire mensuel net moyen est de 1 718 607 FC (866.81 US$). En outre, les taux d’intérêt hypothécaires du pays varient de 17% à 25% par an, pour une durée moyenne de 20 ans.[3]

En raison de la COVID-19, de nombreuses entreprises et de nombreux ménages ont été confrontés à des problèmes d’insolvabilité et de liquidités qui ont entravé leur capacité à rembourser les prêts bancaires arrivant à échéance.[4] En conséquence, 40% des ménages ont rencontré des problèmes pour payer leur loyer.[5] Afin de rendre le logement plus abordable, le gouvernement a exploré diverses options pour s’assurer que davantage de logements sont construits au cours des cinq prochaines années. Dans le cadre de ce processus, le gouvernement prévoit de créer une banque de l’habitat et un fonds national pour le logement.[6]

[1] The global economy (2021). Democratic Republic of the Congo: Lending interest rate – 2019.

https://www.theglobaleconomy.com/Democratic-Republic-of-the-Congo/Lending_interest_rate/

(consulté le 27 août 2021).

[2] ELAN DRC (2019). Weak links in the DRC housing value chain.

https://www.elanrdc.com/latest-news/2019/2/8/weak-links-in-the-drc-housing-value-chain

(consulté le 14 septembre 2020).

[3]Numbeo (2021). Property price in Kinshasa, Congo. https://www.numbeo.com/property-investment/in/Kinshasa (consulté le 22 août 2021).

[4] AFDB (2021). Africa’s Growth Performance and Outlook amid the COVID–19 Pandemic.https://www.afdb.org/en/knowledge/publications/african-economic-outlook (consulté le 30 juillet 2021). Pg.17.

[5] IMF (2021). Democratic Republic of the Congo request for a three-year arrangement under

the extended credit facility. https://www.imf.org/en/Publications/CR/Issues/2021/07/28/Democratic-Republic-of-the-Congo-Request-for-a-Three-Year-Arrangement-Under-the-Extended-462901

(consulté le 23 août 2021). Pg.4

[6] Environews (2020). Habitat : Pius Muabilu pour la gestion urbaine participative en vue de créer des cités intégrées viables en RDC 7 octobre 2020.

https://a1-environews.kinshasadigital.academy/2020/10/07/habitat-pius-muabilu-pour-la-gestion-urbaine-participative-en-vue-de-creer-des-cites-integrees-viables-en-rdc/ (consulté le 24 août 2021).

Offre de logements

L’offre actuelle de logements et de services de base ne correspond pas à la demande croissante de logements abordables.[1] Cette situation a entraîné une forte augmentation de la construction et de l’offre de logements dans le pays, dans le but de réduire un déficit de logements de près de quatre millions d’unités.[2] Ainsi, le gouvernement a formulé une politique nationale d’aménagement du territoire et de planification de l’utilisation des terres.[3] À cette fin, le président Tshisekedi a annoncé un plan visant à établir une nouvelle capitale administrative pour contrer le problème de la croissance rapide de la population à Kinshasa.[4] Le projet consiste à construire une ville intelligente de 300km² et à construire 6 000 unités de logement dans la première phase et 250 000 autres unités de logement dans les cinq prochaines années.

De même, en raison de l’urbanisation rapide et des problèmes de sécurité foncière, le Ministère du Plan a lancé et cofinancé un Programme participatif d’amélioration des bidonvilles (PPAB) à hauteur de 495 670 000 FC (250 000US$).[5] Le gouvernement a également établi un partenariat avec les communautés locales de Kinshasa pour mettre en œuvre le PPAB, qui a été doté de 594 804 000 FC (300 000 US$) par an. Ces plans visent à intégrer les bidonvilles dans la stratégie de planification urbaine à l’échelle de la ville. En outre, plusieurs initiatives sont en cours d’élaboration au niveau provincial. Malgré ces plans élaborés, plus de 65% de la population vit dans des logements inadéquats[6], les habitants ayant recours à l’auto-construction.

En RDC, les logements de bonne qualité sont ceux dont les sols, les toits et les murs extérieurs sont construits avec des matériaux durables. À Kinshasa, 81% des ménages vivent dans ce type de logements. En province, seulement 51% des ménages vivent dans des logements de bonne qualité. Dans le pays, seuls 23% des ménages vivent dans des logements de bonne qualité.[7] De plus, l’urbanisation rapide et le manque de connectivité rendent les déplacements dans les grandes villes très difficiles. L’absence de moyens de transport fiables limite les opportunités d’emploi pour les travailleurs et empêche les entreprises de profiter des économies d’échelle.[8] La RDC ne dispose toujours pas d’un document-cadre stratégique qui renforce les synergies entre les niveaux de gouvernement national et local pour la réduction de la gestion des risques de catastrophes.[9]

[1] Obioha, E.E. (2021). Mission Unaccomplished: Impediments to Affordable Housing Drive in Addressing Homelessness in Sub-Saharan Africa. Social Sciences 10 : 310. https://www.mdpi.com/2076-0760/10/8/310

(consulté le 29 août 2021).pp.1-16.

[2] Investors Clubs (2021). Housing sector in DR Congo https://investorsclubs.org/housing-sector-in-dr-congo/

(consulté le 04 août 2021).

[3]Ministère du Plan (2020). RDC Rapport d’Examen National Volontaire des Objectifs de Développement Durable. https://sustainabledevelopment.un.org/content/documents/26296VNR_2020_DRC_Report_French.pdf (consulté le 7 août 2021). Pg.42

[4]Saied, M (2021). Egypt boosts investment in Congo, hoping to secure support in Nile dam crisis. Al-monitor. 17 February 2021 https://www.al-monitor.com/originals/2021/02/egypt-congo-investments-au-sponsor-nile-dam-talks.html#ixzz74kKYc6Ph (consulté le 26 août 2021).

[5]  UN Habitat. Participatory Slum Upgrading – Democratic Republic of Congo https://www.mypsup.org/countries/Democratic_Republic_of_Congo(consulté le 8 août 2021).

[6] Ministère du Plan (2020).RDC Rapport d’Examen National Volontaire des Objectifs de Développement Durable https://sustainabledevelopment.un.org/content/documents/26296VNR_2020_DRC_Report_French.pdf (consulté le 7 août 2021).Pg.41.

[7]INS (2018). National Institute of Statistics. Survey Report. Democratic Republic of Congo, Ministry of Planning. https://www.ins.cd/wp-content/uploads/2021/01/E-QUIBB_RDC_2016.pdf (consulté le 26 août 2021). Pg. 67

[8]  Ministère du Plan RDC (2020). RDC Rapport d’Examen National Volontaire des Objectifs de Développement Durable. Mai 2020. https://sustainabledevelopment.un.org/content/documents/26296VNR_2020_DRC_Report_French.pdf (consulté le 7 août 2021). Pg.42.

[9] Ministre du Plan RDC (2020). Rapport d’Examen National Volontaire des Objectifs de Développement Durable. Mai 2020. https://sustainabledevelopment.un.org/content/documents/26296VNR_2020_DRC_Report_French.pdf (consulté le 7 août 2021). Pg.42

Marché immobilier

Une pénurie de promoteurs des secteurs public et privé pour le développement des infrastructures entrave le secteur de l’immobilier.[1] « L’immobilier semble être la réponse aux efforts du gouvernement de la RDC pour remédier au déficit aigu de logements, en particulier parmi les populations urbaines des villes de Kinshasa et Lubumbashi. ».[2]En dépit d’une forte augmentation de la construction et de l’offre de logements, le prix des unités de plus de 49 567 000 FC (25 000 US$) est bien au-delà de la portée des ménages à revenu faible ou moyen à Kinshasa. Alors que la demande de logements abordables est manifestement élevée, les quelques projets de logement passés et en cours sont orientés vers les besoins des personnes à revenus moyens et élevés.[3]

Les rendements du marché immobilier sont les suivants : 10% peuvent être réalisés sur le marché de bâtiments commerciaux de la RDC, avec des loyers de 59 480FC/m² (30 US$) par mois ; les biens industriels rapportent 15% à 19 830 CDF (10US$) par mois ; les bureaux rapportent 10% à 59 480CDF/m², (30 US$) par mois, et ; le marché résidentiel rapporte 8%, avec un loyer de 19 827 000 FC (10 000 US$) par mois pour une maison haut de gamme de quatre chambres.[4] À Kinshasa, un hectare dans les zones résidentielles bien desservies coûte 198 268 000 FC (100 000 US$), ce qui démontre la valeur plus élevée des terrains viabilisés.[5] Un appartement d’une chambre à coucher en dehors du centre de Kinshasa coûte entre 694 000 FC (350 US$) et 4 957 000CDF (2 500 US$).[6] Peu de Congolais peuvent se permettre d’acheter ou de louer à ces prix.

Le dernier rapport d’enquête de l’Institut national de la statistique (INS) de la RDC montre que dans le pays, les logements occupés par leur propriétaire représentent 69%, les logements occupés par des locataires représentent 18.6% et 9.7% de logements sont occupés par un tiers (parent, ami ou employeur), avec 1.9% de sous-locations.[7] Les Congolais sont moins nombreux à être propriétaires en milieu urbain 44% par rapport à 85% en milieu rural.[8]

Dans l’indice Doing Business de la Banque mondiale, la RDC est classée 144^e sur 165 économies en 2020 pour la « facilité de traiter les permis de construire », un classement amélioré qui reflète des développements positifs dans les secteurs du logement et de la construction.[9] Actuellement, il faut 13 procédures et 122 jours pour obtenir un permis de construire, un processus qui coûte environ 13.8% de la valeur du bien.[10] En ce qui concerne l’enregistrement des propriétés, la RDC est classée 159^e sur 190 économies, une amélioration par rapport à l’année précédente.[11] L’enregistrement des propriétés peut être réalisé en 38 jours en huit étapes.[12] Les innovations en cours pourraient améliorer ces délais. Par exemple, le potentiel de numérisation des régimes fonciers et des titres de propriété est prometteur, comme le montre une initiative récente d’une entreprise locale, Congo Check. [13]

[1] HG Legal Resources (2020). Investing in Real Estate in the DR Congo: Ownership, Rights and Usage of the

Land. https://www.hg.org/legal-articles/investing-in-real-estate-in-the-dr-congo-ownership-rights-and-usage-ofthe-land-37001

(consulté le 22 août 2021).

[2] Africa Property News (2020). DRC not an easy environment, but Real Estate opportunities abound. 21 January 2019. http://www.africapropertynews.com/central-africa/3370-drc-not-an-easy-environment-but-real-estate-opportunities-abound.html (consulté le 24 août 2021).

[3]Africa Property News. DRC not an easy environment, but Real Estate opportunities abound. 21 January 2019. http://www.africapropertynews.com/central-africa/3370-drc-not-an-easy-environment-but-real-estate-opportunities-abound.html (consulté le 24 août 2021).

[4] Knight Frank (2020). The Africa Report : Real Estate Market Update 2020/21. https://www.knightfrank.com/research/africa-report-202021-7066.aspx (consulté le 22 août 2021). Pg. 22

[5] Africa Property News (2020). Housing supply limited in Democratic Republic of Congo.

http://www.africapropertynews.com/central-africa/3076-housing-supply-in-democratic-republic-of-congo.html

(consulté le 02 août 2020). Pg. 1

[6]Numbeo (2020). Property price in Kinshasa, Congo. https://www.numbeo.com/property-investment/in/Kinshasa (consulté le 22 août 2021).

[6] RMB (2020). Where to Invest in Africa. https://www.rmb.co.za/landing/where-to-invest-in-africa (consulté le 27 août 2021). Pg. 214

[7] INS (2018). Democratic Republic of Congo. Ministry of Planning. National Institute of Statistics. Survey Report. https://www.ins.cd/wp-content/uploads/2021/01/E-QUIBB_RDC_2016.pdf (consulté le 26 août 2021).Pp. 68-69.

[8] INS (2018). Democratic Republic Of Congo. Ministry of Planning. National Institute of Statistics. Survey Report. https://www.ins.cd/wp-content/uploads/2021/01/E-QUIBB_RDC_2016.pdf (consulté le 26 août 2021). Pp. 68-69.

[9] World Bank (2020). Doing Business: Democratic Republic of the Congo.

https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/c/congo-dem-rep/ZAR.pdf

(consulté le 26 août 2021). Pg.4

[10]World Bank (2020). Doing Business: Democratic Republic of the Congo.

https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/c/congo-dem-rep/ZAR.pdf (consulté le

02 août 2021). Pg. 4.

[11] World Bank (2020). Doing Business: Democratic Republic of the Congo.

https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/c/congo-dem-rep/ZAR.pdf

(consulté le26 août 2021). Pg. 4

[12]World Bank (2021). Doing Business: Democratic Republic of the Congo. https://www.doingbusiness.org/en/custom-query (consulté le 25 août 2021). Pg. 4

[13]  Investors Clubs (2021). Housing sector in DR Congo. https://investorsclubs.org/housing-sector-in-dr-congo/

(consulté le 25 août 2021).

Politique et réglementation

Le nouveau gouvernement de la RDC, l’Union Sacrée, est déterminé à améliorer le secteur du logement. La propriété foncière et les droits d’usage associés à la terre sont réglementés par la loi générale sur la propriété de 1973 (loi n° 73-021).^[1] Cette loi fixe des normes pour réglementer l’achat, la vente et la location de terrains.^[2] Aussi, la circulaire n°005/CAB/MIN/AFF FUNC/2013 du 12 juin 2013 établit la procédure et la période de transfert des droits fonciers et immobiliers. En matière de construction de bâtiments, l’arrêté ministériel n° Cab/MINA/TUHITPR/007/2013 du 26 juin 2013 réglementent l’octroi des permis de construire. En outre, la loi foncière n° 15/025 du 31 décembre 2015 sur le crédit-bail et les loyers non professionnels réglemente le secteur immobilier et délimite le rôle des agences immobilières.^[3]

Le cadre réglementaire de la RDC facilite les partenariats public-privé pour augmenter l’offre de logements.^[4] L’intervention du gouvernement vise à créer un environnement favorable à la fourniture de logements par le secteur privé. En réponse à la COVID-19, la BCC a réduit les taux d’intérêt directeurs, ^[5]ce qui « réduira les paiements mensuels pour ceux qui ont des taux variables, améliorant le caractère abordable et aidant à réduire les défauts de paiement, et augmentant la demande de refinancement des prêts ».[6]

[1]USAID (2020). Land Tenure and Property Rights Portal. https://www.land-links.org/country-profile/democratic-republic-congo/ (consulté le 25 août 2021). Pg. 6

[2] Ministère du Plan, République Démocratique du Congo (2020). Habitat et immobilier. https://investindrc.cd/fr/Habitat-et-immobilier (consulté le 26 août 2021). Pg. 1.

[3] HG Legal Resources (2020). Investing in Real Estate in the DR Congo: Ownership, Rights and Usage of the

Land. https://www.hg.org/legal-articles/investing-in-real-estate-in-the-dr-congo-ownership-rights-and-usage-ofthe-land-37001

(consulté le 26 août 2021).

[4] Hubeut, L. and Ergen, E. (2018). Congo: Democratic Republic of the Congo – Adoption of A Legislative Framework Applicable to Public-Private Partnerships. 13 December 2018. https://www.mondaq.com/human-rights/764064/democratic-republic-of-the-congo–adoption-of-a-legislative-framework-applicable-to-public-private-partnerships (consulté le 25 août 2021).

[5] Central Banking. Congo central bank lowers policy rate 200bp. 18 June 2021. https://www.centralbanking.com/central-banks/monetary-policy/monetary-policy-decisions/7845561/congo-central-bank-lowers-policy-rate-200bp (consulté le 14 septembre 2021).

[6] World Bank Group (2020). COVID-19 Outbreak: Housing Finance Implications and Response. https://pubdocs.worldbank.org/en/368571586473125247/COVID-19-Outbreak-Housing-Finance.pdf (consulté le 26 août 2021). Pg. 4

Opportunités

La population de la RDC atteindra près de 145 millions d’habitants en 2050 (60% de résidents urbains et 40% de ruraux par rapport à 42% et 58% en 2014).^[1]  La fourniture de logements représente une énorme opportunité pour les investisseurs.^[2] « Le secteur du logement peut jouer un rôle important dans la reprise en tant que catalyseur de relance et de création d’emplois, où des investissements à grande échelle sont nécessaires pour atteindre l’ODD11 qui vise à créer un logement sûr, décent et abordable pour tous. ».^[3]

Par exemple, la capitale métropolitaine de Kinshasa et sa population croissante offre un paysage immobilier disparate, avec d’énormes écarts de revenus entre la majorité de la population et une minorité de citoyens aisés.[4]  Ce secteur majoritaire représente 54% de la demande de logements, nécessitant la construction d’environ 143 000 unités par an.^[5] Cet écart s’étend à toutes les provinces. Les besoins en logement sont énormes, ce qui offre de grandes opportunités dans tous les segments de l’industrie immobilière et du financement du logement.

[1] UN-HABITAT SSA (2020). Sub-Saharan Africa Atlas Regional Office for Africa. https://unhabitat.org/un-habitat-sub-saharan-africa-atlas(consulté le 26 août 2021). Pge.45.

[2]Investors Clubs (2021). Housing sector in DR Congo. https://investorsclubs.org/housing-sector-in-dr-congo/ (consulté le 26 août 2021).

[3] World Bank Group (2020). COVID-19 Outbreak: Housing Finance Implications and Response. https://pubdocs.worldbank.org/en/368571586473125247/COVID-19-Outbreak-Housing-Finance.pdf (consulté le 26 août 2021). Pg.1

[4]  African News. Hit-by-delays-and-shoddy-work-kinshasa-s-urban-housing-project-falter. 20 April 2021.https://www.africanews.com/2021/04/20/hit-by-delays-and-shoddy-work-kinshasa-s-urban-housing-project-falters// (consulté le 22 août 2021).

[5] Investors Clubs (2021). Housing sector in DR Congo. https://investorsclubs.org/housing-sector-in-dr-congo/ (consulté le 26 août 2021).

Accès aux données sur le financement du logement

Informalité urbaine

Le Ministère du Plan indique que 65% de la population urbaine vit dans des logements inadéquats. Le taux de croissance de la population est de 3.14%, associé à un taux de croissance annuel de l’urbanisation de 4.45%. Par ailleurs, en RDC, plus de la moitié de la population (54.4%) n’a accès à l’eau qu’à partir d’un robinet, d’une borne-fontaine ou d’une bouteille d’eau. De même, seuls 64% de la population urbaine ont accès à l’assainissement.[1]

[1] Ministère du Plan (2020). RDC Rapport d’Examen National Volontaire des Objectifs de Développement Durable. https://sustainabledevelopment.un.org/content/documents/26296VNR_2020_DRC_Report_French.pdf (consulté le 7 août 2021). Pg.41

 

Sites web

• Ministry of Planning, National Investment Promotion Agency https://www.investindrc.cd/
• Congo invest Consulting http://www.congo-invest.com/
• Houzz https://www.houzz.com/
• National Institute of Statistics https://www.ins.cd/
• Central bank of Congo http://www.bcc.cd/
• Investors Clubs https://investorsclubs.org/
• UN-HABITAT SSA https://unhabitat.org/
• Knight Frank https://www.knightfrank.com/
• Africa Property News http://www.africapropertynews.com/
• Numbeo https://www.numbeo.com/