Financement du logement en Djibouti

Vue d'ensemble

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Le Djibouti est un petit pays de la Corne de l’Afrique et est l’un des pays les plus urbanisés au monde, avec 78% de sa population vivant dans des zones urbaines. Le Djibouti compte 42% de la population vivant dans l’extrême pauvreté. La capitale Djibouti, qui abrite 33% de la population, compte 13 établissements informels. Les problèmes de logement de Djibouti ont été encore aggravés par le COVID-19, qui a contraint environ 100 000 migrants qui ne peuvent pas poursuivre leur voyage en raison des restrictions de mouvement et du manque de ressources à s’installer dans le pays. Notamment, les 100 000 migrants estimés représentent près de 10% de la population du pays de 1 006 127 habitants.

Djibouti a une économie robuste, qui a résisté à la crise du COVID-19. Le PIB s’élevait à 601,09 milliards Fdj (3,38 milliards USD) en 2020 avec un PIB par habitant de 609186 Fdj (3425,5 USD). Le PIB par habitant de Djibouti est nettement supérieur au PIB par habitant subsaharien de 2020 de 263876,93 Fdj (1 483,8 USD), peut-être en raison de la taille de la population considérablement faible du pays par rapport à ses voisins.

Djibouti a subi d’importantes inondations en 2019 qui ont endommagé de nombreuses infrastructures. Par conséquent, l’ONU-Habitat (ONU-Habitat), en partenariat avec d’autres organismes des Nations Unies et la Banque mondiale, a aidé le secteur du logement et de l’établissement du pays à identifier les dommages et à définir des stratégies de relèvement pour faire face aux problèmes à court, moyen et long terme. besoins en logement du pays.

Vous pouvez accéder ci-dessous à plus d’informations sur le secteur du financement du logement de Djibouti, y compris les principaux intervenants, les principales politiques et l’accessibilité au logement:

Introduction
Accès au financement
Faisabilité budgétaire
Offre de logements
Marchés immobiliers
Politique et réglementation
Opportunités
Accès aux données sur le financement du logement
Informalité urbaine
Sites internet

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Djibouti

Introduction

Djibouti est un petit pays de la Corne de l’Afrique et est l’un des pays les plus urbanisés au monde, avec 78% de sa population vivant dans des zones urbaines.[1] Cela est dû aux faibles pourcentages de terres arables du pays associés à des conditions météorologiques défavorables qui ne sont pas propices aux activités agricoles. Djibouti compte 42% de sa population vivant dans l’extrême pauvreté. La ville de Djibouti, qui accueille 33% de la population, compte 13 quartiers informels.[2] Les problèmes de logement de Djibouti ont été encore aggravés par la pandémie de la COVID-19 qui a contraint environ 100 000 migrants qui ne peuvent pas continuer leur voyage en raison des restrictions de mouvement et du manque de ressources à s’installer dans le pays.[3] Notamment, les 100 000 migrants estimés représentent près de 10% de la population du pays considérant que la population du pays s’élève à 1 006 127.[4] La ville de Djibouti abrite également plus de 30 000 réfugiés des pays voisins.

Le pays bénéficie d’un environnement politique étonnamment stable dans une région en proie à des troubles civils. Le président de longue date, Ismail Omar Guelleh, a été élu pour le 5^e mandat présidentiel lors des élections d’avril 2021 qui se sont déroulées dans le calme.[5] Djibouti a également une économie relativement stable qui a résisté à la crise de la COVID-19. Par exemple, la Banque mondiale observe que la croissance du produit intérieur brut (PIB) du pays est restée stable à 0.5% en 2020 en grande partie grâce à la reprise de la construction, du commerce et de l’énergie ainsi que des activités de réexportation stimulées par la forte activité économique de l’Éthiopie.[6] Le produit intérieur brut (PIB) du pays s’élevait à 53.06 milliards Fdj (3.38 milliards US$) en 2020[7] avec un PIB par habitant de 1 895 104Fdj (3 425.5US$)[8]. Le PIB par habitant de Djibouti est nettement supérieur au PIB par habitant de l’Afrique subsaharienne (2020) de 22 257Fdj (1 483.8US$)[9] peut-être en raison de la taille significativement faible de la population du pays par rapport à ses voisins.

La Banque africaine de développement (BAD) a prévu que la croissance du PIB réel de Djibouti en 2021 atteindrait 9.9% avant de s’établir à 8.1% en 2022.[10] La BAD observe que la reprise économique de Djibouti sera largement soutenue par le retour attendu des investissements directs étrangers et des zones franches du pays. Sur le plan du marché des changes, le franc djiboutien est resté stable au fil des ans, soutenu par une croissance économique stable et un environnement politique stable. En août 2021, la monnaie s’échangeait à 180Fdj contre 1US$.[11] En outre, la Banque mondiale observe que l’inflation du pays est restée faible à 1.8% en 2020, une réduction marquée par rapport aux 3.3% enregistrés en 2019. L’économie du pays devrait rebondir en raison de la reprise des activités portuaires stimulées par la reprise du commerce international et la demande mondiale. La croissance économique prévue associée à l’intérêt accru pour le pays de la part d’organisations internationales telles que la Banque mondiale, la Banque africaine de développement (BAD), ONU-Habitat, entre autres, devrait être une bonne nouvelle pour les promoteurs immobiliers ciblant les expatriés. Cela est d’autant plus vrai que les projets de la BAD ont augmenté les investissements directs étrangers (IDE) à Djibouti.

Djibouti a connu des inondations majeures en 2019 qui ont endommagé de nombreuses infrastructures. Par conséquent, l’ONU-Habitat (ONU-Habitat), en partenariat avec d’autres agences des Nations Unies (ONU) et la Banque mondiale, a aidé le secteur du logement et de l’installation du pays à identifier les dommages et à définir une stratégie de redressement pour remédier aux problèmes à court, moyen ainsi que les besoins de logement à long terme du pays.[12]

[1] World Bank (2020). Urban population (% of total population) – Djibouti. https://data.worldbank.org/indicator/SP.URB.TOTL.IN.ZS?locations=DJ. (Consulté le 10 Septembre 2021).

[2] World Bank (2018) World Bank Supports Efforts to Upgrade Djibouti Slums. https://www.worldbank.org/en/news/press-release/2018/11/09/world-bank-supports-efforts-to-upgrade-djibouti-slums. (Consulté le 5 Septembre 2021).

[3] IOM (2021). Djibouti – Migrants Presence (As of 26 Août 2021). https://migration.iom.int/reports/djibouti-migrants-presence-26-Août-2021. Consulté le 24 Septembre 2021).

[4][4] Worldometer (2021). Djibouti Population (LIVE). https://www.worldometers.info/world-population/djibouti-population/#:~:text=The%20current%20population%20of%20Djibouti,the%20latest%20United%20Nations%20data. (Consulté le 24 Septembre 2021).

[5] The Economist Intelligence Unit (2021). Djibouti. https://country.eiu.com/djibouti. Consulté le 5 Septembre 2021).

[6] World Bank (2021). Djibouti’s Economic Update — April 2021 https://www.worldbank.org/en/country/djibouti/publication/economic-update-april-2021. (Consulté le 30 Août 2021).

[7] Trade Economics (2021). Djibouti GDP. https://tradingeconomics.com/djibouti/gdp. (Consulté le 27 Septembre 2021).

[8] World Bank (2021). GDP per capita (current US$) – Djibouti. https://data.worldbank.org/indicator/NY.GDP.PCAP.CD?locations=DJ. (Consulté le 27 Septembre 2021).

[9] World Bank (2021). GDP per capita (current US$) – Sub-Saharan Africa. https://data.worldbank.org/indicator/NY.GDP.PCAP.CD?locations=ZG. (Consulté le 27 Septembre 2021).

[10] AfDB (2021). African Economic Outlook (AEO) 2021. https://www.afdb.org/en/countries-east-africa-djibouti/djibouti-economic-outlook. (Consulté le 30 Août 2021).

[11] Coinmill (2021). https://coinmill.com/DJF_USD.html. Djiboutian Franc (DJF) and United States Dollar (USD) Currency Exchange Rate Conversion Calculator. (Consulté le 31 Août 2021).

[12] UN-Habitat (2020). UN Habitat Sub-Saharan Africa Atlas. https://unhabitat.org/sites/default/files/2020/07/atlasroaf_v02_final-compressed.pdf. (Consulté le 30 Août 2021). P.43

Accès au financement

Djibouti est un petit pays doté d’un système financier assez bien développé, surtout par rapport à son voisin, l’Érythrée. Le secteur bancaire du pays pratique largement la banque islamique car environ 94% de la population est musulmane.[1] Considérant que Djibouti pratique la banque islamique où l’imposition de taux d’intérêt est inacceptable, il n’est pas facile de déterminer de manière concluante les taux d’intérêt hypothécaires en utilisant les pratiques bancaires conventionnelles. Néanmoins, les taux des prêts dans le pays sont en moyenne de 7% par an,[2] un taux bien meilleur par rapport aux taux des prêts hypothécaires au Kenya (la plus grande économie de la région) qui s’élève à 13%.

Le pays compte 10 banques commerciales conventionnelles, trois banques islamiques, 18 bureaux de change, quatre institutions de microfinance et deux institutions financières spécialisées.[3]

La Banque centrale de Djibouti (Banque centrale de Djibouti) est l’autorité monétaire à Djibouti chargée de la réglementation de toutes les opérations bancaires commerciales dans le pays.

Avec des taux de prêt bas de 7% par an[4] et les taux d’inflation les plus bas (3.32 % en 2019)[5] en Afrique, Djibouti offre de belles opportunités de développement immobilier. L’accès au financement immobilier est également disponible auprès des principales banques. Par exemple, l’une des principales banques commerciales islamiques (Salaam African Bank) finance 70% de la valeur de la maison et strictement pour les maisons résidentielles.[6] Le régime de faibles taux d’inflation devrait rester stable dans les années à venir. Par exemple, le taux d’inflation du pays devrait se maintenir à 2% en 2022 et 2.3% en 2023.[7] Fait marquant, le rapport Doing Business 2020 de la Banque mondiale [8] documente un certain nombre de développements positifs à Djibouti avec des implications encourageantes pour les développements immobiliers. Il s’agit notamment de renforcer l’accès au crédit en mettant en œuvre un système fonctionnel de transactions sécurisées et un registre des garanties unifié basé sur des avis, de renforcer la protection des investisseurs minoritaires en augmentant la transparence des entreprises et en facilitant la résolution des problèmes d’insolvabilité en facilitant l’ouverture de procédures tout en augmentant l’efficacité des procédures judiciaires.

A contrario, un certain nombre de goulots d’étranglement dans le système limitent la mise en œuvre rapide des projets dans le pays. Djibouti ne dispose pas d’une base de données électronique complète et opérationnelle pour vérifier les hypothèques[9] et le système financier prête rarement aux petites entreprises ou aux start-ups. Ainsi, Djibouti a un piètre bilan de prêts non productifs par rapport aux normes mondiales. Alors que la moyenne mondiale des prêts non performants en 2019 exprimée en pourcentage du total des prêts bancaires s’élevait à 5.06 %, Djibouti avait 16.04 % avec une moyenne de 17.33 % entre 2012 et 2019.[10]

Pour atténuer les risques financiers négatifs liés à la COVID-19, la Société financière internationale (SFI ou IFC en anglais) s’est associée à certaines banques djiboutiennes telles que la East Africa Bank (EAB).[11]

L’IFC aidera l’EAB à renforcer son cadre de gestion des risques, des échanges et du crédit ainsi que ses capacités à être à la hauteur des meilleures pratiques internationales afin de parvenir à une croissance durable. L’EAB, qui pratique la banque islamique, est un acteur majeur de l’économie djiboutienne, avec sept succursales et un large marché.

Bien que les données actuelles sur la microfinance ne soient pas disponibles, un certain nombre d’institutions de microfinance financent le développement des logements. Celles-ci comprennent la microfinance islamique qui a financé 274 promoteurs en 2015.[12] Bien qu’il existe quatre institutions de microfinance répertoriées sur le site web de la Banque centrale de Djibouti, leurs sites web respectifs ne sont pas disponibles et l’étendue de leur portée n’est pas claire. D’une manière générale, il existe des preuves suggérant que le crédit intérieur au secteur privé en pourcentage du PIB du pays a continué de fluctuer au fil du temps. Par exemple, le ratio était de 21.32 (2018), 22.18% (2014) et 20.33% (2016).[13]

[1] CIA (2021). The World Fact Book: Djibouti. https://www.cia.gov/the-world-factbook/countries/djibouti/. (Consulté le 31 Août 2021).

[2] Statista (2020). Prevailing mortgage interest rates in Africa in 2020, by country. https://www.statista.com/statistics/789843/mortgage-interest-rates-africa-by-country/. (Consulté le 31 Août 2021)

[3] Central Bank of Djibouti (2021). Supervision of Institutions. https://banque-centrale.dj/index.php/etablissements-bancaires/. Consulté le 5 Septembre 2021)

[4] Trading Economics (2021). Djibouti – Lending Interest Rate. https://tradingeconomics.com/djibouti/lending-interest-rate-percent-wb-data.html. Consulté le 21 Août 2021)

[5] Statista (2020). Prevailing mortgage interest rates in Africa in 2019, by country. https://www.statista.com/statistics/789843/mortgage-interest-rates-africa-by-country/ (Consulté le 21 Août 2021).

[6] Salaam African Bank (2021). https://www.banksalaam.com/retail-home-financing/. (Consulté le 24 Septembre 2021).

[7] Trading Economics (2021). Forecasts. https://tradingeconomics.com/djibouti/inflation-cpi?continent=g20/forecast. (Consulté le 5 Septembre 2021)

[8] Doing Business (2020). Comparing Business Regulation in 190 Economies – Economy Profile of Djibouti (English). Doing Business 2020 Washington, D.C: World Bank Group. P.22. http://documents.worldbank.org/curated/en/406471574850067988/Doing-Business-2020-Comparing-Business-Regulation-in-190-Economies-Economy-Profile-of-Djibouti. (Consulté le 5 Septembre 2021)

[9] World Bank (2020). Doing Business 2020. https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/d/djibouti/DJI.pdf (Consulté le 21Août 2021). Pg. 24

[10] The Global Economy (2021). Djibouti: Non-performing loans. www.theglobaleconomy.com/Djibouti/nonperforming_loans/. (Consulté le 5 Septembre 2021).

[11] IFC (2021). IFC Partners with Djibouti-Based EAB Bank to Strengthen its Risk and Credit Framework. https://pressroom.ifc.org/All/Pages/PressDetail.aspx?ID=26323. (Consulté le 5 Septembre 2021)

[12] Islamic Microfinance (2015). Islamic Microfinance Pilot Unit Adds: Grant Funding To 274 Developers Hayableh.https://www.adds.dj/en/islamic-microfinance-pilot-unit-adds-grant-funding-to-274-developers-hayableh/. (Consulté le 27 Septembre 2021).

[13] Index Mundi (2021). Djibouti – Domestic credit to private sector (% of GDP). https://www.indexmundi.com/facts/djibouti/indicator/FS.AST.PRVT.GD.ZS. (Consulté le 27 Septembre 2021).

Faisabilité budgétaire

Djibouti est un petit pays avec des taux de pauvreté très élevés et un taux de chômage de 78%.[1] En raison des taux élevés de pauvreté et de chômage, il est impossible pour la plupart de la population de se procurer des logements décents. Bien que Djibouti soit récemment passé au statut de pays à revenu intermédiaire faible, la réalité sur le terrain n’a pas changé. C’est encore un pays très inégalitaire. Le climat désertique chaud et sec aggravé par les catastrophes naturelles telles que les invasions de criquets et les inondations ont poussé le pays à importer 90% de ses denrées alimentaires.[2] Cette situation a eu de larges implications négatives sur les revenus disponibles de la population et la demande globale qui en résulte. Avec de faibles revenus disponibles, la demande globale de logements décents est faible, ce qui implique que seul un petit segment serait ciblé pour des logements décents de milieu à haut de gamme.

Djibouti a bénéficié de riches migrants du Yémen et de la Somalie à la recherche de pays pacifiques de culture islamique. Un logement décent (qu’il soit loué ou propriétaire occupant) est donc cher par rapport aux normes régionales. Numbeo[3] estime que la location d’un appartement d’une chambre au centre-ville de Djibouti se situe entre 89 246Fdj (502US$) et 240 000Fdj (1 349US$) tandis qu’une maison de trois chambres au même endroit se situe entre 130 000Fdj (731US$) et 600 000Fdj (3 374US$). En dehors du centre-ville, le rapport Numbeo estime qu’une maison de 1 chambre se situera entre 89 483Fdj (503US$) et 177 935Fdj (1 000US$) tandis qu’une maison de 3 chambres se situera entre 88 830Fdj (499US$) et 150 000Fdj (843US$). Selon Numbeo, l’achat d’un appartement coûtera 285 000Fdj (1 602US$) et 185 000Fdj (1 040US$) m²respectivement en centre-ville et hors centre-ville.

[1] ACAPS (2020). Djibouti. https://www.acaps.org/country/djibouti/crisis/country-level. (Consulté le 5 Septembre 2021).

[2] WFP (2021). Djibouti news releases. https://www.wfp.org/countries/djibouti. (Consulté le 5 Septembre 2021).

[3] Numbeo (2021). Property Prices in Djibouti. https://www.numbeo.com/property-investment/country_result.jsp?country=Djibouti. (Consulté le 5 Septembre 2021).

Offre de logements

Djibouti est actuellement sous le poids de l’expansion incontrôlée des bidonvilles abritant plus d’un tiers de la population de la ville et compromettant gravement la fourniture des équipements de base.[1] Avec plus de 100 000 migrants vivant dans les quartiers informels de Djibouti, la population migrante représente plus de 10% de la population du pays. En fait, la Banque mondiale observe que Djibouti a le taux de réfugiés le plus élevé au monde.[2] Étant donné que les migrants ne cherchent pas de résidence permanente le long de la route migratoire, la plupart des maisons construites le long de ces routes sont des structures semi-permanentes ou des huttes dépourvues d’équipements de base. C’est d’autant plus vrai que les migrants manquent pour la plupart de pouvoir d’achat pour acheter des maisons même s’ils le voulaient. Le gouvernement a été financé par le fonds de la Banque mondiale pour les pays les plus pauvres (Association internationale de développement-IDA), pour soutenir l’afflux de réfugiés.[3] Le financement bénéficiera à environ 114 000 bidonvilles de Djibouti-Ville d’Ali-Addeh et de Hol-Hol qui abritent près de 78% de la population totale de réfugiés.

Bien que le pays s’efforce d’atteindre l’Objectif de développement durable (ODD)-11 sur les villes et les communautés durables, cela semble être un défi de taille. L’indice ODD pour le pays montre qu’en 2018, le score de suivi de la proportion de la population urbaine du pays vivant dans des bidonvilles stagnait ou augmentait à moins de 50% du taux requis.[4]

Les principales entreprises de construction à Djibouti sont contrôlées par des entreprises étrangères telles que celles impliquées dans des projets financés par la Chine ainsi que par des entreprises étrangères qui ont remporté des appels d’offres du gouvernement par le biais d’appels d’offres ouverts.[5] Le China Merchant Group a considérablement soutenu les efforts du gouvernement pour garantir aux citoyens un logement décent en construisant 1 000 logements dans le cadre de la responsabilité sociale des entreprises.[6]

L’infrastructure de transport urbain n’est pas planifiée et reflète en grande partie le développement du logement. Intrinsèquement, la Banque mondiale observe que ; « …Les itinéraires ne sont pas planifiés de manière centralisée, mais se sont développés en réponse à la demande et au réseau routier. Place Harbi, Hayableh et PK12 sont quelques nœuds clés du réseau. Seuls 3% des Djiboutiens possèdent une voiture, et le reste utilise les transports publics. Il semble qu’environ 40% seulement des habitants de Djibouti-ville utilisent régulièrement les transports en commun. Cela signifie que le reste doit compter sur la marche, ou sur le transport ou les taxis fournis par l’employeur […] ».[7]

[1] World Bank (2018) World Bank Supports Efforts to Upgrade Djibouti Slums. https://www.worldbank.org/en/news/press-release/2018/11/09/world-bank-supports-efforts-to-upgrade-djibouti-slums. (Consulté le 5 Septembre 2021).

[2] World Bank (2020). Djibouti: New World Bank Support to Improve the Lives of Refugees and Host Communities. https://www.worldbank.org/en/news/press-release/2020/12/18/djibouti-new-world-bank-support-to-improve-the-lives-of-refugees-and-host-communities. (Consulté le 5 Septembre 2021).

[3] World Bank (2020). Djibouti: New World Bank Support to Improve the Lives of Refugees and Host Communities. https://www.worldbank.org/en/news/press-release/2020/12/18/djibouti-new-world-bank-support-to-improve-the-lives-of-refugees-and-host-communities. (Consulté le 5 Septembre 2021).

[4] SDG Index (2021). Djibouti: Sub-Saharan Africa https://dashboards.sdgindex.org/profiles/djibouti/indicators. (Consulté le 5 Septembre 2021).

[5] Oxford Group (2021). Infrastructure development across Djibouti boosts construction. https://oxfordbusinessgroup.com/overview/building-blocks-countrywide-infrastructure-development-expands-construction-activities. (Consulté le 5 Septembre 2021).

[6] China Daily (2018). Chinese company to finance construction of 1000 social houses in Djibouti. https://www.chinadaily.com.cn/a/201807/06/WS5b3e824ea3103349141e103e.html. (Consulté le 24 Septembre 2021).

[7] World Bank (2019). Djibouti Technical Assistance for Urban Public Transport: Situational Analysis.p.5. https://documents1.worldbank.org/curated/ar/273941590646258348/pdf/Djibouti-Technical-Assistance-for-Urban-Public-Transport-Situational-Analysis.pdf. (Consulté le 5 Septembre 2021).

Marchés immobiliers

Les marchés immobiliers à Djibouti ont fait les frais de la COVID-19 en raison de la perturbation des chaînes d’approvisionnement des matières premières de construction et de l’arrêt des mouvements, limitant les mouvements des travailleurs de la construction.

Légalement, toutes les terres à Djibouti appartiennent à l’État, mais la propriété privée des terres urbaines est autorisée. Le gouvernement n’impose pas de restrictions à la propriété foncière et au développement dans les zones urbaines, à l’exception des exigences normales en matière de licences ou de permis. Djibouti a fait des progrès majeurs dans l’amélioration de son environnement des affaires, ce qui lui a permis d’améliorer son classement mondial dans le rapport Doing Business du 154^e rang en 2018 à 99^e en 2019. L’enregistrement d’une propriété à Djibouti implique six procédures qui prennent en moyenne 24 jours et coûtent 5.6% de la valeur de la propriété. Ainsi, Djibouti se classe au 117^e rang mondial en ce qui concerne l’enregistrement du score de propriété.[1]

Djibouti a mis en place une nouvelle procédure permettant à un créancier d’obtenir une garantie hypothécaire dans un délai réaliste, disposition permettant à la fois au créancier et au débiteur de s’entendre sur la vente de gré à gré d’un bien hypothéqué sous contrôle judiciaire.[2] Il est important de noter que le rapport Doing Business 2020 observe des développements clés à Djibouti avec des implications sur le développement du logement. Ceux-ci comprennent : le renforcement de l’accès au crédit grâce à la mise en œuvre d’un système fonctionnel de transactions sécurisées et d’un registre des garanties unifié basé sur un avis, le renforcement la protection des investisseurs minoritaires en augmentant la transparence des entreprises, protégeant ainsi les investisseurs minoritaires. Djibouti a facilité la résolution de l’insolvabilité en facilitant l’ouverture de procédures judiciaires tout en augmentant l’efficacité des procédures judiciaires et enfin, le pays a introduit un salaire minimum de 35 000Fdj (198US$) par mois.[3] Bien qu’il s’agisse de développements bienvenus dans le secteur immobilier, l’augmentation du salaire minimum exercera une pression sur le secteur déjà déprimé, sous le choc de la pandémie.

[1] World Bank (2020). Doing Business 2020. https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/d/djibouti/DJI.pdf (Consulté le 8 Septembre 2020). Pg. 4

[2] Oxford Business Group (2021). Affordable housing remains a critical component of Djibouti’s development plans. https://oxfordbusinessgroup.com/overview/home-improvement-provision-housing-remains-critical-component-development-plans. (Consulté le 10 Septembre 2021).

[3] Doing Business (2020). Economy Profile-Djibouti https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/d/djibouti/DJI.pdf. P.62. (Consulté le 10 Septembre 2021).

Politique et réglementation

Djibouti considère qu’une fois qu’il a ratifié et publié les traités et accords internationaux, ces traités et accords sont publiés au Journal Officiel de Djibouti, et ceux-ci seront supérieurs à ses propres lois et à la constitution.[1] En tant que tels, les instruments juridiques internationaux sont supérieurs au droit interne du pays.

Djibouti est membre d’un certain nombre d’organisations commerciales et de blocs régionaux tels que; l’Organisation mondiale du commerce (OMC), la Ligue des États arabes (LEA), l’Accord de Cotonou et Marché commun de l’Afrique orientale et australe (COMESA) qui autorisent le pays à « l’aide pour le commerce » et les initiatives commerciales.[2] En tant que membre de la zone de libre-échange (ZLE) du COMESA, les importations en provenance des pays membres n’ont pas de droits de douane et, par conséquent, les matériaux de construction importés de ces pays membres seront beaucoup moins chers que ceux des pays non membres.[3] Alors que les matériaux peuvent provenir des États membres du COMESA, un certain nombre d’entreprises internationales telles que Lafarge, Dangote et China Resources Cement ont augmenté leur capacité à produire du ciment à partir de Djibouti.[4]

L’obtention d’un permis de construire à Djibouti a été facilitée par la réduction du coût des contrôles béton et par la mise en place de la responsabilité décennale pour tous les professionnels intervenant dans les travaux de construction.[5]

Selon l’Indice de liberté économique 2021, le pays doit mettre en œuvre des réformes profondes et larges afin d’améliorer ses scores en matière de droits de propriété, d’efficacité du système judiciaire et d’intégrité du gouvernement.[6] Les rapports suggèrent que ces réformes doivent être institutionnalisées. Djibouti a développé des plateformes en ligne qui fournissent une base de données des lois sur la construction et sont accessibles au public gratuitement.[7] Ces lois sont également à la disposition du public sous forme des avis de la Gazette en version papier. Le Ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Environnement (Ministère Délégué auprès du Ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Environnement chargé du Logement, MDMHUEL) est responsable des politiques de logement dans le pays.

[1] Oxfordbusinessgroup (2018). Examining Djibouti’s current legislation. https://oxfordbusinessgroup.com/overview/stepping-examining-current-legislation. (Consulté le 8 Septembre 2021).

[2] International Trade Centre (2021). Djibouti Country Brief. https://www.intracen.org/country/djibouti/. (Consulté le 24 Septembre 2021).

[3] COMESA (2021). COMESA Objectives and Priorities. https://www.comesa.int/what-is-comesa/. (Consulté le 24 Septembre 2021).

[4] Oxford Business Group (2021). Sourcing local cement in Djibouti a challenge. https://oxfordbusinessgroup.com/analysis/necessary-inputs-securing-sufficient-amounts-locally-produced-quality-cement-can-be-challenging. (Consulté le 24 Septembre 2021).

[5] World Bank (2020). Doing Business 2020. https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/d/djibouti/DJI.pdf (Consulté le 8 Septembre 2020).Pg.62

[6] Heritage Foundation (2020). 2020 Index of Economic Freedom. https://www.heritage.org/index/country/djibouti. (Consulté le 8 Septembre 2021).

[7] World Bank (2020). Doing Business 2020. https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/d/djibouti/DJI.pdf (Consulté le 10 Septembre 2021).Pg.14

Opportunités

Djibouti est un pays paisible avec un excellent environnement d’affaires. Compte tenu de l’emplacement du pays le long de la route migratoire vers la péninsule arabique, les promoteurs immobiliers peuvent envisager de développer des logements à bas prix avec des équipements de base pour soutenir les migrants. Bien que certaines infrastructures du pays aient été endommagées par les inondations, ONU-Habitat, en partenariat avec d’autres agences des Nations Unies et la Banque mondiale, aide le secteur du logement et de l’installation du pays à identifier les dommages et à définir une stratégie de redressement.[1] Par conséquent, les promoteurs immobiliers peuvent envisager d’explorer les opportunités qui émanent du soutien que Djibouti reçoit des partenaires au développement. Ces opportunités peuvent inclure la recherche d’offres auprès des partenaires au développement ou le partenariat avec eux dans le développement de l’infrastructure. Il est peut-être plus urgent de développer des infrastructures d’eau, d’assainissement et d’hygiène (WASH) disponibles et accessibles au public, en particulier aux pauvres. Djibouti a des problèmes majeurs en ce qui concerne la disponibilité des toilettes publiques, ce qui entraîne une forte prévalence des maladies d’origine hydrique. Des partenariats public-privé (PPP) pour relever ces défis WASH doivent être envisagés.

Le secteur privé à Djibouti joue un rôle majeur dans le développement immobilier en particulier en ce qui concerne les maisons haut de gamme. Salaam properties, membre du groupe Salaam avec un contrôle important du secteur des services financiers, est un promoteur immobilier clé à Djibouti.[2] Un certain nombre d’architectes et de concepteurs de bâtiments professionnels sont disponibles pour offrir des services professionnels [3] et en tant que tel, il existe d’importantes compétences professionnelles dans le pays pour soutenir le développement du logement.

Djibouti a l’un des taux d’inflation les plus stables de la région, à 1.8% en 2020, contre 3.3% en 2019. Il n’y a pas de contrôle de changes à Djibouti et le taux de change a été très stable dans un passé récent. Les investisseurs étrangers peuvent donc facilement transférer leurs bénéfices hors du pays sans restriction.

Les activités portuaires de Djibouti devraient rebondir, créant une nouvelle demande de logements parmi les employés portuaires étrangers et les ouvriers du bâtiment. Il y a beaucoup d’immigrants riches à Djibouti en provenance de Somalie, du Yémen et d’autres pays musulmans qui traversent actuellement des conflits. Ces individus profitent de la liberté dont jouissent les étrangers pour investir dans de bonnes maisons à Djibouti. Les résidences ciblant ces immigrants vaudraient la peine d’être envisagées.

[1] UN-Habitat (2020). UN Habitat Sub-Saharan Africa Atlas. https://unhabitat.org/sites/default/files/2020/07/atlasroaf_v02_final-compressed.pdf. (Consulté le 30 Août 2021). P.43

[2] Salaam Properties (2021). About Us. https://www.salaam-properties.com/about/. (Consulté le 27 Septembre 2021).

[3] Houzz (2021). 10 Architects and Building Designers in Djibouti, Djibouti Region, Djibouti. https://www.houzz.in/professionals/architects/c/Djibouti–Djibouti-Region–Djibouti. (Consulté le 27 Septembre 2021).

Accès aux données sur le financement du logement

Djibouti n’a pas d’agence gouvernementale bien établie qui collecte des données crédibles sur le logement. La plupart des données utilisées dans cette étude ont été glanées à partir d’un certain nombre de sources et la plupart des données n’ont pas nécessairement été recueillies à des fins de recherche sur le logement.

La Banque centrale de Djibouti dispose de données sur les banques commerciales, les bureaux de change et la microfinance opérant à Djibouti. Cependant, contrairement à la plupart des banques centrales, la banque centrale ne dispose d’aucune donnée sur les performances des entités qu’elle régule. Néanmoins, le rapport Doing Business de la Banque mondiale et d’autres rapports rendus publics ont été d’une grande aide. En outre, le Programme des Nations Unies pour le développement (PNUD), le Programme alimentaire mondial (PAM), le Fonds des Nations Unies pour l’enfance (UNICEF), l’Organisation des Nations Unies pour l’alimentation et l’agriculture (FAO), ONU-Habitat et le Fonds monétaire international (FMI) disposent d’excellentes données sur leurs domaines d’intervention respectifs. Les autres sources de données comprennent ; Statista, Oxford Business Group, Numbeo, Trade Economics, entre autres. La plupart des données disponibles sur le pays proviennent d’agences non gouvernementales qui n’ont naturellement pas accès aux données officielles si jamais elles existent.

Certains des défis liés à l’obtention de données à Djibouti sont liés à l’informalité dans laquelle les affaires sont menées dans le pays. La plupart des transactions entre musulmans sont en grande partie sans papiers et reposent sur une confiance mutuelle. Cela peut peut-être expliquer l’absence de données sur un certain nombre de paramètres étudiés mais cette observation est soumise à des preuves empiriques.

Informalité urbaine

Djibouti enregistre 42% de sa population vivant dans l’extrême pauvreté. La ville de Djibouti, qui accueille 33% de la population, compte environ 13 bidonvilles.[1] Comme l’observe l’Organisation internationale pour les migrations (OIM), la population migrante s’est retrouvée bloquée dans les établissements informels de Djibouti situés le long du couloir migratoire, en raison du manque de ressources pour poursuivre leur voyage migratoire.[2] Selon l’OIM, les quartiers informels exposent les migrants à des risques de la santé car ces quartiers n’ont que peu ou pas accès aux services essentiels.

Le gouvernement s’associe à un certain nombre de partenaires de développement tels que la Banque mondiale et ONU-Habitat pour améliorer les bidonvilles. Selon le PNUD, près de 50 % des citadins djiboutiens sont raccordés à l’eau publique tandis que les 50 % restants accèdent à l’eau raccordée à leurs voisins ou à des bornes fontaines publiques.[3]

Djibouti connaît de graves pénuries d’installations de gestion des déchets solides, en particulier dans les quartiers informels. Environ 17% des citadins n’ont pas de toilettes fonctionnelles et pratiquent la défécation à l’air libre tandis que 83% des citadins n’ont pas accès à des toilettes ou des latrines.[4] Ces pratiques contribuent de manière significative aux maladies d’origine hydrique et à la diarrhée, en particulier chez les femmes et les enfants.

[2] International Organization for Migration (2021). Djibouti – Migrant’s presence (as of 12 Août 2021) https://dtm.iom.int/reports/djibouti-migrants-presence-12-Août-2021 Consulté le 30/8/2021. (Consulté le 30 Août 2021).

[3] UNDP (2010) Country Sector Assessments UNDP GoAL WaSH Programme, Volume 2-Djibouti.P.5. https://www.undp.org/content/dam/aplaws/publication/en/publications/environment-energy/www-ee-library/water-governance/undp-goal-wash-programme-volume-2/goal-wash-djibouti-country-sector-assessment-english/UNDP_UNDP001330_GoALWaSHVol2_MECH_Revised_081810_Djibouti_hi.pdf. (Consulté le 11 Septembre 2021).

[4] Borgenproject (2020). 10 facts about life and sanitation in Djibouti https://borgenproject.org/sanitation-in-djibouti/. (Consulté le 5 Septembre2021).