Financement du logement : Djibouti

Introduction

Djibouti est un petit pays aride de la Corne de l’Afrique dont la population est estimée à 957 273 habitants.[1] Le pays est un îlot de paix dans une région en proie à des conflits et est devenu un refuge pour les réfugiés fuyant les guerres en Somalie, au Yémen, en Érythrée et en Éthiopie. Le taux d’urbanisation de Djibouti était de 78 % en 2021,[2] ce qui en fait l’un des pays les plus urbanisés au monde. Malgré ses perspectives globalement positives, Djibouti a également un taux de pauvreté élevé. Bien que des chiffres plus récents sur la pauvreté ne soient pas disponibles, les données de 2017 montrent que le taux national d’extrême pauvreté s’élevait à 21,1 %, avec 45 % dans les zones rurales.[3] Alors que les performances économiques du pays sont sur une trajectoire ascendante, Djibouti continue de se débattre avec les problèmes de logement et l’expansion des établissements informels ou des bidonvilles. Récemment, cette situation a été exacerbée par le fait que les migrants se retrouvent bloqués dans les établissements informels du pays, qui sont situés le long du couloir de migration.[4]

Djibouti est stratégiquement situé sur la mer Rouge, et son économie est tirée par son complexe portuaire qui dessert les routes commerciales maritimes entre l’Europe et l’Asie, et sert de base militaire pour la France, les États-Unis, le Japon, la Chine et l’ Organisation du traité de l’Atlantique Nord (OTAN), ainsi que de station anti-piraterie pour d’autres pays.[5]  Le Franc Djiboutien est l’une des monnaies les plus stables de la région, ayant bénéficié de l’environnement politique et macroéconomique calme du pays. En septembre 2022, 1 dollar US valait 177,5 DJF (1 dollar US), contre 180 DJF enregistrés en 2021. L’économie djiboutienne montre des signes de reprise, la reprise des activités du port étant largement soutenue par la relance du commerce international après la pandémie de Covid-19.[6] La croissance économique de Djibouti, mesurée par le produit intérieur brut (PIB), était de 3,9 % en 2021, contre 1,2 % en 2020.[7] Le taux d’inflation annuel de juin 2022 s’est établi à 11,6 %, contre 5,3 % en mai, tandis que le taux d’inflation alimentaire de juin était de 25,7 %, contre 11,1 % enregistré en mai 2022.[8] Ces taux d’inflation suggèrent que les effets de la guerre entre la Russie et l’Ukraine ont continué à exercer une pression à la hausse sur les prix des denrées alimentaires et du pétrole, entraînant une augmentation de l’inflation globale.

Djibouti est sensible à de multiples risques naturels tels que des crues soudaines régulières, des tremblements de terre fréquents, des sécheresses pluriannuelles et des incendies alimentés par la sécheresse.[9] Avec seulement 0,04 % de ses terres arables, et une pluviométrie annuelle moyenne de seulement 130 mm, Djibouti ne peut pas produire suffisamment de nourriture pour répondre à ses besoins, et dépend donc des produits importés.[10] La ville de Djibouti, où vit 70 % de la population, est exposée aux risques liés à l’élévation du niveau de la mer et au fait que le changement climatique portera atteinte aux écosystèmes marins et terrestres du pays.[11] On a observé que les inondations dévastent les infrastructures telles que les maisons et les routes, aggravant ainsi les taux de pauvreté élevés du pays.[12] La Banque mondiale, ONU-Habitat et d’autres agences des Nations Unies ont aidé Djibouti à développer le secteur du logement et de l’habitat en identifiant les dommages causés par le changement climatique, en définissant des stratégies de redressement et en répondant aux besoins de logement à court, moyen et long terme.[13] Djibouti a également bénéficié du Fonds pour l’environnement mondial du Programme des Nations Unies pour l’environnement (PNUE) pour les pays les moins avancés, ce qui a permis au pays de construire des digues qui ont sauvé de nombreuses maisons de la destruction par les inondations.[14] Fait important, bien que la destruction perpétuelle de maisons et d’infrastructures à Djibouti ait été documentée, rien ne permet de penser que les victimes reçoivent une quelconque forme de compensation. Le changement climatique a réduit la disponibilité et l’accès à l’eau potable. Dans les zones rurales, près de 65 % de la population ne disposerait pas d’eau potable et risquerait donc d’attraper des maladies d’origine hydrique.[15] Les promoteurs immobiliers devront donc tenir compte de la source et de la fiabilité de l’eau potable dans les maisons qu’ils construisent.

[1] CIA World Fact Book (2022). Djibouti https://www.cia.gov/the-world-factbook/countries/djibouti/#people-and-society (consulté le 30 août 2022).

[2] Banque mondiale (2021). Population urbaine (% de la population totale) — Djibouti https://data.worldbank.org/indicator/SP.URB.TOTL.IN.ZS?locations=DJ (consulté le 30 août 2022).

[3] Banque mondiale (2020). Poverty and Equity Brief : Moyen-Orient & Afrique du Nord — Djibouti. Avril 2020 http://databank.worldbank.org/data/download/poverty/33EF03BB-9722-4AE2-ABC7-AA2972D68AFE/Global_POVEQ_DJI.pdf (consulté le 6 octobre 2022). Pgs. 1-2.

[4] Organisation internationale pour les migrations (2021). Djibouti — Présence de migrants (à partir du 12 août 2021). 13 août 2021. https://dtm.iom.int/reports/djibouti-migrants-presence-12-august-2021 (consulté le 15 août 2022).

[5] Banque mondiale (2021). Aperçu du pays — Djibouti https://www.worldbank.org/en/country/djibouti/overview (consulté le 29 septembre 2022).

[6] Groupe de la Banque africaine de développement (2022). Perspectives économiques en Afrique https://www.afdb.org/en/countries-east-africa-djibouti/djibouti-economic-outlook (consulté le 30 août 2022).

[7] Groupe de la Banque africaine de développement (2022). Perspectives économiques en Afrique https://www.afdb.org/en/countries-east-africa-djibouti/djibouti-economic-outlook (consulté le 30 août 2022).

[8] Trading Economics (2022). Indice des prix à la consommation de Djibouti IPC https://tradingeconomics.com/djibouti/consumer-price-index-cpi (consulté le 15 août 2021).

[9] PNUD (2022) Adaptation au changement climatique. Djibouti https://www.adaptation-undp.org/explore/eastern-africa/djibouti (consulté le 15 août 2022).

[10] Banque mondiale (2021). Aperçu du pays — Djibouti. 1er novembre 2021 https://www.worldbank.org/en/country/djibouti/overview (consulté le 29 septembre 2022).

[11] PNUD (2022). Adaptation au changement climatique Djibouti https://www.adaptation-undp.org/explore/eastern-africa/djibouti (consulté le 21 août 2022).

[12] Programme des Nations Unies pour l’environnement (2021). Les murs anti-inondation et les forêts aident Djibouti à s’adapter au changement climatique. 29 avril 2021 https://www.unep.org/news-and-stories/story/flood-walls-and-forests-help-djibouti-adapt-climate-change (consulté le 18 septembre 2022).

[13] Guarneri, M., Ramalho, T., Straus, et al. (2020). Atlas de l’ONU-Habitat pour l’Afrique sub-saharienne https://unhabitat.org/sites/default/files/2020/07/atlasroaf_v02_final-compressed.pdf. (consulté le 15 août 2022). Pg. 43.

[14] PNUE (2021). Les murs anti-inondation et les forêts aident Djibouti à s’adapter au changement climatique. 29 avril 2021 https://www.unep.org/news-and-stories/story/flood-walls-and-forests-help-djibouti-adapt-climate-change (consulté le 18 septembre 2022).

[15] Nyamhunga, C. (2019). L’amélioration de l’eau potable sauve des vies à Beyadeh … l’eau potable, sauver des vies. 30 avril 2019 https://www.unicef.org/djibouti/en/stories/improved-drinking-water-saving-lives-beyadeh (consulté le 18 septembre 2022).

 

 

 

Accès au financement

Djibouti possède un système financier de petite taille mais bien développé, largement dominé par le secteur bancaire. Selon la Banque Centrale de Djibouti, le pays compte 10 banques commerciales conventionnelles, trois banques islamiques, 18 bureaux de change, quatre institutions de microfinance et deux institutions financières spécialisées.[1] Les activités bancaires commerciales à Djibouti sont réglementées par la Banque centrale de Djibouti qui est également l’autorité monétaire du pays. Les taux élevés de pauvreté et de chômage, associés à une grande vulnérabilité aux chocs économiques et climatiques à Djibouti, pourraient entraver l’accès généralisé au financement.[2]

Djibouti a l’un des taux de prêt les plus bas des régions de la Corne de l’Afrique et de l’Afrique subsaharienne, offrant ainsi d’excellentes opportunités de financement immobilier. Par exemple, alors que les taux de prêt au Kenya, la plus grande économie de la région, sont en moyenne de 12 %,[3] les taux de prêt à Djibouti sont en moyenne de 7 %.[4] Djibouti ne dispose pas d’une base de données électronique complète et opérationnelle qui pourrait être utilisée pour vérifier les hypothèques.[5] Ainsi, les pratiques de prêt ont tendance à favoriser les grandes entreprises et rarement les start-ups ou les petites entreprises. Le fait que les taux de défaut de remboursement des prêts dans le pays soient faibles par rapport aux normes internationales peut être dû à des pratiques de crédit sélectives qui sont biaisées contre les pauvres. Par exemple, alors qu’en 2020, Djibouti avait 2,12 % de prêts non performants en pourcentage de tous les prêts bancaires, la moyenne mondiale basée sur 121 pays était de 6,6 %.[6]

Les banques commerciales représentent plus de 94 % des actifs financiers du secteur financier djiboutien.[7] Le secteur bancaire est dominé par les banques islamiques[8] dans ce pays majoritairement musulman. Parmi ces banques islamiques, l’East Africa Bank (EAB) et Salaam Africa Bank sont les principaux acteurs. L’EAB, une banque de la charia entièrement conforme, possède sept succursales à Djibouti.[9] Plus récemment, le secteur financier a attiré le soutien d’organisations internationales intéressées par le renforcement des capacités du secteur. Ainsi, EAB a récemment reçu le soutien de la Société financière internationale (SFI) pour développer des systèmes de gestion des risques et des crédits afin de limiter les pertes, de lever des capitaux et de gagner la confiance des investisseurs et des régulateurs.[10] La banque islamique est au cœur du secteur bancaire djiboutien étant donné que l’Islam est la religion dominante du pays, pratiquée par 94 % de la population.

L’écart entre les sexes en matière de comptes bancaires est prononcé. Seulement 8,8 % des femmes ont un compte dans une banque ou toute autre institution financière, contre 16,6 % des hommes.[11] Selon la Banque mondiale, le pourcentage de femmes disposant d’un compte bancaire à Djibouti est inférieur à celui du groupe des pays à revenu intermédiaire inférieur et de la région du Moyen-Orient et de l’Afrique du Nord. L’écart entre les sexes en matière d’accès aux comptes bancaires à Djibouti s’explique par les taux élevés de pauvreté, d’analphabétisme et de chômage des femmes djiboutiennes. Par exemple, l’Agence américaine pour le développement international (USAID) observe que 65,5 % des femmes djiboutiennes sont analphabètes tandis que 19 % ont un emploi, contre 81 % des hommes.[12] On s’attend à ce qu’à mesure que le secteur financier continue à se développer grâce à la croissance rapide de la banque islamique à Djibouti, l’accès financier en général et la possession de comptes par les femmes dans le pays augmentent.[13]

[1] Banque Centrale de Djibouti (2022). Banques conventionnelles https://banquecentrale.dj/index.php/etablissements-bancaires/ (consulté le 14 août 2022).

[2] Mettre la finance au service de l’Afrique (2022). Vue d’ensemble du secteur financier de Djibouti https://www.mfw4a.org/country/djibouti (consulté le 31 août 2021).

[3] Banque mondiale (2021). Taux d’intérêt débiteur (%) — Kenya https://data.worldbank.org/indicator/FR.INR.LEND?locations=KE (consulté le 5 septembre 2021).

[4] Statista (2021). Taux d’intérêt hypothécaire en vigueur en Afrique en 2021, par pays https://www.statista.com/statistics/789843/mortgage-interest-rates-africa-by-country/ (consulté le 21 août 2021).

[5] Banque mondiale (2020). Profil économique Djibouti — Doing Business 2020 https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/d/djibouti/DJI.pdf (consulté le 2 août 2022). Pg. 24.

[6] L’économie mondiale (2020). Djibouti : Prêts non performants www.theglobaleconomy.com/Djibouti/nonperforming_loans/ (consulté le 15 août 2022).

[7] IFC (2021). IFC s’associe à EAB Bank, basée à Djibouti, pour renforcer son cadre de risque et de crédit https://pressroom.ifc.org/All/Pages/PressDetail.aspx?ID=26323. (consulté le 15 août 2022).

[8] Pasha, A. (2019). Djibouti : Un centre pour l’expansion de la finance islamique dans la « Corne de l’Afrique ». 5 mars 2019. Islamic Finance News https://www.islamicfinancenews.com/djibouti-a-hub-for-expanding-islamic-finance-across-the-horn-of-africa.html (consulté le 6 octobre 2022).

[9] Société financière internationale (SFI) (2021). IFC s’associe à EAB Bank, basée à Djibouti, pour renforcer son cadre de risque et de crédit https://pressroom.ifc.org/All/Pages/PressDetail.aspx?ID=26323 (consulté le 15 août 2022).

[10] IFC (2021). IFC s’associe à EAB Bank, basée à Djibouti, pour renforcer son cadre de risque et de crédit https://pressroom.ifc.org/All/Pages/PressDetail.aspx?ID=26323. (consulté le 15 août 2022).

[11] Banque mondiale (2021). Portail de données sur le genre — Djibouti https://genderdata.worldbank.org/countries/djibouti/ (consulté le 18 septembre 2022).

[12] USAID (2020). Égalité des sexes et autonomisation des femmes https://www.usaid.gov/djibouti/our-work/gender-equality-and-womens-empowerment (consulté le 18 septembre 2022).

[13] Penresa (2020). Élargir et moderniser l’horizon financier de Djibouti. 4 mars 2020 https://www.penresa.com/expanding-and-modernising-djiboutis-financial-horizon/ (consulté le 18 septembre 2022)

 

 

 

Abordabilité

Un logement décent à Djibouti est hors de portée d’une grande partie de la population en raison des taux élevés de pauvreté et de chômage. Un logement décent, qu’il soit occupé par son propriétaire ou loué, n’est pas réaliste pour la plupart des habitants de Djibouti. Le coût de location d’un appartement d’une chambre à coucher dans le centre-ville de Djibouti varie entre 89 737 DJF (505 US$) et DJF390 000 (2 194 US$), tandis qu’une maison de trois chambres à coucher au même endroit se loue entre 130 000 DJF (731 US$) et 600 000 DJF (3 375 US$).[1] En dehors du centre-ville, la location d’une maison d’une chambre à coucher coûtera entre 50 000 DJF (281 US$) et 177 935 DJF (1 001 US$) 177 935 (1 001 US$), tandis qu’une maison à trois chambres coûtera entre 65 000 DJF (366 US$) et 215 371 DJF (1 212 US$). Le coût d’un terrain dépend largement de son emplacement. La ville de Djibouti est zonée en zones 1 à 5, la zone 1 étant située dans le quartier central des affaires (CBD) et la zone 5 dans les banlieues les plus éloignées de la ville. Ainsi, le prix du terrain diminue au fur et à mesure que l’on passe de la zone 1 à la zone 5, le prix du terrain au mètre carré variant comme suit : Zone 1 : Ancienne gare de Djibouti DJF25 000/m2 (141 US$/m2) ; Zone 2 : PK 20 à PK 23 au sud de la RN 1 2 000 DJF/m2 à 3 000 DJF/m2 (11 US$/m2 à 17 US$/m2) : Zone 3 : Les lotissements de Douda — Nagad et leurs environs 5000 DJF/m2 (28 US$/m2) ; Zone 4 : Les lotissements de Balbala Sud — Nassib et leur quartier 2000 DJF/m2 (11,25 US$/m2) ; et enfin la zone 5 : Lotissements de Balbala — PK 12 et leurs environs 3000 DJF/m2 (17 US$/m2)[2]. Bien qu’il n’existe pas de données concernant les revenus moyens dans le secteur informel, les revenus d’un emploi formel à Djibouti varieraient entre 56 500 DJF (318 US$) et 997 000 DJF (5 608 US$) avec une moyenne de 223 000 DJF (1 254 US$) par mois.[3] Ces revenus peuvent suggérer que la plupart des habitants de Djibouti trouveraient le logement (qu’il s’agisse d’achat ou de location) assez cher, surtout dans la zone 1. Si les terrains de la zone 5 sont peut-être moins chers, cette zone abrite le plus grand bidonville de Djibouti-Balbala.[4]

Le gouvernement s’efforce de s’associer au secteur privé pour développer des unités de logement dans le cadre de partenariats public-privé (PPP). Le gouvernement a récemment lancé un appel d’offres pour un PPP visant à développer des logements abordables.[5] La disponibilité locale du ciment est un gros problème en raison des coûts énergétiques élevés qui découragent les producteurs de ciment potentiels d’installer des usines de production dans le pays.[6] L’absence de producteurs locaux de ciment signifie que le coût du ciment et les frais de construction sont élevés. Il n’existe aucune preuve d’associations impliquant des promoteurs immobiliers ou d’autres acteurs du secteur de la construction. Alors que le pays n’est pas connu pour posséder suffisamment de main-d’œuvre qualifiée dans le secteur de la construction, le taux de chômage élevé fournit suffisamment de main-d’œuvre non qualifiée.[7]

[1] Numbeo (2022). Prix des biens immobiliers à Djibouti https://www.numbeo.com/property-investment/country_result.jsp?country=Djibouti (consulté le 2 septembre 2022).

[2] Women Connect (2022). Accès des investisseurs à la propriété foncière https://www.womenconnect.org/web/djibouti/access-to-inputs (consulté le 14 août 2022).

[3] Salary Explorer (2022). Salaire moyen à Djibouti-ville 2022 http://www.salaryexplorer.com/salary-survey.php?loc=673&loctype=3 (consulté le 18 septembre 2022).

[4] Alamy (2022). Maisons de fortune du quartier de Balbala près de la ville de Djibouti, Djibouti, Corne de l’Afrique https://www.alamy.com/makeshift-houses-of-balbala-district-near-djibouti-city-djibouti-horn-image65038903.html (Consulté le 4 octobre 2022).

[5] Keating, S. (2022). Djibouti va lancer un appel d’offres aux promoteurs pour un PPP de logement. 1er septembre 2022 https://www.proximoinfra.com/news/51091/Djibouti-to-tender-out-to-developers-for-housing-PPP (consulté le 7 septembre 2022).

[6] Oxford Business Group (2022). L’approvisionnement en ciment local à Djibouti est un défi https://oxfordbusinessgroup.com/analysis/necessary-inputs-securing-sufficient-amounts-locally-produced-quality-cement-can-be-challenging (consulté le 7 septembre 2022).

[7] Recherche HKTDC (2022). Section 2 : Travail & Ressources foncières à Djibouti https://research.hktdc.com/en/article/MzU3MDU5OTkx (consulté le 7 septembre 2022).

 

 

 

Offre de logements

L’offre de logements à Djibouti, notamment de logements décents, reste un défi. Dans un passé récent, le pays a été confronté à une expansion rapide et incontrôlée des bidonvilles dans les zones urbaines, principalement aggravée par les réfugiés et les étrangers fuyant les pays voisins déchirés par la guerre.[1] La prolifération des bidonvilles a eu des répercussions négatives sur la prestation des services d’équipements de base et sur les progrès de l’indice des objectifs de développement durable (ODD).[2] Plus de 20 % des habitants de Djibouti vivent dans des bidonvilles en pleine expansion, avec des logements de mauvaise qualité et un accès minimal ou inexistant aux services de base.[3] Ainsi, la croissance rapide de la population djiboutienne est le résultat d’une expansion démographique naturelle couplée à l’afflux de personnes provenant des zones rurales ainsi que des pays voisins déchirés par la guerre. Il semble que la satisfaction de la demande de logements à bas prix restera un mirage étant donné que la construction immobilière dans le pays est dominée par des sociétés étrangères telles que les grandes entreprises qui ont remporté les appels d’offres pour les projets financés par la Chine.[4] Le Fonds saoudien pour le développement (SFD) finance trois projets dans le domaine de l’eau et du logement. Il s’agit de la construction de près de 105 km de canalisations d’eau ainsi que de réservoirs d’eau pour un coût de 1,7 milliard de DJF (9,5 millions US$) au profit de 45 000 personnes dans la province côtière ; un deuxième projet d’un montant de 1,2 milliard de DJF (6,8 millions US$) impliquant la construction de 120 unités de logement ; et la construction de la route Djibouti-Galafi de 60 km reliant Djibouti aux pays voisins, pour un coût de 21 milliards de DJF (118 millions US$).[5]

Les autres projets financés comprennent un financement de la Banque mondiale de 5,3 milliards de DJF (30 millions de dollars US) visant à améliorer les conditions de vie de 114 000 habitants des bidonvilles d’Ali-Addeh et de Hol-Hol.[6] Au cours de l’année 2018, le gouvernement a lancé un projet baptisé Plan Zéro Bidonville (Zero Slums Plan) visant à éradiquer tous les bidonvilles de la ville en construisant au moins 20 000 logements à bas prix.[7] Néanmoins, si 20 000 unités constituent un pas de géant vers la résolution du problème du logement, ces unités sont insuffisantes pour faire face au déficit de 30 000 logements et à la demande annuelle estimée à 3000 unités.[8] Selon le plan, les bénéficiaires paieront un loyer mensuel compris entre 15 110 DJF (85 US$) et 40 887 DJF (230 US$) pour les unités, et l’investissement total représentera un investissement annuel de 8,9 milliards de DJF (50 millions US$) sur 10 ans.[9] La plupart des matériaux de construction de Djibouti sont importés, en raison des coûts élevés de la production locale qui sont aggravés par les coûts énergétiques élevés.[10] Le gouvernement a accordé des allègements fiscaux de 8 à 20 % sur le coût des matériaux de construction importés afin d’alléger le coût de la construction pour les citoyens. [11]

[1] Banque mondiale (2018) La Banque mondiale soutient les efforts d’amélioration des bidonvilles de Djibouti. 9 novembre 2018 https://www.worldbank.org/en/news/press-release/2018/11/09/world-bank-supports-efforts-to-upgrade-djibouti-slums (consulté le 1er septembre 2022).

[2] Rapport sur le développement durable (2022). Djibouti Afrique sub-saharienne https://dashboards.sdgindex.org/profiles/djibouti/indicators (consulté le 14 août 2022).

[3] Banque mondiale (2020). Djibouti : Nouveau soutien de la Banque mondiale pour améliorer la vie des réfugiés et des communautés d’accueil https://www.worldbank.org/en/news/press-release/2020/12/18/djibouti-new-world-bank-support-to-improve-the-lives-of-refugees-and-host-communities (consulté le 25 août 2022).

[4] Oxford Business Group (2022). Le développement des infrastructures à travers Djibouti stimule la construction https://oxfordbusinessgroup.com/overview/building-blocks-countrywide-infrastructure-development-expands-construction-activities (consulté le 4 septembre 2022).

[5] Saunyama, A. (2022). Lancement des projets de transport d’eau financés par SFD & à Djibouti. 22 février 2022 https://constructionreviewonline.com/news/sfd-funded-water-housing-transport-projects-in-djibouti-launched/ (consulté le 7 septembre 2022).

[6] Banque mondiale (2020). Djibouti : Nouveau soutien de la Banque mondiale pour améliorer la vie des réfugiés et des communautés d’accueil https://www.worldbank.org/en/news/press-release/2020/12/18/djibouti-new-world-bank-support-to-improve-the-lives-of-refugees-and-host-communities (consulté le 25 août 2022).

[7] Corrieu, B. (2018). Djibouti cherche à accélérer la construction de logements sociaux. 8 août 2018 https://www.linkedin.com/pulse/djibouti-seeks-speed-up-social-housing-construction-brice-corrieu/. (consulté le 1er septembre 2022).

[8] IFC (2022). Information sur les projets de la SFI & Portail de données https://disclosures.ifc.org/project-detail/AS/606463/djibouti-affordable-housing (consulté le 4 octobre 2022).

[9] Corrieu, B. (2018). Djibouti cherche à accélérer la construction de logements sociaux. 8 août 2018 https://www.linkedin.com/pulse/djibouti-seeks-speed-up-social-housing-construction-brice-corrieu/. (consulté le 1er septembre 2022).

[10] Oxford Business Group (2022). Le développement des infrastructures à travers Djibouti stimule la construction https://oxfordbusinessgroup.com/overview/building-blocks-countrywide-infrastructure-development-expands-construction-activities (consulté le 6 octobre 2022).

[11] Oxford Business Group (2022). Le développement des infrastructures à travers Djibouti stimule la construction https://oxfordbusinessgroup.com/overview/building-blocks-countrywide-infrastructure-development-expands-construction-activities (consulté le 6 octobre 2022).

 

 

 

Marchés immobiliers

Djibouti possède un marché immobilier actif, largement porté par le secteur privé et les immigrants.[1] Le pays dispose de processus accessibles pour l’enregistrement des propriétés, impliquant six procédures sur 24 jours en moyenne et à un coût de 5,6 % de la valeur de la propriété. Cela a conduit Djibouti à être classé 117 pour l’enregistrement de la propriété sur 190 pays au niveau mondial dans l’indice Doing Business de la Banque mondiale, désormais interrompu.[2] L’ achat d’un appartement coûtera entre 120 000 DJF/m2 (675 US$/m2) et 450 000 DJF/m2 (2 531 US$/m2) dans le centre-ville et entre 90 000 DJF/m2 (506 US$/m2) et 280 000 DJF/m2 (1 575 US$/m2) en dehors du centre-ville.[3] Des frais fixes sont dus pour les taxes sur les transactions immobilières et la conservation des terres.[4] Le traitement de la conservation des terres et de la déclaration fiscale prend 72 heures (3 jours). Pour les terrains des vieux quartiers d’une superficie de 150 m2, le gouvernement délivre normalement un permis de construire simplifié.[5]

Pour soutenir le marché, Djibouti compte de nombreuses sociétés immobilières et agences immobilières. Des banques telles que la Salaam African Bank sont prêtes à financer jusqu’à 70 % de la valeur des propriétés résidentielles, le financement étant payable sur cinq ans.[6] Les hommes et les femmes ont les mêmes droits en matière de propriété foncière. Il n’y a aucune preuve de la numérisation des titres de propriété.

Les marchés immobiliers de Djibouti ont été touchés par les perturbations de la chaîne d’approvisionnement en matériaux de construction liées au COVID-19, ainsi que par les restrictions à la libre circulation des travailleurs de la construction. Étant donné que le pays se trouve le long de la route migratoire empruntée par les réfugiés, de nombreux migrants ont été laissés en plan par les restrictions de mouvement du COVID-19 et ont dû trouver un endroit où s’installer.[7] Les migrants ont construit des bidonvilles autour des logements existants, ce qui a eu pour effet de faire baisser la valeur des propriétés concernées.

[1] Moran, B. (2018). Carrefour Djibouti : Les migrants africains qui défient la guerre au Yémen. 23 mars 2018. Le Nouvel Humanitaire. https://www.thenewhumanitarian.org/2018/03/23/crossroads-djibouti-african-migrants-who-defy-yemen-s-war (consulté le 2 septembre 2022).

[2] Banque mondiale (2020). Profil économique de Djibouti — Doing Business 2020 https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/d/djibouti/DJI.pdf (consulté le 5 septembre 2022). Pg. 4.

[3] Numbeo (2022). Prix des biens immobiliers à Djibouti https://www.numbeo.com/property-investment/country_result.jsp?country=Djibouti (consulté le 2 septembre 2022).

[4] Women Connect (2022). Accès des investisseurs à la propriété foncière https://www.womenconnect.org/web/djibouti/access-to-inputs/-/asset_publisher/wcUYIQ6phcv5/content/procedure-d-immatriculation (consulté le 2 septembre 2022).

[5] Women Connect (2022). Accès des investisseurs à la propriété foncière https://www.womenconnect.org/web/djibouti/access-to-inputs/-/asset_publisher/wcUYIQ6phcv5/content/procedure-d-immatriculation (consulté le 2 septembre 2022).

[6] Banque africaine de Salaam (2022). Achetez la maison de vos rêves dès aujourd’hui https://www.banksalaam.com/retail-home-financing/ (Consulté le 2 septembre 2022).

[7] Nations Unies Djibouti (2020). Plan d’intervention Covid-19 de l’ONU et de ses partenaires à Djibouti : en appui au Pacte de solidarité nationale https://reliefweb.int/sites/reliefweb.int/files/resources/DJI_COVID-19_Emergency_Appeal_21092020.pdf (consulté le 18 septembre 2022). Pg. 8

 

 

 

Politique et législation

La stratégie de développement « Vision Djibouti 2035 » vise à transformer le pays en un pays à revenu intermédiaire ainsi qu’en un centre logistique et commercial pour l’Afrique de l’Est.[1]

Les règlements de construction de Djibouti sont publiés en ligne et dans le journal officiel et sont disponibles gratuitement.[2] La responsabilité de la formulation et de la mise en œuvre des politiques de logement dans le pays incombe au Ministère délégué auprès du Ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Environnement chargé du Logement (MDMHUEL). L’article 55-1 définit la procédure permettant aux créanciers d’obtenir leurs garanties hypothécaires dans un délai raisonnable. Ainsi, cette disposition permet au créancier et au débiteur de convenir des modalités de la vente privée d’un bien hypothéqué soumis à un contrôle judiciaire.[3] Il est important de noter que la loi n° 177/AN/91 2e L du 10 octobre 1991 portant sur l’organisation foncière est une réforme importante qui facilite la propriété des terres pour les Djiboutiens et les étrangers, notamment les investisseurs étrangers.[4] Le cadre juridique et politique de Djibouti permet aux hommes ou aux femmes, qu’ils soient citoyens ou étrangers, de posséder des terres dans le pays.[5]

L’introduction du salaire minimum de 35 000 DJF (197 US$) par mois dans le pays est susceptible d’exercer une pression à la hausse sur le coût du développement immobilier à long terme.[6]

Le pays a été félicité par le Haut Commissariat des Nations unies pour les réfugiés (HCR) pour avoir protégé les réfugiés grâce à des réformes législatives et à l’adoption du Comprehensive Refugee Response Framework (CRRF).[7] En outre, Djibouti a adopté La loi sur les réfugiés n° 159/AN/16/7ème (la loi sur les réfugiés de 2017) qui accorde aux réfugiés de nombreux droits tels que des droits sociaux économiques tant pour les demandeurs d’asile que pour les réfugiés.[8]

[1] République de Djibouti (2014). Vision Djibouti 2035 https://djiboutiembassykuwait.net/assets/files/djibouti-2035-en.pdf (consulté le 15 août 2021). Pg. 11.

[2] Banque mondiale (2020). Profil économique de Djibouti — Doing Business 2020 https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/d/djibouti/DJI.pdf (consulté le 5 septembre 2022). Pg. 14.

[3] Oxford Business Group (2021). Le logement abordable reste une composante essentielle des plans de développement de Djibouti https://oxfordbusinessgroup.com/overview/home-improvement-provision-housing-remains-critical-component-development-plans (consulté le 4 septembre 2022).

[4] Women Connect (2022). Accès des investisseurs à la propriété foncière.

https://www.womenconnect.org/web/djibouti/access-to-inputs (consulté le 9 septembre 2022).

[5] Women Connect (2022). Accès des investisseurs à la propriété foncière https://www.womenconnect.org/web/djibouti/access-to-inputs (consulté le 14 août 2022).

[6] Banque mondiale (2020). Profil économique de Djibouti — Doing Business 2020 https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/d/djibouti/DJI.pdf (consulté le 5 septembre 2022). P.62.

[7] Haut Commissariat des Nations Unies pour les Réfugiés (HCR) (2022). Djibouti https://www.unhcr.org/djibouti.html (consulté le 4 octobre 2022).

[8] HCR (2020). Cadre d’examen de la politique relative aux réfugiés de Djibouti Résumé par pays au 30 juin 2020 https://reporting.unhcr.org/document/1899 (consulté le 4 octobre 2022). Pg. 2.

 

 

 

Opportunités

Djibouti est l’un des pays les plus stables et les plus pacifiques de la Corne de l’Afrique et a accueilli de riches immigrants, notamment du Yémen et de la Somalie.[1] La stabilité du pays constitue une opportunité d’investissement exceptionnelle, surtout dans le contexte de l’agitation qui règne dans la région. Une croissance économique soutenue, déclenchée par l’expansion des activités portuaires, en plus d’une monnaie rattachée au dollar américain qui est restée stable au fil des ans, crée un environnement d’investissement favorable pour les promoteurs immobiliers.[2]

Les activités économiques majeures dans les infrastructures du pays ne vont pas seulement stimuler les activités économiques, créer des emplois et augmenter les revenus disponibles, mais aussi fournir des infrastructures partagées essentielles qui profiteront aux investisseurs. Djibouti dispose de câbles de télécommunications sous-marins qui pourraient soutenir de nouvelles industries numériques et de services.[3]

Enfin, les investisseurs peuvent tirer parti des opportunités offertes par ONU-Habitat et d’autres agences des Nations Unies, ainsi que par la Banque mondiale, par l’intermédiaire du gouvernement djiboutien, pour soutenir le logement et l’habitat.[4] En s’associant au gouvernement et aux partenaires de développement participants, les investisseurs pourraient récolter les fruits d’interventions qui visent à aider à répondre aux besoins de logement à court, moyen et long terme. Le potentiel de croissance significative du secteur de l’énergie à Djibouti est élevé et les investisseurs peuvent considérer cette perspective comme intéressante.[5]

[1] Saunyama, A. (2022). Lancement des projets de transport d’eau financés par SFD & à Djibouti. 22 février 2022 https://constructionreviewonline.com/news/sfd-funded-water-housing-transport-projects-in-djibouti-launched/ (consulté le 7 septembre 2022).

[2]Groupe Oxford (2022). Le développement des infrastructures à travers Djibouti stimule la construction https://oxfordbusinessgroup.com/overview/building-blocks-countrywide-infrastructure-development-expands-construction-activities (consulté le 4 septembre 2022).

[3] Banque mondiale (2021). Aperçu du pays — Djibouti https://www.worldbank.org/en/country/djibouti/overview (consulté le 29 septembre 2022).

[4] Guarneri, M., Ramalho, T., et Straus, F. et al. (2020). Atlas de l’Afrique subsaharienne d’ONU-Habitat https://unhabitat.org/sites/default/files/2020/07/atlasroaf_v02_final-compressed.pdf (consulté le 7 septembre 2022). P.43

[5] USAID (2021). Fiche technique de Djibouti Power Africa https://www.usaid.gov/powerafrica/djibouti (consulté le 9 septembre 2022).

 

 

 

Disponibilité des données sur le financement du logement

La disponibilité des données à Djibouti présente des défis importants. Ce qui est disponible n’est généralement pas actualisé. Aucune institution gouvernementale ne collecte de données spécifiquement axées sur le logement ou le logement abordable. Les données sur les banques commerciales, les bureaux de change et la microfinance opérant dans le pays ont été obtenues auprès de la Banque centrale de Djibouti. Il n’y a aucune preuve d’un regroupement d’acteurs immobiliers collectant des données sur le logement abordable.

 

 

 

Applications vertes pour le logement abordable

Djibouti dispose d’un bon mix énergétique comprenant la géothermie, l’éolien et le solaire et on estime qu’il a la capacité de produire 300 MW d’électricité à partir de sources d’énergie renouvelables propres.[1] Le pays a un peu plus de 100 MW de capacité de production installée, mais seulement 57 MW sont disponibles de manière fiable. Le potentiel de croissance des énergies renouvelables à Djibouti par le biais de l’énergie géothermique et solaire est substantiel. Les coûts énergétiques sont prohibitifs, ce qui bloque l’établissement d’industries critiques telles que les cimenteries, avec des implications pour l’industrie de la construction. Environ 84,14 % des Djiboutiens utilisent au moins les services de base d’eau potable.[2] Environ 67 % de la population a accès aux services d’assainissement de base.[3]

[1] USAID (2021). Fiche technique de Djibouti Power Africa. https://www.usaid.gov/powerafrica/djibouti (consulté le 9 septembre 2022).

[2] Trading Economics (2022). Djibouti — Personnes utilisant au moins les services de base d’eau potable, en milieu urbain (% de la population urbaine) https://tradingeconomics.com/djibouti/people-using-basic-drinking-water-services-urban-percent-of-urban-population-wb-data.html# : ~ : text=Of%20Urban%20Population) —, People%20using%20at%20least%20basic%20drinking%20water%20services%2C%20urban%20 (%25, compiled%20f%20f%20officially%20recognized%20sources (consulté le 9 septembre 2022).

[3] Banque mondiale (2020). Personnes utilisant au moins les services d’assainissement de base (% de la population) — Djibouti https://data.worldbank.org/indicator/SH.STA.BASS.ZS?locations=DJ (consulté le 9 septembre 2022).

 

 

 

 

Sources supplémentaires

Brice Corrieu (2018). Djibouti cherche à accélérer la construction de logements sociaux. 08 août 2018 https://www.linkedin.com/pulse/djibouti-seeks-speed-up-social-housing-construction-brice-corrieu/. ( consulté le 1er septembre 2022).

Pasha, A. (2019). Djibouti : Un centre pour l’expansion de la finance islamique dans la « Corne de l’Afrique ». Islamic Finance News (IFN).

 

 

 

Sites internet

Banque africaine de développement www.afdb.org

Projet Borgen www.borgenproject.org

Banque centrale de Djibouti. www.banque-centrale.dj

Construction View Online. www.constructionreviewonline.com

Heritage Foundation. www.heritage.org

Société financière internationale.www.ifc.org

Numbeo. www.numbeo.com

Oxford Business Group. www.oxfordbusinessgroup.com

Statista. www.statista.com

La Banque mondiale www.worldbank.org

Économie du commerce. www.tradeeconomics.com

Haut Commissariat des Nations Unies pour les Réfugiés. https://unhcr.org/

Women Connect www.womenconnect.org