Financement du logement en Guinée Équatorial
Vue d'ensemble
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En raison de la croissance de l’économie, de la population, de l’urbanisation et de l’industrialisation d’EQG, le secteur du logement a été actif au cours des 20 dernières années. En 2022, les populations africaines et atlantiques d’EQG s’élevaient à 1,7 million. L’urbanisation devrait atteindre 3,62 % d’ici 2025. Dans cette région, seuls Bata et Malabo comptent plus de 30 000 habitants.
L’économie d’EQG a connu une croissance rapide après la découverte du pétrole dans les années 1990. Des réserves de gaz naturel ont été récemment découvertes. FMI : Les hydrocarbures représentent 97 % des exportations (pétrole brut, 69 %), 80 % des recettes publiques et 43 % du PIB. La croissance du PIB a rebondi à 1,4 % après une contraction de 4,9 % en 2020, aidée par la croissance du secteur pétrolier et non pétrolier. L’enseignement privé (4,1 %), la santé (3,4 %), les entreprises (2,3 %) et les restaurants et hôtels (1,7 %) ont tous augmenté. La deuxième phase d’Horison 2020 se concentre sur le développement de nouvelles industries pour réduire la dépendance au pétrole. La lenteur de la diversification économique demeure importante pour la croissance et la stabilité du pays. 2017 était la première année d’EQG en tant que membre de l’OPEP. GEPetrol et Sonagas, les entreprises publiques d’EQG, dominent l’économie avec peu de retombées. Le COVID-19 a révélé les défaillances administratives et l’incompétence du pays en matière de gestion de crise.
Le changement climatique menace les ressources naturelles et l’emplacement d’EQG. L’élévation du niveau de la mer, des températures plus élevées, moins de pluie et des conditions météorologiques extrêmes affectent des secteurs clés. Avril-mai et octobre-décembre sont les saisons des pluies sur le continent et juillet-janvier sur les îles. Planifier, concevoir et construire pour les inondations urbaines.
EQG a construit 8 611 logements sociaux depuis 2010. L’économie informelle et l’auto-construction dominent le secteur du logement. Les familles pauvres qui n’ont même pas les moyens de se payer une main-d’œuvre externe informelle font appel à la famille ou aux voisins. Les employés des compagnies pétrolières et les familles à revenu élevé ont des maisons privées à Malabo.
Les créances douteuses, la morosité et les arriérés de paiement ont affaibli le secteur bancaire. La libéralisation bancaire n’a pas réduit les coûts de financement en raison d’un manque de concurrence. La dette publique a augmenté les taux d’intérêt et réduit le crédit au secteur privé. Les taux des prêts personnels sont de 15 % à 20 % et les taux hypothécaires de 12 % à 18 %. Les prêts aux entreprises avec des taux d’intérêt de 20 % ou plus limitent les opportunités des entrepreneurs. L’admissibilité au crédit des étrangers est inconnue.
Les infrastructures, l’énergie, le logement, l’eau et l’assainissement ont été modernisés depuis le boom pétrolier. La zone de pêche de l’EQG est de 314 000 km2 et comprend des baies, des rivières et des mangroves. 350 tonnes métriques de pêche industrielle capturent 5 000 tonnes métriques de poissons et 600 tonnes métriques de crustacés par an.
Vous pouvez accéder ci-dessous à plus d’informations sur le secteur du financement du logement en Guinée Equatoriale, y compris les principaux intervenants, les principales politiques et l’accessibilité au logement:
- Introduction
- Accès au financement
- Abordabilité
- Offre de logements
- Marchés immobiliers
- Politique et législation
- Opportunités
- Disponibilité des données sur le financement du logement
- Applications vertes pour le logement abordable
- Sources supplémentaires
- Sites internet
Guinée Équatorial
Introduction
Le secteur immobilier de la Guinée équatoriale (EQG) connait un véritable dynamisme ces vingt dernières années notamment à cause de la hausse de la population, de l’urbanisation et du désir des populations d’une amélioration de leurs conditions de vie. La population en EQG est estimée à environ 1,7 millions d’habitants en 2022, constituée des Fangs (85,7 % de la population), Bubi (6,5 %), Mdowe (3,6 %), Annobon (1,6 %), Bujeba (1,1 %) et autres (1,4 %) ethnies.[1] Entre 1960 et 2021, le nombre d’habitants en EQG est passé de 255 338 à 1,45 millions, soit une augmentation de 467,8 % en 61 ans.[2] Cette croissance de la population en EQG résulte de la hausse du taux de natalité, de la diminution du taux de mortalité et du taux de migration.[3] En effet, en 2020 par exemple, le nombre d’habitants dans le pays a augmenté d’environ 47 000 habitants.[4] Cette même année, le taux de mortalité était de 8,9 pour 1 000 habitants et le taux de natalité égal à 32,3 pour 1 000 habitants.[5] En moyenne, 11 741 personnes sont mortes chaque année en Guinée équatoriale au cours des 10 dernières années tandis que le nombre de naissances était de 41 060 par an.[6] Par ailleurs, l’âge moyen en EQG a légèrement baissé de 0,19 ans entre 2012 et 2020, passant de 20,49 à 20,30 ans (valeur médiane).[7] L’espérance de vie à la naissance est globalement de 63,70 ans ; 61,44 ans pour les hommes et 66,03 ans pour les femmes en 2022.[8] Cette augmentation de la population s’est accompagnée d’un taux croissant d’urbanisation dans le pays. En effet, environ 74 % des habitants vivent dans les grandes villes du pays et cette tendance croissante à l’urbanisation augmente de 3,9 % par an.[9] On estime le taux d’urbanisation dans le pays à 3,62% entre 2020 et 2025 tandis que seulement deux grandes villes ont plus de 30 000 habitants (Bata et Malabo).[10] En outre, plus de 81 % de la population urbaine contre 32 % seulement en zone rurale ont accès à une source d’eau potable améliorée et en dehors des principaux centres de population de Malabo et Bata, les habitants restent démunis et n’ont même pas accès aux services publics les plus élémentaires, tels que l’eau et l’électricité fiable.[11] Toujours sur le plan démographique et social, la structure par religion en 2015 était de 88 % de catholiques romains, 5 % de protestants, 2 % de musulmans et 5 % pour les autres.[12] Cette croissance démographique et cette urbanisation ont nécessairement des conséquences en matière de politiques d’habitats puisque cela entraine la hausse de la demande de logements dans un premier temps, mais aussi une prise en compte par les promoteurs immobiliers, des enjeux environnementaux et énergétiques dans un second temps.
Sur le plan politique et historique, les freins et contrepoids sont juridiquement garantis par la Constitution de 1991 et ses amendements de 2011, adoptés par référendum. Les chapitres I à V du titre 2 stipulent les pouvoirs et les limites des pouvoirs exécutif, législatif et judiciaire du gouvernement. Chacun est déclaré indépendant. Dans la pratique, cependant, il n’y a pas de séparation effective des pouvoirs ni de système de freins et contrepoids. [13] Or, le renforcement de l’indépendance du système judiciaire est l’un des objectifs énoncés dans les Objectifs du Millénaire pour le Développement et le Plan National Horizon 2020.[14] En effet, un système judiciaire indépendant permet surtout de sécuriser les droits de propriétés (indispensables pour les acteurs du secteur immobilier), mais aussi de surveiller les agissements des fonctionnaires et du gouvernement en luttant contre la corruption. Historiquement, le pays est la seule ancienne colonie espagnole d’Afrique subsaharienne (ASS). Géographiquement, le pays est bordé au nord par le Cameroun, à l’est et au sud par le Gabon, et à l’ouest par le golfe de Guinée. Le climat de la région continentale et des îles est typiquement équatorial, avec des températures élevées, de fortes précipitations et une grande couverture nuageuse la majeure partie de l’année. Les saisons des pluies dans la région continentale vont de février à juin et de septembre à décembre ; et les précipitations sont plus élevées sur la côte qu’à l’intérieur des terres. Par ailleurs, le pays est doté en terres arables et en ressources minérales incluant l’or, l’uranium, le diamant, la colombo-tantalite, et notamment du pétrole découvert dans les années 1990.
En termes de performances économiques, selon la Banque Africaine de Développement (AfDB) en 2021, la croissance du Produit Intérieur Brut (PIB) a rebondi à 1,4 % après une contraction de 4,9 % en 2020, aidée du côté de l’offre par une croissance de 3,3 % dans le secteur pétrolier et de 1,3 % dans le secteur non pétrolier, avec des évolutions positives notamment dans le secteur tertiaire, où ont progressé l’enseignement privé (4,1 %), la santé privée (3,4 %), les affaires (2,3 %) et les restaurants et hôtels (1,7 %).[15] Par ailleurs, le gouvernement n’a aucune incitation réelle à protéger l’intégrité du marché libre, car l’industrie pétrolière domine l’économie depuis les années 1990. En 2019, le pétrole et les autres hydrocarbures ont maintenu leur domination. Le programme du FMI a estimé que les hydrocarbures représentaient 97 % des exportations totales (le pétrole brut représentant environ 69 %), 80 % des recettes publiques et 43 % du PIB.[16] Ainsi, la diversification économique, qui tarde à se matérialiser, reste donc un objectif important pour la croissance et la stabilité économique du pays à moyen et long terme. On a une poignée d’entreprises publiques (SOE), GEPetrol et Sonagas, qui dominent une économie avec des retombées extrêmement limitées sur les secteurs autres que les hydrocarbures. Avec un déclin productif des plus grands champs pétrolifères, le pays a pris des mesures marginales pour améliorer son climat des affaires et sa réceptivité à l’investissement privé. Même ainsi, des obstacles structurels à des marchés concurrentiels subsistent. Toutefois, la pandémie de COVID-19 a exacerbé les défaillances administratives et exposé la capacité insuffisante du pays à gérer la crise.[17]
Sur le plan environnemental et sécuritaire, il y a deux saisons des pluies : d’avril à mai et d’octobre à décembre au niveau continental, tandis que sur l’île de Bioko la saison des pluies s’étend de juillet à janvier.[18] Ainsi, les inondations saisonnières peuvent nuire aux déplacements par voie terrestre et à la prestation des services essentiels, les routes peuvent devenir impraticables et les ponts endommagés, même si les routes sont généralement en bon état à travers le pays (la plupart de ces routes sont pavées), certaines sont mal éclairées, mais la signalisation routière est adéquate.[19] Toutefois, on s’attend à ce que des inondations urbaines qui soient susceptibles de causer des dommages et de menacer des vies surviennent au moins une fois au cours des dix prochaines années.[20] Par ailleurs, les décisions relatives à la planification du projet, à sa conception et aux techniques de construction immobilière doivent tenir compte du risque d’inondation urbaine. À long terme, le niveau d’aléas est susceptible de rester inchangé, si l’on ne prend en compte le changement climatique. Toutefois, les modifications de l’environnement et l’utilisation des terres, entre autres, ont également des conséquences sur l’évolution des risques de crues localisées et sur le niveau d’aléas futurs. Parlant du volet sécuritaire, seule la frontière avec le Cameroun est sujette à des affrontements violents en raison de zones frontalières contestées. Un pacte transfrontalier a été signé avec le Cameroun en 2020 pour aider à résoudre le problème,[21] mais la frontière peut tout de même fermer sans préavis. Il ne serait donc pas approprié pour un promoteur immobilier de faire des investissements à cet endroit limitrophe avec le Cameroun.
[1] The World Factbook. (2022, 11 août). Equatorial Guinea. Dans The World Factbook. Central Intelligence Agency. Récupéré le 21 août 2022 de https://www.cia.gov/the-world-factbook/countries/equatorial-guinea/
[2] DonneesMondiales.com (2022). Croissance de la population en Guinée équatoriale. https://www.donneesmondiales.com/afrique/guinee-equatoriale/croissance-population.php (Consulté le 8 septembre 2022).
[3] DonneesMondiales.com (2022). Croissance de la population en Guinée équatoriale. https://www.donneesmondiales.com/afrique/guinee-equatoriale/croissance-population.php (Consulté le 8 septembre 2022).
[4] DonneesMondiales.com (2022). Croissance de la population en Guinée équatoriale. https://www.donneesmondiales.com/afrique/guinee-equatoriale/croissance-population.php (Consulté le 8 septembre 2022).
[5] DonneesMondiales.com (2022). Croissance de la population en Guinée équatoriale. https://www.donneesmondiales.com/afrique/guinee-equatoriale/croissance-population.php (Consulté le 8 septembre 2022).
[6] DonneesMondiales.com (2022). Croissance de la population en Guinée équatoriale. https://www.donneesmondiales.com/afrique/guinee-equatoriale/croissance-population.php (Consulté le 8 septembre 2022).
[7] DonneesMondiales.com (2022). Croissance de la population en Guinée équatoriale. https://www.donneesmondiales.com/afrique/guinee-equatoriale/croissance-population.php (Consulté le 8 septembre 2022).
[8] The World Factbook. (2022, 11 août). Equatorial Guinea. Dans The World Factbook. Central Intelligence Agency. Récupéré le 21 août 2022 de https://www.cia.gov/the-world-factbook/countries/equatorial-guinea/
[9] DonneesMondiales.com (2022). Croissance de la population en Guinée équatoriale. https://www.donneesmondiales.com/afrique/guinee-equatoriale/croissance-population.php (Consulté le 8 septembre 2022).
[10] The World Factbook. (2022, 11 août). Equatorial Guinea. Dans The World Factbook. Central Intelligence Agency. Récupéré le 21 août 2022 de https://www.cia.gov/the-world-factbook/countries/equatorial-guinea/
[11] The World Factbook. (2022, 11 août). Equatorial Guinea. Dans The World Factbook. Central Intelligence Agency. Récupéré le 21 août 2022 de https://www.cia.gov/the-world-factbook/countries/equatorial-guinea/
[12] The World Factbook. (2022, 11 août). Equatorial Guinea. Dans The World Factbook. Central Intelligence Agency. Récupéré le 21 août 2022 de https://www.cia.gov/the-world-factbook/countries/equatorial-guinea/
[13] Global EDGE. Equatorial Guinea. https://globaledge.msu.edu/countries/equatorial-guinea (Consulté le 20 août 2022).
[14] Global EDGE. Equatorial Guinea. https://globaledge.msu.edu/countries/equatorial-guinea (Consulté le 20 août 2022).
[15] AfDB. Equatorial Guinea profile https://www.afdb.org/en/countries/central-africa/equatorial-guinea (Consulté le 20 août 2022).
[16] BTI 2022 Equatorial Guinea Country Report. https://bti-project.org/en/reports/country-report/GNQ (Consulté le 19 août 2022).
[17] BTI 2022 Equatorial Guinea Country Report. https://bti-project.org/en/reports/country-report/GNQ (Consulté le 19 août 2022).
[18] Gouvernement du Canada (2022). Conseils aux voyageurs pour la Guinée équatoriale. https://voyage.gc.ca/destinations/guinee-equatoriale (Consulté le 9 septembre 2022).
[19] Gouvernement du Canada (2022). Conseils aux voyageurs pour la Guinée équatoriale. https://voyage.gc.ca/destinations/guinee-equatoriale (Consulté le 9 septembre 2022).
[20] ThinkHazard (2022). Guinée Équatoriale. https://thinkhazard.org/fr/report/76-equatorial-guinea/UF (Consulté le 11 septembre 2022).
[21] Gouvernement du Canada (2022). Conseils aux voyageurs pour la Guinée équatoriale. https://voyage.gc.ca/destinations/guinee-equatoriale (Consulté le 9 septembre 2022).
Accès au financement
L’obtention d’un prêt hypothécaire est possible pour les ménages et les entreprises en EQG bien qu’en ce qui concerne les ménages, les salariés restent les plus privilégiés en raison de la garantie de remboursement qu’offre leur salaire. Lorsqu’un salarié obtient un prêt hypothécaire en EQG, le versement est automatiquement déduit de la prochaine tranche de salaire qu’il reçoit.[1] Le prêt hypothécaire est un produit bancaire qui consiste à recevoir une certaine somme d’argent d’une institution financière en échange de l’engagement de rembourser cette somme, ainsi que les intérêts, par des paiements périodiques.[2] Pour contracter un prêt hypothécaire en EQG, il faut remplir certaines conditions. Même si vous êtes propriétaire d’une entreprise, il est possible de demander un prêt d’argent rapide en fonction de votre admissibilité. Certaines exigences, telles que fournir une explication de la raison pour laquelle vous souhaitez faire une demande de prêt hypothécaire sont requises par certaines entités mais pas par d’autres.[3]
Au niveau financier en général, le secteur bancaire est fragilisé en raison de l’accumulation de prêts douteux dans un contexte de morosité et d’arriérés de paiements envers les acteurs économiques. Malgré la libéralisation du secteur bancaire, le coût du financement reste élevé, reflétant le faible degré de concurrence.[4] Ainsi, le secteur bancaire fournit un financement limité aux entreprises. Dans ce contexte, les banques ont montré peu d’enthousiasme à financer les entreprises locales en raison des risques et/ou de l’aversion aux risques.[5] Le gouvernement quant à lui, revendique deux institutions de microfinance opérant dans le pays, avec un programme de microcrédit soutenu par le gouvernement pour les petites et moyennes entreprises (PME). Le pays n’a pas sa propre bourse et selon les investisseurs, les marchés de capitaux sont inexistants. Le crédit est disponible mais les taux d’intérêt sont élevés, allant de 12 % à 18 % pour les prêts hypothécaires et d’environ 15 % pour les prêts personnels.[6] Les prêts aux entreprises exigent généralement des garanties importantes, limitant les opportunités pour les entrepreneurs, et peuvent avoir des taux de 20 % ou plus.[7] Il n’est pas clair si les étrangers pourraient obtenir un crédit sur le marché local. Le guichet unique suppose que les investisseurs ont déjà obtenu tous les financements.
En outre, la Guinée équatoriale est membre de la Communauté Economique et Monétaire de l’Afrique Centrale (CEMAC), qui dispose d’un marché boursier commun à tous les États membres. La Commission Bancaire de l’Afrique Centrale (COBAC) réglemente le système bancaire de la région. La Banque des États de l’Afrique Centrale (BEAC) et la COBAC réglementent les limites de transfert. Pour attirer les investissements et favoriser la diversification économique, le gouvernement offre des facilités d’octroi de prêts, notamment par l’intermédiaire de l’Institut National de Promotion et de Développement (INPYDE), qui dispose d’un fonds d’investissement pour les entrepreneurs.[8] Par ailleurs, la Banque Nationale d’EQG (BANGE), dans laquelle le gouvernement détient une participation de 51 %, prévoit de lancer la première activité de courtage du pays pour faciliter les investissements étrangers, négocier des capitaux propres et même des dettes pour les grandes entreprises opérant en EQG. De plus, la BANGE a inauguré la BANGE Business School en 2020 pour former les étudiants à travailler dans le secteur bancaire et faciliter la souscription, la syndication et le financement. En novembre 2020, BANGE a annoncé sa première augmentation de capital par une première attribution publique directement par l’intermédiaire de ses bureaux. En avril 2021, l’institution a annoncé la deuxième augmentation de capital de 75 millions de dollars, qui était ouverte aux investisseurs individuels (ressortissants et étrangers).
L’incapacité du gouvernement à rembourser les prêts a augmenté les taux d’intérêt et réduit l’accès au crédit pour le secteur privé, en particulier les ménages. Les banques d’EQG ont le ratio de prêts sur l’épargne le plus bas de la sous-région. Pendant l’expansion économique (2009-2014), le gouvernement a développé une ligne de crédit avec CCEI Bank pour financer des projets de développement d’infrastructures avec des entreprises de construction. Les défauts de paiement ont augmenté rapidement car le gouvernement n’a pas respecté ses obligations légales envers la CCEI Bank, ce qui a incité le gouvernement à nationaliser la banque en janvier 2021 en acquérant les actions d’Afriland First Group.[9]
Ces dernières années, le secteur bancaire est affecté par des procédures bureaucratiques relativement longues et un manque de tenue de registres informatisés. Les clients ont signalé que la monnaie n’est pas toujours disponible sur demande, et les retards de transfert ou d’échange de monnaie locale en devises étrangères ont augmenté depuis que la BEAC a institué de nouvelles réglementations bancaires et de change en 2019. Le comité national économique et financier publie un rapport semestriel sur l’évolution des banques dans le pays. La CEMAC établit les exigences pour toute banque qui souhaite opérer dans un pays membre, que la COBAC peut accorder. La COBAC publie également des informations sur le système bancaire de chaque pays membre. Il n’y a pas de restrictions, mais il y a des exigences que les candidats doivent remplir pour ouvrir un compte, qu’ils soient résidents ou non. Le pays commence actuellement à utiliser les services bancaires mobiles ; les services financiers se limitent principalement à la banque et à la microfinance.
Pour finir, l’économie du pays est presque entièrement basée sur l’argent liquide, avec des cartes de crédit disponibles mais peu utilisées par la population en général, réservées aux étrangers ou aux citoyens fortunés utilisant les hôtels internationaux, les compagnies aériennes internationales et les grands supermarchés.[10] En avril 2020, en partie en réponse aux mesures de distanciation sociale de la pandémie de COVID-19, le gouvernement a encouragé les banques à multiplier les mécanismes de paiement électronique. Le ministère des Finances, de l’Économie et du Plan a également poursuivi le développement des paiements électroniques pour les employés de l’État. Le développement des paiements numériques est susceptible de favoriser les envois de fonds qui à leur tour pourraient avoir un impact substantiel sur le secteur du logement en augmentant les budgets des ménages.
[1] bankingnear (2022). Hipoteca en Guinea Ecuatorial. https://esp.bankingnear.com/hipoteca-guinea-ecuatorial (Consulté le 9 septembre 2022).
[2] bankingnear (2022). Hipoteca en Guinea Ecuatorial. https://esp.bankingnear.com/hipoteca-guinea-ecuatorial (Consulté le 9 septembre 2022).
[3] loansworldguide.com (2022). Prestamos hipotecarios en otras ciudades guinea ecuatorial Guinea ecuatorial. https://esp.loansworldguide.com/prestamos-hipotecarios-en-guinea-ecuatorial/s-prestamos-en-otras-ciudades-guinea-ecuatorial/ (Consulté le 9 septembre 2022).
[4] African economic outlook. 2017. Ginée Equatoriale. https://www.oecd-ilibrary.org/docserver/aeo-2017-29-fr.pdf?expires=1661113466&id=id&accname=guest&checksum=F764DC0EE7BC171FB90A20B0E4699E39 Pg. 4.
[5] African economic outlook. 2017. Guinee Equatorial. https://www.oecd-ilibrary.org/docserver/aeo-2017-29-fr.pdf?expires=1661113466&id=id&accname=guest&checksum=F764DC0EE7BC171FB90A20B0E4699E39 . Pg. 4.
[6] Hutchins, T. (s. d.). Equatorial Guinea. United States Department of State. https://www.state.gov/reports/2021-investment-climate-statements/equatorial-guinea/ (Consulté le 31 juillet 2022).
[7] Hutchins, T. (s. d.). Equatorial Guinea. United States Department of State. https://www.state.gov/reports/2021-investment-climate-statements/equatorial-guinea/ (Consulté le 31 juillet 2022).
[8] Hutchins, T. (s. d.). Equatorial Guinea. United States Department of State. https://www.state.gov/reports/2021-investment-climate-statements/equatorial-guinea/ (Consulté le 31 juillet 2022).
[9] Hutchins, T. (s. d.). Equatorial Guinea. United States Department of State. https://www.state.gov/reports/2021-investment-climate-statements/equatorial-guinea/ (Consulté le 31 juillet 2022).
[10] Hutchins, T. (s. d.). Equatorial Guinea. United States Department of State. https://www.state.gov/reports/2021-investment-climate-statements/equatorial-guinea/ (Consulté le 31 juillet 2022).
Abordabilité
Depuis 2010, 8 611 logements sociaux sont sortis de terre en EQG selon les chiffres du gouvernement.[1] Même si plusieurs milliers de personnes ont bénéficié d’un programme d’accession à la propriété subventionné par les autorités, les conditions de ressources exigées excluent les plus démunis car une personne avec un revenu inférieur à 300 000 CFA (476,19 US$) ne peut pas obtenir un de ces logements.[2] La construction de logements sociaux a été suspendue, ce qui a accru le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Dans ce contexte, seules les personnes fortunées achètent ces logements pour les mettre en location à des prix parfois très élevés. Avec la crise, bon nombre de bénéficiaires se sont également retrouvés dans l’incapacité d’honorer leurs mensualités. Ainsi, le gouvernement a revu les conditions d’accession à ces logements sociaux en allongeant la durée des crédits pour réduire le montant des mensualités d’environ 33 %.[3] Toutefois, le logement social semble être uniquement à la portée des classes moyennes et supérieures. Les ménages pauvres se tournant vers l’informel et, pour les plus pauvres, vers l’autoconstruction de leur maison généralement à base de bois, de terre et de bambous. En effet, la demande de logements formels est tempérée par la faiblesse et l’irrégularité des revenus des ménages quand on sait bien que le secteur des prêts hypothécaires est sous développé et concentré dans un petit segment du marché pour les ménages à revenus élevés.
[1] BFM. En Guinée équatoriale, les logements sociaux inaccessibles aux plus pauvres. https://www.bfmtv.com/immobilier/international-etranger/en-guinee-equatoriale-les-logements-sociaux-inaccessibles-aux-plus-pauvres_AN-201905200362.html (Consulté le 22 août 2022)
[2] BFM. En Guinée équatoriale, les logements sociaux inaccessibles aux plus pauvres. https://www.bfmtv.com/immobilier/international-etranger/en-guinee-equatoriale-les-logements-sociaux-inaccessibles-aux-plus-pauvres_AN-201905200362.html (Consulté le 22 août 2022).
[3] BFM. En Guinée équatoriale, les logements sociaux inaccessibles aux plus pauvres. https://www.bfmtv.com/immobilier/international-etranger/en-guinee-equatoriale-les-logements-sociaux-inaccessibles-aux-plus-pauvres_AN-201905200362.html (Consulté le 22 août 2022).
Offre de logements
Selon la Banque Mondiale en 2015, il n’existe pas d’estimation officielle du déficit de logement ni de la demande en EQG et les conclusions du recensement de la population et de l’habitat réalisé en 2015 relatives au logement ne sont pas encore disponibles. Toutefois, de nombreuses sources rapportent que les conditions de logement sont très précaires en Guinée équatoriale, notamment dans les centres urbains.[1] En zones rurales comme en zones urbaines, le logement informel prédomine et les maisons sont construites à partir de matériaux naturels locaux tels que les briques de terre et le bois. Ces logements construits de manière informelle sont le plus souvent dépourvus d’eau et d’électricité. En effet, selon les données de la Banque Mondiale, 75 % de la population a accès à l’assainissement, ce qui est très élevé selon les normes régionales et moins de la moitié de la population a accès à l’eau douce.[2] En dehors des principaux centres de population de Malabo et Bata, les gens restent pauvres et n’ont même pas accès aux services publics les plus élémentaires, tels que l’eau et l’électricité fiable généralement et en raison de la corruption, de l’incompétence, de l’inefficacité et du manque de volonté politique, peu de services fonctionnent lorsqu’il n’y a pas d’incitation exogène, comme les préparatifs de la Coupe d’Afrique des Nations, les sommets de Malabo ou des projets de prestige, comme les plans d’une nouvelle capitale continentale à Djibloho.[3] Selon, l’Enquête Démographique et de Santé Nationale réalisée en 2011, seules 54 % des habitations en Guinée équatoriale disposaient de sols en ciment, 26 % avaient des sols en terre et 14 % en carreaux de céramique.[4] De plus, en septembre 2019, l’Agence France Presse (AFP) rapportait que la ville de Bata était restée sans eau courante pendant trois semaines, tandis que la société d’analyse britannique Câble affirmait que le pays avait l’Internet le plus lent au monde.[5]
Toutefois, il existe quelques immeubles résidentiels construits par le secteur privé à Malabo. Cependant, ce stock d’appartements de bonne qualité est destiné aux employés des différentes compagnies pétrolières et quelques foyers à hauts revenus, pour des loyers très élevés, allant de 1 260 000 à 3 780 000 CFA (2 000 à 6 000 US$).[6] En outre, il y a très peu de promoteurs privés en EQG et, en dehors du programme de logements publics, le secteur de l’habitat est encore largement dominé par l’économie informelle et l’autoconstruction. En effet, de nombreux ménages démunis qui n’ont pas les moyens de payer une main d’œuvre externe même informelle, recourent souvent à la force de travail des membres du ménage ou du voisinage pour construire leur maison, lorsque ceux-ci estiment avoir des connaissances suffisantes en maçonnerie. Comme dans la majorité des pays en développement, ce cas est plus fréquemment observé en zone rurale qu’en zone urbaine.
Par ailleurs, la majorité des promoteurs immobiliers professionnels présents en EQG sont des promoteurs étrangers (chinois, égyptiens, maghrébins et libanais) et ils se concentrent sur la promotion immobilière commerciale et les travaux de BTP puisqu’il n’existe pas dans le pays un organe public de construction de logements sociaux.[7] En effet, l’organisme public appelé Ente Público de Gestión Inmobiliaria de Guinea Ecuatorial (ENPIGE) n’est pas en charge de l’attribution des terrains aux constructeurs ni de la recherche de financement ou du développement des projets ; mais ne remplit que les fonctions de gestion administrative du programme de logement de l’État.[8] Quelques groupes espagnols ont également investi dans le pays, comme l’entreprise espagnole, Safadi Group Promotora, qui a réalisé plusieurs immeubles commerciaux dans le pays. La plupart de ces entreprises (Arab Constructors, China Dalian, CEMEC, ABBA, etc.) sont toujours présentes en EQG mais leurs projets, notamment les projets de logements publics commandités par l’État, sont paralysés dans l’attente de financement venant de l’État. Par ailleurs, dans le but d’accroitre la production de logements abordables, la société ABAYAK s’est proposée en 2021 de construire un complexe cimentier intégré comprenant la construction et l’exploitation d’une usine de production de clinker et d’une usine de ciment d’une capacité totale de 1 060 000 tonnes par an extensible.[9] Ce projet s’inscrit dans le cadre des programmes économiques à fort impact du pays, dont la réalisation vise à concrétiser l’ambition des plus hautes autorités de diversifier le tissu économique et répond à la préoccupation constante des autorités équato-guinéenes, des entreprises et des ménages de disposer du ciment en quantité suffisante et à moindre coût. Ce projet devrait donc permettre de stimuler la consommation locale et les activités du pays.
[1] World Bank. (2020). Le financement du logement en Guinée Equatoriale. Vers un logement abordable pour tous. World Bank. https://documents1.worldbank.org/curated/en/506951590985328011/pdf/Housing-Finance-in-Equatorial-Guinea-Towards-Affordable-Housing-for-All.pdf Pg. 12.
[2] BTI 2022 Equatorial Guinea Country Report. https://bti-project.org/en/reports/country-report/GNQ (Consulté le 19 août 2022).
[3] BTI 2022 Equatorial Guinea Country Report. https://bti-project.org/en/reports/country-report/GNQ (Consulté le 19 août 2022).
[4] World Bank. (2020). Le financement du logement en Guinée Equatoriale. Vers un logement abordable pour tous. World Bank. https://documents1.worldbank.org/curated/en/506951590985328011/pdf/Housing-Finance-in-Equatorial-Guinea-Towards-Affordable-Housing-for-All.pdf Pg. 12.
[5] BTI 2022 Equatorial Guinea Country Report. https://bti-project.org/en/reports/country-report/GNQ (Consulté le 19 août 2022).
[6] World Bank. (2020). Le financement du logement en Guinée Equatoriale. Vers un logement abordable pour tous. World Bank. https://documents1.worldbank.org/curated/en/506951590985328011/pdf/Housing-Finance-in-Equatorial-Guinea-Towards-Affordable-Housing-for-All.pdf Pg.12.
[7] World Bank. (2020). Le financement du logement en Guinée Equatoriale. Vers un logement abordable pour tous. World Bank. https://documents1.worldbank.org/curated/en/506951590985328011/pdf/Housing-Finance-in-Equatorial-Guinea-Towards-Affordable-Housing-for-All.pdf Pg. 21.
[8] World Bank. (2020). Le financement du logement en Guinée Equatoriale. Vers un logement abordable pour tous. World Bank. https://documents1.worldbank.org/curated/en/506951590985328011/pdf/Housing-Finance-in-Equatorial-Guinea-Towards-Affordable-Housing-for-All.pdf Pg.14.
[9] BDEAC (2021). Construction complexe cimentier intégré d’Akoga en Guinée Equatoriale. https://www.bdeac.org/jcms/pre_28628/fr/cimenterie (Consulté le 8 septembre 2022).
Marchés immobiliers
L’acquisition, les bénéfices, l’utilisation et la vente des terres sont difficiles à réaliser et mal réglementés. Selon le rapport Doing Business 2020 de la Banque Mondiale, six procédures étaient nécessaires pour enregistrer une propriété privée à Malabo en 2019 (la moyenne régionale).[1] Cette procédure prenait environ 23 jours et le pays a été classé 164e sur 190.[2] En outre, les frais d’enregistrement d’une propriété s’élèvent à 12,5 % de la valeur de la propriété.[3] Comparativement aux autres pays d’Afrique centrale, la gestion du foncier pose peu de problèmes en EQG.[4] Cependant, le statut et mode de gestion du patrimoine foncier est inapproprié, surtout à l’endroit des femmes puisque ces dernières sont souvent mises à l’écart par le droit coutumier qui cohabite avec le droit civil.[5]
Par ailleurs, les lenteurs de l’administration et de la bureaucratie prédatrice du pays font que 4 % à 5 % des frais sont pour le seul enregistrement, tandis que 3 % de la valeur de la propriété sont facturés pour de simples services notariaux.[6] Selon l’indice Doing Business de la qualité de l’administration foncière, la EQG a obtenu un score de quatre sur 30, bien en dessous de la moyenne régionale (neuf sur 30).[7] Aucune base de données électronique n’est maintenue pour suivre les encombrements ou enregistrer des cartes avec des parcelles spécifiquement définies. Lorsque ces informations sont disponibles, seules les parties intéressées et les intermédiaires peuvent les consulter, et ils sont susceptibles de constater que toutes les propriétés ne sont pas officiellement enregistrées ou même cartographiées. En outre, il n’existe aucune agence indépendante pour vérifier les documents d’identité, ce qui signifie que les litiges restent très coûteux et inefficaces.[8] De plus, aucun mécanisme de règlement des différends n’existe pour ceux qui s’engagent dans des transactions foncières de bonne foi sur la base d’informations erronées (ce qui est fort probable). Les investisseurs étrangers ne sont pas autorisés à posséder des terres dans le pays, seulement pour le louer au gouvernement. Un autre problème en EQG concerne directement les femmes mariées puisque ces dernières sont généralement confrontées à des obstacles importants dans l’exercice du droit à la propriété foncière.
[1] World Bank. (2020). GNQ doing business. https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/e/equatorial-guinea/GNQ.pdf Pg. 4.
[2] World Bank. (2020). GNQ doing business. https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/e/equatorial-guinea/GNQ.pdf Pg. 4.
[3] World Bank. (2020). GNQ doing business. https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/e/equatorial-guinea/GNQ.pdf Pg. 4.
[4] World Bank. (2020). Le financement du logement en Guinée Equatoriale. Vers un logement abordable pour tous. World Bank. https://documents1.worldbank.org/curated/en/506951590985328011/pdf/Housing-Finance-in-Equatorial-Guinea-Towards-Affordable-Housing-for-All.pdf Pg. 10.
[5] BTI 2022 Equatorial Guinea Country Report. https://bti-project.org/en/reports/country-report/GNQ (Consulté le 19 août 2022).
[6] World Bank. (2020). GNQ doing business. https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/e/equatorial-guinea/GNQ.pdf Pg. 4.
[7] World Bank. (2020). GNQ doing business. https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/e/equatorial-guinea/GNQ.pdf Pg. 4.
[8] BTI 2022 Equatorial Guinea Country Report. https://bti-project.org/en/reports/country-report/GNQ (Consulté le 19 août 2022).
Politique et législation
En EQG, le gouvernement dispose de lois concernant les droits des propriétaires fonciers, le gouvernement peut saisir des terres dans l’intérêt du pays avec très peu, voire aucune procédure régulière via le système judiciaire.[1] En effet, en 2019, le Comité des Droits de l’Homme des Nations Unies (CCPR) constatait que certaines dispositions du droit coutumier prévalaient sur le droit interne tout en demeurant incompatibles.[2] Quoi qu’il en soit, le climat des affaires du pays est toujours confronté à de forts vents contraires tels que la corruption (le pays est classé 172e sur 180 dans l’indice de perception de la corruption 2021 de Transparency International), la charge administrative, les coûts de conformité élevés, la lenteur des licences, un système judiciaire faible.[3] Par ailleurs, bien que des dispositions légales soient en place pour protéger toutes les personnes sur le territoire équato-guinéen, la discrimination structurelle est monnaie courante dans le pays en particulier l’inégalité des droits des femmes en matière de propriété foncière.[4]
Selon le rapport Doing Business (2020), en 2019, un total de 16 procédures étaient encore nécessaires pour enregistrer une entreprise, soit parmi le nombre le plus élevé au monde.[5] En outre, les investisseurs minoritaires ne sont pas bien protégés et les propriétaires ne sont pas obligés de divulguer leurs achats aux actionnaires ; ce qui décourage l’investissement privé et la formation de capital.[6] En 2019, le gouvernement a annoncé un nouveau processus administratif de sept jours pour créer une entreprise. Néanmoins, le pays ne s’est amélioré qu’au 178e rang dans le sous-indice de création d’entreprise.[7] Sur le plan social, le régime de protection sociale du pays est inefficace. L’assurance logement est quasi absente au profit de l’assurance vieillesse et invalidité, l’assurance contre les accidents du travail, les congés de maladie et de maternité, et même les allocations familiales qui sont fournies par le biais d’un système de répartition et de mécanismes d’imposition et de redistribution de l’État.[8]
[1] World Bank. (2020). GNQ doing business. https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/e/equatorial-guinea/GNQ.pdf Pg. 4.
[2] DIDR – OFPRA. (2020, 12 novembre). Guinée équatoriale : les mariages forcés. DIDR – OFPRA. https://www.ofpra.gouv.fr/sites/default/files/atoms/files/2011_gnq_mariages_forces_web_0.pdf Pg. 6.
[3] BNP Pribs. Guinée Équatoriale : Les Investissements. https://www.tradesolutions.bnpparibas.com/fr/implanter/guinee-equatoriale/investissements (Consulté le 22 août 2022).
[4] BTI 2022 Equatorial Guinea Country Report. https://bti-project.org/en/reports/country-report/GNQ (Consulté le 19 août 2022).
[5] BTI 2022 Equatorial Guinea Country Report. https://bti-project.org/en/reports/country-report/GNQ (Consulté le 19 août 2022).
[6] BTI 2022 Equatorial Guinea Country Report. https://bti-project.org/en/reports/country-report/GNQ (Consulté le 19 août 2022).
[7] World Bank Group. (2019, 24 octobre). Economy Profile of Equatorial Guinea [Doing Business 2020]. World Bank. https://doi.org/10.1596/32984 . Pg. 4.
[8] BTI 2020. Equatorial Guinea Country Report. https://web.archive.org/web/20210127025640/ https://www.btiproject.org/en/reports/country-report-GNQ-2020.html (Consulté le 26 août 2022).
Opportunités
Les travaux importants entrepris depuis la prospérité pétrolière ont contribué à largement moderniser le pays dans le domaine des infrastructures, de l’énergie, de l’habitat et de l’eau et assainissement. Cette modernisation a consisté généralement à la construction des logements sociaux dont la commercialisation est gérée par l’ENPIGE, la construction de centrales électriques et l’aménagement des voies routières à travers le pays bien que concentrées en zones urbaine.[1] Bien que limités, ces efforts de la part du gouvernement ont accru l’accessibilité à de nombreuses terres et villages qui peuvent être exploités dans le cadre de projets immobilier à la fois par les ménages et les entreprises tant nous savons que le problème d’accès aux terres inexploitées est très répandu dans les pays d’ASS. Les aménagements des infrastructures portuaires, constituent également une opportunité importante pour les projets immobiliers tels que la construction des magasins, des logements locatifs pour le personnel arrivant, les hôtels et les auberges pour les moins nantis. Toutefois, une grande partie de la population vit des activités de pêche et d’élevage. En effet, le domaine halieutique de la EQG comprend 314 000km² de Zone Économique Exclusive (ZEE), 644km de côtes et de nombreuses baies, rivières et mangroves.[2] Les ressources halieutiques exploitables sont estimées à environ 74 000 tonnes de poissons et 600 tonnes de crustacées, sur lesquelles, il est pêché annuellement environ 5 000 dont 350 tonnes pour la pêche industrielle.[3] De même, la EQG dispose seulement 750 000 hectares de terres destinées essentiellement aux cultures vivrières, mais avec un très faible taux d’occupation des terres à vocation agricole.[4] Ainsi, les promoteurs immobiliers gagneraient à envisager davantage la construction en hauteur des bâtiments, permettant de réduire la vitesse d’occupation des terres agricoles des eaux de pêche. Enfin, les possibilités d’intégration régionale constituent une opportunité importante puisqu’en octobre 2017, les États membres de la CEMAC, ont finalement levé l’obligation de visa des citoyens de la CEMAC pour la circulation dans cette région, qui inclut le Tchad, la Centrafrique, le Cameroun, la EQG, le Gabon et la République du Congo.[5] Les opportunités en matière d’hôtellerie à tirer de ce processus d’ouverture des frontières sont immenses dans cette partie du monde, qui reste l’une des moins intégrées.
[1] BTI 2022 Equatorial Guinea Country Report. https://bti-project.org/en/reports/country-report/GNQ (Consulté le 19 août 2022).
[2] AfDB. (2018). République de Guinée équatoriale. Document de stratégie pays 2018-2022. https://www.afdb.org/fileadmin/uploads/afdb/Documents/Boards-Documents/GUINEE_EQUATORIALE_-_DSP_2018-2022.pdf . Pg. 11.
[3] AfDB. (2018). République de Guinée équatoriale. Document de stratégie pays 2018-2022. https://www.afdb.org/fileadmin/uploads/afdb/Documents/Boards-Documents/GUINEE_EQUATORIALE_-_DSP_2018-2022.pdf . Pg. 11.
[4] AfDB. (2018). République de Guinée équatoriale. Document de stratégie pays 2018-2022. https://www.afdb.org/fileadmin/uploads/afdb/Documents/Boards-Documents/GUINEE_EQUATORIALE_-_DSP_2018-2022.pdf . Pg. 11.
[5] AfDB. (2018). République de Guinée équatoriale. Document de stratégie pays 2018-2022. https://www.afdb.org/fileadmin/uploads/afdb/Documents/Boards-Documents/GUINEE_EQUATORIALE_-_DSP_2018-2022.pdf . Pg. 12.
Disponibilité des données sur le financement du logement
La capacité statistique de la Guinée équatoriale est extrêmement faible. Le score de l’indice de capacité statistique de la Guinée équatoriale était de 36,7 en 2019, ce qui est bien inférieur à la moyenne des pays à revenu intermédiaire supérieur (70,6) et à la moyenne des pays à faible revenu (56,7), plaçant le pays au 9e rang mondial parmi les derniers.[1] Les données macroéconomiques sont obsolètes ou ne sont pas communiquées par le gouvernement, ainsi que les indicateurs socio-économiques. De même, l’accès aux données sur le financement du logement en EQG est un défi et peu d’informations sont disponibles publiquement. Par ailleurs, le pays ne dispose pas non plus d’acteurs et de donateurs multilatéraux, dont les activités s’accompagnent souvent de la collecte et de l’analyse de données. Les quelques indicateurs actuellement publiés dans une base de données nationale ne sont pas renseignés.[2] Par ailleurs, les secteurs immobilier et foncier font partie des domaines pour lesquels une aide technique à la classification est requise même si le nombre d’utilisation des données tirées de l’observation de la terre est inférieur à 20 %.[3] Néanmoins, l’ouverture de l’État en matière d’information s’est améliorée, avec l’adoption en 2019 du Système général amélioré de diffusion des données du FMI, qui publie des données macroéconomiques essentielles.[4]
[1] United Nations (2021). Monitoring of Countries Graduat ed from the Least Developed Country Category: Equatorial Guinea. https://www.un.org/development/desa/dpad/wp-content/uploads/sites/45/CDP-PL-2021-PL-5A.1.pdf Pg. 7.
[2] FAO (2020). Évaluation 2018/19 des capacités statistiques relatives aux indicateurs des ODD pertinents pour la FAO. https://www.fao.org/3/ca6252fr/CA6252FR.pdf Pg. 1.
[3] FAO (2020). Évaluation 2018/19 des capacités statistiques relatives aux indicateurs des ODD pertinents pour la FAO. https://www.fao.org/3/ca6252fr/CA6252FR.pdf Pg. 3.
[4] United Nations (2021). Monitoring of Countries Graduat ed from the Least Developed Country Category: Equatorial Guinea. https://www.un.org/development/desa/dpad/wp-content/uploads/sites/45/CDP-PL-2021-PL-5A.1.pdf Pg. 7.
Applications vertes pour le logement abordable
Les techniques de construction utilisées en EQG ne sont pas durables et consomment beaucoup d’énergie. Les outils de simulation montrent que des investissements de l’ordre de 882 000 CFA (1 400 US$) par appartement pourraient améliorer l’ensemble de la construction et pourraient également répondre aux objectifs et aux critères fixés pour obtenir la certification Excellence Design For Greater Efficiencies (EDGE) pour des constructions durables et efficientes. Ces investissements incluent par exemple : la mise en place de panneaux solaires et d’appareils sanitaires qui conservent de l’eau et permettraient aux ménages d’économiser environ 15 200 CFA (24,13 US$) par mois sur leurs frais de consommation d’eau et d’électricité. Par ailleurs, le manque de données sur le secteur du logement, en particulier sur les caractéristiques (sols, eau, énergie, assainissement…) ne facilite pas l’estimation du nombre de logements durable.
Sources supplémentaires
Centre for Affordable Housing Finance in Africa (CAHF). (2021). Yearbook Housing Finance in Africa 2021. https://housingfinanceafrica.org/app/uploads/2021/11/2021_CAHF-yearbook-final-compressed.pdf
Centre for Affordable Housing Finance in Africa (CAHF). (2020). Yearbook Housing Finance in Africa 2020. https://housingfinanceafrica.org/app/uploads/2021/02/2020_CAHF_YEARBOOK_COMP-2.pdf
World Bank. (2020). GNQ doing business. World Bank. https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/e/equatorial-guinea/GNQ.pdf
Sites internet
National Bank of Equatorial Guinea http://www.bannge.com/en/
BEAC http://beac.int/
Numbeo https://www.numbeo.com/cost-of-living/country_result.jsp?country=Equatorial+Guinea
World Bank https://www.worldbank.org/en/country/equatorialguinea/overview
Statista https://www.statista.com/statistics/1068861/outstanding-mortgagesafrica-by-country/
IMF – EQG https://www.imf.org/en/Countries/GNQ
Equatorial Guinea Data Portal https://eguinea.opendataforafrica.org/sefrsog/financial-access-survey
INEGE https://inege.gq
Countrymeters https://countrymeters.info/fr/Equatorial_Guinea
Datosmacro.com https://datosmacro.expansion.com/paises/guinea-ecuatorial
Financial Afrik https://www.financialafrik.com/
