Financement du logement en Érythrée

Introduction

L’Érythrée est un pays de la Corne de l’Afrique doté d’un vaste littoral le long de la mer Rouge, bordé par Djibouti au sud-est, le Soudan à l’ouest et l’Éthiopie au sud. Malgré les nombreuses années de guerre avec l’Éthiopie, sa célèbre architecture coloniale italienne a été en grande partie préservée, notamment dans Asmara, la capitale. Le pays compte 3,6 millions d’habitants, un taux de croissance démographique annuel de 1,3% et un taux de chômage de 7,9%, selon les chiffres de 2019.[1] L’Érythrée n’a jamais effectué de recensement de la population et, par conséquent, lorsque la population issue de la diaspora estimée à environ deux millions[2] est prise en compte, la population totale du pays est estimée à plus de 6 millions.[3] L’Érythrée apparaît à la 180^ème place sur les 190 pays listés au classement des pays selon l’indice de développement humain, un indicateur du développement humain.[4] Le pays est gouverné par une dictature totalitaire à parti unique et le président est en poste depuis 1993. Au moment de la rédaction de ce profil, l’Érythrée mobilisait de force les réserves de l’armée pour combattre les rebelles éthiopiens du Tigré en soutien au gouvernement éthiopien.[5] Étant donné que le service militaire est obligatoire jusqu’à 55 ans, de nombreux Érythréens ont été plongés dans la guerre sans préavis, ce qui a suscité un vaste tollé national.

L’Érythrée a l’un des taux d’urbanisation les plus faibles au monde, la plupart de la population pratique une agriculture rurale de subsistance en raison du manque d’opportunités d’emploi et de logement dans les zones urbaines. Le taux d’urbanisation en 2011 était de 36%[6] . Ainsi, la principale activité agricole est composée d’une production de cultures et d’une agriculture mixte, principalement pluviale.[7] Le pays s’est retrouvé exposé aux risques liés au changement climatique, tels que les famines et les sécheresses compte tenu de sa forte dépendance à l’égard de l’agriculture pluviale. Néanmoins, l’économie érythréenne s’est remise de nombreuses épreuves récentes, tels que la COVID-19 et une invasion de criquets.

La Banque africaine de développement (BAD) observe que l’économie a enregistré un taux de croissance du produit intérieur brut (PIB) de 2,9 % en 2022, soit un net redressement par rapport à la baisse de 0,6 % constatée en 2020.[8]

Selon la BAD, la croissance économique s’explique par une augmentation de la consommation privée ainsi que de l’industrie et des services. Les perspectives économiques 2022 de la BAD pour le pays prévoient une croissance du PIB de 4,7 % en 2022 et de 3,6 % en 2023, en grande partie grâce à la flambée mondiale du prix des métaux. En effet, 98 % des exportations de l’Érythrée sont constituées de minerais ou de concentrés de zinc et de cuivre.[9] Malgré les projections de croissance, la BAD prévoit que la guerre entre la Russie et l’Ukraine entraînera une hausse des prix des denrées alimentaires et du pétrole, ce qui fera grimper le taux d’inflation à 6,2 % en 2022 avant de le ramener à 3,5 % en 2023.

Depuis plus de 30 ans, l’Érythrée a subi le conflit avec l’Éthiopie voisine, ce qui a entraîné des dégâts importants dans la plupart des centres urbains du pays.[10] Par conséquent, la Carte Mondiale de l’Habitat fait un lien entre la pénurie aiguë de logements et la migration des populations des zones urbaines vers les zones rurales en raison du conflit. On observe que l’urbanisation s’étend sur la ceinture agricole et le long des routes principales menant au Soudan et à l’Éthiopie. [11]

Le développement des centres urbains le long de la ceinture agricole est cohérent avec la dépendance bien connue de l’Érythrée à l’égard de l’agriculture pluviale, ce qui a conduit à une augmentation de la déforestation, de la dégradation des terres et de la vulnérabilité des petits exploitants. Cette vulnérabilité est aggravée par le fait que le pays est sensible aux problèmes de changement climatique tels qu’El Niño, un phénomène climatique qui décrit le réchauffement inhabituel des eaux de surface et dont la tendance n’est pas prévisible, mais qui affecte les courants océaniques et la santé des zones de pêche côtières.[12] L’Érythrée a connu El Niño de 2008 à 2021, avec cinq grandes sécheresses qui ont récemment touché plus de 3,3 millions d’habitants.[13] L’Érythrée est l’un des quatre pays (avec Djibouti, l’Éthiopie et la Somalie) situés dans la Corne de l’Afrique, une région du monde considérée comme très sensible au changement climatique.[14] Des pluies soudaines, fortes ou intenses, touchent souvent la région, ayant des effets dévastateurs sur la production agricole et l’élevage ainsi que les écosystèmes et zones de pêche, aggravant ainsi les conflits civils déjà existants.[15]

Selon l’Organisation météorologique mondiale (OMM), la Corne de l’Afrique devrait connaître sa cinquième saison des pluies consécutive sans précipitations, ce qui aggravera l’impact de près de 40 ans de sécheresse dans la région. [16]

[1] Banque mondiale (2022). Perspectives macroéconomiques de la pauvreté en Érythrée : Avril 2022 – Fiche technique (anglais). Macro Poverty Outlook (MPO) Washington, D.C. : Groupe de la Banque mondiale. https://documents.worldbank.org/curated/en/099034404262212018/IDU0cabb70bc0029d04eb70a9450a3d9f613b1cd. (Accédé le 31 août 2022)

[2] UN Habitat (2008). Eritrea : National and Cities Urban PROFILE- Asmara, Massawa & Mendefer. https://unhabitat.org/sites/default/files/2020/10/eritrea_-_national_and_cities.pdf (consulté le 7 septembre 2022). Pg. 7.

[3] Wikipédia (2022). Démographie de l’Érythrée. https://en.wikipedia.org/wiki/Demographics_of_Eritrea (consulté le 21 septembre 2022).

[4] Banque mondiale (2022). Perspectives macroéconomiques de la pauvreté en Érythrée : Avril 2022 – Fiche technique (anglais). Macro Poverty Outlook (MPO) Washington, D.C. : Groupe de la Banque mondiale. https://documents.worldbank.org/curated/en/099034404262212018/IDU0cabb70bc0029d04eb70a9450a3d9f613b1cd. (Consulté le 21 septembre 2022).

[5] BBC (2022). La mobilisation massive de l’Érythrée au milieu de la guerre civile en Éthiopie. 16 septembre 2022. BBC News. https://www.bbc.com/news/world-africa-62927781. (Consulté le 17 septembre 2022)

[6] Banque mondiale (2021). Population urbaine (% de la population totale) – Érythrée. https://data.worldbank.org/indicator/SP.URB.TOTL.IN.ZS?locations=ER. (Consulté le 30 août 2022)

[7] Rena, R. (2007). Développement agricole et politique de sécurité alimentaire en Érythrée – une analyse. African Journal of Food, Agriculture, Nutrition and Development, 7(5). Pg. 4.

[8] BAD (2022). Perspectives économiques de l’Érythrée. https://www.afdb.org/en/countries/east-africa/eritrea/eritrea-economic-outlook#:~:text=Perspectives%20et%20risques,augmentation%20des%20prix%20internationaux%20des%20métaux. (consulté le 30 août 2022)

[9]  Workman, D. (2021). Les 10 premières exportations de l’Érythrée. World’s Top Exports. https://www.worldstopexports.com/eritreas-top-10-exports/ Consulté le 17 septembre 2022).

[10] Carte mondiale de l’habitat (2019). Érythrée. https://habitat-worldmap.org/en/pais/africa/eritrea-2/. (Consulté le 30 août 2022).

[11] Carte mondiale de l’habitat (2019). Érythrée. https://habitat-worldmap.org/en/pais/africa/eritrea-2/. (Consulté le 30 août 2022).

[12] El Niño. National Geographic Resource Library El Niño | National Geographic Society (consulté le 11 septembre 2022)

[13] BAD (2022). Perspectives économiques de l’Érythrée. https://www.afdb.org/en/countries/east-africa/eritrea/eritrea-economic-outlook#:~:text=Perspectives%20et%20risques,augmentation%20des%20prix%20internationaux%20des%20métaux. (consulté le 30 août 2022)

[14] Muggah, R. (2021). Les menaces climatiques se multiplient dans la Corne de l’Afrique. 8 décembre 2021, Foreign Policy. https://foreignpolicy.com/2021/12/08/climate-security-council-africa-horn/ (consulté le 17 septembre 2022)

[15] Muggah R. (2021). Les menaces climatiques se multiplient dans la Corne de l’Afrique. 8 décembre 2021, Foreign Policy. https://foreignpolicy.com/2021/12/08/climate-security-council-africa-horn/ (consulté le 17 septembre 2022)

[16] OMM (2022). La Grande Corne de l’Afrique fait face à une cinquième saison des pluies ratée. 25 août 2022. https://public.wmo.int/en/media/news/greater-horn-of-africa-faces-5th-failed-rainy-season (consulté le 17 septembre 2022)

 

Accès au financement

La dépendance à l’égard de l’agriculture de subsistance rend l’accès au financement difficile, ce qui augmente le risque de défaillance en raison du manque de garanties adaptées pour sécuriser les prêts. Des études antérieures montrent que les marchés du crédit du pays sont marqués par des exigences en ce qui concerne les garanties de prêts significativement élevées, une méfiance mutuelle et des politiques de crédit rigides qui entravent largement l’accès au financement.[1]

Le secteur des services financiers en Érythrée est de petite taille et reste dominé par trois banques commerciales (Commercial Bank of Eritrea, Eritrean Investment and Development Bank and Housing, et Commercial Bank of Eritrea). Le secteur bancaire est réglementé par la Bank of Eritrea, la banque centrale du pays.[2] Il est à noter que deux des trois banques commerciales appartiennent à l’État, tandis que la troisième est détenue par le parti politique au pouvoir. Alors que les pays voisins comme le Kenya et Djibouti disposent de secteurs bancaires commerciaux privés dynamiques, en Érythrée, le secteur bancaire est entièrement contrôlé par l’État et l’accès aux services bancaires numériques est limité, voire inexistant. En l’absence de libéralisation du secteur bancaire, l’accès au crédit est fortement limité et les alternatives de financement sont rares. Avec seulement deux grandes organisations de microfinance (le Southern Zone Saving and Credit Scheme et le Saving and Micro Credit Program), le secteur de la microfinance en Érythrée est largement sous-développé et prend la forme de groupes de crédit rotatif qui facturent généralement des taux d’intérêt élevés[3] . En plus de n’avoir que trois banques commerciales, le fait de n’avoir que quatre institutions de microfinance au total limite considérablement l’accès des femmes entrepreneurs au crédit.[4] En outre, les femmes (en particulier les femmes mariées) se voient parfois refuser le crédit en raison de pratiques religieuses et culturelles. [5]

Les taux d’intérêt hypothécaires en Érythrée sont en moyenne de 10 % par an.[6] Bien que ce taux puisse sembler abordable selon les normes africaines ou régionales, les taux élevés de pauvreté, associés à la nécessité de fournir des garanties, constituent un obstacle majeur à l’obtention de prêts immobiliers.[7] Le secteur bancaire a été évalué comme étant faible par rapport au cadre réglementaire international de Bâle III, ce qui crée une plus grande vulnérabilité aux chocs externes mondiaux tels que la COVID-19.[8]

En outre, le secteur des services financiers est peu présent sur le plan numérique, ce qui signifie que la plupart des informations sur le secteur doivent être glanées auprès de sources tierces. Contrairement à de nombreux pays, l’Érythrée ne semble pas disposer de bureaux de référence de crédit, de services de souscription ou de marchés obligataires.

[1] Von Eije, H., Fishazion, M., et Lutz, C. H. M. (2002). Accessing bank credit in Eritrea : bottlenecks for small firms and the commercial bank of Eritrea. Université de Groningue.

[2] Wikiwand (2022). Banking in Eritrea. https://www.wikiwand.com/en/Banking_in_Eritrea (consulté le 10  août 2022).

[3] Habte, R. (2016). L’impact de la microfinance sur les moyens de subsistance des ménages : Evidence from Rural Eritrea. Thèse de doctorat, Université de Western Cape. http://etd.uwc.ac.za/xmlui/bitstream/11394/4885/1/Habte_at_phd_ems_2016.pdf (consulté le 3 septembre 2022). Pgs. 30-36.

[4] Women Connect (2022). Accès au capital pour les femmes entrepreneurs érythréennes https://www.womenconnect.org/web/eritrea/access-to-capital/-/asset_publisher/k61avZZYhIU5/content/saving-and-micro-credit-program-smcp. (Consulté le 10 août 2022)

[5] Tully, S. (2006). The exclusion of women from financial services and the prospects of a human rights solution under Australian law. Australian Journal of Human Rights, 12(1), 53-82. http://www.austlii.edu.au/au/journals/AUJlHRights/2006/4.pdf. (consulté le 10 août 2022)

[6] Statista (2021). Taux d’intérêt hypothécaire en vigueur en Afrique en 2021, par pays. https://www.statista.com/statistics/789843/mortgage-interest-rates-africa-by-country/. (consulté le 30 août 2022)

[7] Von Eije, H., Fishazion, M., et Lutz, C. H. M. (2002). Accessing bank credit in Eritrea : bottlenecks for small firms and the commercial bank of Eritrea. Université de Groningue.

[8] PNUD (2020).  Evaluation rapide : The Socio-Economic Impacts of Covid-19 In Eritrea – Preliminary Findings.  Mai 2020. https://www.undp.org/sites/g/files/zskgke326/files/migration/africa/UNDP-rba-COVID-assessment-Eritrea.pdf (Acdcessed 1 September 2022). Pg. 13

 

Abordabilité

La pauvreté et le chômage élevés nuisent probablement beaucoup à l’accession au logement en Érythrée, et ce bien que l’absence de sources de données crédibles dans le pays rende difficile la détermination d’un taux de pauvreté précis.[1] La Banque mondiale estime que le taux de pauvreté est de 70 %. Le taux de chômage officiel est passé de 7,44 % en 2020 à 8 % en 2021.[2]^,[3] Parmi la population active, 31,5 % travaillent dans le secteur informel. La population érythréenne est principalement composée d’agriculteurs ruraux de subsistance disposant de faibles revenus disponibles. Le secteur agricole représente 80 % des possibilités d’emploi.[4] Bien que l’agriculture soit un important pourvoyeur d’emplois, il n’y a aucun indicateur pouvant justifier l’existence d’une agriculture commerciale à grande échelle. Cela laisse supposer que ces emplois se situent dans l’agriculture de subsistance informelle, loin des grands centres urbains.

Étant donné que le salaire mensuel moyen après impôts est estimé à 11 595 Nkf (773 US$)[5] en Érythrée, il peut être difficile pour les citoyens de louer ou d’acheter une maison. Il faut compter 5 625 Nkf (375 US$) pour louer un appartement avec une chambre à coucher dans le centre-ville d’Asmara et 4 995 Nkf (333 US$) pour une maison similaire située loin du centre-ville. En outre, les données obtenues de Numbeo montrent que la location d’une maison avec trois chambres à coucher dans le ‘Central Business District’ d’Asmara coûterait 7 365 Nkf (491 US$) et 11 250 Nkf (750 US$) à l’extérieur du centre-ville.[6] Ces chiffres représentent près ou plus de 50 % du revenu moyen et la location commerciale est donc inaccessible pour la plupart des Érythréens. Selon Numbeo, le prix du mètre carré pour l’achat d’un appartement dans le centre-ville est de 15 750 Nkf (1 050 US$), contre 15 450 Nkf (1 030 US$) en dehors du centre-ville. Il est difficile d’estimer le coût d’achat d’un terrain en Érythrée car toutes les terres appartiennent à l’État.

On estime que 60% de la population érythréenne est en âge de travailler et que le pays a donc une capacité d’offre de main-d’œuvre de 77,5%.[7]

Selon le droit du travail érythréen, un contrat de travail peut être conclu par toute personne âgée de 14 ans ou plus.[8] Une partie importante de la population étant jeune et travaillant également dans le secteur informel, les revenus sont précaires et les engagements hypothécaires ne peuvent être garantis.

[1] Banque mondiale (2021). La Banque mondiale en Érythrée. https://www.worldbank.org/en/country/eritrea/overview (consulté le 15 août 2021).

[2] Statista (2021). Erythrée : Taux de chômage de 1999 à 2020. https://www.statista.com/statistics/807967/unemployment-rate-in-eritrea/ (consulté le 1er septembre 2022).

[3] Trading Economics (2022). Eritrea Unemployment Rate. https://tradingeconomics.com/eritrea/unemployment-rate#:~:text=Unemployment%20Rate%20in%20Eritrea%20is,macro%20models%20and%20analysts%20expectations. (consulté le 10 août 2022)

[4] Sawe, B.E. (2018). Quelles sont les plus grandes industries en Érythrée ? World Atlas Economics. https://www.worldatlas.com/articles/what-are-the-biggest-industries-in-eritrea.html. (consulté le 18 septembre 2022)

[5] Numbeo. Prix des biens immobiliers à Asmara, Érythrée. https://www.numbeo.com/property-investment/in/Asmara-Eritrea. (consulté le 1er septembre 2022).

[6] Numbeo. Prix des biens immobiliers à Asmara, Érythrée. https://www.numbeo.com/property-investment/in/Asmara-Eritrea. (consulté le 1er septembre 2022).

[7] État d’Érythrée (2018). Enquête sur la population active de l’Érythrée : Comprendre les emplois, les écarts, la productivité, et plus encore. 3 novembre 2018. Ministère de l’information. https://shabait.com/2018/11/03/eritreas-labor-force-survey-understanding-jobs-gaps-productivity-and-more/#:~:text=Le%20survey%20also%20indicates%20that,engage%20within%20the%20informal%20economy (consulté le 15 août 2021).

[8] Proclamation No. 118/2001 The Labour Proclamation of Eritrea. https://www.ilo.org/dyn/travail/docs/493/The%20Labour%20Proclamation%20of%20Eritrea%20No%20118%20of%202001.pdf. P. 6 (consulté le 18 septembre 2022)

 

Offre de logements

Selon le ministère érythréen de l’information, plus de 80 % de la population du pays vit d’activités agricoles telles que l’agriculture et l’élevage.[1] Alors que dans la plupart des pays africains, la migration des campagnes vers les villes est la norme, en Érythrée, c’est le contraire qui se produit, en raison de la pénurie d’opportunités d’emploi dans les villes érythréennes.  Le gouvernement semble faire des efforts pour développer des logements abordables, mais rien ne permet de confirmer les rapports fournis par les médias consultables en ligne. En 2019, des rapports indiquaient que l’Érythrée était en train de construire 50 000 logements devant être livrés dans les trois ans ; mais rien n’indique que ces derniers ont été livrés ni même que la construction ait été lancée.[2] Selon l’ONU Habitat, les taux d’urbanisation en Érythrée sont assez faibles et la plupart des villes sont petites avec des services limités par rapport à d’autres pays africains où “l’urbanisation de la pauvreté” est élevée.[3] Il n’est donc pas certain que ces 50 000 logements soient même entièrement occupés à l’issue du projet. Néanmoins, étant donné le grand nombre de membres de la diaspora, ces derniers pourraient revenir ou investir dans une maison à un rythme beaucoup plus rapide une fois les biens disponibles.

L’Érythrée a été qualifiée de “nation diaspora” car on estime que 2 millions d’Érythréens (plus de 50 % de la population) vivent à l’étranger en tant que demandeurs d’asile ou réfugiés politiques ou économiques.[4] Le manque d’opportunités d’emploi dans les zones urbaines et la dispersion de la majorité de la population dans la diaspora ont contribué à réduire l’offre et la demande de logements. En effet, la majorité de la population vivant dans les zones rurales, les logements sont en grande partie traditionnels, construits avec des matériaux disponibles localement tels que la boue, le bois et l’herbe.  Cela aggrave le risque de déforestation, et par conséquent les problèmes environnementaux. Une faible urbanisation signifie qu’il y a moins d’habitats informels dans les zones urbaines. Néanmoins, les quelques bidonvilles des zones urbaines sont connus pour leur surpopulation, leur manque d’équipements sociaux de base et leur taux de pauvreté élevé.[5]

Les coûts de la main-d’œuvre dans le secteur du bâtiment sont modestes, les ouvriers gagnant en moyenne de 1 730 à 11 700 Nkf (115 à 780 US$).[6]

Depuis des années, l’État d’Érythrée impose des droits et obligations restrictifs aux Érythréens de la diaspora qui cherchent à obtenir l’autorisation de construire des maisons[7] . D’une manière générale, pour beaucoup, avoir une maison dans son pays d’origine est culturellement important. Cela permet d’entretenir les souvenirs avec le pays, de conserver un sentiment de citoyenneté et d’appartenance.[8] Ainsi, les systèmes mis en place pour empêcher les membres de la diaspora de construire des maisons sont utilisés pour entraver le progrès social des ménages qui sont en pleine croissance ainsi que l’augmentation du nombre de logements. L’idée pour l’Érythrée et les gouvernements similaires est de rendre l’obtention d’un logement difficile pour les non-résidents et ainsi décourager l’émigration.[9]Malgré ces restrictions, de nombreuses maisons en Érythrée sont achetées par des membres de la diaspora qui ne vivent pas en permanence dans le pays.

[1] État d’Érythrée (2019). La croissance économique et le développement de l’agriculture. 10 août 2019. Ministère de l’information. https://shabait.com/2019/08/10/economic-growth-and-the-development-of-agriculture/ (consulté le 24 août 2022).

[2] Madote (2019). Eritrea to build 50,000 affordable homes. http://www.madote.com/2019/11/eritrea-to-build-50000-affordable-homes.html (consulté le 1er septembre 2022).

[3] UN Habitat (2008). Eritrea : National and Cities Urban PROFILE- Asmara, Massawa & Mendefer. P.7. https://unhabitat.org/sites/default/files/2020/10/eritrea_-_national_and_cities.pdf. (Consulté le 5 septembre 2022).

[4] Harnnet (2019). L’évaluation de l’EPDP montre que les Érythréens en exil/diaspora sont plus de deux millions. 10 août 2019. http://www.harnnet.org/index.php/articles-corner/refugee-center/item/5737-epdp-assessment-shows-eritreans-in-exile-diaspora-to-be-over-two-million. (Consulté le 8 septembre 2022).

[5] UN Habitat (2008). Eritrea : National and Cities Urban PROFILE- Asmara, Massawa & Mendefer. P.7. https://unhabitat.org/sites/default/files/2020/10/eritrea_-_national_and_cities.pdf. (Consulté le 7 septembre 2022).

[6] Salary Explorer. Salaires moyens dans le secteur de la construction / du bâtiment / de l’installation en Érythrée 2022. http://www.salaryexplorer.com/salary-survey.php?loc=67&loctype=1&job=17&jobtype=1. (Consulté le 8 septembre 2022).

[7] Belloni, M. (2021). Maisons de transferts de fonds et citoyenneté transnationale : Mapping Eritrea’s Diaspora-State Relationships. Africa Spectrum, 56(1), 59-80. (consulté le 1er septembre 2022).

[8] Boccagni, P. et Pérez Murcia, L. E. (2020) Fixed places, shifting distances : remittance houses and migrants’ negotiation of home in Ecuador. Migration Studies 98(1).

[9] Collyer, M. (2006) Transnational political participation of Algerians in France : extra-territorial civil society versus transnational governmentality. Géographie politique 25(7) : 836-849

 

Marchés immobiliers

L’Érythrée utilise le système du cadastre pour enregistrer les droits des individus à posséder des parcelles de terrain et des bâtiments ; il sert à garantir la sécurité de la propriété par les citoyens. Le système du cadastre est un héritage des structures italiennes mises en place sous la domination coloniale de l’Érythrée entre 1890 et 1941.[1] Selon le dernier rapport ‘Doing Business’ de la Banque Mondiale, l’enregistrement d’une propriété en Érythrée implique 11 procédures sur une période de 78 jours, pour un coût de 9 % de la valeur de la propriété.

L’Érythrée est l’un des pays les plus pauvres du monde, avec 53 % de la population vivant sous le seuil de pauvreté.[2] Les taux de pauvreté sont particulièrement élevés pour les femmes qui doivent faire face à des structures systémiques de pauvreté liées au genre. Les taux de pauvreté élevés ont des répercussions négatives sur les marchés immobiliers, car les gens ont de faibles revenus disponibles et un pouvoir d’achat réduit. Étant donné que les Érythréens ayant émigré ont plus d’opportunités d’emploi en dehors du pays, ils représentent la plupart des acheteurs et des propriétaires de maisons. Néanmoins, toutes les terres en Érythrée appartiennent à l’État[3] et peuvent être confisquées à tout moment par l’État pour des raisons politiques ou par des acteurs étatiques corrompus. Il existe plusieurs agents immobiliers dans le pays, la plupart étrangers, ce qui facilite le processus d’achat et de vente de biens immobiliers.

Cependant, il existe des preuves de l’ingérence du gouvernement (et du parti au pouvoir) dans les marchés immobiliers, lequel détermine unilatéralement le montant du loyer à payer par le biais d’approches corrompues et opaques. Par conséquent, les prix des loyers que les propriétaires peuvent demander sont déterminés par le gouvernement et ne correspondent généralement pas aux taux du marché.[4] Compte tenu de l’ingérence du gouvernement et des politiques, ainsi que de la propriété foncière de l’État sur les marchés de l’immobilier et de la location, les promoteurs immobiliers ne sont pas très incités à investir sur le marché immobilier érythréen.

[1] Weldegiorgis W. (2009). Le système cadastral en Érythrée : Practice, Constraints and Prospects. Septembre 2009. Fédération internationale des géomètres. https://www.fig.net/resources/monthly_articles/2009/september_2009/september_2009_weldegiorgis.pdf. (consulté le 15 août 2022).

[2] Price, E. (2020). Les femmes érythréennes luttent contre la pauvreté sexuée. 17 juin 2020.The Borgen Project. https://borgenproject.org/tag/poverty-in-eritrea/#:~:text=Out%20of%20175%20countries%20in,requires%20has%20to%20be%20imported.%E2%80%9D. (consulté le 15 août 2022).

[3] Kibreab, G. (2009) Land policy in post-independence Eritrea : A critical reflection, Journal of Contemporary African Studies, 27:1, 37-56.

[4] Équipe Awate (2017). Économie érythréenne : Un contrôle accru des biens immobiliers. 14 septembre 2017. Gedab News. https://awate.com/eritrean-economy-increased-control-of-real-estate/. (Consulté le 9 septembre 2022).

 

Politique et législation

L’avis juridique n° 31/1997 prévoit une procédure de réglementation à appliquer pour l’attribution et l’administration des terres.[1] En outre, l’article 3 de la proclamation foncière n°58/1994 stipule que les terres érythréennes appartiennent à l’État,[2] tandis que la proclamation n°95/1997 prévoit l’enregistrement des terres et autres propriétés immobilières.[3] La proclamation n°58/1994 vise à :

“…réformer le régime foncier en Érythrée, déterminer les modalités d’expropriation des terres à des fins de développement et de reconstruction nationale, et définir les pouvoirs et les devoirs de la commission foncière.” [4]

L’Érythrée a formulé une série de cadres juridiques et politiques qui renforcent l’égalité des sexes et l’autonomisation des femmes en matière de propriété et de commerce. Par exemple, le cadre national et le plan d’action pour l’égalité des sexes 2015-2019, la politique de l’égalité des sexes 2000, la proclamation foncière 58/1994 ainsi que la proclamation sur la nationalité n° 112/1992 garantissent l’égalité des droits de citoyenneté et de nationalité entre les hommes et les femmes.[5] Pour garantir l’égalité des droits en matière d’emploi, un salaire égal pour un travail égal de valeur similaire, la proclamation sur le travail n° 118/2001 a été adoptée ; enfin, la proclamation n° 128/2002 donne aux femmes le droit d’exercer toute activité et de détenir toute licence sans avoir à demander le consentement du mari ou du père. Ces lois prévoient l’égalité de statut au moment du mariage et l’égalité d’accès à la terre, y compris la capacité de posséder la terre, ainsi que la suppression des pratiques discriminatoires en cas de décès ou de divorce.[6] Ainsi, à l’exception des femmes musulmanes (guidées par la charia), la femme a droit à la moitié des biens matrimoniaux au décès du mari, quelle que soit sa contribution à l’acquisition de ces biens. [7]

Ces dispositions légales impliquent un effort significatif pour s’attaquer aux points névralgiques d’ordre culturels qui empêchent les femmes de posséder et/ou d’hériter de biens en Érythrée. À l’inverse, rien ne permet de penser que les lois sont suivies pour faire face aux pratiques culturelles apparemment bien ancrées.

[1] OIT (2022). Érythrée : Avis juridique n° 31/1997 – OIT. https://www.ilo.org/dyn/natlex/docs/ELECTRONIC/91367/105933/F76950587/ERI91367%20Eng.pdf. (consulté le 24 août 2022).

[2] FAO (2022). PARTIE II — Traduction corrigée de la Proclamation sur les terres. http://extwprlegs1.fao.org/docs/pdf/eri8227.pdf (consulté le 24 août 2022).

[3] FAO (2022). Base de données FAOLEX : Eritrea. https://www.fao.org/faolex/results/details/en/c/LEX-FAOC008227/ (consulté le 24 août 2022).

[4] Département d’État américain (2022). 2015 Investment Climate Statement. https://2009-2017.state.gov/e/eb/rls/othr/ics/2015/241552.htm (consulté le 24 août 2022).

[5] Women Connect. Access to legal aid for women in Eritrea. https://www.womenconnect.org/web/eritrea/legal-aid/-/asset_publisher/u55eVXPvntdY/content/national-union-of-eritrean-women-nuew- (consulté le 4 septembre 2022).

[6] Tekle, T. (1998). L’accès des femmes à la terre et aux droits de propriété en Érythrée. Fonds de développement des Nations Unies pour les femmes. https://mokoro.co.uk/wp-content/uploads/womens_access_to_land_eritrea.pdf (consulté le 18 septembre 2022).

[7] Tekle, T. (1998). L’accès des femmes à la terre et aux droits de propriété en Érythrée. Fonds de développement des Nations Unies pour les femmes. n https://mokoro.co.uk/wp-content/uploads/womens_access_to_land_eritrea.pdf (consulté le 18 septembre 2022).

 

Opportunités

L’Érythrée ne semble pas présenter d’opportunités substantielles pour qu’il y ait une participation active des investisseurs étrangers, étant donné la nature du contrôle exercé par l’élite gouvernementale sur les entreprises privées et les biens immobiliers. Les États-Unis d’Amérique (USA) considèrent que l’Érythrée n’est pas propice aux investissements américains car même lorsque des opportunités existent dans les industries extractives/minières, l’État contrôle totalement le secteur privé.[1] Selon le département d’État américain, l’Érythrée est en proie à une myriade de problèmes qui découragent le commerce et l’investissement, tels qu’une alimentation électrique peu fiable, des réglementations d’importation complexes et variables, des liaisons de transport restreintes (tant routières qu’aériennes), des installations portuaires insuffisantes, des contrôles sur le rapatriement des bénéfices, des restrictions sur les mouvements à l’intérieur du pays et la quasi-impossibilité d’obtenir des permis de construire, sauf pour les projets approuvés par le gouvernement. [2]

L’Érythrée a pris part à l’Accord de Paris de 2015 sur le changement climatique. Ainsi, la contribution déterminée au niveau national (CDN) du pays se concentre sur l’atténuation des effets du changement climatique grâce aux sources d’énergie renouvelables.[3] Le secteur énergétique érythréen met l’accent sur l’utilisation de solutions énergétiques propres, notamment l’énergie solaire et géothermique.[4]  Les investisseurs pourraient envisager d’investir dans les énergies renouvelables, étant donné les problèmes énergétiques documentés dans ce profil et les engagements du pays envers l’accord de Paris. Les énergies renouvelables pourraient être plus durables pour le pays compte tenu de sa situation géographique, de l’espace terrestre disponible et propice à l’exploitation de l’énergie solaire. Ce secteur pourrait attirer de meilleurs investissements de la part de bailleurs de fonds étrangers du secteur privé ou par le biais de partenariats entre gouvernements.

Alors que de nombreuses opportunités de développement existent, le gouvernement ne courtise pas les investisseurs potentiels, bien au contraire. Les restrictions augmentent également le risque de faibles retours sur investissement. Les investissements peuvent éventuellement prendre la forme de partenariats public-privé dans le développement d’infrastructures immobilières, dans l’ouverture de nouveaux marchés via l’activité minière, les exportations et les importations, et l’approvisionnement en énergie. Les risques pourraient être atténués par des pactes de gouvernement à gouvernement offrant des garanties de protection des investissements.

L’importance de la diaspora érythréenne offre d’autres possibilités aux investisseurs, car cette tranche de la population dispose de revenus disponibles relativement plus élevés et est culturellement incitée à posséder une maison dans son pays d’origine. Il pourrait y avoir un développement du nombre des propriétés résidentielles en ciblant spécifiquement la diaspora.

[1] Département d’État américain (2015). 2015 Investment Climate Statement – Eritrea. https://2009-2017.state.gov/e/eb/rls/othr/ics/2015/241552.htm (consulté le 4 septembre 2022).

[2] Département d’État américain (2015). 2015 Investment Climate Statement – Eritrea. https://2009-2017.state.gov/e/eb/rls/othr/ics/2015/241552.htm (consulté le 4 septembre 2022).

[3] Climate Watch (2022). The State of Eritrea – Nationally Determined Contributions (NDCs) Report to UNFCCC. https://www.climatewatchdata.org/ndcs/country/ERI/full (consulté le 17  2022).

[4] Promesse climatique du PNUD (2021). Les énergies renouvelables : le meilleur pari de l’Érythrée pour un avenir résilient. 20 décembre 2021. https://climatepromise.undp.org/fr/node/128 (consulté le 17  2022).

 

Disponibilité des données sur le financement du logement

L’Érythrée présente d’importants défis en matière de données et d’informations, car le pays n’a qu’une présence numérique minimale. Même la banque centrale et les trois seules banques commerciales du pays n’ont pas de site web. Le pays est gouverné par une dictature totalitaire et le public hésite généralement à partager des informations ou à exercer sa liberté d’expression par crainte de représailles de la part de l’État. Par conséquent, les données disponibles sont largement obsolètes et peuvent être inexactes. Le contrôle du gouvernement sur le secteur financier rend difficile l’obtention des données les plus récentes sur le financement de l’habitat en Érythrée. Rien n’indique que les institutions ou associations gouvernementales du pays collectent des données sur l’habitat.

 

Applications vertes pour le logement abordable

L’électricité est disponible principalement dans les grandes villes. La plupart des habitants des zones rurales utilisent du bois de chauffage et des générateurs diesel ainsi que d’autres sources d’énergie traditionnelles.[1] Selon les estimations de 2020, 80,7% des Erythréens[2] n’ont pas accès aux services d’eau de base ou à l’eau potable.[3] L’Autorité érythréenne de l’électricité fournit 90% de l’énergie à partir de deux centrales diesel utilisant de vieux réseaux de distribution qui tombent fréquemment en panne.[4] Selon l’Agence américaine pour le développement international (USAID), le taux d’électrification national du pays est de 32%, dont 17% dans les zones rurales et 83% dans les zones urbaines. [5] L’Érythrée a fait des efforts considérables pour fournir des installations sanitaires hygiéniques et abordables, ainsi que des progrès notables dans le domaine de l’eau, de l’assainissement et de l’hygiène (WASH) : le Programme des Nations unies pour le développement (PNUD) a observé une réduction de la défécation en plein air, qui est passée de 90 % en 2010 à 40 % en 2019.[6]

[1] Mwaniki, E. et Habteab, A. (2018). L’Érythrée alimente en électricité 40 000 personnes et entreprises dans les zones hors réseau. 28 septembre 2018. PNUD Érythrée. https://undpafrica.medium.com/eritrea-powers-40-000-people-and-businesses-in-off-grid-areas-5828b2fe3e66 (consulté le 18 septembre).

[2] Reid, K. (2020). Les 10 pires pays pour l’accès à l’eau potable.8 avril 2020. World Vision. https://www.worldvision.org/clean-water-news-stories/10-worst-countries-access-clean-water (consulté le 22 septembre 2022).

[3] Ha, M. (2020). Comment le manque d’eau potable en Érythrée affecte-t-il la question de la pauvreté ? 1er septembre 2020. Le projet Borgen. https://borgenproject.org/eritreas-lack-of-clean-water/. (consulté le 18 septembre 2022)

[4] USAID (2017). Fiche d’information sur l’Érythrée Power Africa https://2012-2017.usaid.gov/powerafrica/eritrea#:~:text=L’électricité de l’Érythrée%20est%20fournie%20par,qui%20n’ont%20pas%20d’électricité. (consulté le 9 septembre 2022).

[5] USAID (2017). Fiche d’information sur l’Érythrée Power Africa https://2012-2017.usaid.gov/powerafrica/eritrea#:~:text=L’électricité de l’Érythrée%20est%20fournie%20par,qui%20n’ont%20pas%20d’électricité. (consulté le 9 septembre 2022).

[6] PNUD (2020). Evaluation rapide : The Socio-Economic Impacts of Covid-19 In Eritrea – Preliminary Findings.  Mai 2020. https://www.undp.org/sites/g/files/zskgke326/files/migration/africa/UNDP-rba-COVID-assessment-Eritrea.pdf. (consulté le 4 septembre 2022). Pg. 5.

 

Sites internet

UN Habitat www.unhabitat.org

Banque africaine de développement www.afdb.org

Central Intelligence Agency www.cia.gov

Organisation internationale du travail www.ilo.org

Madote www.madote.com

Numbeo www.numbeo.com

Programme des Nations Unies pour le développement Afrique www.undp.org

Women Connect www.womenconnect.org