Housing Finance in Éthiopie

Vue d'ensemble

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L’Éthiopie s’urbanise rapidement, même si c’est encore un pays essentiellement rural. La population urbaine du pays augmente de 4,7 % par an, avec 21,6 % de la population classée comme urbaine en 2020. Les exigences de cette croissance n’ont pas été compensées par l’accès aux emplois, aux services et au logement. La guerre civile a notamment créé une situation humanitaire désastreuse.

L’Éthiopie est un pays à faible revenu, avec une croissance économique moyenne de 9,4 % par an de 2010/11 à 2019/20. Cependant, plus récemment, en raison de la guerre dans la région du Tigré et des effets du COVID-19, la croissance du produit intérieur brut (PIB) réel du pays devrait chuter à 2 % en 2021. L’impact du COVID-19 sur l’activité économique a marquée, avec des effets notables sur l’emploi et une estimation de 20 % des pertes d’emplois en milieu urbain.

Le gouvernement éthiopien est impliqué dans des projets ambitieux avec un investissement fiscal public élevé et un financement par le crédit. Cela a cependant eu un inconvénient et l’exercice 2020 a vu le déficit public du pays devrait se creuser à 2,7 % en 2021. Compte tenu des limites évidentes de ces programmes pilotés par l’État, des efforts sont déployés au niveau national pour étendre le secteur privé. l’engagement et stimuler la compétitivité.

Pour en savoir plus sur le secteur du financement du logement en Éthiopie, y compris les principales parties prenantes, les politiques importantes et l’abordabilité du logement:

Introduction
Accès au financement
Faisabilité budgétaire
Offre de logements
Marché immobilier
Politique et réglementation
Opportunités
Accès aux données sur le financement du logement
Informalité urbaine
Sites internet

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Éthiopie

Introduction

L’Éthiopie s’urbanise rapidement, même si elle reste un pays majoritairement rural. La population urbaine du pays augmente de 4.7% par an, avec un taux de population urbaine de 21.6%. L’accès à l’emploi, aux services et au logement n’est pas à la hauteur des exigences de cette croissance.^[1] La guerre civile a notamment créé une situation humanitaire catastrophique.^[2]

L’Éthiopie est un pays à faible revenu, avec une croissance économique moyenne de 9.4% par an de 2010/11 à 2019/20.^[3] Cependant, plus récemment, en raison de la guerre dans la région du Tigré et des effets de la COVID-19, la croissance réelle du produit intérieur brut (PIB) du pays devrait chuter à 2% en 2021.^[4] L’impact de la COVID-19 sur l’activité économique a été marqué, avec des effets notables sur l’emploi et une estimation de 20% de pertes d’emplois dans les zones urbaines.^[5]

Le gouvernement éthiopien s’engage dans des projets ambitieux avec des investissements budgétaires publics élevés, et un financement par le crédit. Il a toutefois subi un revers, et l’exercice budgétaire 2020 a vu le déficit public du pays se creuser pour atteindre 2.7% en 2021.^[6] Compte tenu des limites évidentes de ces programmes étatiques, des efforts sont déployés au niveau national pour étendre l’engagement du secteur privé et stimuler la compétitivité.

[1] World Bank Group (2019). Unlocking Ethiopia’s Urban Land and Housing Markets. Urban Land Supply and Affordable Housing Study Synthesis Report. https://documents1.worldbank.org/curated/en/549221572382742218/pdf/Unlocking-Ethiopias-Urban-Land-and-Housing-Markets-Synthesis-Report.pdf (consulté le 4 septembre 2021).Pg.3

[2] World Bank Group (2021). Ethiopian Economic Update. Ensuring Resilient Recovery from COVID -19.8th Edition. March 2021.International Bank for Reconstruction and Development/World Bank https://documents1.worldbank.org/curated/en/672121619537898959/pdf/Eighth-Ethiopia-Economic-Update-Ensuring-Resilient-Recovery-from-COVID-19.pdf (consulté le 6 septembre 2021).Pg.22

[3]World Bank (2021). The World Bank in Ethiopia Overview. 18 March 2021. https://www.worldbank.org/en/country/ethiopia/overview#4 (consulté le 4 septembre 2021).

[4] International Monetary Fund. The Federal Democratic Republic of Ethiopia. https://www.imf.org/en/Countries/ETH#countrydata . (consulté le 4 septembre 2021).

[5] World Bank Group (2021). Ethiopian Economic Update. Ensuring Resilient Recovery from COVID -19. 8th Edition. March 2021.International Bank for Reconstruction and Development/World Bank. https://documents1.worldbank.org/curated/en/672121619537898959/pdf/Eighth-Ethiopia-Economic-Update-Ensuring-Resilient-Recovery-from-COVID-19.pdf (consulté le 4 septembre 2021).Pg.26

[6] Ibid. p.18

Accès au financement

La Banque Nationale d’Éthiopie (BNE) supervise la réglementation bancaire et plusieurs indicateurs d’inclusion financière semblent s’améliorer. Le pourcentage d’adultes possédant un compte est passé à 35%, par rapport à 22% en 2014. L’utilisation des comptes s’est améliorée, avec 26% des adultes épargnant dans des institutions financières.^[1] Onze pour cent de la population empruntaient auprès d’institutions financières en 2018, par rapport à 7% en 2014.^[2] Cela signifie que la plupart des crédits proviennent de voies informelles.^[3] Seuls quelques ménages disposent d’un financement hypothécaire et la Banque mondiale estimait en 2014 que les prêts hypothécaires ne représentaient que 1.87% du PIB du pays.^[4] L’Éthiopie reste également en retard sur de nombreux indicateurs par rapport à son voisin, le Kenya, par exemple, qui compte deux fois plus d’adultes titulaires d’un compte.

L’Éthiopie compte 20 banques.^[5] La Commercial Bank of Ethiopia (CBE), détenue par l’État, est la seule source de montage de prêts hypothécaires pour le programme de logement soutenu par le gouvernement, l’Integrated Housing Development Program (IHDP). En 2017, la CBE détenait 69% de la part totale du marché hypothécaire en valeur,^[6]soit environ 247 000 prêts hypothécaires en cours, par rapport aux six plus grands prêteurs hypothécaires commerciaux et aux institutions de microfinance (IMF).^[7]

Dans le cadre de ses efforts pour fournir des logements abordables, l’État a réalisé d’importants investissements dans le logement par le biais de l’IHDP, estimés à 243.8 milliards de Br (5.6 milliards de US$) sur 15 ans.^[8] Grâce à l’IHDP et à son mécanisme de prêt hypothécaire, les Éthiopiens qui répondent aux exigences requises peuvent accéder à un prêt hypothécaire plus abordable. Le taux de prêt est actuellement de 8.3% pour les bénéficiaires du programme.^[9]Les taux des banques commerciales peuvent atteindre 17%.

Les prêts hypothécaires accordés par l’État sont basés sur quatre produits de logement standard : un studio (32m²), et un appartement d’une, deux ou trois chambres à coucher (51, 75m² ou 100m², respectivement).^[10] Les dépôts exigés sont compris entre 10 et 40% au départ, et les durées de prêt sont comprises entre 10 et 20 ans, les logements plus grands nécessitant des acomptes plus élevés.^[11] Certaines banques commerciales proposent des prêts au logement. La Zemen Bank, par exemple, exige un dépôt initial de 20% du prix de la maison et une épargne de 20% supplémentaires sur une période de six à douze mois. La durée du prêt est de sept ans.^[12] La Dashen Bankpermet une couverture de prêt plus importante, jusqu’à 90% de la valeur de la maison, pour les personnes salariées, avec une durée beaucoup plus longue de 20 ans.^[13] Dans les deux cas, cependant, la possibilité d’accéder à ces prêts à ces conditions est un défi pour la majorité. Seuls 16% de la population perçoivent un salaire formel, et la capacité d’épargne des ménages est limitée. Par conséquent, seul un petit nombre de prêts hypothécaires, pas plus de 6 000, sont détenus par les banques commerciales.

En juin 2021, le pays comptait 41 IMF^[14] avec près de 1 800 agences, 4.7 millions d’emprunteurs et 16 millions de comptes.^[15] Les IMF détiennent plus de 10 fois la valeur des prêts au logement et aux projets de construction que les banques.^[16] Les prêts proposés par les IMF sont moins chers, avec un taux d’intérêt de 14.3% par an.^[17] Malgré cela, la plupart des ménages dépendent encore des prêts des amis et de la famille.^[18]

Le gouvernement éthiopien a élaboré des réglementations pour aider le secteur financier à faire face aux défis de la COVID-19. Pour le secteur de la microfinance, celles-ci visent à leur permettre de gérer les dettes des clients. Cela comprend la restructuration et le rééchelonnement des prêts pour les emprunteurs (s’appliquant aux prêts performants); la suspension de plusieurs directives; la réglementation des limites d’emprunt pour les emprunteurs; et même la suspension de l’obligation de mettre à jour les informations sur les créanciers par le biais du Bureau de référence du crédit pour les emprunteurs.^[19]

[1]Bessir, M. (2018). Financial Inclusion in Ethiopia: 10 Takeaways from the Latest Findex. 18 June 2018. World Bank Blogs. https://blogs.worldbank.org/africacan/financial-inclusion-in-ethiopia-10-takeaways-from-findex-2017 (consulté le 22 septembre 2021).

[2]Ibid.

[3]Lakew, T.B. and Azadi, H. (2020). Financial inclusion in Ethiopia: Is it on the right track? International Journal of Financial Studies, 8(28). https://ideas.repec.org/a/gam/jijfss/v8y2020i2p28-d353517.html (consulté le 4 septembre 2021).Pg.1

[4] World Bank Group (2019). Unlocking Ethiopia’s Urban Land and Housing Markets. Urban Land Supply and Affordable Housing Study Synthesis Report. https://documents1.worldbank.org/curated/en/549221572382742218/pdf/Unlocking-Ethiopias-Urban-Land-and-Housing-Markets-Synthesis-Report.pdf (consulté le 6 septembre 2021).Pg.45

[5]National Bank of Ethiopia. Financial Institutions. https://nbebank.com/banks/ (consulté le 3 septembre 2021).

[6] World Bank Group (2019). Unlocking Ethiopia’s Urban Land and Housing Markets. Urban Land Supply and Affordable Housing Study Synthesis Report. https://documents1.worldbank.org/curated/en/549221572382742218/pdf/Unlocking-Ethiopias-Urban-Land-and-Housing-Markets-Synthesis-Report.pdf (consulté le 6 septembre 2021).Pg.46

[7] The number is determined through a process of combining multiple sources of primary and secondary data including annual reports of two commercial banks and relying on a World Bank Report on the urban and housing markets in Ethiopia. Ideally, the regulator should provide this information, which would make it more accurate. See Commercial Bank of Ethiopia. (2019). Annual Report 2018/19.https://www.combanketh.et/cbeapi/uploads/2018_19_52d4caca5d.pdf (Accessed 1 September 2021). Oromia International Bank. (2020). Annual Report 2019/20. https://orointbank.net/en/annual-reports/ (consulté le 1er septembre 2021).

[8] World Bank Group (2019). Unlocking Ethiopia’s Urban Land and Housing Markets. Urban Land Supply and Affordable Housing Study Synthesis Report. https://documents1.worldbank.org/curated/en/549221572382742218/pdf/Unlocking-Ethiopias-Urban-Land-and-Housing-Markets-Synthesis-Report.pdf (consulté le 4 septembre 2021).Pg. 8 et Pg. 42.

[9] Commercial Bank of Ethiopia. (2019) Annual Report 2018-2019. https://www.combanketh.et/cbeapi/uploads/2018_19_52d4caca5d.pdf (consulté le 1er septembre 2021).

[10]Franklin, S. (2019). The demand for government housing: Evidence from lotteries for 200 000 homes in Ethiopia. Job Market Paper. 2 January 2019. https://www.tse-fr.eu/sites/default/files/TSE/documents/sem2019/Jobmarket2019/franklin_jmp.pdf (Consulté le 11 septembre.

2020).Pg.8

[11] World Bank Group (2019). Unlocking Ethiopia’s Urban Land and Housing Markets.

Urban Land Supply and Affordable Housing Study Synthesis Report. https://documents1.worldbank.org/curated/en/549221572382742218/pdf/Unlocking-Ethiopias-Urban-Land-and-Housing-Markets-Synthesis-Report.pdf

(consulté le 4 septembre 2021).Pg.45

[12] These origination terms are available from Zemen Bank. Consumer Loans. https://www.zemenbank.com/consumer-loan (consulté le 2 septembre 2021).

[13] Dashen Bank. Consumer Loans. https://dashenbanksc.com/consumer-loan/ (consulté le 22 septembre 2021).

[14] National Bank of Ethiopia. Microfinance Institutions. https://nbebank.com/microfinance-institutions/ (consulté le 4 septembre 2021).

[15] Email correspondence with Miheret, Association of Ethiopian Microfinance Institution, 20 August 2021.

[16] World Bank Group (2019). Unlocking Ethiopia’s Urban Land and Housing Markets. Urban Land Supply and Affordable Housing Study Synthesis Report. https://documents1.worldbank.org/curated/en/549221572382742218/pdf/Unlocking-Ethiopias-Urban-Land-and-Housing-Markets-Synthesis-Report.pdf (consulté le 4 septembre 2021). Pg. 47.

[17] Ibid. pp. 45-46

[18] Ibid. p. 46

[19]National Bank of Ethiopia. (2020). Circular No. MFISD /01/2020.To all microfinance institutions, Ethiopia. 1 June 2020. https://nbebank.com/wp-content/uploads/2020/09/circular/MFISD-01-2020.pdf (Accessed 10 September 2021) The directive is applicable to borrowers impacted by COVID-19. It is not clear what criteria is used to determine this. The directive does not provide for how long the suspension of various aspects of the regulations will be

Faisabilité budgétaire

L’Éthiopie est un pays à faible revenu où 13% de la population urbaine vit sous le seuil de pauvreté international, ainsi l’accès au logement est un défi. L’État, par le biais du prêt hypothécaire financé par l’IHDP, est le principal fournisseur de logements formels dans les zones urbaines, fournis par le biais d’une loterie. Ce prêt nécessite un acompte initial et des versements mensuels. Le demandeur (ou son conjoint) doit n’avoir jamais été propriétaire d’un logement, être âgé d’au moins 18 ans et avoir vécu au moins six mois dans la ville.^[1]

Un appartement d’une chambre à coucher, avec un dépôt de 20% pendant 15 ans, nécessiterait environ 1 250Br (29US$) par mois en versements échelonnés.^[2] Cela n’est pas abordable pour les ménages des cinq premiers quintiles de consommation.^[3] Un tel logement peut être plus abordable si un dépôt important, disons 40%, est payé d’avance. Cependant, cela n’est pas possible pour la plupart des ménages, en raison de leur faible niveau d’épargne.^[4] Bien que les maisons IHDP ne soient pas abordables pour les ménages à faibles revenus, elles sont en fait largement subventionnées. Alors que le coût moyen d’une livraison unitaire est de 1 065 445Br (24 382US$), ^[5] les bénéficiaires obtiennent des prêts hypothécaires pour un montant compris entre 10 et 50% de cette somme.^[6]

La plupart des ménages urbains éthiopiens sont locataires (jusqu’à 60% à Addis-Abeba). Dans le cadre de la location privée, plusieurs ménages, des familles nombreuses et des amis partagent souvent des maisons individuelles ou des extensions de maisons urbaines.^[7] Le coût de la location peut atteindre 1 100Br (25.2US$) par mois.^[8] La location Kebele, une forme d’unités de logement détenues par le gouvernement, peu coûteuse, mais de mauvaise qualité, est une alternative moins chère, utilisée par environ un tiers des locataires urbains. Les Kebeles coûtent moins de 100Br (2US$) par mois.^[9] La concurrence pour l’accès à ces unités est rude étant donné leur caractère abordable. De nombreux bénéficiaires de l’IHDP louent également leur maison afin de générer des revenus pour payer l’hypothèque, et seuls 46% des gagnants de la loterie emménagent dans leur appartement.^[10]

L’image du marché locatif est donc celle d’une majorité de ménages qui n’ont pas les moyens de payer une location privée, d’un accès limité aux unités locatives des Kebeles et d’une majorité de ménages qui optent pour les établissements informels.

[1]Matsumoto, T. and Crook, J. (2021). Sustainable and Inclusive Housing in Ethiopia: A Policy Assessment. https://urbantransitions.global/wp-content/uploads/2021/03/Sustainable-and-Inclusive-Housing-in-Ethiopia_A-policy-assessment_FINAL.pdf (consulté le 4 septembre 2021).Pg.36

[2] World Bank Group (2019). Unlocking Ethiopia’s Urban Land and Housing Markets. Urban Land Supply and Affordable Housing Study Synthesis Report. https://documents1.worldbank.org/curated/en/549221572382742218/pdf/Unlocking-Ethiopias-Urban-Land-and-Housing-Markets-Synthesis-Report.pdf (consulté le 4 septembre 2021).Pg. 43

[3]Ibid. p. 43

[4]Lakew, T.B. and Azadi, H. (2020). Financial inclusion in Ethiopia: Is it on the right track? International Journal of Financial Studies, 8(28). https://ideas.repec.org/a/gam/jijfss/v8y2020i2p28-d353517.html (consulté le 5 septembre 2021).Pg.6

[5] World Bank Group (2019). Unlocking Ethiopia’s Urban Land and Housing Markets. Urban Land Supply and Affordable Housing Study Synthesis Report. https://documents1.worldbank.org/curated/en/549221572382742218/pdf/Unlocking-Ethiopias-Urban-Land-and-Housing-Markets-Synthesis-Report.pdf (consulté le 4 septembre 2021). Pg. 44. This is an average cost, and it will vary depending on the unit typology.

[6]This was derived through determining the range of payments made by recipients which is between Br500 and Br2 000 a month. Using a 20% deposit and term of 15 years at 8.3% interest, the typical IHDP requirements, the cost of the loan was derived

[7]Belete, A.W. (2019). Examining Rental Housing Affordability Among Eastern Ethiopian Cities. Developing Country Studies 9(6). Grin.https://www.grin.com/document/490873 (consulté le 6 septembre 2021).Pg.28

[9] Belete, A.W. (2019). Examining Rental Housing Affordability Among Eastern Ethiopian Cities. Developing Country Studies 9(6). Grin. https://www.grin.com/document/490873 (consulté le 6 septembre 2021).Pg.29

[10] Franklin, S. (2019). The demand for government housing: Evidence from lotteries for 200 000 homes in Ethiopia. Job Market Paper. 2 January 2019. https://www.tse-fr.eu/sites/default/files/TSE/documents/sem2019/Jobmarket2019/franklin_jmp.pdf (consulté le 11 septembre 2021).Pg.2

Offre de logements

Le déficit de logement est estimé à environ 1.2 million d’unités,^[1] avec 381 000 nouvelles unités de logement nécessaires chaque année, atteignant 486 000 unités par an jusqu’en 2035. Seulement 165 000 unités sont livrées annuellement à l’échelle nationale.^[2]

L’IHDP, dirigé par l’État, a produit des résultats au fil des ans (entre 25 000 et 35 000 unités de logement par an). Toutefois, il n’est pas fiscalement viable compte tenu des niveaux de subventions. Il n’atteint pas non plus les bénéficiaires requis. L’IHDP domine l’accès aux terrains dans les zones urbaines, il a également contribué à restreindre l’offre de terrains pour le secteur privé et les logements gérés par les ménages, car la plupart de ces terrains sont réservés à des développements gérés par l’État. Seuls 7% des terrains d’Addis-Abeba ont été vendus aux enchères au secteur privé entre 2012 et 2017.^[3]

Jusqu’à 75% des logements locatifs sont fournis par le secteur privé, l’État fournissant le reste par le biais des Kebeles.^[4] Bien que la location soit un aspect important de l’offre de logements, il y a un déficit d’unités locatives. Il y a plus de 360 000 Kebeles, et la plupart (95%) se trouvent dans les zones urbaines.^[5] Cependant, le parc de logements des Kebeles est en train de diminuer, car certains de leurs terrains sont prioritaires pour l’aménagement urbain en raison de leur emplacement privilégié.^[6] Ces réaménagements désavantagent leurs occupants, car bien qu’ils soient autorisés à accéder à des logements IHDP comme alternative, ils n’en ont souvent pas les moyens. Une petite partie du parc immobilier (24 587 unités dans tout le pays) est louée à des fonctionnaires par l’intermédiaire de la société fédérale de logement de l’État. ^[7] Cela a un impact négligeable sur le marché dans son ensemble.

Enfin, le logement coopératif est une autre voie d’approvisionnement et de financement du logement. On ne sait pas exactement quelle proportion du parc de logements entre dans cette catégorie : ONU-Habitat déclare que 28.2% du parc total de logements d’Addis-Abeba est constitué de coopératives, tandis que la Banque mondiale estime ce chiffre à 50%.^[8] L’État alloue des terrains aux coopératives de logement et, pour être éligible, un petit nombre d’individus, généralement entre 10 et 20 personnes, qui n’ont jamais été propriétaires, doivent s’inscrire en tant que groupe. La coopérative doit disposer d’un capital initial de 50% pour la construction avant l’enregistrement du terrain, les 50% restants étant mis de côté avant la construction.^[9] Le principal défi posé par le logement coopératif a été son abandon, et la perception qu’il n’est réalisable que pour les ménages plus riches, étant donné les exigences élevées en matière d’épargne.^[10]

La terre est une contrainte clé à l’offre de logements et l’État est le principal fournisseur de terres à développer, bien que ce processus soit lent.[11] Le développement informel des terres a été une conséquence inévitable de la restriction de l’offre. Les établissements informels périurbains qui poussent comme des champignons et l’empiètement croissant de ces établissements sur les terres agricoles par des conversions informelles sont courants. En raison de la forte demande, le coût des terres sur le marché informel est jusqu’à quatre fois supérieur à celui du régime officiel de l’État. Les réglementations relatives au développement foncier constituent également une contrainte. Il existe des tailles minimales pour le développement des parcelles et les processus d’autorisation d’utilisation des terres et de construction sont lents.[12]

La couverture du système d’enregistrement foncier est faible et n’est pas toujours exacte dans les zones urbaines. Cela nuit à la sécurité des droits fonciers et à la capacité de faire du commerce. Les projets en cours dans les zones urbaines visant à remédier à cette situation, par le biais de l’adjudication et d’un plus grand climat de certitude en matière de titres, n’ont toutefois pas donné de bons résultats.^[13]

La saisie est autorisée ; toutefois, les banques ont exprimé des inquiétudes, car le système de location n’est pas clair sur le fait de reprendre possession des biens lorsque le titulaire du bail n’a pas respecté les conditions liées au bail.^[14]

[1]World Bank Group (2019). Unlocking Ethiopia’s Urban Land and Housing Markets. Urban Land Supply and Affordable Housing Study Synthesis Report. https://documents1.worldbank.org/curated/en/549221572382742218/pdf/Unlocking-Ethiopias-Urban-Land-and-Housing-Markets-Synthesis-Report.pdf (consulté le 4 septembre 2021). Pg. 43.

[2] Ibid. pp. 39-40.

[3] Ibid. pp. 22-23.

[4]Matsumoto, T. and Crook, J. (2021). Sustainable and Inclusive Housing in Ethiopia: A Policy Assessment. Coalition for Urban Transitions.https://urbantransitions.global/wp-content/uploads/2021/03/Sustainable-and-Inclusive-Housing-in-Ethiopia_A-policy-assessment_FINAL.pdf (consulté le 4 septembre 2021).Pg. 11

[5] Matsumoto, T. and Crook, J. (2021). Sustainable and Inclusive Housing in Ethiopia: A Policy Assessment. https://urbantransitions.global/wp-content/uploads/2021/03/Sustainable-and-Inclusive-Housing-in-Ethiopia_A-policy-assessment_FINAL.pdf (consulté le 4 septembre 2021).Pg. 11.

[6] Ibid. p. 4

[7] Ibid. p. 45

[9]Matsumoto, T. and Crook, J. (2021). Sustainable and Inclusive Housing in Ethiopia: A Policy Assessment. https://urbantransitions.global/wp-content/uploads/2021/03/Sustainable-and-Inclusive-Housing-in-Ethiopia_A-policy-assessment_FINAL.pdf (consulté le 4 septembre 2021).Pg.4

[10]World Bank Group (2019). Unlocking Ethiopia’s Urban Land and Housing Markets. Urban Land Supply and Affordable Housing Study Synthesis Report. https://documents1.worldbank.org/curated/en/549221572382742218/pdf/Unlocking-Ethiopias-Urban-Land-and-Housing-Markets-Synthesis-Report.pdf (consulté le 4 septembre 2021).Pg.42

[11]Chekole, S.D., De Vries, W.T., Pamela, D. D. and Gebeyehu, B.S. (2021). Analyzing the Effects of Institutional Merger: Case of Cadastral Information Registration and Landholding Right Providing Institutions in Ethiopia. Land 2021, 10 (4), 404. https://doi.org/10.3390/land10040404(consulté le 3 septembre 2021).Pg.10

[12] An example is in the city of Mekele where Directive 2015 requires that plot sizes less than 100m²and those with frontage of less than 5m, irrespective of plot size, are “below standard”. World Bank Group (2019). Unlocking Ethiopia’s Urban Land and Housing Markets.

(consulté le 4 septembre 2021).Pg.8

[13]Chekole, S. D., De Vries, W.T., Pamela, D D. and Gebeyehu, B.S. (2021). Analyzing the Effects of Institutional Merger: Case of Cadastral Information Registration and Landholding Right Providing Institutions in Ethiopia. Land, 10 (4), 404. https://doi.org/10.3390/land10040404 (consulté le 3 septembre 2021). Pg. 10. According to the Strategic Plan of Addis Ababa, 430 000 parcels were planned to be adjudicated and registered within five years from 2015-2019. However, only 149 584 parcels have been adjudicated and registered, which amounts to 34.87 %. A total of 680 000 parcels are believed to exist in Addis Ababa.

[14]World Bank Group (2019). Unlocking Ethiopia’s Urban Land and Housing Markets. Urban Land Supply and Affordable Housing Study Synthesis Report. https://documents1.worldbank.org/curated/en/549221572382742218/pdf/Unlocking-Ethiopias-Urban-Land-and-Housing-Markets-Synthesis-Report.pdf (consulté le 4 septembre 2021). Pg.23

Marché immobilier

Les Éthiopiens urbains vivent principalement dans des logements locatifs. Pas moins de 54% des unités urbaines formelles du pays sont louées, Addis-Abeba enregistrant un chiffre plus élevé de plus de 60%.^[1] Étant donné la prédominance de l’IHDP dans l’offre de logements, le marché immobilier secondaire est fortement influencé par les unités développées par ce programme. Cependant, leur offre restreinte signifie que ces unités peuvent atteindre jusqu’à cinq fois le coût d’achat initial.^[2] Des restrictions similaires sur l’offre de terrains signifient que la capacité des ménages à construire leur propre logement formel ou à faire appel à des promoteurs de petite taille pour construire des logements est limitée. Cela indique un marché immobilier qui, bien que fortement limité à l’heure actuelle, peut être ouvert par des interventions politiques appropriées. Cette offre restreinte et cette demande croissante ont joué un rôle majeur dans l’inflation des logements dans le pays.

[1] Matsumoto, T. and Crook, J. (2021). Sustainable and Inclusive Housing in Ethiopia: A Policy Assessment. https://urbantransitions.global/wp-content/uploads/2021/03/Sustainable-and-Inclusive-Housing-in-Ethiopia_A-policy-assessment_FINAL.pdf (consulté le 4 septembre 2021).Pg. 11

[2] World Bank Group (2021). Ethiopian Economic Update. Ensuring Resilient Recovery from COVID -19. 8th Edition. March 2021.International Bank for Reconstruction and Development/World Bank. https://documents1.worldbank.org/curated/en/672121619537898959/pdf/Eighth-Ethiopia-Economic-Update-Ensuring-Resilient-Recovery-from-COVID-19.pdf (consulté le 6 septembre 2021).Pg. 40

Politique et réglementation

Le marché éthiopien du logement a fait l’objet de plusieurs examens complets et récents.^[1] L’environnement est principalement dominé par l’IHDP dirigé par l’État. Il est étroitement lié à la vente limitée de terrains au secteur privé, à un programme de location par l’État dans les Kebeles et à des logements de fonctionnaires qui peinent à répondre à l’offre. Dans les zones urbaines, les normes du secteur de la construction sont élevées en ce qui concerne la disposition et la taille des parcelles, et le système souffre également de la lenteur des processus d’autorisation réglementaire.

Le principal résultat de ces examens a été une série de changements recommandés, que l’État étudie toujours. Les deux principaux domaines de changement à l’étude sont le système d’approvisionnement en terrains et, deuxièmement, les changements apportés au programme de logement piloté par l’État.

En tant que seul fournisseur de terrains dans les zones urbaines, l’État a du mal à répondre à la demande diverse et croissante. Pour y remédier, d’importants changements politiques et réglementaires sont nécessaires, notamment pour faciliter l’accès du secteur privé aux terrains et aux logements, encourager les investissements du secteur privé en améliorant les conditions de location (conditions, prix, calendriers de paiement et structures fiscales) et accélérer la mise en œuvre d’un cadastre légal.

L’État doit également introduire des mesures qui aident le marché à fixer avec précision le prix des terres, les institutions financières à évaluer la valeur des garanties proposées et les emprunteurs à prendre des décisions éclairées.^[2] Un système transparent de mise aux enchères permettrait à l’État d’obtenir des ressources pour financer davantage d’infrastructures et subventionner les pauvres.^[3]

L’État peut fournir des fonds de garantie pour faire face aux défaillances potentielles des prêts accordés aux personnes à faibles revenus. Une facilité de refinancement des prêts hypothécaires devrait également être envisagée.^[4] Il a également été suggéré d’assouplir les mécanismes réglementaires pour permettre aux fonds de pension d’investir dans des instruments du marché des capitaux.^[5]

[1]This section will rely on some of this work as the basis for pointing at policy and regulatory reform. Two useful recent works on the Ethiopian land and housing markets that make comprehensive policy and regulatory recommendations are: Matsumoto, T. and Crook, J. (2021). Sustainable and Inclusive Housing in Ethiopia: A Policy Assessment. https://urbantransitions.global/wp-content/uploads/2021/03/Sustainable-and-Inclusive-Housing-in-Ethiopia_A-policy-assessment_FINAL.pdf (consulté le 4 septembre 2021); and World Bank Group (2019). Unlocking Ethiopia’s Urban Land and Housing Markets. Urban Land Supply and Affordable Housing Study Synthesis Report. https://documents1.worldbank.org/curated/en/549221572382742218/pdf/Unlocking-Ethiopias-Urban-Land-and-Housing-Markets-Synthesis-Report.pdf (consulté le 4 septembre 2021).

[3] Ibid. p. 13

[5] Ibid..Pg. 72

Opportunités

Il existe un important déficit de logements en Éthiopie. Les logements présentent un potentiel inexploité pour les promoteurs immobiliers à grande échelle, ainsi que pour les ménages individuels désireux de construire leur propre logement. Le petit nombre d’hypothèques et le faible niveau de prêts de microfinance pour le logement laissent entrevoir un grand potentiel de financement. Toutefois, ces possibilités dépendent des progrès réalisés par l’État dans la mise en œuvre de la réforme structurelle visant à améliorer les marchés fonciers et immobiliers. Au cours des cinq dernières années, et en partenariat avec les donateurs et les agences multilatérales, un travail technique considérable a été fait définissant ce qui doit être fait, y compris des feuilles de route exploitables. Les réformes ont progressé, notamment la libéralisation du secteur financier, et l’IHDP est en cours de révision.

Accès aux données sur le financement du logement

Comme dans de nombreux pays du continent, il y a un manque notable de données fiables sur la démographie et les marchés fonciers et immobiliers. Le dernier recensement complet de l’Agence centrale des statistiques date de 2007, ce qui signifie que toute analyse du marché dans les zones urbaines est basée sur des projections et ne reflète pas 13 années d’évolution démographique dans le pays.

Les marchés fonciers et du logement ont besoin d’une politique fondée sur des preuves et de mécanismes de retour d’information, en particulier si une réforme à grande échelle de programmes tels que l’IHDP est nécessaire. Des mécanismes à cet effet n’existent pas et devraient être développés au sein des agences foncières, municipales et de logement.

Les informations sur le marché sont également nécessaires aux promoteurs et aux ménages pour leur permettre d’étudier et d’évaluer les tendances du marché. Avec des données plus fiables, le secteur privé pourra introduire de nouveaux produits plus efficaces et réduire les coûts du logement. Actuellement, il est difficile d’obtenir des informations désagrégées précises sur le marché du financement du logement. La plupart des données obtenues dans le cadre de ce travail provenaient de sources secondaires, notamment de travaux réalisés par des donateurs et des agences multilatérales. Ces données devraient être fournies en tant qu’informations publiques par la banque de régulation, afin d’améliorer le fonctionnement du marché.

Informalité urbaine

Environ 65% à 75% de la population urbaine éthiopienne⁷⁵ vivent dans des bidonvilles, la plupart des ménages n’ayant qu’un accès limité aux services de base, 95.9% n’ont pas accès à des installations sanitaires de base, 64.1% n’ont pas accès à l’électricité et plus de 40% n’ont pas accès à l’eau potable.^[1] Nombre de ces bidonvilles se développent lorsque des personnes ayant besoin d’un logement s’installent dans des zones non délimitées et non allouées à cet effet par les autorités municipales. Les ménages achètent des terrains dans des zones périurbaines et d’anciennes zones agricoles et y construisent des logements rudimentaires.

[1] World Bank, Poverty and Equity Brief: Ethiopia, 2019. https://databank.worldbank.org/data/download/poverty/987B9C90-CB9F-4D93-AE8C-750588BF00QA/AM2020/Global_POVEQ_ETH.pdf (Accessed 8 September 2021). World Bank Group (2019). Poverty and Equity Brief: Ethiopia.https://databank.worldbank.org/data/download/poverty/987B9C90-CB9F-4D93-AE8C-750588BF00QA/AM2020/Global_POVEQ_ETH.pdf (consulté le 8 septembre 2021).