Financement du logement : Madagascar
Vue d'ensemble
Pour télécharger une version pdf du profil complet de Madagascar 2023, cliquez ici.
Madagascar est la cinquième plus grande île du monde, avec une superficie totale de 581 800 km2. L’économie malgache tarde à se relancer, avec une croissance de 3,5 % prévue en 2021. En 2022, la croissance actuelle du PIB devrait s’accélérer pour atteindre 5,4 %. En mai 2022, le taux d’inflation de Madagascar a augmenté à 6,40 %, contre 6,17 % en avril 2022. La banque centrale a augmenté le taux d’intérêt de référence de 90 points de base à 8,9 % en août 2022, augmentant les coûts d’emprunt pour le deuxième trimestre consécutif. Cela a une influence sur l’accessibilité des logements et la disponibilité du crédit.
33 % de la population vit dans les villes, dont la majorité dans des conditions déplorables, avec un accès insuffisant aux commodités essentielles. En raison de la croissance de la population urbaine et des migrations internes, les villes se sont beaucoup développées, notamment la capitale, Antananarivo.Madagascar est fortement impacté par le changement climatique du point de vue de la vulnérabilité climatique. Les tempêtes tropicales, les inondations, les sécheresses et autres événements météorologiques extrêmes posent des défis majeurs pour le logement et la sécurité alimentaire. Le sud de Madagascar a souffert d’une grave sécheresse au cours des quatre dernières années, entraînant des pénuries alimentaires et le déplacement des ménages ruraux vers les centres urbains. Quatre tempêtes tropicales ont frappé l’île au début de 2022, affectant plus de 450 000 personnes.
En termes d’offre de logements, un total de 1 730 00 unités de logement serait en souffrance. La demande annuelle devrait être de 130 000 unités, et ce chiffre est en augmentation.Il existe un décalage important entre l’offre et la demande, principalement en raison des goulets d’étranglement qui se sont accumulés récemment, notamment dans les régions qui s’urbanisent rapidement. D’ici la fin de 2022, le taux de chômage à Madagascar devrait passer de 2,59 % à 2,6 %. Cependant, la majorité des Malgaches travaillent dans le secteur informel, qui emploie 83,9 % des 15,02 millions d’employés totaux de Madagascar. La majorité des gens vivent dans des ménages à faible revenu, et seul un faible pourcentage de personnes peut se permettre d’acheter ou de louer une maison.
Madagascar est l’une des économies les moins favorables au crédit dans le monde, selon la Banque mondiale. En 2019, l’encours total des prêts était en moyenne de 8 %. Les prêts non performants (PNP) ont augmenté pour atteindre 7,8 % du total des prêts en décembre 2021, contre 7,2 % avant l’apparition du COVID-19. Cette situation est due aux taux d’intérêt élevés, aux exigences élevées en matière de garanties et de sûretés, à la concurrence limitée entre les banques et à la réticence à financer le commerce extérieur ou les fonds de roulement.
Depuis 2015, le nombre de kits solaires a considérablement augmenté, 10 % des foyers ayant choisi ce type d’énergie. En raison de l’accès limité du pays à l’électricité, les sources d’énergie alternatives offrent un excellent potentiel commercial. En améliorant les infrastructures et en offrant des services essentiels, le gouvernement investit dans les dépenses publiques. Ce partenariat avec le gouvernement offre également des perspectives d’investissement.
Découvrez plus d’informations sur le secteur du financement du logement à Madagascar, y compris les principales parties prenantes, les politiques importantes et l’abordabilité du logement.
- Introduction
- Accès au financement
- Abordabilité
- Offre de logements
- Marchés immobiliers
- Politique et législation
- Opportunités
- Données relatives au financement du logement
- Applications vertes pour le logement abordable
- Sites internet
Madagascar
Introduction
Madagascar avec une superficie totale de 581 800 km², est la cinquième plus grande île du monde. Le haut plateau montagneux central (1 000 à 2 000 m) du pays descend vers une étroite plaine côtière bordant l’océan Indien à l’est et le canal du Mozambique à l’ouest.[1] C’est l’un des pays les plus pauvres et les plus inégalitaires du monde. La Banque mondiale estime que 90,9 % des Malgaches vivent avec moins de 12 639,12 Ar (3,10 US$) par jour, et la COVID-19 et les conditions climatiques extrêmes ont poussé 1,38 million de personnes supplémentaires dans la pauvreté extrême, subsistant avec moins de 7 746,56 Ar (1,90 US$) par jour en 2022.[2]
Environ 33 % de la population vit dans des zones urbaines,[3] la plupart dans des conditions de vie très dégradées avec un accès limité aux services de base. Les zones urbaines, en particulier la capitale Antananarivo, se sont rapidement étendues en raison de la croissance de la population urbaine et des migrations internes. L’État a beaucoup investi dans la modernisation des infrastructures publiques, mais cela n’a pas entraîné de réels changements. Par conséquent, la régénération urbaine et la création d’une capitale revitalisée sont considérées comme fondamentales pour l’avenir de Madagascar.[4] Les plans de logement prévoient la construction de 50 000 logements supplémentaires dans les principales zones urbaines. Toutefois, ces plans dépendent de la croissance économique et de la capacité à gérer la dette publique croissante du pays.
Après une contraction de 7,1 % du PIB en 2020, l’économie malgache a mis du temps à se redresser, avec une croissance estimée à 3,5 % en 2021, reflétant la réouverture tardive de l’économie en raison de la COVID-19, des conditions climatiques extrêmes et de la guerre en Ukraine, qui a affecté l’Union européenne, principal partenaire commercial de Madagascar.[5] La croissance actuelle du PIB devrait rebondir pour atteindre 5,4 % en 2022.[6] Le taux d’inflation à Madagascar est passé à 6,40 % en mai 2022, par rapport aux 6,17 % affichés en avril 2022.[7] Le taux de prêt actuel est de 48,3 %,[8] et le taux de change de l’Ariary malgache est de 4077 Ar pour 1 US$. La banque centrale a augmenté le taux d’intérêt de référence de 90 points de base à 8,9 % en août 2022, augmentant ainsi les coûts d’emprunt pour un deuxième trimestre consécutif. [9]
En tant que pays insulaire, Madagascar est gravement touchée par le changement climatique. Le gouvernement s’est engagé à y faire face en renforçant la résilience aux chocs climatiques, ainsi qu’en développant des approches inclusives et multisectorielles pour le renouvellement des infrastructures. Les tempêtes tropicales, les inondations, les sécheresses et les événements climatiques extrêmes posent des défis majeurs pour le logement et la sécurité alimentaire, et mettent la pression sur les communautés locales, les gouvernements locaux et l’État central pour atténuer l’impact de ces événements. Le sud de Madagascar a souffert d’une grave sécheresse au cours des quatre dernières années, entraînant des pénuries alimentaires et le déplacement des ménages ruraux vers les centres urbains.[10] Quatre tempêtes tropicales ont frappé l’île au début de 2022, affectant plus de 450 000 personnes.[11] En février 2022, le cyclone tropical Batsirai a touché plus de 116 000 personnes, détruit au moins 8 200 maisons et endommagé plus de 2 700 maisons dans le centre et le sud de Madagascar.[12] Ces événements affectent la valeur des logements à Madagascar, en particulier pour les résidences situées dans les zones côtières.
[1] USAID (2022). Madagascar profile. LandLinks. https://www.land-links.org/country-profile/madagascar/ (consulté le 1er août 2022).
[2] Bertelsmann Stiftung (2022). Rapport national BTI 2022 – Madagascar. Gütersloh : Bertelsmann Stiftung, 2022.
https://bti-project.org/fileadmin/api/content/en/downloads/reports/country_report_2022_MDG.pdf. (consulté le 25 juillet 2022). Pg.16.
[3] Entretien avec Gérard Andriamanohisoa, secrétaire d’État chargé des villes nouvelles et de l’habitat. L’Express de Madagascar, 18 août 2021. Ambohitsorohitra, Madagascar.
[4] Entretien avec Gérard Andriamanohisoa, secrétaire d’État chargé des villes nouvelles et de l’habitat. L’Express de Madagascar, 18 août 2021. Ambohitsorohitra, Madagascar.
[5]The World Bank (2022). Overview – April 2022 https://www.worldbank.org/en/country/madagascar/overview (consulté le 14 septembre 2022).
[6] FMI (2022). Le Conseil d’administration du FMI achève la première revue de l’accord de facilité élargie de crédit pour la République de Madagascar, et approuve un décaissement de 67,5 millions de dollars.
https://www.imf.org/en/News/Articles/2022/03/07/pr2266-madagascar-imf-executive-board-completes-first-review-ecf-arrangement-approves-disbursement (consulté le 25 août 2022).
[7] Trading Economics (2022). Madagascar Inflation Rate. https://tradingeconomics.com/madagascar/inflation-cpi. (consulté le 22 août 2022).
[8] World Bank (2022). Lending interest rate (%)- Madagascar. https://data.worldbank.org/indicator/FR.INR.LEND?locations=MG (consulté le 22 août 2022).
[9] Bhuckory, K. (2022). Madagascar Central Bank Raises Key Rate to 8.9% From 8%. 2 August 2022. Bloomberg News. https://www.bloomberg.com/news/articles/2022-08-02/madagascar-central-bank-raises-key-rate-to-8-9-from-8-map. (consulté le 22 août 2022).
[10]The World Bank (2022). Overview – April 2022. https://www.worldbank.org/en/country/madagascar/overview (consulté le 14 septembre).
[11]The World Bank (2022). Overview – April 2022. https://www.worldbank.org/en/country/madagascar/overview (consulté le 14 septembre).
[12] Reliefweb (2022). Tropical Cyclone Batsirai – Feb 2022. https://reliefweb.int/disaster/tc-2022-000160-mdg (consulté le 29 août 2022).
Accès au financement
Le système bancaire malgache est composé de 11 banques commerciales, dont la plupart sont des succursales de banques étrangères ayant leur siège à Maurice, en France et en Afrique continentale. Le total de leurs actifs représentait 27 % du PIB du pays en 2018. Ensemble, ces institutions contrôlent le secteur bancaire commercial, détenant plus de 87 % des actifs, 88 % du total des dépôts et 94 % des bénéfices, ce qui limite la concurrence dans le secteur.[1] Il existe également six institutions financières non bancaires (IFNB) et 31 institutions de microfinance.[2] Les marchés financiers sont rudimentaires et le taux de pénétration bancaire est faible, bien qu’il se soit amélioré ces dernières années. Seuls environ 5 % de la population utilisent les banques, tandis que 7,4 % sont membres d’une institution de microfinance.[3] Environ 12 % des adultes malgaches possèdent un compte bancaire, 17 % ont un accord de service financier avec d’autres fournisseurs formels (tels que l’argent mobile), et 30 % des adultes à Madagascar prennent part aux services financiers informels.[4] Le nombre de personnes ayant accès aux services financiers formels à Madagascar est passé de 29 % en 2016 à 45 % en 2022.[5]
Selon l’indice de genre de l’évaluation du risque fiduciaire malgache, Madagascar était classé au 64e rang sur 100 pays en 2018, soit un écart entre les hommes et les femmes de 36 %.[6] Le Programme National Foncier (2016-2020) prévoit toutefois de mettre l’accent sur l’augmentation de la certification foncière pour les femmes par la mobilisation des autorités locales et une communication généralisée sur l’importance et les avantages de l’enregistrement foncier.[7] Parmi les 27 conseils des zones urbaines, 41 % des femmes auraient accès à la terre et 64 % des femmes se sont vues attribuer un logement. La proportion de terres et de logements attribués aux femmes a augmenté de 14 et 22 points de pourcentage respectivement en 2017 et 2020. [8]
Le paysage du financement du logement à Madagascar est diversifié. Les banques commerciales qui proposent des prêts au logement sont BNI Madagascar, Bank of Africa Madagascar (BOA), BFV-Société Générale (BFV-SG), Accès Banque Madagascar, Banque malgache de l’Ocean Indien (BMOI), BGFI Bank et Mauritius Commercial Bank (MCB). Quelques institutions de microfinance proposent des prêts immobiliers, notamment Baobab (anciennement MicroCred), OtivTana et First Microfinance Agency. La Société Générale Madagasikara, par exemple, propose trois types de prêts hypothécaires : les prêts immobiliers Tany, Trano et Travo. Ils nécessitent tous un apport personnel égal à 20 % du montant du prêt, une part salariale maximale de 33 % du prêt et l’achat d’un terrain avec une durée maximale de remboursement de huit ans. Ils proposent également des prêts pour l’achat ou la construction d’une maison avec des remboursements pouvant aller jusqu’à 17 ans. Des prêts plus modestes pour la réparation et la rénovation sont également proposés, avec une durée de remboursement fixée à huit ans maximum.[9]
Le montant de l’encours total des prêts en 2019 était en moyenne de 8 %.[10] Les prêts non performants (PNP) ont augmenté pour atteindre 7,8 % du total des prêts en décembre 2021, par rapport à 7,2 % avant la COVID-19.[11] Selon les indicateurs de développement de la Banque mondiale, le pourcentage de prêts non performants bancaires par rapport aux prêts bruts à Madagascar s’élevait à 6,75 % en 2019.[12] La Banque mondiale a classé Madagascar à la 132e place sur 190 pays en 2020 pour la facilité d’accès au crédit, tandis qu’elle était classée au 161e rang sur 190 économies pour la facilité de faire des affaires.[13]
Les marchés financiers de Madagascar sont relativement simples et la pénétration bancaire est faible. Cela est dû aux taux d’intérêt élevés, aux exigences élevées en matière de garanties et de sûretés, à la concurrence limitée entre les banques et à la réticence à financer le commerce extérieur ou le fonds de roulement, même lorsque les prêts sont garantis par des lettres de crédit.[14] Cependant, les prêts aux petites entreprises ont augmenté au cours des deux dernières années, car les banques et les institutions de microfinance (IMF) offrent des garanties partielles de portefeuille pour les prêts aux petites et moyennes entreprises (PME) qui sont en activité depuis plus de trois ans. Le fonds de portefeuille garantit 50 % des prêts déboursés aux emprunteurs éligibles.[15] Selon la loi malgache sur les valeurs mobilières, aucune restriction spécifique n’empêche l’octroi de garanties aux prêteurs étrangers. Tous les biens mobiliers et immobiliers peuvent être sécurisés pour garantir les dettes. Toutefois, les personnes ou entités étrangères ne peuvent posséder des terres à Madagascar que dans le cadre d’un bail de 99 ans.[16]
Madagascar n’a pas de marché des capitaux ou de marché boursier établi, mais seulement une bourse des matières premières. Les marchés financiers se limitent aux marchés des changes et des obligations où l’État reste le seul émetteur de titres. Madagascar dispose d’une capacité suffisante pour rembourser ses prêts, les remboursements annuels devant culminer en 2026 à 0,7 % du PIB, 5,4 % des recettes publiques et 2,6 % des exportations.[17]
[1] Bertelsmann Stiftung (2022). BTI 2022 Country Report — Madagascar. Gütersloh : Bertelsmann Stiftung, 2022.
https://bti-project.org/fileadmin/api/content/en/downloads/reports/country_report_2022_MDG.pdf. (consulté le 25 juillet 2022). Pg.21.
[2] Bertelsmann Stiftung (2022). BTI 2022 Country Report — Madagascar. Gütersloh : Bertelsmann Stiftung, 2022.
https://bti-project.org/fileadmin/api/content/en/downloads/reports/country_report_2022_MDG.pdf. (consulté le 25 juillet 2022). Pg.21.
[3] Bertelsmann Stiftung (2022). BTI 2022 Country Report — Madagascar – Madagascar. Gütersloh : Bertelsmann Stiftung, 2022.
https://bti-project.org/fileadmin/api/content/en/downloads/reports/country_report_2022_MDG.pdf. (consulté le 25 juillet 2022). Pg.21.
[4] République de Madagascar (2018). Stratégie d’inclusion financière.
https://finmark.org.za/system/documents/files/000/000/191/original/Madagascar_FI_Strategy_English_Nov2018_web.pdf?1601970124. (Consulté le 05 août 2022). Pg. 13.
[5] République de Madagascar (2018). Stratégie d’inclusion financière.
https://finmark.org.za/system/documents/files/000/000/191/original/Madagascar_FI_Strategy_English_Nov2018_web.pdf?1601970124. (Consulté le 05 août 2022). Pg. 16.
[6]AFDB (2022). Madagascar Country Strategy Paper 2022-2026. https://www.afdb.org/en/documents/madagascar-country-strategy-paper-2022-2026 (consulté le 22 août 2022). Pg.9
[7] Bertelsmann Stiftung (2022). BTI 2022 Country Report – Madagascar. Gütersloh : Bertelsmann Stiftung, 2022.
https://bti-project.org/fileadmin/api/content/en/downloads/reports/country_report_2022_MDG.pdf. (consulté le 25 juillet 2022). Pg.24.
[8] Genderlinks (2020). Centres of Excellence for Gender in Local Government: What we have learned in
Madagascar, October 2020. https://genderlinks.org.za/wp-content/uploads/2021/12/LGCOE-PAMPHLET-Madagascar.pdf
(consulté le 05 août 2022). Pg.2
[9] Société Générale Madagasikara. Prêt immobilier Soahonena.
https://societegenerale-mg.translate.goog/fr/particuliers/credit/credits-immobiliers-soahonenana/credit-immobilier-tany/. (consulté le 8 août 2022).
[10] Wood, D. (2019). Housing Investment Landscapes Madagascar. CAHF Research. Janvier 2019. https://housingfinanceafrica.org/app/uploads/Madagascar-Housing-Investment-Landscapes-Final-_Publish.pdf (consulté le 31 août 2022). Pg. 8.
[11] FMI (2022). République de Madagascar – Premier examen au titre de l’accord de facilité élargie de crédit – Communiqué de presse ; rapport des services du FMI ; et déclaration de l’administrateur de la République de Madagascar. 16 mars 2022.
https://www.imf.org/en/Publications/CR/Issues/2022/03/16/Republic-of-Madagascar-First-Review-Under-the-Extended-Credit-Facility-Arrangement-Press-515241 (consulté le 31 juillet 2022). Pg.6-35.
[12] Trading Economics, (2022). Madagascar – Bank Nonperforming Loans to Gross Loans.
https://tradingeconomics.com/madagascar/bank-nonperforming-loans-to-gross-loans-percent-wb-data.html (consulté le 31 juillet 2022).
[13] World Bank (2020). Doing business. Madagascar.
https://archive.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/m/madagascar/MDG.pdf
(consulté le 25 août 2022). Pg.4.
[14] Bertelsmann Stiftung (2022). BTI 2022 Country Report – Madagascar. Gütersloh : Bertelsmann Stiftung, 2022.
https://bti-project.org/fileadmin/api/content/en/downloads/reports/country_report_2022_MDG.pdf. (consulté le 25 juillet 2022). Pg.21.
[15] République de Madagascar (2021). Annuaire Rapport économique Madagascar 2021 – émergence malgache. 13 août 2021. https://depeche-taratra.mg/year-book-rapport-economique-madagascar-un-document-a-consulter/ (consulté le 1r août 2022). Pg.98
[16] Bowmans (2022). Guide Banking on Africa. https://www.bowmanslaw.com/wp-content/uploads/2017/05/Guide-Banking-on-Africa-1.pdf (consulté le 22 août 2022). Pg.31.
[17] FMI (2022). Republic-of-Madagascar-First-Review-Under-the-Extended-Credit-Facility-Arrangement-Press ; Staff Report ; and Statement By The Executive Director For Republic Of Madagascar.
https://www.imf.org/en/Publications/CR/Issues/2022/03/16/Republic-of-Madagascar-First-Review-Under-the-Extended-Credit-Facility-Arrangement-Press-515241. (consulté le 31 juillet 2022). Pg.17.
Abordabilité
Le déficit de logements est estimé à 1 730 000 unités.[1] La demande est estimée à 130 000 unités par an et augmente chaque année. Il existe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande, principalement dû aux goulots d’étranglement accumulés au cours des dernières décennies, notamment dans les zones d’urbanisation rapide.
Le taux de chômage à Madagascar devrait atteindre 2,6 % à la fin de 2022[2], par rapport à 2,59 % en 2021. Cependant, la plupart des Malgaches sont actifs dans le secteur informel : Madagascar compte une population active de 15,02 millions de personnes, dont 83,9 % de travailleurs informels[3]. La plupart des citoyens ont un faible revenu par ménage, et seule une petite partie de la population peut se permettre d’acheter ou de louer une maison. Le dernier rapport statistique de Madagascar indique que « dans l’ensemble des zones urbaines, seul un ménage sur deux est propriétaire de son logement » (50 %).[4] Une personne travaillant dans le secteur formel à Madagascar gagne environ 1 310 000 Ar (321,30 US$) par mois. Ces salaires vont de 333 000 Ar (81,67 US$), la moyenne la plus basse, à 5 870 000 Ar (1 439,74 US$), la moyenne la plus élevée pour un montant qui comprend le logement, le transport et d’autres avantages, les salaires maximums réels sont plus élevés.[5] Le remboursement mensuel du prêt hypothécaire en pourcentage du revenu du ménage est fixé à 16,33 %.[6] La dette publique de Madagascar par rapport au PIB devrait être d’environ 43,00 % du PIB en 2022.[7] Les taux d’intérêt hypothécaires varient de 12,0 % à 20,0 % par an, pour une durée moyenne de 20 ans.[8]
Le loyer mensuel typique d’un appartement d’une chambre à coucher dans le centre-ville est estimé à 1 450 000 Ar (355,64 US$), tandis que le loyer d’un appartement d’une chambre à coucher en dehors du centre-ville est 411 434,06 Ar (100,91 US$).[9] La location d’un appartement de trois chambres à coucher dans le centre-ville est d’environ 3 800 000 Ar (932 US$), tandis qu’un appartement de trois chambres à coucher en dehors du centre-ville est de 2 121 748,01 Ar (520,40 US$).[10] Le prix d’achat d’un appartement dans le centre urbain est de 4 000 000 Ar/m2 (981,08 US$/m2), tandis qu’en dehors du centre-ville, il coûte 2 000 000 Ar/m2 (490,54 US$/m2).[11] Ces loyers et ces prix sont inabordables pour le ménage moyen à Madagascar et, par conséquent, la plupart des gens, en particulier les ménages avec des femmes chefs de famille, choisissent de louer des maisons dans des établissements informels dans les zones urbaines et rurales. Le gouvernement s’engage en construisant des unités de logement à faible coût par le biais de l’Agence Nationale d’Appui au Logement et à l’Habitat (ANALOGH), qui prévoit de construire 500 unités de logement social par an, pour un objectif final de 10 500 unités au total.
[1]Ranjalahy, E. (2021). Logement – le logement décent, un défi à relever. 3 septembre 2021. L’Express de Madagascar,
https://lexpress.mg/03/11/2021/habitations-logement-decent-un-challenge-a-relever/ (consulté le 26 août 2022).
[2] Trading Economics, (2022). Madagascar Unemployment rate. https://tradingeconomics.com/madagascar/unemployment-rate# : (consulté le 24 août 2022).
[3]Centre for Labour Research. Madagascar. https://clr.org.pk/lri-2022/lri-2022-madagascar/. (consulté le 25 août 2022).
[4] Madagascar Instat (2020). Troisième recensement général de la population et de l’habitat. https://www.instat.mg/documents/upload/main/INSTAT_RGPH3-Definitif-ResultatsGlogaux-Tome1_17-2021.pdf (consulté le 04 août 2022). Pg.82.
[5] Salary Explorer (2022). Average Salary in Madagascar 2022. http://www.salaryexplorer.com/salary-survey.php?loc=128&loctype=1 (consulté le 20 août 2022).
[6]Numbeo. Property Prices in Antananarivo, Madagascar https://www.numbeo.com/property-investment/in/Antananarivo. (consulté le 29 août 2022).
[7] Trading Economics. Madagascar Government Debt to GDP. https://tradingeconomics.com/madagascar/government-debt-to-gdp. (consulté le 29 août 2022).
[8] Numbeo. Cost of Living in Madagascar.
https://www.numbeo.com/cost-of-living/country_result.jsp?country=Madagascar. (consulté le 25 août 2022).
[9] Numbeo. Cost of Living in Madagascar.
https://www.numbeo.com/cost-of-living/country_result.jsp?country=Madagascar. (consulté le 11 août 2022).
[10] Numbeo. Cost of Living in Madagascar.
https://www.numbeo.com/cost-of-living/country_result.jsp?country=Madagascar. (consulté le 11 août 2022).
[11] Numbeo. Cost of Living in Madagascar.
https://www.numbeo.com/cost-of-living/country_result.jsp?country=Madagascar (consulté le 11 août 2022).
Offre de logements
Madagascar compte trois principaux types d’habitations : permanentes, semi-permanentes et traditionnelles.[1] Les habitations permanentes sont faites de matériaux tels que le ciment ou les briques et avec une fondation. La construction semi-permanente utilise des dalles de ciment et des montants en béton, avec des murs en matériaux locaux, tels que les planches, le bambou tressé et les feuilles de ravinala. Les habitations traditionnelles sont construites exclusivement avec des matériaux locaux, tels que des planches, du bambou ou d’autres matériaux naturels, et sont vulnérables aux conditions climatiques extrêmes. Les maisons sont typiquement rectangulaires avec des toits à forte inclinaison pour l’écoulement des eaux de pluie. En général, 73,1 % des bâtiments jugés de bonne qualité sont situés dans les zones urbaines, tandis que 60,5 % des habitations dans les zones rurales sont considérées comme étant de basse qualité.[2] Les autorités locales d’Antananarivo-Toamasina se concentrent sur l’amélioration des conditions de vie dans les zones résidentielles à forte densité, le développement des zones, la promotion de logements abordables et la fixation de la taille minimale des parcelles à 150 m2, qui est réglementée par les catégories de zonage pour le développement.[3] Cependant, des parcelles de 75 m2 sont également développées, ce qui pourrait être dû à l’ampleur du marché non réglementé de la construction de logements ou au fait que ces tailles de parcelles sont abordables.
En raison de l’inadéquation entre l’offre et la demande de logements, Madagascar vise à créer au moins six nouvelles villes et quartiers, avec 38 220 logements sociaux durables, 2 235 logements de moyenne gamme et 300 logements de haut de gamme.[4] L’objectif est de loger 203 775 personnes à long terme, dont 94 % bénéficieront de logements sociaux et abordables. L’État malgache a consacré des fonds à ce projet basé sur le renforcement des partenariats publics et privés, qui sont essentiels pour réduire le déficit de logement.[5] L’un des défis les plus importants pour le gouvernement malgache est de garantir qu’entre 50 % et 70 % de la population malgache ait accès à l’électricité à un tarif abordable d’ici 2030.[6] Le taux d’accès à l’électricité au niveau national a légèrement augmenté, passant de 15,6 % en 2016 à 16,4 % en 2020. Au cours de la même période, l’accès à l’eau potable a augmenté de 25 % à 47 %, l’assainissement a augmenté de 25 % à 46 % et le pourcentage de personnes ne pratiquant pas la défécation en plein air est passé de 60 % à 68 %. [7]
La plupart des matériaux de construction des logements sont produits localement. L’approvisionnement de l’île en matériaux de construction a été gravement affecté pendant la pandémie, en particulier pour les articles importés tels que le bois poli, l’acier, le béton et les tuiles. Les matériaux locaux sont moins chers à l’achat et peuvent généralement être trouvés dans un rayon de 50 km autour d’un chantier. Le secteur de la construction est largement informel et la plupart des petites entreprises de construction ne sont pas enregistrées. Même les entrepreneurs enregistrés travaillent avec des entreprises non enregistrées, et engagent souvent des sous-traitants informels pour de petits projets et/ou des tâches spécifiques.[8] L’Association des Entrepreneurs de Travaux Publics réglemente les constructeurs et les entrepreneurs dans la sphère formelle, tandis que les projets de grande envergure ou de haute qualité sont généralement confiés à de grandes entreprises de construction étrangères par le biais de leurs filiales malgaches. En 2019, le nombre de femmes employées dans l’industrie manufacturière, y compris la construction, était d’environ 8,73 % de l’emploi total, tandis que les femmes sans emploi représentent 4,83 % des personnes à la recherche d’un emploi.[9]
Dans l’indice Doing Business de 2020 de la Banque mondiale, Madagascar est classé au 182e rang sur 190 pays pour la « facilité de traitement des permis de construire ». Actuellement, il faut 17 procédures et 194 jours pour obtenir un permis de construire.[10] Le processus global d’enregistrement d’un bien immobilier nécessite six étapes officielles, qui peuvent prendre jusqu’à 100 jours, pour un coût d’environ 9 % de la valeur du bien.[11]
[1] République de Madagascar (2008). Évaluation des dommages, pertes et besoins pour le relèvement et la reconstruction après la saison cyclonique 2008 à Madagascar – Cyclone Fame, Ivan et Jokwe à Madagascar. Mai 2008. https://www.gfdrr.org/sites/default/files/publication/pda-2008-madagascar.pdf (consulté le 25 août 2022).
[2] Madagascar Instat (2020). Troisième recensement général de la population et de l’habitat. https://www.instat.mg/documents/upload/main/INSTAT_RGPH3-Definitif-ResultatsGlogaux-Tome1_17-2021.pdf (consulté le 04 août 2022). Pg. 61
[3] République de Madagascar (2022). Chapitre 6 Stratégies de développement urbain et de l’habitat. Développement de l’agglomération d’Antananarivo. https://openjicareport.jica.go.jp/pdf/12340725_02.pdf
(consulté le 24 juillet août 2022). Pg.7-8
[4] Zasy, M. (2015). New Cities and Housing in Madagascar. « SDG Acceleration Actions: Towards Sustainable Recovery and Development https://www.uneca.org/sites/default/files/ACPC/Madagascar_HLPF%208%20July%2015h.pdf. (consulté le 29 août 2022).
[5] République de Madagascar (2021). Deuxième Rapport de Madagascar pour l’Examen national volontaire sur les Objectifs de Développement Durable.
https://sustainabledevelopment.un.org/content/documents/279572021_VNR_Report_Madagascar.pdf. (consulté le 24 août 2022). Pg. 39
[6] République de Madagascar (2021). Deuxième Rapport de Madagascar pour l’Examen national volontaire sur les Objectifs de Développement Durable 2021. Juillet 2021. Ministère de l’Économie et des Finances.
https://sustainabledevelopment.un.org/content/documents/279572021_VNR_Report_Madagascar.pdf
(consulté le 04 août 2022). Pg. 31
[7] République de Madagascar (2021). Deuxième Rapport de Madagascar pour l’Examen national volontaire sur les Objectifs de Développement Durable 2021. Juillet 2021. Ministère de l’Économie et des Finances.
https://sustainabledevelopment.un.org/content/documents/279572021_VNR_Report_Madagascar.pdf
(consulté le 04 août 2022). Pg. 57
[8]Unites States of America (2021). Madagascar – Country Commercial Guide. 17 October 2021. International Trade Administration.
https://www.trade.gov/country-commercial-guides/madagascar-design-and-construction-services-sector
(consulté le 24 août 2022).
[9] World Perspective. Employment in the industry sector https://perspective.usherbrooke.ca/bilan/servlet/BMTendanceStatPays/?codeStat=SL.IND.EMPL.ZS&codePays=MDG&codeTheme=8 (consulté le 24 août 2022).
[10]World Bank (2020). Economic profile Madagascar. Doing business. https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/m/madagascar/MDG.pdf. (consulté le 29 juillet 2022). Pg.4.
[11]World Bank (2020). Economic profile Madagascar. Doing business. https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/m/madagascar/MDG.pdf. (consulté le 29 juillet 2022). Pg.4.
Marchés immobiliers
Madagascar a un double système de droits de propriété privée et de propriété foncière traditionnelle.[1] La dynamique foncière conduit à différentes formes de propriété, ainsi qu’à différents accords de location et de concession qui peuvent faciliter les investissements étrangers. Compte tenu des faibles niveaux d’accessibilité pour le secteur du logement formel, il n’est pas surprenant que la plupart des développements de logements résidentiels se concentrent sur les ménages à revenu élevé et les expatriés. En 2021, 16 ans après la réforme foncière, 520 000 certificats fonciers ont été délivrés par les guichets fonciers communaux et 300 000 dossiers sont encore en cours de traitement. Ce sont des chiffres importants, d’autant plus que le nombre total de titres fonciers délivrés au cours du siècle dernier est estimé à 600 000.[2] La Banque mondiale indique que sur les 150 000 certificats fonciers délivrés depuis 2015, 24,6 % sont détenus par des femmes.[3]
À Madagascar, le Bureau Central d’Enregistrement des Actes délivre des certificats fonciers pour garantir la propriété au niveau communal. L’enregistrement d’une propriété à Madagascar nécessite six procédures, prend en moyenne 100 jours et coûte 9 % de la valeur de la propriété.[4] Madagascar est au 164e rang sur 190 économies nationales au niveau mondial pour la facilité d’enregistrement des biens. Dans de nombreux pays, dont Madagascar, seules les terres enregistrées bénéficient d’une protection juridique complète et sont imposables.[5]
Les marchés locaux de vente et de location de terres sont de plus en plus actifs et les courtiers en terres opèrent dans les secteurs informel et formel. Dans les zones fortement commercialisées, les parcelles achetées peuvent représenter 40 % des exploitations.[6] Les terres achetées dans une zone à forte demande comme Antananarivo attirent des loyers élevés. À Madagascar, un propriétaire peut espérer un retour sur investissement avant impôts, frais d’entretien et autres coûts de 7,38 %, ce qui représente le revenu locatif annuel en pourcentage du prix d’achat de la propriété.[7] Le prix moyen d’un bien immobilier est de 2 120 040 Ar/m2 (520 US$/m2).[8] Les trois quarts des emplois à Madagascar sont dans le secteur primaire, neuf travailleurs sur dix travaillent dans le secteur informel et le secteur public ne représente que 2,5 % des emplois.[9]
[1] De Satgé, R. (2021). Madagascar – Context and Land Governance. 25 June 2021. Land Portal. https://landportal.org/book/narratives/2021/madagascar. (consulté le 2 août 2022).
[2] Farmlandgrab.org (2021). Madagascar: strong concerns around the new land law. 29 novembre 2021. Land Portal. https://landportal.org/news/2021/12/madagascar-strong-concerns-around-new-land-law. (Consulté le 2 août 2022).
[3] Widman, M. (2014). Land Tenure Insecurity and Formalizing Land Rights in Madagascar: A Gender Perspective on the Certification Program. Feminist Economics 20 (1) : 130-154.
[4]World Bank Group (2020). Economic profile Madagascar. Doing business. https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/m/madagascar/MDG.pdf. (consulté le 29 juillet 2022). Pg. 4.
[5] Farmlandgrab.org (2021). Madagascar: strong concerns around the new land law. 29 novembre 2021. Land Portal. https://landportal.org/news/2021/12/madagascar-strong-concerns-around-new-land-law. (Consulté le 2 août 2022).
[6] USAID (2019). Madagascar—Land Tenure and Property Rights Profile. LandLinks. https://www.land-links.org/wp-content/uploads/2010/12/USAID_Land_Tenure_Madagascar_Profile-2019.pdf. (consulté le 29 août 2022). Pg.7.
[7]Global properties guide. Rental Yields in Madagascar compared to Africa https://www.globalpropertyguide.com/Africa/Madagascar/rent-yields. (consulté le 25 août 2022).
[8]Global properties guide. Square Metre Prices in Madagascar compared to Africa. https://www.globalpropertyguide.com/Africa/Madagascar/square-meter-prices. (consulté le 25 août 2022).
[9] République de Madagascar (2021). Deuxième Rapport de Madagascar pour l’Examen national volontaire sur les Objectifs de Développement Durable 2021. Juillet 2021. Ministère des Finances. https://sustainabledevelopment.un.org/content/documents/279572021_VNR_Report_Madagascar.pdf.
(consulté le 4 août 2022). Pg. 25.
Politique et législation
Selon l’Agenda 2030 et les Objectifs de Développement Durable (ODD) du PNUD, l’ODD 11 « villes et communautés durables » a été identifié comme l’un des objectifs catalyseurs que le gouvernement malgache espère atteindre. Le gouvernement de Madagascar s’est engagé à développer de nouvelles villes et à construire des logements décents en partenariat avec le secteur privé, ce qui implique que le gouvernement intervienne sur le marché de l’offre et de la demande.
La loi n° 2021-016 (révisant la loi n° 2006-031) du 24 novembre 2006, établit la base légale de la propriété foncière privée sans titre à Madagascar.[1] Cette loi dispose que les citoyens qui ne possèdent pas de titre ou de certificat foncier peuvent être expulsés sans aucune compensation et confère un pouvoir disproportionné aux services fonciers de l’État. Cette loi, adoptée par les deux chambres du Parlement et acceptée par la Haute Cour constitutionnelle en juin 2021, annule toutes les avancées du processus de réforme foncière malgache de 2005 et 2006.
Les recherches suggèrent que les femmes ont moins de chances d’obtenir des certificats fonciers à leur nom par le biais des processus d’enregistrement des droits fonciers et de certification.[2] En outre, ces lois favoriseront surtout les plus aisés et vont léser davantage les plus démunis, y compris les femmes.
Madagascar dispose d’un cadre juridique pluraliste régissant la propriété foncière et immobilière. Le pays possède un système foncier formel qui reconnaît le droit de propriété individuelle en vertu du droit formel et des systèmes fonciers coutumiers basés sur les communautés.[3] Ces systèmes sont régis par le droit national et les règles communautaires qui réglementent l’accès, l’acquisition et l’utilisation des terres. Le déplacement forcé d’une personne de son lieu de résidence fait l’objet d’une décision judiciaire ou administrative, qui doit être précédée d’un avis d’expulsion et activer une procédure d’expulsion.
Environ 59 % des régions et 5 % des communes rurales de Madagascar disposent d’outils de planification participative intégrés et durables.[4]
[1] Foncier-developpement (2022). Madagascar : Synthèse et analyse des points saillants de la nouvelle loi n° 2021-016 régissant la propriété foncière privée non titrée. https://www.foncier-developpement.fr/wp-content/uploads/Points-saillants-de-la-loi-2021-016_2501b.pdf (consulté le 30 juillet 2022). Pg. 2.
[2] De Satgé, R. (2021). Madagascar – Context and Land Governance. 25 juin 2021. Portail foncier. https://landportal.org/book/narratives/2021/madagascar (consulté le 2 août 2022).
Opportunités
L’objectif du gouvernement en matière de production d’énergie verte est de 50 % en 2023 et de 70 % en 2030. Le nombre de kits solaires a considérablement augmenté depuis 2015, avec 10 % des ménages optant pour cette source d’électricité.[1] Les solutions énergétiques alternatives présentent des opportunités d’investissement dans le pays. Le gouvernement investit dans les dépenses publiques en modernisant les infrastructures, en fournissant des services publics et des services de base. Un partenariat avec le gouvernement dans ce processus présente également des opportunités d’investissement.
[1] République de Madagascar (2021). Deuxième rapport de Madagascar pour l’examen national volontaire sur les Objectifs de développement durable. Juillet 2021. Ministère de l’Économie et des Finances.https://sustainabledevelopment.un.org/content/documents/279572021_VNR_Report_Madagascar.pdf (consulté le 4 août 2022). Pg. 31.
Données relatives au financement du logement
Des statistiques économiques et financières générales sont disponibles auprès de la Banque centrale de Madagascar et de l’Institut national de la statistique malgache. Les deux sources sont en français. Les statistiques ne sont pas régulièrement mises à jour. La Banque centrale fournit également des données périodiques, des recensements et des statistiques sur les hypothèques.
L’Institut national des statistiques ventile certaines données par genre.
Le ministère des Finances et de l’Économie fournit un indice des prix et des statistiques économiques et financières.
Il y a peu de données à jour et en ligne sur le financement du logement dans le pays inclus.
Applications vertes pour le logement abordable
L’hydroélectricité est la principale source d’électricité à Madagascar. Seulement 16,4 % des Malgaches ont accès à l’électricité, 47 % ont accès à l’eau potable, et les systèmes d’assainissement améliorés ne sont disponibles que pour 46 % de la population. Les combustibles et technologies propres ont atteint 0,8 % du marché total de l’énergie en 2019 ; et les énergies renouvelables ont une part totale de 36 %, avec le solaire à 10 %.
À Madagascar, Silicon Valley International fournit des services de construction verte tels que la certification de construction verte, qui est nécessaire pour accréditer les bâtiments verts. Toutefois, il n’existe pas d’organisme de réglementation chargé de faire respecter les normes écologiques dans le secteur de la construction.
La Société d’Équipement immobilier de Madagascar (SEIMAD) et l’Agence Nationale d’Appui au Logement et à l’Habitat (ANALOGH) fournissent un soutien aux investissements et des services de conseil.
Sur la base des informations disponibles, aucune banque n’a été identifiée comme proposant des projets de logements abordables ou des prêts hypothécaires verts conformes à la certification EDGE (Green). En outre, les noms et les adresses de sites Web des fournisseurs nationaux de microfinancement vert n’ont pas été confirmés.
Sites internet
INSTAT Madagascar – Institut National de la Statistique : https ://www.instat.mg
Ministère de l’Économie et des Finances : http://mef.gov.mg
Banque centrale de Madagascar : https://www.banky-foibe.mg
Trésorerie nationale de Madagascar : http://www.tresorpublic.mg
Banque africaine de développement : https://www.afdb.org/
