Financement du logement au Gabon
Vue d'ensemble
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Le Gabon compte moins de 2,5 millions d’habitants, dont 90 % vivent en ville. En 2021, le taux de croissance urbaine était de 2,7 %. Le Gabon a un taux de pauvreté élevé de 32,4% étant donné qu’il a le quatrième PIB par habitant le plus élevé. Le pays est sous-performant en matière d’éducation, d’électricité, d’eau, d’assainissement, d’espérance de vie et de vaccination. Dans les zones urbaines, les conflits fonciers résultent des bidonvilles non planifiés et de l’insécurité foncière.
Le Gabon est l’une des économies pétrolières les plus développées d’Afrique subsaharienne. De 2016 à 2021, le pétrole représentait 80 % des exportations, 45 % du PIB et 60 % des recettes budgétaires. Cependant, le Gabon est soumis à la volatilité des prix du pétrole tout en étant la principale source de croissance économique au cours de la dernière décennie. Par exemple, le PIB du Gabon est tombé à -1,9 % en 2020 en raison d’une réduction de -2,4 % du PIB pétrolier. En raison de la hausse des prix de l’énergie et des denrées alimentaires, l’inflation de l’IPC est passée de 1,1 % en 2021 à 2,9 % en mars 2022. Cela a un impact sur le financement et l’abordabilité du logement.
Le Gabon se classe 117e sur l’indice 2020 Notre Dame Global Adaptation Initiative (ND-Gain). Les menaces actuelles du Gabon sont gérables, mais en termes de changement climatique, le pays est largement mal préparé. Les changements climatiques affectent les populations vulnérables, les infrastructures urbaines et l’économie, qui ont tous un impact sur le logement abordable.
L’urbanisation rapide et la mauvaise planification urbaine ont entraîné un manque de logements de 260 000 à 300 000 unités, en particulier dans les classes à revenu moyen et faible. Le segment des hauts revenus du Gabon a répondu à la demande de logements à Libreville et à Port-Gentil. Libreville, l’une des villes les plus chères d’Afrique, compte plusieurs résidences haut de gamme avec des taux de vacance importants.
Au quatrième trimestre 2021, BGFI Bank et BICIG ont accordé le plus de prêts. Les prêts hypothécaires représentaient 0,132 % du PIB en 2020, soit 22,1 % de moins qu’en 2019. Il s’agit de la deuxième profondeur hypothécaire la plus faible parmi les membres de la CEMAC et en Afrique. Le marché hypothécaire du Gabon s’est détérioré depuis que la crise pétrolière a réduit ses revenus et réduit ses projets de développement de logements. Bien qu’elles n’aident qu’un petit pourcentage de la population, les institutions de microfinance réglementées élargissent progressivement le marché. C’est la quatrième économie de la CEMAC, après le Cameroun (412 IMF), le Tchad (122) et la RDC.
L’urbanisation du Gabon offre des opportunités dans les villes et le logement. La loi sur les loyers démontre la volonté du Congrès de réglementer l’entreprise. Une mesure de contrôle des loyers démontre la volonté du Congrès de réguler le secteur et d’éviter la spéculation qui déstabiliserait le marché locatif et le pouvoir d’achat des ménages.
Découvrez plus d’informations sur le secteur du financement du logement au Gabon, y compris les principales parties prenantes, les politiques importantes et l’accessibilité du logement:
- Introduction
- Accès au financement
- Abordabilité
- Offre de logements
- Marchés immobiliers
- Politique et législation
- Opportunités
- Disponibilité des données sur le financement du logement
- Applications vertes pour le logement abordable
- Sites internet
Gabon
Introduction
Malgré une petite population de moins de 2,5 millions d’habitants,[1] le Gabon est considéré comme le pays le plus urbanisé du continent africain, étant donné qu’environ 90 % de sa population vit en zone urbaine.[2] Près des deux tiers (59 %) de la population totale vit dans les deux plus grandes villes du pays, la capitale, Libreville, et la capitale économique, Port-Gentil.[3] Bien que la croissance annuelle de la population urbaine ait diminué au cours des dernières années, elle continue de croître et était de 2,7 % en 2021.[4] Même si le Gabon avait le quatrième Produit Intérieur Brut (PIB) par habitant le plus élevé du continent, environ 5 millions CFA (8 017 US$) en 2021,[5] le taux de pauvreté reste élevé à 32.4%.[6] Les niveaux élevés de revenu par habitant du PIB ne se sont pas encore traduits par un développement significatif du capital humain, et le Gabon s’est classé 107e sur 130 pays dans l’indice de capital humain de 2017.[7] En 2018, 37% de la population urbaine vivait dans des bidonvilles.[8] La sous-performance du pays se reflète dans un certain nombre de domaines, notamment l’éducation, l’accès à l’électricité, à l’eau potable et à l’assainissement de base, ainsi que des indicateurs de santé, tels que l’espérance de vie et la vaccination. La nature non planifiée de ces bidonvilles, associée à l’insécurité foncière a souvent conduit à des conflits fonciers.[9]
Considérée comme l’une des économies les plus développées d’Afrique subsaharienne, l’économie gabonaise est centrée sur la production et l’exportation de pétrole. Entre 2016 et 2021, l’industrie pétrolière a représenté en moyenne 80 % des exportations, 45 % du PIB et 60 % des recettes fiscales.[10] Bien que ce secteur ait été le principal moteur de la forte croissance économique au cours de la dernière décennie, la forte dépendance à l’égard de la production de pétrole rend le Gabon vulnérable à la volatilité des prix du pétrole.[11] La croissance du PIB du Gabon s’est contractée à -1,9 % en 2020, en grande partie en raison d’une contraction de -2,4 % de la croissance du PIB pétrolier.[12]
En 2021, le déficit budgétaire s’est creusé à 3,4 % contre 2,1 % en 2020, principalement en raison d’une baisse des recettes publiques et d’une augmentation des dépenses pendant la pandémie.[13] L’inflation, telle que mesurée par l’indice des prix à la consommation (IPC), est passée de 1,1 % en 2021 à 2,9 % en mars 2022,[14] en raison de la hausse des prix de l’énergie et des denrées alimentaires, en particulier depuis le début de la guerre russo-ukrainienne.
Le Gabon est extrêmement vulnérable aux impacts du changement climatique. Libreville et Port-Gentil sont situées sur la frontière côtière occidentale, qui s’étend le long de l’océan Atlantique. C’est là que vit la majeure partie de la population et que se déroulent les activités économiques du pays. Port-Gentil n’est qu’à quatre mètres au-dessus du niveau de la mer. La hausse des températures, du niveau de la mer et l’évolution des régimes de précipitations pourraient avoir un impact dévastateur sur les groupes de population vulnérables, les infrastructures urbaines et l’économie en général et pourraient encore limiter la quantité de terrains disponibles pour les programmes de logements abordables dans les zones urbaines.
Le Gabon se classe 117e sur 181 pays selon l’indice Notre Dame Global Adaptation Initiative (ND-Gain) 2020, qui mesure la vulnérabilité d’un pays au changement climatique et sa volonté d’améliorer sa résilience. Bien que les vulnérabilités actuelles du Gabon soient gérables, sa préparation à s’adapter aux menaces du changement climatique est faible.[15] Les analyses de risques (telles que les évaluations partielles des risques d’inondation) et les plans stratégiques d’adaptation aux risques liés au changement climatique sont inexistants. Cette situation est aggravée par l’absence d’une base de données centrale permettant la collecte et l’analyse systémiques des données sur les pertes dues aux catastrophes. Le Gabon a récemment pris des mesures pour accroître sa résilience face aux aléas naturels et aux impacts du changement climatique en développant une expertise scientifique et technique au sein des agences de gestion des catastrophes, ainsi que le soutien financier nécessaire et un engagement régional accru.[16] Les autorités ont également essayé de transformer l’industrie forestière et envisagent de développer le tourisme et l’écotourisme pour mieux profiter du patrimoine forestier.
[1] World Bank. Data. Population, total – Gabon. https://data.worldbank.org/indicator/SP.POP.TOTL?locations=GA (Consulté le 9 septembre 2022).
[2] World Population Review (2022). Gabon Population Review. https://worldpopulationreview.com/countries (Consulté le 9 septembre 2022).
[3] World Bank (2021). The World Bank in Gabon – Overview. https://www.worldbank.org/en/country/gabon/overview (Consulté le 9 septembre 2022).
[4] World Bank Data. Urban population growth (annual %) – Gabon. https://data.worldbank.org/indicator/SP.URB.GROW?locations=GA (Consulté le 9 septembre 2022).
[5] World Bank. Data. Gabon. GDP per capita. https://data.worldbank.org/country/GA (Consulté le 9 septembre 2022).
[6] World Bank (2020). Gabon Poverty Assessment. https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/33429/138955.pdf?sequence=4&isAllowed=y (Consulté le 9 septembre 2022). Pg. 27.
[7] World Economic Forum (2017). The Global Human Capital Report 2017. https://www3.weforum.org/docs/WEF_Global_Human_Capital_Report_2017.pdf (Consulté le 9 septembre 2022). Pg. 9.
[8] World Bank (2018). Population living in slums (% of urban population) – Gabon. https://data.worldbank.org/indicator/EN.POP.SLUM.UR.ZS?locations=GA (Consulté le 9 septembre 2022).
[9] Dabany, J-R. (2021). Gabon counters chaotic urbanisation with drones. Africanews. 27 septembre 2021. https://www.africanews.com/2021/09/27/gabon-counters-chaotic-urbanization-with-drones// (Consulté le 9 septembre 2022).
[10] Ibid. Footnote 4.
[11] World Bank Group (2020). Gabon: Increasing Economic Diversification & Equalizing Opportunity to Accelerate Poverty Reduction. https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/34108/Gabon-Systematic-Country-Diagnostic.pdf?sequence=4&isAllowed=y (Consulté le 12 septembre 2022). Pg.14.
[12] International Monetary Fund (2022). Gabon IMF Country Report No. 22/216. https://www.imf.org/-/media/Files/Publications/CR/2022/English/1GABEA2022001.ashx (Consulté le 12 septembre 2022). Pg. 11.
[13] African Development Bank. Gabon Economic Outlook. https://www.afdb.org/en/countries/central-africa/gabon/gabon-economic-outlook (Consulté le 12 septembre 2022). Pg. 139.
[14] International Monetary Fund (2022). Inflation Rate, Average Consumer Prices. Gabon. https://www.imf.org/external/datamapper/PCPIPCH@WEO/GAB?year=2022 (Consulté le 13 septembre 2022).
[15] World Bank Group (2021). Climate Risk Profile: Gabon. https://climateknowledgeportal.worldbank.org/sites/default/files/2021-06/15858-WB_Gabon%20Country%20Profile-WEB_0.pdf (Consulté le 12 septembre 2022). Pg. 4.
[16] Ibid.
Accès au financement
Le Gabon fait partie de la Communauté Économique et Monétaire de l’Afrique Centrale (CEMAC), avec le Cameroun, le Tchad, la République centrafricaine, la République du Congo et la Guinée équatoriale. La région a d’une part une monnaie commune, le franc CFA arrimé à l’euro, et d’autre part un ensemble d’institutions pour promouvoir l’intégration économique et régionale.[1] Le secteur bancaire est supervisé au niveau régional, par l’intermédiaire de la Banque des États d’Afrique Centrale (BEAC) et de la Commission Bancaire de l’Afrique Centrale (COBAC). Ces institutions, en collaboration avec les ministères nationaux des finances, sont responsables de l’agrément des nouvelles banques et de la réglementation des institutions de microfinance.[2]
Ces dernières années, les pays de la CEMAC ont fait des progrès significatifs vers l’inclusion financière. Pour promouvoir l’égalité des sexes, le Gabon a adopté plusieurs réformes de son code civil et pénal pour donner aux femmes plus de droits à la maison et au travail.[3] Ces réformes ont permis aux femmes d’ouvrir plus facilement un compte bancaire, d’obtenir un crédit et de se voir accorder des droits égaux en matière de propriété immobilière et d’autorité administrative sur les actifs dans le cadre d’un mariage.[4] Ainsi, le score du Gabon sur l’indice Femme, Entreprise et Droit 2022 est passé de 57,5 en 2020 à 82,5 en 2022.[5]
La pénétration bancaire et la disponibilité des services financiers au Gabon sont supérieures à la moyenne des États de la CEMAC.[6] Le Gabon a le plus grand nombre de guichets automatiques bancaires (GAB), avec 4 953 distributeurs pour 100 000 adultes, et le deuxième plus grand nombre de comptes bancaires pour 1 000 adultes avec 97,17, après la Guinée équatoriale.[7] Le taux de possession d’un compte d’argent mobile est passé de 7 % en 2014 à 57 % en 2021.[8] Le pourcentage de la population âgée de plus de 15 ans ayant emprunté auprès d’une institution financière était de 5 % en 2017, en dessous des pays à revenu intermédiaire supérieur et de l’Afrique subsaharienne dont la moyenne se situe à 7 %.[9] Ces niveaux relativement faibles d’utilisation des services financiers s’expliquent en partie par le coût élevé de l’emprunt. Au dernier trimestre 2021, le taux d’emprunt pratiqué par les banques au Gabon se situait en moyenne autour de 14,88 %, le plus élevé de la zone CEMAC.[10] Le Gabon a également enregistré la deuxième plus grande part (17,7 %) des nouveaux prêts accordés dans la région CEMAC au cours de cette période.[11] Cependant, les plus grands bénéficiaires de ces accords de prêt étaient les entreprises privées impliquées dans le secteur productif, qui représentaient 65,09 % du budget global.[12] Les crédits aux particuliers ne représentent que 18,69 % de la valeur totale des nouveaux crédits.
Le secteur bancaire gabonais est composé de quelques acteurs dominants. Les principaux acteurs sont la Banque Gabonaise et Française Internationale (BGFI Bank), la Banque Internationale pour le Commerce et l’Industrie du Gabon (BICIG), Ecobank, Orabank, Citibank Gabon, United Bank for Africa Gabon, Union Gabonaise de Banque (UGB), Finatra (filiale de BGFI), Alios Finance et BICIG-Bail (filiale de BICIG).[13] Au dernier trimestre 2021, l’activité de crédit était dominée par deux banques, qui contrôlaient 78,8 % de part de marché, à savoir BGFI Bank (45,4 %) et BICIG (33,4 %). La plupart de ces contrats de crédit étaient des prêts à court terme (échéance 24 mois), qui représentaient 68,85 % dans la région, suivis des prêts à moyen terme (durée entre 24 et 60 mois), représentant 15,31 %, et des prêts à long terme (maturité supérieure à 60 mois) à 2,81 %.[14] Pour reconstituer les réserves de change régionales, la BEAC a relevé son taux d’intérêt sur les appels d’offres de 3,5 % à 4 % et son taux de facilité de prêt marginal de 5,25 % à 5,75 % en mars 2022.
Le financement du logement est disponible et le nombre de prêteurs hypothécaires est estimé à 10. Néanmoins, il y a peu ou pas d’accès au marché hypothécaire pour la plupart des ménages locaux. En 2020, les prêts hypothécaires en pourcentage du PIB étaient de 0,132 %, soit 22,1 % de moins que l’année précédente.[15] Cette mesure de la profondeur des prêts hypothécaires est la deuxième la plus basse parmi les États membres de la CEMAC et parmi les plus basses du continent. Cette baisse de l’activité sur le marché hypothécaire se produit depuis 2014, lorsque la crise pétrolière a réduit les revenus de l’État et interrompu les principaux programmes de logement dans le pays.[16] Cela a également conduit à la suppression des subventions hypothécaires accordées pour améliorer l’accès au financement du logement par la Banque de l’Habitat du Gabon (BHG) et la Société Nationale Immobilière (SNI). Bien que des programmes de logements aient été développés par des promoteurs privés et publics depuis, les logements livrés sont loin d’atteindre leurs objectifs.
D’autres subventions non hypothécaires fournies par le gouvernement gabonais pour atténuer le problème d’accès au financement du logement pour les ménages à faible revenu comprennent des programmes spécifiques de logement abordable gérés par des organismes publics. Malgré ces programmes, l’expansion des prêts hypothécaires a rencontré des difficultés, notamment la faiblesse des règles et réglementations en matière de saisie hypothécaire.[17] Le secteur de la microfinance se développe progressivement avec l’enregistrement des institutions de microfinance (IMF) réglementées, mais la couverture est limitée à une partie de la population. Avec près de 10 milliards de CFA (15,9 millions de US$) de prêts enregistrés, le secteur de la microfinance est passé de 14 institutions à 20 en 2022 et est le quatrième de la CEMAC derrière le Cameroun (avec 412 IMF), le Tchad (122 IMF) et la République du Congo (57 IMF). Un nombre important d’IMF non réglementées opèrent également dans le pays.
Au Gabon, seules quelques-unes des nombreuses IMF proposent des produits spécifiques au financement du logement. Seul LOXIA propose des micro-crédits pour le logement avec son produit Crédit Express, qui finance des projets d’auto-construction jusqu’à 10 millions de CFA (15 871 US$) sur 48 mois.[18] L’institution la plus importante est African Micro-Projects Financial (FINAM), qui compte aujourd’hui plus de 70 000 clients dans six provinces du Gabon.[19] Bien que la FINAM n’offre pas de microfinance pour le logement, elle propose tous les autres produits de microfinance traditionnels.
[1] International Monetary Fund (2006). Country Focus: CEMAC. Finance and Development. Decembre 2006, Volume 43, Number 4. https://www.imf.org/external/pubs/ft/fandd/2006/12/country.htm (Consulté le 13 septembre 2022).
[2] Centre for Affordable Housing Finance (2012). The Economic and Monetary Community of Central Africa, EMCCA (CEMAC). CAHF. 15 octobre 2012. https://housingfinanceafrica.org/app/uploads/CEMAC.pdf.
[3] World Bank (2022). Gabon: Women and men to share more rights and responsibilities. Feature Story. 11 mai 2022. https://www.worldbank.org/en/news/feature/2022/05/11/gabon-women-and-men-to-share-more-rights-and-responsibilities (Consulté le 14 septembre 2022).
[4] World Bank (2022). Women, Business, and the Law 2022. International Bank for Reconstruction and Development. The World Bank. https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/36945/9781464818172.pdf?sequence=13&isAllowed=y (Consulté le 14 septembre 2022). Pg. 4.
[5] ibid. Footnote 21.
[6] Besong, S.E., Okanda, T.L. and Ndip, S.A. (2022). An Empirical Analysis of the impact of banking regulations on sustainable financial inclusion in the CEMAC region. Economic Systems, 46 (1): 100935. Pg. 6.
[7] Ibid.
[8] Demirgü.-Kunt, A., Klapper, L., Singer, D. and Ansar, S. (2022). Global Findex Database 2021: Financial Inclusion, Digital Payments and Resilience in the Age of Covid-19. Washington: World Bank. doi:10.1596/978-1-4648-1897-4 (Consulté le 13 septembre 2022). Pg. 20.
[9] International Monetary Fund (2022). Gabon IMF Country Report No. 22/216. https://www.imf.org/-/media/Files/Publications/CR/2022/English/1GABEA2022001.ashx (Consulté le 12 septembre 2022). Pg. 16.
[10] Banque des Etats de l’Afrique Centrale. (2021). Evolution des taux debiteurs pratiques par les etablissements de credit dans la CEMAC. Quatrième trimester 2021. https://www.beac.int/wp-content/uploads/2022/06/Rapport_TEG-revu_4eme_trim_2021.docx.pdf (Consulté le 13 septembre 2022). Pg. 18.
[11] Ibid. Pg. 7.
[12] Ibid. Pg. 14.
[13] République de France (2019). Ministère de l’économie, des finances et de la relance Direction générale du trésor. www.tresor.economie.gouv.fr/Pays/GA/le-secteur-bancaire (Consulté le 5 août 2022).
[14] Banque des Etats de l’Afrique Centrale. (2021). Evolution des taux debiteurs pratiques par les etablissements de credit dans la CEMAC. Quatrième trimester 2021. https://www.beac.int/wp-content/uploads/2022/06/Rapport_TEG-revu_4eme_trim_2021.docx.pdf (Consulté le 13 septembre 2022). Pg.7.
[15] HelgiLibrary. (2022). Mortgage Loans (As % of GDP) in Gabon. https://www.helgilibrary.com/indicators/mortgage-loans-as-of-gdp/gabon/ (Consulté le 13 septembre 2022).
[16] World Bank Group. (2020). Housing Finance in the CEMAC Region. Current status, Opportunities, and a Way Forward for Affordable Housing. January 2020. https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/33835/Current-Status-Opportunities-and-a-Way-Forward-for-Affordable-Housing.pdf?sequence=1&isAllowed=y (Consulté le 14 septembre 2022). Pg. 35.
[17] International Monetary Fund (2020). Gabon: Request for Purchase under the Rapid Financing Instrument. Press Release, Staff Report, and Statement by the Executive Director for Gabon. IMF Country Report N0. 20/267. August 2020. https://www.imf.org/~/media/Files/Publications/CR/2020/English/1GABEA2020003.ashx (Consulté le 7 septembre 2022).
[18] World Bank Group (2020). Housing Finance in the CEMAC Region : Current Status, Opportunities, and a Way Forward for Affordable Housing. World Bank, Washington, DC. World Bank. https://openknowledge.worldbank.org/handle/10986/33835?locale-attribute=fr (Consulté le 7 septembre 2022).
[19] Conjontures Economique (2020). Gabon: Le taux d’inclusion financière reste supérieur à la moyenne de l’Afrique subsaharienne. www.conjonctureseconomiques.com/index.php/2020/02/26/gabon (Consulté le 5 août 2022).
Abordabilité
L’urbanisation rapide couplée à un manque de planification urbaine durable a entraîné un déficit important de logements compris entre 260 000 et 300 000 unités,[1] principalement concentrés dans les segments à revenu moyen et à faible revenu.[2] L’augmentation de la demande de logements, en particulier dans les grandes villes du Gabon comme Libreville et Port-Gentil, a été principalement satisfaite dans le segment des revenus élevés. Malgré des taux de vacance élevés, les biens haut de gamme restent chers, notamment à Libreville qui est souvent classée parmi les villes les plus chères du continent africain.[3] La maison la moins chère achetée sur le marché formel au Gabon coûte environ 35 millions de CFA (55 550,93 US$), le prix le plus élevé parmi les pays membres de la CEMAC.[4] Malgré le PIB par habitant relativement élevé du Gabon, seuls 12 % des ménages urbains peuvent se permettre d’acheter une propriété à ces conditions. En milieu urbain, près des deux tiers (62%) des ménages sont locataires de leur logement, tandis que 35 % sont propriétaires.[5] C’est l’inverse en milieu rural où 80 % des ménages sont propriétaires de leur logement. Cependant, dans un grand nombre de cas, en particulier parmi les ménages pauvres, la propriété n’est pas accompagnée de titres de propriété, ce qui signifie que ces ménages ne peuvent pas utiliser leur logement comme un actif pour lutter contre la pauvreté.[6]
L’abordabilité du logement est minée par les taux de chômage élevés et la pauvreté. En 2021, le taux de chômage est passé à 22,3 % contre 22 % en 2020.[7] Le chômage touche de manière disproportionnée les femmes avec un taux de chômage féminin (30, 5%) représentant près du double du taux de chômage masculin (16,9 %). En outre, près d’un tiers (33,4 %) de la population vit en dessous du seuil national de pauvreté des besoins fondamentaux, fixé à 840 000 CFA (1333,22 US$) par habitant et par an en 2017. Compte tenu de l’impact socio-économique de la COVID-19, ce nombre a potentiellement augmenté ces dernières années. Un autre aspect qui limite l’accès à un logement abordable est qu’une proportion importante de la population gabonaise est engagée dans l’économie informelle, ce qui crée des difficultés pour accéder au financement hypothécaire formel. Le secteur informel représente entre 40 % et 50 % du PIB du pays et, en 2011, on estimait qu’environ 200 000 personnes étaient employées dans l’économie informelle.[8]
Les tentatives du gouvernement pour augmenter le nombre de logements abordables ont eu peu de succès. De nombreux programmes restent incomplets, tandis que les programmes du secteur privé sont au point mort ou que les unités livrées n’ont pas été développées. À ce jour, 3 800 unités sont en construction et aucune n’est achevée. La faillite de la BHG en 2017 a encore sapé le développement des programmes de logements sociaux.
De plus, les difficultés d’accès aux ressources de financement à long terme réduisent considérablement la disponibilité de financement à long terme pour les ménages. Les banques gabonaises sont contraintes par les exigences de ratio de liquidité de la COBAC et les réglementations réglementaires internationales, telles que les accords de Bâle, qui les obligent à avoir un seuil minimum en prévision de tout choc économique ou financier, voire sanitaire, comme avec la COVID-19. La plupart des banques respectent ce ratio.
Pour surmonter le problème de l’abordabilité du logement, le gouvernement gabonais prélève une taxe de 2 % sur les salaires des travailleurs du secteur privé pour financer le Fonds National du Logement. Une partie de ce fonds est également reversée à la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) pour financer des projets de logements de qualité. Bien que louable, cette mesure n’inclut pas les ménages du secteur informel ni le segment du logement social, qui constituent une grande partie de la demande de logement des ménages locaux.
[1] World Bank (2020). Housing Finance in Gabon: towards affordable housing for all. https://documents1.worldbank.org/curated/en/889591590984833898/pdf/Housing-Finance-in-Gabon-Towards-Affordable-Housing-for-All.pdf (Consulté le 14 septembre 2022). Pg. 14.
[2]Oxford Business Group. Gabon’s government prioritises closing the housing deficit. https://oxfordbusinessgroup.com/overview/under-pressure-closing-housing-gap-remains-priority-government (Consulté le 14 septembre 2022).
[3] Africa News (2021). West Africa tops list of Africa’s most expensive cities for expats – Report. Africa News. 25 June 2021. https://www.ghanaweb.com/GhanaHomePage/africa/West-Africa-tops-list-of-Africa-s-most-expensive-cities-for-expats-Report-1294573 (Consulté le 14 septembre 2022).
[4] World Bank Group (2020). Housing Finance in the CEMAC Region. Current status, Opportunities, and a Way Forward for Affordable Housing. https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/33835/Current-Status-Opportunities-and-a-Way-Forward-for-Affordable-Housing.pdf?sequence=1&isAllowed=y (Consulté le 14 septembre 2022). Pg. 14.
[5] World Bank. (2020). Gabon Poverty Assessment. March 2020. https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/33429/138955.pdf?sequence=4&isAllowed=y (Consulté le 12 septembre 2022). Pg. 72.
[6]Ibid.
[7] World Bank. Data. Unemployment, total (% of total labour force) – Gabon. https://data.worldbank.org/indicator/SL.UEM.TOTL.ZS?locations=GA (Consulté le 14 septembre 2022).
[8] US Department of State. (2022). 2022 Investment Climate Statements: Gabon. https://www.state.gov/reports/2022-investment-climate-statements/gabon/ (Consulté le 14 septembre 2022).
Offre de logements
Le gouvernement gabonais est le principal acteur du secteur du logement, même si quelques projets de logement ont également été réalisés par le secteur privé. En 2017, un consortium chinois a cherché à lancer un projet de logements à grande échelle au Gabon avec 200 000 unités prévues, mais ce projet est au point mort.[1] Les promoteurs étrangers et privés rencontrent souvent des difficultés pour enregistrer leurs propriétés et obtenir l’électricité et les permis de construire. Bien que le gouvernement ait lancé des réformes pour faciliter le processus de faire des affaires dans le pays, des problèmes importants persistent.
Les institutions chargées de la livraison des logements comprennent la Société Nationale Immobilière, la CDC, l’Agence Nationale des Grands Travaux et la Caisse Nationale de Sécurité Sociale (CNSS). Les projets en cours incluent les projets CDC Bougainvillier et Magnolia. Le projet Bougainvillier est un programme de location-achat sur 15 ans avec des loyers de remboursement compris entre 350 000 CFA (555,5 US$) et 615 000 CFA (976 US$) par mois. Le projet Magnolia se compose de 173 villas construites sur une superficie de 400m², dont 167m² habitables, et de 27 appartements allant de 90m² à 156m². La CDC a également mis en place un plan d’épargne logement appelé OYES, qui propose un taux de 0,5 % sur deux ans. Cela permet aux ménages intéressés de compléter la contribution de 20 % exigée par les banques pour le financement hypothécaire. En 2019, la CNSS a reçu 45 milliards CFA (71,4 millions US$) de financement de la BEAC pour un programme de construction de 1 000 logements sociaux.[2]
Plus des deux tiers (69 %) des propriétaires en milieu urbain ont obtenu leur maison par autoconstruction. Le gouvernement a créé une Direction de l’aide à l’autoconstruction pour accompagner les ménages et proposer une assistance technique, compte tenu de l’importance de cette forme d’accession à la propriété. Les types de logement les plus courants sont les maisons de plain-pied et les maisons jumelées, avec environ 1,2 pièces par personne.[3] La qualité des matériaux de construction utilisés pour ces habitations varie. Alors que les matériaux de toiture sont généralement des matériaux de qualité relativement élevée comme le béton, les tuiles et les tôles d’aluminium (100 % en milieu urbain), seuls 54 % des matériaux de mur des logements de Libreville et de Port-Gentil sont construits à partir de blocs de ciment, de tôles, briques séchées au soleil ou cuites au four.[4]
Les zones urbaines sont également bien connectées au réseau électrique et environ 97 % des ménages ont accès à l’électricité, contre seulement 18 % des ménages ruraux. On estime que 43 % des ménages dans les principales zones urbaines ont accès à des latrines traditionnelles/non améliorées, et 57 % ont accès à de l’eau protégée dans leurs locaux.[5] La Banque Africaine de Développement a accordé au Gabon un fonds de 96,95 millions US$ en 2018 pour remédier au déficit en eau de Libreville en développant les infrastructures d’eau potable dans la grande région de Libreville et d’autres municipalités.
[1] World Bank Group. (2020). Housing Finance in the CEMAC Region. Current status, Opportunities, and a Way Forward for Affordable Housing. https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/33835/Current-Status-Opportunities-and-a-Way-Forward-for-Affordable-Housing.pdf?sequence=1&isAllowed=y (Consulté le 14 septembre 2022). Pg. 37.
[2] World Bank (2020). Housing Finance in Gabon: towards affordable housing for all. https://documents1.worldbank.org/curated/en/889591590984833898/pdf/Housing-Finance-in-Gabon-Towards-Affordable-Housing-for-All.pdf (Consulté le 14 septembre 2022). Pg.18
[3] World Bank. (2020). Gabon Poverty Assessment. March 2020 https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/33429/138955.pdf?sequence=4&isAllowed=y (Consulté le 9 septembre 2022). Pg. 72
[4] Ibid.
[5] Ibid. Pg. 73.
Marchés immobiliers
L’État est le principal propriétaire foncier du Gabon, contrôlant 90 % de sa superficie principalement définie comme « terrain de développement privé ».[1] Cela a exacerbé l’insécurité foncière pour la plupart de la population, car les lois foncières nient les droits coutumiers et autres droits fonciers de longue date en tant que revendications légales de propriété d’un lopin de terre.[2] La seule façon de posséder légalement des terres est de les acquérir auprès de l’État, après quoi des titres de propriété peuvent être délivrés. En conséquence, une proportion importante de la population est vulnérable à la dépossession, en particulier lorsque l’État alloue des terres à des entreprises mondiales pour l’exploitation minière, l’exploitation forestière et l’agro-industrie.[3]
L’acquisition et l’enregistrement d’une propriété coûtent cher et le processus est long. Selon le rapport Doing Business 2020 de la Banque mondiale, le pays se classe 169e sur 190 pays. Il faut environ 72 jours pour enregistrer une propriété, 275 jours pour obtenir un permis de construire et 148 jours pour avoir l’électricité.[4] En moyenne, ces processus pourraient coûter jusqu’à 11,5 % de la valeur de la propriété.
Avant la création de l’Agence Nationale de l’Urbanisme, des Travaux Topographiques et du Cadastre en 2011, seuls 23 000 titres de propriété avaient été délivrés depuis 1964.[5] En tant que guichet unique, elle produit en moyenne 700 à 800 titres fonciers par an contre un objectif de 5 000, et dispose actuellement d’un carnet de commandes de 25 000 titres. Néanmoins, elle a réussi à réduire le délai d’obtention d’un titre de propriété de cinq ans à 180 jours. Seuls 20 % des systèmes de conservation des titres ou d’enregistrement sont considérés comme étant numériques. Cependant, le gouvernement gabonais est engagé dans des initiatives de numérisation à l’échelle nationale. Il s’agit notamment d’un projet de régularisation foncière pour les propriétaires et d’un projet de création d’un fichier central du secteur foncier qui permettrait d’identifier et de répertorier les terrains occupés ou vacants et leurs propriétaires.
[1] Wily, L.A. (2012). Land Rights in Gabon: Facing up to the past – and the present. FERN. June 2012. https://www.fern.org/fileadmin/uploads/fern/Documents/Gabon%20summary.pdf (Consulté le 14 septembre 2022). Pg. 3.
[2] Wily, L.A. (2012). Land Rights in Gabon: Facing up to the past – and the present. FERN. Juin 2012. https://www.fern.org/fileadmin/uploads/fern/Documents/Gabon%20summary.pdf
(Consulté le 14 septembre 2022).
[3] Ibid.
[4] World Bank. (2020). Doing Business 2020 – Gabon. https://archive.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/g/gabon/GAB.pdf (Consulté le 14 septembre 2022). Pg. 4.
[5] World Bank Group. (2020). Housing Finance in the CEMAC Region: Current Status, Opportunities, and a Way Forward for Affordable Housing. Washington: World Bank. https://openknowledge.worldbank.org/handle/10986/33835 (Consulté le 7 septembre 2022). Pg. 15.
Politique et législation
Vingt groupes de travail ont été créés par un décret, signé par le Premier ministre Rose Christiane Ossouka Raponda le 17 février 2021, pour mener à bien les réformes les plus importantes de son Plan d’Accélération de la Transformation (PAT, 2021-2023). En avril 2021, le Ministre de la Promotion des Investissements a mis en place un groupe de travail sur l’environnement des affaires dans le cadre de l’exécution du PAT. Les six actions majeures du PAT visent à accroître la capacité du cadre réglementaire et fiscal à accompagner la croissance des secteurs privé et exportateur, notamment en facilitant l’accès au foncier.
La Constitution gabonaise reconnaît le droit au logement à tout citoyen gabonais. La Vision 2025 et les Orientations Stratégiques 2011-2016 du gouvernement visent à réorganiser le cadre institutionnel du secteur de l’habitat, à élaborer un code de l’urbanisme pour définir de nouvelles règles d’aménagement et de construction foncières, à renforcer le cadre juridique de la construction et de l’habitat, et à réviser la fiscalité foncière, entre autres mesures visant à atteindre les objectifs fixés pour 2025.
Opportunités
Le taux d’urbanisation élevé du Gabon offre une opportunité d’investissement dans le développement des villes et du parc immobilier national. L’existence d’une loi régissant le coût des loyers traduit l’intérêt du législateur national à réglementer le secteur et à éviter une spéculation qui aurait un effet perturbateur sur la croissance du marché locatif national et le pouvoir d’achat des ménages. Les difficultés rencontrées dans le secteur sont des opportunités cachées potentielles pour les investisseurs capables de proposer un parc locatif répondant à la demande du marché pour la majorité des ménages.[1]
Le programme de réforme du gouvernement vise à rétablir la stabilité macroéconomique en augmentant la productivité des biens d’exportation, qui comprennent les produits miniers pétroliers, les produits agricoles (huile de palme) et la foresterie. Ce faisant, le pays cherche à relancer son secteur agricole, en investissant environ 327,9 milliards de CFA (520,4 millions US$) dans ce secteur en 2020. Ce secteur a un fort potentiel de croissance, grâce aux 22 000 000ha de forêts du pays, 1 000 000ha de terres arables et plus de 800 000km de côtes maritimes.
L’absence d’acteurs du secteur privé dans les programmes de logement reste un avantage pour les promoteurs nationaux et internationaux souhaitant élargir leur marché de produits. Le Plan Stratégique Gabon Emergent (PSGE) Vision 2025 met en exergue l’ambition du gouvernement de dynamiser le secteur de l’habitat et de la construction et de mettre en œuvre l’urbanisation. Les révisions de la taxe foncière pourraient attirer de nombreux partenariats public-privé pour des projets de logements économiques et sociaux à grande échelle, à condition qu’ils soient bénéfiques pour toutes les parties prenantes.
Après le Suriname, le Gabon est le pays le plus boisé. En raison de sa faible population et du fait que 90 % du pays est couvert de forêts tropicales, il est décrit comme un « puits de carbone », car il absorbe plus de carbone qu’il n’en émet.[2] À cette fin, le gouvernement a adopté une loi sur le climat qui fournit une base pour la vente de crédits carbone sur les marchés mondiaux des capitaux, qui pourraient valoir 300 milliards de CFA (476 millions US$).[3] De la même manière que le gouvernement a mobilisé les recettes fiscales pour financer le logement, ces fonds de capital carbone pourraient être canalisés à des fins similaires. Cependant, les réformes prévues devront être réalisées pour créer un environnement propice aux capitaux privés et capitaliser sur le marché des crédits carbone.
[1] Gabon Special Economic Zone. About Gabon. http://www.gsez.com/about-gabon.php (Consulté le 7 septembre 2022).
[2] O’Farrell, S. (2022). Gabon gets greener. FDI Intelligenc0., 14 janvier 2022. https://www.fdiintelligence.com/content/feature/gabon-gets-greener-80494 (Consulté le 14 septembre 2022).
[3] Kavanagh, M.J. and White, N. (2022). World’s Biggest Ever Carbon Credits Issue Planned in Gabon. Bloomberg, 30 June 2022. https://www.bloomberg.com/news/articles/2022-06-30/gabon-plans-world-s-biggest-ever-issuance-of-carbon-credits?leadSource=uverify%20wall (Consulté le 14 septembre 2022).
Disponibilité des données sur le financement du logement
Les principales institutions impliquées dans la collecte des données sur le logement et le financement du logement sont : l’Agence Nationale de l’Urbanisme, des Travaux Topographiques et du Cadastre ; le Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme ; la Banque Gabonaise de Développement ; l’Agence Nationale des Grands Travaux ; La Société Nationale Immobilière et Fonds National de l’Habitat ; la Direction générale de la statistique (Office National de la Statistique) ; BEAC ; et la Banque mondiale. Les données produites par les institutions de financement du développement offrent également des informations pertinentes. Néanmoins, l’engagement direct avec les principales parties prenantes du secteur reste difficile, en particulier dans le contexte de COVID-19, où l’interaction en ligne est préférée.
Applications vertes pour le logement abordable
La promotion d’un Gabon vert constitue l’un des premiers piliers de la vision PSGE 2025. Le PSGE a conduit à l’adoption de divers plans, conseils et comités climat au niveau national.[1] Ces organismes gouvernementaux sont chargés d’établir des cadres de gestion durable, des normes et des certifications pour tous les secteurs économiques. En 2019, le gouvernement a exigé que toutes les sociétés cotées nationales et étrangères se conforment aux fondations des normes internationales d’information financière (IFRS).[2] La certification verte est également requise pour les entreprises de l’industrie forestière d’ici 2022.
Bien qu’une certification similaire et des directives réglementaires durables n’aient pas encore été mises à disposition pour le secteur du logement, plusieurs organisations internationales, telles que la Fondation du Prince et Opticos, ont récemment collaboré pour concevoir un plan de développement urbain durable. Ce projet, qui émule la tendance croissante des villes intelligentes sur le continent, est prévu à Akanda, au nord de Libreville.[3] Il n’est pas clair si des logements résidentiels abordables seront fournis dans le cadre de ce projet. Cependant, cela pourrait initier le développement de normes de construction écologiques dans le pays et stimuler d’autres solutions durables pour des projets de logements abordables.
[1] Langevin, C. (2022). &Green Jurisdictional Eligibility Criteria Assessment for Gabon (Country-level). &Green Fund. https://www.andgreen.fund/wp-content/uploads/2022/02/Green-JECA-Gabon-Full-report_compressed.pdf (Consulté le 14 septembre 2022). Pgs. 15-16.
[2] IFRS. Gabon. International Financial Reporting Standards https://www.ifrs.org/use-around-the-world/use-of-ifrs-standards-by-jurisdiction/view-jurisdiction/gabon/ (Consulté le 14 septembre 2022).
[3] Opticos Design. Sustainable Growth Strategy and Code. https://opticosdesign.com/work/akanda-masterplan-and-smartcode-libreville/ (Consulté le 14 septembre 2022).
Sites internet
Société Nationale Immobilière (SNI) www.sni-gabon.com/
Banque gabonaise de développement (BGD) www.bgd-gabon.com/
Agence Nationale de l’Urbanisme des Travaux Topographiques et du Cadastre:
Société Nationale du Logement Social (SNLLS) www.snlsgabon.com
Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme http://www.habitat.gouv.ga/
Conservation de la propriété foncière et des hypothèques www.conservationfonciere.ga/
Banque des États de l’Afrique centrale (BEAC) https://www.beac.int/
