Financement du logement au Ghana
Vue d'ensemble
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Les solutions pour des options de logement plus abordables pour les citadins continuent d’être un défi pour le gouvernement ghanéen. Malgré cela, le déficit de logements du Ghana a connu une réduction de 33 %, passant de 2,8 millions (2010) à 1,8 million (2021), en partie attribuable au boom immobilier et à une augmentation de 72,8 % des structures résidentielles au cours de la période. Le Ghana possède un marché obligataire national existant appelé le marché des titres à revenu fixe (GFIM), où le gouvernement du Ghana et d’autres instruments du marché monétaire quasi-gouvernementaux et d’entreprise sont cotés et négociés.
En réponse au défi du logement abordable, diverses organisations ont déployé des efforts concertés pour augmenter le parc national de logements. Par conséquent, le gouvernement s’est engagé à achever les projets de logement existants et à en entreprendre de nouveaux partout au pays. Cependant, le caractère inabordable du financement du logement est exacerbé par l’affaiblissement des sentiments des consommateurs résultant des augmentations persistantes des prix du carburant, des augmentations des tarifs de transport et de la hausse de l’inflation, qui contribuent sans aucun doute à la hausse des prix des logements.
La majorité du parc de logements provient de l’économie informelle, principalement grâce à la construction progressive. La plupart des logements au Ghana sont occupés par leur propriétaire, en particulier dans les régions rurales, avec la part la plus élevée dans le nord-est (90%). Généralement, ces propriétés n’ont pas de droits de propriété liés au marché, sont moins investissables et ne sont pas construites avec des services de logement. Le marché du logement locatif, quant à lui, a un caractère urbain. Le Grand Accra a la plus forte proportion de ménages qui louent des logements (48%).
Les zones urbaines se caractérisent par une insécurité foncière, des coûts de transaction élevés, des droits de propriété alambiqués et un faible contrôle institutionnel. En termes d’opportunités d’investissement, le Ghana a obtenu un prêt commercial de 75 millions de dollars (GH604 074 572) de la Banque africaine de développement en octobre 2021 pour le Fonds d’investissement dans les infrastructures du Ghana (GIIF) afin d’améliorer le climat de financement et de développement, y compris le logement abordable, au Ghana. . Les exigences en matière de construction écologique sont spécifiées dans le Code du bâtiment du Ghana (GS 1207:2018). IFC et Ghana Venture Capital Trust fournissent des financements pour le logement vert et de la microfinance.
Pour en savoir plus sur le secteur du financement du logement au Ghana, y compris les principales parties prenantes, les politiques importantes et l’abordabilité du logement:
- Introduction
- Accès au financement
- Abordabilité
- Offre de logements
- Marchés immobiliers
- Politique et législation
- Opportunités
- Disponibilité des données sur le financement du logement
- Applications vertes pour le logement abordable
- Sites internet
Ghana
Introduction
La construction de logements abordables pour les citadins continue de figurer en tête des priorités du gouvernement ghanéen. Le déficit de logements du Ghana a connu une réduction de 33 %, passant de 2,8 millions (2010) à 1,8 million (2021), cela est en partie attribuable au boom immobilier et à une augmentation de 72,8 % des structures résidentielles au cours de cette période.[1] Le taux de croissance annuel de la population du pays a diminué depuis 2010, et a atteint une moyenne de 2,1 % en 2021, soit le taux le plus bas depuis l’indépendance du pays en 1957.[2] Au cours de la dernière décennie, le pourcentage de la population urbaine est passé de 50,9 % à 56,7 %, notamment dans les régions du Grand Accra et d’Ashanti, deux des régions les plus peuplées du pays. La majorité de la population de sept régions réside dans des zones urbaines, les neuf autres régions étant principalement rurales.
À la fin de 2021, le taux de croissance du PIB réel était de 5,4 %, par rapport à un taux de 0,5 % en 2020.[3] Cette croissance est due à l’expansion des secteurs des services (9,4 %) et de l’agriculture (8,4 %), qui ont contribué respectivement à 49 % et 21 % de la croissance du PIB. Le secteur de l’industrie s’est toutefois contracté de 0,8 % en 2021, avec une contribution de 20 % du PIB. Le cedi ghanéen s’est également déprécié de 4,1 % par rapport au dollar américain[4], et à la fin du troisième trimestre de 2022, le cedi s’était déprécié de plus de 40 %, entraînant de fortes augmentations du coût des biens et services ainsi que des matériaux de construction. L’inflation globale était de 12,6 % à la fin de 2021, mais en août 2022, elle atteignait 31,7 %.[5] Ces pertes ont entraîné la mise en place d’une politique monétaire d’urgence sur les taux d’intérêt, qui risque d’éroder les gains réalisés par le secteur du logement, d’autant plus que les augmentations des taux d’intérêt feront grimper les prix des prêts hypothécaires et les paiements d’intérêts.[6]
Le changement climatique et une planification inadéquate ont rendu de nombreuses villes ghanéennes sujettes aux inondations, tandis que les établissements côtiers sont confrontés aux risques d’érosion côtière, d’élévation du niveau de la mer et d’inondation. En 2021, de fortes pluies ont provoqué des inondations et des dégâts matériels dans des villes telles qu’Accra, Kumasi, Sunyani, Cape Coast, Takoradi et Tamale, ainsi plusieurs personnes ont été temporairement sans abris. Bien que les inondations touchent aussi bien les riches que les pauvres, les ménages à faible revenu ont été particulièrement vulnérables, car ils ont eu un temps de récupération prolongé après ces événements calamiteux. Le plan national de réduction des risques de catastrophe et d’adaptation au changement climatique a été formulé en 2010 et s’adressait spécifiquement aux ménages ayant perdu leur logement lors des inondations de 2007.[7] Dans la capitale Accra, un certain nombre d’initiatives sont en cours pour accroître la résilience globale et réduire les inondations fluviales des habitations. Malgré ces mesures, les gouvernements locaux ont été lents à mettre en œuvre des Plans de Gestion de District (DDMP) pour la gestion des risques.
[1]Ministry of Works and Housing (2022). Reduction in National Housing Deficit Reassuring to Addressing Housing Challenges. https://www.mwh.gov.gh/reduction-in-national-housing-deficit-reassuring-to-addressing-housing-challenges/ (consulté le 28 août 2022). Pg. 1.
[2] Ghana Statistical Service (2022), General report Highlights. https://census2021.statsghana.gov.gh/gssmain/fileUpload/reportthemelist/Volume%203%20Highlights.pdf (consulté le 28 août 2022). Pg. 3.
[3]Bank of Ghana (2022). Annual Report 2021. https://www.bog.gov.gh/wp-content/uploads/2022/06/AnnRep-2021.pdf (consulté le 27 août 2022).
[4] Ibid.
[5] Bank of Ghana. News Highlights. https://www.bog.gov.gh/ (consulté le 28 août 2022).
[6] Ncube M. & Ndou Eliphas (2011). Monetary Policy Transmission, House Prices and Consumer Spending in South Africa: An SVAR Approach. Working Paper Series No. 133. African Development Bank Group.
[7] NADMO (2010). Ghana Plan of Action for Disaster Risk Reduction and Climate Change Adaptation.https://www.cadri.net/system/files/2021-06/Ghana-National-Plan-of-Action-for-DRR-and-Climate-Change-Adaptation_0.pdf (consulté le 12 septembre 2022).
Accès au financement
Le secteur financier du Ghana se compose de systèmes financiers bancaires[1] et non bancaires[2], tous réglementés par la Banque du Ghana.[3] Il y a 23 banques universelles au Ghana[4], y compris un certain nombre de fournisseurs de prêts hypothécaires[5] qui offrent des produits financiers liés à l’achat d’une maison ou d’un terrain, à l’amélioration de l’habitat, au refinancement et aux prêts hypothécaires pour la construction.[6]
Bond Financial Services et Dalex Financing sont des institutions non bancaires qui proposent des prêts généraux et flexibles, notamment pour la construction ou l’amélioration de l’habitat.[7] En outre, les institutions de microfinance, les banques rurales et communautaires répondent principalement aux besoins de crédit[8] des ménages et des (petites) entreprises à revenus faibles et moyens au Ghana. Les institutions dirigées par l’État comprennent le Microfinance and Small Loans Centre (MASLOC), qui fournit des micro et petits prêts pour soutenir la vente au détail et en gros. Cependant, la plupart des établissements de microcrédit ne sont pas spécifiquement conçus à des fins de financement du logement et se concentrent davantage sur la construction progressive.
Les banques financent principalement les prêts hypothécaires par le biais de dépôts, de l’émission d’obligations[9] et de facilités de refinancement, qui sont également fournies par d’autres institutions de développement du logement.[10] Au Ghana, les taux hypothécaires varient considérablement et augmentent en raison de la forte inflation. Le Taux de Référence du Ghana (GRR), marges comprises, est passé de 14 % à 26,5 % actuellement.[11] La COVID-19 a entraîné une hausse significative des prêts non performants (PNP),[12] tandis que la période de redressement a vu une baisse régulière des PNP à 14,40 % en mai 2022.[13] Ceci devrait influencer un niveau stabilisé de prêts par les banques.
Le Ghana Fixed Income Market (GFIM) est le marché obligataire national existant, où sont cotés et négociés les instruments du marché monétaire du gouvernement du Ghana, d’autres organismes para-gouvernementaux et des entreprises. Bien que la titrisation ne soit pas un phénomène courant au Ghana, un certain nombre d’études affirment que le secteur financier est généralement réceptif à l’adoption de la titrisation comme instrument de financement potentiel. Les bureaux de référence de crédit conservent un rôle directement pertinent dans le secteur financier, comme le suggère une augmentation de 7 % de l’utilisation des services des bureaux de crédit en 2019.[14]
Les femmes sont principalement à la tête du secteur des micro, petites et moyennes entreprises (MPME) au Ghana, et sont ciblées par les prêteurs pour l’entrepreneuriat et le développement des petites entreprises. En revanche, le régime foncier du Ghana est principalement régi par le droit coutumier, en vertu duquel la propriété et le contrôle des biens sont dominés par les hommes, en particulier dans le nord du pays. Ces pratiques socioculturelles limitent l’accès des femmes à la terre et aux autres ressources de production.[15] Cependant, le Ghana a connu une amélioration importante de l’égalité de genre, même dans l’accès à la propriété, grâce à plusieurs directives internationales et à des réformes politiques locales.[16] Cependant, les produits hypothécaires ne sont généralement pas encore adaptés aux besoins des femmes. Le Ghana n’en est qu’au stade initial de la collecte et de l’utilisation de données ventilées tenant compte du genre pour l’offre de prêts, puisque la banque centrale n’a commencé à demander officiellement la collecte et la soumission de ces données aux prestataires de services financiers qu’en avril 2018. Les indicateurs pour la collecte des données, l’estimation des bases de référence et la vérification des données collectées doivent encore être finalisés.[17]
[1] Les banques dominent le secteur financier par rapport aux institutions financières non bancaires qui représentent environ 18 % du secteur bancaire au Ghana. The Republic of Ghana. (n.d.). National Financial Inclusion and Development Strategy (NFIDS) 2018 – 2023. https://mofep.gov.gh/sites/default/files/acts/NFIDs_Report.pdf (consulté le 20 juillet 2022). Pgs. 3-9.
[2] Les institutions financières non bancaires comprennent les institutions de microfinance, les caisses d’épargne et de crédit, les banques rurales et communautaires, les sociétés financières, les sociétés de financement et de crédit-bail, les sociétés de financement hypothécaire, les sociétés de transfert de fonds et les coopératives de crédit.
[3] Bank of Ghana (2022). Regulatory Framework – Supervisory and regulatory authority. https://www.bog.gov.gh/supervision-regulation/regulatory-framework/#:~:text=The%20functions%20and%20responsibilities%20of,safe%20and%20sound%20banking%20system (consulté le 15 juillet 2022).
[4] Bank of Ghana. (2022). Banking Supervisions – Banks https://www.bog.gov.gh/supervision-regulation/registered-institutions/banks/ (consulté le 18 juillet 2022)
[5] Actuellement, les banques hypothécaires du Ghana sont les suivantes: First National Bank, Republic Bank, Stanbic Bank, Fidelity Bank, Société Générale Ghana, Ecobank, Omni Bank, CAL Bank, Ghana Commercial Bank, ABSA Ghana, Consolidated Bank Ghana. Source : compilé à partir de https://edenheights.com.gh/financing-your-property-with-mortgages-in-ghana/ et https://blog.meqasa.com/mortgage-providers-in-ghana/
[6] Les données relatives à la First National Bank, à l’OmniBank et à la Standbic Bank, observées pour le refinancement des prêts hypothécaires, ont été recueillies sur les sites suivants : https://blog.meqasa.com/mortgage-providers-in-ghana/ et https://edenheights.com.gh/financing-your-property-with-mortgages-in-ghana/.
[7] Meqasa.com (2020). Mortgage Providers in Ghana https://blog.meqasa.com/mortgage-providers-in-ghana/ (consulté le 15 juillet 2022).
[8] Les services et produits de microcrédit offerts sont classés dans les catégories « épargne » et « prêts ». Les produits de prêt sont généralement disponibles sous la forme de prêts personnels et de prêts aux entreprises, offerts pour une durée allant de 6 à 36 mois.
[9] Cela inclut les intérêts payés par la banque centrale sur les dépôts effectués par les banques commerciales, c’est-à-dire le taux de politique monétaire qui est actuellement de 22 %.
[10] Housing Finance Network. (n.d.). Housing Finance Market Overview (Ghana)https://www.housing-finance-network.org/index.php?id=275 (consulté le 20 juillet 2022)
[11] Correspondance électronique avec un responsable de la First National Bank Ghana, 20 septembre 2022.
[12] Les PNP ont atteint le niveau le plus élevé de 17,3 % des prêts bruts en août 2021, pendant la pandémie.
[13] Bank of Ghana. (2022) Economic Data – financial soundness https://www.bog.gov.gh/economic-data/financial-soundness/ (consulté le 20 juillet 2022)
[14] Bank of Ghana (2019). Credit Reference Activity Annual Report. https://www.bog.gov.gh/wp-content/uploads/2020/10/Credit-Bureau-Activity-report-2019-Public.pdf (consulté le 27 juillet 2022). Pg. 6.
[15]The Ministry of Gender, Children and Social Protection (2015). Mainstreaming Gender Equality and Women’s Empowerment into Ghana’s Development Efforts https://www.ilo.org/dyn/natlex/docs/ELECTRONIC/103987/126660/F-515436150/GHA103987.pdf (consulté le 5 août 2022). Pg. 17.
[16] Richardson, A. et Gaafar, R. (2016) Ghana: Land Access and Tenure Security Project. http://www.landesa.org/wp-content/uploads/2016-Best-Practices-Case-Ghana.pdf (consulté le 15 août 2022). Pg. 5.
[17] UNSGSA (s.d.). Collecting and Using Gender-Disaggregated Data for Financial Policymaking – key findings from 11 countries. https://www.unsgsa.org/sites/default/files/resources-files/2020-09/Policy_Note_Gender-Disaggregated_Data_FINAL.pdf (consulté le 27 juillet 2022)
Abordabilité
L’augmentation remarquable du parc immobilier national est en partie attribuable à un effort concerté de divers groupes pour relever le défi du logement abordable. Le gouvernement s’est ainsi engagé à achever les programmes de logement existants et à entreprendre de nouveaux projets dans tout le pays.[1] Cependant, des préoccupations publiques ont été soulevées quant aux prix élevés de certaines unités de logement, qui varient entre 99 000 GH₵ (12 290 US$)[2] et 136 920 GH₵ (17 000 US$) pour un appartement d’une chambre à coucher ; 182 500 GH₵ (22 660 US$) et 225 520 GH₵ (28 000 US$) pour un appartement de deux chambres à coucher ; et environ 335 000 GH₵ (41 600 US$) pour un appartement de trois chambres à coucher.[3] Bien que ces prix se situent dans la fourchette des montants moyens des prêts bancaires, la principale préoccupation est le fait que cela soit inabordable pour la majorité des ménages démunis.
Le montant moyen des prêts proposés par les prêteurs varie de 80 000 GH₵ (9 930 US$) à 1 600 000 GH₵ (198 650 US$) pour les prêts hypothécaires en cedi et de 15 000 US$ à 35 000 US$ pour les prêts hypothécaires en dollars.[4] Avec un revenu moyen des ménages nationaux de 2 828 GH₵ (350 US$) par mois et des dépenses mensuelles moyennes des ménages de 1 071 GH₵ (133 US$) en 2019,[5] l’accessibilité financière des prêts hypothécaires et du logement en général, reste une utopie. Le salarié ghanéen moyen devrait gagner un minimum d’environ 5 000 GH₵ (620 US$) pour atteindre le taux d’endettement maximal de 40 à 45 % exigé par les prêteurs. Il convient de noter qu’environ la moitié de la population active est employée dans divers secteurs, notamment le gouvernement, le secteur privé, les organisations non gouvernementales, les organisations religieuses et internationales. La majorité de la population (77 %) est employée dans le secteur privé informel, tandis que le taux de chômage est estimé à 7,8 %.[6]
Le caractère inabordable du financement du logement est exacerbé par la baisse de confiance des consommateurs résultant des augmentations persistantes des prix du carburant, des augmentations des tarifs de transport et de la hausse de l’inflation,[7] qui contribuent toutes sans aucun doute à la hausse des prix du logement. Ces difficultés constituent un obstacle majeur à l’accès à un logement abordable pour la population active du Ghana. Ceci est en partie démontré par un taux remarquable de logements vacants (12,7 % de toutes les unités d’habitation au Ghana) malgré une augmentation significative du parc immobilier national. À cet égard, le gouvernement vise à réduire les prix des logements de 50 % afin de les rendre plus abordables pour le Ghanéen moyen.[8]
[1] ModernGhana.com (2022). Government develops new affordable housing programme – Akuffo-Addo https://www.modernghana.com/news/1148801/government-develops-new-affordable-housing-program.html (consulté le 21 août 2022)
[2] Meqasa.com (2020). List of affordable housing in Ghana https://blog.meqasa.com/list-of-affordable-housing-in-ghana/ (consulté le 15 juillet 2022).
[3] Ibid.
[4] Meqasa.com (2020). Mortgage Providers in Ghana https://blog.meqasa.com/mortgage-providers-in-ghana/ (consulté le 15 juillet 2022).
[5] Ghana Statistical Service (2019). Ghana Living Standards Survey (GLSS) 7 – Main Report https://www.statsghana.gov.gh/gssmain/fileUpload/pressrelease/GLSS7%20MAIN%20REPORT_FINAL.pdf (consulté le 22 août 2022). Pg.19.8
[6]Ghana Statistical Service (2022). Ghana 2021 Population and Housing Census – General Report Volume 3E : Economic Activity https://census2021.statsghana.gov.gh/dissemination_details.php?disseminatereport=MjYzOTE0MjAuMzc2NQ==&Publications# (consulté le 20 août 2022) Pg.27.
[7] Bank of Ghana (2022). Communiqué de presse du comité de politique monétaire https://www.bog.gov.gh/wp-content/uploads/2022/03/MPC-Press-Release-March-2022.pdf (consulté le 19 juillet 2022). Pg.3.
[8] Pulse. com.gh (2022). Gov’t to reduce affordable housing prices by more than 50%-Asenso-Boakye https://www.pulse.com.gh/news/local/govt-to-reduce-affordable-housing-prices-by-more-than-50-asenso-boakye/r983z08 (Consulté le 28 août 2022)
Offre de logements
Les maisons individuelles sont le type d’habitation le plus courant au Ghana (63 %), suivies par les maisons mitoyennes (appelées familièrement « coumpound houses ») (21 %). Les maisons mitoyennes sont plus nombreuses dans les zones urbaines (27 %) que dans les zones rurales (21 %). Les cabanes en bois sont des logements informels, deux fois plus nombreux en milieu urbain qu’en milieu rural. D’autres formes de logements de fortune, notamment les conteneurs métalliques, les pièces rattachées à des bureaux ou des magasins, les tentes et les structures en bois, constituent 4,6 % du parc immobilier national total. La vie de famille en appartement n’a pas encore gagné en popularité au Ghana, puisque seulement 3,1 % des familles vivent dans ce type de logement. [1]
L’économie informelle fournit la majorité du parc immobilier, principalement par le biais de la construction progressive. Un nombre important de ces structures sont construites sans les permis de planification et de construction, les titres fonciers ou les titres de propriété nécessaires, et sont parfois dépourvues de services de base, notamment l’eau ou l’assainissement, et sont donc moins susceptibles de faire l’objet de transactions formelles. La dette hypothécaire totale de 1,72 milliard de GH₵ (13,85 milliards de US$) en 2019 est faible, ce qui confirme encore le faible volume de l’offre et de la demande de logements dans le secteur formel.[2]
Au Ghana, la plupart des logements sont occupés par leurs propriétaires, surtout dans les régions rurales, la part la plus élevée se trouvant dans le nord-est (90 %). Ces propriétés sont généralement construites sans services et dépourvues de droits de propriété liés au marché, bien qu’elles soient transférables de manière informelle au sein des familles. Le marché du logement locatif, quant à lui, a un caractère urbain. Le Grand Accra a la plus forte proportion de ménages qui louent des logements (48 %). Au total, trois familles sur dix sont locataires au Ghana et trois ménages sur dix vivent avec un bail gratuit. Les propriétaires informels, courants dans les zones urbaines, fournissent des logements locatifs urbains par le biais de la location de maisons ou de pièces dans des maisons. La plupart de ces logements sont financés de manière informelle.[3]
La taille réglementaire de la plus petite parcelle résidentielle au Ghana dépend de la zone résidentielle. Lorsque le terrain est destiné à un usage résidentiel intensif, la taille minimale acceptable pour les unités résidentielles est de 110 m2, dont 50 % peuvent être occupés par l’empreinte du bâtiment.[4]
En 2018, le gouvernement a acquis 5,77 acres de terrain dans les zones urbaines de Sege et d’Ojobi pour des projets de logements destinés aux ménages à revenus faibles et moyens. Un autre terrain de 1 313 acres a été acquis à Fiankonya et Kweiman, près d’Accra. Plus récemment, le gouvernement a lancé un projet de partenariat public-privé pour développer un projet de 10 000 unités de logement abordable à Pokuasi, également près d’Accra. Le gouvernement fournit des terrains et des infrastructures sur place comme fonds propres pour le projet.
Bien que l’accès aux services essentiels du logement varie selon les régions administratives, il s’est généralement quelque peu amélioré par rapport à 2013.[5] En 2021, 27 % des ménages ont accès à l’eau courante.[6] À Accra, 8 ménages sur 10 consomment de l’eau en bouteille ou en sachet, tandis que dans les régions rurales, les familles boivent couramment de l’eau de puits.[7] Dans les zones urbaines, 87 % à 97 % des ménages utilisent l’électricité comme principale source d’énergie. L’accès à l’assainissement est limité. 16 % des ménages n’ont pas de toilettes, et seulement 35 % des ménages ont accès à des toilettes privatives. [8]
En ce qui concerne les matériaux de construction, environ 90 % sont importés sous forme de produits finis ou semi-finis.[9] Les tôles de toiture en aluminium sont produites dans le district de Tema à partir de lingots importés. Les exceptions sont les agrégats (sable, pierres, poussière de carrière, copeaux) et le bois, qui sont tous d’origine locale. Les substituts locaux, notamment pour les tuiles et la peinture, sont généralement considérés comme des produits de qualité inférieure. Les produits tels que le ciment, les produits du bois, la peinture, les matériaux de plomberie de base et les articles sanitaires sont en grande partie disponibles localement.
L’Association d’ingénieurs civils et d’entrepreneurs du bâtiment du Ghana et l’Association des promoteurs immobiliers du Ghana sont deux organisations professionnelles clés du secteur du logement dans le pays (bien que l’adhésion soit volontaire). Le Parlement doit encore adopter le projet de loi sur l’Autorité de développement de l’industrie de la construction, qui réglementera les activités des promoteurs et des entrepreneurs du bâtiment de manière plus formelle.[10]
Le secteur de la construction emploie actuellement 14,5 % de la main-d’œuvre ghanéenne.[11] Il faut en moyenne 45 jours pour obtenir un permis de construire, la limite légale étant de 90 jours, délai dans lequel l’autorité de planification doit informer le demandeur de sa décision sur la demande.[12] La COVID-19 a contribué à perturber considérablement l’approvisionnement en matériaux de construction, ce qui a entraîné des hausses de prix et des pénuries d’approvisionnement. La dépréciation continue du cedi, l’inflation et le conflit Russo-Ukrainien ont aggravé l’augmentation des prix des matériaux de construction.
[1]Ghana Statistical Service (2022). Ghana 2021 Population and Housing Census General Report Volume 3k https://www.statsghana.gov.gh/gssmain/fileUpload/pressrelease/Volume%203K_Housing%20Characteristics_240222.pdf (consulté le 19 juillet 2022). Pg. 30.
[2]Gyamfi-Yeboah, F. (2020). The mortgage industry landscape in Ghana.9 Sep 2020. My Joy Online. .https://www.myjoyonline.com/dr-frank-gyamfi-yeboah-the-mortgage-industry-landscape-in-ghana/ (consulté le 21 juillet 2022)
[3] Amoako, C et Boamah, E.F (2016). Build as you earn and learn ; Informal Urbanism and incremental housing financing in Kumasi, Ghana https://link.springer.com/article/10.1007/s10901-016-9519-0 (consulté le 2 août 2022).
[4]Land Use and Spatial Planning Authority (2011). Zoning Guidelines. https://www.luspa.gov.gh/media/document/ZONING_GUIDELINES_final_DESIGN.pdf
[5]Ghana Statistical Survey (2019). Ghana Living Standard Survey
[6]Ibid.
[7]Ghana Statistical Service. (2013). 2010 Population and Housing Census National Analytical Report.
[8]Ibid. p. 30.
[9] UN Habitat (2011). Ghana Housing Profile. https://unhabitat.org/sites/default/files/documents/2019-07/ghana_housing_profile.pdf (consulté le 11 août 2022).
[10]City News Room (2022). Chamber makes case for construction industry development authority bill https://citinewsroom.com/2022/03/chamber-makes-case-for-construction-industry-development-authority-bill/ (consulté le 23 juillet 2022).
[11] Ghana Statistical Service (2015). National Employment Report https://www.statsghana.gov.gh/gssmain/fileUpload/pressrelease/NATIONAL%20EMPLOYMENT%20REPORT_FINAL%20%2024-5-16.pdf (consulté le 12 août 2022). Pg. 17.
[12]World Bank Group (2020). Economy Profile Ghana; Doing Business. https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/g/ghana/GHA.pdf (consulté le 23 août 2022)
Marchés immobiliers
Il existe deux types de terrains disponibles pour le développement immobilier au Ghana : Les terres coutumières sont détenues et administrées par des chefs, des clans et des familles, et représentent plus de 90 % des terres détenues ; tandis que les biens publics sont acquis et détenus par le président du Ghana au profit de la population. Actuellement, il n’y a pas de propriété privée formelle des biens, toutes les terres (autres que les biens publics) sont des propriétés collectives et seuls les droits d’utilisation des terres sont négociables. La Constitution du Ghana et les précédents du droit coutumier reconnaissent la location, mais ces droits d’utilisation des terres sont principalement obtenus par le mariage, l’héritage ou la location de terres. La Division de l’enregistrement foncier de la Commission des terres enregistre actuellement les propriétés transigées et tient un registre foncier.
L’insécurité foncière est répandue dans les zones urbaines, associée à des coûts de transaction élevés, à des droits de propriété alambiqués et à un faible suivi institutionnel. Cette situation est en partie due à la multiplicité des ventes et des demandeurs de terres, aux litiges prolongés et à l’augmentation des conflits fonciers, ce qui nuit à l’émergence de marchés fonciers et d’investissements solides. Des efforts sont en cours pour numériser le registre foncier et améliorer la transparence du marché par le biais de transferts électroniques.[1]
Le marché de l’immobilier résidentiel, où les maisons sont achetées et vendues, n’est pas courant au Ghana, car la plupart des maisons sont construites pour être occupées par leur propriétaire. Les maisons ne sont pas vendues plusieurs fois, mais plutôt transmises de génération en génération ou entre les familles. Un marché de l’immobilier résidentiel d’occasion n’a pas encore émergé. Toutefois, à mesure que le marché immobilier arrivera à maturité, il faudra découpler l’intérêt de l’investissement et de l’utilisation, ce qui devrait augmenter la part du stock pour l’investissement.
Dans ces conditions, les agents et courtiers immobiliers opèrent sur les marchés du logement tant formels qu’informels. L’adoption de la loi de 2020 sur les agences immobilières (loi 1047) exige que tous les agents, courtiers et autres professionnels soient titulaires d’une licence pour pouvoir exercer.[2] Actuellement, cependant, de nombreux courtiers fonciers n’ont toujours pas de licence, une situation qui a contribué à des transactions immobilières chaotiques et parfois charlatanesques. L’Association ghanéenne des professionnels de l’immobilier et l’Association ghanéenne des courtiers en immobilier proposent des programmes de formation à leurs membres et plaident en faveur d’un code de conduite professionnel et de l’octroi de licences aux professionnels. À ce jour, plusieurs prestataires de services immobiliers fournissent des données et des services de gestion, ce qui contribue à améliorer la transparence du marché. Cependant, aucun ne détient une part de marché significative.
[1] My Joy Online (2020). Digitalization records at lands commission to promote transparency and efficiency https://www.myjoyonline.com/digitalization-of-records-at-lands-commission-to-promote-transparency-and-efficiency-lands-minister/ (consulté le 12 août 2022)
[2]The BFT Online (2020). What the Real Estate Agency Bill Means for the Brokers https://thebftonline.com/2020/11/19/what-the-real-estate-agency-bill-means-for-brokers/ (consulté le 11 août 2022).
Politique et législation
Le rôle de l’État est limité à la facilitation de la construction et de l’attribution équitables du parc de logements. Il offre toutefois un cadre propice à la promotion d’une participation plus active des promoteurs du secteur privé, des groupes coopératifs et d’autres acteurs.[1] Dans cette optique, le gouvernement continue de rechercher des options de développement de logements abordables par le biais de partenariats public-privé, notamment avec des partenaires internationaux comme le Brésil.[2] Ces relations sont souvent complexes et comportent des défis politiques, financiers et techniques importants, comme ce fut le cas avec les promoteurs chinois et coréens dans le passé. Les unités de logement livrées dans le cadre de ces initiatives ont tendance à être hors de prix, bien au-delà des revenus moyens. L’initiative politique la plus récente est la préparation du programme de logement du district pour la construction de logements locatifs pour les fonctionnaires.[3] Cependant, il y a peu de preuves d’un soutien direct aux ménages précaires ou aux options de logement abordable, à part la subvention partielle des tarifs d’eau et d’électricité des ménages qui a eu lieu au plus fort de la pandémie de COVID-19.
Conformément à l’objectif du gouvernement d’optimiser la mobilisation des recettes, la loi sur les prélèvements sur les transferts électroniques, 2022 (loi 1075) a été adoptée en mars 2022 pour élargir essentiellement l’assiette fiscale en imposant des prélèvements sur les transactions électroniques. Cette initiative devrait contribuer à façonner le marché du logement avec plus de clarté. En outre, avec le projet de loi sur l’exonération fiscale adopté en 2022, on prévoit que les exonérations proposées serviront d’incitations à une augmentation des investissements directs étrangers dans les secteurs de l’immobilier et du logement. On pense également que la loi de 2018 sur les frais et charges (dispositions diverses) (loi 983), qui a été abrogée par la loi sur les frais et charges de 2022, peut prévoir un flux de revenus plus formalisé par les organes Étatiques. Cela peut créer un environnement renforcé pour la sécurité des transactions et renforcer la confiance dans le marché immobilier. En outre, un amendement à la loi nationale sur les retraites de 2008 (loi 766) est proposé (en attente de promulgation) afin d’unifier le régime de retraite fragmenté dans un système à trois niveaux. Toutefois, le régulateur du secteur a exprimé des inquiétudes quant à l’exclusion de certains secteurs, notamment les services de sécurité, et à son impact sur la durabilité du système proposé.[4]
La propriété foncière et immobilière est en définitive régie par la Constitution ghanéenne de 1992, ainsi que par la loi foncière de 2020 (loi 1036). Cette dernière vise à harmoniser et à consolider les différentes lois sur les terres et les régimes fonciers. La loi foncière de 2020 interdit également les pratiques discriminatoires concernant les terres sous régime coutumier basées sur le genre, le handicap, le statut social ou économique et restreint le transfert de terres (détenues conjointement ou acquises pendant le mariage) par un conjoint sans le consentement mutuel des deux conjoints. L’insécurité croissante à laquelle sont confrontées les veuves en vertu du droit coutumier a facilité l’adoption de la loi sur les successions ab intestat (PNDCL 111)[5] en 1985 pour assurer la protection des droits de propriété. Cependant, la loi ne s’applique qu’aux terres auto-acquises, et non aux biens hérités, et exclut donc la plupart des propriétés coutumières. Environ 80 % des mariages au Ghana sont coutumiers, et la plupart ne sont pas enregistrés. Néanmoins, la loi modifiée sur le mariage et le divorce coutumiers (enregistrement) de 1985 (PNDCL 112) prévoit la reconnaissance des mariages coutumiers non enregistrés.[6] Récemment, un projet de loi sur les droits de propriété dans le mariage a été proposé pour réglementer les droits de propriété des conjoints lors de la dissolution du mariage, mais il n’a jamais été adopté.[7]
[1]Ministry of Water Resources, Works and Housing (2015) National Housing Policy, Government of Ghana.
[2] Damoah, S. K, Ayakwah, K.J.A et Twum (2020). The rise of PPPs in public sector affordable housing project delivery in Ghana: challenges and policy direction, International Journal of Construction Management. DOI : 10.1080/15623599.2020.1763897 (consulté le 10 août 2022).
[3] MordenGhana.com. (2022). Gover. nt develops new affordable housing programme – Akuffo-Addo. https://www.modernghana.com/news/1148801/government-develops-new-affordable-housing-program.html (consulté le 26 août 2022).
[4] N. Dowuona & Company. (2022). Ghana’s 2022 Legislative Outlook https://www.ndowuona.com/insights/174-ghana-s-legislative-outlook-2022-ghana-s-legislative-outlook-2022 (consulté le 27 août 2022).
[5] Loi sur le Conseil provisoire de la défense nationale.
[6]Chronic Poverty Research Centre. (2011). Challenges and opportunities in inheritance rights in Ghana – Policy Notes https://assets.publishing.service.gov.uk/media/57a08added915d622c000955/PN-Inheritance-Ghana.pdf (Consulté le 27 août 2022). Pgs. 3-5.
[7] ModernGhana.com (2020). The Property Rights of Spouses in Ghana : why the eight parliament should bite the bullet and pass a bill to regulate it https://www.modernghana.com/news/1044197/the-property-rights-of-spouses-in-ghana-why-the.html (consulté le 28 août 2022).
Opportunités
Le Ghana a obtenu un prêt commercial de 75 millions de US$ (604 074 572 GH₵) de la Banque africaine de développement en octobre 2021 pour le Fonds Ghanéen pour l’Investissement dans l’Infrastructure (GIIF, Ghana Infrastructure Investment Fund) afin d’améliorer le climat de financement et de développement, notamment en matière de logement abordable.[1] Il existe actuellement des possibilités pour les investisseurs privés de tirer parti de ces ressources publiques pour la fourniture de logements grâce à l’approche de partenariats public-privé en cours.
La Development Bank of Ghana (DBG), créée en juin 2022, fournit des financements à long terme à des taux compétitifs pour le développement du secteur privé, y compris le secteur du logement. En outre, la Banque centrale a engagé un montant initial de 200 millions de US$ (1 610 865 525 GH₵) sur 250 millions de US$ (2 013 581 906 GH₵) pour capitaliser l’institution. Le gouvernement a également mobilisé 550 millions de US$ supplémentaires auprès des partenaires du développement pour aider la DBG à attirer des investisseurs du secteur privé et d’autres financiers internationaux. Le secteur du logement devrait bénéficier de ces mesures en profitant des prêts garantis qui seront fournis par la DBG.[2]
Un Fonds National pour l’Accession à la Propriété, en partenariat avec le secteur bancaire, a été créé en 2022. Ce fonds comprend le programme de location avec option d’achat de l’Affordable Real Estate Investment Trust, ainsi que des logements abordables soutenus par GCB Capital. Les fonds mobilisés fonctionneront comme un mécanisme de refinancement hypothécaire dans lequel les institutions financières privées (IFP) pourront puiser sous forme de prêts hypothécaires aux consommateurs ou de titres adossés à des prêts hypothécaires pour les investisseurs. Cela permettra d’améliorer le marché hypothécaire et de le rendre plus fluide, ce qui réduira les taux d’intérêt pour les emprunteurs et les propriétaires et améliorera la fourniture de logements.[3]
[1]AFDB (2021) Ghana: African Development Bank extends $75 million loan to Ghana Infrastructure Investment Fund for portfolio expansion.27 oct. 2021.
[2] The Republic of Ghana (2021) The Budget Statement and Economic Policy of the Government of Ghana for the 2022 Financial Year. Ghana.
[3] Ibid.
Disponibilité des données sur le financement du logement
Les données sur le financement du logement sont publiées par la Banque du Ghana, le service national de statistiques (Ghana Statistical Service, GSS), les ministères tels que celui des Travaux et du Logement, et celui des Finances et de la Planification économique. Les promoteurs privés, les banques, les courtiers et les agences immobilières tirent également pleinement parti de leur présence en ligne pour commercialiser leurs produits de logement et de financement du logement et publier certaines données sur le marché.
Les données ne sont généralement pas publiées assez fréquemment pour permettre une mise à jour en temps réel des activités du secteur. Le GSS ne procède à un recensement de la population et des logements que tous les 10 ans, le dernier étant prévu pour 2021. Le GSS collecte des données ventilées par genre, mais les acteurs institutionnels n’utilisent pas encore pleinement ces données pour rationaliser leurs opérations et mettre en œuvre l’inclusion financière.
Applications vertes pour le logement abordable
Le code du bâtiment du Ghana (GS1207:2018) prescrit des exigences en matière de construction écologique. Les organisations locales pour la construction verte comprennent le Ghana Green Building Council, une ONG qui promeut et défend la conservation des ressources naturelles sans compromettre la croissance économique accélérée. Le Conseil est responsable du système de certification Green Star Sa-Ghana. SGS Ghana existe également en tant que société de certification mondiale et partenaire local pour la certification des bâtiments verts, en particulier la certification Excellence dans la Conception pour une plus Grande Efficacité (EDGE) de la Société Financière Internationale (SFI).
Rehoboth Knightsbridge, dans la banlieue de Kwabenya/Accra, est le premier programme de logements abordables du Ghana à obtenir la certification EDGE pour les bâtiments écologiques. [1]
L’hydroélectricité est la principale source d’énergie électrique. 86 % de la population a accès à l’électricité. La fourniture de services hors réseau est adoptée pour aider les communautés non électrifiées, et le ministère de l’Énergie a récemment visé l’installation de trois mini-réseaux à Ada. L’IFC et le Ghana Venture Capital Trust proposent des services de financement de logements écologiques et de microfinance.
[1] https://www.rehobothpropertiesgh.com/floor-plans. (consulté le 10 août 2022)
Sites internet
Banque du Ghana www.bog.gov.gh
Service statistique du Ghana www.statsghana.gov.gh
Fonds fiduciaire de capital-risque du Ghana www. venturecapitalghana.com.gh
Meqasa.com www.meqasa.com
Autorité chargée de l’utilisation et de l’aménagement du territoire www.lupsa.gov.gh
First National Bank of Ghana https://www.firstnationalbank.com.gh
