Financement du logement : Guinée Bissau
Vue d'ensemble
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La Guinée-Bissau est l’un des pays les plus pauvres d’Afrique et est en proie à l’instabilité politique depuis son indépendance du Portugal en 1974. Les taux élevés de pauvreté et le coût de la vie sont en partie responsables de la pénurie de logements en Guinée-Bissau. Le pays compte une petite population de 2 026 778 habitants, dont 45% sont urbanisés. Avec une croissance urbaine annuelle moyenne de 3,4 %, la demande de logements a augmenté au fil des ans. Le coût de la vie à Bissau est relativement élevé par rapport à la capacité financière de la plupart de ses citoyens.
La Banque africaine de développement (BAD) prévoit que l’économie de la Guinée-Bissau connaîtra une croissance de 3,8 % entre 2020 et 2021, grâce à la reprise du secteur de la noix de cajou. Le taux d’inflation devrait atteindre 4,1 % à la fin de 2022 et baisser à 3,2 % en 2023. La croissance économique et la réduction de la pauvreté envisagées restent incertaines compte tenu des antécédents d’instabilité politique du pays. croissance démographique et taux d’urbanisation.
La Guinée-Bissau est le deuxième État le plus vulnérable à l’élévation du niveau de la mer, après le Bangladesh. Les problèmes climatiques ont affecté les produits agricoles par le passé et ont aggravé la crise du logement dans le pays. Le Fonds vert pour le climat a approuvé un financement d’environ 2 millions de francs CFA (2 millions de dollars US) pour établir un processus de planification de l’adaptation nationale afin d’accroître la résilience.
Les coûts de construction constituent une autre contrainte majeure pour l’offre de logements. La Guinée étant un pays fortement tributaire des importations, la plupart de ses coûts sont élevés. En tant que pays fortement tributaire des importations, la plupart des matériaux de construction de la Guinée-Bissau sont importés, ce qui entraîne des coûts élevés pour les matériaux de construction et, par conséquent, une hausse des prix des logements. Par exemple, un appartement d’une chambre à coucher dans le centre-ville de Bissau coûte 214 900,96 CFA (341,08 USD) par mois, tandis qu’un appartement en dehors du centre-ville coûte 119 913,84 CFA (190,32 USD).
En ce qui concerne l’offre de logements en Guinée-Bissau, la plupart des maisons sont faites d’adobe, de boue et d’un mélange de branches tissées et de paille. En 2020, seuls 18% de la population totale avaient accès à des installations sanitaires de base, 40,9% à l’eau potable et 33% à l’électricité. Selon des données récentes sur le secteur du logement du pays, plus de 76,3% des ménages vivent dans des habitations en briques d’adobe, 14,5% dans des habitations en briques d’adobe renforcées et 5,4% dans des habitations en blocs de ciment.
Les prêts hypothécaires en cours en Guinée-Bissau étaient évalués à 69,306 millions de francs CFA (0,1 million de dollars US) en 2021, selon le dernier rapport annuel de la Banque de Guinée-Bissau. Les taux d’intérêt des banques sur les prêts hypothécaires résidentiels varient entre 7,5 % et 12 %. Les prêts hypothécaires résidentiels proposés par les banques du pays ont une durée maximale de 15 ans.
Le financement à plus long terme du CRRH par le biais de son programme d’obligations permet aux banques d’allonger la durée de leurs prêts hypothécaires, ce qui les rend plus abordables et permet aux ménages à revenus faibles et moyens d’acheter ou de construire des maisons. L’expansion du financement du logement met le crédit à la portée des groupes traditionnellement défavorisés, tels que les femmes et les MPME, et met l’urbanisation au service de la croissance économique.
Pour en savoir plus sur le secteur du financement du logement en Guinée-Bissau, y compris les principales parties prenantes, les politiques importantes et l’abordabilité du logement:
- Introduction
- Accès au financement
- Abordabilité
- Offre de logements
- Marchés immobiliers
- Politique et législation
- Opportunités
- Disponibilité des données sur le financement du logement
- Applications vertes pour le logement abordable
- Sites internet
Guinée Bissau
Introduction
La Guinée-Bissau est l’un des pays les plus pauvres du monde, avec plusieurs coups d’État réussis depuis son indépendance en 1974.[1] La faiblesse des institutions, la corruption et l’instabilité politique ont considérablement entravé le financement et l’accessibilité du logement dans le pays. Le pays compte une petite population de 2 026 778 habitants, dont 45 % sont urbanisés.[2] Avec une croissance urbaine annuelle moyenne de 3,4 %, la demande de logements a augmenté au fil des ans. Tous les centres urbains de Guinée-Bissau souffrent d’une croissance non planifiée. Cette situation est due à des politiques inadéquates en matière d’attribution des terres, à la faiblesse des capacités institutionnelles et techniques, à l’absence d’un système cadastral pour la collecte des impôts, à l’absence de planification de l’utilisation des terres et au manque de ressources financières pour fournir des services de base.[3]
L’économie du pays s’est remise de la pandémie avec une une croissance du produit intérieur brut (PIB) de 3,8 %, passant de 900,975 milliards de francs CFA (1,43 milliard US$) en 2020 à 1,033 trillion de francs CFA (1,64 milliard US$) en 2021.[4],[5] La croissance économique est largement due à la reprise du commerce, notamment dans le secteur de la noix de cajou.[6] La BAD prévoit une croissance du PIB de 3,7 % en 2022 et de 4,5 % en 2023.[7] Cependant, étant donné l’histoire d’instabilité politique de la Guinée-Bissau et une tentative de coup d’État ratée en février 2022, la croissance économique et la réduction de la pauvreté envisagées restent incertaines. Le taux d’inflation devrait atteindre 4,1 % à la fin de 2022 et diminuer à 3,2 % en 2023.[8] Au fil des ans, le CFA a suivi une trajectoire descendante par rapport au dollar américain, bien que ces derniers mois, le CFA se soit légèrement redressé. En juillet 2022, le dollar US s’est vendu à 642 CFA, en contraste à 580 CFA en décembre 2021 et 557 CFA en 2020.[9] La dépréciation continue du CFA a de lourdes conséquences sur le marché du logement, car le pays est un grand importateur de biens. À mesure que la monnaie s’affaiblit, l’accessibilité financière diminue.
Les inondations sont un risque naturel récurrent en Guinée-Bissau, en particulier le long de sa côte,[10] qui se trouve sous le niveau de la mer, ce qui fait du pays le deuxième État le plus vulnérable à l’élévation du niveau de la mer, après le Bangladesh.[11] La salinisation accrue de l’océan a nui à la production de riz, inondé les aquifères côtiers et provoqué l’érosion des côtes.[12] Les problèmes climatiques, tels que les inondations, n’ont pas seulement affecté les produits agricoles dans le passé, mais ont également ajouté à la crise du logement du pays. Entre 2003 et 2005, les inondations ont endommagé des ponts et des logements de fortune dans la région orientale de la Guinée-Bissau, et ont forcé les gens à quitter leurs communautés.[13] Plus récemment, entre 2016 et 2022, les habitations de Bissau et de ses villes voisines ont été gravement endommagées en raison de fortes inondations et de précipitations.[14],[15] Les mauvaises méthodes de construction et les matériaux utilisés par les propriétaires et les entrepreneurs lors de la construction rendent les maisons vulnérables aux dommages lors des inondations.[16]
La Guinée-Bissau, avec l’aide du Programme des Nations Unies pour le développement (PNUD), a entrepris des projets visant à atténuer l’impact du changement climatique et à accroître la résilience de la population, notamment en créant des réservoirs pour conserver l’eau de pluie. D’autres mesures comprennent la création d’un système de prévisions météorologiques afin que les populations puissent être avertis en cas de sécheresse et de pluie et l’introduction d’un système de marais de saunage, qui utilise la lumière du soleil pour produire du sel.[17] En outre, pour soutenir les besoins d’adaptation au climat dans le pays, le Fonds vert pour le climat a approuvé un financement d’environ 2 millions US$ pour établir un processus de planification nationale de l’adaptation en Guinée-Bissau avec le soutien de mise en œuvre du PNUD.[18] Le projet a été approuvé en juin 2022 et sera mis en œuvre sur trois ans.[19]
[1] CIA (2022). The World Factbook. Guinée-Bissau https://www.cia.gov/the-world-factbook/countries/guinea-bissau/ (consulté le 2 septembre 2022).
[2] CIA (2022). The World Factbook. Guinée-Bissau. Personnes et société https://www.cia.gov/the-world-factbook/countries/guinea-bissau/ (consulté le 2 septembre 2022).
[3] UN Habitat (2019). plan de développement durable 2030 https://unhabitat.org/sites/default/files/documents/2019-07/bissau_2030_pt_compressed.pdf (consulté le 2 septembre 2022). Pg. 7.
[4][4] FMI (2022). La Direction du FMI achève la troisième revue du programme surveillé par le personnel et le Conseil d’administration du FMI conclut les consultations de 2022 au titre de l’article IV avec la Guinée-Bissau https://www.imf.org/en/News/Articles/2022/06/20/pr22214-guinea-bissau-imf-completes-third-review-of-program-concludes-2022-article-iv (consulté le 02 septembre 2022).
[5] Banque mondiale. Données. Indicateurs https://data.worldbank.org/indicator/ (consulté le 2 septembre 2022).
[6] FMI (2022). La Direction du FMI achève la troisième revue du programme surveillé par le personnel et le Conseil d’administration du FMI conclut les consultations de 2022 au titre de l’article IV avec la Guinée-Bissau https://www.imf.org/en/News/Articles/2022/06/20/pr22214-guinea-bissau-imf-completes-third-review-of-program-concludes-2022-article-iv (consulté le 2 septembre 2022).
[7] BAD (2022). Perspectives économiques de la Guinée-Bissau. Banque africaine de développement https://www.afdb.org/en/countries/west-africa/guinea-bissau/guinea-bissau-economic-outlook (consulté le 22 août 2022).
[8] BAD (2022). Perspectives économiques de la Guinée-Bissau. Banque africaine de développement https://www.afdb.org/en/countries/west-africa/guinea-bissau/guinea-bissau-economic-outlook (consulté le 22 août 2022).
[9] Dietz, C. (2022). La chute du franc CFA par rapport au dollar pose des problèmes à la zone franc africaine. African Business. 25 juillet 2022 https://african.business/2022/07/finance-services/cfa-francs-fall-against-dollar-poses-problems-for-africas-franc-zone/ (consulté le 22 août 2022).
[10] Banque mondiale (2021). Portail de connaissances sur le changement climatique. Guinée-Bissau. Vulnérabilité https://climateknowledgeportal.worldbank.org/country/guinea-bissau/vulnerability (consulté le 6 septembre 2022).
[11] Nouvelles de l’ONU (2019). Les effets du changement climatique sont déjà une réalité en Guinée-Bissau. 20 septembre 2019 https://news.un.org/pt/story/2019/09/1673431 (consulté le 6 septembre 2022).
[12] Banque mondiale (2021). Portail de connaissances sur le changement climatique. Guinée-Bissau. Vulnérabilité https://climateknowledgeportal.worldbank.org/country/guinea-bissau/vulnerability (consulté le 6 septembre 2022).
[13] Ibid.
[14] Baldé, J. (2022). La pluie et les vents violents détruisent des maisons à Bissau. Jornalnopintcha. 1er juillet 2022 http://jornalnopintcha.gw/2022/07/01/chuvas-e-ventos-fortes-destroem-casas-em-bissau/ (consulté le 06 septembre 2022).
[15] Cassamá, L. (2016). Les inondations causent des problèmes à Bissau. Voix de l’Amérique. 16 août 2016. https://www.voaportugues.com/a/inundacoes-bissau/3467559.html (consulté le 6 septembre 2022).
[16] Ibid.
[17] Nouvelles de l’ONU (2019). Les effets du changement climatique sont déjà une réalité en Guinée-Bissau. 20 septembre 201 https://news.un.org/pt/story/2019/09/1673431 (consulté le 6 septembre 2022).
[18] PNUD (2022). La Guinée-Bissau fait du genre, de l’agriculture et du tourisme une priorité dans l’établissement de son plan national d’adaptation. Programme des Nations Unies pour le développement https://www.adaptation-undp.org/guinea-bissau-makes-gender-agriculture-tourism-a-priority-in-national-adaptation-plan (consulté le 6 septembre 2022).
[19]ibid).
Accès au financement
La Guinée-Bissau a l’un des niveaux d’inclusion financière les plus bas des pays de la région de l’Union économique et monétaire ouest-africaine (UEMOA).[1] En décembre 2021, seulement 2,7 % des entreprises du pays avaient accès à la microfinance ou au crédit bancaire.[2] Le manque d’inclusion financière en Guinée-Bissau a entraîné une extrême difficulté d’accès au financement du logement dans le pays.
Pour améliorer l’accès au financement et aux services financiers, le gouvernement de la Guinée-Bissau a demandé au PNUD, à la Banque centrale des États de l’Afrique de l’Ouest (BCEAO) et à d’autres parties prenantes clés de l’aider à élaborer une stratégie nationale d’inclusion financière.[3] Le gouvernement espère qu’une fois développée, la stratégie fournira de nouveaux mécanismes pour améliorer l’accessibilité à la microfinance, en particulier pour les jeunes et les femmes entrepreneures et pour améliorer l’écosystème financier du pays.
En matière d’octroi de prêts hypothécaires, la Caisse Régionale de Refinancement Hypothécaire (CRRH) s’est imposée comme un acteur clé dans le développement du marché hypothécaire de l’UEMOA. Établi en 2010, la CRRH s’est associé à la Société financière internationale (SFI) et au Groupe de la Banque mondiale pour promouvoir l’accès au financement de l’habitat dans les pays de l’UEMOA (Bénin, Burkina Faso, Côte d’Ivoire, Guinée-Bissau, Mali, Niger, Sénégal et Togo) par la fourniture d’obligations-logement à long terme. En décembre 2021, la CRRH avait refinancé 272,5 milliards de francs CFA (432,50 millions US$) pour la promotion du financement de l’habitat en faveur de 41 banques actionnaires dans les huit pays de l’UEMOA.[4]
Par ailleurs, lors de sa 11e réunion extraordinaire tenue en avril 2022, la CRRH a approuvé un programme d’emprunt d’un montant de 255,6 milliards de francs CFA (405,681 millions US$) pour le refinancement des prêts au logement dans les pays de l’UEMOA de 2022 à 2023.[5] Le programme de la dette prévoit également l’émission d’obligations par appel public à l’épargne à hauteur de 179 milliards de francs CFA (284,103 millions US$), et la mobilisation de ressources concessionnelles de 76 milliards de francs CFA (121 millions US$) auprès des partenaires au développement.[6] Grâce à son programme d’obligations, le financement de la CRRH permet aux banques de la région de l’UEMOA d’allonger la durée de leurs prêts hypothécaires, les rendant ainsi plus abordables, ce qui permet aux ménages à revenus faibles et moyens inférieurs d’avoir accès au financement pour acheter une maison.
Les six banques commerciales de Guinée-Bissau sont des fournisseurs de prêts hypothécaires et des points de prestation de services de prêts.[7],[8] La durée maximale des prêts hypothécaires résidentiels proposés par les banques du pays est de 15 ans. Les taux d’intérêt des prêts hypothécaires résidentiels proposés par les banques se situent entre 7,5 % et 12 %. Par exemple, Banco Da Africa Ocidental offre un taux d’intérêt de 12 % sur les hypothèques résidentielles tandis qu’Orabank offre 7,75 % TTC.[9][10] En 2021, la valeur des hypothèques en cours dans le pays a été rapportée à 69,306 millions de francs CFA (0,11 million US$).[11]
[1] Oumarou, I. et Celestin, M. (2021) Déterminants de l’inclusion financière dans les pays de l’Union économique et monétaire ouest-africaine (UEMOA). Theoretical Economics Letters, 11, 489-506 https://www.scirp.org/journal/paperinformation.aspx?paperid=109859 (consulté le 2 septembre 2022).
[2] PNUD (2021). Guinée-Bissau. L’inclusion financière comme clé de la réduction de la pauvreté. Programme des Nations Unies pour le développement. 13 décembre 2021 https://www.undp.org/guinea-bissau/news/financial-inclusion-key-poverty-reduction (consulté le 22 août 2022)
[3] PNUD. (2022). L’examen national volontaire et les stratégies d’économie bleue et d’inclusion financière, principales évolutions de l’unité stratégique et économique pour 2022. . Programme des Nations Unies pour le développement. 14 janvier 2022. https://www.undp.org/guinea-bissau/news/volunteer-national-review-and-blue-economy-and-financial-inclusion-strategies-main-developments-strategic-and-economic-unit-2022 (consulté le 2 septembre 2022).
[4] Fasozine (2022). assemblées générales de 2022 : Le revenu net de la CRRH-UEMOA en hausse de 7,1 % en 2021. Fasozine. 18 mai 2022 http://www.fasozine.com/actualite/economie/9543-assemblees-generales-2022-le-resultat-net-de-la-crrh-uemoa-en-hausse-de-7-1-en-2021.html (consulté le 22 août 2022).
[5] Ibid.
[6] Fasozine (2022). assemblées générales de 2022 : Le revenu net de la CRRH-UEMOA en hausse de 7,1 % en 2021. Fasozine. 18 mai 2022 http://www.fasozine.com/actualite/economie/9543-assemblees-generales-2022-le-resultat-net-de-la-crrh-uemoa-en-hausse-de-7-1-en-2021.html (consulté le 22 août 2022).
[7] Go Africa Online. Les banques en Guinée-Bissau https://www.goafricaonline.com/gw/annuaire/banques (consulté le 30 juillet 2022).
[8] BCEAO. Principaux indicateurs de l’UMOA DFS au 31/12/2021 https://www.bceao.int/sites/default/files/2022-05/Indicateurs%20SFD%20au%2031%20d%C3%A9cembre%202021.pdf (consulté le 31 juillet 2022)
[9] Orabank. Crédit immobilier https://www.orabank.net/fr/filiale/guinee-bissau/particuliers/offres/credits-et-facilites/credit-immobilier (consulté le 2 septembre 2022).
[10] Banco Da Africa Ocidental. Prêts hypothécaires https://www.bao.gw/solucoes-credito (consulté le 30 juillet 2022)
[11] Statista. (2021). Valeur de l’encours de la dette hypothécaire résidentielle en Afrique en 2021, par pays https://www.statista.com/statistics/1068887/outstanding-mortgage-debt-africa-by-country/ (consulté le 2 septembre 2022).
Abordabilité
Les taux élevés de pauvreté et le coût de la vie sont en partie responsables de la pénurie de logements et du manque de logements abordables dans le pays. 47,7 % de la population du pays (888 250) étaient pauvres en 2018, vivant en dessous d’une consommation mensuelle par habitant du seuil de pauvreté national de 271 000 CFA (430,12 US$).[1] Plus de 75 % des personnes pauvres vivent dans les zones rurales et survivent grâce à des emplois à faible revenu.[2] Pour les chefs de famille travaillant dans le secteur informel, le taux de pauvreté était de 52,2 %, contre 25,7 % pour les chefs de famille travaillant dans le secteur formel.[3] En utilisant le seuil de pauvreté international de 1,90 US$, l’enquête prévoit que l’extrême pauvreté diminuera légèrement, passant de 64,9 % en 2021 à 64 % en 2022. Cette baisse marginale ne devrait pas améliorer les conditions de logement. L’extrême pauvreté dans le pays a considérablement réduit l’accessibilité au logement dans les centres urbains, poussant une grande partie de la population urbaine dans les bidonvilles. En 2018, la Banque mondiale a indiqué que plus de 74 % de la population urbaine vit dans des bidonvilles.[4] En outre, l’absence de planification urbaine formelle depuis le milieu des années 1980 a entraîné une augmentation rapide des établissements informels sans accès à eau et à l’énergie.[5]
Étant donné que la pauvreté et les faibles revenus ont empêché de nombreux Bissau-Guinéens d’accéder à des logements de qualité et à des prêts hypothécaires, le PNUD Guinée-Bissau a mis en œuvre un programme d’intervention visant à réduire la pauvreté et à accroître l’accessibilité financière dans le pays par le biais de l’inclusion financière. Le programme d’intervention est conforme à deux des principaux domaines d’impact de l’offre stratégique du PNUD en Afrique, à savoir l’emploi des jeunes et des femmes, et l’autonomisation et la transformation économique structurelle. L’objectif du programme du PNUD est d’accroître l’accès équitable à des services et solutions financiers innovants et peu coûteux.[6] Le programme d’intervention cible les femmes, les jeunes, les micro, petites et moyennes entreprises (MPME), les groupes vulnérables des communautés locales et le secteur informel.[7] Les services proposés dans le cadre du schéma contribueraient à réduire le coût des transactions et à augmenter l’afflux de transferts de fonds dans le pays. Dans l’ensemble, le projet du PNUD améliorerait directement les niveaux de pauvreté du pays et profiterait aux économies locales.[8]
[1] Banque mondiale (2020). Poverty & Equity Brief – Guinea-Bissau. Octobre 2020 https://databankfiles.worldbank.org/data/download/poverty/987B9C90-CB9F-4D93-AE8C-750588BF00QA/SM2020/Global_POVEQ_GNB.pdf (consulté le 22 août 2022). Pg. 1.
[2]Ibid..
[3] Ibid.
[4] Banque mondiale. Données. Population vivant dans des bidonvilles (% de la population urbaine) – Guinée-Bissau https://data.worldbank.org/indicator/EN.POP.SLUM.UR.ZS?locations=GW (consulté le 2 septembre 2022).
[5] UN Habitat (2019). Plan de développement durable 2030. https://unhabitat.org/sites/default/files/documents/2019-07/bissau_2030_pt_compressed.pdf (consulté le 2 septembre 2022). Pg. 7.
[6] PNUD (2021). Guinée-Bissau. L’inclusion financière comme clé de la réduction de la pauvreté. Programme des Nations Unies pour le développement. 13 décembre 2021. https://www.undp.org/guinea-bissau/news/financial-inclusion-key-poverty-reduction (consulté le 22 août 2022)
[7] ibid.
[8] Ibid.
Offre de logements
En 2015, le gouvernement de Guinée-Bissau a lancé un programme de logements sociaux en partenariat avec la République de Chine afin d’améliorer l’offre de logements dans le pays. L’objectif était de construire 1000 unités de logement à travers le pays.[1] Les unités de logement construites permettraient de reloger les résidents devant être déplacés par un plan gouvernemental de démolition et de réaménagement des bâtiments dans certains quartiers de Bissau. [2] Le programme de logement comprend la construction de maisons de deux, trois et quatre chambres à coucher dans la zone de Bissalanca, à côté de l’aéroport international de Bissau.
La plupart des maisons sont traditionnelles en Guinée-Bissau, faites d’adobe, de boue, et d’un mélange de branches tressées et de paille.[3] La qualité de la plupart des maisons de la ville de Bissau est médiocre, en raison du manque d’électricité, d’eau potable et d’installations sanitaires de base.[4] En 2020, seuls 18 % de la population totale avaient accès à des installations sanitaires de base, 40,9 % à l’eau potable et 33 % à l’électricité. Des données récentes sur le secteur du logement du pays révèlent que plus de 76,3 % des ménages vivent dans des logements construits en briques d’adobe, 14,5 % dans des logements en briques d’adobe renforcées et 5,4 % dans des logements construits avec des blocs de ciment.[5] L’Instituto de Tecnologia Social (ITS) a décrit Bissau comme une ville conçue sans planification adéquate. L’ITS a constaté que l’aménagement de la ville de Bissau se caractérise en outre par un brouillage des parcelles et des quartiers, l’absence de repères urbains et une répartition inadéquate des bâtiments publics destinés aux services communautaires.[6]
Les coûts de construction constituent une autre contrainte majeure pour l’offre de logements. En tant que pays fortement dépendant des importations, la plupart des matériaux de construction de la Guinée-Bissau sont importés, ce qui entraîne un coût élevé des matériaux de construction. En 2020, la Guinée-Bissau est devenue le 143e plus grand importateur de ciment au monde avec une importation de ciment d’une valeur de 3,81 milliards de francs CFA (6,047 millions US$).[7] Le ciment est devenu le neuvième produit le plus importé du pays. En 2020, le pays est devenu le 184e plus grand importateur de fer et d’acier, puisque le pays a importé pour 3,811 milliards de CFA (6,048 millions US$) de fer et d’acier.[8] Le Sénégal est l’un des principaux fournisseurs d’acier et de ciment de la Guinée-Bissau, exportant pour 1,512 milliard de CFA (2,4 millions US$) d’acier et pour 618,081 millions de CFA (981 000 dollars US) de ciment.[9],[10] De 2019 à 2021, le prix d’un sac de ciment de 50 kg produit localement est passé de 4 500 CFA (7,14 US$) à 5 000 CFA (7,94 US$).[11],[12] Pendant ce temps, le prix de vente d’un sac de ciment importé de 50 kg est resté inchangé au cours de cette période, à 5000 de francs CFA (7,94 US$).[13],[14]
En novembre 2021, la CRRH a reçu un prêt de 26,3 milliards de francs CFA (41,743 millions US$) de Proparco, une filiale de l’Agence française de développement. Le prêt est destiné à la CRRH pour améliorer son offre de financement de logements abordables avec la réalisation de logements abordables pour plus de 1800 ménages à revenus moyens de la région UEMOA. Cela permettra également de créer 9000 emplois indirects en cinq ans.[15] Les banques de l’UEMOA émettent 15 000 nouveaux prêts hypothécaires par an.[16] Cela ne représente qu’une petite fraction du déficit estimé en logements de la région, puisque 800 000 unités de logement sont nécessaires chaque année pour remédier à cette pénurie.[17]
Pour améliorer l’infrastructure du logement, la BAD a débloqué en 2022 un paquet de soutien de 41,835 milliards de francs CFA (66,4 millions US$) pour aider les programmes d’électrification rurale dans le pays.[18]
[1] Forum Macao (2015). La Chine coopère avec la Guinée-Bissau dans un plan de logements sociaux. Forum pour la coopération économique et commerciale entre la Chine et les pays lusophones. 3 août 2015 https://www.forumchinaplp.org.mo/china-co-operates-with-guinea-bissau-in-social-housing-plan/ (consulté le 23 août 2022).
[2] Ibid.
[3]Encyclopédie des Nations. (2022). Guinée-Bissau – Logement https://www.nationsencyclopedia.com/Africa/Guinea-Bissau-HOUSING.html (consulté le 02 septembre 2022).
[4] UN Habitat. (2019). Plan de développement durable 2030. https://unhabitat.org/sites/default/files/documents/2019-07/bissau_2030_pt_compressed.pdf (consulté le 2 septembre 2022). Pg. 7.
[5] Centre for Affordable Housing Finance in Africa (2018). Annuaire du financement du logement en Afrique 2018. Guinée-Bissau. Page 158.
[6] ITS. Logement. Institut de technologie sociale de Guinée Bissau. http://itsbissau.org/areas-de-atuacao/habitacao/ (consulté le 2 septembre 2022).
[7] OEC. Exportations. Le ciment en Guinée-Bissau. Observatoire de la complexité économique https://oec.world/en/profile/bilateral-product/cement/reporter/gnb (consulté le 23 août 20022).
[8] Ibid.
[9] Ibid.
[10]Ibid.).
[11] FAAPA. (2021). ACOBES/Le président de l’organisation demande la légitimation des droits des consommateurs. Fédération atlantique des agences de presse africaines. 24 juin 2021 http://www.faapa.info/blog/acobespresidente-da-organizacao-pede-legitimacao-dos-direitos-dos-consumidores-ao-parlamento/ (consulté le 4 septembre 2022).
[12] Bissau en ligne. (2019). LesGuinéens se plaignent du prix trop élevé du ciment « CIMAF » fabriqué dans le pays. 3 avril 2019 https://web.facebook.com/1006217209532855/posts/1266277313526842/?locale2=sr_RS (consulté le 4 septembre 2022).
[13] FAAPA. (2021). ACOBES/Le président de l’organisation demande la légitimation des droits des consommateurs. Fédération atlantique des agences de presse africaines. 24 juin 2021 http://www.faapa.info/blog/acobespresidente-da-organizacao-pede-legitimacao-dos-direitos-dos-consumidores-ao-parlamento/ (consulté le 4 septembre 2022).
[14] BissauOn-line. (2019). Les Guinéens se plaignent du prix trop élevé du ciment « CIMAF » fabriqué dans le pays. 3 avril 2019 https://web.facebook.com/1006217209532855/posts/1266277313526842/?locale2=sr_RS (consulté le 04 septembre 2022).
[15] Togo First. (2021). L’accès au logement : La CRRH-UEMOA obtient 26 milliards de FCFA de PROPARCO. Togo First. 26 novembre 2022 https://www.togofirst.com/fr/banque/2611-9026-acces-au-logement-la-crrh-uemoa-obtient-26-milliards-fcfa-de-la-proparco (consulté le 4 septembre 2022).
[16] Prosper Africa (2022). Cette obligation pourrait constituer une percée dans la lutte contre la pénurie de logements en Afrique de l’Ouest https://www.prosperafrica.gov/blog/this-bond-could-be-a-breakthrough-in-combatting-west-africas-housing-shortage/ (consulté le 4 septembre 2022).
[17] Prosper Africa. (2022). Cette obligation pourrait constituer une percée dans la lutte contre la pénurie de logements en Afrique de l’Ouest https://www.prosperafrica.gov/blog/this-bond-could-be-a-breakthrough-in-combatting-west-africas-housing-shortage/ (Consulté le 04 septembre 2022).
[18] Energy Capital & Power. (2022). un financement de 66,4 millions US$ de la BAD stimule l’électrification dans les zones rurales de la Guinée-Bissau. 2 juillet 2022 https://energycapitalpower.com/afdb-funding-electrification-guinea-bissau/ (consulté le 23 août 2022).
Marchés immobiliers
La protection des droits de propriété est faible en Guinée-Bissau, car son système juridique est faible.[1] L’exécution des contrats est également difficile, car il faut en moyenne 1 785 jours pour le faire.[2] En 2020, le pays a obtenu un score de 8,5 sur 18 dans l’indice de qualité des processus judiciaires. [3] Avec un score de 43,2 % en 2020, le pays est classé 174e sur 190 économies pour la facilité de faire des affaires selon les évaluations annuelles de la Banque mondiale. Il faut en moyenne 48 jours et cinq procédures pour enregistrer une propriété. Le coût de l’enregistrement était de 5,4 % de la valeur de la propriété. [4] Pour les permis de construire, il a fallu en moyenne 143 jours et 13 procédures pour obtenir l’approbation. Obtenir un crédit est également difficile et le pays est classé 152, avec un score de 30 % en matière d’accessibilité au crédit.[5]
Le coût de la vie à Bissau est relativement élevé par rapport à la capacité financière de la plupart de ses citoyens. Par exemple, le coût moyen de la vie par mois, loyer compris, est de 395 672,88 CFA (628 US$) par personne et de 903 495,07 CFA (1 434 US$) pour un ménage de quatre personnes. [6] Parallèlement, le salaire moyen avant impôt est de 630 052,35 de francs CFA (1 000 US$) par mois. [7] Le prix de location mensuel d’un appartement d’une chambre à coucher dans le centre-ville de Bissau est de 214 900,96 CFA (341,08 US$) et en dehors du centre-ville de 119 913,84 CFA (190,32 US$),[8] tandis que le prix de vente des appartements dans le centre-ville et la banlieue est respectivement de 967 130,36 CFA (1 535 US$) et 824 108,47 CFA (1308 US$) par mètre carré.[9] Le coût moyen du terrain par mètre carré dans les centres urbains est de 15 350 CFA (24,36 US$).[10]
La taille minimale standard des parcelles de 500 m2 pour les propriétés résidentielles en Guinée-Bissau peut augmenter considérablement les coûts de construction, ce qui affecte indirectement le coût et l’accessibilité des logements.[11]
Plus de 55 % de la production agricole du pays est assurée par des femmes et 45 % d’entre elles sont bien éduquées.[12] Malgré cela, l’effet de la pauvreté est plus répandu chez les femmes que chez les hommes.[13] En outre, si le mari ou le père d’une femme décède, elle n’a pas le droit d’hériter des biens familiaux. Même si la législation foncière existante garantit le droit d’utiliser les terres sans discrimination, la constitution n’a pas réussi à protéger les femmes lors de la mise en œuvre de cette loi.
[1] Heritage Foundation. (2022). Indice de liberté économique. Guinée-Bissau. L’État de droit. https://www.heritage.org/index/country/guineabissau (consulté le 22 août 2022).
[2] Banque mondiale (2020). Doing Business 2020. Guinée-Bissau https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/g/guinea-bissau/GNB.pdf (consulté le 24 août 2022). Pg. 5.
[3] Ibid.
[4] Banque mondiale (2020). Doing Business 2020. Guinée-Bissau https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/g/guinea-bissau/GNB.pdf (consulté le 24 août 2022). Pg. 5.
[5] Banque mondiale (2020). Doing Business 2020. Guinée-Bissau. https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/g/guinea-bissau/GNB.pdf (consulté le 24 août 2022). Pg. 5.
[6] Living Cost. Coût de la vie en Guinée-Bissau. Loyer & Services publics https://livingcost.org/cost/guinea-bissau (consulté le 1er août 2022).
[7] Coût de la vie. Coût de la vie en Guinée-Bissau. Loyer & Services publics https://livingcost.org/cost/guinea-bissau (consulté le 1er août 2022).
[8] Numbeo. Prix de l’immobilier en Guinée-Bissau. Loyer par mois https://fr.numbeo.com/prix-de-l%27immobilier/pays/Guin%C3%A9e-Bissau (consulté le 1er août 2022).
[9] Coût de la vie. Coût de la vie en Guinée-Bissau. Loyer & Services publics https://livingcost.org/cost/guinea-bissau (consulté le 1er août 2022).
[10] Mercado. La terre en Guinée Bissau https://mercado.gratis/pt/categoria/imoveis/terrenos (consulté le 02 août 2022).
[11] El-hadj, M.B., Faye, I., et Zekebweliwai, F.G. (2018). Réglementations inefficaces et mauvaises politiques d’aménagement du territoire https://link.springer.com/content/pdf/10.1057/978-1-137-59792-2_4.pdf (consulté le 5 septembre 2022). Pg. 116
[12] PNUD (2022). Guinée-Bissau. Journée internationale de la femme rurale 2021. Programme des Nations Unies pour le développement. 15 octobre 2021 https://www.undp.org/guinea-bissau/news/international-day-rural-women-2021 (consulté le 2 septembre 2022).
[13] PNUD (2021). Une lentille de genre dans la révision de la Constitution de la Guinée-Bissau. Programme des Nations Unies pour le développement. 1er juillet 2021 https://www.undp.org/guinea-bissau/news/gender-lens-revision-constitution-guinea-bissau (consulté le 22 août 2022).
Politique et législation
La constitution de la Guinée-Bissau accorde les droits d’utilisation de la terre à tous les individus sans discrimination, sous concession ou autorisation du gouvernement.[1] Cependant, les pratiques discriminatoires dans l’exécution des lois sur la propriété foncière ont exclu de nombreuses femmes. La loi foncière de 1998 a marqué une avancée réglementaire en offrant une plus grande sécurité d’occupation afin d’attirer les investissements privés et de stimuler le marché foncier, tout en maintenant le principe constitutionnel de la terre comme propriété de l’État.[2] Cependant, depuis son approbation, cette loi n’a pas été appliquée, principalement en raison de la corruption et de l’instabilité politique.[3] Il existe donc plusieurs lacunes importantes dans la constitution associée aux droits des femmes en Guinée-Bissau.[4] L’Association des femmes juristes de Guinée-Bissau a plaidé pour l’amendement de la constitution afin d’y inclure une disposition spécifique sur l’égalité entre les femmes et les hommes.[5] L’association demande également que la constitution soit modifiée pour compenser les désavantages historiques et sociaux dont les femmes ont souffert et continuent de souffrir dans le pays. [6] Par exemple, les lois coutumières sur la propriété foncière et les droits de propriété de diverses communautés et groupes ethniques sont discriminatoires envers les femmes.[7] Ces lois coutumières, qui ont été adaptées à partir des règles traditionnelles et administrées par les chefs traditionnels des communautés, restent prévalentes en Guinée-Bissau en raison d’institutions juridiques mal préparées à protéger les droits civiques des femmes et de la non-application des lois constitutionnelles.[8]
Pour améliorer les droits de propriété foncière, la Commission nationale des droits de l’homme, avec le soutien du PNUD, a lancé un programme de sensibilisation sur la loi et la réglementation foncières dans diverses régions du pays. L’objectif était de sensibiliser les citoyens aux questions d’utilisation, de propriété et d’exploitation des terres en créant des structures locales de gestion des terres au niveau communautaire, conformément aux dispositions légales.[9]
Le système des bureaux de crédit dans la région de l’UEMOA est sous-développé. Cela pose des défis dans le cadre réglementaire du logement et du financement du logement dans la région. Selon la Banque mondiale, une myriade de problèmes sont liés aux prêts de crédit, tant du côté de l’offre que de la demande.[10] Du côté de l’offre, l’octroi de crédits est entravé par les perturbations du flux d’informations et de communication entre les banques et les demandeurs. Les inefficacités du système judiciaire pour le recouvrement des prêts entravent également les prêts de crédit. Du côté de la demande, la plupart des institutions financières se plaignent du manque de garanties éligibles de la part des demandeurs de prêts.
[1] FAO. (2022). Guinée-Bissau. Organisation des Nations Unies pour l’alimentation et l’agriculture https://www.fao.org/faolex/results/details/en/c/LEX-FAOC016728/ (consulté le 05 septembre 2022).
[2] PNUD (2021). Construire en avant pour mieux faire des affaires en Guinée-Bissau. Autres obstacles politiques : droits de propriété foncière, licences commerciales et réglementation du travail. Programme des Nations Unies pour le développement. 3 novembre 2021. https://www.undp.org/guinea-bissau/publications/building-forward-better-businesses-guinea-bissau (consulté le 25 août 2022). Pg. 42.
[3] Tanner, C. et Bourguignon, C. OICRF. (2017). Doing Inclusive Business in Guinea Bissau : Réactivation de la loi foncière de 1998. OICRF. Document pour la conférence 2017 de la Banque mondiale sur la terre et la pauvreté. https://www.oicrf.org/-/doing-inclusive-business-in-guinea-bissau-re-activating-the-1998-land-law (consulté le 05 septembre 2022).
[4] PNUD (2022). Guinée-Bissau. Journée internationale de la femme rurale 2021. Programme des Nations Unies pour le développement. 15 octobre 2022 https://www.undp.org/guinea-bissau/news/international-day-rural-women-2021 (consulté le 02 septembre 2022).
[5] PNUD (2021). Une lentille de genre dans la révision de la Constitution de la Guinée-Bissau. Programme des Nations Unies pour le développement. 1er juillet 2021 https://www.undp.org/guinea-bissau/news/gender-lens-revision-constitution-guinea-bissau (consulté le 22 août 2022).
[6] Ibid.
[7] PNUD (2022). Guinée-Bissau. Journée internationale de la femme rurale 2021. Programme des Nations Unies pour le développement. 15 octobre 2022. https://www.undp.org/guinea-bissau/news/international-day-rural-women-2021 (consulté le 02 septembre 2022).
[8] Silva, Y.N. (2021). Guinée-Bissau : Là où les droits fonciers ne sont pas garantis aux femmes. Arguments africains. 29 octobre 2021. (consulté le 5 septembre 2022).
[9]PNUD (2021). Guinée-Bissau. Diffusion des lois foncières aux communautés à travers le pays. 8 mai 2021. Programme des Nations Unies pour le développement. Https://www.undp.org/guinea-bissau/news/dissemination-land-laws-communities-across-country (Consulté le 25 août 2022).
[10]PNUD (2021). Construire en avant pour mieux faire des affaires en Guinée-Bissau. Caractéristiques des prêts. Programme des Nations Unies pour le développement. 3 novembre 2021. https://www.undp.org/guinea-bissau/publications/building-forward-better-businesses-guinea-bissau (consulté le 25 août 2022). Pg. 49.
Opportunités
La gestion d’une entreprise en Guinée-Bissau est lente et difficile, surtout pour les jeunes entreprises et les MPME. L’absence d’institutions de microfinance dans le pays, le manque de prêts et d’hypothèques abordables, la corruption, la faiblesse du cadre juridique et institutionnel et le manque de soutien du gouvernement ont créé un environnement peu propice aux MPME et aux jeunes entreprises.
Afin de créer un environnement commercial prospère pour les investisseurs, y compris les investisseurs immobiliers, le PNUD a conseillé au gouvernement de renforcer les partenariats public-privé, de renforcer l’égalité des sexes et des jeunes, d’accroître l’accès à un financement inclusif et de promouvoir les politiques du marché du travail existantes.[1]
Pour 2022, le score de liberté économique du pays a été signalé comme étant de 46, faisant de son économie la 166e plus libre sur 177 pays.[2] Dans la région subsaharienne de l’Afrique, la Guinée-Bissau est classée 42e sur 47 pays en matière de liberté économique, mais son score global en matière de liberté économique est inférieur à la moyenne mondiale.[3]
Au cours de la dernière décennie, la Banque mondiale, la SFI et le guichet du secteur privé (PSW) de l’Association internationale de développement (IDA) ont continuellement soutenu et facilité l’expansion de la CRRH dans la région de l’UEMOA afin de développer un marché émergent d’obligations qui soutient le financement du logement.[4] Le CRRH refinance des prêts hypothécaires pour huit pays, dont la Guinée Bissau, où les offres de prêts hypothécaires pour le logement sont limitées et la durée maximale des prêts hypothécaires pour le logement est courte.[5] L’IFC contribue au lancement d’obligations à longue échéance pour le financement du logement, en attirant les financements du secteur privé et en établissant progressivement la faisabilité du marché des obligations à longue échéance pour le logement dans la région de l’UEMOA. L’IFC fournit la monnaie locale à long terme nécessaire au niveau du prix de l’obligation CRRH, grâce au soutien de l’IDA PSW.[6] Le financement à plus long terme du CRRH par le biais de son programme d’obligations permet aux banques d’allonger la durée de leurs prêts hypothécaires, ce qui les rend plus abordables et permet aux ménages à faibles et moyens revenus d’acheter ou de construire des maisons.[7]
Le développement du financement du logement met le crédit à la portée des groupes traditionnellement défavorisés, tels que les femmes et les MPME, et exploite l’urbanisation pour promouvoir la croissance économique. Les investissements de la Banque mondiale renforcent les institutions et les outils cruciaux qui sous-tendent les secteurs du logement, améliorent l’environnement favorable et mobilisent des capitaux à moyen et long terme pour les acteurs clés de l’écosystème du logement en Guinée-Bissau.[8]
[1] PNUD (2021). Construire en avant pour mieux faire des affaires en Guinée-Bissau Recommandations. . Programme des Nations Unies pour le développement. 3 novembre 2021. https://www.undp.org/guinea-bissau/publications/building-forward-better-businesses-guinea-bissau (consulté le 25 août 2022). Pg. 13.
[2] Heritage Foundation (2022). Indice de liberté économique. Guinée-Bissau https://www.heritage.org/index/country/guineabissau (consulté le 22 août 2022).
[3] Ibid.
[4] Banque mondiale (2021). Rendre les logements plus abordables dans les pays IDA grâce à un financement élargi du logement. Article de fond. 10 novembre 2021 https://www.worldbank.org/en/news/feature/2021/11/10/making-homes-more-affordable-in-ida-countries-through-expanded-mortgage-financing (consulté le 5 septembre 2022).
[5] Ibid.
[6] Ibid.
[7] Ibid.
[8]ibid.).
Disponibilité des données sur le financement du logement
La collecte de données fiables et de haute qualité en Guinée Bissau est difficile, car le pays ne dispose pas d’un système de données approprié. La plupart des données disponibles sur le logement concernent la région de l’UEMOA, et pas spécifiquement la Guinée-Bissau. Cependant, certaines organisations internationales et ONG jouent un rôle crucial pour combler le manque de données dans le pays. Les organisations impliquées dans la fourniture de données relatives au logement en Guinée Bissau incluent :
- UN-Habitat, qui publie des données sur les niveaux de vie et les conditions de logement en Guinée-Bissau ;
- La Banque mondiale fournit des données sur les prêts hypothécaires, les subventions et les ménages ;
- L’UEMOA publie des données sur le financement du logement abordable dans la région de l’UEMOA ;
- Le Global Property Guide publie des données sur les prix des maisons résidentielles, les taux d’imposition des résidents, les marchés immobiliers et les investissements ;
- com publie chaque année des données de routine sur les taux d’intérêt ; et
- Living Cost publie des données sur le coût de la vie en Guinée-Bissau.
Applications vertes pour le logement abordable
Bien qu’il n’ait pas été possible d’obtenir des informations sur les bâtiments écologiques ou les bâtiments certifiés EDGE* en Guinée-Bissau, le pays est devenu l’un des sept pays africains à prendre la tête du continent en réalisant son premier examen national volontaire des progrès accomplis vers les Objectifs de développement durable (ODD). Le succès de la réalisation des ODD est principalement dû aux nombreux projets de construction et d’infrastructure menés ces dernières années.
Parmi les nations de Mauritanie, Sénégal, Gambie, Guinée-Bissau et Guinée-Conakry (MSGBS), la Guinée-Bissau a le chiffre le plus élevé de représentation des énergies renouvelables dans la consommation totale d’énergie fiscale, soit 86,8 %, ce qui fait que son émission de CO2 par habitant n’est que de 0,14 tonne par an. Sur la base du rapport sur les ODD 2022, chaque nation MSGBC est en passe d’atteindre ou de dépasser l’ODD13. Les actions climatiques telles que la forte intégration des énergies renouvelables dans l’approvisionnement du réseau ont été cruciales pour ce succès. Les effets d’entraînement de ces investissements dans l’énergie verte sont énormes. Un récent rapport de la Commission économique des Nations Unies pour l’Afrique a révélé que l’investissement dans le secteur de l’énergie verte produit des rendements nationaux 420 % plus élevés en termes de valeur ajoutée brute et 250 % plus élevés en termes de création d’emplois que l’investissement dans les combustibles fossiles. Cela signifie qu’en investissant dans l’énergie verte, la Guinée-Bissau, grâce à son action en faveur du climat, a vu croître son économie nationale et son contenu local.
En 2020, seuls 18 % de la population totale avaient accès à des installations sanitaires de base, tandis que 40,9 % avaient accès à l’eau potable.[1],[1] En 2020, seuls 33,3 % de la population avaient accès à l’électricité. Afin d’améliorer l’approvisionnement en électricité en Guinée-Bissau, la Banque africaine de développement (BAD) a accordé un financement de 41,835 milliards de francs CFA (66,4 millions US$) pour aider les programmes d’électrification rurale dans le pays.[1]
Sites internet
Union économique et monétaire ouest-africaine (UEMOA) www.uemoa.int
ONU-Habitat https://unhabitat.org/
La Banque mondiale https://www.worldbank.org/en/home
Banque africaine de développement https://www.afdb.org/en
Le Fonds monétaire international www.imf.org
Living Cost https://livingcost.org/cost/guinea-bissau
Le guide mondial de l’immobilier https://www.globalpropertyguide.com/Africa/Guinea-Bissau/square-meter-prices
Programme des Nations Unies pour le développement https://www.undp.org/
