Financement du logement au Kenya

Introduction

En 2022, le Kenya avait plus de 50.6 millions d’habitants. Il est estimé que sa croissance démographique annuelle sera en déclin, passant de 1.8% en 2022 à 1.2% en 2045.[1] L’urbanisation est une tendance dominante, 29% de la population résidant dans des centres urbains.[2] Quatre millions de Kenyans vivent dans des bidonvilles, soit environ 56% de la population en zone urbaine. Le taux d’urbanisation du Kenya est de 4.4%, un chiffre au-dessus de la moyenne mondiale de 2.1%.[3] En outre, le taux de pauvreté s’élève à 38.6% en 2021. Il s’agit de 19.1 millions de personnes qui vivent en dessous du seuil de pauvreté, un taux qui présente des disparités entre les populations urbaines (34.1%) et rurales (40.7%). Au niveau national, ce sont 34.7% des ménages qui vivent dans la pauvreté, soit 4.4 millions de ménages.[4]

Le gouvernement est à l’œuvre sur cinq piliers de l’agenda de transformation économique ascendante (BETA), le logement et l’habitat constituant l’un des piliers phares. Ce programme consiste à une transformation de la crise du logement en opportunité économique en développant l’offre de nouveaux logements pour arriver à 250 000 unités par an, mais aussi le pourcentage de logements abordables, afin qu’il passe de 2% à 50% d’ici 2027.[5] À l’heure actuelle, les promoteurs n’en sont qu’à 50 000 unités construites, 49 000 d’entre elles étant destinées aux segments de marché moyen supérieur et haut de gamme.[6] Divers projets d’infrastructures routières ont permis d’améliorer la connectivité, ce qui a stimulé la demande et les prix de l’immobilier. Le fait que le secteur de la construction ait enregistré 4.1% de croissance en 2022 souligne son importance dans le développement socio-économique du pays.[7]

Bien que le taux de croissance économique se soit montré résilient, enregistré à 4.8% en 2022, l’économie kényane a fait face à des chocs globaux, et le produit intérieur brut (PIB) réel a atteint 13 368 milliards Ksh (94.98 milliards US$), avec une contribution de 8.6% du secteur immobilier.[8] En août 2023, le taux d’inflation était de 6.73% et les taux d’intérêt moyens pour les prêts et les avances ont augmenté pour atteindre 13.5%, contre 13.31% en juin 2023. Tout ceci a fortement impacté l’accès au logement ainsi qu’aux prêts hypothécaires. De plus, le taux de la banque centrale (CBR) a été relevé à 10.5% en août, contre 9.5% en mai 2023. La dépréciation du shilling kenyan par rapport aux principales monnaies d’échange, y compris le dollar américain, a atteint 147 Ksh (1.05 US$) en septembre 2023. La fluctuation des taux d’intérêt participe à la complexité du paysage du financement du logement.[9]

 

[1] Kenya National Bureau of Statistics. (2023). Economic Survey report 2023. Pg. 443.

[2] Banque Mondiale (2023). Urban population (% of total population) – Kenya. World Bank Data.

[3] Habitat for Humanity International. (2023). https://hfhkenya.org/

[4] Kenya National Bureau of Statistics. (2023). The Kenya Poverty Report 2021. Pg. 33.

[5] Parliament of Kenya (2023). The Bottom up Economic Transformation Agenda 2022. Pgs. 12-13.

[6] Habitat for Humanity International (2023). Research on systemic barriers towards access and usage of housing finance in Kenya. Août 2023. Pg. 8.

[7] Voir la note de bas de page 1. Pg. 250.

[8] Ibid. Pg. 33.

[9] Central Bank of Kenya (2023). https://www.centralbank.go.ke/rates/forex-exchange-rates/ (Consulté le 20 Août 2023).

 

Accès au financement

Une proportion de plus en plus grande de la population a accès aux services financiers officiels, reflétant une progression significative dans ce domaine. En 2021, l’inclusion financière formelle s’élevait à 83.7%, contre 82.9% en 2019, et ce en grande partie grâce aux progrès technologiques.[1] Depuis la loi de 2013 sur les biens matrimoniaux, les femmes n’ont plus besoin de l’autorisation d’un homme de leur famille pour accéder au crédit ou acheter un bien immobilier. Les chiffres de 2019 montrent cependant qu’elles restent loin derrière les hommes, avec 80.3% d’entre elles contre 85.6% d’hommes qui ont accès aux crédits.[2] En outre, 33% des femmes et 45% des hommes sont propriétaires d’un logement, seuls ou conjointement. Aussi, 27% des femmes et 34% des hommes sont propriétaires fonciers, que ce soit individuellement ou conjointement.[3]

Le secteur bancaire kenyan joue un rôle clef dans le financement du logement, grâce à ses diverses offres de de produits hypothécaires. Sur les 39 banques commerciales opérant dans le pays, 32 proposent des prêts hypothécaires et une société de refinancement hypothécaire.[4] La Kenya Mortgage Refinance Company (KMRC) continue de favoriser la disponibilité et l’accessibilité des prêts immobiliers pour les Kenyans en proposant des taux fixes à un chiffre et des financements à long terme aux banques participantes et aux sociétés coopératives d’épargne et de crédit (SACCO). Ces-dernières transfèrent les bénéfices aux emprunteurs. À la fin du mois d’août 2023, la société avait versé à neuf prêteurs hypothécaires primaires (PML) un total de 7.2 milliards Ksh (51.198 millions US$).[5] Le taux d’intérêt moyen pour les prêts hypothécaires en 2022 était de 12.3%,[6] tandis que les taux d’intérêt pour les prêts et les avances ont augmenté pour atteindre 12.67% en décembre 2022.[7] Il y a eu 27 786 prêts hypothécaires en 2022, soit une augmentation de 4% par rapport à l’année précédente, tandis que le montant moyen des prêts hypothécaires est passé à 9.4 millions Ksh (66 842 US$) en 2022.[8] Le ratio prêt/valeur était inférieur à 90% de la valeur du bien pour la majorité des banques en 2022. La durée moyenne des prêts était de 10.9 ans, avec un minimum de 5 ans et un maximum de 18 ans en 2022.[9] Malgré ces progrès, le ratio prêt hypothécaire/PIB du Kenya reste autour de 1.9%, ce qui est relativement faible. Notamment, le recueil de données ainsi que leur dissémination ventilée par sexe restent limités parmi les prêteurs.

On peut noter un nombre croissant de prêts hypothécaires non performants, représentant 37.8 milliards Ksh (268 793 millions US$) en décembre 2022, avec un ratio de prêts hypothécaires non performants par rapport aux prêts hypothécaires bruts de 14.4% à la fin de 2022.[10] Malgré ces défis, les institutions de microfinance (IMF) kenyanes continuent de jouer un rôle crucial dans le financement du logement non hypothécaire. Quatorze établissements de microfinance (EMF) et 176 SACCO proposant des dépôts offrent des prêts pour l’achat de terrains, la rénovation des habitations ainsi que la construction.[11] En 2022, les prêts et avances nets des IMF s’élevaient à 39.3 milliards Ksh (279.46 millions US$), et le nombre de comptes de prêts actifs était de 284 472 avec un prêt moyen de 138 270 Ksh (983 US$).[12] Les femmes sont les cibles privilégiées de certains organismes de prêt pour les rénovations intérieures, la microfinance et le financement de la construction de logements. Sur les 14 EMF relevant de l’Association des institutions de microfinance (AMFI), sept EMF comptaient plus de femmes que d’hommes parmi leurs clients.[13]

Il existe trois bureaux de référence de crédit (CRB), à savoir Metropol, Credit Info et Trans Union. Malgré les retombées négatives de la pandémie en 2020 et 2021, les demandes de renseignements sur les dossiers de crédit ne cessent d’augmenter d’une année sur l’autre, et ce depuis 2018.[14] Il n’existe pas de pratiques de souscription standard au Kenya. Cependant, les banques octroient des prêts en fonction du ratio dette/revenu et après vérification des revenus, entre autres.[15] Certaines SACCOs octroient des prêts sur la base de garants.[16] L’accès global au crédit formel était de 22.9% en 2020. Les chiffres calculés par sexe nous informent que 27.3% des hommes et 18.7% des femmes ont accès au crédit formel. Les femmes ont davantage accès aux sources informelles telles que les chamas (9.5%) que les hommes (5.2%).[17]

Le financement de la construction est essentiel pour le bon développement des logements abordables. En 2022, les banques commerciales avaient octroyé des prêts et avances au secteur de la construction à hauteur de 56.2 milliards Ksh (399.62 millions US$).[18] Les régulations sur les activités des SACCO qui acceptent des dépôts leur permet d’investir dans des terrains et/ou des bâtiments pour en tirer des loyers ou pour en valoriser le capital, à condition que la SACCO elle-même n’occupe pas plus de 10% du bien. Le marché des coopératives d’épargne et de crédit est ainsi encouragé à investir dans l’immobilier.[19] De même, les fonds d’investissement immobilier (Real Estate Investment Trusts – REIT), qui se divisent en fonds d’investissement immobilier de revenu et de développement, pourvoient des véhicules d’investissement pour le secteur du logement par le biais des marchés de capitaux.[20]

 

[1] Kenya National Bureau of Statistics (2021). Household Survey report 2021. Pg. 11.

[2] The Kenya Institute for Public Policy Research and Analysis (2023). Kenya Economic Report 2020. Pg. 80.

[3] Kenya National Bureau of Statistics (2022). Kenya Demographic and Health Survey 2022. Pg. 20.

[4] Central Bank of Kenya (2022). Banking Sector Annual Report 2022. Pg. 87.

[5] Kenya Mortgage Refinance Company (2023). Annual Report 2022. Pg. 77.

[6] Voir Note 13. Pg. 24.

[7] Voir Note 1. Pg. 2.

[8] Voir Note 13. Pg. 23.

[9] Ibid. Pg. 24.

[10] Ibid. Pg. 23.

[11] Voir Note 6. Pg. 53.

[12] Voir Note 13. Pg. 86.

[13] Association for Microfinance Institutions Kenya (2022). AMFI-K Sector Report. Pg. 27.

[14] Voir Note 13. Pg. 49.

[15] Ibid. Pg. 25.

[16] Voir Note 1. Pg. 29.

[17] Voir Note 11. Pg. 71.

[18] Voir Note 1. Pg. 251.

[19] The SACCO Societies Act No 14 of 2008. Pg. 441.

[20] Nairobi Securities Exchange (2023). Real Estate Investment Trusts. https://shorturl.at/eiCH7 (Consulté le 22 Août 2023).

Abordabilité

Chaque année, le Kenya doit faire face à un important déficit de logement de 200 000 unités, qui ne vient qu’alourdir la pénurie déjà existante. Alors que la demande s’élève à 250 000 unités, les promoteurs n’en construisent que 50 000 par an.[1] De ces unités, seules 2% sont attribuées aux groupes à faibles revenus, une population qui est donc sérieusement marginalisée. Le taux d’accession à la propriété dans les centres urbains est de 21.3%, un pourcentage inférieur à la moyenne nationale de 61.3%, tandis que 78.7% des citadins sont locataires.[2]

La population est confrontée à un taux de chômage de 5.5%,[3] ce qui donne une indication sur importance du secteur informel comme principale source d’emploi. En outre, en 2022, l’emploi dans le secteur informel a grimpé de 4.6% pour arriver à 16 millions d’emplois.[4] Le coefficient de Gini, qui mesure l’inégalité des revenus, a atteint 0.389 en 2021, reflétant des disparités relativement importantes. Les zones urbaines affichent un coefficient de Gini moyen à 0.373, tandis que les régions rurales sont légèrement mieux loties, avec un coefficient de 0.291.[5]

Le premier prix pour un logement neuf construit par un promoteur privé est à 1 000 000 Ksh (7 110.93 US$).[6] Les loyers mensuels des logements les plus abordables se situent autour de 9 000 Ksh (64 US$).[7] Les Kenyans consacrent jusqu’à 40% du revenu de leur ménage au logement.[8] Il est notable que le montant moyen d’un prêt hypothécaire s’élève à 9.4 millions Ksh (66 842 US$) en 2022.[9] Pour accéder aux prêts hypothécaires, le revenu mensuel des particuliers doit se situer entre 50 000 Ksh (355 US$) à 149 999 Ksh (1 059 US$).[10] L’accessibilité aux prêts hypothécaires dépend du ratio prêt hypothécaire/revenu, que certaines banques plafonnent à 50%.[11] Alors que 37% des ménages ont déclaré avoir réduit leur épargne, 42% d’entre eux ont sauté des repas en mars 2021 en raison des mesures de confinement liées à la COVID-19.[12] Par conséquent, les revenus disponibles ont diminué, ce qui freine davantage l’accès au logement.

Le Kenya se révèle comme centre de financement vert grâce aux engagements du secteur privé et au soutien du gouvernement. Néanmoins, le concept de financement vert reste balbutiant. Fait marquant cependant, l’émission de la première obligation verte par Acorn Holdings en 2019 a permis de lever 4.3 milliards de Ksh (30.57 millions US$) pour des logements étudiants certifiés écologiques à Nairobi. Toutefois, il n’existe toujours pas de définition claire de la finance verte au Kenya, ce qui ne permet pas un usage généralisé de mécanismes de financement vert.[13] Parmi les subventions liées au logement, on trouve des allègements fiscaux et des incitations, telles que l’exonération de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur les biens importés ou développés localement dans le but direct et unique de construire des logements abordables.

 

[1] Voir Note 6. Pg. 44.

[2] Russo, P. (2022). Unlocking affordable housing in Kenya calls for pragmatic approach. 28 Septembre 2022. Business Daily.

[3] Banque Mondiale (2023). Unemployment, total (% of total labor force) (modeled ILO estimate) – Kenya. Données de la Banque Mondiale.

[4] Voir Note 1. Pg. 71.

[5] Voir Note 1. Pg. 71.

[6] Boma yangu (2023). https://www.bomayangu.go.ke/project/23 (Consulté le 22 août 2023).

[7] Entretien avec des chargés de projet chez Kings and Tsavo Developers et des cadres supérieurs du service client chez Sunderland Realtors limited, 31 juillet 2023, Nairobi, Kenya.

[8] Cytonn Investments (2023). Ideal areas to live in Nairobi; For different incomes, 2023.

[9] Voir Note 13. Pg. 23

[10] Voir Note 6. Pg. 87

[11] Stanbic Bank Kenya (2023). Apply for a home loan today | Stanbic Bank Kenya (Consulté le 23 août 2023).

[12] Sunday, F. (2021). CBK raises red flag on high household debt. 14 July 2021. The Standard.

[13] Mwita, M. (2022). Kenya’s first green bond by Acorn Holding recognized. 17 juin 2022. The Star.

 

 

Offre de logements

Les matériaux de toiture durables sont très utilisés. C’est le cas dans tous les segments, à plus de 90%. Comparés aux habitants des zones plus urbaines, les habitants des zones rurales vivent plus souvent dans des maisons construites avec des matériaux non durables au niveau des murs et des planchers.[1] Dans les zones urbaines et rurales, le ciment est le matériau de revêtement de sol le plus utilisé (59% et 39% dans les deux zones respectives).[2] Les logements en location sont presque entièrement meublés par des particuliers (plus de 90%).[3] Chaque comté a ses propres règles de subdivision de parcelles qui régissent les tailles minimales des parcelles résidentielles. Dans le comté de Kajiado par exemple, la taille minimale réglementée des parcelles résidentielles est de 450m².[4] Pour relever les défis que pose l’urbanisation aux établissements humains, le gouvernement a élaboré des programmes visant à soutenir la construction de logements et à répondre aux besoins du secteur du logement en matière de durabilité environnementale.[5] Ainsi le gouvernement du Kenya (GoK) a livré des terrains pour des projets de logements abordables.[6] L’objectif du programme de logement abordable (AHP) est de faciliter la construction de projets de logement abordable à grande échelle par le secteur privé en partenariat avec le gouvernement, à l’aide de mesures d’incitation pour les promoteurs.[7] Cela dit, il est important de noter que les promoteurs ont toujours des difficultés à accéder à ces mesures d’incitation au logement abordable, malgré le fait que ces dispositions soient inscrites dans la loi.

À l’échelle nationale, 68% des ménages ont accès à des services d’eau potable de base, tandis que 9% en ont un service limité et 8% utilisent des infrastructures d’eau de mauvaise qualité et des sources non améliorées. Les 16% restants utilisent des eaux de surface pour boire.[8] Au niveau national, plus de la moitié des ménages (58%) sont desservis en électricité, la majorité (90%) se trouvant dans les zones urbaines, contre 36% dans les zones rurales.[9] Parmi les Kenyans, 41% ont accès à des services d’assainissement de base.[10]

L’industrie de la construction au Kenya travaille avec un mélange de matériaux locaux et importés. Les matériaux locaux peuvent être des blocs de béton rectifiés à emboîtement (ISSB), du bambou, de la pierre et du bois, leur durabilité dépendant de l’entretien et de la qualité de la production. Une grande partie des matériaux de construction est importée, comme le ciment, l’acier, le verre et les tuiles.[11] L’Autorité nationale de la construction (NCA) réglemente le secteur, en encourageant les normes et l’innovation,[12] en coordination avec d’autres organismes professionnels dirigés par le Département des travaux publics de l’État. En moyenne, les salaires mensuels de base dans l’industrie de la construction s’élèvent à 27 585 Ksh (196 US$) pour les travailleurs non qualifiés, à 37 486 Ksh (266 US$) pour les travailleurs semi-qualifiés et à 49 816 Ksh (354 US$) pour les travailleurs qualifiés.[13] Le secteur de la construction au Kenya contribue au PIB national à hauteur de 6% environ, avec une croissance annuelle de plus de 7%.[14]

En ce qui concerne la facilité d’obtention des permis de construire, le Kenya se situe à la 124e place du classement sur 190 économies au niveau mondial. Il faut 159 jours, 16 procédures et un coût moyen de 2.8% des coûts du bien pour obtenir un permis de construire.[15] Environ 419 700 personnes sont employées dans le secteur de la construction.[16] Ce secteur est largement dominé par les hommes, les femmes ne représentant que 3% de la main-d’œuvre.[17] En 2023, la construction d’une maison prend en moyenne 3.3 ans.[18] Des initiatives sont lancées pour impliquer les femmes dans la promotion immobilière et la construction par le biais de programmes de formation et de sensibilisation.[19]

 

[1] Financial Sector Deepening – Kenya (2023). Housing conditions of different livelihood segments: A deep-dive into 2021 FinAccess survey with a focus on housing 2023. Pg. 21.

[2] Voir Note 10. Pg. 10

[3] Voir Note 43. Pg. 10

[4]  Kajiado County Government (2023). Kajiado County Land Use Zoning and Sub-Division Guidelines 2018.

[5] Habitat for Humanity International (2023). Kenya Habitat Country Programme Document 2018-2021.

[6] President of Kenya (2023). Government secures 3,900 acres for affordable housing. 27 janvier 2023.

[7] Boma Yangu (2023). Property developers. https://www.bomayangu.go.ke/participants/property-developers (Consulté le 23 août 2023).

[8] Voir Note 12. Pg. 555.

[9] Ibid. Pg. 8.

[10] Ibid. Pg. 24.

[11] Volza Grow Global (2023). Directory of Construction material Buyers & importers in Kenya – Volza.com (Consulté le 23 août 2023).

[12] National Construction Authority (2023). https://nca.go.ke/ (Consulté le 23 août 2023).

[13] Voir Note 1. Pg. 252.

[14] Engineering for Change (2021). Circular Economies and Affordable Housing in Kenya. https://shorturl.at/lvzL5

Pg. 3.

[15] UjenziBora. (2023). The process of obtaining the construction permit and estimate durations. https://shorturl.at/rxAMQ (Consulté le 24 août 2023).

[16] Voir Note 1. Pg. 71.

[17] IDRC.CRDI (2023). Advancing women’s participation in Kenya’s construction industry: Lessons from Buildher. https://shorturl.at/krCN6 (Consulté le 24 août 2023).

[18] Voir Note 6. Pg. 51.

[19] International Development Research Centre. (2023). Breaking ground to empower women in the Kenyan construction industry.

 

 

Marchés immobiliers

Le Kenya compte environ 11.1 millions de propriétés résidentielles dotées d’un titre de propriété.[1]  Le pays a mis en place le système national de gestion de l’information foncière, connu sous le nom d’ « Ardhisasa », qui facilite les transactions foncières en ligne, dont l’enregistrement, l’évaluation, l’arpentage, l’adjudication, la planification et l’attribution.[2] Le processus d’enregistrement d’une propriété au Kenya prend en moyenne 43.5 jours et nécessite 10 procédures dont le coût moyen est de 5.9% de la valeur de la propriété.[3]

En 2022, 16 910 bâtiments résidentiels ont été achevés dans le comté de Nairobi, dont 1 390 construits par le Département du logement de l’État.[4] Les transactions immobilières dans le segment inférieur du marché, et en particulier les appartements, représentaient en 2021 plus de 58% de l’ensemble des transactions.[5] Les modèles de propriété et la sécurité foncière sont divers et complexes, car le Kenya dispose de différentes sortes de régimes fonciers, tels que la pleine propriété, le bail, le régime traditionnel, le régime public, le régime communautaire et le régime informel. La sécurité foncière est souvent affaiblie par des complications causées par des registres fonciers inadéquats et la faible application des droits fonciers.[6] Le coût des terrains varie en fonction de plusieurs facteurs, tels que l’emplacement, la taille, l’accessibilité et la demande. Le pays dispose d’un marché de la revente résidentielle principalement axé sur les segments haut et moyen de gamme. La demande de biens immobiliers résidentiels de revente est déterminée par des facteurs tels que l’accessibilité financière, la commodité, la qualité et l’emplacement. La demande d’achat de biens immobiliers s’élève à 45.1% contre 35.1% pour la location, tandis que la demande de propriétés et d’appartements indépendants s’élevait respectivement à 27.6% et 26.7% en août 2023,[7] ce qui montre l’appétence des Kenyans pour l’accession à la propriété.

Le logement social destiné aux personnes à faibles revenus est le type de logement abordable le plus recherché. Des agents immobiliers formels et informels travaillent dans le secteur de l’immobilier. Les agents immobiliers officiels sont enregistrés et agréés par le Conseil d’enregistrement des agents immobiliers (EARB), tandis que les agents informels ne se soumettent pas à cette régulation.[8]

 

[1] State Department for Lands and Physical Planning. (2023). National Land Titling.  https://shorturl.at/tuAK0 (Consulté le 24 août 2023).

[2] Ardhisasa (2023). https://ardhisasa.lands.go.ke/

[3] Banque Mondiale. (2023). https://archive.doingbusiness.org/en/data/exploreeconomies/kenya#DB_rp (Consulté le 24 août 2023).

[4] Voir Note 1. Pg. 253.

[5] Kenya Bankers Association. (2022). Growth in house prices continued to ease in 2021.

[6] Matende-Omwoma, R. (2023). The Story of Land Adjudication in Kenya. Institute of Surveyors of Kenya.

[7] Kenya Property Centre. (2023). Explore Property Demand Trends in Kenya. https://shorturl.at/eiNRW

(Consulté le 24 août 2023).

[8] Estate Agents Registration Board. (2023). https://estateagentsboard.or.ke/?v=be7f575c3bc9# (Consulté le 24 août 2023).

Politique et législation

Ces dernières années, le Kenya s’est concentré sur des politiques dont l’objectif est de réformer l’accès au financement du logement, et le rendre plus abordable. Le gouvernement kenyan continue à se focaliser sur la création de conditions favorables pour attirer les investissements dans le secteur du logement : des investissements publics ont été lancés dans la construction de logements par le biais de programmes pour les fonctionnaires, de projets d’amélioration des bidonvilles et de logements à bas prix pour le public dans le cadre de la Société nationale du logement (NHC). Une majorité des ménages des zones rurales et des bidonvilles des zones urbaines habitent des logements inadaptés en termes de taille, de résistance aux intempéries et d’accès aux services de première nécessité. Le programme mis en œuvre pour stimuler l’offre de logements avec 200 000 unités par an sera exécuté en structurant des programmes de financement de logements abordables sur le long terme, le Fonds national du logement et les programmes coopératifs de logement social entre autres. L’écoulement des maisons par les promoteurs sera ainsi garanti, ainsi que la multiplication du nombre de prêts hypothécaires, de 30 000 à 1 000 000, en permettant des prêts hypothécaires à faible coût de 10 000 Ksh (71 US$) ou moins. Les promoteurs seront également incités à construire davantage de logements abordables. Ces mesures seront raccordées à des réformes politiques antérieures pensées pour réduire le coût de la construction et améliorer l’accès à des prêts hypothécaires abordables, telles que la création du KMRC pour faciliter l’accès à des prêts immobiliers à long terme abordables.

Parmi les réformes, on retrouve également la création du Fonds national de développement du logement, le renforcement de la NHC dans la mobilisation des ressources et la gestion des programmes d’achat par les locataires. La récente promulgation de la loi de finances 2023, qui prévoit une taxe de 1.5% sur le logement, illustre les efforts qui sont faits à ce sujet.[1] La loi foncière (N°6 de 2012) régit la propriété foncière urbaine et la propriété immobilière, ainsi que les modalités d’exécution des expulsions et des saisies.[2] Cette réglementation agit en priorité sur les déplacements forcés qui doivent être évités, et la garantie de l’équité des procédures d’expulsion.

La loi foncière (N°6 de 2012) et la loi sur l’enregistrement foncier (N°3 de 2012) sont des exemples des lois qui régissent le cadre juridique kenyan relatif à la propriété foncière et urbaine. Le Kenya a opté pour les principes de la construction écologique à travers diverses politiques et initiatives telles que le code national de la construction (2022) qui apporte des lignes directrices et des normes pour une construction efficace. La Kenya Green Building Society souligne l’engagement du pays en faveur de pratiques de construction durables sur le plan environnemental. Récemment, l’Architectural Association of Kenya (AAK) a déployé le « Safari Green Building Index », un outil d’évaluation qui peut être utilisé lors de la planification des structures, du design, de la construction et de l’approbation de la forme bâtie dans les villes.[3] Ces politiques incitent à se servir de méthodes et de matériaux de construction respectueux de l’environnement, ce qui contribue à bâtir un secteur du logement plus durable.

 

[1] Njaaga, D. (2023). Finance Act 2023: Government to backdate Housing levy to July 1. The Saturday Standard.

[2] The Kenya Law (2020), Land Act (No. 6 of 2012).

[3] Architectural Association of Kenya (2022). The Status of the Built Environment Report: January – December 2022.  Pg.23.

Opportunités

Il existe une myriade d’opportunités au Kenya dans le domaine du logement abordable. Les zones urbaines abritant des universités regorgent d’une demande croissante de logements pour étudiants, offrant aux investisseurs des taux d’occupation stables et des bases de locataires diversifiées. Les options de location avec option d’achat permettent aux familles à faibles et moyens revenus de louer tout en ayant la possibilité d’acheter des propriétés à des taux réduits. Afin de permettre une accessibilité du financement du logement à des personnes à revenus faibles ou moyens, les partenaires de développement et les institutions financières ont la possibilité d’étudier des modèles innovants de financement du logement, tels que les titres hypothéqués et la microfinance immobilière.

Les solutions énergétiques en dehors du réseau, telles que les panneaux solaires et les batteries, permettent de réduire les coûts énergétiques et d’offrir une meilleure qualité de vie aux résidents. En outre, les initiatives écologiques telles que la récupération de l’eau, la gestion des déchets et les systèmes à haut rendement énergétique favorisent la durabilité, réduisent les coûts d’exploitation et accroissent la valeur des biens immobiliers. Les modèles numériques et de matériaux préfabriqués pourraient être davantage utilisés pour réduire les coûts, les délais de construction et l’impact sur l’environnement.

Un autre moyen de rendre le crédit plus accessible est la mise en place d’un fonds de garantie du crédit pour le financement du logement (CGF). En effet, celui-ci élimine les risques pour les emprunteurs finaux, en particulier pour les groupes de population à revenus faibles et moyens. Les banques, les SACCO, les MFB et les EMF devraient déployer et offrir des solutions et des produits de financement du logement qui soient adaptés aux besoins de la plupart des personnes à faibles revenus qui construisent leurs maisons de façon incrémentale, au gré de la disponibilité du financement.[1] Il s’agit notamment de faciliter l’acheminement de services et d’infrastructures de première nécessité, ce qui offrira de meilleures conditions de vie et donnera de la valeur aux unités de logement supplémentaires.

Adopter la technologie blockchain permettrait de simplifier les transactions immobilières et les démarches d’enregistrement telles que l’enregistrement foncier, la liste des propriétés, le financement et l’acheminement de services. Cette technologie amènerait une plus grande transparence et une accessibilité, en plus de minimiser la fraude. Il faudrait mettre à disposition de tous les acteurs et secteurs de l’écosystème des données sur le marché du financement du logement qui soient plus consistantes et pertinentes. Les statistiques kényanes sur le financement du logement présentent des lacunes, la connaissance des demandes et des préférences en matière de logement dans les différentes catégories de population est par exemple limitée. Les données sur la taille et la composition des ménages, les niveaux de revenus, l’historique des paiements, les critères d’accessibilité et les souhaits en matière de logement font partie de celles qui ne sont pas congruentes.

De la même façon, il faudrait explorer des modèles alternatifs d’évaluation du crédit afin d’évaluer les emprunteurs à faibles revenus, en utilisant des modèles innovants d’évaluation du crédit basés sur leurs revenus, leurs dépenses, leur épargne et leurs autres comportements financiers. D’autres initiatives comprennent des incitations pour les prêteurs, comme des allègements fiscaux, le soutien aux institutions de microfinance et aux coopératives pour offrir un financement abordable du logement, entre autres.[2] Au nombre des principales tendances et les défis à venir, on compte les technologies innovantes, dont les technologies durables comme l’impression 3D, et la nécessité de répondre à la demande de logements abordables à l’aide de l’inclusion financière des ménages à faible revenu.

 

[1] Voir Note 6.

[2] Kenya Mortgage Refinance Company. (2023). Research Insights Report on Mortgage Brokers 2023. Pgs. 1-11.

Données disponibles sur le financement du logement

Au Kenya, des données indispensables sur le financement du logement sont recueillies et partagées par diverses entités, dont la Banque centrale du Kenya, le Bureau national des statistiques du Kenya (KNBS), Financial Sector Deepening – Kenya, Kenya Institute of Public Policy Research & Analysis, et Kenya Bankers Association. Ces organisations livrent des données sur les statistiques des prêts hypothécaires, les indices d’accessibilité du logement, les conditions économiques, les conditions de logement, les statistiques sur la pauvreté et les transactions immobilières. Tous les dix ans, le KNBS procède à un recensement national ; les données sur les prêts hypothécaires, les conditions économiques, l’enquête sur le logement et l’immobilier quant à elles sont disponibles chaque année auprès de la CBK, du KNBS et de la FSD Kenya. Certaines données sont accessibles au grand public en ligne, tandis qu’un abonnement ou un achat est parfois requis pour obtenir les rapports détaillés.

Parmi les autres problèmes au niveau des données, se retrouve le fait que celles-ci portent peu sur les quartiers informels, que les registres de propriété soient incomplets et que le suivi des aides au logement soit incohérent. Il existe des lacunes dans le suivi des coûts des logements locatifs et des indicateurs de qualité du logement, ce qui entrave l’analyse globale. La situation est aggravée par l’incapacité à quantifier les revenus, les flux de trésorerie, les habitudes de dépenses et l’historique des paiements des personnes à faibles et moyens revenus.

Des efforts sont faits pour intégrer des considérations de genre dans la collecte de données sur le financement du logement, comme le KNBS et le FSD Kenya. Par exemple, l’Enquête démographique et de santé du Kenya 2022 (2022 KDHS) a été mise en œuvre par le KNBS en collaboration avec le ministère de la Santé (MoH) et d’autres parties prenantes, et regroupe les données par genre sur la base de la propriété immobilière. Les données sur les questions climatiques dans les logements abordables peuvent être obtenues auprès de l’Association des banquiers du Kenya, de la Kenya Green Building Society, de la Bourse de Nairobi, du ministère de l’Environnement et des Forêts, du Plan d’action national sur le changement climatique et des instituts de recherche compétents

Exemple d'innovation

Le projet KEZA est développé par Mi Vida, un promoteur résidentiel créé par un partenariat commercial entre Actis et Shapoorji Pallonji Real Estate (SPRE). Il est situé de façon stratégique à environ 100m de la jonction de la route Kikuyu-Naivasha à Riruta, dans le comté de Kiambu.

KEZA propose une gamme variée d’options de logement, dont des studios, des studios haut de gamme, des appartements d’une chambre à coucher et d’autres de deux chambres à coucher, dont les prix sont respectivement de 1.98 million Ksh (14 079 US$), 2.37 millions Ksh (16 852 US$), 3.96 millions Ksh (28 159 US$) et 6.14 millions Ksh (43 661 US$). L’échelle de prix est conçue pour répondre aux différentes préférences de financement, avec des options d’achat au comptant, des accords de location-vente et des plans d’hypothèque pouvant aller jusqu’à 20 ans.

En ce qui concerne les technologies vertes et la durabilité, l’innovation notable en est l’incorporation de technologies vertes de pointe. Le projet a reçu la certification de la SFI : il est conçu spécialement dans le but de minimiser la consommation d’énergie, s’alignant ainsi sur les efforts mondiaux visant à promouvoir les pratiques de construction durable et à réduire l’impact sur l’environnement. L’approche innovante de KEZA réside également dans la combinaison d’options de financement flexibles, l’intégration de technologies vertes et l’emplacement stratégique près de la jonction Riruta/Naivasha Road.

En septembre 2023, Mi Vida Homes a vendu avec succès plus de 50% du projet KEZA. Cette réponse remarquable du marché témoigne de la forte demande de logements bien conçus, de haute qualité, abordables et à revenus moyens à Nairobi.

Voir : https://www.mividahomes.com/keza-by-mivida/

Sites internet

Banque centrale du Kenya : https://www.centralbank.go.ke/

Cytonn Investments : https://www.cytonn.com/

Financial Sector Deepening Kenya : https://www.fsdkenya.org/

Association des banquiers du Kenya : https://www.kba.co.ke/

Kenya Green Building Society : https://www.kgbs.co.ke/

Institut kényan de recherche et d’analyse des politiques publiques : https://kippra.or.ke/

Bureau national des statistiques du Kenya : https://www.knbs.or.ke/

Association des promoteurs immobiliers du Kenya : https://www.kpda.or.ke/