Financement du logement au Kenya
Vue d'ensemble
Le CAHF s’est associé à FSD Kenya pour soutenir son projet de logement abordable, qui a été lancé en 2020 dans le cadre d’un processus plus large visant à développer une stratégie de réseau FSD coordonnée et collaborative pour le logement abordable au Kenya. La stratégie conjointe, englobant FSD Kenya, FSD Africa et FSD Africa Investments (FSDAi), a été développée avec le soutien de CAHF, et FSD Kenya a utilisé cette stratégie collaborative comme base à partir de laquelle elle a conçu son projet de logement abordable. En novembre 2020, le comité d’investissement du programme a convenu d’un programme de subventions de trois ans pour soutenir la mise en œuvre du projet de logement abordable et leCAHF est un collaborateur stratégique de FSD Kenya dans la mise en œuvre de ce projet.
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Le Kenya est le pays le plus peuplé de la Coannuaire-du-financement-du-logement-2021-profil-du-kenya/mmunauté de l’Afrique de l’Est et la plus grande économie d’Afrique de l’Est. Il détient également la position d’être le deuxième plus peuplé de l’EAC. Le PIB du Kenya en 2021 était de 12 098 milliards de Ksh, ce qui équivaut à 102,6 milliards de dollars américains, et l’économie a augmenté de 7,5 %.
En décembre 2021, le Kenya comptait 38 banques commerciales, dont 32 offraient des prêts hypothécaires résidentiels. La valeur des prêts hypothécaires résidentiels était de 245,1 milliards de shillings kenyans (2,08 milliards de dollars américains), dont 11,6 % étaient des prêts non performants. Le Comité de politique monétaire a relevé le taux de la banque centrale de 7,5 % à 8,25 % en septembre 2022. Le Trésor national du Kenya propose également des titres publics sans risque par le biais de bons du Trésor et d’obligations.
Les coûts élevés des terrains et des bâtiments de développement sont les principaux problèmes qui rendent les logements abordables inaccessibles aux Kenyans à faible revenu. Le coût des terrains dans les villes satellites de Nairobi varie de 9,8 millions de Ksh (83 149 USD) par acre à Kiserian à 27,1 millions de Ksh à Ngong. Les appartements d’une chambre à Ngara/Pangani se louent à 25 000 Ksh (212 USD) par mois, frais de service compris. L’urbanisation continue a entraîné une augmentation du coût des terrains à Nairobi et dans les régions environnantes, empêchant la création de logements abordables.
Les tendances en matière de logement résidentiel à surveiller comprennent le logement étudiant et les programmes d’achat par les locataires, où un locataire paie un loyer sur une période et finit par posséder l’unité. Il y a également eu une croissance des solutions d’éclairage et d’énergie hors réseau. Dix millions de personnes comptent sur des produits solaires hors réseau de qualité vérifiée pour l’éclairage, mais davantage de technologies et de solutions vertes, en particulier pour les services d’eau et d’assainissement, sont nécessaires.
Pour en savoir plus sur le secteur du financement du logement au Kenya, y compris les principales parties prenantes, les politiques importantes et l’abordabilité du logement:
- Introduction
- Accès au financement
- Abordabilité
- Offre de logements
- Marchés immobiliers
- Politique et législation
- Opportunités
- Données disponibles sur le financement du logement
- Applications vertes pour le logement abordable
- Sites internet
Kenya
Introduction
Le Kenya est la plus grande économie d’Afrique de l’Est et le deuxième pays le plus peuplé de la Communauté d’Afrique de l’Est (CAE), le bloc économique de la région. Le pays est considéré comme une destination ayant un haut potentiel d’investissement au niveau régional en raison de sa situation géographique stratégique, de la présence de marchés de capitaux dynamiques, de la stabilité politique et de politiques d’investissement favorables, d’un secteur privé bien établi et de politiques gouvernementales qui ont cherché à améliorer les infrastructures, la connectivité régionale et l’accès au marché.[1]
Dans le cadre de la stratégie de croissance économique et sociale du pays et pour renforcer sa position dans la région, le gouvernement kenyan s’est lancé dans des développements de méga-infrastructures, notamment la voie ferrée reliant le port de Mombasa à la capitale, Nairobi, et reliant Nairobi à Naivasha et à l’Ouganda ; le programme du Corridor LAPPSET (Ports de Lamu, Soudan du Sud et Éthiopie) ; la modernisation du port de Mombasa et de la voie rapide de Nairobi.
Le programme de logement abordable du Kenya (AHP) a également été lancé dans le cadre de l’agenda Big-4 pour résoudre le déficit de logements abordables. Dans le cadre de ce programme, le gouvernement s’est engagé à fournir 500 000 logements d’ici 2022 en s’associant aux secteurs public et privé.
Les élections générales de 2022 ont suivi un processus globalement pacifique. Les élections de 2022 ont également été marquantes avec un grand nombre de femmes élues. Bien que les résultats présidentiels aient été réfutés par l’un des principaux prétendants et contestés par des pétitions déposées auprès de la Cour suprême, les résultats des élections ont été confirmés le 5 septembre 2022, et une transition en douceur du pouvoir pour les sièges électifs a eu lieu.
Tout cela a soutenu la croissance économique. En 2021, le PIB du pays s’élevait à 12 098 milliards KSh (102,65 milliards $US), avec une croissance économique de 7,5 %. [2]Le taux d’inflation en glissement annuel, tel que mesuré par l’indice des prix à la consommation, est passé à 8,32 % en juillet 2022, par rapport à 7,91 % en juin.[3] L’effet a été une augmentation du coût de la vie pour les ménages, et par conséquent, une part notable de la population n’a pas pu accéder au financement, car les taux d’intérêt étaient trop élevés.
Certains des principaux risques liés au changement climatique sont la sécheresse et les inondations prolongées, le manque de fiabilité des précipitations dû à la variabilité saisonnière qui affecte l’activité agricole, ou les précipitations excessives qui entraînent des inondations et des glissements de terrain et les dommages qui en résultent pour les biens matériels, notamment les habitations et les infrastructures. Plus de 80 % des terres du pays sont classées comme arides et semi-arides.[4] Les sécheresses prolongées affectent la production agricole et entraînent une grande dégradation des sols, mais aussi l’approvisionnement en matériaux de construction, augmentant ainsi les coûts de construction.
[1] KenInvest. East Africa’s Largest Economy. Kenya Investment Authority. http://www.invest.go.ke/why-invest-in-kenya-2/east-africa-largest economy/#:~:text=Kenya%20est%20la%20plus%20grande%20et%2D’une%20valeur%20élevée%20de%20biens%20et%20services (consulté le 3 octobre 2022).
[2] Central Bank of Kenya (2022). Statistics. Macroeconomic statistics. National account statistics. Annual GDP. https://www.centralbank.go.ke/annual-gdp/ (consulté le 20 août 2022).
[3] Central Bank of Kenya (2022). Statistics. Macroeconomic statistics. Inflation rates. https://www.centralbank.go.ke/inflation-rates/ (consulté le 07 octobre 2022).
[4]Climate Centre (2021). Country Climate Fact sheets. Climate change risks for the country. https://www.climatecentre.org/wp-content/uploads/RCCC-ICRC-Country-profiles-Kenya.pdf (consulté le 20 août 2022). Pg. 2.
Accès au financement
Le comité de politique monétaire a relevé le taux de la banque centrale de 7,5 % à 8,25 % en septembre 2022.[1] Le taux de prêt des banques commerciales était de 12,27 % en juin 2022. [2]Le Kenya comptait 38 banques commerciales en décembre 2021, dont 32 offraient des prêts hypothécaires résidentiels. Les comptes hypothécaires s’élevaient à 26 783 avec un montant moyen de prêt de 9,2 millions KSh (78 058 $US). La valeur des prêts hypothécaires résidentiels était de 245,1 milliards KSh (2,08 milliards $US), dont 11,6 % étaient des prêts non productifs. En 2021, le taux hypothécaire moyen était de 11,3 %, la durée moyenne des prêts était de 12 ans et le ratio prêt/valeur était inférieur à 90 %. Les dépôts des clients sont les principales sources de financement des banques, à hauteur de 4 451,7 milliards KSh (37,77 milliards $US) en décembre 2021.[3] Le Trésor national du Kenya offre également des titres publics sans risque par le biais de bons et d’obligations du Trésor.
L’accès à la finance formelle au Kenya s’améliore, avec un taux de 83,7 %, par rapport à 82,9 % en 2019. Cette évolution est principalement due à l’utilisation de la technologie, ainsi qu’à une plus grande réglementation et une meilleure sécurité dans le secteur financier.[4] Cependant, il existe des opportunités pour une plus grande inclusion financière, car 11,6 % de la population adulte du Kenya est complètement exclue de l’accès aux services financiers.
Il existe trois bureaux de référence de crédit agréés dans le pays.[5]
La KMRC (Kenya Mortgage Refinance Company) a été créée en août 2018 à l’initiative du Trésor national et de la Banque mondiale. La KMRC a commencé ses activités en septembre 2020, avec pour mandat de fournir un financement de liquidités aux prêteurs hypothécaires primaires qui prêteraient ensuite aux emprunteurs à des taux d’intérêt inférieurs à ceux du marché, et avec des périodes de remboursement plus longues. La principale source de financement de la KMRC est la Banque mondiale et la Banque africaine de développement par l’intermédiaire du Trésor national, et l’émission d’obligations. Selon les conditions de refinancement actuelles, les organismes prêteurs membres se voient proposer des fonds à un taux d’intérêt de 5 % et une période de remboursement pouvant aller jusqu’à 20 ans.[6] À la fin de l’année 2021, la KMRC avait déboursé environ 1,3 milliard KSh (11,029 millions $US) à sept institutions, et 2,57 milliards KSh (21,805 millions $US) supplémentaires d’ici mai 2022. Le décaissement de 5,2 milliards KSh (44,119 millions $US) supplémentaires est prévu. [7]
L’augmentation du prêt mobile a créé des facilités de prêt dynamiques pour les personnes aux revenus instables. Ces prêts offrent des taux d’intérêt bas et des plans de remboursement flexibles, permettant aux individus d’accéder à des financements d’urgence. Des exemples de prêts mobiles fiables sont les prêts TALA[8] et KCB MPesa. [9]
Il existe 14 banques de microfinance autorisées à recevoir des dépôts, avec un volume total de prêts de 40 115 millions KSh (340 358 $US). La plus grande banque de microfinance est Faulu MFB avec une part de marché de 39,5 % en 2021.[10] Le fonds Kenya Women Finance Trust (KWFT) a lancé le Nyumba smart loan en 2013, un produit de microprêt qui permet aux membres d’accéder à des fonds pour construire, rénover ou achever la construction d’une maison en utilisant des matériaux de qualité disponibles localement. Le montant minimum du prêt est de 100 000 KSh (848 $US), et les emprunteurs se voient proposer une période de remboursement maximale de 24 mois, à un taux d’intérêt annuel de 24 %. La banque propose également des conditions de demande souples pour les emprunteurs, notamment un relevé bancaire de six mois et un devis des travaux à entreprendre.
Les sociétés coopératives d’épargne et de crédit (SACCO) jouent un rôle essentiel dans le secteur de la finance et du financement du logement au Kenya. Les SACCO comblent le vide sur le marché du financement du logement, la plupart d’entre elles accordant à leurs membres des prêts à moyen terme non garantis. Les membres peuvent utiliser leur épargne ou leurs actions pour obtenir des garanties de prêt. Les coopératives mettent également en commun des fonds pour l’achat de terrains et le financement de la construction. Dans la stratégie économique à long terme du Kenya, la Vision 2030, le gouvernement prévoit que les coopératives fournissent 25 % du parc immobilier dans les zones urbaines. En 2021, la plus grande part du crédit total avancé par les SACCO était le crédit au secteur foncier et du logement, soit 26,98 % du crédit total.[11]
Malgré ces avancées, la disparité entre les hommes et les femmes en matière d’accès à la finance persiste. Environ 75 % des femmes âgées de 15 ans et plus ont un compte dans une institution financière ou chez un fournisseur d’argent mobile, par rapport à un taux de 83 % pour les hommes.[12] On constate toutefois une réduction des disparités de genre en matière d’accès à la finance, de 8,5 % en 2016 à 4,2 % en 2021,[13] grâce à la technologie, qui a contribué à réduire l’écart entre les zones rurales et urbaines au fil des ans. Bien que limités, certains établissements financiers ont développé des produits ciblés pour les femmes dans les entreprises formelles et informelles. Ces produits financiers offrent des avantages tels que l’accès à des prêts non garantis et des montants de prêt plus élevés, reconnaissant ainsi que les remboursements sont plus élevés chez les femmes emprunteuses que chez les hommes. [14]
Le financement de la construction est également disponible pour les promoteurs immobiliers, certains prêteurs permettant la conversion en prêts hypothécaires une fois la construction terminée.
[1] Trading Economics. (2022). https://tradingeconomics.com/kenya/interest-rate (Consulté le 7 octobre 2022).
[2]Central Bank of Kenya. (2022). Statistics. Macroeconomic statistics. Interest Rates. https://www.centralbank.go.ke/statistics/interest-rates/ (consulté le 20 août 2022).
[3] Central Bank of Kenya (2022). Bank Supervision Annual Report 2021.
(consulté le 20 août 2022). Pg. 45.
[4] Kenya National Bureau of Statistics (2021). FinAccess Household Survey December 2021. https://www.knbs.or.ke/wp-content/uploads/2021/12/2021-Finaccess-Household-Survey-Report.pdf (consulté le 6 août 2022). Pg. 9.
[5] Central Bank of Kenya (2022). Bank Supervision. Credit Reference Bureaus. https://www.centralbank.go.ke/wp-content/uploads/2021/04/Directory-of-Licensed-CRBs-April-2021.pdf (consulté le 20 août 2022).
[6] Kenya Mortgage Refinance Company FAQs. https://kmrc.co.ke/faqs/ (consulté le 6 août 2022).
[7] Kenya Mortgage Refinance Company (2022). KMRC reports strong financials, plans to issue green bonds. 01 July 2022. https://www.kmrc.co.ke/press-release/ (consulté le 16 septembre 2022).
[8] TALA. Borrow money, wherever, whenever. https://tala.co.ke/ (consulté le 17 septembre 2022).
[9] KCB Bank Kenya Limited. KCB M-PESA Loan. https://ke.kcbgroup.com/for-you/get-a-loan/mobile/kcb-m-pesa-loan (consulté le 17 septembre 2022).
[10] Central Bank of Kenya (2022). Bank Supervision Annual Report 2021. Pgs. 8 – 9.
[11] SACCO Societies Regulatory Authority (2022). SACCO Supervision Annual Report, 2021. https://www.sasra.go.ke/download/sacco-supervision-annual-report-2021/ (consulté le 13 septembre 2022). Pg. 43.
[12] World Bank (2021). Account ownership at a financial institution or with a mobile money service provider, female, male. https://data.worldbank.org/indicator/FX.OWN.TOTL.MA.ZS?locations=KE (consulté le 6 août 2022).
[13]Kenya National Bureau of Statistics (2021). FinAccess Household Survey. December 2021. https://www.knbs.or.ke/wp-content/uploads/2021/12/2021-Finaccess-Household-Survey-Report.pdf (consulté le 6 août 2022). Pg. 9.
[14] Dalberg (2021) Presentation: ‘Gendered financial products and services for women in Kenya. 25 octobre 2021. FSD Kenya Blogs et Publications. https://www.fsdkenya.org/wp-content/uploads/2021/10/210917-Gendered-financial-products-Synthesis-deck-min.pdf (consulté le 17 septembre 2022). Pgs. 31 & 32.
Abordabilité
De nombreux ménages vivent en dessous du seuil de pauvreté national, qui est de 3 252 KSh (27,59 $US) par mois dans les zones rurales, et 5 995 KSh (50,86 $US) par mois dans les zones urbaines.[1] Selon l’Institut kenyan de recherche et d’analyse des politiques publiques (KIPPRA), le taux de pauvreté national en 2020 était de 41,9 %.[2] Ces taux élevés de pauvreté, tant dans les zones urbaines que rurales, indiquent un besoin continu de soutien gouvernemental pour permettre aux ménages pauvres d’accéder au logement. Le chômage est estimé à un taux de 5,7 %, la population active totale représente 24,97 millions de personnes, comprenant 49,2 % de femmes et 50,8 % d’hommes en 2021. Environ 83,3 % de la population active totale[3] travaille dans le secteur informel, avec un salaire moyen de 14 000 KSh par mois (119 $US).[4] Au niveau national, 61,3 % de la population est propriétaire de son logement principal, tandis que 38,7 % sont locataire.[5] Cependant, dans les zones urbaines, le taux de location est plus élevé. À Nairobi, 90,6 % de la population vit dans des logements loués et 9,3 % dans des logements en propriété, en partie à cause des prix élevés de l’immobilier, et en partie parce que les citadins préfèrent louer une maison en ville et être propriétaires dans les zones rurales.
Le programme de logement abordable représente un effort du gouvernement kenyan pour combler le déficit du marché du logement abordable et à faible revenu. Les unités de logement abordables mises à la disposition du public par le biais de ce programme vont de 1 million KSh (8 484 $US) à 5,6 millions KSh (47 513 $US). Les bénéficiaires ciblés par ce programme sont les résidents à faible revenu dont le revenu mensuel est de 23 670 KSh (201 $US) ou moins.[6]
À Nairobi, le prix des appartements d’une chambre à coucher se situait entre 1 million KSh (8 484 $US) et 1,5 million KSh (12 727 $US). Les appartements d’une chambre à coucher dans la zone de Ngara/Pangani se louent à 25 000 KSh (212 $US) par mois, hors frais de service.[7] La croissance urbaine continue a entraîné une augmentation du coût des terrains à Nairobi et dans les zones périphériques, paralysant la production de logements abordables. Les prix des terrains dans les villes satellites de Nairobi varient entre 9,8 millions KSh (83 149 $US) par acre à Kiserian, et 27,1 millions KSh (229 931 $US) par acre à Ngong’.[8]
Afin de soutenir le développement de logements abordables, le gouvernement kenyan a offert diverses subventions, telles que l’exemption du paiement du droit de timbre pour les propriétaires d’une première maison dans le cadre d’un logement abordable, une aide au logement abordable à hauteur de 15 % de la contribution de l’employé, et l’exemption de la TVA pour les promoteurs sur l’importation et l’achat local de biens pour la construction de maisons abordables. Bien qu’elles soient destinées à combler la demande et l’offre de logements à bas prix, les subventions incitatives accordées aux promoteurs ne se sont pas encore concrétisées et l’accessibilité reste un défi.
[1] World Bank (2020). Poverty & Equity Brief Sub-Saharan Africa – Kenya. Avril 2020. https://databankfiles.worldbank.org/data/download/poverty/33EF03BB-9722-4AE2-ABC7-AA2972D68AFE/Global_POVEQ_KEN.pdf (consulté le 30 juillet 2022). Pg. 2.
[2]Kenya Institute of Public Policy Research and Analysis (2021). Kenya Economic Report 2021 – Kenya in COVID-19 Era: Fast-Tracking Recovery and Delivery of the “Big Four” Agenda https://kippra.or.ke/download/kenya-economic-report-2021/ (Consulté le 18 septembre 2022) Pg. 35.
[3] Statista. Total employment in Kenya from 2015 to 2020, by sector. https://www.statista.com/statistics/1134332/total-employment-in-kenya/#statisticContainer (consulté le 31 juillet 2022).
[4] Kenya Labour Market Information System. Resources. Informal Sector Skills and occupations survey. (2019). Key Facts about informal sector in Kenya. https://labourmarket.go.ke/media/resources/ISSOS_LEAFLET_PRINTED_VERSION.pdf (consulté le 20 août 2022). Pg. 5.
[5] Kenya National Bureau of Statistics (2019). 2019 Kenya Population and Housing Census Volume IV: Distribution of Population by Socio-Economic Characteristics. December 2019. https://www.knbs.or.ke/download/2019-kenya-population-and-housing-census-volume-iv-distribution-of-population-by-socio-economic-characteristics/ (Consulté le 9 août 2022). Pg. 24.
[6] Muchira, C. (2022). Budget: Affordable housing allocated Ksh.27.7 billion. 7 April 2022. Kenya Broadcasting Corporation. https://www.kbc.co.ke/budget-affordable-housing-allocated-ksh-27-7-billion/ (consulté le 17 septembre 2022).
[7] Boma Yangu. Ongoing Housing Projects. AHP Projects. https://bomayangu.go.ke/Projects/listing (consulté le 17 septembre 2022).
[8] Hass Consult Immobilier (2022). Indice immobilier Hass. Rapport du deuxième trimestre de l’indice des prix des terrains, 2022.
https://www.hassconsult.com/_files/ugd/2b71ec_967a676a79dc4cfda16d59bb25c00f85.pdf
(consulté le 31 juillet 2022). Pg. 3.
Offre de logements
En 2019, la population du Kenya était de 47 564 millions d’habitants, dont 31 % vivaient dans des zones urbaines.[1] Bien que la majorité de la population du pays réside encore dans les zones rurales, la tendance à l’urbanisation du Kenya devrait se poursuivre, puisque 50 % de la population du pays devrait vivre dans des zones urbaines d’ici 2050. La demande de logements est estimée à 250 000 unités par an. Avec une offre de seulement 50 000 nouvelles maisons par an, il y a un déficit annuel de 80 % de logements. [2]
L’AHP du gouvernement n’a pas atteint son objectif de livraison de 500 000 unités, avec moins de 10 % des unités prévues livrées d’ici 2022.[3] Les logements AHP sont construits avec des matériaux modernes, à savoir de la pierre, du sable, du ciment et de l’acier pour l’armature, et consistent en des appartements formels dans des communautés fermées. Le Trésor national a alloué 27,7 milliards KSh (235 millions $US) aux programmes de logements abordables pour l’exercice 2022/2023.
Dans l’ensemble, l’offre de logements au Kenya est toujours dominée par des fournisseurs du marché privé à petite et grande échelle, ou par des propriétaires-constructeurs individuels. Les principaux défis auxquels est confrontée la production de logements abordables ont toujours été les coûts élevés des terrains et de la construction. Les mesures incitatives offertes par le gouvernement par le biais de l’AHP comprenaient des terrains gratuits pour les promoteurs, des abattements fiscaux et des subventions sur les coûts d’infrastructure. Cependant, au cours des cinq dernières années, les promoteurs n’ont pas eu accès à ces avantages, ce qui a entravé la fourniture de logements abordables.[4] Le nouveau gouvernement a exprimé son intention de fournir 250 000 logements abordables par an.[5]
Dans la capitale kenyane, le gouvernement du comté a offert ses anciens domaines à des promoteurs privés pour qu’ils les rénovent et les modernisent, et pour stimuler l’offre de logements abordables dans le comté. Dans le cadre des programmes pilotes, les promoteurs ont construit 3 164 unités abordables dans les projets immobiliers de Ngara-Park Road et de Pangani.[6] Les unités fournies par ces programmes de logement formels sont similaires à celles fournies par le marché dans les zones urbaines, bien que les prix soient encore inabordables pour la plupart de la population urbaine.
Environ 89 % des entrepreneurs utilisent des matériaux de construction disponibles localement, tandis que 8 % utilisent principalement des matériaux importés, et 3 % utilisent à la fois des matériaux disponibles localement et des matériaux importés.[7] Une tendance commune aux promoteurs dans les zones urbaines et rurales est la construction progressive de logements, d’abord en construisant une structure temporaire avec une vie économique utile d’environ 10 ans, avant de construire avec des matériaux permanents. Les promoteurs et les propriétaires fonciers des zones urbaines adoptent ce mode de construction temporaire pour obtenir un revenu à court terme et spéculer, tout en conservant le terrain pour un développement permanent futur.
En tant que principal organisme chargé de réglementer le secteur de la construction au Kenya, la NCA (National Construction Authority) accrédite, enregistre et réglemente les entreprises professionnelles des entrepreneurs. Les autorisations liées à la construction sont également réglementées par des agences telles que l’Autorité nationale de gestion de l’environnement (NEMA), les gouvernements des comtés concernés et les entreprises de services publics. Le processus d’acquisition des permis de construire et d’occupation auprès des agences respectives est fastidieux et prend environ 159 jours et coûte 2,8 % de la valeur de la propriété.[8] Cela a été attribué à la corruption et à la bureaucratie au sein des agences.
[1] Kenya National Bureau of Statistics (2019). Statistical Releases. (2019). Kenya Population and housing census volume iii: Distribution of Population by Age, Sex and administrative units. https://www.knbs.or.ke/download/2019-kenya-population-and-housing-census-volume-iii-distribution-of-population-by-age-sex-and-administrative-units/ (consulté le 30 juillet 2022). Pg. 23.
[2] Habitat for Humanity Kenya. The Housing need in Kenya. https://www.habitat.org/where-we-build/kenya#:~:text=Kenya%20has%20an%20housing,or%20build%20their%20own%20home.(Consulté le 31 juillet 2022).
[3] Wandera, N. (2021). Hinga: 33 936 units under affordable housing plan constructed. 28 September 2021. People Daily. https://www.pd.co.ke/commerce/hinga-33936-units-under-affordable-housing-plan-constructed-96691/ (consulté le 4 septembre 2022).
[4] Owino, W. (2022). Real estate players push for single affordable housing act. Standard Media. 19 August 2022. https://www.standardmedia.co.ke/real-estate/article/2001453470/real-estate-players-push-for-single-affordable-housing-act (consulté le 16 septembre 2022).
[5] The East African (2022). President William Ruto’s full speech after his inauguration. 13 September 2022. https://www.theeastafrican.co.ke/tea/news/east-africa/read-president-ruto-s-full-speech-after-his-inauguration-3947552 (consulté le 16 septembre 2022).
[6] Nairobi City County (2021). Pangani Affordable Housing Project Update. 16 June 2021 https://nairobi.go.ke/pangani-affordable-housing-project-update/ (consulté le 20 août 2022).
[7] National Construction Authority (2014). Construction industry survey report (2014). Capacity status report on skills, equipment, materials and financing. July 2014. https://nca.go.ke/research-publications/ (consulté le 9 août 2022). Pg. 3.
[8]World Bank (2020). Doing Business 2020. Economy Profile Kenya. https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/k/kenya/KEN.pdf (Accessed 23 August 2022). Pg. 11
[8] Mengo, K. (2022). A new digital era dawns for land buying and processing in Kenya. 25 Jun 2022. Business Today. https://businesstoday.co.ke/central-land-registry-new-era-dawns-for-land-buying-and-processing-in-kenya/ (consulté le 23 août 2022). Pg. 11
Marchés immobiliers
Le Kenya possède un secteur immobilier robuste, comprenant des marchés de location et d’accession à la propriété. Le secteur privé joue un rôle clé dans la création et la gestion du parc locatif, ainsi que dans la construction et la vente de logements.
Le gouvernement kenyan a marqué une étape clé dans la transition vers un registre foncier numérisé avec le lancement du système national de gestion des informations foncières ArdhiSasa en 2021.[1] La numérisation des autres registres du pays est en cours à différents stades.[2] Le système numérique devrait accélérer les processus de transaction et d’enregistrement des terres. Selon les indicateurs Doing Business de la Banque mondiale pour le Kenya, le processus de transaction foncière comprend 10 procédures et prend environ 43,5 jours, coûtant 5,9 % de la valeur de la propriété.[3] En 2021, le nombre total de transactions foncières à Nairobi était de 39 627, par rapport à 32 276 en 2020. [4]
Selon une communication récente du ministère des Terres, le nombre de propriétés titrées est d’environ 12 millions. Dans les zones urbaines, le marché immobilier est principalement un marché locatif, ce qui peut être dû à l’augmentation des prix de l’immobilier résidentiel ces dernières années. Le dernier rapport de Hass Consult indique une augmentation de 3,3 % des prix de vente de toutes les propriétés et une augmentation de 1,1 % des prix de location pour le deuxième trimestre de 2022 par rapport au trimestre précédent.[5] Les prix des terrains à Nairobi ont augmenté de 0,17 % et ceux des villes satellites de Nairobi ont augmenté de façon significative de 4,05 % au deuxième trimestre de 2022 par rapport au premier trimestre.[6]
Les activités immobilières ont contribué à hauteur d’environ 8,9 % au PIB total en 2021, avec 4 100 personnes employées dans ce secteur en 2021.[7] Les agents immobiliers informels sont régis par la loi sur les agents immobiliers, qui réglemente leur mandat et leur conduite.[8] Cependant, les agents immobiliers informels travaillent également dans les communautés et opèrent sur des plateformes en ligne. Bien que les agents informels aient une connaissance approfondie du marché résidentiel et de son fonctionnement, ils n’ont pas de formation universitaire dans le domaine de l’immobilier et ne sont pas réglementés par des organismes officiels. Les agents immobiliers informels ont été impliqués dans des affaires illégales d’escroquerie aux citoyens lors de transactions immobilières.
Bien que la loi prévoie des droits de propriété égaux pour les deux parties d’un mariage et lors de la dissolution du mariage, la pratique de la propriété au Kenya est toujours biaisée en faveur des hommes, avec moins de 10 % des titres de propriété enregistrés détenus par des femmes. Le nombre de ménages dirigés par des femmes est de 36 % dans les zones rurales et de 28,7 % dans les zones urbaines.[9]
[2] he Presidency. Digitization of Land Registry. https://www.delivery.go.ke/flagship/registrydigitization (consulté le 9 août 2022).
[3] World Bank (2020). Doing Business 2020. Economy Profile Kenya. https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/k/kenya/KEN.pdf (consulté le 23 août 2022). Pg. 23.
[4] Ministry of Lands and Physical Planning. Resources. Ease of doing business. Summary of Land Transactions in Nairobi 2020. https://lands.go.ke/wp-content/uploads/2021/07/Updated-Land-Transactions-2020.pdf (consulté le 17 septembre 2022).
[5] Hass Consult Real Estate (2022). Hass Property Index – House Price Index Quarter Two Report, 2022. https://www.hassconsult.com/_files/ugd/2b71ec_ce8052204a9b42f896a4deb1e8eb71c7.pdf (consulté le 08 octobre 2022).
[6]Hass Consult Real Estate (2022). Hass Property Index. Land Price Index Quarter Two Report, 2022. https://www.hassconsult.com/_files/ugd/2b71ec_967a676a79dc4cfda16d59bb25c00f85.pdf (Consulté le 18 septembre 2022) Pg. 1-2.
[7]Kenya National Bureau of Statistics (2022). Kenya Facts & Figures, 2022 https://www.knbs.or.ke/download/kenya-facts-figures-2022/. (Consulté le 9 août 2022).
[8] Kenya Law. Estate Agents. Act No. 9 of 2000. http://kenyalaw.org:8181/exist/kenyalex/actview.xql?actid=CAP.%20533 (consulté le 16 septembre 2022)
[9] World Bank (2021). Account ownership at a financial institution or with a mobile money service provider, female, male. https://data.worldbank.org/indicator/FX.OWN.TOTL.MA.ZS?locations=KE (consulté le 6 août 2022).
Politique et législation
Un certain nombre de projets de loi relatifs au logement, au financement du logement et aux professions de la construction au Kenya ont été introduits entre 2021 et 2022.
Dans le secteur foncier, le projet de loi 2022 sur le contrôle foncier vise à aborder les questions clés telles que les dispositions des terres dans les zones situées en dehors des villes et des zones urbaines, et dans les zones désignées pour un usage agricole en vertu de la loi sur l’aménagement du territoire. [1]
Le projet de loi sur la Commission nationale foncière (amendement) vise à modifier le rôle et le mandat de la Commission nationale foncière du Kenya et à conférer à la Commission des pouvoirs lui permettant de continuer à examiner toutes les concessions et dispositions de terres publiques.[2] À l’heure actuelle, la Commission foncière nationale n’a pas de mandat légal pour assumer ces fonctions, car le temps qui lui était imparti pour le faire est écoulé, alors que de nombreuses revendications restent non résolues.
Le projet de loi sur les propriétaires et les locataires (2021) a été introduit en 2021, reste à l’état de projet et n’a pas encore été promulgué par le Parlement.[3] Le projet de loi vise à promouvoir la stabilité dans le secteur du marché locatif, en consolidant les lois régissant la relation entre les propriétaires et les locataires, et en abrogeant les lois existantes, qui comprennent la loi sur la détresse locative (DRA), la loi sur la restriction des loyers (RRA) et la loi sur les propriétaires et les locataires (magasins, hôtels et établissements de restauration).
Des modifications ont également été apportées à la loi sur la copropriété (Sectional Properties Act 1987), remplacée par la Sectional Properties Act, No. 21 of 2020,[4] qui simplifie le processus d’enregistrement des copropriétés.[5]
En ce qui concerne le financement du logement, la loi des finances (2022) a modifié la loi sur l’impôt sur le revenu, en portant l’impôt sur les plus-values de 5 à 15 %. Cela entraînera une baisse des rendements de la vente de biens immobiliers pour les investisseurs, ce qui pourrait déclencher une réduction des transactions immobilières.
La Constitution du Kenya protège les droits de tous les citoyens à posséder des biens, indépendamment du genre. Les droits de propriété et les droits fonciers des femmes mariées ont été renforcés par la loi sur les biens matrimoniaux de 2013 qui reconnaît les époux comme des propriétaires égaux et protège les droits des femmes à la propriété foncière pendant le mariage, le divorce et la séparation. La loi réglemente également l’expulsion du domicile conjugal.[6] La loi sur les successions au Kenya permet l’héritage des biens par le conjoint et les descendants hommes et femmes du défunt. Cependant, pour une veuve, cela ne s’applique que jusqu’à ce qu’elle se remarie. Malgré le cadre législatif, des barrières culturelles empêchent toujours les femmes de posséder des terres.
La loi sur le changement climatique a été adoptée en 2016, afin de coordonner le programme de construction écologique du gouvernement avec l’atténuation et l’adaptation au changement climatique. La vision du Kenya en matière de développement vert est également décrite dans la stratégie et le plan de mise en œuvre de l’économie verte 2016-2030 (GESIP), et dans le plan d’action national sur le changement climatique, qui trace la voie de transformation du Kenya vers une économie verte.[7] L’agence chargée de coordonner le programme de construction écologique du pays est le KBRC (Kenya Building Research Centre).
[1] Njeri, M. Indokhomi, D. et Njage, A et al. (2022). Kenya : Kenya The Land Control Bill, 2022. 28 avr. 2022. Bowmans. https://www.bowmanslaw.com/insights/commercial-property/kenya-kenya-the-land-control-bill-2022/. (consulté le 19 septembre 2022)
[2]Kenya Law. National Assembly Bills 2022. http://kenyalaw.org/kl/fileadmin/pdfdownloads/bills/2022/TheNationalLandCommission_Amendment_Bill_2022.pdf (consulté le 19 septembre 2022).
[3] Soar, A., Abuya, B. et Simba, F. (2022) How Landlord, Tenant Bill will reform tenancy. 19 avril 2022. DLA Piper Africa. https://www.dlapiperafrica.com/kenya/insights/2022/how-landlord-Tenant-Bill-will-reform-tenancy.html (consulté le 18 septembre 2022).
[4] Kenya Law. Sectional Properties Act, 2020. http://kenyalaw.org:8181/exist/kenyalex/actview.xql?actid=No.%2021%20of%202020 (consulté le 19 septembre 2022).
[5] Wamae C., Nduta, V. And Maina, J. et al (2021). Legal Alert on the Sectional Properties Act, 2020. 13 May 2021. Wamae and Allen. https://wamaeallen.com/legal-alert-on-the-sectional-properties-act-2020/ (consulté le 08 octobre 2022).
[6] Kenya Law. Matrimonial Property Act. Section 12 (3).
http://www.kenyalaw.org/lex/actview.xql?actid=No.%2049%20of%202013
(consulté le 08 octobre 2022). Pg. 7.
[7] Green Africa Foundation (2018) Technical Committee and Independent GreenMark Standards Board. The Green Mark Standard for Green Buildings. http://www.greenafricafoundation.org/media/downloads/Zero-Draft-GreenMark-Standard-for-Green-Buildings-20182908.pdf (consulté le 9 août 2022). Pg. 4.
Opportunités
Au cours des cinq dernières années, le programme de logement abordable du gouvernement a mis en place des mécanismes pour développer l’offre et le financement de logements. Grâce à une mise en œuvre et une amélioration continues, il pourrait débloquer les systèmes de livraison de logements et élargir les possibilités d’investissement. Cependant, l’un des principaux défis non résolus dans le secteur du logement est la sécurité d’occupation.
Les principales tendances à surveiller dans le secteur du logement résidentiel sont l’augmentation du nombre de studios et de logements pour étudiants dans les zones urbaines, ainsi que les programmes de location-achat dans lesquels un locataire paie un loyer pendant une certaine période et finit par devenir propriétaire à part entière du logement.
En outre, il existe de nombreuses possibilités d’investissement dans le logement et la construction durables, notamment sur les sites qui mettent en place des centres de recyclage afin de recycler les déchets pour les utiliser dans la construction de logements à faible coût.
La technologie pourrait être utilisée pour développer un fonds de logements supplémentaires pour les ménages à faibles revenus. D’autres avancées technologiques qui pourraient contribuer à réduire les coûts des projets comprennent l’impression 3D et la construction de logements modulaires, où les parties d’une maison fabriquées en usine sont transportées sur le site.[1]
[1]Williams, S. and Pardo, S. (2019). Four ways technology is addressing the housing affordability crisis. 19 Nov 2019. Urban Institute. https://www.urban.org/urban-wire/four-ways-technology-addressing-housing-affordability-crisis (consulté le 23 août 2022).
Données disponibles sur le financement du logement
L’institut de statistiques kenyan, le Kenya National Bureau of Statistics (KNBS) est le principal organisme public chargé de recueillir, d’analyser et de publier les données statistiques du pays, y compris les conditions de logement et les dépenses des ménages. La Banque centrale du Kenya recueille des informations sur les prêts, les statistiques sur les hypothèques et les indicateurs de performance des prêts déclarés par les institutions financières. Les données du KNBS et de la CBK sont disponibles en ligne et en format numérique sur les sites Web des organisations.
Le gouvernement kenyan s’efforce activement de rendre les données du secteur public disponibles par le biais de portails en ligne tels que le Kenya Open Data Portal, ou par le biais des sites Web des différents ministères. Des informations supplémentaires sur le secteur financier sont également accessibles par le biais des rapports de l’Association des banquiers du Kenya (KBA). Des lacunes considérables en matière de données existent encore dans le secteur du financement du logement, en grande partie parce que les institutions ne veulent pas partager leurs informations, ou parce que les informations numériques et désagrégées ne sont pas facilement accessibles au public. En ce qui concerne le changement climatique, le Kenya Climate Innovation Centre fournit des données permettant de comprendre les problèmes climatiques dans le pays et leur impact sur le logement abordable.
Applications vertes pour le logement abordable
La Kenya Green Building Society, une société à but non lucratif fondée sur l’adhésion et enregistrée auprès du conseil mondial de la construction durable (World Green Building Council), est chargée des pratiques de construction écologique au Kenya. Le Kenya Building Research Centre défend et coordonne également le programme de construction écologique du gouvernement en matière d’atténuation et d’adaptation au changement climatique. Le Centre a développé la norme Green Mark, qui est un outil d’évaluation et de certification des bâtiments écologiques. L’association des architectes du Kenya (Architectural Association of Kenya, AAK) a également lancé un outil de certification des bâtiments verts, le Safari Green Building Index 2021, qui évalue les projets de construction afin de déterminer leurs performances environnementales.
Actuellement, aucune banque ne propose de prêts hypothécaires verts au Kenya, mais les investisseurs de l’espace financier commencent à capitaliser sur ce secteur émergent. Kenya Climate Ventures fournit des fonds propres, de la dette convertible et de la dette aux entreprises en phase de démarrage et de croissance qui proposent des solutions intelligentes sur le plan climatique. Le secteur kenyan de la construction et du bâtiment écologiques connaît également des innovations et des développements dictés par le marché. Par exemple, Green Pavers est une entreprise qui développe des matériaux pour logements abordables à partir de plastique recyclé, ce qui permet de limiter les coûts pour qui fournit des logements à bas prix.
Le secteur énergétique du Kenya a adopté des technologies vertes innovantes. L’énergie hydroélectrique était la principale source de production d’électricité en janvier 2022. Les solutions d’éclairage et d’énergie hors réseau se sont également développées, par exemple dans le cadre du programme Lighting Africa. On estime que 10 millions de personnes comptent sur des produits solaires hors réseau de qualité pour l’éclairage. Enfin, il reste des opportunités pour le développement de technologies et de solutions vertes pour répondre aux besoins des ménages, notamment l’eau et les services d’assainissement.
Sites internet
Central Bank of Kenya www.centralbank.go.ke
FSD Kenya. www.fsdkenya.org/
Jenga Green library. http://jengagreenlibrary.com/directory/
Kenya National Bureau of Statistics. www.knbs.or.ke/
Kenya Green Building Society. www.kgbs.co.ke/
Green Africa foundation. www.greenafricafoundation.org
Kenya Building Research Centre. www.housingandurban.go.ke/kenya-building-research-centre/
Architectural Association of Kenya (AAK). www.aak.or.ke/safari-green-building/
Ministry of Transport, Infrastructure, Housing and Urban Development. www.housingandurban.go.ke/
Shelter Afrique https://www.shelterafrique.org
Reits Association of Kenya https://rak.co.ke
Habitat for Humanity International https://www.habitat.org
