Financement du logement au Lesotho

Introduction

Le Lesotho est un petit pays de quelque 30 588 km², complètement enclavé dans la République d’Afrique du Sud. En 2021, le Lesotho avait une population de 2 159 067 personnes, avec un taux de croissance démographique annuel estimé à 0,78 %. La plus grande proportion (70,5 %) vit dans les zones rurales montagneuses, tandis que 29,5 % vivent en ville dans les piémonts et les plaines. La population urbaine augmente d’environ 2,3 % par an, et on estime que 54 % d’entre eux vivent dans des zones informelles.[1] Plus de 70 % de la croissance urbaine se fait de manière informelle par la subdivision par des particuliers de terrains périurbains.[2] Le secteur du logement abordable au Lesotho est limité par le manque de terrains viabilisés planifiés pour le logement abordable et d’infrastructures routières de soutien.

La Banque mondiale classe le Lesotho parmi les pays à revenu faible à moyen, avec un produit intérieur brut (PIB) de 37 milliards de M (2,3 milliards US$) et un PIB par habitant de 17 239 M (1 050 US$).[3] Le PIB réel s’est contracté de près de 6,5 % en 2020 en raison de la COVID-19, tandis que la croissance du PIB n’était que de 1,0 % en 2021. La croissance économique devrait se redresser pour atteindre 2,1 % entre 2022 et 2024 grâce au développement de l’agriculture, de l’exploitation minière et de la construction associée au Lesotho Highlands Project (LHWP-II), au parc solaire photovoltaïque (PV) de Mafeteng Ha Ramarothole et à la construction de l’hôpital de district de Maseru.[4] Le LHWP-II comprendra la construction du barrage et du réservoir de Polihali, du tunnel de transfert d’eau et des services d’infrastructure associés.[5] Le barrage de Polihali ajoutera 2 325 millions de mètres cubes supplémentaires à la capacité de stockage du LHWP et générera d’importantes redevances sur le transfert d’eau vers l’Afrique du Sud. À la fin de l’année 2021, le Lesotho a généré des revenus de 12,545 milliards M (environ 759 millions US$) grâce aux transferts d’eau vers l’Afrique du Sud. Le projet LHWP-II a permis de construire des logements dans le village de Polihali et de moderniser le village de Katse. Trois sites potentiels ont été identifiés pour l’hydroélectricité dans le cadre de ce projet. La centrale hydroélectrique existante de Muela a réduit la dépendance du Lesotho vis-à-vis des importations d’électricité et a contribué de manière significative au PIB du pays.[6] D’importantes évaluations de l’impact environnemental et social ont été entreprises pour étendre le projet.

L’économie du Lesotho est fortement intégrée à l’Afrique du Sud, les revenus de l’Union Douanière d’Afrique Australe (SACU) finançant plus de la moitié du budget national. Plus de 90 % des importations du Lesotho proviennent d’Afrique du Sud. Le Lesotho est également membre de la Zone Monétaire Commune (ZMC / Common Monetary Area, CMA), le rand sud-africain ayant cours légal dans le pays. De nombreux Basotho trouvent un emploi en Afrique du Sud dans les mines, la fabrication, l’agriculture et le travail domestique.[7] Le taux d’inflation annuel moyen a été de 6,0 % en 2021, contre 5,0 % l’année précédente, en grande partie sous l’effet de l’augmentation des prix des denrées alimentaires et de l’énergie, ainsi que de la hausse des coûts des services administratifs et des prix des biens importés. Entre janvier et juin 2022, le taux d’inflation est passé de 7,6 % à 8,8 %[8] et le taux de prêt est de 8,96 %. Malgré la reprise économique prévue en 2021, les niveaux de pauvreté sont restés élevés à 30,1 %, une baisse marginale par rapport aux 30,4 % de 2020.[9]

Plus de 90 % des catastrophes au Lesotho sont liées au changement climatique.[10] À Maseru, en janvier 2022, des tempêtes de grêle, des pluies diluviennes et des crues soudaines ont gravement endommagé les maisons, les véhicules, les infrastructures (notamment les routes et les ponts), les écoles, les centres de santé et les cultures.[11] Un rapport d’évaluation post-catastrophe après les précédentes crues soudaines de 2011 a estimé qu’entre 2000 et 2500 maisons, la plupart étant des structures traditionnelles en briques de boue, ont été endommagées ou détruites…[12]

Le gouvernement a adopté la Loi sur la Gestion des Catastrophes en 1997. La loi a facilité la création de l’Autorité Nationale de Gestion des Catastrophes (DMA) et de ses structures associées, la National Disaster Relief Task Force et les Village Disaster Management Teams. La loi fournit le cadre pour l’élaboration d’un plan de gestion des catastrophes, et de divers plans de reconstruction, de réhabilitation et de rétablissement en cas de catastrophe. Depuis la création de la DMA, les politiques clés qui ont été élaborées comprennent le Cadre Stratégique National de Résilience (2019-2030)[13] et la Politique Nationale sur le Changement Climatique 2017-2027.[14] Toutes ces politiques visent à renforcer la résilience nationale au changement climatique dans tous les secteurs vulnérables, y compris le logement.

[1] Banque mondiale Open Data (2018). Population vivant dans des bidonvilles.  https://data.worldbank.org/indicator/EN.POP.SLUM.UR.ZS?locations=LS (Consulté le 25 août 2022).

[2] Royaume du Lesotho (2015). Rapport national Habitat III 2015. Troisième conférence des Nations Unies sur le logement et le développement urbain durable. Ministère du gouvernement local et des affaires des chefferies. https://unhabitat.org/lesotho-urban-housing-profile https://unhabitat.org/lesotho-urban-housing-profile (consulté le 15 septembre 2022).

[3] Banque mondiale Open Data (2022). PIB par habitant Lesotho https://data.worldbank.org/indicator/ NY.GDP.PCAP.CN ? locations=LS (consulté le 25 août 2022).

[4] Banque mondiale Open Data (2022). PIB par habitant Lesotho. https://data.worldbank.org/indicator/ NY.GDP.PCAP.CN ? locations=LS. (consulté le 25 août 2022).

[5] Nouvelles de l’infrastructure (2022). Projet d’eau des hauts plateaux du Lesotho – Phase II : Une mise à jour. https://infrastructurenews.co.za/2022/07/21/lesotho-highlands-water-project-phase-ii-an-update/ (Consulté le 18 septembre 2022). Pg. 1.

[6] Nouvelles de l’infrastructure (2022). Projet d’eau des hauts plateaux du Lesotho – Phase II : Une mise à jour. https://infrastructurenews.co.za/2022/07/21/lesotho-highlands-water-project-phase-ii-an-update/ (Consulté le 18 septembre 2022). Pg. 6.

[7] UN-Habitat (2015) Lesotho Housing Profile. Nairobi : ONU-HABITAT.  https://unhabitat.org/lesotho-urban-housing-profile (consulté le 15 septembre 2022).

[8] Trading Economics. (2022). Taux d’inflation du Lesotho https://tradingeconomics.com/lesotho/inflation-cpi.   (consulté le 25 août 2022).

[9] Ibid.

[10] La Banque mondiale (2021). Profil pays du risque climatique : Lesotho https://climateknowledgeportal.worldbank.org/sites/default/files/2021-08/15930-WB_Lesotho%20Country%20Profile-WEB.pdf (consulté le 15 septembre 2022).

[11] Cadre stratégique national de résilience du Lesotho, 2019-2030 (2019) https://drmims.sadc.int/sites/default/files/document/2020-03/Resilienc Cadre stratégique national de résilience du Lesotho et théorie du changement – 160 919 .pdf. (consulté le 15 septembre 2022). Pg. 13.

[12] Gouvernement du Lesotho (2011). Évaluation des besoins après une catastrophe https://documents.worldbank.org/en/publication/documents-reports/documentdetail/650661468193738792/lesotho-post-disaster-needs-assessment-heavy-rains-2010-11 (consulté le 13 septembre 2022).

[13] Cadre stratégique national de résilience du Lesotho, 2019-2030(2019) https://drmims.sadc.int/sites/default/files/document/2020-03/Resilienc Cadre stratégique national de résilience du Lesotho et théorie du changement – 160 919 .pdf. (consulté le 15 septembre 2022).

[14] Gouvernement du Lesotho (2017). Politique du Lesotho en matière de changement climatique 2017-2027. Maseru ; Ministère de l’énergie & Météorologie.

 

Accès à la finance

Le secteur financier du Lesotho comprend quatre banques commerciales, la First National Bank Lesotho (FNB), la Nedbank Lesotho, la Standard Lesotho Bank Limited (SLB) et la Lesotho Post Bank (LPB). Les trois premières banques sont des filiales de banques sud-africaines et sont les plus importants fournisseurs de financement hypothécaire. En 2019, les banques à capitaux étrangers contrôlaient environ 92 % des actifs, des revenus et des dépôts du secteur bancaire. La LPB est une banque appartenant au gouvernement du Lesotho. Le secteur financier comprend 10 compagnies d’assurance, 47 courtiers d’assurance, six agents de change, 125 institutions de microfinance, deux sociétés de gestion d’actifs et deux institutions de transfert d’argent.[1] La Banque centrale du Lesotho (CBL) est le seul régulateur de toutes les institutions financières du pays.[2]

Le rapport Global Findex montre que 46 % de la population du Lesotho âgée de plus de 15 ans avait un compte dans une banque formelle en 2017. Un peu plus de femmes (46 %) que d’hommes (45 %) avaient un compte bancaire.[3] Une forte proportion de la population adulte (62,4 %) utilise des produits informels, 29 % faisant appel à des groupes informels, 33 % empruntant auprès de sources informelles, 37 % appartenant à une société funéraire et 11 % utilisant des services informels de transfert de fonds. Environ 70 % des adultes ayant accès à des produits financiers formels avaient également un produit informel, plus de la moitié (52,3 %) ayant accès à plus d’un de ces produits.[4]

La SLB propose des prêts immobiliers allant de 100 000 M (6 093 US$) à 10 millions M (609 332 US$) payables sur 20 ans à 12,5 %. La SLB propose également des prêts garantis par les pensions. La FNB Lesotho propose des prêts à 11,25 % par an sur 20 ans. Les remboursements mensuels sont plafonnés à 30 % du revenu brut du ménage. Nedbank Lesotho propose des prêts immobiliers pour l’achat de biens.[5] La Lesotho Postbank propose des prêts à moyen et long terme pour financer, refinancer et/ou améliorer les propriétés résidentielles, en fonction de la propriété cautionnée et de la capacité à rembourser les échéances.[6]

Les prêts non performants en pourcentage du total des prêts bruts au Lesotho se sont établis à 3,3 % en 2019. Ce chiffre est passé à 4,1 % en 2021.[7] En 2022, la valeur totale des prêts hypothécaires résidentiels en cours était estimée à 23 515 899,70 M (1 432 900,25 US$).[8]

Le secteur du financement non hypothécaire compte environ 125 institutions enregistrées. La société qui offre le plus de prêts au logement est Lesana Lesotho, qui a commencé ses activités en 2012. Lesana offre des prêts progressifs non garantis d’une durée maximale de cinq ans et propose des prêts pour la construction de logements pour les personnes à revenus faibles et moyens travaillant dans le gouvernement, les entreprises publiques et le secteur privé. L’atténuation des risques pour les prêts non garantis se fait par la déduction des remboursements mensuels du prêt directement sur les salaires à la source, ce qui est convenu au préalable avec les employeurs. La durée des prêts varie de 6 à 60 mois, tandis que les montants des prêts vont de 1 000 M (60,93 US$) à 250 000 M (15 233,31 US$).[9]

Un bureau de crédit a été créé par la Banque centrale du Lesotho en 2015, en vertu de la loi sur les rapports de crédit de 2011. Celle-ci est gérée par Compuscan, une société affiliée à l’Afrique du Sud.[10] Le bureau aurait collecté plus de 100 000 dossiers individuels dans les deux années qui ont suivi sa création.[11] La Banque Mondiale a estimé la couverture des bureaux de crédit (pourcentage d’adultes) à 15,8 % en 2020.[12] En 2019, la Banque centrale a noté que les données du Bureau du Crédit montraient des signes inquiétants de « niveaux élevés d’endettement sur l’ensemble du marché du crédit » en raison de « prêts agressifs et de l’absence d’évaluation et de solvabilité appropriées ».[13]

La première bourse, le Maseru Securities Market (MSM), a ouvert en janvier 2016.[14] En août 2022, RNB Properties Ltd était la seule société cotée sur le MSM.[15] Le gouvernement du Lesotho émet également de temps à autre des obligations du Trésor, dont l’échéance la plus longue est de 10 ans. Cependant, le marché obligataire est illiquide et l’activité du marché secondaire est limitée, car les détenteurs d’obligations considèrent ces dernières comme une épargne qu’ils conservent jusqu’à l’échéance.[16]

[1] Banque centrale du Lesotho (2022). Liste des institutions financières nationales agréées au 15 juillet 2022.

https://www.centralbank.org.ls/images/Public_Awareness/LFI_Double_Spread_Newspaper_Insert_July_2022.pdf. (consulté le 17 août 2022).

[2] Banque centrale du Lesotho (2019). rapport sur la stabilité financière 2019, numéro 4.

https://www.google.com/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=&ved=2ahUKEwj8xuTIsvr5AhVPi1wKHZ_TDToQFnoECCQQAQ&url=https%3A%2F%2Fwww.centralbank.org.ls%2Fimages%2FPublications%2FSupervision%2F2019_Financial_Stability_Report.pdf&usg=AOvVaw1lAV3Mvja98Xpel4RXMTnq. (consulté le 22 août 2022).

[3] La base de données mondiale Findex (2021) https://www.worldbank.org/en/publication/globalfindex/Data (consulté le 02 septembre 2022).

[4] La base de données mondiale Findex (2021) https://www.worldbank.org/en/publication/globalfindex/Data. (consulté le 02 septembre 2022).

[5] CAHF (2020). Paysages d’investissement dans le logement : Lesotho. annuaire 2020 du financement du logement : Profil du Lesotho – CAHF | Centre for Affordable Housing Finance Africa. (consulté le 22 août 2022), pg. 8.

[6] Lesotho Post Bank (Banque postale du Lesotho).  https://www.lpb.co.ls/ #lpb_modal (consulté le 22 août 2022).

[7] Trading Economics. 2022. Lesotho : taux d’intérêt débiteur https://tradingeconomics.com/lesotho/lending-interest-rate-%-wb-data.html (consulté le 22 août 2022).

[8] Entretien avec un agent de CBL, 18 août 2022, Maseru, Lesotho.

[9] Money Facts SA (2018). Lesana Financial Services, Lesotho https://moneyfacts.co.za/tag/lesana-financial-services-lesotho/ (consulté le 22 août 2022).

[10] Mpaki, B. (2017). Le Credit Bureau s’étend aux entreprises. Lesotho Times, 27 janvier 2017.   https://lestimes.com/credit-bureau-expands-to-corporates/ (consulté le 02 septembre 2022).

[11] Rakotsoane, L. Maseru : Bureau de crédit du Lesotho https://www.thepost.co.ls/business/credit-bureau-makes-progress/ (consulté le 22 août 2022).

[12]Trading Economics (2019). Lesotho : couverture des bureaux de crédit privés https://tradingeconomics.com/lesotho/private-credit-bureau-coverage-%-of-adults-wb-data.html (consulté le 22 août 2022).

[13] Banque centrale du Lesotho 2019. Rapport sur la stabilité financière décembre 2019, numéro 4 (consulté le 11 août 2022) https://www.centralbank.org.ls/images/Publications/Supervision/2019_Financial_Stability_Report.pdf (consulté le 22 août 2022). Pg. 8.

[14] CAHF (2020). Paysages d’investissement dans le logement : Lesotho. annuaire 2020 du financement du logement : Profil du Lesotho – CAHF | Centre for Affordable Housing Finance Africa (consulté le 22 août 2022), pg. 3.

[15] Marché des valeurs mobilières de Maseru (2022). Sociétés cotées en bourse https://www.msm.org.ls/listed-companies (consulté le 22 août 2022).

[16] CAHF (2020). Paysages d’investissement dans le logement : Lesotho. annuaire 2020 du financement du logement : Profil du Lesotho – CAHF | Centre for Affordable Housing Finance Africa (consulté le 22 août 2022), pg. 3.

 

Abordabilité

Avant la pandémie, les taux de chômage et de pauvreté étaient déjà élevés. En 2021, le taux de chômage était de 22,5 % (définition stricte), mais, lorsque le chômage était défini de manière à inclure les demandeurs d’emploi découragés, ce taux montait à 38,3 %.[1] Un tiers de la population vit en dessous du seuil de pauvreté national de 31,18 M (1,90 USD/par personne et par jour). En 2017, le coefficient de Gini était de 0,45,[2] montrant une certaine amélioration par rapport au chiffre de 0,55 enregistré en 2010.[3] En 2019, l’emploi informel représentait 40,5 % de l’emploi total, soit 521 445 personnes. La proportion d’hommes occupant un emploi informel était significativement plus élevée (66,9 %) que celle des femmes (33,1 %).[4]

Avec près de 70 % des ménages qui gagnent moins de 1000 M (61 US$) par mois et un ratio ménage/revenu de 4:1, la plupart des ménages ne peuvent se permettre qu’un logement de 48 000 M (2 925 US$), qu’aucune banque ne serait prête à financer. En utilisant des données d’enquête de 2015, ONU-HABITAT a estimé que les dépenses médianes des ménages dans la plupart des zones urbaines se situaient entre 10 000 et 20 000 M par an (609 à 1 219 US$), étant plus élevées à Maseru.[5] Une évaluation montre que la plupart de ces ménages étaient prêts à payer entre 700 M (43 US$) et 2000 M (122 US$) par mois pour un logement. Cela permettrait de rembourser des prêts de 123 086 à 338 895 M (7500 à 20 650 US$), comprenant un acompte de 20 % et un taux d’intérêt de 12 % sur 20 ans. La population à faible revenu de la capitale ne peut se permettre qu’un logement coûtant 1000 M (61 US$) par mois, ou un prêt abordable de 90 000 M (5484 US$). Ces niveaux d’accessibilité pourraient se traduire par un logement de base d’une pièce pour un ménage. Des niveaux d’accessibilité aussi bas ne sont pas intéressants pour les banques.[6]

En 2022, le coût typique d’une parcelle résidentielle urbaine non viabilisée dans la capitale est d’environ 119 M/m2 (7,25 US$). Une unité de logement abordable nouvellement construite coûte environ 200 000 M (12 187 US$).

[1] Bureau des statistiques : Rapport d’enquête sur la main-d’œuvre du Lesotho. https://www.bos.gov.ls/Publications.htm (consulté le 25 août 2022).

[2] Trading Economics (2021). Indice de Gini Lesotho https://tradingeconomics.com/lesotho/gini-index-wb-data.html (consulté le 25 août 2022).

[3] Données de la CEIC (2010). Lesotho LS : Coefficient de Gini https://www.ceicdata.com/en/lesotho/poverty/ls-gini-coefficient-gini-index-world-bank-estimate (consulté le 25 août 2022).

[4] Bureau des statistiques : Rapport d’enquête sur la main-d’œuvre du Lesotho.

https://www.bos.gov.ls/Publications.htm (consulté le 25 août 2022). Pg. 104.

[5] UN-Habitat (2015) Lesotho Housing Profile. Nairobi : ONU-HABITAT. Profil du logement urbain au Lesotho | ONU-Habitat (unhabitat.org). (consulté le 15 septembre 2022). Pg. 5

[6] UN-Habitat (2015) Lesotho Housing Profile. Nairobi : UN-HABITAT. https://unhabitat.org/lesotho-urban-housing-profile (consulté le 15 septembre 2022), Pg 7.

 

Offre de logements

Des projections récentes des besoins en logement montrent que 170 000 chambres ou 99 000 logements, y compris le remplacement du parc immobilier ancien, seraient nécessaires entre 2006 et 2025. Cela se traduit par 5 200 nouveaux logements par an sur cette période.[1]

Le gouvernement ne fournit pas directement de logements mais se concentre sur la création d’un environnement favorable en élaborant des politiques de logement, comme la Politique Nationale de Logement du Lesotho de 2018. Il fournit également des logements de manière indirecte par le biais de sa société d’État, la Lesotho Housing and Land Development Corporation (LHLDC), créée en 1988. À ce jour, la société a livré un peu plus de 10 000 parcelles viabilisées et entreprend actuellement un projet de site et de service, appelé Maseru-North-Bound (MANOBO), à la périphérie de Maseru. Le projet combine les niveaux de revenus et se compose de 287 parcelles (30 % du projet total) pour les logements à faible revenu, 373 parcelles (40 % du projet total) pour les logements à revenu moyen et 289 parcelles (30 % du projet total) pour les logements à revenu élevé.[2]

Près de 90 % des ménages urbains des villes de plaine et de montagne vivent dans des maisons construites par leurs propriétaires sur des terrains acquis de manière informelle par le biais de l’attribution de terres coutumières ou sur des parcelles taillées dans les terres agricoles entourant les zones urbaines par des propriétaires de terrain et des agents immobiliers informels. La plupart des quartiers résidentiels sont généralement bien desservis par des sources d’eau améliorées (77,7 %),[3] l’assainissement de base (42 %),[4] et l’électricité (77,7 %).[5] Le plus grand défi est l’infrastructure routière, qui se compose en grande partie de mauvaises routes de gravier et de rues d’accès non pavées, car la plupart des établissements se sont développés de manière informelle, sans aucune planification ni permis de construire. Il faut environ 4,5 jours pour obtenir un permis de construire.[6]

La plupart des logements locatifs sont constitués de rangées de chambres à louer ou malaene,[7] avec quelques blocs d’appartements. La proportion de logements locatifs est plus élevée dans les grandes zones urbaines (plus de 30 000 personnes) que dans les petites zones urbaines. Dans les grandes villes, la proportion de logements loués est plus élevée dans les quartiers à faibles revenus que dans les zones à revenus moyens et élevés. Dans la capitale, Maseru, 61,3 % des logements des zones à faibles revenus étaient loués, contre 36,4 % dans les zones à revenus moyens et élevés.[8] Dans certains quartiers de Maseru, notamment là où se trouvent les usines de confection, sept ménages sur dix sont locataires d’unités malaene, souvent dans des cours de location autonomes ou en tant que dépendances sur la même parcelle.[9] Plus de 70 % des locataires sont également susceptibles d’être des femmes.[10]  Le profil sexué des propriétaires n’est pas connu, mais il semblerait qu’il y ait un ratio de quatre femmes pour six hommes dans les quartiers informels nouvellement développés de Maseru.[11]  Les locations d’arrière-cour n’existent pas.[12]

La plupart des ménages urbains vivent dans des établissements informels, dans des logements construits par des entrepreneurs et des artisans engagés. La plupart de ces structures de logement sont construites à partir de matériaux de construction durables et sont dans un état physique raisonnable.[13] Une enquête d’ONU-HABITAT a montré que 61 % à 87 % des logements dans les principales zones urbaines ont des murs en briques ou en blocs de ciment, 31 % à 73 % ont des sols en carreaux de céramique et 57 % à 89 % ont des toits en tôle ondulée.[14] Les autres types de matériaux de construction, tels que le ciment et la plupart des matériaux de couverture (à l’exception du chaume) sont importés d’Afrique du Sud à l’exception du grès taillé, des briques de terre et des blocs de béton. Les structures temporaires sont construites à partir de carton, de feuilles de plastique ou de matériaux recyclés pour les murs et les toitures, et sont plus susceptibles d’être utilisées à des fins de stockage ou pour des entreprises informelles. La plupart des logements sont donc structurellement solides et offrent à leurs occupants une protection suffisante contre la plupart des éléments naturels. Il n’existe aucune donnée sur le nombre d’unités de logement construites dans des endroits dangereux.[15] La plupart des établissements informels ne disposent pas des services d’infrastructure routière de base et sont mal agencés, mais sont structurellement solides.[16]

Les terrains destinés aux logements urbains sont fournis par des canaux formels et informels ou coutumiers. Plus de 70 % de la population urbaine (toutes catégories de revenus confondues), sont aidés à obtenir des terres par les autorités coutumières, principalement dans des endroits non planifiés et non desservis.[17] Au niveau national, le recensement de la population de 2016 montre que 41 % des ménages disposaient de certificats d’attribution coutumiers, 16 % de baux enregistrés, 4 % de titres de propriété enregistrés et 39 % n’avaient aucun titre sur leurs terres.[18] L’offre formelle de terrains pour le logement est minime. La source la plus importante de ces terrains est la Lesotho Housing and Land Development Corporation (LHLDC), qui fournit des parcelles viabilisées aux ménages à faibles, moyens et hauts revenus.

Pour les parcelles résidentielles, le règlement interdit l’enregistrement d’une parcelle résidentielle de plus de 1000 m2. Aucun individu n’est également autorisé à détenir cumulativement des terrains résidentiels de plus de 5000 m2 (cinq parcelles de 1000 m2 chacune au maximum). Toutefois, la Land Administration Authority (LAA) stipule qu’une parcelle résidentielle minimale doit être de 375 m2. Les parcelles plus petites que cela ne peuvent pas être enregistrées.[19]

[1] UN-Habitat (2015) Lesotho Housing Profile. Nairobi : UN-HABITAT. https://unhabitat.org/lesotho-urban-housing-profile (consulté le 15 septembre 2022), Pg. 5

[2] Entretien téléphonique, membre du LHDC, 06 août 2022.

[3] The Global Economy.com (2020). Accès à l’eau potable au Lesotho.  https://www.theglobaleconomy.com/Lesotho/drinking_water_urban/ (consulté le 06 septembre 2022).

[4] La Banque mondiale (2020).  Personnes utilisant au moins les services d’assainissement de base, Urbain, Lesotho https://data.worldbank.org/indicator/SH.STA.BASS.UR.ZS?locations=LS (consulté le 06 septembre 2022).

[5] Trading Economics (2021). Accès à l’électricité au Lesotho urbain.  https://tradingeconomics.com/lesotho/access-to-electricity-urban-%-of-urban-population-wb-data.html (consulté le 06 septembre 2022).

[6] Trading Economics (2021). Jours pour obtenir un permis lié à la construction Lesotho https://tradingeconomics.com/lesotho/days-to-obtain-a-construction-related-permit-wb-data.html (consulté le 06 septembre 2022).

[7] Il s’agit d’un bâtiment rectangulaire, normalement en blocs de béton ou en briques locales, comprenant des rangées de chambres simples (environ 4 m x 4m) ou de suites de deux pièces, louées à des ménages. (UN-HABITAT, 2015 : Profil du logement au Lesotho. Nairobi).

[8] UN-Habitat (2015) Lesotho Housing Profile. Nairobi : ONU-HABITAT https://unhabitat.org/lesotho-urban-housing-profile (consulté le 15 septembre 2022), Pg. 5.

[9] Bureau des statistiques : Rapport d’enquête sur la main-d’œuvre du Lesotho https://www.bos.gov.ls/Publications.htm (consulté le 25 août 2022). Pg. 104.

[10] Royaume du Lesotho (2015). Rapport national Habitat III 2015. Troisième conférence des Nations Unies sur le logement et le développement urbain durable. Ministère du gouvernement local et des affaires des chefferies.  Lesotho-Habitat-III-Report-08-June-2015.pdf (habitat3.org) (consulté le 15 septembre 2022).

[11] Lesefa, R.M (2017). Les relations entre propriétaires et locataires à Ha Matala Maseru. Dissertation de diplôme de premier cycle, Université nationale du Lesotho ; Sehlae, S. (2017). Sources de financement des logements locatifs à Borokhoaneng Maseru. Dissertation de diplôme de premier cycle, Université nationale du Lesotho.

[12] UN-Habitat (2015) Lesotho Housing Profile. Nairobi : UN-HABITAT. https://unhabitat.org/lesotho-urban-housing-profile (consulté le 15 septembre 2022).

[13]UN-Habitat (2015) Lesotho Housing Profile. Nairobi : UN-HABITAT. https://unhabitat.org/lesotho-urban-housing-profile (consulté le 15 septembre 2022).

[14] Bureau des statistiques (2019). Rapport d’enquête sur la main-d’œuvre du Lesotho. https://www.bos.gov.ls/Publications.htm

(consulté le 25 août 2022). Pg. 104.

[15] Bureau des statistiques (2019). Rapport d’enquête sur la main-d’œuvre du Lesotho https://www.bos.gov.ls/Publications.htm (consulté le 25 août 2022). Pg. 104.

[16] UN-Habitat (2015) Lesotho Housing Profile. Nairobi : UN-HABITAT. https://unhabitat.org/lesotho-urban-housing-profile (consulté le 15 septembre 2022).

[17] UN-Habitat (2015) Lesotho Housing Profile. Nairobi : UN-HABITAT. https://unhabitat.org/lesotho-urban-housing-profile (consulté le 15 septembre 2022).

[18] Bureau des statistiques (2016). recensement de la population et des logements de 2016 : Principales conclusions. Pg. 19

[19] Autorité d’administration des terres (LAA). Lois du Lesotho.  https://www.laa.org.ls/laws/ (Consulté le 22 juillet 2022).

 

Marchés immobiliers

Le système d’enregistrement des droits et titres fonciers de la LAA n’est que partiellement numérisé et ce projet sera achevé d’ici la fin 2023. Le LAA héberge également un bureau d’enregistrement des actes centralisé.[1] Au début de l’année 2016, le délai d’enregistrement d’un nouveau bail avait été réduit à 10 jours et ce délai a été maintenu dans la période actuelle du plan stratégique (2020-2023).[2] Les étapes de l’enregistrement d’un nouveau bail dépendent de la clarté initiale du statut d’occupation des propriétés nouvellement enregistrées, en particulier pour l’adjudication préalable à l’enregistrement. Toutefois, une fois les problèmes de tenure réglés et les droits d’enregistrement payés, il faut quatre jours pour enregistrer une propriété.[3] En août 2022, il y avait 99 409 propriétés résidentielles enregistrées au Lesotho.[4] L’enregistrement de l’acte de transfert coûte 300 M (18,28 US$), la propriété résidentielle 100 M (6,09 US$) et les fins commerciales, industrielles, d’entrepôt, pétrolières ou d’hôtel et de maison d’hôtes sont fixées à 200 M (12,19 US$).[5] En 2019, le Lesotho s’est classé 122e sur 190 dans les indicateurs Doing Business de la Banque Mondiale. En ce qui concerne l’enregistrement des propriétés, le pays prend la 114^e place, mais se hisse encore au 165^e rang en ce qui concerne le traitement des permis de construire.

Les données formelles sur le marché foncier sont notoirement difficiles à trouver au Lesotho. Les consultants impliqués dans une étude d’évaluation de Maseru en 2010 ont conclu qu’au-delà des anciennes limites urbaines (la réserve coloniale), un marché immobilier formel n’existait que dans des zones isolées. Le rapport d’audit de la LAA pour 2015-16 indique 2 029 transactions enregistrées,[6] mais il n’est pas clair s’il s’agit de chiffres annuels ou cumulatifs. De plus, à l’exception de Maseru, qui dispose d’un rôle d’évaluation partiel depuis 28 ans et qui ne couvre que 16 % des propriétés imposables, il n’existe aucune évaluation complète des biens immobiliers. Quelques entreprises fournissent des services liés à l’immobilier, les agences immobilières n’étant qu’une petite composante. Cependant, récemment, le nombre d’agents immobiliers informels qui subdivisent et vendent des parcelles de terrain périurbaines a augmenté rapidement.

[1] Plan stratégique LAA 2020-2023 https://www.laa.org.ls/strategic-plan/  (consulté le 06 septembre 2022).

[2] Plan stratégique LAA 2015-2018 https://www.laa.org.ls/strategic-plan/ (consulté le 06 septembre 2022).

[3] LAA (2016). Rapport d’audit 2015-2016 https://www.laa.org.ls/annual-reports (consulté le 06 septembre 2022).

[4] Communication personnelle, LAA Outreach Office, Maseru, 18 août 2022.

[5] Gazette du gouvernement du Lesotho n° 16 du 19 février 2021.

[6] LAA (2016). Rapport d’audit 2015-2016 https://www.laa.org.ls/annual-reports/ (consulté le 06 septembre 2022).

 

Politique et législation

Le Lesotho a souffert de nombreux changements de gouvernement depuis 2012, ce qui a retardé la mise en œuvre de politiques cruciales pour le secteur du logement.

La plupart des ménages respectent encore les règles coutumières, qui considèrent les femmes célibataires et mariées comme des mineures incapables d’accéder au crédit ou d’hériter d’un bien sans l’aide d’un homme. Toutefois, la promulgation de la Loi n° 19 de 2022 sur l’Harmonisation des Droits des Veuves Coutumières et la Capacité Juridique des Personnes Mariées a supprimé les règles coutumières discriminatoires formelles. La loi principale sur les terres (Land Act 2010) ne fait pas non plus de discrimination entre les personnes sur la base du sexe. Toutefois, les personnes de moins de 18 ans ne peuvent détenir des biens immobiliers que par l’intermédiaire de leurs parents ou de leurs tuteurs légaux. Avant la loi foncière, environ 4 % des baux étaient enregistrés conjointement, 73 % étant enregistrés au nom d’hommes seuls, 23 % au nom de femmes seules. Cependant, de 2011 à 2015, 25 % des nouveaux baux ont été enregistrés conjointement, 14 % étant pour des hommes seuls et 34 % pour des femmes seules.[1] Ces lois ont considérablement renforcé l’autonomie des femmes.

En juillet 2022, le gouvernement a adopté une politique de développement de l’industrie locale de la construction. La promulgation d’une loi sur le développement de l’industrie de la construction et de la loi sur le Conseil des professions de l’environnement bâti du Lesotho est impatiemment attendue par de nombreux acteurs. L’objectif est de mettre en place un organisme industriel qui encadrera tous les acteurs du secteur de la construction de bâtiments.[2] En 2020, un nouvel organisme de réglementation, la Contractors Association of Lesotho, a été légalement enregistré pour réglementer la pratique et la conduite professionnelles de ses membres.[3]

La législation la plus récente en matière de logement spécifique est le projet de loi sur les titres sectionnels de 2011, qui doit encore être promulgué par le parlement. Il vise à faciliter la propriété séparée d’une ou plusieurs sections d’un bâtiment dans un complexe immobilier sans nécessairement être propriétaire du terrain sur lequel se trouve le bâtiment. Aucune des politiques et de la législation proposée (y compris l’ancienne) ne fait explicitement référence aux méthodes de construction écologiques. La prévention des bidonvilles par la démolition ou la réinstallation n’est pas non plus la norme au Lesotho, bien que cela se soit produit dans la ville de Maseru par le passé.[4]

[1] Leduka, R.C., Ntaote, M. et Takalimane, N. (2018). La gouvernance foncière au Lesotho. NELGA-HUB, Université de Namibie. Pg. 25.

[2] Politique de développement de l’industrie locale de la construction pour le Lesotho (2020). Obtenu par e-mail. 01 juillet 2022.

[3] Constitution de la Contractors Association of Lesotho (2020). Obtenu par correspondance électronique. 15 mai 2021.

[4] Tsietsi, T. et Leduka R. C (2009). La construction judiciaire du droit à la ville au Lesotho. Journal juridique du Lesotho. 18(2) : 205-239.

 

Opportunités

Des opportunités existent dans le secteur de la microfinance incrémentale où les micro-prêts peuvent jouer un rôle important dans le développement du logement. Il existe également des opportunités dans les modules de logements verts qui pourraient réduire les coûts de construction tout en assurant le confort thermique des occupants. L’offre de terrains viabilisés abordables et planifiés, dans des sites appropriés pour tous les groupes de revenus, mais particulièrement pour les ménages à faibles revenus, est insuffisante. Il existe une opportunité pour le secteur privé de s’associer aux entités publiques pour fournir des terrains viabilisés afin de répondre aux demandes existantes.

 

Disponibilité des données sur le financement du logement

Les données sur le financement du logement sont particulièrement difficiles d’accès, ostensiblement parce que les organisations qui collectent les données sont réticentes à les partager publiquement. Les données disponibles dans les sources secondaires sont souvent soit désuètes, soit présentées dans un format inutilisable. Les données sont également rarement ventilées par sexe. Les principales sources de données sur le financement du logement sont :

• Le Lesotho Bureau of Statistics ;
• La Banque centrale du Lesotho ;
• Les quatre banques commerciales, Nedbank Lesotho, Standard Lesotho Bank, First National Bank Lesotho et la Lesotho Post Bank ;
• La Lesotho Housing and Land Development Corporation ; et

L’Autorité d’administration des terres.

 

Applications vertes pour le logement abordable

Le Lesotho n’a pas de normes de construction écologique. La loi sur le contrôle des bâtiments de 1995 fixe des normes sur les matériaux de construction, la résistance au feu, la ventilation, l’assainissement, la plomberie et le drainage, mais elle est muette sur les questions de l’agenda vert. D’autres lois relatives au logement sont tout aussi silencieuses sur les questions écologiques.

Le Lesotho possède un important potentiel d’énergie verte provenant de l’eau, du vent et du soleil, avec plus de 300 jours d’ensoleillement par an. Une centrale photovoltaïque au sol de 70 MW couvrant 220ha est en voie d’achèvement à Mafeteng. La centrale hydroélectrique de Muela à Botha-Bothe produit actuellement 72 MW d’électricité. Le pays pourrait produire 450 MW à partir de l’hydroélectricité et exporter l’excédent d’énergie pour répondre à la demande émergente en Afrique du Sud et dans la sous-région.

 

Sites internet

Habitat for Humanity Lesotho : https://www.habitat.org

Banque centrale du Lesotho https://www.centralbank.org.ls

Autorité d’administration des terres https://www.laa.org.ls/annual-reports/

Bureau des statistiques du Lesotho https://www.bos.gv.ls

Société de logement et de développement foncier du Lesotho https://www.lesothohousing.org.ls