Financement du logement au Libéria
Vue d'ensemble
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La Banque centrale du Libéria prévoit que la croissance annuelle passera de 3,6 % en 2021 à 4,5 % en 2022 et que l’inflation passera de 13,1 % à 5,5 %. Le taux de prêt moyen est resté stable à 12,4 % depuis 2019, et le taux de change est passé de 171,28 L$ à 152,37 L$ (1,00 USD) le 1er juillet 2022. Étant donné que le Libéria a un régime à double monnaie qui reconnaît le dollar américain et le dollar ayant cours légal, une baisse du taux de change réduit l’abordabilité du logement en créant une économie de 18,91 L$ pour chaque dollar américain créé.
Le Libéria a une population de 5,3 millions d’habitants, dont 2,66 millions vivent dans les villes. Selon la Banque mondiale, le taux de croissance démographique du Libéria est de 2,4 %, sa population de bidonvilles est de 70 % et sa population vivant en dessous du seuil de pauvreté national est de 50,9 %. Parce que les salaires au Libéria sont bas, l’abordabilité du logement est un problème majeur. De plus, les données de la Banque mondiale pour 2021 montrent un taux de chômage de 4,1 %, une population vivant en dessous du seuil national de pauvreté de 50,9 % et un taux d’emploi informel de 90 %. En raison de ces conditions, de nombreux produits financiers et solutions de logement actuelles sont hors de portée d’une grande partie de la population. En conséquence, afin d’augmenter l’accessibilité financière, la National Housing Authority (NHA) fournit des terrains aux promoteurs privés à un prix inférieur au prix actuel du marché par le biais d’un accord de partenariat public-privé.
Les inondations sont le risque climatique le plus courant en milieu urbain. En effet, Monrovia possède la capitale la plus humide du monde, avec une pluviométrie annuelle moyenne de 179 pouces (4,547 mètres). En conséquence, pendant la saison des pluies, plusieurs communautés sont inondées et les habitants sont déplacés. Pour faire face aux risques climatiques, une politique nationale de gestion des catastrophes est en place.
Le taux de location dans les zones urbaines était de 46,3 %, avec une maison de deux chambres louée pour 30 474 L$ (200 USD) dans le centre de Monrovia. L’appartement de deux maisons nouvellement construit le moins cher (150 mètres carrés) par un promoteur privé, Millennium Property, coûte 6,09 millions de L$ (40 000 USD), ce qui le rend hors de portée des fonctionnaires qui gagnent le salaire minimum de 19 046 L$ (125 USD). ).
Le nombre de prêts hypothécaires résidentiels en cours en Zambie est passé de 337 en 2021 à 522 en 2022. Le montant total des prêts hypothécaires était de 2,29 milliards de dollars libanais (15 millions de dollars américains), avec un montant hypothécaire maximal de 100 000 dollars américains. Il n’y a eu aucun changement dans le taux d’intérêt minimum de la LBDI de 8 % ou la durée du prêt hypothécaire de 10 ans.
La communauté de la diaspora représente une opportunité inexploitée pour les personnes à faible revenu du Libéria, qui dépendent actuellement de solutions de logement informelles. Il n’y a pas de promoteurs privés formels offrant des logements locatifs ou des options de location avec option d’achat dans la région. Les prêteurs devraient envisager des options de refinancement hypothécaire et prolonger la durée maximale actuelle du prêt hypothécaire à plus de dix ans.
Pour en savoir plus sur le secteur du financement du logement au Libéria, y compris les principales parties prenantes, les politiques importantes et l’abordabilité du logement:
- Introduction
- Accès au financement
- Abordabilité
- Offre de Logements
- Marchés immobiliers
- Politique et législation
- Opportunités
- Disponibilité des données sur le financement du logement
- Applications vertes pour le logement abordable
- Sources supplémentaires
- Sites internet
Liberia
Introduction
Le Liberia compte 5,3 millions d’habitants, dont 2,66 millions vivent en zone urbaine.[1] Selon la Banque mondiale, le taux de croissance de la population du Liberia est de 2,4 %,[2] le pourcentage de la population qui vit dans des bidonvilles est de 70 % [3] et la population vivant sous le seuil de pauvreté national est de 50,9 %.[4]
Le gouvernement du Liberia élabore actuellement une Politique Urbaine Nationale (NUP). Les principaux domaines abordés par la NUP sont la gouvernance foncière, le développement socio-économique, les finances municipales, la décentralisation, l’environnement, la résilience et le changement climatique. Les praticiens de la gestion urbaine sont optimistes et pensent que la NUP aura un impact direct sur le secteur du logement.
La Banque centrale du Liberia (CBL) prévoit une augmentation du taux de croissance annuel de 3,6 %[5] en 2021 à 4,5 % en 2022.[6] La CBL a également fait état d’une baisse de l’inflation de 13,1 % en décembre 2020 à 5,5 % en décembre 2021,[7] un taux de prêt moyen stable de 12,4 % depuis 2019[8] et une baisse du taux de change de 171,28 L$ (1,12 US$)[9] au 1er juillet 2021[10] à 152,37 L$ (1,00 US$) au 1er juillet 2022.[11] Le Liberia a un régime de double monnaie qui reconnaît le dollar américain et le dollar libérien comme des offres légales, ainsi la baisse du taux de change a un impact sur l’accessibilité au logement en créant une économie de 18,91 L$ pour 1 US$, en particulier pour les personnes qui perçoivent leur salaire en dollars libériens, mais doivent payer leur loyer en dollars américains.
Les inondations constituent un risque climatique important dans les zones urbaines. En effet, Monrovia est la capitale la plus humide du monde, avec des précipitations annuelles moyennes de 4,547 mètres (179 pouces).[12] En outre, les années de guerre civile (1989-2003) ont gravement endommagé les infrastructures urbaines. Par conséquent, plusieurs communautés sont inondées et les résidents se retrouvent sans abri pendant la saison des pluies.[13] Une Politique Nationale de Gestion des Catastrophes est en place pour faire face aux risques climatiques. En 2022, la Banque mondiale a également approuvé un financement de 6,09 milliards de L$ (40 millions de US$) pour renforcer la résistance aux inondations et l’accès aux infrastructures dans plusieurs communautés urbaines, ce qui aura un impact significatif sur le secteur du logement.[14]
[1] Worldometer (2022). Liberia Population Live. https://www.worldometers.info/world-population/liberia-population/ (consulté le 13 août 2022). Pg. 1.
[2] The World Bank (2021). Population Growth (annual %). Liberia.
https://data.worldbank.org/indicator/SP.POP.GROW?locations=LR (consulté le 14 août 2022). Pg. 1.
[3]The World Bank (2018). Population Living in Slums (% of urban population) – Liberia. https://data.worldbank.org/indicator/EN.POP.SLUM.UR.ZS?locations=LR (consulté le 14 août 2022). Pg. 1.
[4]World Bank Group (2021).. Poverty and Equality Brief 2021. https://databankfiles.worldbank.org/data/download/poverty/987B9C90-CB9F-4D93-AE8C-750588BF00QA/AM2020/Global_POVEQ_LBR.pdf (consulté le 15 août 2022). Pg. 1.
[5]Central Bank of Liberia (2021). Financial and Economic Bulletin Vol. 22, No. 1, 2021. https://www.cbl.org.lr/sites/default/files/documents/2nd_quarter_bulletin_2021.pdf ( Consulté le 9 juillet 2022). Pg. i.
[6]Central Bank of Liberia (2021). Annual Report 2021. https://public.cbl.org.lr/doc/2021annualreport.pdf (consulté le 9 juillet 2022). Pg. 6.
[7]Central Bank of Liberia (2021). Annual Report 2021 https://public.cbl.org.lr/doc/2021annualreport.pdf (consulté le 9 juillet 2022). Pg. 6.
[8] Central Bank of Liberia (2021). Annual Report 2021. https://public.cbl.org.lr/doc/2021annualreport.pdf (consulté le 14 août 2022). Pg. 43.
[9] Les montants en dollars ont été arrondis.
[10]Centre for Affordable Housing Finance in Africa (2021). 2021 Yearbook. https://housingfinanceafrica.org/app/uploads/2021/11/2021_CAHF-yearbook-final-compressed-1.pdf (consulté le 14, 2022). Pg. 149.
[11]Centre for Affordable Housing Finance in Africa (2022). Exchange Rate.
[12] Travia (n.d.). Which is the wettest capital in the world? https://quizzclub.com/games/welcome/which-is-the-wettest-capital-city-in-the-world/answer/2339205/ (consulté le 22 juillet 2022). Pg. 1.
[13] African Star (2022). Liberian Capital Hit by Rain and Flooding. 10 July 2022. African Star. https://www.africanstar.org/liberian-capital-hit-by-heavy-rain-flooding/ ( consulté le 22 juillet 2022). Pg. 1.
[14]The World Bank (2022). 200,000 Persons to Benefit from Improved Urban Management and Flood Resilience https://www.worldbank.org/en/news/press-release/2022/05/17/afw-200-000-persons-to-benefit-from-improved-urban-management-and-flood-resilience ( consulté le 22 juillet 2022). Pg. 1.
Accès au financement
Pour renforcer l’inclusion financière, les services financiers sont décentralisés[1] et diversifiés.[2] Les femmes n’ont pas besoin de l’autorisation des hommes de leur famille pour accéder au crédit et acheter ou vendre des biens.[3] La CBL a indiqué qu’à la fin de 2021, le taux des prêts accordés par l’ensemble du secteur bancaire aux hommes était de 54 % contre 46 % pour les femmes.[4]
Bien qu’il existe neuf banques commerciales au Liberia, la Liberian Bank for Development and Investment (LBDI) est la seule à fournir de prêts hypothécaires résidentiels. Ces prêts hypothécaires sont financés par le réinvestissement de la LBDI en raison de l’absence de sociétés de refinancement hypothécaire. Le processus de souscription ne favorise pas le secteur informel, car il exige un titre de propriété foncière, le paiement de l’impôt foncier, un justificatif d’emploi et un compte bancaire.[5] Par conséquent, le secteur informel compte sur les groupes d’épargne et les bureaux de crédit pour répondre à ses besoins financiers.[6]
Entre octobre 2021 et juillet 2022, la LBDI n’a pas changé le taux d’intérêt minimum de 8 %, le taux d’intérêt maximum de 10 %, la durée du prêt hypothécaire de 10 ans, le ratio prêt-valeur maximum des prêts hypothécaires résidentiels de 70 % et le ratio prêt-revenu maximum des ménages sur les prêts hypothécaires résidentiels de 33 %. En outre, le montant total de l’hypothèque était de 2,29 milliards de L$ (15 millions de US$) et le montant maximal de l’hypothèque était de 15,24 millions de L$ (100 000 US$). Le montant minimum de l’hypothèque était de 761 850 L$ (5 000 US$) et le revenu minimum requis pour accéder à l’hypothèque était de 38 092 L$ (250 US$). Le nombre de prêts hypothécaires résidentiels en cours est passé de 337 en 2021 à 522 en 2022. Les données recueillies par la LBDI sont ventilées selon le genre, mais ne sont pas publiées.[7]
L’Afriland First Bank Liberia dispose de produits de financement du logement adaptés à l’acquisition de terrains, à la construction, à l’agrandissement et à la rénovation de maisons,[8] mais ses processus de souscription ne favorisent pas le secteur informel, car ils exigent également des titres de propriété, le paiement de l’impôt foncier, un justificatif d’emploi et un compte bancaire. La CBL a signalé une augmentation du total des prêts à la construction, passant de 9,5 % en 2020[9] à 10,5 % en 2021,[10] mais il n’est pas possible de savoir quelle part des prêts à la construction s’applique à la construction de logements.
Il existe 13 institutions de microfinance[11] et la CBL a signalé une augmentation du nombre de clients de la microfinance, passant de 44 473 en 2020 à 58 100 en 2021.[12] Les experts financiers estiment qu’une partie des prêts de microfinance non liés au logement finit également par être utilisée pour des dépenses telles que la rénovation et l’amélioration de l’habitat, les meubles et les appareils ménagers. La « Foundation for Women » est la seule institution qui pilote actuellement un produit de prêt de microfinance pour le logement avec un total de huit bénéficiaires, dont six femmes. Le montant minimum du prêt est de 106 659 L$ (700 US$) et le montant maximum de 457 110 L$ (3 000 US$) avec un taux d’intérêt de 18 %.[13]
Le marché des capitaux du Liberia est peu développé. Des efforts sont donc déployés pour étendre le cadre réglementaire afin d’améliorer le marché. Sur le plan national, la United Bank for Africa et Ecobank Liberia sont impliquées dans les services bancaires de gros à des taux non divulgués.
[1]Central Bank of Liberia (2021). Annual Report 2021. https://www.cbl.org.lr/sites/default/files/documents/2021annualreport.pdf (consulté le 19 août 2022). Pg. 63.
[2]Central Bank of Liberia (2021). Annual Report 2021. https://www.cbl.org.lr/sites/default/files/documents/2021annualreport.pdf (consulté le 19 août 2022). Pg. 68.
[3] Entretien avec Madia Walker, Premier Events Management & Logistics, 10 août 2022, Monrovia, Liberia.
[4]Central Bank of Liberia (2021). Annual Report 2021. https://www.cbl.org.lr/sites/default/files/documents/2021annualreport.pdf (consulté le 19 août 2022). Pg. 78.
[5] Entretien avec Joshua T. Stevens, Liberian Bank for Development & Investment, 30 juillet 2022, Monrovia, Liberia.
[6] Entretien avec Peter D. Morris, petit commerçant, 30 juillet 2022, Monrovia, Liberia.
[7] Entretien avec Joshua T. Stevens, Liberian Bank for Development & Investment, 30 juillet 2022, Monrovia, Liberia.
[8] Afriland First Bank (2022). Financing. https://afrilandfirstbanklb.com/index.php/en/financingi (consulté le 23 août 2022). Pg. 1.
[9]Central Bank of Liberia (2020). Annual Report 2020. https://public.cbl.org.lr/doc/annualreport_2020.pdf (consulté le 23 juillet 2022). Pg. 66.
[10]Central Bank of Liberia (2021). Annual Report 2021. https://public.cbl.org.lr/doc/2021annualreport.pdf (consulté le 9 juillet 2022). Pg. 69.
[11]Central Bank of Liberia (2021). Annual Report 2021 https://public.cbl.org.lr/doc/2021annualreport.pdf (consulté le 23 juillet 2022). Pg. 70.
[12]Central Bank of Liberia (2021). Annual Report 2021. https://public.cbl.org.lr/doc/2021annualreport.pdf ( consulté le 23 juillet 2022). Pg. 71.
[13] Entretien avec Magnus Gayflor, Foundation for Women, 16 août 2022, Monrovia, Liberia.
Abordabilité
L’abordabilité du logement au Liberia est un défi majeur, car le niveau des salaires est faible. Une enquête menée en 2016 par l’Institut libérien des statistiques et des services d’information géographique (LISGIS) a indiqué que seulement 13,5 % de la population gagnait 30 000 L$ (197 US$) et plus.[1] En outre, les données de la Banque mondiale pour 2021 indiquent un taux de chômage de 4,1 %,[2] un taux de 50,9 %[3] pour la population vivant sous le seuil de pauvreté et un taux de 90 % pour l’emploi informel.[4] Le coefficient de Gini du Liberia, basé sur l’enquête LISGIS, est de 0,33.[5] Ces conditions rendent les produits financiers et les solutions de logement actuelles inabordables pour une grande partie de la population. Par conséquent, pour améliorer l’accessibilité, l’Autorité Nationale du Logement (NHA) fournit des terrains à des promoteurs privés à un prix inférieur à celui du marché dans le cadre d’un partenariat public-privé.[6]
L’enquête de 2016 menée par LISGIS indique que les ménages consacraient 16 % de leur revenu mensuel à l’éducation, 1,5 % à la santé et 3,3 % au loyer.[7] La part de logements locatifs dans les zones urbaines était de 46,3 %[8] et le prix de location d’une maison de deux chambres à coucher variait entre 30 474 L$ (200 US$) à 49 520 L$ (325 US$) dans le centre de Monrovia et de 11 428 L$ (75 US$) à 19 046 L$ (125 US$) dans les banlieues.[9] En 2021, le coût de l’électricité s’élevait à 36 L$ (0,25 US$) par kilowattheure, [10] celui de l’eau à 0,76 L$ (0,005 US$) par gallon et celui de l’assainissement liquide à 1 524 L$ (10 US$) par mois pour les maisons résidentielles de deux ou trois chambres.[11] Une parcelle de terrain non viabilisée (1 012 m2) dans la banlieue de Monrovia se vend entre 228 555 L$ (1 500 US$) et 304 740 L$ (2 000 US$).[12] D’après l’enquête de LISGIS, le taux national de logements occupés par leurs propriétaires est de 44,6 %.[13] Le prix de la maison neuve de deux chambres (150 mètres carrés) la moins chère, construite par un promoteur privé, Millennium Properties, est de 6,09 millions de L$ (40 000 US$)[14], ce qui la rend inabordable pour les fonctionnaires qui gagnent le salaire minimum de 19 046 L$ (125 US$).[15] À la LBDI, le revenu minimum requis pour un prêt hypothécaire est de 38 093 L$ (250 US$), l’acompte hypothécaire est de 20 % et les remboursements mensuels par rapport au revenu du ménage sont de 33 %.[16]
À la fin de l’année 2021, la CBL a indiqué que le total des prêts non performants du secteur bancaire s’élevait à 22,6 %, soit 15,044 milliards de L$ (98,7 millions de US$)[17] et que l’encours des prêts de microfinance était passé de 304,74 millions de L$ (2,0 millions de US$) en 2020 à 518,06 millions de L$ (3,4 millions de US$) en 2021.[18] De même, au 30 juillet 2022, la LBDI indiquait 119 prêts hypothécaires non performants.[19] Il n’existe actuellement aucun produit de financement vert au Liberia.
[1] Liberia Institute of Statistics & Geo Information Services (2017). Household Income & Expenditure Survey 2016. https://ekmsliberia.info/wp-content/uploads/2021/09/HIES-2016_StatisticalAbstract_Final_final.pdf (consulté le 27 juillet 2022). Pg. 59.
[2]World Bank (2021). Liberia Overview. https://data.worldbank.org/country/liberia?view=chart (24 juillet 2022). Pg.1.
[3]World Bank Group (2021). Poverty and Equality Brief 2021. https://databankfiles.worldbank.org/data/download/poverty/987B9C90-CB9F-4D93-AE8C-750588BF00QA/AM2020/Global_POVEQ_LBR.pdf (consulté le 15 août 2022). Pg. 1.
[4]World Bank (2020). Recovery of Economic Activity for Liberian Informal Sector Employment (P174417). . https://documents1.worldbank.org/curated/en/198161608648605143/pdf/Appraisal-Environmental-and-Social-Review-Summary-ESRS-Recovery-of-Economic-Activity-for-Liberian-Informal-Sector-Employment-P174417.pdf (consulté le 15 août 2022). Pg. 5.
[5]Liberia Institute of Statistics & Geo Information Services (2017). Household Income & Expenditure Survey 2016. https://ekmsliberia.info/wp-content/uploads/2021/09/HIES-2016_StatisticalAbstract_Final_final.pdf (consulté le 27 juillet 2022). Pg. 21.
[6] Entretien avec T-Maxwell Davis, National Housing Authority, 8 août 2022, Monrovia, Liberia.
[7] Liberia Institute of Statistics & Geo Information Services (2017). Household Income & Expenditure Survey 2016. https://ekmsliberia.info/wp-content/uploads/2021/09/HIES-2016_StatisticalAbstract_Final_final.pdf (consulté le 27 juillet 2022). Pg. 27.
[8]Liberia Institute of Statistics & Geo Information Services (2017). Household Income & Expenditure Survey 2016. https://ekmsliberia.info/wp-content/uploads/2021/09/HIES-2016_StatisticalAbstract_Final_final.pdf (consulté le 27 juillet 2022). Pg. 33.
[9] Entretien avec J. Motalee Davis, National Housing Authority, 8 août 2022, Monrovia, Liberia.
[10]The New Dawn (2021). Liberia : LERC Reduces Tariffs on Electricity. https://allafrica.com/stories/202112140322.html (consulté le 20 juillet 2022). Pg. 1.
[11] Liberia Water & Sewer (s.d.). Billings Policy and Procedures. https://www.lwsc.gov.lr/doc/Policy%20on%20Tarriff,%20Payments%20among%20others_1.PDF (consulté le 20 juillet 2022). Pgs. 1 & 4.
[12] Entretien avec J. Motalee Davis, National Housing Authority, 8 août 2022, Monrovia, Liberia.
[13]Liberia Institute of Statistics & Geo Information Services (2017). Household Income & Expenditure Survey 2016. https://ekmsliberia.info/wp-content/uploads/2021/09/HIES-2016_StatisticalAbstract_Final_final.pdf (consulté le 27 juillet 2022). Pg. 33.
[14] Millennium Properties (2022). Application Form. https://millenniumpropertys.com/ (consulté le 16 août 2022). Pg. 2.
[15] Entretien avec J. Motalee Davis, National Housing Authority, 8 août 2022, Monrovia, Liberia.
[16] Entretien avec Joshua T. Stevens, Liberian Bank for Development and Investment, 30 juillet 2022, Monrovia, Liberia.
[17]Central Bank of Liberia (2021). Annual Report 2021. https://www.cbl.org.lr/sites/default/files/documents/2021annualreport.pdf (consulté le 25 août 2022). Pg. 69.
[18]Central Bank of Liberia (2021). Annual Report 2021. https://www.cbl.org.lr/sites/default/files/documents/2021annualreport.pdf (consulté le 25 août 2022). Pg. 71.
[19] Entretien avec Joshua T. Stevens, Liberian Bank for Development & Investment, 30 juillet 2022, Monrovia, Liberia.
Offre de Logements
Le profil du logement au Liberia réalisé en 2014 par ONU-Habitat indique que le parc immobilier était de 327 000 logements, dont 44 % (144 000) étaient en mauvais état. Aussi, 512 000 nouveaux logements sont nécessaires d’ici 2030.[1] Des plans sont en cours pour réaliser un recensement national du logement et de la population qui fournira des données actuelles sur le secteur du logement au Liberia.
Entre-temps, en 2022, la NHA a conclu des accords avec les promoteurs privés Structure & Logistics Limited, Global Housing Solutions et Liberia Asset Management Company (LAMCO) afin d’élargir son portefeuille de partenariats public-privé et d’augmenter le parc de logements abordables du Liberia.[2]
L’enquête LIGIS de 2016 indique que le taux des logements occupés par le propriétaire était de 29,3 % et le taux de logement locatif était de 46,3 %. Pour les femmes ces taux étaient de 31,3 % pour les logements locatifs et de 39,5 % pour les logements occupés par le propriétaire.[3] Le béton, les blocs de ciment, le zinc, le fer et l’étain constituent 55 % des matériaux utilisés pour la construction des murs et presque tous les toits (96,0 %) sont faits de feuilles de zinc, de fer ou d’étain.[4] En dehors des pierres concassées, du sable et du bois qui sont disponibles localement, les matériaux tels que le ciment, les tôles de toiture et les tiges d’acier sont importés et disponibles dans les magasins de matériaux de construction et les boutiques dans un rayon de 50 km.[5] Un sac de ciment coûte 1 295 L$ (8,50 US$) ; un bloc de ciment de huit pouces coûte 305 L$ (2 US$) ; un bloc de ciment de six pouces coûte 152,37 L$ (1 US$) et 20 feuilles de zinc 100 % aluminium coûtent 25 141 L$ (165 US$). Actuellement, il n’y a pas de données disponibles concernant la durabilité de ces matériaux. [6]
L’obtention d’un permis de construire prend 87 jours, comprend 25 procédures[7] et coûte 7 619 L$ (50 US$) pour une entreprise de construction appartenant à des Libériens et 38 093 L$ (250 US$) pour une entreprise appartenant à des étrangers.[8] Les coûts de la main-d’œuvre de construction représentent entre 20 et 25 % du coût des matériaux.[9] Actuellement, il n’y a pas de restrictions sexospécifiques pour la propriété des entreprises de construction et il n’existe pas d’organisme professionnel pour les promoteurs. Il n’y a pas non plus de données disponibles sur le nombre de personnes employées dans le secteur de la construction.[10]
La fourniture de services de base est considérablement entravée par le mauvais état des infrastructures urbaines.[11] Un rapport de la Banque mondiale de 2020 indique que 27,5 %[12] de la population totale a accès à l’électricité. En outre, un rapport de 2019 de la compagnie des eaux et des égouts (Liberia Water and Sewer Corporation) indique que moins de 3 % de la population a accès à l’eau courante, ce qui contribue probablement au faible taux d’accès à des installations sanitaires améliorées, soit moins de 17 % de la population.[13] Millennium Properties, un promoteur privé, paie et met en place son approvisionnement en eau, ses routes internes et son système d’égouts.[14]
Il existe plusieurs établissements d’enseignement supérieur et professionnel qui proposent des cours d’ingénierie et de construction générale de bâtiments. [15]
La plus petite parcelle résidentielle est de 1 012 m2. La NHA met en œuvre un programme de location-achat de terrains qui permet aux personnes à faibles revenus d’acheter de plus petits terrains (232,25 m2) pour la construction de logements et, à ce jour, plus de 1 000 personnes (hommes et femmes) en ont bénéficié.[16]
[1]UN-Habitat (2014). Liberia Housing Profile. https://unhabitat.org/sites/default/files/documents/2019-05/liberia_housing_sector.pdf, (consulté le 20 août 2022). Pg. 49.
[2] Entretien avec Rufus Stevens, National Housing Authority, 17 juillet 2022, Monrovia, Liberia.
[3] Liberia Institute of Statistics & Geo Information Services (2017). Household Income & Expenditure Survey 2016,. https://ekmsliberia.info/wp-content/uploads/2021/09/HIES-2016_StatisticalAbstract_Final_final.pdf ( consulté le 27 juillet 2022). Pg. 33.
[4]Liberia Institute of Statistics & Geo Information Services (2017). Household Income & Expenditure Survey 2016,.. https://ekmsliberia.info/wp-content/uploads/2021/09/HIES-2016_StatisticalAbstract_Final_final.pdf (consulté le 27 juillet 2022). Pg. 35.
[5] Entretien avec J. Motalee Davis, National Housing Authority, 17 juillet 2022, Monrovia, Liberia.
[6] Entretien avec Admen Jetty, magasin de matériaux de construction Jetty, 17 août 2022, Monrovia, Liberia.
[7] World Bank (2020). Doing Business Liberia. https://archive.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/l/liberia/LBR-LITE.pdf (consulté le 16 2022). Pg. 1.
[8]Republic of Liberia (n.d.). Ministry of Public Works. https://www.mpw.gov.lr/sites/default/files/documents/CCCS%20Procedure%20form.pdf (consulté le 16 août 2022). Pg. 2.
[9] Entretien avec J. Motalee Davis, National Housing Authority, 17 juillet 2022, Monrovia, Liberia.
[10] Entretien avec J. Motalee Davis, National Housing Authority, 17 juillet 2022, Monrovia, Liberia.
[11] UN-Habitat (2017). A National Urban Policy of Liberia-Diagnosis Paper. https://www.citiesalliance.org/sites/default/files/Cities_Liberia_WEB.PDF (consulté le 15 août 2022). Pg. 31.
[12]World Bank (2020). Access to electricity – Liberia. https://data.worldbank.org/indicator/EG.ELC.ACCS.ZS?locations=LR (consulté le 31 juillet 2022). Pg.1.
[13]Liberia Water and Sewer Corporation (2019). Resettlement Policy Framework https://documents1.worldbank.org/curated/ru/434861550629914423/Resettlement-Policy-Framework.pdf (consulté le 2 août 2022). Pg. 9.
[14] Entretien avec J. Motalee Davis, National Housing Authority, 17 juillet 2022, Monrovia, Liberia.
[15] Entretien avec J. Motalee Davis, National Housing Authority, 17 juillet 2022, Monrovia, Liberia.
[16] Entretien avec J. Motalee Davis, National Housing Authority, 17 juillet 2022, Monrovia, Liberia.
Marchés immobiliers
La propriété foncière au Liberia est formelle et s’effectue par titre de propriété. Seuls les citoyens et les entreprises libériens peuvent posséder des terres, conformément à l’article 11 de la Constitution du Liberia. À ce jour, moins de 20 % des propriétés au Liberia disposent d’un titre de propriété et, à Monrovia, 70 % des résidents vivent dans des bidonvilles avec un régime foncier précaire.[1] Le Liberia ne dispose pas d’un cadastre numérisé, et le registre actuel est manuel.[2] Par conséquent, les données actuelles sur le nombre de transactions immobilières et de nouveaux enregistrements ne sont pas facilement disponibles.
D’après le rapport Doing Business 2020 de la Banque mondiale, l’enregistrement d’une propriété nécessite 10 procédures et peut être effectué en 44 jours pour un coût de 13,3 % de la valeur de la propriété.[3] Actuellement, il n’y a pas de données disponibles concernant le nombre de propriétés qui sont enregistrées dans les principaux centres urbains ou le nombre de personnes qui sont employées dans les activités immobilières.
Parallèlement, il existe plusieurs agents immobiliers formels, dont Integrity Real Estate, Jalmeze Real Estate Agents, Priceless Real Estate, Apartments Liberia et Villiancy Realty Inc. Il existe également plusieurs agents immobiliers informels basés dans les diverses communautés.
Le marché immobilier du Liberia est en grande partie non réglementé et compte peu d’acteurs officiels. Le prix d’un terrain non viabilisé se situe entre 228 555 L$ (1 500 US$) et 304 740 L$ (2 000 US$) dans la banlieue de Monrovia et les logements les plus demandés sont ceux de deux et trois chambres.[4] Sur le marché officiel, Millennium Properties vend des maisons de deux chambres à coucher entre 6,09 millions de L$ (40 000 US$) et 21,33 millions de L$ (140 000 US$) et des maisons de trois chambres à coucher entre 9,9 millions de L$ (65 000 US$) et 45,7 millions de L$ (300 000 US$).[5] Il existe également un marché de la revente résidentielle qui est informel et largement axé sur la vente de logements de deux et trois chambres. Le prix de location d’une maison de deux chambres à coucher varie de 30 474 L$ (200 US$) à 49 520 L$ (325 US$) dans le centre de Monrovia et de 11 428 L$ (75 US$) à 19 046 L$ (125 US$) dans la banlieue.[6]
[1] City Alliance (2020). Greater Monrovia Urban Development Strategy. https://www.citiesalliance.org/sites/default/files/2021-06/CitiesAlliance_GrMonroviaUrbanDevStrategy_2021.pdf (consulté le 6 août 2022). Pg. 34.
[2] City Alliance (2020). Greater Monrovia Urban Development Strategy. https://www.citiesalliance.org/sites/default/files/2021-06/CitiesAlliance_GrMonroviaUrbanDevStrategy_2021.pdf (consulté le 6 août 2022). Pg. 33.
[3] World Bank Group (2020). Doing Business 2020: Economy Profile Liberia . https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/l/liberia/LBR.pdf (consulté le 8 août 2022). Pg. 22.
[4] Entretien avec J. Motalee Davis, National Housing Authority, 17 juillet 2022, Monrovia, Liberia.
[5] Millennium Properties (2022). Application form. https://millenniumpropertys.com/ (consulté le 17 août 2022). Pg. 2.
[6] Entretien avec J. Motalee Davis, National Housing Authority, 17 juillet 2022, Monrovia, Liberia.
Politique et législation
La NHA a modifié sa politique, passant de la construction directe de logements à l’établissement de partenariats public-privé et à la création d’un environnement favorable en fournissant des terrains subventionnés, une coordination intra-gouvernementale et une supervision technique pour attirer les promoteurs privés. Le gouvernement du Liberia ne fournit pas d’aide au revenu de base, mais a l’intention de subventionner les services de base dans les zones où les lotissements sont à portée du réseau national.[1]
Le 10 août 2022, le président libérien Son Excellence George M. Weah a demandé à l’Assemblée législative nationale d’approuver une nouvelle date pour le recensement national du logement et de la population qui fournira des données pour les investissements et le développement du secteur du logement.[2]
En 2022, le marché du ciment s’est élargi pour permettre à Fouta Cement Corporation d’établir une usine de broyage de 3,3 milliards de L$ (21,6 millions de US$) au Liberia.[3] Depuis 1968, la Liberia Cement Corporation (CEMENCO) est la seule société qui importe du ciment semi-fini pour le traiter au Liberia, car le gouvernement libérien est un actionnaire majeur. Le secteur du logement au Liberia étant fortement tributaire du ciment, les observateurs estiment que cette mesure politique permettra de réduire le prix du ciment. Il n’y a pas de nouvelles législations sur le secteur financier et les bâtiments verts.
Le cadre juridique régissant la propriété foncière et immobilière urbaine au Liberia est fortement guidé par quatre lois principales : 1.) La loi sur l’autorité foncière de 2016 qui habilite l’autorité foncière du Liberia en tant qu’agence gouvernementale responsable de l’administration foncière, de la planification, de la formulation des politiques d’utilisation et de gestion des terres ; 2.) La loi sur les droits fonciers de 2018 décrit les différentes formes de propriété foncière, l’éligibilité à la propriété, la protection juridique, les règlements pour l’utilisation des terres et les procédures d’acquisition ; 3.) La loi contre la cession criminelle de terres de 2014 qui décrit les différentes infractions et sanctions concernant les actes de transactions foncières criminelles ; et 4.) Le code commercial libérien de 2010.
Les droits des femmes à posséder, hériter et vendre des terres sont garantis par l’article 11 de la Constitution libérienne et le chapitre trois de la Loi sur les Relations Domestiques du Liberia. L’article 20 de la Constitution du Liberia stipule que « Nul ne peut être privé de la vie, de la liberté, de la sécurité de la personne, de la propriété, d’un privilège ou de tout autre droit, sauf à l’issue d’un jugement contradictoire conforme aux dispositions prévues par la présente Constitution et dans le respect de la légalité. » Par conséquent, l’expulsion est gérée par les tribunaux.
[1] Entretien avec Rufus Stevens, National Housing Authority, 17 juillet 2022, Monrovia, Liberia.
[2]Executive Mansion (2022). President Weah Recalls Legislators for Special Session on Critical National Issues. https://www.emansion.gov.lr/2press.php?news_id=5596&related=7&pg=sp (consulté le 10 août 2022). Pg. 1.
[3] CN Cement (2022). Fouta Cement prepares to launch new grinding mill in Liberia. https://www.cemnet.com/News/story/172854/fouta-cement-prepares-to-launch-new-grinding-mill-in-liberia.html Pg. 1.
Opportunités
L’importante communauté de la diaspora du Liberia présente une opportunité inexploitée, car ses envois de fonds personnels sont passés de 32,3 milliards de L$ (212 millions de US$) en 2020 à 39,3 milliards de L$ (257,9 millions de US$) en 2021,[1] ce qui peut profiter au secteur du logement.
À l’heure actuelle, les personnes à faible revenu dépendent de solutions de logement informelles. Il n’y a pas de promoteurs privés formels qui proposent des logements locatifs ou des options de location-achat. Le marché actuel fournit principalement des unités de deux et trois chambres à coucher, mais il existe un marché pour les unités d’une chambre à coucher. Il existe des opportunités de marché pour maximiser l’utilisation de matériaux de construction alternatifs disponibles tels que la latérite, le bois et l’argile afin de réduire la dépendance du secteur du logement aux matériaux de construction importés et de réduire les coûts de construction pour améliorer l’accessibilité financière.
Les prêteurs devraient envisager des options de refinancement des prêts hypothécaires, augmenter la durée maximale actuelle des prêts hypothécaires à plus de 10 ans. Il faudrait augmenter le nombre de fournisseurs de prêts hypothécaires pour rendre leurs produits accessibles et abordables. Les prêteurs devraient également envisager d’investir dans des produits de financement du logement qui soutiennent la construction progressive, car de nombreux Libériens construisent eux-mêmes leurs maisons.
[1] Central Bank of Liberia (2021). Annual Report 2021https://www.cbl.org.lr/sites/default/files/documents/2021annualreport.pdf (consulté le 19 août 2022). Pg. 52.
Disponibilité des données sur le financement du logement
L’accès aux données sur le financement du logement est un défi majeur. La CBL collecte chaque année des données sur le financement de la construction et la microfinance et les publie en ligne. La lacune réside dans la déclaration des prêts hypothécaires résidentiels ou la spécification du pourcentage du financement de la construction qui s’applique au logement résidentiel, car la CBL ne les déclare pas.
LISGIS collecte des données concernant le logement national, le recensement de la population, ainsi que les revenus et les dépenses des ménages, qui sont ventilés selon le genre. Ces données sont publiées en ligne ; cependant, depuis 2008, LISGIS n’a pas effectué de recensement national des logements et de la population. En outre, depuis 2016, LISGIS n’a pas collecté de nouvelles données sur les revenus et les dépenses des ménages.
La LBDI recueille et ventile ses données par genre. Elle recueille des données sur le nombre de prêts hypothécaires résidentiels, le nombre et la valeur des prêts hypothécaires résidentiels en cours, les taux d’intérêt les plus bas et les plus élevés, le ratio prêt/valeur maximale des prêts hypothécaires résidentiels et les conditions des prêts hypothécaires. Les données de la LBDI ne sont pas publiées en ligne, mais elles peuvent être obtenues sur demande.
Applications vertes pour le logement abordable
Des efforts considérables sont déployés pour améliorer l’accès aux énergies renouvelables. La centrale hydroélectrique de Mount Coffee est la principale source d’énergie et a ajouté 88 MW au réseau national pour fournir une électricité stable à environ un million de personnes.[1] En outre, la Stratégie et le Plan Directeur pour l’Énergie Rurale du Liberia promeuvent les technologies d’énergie renouvelable comme un outil clé pour atteindre l’accès à l’énergie durable d’ici 2030.[2] En outre, des produits sont disponibles sur le marché pour permettre aux ménages d’adopter des normes de vie écologiques dans leurs foyers. En 2022, le président S.E George M. Weah a publié le décret n° 107 suspendant les droits de douane à l’importation sur les appareils, équipements et composants de systèmes d’éclairage solaire hors réseau, ainsi que sur d’autres systèmes directement liés au développement des énergies renouvelables.[3]
Le pourcentage de la population libérienne ayant accès à l’électricité en 2020 était de 27,5 %.[4] Bien que l’accès à l’eau potable se soit amélioré au niveau national, moins de 3 % de la population a accès à l’eau courante et moins de 17 % dispose d’un assainissement amélioré.[5] Le Liberia ne dispose pas d’un conseil de la construction écologique, de normes de construction écologique, de prêts hypothécaires écologiques, de financement de logements écologiques ou de fournisseurs de microfinancement écologique.
[1]Financial Times (n.d.). Mount Coffee hydropower plant: Raised from the ruins. https://www.ft.com/partnercontent/voith/mount-coffee-hydropower-plant-raised-from-the-ruins.html (consulté le 31 juillet 2022). Pg. 1.
[2]Rural and Renewable Energy Agency (2018). Rural Energy Strategy and Master Plan for Liberia 2030. https://gestoenergy.com/wp-content/uploads/2018/04/LIBERIA-RURAL-ENERGY-STRATEGY-AND-MASTER-PLAN.pdf (consulté le 2 août 2022). Pg. 8.
[3]ESI Africa (2022). Liberia suspends import tariffs on off-grid solar products. https://www.esi-africa.com/solar/liberia-suspends-import-tariffs-on-off-grid-solar-products/ (consulté le 31 juillet 2022). Pg. 1.
[4]World Bank (2020), Access to electricity-Liberia. https://data.worldbank.org/indicator/EG.ELC.ACCS.ZS?locations=LR (consulté le 31 juillet 2022). Pg. 1.
[5]Liberia Water and Sewer Corporation (2019). Resettlement Policy. https://documents1.worldbank.org/curated/ru/434861550629914423/Resettlement-Policy-Framework.pdf (consulté le 2 août 2022). Pg. 9.
Sources supplémentaires
Liberia Revenue Authority (2021). Annual Report 2021. https://revenue.lra.gov.lr/wp-content/uploads/2022/01/Liberia-Revenue-Authority-LRA-FY2020_2021-Annual-Report-Published-Dec.-31-2021.pdf (consulté le 18 aout 2022).
Republic of Liberia (2012). National Disaster Management Policy 2012. https://www.refworld.org/pdfid/5b3f3cb57.pdf (consulté le 18 aout 2022).
UN-Habitat (2020). Diagnosis Note for Liberia. https://unhabitat.org/sites/default/files/2021/03/diagnosis_note_for_liberia_02022021-final_1.pdf (consulté le 18 aout 2022).
Republic of Liberia (2010). The Liberian Commercial Code of 2010. https://www.moci.gov.lr/doc/Commercial%20Code%20-%20Title%207%20-%20Liberian%20Code%20of%20Laws%20Revised.pdf (consulté le 11 aout 2022)
Republic of Liberia (1986). Liberia’s constitution of 1986. https://www.constituteproject.org/constitution/Liberia_1986.pdf?lang=en (consulté le 12 aout 2022). Pg. 7.
Republic of Liberia (1973). Domestic Relations Law. https://www.africa-laws.org/Liberia/Family%20law/Domestic%20Relations%20Law.pdf (consulté le 11 aout 2022). Pg. 9.
Republic of Liberia (2016). Liberia Land Authority Act. https://www.clientearth.org/media/vf5jl02z/act-2009-the-liberia-land-authority-act-ext-fr.pdf (consulté le 11 aout 2022). Pg. 17.
Republic of Liberia (2018). Land Rights Act 2018. https://ilo.org/dyn/natlex/docs/ELECTRONIC/108719/134558/F-880822474/LBR108719.pdf , (consulté le 11 aout 2022). Pg (-).
Republic of Liberia (2014). Act Against Criminal Conveyance of Land 2014. http://extwprlegs1.fao.org/docs/pdf/lbr146964.pdf (consulté le 18 aout 2022).
ALCBFund (2016). Understanding African Capital Markets, Cameroon, DRC, Liberia and Sierra Leone. https://uploads-ssl.webflow.com/5f0f1ce96a1f6869277ccbbd/5f5b9237059da44c74d86303_FINAL_Liberia-DRC-Cameroon-Sierra-Leone-Capital-Markets.pdf (consulté le 25 aout 2022).
Republic of Liberia (1958). Zoning Act of March 21, 1958. Pg. 419.
Centre for Affordable Housing Finance in Africa (2021). CAHF 2021 Yearbook. https://housingfinanceafrica.org/app/uploads/2021/11/2021_CAHF-yearbook-final-compressed-1.pdf (consulté le 7 aout 2022).
Sites internet
Central Bank of Liberia https://www.cbl.org.lr/
Liberian Bank for Development and Investment https://lbdi.net/about-us.php
Liberia Institute of Statistics and Geo Information Services https://www.lisgis.gov.lr/
