Financement du logement au Malawi
Vue d'ensemble
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La part des Malawiens vivant en dessous du seuil national de pauvreté n’a que légèrement diminué, passant de 51,5 % en 2016/17 à 50,7 % en 2019/2020. L’absence de croissance économique durable et les chocs récurrents tels que la sécheresse et les inondations sont quelques-uns des facteurs qui entravent la réduction de la pauvreté dans le pays. L’augmentation de la demande de logements est causée par un taux d’urbanisation rapide de 4,1 % et continue d’exercer des pressions sur l’accès à des logements abordables.
Le produit intérieur brut (PIB) par habitant du Malawi prévu pour 2021 était de 664 442 MK (643 USD), contre 636 USD en 2020. L’économie nationale a fait preuve de résilience, avec un taux de croissance du PIB réel prévu de 3,9 % en 2021. L’activité économique réelle est attendue tomber à 1,7 % en 2022, suite à une production agricole inférieure aux prévisions en raison de conditions météorologiques défavorables pendant la campagne agricole 2021/22 et de difficultés d’approvisionnement en électricité. Cependant, étant donné que la majorité de ses composants de construction essentiels, tels que le ciment et les briques, sont restés relativement stables, ces développements ont eu peu d’impact sur le marché du logement abordable.
Le Malawi construit de nouvelles maisons pour les survivants des tempêtes tropicales Ana et Gombe. Le gouvernement du Malawi a fixé des objectifs de réduction des pertes dues aux catastrophes dans sa politique nationale de gestion des risques de catastrophe (DRMP). Cependant, le DRMP n’examine pas les demandes de logements écologiques et n’identifie aucun effet sur le logement abordable.
En mai 2022, les dépenses mensuelles pour les besoins et services de base pour un ménage de six personnes dans la capitale Lilongwe étaient de 272 338 MK (263 USD). Dans les principaux centres urbains, 30 % des maisons sont occupées par leur propriétaire et 60 % sont louées. Les habitants du marché bas de gamme qui reçoivent au moins le salaire minimum peuvent se permettre des locations sur ce marché et peuvent se permettre de construire une maison traditionnelle ou semi-permanente.
Les prêts hypothécaires dans les cinq banques commerciales de Zambie sont passés de 1 616 en 2020 à 1 405 en 2022. Le montant minimum du prêt est de 10 millions de MK (9 672 USD), remboursable sur 240 mois. Le taux hypothécaire le plus bas est de 19,9 % par an, soit 6,1 % de plus que le taux standard, et le taux le plus élevé est de 24,8 % par an. Les prêts non productifs des banques commerciales ont augmenté de 58 % pour atteindre 161,9 millions de MK entre 2021 et 2022. Au cours du quatrième trimestre de 2021, les banques commerciales ont accordé 33 milliards de MK (31,91 millions de dollars) de prêts au secteur de la construction.
Il existe des opportunités dans le secteur du financement du logement au Malawi pour fournir des produits financiers aux emprunteurs à faible revenu. Suite au Règlement sur les matériaux de construction durables de 2018, qui interdisait l’utilisation de briques cuites, un marché de matériaux et de technologies de construction respectueux de l’environnement tels que les briques de ciment s’est développé. Il existe également des possibilités de fournir des matériaux de construction écologiques.
Pour en savoir plus sur le secteur du financement du logement au Malawi, y compris les principales parties prenantes, les politiques importantes et l’abordabilité du logement:
- Introduction
- Accès à la finance
- Abordabilité
- Offre de logements
- Marchés immobiliers
- Politique et législation
- Opportunités
- Disponibilité des données sur le financement du logement
- Applications vertes pour le logement abordable
- Sites web
Malawi
Introduction
L’accès à un logement abordable au Malawi reste un défi en raison des niveaux élevés de pauvreté. Malgré de nombreux efforts du gouvernement pour éradiquer la pauvreté par le biais de politiques telles que les Documents de Stratégie de Réduction de la Pauvreté au Malawi et les plus récentes Stratégies de Croissance et de Développement du Malawi III 2017-2022, la part des Malawites vivant sous le seuil de pauvreté national n’a que légèrement diminué, passant de 51,5 % en 2016/17 à 50,7 % (ce qui représente 9 444 776[1] personnes) en 2019/20.[2] L’absence de croissance économique durable et les chocs récurrents tels que la sécheresse et les inondations sont quelques-uns des facteurs qui ont entravé la réduction de la pauvreté dans le pays entre 2010 et 2021. De même, la demande accrue de logements causée par un taux d’urbanisation élevé de 4,1%,[3] continue d’exercer une pression sur l’accès aux logements abordables. Pour y remédier, le gouvernement, par l’intermédiaire de la Commission nationale de planification, a lancé le Plan des Villes Secondaires du Malawi le 31 mai 2022. Grâce à ce plan, huit nouvelles villes devraient être développées à travers le Malawi. Les villes pressenties sont Karonga, Nkhatabay, Salima/Chipoka, Liwonde, Mangochi/Monkey Bay, Kasungu, Luchenza et Bangula.[4] Les villes secondaires sont destinées à recevoir la population rurale migrant dans les grandes villes et réduire la pression démographique dans les quatre villes primaires du pays tout en renforçant les liens entre les zones rurales et urbaines avec les villes secondaires pilotes.
Le Malawi avait un produit intérieur brut (PIB) par habitant estimé à 664 442 MK (643 US$) en 2021, soit une légère augmentation par rapport aux 657 856 MK (636 US$) de 2020.[5] L’économie nationale a fait preuve de résilience en 2021, le taux de croissance du PIB réel étant estimé avoir rebondi à 3,9 %[6] après la faible croissance de 0,8 % induite par la COVID-19 en 2020[7]. La relance a été en partie soutenue par la reprise de l’activité économique locale et transfrontalière, compte tenu des efforts déployés au niveau mondial pour rendre les vaccins contre la COVID-19 plus disponibles. En 2022, l’activité économique réelle devrait se modérer à 1,7 % à la suite d’une production de cultures agricoles plus faible que prévu en raison de conditions météorologiques défavorables au cours de la saison de croissance 2021/22 ; de pénuries d’approvisionnement en électricité ; et de l’impact du conflit opposant la Russie à l’Ukraine.[8] Les pénuries d’électricité sont principalement dues à l’arrêt de la centrale hydroélectrique de Kapichira, qui fournit environ 129,6 mégawatts (MW) au réseau, et à la fin du contrat du producteur d’électricité indépendant Aggreko, qui fournissait environ 75 MW au réseau.[9]
Les augmentations mondiales et nationales de la demande globale en 2021 ont déclenché une hausse des prix des matières premières, et en particulier des prix internationaux du pétrole. Cela a entraîné des pressions inflationnistes en 2021. La moyenne annuelle de l’inflation globale de 9,3 % en 2021 était supérieure à celle de 8,6 % pour 2020.[10] En outre, les pressions sur les prix des produits alimentaires et non alimentaires résultant de la guerre entre la Russie et l’Ukraine se sont intensifiées au cours du premier semestre 2022, de sorte que l’inflation globale a augmenté pour atteindre une moyenne de 16,3 %, contre 8,8 % pour la même période en 2021.[11] Afin de contenir les pressions inflationnistes, la Reserve Bank of Malawi a augmenté le taux directeur de 200 points de base pour le porter à 14 % lors de la réunion de son comité de politique monétaire qui s’est tenue en avril 2022.[12] En outre, le kwacha du Malawi a été déprécié de 25 % à la fin mai 2022 pour réaligner le taux de change du kwacha sur les fondamentaux macroéconomiques.[13] Cependant, le marché du logement abordable n’a pas été affecté de manière significative par ces changements, car les prix de la plupart de ses principaux matériaux de construction, tels que le ciment et les briques, n’ont pas changé de manière significative.[14]
Entre décembre 2021 et mars 2022, le Malawi a connu deux tempêtes tropicales consécutives : Ana et Gombe. La tempête tropicale Gombe a principalement touché la région sud du Malawi, inondant les terres cultivées, endommageant les routes et les maisons[15] et perturbant les moyens de subsistance. Les tempêtes ont provoqué des inondations dans 16 districts, ce qui a eu un impact sur la vie d’environ 1,4 million de personnes et a endommagé 95 000 hectares de terres cultivées, ce qui pourrait réduire la production agricole à un niveau inférieur de 15 à 50 % à la moyenne,[16] et par conséquent affecter les revenus. Les efforts de relèvement après la catastrophe sont entrepris par des organisations telles que la Croix-Rouge du Malawi. Les efforts comprennent la fourniture de matériaux de construction pour que les survivants puissent reconstruire leurs maisons et également la construction de nouvelles maisons pour les survivants qui ont totalement perdu leur abris.[17]
Le Malawi dispose d’une Politique Nationale de Gestion des Risques de Catastrophes (DRMP) qui présente les aspirations du gouvernement en veillant à ce que les pertes et les impacts des catastrophes soient durablement réduits. Cependant, le DRMP ne mentionne pas explicitement les impacts sur les logements abordables, et ne prend pas en compte les demandes vertes de logements abordables. Malgré cela, un certain nombre d’organisations non gouvernementales et de partenaires de développement fournissent un soutien aux programmes de gestion des risques de catastrophes, comme la construction d’unités de logement résistantes aux inondations dans les districts exposés aux catastrophes dans la région sud du Malawi, soutenue par le Programme des Nations Unies pour le développement (PNUD).[18]
[1] Calcul des auteurs à partir des données de population des Indicateurs du développement mondial pour le Malawi, 10 septembre 2022, Lilongwe, Malawi.
[2] Mmana, D. (2021). Un rapport expose la pauvreté au Malawi. The Times Group. 23 septembre 2021 https://times.mw/report-exposes-poverty-in-malawi/ (consulté le 13 août 2022).
[3] Banque mondiale. World Development Indicators Malawi. https://datatopics.worldbank.org/world-development-indicators/ (consulté le 10 septembre 2022).
[4] Commission nationale de planification du Malawi (2022). Le Malawi va construire huit nouvelles villes dans le cadre du nouveau plan de villes secondaires. https://npc.mw/2022/06/malawi-to-build-eight-new-cities-under-new-secondary-cities-plan/ (consulté le 10 août 2022).
[5] Banque mondiale. (2021). Données. Malawi https://data.worldbank.org/country/malawi (consulté le 10 août 2022).
[6] Banque de réserve du Malawi (2022). Déclaration de la troisième réunion du Comité de politique monétaire de 2022 https://www.rbm.mw/MonetaryPolicy/ (consulté le 13 août 2022). Pg. 3.
[7] Banque de réserve du Malawi (2022). Registraire des institutions financières, Rapport annuel 2020. https://www.rbm.mw/Publications/AnnualReports/ (consulté le 10 septembre 2022). Pg. 9.
[8] Banque de réserve du Malawi (2022). Déclaration de la troisième réunion du Comité de politique monétaire pour 2022 https://www.rbm.mw/MonetaryPolicy/ (consulté le 13 août 2022). Pg. 3.
[9] Makweu, J. (2022). Long Walk to Power toute la journée. Daily Times. 20 avril 2022. https://times.mw/long-walk-to-power-all-day/ (consulté le 2 septembre 2022).
[10]Banque de réserve du Malawi (2022). Revue économique mensuelle de juin 2022 https://www.rbm.mw/Publications/EconomicReviews/ (consulté le 11 septembre 2022). Pg. 184.
[11] Calculs des auteurs basés sur la Reserve Bank of Malawi (2022). Revue économique mensuelle de juin 2022 https://www.rbm.mw/Publications/EconomicReviews/ (consulté le 11 septembre 2022). Pg. 18.
[12] Banque de réserve du Malawi (2022). Déclaration de la deuxième réunion du Comité de politique monétaire de 2022 https://www.rbm.mw/MonetaryPolicy/ (consulté le 10 août 2022). Pg. 1.
[13] Banque de réserve du Malawi (2022). Déclaration de la troisième réunion du Comité de politique monétaire de 2022 https://www.rbm.mw/MonetaryPolicy/ (consulté le 13 août 2022). Pg. 4.
[14] Entretien avec Fred Kamanga, vendeur de ciment. 10 septembre 2022. Lilongwe, Malawi.
[15] Masina, L. (2022). Le cyclone Gombe tue 7 personnes, endommage des maisons et des routes au Malawi. Voix de l’Amérique. 14 mars 2022 https://www.voanews.com/a/cyclone-gombe-kills-7-damages-houses-and-roads-in-malawi/6484818.html (consulté le 3 septembre 2022).
[16] ReliefWeb (2022). Mise à jour des perspectives de sécurité alimentaire au Malawi, avril 2022. 4 mai 2022 https://reliefweb.int/report/malawi/malawi-food-security-outlook-update-april-2022 (Consulté le 3 septembre 2022).
[17] Entretien avec un responsable de la gestion des catastrophes, Département de la gestion des catastrophes de Chikwawa. 10 septembre 2022. Chikwawa, Malawi.
[18] Correspondance par courriel avec Gift Maloya, The Initiative for Climate Action and Development. 27 juillet 2022.
sulté le 20th Août 2021).Pg.10
Accès à la finance
Il y a huit banques commerciales. Parmi celles-ci, cinq banques – New Building Society Bank, Standard Bank, National Bank of Malawi, First Discount House Bank et Continental Discount House Bank – proposent des prêts hypothécaires. Le nombre de prêts hypothécaires des cinq banques commerciales a chuté de 1 616 en 2020 à 1 040 en 2022. Le montant minimum du prêt est de 10 millions MK (9 672 US$) à payer sur 240 mois.[1] Le taux hypothécaire minimum est de 19,9 % par an, soit 6,1 % au-dessus du taux de référence, tandis que le taux maximum est de 24,8 % par an (11 % au-dessus du taux de référence).[2] Le rapport prêt/valeur minimum sur les prêts hypothécaires résidentiels est de 85% de la valeur de l’actif.[3] Les prêts non productifs des banques commerciales ont augmenté de 58 % pour atteindre 161,9 millions MK (156 592 US$) entre 2021 et 2022.[4]
Il existe au moins 61 institutions de microfinance (IMF) et institutions financières non bancaires dans le système financier du Malawi.[5] Les principales IMF qui proposent le financement du logement comprennent le Center for Community Organisation and Development (CCODE), Select Financial Services, People Development Fund, Epik Finance et Enterprise Development Holdings. Le montant moyen des prêts était de 176 558 MK (171 US$) en décembre 2021.[6]
Quarante pour cent de la population adulte utilise des institutions financières et 38,5 % des femmes sont bancarisées.[7] Un rapport du Credit Reference Bureau est utilisé par les institutions financières pour évaluer l’éligibilité des demandeurs de prêts. Les institutions financières et le gouvernement du Malawi, par le biais du National Economic Empowerment Fund, fournissent aux clients des financements pour la construction. Au cours du quatrième trimestre de 2021, les banques commerciales ont accordé des avances d’un montant de 33 milliards MK (31,91 millions US$) au secteur de la construction.[8]
[1] Entretien avec un responsable de la National Bank of Malawi, National Bank of Malawi. 24 août 2021. Lilongwe, Malawi.
[2] Entretien avec un spécialiste des petites et moyennes entreprises (PME), National Bank of Malawi plc. 17 août 2022. Lilongwe, Malawi.
[3] Entretien avec un responsable de la National Bank of Malawi, National Bank of Malawi. 24 août 2021. Lilongwe, Malawi.
[4] Calcul des auteurs à partir des rapports des banques commerciales. 24 août 2022. Lilongwe, Malawi.
[5] Banque de réserve du Malawi (2020). Le Registraire des institutions financières – Rapport annuel 2020 https://www.rbm.mw/Publications/AnnualReports/ (consulté le 10 août 2022). Pg. 45.
[6] Calcul des auteurs à partir des chiffres de la Reserve Bank of Malawi fournis par l’économiste principal. 24 août 2022. Lilongwe, Malawi.
[7] Banque mondiale (2021). Banking the Unbanked in Malawi. Article de fond. 7 juillet 2021 https://www.worldbank.org/en/news/feature/2021/07/07/banking-the-unbanked-in-malawi. (consulté le 11 septembre 2022).
[8] Banque de réserve du Malawi (2022). Financial and Economic Review volume 56-Number 1 https://www.rbm.mw/Publications/EconomicReviews/ (consulté le 25 août 2022). Pg. 42.
Abordabilité
La demande de logements abordables augmente d’année en année. Le taux de chômage est relativement faible au Malawi, à 6,6%, tandis que le taux de chômage des jeunes est de 8,6%.[1] La part de la main-d’œuvre dans l’emploi informel est d’environ 89%.[2] Avec ces dynamiques d’emploi et de chômage, le coefficient de Gini national est de 0,38.[3] En mai 2022, les dépenses mensuelles pour les besoins et services de base tels que l’eau et l’électricité pour un ménage de six personnes dans la capitale Lilongwe s’élevaient à 272 338 MK (263 US$).[4]
Dans les principaux centres urbains, 30% des maisons sont occupées par leur propriétaire et 60% sont louées.[5] Le coût typique d’un terrain non viabilisé se situe entre 700 000 MK (677 US$) et 1 million MK (967 US$). La plupart des terrains non viabilisés sont vendus par des promoteurs fonciers privés qui développent des routes uniquement pour les parcelles qu’ils vendent. D’autres services, tels que l’eau et l’électricité, sont obtenus par les acheteurs des parcelles auprès des Water Boards et de l’Electricity Supply Corporation of Malawi (ESCOM). Le coût d’une maison permanente nouvellement construite par un promoteur privé ou public se situe entre 12 millions MK (11 607 US$) et 15 millions MK (14 508 US$).[6] Les loyers mensuels du marché des logements à bas prix dans les centres urbains se situent entre 10 000 MK (9,7 US$) et 20 000 MK (19,3 US$).[7] Le salaire minimum est de 50 000 MK (48,4 US$) et un nettoyeur typique reçoit un salaire mensuel de 85 000 MK (82,2 US$) dans une zone urbaine.[8] Les habitants du marché des logements à bas prix qui perçoivent au moins le salaire minimum peuvent se permettre de louer sur ce marché et peuvent se permettre de construire une maison traditionnelle ou semi-permanente, dont la construction coûte moins cher qu’une maison permanente.
Pour le groupe à revenu moyen, le remboursement mensuel de l’hypothèque est d’environ 175 000 MK (169 US$) et pour les ménages à faible revenu, le remboursement mensuel typique de l’hypothèque est d’environ 35 000 MK (34 US$) pour les logements fournis par CCODE.[9] Le montant minimum de l’hypothèque est de 10 millions MK (9 672 US$) et le ratio maximum entre les versements hypothécaires et les revenus est de 35 %.[10] Le gouvernement fournit des subventions sous la forme d’un taux d’intérêt nettement inférieur (6,5 %) à celui des banques commerciales ; il subventionne également le ciment et les tôles pour les personnes à faibles revenus.[11] Ces subventions réduisent les obstacles à l’accès au financement et ouvrent le marché du logement aux populations à faibles revenus. Les IMF facturent des taux d’intérêt différents avec d’importantes variations, et ils sont relativement inabordables. Select Financial Services, par exemple, applique un taux d’intérêt d’environ 60 % par an pour les prêts commerciaux et les prêts au logement.[12]
[1] Agence danoise de développement des syndicats (2022). Profil du marché du travail du Malawi 2022/2023 https://www.ulandssekretariatet.dk/wp-content/uploads/2022/03/LMP-Malawi-2022-Final1.pdf (Consulté le 12 août 2022). Pg. 16.
[2] Agence danoise de développement des syndicats (2022). Profil du marché du travail du Malawi 2022/2023 https://www.ulandssekretariatet.dk/wp-content/uploads/2022/03/LMP-Malawi-2022-Final1.pdf (Consulté le 12 août 2022). Pg. 20.
[3] Banque mondiale (2022). Indicateurs du développement mondial Malawi https://datatopics.worldbank.org/world-development-indicators/ (consulté le 10 septembre 2022).
[4] Centre for Social Concern (2022). Données sur les besoins fondamentaux en milieu urbain https://www.cfscmafr.org/urban-bnb-data/ (consulté le 10 août 2022).
[5] Entretien avec Zilire Luka, Center for Community Organisation and Development. 12 août 2022. Lilongwe, Malawi.
[6] Entretien avec Zilire Luka, Center for Community Organisation and Development. 12 août 2022. Lilongwe, Malawi.
[7] Entretien avec Zilire Luka, Center for Community Organisation and Development. 12 août 2022. Lilongwe, Malawi.
[8] Entretien avec le directeur général, Allice Enterprise et General Dealers. 14 août 2022. Lilongwe, Malawi.
[9] Entretien avec Zilire Luka, Center for Community Organisation and Development. 23 août 2021. Lilongwe, Malawi.
[10] Entretien avec un fonctionnaire de la Banque nationale du Malawi. 24 août 2021. Lilongwe, Malawi.
[11] Entretien avec des fonctionnaires du ministère des Terres, du Logement et du Développement urbain. 18 août 2022, Lilongwe, Malawi.
[12] Entretien avec un responsable d’une institution de microfinance, 17 septembre 2022, Lilongwe, Malawi.
Offre de logements
On estime que la population du pays a augmenté de 2,6 %, passant de 19,1 millions en 2020 à 19,6 millions en 2021.[1] Environ 82% de la population vit dans les zones rurales et 18% dans les zones urbaines[2] où la majorité pratique une agriculture de subsistance et n’a pas accès à des logements abordables. Environ 12% de la population urbaine est concentrée dans quatre grandes villes : lantyre, Lilongwe, Mzuzu et Zomba.[3]
Le gouvernement intervient sur le marché tant du côté de l’offre que de la demande. Par le biais de ses agences – la Malawi Housing Corporation (MHC) et le Ministry of Land, Housing, and Urban Development (MoLHUD) – l’État construit des maisons et fournit des terrains pour la construction de maisons par le biais d’accords de partenariat public-privé. Le MHC prévoit de construire 25 000 maisons par an au cours des 10 prochaines années.[4] Ces maisons seront construites sur des parcelles de 450 m.2 Il y a plus de 100 000 demandeurs de maisons MHC, par rapport au stock actuel de 6 446 unités.[5] En mars 2022, MHC avait terminé la construction de 240 maisons et appartements supplémentaires à travers le pays. Ces structures sont prêtes à être occupées.[6] Le MoLHUD a construit 18 maisons pour les personnes handicapées.[7]
CCODE, une organisation non gouvernementale locale, construit des maisons à bas prix pour les personnes à faibles revenus résidant dans les villes. Ces maisons sont construites pour les membres des Associations Villageoises d’Épargne et de Prêt (VSLA) de. Les VSLA comptent 5 000 membres et 4 000 d’entre eux recherchent un logement locatif sur un parc d’environ 1 500 maisons construites par CCODE.[8]
Des entreprises privées, telles que Small Farm Cities, investissent également dans le secteur du logement abordable au Malawi. La société développe des maisons de deux chambres à coucher d’environ six mètres sur sept entourées d’actifs agricoles, tels que des étangs à poissons et des serres, dans un complexe qui se trouve sur un terrain d’au moins quatre acres. Small Farm Cities achète des terrains et les sécurise par un titre de propriété. Ils utilisent des actifs tels que des étangs à poissons, des petites maisons et des serres pour créer de la richesse par la location et la vente de produits agricoles. L’entreprise développe un prototype de Small Farm City à Mpingu, dans la banlieue de la ville de Lilongwe. Le projet comporte trois maisons à structure permanente de deux chambres à coucher, d’une superficie de 42 m2, dont chacune coûte environ MK3 618 646 (3 500 US$). Ces maisons seront vendues et les acheteurs auront automatiquement droit à un ensemble contenant une serre et un vivier. L’idée est de faire en sorte que l’acheteur de la maison puisse utiliser les revenus générés par les produits de la pêche et de l’horticulture et par la serre pour rembourser l’hypothèque.[9]
Les maisons sont classées, sur la base des matériaux de construction du toit et du mur, comme traditionnelles, semi-permanentes et permanentes. Dans les centres urbains, les maisons permanentes et semi-permanentes sont courantes. Les structures permanentes ont un toit fait de tôles de fer, de béton, et des murs faits de briques cuites et de pierres. Les structures semi-permanentes ont un toit en tôle et des briques séchées ou cuites avec un toit de chaume. Dans les établissements informels, la location dans l’arrière-cour est courante chez les propriétaires, et 20 % des propriétaires sont des femmes.[10] Les tarifs de location varient entre 15 000 MK (14,51 US$) et 20 000 MK (19,34 US$).[11] Les locataires et le propriétaire utilisent un robinet d’eau commun dans le complexe et, dans certains cas, les habitants utilisent des robinets d’eau communs.[12] Pour améliorer les conditions de logement dans les établissements informels, avec un financement de la Banque mondiale, le conseil municipal de Lilongwe met également en œuvre le projet d’eau et d’assainissement de Lilongwe. Le projet consiste principalement à installer des conduites d’eau et à construire 50 000 latrines améliorées à fosse ventilée. Le conseil a également pavé toutes les routes dans les 27 quartiers de Lilongwe.[13]
Environ 80 % des promoteurs privés paient des frais d’infrastructure et de voirie pour attirer les acheteurs. Dans les établissements informels, 90 % des matériaux utilisés sont produits localement. Cela inclut la boue, les briques et les cadres. En revanche, les maisons permanentes utilisent 60 à 70 % de matériaux importés tels que le ciment, le plafond, les tuiles et les tôles de fer.[14] La chaîne d’approvisionnement de ces matériaux sera probablement affectée par le manque de devises étrangères et la dévaluation de 25 % du kwacha malawite mise en œuvre en mai 2022.
[1] Banque mondiale. Données. Malawi https://data.worldbank.org/country/MW (consulté le 16 septembre 2022).
[2] Banque mondiale. Données. Population rurale (% de la population totale) – Malawi https://data.worldbank.org/indicator/SP.RUR.TOTL.ZS?locations=MW (consulté le 10 septembre 2022).
[3] Office national des statistiques (2018). rapport principal du recensement de la population et des logements de 2018 au Malawi.
http://www.nsomalawi.mw/index.php?option=com_content&view=article&id=226:2018-malawi-population-and-housing-census&catid=8:reports&Itemid=6 (consulté le 10 août 2022). Pg. 11.
[4] Société de logement du Malawi (2022). Visite du ministre. 16 juin 2022 https://mncs.mw/mhc/news/a-visit-by-the-minister-of-lands-housing-and-urban-development/ (Consulté le 14 août 2022).
[5] Société de logement du Malawi (2022). Visite du ministre. 16 juin 2022 https://mncs.mw/mhc/news/a-visit-by-the-minister-of-lands-housing-and-urban-development/ (Consulté le 14 août 2022).
[6] Société de logement du Malawi (2022). Estates.20 juin 2022 https://mncs.mw/mhc/featured-service/rental-properties/ (Consulté le 11 septembre 2022).
[7] Kawale S. (2022). Déclaration ministérielle au Parlement sur l’avancement de la construction de maisons pour les personnes atteintes d’albinisme. (consulté le 8 août 2022). Non publié.
[8] Entretien avec Zilire Luka, Center for Community Organisation and Development. 12 août 2022. Lilongwe, Malawi.
[9] Entretien avec Jonathan, Small Farm Cities. 3 septembre 2022. Lilongwe, Malawi.
[10] Entretien avec Zilire Luka, Center for Community Organisation and Development. 12 août 2022. Lilongwe, Malawi.
[11] Entretien avec Happiness Zidana, Center for Community Organisation and Development. 30 août 2022, Lilongwe, Malawi.
[12] Entretien avec Happiness Zidana, Center for Community Organisation and Development. 30 août 2022. Lilongwe, Malawi.
[13] Entretien avec Zilire Luka, Center for Community Organisation and Development. 12 août 2022. Lilongwe, Malawi.
[14] Entretien avec Zilire Luka, Center for Community Organisation and Development. 12 août 2022. Lilongwe, Malawi.
Marchés immobiliers
Le Malawi compte des agents immobiliers formels et informels. Les agents immobiliers formels sont réglementés par le Surveyors Institute of Malawi (SIM). Au moins 80 000 propriétés sont enregistrées pour le paiement des impôts locaux sur la propriété dans la ville de Lilongwe.[1] Actuellement, les registres des terres et des actes de propriété du MoLHUD existent sur papier.[2] Le MoLHUD développe actuellement le système de gestion des informations foncières qu’il déploiera d’ici janvier 2023. La plateforme numérique conservera les dossiers des propriétaires de chaque parcelle de terrain au Malawi et facilitera les processus de demande de terres et aidera le gouvernement à percevoir les revenus des locations de terrains. Pour répondre à la demande croissante de parcelles résidentielles et commerciales dans la ville de Lilongwe, le MoLHUD a également commencé à préparer des plans d’aménagement détaillés pour créer des parcelles résidentielles et commerciales.[3]
Le CSM est également en train de mettre à niveau son Système de Gestion des Biens (PMS) pour plus d’automatisation et d’intégration. Le PMS automatisé et intégré améliorera considérablement l’efficacité de la société dans ses opérations et son interface avec les clients et les autres parties prenantes.[4] Il faut 47 jours pour enregistrer une propriété au Malawi avec un coût d’enregistrement d’environ 1,6% de la valeur totale de la propriété.[5]
[1] Entretien avec un fonctionnaire de l’Assemblée de la ville de Lilongwe. 15 août 2022. Lilongwe, Malawi.
[2] Banque africaine de développement (2020). Accélérer la dévolution des registres fonciers de district pour augmenter les titres d’enregistrement foncier et améliorer la productivité agricole. COMW Policy Brief No. 1/2020. Non publié. Pg. 5.
[3] Kawale, S. (2022) Création de parcelles résidentielles et commerciales par le ministère des Terres : Déclaration ministérielle présentée au Parlement. Non publié. (consulté le 12 août 2022).
[4] Phiri, A. (2022) La plate-forme numérique d’enregistrement foncier sera prête en 2023. Journal Nation. (consulté le 27 juillet 2022).
[5] Banque mondiale (2020). Doing Business. Profil économique – Malawi https://www.doingbusiness.org/en/data/exploreeconomies/malawi (consulté le 28 août 2021). Pg. 4.
Politique et législation
La Loi Modifiée sur la MHC de 2016 donne à la société le pouvoir de lever des fonds pour la construction de maisons par le biais de prêts et de partenariats public-privé, ainsi que de construire et d’acheter des bâtiments commerciaux, entre autres.[1]
Le National Construction Industry Council (NCIC) est mandaté par la loi du Parlement de 1996 pour réglementer, développer et promouvoir l’industrie de la construction. Le NCIC propose des formations aux développeurs et aux entrepreneurs. Le conseil compte environ 1 516 membres inscrits.[2] Il faut au moins deux ans à un client pour se voir attribuer un terrain à acheter par le gouvernement, et encore plus longtemps pour trouver une maison du gouvernement à acheter ou à louer. Pour les logements du secteur privé, les clients peuvent effectuer ces transactions en un mois.[3]
De nouvelles lois foncières ont été adoptées par le Parlement en juin 2022, qui mettront en œuvre la politique foncière nationale de 2002 : la loi sur la modification des terres, la loi sur l’arpentage des terres, la loi sur l’aménagement du territoire, la loi sur les terres enregistrées, la loi sur l’acquisition et l’indemnisation des terres et la loi sur les terres coutumières. La loi foncière vise entre autres à prévoir l’élaboration de titres de pleine propriété dans les deux ans suivant l’entrée en vigueur de cette loi, et à interdire l’octroi de terres à des personnes qui ne sont pas des citoyens du Malawi, à moins qu’elles ne remplissent les conditions pour être des investisseurs.[4] La section 8 de la loi foncière amendée transfère également la propriété des terres de la Présidence (un individu et un bureau du gouvernement) à l’État (le peuple ou le public). Cette disposition est soutenue par la loi sur les terres coutumières qui prévoit la privatisation des terres coutumières et crée un nouveau mode de détention des terres connu sous le nom de domaine coutumier.[5] Posséder un domaine coutumier signifie que les terres qui sont détenues dans une zone traditionnelle spécifique seront légalement enregistrées. Les propriétaires fonciers se verront délivrer un certificat appelé certificat de propriété coutumière. La loi foncière modifiée comporte également une disposition visant à protéger les terres agricoles contre toute autre utilisation. La loi dispose que ceux qui souhaitent convertir des terres agricoles à des fins résidentielles et commerciales doivent céder 50 % des terres au gouvernement après approbation de celui-ci.[6]
Moins de 15% des terres au Malawi sont enregistrées par des femmes.[7] La loi sur les terres coutumières de 2016 a inclus la disposition selon laquelle sur les six membres du comité foncier, trois doivent être des femmes afin d’aborder les questions de genre.[8] Certains programmes sont mis en œuvre pour soutenir l’accès des femmes à la terre au Malawi. Le Programme de Gouvernance Intégrée des Terres et des Ressources (ILRG) collabore avec l’Unité de Mise en Œuvre de la Réforme Foncière au sein du MoLHUD afin de s’assurer que les femmes et les autres groupes marginalisés participent à l’enregistrement des terres et à la gouvernance.[9] L’ILRG soutiendra la documentation d’un maximum de 18 chefs de groupes de villages, et d’environ 5 000 à 10 000 parcelles dans la zone de gestion des terres traditionnelles, Mwansambo dans le district de Nkhotakota. Environ 45 000 personnes bénéficieront d’une documentation sur les terres coutumières respectueuse de l’égalité des sexes avec l’émission de certificats fonciers.[10]
[1] Société de logement du Malawi (2022). Visite du ministre. 16 juin 2022 https://mncs.mw/mhc/news/a-visit-by-the-minister-of-lands-housing-and-urban-development/ (Consulté le 14 août 2022).
[2] Conseil national de l’industrie de la construction (2022). Enregistrements actifs https://ncic.mw/reg/active-registrations/ (consulté le 11 août 2022).
[3] Entretien avec Zilire Luka, Center for Community Organisation and Development. 23 août 2021. Lilongwe, Malawi.
[4] Chitete S. (2022). Les modifications apportées aux lois sur les terres.4 juin 2022. Nation du Malawi https://mwnation.com/whats-in-the-land-laws-amendments%EF%BF%BC/ (Consulté le 12 août 2022).
[5] Chawanya, G. (2021). À qui appartient la terre au Malawi. Daily Times. 28 avril 2021. https://times.mw/who-owns-the-land-in-malawi/ (Consulté le 14 août 2022).
[6] Matchika, P. (2022). Les biens immobiliers agricoles : Les lois foncières nouvellement modifiées et le principe des méga fermes. Non publié.
[7] Chikhwenda, E., Kasowanjete, B., Kambewa, P. et Chaweza, R. (2019). Présentation : La gouvernance foncière au Malawi. 3 septembre 2019 https://slidetodoc.com/land-governance-in-malawi-edward-chikhwenda-bester-kasowanjete/ (consulté le 15 août 2022). Pg. 32.
[8] Chikhwenda, E., Kasowanjete, B., Kambewa, P. et Chaweza, R. (2019). Présentation : La gouvernance foncière au Malawi. 3 septembre 2019 https://slidetodoc.com/land-governance-in-malawi-edward-chikhwenda-bester-kasowanjete/ (consulté le 15 août 2022). Pg. 32.
[9] USAID (2022). Genre et terre dans l’autorité traditionnelle Mwansambo au Malawi : Rapport d’évaluation du genre.
https://www.land-links.org/document/gender-and-land-in-traditional-authority-mwansambo-in-malawi-gender-assessment-report/ (consulté le 15 août 2022).
[10] USAID (2021). Soutenir l’intégration du genre dans la documentation sur les terres coutumières au Malawi https://www.land-links.org/wp-content/uploads/2021/12/ILRG_Malawi_Fact-Sheet_final.pdf (consulté le 15 août 2022).
Opportunités
Les opportunités dans le secteur du logement abordable incluent l’assainissement urbain. Il est possible d’investir dans la collecte des déchets et la fourniture de services de toilettes dans le secteur informel des centres urbains. Dans le secteur informel, jusqu’à 30 personnes vivant dans une enceinte peuvent utiliser une seule toilette, ce qui ouvre la voie à des toilettes privées dans ces zones.[1]
Les investisseurs ou institutions intéressés peuvent rejoindre des projets tels que le National Slum Upgrading, qui sera mis en œuvre par CCODE en collaboration avec le MoLHUD.[2] Les investisseurs peuvent également adopter le modèle des Small Farm Cities, piloté dans la ville de Lilongwe, et le reproduire dans d’autres villes, en ciblant les revenus moyens, les nouveaux diplômés universitaires et les petits ménages.
Le financement du logement au Malawi est fortement sous-développé, en particulier pour les emprunteurs à faible revenu, et il existe peu de mécanismes informels pour combler le manque de financement du logement. Les deux principales contraintes à une offre plus large de financement du logement sont l’exigence de garanties par les institutions formelles, et le niveau de remboursement et la période de prêt abordables qui limitent la taille potentielle du prêt. Cela crée des opportunités dans le secteur du financement du logement pour fournir des produits financiers adaptés aux personnes à faibles revenus.
Des opportunités existent également dans la fourniture de matériaux de construction écologiques. À la suite de l’interdiction de l’utilisation de briques brûlées par le règlement sur les matériaux de construction durables de 2018, élaboré par le NCIC, un marché des matériaux et technologies de construction écologiques tels que les briques de ciment a été créé. Les investisseurs peuvent s’aventurer sur ce marché, car la demande de matériaux verts est élevée.
Le lancement du plan des villes secondaires du Malawi offre également une opportunité pour le développement de logements abordables. Le résultat final des villes secondaires est l’amélioration du bien-être des habitants des villes, y compris des personnes à revenus faibles et moyens. Les villes et districts identifiés qui doivent être transformés en villes secondaires offrent des opportunités pour une planification et un investissement appropriés dans des logements abordables avant qu’ils ne soient encombrés d’établissements informels non planifiés.
[1]Entretien avec Zilire Luka, Center for Community Organisaton and Development. 12 août 2022. Lilongwe, Malawi.
[2] Entretien avec Happiness Zidana, Center for Community Organisation and Development. 11 septembre 2022. Lilongwe, Malawi.
Disponibilité des données sur le financement du logement
Les principales organisations qui collectent et partagent des données sur le financement du logement sont la Reserve Bank of Malawi, les banques commerciales et le National Statistics Office of Malawi. Ces institutions publient des données telles que les investissements dans l’immobilier, les prêts accordés à l’immobilier, les taux d’intérêt hypothécaires, les statistiques sur la population et l’emploi. Ces institutions partagent publiquement ces données par le biais de rapports en ligne et imprimés. Les données sont disponibles sur une base trimestrielle et annuelle. Les autres institutions qui fournissent des données sur le secteur du logement sont, entre autres, le NCIC, le MoLHUD, le MHC, les promoteurs privés, les conseils municipaux et le SIM. L’Office National des Statistiques et les banques commerciales collectent des données ventilées par le genre. Les données sur les logements abordables ou les projets en réponse aux catastrophes climatiques sont disponibles auprès des conseils de district dans les bureaux de gestion des catastrophes.
Concernant les données non publiées, notamment celles des institutions gouvernementales, elles sont accessibles en s’adressant directement aux directeurs ou aux responsables des différents départements. Les agents publics sont généralement disposés à partager les données requises dès lors qu’ils en comprennent l’utilité et l’utilisation.
Applications vertes pour le logement abordable
Le Malawi dispose de normes de construction écologique guidées par le Règlement sur l’Utilisation de Matériaux de Construction Durables établi en 2018 et appliqué par l’INCA. Les analyses montrent que l’industrie de la brique consomme à elle seule environ 850 000 tonnes métriques de bois de chauffage par an. À ce rythme de consommation de bois de chauffage, l’ensemble du pays sera déboisé d’ici 25 à 30 ans uniquement par l’industrie de la brique.[1] Pour aider à contrôler la déforestation, ces règlements interdisent en partie l’utilisation de briques traditionnelles séchées au feu.[2]
Habitat for Humanity construit des maisons vertes à bas prix pour les ménages à faibles revenus des districts de Zomba et Phalombe.[3] MHC[4] et MLHUD[5] construisent tous deux des maisons en utilisant des matériaux verts comme les briques de ciment. Les briques de ciment sont un substitut important aux briques brûlées, qui ont un impact négatif sur l’environnement. Tous les projets des donateurs utilisent désormais des briques en ciment pour se conformer à la loi.[6] Les premiers bâtiments à être certifiés EDGE[7] au Malawi sont les résidences Mbiri et Tsogolo du Kamuzu College of Health Sciences du campus de Lilongwe. Ce logement étudiant est construit par Old Mutual Malawi, et sert à démontrer la viabilité financière et la durabilité du concept de bâtiment écologique.[8] Il s’agit du premier projet de logements pour étudiants d’Old Mutual Malawi, qui a débuté en 2020.[9]
En 2020, seuls 18 % de la population totale du pays avaient accès à l’électricité et environ 98 % de l’électricité est produite par des centrales hydroélectriques.[10] Les services d’électricité sont fournis par ESCOM, une agence gouvernementale. Dans un environnement urbain, les individus des établissements formels et informels paient environ 350 000 MK (339 US$) pour les nouveaux frais de raccordement à l’électricité.[11] Les sources d’énergie hors réseau, telles que les mini-réseaux et l’énergie solaire, contribuent pour environ 6 % à l’accès à l’énergie au niveau national.[12] Les services d’eau sont fournis par les Water Boards dans différentes régions qui sont également des agences gouvernementales. Les frais pour les services d’eau dépendent de la distance de l’utilisateur de l’eau par rapport à la conduite d’eau principale. Un utilisateur d’eau qui se trouve à 100 mètres de la conduite principale paie environ 100 000 MK (97 US$) pour être raccordé.[13] La proportion de la population urbaine ayant accès à l’eau potable (source canalisée) est de 64,9%,[14] tandis que la proportion de la population urbaine ayant accès à l’assainissement est de 65,5%.[1] La gestion des déchets est un grand défi dans les centres urbains. Seuls 22% des déchets sont collectés dans la ville de Lilongwe[2].
[1] Office national des statistiques (2020). La cinquième enquête intégrée auprès des ménages (Ihs5) Rapport 2020 https://microdata.worldbank.org/index.php/catalog/3818 (consulté le 28 août 2022). Pg. 145.
[2] Entretien avec Happiness Zidana, Center for Community Organisation and Development. 30 août 2022. Lilongwe, Malawi.
[1] Clean Tech Malawi (2022) Faisabilité d’une technologie plus propre de production de briques au Malawi http://cleantechmalawi.com/UploadedDoc/DownloadDoc/Feasibility_of_Cleaner_Brick_Production_Technology_in_Malawi.pdf (consulté le 3 septembre 2022).
[2] Conseil national de l’industrie de la construction (2022). Règlement sur l’utilisation de matériaux de construction durables https://ncic.mw/2018/06/18/use-sustainable-construction-materials-regulations/ (consulté le 11 septembre 2022).
[3] Habitat for Humanity Malawi (2022). 200 foyers au Malawi https://www.habitatforhumanity.org.uk/blog/2022/01/photos-of-home-malawi/ (consulté le 17 août 2022).
[4] Mughogho, L. (2017) La Malawi Housing Corporation passe aux briques en ciment https://malawi24.com/2017/03/23/malawi-housing-corporation-switches-cement-bricks/ (consulté le 17 août 2022).
[5] Mhone, B. (2022). Une autre promesse tenue alors que Chakwera remet les logements du personnel de MPS. Shire Times. 17 juillet 2022 https://shiretimes.com/another-promise-delivered-as-chakwera-hands-over-security-houses/ (consulté le 17 août 2022).
[6] Entretien avec George Banda, Afri Invest Suppliers, 11 septembre 2022, Lilongwe, Malawi
[7] EDGE est un système de certification de la Société financière internationale visant à rendre les bâtiments plus respectueux de l’environnement en étant plus efficaces en termes de ressources.
[8] Old Mutual Investment Malawi (2022). Le groupe d’investissement Old Mutual est un pionnier de l’approche de la construction verte, son foyer d’étudiants devenant le premier bâtiment au Malawi à recevoir la certification edge de l’IFC https://www.oldmutual.co.mw/about-us/news/old-mutual-investment-group-pioneers-green-building-approach-as-its-student-hostel-becomes-the-first-building-in-malawi-to-receive-ifcs-edge-certification/ (consulté le 21 août 2022).
[9] Public Private Partnership Commission of Malawi (2020) Groundbreaking student accommodation. https://www.pppc.mw/news/groundbreaking-student-accommodation (consulté le 11 septembre 2022)
[10] Entretien avec le directeur adjoint du département de l’énergie, ministère des Ressources naturelles. 10 août 2022. Lilongwe, Malawi.
[11] Entretien avec Happiness Zidana, Center for Community Organisation and Development. 30 août 2022. Lilongwe, Malawi.
[12] Entretien avec le directeur adjoint du département de l’énergie, ministère des Ressources naturelles. 10 août 2022. Lilongwe, Malawi.
[13] Entretien avec Happiness Zidana, Center for Community Organisation and Development. 30 août 2022. Lilongwe, Malawi.
[14] Office national des statistiques (2020). La cinquième enquête intégrée auprès des ménages (Ihs5) Rapport 2020 https://microdata.worldbank.org/index.php/catalog/3818 (consulté le 28 août 2022). Pg. 143.
Sites web
Conseil municipal de Blantyre http://bccmw.com/
Centre pour l’organisation et le développement communautaires http://www.ccodemw.org/
Département des terres de la ville de Blantyre http://www.lands.gov.mw/
First Discount House Bank https://www.fdh.co.mw/index.php/rates-tariffs/bank-interest-rates
Habitat for Humanity https://www.habitat.org/where-we-build/malawi
Société de logement du Malawi https://www.mhcmw.org/
Réseau de microfinance du Malawi https://www.mamn.mw/
Banque nationale du Malawi https://natbank.co.mw/index.php/interest-rates
Banque de réserve du Malawi https://www.rbm.mw/
Sulsdec https://www.sulsdec-mw.com/ http://www.sulsdec-mw.com/
Standard Bank of Malawi https://www.standardbank.co.mw/
Nouvelle banque Building Society https://nbs.mw/
Banque Continental Discount House https://www.cdh-malawi.com/
Banque d’investissement Continental Discount House https://www.cdh-malawi.com
Clean Tech Malawi http://www.cleantechmalawi.com/
Commission nationale de planification du Malawi https://npc.mw/
Petites villes agricoles https://www.smallfarmcities.com/
14 Trees https://www.14trees.com
