Financement du logement au Mali

Introduction

Le Mali couvre une superficie de 1 241 238 km² et compte 21 578 408 habitants (2022).[1] En 2021, la croissance démographique était de 2.94% soit 0.3% moins que celle de 2020.[2] Environ 45% de la population malienne vit en zone urbaine ; le taux d’urbanisation étant l’un de plus important sur le continent africain, estimé à 4.75% en 2020. Cette urbanisation rapide exerce une forte pression sur l’offre et la demande de logements, conduisant à la croissance des bidonvilles. Pour se loger, la plupart des ménages se voient contraints à l’auto-construction.

En 2021, le pays a enregistré une croissance économique positive malgré le second coup d’état survenu en mai. La croissance du PIB a été de 3.2%, portée essentiellement, du côté de l’offre, par l’agriculture (2.4%) et les services (5.3%). Du côté de la demande, celle-ci était portée par l’investissement privé (+5.2%), l’investissement public (+4%) et la consommation des ménages (+3%). Le déficit budgétaire s’est aussi amélioré pour atteindre 4.7% du PIB, moins qu’en 2020. En marge de ces statistiques positives, il faut également noter une baisse du taux de pauvreté de 0.7% sur une année (44.9% en 2020 vs. 44.2% en 2021).[3]

Selon la Banque Africaine de Développement (BAD), les perspectives économiques pour 2022 et 2023 restent mitigées.[4] En effet, la croissance du PIB devrait se rétrécir à 2.1% en 2022 due aux effets des sanctions économiques de l’Union Monétaire Ouest Africaine (UMOA) mêlés à l’impact de la guerre Russo-Ukrainienne. Les prévisions inflationnistes seraient aussi négatives, avec une inflation attendue à plus de 7% en 2022. Cependant, la croissance du PIB devrait rebondir de +100% par rapport à 2022 (5.4% en 2023) emmenée par la reprise de la production de coton, de céréales, de l’or et des prix mondiaux favorables. L’inflation également devrait baisser pour atteindre 3.1%. Toutefois, à partir de 2023, la dette intérieure devrait être supérieure à la dette extérieure. Ceci pourrait avoir un impact négatif sur la stabilité économique et la liquidité des banques, et rendre  l’accès des entreprises et des ménages à revenus modestes ou moyens au crédit plus difficile.[5]

En outre, le secteur de la construction fait partie des secteurs clés bénéficiant du soutien de l’État. Le budget spécial d’investissement (BSI) a permis la construction d’infrastructures publiques, notamment routières et la construction de 5 900 logements sociaux.[6] Par ailleurs, dans les nouvelles orientations relatives au Cadre Stratégique pour la Relance économique et le développement durable (CREDD) 2019-2023, une partie du budget national a été réalloué afin d’atteindre les objectifs de développement économiques et sociaux, avec notamment un accent particulier sur le logement.[7] Ce sont essentiellement 68.7 milliards FCFA (109.03 million US$), 69.9 milliards FCFA (110.9 millions US$) et 73.9 milliards FCFA (117.2 millions US$) d’allocations prévues pour le « logement et équipements collectifs » en 2021, 2022 et 2023, respectivement.[8] Aussi, le programme triennal d’investissement (PTI) pour la période 2020/22 a prévu une enveloppe de 32 milliards FCFA (50.7 millions US$) pour la construction de 50 000 logements sociaux.[9] A ce jour, les informations sur l’évolution de ce projet ne sont pas encore disponibles.

Le pays reste très touché par les effets négatifs du changement climatique. Le Mali est le huitième pays le plus sensibles aux risques climatiques. En 2021, du fait de la sècheresse et du manque de pluie, ce sont plus de 200 000 tonnes de perte de cultures et plus de 10% de baisse de production céréalières enregistrées. Un autre aspect important lié au changement climatique est l’inondation saisonnière. En 2020, celle-ci a affecté négativement plus de 80 000 personnes, causant ainsi un exode massif vers des zones moins à risques. Parmi les dégâts majeurs, il faut noter la destruction de plus de 5 000 logements et de plus de 5 000 tonnes de nourritures.[10] En plus de conduire à la mort de plusieurs innocents, d’accentuer les défis d’autosuffisance alimentaire et de réduire les progrès dans la lutte contre la faim chez les populations vulnérables, ces inondations saisonnières constituent un frein au développement du parc immobilier national. Les destructions de milliers de logements enregistrées au cours des dernières années limitent considérablement le nombre de ménage capable de trouver un toit.

Pour faire face à la menace climatique, le gouvernement du Mali (GOM) a entrepris plusieurs initiatives. Tout d’abord, il s’est engagé à réduire ses émissions de gaz à effets de serres dans les secteurs de l’énergie (31%), l’agriculture (29%) et dans les changements d’affectations des terres et des forêts (21%). Ensuite, le GOM devrait modifier son programme d’investissement public avec un accent particulier sur les énergies renouvelables. L’objectif serait d’assurer la transition vers une croissance énergétique verte d’ici 2030, conformément à l’initiative Desert to Power de la Banque africaine de développement. Pour finir, il devrait augmenter son financement pour la protection de l’environnement, qui ne représentait que 1,9 % du budget en 2021.[11]

[1] Countrymeters (2022). Mali population. https://countrymeters.info/fr/Mali (Visité le 1er septembre 2022).

[2] Perspective monde (2022). Croissance annuelle de la population (en % de la population totale), Mali. https://perspective.usherbrooke.ca/bilan/servlet/BMTendanceStatPays/?codeTheme=1&codeStat=SP.POP.GROW&codePays=MLI&optionsPeriodes=Aucune&codeTheme2=1&codeStat2=x&codePays2=MLI&optionsDetPeriodes=avecNomP (visité le 1er septembre 2022).

[3] Banque Africaine de Développement (BAD) (2022). Perspectives économiques au Mali. https://www.afdb.org/fr/countries/west-africa/mali/mali-economic-outlook (visité le 2 septembre 2022).

[4] Banque Africaine de Développement (BAD) (2022). Perspectives économiques au Mali. https://www.afdb.org/fr/countries/west-africa/mali/mali-economic-outlook (visité le 17 septembre 2022).

[5] Banque Africaine de Développement (BAD) (2022). Perspectives économiques au Mali. https://www.afdb.org/fr/countries/west-africa/mali/mali-economic-outlook (visité le 2 septembre 2022).

[6] UMOA-titres (2021). Notes d’information – Mali 2021. https://www.umoatitres.org/wp-content/uploads/2022/08/NOTE-DINFORMATION_MALI-2021-Digital-2.pdf (visité le 02 septembre 2022). Pg. 7.

[7] UMOA-titres (2021). Notes d’information – Mali 2021. https://www.umoatitres.org/wp-content/uploads/2022/08/NOTE-DINFORMATION_MALI-2021-Digital-2.pdf (visité le 02 septembre 2022). Pg. 64.

[8] Umoatitres (2021). Notes d’information – Mali 2021. https://www.umoatitres.org/wp-content/uploads/2022/08/NOTE-DINFORMATION_MALI-2021-Digital-2.pdf (visité le 02 septembre 2022). Pg. 67.

[9] UMOA-tires (2020). Notes d’information République du Mali. Présentation des émetteurs souverains de l’UMOA. http://www.umoatitres.org/wp-content/uploads/2021/04/Note-dinformation-Mali-2020-I.pdf (visité le 2 septembre 2022). Pg. 7.

[10] Stockholm International Peace Research Institute. Climate-related security risks and peacebuilding Mali (2021). https://www.sipri.org/sites/default/files/2021-04/sipripp60.pdf (visité le 30 septembre 2022). Pg. 38.

[11] Banque Africaine de Développement (BAD) (2022). Perspectives économiques au Mali. https://www.afdb.org/fr/countries/west-africa/mali/mali-economic-outlook (visité le 17 septembre 2022).

 

 

 

 

Accès à la finance

L‘inclusion financière au Mali est encore relativement faible. En 2020, le taux de bancarisation était estimé à 15.55%, étant le 2^e taux le plus bas de l’UMOA.[1] La pénétration démographique et géographique des services financiers reste relativement élevée. En 2020, celles-ci étaient estimées à 185 points de services pour 10 000 habitants et 165 points de services sur 1 000 km².[2] Mais malgré ces performances, moins de 45% d’adultes détenaient un compte bancaire en 2021. Parmi ceux-ci, seuls environ 41% étaient détenus par des femmes.[3] Le mobile money joue un rôle important dans l’inclusion financière auprès de ceux exclus des systèmes financiers classiques. Selon le dernier rapport Global Findex Database (2021), près de 20% des Maliens épargnent via le mobile money.[4] Les émetteurs de monnaies électroniques répertoriés en aout 2022 sont au nombre de 4, dont 3 nés de partenariats entre banques et opérateurs de télécommunication ou prestataire technique.[5]

Le Mali compte 17 établissements de crédit agréés, dont 14 banques et trois institutions financières de type bancaire. Le système financier comprend également deux fonds de pension, 11 compagnies d’assurance et 126 institutions de microfinance. En 2022, le taux débiteur moyen est passé à 7.28%.[6] En fonction du débiteur, les taux les plus élevés sont observés auprès des entreprises individuelles (8.56%) et des particuliers (7.06%) contre des taux inférieurs à 6% observés pour l’État et les organismes assimilés (5.95%) et les sociétés d’états (5.96%).[7]

Dans la politique publique d’accès au logement au Mali, l’un des défis majeurs concerne la question de l’abordabilité du crédit pour les ménages à modeste revenu. En effet, selon un rapport de la Banque Mondiale, moins d’un tiers des ménages agricoles ont accès à des crédits.[8] Parmi eux, seuls environ 5% chez les hommes accèdent au crédit immobilier contre moins d’1% chez les femmes.[9] Vu l’importance du secteur agricole dans l’économie nationale, cela indique une importante exclusion de ménages des circuits de financements en général et des prêts hypothécaires en particulier. L’exercice de l’activité agricole semble ne pas représenter une garantie solide pour la plupart des banques locales.

En 2022, selon le Fonds de Garantie Hypothécaire du Mali (FGHM), le marché hypothécaire local est encore au stade embryonnaire. Selon le FGHM, on dénombre environ 277 prêts hypothécaires résidentiels en cours en 2022, représentant un encours d’environ 7 225 250 638 FCFA (11 467 559 US$). Parmi ces 277, plus de 10%, soit 34, sont classés en « défaut ». Selon les dernières statistiques de la BCEAO, le taux d’intérêt moyen pour ce type de crédit est de 8.33%.[10] Par ailleurs, le FGHM couvre les pertes potentielles des institutions financières en cas de défaillance des emprunteurs, mais soutient également l’accès à la propriété pour les ménages à faible revenu.[11]

Orabank, Banque Malienne de Solidarité (BMS), BDM SA, sont quelques-unes des banques qui offrent des crédits immobiliers à leurs clients. Par exemple, chez Orabank, le taux d’intérêt minimum pour un prêt immobilier est de 6%,[12] représentant une baisse de plus de 1% par rapport à 2021. La banque accompagne les projets immobiliers de ses clients dans l’ordre de trois millions FCFA (4 761 US$) à 150 millions FCFA (238 072.5 US$) sur 15 ans. Les crédits sont réservés aux emprunteurs à revenu formel. La BMS propose des taux d’intérêts de 9% pour une durée de prêt de 15 à 20 ans.[13] La Bank of Africa (BOA) et la Banque Atlantique du Mali proposent également des crédits immobiliers à moyen et long terme (20 ans). Le montant du prêt est déterminé en fonction de l’apport initial du client. Ce montant peut atteindre 80 à 100% de la valeur du bien ou du coût global de la construction.

Le secteur de la microfinance continue à jouer un rôle majeur dans l’inclusion financière des populations locales, surtout au niveau de celles n’ayant pas accès aux banques. Selon les chiffres du 1^er trimestre 2022 de la BCEAO, sur les 83 système financier décentralisé (SFD), 25 SFD (environ 30%), enregistrent une clientèle totale d’environ 1.6 million de membres. L’encours des crédits pour cet échantillon est estimé à 177.8 milliards FCFA (282.1 millions US$) , soit près de 18 milliards FCFA (28.5 millions US$) de plus que le montant des dépôts enregistrés sur la même période un an plus tôt.[14] Le taux de dégradation du portefeuille reste en dessous de 5% (4.7%) ce qui reste encourageant pour le secteur malgré la crise politico-militaire et les défis extérieurs liés à la pandémie et la guerre Russo-Ukrainienne, entre autres.

De plus, le secteur de la microfinance est activement représenté dans le pan du financement du logement grâce à certains SFD tel que le réseau de microfinance Nyesigiso. Le montant maximum de ces microfinancements est de 20 millions FCFA (31 743 US$) remboursable sur 15 ans. Il propose également des prêts à la construction pouvant atteindre trois millions FCFA (4 761 US$) remboursable sur trois ans.[15] Ce micro financement est possible pour les salariés en fonction depuis au moins six mois chez le même employeur. Aucune indication expresse n’est faite concernant les travailleurs informels. Cela reste surprenant quand on considère la microfinance comme la solution alternative aux problèmes de financement des ménages à faible revenu/irrégulier.

[1] BCEAO (2021). Rapport sur la situation de l’inclusion financière dans l’UEMOA au titre de l’année 2020. https://www.bceao.int/sites/default/files/2021-12/Rapport_Annuel_Situation_Inclusion_Financière_UEMOA_2020.pdf (visité le 02 septembre 2022). Pg. 22.

[2] BCEAO (2021). Rapport sur la situation de l’inclusion financière dans l’UEMOA au titre de l’année 2020. https://www.bceao.int/sites/default/files/2021-12/Rapport_Annuel_Situation_Inclusion_Financière_UEMOA_2020.pdf (visité le 02 septembre 2022). Pg. 20.

[3] The World Bank (2022). The global Findex database 2021: Financial inclusion, digital payments, and resilience in the age of COVID-19. https://www.worldbank.org/en/publication/globalfindex (visité le 01 septembre 2022). Pg. 196.

[4] The World Bank (2022). The global Findex database 2021: Financial inclusion, digital payments, and resilience in the age of COVID-19. https://www.worldbank.org/en/publication/globalfindex (visité le 01 septembre 2022). Pg. 135.

[5] BCEAO (2022). Établissement de monnaie électronique 2022. https://www.bceao.int/fr/content/etablissements-de-monnaie-electronique (Visité le 24 Aout 2022).

[6] BCEAO (2022). Bulletin des statistiques mensuelles 2022. https://www.bceao.int/sites/default/files/2022-07/Bulletin%20Mensuel%20des%20Statistiques-Juin%202022.pdf (Visité le 17 septembre 2022). Pg. 44.

[7] BCEAO (2022). Bulletin des statistiques mensuelles 2022. https://www.bceao.int/sites/default/files/2022-07/Bulletin%20Mensuel%20des%20Statistiques-Juin%202022.pdf (Visité le 24 aout 2022). Pg. 44.

[8] IFC (2022). Diagnostic pays sur le secteur privé au Mali. https://www.ifc.org/wps/wcm/connect/1c531fbf-beac-4c09-9926-87f7e89a9c57/cpsd-mali-fr.pdf?MOD=AJPERES&CVID=o1Mnbah (visité le 05 septembre 2022). Pg. 39.

[9] IFC (2022). Diagnostic pays sur le secteur privé au Mali. https://www.ifc.org/wps/wcm/connect/1c531fbf-beac-4c09-9926-87f7e89a9c57/cpsd-mali-fr.pdf?MOD=AJPERES&CVID=o1Mnbah (visité le 05 septembre 2022). Pg. 40.

[10] BCEAO (2022). Bulletin des statistiques mensuelles 2022. https://www.bceao.int/sites/default/files/2022-07/Bulletin%20Mensuel%20des%20Statistiques-Juin%202022.pdf (Visité le 24 aout 2022). Pg. 44.

[11] Nyésigiso. Produits et services. http://www.nyesigiso-mali.org/tab_produit.php. (Visité le 02 septembre 2022).

[12] Interview avec Youssouf Dembélé, directeur de l’audit, Orabank, le 22 aout 2022.

[13] Interview avec Mamadou Coulibaly, BMS, le 22 aout 2022.

[14] BCEAO (2022). Principaux indicateurs des SFD de l’UMOA au 31/03/2022. https://www.bceao.int/sites/default/files/2022-08/BCEAO%20-%20Indicateurs%20des%20SFD%20au%2031%20mars%202022.pdf (Visité le 24 Aout 2022).

[15] Interview avec Mamadou Coulibaly, Directeur general AGICIF-Mali et BMD SARL, 22 aout 2022.

 

 

 

 

Abordabilité

Le loyer est la dépense la plus importante parmi les articles non alimentaires. En effet, le logement reste le second poste de dépenses le plus important auprès des ménages, peu importe leur niveau de revenu. Selon l’enquête modulaire et permanente auprès des ménages (EMOP) 2021, le logement représenterait 9.1% et 10.2% de la part des dépenses chez les ménages pauvres et non-pauvres, respectivement. Ce faible pourcentage accordé au logement par les classes pauvres pourrait s’expliquer par l’importance de l’alimentation dans leur portefeuille de dépenses. En effet, l’alimentation reste le plus important poste de dépense avec une part plus considérable chez les ménages pauvres (+60%) que des ménages non-pauvres (56.4%).[1]

Par ailleurs, hors produit alimentaire, les dépenses mensuelles relatives au logement (paiement du loyer, par exemple), représentent des centaines de millions de FCFA. En effet, à Bamako, la capitale du pays, le loyer est le premier produit non-alimentaire le plus acheté (+120 millions FCFA, +190 458 US$). Dans les autres villes et en zones rurales, il occupe la seconde place avec près de 42.7 millions FCFA (67 771 US$) et 232.7 millions FCFA (369 330 US$) d’achats effectués.[2]

La COVID-19 continue d’avoir un impact négatif sur l’emploi, le revenu et l’activité économique dans le pays, réduisant ainsi la capacité de certains ménages à supporter les charges du quotidien. En mars 2021, moins d’1% des emplois ont été affectés directement par la pandémie. Cependant, plus de 10% des activités/revenus des ménages ont été touchés de manière indirecte, impactant ainsi négativement le bien-être des foyers. Parmi les postes de dépenses les plus touchés figurent l’alimentation, le transport, l’éducation et l’habitation.[3] Par ailleurs, le taux de chômage estimé à 6.5%, notamment plus prononcé chez les femmes (9.6%) que les hommes (4.3%),[4] amplifie les difficultés d’accès au logement.

Le taux de pauvreté selon le seuil national, c’est-à-dire la proportion de la population Malienne dont les revenus n’atteignent pas les 186 221 FCFA (295.5 US$) estimés comme étant nécessaires pour satisfaire ces besoins de base, est estimée à 44.61%.[5] Selon l’EMOP ce taux est en hausse de +2% comparé à 2020 (41.9%). Bamako, la capitale, affiche le plus faible taux de pauvreté[6] (15.9%) contre 21.2% et 51% dans les autres villes et en zone rurale,[7] respectivement. On observe la même tendance haussière au niveau de la profondeur et la sévérité de la pauvreté à Bamako comparé à  d’autres villes et la zone rurale. Cela indiquerait qu’il y aurait donc plus d’efforts à fournir en termes de ressources pour réduire la pauvreté dans les autres villes et en zone rurale qu’à Bamako.[8]

Les prix des matériaux de construction augmentent par année. Le prix d’un sac de ciment de 50 kg est passé de 4 500 FCFA (7.14 US$) en 2020 à 5 500 FCFA (8.72 US$) en 2021. En 2022, la maison la moins chère nouvellement construite par un promoteur immobilier en zone urbaine couterait 15 millions FCFA (23 807 US$). Vu les conditions macroéconomiques actuelles du pays, la maison la « moins chère » serait inaccessible pour au moins 50% de la population, notamment parmi les +40% vivant en dessous du seuil de pauvreté national.

En outre, pour accéder au logement par le biais d’un crédit immobilier, un ratio de la mensualité sur les revenus du ménage est appliqué au cas par cas en fonction des revenus de l’emprunteur. La Banque Malienne de Solidarité (BMS) fixe la part transférable à environ 33.3 % du salaire. Selon le Fonds de Garantie Hypothécaire du Mali (FGHM), le ratio maximum de mensualité du prêt par rapport au revenu du ménage peut aller jusqu’à 75%.[9] Un tel ratio élevé pourrait être problématique dans l’environnement inflationniste actuel où une grande majorité de la population voit son pouvoir d’achat en baisse .

[1] Instat-Mali (2022). Résultats annuels de l’Enquête modulaire et permanente auprès des ménages (EMOP) 2021. https://www.instat-mali.org/laravel-filemanager/files/shares/eq/ranuel21_eq.pdf (visité le 04 septembre 2022). Pg. 30.

[2] Instat-Mali (2022). Résultats annuels de l’Enquête modulaire et permanente auprès des ménages (EMOP) 2021. https://www.instat-mali.org/laravel-filemanager/files/shares/eq/ranuel21_eq.pdf (visité le 04 septembre 2022). Pg. 30.

[3] Instat-Mali (2022). Rapport mensuel de l’enquête sur l’impact de coronavirus sur les conditions de vie des ménages au Mali – Mars 2021. https://www.instat-mali.org/laravel-filemanager/files/shares/eq/rap-covid-0321_eq.pdf (visité le 04 septembre 2022). Pgs. 19-22.

[4] Instat-Mali (2022). Résultats annuels de l’Enquête modulaire et permanente auprès des ménages (EMOP) 2021. https://www.instat-mali.org/laravel-filemanager/files/shares/eq/ranuel21_eq.pdf (visité le 04 septembre 2022). Pg. 15.

[5] Instat-Mali (2022). Résultats annuels de l’Enquête modulaire et permanente auprès des ménages (EMOP) 2021. https://www.instat-mali.org/laravel-filemanager/files/shares/eq/ranuel21_eq.pdf (visité le 17 septembre 2022). Pg. 23.

[6] L’incidence de pauvreté correspond au pourcentage de la population qui n’a pas les moyens d’acheter un panier de biens de bases.

[7] Instat-Mali (2022). Résultats annuels de l’Enquête modulaire et permanente auprès des ménages (EMOP) 2021. https://www.instat-mali.org/laravel-filemanager/files/shares/eq/ranuel21_eq.pdf (visité le 17 septembre 2022). Pg. 39.

[8] Instat-Mali (2022). Résultats annuels de l’Enquête modulaire et permanente auprès des ménages (EMOP) 2021. https://www.instat-mali.org/laravel-filemanager/files/shares/eq/ranuel21_eq.pdf (visité le 04 septembre 2022). Pgs. 39 – 40.

[9] Interview avec Mamadou Coulibaly, Directeur general AGICIF-Mali et BMD SARL, et Mme Dembélé L. A. Diakité, Responsable risques et conformité, FGHM, 22 aout 2022.

 

 

 

 

Offre de logements

Le marché de l’immobilier est caractérisé par une sous-production de logements abordables et un intérêt croissant pour le haut standing. Comme indiqué par M. Abdoul Aziz Touré, promoteur de Bamako « nous offrons des produits de standings supérieurs pour satisfaire des clients souvent exigeants sur la finition et la sécurité. C’est le cas des multinationales qui envisagent de s’installer au Mali où qui sont déjà là mais qui veulent loger leur personnel, comme la MINUSMA, EUCAP SAHEL, les ONG comme ‘Save the children’, la GIZ, … ».[1] Ces logements dont le prix d’achat ou de location varient selon standing et la zone sont très prisés par la clientèle étrangère et quelque fois locale. Par exemple, les loyers varient de 25 000 FCFA (32.5 US$), pour une petite chambre dans un quartier populaire de Bamako,[2]  à 3 millions FCFA (4 761 US$) ou de 70 millions FCFA (111 101 US$), 150 millions FCFA (238 073 US$) à 400 millions FCFA (634 860 US$) pour l’achat.[3]

Dans l’ensemble, le secteur se porte bien vu que la demande, toute catégorie confondue, reste forte. La majorité des entreprises ont confiance dans le potentiel de l’immobilier. Selon le rapport Diagnostic Pays sur le Secteur Privé du Mali de IFC en avril 2022, 82% des entreprises dans le secteur de la construction et de l’immobilier sont confiantes quant à un regain d’activités post-Covid-19. Cette confiance est aussi partagée par les entreprises opérant dans les branches « services financiers » (82%) et « commerce de détail » (80%).[4]

Il n’existe pas actuellement de cadastre complet. Les conflits de propriété sont fréquents et mettent plusieurs années à être résolus devant les tribunaux. Par conséquent, la sécurité foncière est au cœur des initiatives et des recommandations faites pour booster les activités dans le secteur privé, notamment dans l’immobilier. C’est pourquoi le Secrétariat permanent chargé de la réforme foncière a initié un système cadastral dans les grandes villes. Ce système aura pour but d’associer le numéro d’identification national unique cadastral (NINACAD)unique a une parcelle de terres qui sera géré par un guichet unique. Un tel système faciliterait ainsi l’accès à toutes les informations cadastrales et à l’identification de la nature des propriétés et des activités qui y sont exercées.

Le marché immobilier dépend fortement de produits importés pour la construction. Par exemple, tous les principaux matériaux de construction résidentielle tels que le béton, le ciment, l’acier, le bois sont importés. Des ports d’embarquements et de Dakar ou d’Abidjan à la capitale, Bamako, il faut compter environ 1 300 km.[5] En plus du cout d’importation, il faudrait donc ajouter le cout de transport au prix de vente de ces matériaux indispensables. Pour les ménages à faible revenu ou optant pour l’auto-construction, ces critères pourraient favoriser la prolifération d’habitation informelles. D’autant plus que de façon générale, ces facteurs n’encouragent pas le développement d’un marché formel local pour les auto-constructeurs et les promoteurs privés.

Le rapport Doing Business 2020 de la Banque mondiale classe le Mali au 140e rang pour l’enregistrement de la propriété : cinq procédures différentes et 29 jours pour un coût de 11.1 % de la valeur de la propriété sont nécessaires. L’indice de qualité de l’administration foncière de 8 sur 30 est encore faible. Le même rapport classe le Mali au 133e rang pour la facilité d’obtention des permis de construire avec 14 procédures en 124 jours. Le coût des permis de construire représente 9.35 % de la valeur du bien.[6]

Pour atténuer les effets négatifs liés au changement climatique, de nouvelles normes s’intègrent à ce marché. Il s’agit de la règlementation des techniques de construction afin de produire des bâtiments avec des besoins énergétiques réduits.[7]

[1] Lecoxer.com (2022). Maguiraga F. Immobilier: le haut standing a le vent en poupe. 11 July 2022. http://www.lecoxer.com/immobilier-le-haut-standing-a-le-vent-en-poupe-2/ (visité le 05 septembre 2022).

[2] Maliwe.net (2022). Problématique du loyer: un calvaire pour les citoyens. 28 février 2022. https://www.maliweb.net/habitationsparcelles/problematique-du-loyer-un-calvaire-pour-les-citoyens-de-la-capitale-2966763.html (visité le 17 septembre 2022).

[3] Lecoxer.com (2022). Maguiraga F. Immobilier: le haut standing a le vent en poupe. 11 July 2022. http://www.lecoxer.com/immobilier-le-haut-standing-a-le-vent-en-poupe-2/ (visité le 05 septembre 2022).

[4] IFC (2022). Diagnostic pays sur le secteur privé au Mali. https://www.ifc.org/wps/wcm/connect/1c531fbf-beac-4c09-9926-87f7e89a9c57/cpsd-mali-fr.pdf?MOD=AJPERES&CVID=o1Mnbah (visité le 05 septembre 2022). Pg. 24.

[5] Interview avec Mamadou Coulibaly, Directeur general AGICIF-Mali et BMD SARL, 22 aout 2022.

[6] Banque mondiale (2020). Doing business 2020: Mali Economy Profile.

https://francais.doingbusiness.org/fr/rankings?region=sub-saharan-africa (visité le 17 septembre 2022). Pg. 10-20.

[7] Interview avec Mamadou Coulibaly, Directeur general AGICIF-Mali et BMD SARL, 22 aout 2022.

 

 

 

 

Marchés immobiliers

Le marché de l’immobilier est marqué par un contexte de financement du logement social fragilisé par l’incapacité de l’État à mobiliser les fonds nécessaires et par la frilosité du marché financier à participer au financement de l’habitat. L’avènement de la COVID-19 n’a fait qu’aggraver cette problématique. La crise sanitaire liée à la COVID-19 a mis à mal l’activité économique et le bâtiment n’a pas été épargné.

La tenure foncière se décline en deux grands systèmes : le système formel, de droit écrit, établi par l’État et les systèmes coutumiers.  L’Ordonnance N° 00-027/P-RM du 22 mars 2000 portant Code Domanial et Foncier (CDF) qui est le principal texte en matière foncière fait de la domanialité un principe fondamental de la gestion foncière.

Un registre foncier global n’existe pas à l’état actuel. Les litiges sur la propriété sont fréquents et leur résolution devant les tribunaux prend plusieurs années. En matière d’accès au foncier, les femmes font face à un statut précaire au regard du droit coutumier, qui ne leur reconnaît pas le droit d’être propriétaires des terrains qu’elles cultivent.

De plus, 20.5% des individus qui vivent dans un ménage dirigé par une femme sont pauvres.[1]

En avril 2019, un programme d’archivage physique et numérique des documents fonciers et la mise au point d’un système cadastral ont permis d’inventorier 217 000 titres fonciers et d’en numériser 185 000.  Il faut noter que 36% de la population à Bamako ont un titre de propriété.[2]

La loi sur le foncier de 2011 renforce la sécurité de la propriété en facilitant le processus d’enregistrement. Le cadre règlementaire du secteur du logement a permis l’augmentation du nombre de promoteurs immobiliers locaux et le nombre de coopératives.

Les prix de cession et les redevances des terrains urbains et ruraux du domaine privé immobilier de l’État, à usage d’habitation sont fixés par l’État. Les prix sont actuellement plus élevés à au cœur de Bamako. Le coût par mètre carré d’un terrain non viabilisé mais à vocation résidentielle à Bamako est en moyenne de 62 500 F CFA (113 US$) par mètre carré, avec des disparités.

Les loyers constituent la plus grande dépense parmi les produits non alimentaires. Les dépenses totales en loyers s’élèvent à 134.7 milliards CFA (343.5 millions US$) à Bamako, soit 33% des dépenses nationales de loyer et à 55 milliards CFA (99.4 millions US$$) dans les autres villes.[3] Le coût des loyers pour un appartement de 100m² est de 50 000 à 100 000 CFA (de 89 à 179 US$) par mois et celui d’une villa de quatre à cinq pièces de 200m² en moyenne est de 200 000 à 300 000 CFA (de 357 à 536 US$). Le coût de la main-d’œuvre de construction par mètre carré pour la maison la moins chère est de 130 000 CFA (232 US$).[4]

Le rapport Doing Business de la Banque Mondiale 2020 classe le Mali à la 140^e place pour l’enregistrement de propriété qui compte cinq procédures et 29 jours pour un coût de 11.1% de la valeur de la propriété. L’indice de qualité de l’administration des biens fonciers de 8 sur 30 reste toujours faible. Le même rapport classe le Mali à la 133^e place pour la facilité d’obtention des permis de construire avec 14 procédures en 124 jours. Le coût des permis de construire représente 9.3% de la valeur de la propriété.[5]

[1] Institut National de la Statistique du Mali (2020). Rapport annuel de l’EMOP 2020/21. https://www.instat-mali.org/fr/publications/enquete-modulaire-et-permanente-aupres-des-menages-emop (Consulté le 28 Août 2021). Pg. 41

[2] Banque Mondiale (2015). Etats des lieux du logement abordable dans l’UEMOA. https://www.mfw4a.org/sites/default/files/resources/Etat_des_lieux_du_logement_abordable_dans_l_UEMOA.pdf (Consulté le 20 Août 2021). Pg. 81.

[3] Institut National de la Statistique du Mali (2020) Rapport annuel de l’EMOP 2020/21. https://www.instat-mali.org/fr/publications/enquete-modulaire-et-permanente-aupres-des-menages-emop (Consulté le 28 Août 2021). Pg. 31.

[4] CAHF (2020). Housing Finance in Africa 2020 Yearbook. Mali Chapter. Pg. 177

[5] Banque mondiale (2020). Doing business 2020: Mali Economy Profile. https://francais.doingbusiness.org/fr/rankings?region=sub-saharan-africa (Consulté le 30 août 2021). pp. 10-20.

 

 

 

 

Politique et législation

Plusieurs actions ont été mises en œuvre afin de régler la problématique de l’accès au financement en général, et au financement du logement en particulier.

En 2020, un atelier de priorisation des actions à mettre en œuvre, en vue de l’élaboration du programme national d’éducation financière, a été organisé. Une étude relative à l’élaboration de la stratégie nationale d’inclusion financière du Mali a démarré sous la conduite du Comité Nationale de Suivi de la Mise en Œuvre (CNSMO).[1]

Le cadre réglementaire du secteur du logement au Mali comprend une loi sur la copropriété, une loi sur la promotion immobilière et une loi sur le financement du logement. La constitution et la législation du Mali garantissent le respect du droit au logement. Sur le plan législatif, les contraintes ont été levées avec :

–        l’élaboration du code foncier et immobilier,

–        les lois sur la réhabilitation des quartiers informels,

–        les lois sur l’aménagement foncier,

–        les lois sur les avantages accordés aux promoteurs immobiliers,

–        les lois sur l’urbanisme et le code de la construction

Par ailleurs, les dispositions du décret n° 130 PGRM du 27 août 1967 portant modalités de fixation des loyers des immeubles bâtis et du décret n° 146/PG-RM du 27 septembre 1967 portant réglementation des loyers des locaux d’habitation ont pour objet de régir relations entre bailleurs et locataires. Ces décrets ont pour but d’assainir les rapports entre ces deux parties et d’offrir plus de stabilité autour de leurs transactions.

En termes d’accès à la terre, les femmes sont confrontées à un statut précaire en vertu du droit coutumier, Par exemple, la main d’œuvre agricole est constituée à 40% de femmes mais seulement 10% sont propriétaires de parcelles agricoles.[2]  Lorsque les parents lèguent leurs biens à leurs enfants, la succession se fait selon les principes du droit musulman : la fille hérite, mais moins que ce qui est accordé au garçon.[3] Dans ce contexte, le marché de la propriété immobilière reste fortement dominé par les hommes. Il faut noter toutefois qu’il est très difficile de trouver des données spécifiques sur les conditions d’accès à la propriété foncière urbaine pour les femmes. Par exemple, le dernier recensement général de la population et de l’habitat (RGPH) 2009 n’a fait aucune mention de l’analyse de la propriété foncière ou de l’habitat selon le genre.[4]

Toutefois, Le Mali dispose des mesures institutionnelles en direction de la prise en charge des questions d’égalité des sexes, notamment le Ministère en charge de la promotion de la Femme, de l’Enfant et de la Famille et un Secrétariat Permanent de la Politique Nationale du Genre. Ces mesures institutionnelles n’abordent pas les questions de logement liées aux femmes dans leur travail.
Cependant, dans le domaine de l’éducation par exemple, l’article 2 de l’Arrêté Interministériel n°02- 0295/ ME-MEF-SG du 15 février 2002, modifié fixant les critères d’attribution des bourses d’études accordées par l’Etat, bonifie les bachelières d’un point dans les critères d’attribution des dites bourses.[5]

[1] BCEAO (2021). Rapport sur la situation de l’inclusion financière en UEMOA au titre de l’année 2020. https://www.bceao.int/sites/default/files/2021-12/Rapport_Annuel_Situation_Inclusion_Financière_UEMOA_2020.pdf (visité le 04 septembre 2022). Pg. 10.

[2] Reliefweb (2021). Climate change and violent conflict in Mali. https://reliefweb.int/report/mali/climate-change-and-violent-conflict-mali (visité le 30 septembre 2022).

[3] Village de la Justice (2022). Coulibaly T. B. Le pluralism juridique en matière successoroale: la posture peu fructueuse du législateur. https://www.village-justice.com/articles/pluralisme-juridique-droit-malien-des-successions-intesta-entre-tentative,43480.html (visité le 17 septembre 2022).

[4] INSTAT. 4^e recensement général de la population et de l’habitat (RGPH 2009). Analyse des résultats définitifs. https://reliefweb.int/report/mali/climate-change-and-violent-conflict-mali (visité le 30 septembre 2022).

[5] Ministère en charge de la promotion de la Femme et de l’Enfant et de la Famille, Sécrétariat Permanent de la Politique et du Genre.

 

 

 

 

Opportunités

Malgré la crise politico-militaro-économique, les principaux acteurs du secteur du logement restent confiants quant à la croissance du secteur. Avec les besoins croissants aussi bien au niveau du logement abordable que du logement de haut standing, le marché immobilier Malien jouit d’une demande réelle qui n’attend que d’être comblée.

Le gouvernement de transition mène une politique d’accompagnement en termes de définition et d’amélioration de cadre législatif et réglementaire relatif au foncier et à l’habitat, et l’allocation de fonds publics aux grands projets de fournitures massives de logements pour les classes à revenu modeste. Ces actions combinées aident à assurer les promoteurs locaux et internationaux de la détermination des pouvoirs publics à faire du logement un pilier du développement au Mali.

En outre, le logement représente un actif rentable, malgré le contexte de défis économiques internes et externes. En effet, vu la place du logement dans les postes de dépenses des ménages, l’on observe qu’il reste l’une des priorités des produits hors-alimentaires et alimentaires pour les ménages, toute catégorie sociale confondue. Le marché locatif se présente ainsi comme un des sous-secteurs économiques les plus résilients. Si mieux structuré et organisé, ce sous-secteur pourrait attirer des acteurs clés du développement capable d’optimiser son potentiel économique tout en garantissant l’aspect social que le logement représente dans la société.

Garantir un climat politico-militaro-économique apaisé et stable reste la condition la plus importante pour augmenter les investissement et interventions du secteur privé, indispensable à la jouissance des innombrables opportunités présentent dans le secteur.

Le secteur du logement fait partie des axes cruciaux dans la politique d’émergence du Mali.

Le marché malien du ciment est alimenté à 71% par l’importation, principalement en provenance du Sénégal. Face à la demande croissante de ciment et au déficit de production local, Ciments et Matériaux du Mali (CMM) a construit en 2019 un centre de broyage d’une capacité annuelle de 800 000 tonnes sur le site de Diago, à 35km de Bamako.[1]

Le déficit de logements en Afrique peut être considéré à la fois comme un défi et une opportunité pour développer les activités économiques et créer des millions d’emplois. Des études montrent que le développement de logements abordables est générateur d’emplois, tant par la construction que par les dépenses de commodités ou de confort. Malgré la crise sanitaire de la COVID-19 et l’instabilité sécuritaire et politique que traverse le Mali, une résilience est notée dans le secteur du logement et de son financement. Davantage d’investissements alloués au secteur du logement abordable permettrait aux Maliens d’améliorer leurs conditions de vie.

[1] VICAT (2019). Ciments et Matériaux du Mali). https://www.vicat.fr/actualites/cmm-un-nouveau-broyeur-de-ciment-diago(Consulté le 30 Août 2021)

 

 

 

 

Disponibilité des données sur le financement du logement

L’Institut National de la Statistique (INSTAT) collecte, produit, analyse et diffuse des informations sur l’économie et la société malienne. L’INSTAT a réalisé quatre Recensements Généraux de la Population et de l’Habitat (RGPH) en 1976, 1987, 1998 et 2009. Le cinquième RGPH est prévu en fin 2021. L’Enquête Modulaire et Permanente auprès des Ménages (EMOP) mise en œuvre par l’INSTAT présente des informations sur le logement mais pas sur son financement. L’EMOP est réalisée annuellement en quatre passages. Ces rapports de l’INSTAT sont disponibles en ligne. La BCEAO fournit des informations sur les conditions de financement bancaire de l’habitat dans les pays de l’UEMOA.

En revanche, des données devraient être régulièrement collectées sur les logements et le marché du financement de l’habitat, qui serviraient de base à la formulation de politiques fondées. L’insuffisance de données fiables, détaillées et à jour sur le marché du logement constitue un frein pour le financement.

 

 

 

 

Sites web

Caisse Régionale de Refinancement Hypothécaire (CRRH-UEMOA) http://crrhuemoa.org/
Mali Mortgage Guarantee Fund (FGHM SA) http://www.fghm-sa.com/
Banque Malienne de Solidarité (BMS SA) https://bms-sa.ml/
Banque du Mali (BDM SA) https://www.bdm-sa.com/
Bank of Africa, Mali https://www.boamali.com/particuliers/prets/pret-ma-maison/

Office Malien de l’Habitat (OMH) https://omh-mali.net/omh/en/
National Institute of Statistics (INSTAT) https://instat-mali.org/fr
Orabank Mali https://www.orabank.net/fr/filiale/mali
Lodging in Mali https://selogeraumali.com/
Bamako Real Estate https://www.bamako-immobilier.com