Financement du logement en Mauritanie

Introduction

Le nombre total de la population estimée en Mauritanie en 2020 était de 4 649 660 avec une densité de population de 4.5 personnes/km².[1] La population urbaine est passée de 9.1% en 1965 à 55.3% en 2020, correspondant à un total de 2 572 517 habitants.[2]

La croissance urbaine est plus prononcée dans les centres urbains tels que Nouakchott, Nouadhibou et Zoueratt. Ces zones abritent près d’un tiers de la population mauritanienne.[3] Malgré le fait que depuis 2010 les autorités mauritaniennes aient supervisé la planification et la réhabilitation urbaine des logements informels et des bidonvilles[4], le manque de planification urbaine entraîne, cependant, une pression importante sur les infrastructures et les services disponibles. Cela entraîne une variété de problèmes sociaux, économiques et environnementaux, y compris des problèmes de qualité et d’abordabilité du logement dans ces zones urbaines.[5]

En 2019, le gouvernement mauritanien a présenté[6] une stratégie d’éradication des quartiers précaires et la politique de restructuration de l’habitat informel en milieu urbain. Cette stratégie vise à mettre en œuvre des projets de développement urbain efficaces qui permettront aux ménages de posséder des terres et fourniront des infrastructures et des équipements adéquats.[7]

Les mesures de confinement et de distanciation sociale mises en place en réponse à la COVID-19 ont ralenti l’activité économique de la Mauritanie. En 2020, le PIB du pays a baissé de -1.9%. Le taux d’inflation s’est élevé à 2.9% en même temps que l’indice annuel du coût de la construction (ICC) qui augmente de 12.8% en 2020. Cette augmentation de l’ICC résulte principalement de la hausse du coût des matériaux de construction de base (19.6%) et de la main-d’œuvre. (11.4%).[8]

La récession économique pourrait être plus grave si la pandémie continue sa progression. Heureusement, les autorités mauritaniennes ont réagi rapidement au choc en prenant des mesures fortes pour contenir la pandémie au niveau local et atténuer son impact sur l’économie du pays.[9] En mars 2020, la Banque centrale de Mauritanie (BCM) a réduit le taux des prises en pension de 6.5% à 5%.[10]

[1]Population density (people per sq. km of land area) – Mauritania. https://data.worldbank.org/indicator/EN.POP.DNST?locations=MR (Consulté le 21 Septembre 2021)

[2] Bureau Central du Recensement. Recensement General de la population et de l’habitat (RGPH) 2013. http://ansade.mr/images/RGPH2013/Volume4_M%C3%A9nages%20et%20conditions%20de%20vie_RGPH_fr.pdf (Consulté le 8 Septembre 2021). Pg.2

[3] Bureau Central du Recensement. Recensement General de la population et de l’habitat (RGPH) 2013. http://ansade.mr/images/RGPH2013/Volume4_M%C3%A9nages%20et%20conditions%20de%20vie_RGPH_fr.pdf (Consulté le 22 Septembre 2021). Pg.29

[4] Choplin, A. et al. (2014). Les pratiques du titrement dans les villes en développement : Trois cas d’étude (Inde, Ethiopie, Mauritanie). [Rapport de recherche] Ecole d’Urbanisme de Paris. https://halshs.archives-ouvertes.fr/halshs-01232433/document (Consulté le 8 Septembre 2021). Pg.6

[5] Bureau Central du Recensement. Recensement General de la population et de l’habitat (RGPH) 2013. http://ansade.mr/images/RGPH2013/Volume4_M%C3%A9nages%20et%20conditions%20de%20vie_RGPH_fr.pdf (Consulté le 8 Septembre 2021).

[6] 52nd Conference of the Habitat and Francophonie Network held in Nouakchott in 2019

[7] Glaesner, D. (2019). Retour sur la Conférence du Réseau RHF à Nouakchott. 15 March 2019. DG Consulting. https://dg-consult.fr/ensemble-construisons-une-ville-inclusive-la-conference-du-reseau-rhf-a-nouakchott/  (Consulté le 3 Septembre 2021).

[8] ASANDE.  (2021). Ministere des Affaires Economiques et de la Promotion des Secteurs productifs. Indice du cout de construction – 1^er Trimestre 2021. http://ansade.mr/images/ICC/Note%20ICC%201T%202021.pdf  (Consulté le 7 Septembre 2021). Pg.1

[9] Ibrahima Dia, E.H. (2021). Entretien exclusif avec Dr Leila Bouamatou, Administratrice Directrice Générale de la Générale de Banque de Mauritanie. 9 Août 2021. Financial Afrik. https://www.financialafrik.com/2021/08/09/entretien-exclusif-avec-dr-leila-bouamatou-administratrice-directrice-generale-de-la-generale-de-banque-de-mauritanie/ (Consulté le 3 Septembre 2021).

[10] Banque Centrale de Mauritanie. Rapport annuel 2020. Rapport sur l’exercice 2020. https://www.bcm.mr/IMG/pdf/rapport_annuel_2020.pdf(Consulté le 2 Septembre 2021). Pg.11

Accès à la finance

Les banques mauritaniennes et les banques étrangères opérant en Mauritanie proposent des prêts et des financements pour le logement. Le nombre de banques agréées est resté à 18 en 2020, dont 7 sont des banques islamiques et 5 sont majoritairement étrangères.[1] Cependant, les banques accordent rarement des prêts pour l’achat d’une maison nouvellement construite. Plus de 90% des unités résidentielles nouvellement construites sont auto-construites. Les ménages ont recours au crédit hypothécaire pour financer la construction d’une maison ou l’achat d’un terrain. Ces prêts sont généralement des prêts à court terme.[2]

La plupart des banques proposent des options de financement islamique telles que le contrat Mourabaha (ou le financement au prix courant majoré). Les ménages peuvent utiliser la technique de financement Mourabahapour financer l’achat d’un terrain et/ou de matériaux de construction. La banque achète le terrain et le revend à son client avec une marge bénéficiaire convenue entre les deux parties. Cette marge bénéficiaire peut être un montant fixe ou un pourcentage du coût initial d’acquisition du terrain.[3] Tout résident mauritanien ayant la capacité juridique et financière de s’engager financièrement est éligible à un contrat Mourabaha, à condition qu’il soit en mesure de fournir une fiche de paie. La marge bénéficiaire fixée par la banque se situe entre 13.5% et 14.5%. Le remboursement se fait généralement par versements allant de six à 60 mois. Un autofinancement de 20 % est requis et la valeur du prêt se situe entre 600 000UM (16 570US$) et 10 000 000UM (276 167US$). Si la valeur de la parcelle de terrain dépasse 4 000 000UM (110467US$), la terre est utilisée comme garantie.[4]

La Banque mauritanienne pour le commerce international (BMCI) propose un plan d’épargne logement (Plan Epargne Logement). Le prêt hypothécaire est accordé pour financer la construction ou l’acquisition d’une maison à usage d’habitation. A un taux préférentiel, la banque finance jusqu’à 60% du crédit immobilier et les 40% restants sont financés par l’épargne accumulée. La durée de remboursement peut aller jusqu’à 12 ans et le client peut choisir la fréquence de paiement : mensuelle, trimestrielle ou semestrielle.[5]

Les banques classiques proposent des prêts hypothécaires aux particuliers pour financer l’achat ou la rénovation d’un bien immobilier résidentiel. Les prêts hypothécaires sont offerts pour une durée maximale de dix ans, à un taux d’intérêt variant entre 5.9% et 12%. Pour en bénéficier, le demandeur doit disposer d’un contrat de travail à durée indéterminée, d’une copie du titre foncier et d’un titre foncier ou d’un permis d’occupation.[6] Cependant, cette forme de financement n’est pas populaire car la plupart des mauritaniens n’ont pas de compte bancaire.[7]

La microfinance est une alternative pour ceux qui ne remplissent pas les conditions requises pour le financement bancaire. En 2020, le secteur de la microfinance compte 27 institutions et 3 réseaux (PROCAPEC/CAPEC, Caisse d’Epargne et de Crédit Djiké-Mutuelle (CECD-M)), ainsi que l’Union Nationale des Mutuelles d’Investissement du Crédit Oasien (UNMICO).[8] Par exemple, CECD-M propose des prêts exclusivement islamiques, y compris des prêts pour le logement social avec des échéances allant jusqu’à 24 mois.[9]

Cependant, le secteur de la microfinance est sous-développé et mal réglementé. La plupart des institutions de microfinance (IMF) sont de petites tailles et ont une portée limitée. Les facteurs qui entravent le développement du secteur de la microfinance incluent la culture mauritanienne de recours au secteur informel pour obtenir des financements, les conditions liées à la garantie et le manque de diversité des produits de microfinance.[10]

Alternativement, les ménages et les particuliers peuvent recourir à des solutions de financement alternatives telles que les tontines[11] pour financer l’achat d’un bien. Nawali est une agence immobilière qui propose ce type de financement en Afrique de l’Ouest et a récemment fait son entrée sur le marché mauritanien.[12]

[1] Banque Centrale de Mauritanie. Rapport annuel 2020. VIII-1. La structure du secteur financier. https://www.bcm.mr/IMG/pdf/rapport_annuel_2020.pdf (Consulté le 2 Septembre 2021). Pg.54

[2] Glaesner, D. (2019). Retour sur la Conférence du Réseau RHF à Nouakchott. 15 March 2019. DG Consulting. https://dg-consult.fr/ensemble-construisons-une-ville-inclusive-la-conference-du-reseau-rhf-a-nouakchott/  (Consulté le 3 Septembre 2021).

[3] Banque Mauritanienne de l’investissement. (2021). Financement Islamique : Mourabaha. http://www.bmi.mr/mourabaha (Consulté le 14 Septembre 2021).

[4] Banque Islamique de Mauritanie. (2021). Financements. Mourabaha Achat terrain. https://www.ta-holding.com/fr/intl/mauritanie/financements-0(Consulté le 14 Septembre 2021).

[5] Banque Mauritanienne pour le Commerce International. (2021). https://bmci.mr/financement-pour-mre/?lang=fr (Consulté le 14 Septembre 2021).

[6] Societe Générale. (2021). Prêt personnel – immobilier. https://societegenerale.mr/fr/particuliers/credits/pret-personnel-immobilier/  (Consulté le 13 Septembre 2021).

[7] Banque Centrale de Mauritanie. Rapport annuel 2020. La supervision bancaire et financière. https://www.bcm.mr/IMG/pdf/rapport_annuel_2020.pdf (Consulté le 2 Septembre 2021). Pg.54

[8] Banque Centrale de Mauritanie. Rapport annuel 2020. VIII-5. Les institutions de microfinance. https://www.bcm.mr/IMG/pdf/rapport_annuel_2020.pdf (Consulté le 2 Septembre 2021). Pg. 61

[9] Djikke. (2021). https://www.djikke.org/credit/ (Consulté le 18 Septembre 2021).

[10] Maouloud, V.M. and Otham, A.H.A (2021). Impact of using Islamic Microfinance Products on Mauritanian Microentrepreneurs’ Income Evidence from PROCAPEC- Nouakchott. https://www.researchgate.net/publication/352440589_Impact_of_using_Islamic_Microfinance_Products_on_Mauritanian_Microentrepreneurs’_Income_Evidence_from_PROCAPEC-_Nouakchot (Consulté le 18 Septembre 2021). Pg.220

[11] A tontine is a group of people who contribute to a common fund and whose capital is paid out each month to a member.

[12] Nawali group. (2021). Financement. https://www.nawali-group.com/fr/financement (Consulté le 14 Septembre 2021).

Faisabilité budgétaire

Globalement, 50% des ménages ont vu leurs revenus chuter de manière significative depuis le début de la COVID-19 en 2020.[1] En 2019, les dépenses de logement étaient le deuxième poste de dépenses des ménages (18.8 %) à travers le pays. Les ménages urbains consacrent environ un cinquième (20.4 %) de leurs ressources au logement. Les dépenses de logement comprennent l’électricité, le gaz et autres combustibles (6.8%), le loyer (5.9%), l’approvisionnement en eau et autres services liés au logement (5.3%) et l’entretien et la réparation des logements (0.8%).[2]  L’INPC (Indice National des Prix à la Consommation) pour le logement, l’eau, l’électricité, le gaz et les combustibles a augmenté de 0.69% passant de 102.5 en 2019 à 103.3 en 2020.[3]

Comparé au salaire net mensuel moyen de 6000UM (166US$), le prix de la location dans la zone urbaine est exorbitant. Une résidence de 3 chambres coûte 182 100UM (503US$) dans le centre-ville et 9 220UM (254US$) en périphérie.[4]  Une maison à vendre de 180m² coûte 2 200 000UM (60 757US$).[5] Les annonces immobilières en zone urbaine sont souvent faites pour les expatriés car ils ont un pouvoir d’achat plus élevé.

Par ailleurs, l’accès à la propriété foncière en milieu urbain est un processus long et difficile, notamment pour les couches les plus démunies de la population. La persistance d’un marché foncier informel entretient une spéculation galopante autour du prix du foncier.[6] Un mètre carré de terrain viabilisé pour le développement résidentiel coûte 28 571UM (789US$) en zone urbaine.

En raison du coût élevé de la vie dans les zones résidentielles, les ménages à faible revenu vivent dans des quartiers irréguliers et illégaux à la périphérie des grands centres urbains. Environ 34% des ménages vivent dans des logements informels (cabanes et casernes).[7]

En matière de promotion d’un accès juste et égal à la propriété foncière, la Direction de la Stratégie de Croissance Accélérée et de Prospérité Partagée (SCAPP) a lancé, à titre pilote, la construction de 50 logements sociaux en matériaux locaux dans la nouvelle extension zone de la ville de Selibby.[8]

[1] ANSADE. (2021). Covid-19 : Suivi de l’impact sur le bien-etre des ménages. Vague 3. http://ansade.mr/images/impactscovid19/Rapport%20ER-MRT_Vague3_final.pdf (Consulté le 7 Septembre 2021). Pg.2

[2] ASANDE. (2021).  Tendances de la pauvreté monétaire et des inégalités en Mauritanie. EPCV 2019-2020. http://ansade.mr/images/EPCV/Tendance%20de%20la%20pauvret%C3%A9%20en%20Mauritanie.pdf (Consulté le 8 Septembre 2021). Pg.14

[3] Banque Centrale de Mauritanie. Rapport annuel 2020. II. Inflation. https://www.bcm.mr/IMG/pdf/rapport_annuel_2020.pdf (Consulté le 2 Septembre 2021). Pg.25

[4] Precios Mundi. (2021). Prix du logement en Mauritanie. Prix du logements et salaires. https://fr.preciosmundi.com/mauritanie/prix-logement-salaires (Consulté le 18 Septembre 2021).

[5] Maison a vendre. https://rimachat.com/index.php?art=1697 (Consulté le 18 Septembre 2021).

[6] Choplin, A. et al. (2014). Les pratiques du titrement dans les villes en développement : Trois cas d’étude (Inde, Ethiopie, Mauritanie). [Rapport de recherche] Ecole d’Urbanisme de Paris. https://halshs.archives-ouvertes.fr/halshs-01232433/document (Consulté le 8 Septembre 2021). Pg.97

[7] Bureau Central du Recensement. Recensement General de la population et de l’habitat (RGPH) 2013. http://ansade.mr/images/RGPH2013/Volume4_M%C3%A9nages%20et%20conditions%20de%20vie_RGPH_fr.pdf (Consulté le 8 Septembre 2021). Pg.2

[8] Stratégie de Croissance Accélérée et de Prospérité Partagée (SCAPP) 2016-2030. (2020). Rapport de mise en œuvre du plan d’actions de la SCAPP pour l’année 2019. https://lib.ohchr.org/HRBodies/UPR/Documents/Session37/MR/A_HRC_WG.6_37_MRT_1_Mauritania_Annex%2012_F.pdf (Consulté le 18 Septembre 2020). Pg.113

Offre de logements

La résilience du logement, notamment social, est un enjeu pour l’État mauritanien et la ville de Nouakchott. Malgré le manque d’options de financement du logement, la propriété foncière est prioritaire.[1]

En termes de résilience des logements, les matériaux de construction utilisés pour les logements ne sont souvent pas adaptés à l’environnement climatique du pays. L’utilisation de matériaux de construction locaux (ou adaptés) tels que les blocs de terre comprimée (CEB) est recommandée. Etant donné qu’elle offre des standards techniques éprouvés, 8-10 MPa contre 3 pour la brique couramment utilisée.[2]

Les cadres juridiques et réglementaires du processus de propriété foncière semblent peu adaptés aux besoins d’une société en mutation. De plus, l’absence d’un système adéquat de données foncières entraîne une énorme confusion et une perte considérable de ressources pour l’État et les collectivités locales. La terre est devenue une source de revenus pour le segment le plus pauvre de la population. Beaucoup vivent de la vente et de la revente de terrains, profitant du fait que les terrains urbains sont encore en construction et de la complexité et de l’imprécision des textes existants réglementant l’accès à la propriété.[3] Cela a conduit au développement de garza. Le garza est une forme de squattage illégal sur des terres publiques ou privées. Cette forme d’occupation est apparue dans les années 1980 après une vaste initiative de distribution parcellaire. Il est courant que le gouvernement officialise la propriété foncière des squatters. Ainsi, les habitants des garzas ne sont pas forcément pauvres. Ils occupent le terrain en attendant de bénéficier d’une répartition prospective des parcelles pour les revendre.[4]

L’Agence de développement urbain a octroyé 700 parcelles de terrain aux ménages vulnérables d’ici 2021. Le terrain a été accordé en échange d’aucune compensation à la condition que les bénéficiaires résident dans la zone pendant une période considérable. De plus, seuls ceux qui n’ont bénéficié d’aucune autre répartition foncière ont obtenu une parcelle de terrain. Ces parcelles font partie du projet de restructuration des bidonvilles (Garza) de Nouakchott, à savoir Tojnin, Dar Al-Naim et Arafat. Arafat est notamment le plus grand garza, situé au cœur de la ville. Cependant, de nombreuses familles restent sans titre de propriété sur les terres qu’elles habitent à cause d’un exemple de dossier non-mémorisé à la Direction générale du domaine et du patrimoine de l’État (DGDPE) ou simplement parce qu’elles n’ont pas enregistré leur parcelle de terrain.[5]Ils sont dans une position vulnérable car ils peuvent être évacués à tout moment et sans compensation.

La nouvelle directrice générale de l’Agence, Maimouna Bint Ahmed Salem, a décidé d’arrêter définitivement l’octroi des permis d’enregistrement foncier et a confié la tâche de centraliser l’enregistrement des titres fonciers et des réclamations au Ministère des Finances.[6]

Un nouveau plan de la ville de Nouakchott a été créé en utilisant les dernières technologies qui empêcheront la contrefaçon et la simulation. Le plan a été élaboré par le Département général de l’Urbanisme et de l’Assainissement des terres en coopération avec le Ministère de la Défense nationale. Après l’achat d’un terrain, les citoyens peuvent obtenir, auprès de la DGDPE, un PDF ou une copie papier du plan comprenant les coordonnées géographiques du terrain. La condition pour obtenir le plan est d’apporter une copie papier du titre et une copie de la carte d’identité.[7]

[1] Rapport annuel RFH 2019. A Nouakchott pour construire une ville inclusive. Les enjeux de la conférence.  https://habitatfrancophonie.org/wp-content/uploads/2020/09/RA-RHF-2019-sans-ok.pdf (Consulté le 4 Septembre 2021). Pg.21

[2] Rapport annuel RFH 2019. A Nouakchott pour construire une ville inclusive. Les enjeux de la conférence.  https://habitatfrancophonie.org/wp-content/uploads/2020/09/RA-RHF-2019-sans-ok.pdf (Consulté le 4 Septembre 2021). Pg.21

[3] Choplin, A. et al. (2014). Les pratiques du titrement dans les villes en développement : Trois cas d’étude (Inde, Ethiopie, Mauritanie). [Rapport de recherche] Ecole d’Urbanisme de Paris. https://halshs.archives-ouvertes.fr/halshs-01232433/document (Consulté le 8 Septembre 2021). Pg.6 ;97

[4] Choplin, A. and Dessie, E, Titling the desert: Land formalization and tenure (in)security in Nouakchott (Mauritania). https://hal.archives-ouvertes.fr/hal-01590985 (Consulté le 9 Septembre 2021). Pg.51

[5] Zahraa. (2021). وكالة التنمية الحضرية : 700 قطعة أرضية لمستحقيها دون أوقية واحدة!. http://zahraa.mr/node/27733  (Consulté le 14 Septembre 2021).

[6] Zahraa. (2021). وكالة التنمية الحضرية : 700 قطعة أرضية لمستحقيها دون أوقية واحدة!. http://zahraa.mr/node/27733  (Consulté le 14 Septembre 2021).

[7] Zahraa. (2021). وكالة التنمية الحضرية : 700 قطعة أرضية لمستحقيها دون أوقية واحدة!. http://zahraa.mr/node/27733  (Consulté le 14 Septembre 2021).

Marché immobilier

Le recensement de la population de 2013 montre que 80% des ménages sont propriétaires de leur logement au niveau national. Cette situation s’explique, entre autres, par la politique du logement menée par l’État depuis plusieurs années. L’objectif de ces politiques est de garantir à chaque citoyen mauritanien un toit au-dessus de sa tête en lui facilitant l’acquisition de terrains à des fins d’habitation, parfois gratuitement. Si la proportion de ménages propriétaires de leur logement est importante tant en milieu urbain qu’en milieu rural, il faut noter qu’elle est plus élevée en milieu rural (96 %) qu’en milieu urbain (65 %).[1]

Au total, 13.7% des ménages sont locataires. Cependant, il est à noter que la notion de location est peu répandue en milieu rural où seulement 1% des ménages sont locataires de leur logement contre 26% des ménages en milieu urbain.[2] Nouadhibou et Nouakchott ont la plus forte concentration de locataires de logements, respectivement 35% et 38%.[3]

Il existe trois types de logements : les logements modernes, semi-modernes et informels. Au niveau national, la proportion de logements de standing moderne n’est que de 1.3 %. La proportion de logements semi-modernes est la plus répandue (79.6 %).[4]

Le marché immobilier formel dans les zones urbaines, et plus particulièrement à Nouakchott, est principalement axé sur le développement de solutions de logement modernes pour les plus aisés et les expatriés. Les agences immobilières locales fournissent une assistance pour trouver des appartements et des logements haut de gamme dans le centre-ville et les quartiers résidentiels entourant les ambassades et les bureaux des organisations internationales.[5]

Alternativement, la partie de la population qui ne peut pas se permettre les prix des agences immobilières formelles, a recours au marché informel, ce qui peut être risqué. Un certain nombre de “courtiers”, maîtrisant diverses techniques d’escroquerie immobilière, profitent de l’échec de l’administration des services immobiliers pour conclure des transactions immobilières en marge de la loi.[6]

Anticipant le ralentissement de l’économie et une possible réduction ou perte de revenus lors de la mise en place des premières mesures de confinement en réaction à la pandémie de COVID-19, de nombreux propriétaires fonciers ont considérablement réduit les prix de leurs propriétés. Cela s’est traduit par la vente de propriétés au nord de Nouakchott, plus précisément dans la zone de Tahrigh Zina et ses environs.[7]

[1] Office Nationale de la Statistique (ONS). (2013). Recensement Genereal de la Population et de l’Habitat (RGPH) 2013. Ménages et conditions de vie. http://ansade.mr/images/RGPH2013/Volume4_M%C3%A9nages%20et%20conditions%20de%20vie_RGPH_fr.pdf (Consulté le 8 Septembre 2021). Pg.34

[2] Office Nationale de la Statistique (ONS). (2013). Recensement Genereal de la Population et de l’Habitat (RGPH) 2013. Ménages et conditions de vie. http://ansade.mr/images/RGPH2013/Volume4_M%C3%A9nages%20et%20conditions%20de%20vie_RGPH_fr.pdf (Consulté le 8 Septembre 2021). Pg.34

[3] Rapport final. MICS. MAURITANIE : Enquête par grappes à indicateurs multiples MICS5 2015. March 2017. http://ansade.mr/images/mics/MICS5_rapport.pdf (Consulté le 6 Septembre 2021). Pg.60

[4] Office Nationale de la Statistique (ONS). (2013). Recensement Genereal de la Population et de l’Habitat (RGPH) 2013. Ménages et conditions de vie. http://ansade.mr/images/RGPH2013/Volume4_M%C3%A9nages%20et%20conditions%20de%20vie_RGPH_fr.pdf (Consulté le 8 Septembre 2021). Pg.7

[5] Diaouha agence immobiliere. https://diaouha-agence-immobiliere.business.site/ (Consulté le 22 Septembre 2021).

[6] Le 360 Africa. (2020). Mauritanie : Le Ministère de l’habitat alerte des escroqueries foncières a Nouakchott. 2 February 2020. https://afrique.le360.ma/mauritanie/politique/2020/09/01/31711-mauritanie-le-ministere-de-lhabitat-alerte-sur-des-escroqueries-foncieres-nouakchott-31711 (Consulté le 10 Septembre 2021).

[7] Rim Today. (2020). Nouakchott: Real estate markets are recovering due to the Corona crisis. 23 March 2020. https://rimtoday.net/?q=node/25300(Consulté le 7 Septembre 2021).

Politique et réglementation

L’État mauritanien a le monopole de la propriété foncière et la législation foncière actuelle est calquée sur le modèle français. L’ordonnance 83-127 du 5 juin 1983 donne à l’État le pouvoir de protéger son domaine et de disposer des terrains vacants et non possédés dans les conditions définies par la charia. [1]

Le secteur urbain est réglementé par le décret n°90-020 du 31 janvier 1990, révisé en 2010. Il définit les pouvoirs d’attribution des concessions urbaines. Ce pouvoir relève de deux ordres: le Conseil des ministres et le ministre des Finances. Ces deux organismes passent commandes au Ministère de l’Urbanisme, de l’Habitat et de l’Aménagement du Territoire (MUHAT) pour la conception des plans de lotissement. Le Conseil ou le Ministère délivre alors à l’acquéreur un permis d’occupation, après paiement par ce dernier du prix du terrain et des frais de bornage. Le bénéficiaire doit alors exploiter le terrain dans un délai de cinq ans. Ce n’est qu’à l’issue de cette période que le titre foncier sera délivré par la Direction Générale du Domaine et du Patrimoine de l’Etat (DGDPE). Cependant, cette règle n’est que rarement utilisée. Dans l’imaginaire collectif, le permis d’occupation suffit à établir la propriété.[2]

En 2017, le gouvernement mauritanien a publié un décret[3] sur les modalités d’examen des demandes de concessions permanentes en milieu urbain. Selon l’article 2, après aménagement conformément au plan de lotissement, le concessionnaire provisoire peut obtenir une concession définitive de son terrain. A cet effet, un dossier doit être remis au Directeur Général des Domaines et du Patrimoine de l’État.[4]

[1] Official Journal of the Islamic Republic of Mauritania (1983). Ordinance 83-127 of June 5, 1983 relating to the reorganization of land and property. http://www.droit-afrique.com/upload/doc/mauritanie/Mauritanie-Ordonnance-1983-127-reorganisation-fonciere-et-domaniale.pdf (Consulté le 22 Septembre 2021). Pg. 1.

[2] Choplin, A. et al. (2014). Les pratiques du titrement dans les villes en développement : Trois cas d’étude (Inde, Ethiopie, Mauritanie). [Rapport de recherche] Ecole d’Urbanisme de Paris. https://halshs.archives-ouvertes.fr/halshs-01232433/document (Consulté le 8 Septembre 2021). Pg.99

[3] The decree n°0914 of 03 November 2017

[4] Ministere de l’Economie et des Finances. http://tic.gov.mr/IMG/pdf/jospecialcm.pdf (Consulté le 16 Septembre 2021). Pg.950

Opportunités

Afin de promouvoir la durabilité dans les villes, la Mauritanie se tourne vers les énergies renouvelables telles que le vent, l’eau, l’énergie solaire.[1] En conséquence, le gouvernement mauritanien s’emploie à étendre son approvisionnement en électricité en encourageant les investissements dans le secteur des énergies renouvelables pour stimuler l’économie.[2]Il s’agit d’une bonne opportunité d’investissement pour les producteurs d’électricité indépendants qui ne sont pas encore impliqués dans la production d’électricité en Mauritanie. La Somelec, la compagnie d’électricité mauritanienne, est le seul fournisseur d’électricité du pays et la majorité de sa capacité existante provient de la production de mazout lourd (HFO). En raison de sa dotation en ressources énergétiques renouvelables substantielles telles que l’énergie solaire, éolienne et hydraulique, ainsi que des réserves de gaz naturel, la Mauritanie a un potentiel de ressources élevé et est capable de produire suffisamment d’électricité pour l’exportation transfrontalière.[3]

[1] Rapport annuel RFH 2019. A Nouakchott pour construire une ville inclusive. Les enjeux de la conférence.  https://habitatfrancophonie.org/wp-content/uploads/2020/09/RA-RHF-2019-sans-ok.pdf (Consulté le 4 Septembre 2021). Pg.18

[2] Stratégie de Croissance Accélérée et de Prospérité Partagée (SCAPP) 2016-2030. (2020). Rapport de mise en œuvre du plan d’actions de la SCAPP pour l’année 2019. https://lib.ohchr.org/HRBodies/UPR/Documents/Session37/MR/A_HRC_WG.6_37_MRT_1_Mauritania_Annex%2012_F.pdf (Consulté le 18 Septembre 2020). Pg.67

[3] USAID. (2020). Mauritania – Power Africa fact sheet. https://www.usaid.gov/powerafrica/mauritania  (Consulté le 19 Septembre 2021).

Accès aux données sur le financement du logement

La plupart des données sur le logement sont obtenues à partir de rapports statistiques de l’Office National des Statistiques (ONS) et d’organisations internationales telles que la Banque Mondiale. L’ONS publie, trimestriellement, un indice du coût de la construction, incluant le prix des matériaux de construction et de la main-d’œuvre tandis que la Banque centrale de Mauritanie (BCM) publie des données sur la performance des institutions financières et la valeur des prêts en cours.

La Mauritanie a amélioré la qualité de la transparence des informations sur les transferts de propriété à travers la publication sur le site Internet de la Direction Générale des Domaines et des Biens de l’État (DGDPE). Le public a accès aux informations (textes et lois) sur la propriété foncière; la liste des documents requis pour tout type de transaction foncière; tous les frais de transaction; ainsi que des statistiques de transactions. Cependant, le site Web est actuellement inactif ou encore en construction.

La Société Nationale d’Aménagement du Territoire, de Promotion de l’Habitat, de Promotion et de Gestion de l’Immobilier (ISKAN) publie des données foncières accessibles au public. Cependant, le site ISKAN n’est plus accessible depuis le 10 septembre. Des versions d’archives des sites Web sont disponibles en ligne, mais certaines informations manquent encore.

Informalité urbaine

En raison de l’exode rural et du développement très rapide des villes, la tâche la plus difficile pour les autorités mauritaniennes depuis la création des centres urbains est d’aménager les rues et de rendre viables les quartiers.[1] Le gouvernement cherche constamment des solutions pour résoudre le problème des populations entassées dans des bidonvilles dans les quartiers autour des centres urbains et fournir à la population des services de base adéquats. Les mesures mises en œuvre depuis les années 1990 incluent la réinstallation de la population dans des zones mieux desservies.[2]

Le phénomène de l’habitat informel, appelé « kebbe », a commencé dans les années 1970 avec l’exode rural. Un kebbe est un bidonville local, abritant la partie la plus marginalisée socialement et économiquement de la population. Le kebbe El Mina, le plus grand bidonville de la ville de Nouakchott, a été restructuré dans le cadre du Plan de développement urbain mis en œuvre par la Banque Mondiale. Soixante-dix pour cent des habitants des bidonvilles ont été relogés dans le sud de la ville tandis que les 30% restants ont obtenu le terrain sur lequel ils résidaient.[3]

Les populations des quartiers informels n’ont pas accès à l’eau, à l’électricité ou à la collecte des déchets. Les transports en commun sont quasi inexistants et les problèmes de déplacements sont récurrents. De plus, les zones où ces quartiers informels sont construits souffrent d’un problème de fuite d’eau souterraine en saison des pluies en raison de l’absence d’un réseau d’égouts.[4]

[1] Glaesner, D. (2019). Retour sur la Conférence du Réseau RHF à Nouakchott. 15 March 2019. DG Consulting. https://dg-consult.fr/ensemble-construisons-une-ville-inclusive-la-conference-du-reseau-rhf-a-nouakchott/  (Consulté le 3 Septembre 2021).

[2] Regazzoni, O. and Vercauteren, K. (2007). Nouakchott, quelles solutions pour l’habitat précaire (Mauritanie, Afrique)? https://infoscience.epfl.ch/record/128097 (Consulté le 4 Septembre 2021). Pg.1

[3] Choplin, A. and Dessie, E, Titling the desert: Land formalization and tenure (in) security in Nouakchott (Mauritania). https://hal.archives-ouvertes.fr/hal-01590985 (Consulté le 9 Septembre 2021). Pg.50

[4] Al Arab. (2021). Urban chaos in Mauritania. A growing crisis with no solutions on the horizon. 2 Août 2021. https://alarab.co.uk/%D9%81%D9%88%D8%B6%D9%89-%D8%A7%D9%84%D8%B9%D9%85%D8%B1%D8%A7%D9%86-%D9%81%D9%8A-%D9%85%D9%88%D8%B1%D9%8A%D8%AA%D8%A7%D9%86%D9%8A%D8%A7-%D8%A3%D8%B2%D9%85%D8%A9-%D8%AA%D8%AA%D8%B3%D8%B9-%D8%A8%D9%84%D8%A7-%D8%AD%D9%84%D9%88%D9%84-%D9%81%D9%8A-%D8%A7%D9%84%D8%A3%D9%81%D9%82 (Consulté le 8 Septembre 2021).

Sources additionnelles

Making finance work for Africa. https://www.mfw4a.org/country/mauritania (Consulté le 6 Septembre 2021).

Office National de la Statistique (ONS). Recensement Général de la Population et de l’Habitat (RGPH), 2013. http://ansade.mr/images/RGPH2013/Monograhie%20de%20la%20Ville%20de%20Nouakchott_Fr.pdf(Consulté le 8 Septembre 2021).

Office National de la Statistique (ONS). Recensement Général de la Population et de l’Habitat (RGPH), 2013. http://ansade.mr/images/RGPH2013/Chapitre11_Habitat_fr.pdf (Consulté le 8 Septembre 2021).

Plan cadastral https://web.archive.org/web/20210815223730/https://www.domaines.gov.mr/wp-content/uploads/2021/05/ILOT_DB_DAR_EL_BARKA-525.pdf  (Consulté le 16 Septembre 2021).

Demande de titre foncier https://web.archive.org/web/20210814145714/https://www.domaines.gov.mr/index.php/formalite/ (Consulté le 16 Septembre 2021).

Moyouzame, A. (2021). Comment Nawali facilite l’achat de biens immobiliers grâce à la tontine. 31 May 2021. Agence Ecofin. https://www.agenceecofin.com/entreprendre/3105-88698-comment-nawali-facilite-l-achat-de-biens-immobiliers-grace-a-la-tontine (Consulté le 17 Septembre 2021).

Sites internet

Banque centrale de Mauritanie www.bcm.mr

Office national de la statistique www.ons.mr

Agence Nationale de la Statistique et de l’Analyse Démographique et Economique www.ansade.mr

Ministère du Logement, de l’Urbanisme et du Développement www.habitat.gov.mr/

Direction Générale des Domaines et du Patrimoine de l’Etat (DGDPE) www.domaines.gov.mr/

Société nationale d’aménagement du territoire, de promotion immobilière, de promotion et de gestion immobilière. (ISKAN) www.iskan.gov.mr/

Banque Mondiale www.data.worldbank.org/indicator