Financement du logement : Maurice

Introduction

La République de l’Île Maurice est un état insulaire qui s’étend sur 2 040 km².[1] À la fin de l’année 2021, sa population s’élevait à 1 263 888 habitants, dont 624 820 hommes et 639 068 femmes. Toutefois, par rapport à un chiffre de 1 266 030 habitants à la fin de 2020, la population a diminué de 2 142 personnes au cours de l’année 2021, soit une baisse de 0.17%.[2] Toutefois, le pays fait partie des pays les plus dense au monde, avec 621 habitants au km². Avec un taux d’urbanisation de 41%[3], un taux de chômage de 8.6%[4] et la démolition prévue de 1 800 logements sociaux due à l’amiante[5], l’accès au logement reste difficile pour un bon nombre de mauriciens. En effet, il subsiste que quelques 30 000 familles sont sur la liste d’attente pour acquérir un logement social à la Société Nationale de Développement du Logement (NHDC).[6]

En dépit des séquelles de la pandémie de Covid-19 entrainant une contraction du produit intérieur brut (PIB) de 14.9% en 2020[7], le pays a enregistré un taux de croissance économique de 4% en 2021.[8] La valeur ajoutée brute (VAB) s’est nettement améliorée passant de 393.87 milliards Rs (8.63 millions $US) en 2020 à 424.89 millions Rs (9.30 millions $US) en 2021, soit une hausse de 7%. Cependant, cette performance reste en deçà de sa situation de pré-Covid-19 où la VAB était estimée à 445.602 milliards Rs (9.76 millions $US). L’indice des prix à la consommation est en perpétuelle hausse passant de 103.7 en 2019 à 110.6 en 2021.[9] Cette hausse des prix est confirmée par le niveau d’inflation qui est passée de 2.7% à la fin de 2020 à 6.8% à la fin de 2021, puis à 11% à la fin d’avril 2022.[10] Cette inflation s’est accompagnée d’une dépréciation de la roupie d’environ 9% en termes effectifs réels en 2021, et le déficit de la balance courante est resté important, à 13.7% contre 9.2% en 2020, car les arrivées de touristes sont restées faibles.

L’île Maurice fait partie des pays les plus vulnérables au changement climatique et l’un des plus exposés aux risques naturels en raison de sa situation géographique dans un bassin actif de cyclones tropicaux.[11] Par exemple, le niveau de la mer s’élève à un rythme de 5,6 à 9 millimètres (mm) par an alors que la moyenne mondiale est de 3,3 mm par an. Or, l’élévation du niveau de la mer a un impact sur les plages qui soutiennent l’industrie du tourisme qui est un pilier majeur de l’économie mauricienne qui contribue à hauteur de 19,5% dans le PIB en 2019.[12] Les effets du changement climatique se manifestent à travers une baisse tendancielle des précipitations, la sécheresse, l’érosion des plages, les inondations et les perturbations des activités des secteurs de l’agriculture, du tourisme, de l’industrie et des ménages.[13]

Un vaste programme d’investissement dans le secteur public d’une valeur de 35.78 milliards Rs (783.62 millions $US) couvrant la période 2022/25 a été élaboré. Ce programme accorde une place importante aux questions liées à la gestion des inondations. A terme, plus de la moitié (53%) du budget total, soit un montant de 18.8 milliards Rs (411.74 millions $US) sera alloué à la gestion des inondations et le tiers (33%) sera destiné à la construction de logements sociaux. De plus, à travers le Fonds national pour l’environnement et le changement climatique (NECCF), un budget de 4.27 milliards Rs (93.52 millions $US) est prévu pour le nettoyage et l’embellissement de l’île Maurice (30%), la gestion des glissements de terrain (23%), la protection et de gestion des plages, des lagons et des récifs coralliens (21%), l’économie verte (4%).[14]

[1]Données Mondiales (2022). Mauritius. https://www.donneesmondiales.com/afrique/maurice/index.php (Consulté le 11 septembre 2022).

[2] Statistics Mauritius (2021). Population and Vital Statistics – Republic of Mauritius, Year 2021 Highlights. https://statsmauritius.govmu.org/Pages/Statistics/ESI/Population/Pop_Vital_Yr21.aspx (Consulté le 24 août 2022).

[3] The World Bank (2022). Urban population (% of total population) – Mauritius. https://data.worldbank.org/indicator/SP.URB.TOTL.IN.ZS?locations=MU  (Consulté le 25 août 2022).

[4] The World Bank (2022). Unemployment, total (% of total labor force) (national estimate) – Mauritius. https://data.worldbank.org/indicator/SL.UEM.TOTL.NE.ZS?locations=MU (Consulté le 25 août 2022).

[5] Moonien, V. (2022). A Maurice, des logements sociaux promis à la destruction à cause de l’amiante. 4 août 2022. Le quotidien. https://www.lequotidien.re/actualites/societe/a-maurice-des-logements-sociaux-promis-a-la-destruction-a-cause-de-lamiante/  (Consulté le 25 août 2022).

[6] Le Mauricien (2022). NHDC – Obeegadoo : « 30 000 familles sur la liste d’attente pour des maisons ». 28 juin 2022. https://www.lemauricien.com/actualites/societe/nhdc-obeegadoo-30-000-familles-sur-la-liste-dattente-pour-des-maisons/498985/  (Consulté le 25 août 2022).

[7]The World Bank (2022). Overview. Mauritius. https://www.worldbank.org/en/country/mauritius/overview  (Consulté le 25 août 2022).

[8] The World Bank (2022). GDP growth (annual %) – Mauritius. https://data.worldbank.org/indicator/NY.GDP.MKTP.KD.ZG?locations=MU  (Consulté le 25 août 2022).

[9] Statistics Mauritius (2022). https://statsmauritius.govmu.org/Documents/Statistics/By_Subject/Other/MIF/MIF_Yr21_100822.xlsx (Consulté le 25 août 2022). Pg. 20.

[10] International Monetary Fund. et African Dept. (2022). Mauritius: Staff Report for the 2022 Article IV Consultation-Press Release; and Staff Report. 15 julliet 2022. https://0-www-elibrary-imf-org.library.svsu.edu/view/journals/002/2022/223/article-A001-en.xml  (Consulté le 25 août 2022).

[11] Ramano, K. et Dombrowski, K. (2021). Mauritian minister warns: “It is a matter of life and death”. 23 avril 2021.  https://www.dandc.eu/en/article/small-island-developing-states-are-hardly-responsible-climate-change-most-affected  (Consulté le 10 septembre 2022).

[12]Statista (2022). Contribution of travel and tourism to Gross Domestic Product (GDP) in Mauritius from 2019 to 2021. https://www.statista.com/statistics/1262269/contribution-of-travel-and-tourism-to-gdp-in-mauritius/#:~:text=In%202021%2C%20travel%20and%20tourism,Gross%20Domestic%20Product%20(GDP) (Consulté le 11 septembre 2022).

[13] Mauritius Meteorological Services. (2022). Climate Change. http://metservice.intnet.mu/climate-services/climate-change.php  (Consulté le 10 septembre 2022).

[14] Republic of Mauritius (2022). Public Sector Investment Programme (PSIP) 2022/23 – 2024/25. https://mof.govmu.org/Documents/budget2022_23/PSIP%2010062022.pdf  (Consulté le 25 août 2022).

 

 

Accès à la finance

La Banque de Maurice, régi par la loi de 2004, a pour mandat de veiller à la stabilité et à la solidité du système financier de Maurice.[1] Il existe un seul bureau de crédit opérant à Maurice : le Bureau mauricien d’information sur le crédit (MCIB) qui a comme principale fonction de collecter des informations auprès des institutions offrant des crédits, y compris des facilités de crédit-bail et de location-vente, et des organismes de services publics.[2] Le système bancaire mauricien est assez développé avec 18 banques, huit compagnies de leasing, neuf compagnies d’assurance, une (1) microfinance agrée (MCB Microfinance Ltd) et neuf autres opérateurs dont deux spécialisés dans le financement du logement (Mauritius Housing Company Ltd et National Housing Development Co Ltd).[3] Les banques à Maurice fournissent des services, dont : banques traditionnelles ; services de paiement par carte, services bancaires par Internet par carte de crédit et débit et services bancaires mobiles.[4] Au total, le secteur bancaire employait 8 129 personnes en 2021 (contre 8 266 en 2020) et comptait 160 succursales (contre 171 en 2020), neuf comptoirs, 450 guichets automatiques (contre 447 en 2020) et une fourgonnette mobile en juin 2021.[5] [6]

A la fin du mois de janvier 2022, le crédit accordé aux ménages s’élevait à 127.41 milliards Rs (2.79 milliards $US) dont les deux tiers (67%), soit 85.73 milliards Rs (1.88 millions $US), sont constitués de prêts hypothécaires. Avec une population possédant en majorité (89%) un compte bancaire[7], l’endettement des ménages mauriciens a connu une hausse de 9.81 millions Rs (214 849 $US) sur la dernière année.[8] Par ailleurs, les prêts non productifs par rapport au total des prêts sont évalués à 5.3% en septembre 2021, en baisse par rapport à une part de 6.1% en septembre 2020.[9]

Les prêts hypothécaires sont octroyés par plusieurs fournisseurs dont la Mauritius Housing Company, une institution de dépôt non bancaire et spécialisé dans le financement du logement.[10] Il fournit un large éventail de solutions pour la construction, l’extension, la rénovation, le refinancement des prêts immobiliers existants et l’achat de terrains ou de propriétés résidentielles. Les prêts hypothécaires sont contractés à un taux variant entre 4% et 7% en 2022 pour une durée moyenne de 35 ans.[11] [12] En 2021, le montant des prêts hypothécaires résidentiels était estimé à 51.28 milliards Rs (1.123 milliard $US).[13] A la date de mai 2020, MCB Microfinance Limited, le seul micro-financier agréé à l’île Maurice, a octroyé 4 959 prêts destinés à 2 878 clients et d’une valeur de plus d’1 milliard Rs (21.90 millions $US).[14] Les principaux bénéficiaires de ces prêts restent le secteur du commerce, l’industrie manufacturière, les services, le transport et l’agriculture.

L’apparition de la Covid-19 a conduit les autorités publiques à prendre des mesures de soutien au secteur bancaire et financier.[15] Ces mesures incluaient la réduction du taux directeur, le déboursement d’un montant d’aide spéciale de 5 milliards Rs (109.50 millions $US), une réduction du taux de réserve de trésorerie applicable aux banques commerciales, un moratoire sur le remboursement du capital pour les prêts, un assouplissement des directives bancaires et une émission d’obligations d’épargne de la Banque de Maurice à deux ans. Cette obligation est émise au pair en multiples de 25 000 Rs (547.52 $US) pour des personnes physiques résidant à Maurice et à des organisations non gouvernementales enregistrées localement et à but non lucratif d’un montant maximal d’1 million Rs (21 901 $US). Ces mesures ont contribué à amortir l’impact sur la qualité des actifs des banques, comme en témoigne la baisse du ratio des prêts non productifs par rapport au total des prêts, qui est passé de 5% à la fin du mois de mars 2021 à 4.5% à la fin du mois de septembre 2021.[16]

[1] Bank of Maurtius (2022). Financial Stability Mandate. https://www.bom.mu/financial-stability/financial-stability/financial-stability-mandate  (Consulté le 27 août 2022).

[2] Bank of Mauritius (2022). The Mauritius Credit Information Bureau.  https://www.bom.mu/financial-stability/supervision/mauritius-credit-information-bureau  (Consulté le 27 août 2022).

[3] Bank of Mauritius (2022). PARTICIPANTS OF THE MAURITIUS CREDIT INFORMATION BUREAU. https://www.bom.mu/sites/default/files/list_of_participants_1.pdf  (Consulté le 27 août 2022).

[4] Mauritius Finance (2022). SERVICES BANCAIRES ET FINANCIERS. https://www.mauritius-finance.com/fr/banque  (Consulté le 27 août 2022).

[5] Bank of Mauritius (2021). Annual Report. Juin 2021. https://www.bom.mu/sites/default/files/AR2021/ar2021.pdf  (Consulté le 27 août 2022). Pg.55.

[6] Bank of Mauritius (2020). Annual Report. Juin 2020. https://www.bom.mu/AnnualReport/2020/BOM_June_2020.pdf  (Consulté le 27 août 2022). Pg. 81.

[7] The Global Economy (2022). Mauritius : Percent people with bank accounts. https://www.theglobaleconomy.com/Mauritius/percent_people_bank_accounts/  (Consulté le 27 août 2022).

[8] Bank of Mauritius (2022). Monthly Statistical Bulletin. February 2022. https://www.bom.mu/sites/default/files/msb_february_2022_issue_1.pdf  (Consulté le 27 août 2022). Pg. 25.

[9] Bank of Mauritius (2022). Monthly Statistical Bulletin. February 2022. https://www.bom.mu/sites/default/files/msb_february_2022_issue_1.pdf  (Consulté le 27 août 2022). Pg. 38.

[10] Bank of Mauritius (2022). Supervision.Licensees. List of Licensees.  https://www.bom.mu/financial-stability/supervision/licensees/list-of-licensees?field_licensees_type_value=3 (Consulté le 28 août 2022).

[11] Numbeo (2022). Property Prices in Mauritius.  https://www.numbeo.com/property-investment/country_result.jsp?country=Mauritius  (Consulté le 28 août 2022).

[12] Bank One (2022). Home Loan. https://bankone.mu/en/retail_produit/home-loan/  (Consulté le 28 août 2022).

[13] Statista (2022). Value of outstanding residential mortgage debt in Africa in 2021, by country.  https://www.statista.com/statistics/1068887/outstanding-mortgage-debt-africa-by-country/  (Consulté le 28 août 2022).

[14] MCB Microfinance (2022). MCB Microfinance reaches the Rs 1 billion milestone. https://www.mcbgroup.com/en/news/story/mcb_microfinance_reaches_the_Rs_1_billion_milestone_1 (Consulté le 28 août 2022).

[15] DE LA COLINIÈRE, M. D. F. et ZINDEL, N. V. (2020). Mauritius: Coronavirus (COVID-19)| the Bank of Mauritius introduces a Support Programme to accompany local economic operators across all sectors. 16 mars 2020.  ENS africa. https://www.ensafrica.com/news/detail/2366/coronavirus-the-bank-of-mauritius-introduces-?utm_source=Mondaq&utm_medium=syndication&utm_campaign=LinkedIn-integration  (Consulté le 28 août 2022).

[16] Bank of Mauritius (2021). FINANCIAL STABILITY REPORT. décembre 2021. https://www.bom.mu/sites/default/files/bank_of_mauritius_financial_stability_report_-_december_2021_0_0.pdf  (Consulté le 28 août 2022).

 

 

Abordabilité

La moitié (50%) des ménages mauriciens ont pu obtenir leur résidence grâce à un prêt immobilier en 2017.[1] Malgré la faible informalité de l’économie mauricienne, entre 20 et 25% en 2017[2], le logement abordable n’est pas à la portée de tous. L’acquisition d’un appartement en centre-ville nécessite en moyenne 55 485 Rs (1 215.18 $US) par mètre carré.[3] Par conséquent, l’acquisition d’un appartement de 50 m² en centre-ville, à un prix de 1.345 millions Rs (29 456.85 $US), devient difficile pour les mauriciens qui gagnent un revenu moyen mensuel de 22 260 Rs (487.52 $US).[4] En outre, l’inflation qui sévit le pays, conjugué avec la hausse des coûts de la construction rendent l’accès au logement peu abordable. Le prix d’un sac de 50kg de ciment coûte 263 Rs (5.76 $US)[5], en hausse de 43% par rapport à 2020[6] et l’indice des prix à la construction est passé de 105.6 points en juin 2020 à 130.5 points en juin 2022, soit une hausse de 23% sur deux ans. A cela s’ajoutent les charges mensuelles (hors loyer) élevées qui sont estimées à 87 571.15 Rs (1 917.90 $US) pour une famille de quatre personnes.[7]

En moyenne, un ménage mauricien possède trois membres, avec un revenu mensuel de 36 800 Rs (805.95 $US) et une dépense mensuelle estimée à 28 670 Rs (627.90 $US) en 2017.[8] Il existe encore une forte inégalité de revenu dans le pays. En effet, avec un indice de Gini évalué à 0.40 en 2021, le revenu moyen des 20% des plus riches représente huit fois le revenu moyen des ménages du quintile le plus pauvre. Les inégalités de genre subsistent également dans la mesure où seulement 10.4% des femmes actives étaient chefs d’entreprise, contre 23.6% chez les hommes.[9] De plus, les femmes étaient largement sous-représentées dans la prise de décision dans les hautes sphères de la société (le nombre de femmes ministres n’était que de 3 sur 21).

Outre les taux d’intérêt appliquées et les conditions d’octroi du crédit, les banques doivent maintenir des normes de prêt saines lorsqu’elles accordent des facilités de crédit pour l’achat/construction de propriétés résidentielles. Dans ce contexte, le ratio dette/revenu (DTI) est couramment utilisé par les banques à Maurice comme mesure microprudentielle pour évaluer la capacité de remboursement des emprunteurs. La banque limite la valeur DTI pour les prêts à un maximum de 50%.[10] L’Etat mauricien a instauré un plan de remboursement des prêts au logement.[11] Dans le cadre de ce programme, une personne contractant un prêt immobilier garanti pour construire sa résidence bénéficie d’un remboursement de 5% du montant du prêt, jusqu’à un maximum de 500 000 Rs (10 950.50 $US). Il prévoit également une subvention directe pour rendre l’acquisition d’une propriété résidentielle plus abordable et permettre à chaque conjoint marié sous le régime « de la communauté de biens » de bénéficier de l’exemption des droits d’enregistrement pour les premiers acheteurs.

[1] AAM (2017). L’immobilier résidentiel mauricien. 2 Mai 2017. https://www.acheteramaurice.com/limmobilier-residentiel-mauricien/  (Consulté le 28 août 2022).

[2] AYASSAMY, V. (2017). Fonds Monétaire International : le secteur informel représente 20 à 25% de notre économie. 13 juillet 2017. Defimedia. https://defimedia.info/fonds-monetaire-international-le-secteur-informel-represente-20-25-de-notre-economie  (Consulté le 28 août 2022).

[3] Numbeo (2022). Cost of Living in Mauritius. https://www.numbeo.com/cost-of-living/country_result.jsp?country=Mauritius  (Consulté le 28 août 2022).

[4] Salary explorer (2022). Average Salary in Mauritius 2022. http://www.salaryexplorer.com/salary-survey.php?loc=137&loctype=1  (Consulté le 28 août 2022).

[5] Exportv.ru (2022). Cement price in 2021-2022. https://exportv.ru/price-index/cement  (Consulté le 28 août 2022).

[6] Afm (2022). Construction | La flambée des prix des matériaux.  3 août 2022. https://afm.media/2022/08/03/construction-la-flambee-des-prix-des-materiaux/ (Consulté le 28 août 2022).

[7] Numbeo (2022). Cost of Living in Mauritius. https://www.numbeo.com/cost-of-living/country_result.jsp?country=Mauritius (Consulté le 28 août 2022).

[8] Statistics Mauritius (2022). https://statsmauritius.govmu.org/Documents/Statistics/By_Subject/Other/MIF/MIF_Yr21_100822.xlsx (Consulté le 25 août 2022). Pg. 24.

[9] Statistics Mauritius (2022). Gender Statistics, Year 2021. 19 juillet 2022. Ministry of Finance, Economic Planning and Development. https://statsmauritius.govmu.org/Pages/Statistics/ESI/Gender/Gender_Yr21.aspx  (Consulté le 25 août 2022).

[10]Bank of Mauritius (2021). Guideline on the Computation of Debt-to-Income Ratio for Residential Property Loans. Revised June 2021. https://www.bom.mu/sites/default/files/guideline_on_computation_of_debt-to-income_ratio_for_residential_property_loans_17_06_2021_0.pdf  (Consulté le 28 août 2022). Pg.3.

[11] Governement of Mauiritius (2022). 2022/23 budget speech. https://budgetmof.govmu.org/documents/2022_23budgetspeech_french.pdf  (Consulté le 28 août 2022). Pg. 65.

 

 

Offre de logements

Le dernier recensement de la population et de l’habitat de 2011 fait état de 359 000 unités de logements résidentiels. La quasi-totalité des maisons appartiennent à des privés qui sont propriétaires de leurs logements. Le nombre de logements hypothéqués représentaient 12.3% en 2011. La plupart des ménages disposent de l’eau courante dans leurs maisons (94%), des toilettes (96%) et d’électricité (99%). Cependant, certains ménages manquent encore d’équipements de base : 1 400 ménages n’avaient pas l’eau courante dans leurs locaux ; 1 700 ménages n’avaient pas l’électricité et 600 ménages ne disposaient pas de toilettes.[1] Pour actualiser les données sur la population et le logement, l’Etat mauricien a lancé son 19^ème recensement de la population et de l’habitat.[2] A l’aide de 7000 agents, le recensement des logements s’est déroulé sur la période du 30 avril au 20 juin 2022 et le recensement de la population entre le 19 juin et le 01 août 2022.

Le gouvernement mauricien a initié depuis 2020 le programme de construction de 12 000 logements sociaux d’un montant total de 12 milliards Rs (262.81 millions $US), dont 100 millions Rs (2,19 millions $US ) qui devraient être déboursés au cours de l’exercice 2021/22.[3] A cela s’ajoute l’extension du programme Roof Slab Grant Scheme, introduit depuis 1997 initialement destiné aux ménages dont le revenu mensuel est inférieur à 7 500 Rs (164.26 $US), aux familles de revenus ne dépassant pas 20 000 Rs (438.02 $US). Ces programmes incluent une aide financière par le biais d’un système de subventions pour le démarrage de la construction ou le coulage de dalles de toit pour terminer la construction. Par exemple 119.1 millions Rs (2.61 millions $US) ont été distribués à 1 553 familles sur la période 2021/22.[4]

Pour faire face à la crise du logement, le gouvernement mauricien a initié le programme de construction de 12 000 logements sociaux pour un budget de 12 milliards Rs (262,81 millions $US).[5] Dans son discours sur le budget pour la période 2022/23, l’Etat a réitéré son engament à fournir ces 12 000 unités de logements sociaux qui s’achèvera en 2024. La NHDC livrera 485 unités de logement à Wooton et Mare D’Albert d’ici juin 2023.[6] A la date de juin 2022, 15 familles ont reçu la clé de leurs maisons de 700 000 Rs (15 330.70 $US) remboursables sur 35 ans. Ces unités de logement construites dans des blocs d’appartement en hauteur sont d’une superficie variant de 60 à 75 m² en fonction de la topographie et des conditions du sol.[7]

Pour la fourniture de logements sociaux, la NHDC reste confronté à un défi croissant de demandeur de logement. Alors que sur la période 2015/20, seuls 2 357 logements sociaux ont été construits sur une période de cinq ans, le nombre de demandeurs de logements sociaux reste considérablement élevé de 25 582 en 2021. Ainsi, il est clair que la demande de logement dépasse de loin le rythme auquel les maisons sont mises à disposition et l’arriéré croissant a fait que 30% du nombre total de personnes sur la liste d’attente de la NDHC, sont sur la liste depuis plus de 10 ans et 13% (7 961 ménages) sont sur la liste depuis plus de 20 ans.[8] Il s’y ajoute, la hausse des prix des matériaux de construction dont le ciment, le fer, la peinture et la main-d’œuvre.[9] D’ailleurs, les chiffres de Statistics Mauritius sur le secteur de la construction au second semestre de 2022 confirment que les intrants de la construction ont tous augmenté.[10] L’indice des prix à la construction a augmenté de 3.7% par rapport au premier trimestre dont la hausse a été tirée entre autres par les secteurs de “Location d’installations” (2.0%), de “Matériaux” (4.5%) et de “Transports” (17.0%).

Par ailleurs, pour l’élimination complète de l’amiante, le gouvernement promet de reconstruire quelques 1 800 maisons Ex-CHA pour un montant de 800 millions Rs (17.52 millions $US) au cours des deux prochaines années.[11] En plus des 12 000 logements sociaux en cours de construction, 2 milliards Rs (43.80 millions $US) sont prévus pour soutenir l’achat de terrains et de propriétés résidentielles par des particuliers et 2 000 lots seront mis en vente par la State Investment Corporation (SIC) et Rose-Belle Sugar Estate à des fins résidentielles.[12]

[1] Statistics Mauritius (2011). 2011 HOUSING CENSUS – MAIN RESULTS. https://statsmauritius.govmu.org/Documents/Census_and_Surveys/ESI/esi2011.pdf  (Consulté le 29 août 2022). Pg.1.

[2] Statistics Mauritius (2022). 2022​ CENSUS. https://statsmauritius.govmu.org/Pages/Censuses%20and%20Surveys/Census/census_2022.aspx (Consulté le 29 août 2022).

[3] Republic of Mauritius (2022). Public Sector Investment Programme (PSIP) 2022/23 – 2024/25. https://mof.govmu.org/Documents/budget2022_23/PSIP%2010062022.pdf  (Consulté le 25 août 2022). Pg.13.

[4]ION NEWS (2022). Roof Slab Scheme : 1553 familles ont reçu une assistance financière en 1 an.  21 juin 2022. https://ionnews.mu/roof-slab-scheme-1553-familles-ont-recu-une-assistance-financiere-en-1-an/  (Consulté le 25 août 2022)

[5]Economic Development Board (2022). BUDGET 2021/22 BETTER TOGETHER. https://news.edbmauritius.org/budget-newsletter/pdf/EDB_Budget_Newsletter_2021-22.pdf  (Consulté le 29 août 2022).

[6] Governement of Mauiritius (2022). 2022/23 budget speech. https://budgetmof.govmu.org/documents/2022_23budgetspeech_french.pdf  (Consulté le 29 août 2022). Pg. 49.

[7] Le Mauricien (2022). Logements sociaux : Rs 700 000 pour une unité, remboursable sur 35 ans. 11 Juin 2022. https://www.lemauricien.com/actualites/societe/logements-sociaux-rs-700-000-pour-une-unite-remboursable-sur-35-ans/495130/  (Consulté le 29 août 2022).

[8] Bigen Group (2022). New Social Living Development Project in Mauritius. https://bigengroup.com/project/new-social-living-development-project-in-mauritius/  (Consulté le 29 août 2022).

[9] GOORAYA-POLIGADOO, L. (2021). Construction d’une maison de 1 500 pieds carrés : les Mauriciens doivent prévoir un budget supplémentaire d’environ Rs 750 000. 4 août 2021. Defimedia. https://defimedia.info/construction-dune-maison-de-1-500-pieds-carres-les-mauriciens-doivent-prevoir-un-budget-supplementaire-denviron-rs-750-000  (Consulté le 11 septembre 2022).

[10] Armoogum, N. (2022). Statistics Mauritius : le Construction Price Index augmente de 3,2 % au second trimestre 2022. 11 août 2022. BUSINESS MAGAZINE. https://www.business-magazine.mu/actualites/autres/statistics-mauritius-le-construction-price-index-augmente-de-32-au-second-trimestre-2022/#:~:text=En%20effet%2C%20l’indice%20des,juin%20(0%2C2%20%25)  (Consulté le 11 septembre 2022).

[11] Governement of Mauiritius (2022). 2022/23 budget speech. https://budgetmof.govmu.org/documents/2022_23budgetspeech_french.pdf  (Consulté le 29 août 2022). Pg.66.

[12]Economic Development Board (2022). BUDGET 2021/22 BETTER TOGETHER. https://news.edbmauritius.org/budget-newsletter/pdf/EDB_Budget_Newsletter_2021-22.pdf  (Consulté le 29 août 2022).

 

 

Marchés immobiliers

La pandémie de Covid-19 a fortement impacté les marchés de l’immobilier de l’île Maurice. En 2019, le nombre permis de construction résidentielle était de 6 278 et la mise en œuvre des mesures restrictives imposées par le gouvernement mauricien s’est traduite par une baisse de 7%, soit 5 853 autorisations de permis de construction résidentielle en 2020. La levée des mesures contraignantes a engendré une revitalisation des marchés immobiliers à travers une augmentation considérable des permis de construction résidentielle qui s’établit à 7 800 en 2021, soit une hausse de 33% par rapport à 2020 et de 24% par rapport à 2019. Cependant, même si l’investissement dans le logement résidentiel a augmenté de 19% passant de 20.85 milliards Rs (456.64 millions $US) en 2020 à 24.88 milliards Rs (544.90 millions $US) en 2021, il demeure en deçà de sa valeur de pré-Covid-19 qui était de 26.52 milliards Rs (580.81 millions $US).[1]

Le marché immobilier mauricien demeure attractif car il offre des possibilités aussi bien pour les citoyens que les non citoyens et des membres de la diaspora d’accéder au logement abordable. Il attire surtout les étrangers comme les français et les Sud-Africains.[2] D’ailleurs, près d’un acquéreur immobilier sur deux sur le territoire mauricien est de nationalité française.[3] Un autre atout du marché immobilier mauricien est la fiscalité plafonnée à un taux unique de 15%.[4] Il offre également un délai d’enregistrement de propriété assez court (17 jours) avec un coût représentant 0.6% de la valeur de la propriété et l’enregistrement ne compte que cinq procédures.[5]

Le gouvernement a réduit les seuils des critères du régime de remboursement de la TVA pour les immeubles résidentiels et les appartements, mais a introduit d’autres incitations telles que le remboursement d’une partie du coût de la propriété pour stimuler les projets de construction résidentielle.[6] Le gouvernement accorde une exonération des droits d’enregistrement pour les primo-accédants s’appliquant sur les 5 premiers millions Rs (109 505.04 $US) du coût de la propriété résidentielle bâtie. Egalement, la vente d’une unité résidentielle dans un projet développé sur un terrain de l’État et destiné aux personnes âgées dans le cadre du programme de développement immobilier sera exemptée du paiement de la taxe sur le transfert des droits de location sur les terrains de l’État. Enfin, la suppression de la taxe municipale sur la résidence familiale à partir du 1er juillet 2022 permet d’alléger les charges des 110 000 familles contributeurs.[7]

Les différents allégements du gouvernement semblent se répercuter sur le prix du loyer. Le prix du loyer d’un appartement d’une chambre dans le centre-ville de Port Louis était de 17 285.71 Rs (378.57 $US) et de 8 932.2 Rs (195.62 $US) en dehors du centre-ville.[8] On note que le loyer actuel du même appartement est estimé à 15 666.67 Rs (343.11 $US) dans le centre-ville de Port-Louis et de 7 978.33Rs (174.73$US) en dehors du centre-ville, soit une baisse respective de 9.3% et de 10.7%.[9] Cependant, il faudrait s’attendre à une hausse des prix des loyers compte tenu des chertés de la vie due à l’inflation et à la hausse des prix des matières premières destinées à la construction.

[1] Statistics Mauritius (2022). https://statsmauritius.govmu.org/Documents/Statistics/By_Subject/Other/MIF/MIF_Yr21_100822.xlsx  (Consulté le 30 août 2022). Pg. 38.

[2] PAM GOLDING (2022). REAL-ESTATE TRENDS IN MAURITIUS 2020/21. https://thelife.pamgolding.mu/insights/real-estate-trends-in-mauritius-2020-21/14/01/2021/  (Consulté le 30 août 2022).

[3] Tachdjian, K. (2022). Immobilier : prix, fiscalité, ce qu’il faut savoir avant d’investir à l’île Maurice.  7 mai 2022. Les Echos. https://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/immobilier-prix-fiscalite-ce-quil-fait-savoir-avant-dinvestir-a-lile-maurice-1405437 (Consulté le 30 août 2022).

[4] Visa Maurice (2022). L’île Maurice et sa fiscalité.  https://www.visa-maurice.fr/ile-maurice-fiscalite/#:~:text=La%20fiscalit%C3%A9%20mauricienne%20a%20%C3%A9t%C3%A9,jamais%20%C3%AAtre%20tax%C3%A9%20deux%20fois. (Consulté le 30 août 2022).

[5] World Bank (2021). https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/excel/db2020/Historical-data—COMPLETE-dataset-with-scores.xlsx (Consulté le 30/08/2022).

[6] KPMG (2021). Mauritius Budget Highlights 2021/22.  11 juin 2021. https://assets.kpmg/content/dam/kpmg/mu/pdf/2021/mu-Mauritius-Budget-Highlights-2021-2022.pdf (Consulté le 30 août 2022). Pg.28.

[7] Governement of Mauiritius (2022). 2022/23 budget speech. https://budgetmof.govmu.org/documents/2022_23budgetspeech_french.pdf  (Consulté le 28 août 2022). Pg. 82.

[8] Ramparsad, S. et Nadasan, M. (2021). Africa Housing Finance Yearbook 2021: Mauritius profile.  https://housingfinanceafrica.org/app/uploads/2021/12/Mauritius.pdf  (Consulté le 30 août 2022).

[9] Numbeo (2022). Cost of Living in Port Louis. https://www.numbeo.com/cost-of-living/in/Port-Louis  (Consulté le 30 août 2022)

 

 

Politique et législation

Le gouvernement mauricien se tâche de faciliter l’accès au logement à tous les mauriciens et de créer un cadre juridique et réglementaire pour faciliter l’investissement étranger dans l’accès au logement abordable. Une série de lois et de législations ont été formulées par le gouvernement mauricien pour renforcer et moderniser la structure juridique et institutionnelle de la planification, du contrôle et de l’application du développement physique pour obtenir des résultats significatifs et durables.[1] A côté de son rôle de planificateur, l’Etat mauricien s’est engagé à fournir des logements sociaux à la population, particulièrement démunie à travers le Ministère du Logement et de l’Aménagement du Territoire (MHLUP) et de la NHDC.[2]

Récemment, le gouvernement mauricien à travers la loi de 2020 sur l’autorité des agents immobiliers (Real Estate Agent Authority Act 2020) se propose d’organiser le marché de l’immobilier resté longtemps non réglementé et quelque peu fragmenté.[3] Cette loi vise à établir une autorité des agents immobiliers (REAA) qui contribuerait à offrir une protection accrue des acteurs et des transactions immobilières à Maurice, tout en préservant la bonne réputation du secteur immobilier mauricien.[4] A cela s’ajoute l’adoption d’une nouvelle loi en 2022 sur le changement climatique (Climate Change Act) et la création d’un Comité sur le changement climatique au niveau industriel. Cependant, si les bâtiments durables commencent à être intégrés dans le secteur public, ce dernier connaît un manque de ressource qui contribue à freiner son expansion.[5]

Dans le budget national 2022/23, l’Etat mauricien a prolongé jusqu’au 30 juin 2023 les deux dispositifs ayant été pris en 2021 concernant le régime d’accession à la propriété et le régime de prêt au logement pour les mauriciens. Il s’agit, à cet effet de les maintenir avec un remboursement de 5% jusqu’à 500 000 Rs (10 950.50 $US) pour une année supplémentaire et permettre à chaque conjoint marié sous le régime « de la communauté de biens » de bénéficier de l’exemption des droits d’enregistrement pour les premiers acheteurs.[6] Aussi, la loi de finance prévoit pour les étrangers détenteurs de permis de résidence la possibilité d’acquérir une propriété résidentielle d’un minimum de 15.98 millions Rs (349 978.10 $US), à condition de verser une contribution de 10% au Fonds de solidarité.[7]

En sus de la volonté de réglementer le secteur immobilier, l’Etat mauricien prévoit dans son budget national de 2022/23 un pipeline d’investissements du secteur privé de plus de 200 milliards Rs (4.38 millions $US) en cours de facilitation par le Conseil de développement économique (EDB). Pour renforcer la capacité et la compétitivité des entreprises locales de construction, l’Etat prévoit de créer le Conseil de formation de l’industrie de la construction (CITC). A cet effet, il compte réserver aux petits entrepreneurs les contrats publics inférieurs à 20 millions Rs (438 020.15 $US), rétablir la marge de préférence pour les entrepreneurs locaux et offrir aux entreprises de construction des facilités de prêt allant jusqu’à 25 millions Rs (547 525.19 $US) à un taux concessionnel de 3,5% par an.[8]

Pour encourager la participation du secteur privé dans la fourniture de logements, les entreprises à but lucratif sont tenues de verser 2% des bénéfices comptables à des activités de responsabilité sociale des entreprises.[9] L’Etat met également en place des partenariats public-privé. Par exemple, la construction des 12 000 logements sociaux est confiée à la NSLD, une filiale de la NHDC, constituée en société privée.[10]

[1] Governement of Mauiritius (2022). Legislations. https://govmu.org/EN/infoservices/housing/Pages/actsandlegislation.aspx  (Consulté le 30 août 2022)

[2] Ministry of Housing and Land Use Planning (2020). Housing. https://housing.govmu.org/Pages/Dept%20and%20Org/Divisions/Housing.aspx  (Consulté le 30 août 2022).

[3] CABINET E CONSEIL & ASSISTANCE (2022). Le real estate agent authority act 2020.  https://www.e-conseil-assist-office-management.com/prestations/expertise-conseils-et-assistance/immobilier-%C3%A0-maurice/une-profession-r%C3%A9glement%C3%A9e/  (Consulté le 30 août 2022).

[4] DTOS (2021). Mauritius : duties and responsibilities of real estate agents under the real estate agent authority act 2020. 23 mars 2021. https://www.dtos-mu.com/mauritius-duties-and-responsibilitiesof-real-estate-agents-under-the-realestate-agent-authority-act-2020/  (Consulté le 30 août 2022).

[5] Len, T. L. L. (2022).  Partage d’expérience : Acteurs locaux insulaires. 28 avril 2022. eMag de l’action climat en Afrique. https://www.climate-chance.org/wp-content/uploads/2022/05/emag-5-fr.pdf  (Consulté le 31 août 2022).

[6] Governement of Mauiritius (2022). 2022/23 budget speech. https://budgetmof.govmu.org/documents/2022_23budgetspeech_french.pdf  (Consulté le 28 août 2022). Pg. 66.

[7] NESTENN (2022). BUDGET NATIONAL 2022-2023. 7 juin 2022. https://www.nestenn.mu/fr/actualites-immobilier-ile-maurice/article/budget-national-2022-2023-B180  (Consulté le 30 août 2022).

[8] Governement of Mauiritius (2022). 2022/23 budget speech. https://budgetmof.govmu.org/documents/2022_23budgetspeech_french.pdf  (Consulté le 28 août 2022). Pg. 17.

[9] MOFED (2016). The New Corporate Social Responsibility (CSR) Framework. 11 août 2016. https://ionnews.mu/wp-content/uploads/2016/08/New-CSR-Framework.pdf  (Consulté le 31 août 2022). Pg. 1.

[10] New Social Living Development (2022). Overview. https://nsld.mu/  (Consulté le 31 août 2022).

 

 

Opportunités

L’ile Maurice présente des opportunités d’affaires très attractives. Elle applique un système fiscal très attrayant et offre des exonérations d’impôts pour attirer les investisseurs étrangers. A cela s’ajoute l’implication des privés dans la fourniture des logements sociaux à travers les partenariats public-privé. Outre l’opportunité liée à l’utilisation de la technologie blockchain qui réduit considérablement l’usage de documents falsifiés, il existe une réelle occasion pour les investisseurs de se pencher sur le logement écologique. Ce dernier étant moins coûteux et plus stable, car capable de résister à un cyclone par exemple.

 

 

Disponibilité des données sur le financement du logement

Les données relatives au logement et au financement sont en grande partie fournies par la Banque de Maurice et Statistics Mauritius, l’agence nationale de la statistique. La banque de Maurice centralise les données bancaires et financières, Statistics Mauritius a pour mission de regrouper des statistiques relatives aux activités sociales, économiques, démographiques et financières du pays. Le site officiel du gouvernement (https://govmu.org/) fournit également des statistiques sur un ensemble d’indicateurs dont le logement. Hormis les données démographiques et les inégalités de genre, la plupart des statistiques fournies ne sont pas désagrégées selon le genre. L’un des défis des données sur la demande de logement reste l’actualisation de la base de données du recensement général de la population et de l’habitat. De plus, les données sur les prêts hypothécaires ne sont pas accessibles au public au même titre que celles relatives aux agents immobiliers malgré l’existence d’un registre foncier supervisé par le Service du registraire général. Enfin, il y une absence manifeste de données relatives aux logements écologiques malgré la prise de conscience et la volonté politique à prendre en compte le changement climatique dans les projets et programmes de développement du pays.

 

 

Applications vertes pour le logement abordable

L’île Maurice utilise principalement du pétrole et du charbon importés pour satisfaire ses besoins énergétiques. En 2018, près de 80% de l’énergie consommée dans le pays a été générée à partir de sources non renouvelables, principalement des produits pétroliers et du charbon. Un peu plus de 20% de la consommation énergétique est issue de sources renouvelables, principalement de la bagasse, de l’hydroélectricité, l’éolien, le solaire et le gaz de décharge.[1] [2] La quasi-totalité des ménages ont accès à l’électricité (99,7%) avec une consommation d’environ 2.153 kWh par habitant.[3]

Le gouvernement mauricien s’est fixé comme objectif d’atteindre 40% d’énergies renouvelables dans son mix électrique d’ici 2030. Pour ce faire, des projets solaires et éoliens de grande envergure ont été entamés d’une capacité de 80 MW connectés au réseau. Au niveau des ménages, l’Etat, grâce à des exonérations fiscales, encourage le recours à une source renouvelable à haut rendement énergétique pour générer une partie de la consommation électrique.[4]

En dépit de la volonté de diversifier son mix énergétique et malgré l’introduction de la loi sur le climat, la promulgation et l’application des textes ne sont pas encore effectives. D’ailleurs, Tony Lee Luen Len, fondateur du Green Building Council Maurice (GBCM) déplore le fait que « une fois écrites, les lois relatives à l’environnement et au climat ne sont pas réellement promulguées et implémentées dans les politiques publiques ». Pour rappel, le GBCM est une organisation non gouvernementale (ONG) qui s’est donnée comme mission de faciliter et de promouvoir une approche durable de la planification, conception, construction et de l’utilisation de l’environnement bâti et d’atténuer son impact global sur la santé humaine et l’environnement.[5]

Une entreprise locale dénommée « Koto Mauritius » a introduit des maisons écologiques depuis 2016. Selon son directeur, Mike Koon « la maison écologique est plus solide et capable de résister au cyclone et au tremblement de terre. Elle utilise une technique de construction bien différente de l’approche habituelle et peut être réalisée en 25 jours à un moindre coût variant entre 1 500 Rs (32.85 $US) et 1 600 Rs (35.04 $US) le pied carré. Elle est bénéfique en matière énergétique car utilisant des panneaux solaires ». La firme offre une garantie de 20 ans pour une nouvelle maison écologique construite.[6] A côté de la maison écologique, la MCB en partenariat avec le GBCM cherche à promouvoir le « bâtiment passif ».[7] Ce dernier constitue une norme pour la conception et la construction pour les bâtiments à très faible consommation d’énergie offrant des niveaux élevés de confort pour les occupants ainsi qu’une résilience aux changements climatiques futurs.[8] Cependant, on note une faible prolifération de ces types de construction.

[1] Enedis (2019). La canne à sucre créé de l’électricité à l’Île Maurice. 31 janvier 2019. https://afrique.latribune.fr/entreprises/la-tribune-afrique-de-l-energie-by-enedis/2019-01-31/la-canne-a-sucre-cree-de-l-electricite-a-l-ile-maurice-805817.html  (Consulté le 11 septembre 2022).

[2] Jaulim, F. (2020). Production d’électricité dans dix ans – 40% de renouvelable : douce utopie ou projet réalisable? 12 Février 2020. Defimedia. https://defimedia.info/production-delectricite-dans-dix-ans-40-de-renouvelable-douce-utopie-ou-projet-realisable  (Consulté le 11 septembre 2022).

[3] Données Mondiales (2022). Le budget énergétique en Maurice. https://www.donneesmondiales.com/afrique/maurice/bilan-energetique.php  (Consulté le 11 septembre 2022).

[4] CABINET E CONSEIL & ASSISTANCE (2022). Les énergies renouvelables à l’île Maurice. https://www.e-conseil-assist-office-management.com/investisseurs/investir-%C3%A0-maurice/saisir-les-opportunit%C3%A9s-d-investissement/les-%C3%A9nergies-renouvelables/#:~:text=L’Ile%20Maurice%20consomme%20environ,r%C3%A9sidu%20de%20canne%20%C3%A0%20sucre  (Consulté le 11 septembre 2022).

[5] GBCM (2017). About Us.  http://www.gbcm.mu/index.php/about  (Consulté le 31 août 2022).

[6] RAMASAWMY, P.C. (2016). Maison écologique : un nouveau concept implanté à Maurice. 8 Octobre 2016. Defimedia. https://defimedia.info/maison-ecologique-un-nouveau-concept-implante-maurice  (Consulté le 31 août 2022).

[7] La Gazette (2018). Concevoir sa maison autrement avec la MCB. 27 Juillet 2018. https://www.lagazette-mag.io/concevoir-sa-maison-autrement-avec-la-mcb/  (Consulté le 11 septembre 2022).

[8] Robinson, J. Milne, A., Sepulveda, P. et McGough, M. (2021). Passive House the way forward to reduce climate change impacts. 28 octobre 2021.   https://www.aurecongroup.com/thinking/thinking-papers/passive-house-climate-change-impacts  (Consulté le 11 septembre 2022).

 

 

Sites web

• Banque de l’Ile Maurice https://www.bom.muGouvernement de L’Ile Maurice https://govmu.org/

  Statistics Mauritius https://statsmauritius.govmu.org/

  Mauritius Housing Company Ltd http://www.mhc.mu

  National Housing Development Company. Ltd https://www.nhdcmauritius.com

  Ministère des Finances, de la Planification Economique et du Développement  https://mof.govmu.org/

  Association des Agents Immobiliers https://www.eaa-mauritius.com

  Ministère du Logement et des Terres http://www.housing.govmu.org

  Ministère de l’égalité des sexes et de la famille https://gender.govmu.org/

  Conseil de développement de l’industrie de la construction https://www.cidb.mu