Financement du logement : Mozambique
Vue d'ensemble
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L’expansion économique du Mozambique favorise l’urbanisation. un quart de la population mondiale en raison de sa taille. Le Mozambique a perdu des revenus, des emplois et sa sécurité alimentaire à cause de la COVID-19. Le nombre croissant de jeunes augmente la demande de logements. Les jeunes sans emploi peuvent bénéficier des stratégies de logement social.
Le Mozambique augmente le nombre de logements abordables pour faire face à la croissance démographique, remplacer les logements inadéquats et réduire les taudis. Les fonds publics ont construit 4 000 unités. Le gouvernement a distribué 13 176 parcelles et 1 556 facilités de crédit pour la rénovation et l’agrandissement des maisons, mais les défis socio-économiques et une crise humanitaire entravent ces efforts. 950 000 personnes ont fui le conflit de Cabo Delgado. Cet afflux rapide a submergé la capacité des villes à fournir des infrastructures urbaines, des services et des logements.
Le ministère du Territoire a lancé une initiative de 6 millions de dollars sur cinq ans pour protéger les moyens de subsistance locaux et accroître l’adaptabilité des côtes vulnérables au climat. Le gouvernement souhaite que le Fonds de promotion du logement (FFH) fournisse des logements et développe l’industrie des matériaux de construction. En juin 2022, l’inflation a atteint 10,8 %, un plus haut en cinq ans. En réponse à l’inflation, la Banque du Mozambique a relevé son taux directeur monétaire. Des taux d’intérêt élevés et un PIB par habitant de 467 dollars rendent le financement formel du logement inabordable pour la plupart des Mozambicains.
La plupart des Mozambicains gagnent moins de 100 dollars par mois dans le secteur informel. La plupart des Mozambicains n’ont pas le revenu disponible pour acheter une maison. Entre avril 2021 et mars 2022, l’inflation a été en moyenne de 6,7 %. À partir de juillet 2022, les fonctionnaires gagneront 8 756 MT (137 USD). L’agriculture et la foresterie (81 $) et la construction (105 $) ont des salaires minimums.
Les prêts immobiliers sont vitaux pour le système de crédit et l’économie du Mozambique, selon la banque centrale. En juin 2022, le logement a reçu 2,2% du crédit bancaire (6,8 milliards de MT). Le taux préférentiel du Mozambique est passé de 18,6 % à 20,6 %. 15 banques offrent des prêts hypothécaires.
Des cadres juridiques et des réglementations doivent être élaborés pour soutenir les outils financiers numériques tels que le financement du logement et les mécanismes alternatifs de notation du crédit qui utilisent les paiements mobiles. La fintech pourrait aider à combler l’écart entre les sexes dans les zones urbaines, où les niveaux de revenu sont essentiels pour accéder au financement. Les matériaux et technologies résistants au changement climatique peuvent aider à développer l’industrie et les compétences locales du bâtiment.
Pour en savoir plus sur le secteur du financement du logement au Mozambique, y compris les principales parties prenantes, les politiques importantes et l’abordabilité du logement:
- Introduction
- Accès à la finance
- Abordabilité
- Offre de logements
- Marchés immobiliers
- Politique et législation
- Opportunités
- Disponibilité des données sur le financement du logement
- Applications vertes pour le logement abordable
- Sites internet
Mozambique
Introduction
La recherche d’opportunités économiques au Mozambique se traduit par une urbanisation rapide. Environ 12 millions de personnes, soit 38 % de la population totale, vivaient dans des centres urbains en 2021 ― avec un taux de croissance annuel de 4,3 %.[1] Le Mozambique se remet encore des effets de la COVID-19, qui a entraîné des pertes directes de revenus et d’emplois, ainsi qu’une augmentation du nombre de ménages en situation d’insécurité alimentaire. Une population jeune en plein essor signifie une demande forte et soutenue de logements décents. Les stratégies de logement public existantes ont le potentiel de faciliter le développement de logements, en particulier pour les jeunes, qui souffrent également d’un manque d’emplois.[2] Le gouvernement mozambicain reste déterminé à intensifier la production de logements abordables pour faire face à la croissance démographique, remplacer les logements inadéquats et réduire les bidonvilles. À ce jour, plus de 4 000 unités ont été construites avec des ressources de l’État.[3] Le gouvernement a également distribué 13 176 parcelles et décaissé 1 556 facilités de crédit pour la réhabilitation et l’expansion de l’accession à la propriété,[4] cependant, les défis socio-économiques et une crise humanitaire entravent ces efforts.[5] Environ 950 000 personnes ont été déplacées en raison du conflit dans la province de Cabo Delgado.[6] Le déplacement de population qui s’en est suivi dans le nord et le centre du Mozambique a exercé une pression sur les villes et villages adjacents ; et cet afflux rapide a submergé la capacité des villes à fournir des infrastructures et des services urbains, à garantir les droits fonciers et à fournir des logements adéquats.[7]
Les désastres climatiques récurrents (notamment les sécheresses, les inondations et les tempêtes) aggravent les conditions de logement. Le Mozambique obtient un score modérément bas dans l’indice de résilience climatique.[8] Les inondations cycliques et les cyclones tropicaux menacent la stabilité macroéconomique et le système financier du pays, affectant les travaux d’infrastructure publique, les niveaux de productivité et la capacité des emprunteurs à honorer leurs dettes envers le secteur bancaire.[9] Le coût total de la reconstruction (y compris pour le logement) après les cyclones Idai et Kenneth, en 2019, est estimé à 204,3 milliards MT (3,2 milliards US$) dans sept provinces.[10] Malgré cela, de nombreux Mozambicains continuent de résider dans des zones exposées ou touchées par des catastrophes naturelles. En février 2022, le ministère des Terres a lancé une initiative quinquennale de 383 millions MT (6 millions US$) ― Renforcer la résilience dans la zone côtière ― visant à protéger les moyens de subsistance locaux et à renforcer la capacité d’adaptation des zones côtières vulnérables au climat dans le sud du Mozambique. Ce programme investit également dans le renforcement de la résilience des femmes au changement climatique.[11]
Après une contraction de 1,2 % en 2020, le Produit Intérieur Brut (PIB) réel du Mozambique devrait croître de 2,2 % en 2021 et de 3,7 % en 2022.[12] Bien qu’il existe des perspectives de reprise économique après la pandémie et une certaine stabilité dans le centre et le nord du Mozambique,[13] les besoins humanitaires et le conflit militaire ont entraîné une augmentation de la dette publique (en pourcentage du PIB) de 122 % en 2020 à 130 % en 2021.[14] En août 2022, la Chine a annoncé l’annulation de la dette du Mozambique,[15] qui devrait alléger quelque peu la dette publique. À la suite du « scandale de la dette » du Mozambique qui a conduit à la pire crise économique du pays et à une suspension de six ans du soutien financier multilatéral, la Banque Mondiale a approuvé une subvention de 19 milliards MT (300 millions US$)[16] en vue de soutenir le développement de projets d’infrastructures urbaines. Au total, 8 200 ménages vulnérables et personnes déplacées involontairement bénéficieront d’un logement amélioré de qualité et résilient grâce au programme.[17] Il régularisera également les droits fonciers de 6 400 ménages, avec un accent particulier sur les femmes,[18] et renforcera les politiques et les cadres institutionnels liés au développement et à la gestion urbaine.
La hausse des prix de la nourriture et du carburant a augmenté le coût de la vie et conduit à des manifestations dans les grandes villes.[19] L’inflation a atteint 10,8 % en juin 2022, la plus élevée depuis environ cinq ans.[20] Plusieurs mesures ont été introduites pour stimuler l’économie et atténuer l’inflation, notamment la réduction de la taxe sur la valeur ajoutée de 17 % à 16 % et la détaxation des produits agricoles importés..[21] Le gouvernement cherche également à concrétiser la mission du Fonds de Promotion du Logement – Fundo Para O Fomento de Habitação (FFH) – pour fournir des logements et renforcer les capacités de l’industrie des matériaux de construction.[22] En raison de l’inflation, la Banque du Mozambique a relevé son taux directeur monétaire, en mars 2022, de 13,25 % à 15,25 %,[23] augmentant le taux d’intérêt préférentiel des banques commerciales. L’impact combiné des taux d’intérêt élevés et d’un PIB par habitant de 29 827 MT (467 US$) rend le financement formel du logement inabordable pour la plupart des Mozambicains.[24]
[1] World Bank (2021). Urban population growth (annual %) – Mozambique. https://data.worldbank.org/indicator/SP.URB.GROW?locations=MZ (Consulté le 3 août 2022).
[2] Ramos, M. (2021). Falta de emprego e habitação inquieta jovens moçambicanos. 1 November 2021. Voa Portuguese. https://www.voaportugues.com/a/falta-de-emprego-e-habita%C3%A7%C3%A3o-inquieta-jovens-mo%C3%A7ambicanos/6295564.html (Consulté le 15 août 2022).
[3] Housing Promotion Fund (2022). Turnkey Housing. https://www.ffh.gov.mz/ (Consulté le 17 septembre 2022).
[4] Ibid.
[5] MOPHRH. (2022). FFH committed to continue promoting access to housing even with the economic recession that plagues the country. 14 July 2022. MOPHRH https://www.mophrh.gov.mz/?p=3207 (Consulté le 25 août 2022).
[6] International Organization for Migration (2022). DTM Mozambique. https://displacement.iom.int/mozambique (Consulté le 3 août 2022).
[7] World Bank. (2021). World Bank supports urban development in Northern Mozambique. 17 December 2021. https://www.worldbank.org/en/news/press-release/2021/12/17/world-bank-supports-urban-development-in-northern-mozambique (Consulté le 19 septembre 2022).
[8] African Development Bank (2022). African Economic Outlook: Supporting climate resilience and a just energy transition in Africa. https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2022 (Consulté le 5 août 2022). Pg. 54.
[9] Bank of Mozambique. (2022). Financial stability report, June 2022, No. 03. Pg.10.
[10] Confederation of Business Associations (2021). Actions to accelerate private sector economic recovery. https://cta.org.mz/estudos-2/ (Consulté le 20 août 2022). Pg. 8.
[11] African Development Bank. (2022). African Economic Outlook: Supporting climate resilience and a just energy transition in Africa. https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2022 (Consulté le 5 août 2022). Pg. 96.
[12] Ibid. Pg. 168.
[13] Nedbank. (2022). Economic insights, Mozambique. Nedbank Group Economic Unit. https://www.nedbank.co.za/content/dam/nedbank/site-assets/AboutUs/Economics_Unit/Research/Africa-Insights/Economic_Insights_Mozambique_Apr_2022.pdf (Consulté le 23 août 2022). Pg. 2.
[14] Ibid. footnote 13.Pg. 168.
[15] Onukwue, A. (2022). China waived debt for 17 African countries to argue against western bullying. 23 August 2022. Yahoo!finance. https://finance.yahoo.com/news/china-waived-debt-17-african-120100123.html (Consulté le 25 août 2022).
[16] Eyewitness News (2022). World Bank signs off $300m grant to Mozambique after scandal. 23 August 2022. EWN. https://ewn.co.za/2022/08/23/world-bank-signs-off-usd300m-grant-to-mozambique-after-scandal (Consulté le 3 août 2022).
[17] All Africa (2022). Mozambique: US$300 million grant from World Bank. 28 July 2022. All Africa. https://allafrica.com/stories/202207290138.html (Consulté le 3 août 2022).
[18] World Bank (2021). World Bank supports urban development in Northern Mozambique. 17 December 2021.
[19] Bank of Mozambique. (2022). Economic outlook and inflation forecasts, July 2022. Pg.14.
[20] Nhamirre, B. and Hill, M. (2022). Protest fears freeze Mozambique capital as cost of living bites. Bloomberg. 14 July 2022. https://www.bloomberg.com/news/articles/2022-07-14/protest-fears-freeze-mozambican-capital-as-cost-of-living-bites (Consulté le 1er août 2022). All Africa. (2022). Mozambique: Annual inflation reaches almost 12 per cent.22 August 2022. All Africa. https://allafrica.com/stories/202208230092.html (Consulté le 6 août 2022).
[21] Club of Mozambique (2022). Mozambique: Tax cuts as part of economic stimulus package. 9 August 2022. Club of Mozambique. https://clubofmozambique.com/news/mozambique-tax-cuts-as-part-of-economic-stimulus-package-watch-222463/ (Consulté le 10 août 2022).
[22]MMO. (2022). Government introduces measures to stimulate the national economy. 10 August 2022. https://noticias.mmo.co.mz/2022/08/governo-introduz-medidas-de-estimulo-a-economia-nacional.html (Consulté le 12 août 2022).
[23]Hill, M. and Nhamirre, B. (2022). Mozambique hikes key rate to near four-year high. 30 March 2022. Bloomberg. https://www.bloomberg.com/news/articles/2022-03-30/ukraine-war-spurs-mozambique-to-hike-rate-to-near-four-year-high#xj4y7vzkg (Consulté le 3 août 2022).
[24] Bank of Mozambique. (2022). Economic outlook and inflation forecasts, July 2022. Pg.18.
Accès à la finance
Le gouvernement, avec sa Stratégie Nationale pour l’Inclusion Financière (2016-2022) a contribué à l’amélioration de l’inclusion financière et de l’accès aux services bancaires au cours de cette période. En 2021, 29, 8% de la population adulte avait un compte bancaire.[1] La couverture des portefeuilles mobiles et des applications de transfert d’argent a amélioré les niveaux d’inclusion financière. Environ les deux tiers de la population adulte du Mozambique a un compte numérique souvent pris en charge par un téléphone mobile.[2] Malgré cela, la Banque du Mozambique a signalé une baisse de 1,2 % de son indice d’inclusion financière en 2021.[3]
Le Mozambique compte 27 établissements de crédit supervisés par la Banque du Mozambique ―15 banques commerciales, 11 microbanques et une coopérative.[4] Les dépôts constituent la principale source de financement du secteur bancaire, représentant 98,3 % du total des passifs.[5] À l’échelle du système, le ratio des prêts non performants est tombé à 10,6 % en 2021, une amélioration par rapport à 9,83 % en juin 2020.[6] En raison des impacts de la COVID-19, les banques ont restructuré environ 10 % de leur portefeuille de prêts pour apporter une certaine stabilité financière à court terme au marché du crédit.[7]
Les institutions financières offrent des produits de crédit pour acheter des maisons, construire ou rénover des logements existants. Quinze banques commerciales offrent des prêts hypothécaires résidentiels.[8] La Banque du Mozambique reconnaît que les prêts immobiliers sont essentiels au système de crédit et à l’économie du pays.[9] En juin 2022, la répartition des crédits du système bancaire par secteur a montré que 6,8 milliards MT (106,4 millions US$) ont été alloués au logement[10] ―environ 2,2% du total des crédits décaissés. Bien que les décaissements de crédit au logement soient relativement faibles, on suppose qu’un montant considérable de crédit privé accordé et le portefeuille de crédit à risque peuvent en fait être attribués au logement. Il est donc difficile de saisir avec précision quelle part du crédit du secteur est utilisée pour le logement ou quelle proportion des prêts est allouée aux femmes. Un certain nombre de facteurs rendent l’accès aux prêts formels pour le logement prohibitif pour la plupart des individus, notamment : les exigences des banques commerciales, y compris les titres de propriété pour acquérir une propriété sur le marché ; droits d’usage et de jouissance des terres (DUAT) ; et permis de construire pour l’autoconstruction .[11]
La banque centrale impose une limite de 100 % au ratio prêt-valeur (LTV) que les créanciers peuvent accorder à leurs clients.[12] La plupart des banques semblent offrir des LTV en dessous de cette limite. MozaBanco propose des prêts hypothécaires jusqu’à 90 % LTV,[13] tandis que la banque Absa exige un dépôt minimum de 15 % ou un LTV de 85 %. Avec une prime de coût de 5,3 % (appliquée par l’Association Mozambicaine des Banques), le taux préférentiel a été ajusté à la hausse pour 20,6 %[14] de 18,6 % en mars 2022.[15] Le taux d’intérêt moyen des nouveaux crédits immobiliers était de 19,2 % en juin 2022.[16] Le taux d’intérêt hypothécaire par les banques commerciales varie, avec le plus bas observé chez la Standard Bank (1 %) et le plus élevé chez la Société Générale (6%). Le taux hypothécaire maximum appliqué par les banques commerciales est de 26,6 %[17] et les banques peuvent accepter des hypothèques allant jusqu’à 30 ans.
La microfinance du logement et le financement de la construction offrent des alternatives plus abordables aux ménages, qui ont tendance à construire leur maison progressivement au fur et à mesure que les ressources deviennent disponibles. Cependant, le marché de la microfinance pour le logement est relativement peu développé.[18] Les innovations en finance se déroulent à une échelle relativement petite. En 2022, Empowa a introduit les premiers Jetons Non Fongibles (NFT) de logement abordable visant à mobiliser des fonds pour financer des prêts immobiliers abordables pour des logements intelligents face au climat, ciblant 30 familles à faible revenu. Le NFT devrait faire croître le marché hypothécaire du Mozambique de 5 % et améliorer l’abordabilité du logement en élargissant la possibilité de posséder une maison à plus de 60 % de la population à faible revenu. [19]
[1] Kamer, K. (2022). Share of adult population with a bank account in Mozambique from 2014 to 2021. 1 August 2022. Statista. https://www.statista.com/statistics/1250354/share-of-adult-population-with-bank-account-in-mozambique/#:~:text=Nearly%2030%20percent%20of%20the,account%20between%202014%20and%202020. (Consulté le 2 août 2022).
[2] Club of Mozambique. (2022). Mozambique: Financial Inclusion Index fell in 2021. 3 June 2022.
[3]Ibid..
[4] Bank of Mozambique. (2022). Economic outlook and inflation forecasts, July 2022. Pg.21.
[5]Ibid. Pg.29.
[6] Ibid. Pg.25.
[7] World Bank. (2022). Mozambique Economic Update: Getting Agricultural support right. https://documents1.worldbank.org/curated/en/099524206212215648/pdf/IDU093b925ec0187c043db0b41c055df875bbba9.pdf (Consulté le 24 août 2022). Pg.12.
[8] Bank of Mozambique (2022). Banking system. https://www.bancomoc.mz/fm_instituicoes.aspx (Consulté le 17 août 2022).
[9] Bank of Mozambique. (2022). Economic outlook and inflation forecasts, July 2022. Pg.18.
[10] Bank of Mozambique. (2022). Summary of monthly statistics, https://www.bancomoc.mz/fm_pgTab1.aspx?id=282 (Consulté le 4 août 2022). Pg.8.
[11] Ibid. Pg.18.
[12] Ibid. Pg.37.
[13] Mozabanco. Housing loans. https://www.mozabanco.co.mz/en/personal/financing/credits/housing-loan/ (Consulté le 28 juillet 2022).
[14] Bank of Mozambique (BoM). Monthly summary of statistics. https://www.bancomoc.mz/fm_pgTab1.aspx?id=282 (Consulté le 4 août 2022). Pg.8.
[15] Bank of Mozambique (2022). Economic outlook and inflation forecasts, July 2022. Pg.13.
[16] Ibid. Footnote 37. Pg. 9.
[17] Mozambican Banking Association. (2022). Prime Rate Spread for August 2022. https://www.amb.co.mz/images/PDF/PrimeRateeSpreadAgosto2022.pdf (Consulté le 27 juillet 2022). Pg.2.
[18] Nkhonjera, M. (2020). Housing microfinance: An opportunity for affordable housing solutions in Mozambique. 4 June 2020. CAHF. https://housingfinanceafrica.org/documents/housing-microfinance-an-opportunity-for-affordable-housing-solutions-in-mozambique/ (Consulté le 19 septembre 2022) and Interview with FSD Mozambique, 1 September 2022, Virtual.
[19] Empowa. RealFi NFT with real world impact. https://empowa.io/nft-sale/ (Consulté le 25 août 2022).
Abordabilité
La plupart des Mozambicains sont employés dans l’économie informelle et gagnent moins de 6 387 MT (100 US$) par mois.[1] Bien que le gouvernement ait approuvé de nouveaux montants de salaire minimum en avril 2022, ils ne suivent pas l’inflation, qui était en moyenne de 6,7 % entre avril 2021 et mars 2022.[2] Les salaires sont définis par secteur [3] et les augmentations annuelles varient entre 3 % et 7,6 %. A partir de juillet 2022, les fonctionnaires auront droit à un salaire mensuel minimum de 8 756 MT (137 US$).[4] Des salaires minima ont été fixés pour divers secteurs, notamment l’agriculture et la foresterie (5 200 MT ou 81 US$), les services non financiers (6 578 MT ou 103 US$), le bâtiment (6 700 MT ou 105 US$) et les services bancaires, d’assurance et financiers (14 340 MT ou 224 US$).[5]
Un faible revenu disponible a un impact sur les niveaux d’accessibilité et sur la capacité de la plupart des Mozambicains à vivre dans leur propre logement. La banque Absa, par exemple, exige généralement un montant minimum de prêt hypothécaire de 2 millions MT (31 000 US$), remboursable sur 25 ans à un taux d’intérêt de 20,5 %, avec un remboursement mensuel estimé à 34 380 MT (538 US$).[6] En considérant les revenus du ménage et compte tenu d’un versement réglementé devant représenter 30% des revenu du ménage sur une hypothèque résidentielle,[7] cela serait inabordable pour la plupart des Mozambicains.
Le projet de logement « Renascer » du gouvernement cible les jeunes dont les revenus se situent entre une et cinq fois le salaire minimum, de 4 000 MT (62 US$) à 20 000 MT (313 US$). Les maisons sont payables sur une période de 20 ans et sont sans intérêt. [8] Plus de 400 bénéficiaires du programme doivent à la FFH 191 millions MT (3 millions US$) de loyer, en raison d’années de non-paiement.[9] La plupart de ces locataires résident dans le village olympique de 600 appartements dans la capitale Maputo. Un revenu mensuel de 21 000 MT (328 US$) est requis pour vivre dans ces appartements, étant donné le loyer mensuel d’environ 7 000 MT (109 US$). D’autres lotissements de la FFH sont vendus par le biais de versements hypothécaires allant de 16 900 MT (265 US$) à 19 900 MT (312 US$) par mois pour un appartement de deux et trois chambres, respectivement.[10] Cependant, les salaires minimums sont largement inférieurs à ces seuils de revenu et d’hypothèque, de sorte que ces propriétés sont plus abordables pour les personnes à revenu moyen. La FFH a commencé à restructurer le financement pour accueillir les propriétaires qui ne sont pas en mesure d’honorer leurs mensualités de logement.[11] Cela a conduit la FFH à resserrer les clauses contractuelles pour garantir que, lorsque les paiements ne sont pas effectués après un délai de paiement défini, des mesures sont en place pour recouvrer le crédit, y compris le recours à la loi et au système judiciaire. Dans certains cas, des maisons ont même été reprises.
Les promoteurs immobiliers privés, tels que Casa Real, ciblent les ménages dont le revenu mensuel se situe entre 12 774 MT (200 US$) et 44 709 MT (700 US$) et, bien que cela soit plus accessible, l’accès au financement reste un obstacle pour ce groupe de revenus. Grâce à un accord entre Absa et Casa Real, Absa a ajusté ses exigences hypothécaires (LTV de 95 % et un taux d’intérêt de 18,5 %) et a réduit l’exigence de revenu minimum de 45 000 MT (609 US$) à 15 000 MT (203 US$). Cela ouvre le marché aux personnes employées dans l’économie informelle et démontre le potentiel des banques à financer le segment inférieur du marché.[12]
[1] Construction Review (2021). Mozambique to build 35,000 affordable housing units. 15 August 2021. https://constructionreviewonline.com/news/mozambique-to-build-35000-affordable-housing-units/ (Consulté le 15 août 2022).
[2] Club of Mozambique (2022). Government approves new minimum wages. 28 April 2022.
[3] Mozambique News (2022). Mozambique News Agency, AIM Report. 28 July 2022. Mozambique News Agency. https://www.mozambiquenews.agency/newsletter/aim614.html#story17 (Consulté le 3 août 2022).
[4] All Africa (2022). Mozambique: Wage reform will not solve cost of living problems. 28 July 2022. https://allafrica.com/stories/202207290129.html (Consulté le 19 septembre 2022).
[5] Club of Mozambique. (2022). Government approves new minimum wages. 28 April 2022.
[6]Absa Mozambique (2022). Home loans. https://www.absa.co.mz/en/personal/borrow/home-loan/ (Consulté le 15 août 2022).
[7] Mozambican Banking Association. (2022). Financial system prime rate communication No 07/2022. https://www.amb.co.mz/images/PDF/PrimeRateeSpreadAgosto2022.pdf (Consulté le 30 juillet 2022). Pg. 3.
[8] Matias, L. (2020). Mozambique: Homes for low-income citizens. 23 March 2022. DW. https://www.dw.com/pt-002/mo%C3%A7ambique-casa-pr%C3%B3pria-para-cidad%C3%A3os-de-baixa-renda/a-52741255 (Consulté le 15 août 2022).
[9] Club of Mozambique. (2022). Mozambique: Tenants of state housing may face eviction. 23 September 2021.
[10] Club of Mozambique. (2021). Mozambique: PM inaugurates housing complex in Marracuene. 13 September 2021.
[11] Ministry of Public Works, Water Resources and Housing (MOPHRH) (2022). FFH committed to continue promoting access to housing even with the economic recession that plagues the country. 14 July 2022. MOPHRH https://www.mophrh.gov.mz/?p=3207 (Consulté le 25 août 2022).
[12] CAHF (2021). Inhamuzia. https://housingfinanceafrica.org/app/uploads/2021/11/07-Mozambique_-Inhamizua-REALL-June-2021.pdf (Consulté le 15 août 2022). Pg. 1.
Offre de logements
En 2020, le gouvernement a lancé son programme phare quinquennal « Habita Moçambique » [1] et, depuis son inauguration, 457 maisons ont été livrées. Un total de 7,5 milliards MT (117,4 millions US$) devrait être mobilisé pour assurer la mise en œuvre du programme.[2] Alors que les lotissements Renascer ciblent les ménages à faible revenu,[3] le projet de complexe résidentiel de la FFH est conçu pour les personnes à revenu moyen. Dans tout le pays (à Zimpeto, Zintava, Gaza, Sofala et Nampulac), 128 appartements et maisons individuelles ont été achevés.[4] Au total, 64 appartements de deux et trois chambres ont été livrés à Zintava l’année dernière.[5] Le projet d’amélioration du gouvernement se concentre sur l’amélioration des conditions de logement des familles rurales qui ne gagnent aucun revenu et sont vulnérables aux impacts du changement climatique. En décembre 2021, FFH a livré 100 logements améliorés dans la province de Zambezia.[6] Dans le cadre des efforts de reconstruction post-cyclone, 90 maisons d’une chambre ont été construites dans la province de Sofala, ainsi que la délivrance de DUAT pour les maisons unifamiliales.[7] Le projet d’infrastructure foncière vise à fournir des terrains avec des infrastructures, de l’eau et de l’électricité aux familles ayant l’intention de construire leurs propres maisons.[8] Le non-paiement par les locataires affecte la capacité du gouvernement à financer la construction de logements supplémentaires. Les sommes dues à la FFH pourraient permettre la construction de plus de 300 logements dans le cadre du projet Renascer.[9]
La demande croissante de logements signifie une demande tout aussi croissante de matériaux de construction. Certaines estimations suggèrent que les coûts de construction au Mozambique peuvent être plus élevés que dans l’Afrique du Sud voisine.[10] Une quantité importante de matériaux de construction d’une valeur de 19 milliards MT (152 millions US$) a été importée au premier trimestre 2022[11] d’Afrique du Sud, du Portugal et de Chine. Un sac de ciment de 50kg coûte 360 MT (5,64 US$).[12] Pour certains promoteurs, les coûts totaux de construction par mètre carré ont augmenté de 5 % pour atteindre 21 475 MT (336 US$), en raison de l’augmentation des coûts des matériaux.[13] Les coûts des matériaux et le coût élevé du financement contribuent à la hausse des prix des logements.
Il y a un nombre croissant de bâtiments construits illégalement dans le centre de Maputo, que la municipalité envisage de démolir.[14] Il a été constaté qu’environ 60 % des entreprises de construction opèrent sans permis de construction, ce qui entraîne la prolifération d’entrepreneurs de qualité inférieure sans la capacité technique d’entreprendre des travaux de construction.[15] Le choix des matériaux a également un impact sur la qualité des maisons, car les entrepreneurs cherchent à réduire les coûts en utilisant des matériaux de construction de mauvaise qualité[16] y compris pour le logement abordable.[17]
Le gouvernement mozambicain crée des conditions propices pour que le secteur privé investisse dans la chaîne de valeur de la construction de logements, y compris dans l’industrie des matériaux de construction.[18] La FFH a signé un accord avec l’entrepreneur chinois CITIC pour construire 35 000 logements à travers le pays, destinés à la population jeune et aux employés du secteur public. Ces maisons devraient être achevées d’ici 2026 et coûteront entre 1,9 million MT (30 000 US$) et 2,5 millions MT (40 000 US$) avec des délais de paiement à long terme.[19]
La ville portuaire de Beira a été à l’avant-garde du développement d’infrastructures résilientes au changement climatique, démontrant l’importance de répondre aux chocs et de préserver les actifs immobiliers et l’économie.[20] Dans le cadre de la deuxième phase du développement de logements Inhamizua de Casa Real, 71 maisons résilientes au climat ont été achevées.[21] Le ministre des Travaux Publics, du Logement et des Ressources en eau vise à atteindre 100 000 bénéficiaires grâce à la poursuite des investissements dans des infrastructures d’assainissement urbaines et rurales respectueuses de l’environnement.[22] En partenariat avec la Banque Mondiale, le projet de développement urbain du nord du Mozambique est mis en œuvre pour améliorer les conditions de logement, l’accès aux infrastructures de base et engager les communautés locales sur les pratiques optimales d’autoconstruction.[23] Grâce à ce projet, 40 000 personnes devraient bénéficier de logements améliorés et 324 000, d’infrastructures supplémentaires améliorées.
[1] MOPHRH (2021). Opened and delivered 64 more apartments in Zintava, District of Marracuene, Maputo Province. 10 September 2021. https://www.mophrh.gov.mz/?p=2842 (Consulté le 25 août 2022).
[2] MOPHRH (2022). FFH committed to continue promoting access to housing even with the economic recession that plagues the country. 14 July 2022. MOPHRH https://www.mophrh.gov.mz/?p=3207 (Consulté le 25 août 2022).
[3] Ibid.
[4] Ibid, Footnote 58.
[5] Club of Mozambique (2021). Mozambique: PM inaugurates housing complex in Marracuene. 13 September 2021.
[6] MOPHRH (2021). Government delivers more improved homes to the Mocuba population. 18 December 2021. https://www.mophrh.gov.mz/?p=2942 (Consulté le 25 août 2022).
[7]MOPHRH. (2021). Built and delivered over 90 houses under post-cyclone reconstruction in Sofala. 15 November 2021. https://www.mophrh.gov.mz/?p=2891 (Consulté le 25 août 2022).
[8] MOPHRH (2021). Government committed to improving the sanitation of the population. https://www.mophrh.gov.mz/?p=2921 (Consulté le 25 août 2022).
[9] MOPHRH (2021). Opened and delivered 64 more apartments in Zintava, District of Marracuene, Maputo Province. 10 September 2021.
[10] Construction Review (2021). Mozambique to build 35,000 affordable housing units. 15 August 2021. https://constructionreviewonline.com/news/mozambique-to-build-35000-affordable-housing-units/ (Consulté le 15 août 2022).
[11] Bank of Mozambique (2022). Economic outlook and inflation forecasts, July 2022. Pg.11.
[12] ICR Newsroom (2022). Dugongo cement prices see further rise. 28 January 2022. https://www.cemnet.com/News/story/172126/dugongo-cement-prices-see-further-rise.html#:~:text=The%20price%20of%20Dugongo%20cement,42.5%20cement%20now%20costs%20MZN340. (Consulté le 16 août 2022).
[13] Email ccorrespondence with housing developer, 22 August 2022.
[14] Voa Portuguese (2021). Lack of access to housing leads to illegal construction in Maputo. 27 April 2021. https://www.voaportugues.com/a/falta-de-acesso-%C3%A0-habita%C3%A7%C3%A3o-leva-a-constru%C3%A7%C3%B5es-ilegais-em-maputo-/5869073.html (Consulté le 15 août 2022).
[15] Club of Mozambique (2022). Mozambique: More than 60% of construction companies have licenses they shouldn’t have. 1 March 2022.
[16] Club of Mozambique (2020). Mozambique: Engineers blame contractors for poor quality of works. 17 November 2020..
[17] Profile (2020). How to solve the housing problem for young people. 14 September 2020. https://profile.co.mz/como-solucionar-o-problema-de-habitacao-para-jovens/ (Consulté le 25 août 2022).
[18] MOPHRH (2021). Opened and delivered 64 more apartments in Zintava, District of Marracuene, Maputo Province. 10 September 2021.
[19] Construction Review. (2021). Mozambique to build 35,000 affordable housing units. 15 August 2021.
[20] African Development Bank (2022). African Economic Outlook: Supporting climate resilience and a just energy transition in Africa. Pg. 60.
[21] Reall (2022). Inhamizua phase 2. https://reall.net/data-dashboard/mozambique/inhamizua-phase-2/ (Consulté le 18 août 2022).
[22] MOPHRH (2021). Government committed to improving the sanitation of the population.
[23] Club of Mozambique (2022). Urban development project will benefit regions of Northern Mozambique. 28 July 2022.
Marchés immobiliers
Le recensement général de la population et du logement rapporte que la plupart des ménages sont propriétaires de leur logement (94 %), mais la qualité du logement est inférieure aux normes pour beaucoup.[1] Parmi la population urbaine du Mozambique, 77% vivent dans des bidonvilles ou des logements informels.[2]
La reprise du marché immobilier a été limitée tandis que la demande de logements a augmenté à la suite de la pandémie, en particulier dans les centres urbains comme Maputo. Cependant, les faibles revenus et l’incapacité de payer pour se loger font que les prix de l’immobilier restent élevés pour la majorité. Une enquête menée auprès des agents immobiliers montre que les locations de maisons varient de 38 000 MT (595 US$) à 185 000 MT (2 897 US$) dans la ville de Maputo[3] ― où la demande locative est relativement plus forte par rapport au reste du pays. Casa Real, avec son partenaire financier, Reall, est connue pour avoir construit la maison la moins chère et résistante aux cyclones à Inhamizua, Beira. Il s’agit d’une maison de 26m2 au prix de 620 000 MT (10 000 US$), qui peut être agrandie.[4] Une plus grande maison (55m2) est vendue pour 932 000 MT (14 592 US$). Casa Real a mis en place un modèle de location avec option d’achat qui nécessite des loyers mensuels de 4 470 MT (70 US$) sur 3 à 5 ans, offrant aux aspirants propriétaires la possibilité de constituer leur crédit et d’accéder à des hypothèques formelles.
La terre reste la propriété de l’État et ne peut être ni vendue ni hypothéquée. Les Mozambicains peuvent détenir des droits fonciers grâce à la délivrance d’un DUAT. Pour décentraliser les services, les districts municipaux délivreront des DUAT et conduiront des licences de construction de logements. Il est prévu que cela rende le processus de réponse aux demandes DUAT et la promotion de la construction de logements plus efficaces.[5] En 2020, le Mozambique était classé 138e sur 190 dans le classement de la facilité de faire des affaires de la Banque mondiale.[6] L’enregistrement d’une propriété résidentielle peut prendre jusqu’à 60 jours et six procédures.[7]
[1] Instituto Nacional De Estatística (2019). IV Recenseamento Geral da População e habitação. http://www.ine.gov.mz/iv-rgph-2017/mocambique/censo-2017-brochura-dos-resultados-definitivos-do-iv-rgph-nacional.pdf (Consulté le 19 septembre 2022). Pgs. 161-166.
[2] World Bank (2022). Population living in slums (% of urban population) – Mozambique https://data.worldbank.org/indicator/EN.POP.SLUM.UR.ZS?locations=MZ . (Consulté le 18 août 2022).
[3] Club of Mozambique. (2022). Greater Maputo: Real estate market recovers from crisis. 27 June 2022. Club of Mozambique.
[4] Ibid. Footnote 78.
[5] Club of Mozambique (2022). DUAT’s, construction licenses, occupation of public spaces henceforth handled by Municipal Districts in Maputo City. 25 May 2022. https://bit.ly/3BQBSba (Consulté le 6 août 2022).
[6] World Bank. (2020). Economy profile Mozambique – Doing Business 2020. Pg. 4.
[7] CAHF (2021). Mozambique data landscape. Pg. 49.
Politique et législation
Le programme Habita Moçambique, établi par la Stratégie Nationale du Logement (2030), comprend une série de projets de logements et d’infrastructures à mettre en œuvre par la FFH. Il vise la construction massive de logements sociaux pour les groupes à revenus faibles et moyens.[1] Depuis 1976, le règlement général des bâtiments urbains du Mozambique régit la construction de bâtiments urbains,[2] et les municipalités ont leurs propres règlements régissant les aspects techniques des processus de construction.[3] Le règlement est destiné à être révisé depuis l’élaboration de la Stratégie Nationale sur le Logement en 2018, afin de mieux refléter les effets climatiques et les pratiques de construction et d’autoconstruction existantes.[4]
Une Stratégie Nationale d’Adaptation et d’Atténuation du Changement Climatique 2013-2025 a été introduite en 2010 pour protéger les moyens de subsistance locaux et améliorer les réponses climatiques.[5] La stratégie prévoit des dispositions pour assurer la participation des femmes à la prise de décision[6] et souligne la nécessité d’investissements dans le logement et les infrastructures plus résilients aux risques climatiques dans les établissements informels.[7]
[1] Government of Mozambique (2018). 2030 National Housing Strategy. Pg. 1. Unpublished.
[2]Amado, M. and Ramalhete, I. (2015). Parametric elements to modular social housing. https://bit.ly/3CelmmL (Consulté le 15 août 2022). Pg. 5.
[3] Associação de Comércio e Indústria (2008). Legal framework for construction licensing in Mozambique. https://www.acismoz.com/wp-content/uploads/2017/06/Construction-Edition-1.pdf (Consulté le 18 septembre 2022). Pg. 7.
[4]Ibid. Footnote 88.
[5] Government of Mozambique. (201). 2013-2025 National Strategy for Climate Change (ENMC). https://bit.ly/3UI1IGV (Consulté le 13 août 2022). Pg.
[6] Climate Technology and Network. (2012). National Climate Change Adaptation and Mitigation Strategy. https://www.ctc-n.org/sites/www.ctc-n.org/files/resources/mozambique_national_climate_change_strategy.pdf (Consulté le 13 août 2022). Pg. 27.
[7] Ibid. Pg. 34.
Opportunités
Les services financiers numériques sont devenus plus importants et présentent des opportunités importantes pour l’inclusion financière.[1] Alors que la stratégie nationale d’inclusion financière tient compte de l’importance de la fintech, une nouvelle stratégie devrait refléter l’évolution des technologies et créer un environnement propice au marché de la fintech. Des cadres juridiques et des réglementations devraient être élaborés pour soutenir le développement d’outils financiers numériques, y compris le financement du logement et des mécanismes alternatifs de notation du crédit qui tirent parti des solutions de paiement mobile existantes. Poussé par divers facteurs liés à la demande et à l’offre, notamment le manque de revenus constants et réguliers et l’absence de documents formels, l’accès aux services financiers formels affecte de manière disproportionnée les femmes.[2] La réduction de l’écart entre les sexes, en particulier dans les zones urbaines où les niveaux de revenu sont essentiels pour accéder au financement, peut potentiellement être résolue par le biais de l’écosystème fintech.
Les efforts du gouvernement pour améliorer la coordination et renforcer la capacité des administrations locales à émettre de manière proactive des DUAT peuvent améliorer l’efficacité de l’enregistrement et de la délivrance des titres fonciers, et donc de la sécurité foncière. Cela pourrait progressivement élargir l’accès au logement et les possibilités pour les institutions financières d’étendre le crédit pour l’achat d’un logement. Le gouvernement pourrait accorder la priorité au développement de l’industrie locale du bâtiment et des compétences requises, en se concentrant sur les matériaux et les technologies résistants au climat. Cela devrait s’accompagner d’un renforcement des capacités et d’une réglementation renforcée des normes de construction « vertes ». Les initiatives peuvent se concentrer sur l’incitation à la participation privée dans le secteur afin d’attirer les investissements.
[1] Mendes, T., Rocha, P. and Mazuze, A. (2022). Digital finance in Mozambique: A new era for financial services. 16 August 2022. IFLR.
[2] TechnoServe (2020). Do women hold the key to financial inclusion in Mozambique. 21 February 2020. https://www.technoserve.org/blog/do-women-hold-the-key-to-financial-inclusion-in-mozambique/ (Consulté le 25 août 2022).
Disponibilité des données sur le financement du logement
L’Institut National de la Statistique publie régulièrement des statistiques macroéconomiques et sociales, des rapports sectoriels sur la construction et procède aux enquêtes de recensement. Un rapport sur les statistiques ventilées par sexe dans l’économie mozambicaine a été publié en 2022. La Banque du Mozambique fournit des données financières, économiques et de crédit. Bien qu’insuffisamment désagrégées pour le logement, la banque publie des documents sur la stabilité financière, l’inclusion financière, les statistiques monétaires et la répartition du crédit par secteur. Les données sur les prêts hypothécaires résidentiels et les conditions des prêts hypothécaires ne sont pas centralisées mais proviennent de banques individuelles dans la mesure du possible.
Des institutions du secteur privé telles que l’Association Mozambicaine des Banques et la Confédération des Associations Professionnelles publient des enquêtes et des études sectorielles utiles, bien que les données sur les prêts hypothécaires résidentiels et les données sur la construction de logements ne soient pas diffusées.
Le Ministère des Travaux Publics et le Fonds de Promotion du Logement fournissent des informations sur la législation et la politique ainsi que sur les projets de logement et d’infrastructure. Cela comprend les maisons construites et livrées dans le cadre du programme de logement de l’État. Le site Web du ministère des Terres et de l’Environnement répertorie les informations sur les programmes et projets de vulnérabilité climatique en cours. Les partenaires de développement internationaux, tels que la Banque Mondiale et ONU-Habitat, publient régulièrement des rapports et des indicateurs sur le profil du changement climatique au Mozambique.
Applications vertes pour le logement abordable
La Politique Urbaine Nationale, qui aura des implications juridiques et réglementaires pour les logements et les infrastructures résilients au changement climatique, est toujours en cours d’élaboration. Le gouvernement, par le biais du programme d’hébergement post-cyclone (PALPC), a affecté 2,6 milliards MT (42 millions US$) à la reconstruction de 15 000 maisons en utilisant des pratiques et des techniques de construction résistantes au climat qui peuvent être transmises aux communautés locales de la province de Sofala.
Empowa et Casa Real se sont associés à Easy Housing pour créer des marchés de logements abordables et intelligents face au climat à Beira. Empowa soutient des développements plus verts en utilisant la certification EDGE de la Société Financière Internationale (SFI). Easy Housing est basé sur un concept de construction circulaire et biosourcé, et sur l’utilisation de bois d’origine durable, qui capture le carbone dans la structure du bâtiment et comprend un système solaire et d’eau de pluie. Le concept est rentable et la conception est suffisamment résiliente pour résister aux catastrophes naturelles.
En 2020, 77 % des ménages urbains avaient accès à l’eau courante, tandis que 69 % de la population urbaine étaient dépourvus de services d’assainissement de base. Moins de la moitié (30,6 %) de la population Mozambicaine a accès à l’électricité. Des initiatives ont également été lancées pour soutenir les solutions hors réseau, dans le cadre de la Stratégie Nationale d’Électrification du Mozambique pour atteindre l’accès universel d’ici 2030. Un nouveau règlement sur l’accès à l’énergie dans les zones hors réseau a été établi en décembre 2021. Le gouvernement compte sur cette politique pour attirer les investissements privés dans les nouvelles technologies et les modèles de financement de l’énergie
Sites internet
Banque du Mozambique: www.bancomoc.mz
Club de Mozambique www.clubofmozambique.com
Confédération des associations professionnelles www.cta.org.mz
Approfondissement du secteur financier au Mozambique www.fsdmoc.com
Fonds de promotion du logement www.ffh.gov.mz
Ministère des Terres et de l’Environnement www.mta.gov.mz
Ministère des Travaux Publics, de l’Eau et du Logement www.mophrh.gov.mz
Association Bancaire Mozambicaine www.amb.co.mz
Institut National de la Statistique www.ine.gov.mz
Association Nationale des Municipalités du Mozambique www.anamm.org.mz
Banque nationale d’investissement www.bni.co.mz
UN Habitat Mozambique www.unhabitat.org/mozambique
Genius Investment https://www.ggroups.info
Casa Real https://casareal.co.mz
