Financement du logement en Mozambique

Introduction

L’explosion démographique urbaine du Mozambique s’est accompagnée d’une accessibilité limitée pour des logements décents et d’un déficit d’infrastructure   pour les ménages à faible revenu. Pour faire face à la croissance démographique actuelle, environ 2 millions de nouveaux logements sont nécessaires, le besoin augmentant à un taux de 2.8% par an.[1] L’ampleur des besoins a été exacerbé par des cyclones récurrents et de graves inondations dans les zones côtières.[2] La destruction des structures existantes à la suite de l’impact des cyclones tropicaux Idai et Kenneth a conduit à mettre plus d’accent  sur l’imperméabilisation des logements existants et neufs, ce qui comprend l’utilisation de matériaux de construction de qualité, l’amélioration des structures de toiture, l’élévation des terres dans les zones basses et l’approfondissement des canaux de drainage des eaux pluviales. Plus de70% des ménages n’ont pas accès à l’assainissement de base ou à l’électricité, et environ un quart d’entre eux n’ont pas accès à l’eau courante.[3] La demande de logements est particulièrement croissante dans les villes d’extraction de ressources où se concentrent les activités économiques. Environ 80% de la population urbaine, soit 1.8 million de ménages urbains, vivent dans des établissements informels surpeuplés et dans conditions de vie précaires.[4]

La province du Nord de Cabo Delgado est en proie à des conflits depuis 2017. Les attaques militantes ont mis en péril des investissements étrangers massifs et l’exploration du gaz naturel dont le pays dépend. Les États de la Communauté de Développement de l’Afrique Australe (SADC) et les troupes Rwandaises ont été déployés pour tenter de stabiliser le pays.[5] Environ 1.3 million de personnes, dont 635 000[6] déplacés internes (PDI), ont besoin d’aide.[7] Des dizaines de milliers de personnes déplacées vivent dans des « foyers structurellement endommagés » ou des abris de réinstallation d’urgence surpeuplés avec peu de services d’assainissement.[8] Le plan de Réponse Humanitaire a établi que la majeure partie des besoins de financement nécessaires pour alimentation sont estimés à  8.6 milliards MT (136 million US$) et les abris (neuf ou reconstruire) 1.7 milliards MT (28 millions US$).[9]  Les personnes déplacées devraient être réinstallées dans de nouveaux villages, ce qui oblige le gouvernement à allouer efficacement de nouvelles terres pour le logement .[10]

Le Mozambique figurait parmi les pays les moins résilients sur le plan économique en 2020, ce qui est directement lié à une forte dépendance aux ressources et à un manque de diversification économique. En plus des mesures de relance budgétaire, le gouvernement et les partenaires au développement ont mis en œuvre un Plan d’Intervention en matière de protection sociale dans le cadre de la COVID-19 doté d’un budget de 3.7 millions MT (237 millions US$) afin d’offrir un soutien social et de protéger les ménages les plus vulnérables du pays.[11] Le surendettement du pays, combiné à un déficit budgétaire de 7% du PIB,[12] continue de limiter le budget public. Le taux de croissance du PIB du Mozambique en 2019 de 2.3% s’est contracté à 1.5% en 2020. La contraction économique devrait placer 850 000 Mozambicains supplémentaires sous le seuil de pauvreté international.[13]

[1] Government of Mozambique. (2020). Habita Mozambique Programme: Summary. Pg.7

[2] United Nations (2020). Many Mozambicans still struggling to get back on their feet, on year after cyclone. 13 March 2020. UN News. https://news.un.org/en/story/2020/03/1059411 (Consulté le 11 Septembre 2021).

[3] Reall and CAHF. (2021). Affordable housing in Mozambique: Market Shaping Indicators. https://www.reall.net/wp-content/uploads/2021/05/Mozambique-MSI-Country-Profile.pdf (Consulté le 11 Septembre 2021). Pg.11

[4] United Nations. (2021). Unpacking the potential socioeconomic impact of the coronavirus pandemic in Mozambique: A United Nations situation analysis and policy recommendations. https://www.greengrowthknowledge.org/research/unpacking-potential-socio-economic-impact-covid-19-pandemic-mozambique(Consulté le 12 Septembre 2021). Pg.12

[5] Louw-Vaudran, L. (2021). Top-level talks and strategic coordination lacking prior to troops’ arrival in Mozambique. 23 Août 2021. Daily Maverick. https://www.dailymaverick.co.za/article/2021-08-23-top-level-talks-and-strategic-coordination-lacking-prior-to-troops-arrival-in-mozambique/?utm_medium=email&utm_campaign=Afternoon%20Thing%20Monday%2023%20Août&utm_content=Afternoon%20Thing%20Monday%2023%20Août+CID_d893518bb316a1bf2d67fb04f0966298&utm_source=TouchBasePro&utm_term=Top-level%20talks%20and%20strategic%20coordination%20lacking%20prior%20to%20troops%20arrival%20in%20Mozambique (Consulté le 12 Septembre 2021).

[6] International Organization for Migration. (2021). Mozambique Crisis Response Plan. https://reliefweb.int/sites/reliefweb.int/files/resources/2021_Mozambique_Crisis_Response_Plan_2021.pdf (Consulté le 11 Septembre 2021). Pg.3

[7] Relief Web. (2021). Mozambique – Update, Cabo Delgado situation, 15 December 2020-15 January 2021. https://reliefweb.int/report/mozambique/mozambique-update-cabo-delgado-situation-15-december-2020-15-january-2021 (Consulté le 17 Août 2021).

[8] International Organization for Migration. (2021). Mozambique Crisis Response Plan. https://reliefweb.int/sites/reliefweb.int/files/resources/2021_Mozambique_Crisis_Response_Plan_2021.pdf (Consulté le 11 Septembre 2021). Pg.3

[9]Relief Web. (2021). Humanitarian Response Plan: Mozambique. https://reliefweb.int/sites/reliefweb.int/files/resources/MOZ_2021_HRP_Abridged_Version_20201218.pdf (Consulté le 17 Août 2021). Pg.7

[10] Public Integrity Centre (CIP). (2021). What to monitor in a year of Covid-19 pandemic and war in Mozambique: Analysis of the economic and social conjuncture and governance perspectives for 2021. https://cipmoz.org/wp-content/uploads/2021/02/What-to-monitor-in-a-year-of-Covid-19-pandemic-and-war-in-Mozambique-1.pdf (Consulté le 11 Septembre 2021). Pg. 17.

[11] An estimated 1.5 million households are expected to receive cash transfers of MT1 500 (US$24). De Lima Vieira, A.C., Andres. and R., Monteiro, D. (2021). Reaching the most vulnerable in the social protection response to the COVID-19 crises in Mozambique: Opportunities and Challenges.  https://www.ilo.org/wcmsp5/groups/public/—africa/—ro-abidjan/—ilo-lusaka/documents/publication/wcms_769723.pdf (Consulté le 9 Août 2021). pp. 1-14

[12] African Development Bank. (2021). Africa Economic Outlook, 2021. https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2021 (Consulté le 9 Août 2021).  Pg. 142

[13] African Development Bank. (2021). Africa Economic Outlook, 2021. https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2021 (Consulté le 9 Août 2021). Pg.142

Accès à la finance

Alors que les taux d’intérêt ont été initialement réduits au début de la pandémie, la Banque centrale du pays (Banque du Mozambique) a par la suite augmenté son taux d’intérêt de politique monétaire (MIMO) de 300 points de pourcentage (de 10.3% à 13.3%) pour la première fois depuis l’introduction du MIMO en 2017. Cela a porté le taux préférentiel à 18.9 %,[1] augmentant ainsi les taux d’intérêt hypothécaires et rendant le logement moins abordable. La base de l’augmentation du MIMO était les pressions inflationnistes en raison d’un affaiblissement du taux d’inflation d’une année sur l’autre. L’inflation est passée de 2.7% (juin 2020) à 5.5% (juin 2021).[2] Cependant, entre janvier et avril 2021, et dans un climat économique négatif, le Metical (la monnaie locale) s’est apprécié de 21% par rapport au dollar américain.

Le système financier est composé de 20 banques commerciales dominées par la Banque Commercial et d’Investissement (BCI), la Banque Internationale du Mozambique (BIM) et Standard Bank, qui détiennent ensembleles deux tiers du total des actifs bancaires et 61% du crédit bancaire total.[3] La plupart (97%) du financement bancaire (y compris les prêts hypothécaires) se fait par le biais de dépôts.[4] Le Mozambique compte neuf prestataires de microfinance supervisés par la Banque Centrale. Les données sur les institutions de microfinance sont rares et la mesure dans laquelle elles prêtent aux activités de logement semble généralement faible. La plupart des Mozambicains financent leurs activités de construction de logements avec des économies personnelles. Le programme du Fonds de Promotion du Logement (FFH) comprend un financement pour l’auto-construction progressive.

Il y a 17 fournisseurs de prêts hypothécaires et au mois de Juillet 2021, il y avait 13.6 milliards MT (214 millions US$) de crédit accordé au secteur du logement, représentant 5% du crédit bancaire total.[5] Il s’agit d’une augmentation de 2% par rapport à décembre 2020. Seul 1 adulte sur 10 aurait eu un crédit au premier trimestre de 2021.[6] En2021, Banco Unico a été officiellement acquise par l’une des quatre grandes banques d’Afrique du Sud pour devenir Nedbank Mozambique.[7]

Les banques commerciales qui forment l’Association des Banquiers du Mozambique (AMB) fixent généralement leurs taux d’intérêt sur les prêts au logement entre 20% et 25%.[8] Les taux d’intérêt sur les nouvelles transactions de prêts au logement se sont élevés en moyenne à 21.1 %.[9] La durée typique de l’hypothèque selon la Banque du Mozambique, est de 20 ans, mais les banques, telles que la banque Absa et MozaBanco offrent des hypothèques jusqu’à 25 ans. MozaBanco offre le ratio prêt-valeur maximal sur les prêts hypothécaires résidentiels, à 90%. La réglementation de la banque centrale exige que le montant financé ne dépasse pas 30% (taux d’effort maximal) du revenu mensuel net d’un emprunteur. Les revenus salariés moyens au Mozambique sont estimés à moins de 7 000MT (110 US$)).[10] Cela signifie que les paiements mensuels ne peuvent pas dépasser 2 100MT ou 33 US$, ce qui est insuffisant pour accéder à des produits de logement abordable formels.

Les prêts à la consommation, qui supportent globalement des taux d’intérêt élevés, sont souvent détournés vers la construction ou la réhabilitation de logements, ce qui contribue à l’endettement des ménages. La pandémie a sans aucun doute affecté la qualité du portefeuille de crédit des systèmes bancaires et l’endettement des ménages pose un risque pour les banques commerciales exposées au crédit des ménages. Le ratio prêt non performants/prêts totaux était de 12.6 % en Juin 2020, contre 10.6 % en Juin 2019.[11] C’est au-dessus de la référence internationale de 5%.

Le gouvernement reconnaît la nécessité de surmonter les problèmes de liquidité des banques et d’atténuer les risques liés aux prêts en baisse sur le marché, grâce à de nouveaux cadres et garanties de gestion des risques.[12] La FFH cherche de plus en plus à débloquer des crédits abordables pour les jeunes et les fonctionnaires et à explorer des modèles de financement mixte pour accroître l’accessibilité des prêts hypothécaires.

[1] Association of Mozambican Banks. (2021). Prime rate of the Mozambican financial system, No.2, 2021. https://www.bancomoc.mz/fm_pgtab1.aspx?id=298https://www.bancomoc.mz/fm_pgtab1.aspx?id=298 (Consulté le 9 Août 2021). Pg. 1

[2] Bank of Mozambique. (2021). Monthly summary of statistical information. http://www.bancomoc.mz/fm_pgTab1.aspx?id=281 (Consulté le 9 Août 2021). Pg. 11

[3] Bank of Mozambique. (2021). Financial Stability Bulletin, December 2020. https://www.bancomoc.mz/fm_pgTab1.aspx?id=379 (Consulté le 9 Août 2021). Pg.19

[4] Bank of Mozambique. (2021). Financial Stability Bulletin, December 2020. https://www.bancomoc.mz/fm_pgTab1.aspx?id=379 (Consulté le 9 Août 2021). Pg.24

[5] Bank of Mozambique. (2021). Monthly summary of statistical information (Août 2021). http://www.bancomoc.mz/fm_pgTab1.aspx?id=281 (Consulté le 9 Août 2021). Pg.5

[6] Bank of Mozambique. (2021). Quarterly Financial Inclusion Indicators. https://www.bancomoc.mz/fm_pgTab1.aspx?id=354 (Consulté le 13 Septembre 2021).

[7] All Africa. (2021). Mozambique: Banco Unico becomes Nedbank-Mozambique. 28 June 2021. All Africa. https://allafrica.com/stories/202106280842.html#:~:text=Maputo%20%E2%80%94%20The%20South%20Africa%2Dbased,its%20name%20to%20Nedbank%2DMozambique. (Consulté le 12 Septembre 2021).

[8] Association of Mozambican Banks. (2021). Prime rate of the Mozambican financial system, No.2, 2021. https://www.bancomoc.mz/fm_pgtab1.aspx?id=298https://www.bancomoc.mz/fm_pgtab1.aspx?id=298 (Consulté le 9 Août 2021). Pg. 2.

[9] Bank of Mozambique. (2021). Monthly summary of statistical information. http://www.bancomoc.mz/fm_pgTab1.aspx?id=281 (Consulté le 9 Août 2021). Pg.9

[10] Club of Mozambique. (2020). NGO says Mozambican social housing policy is elitist. 3 Juillet 2020. Club of Mozambique.  https://clubofmozambique.com/news/ngo-says-mozambican-social-housing-policy-is-elitist-164715/ (Consulté le 12 Septembre 2021).

[11] Bank of Mozambique. (2021). Financial Stability Bulletin, December 2020. https://www.bancomoc.mz/fm_pgTab1.aspx?id=379 (Consulté le 9 Août 2021). Pg.22

[12] Government of Mozambique. (2018). 2030 National Housing Strategy. Pg. 12. Note: It is unclear whether these policies are currently being implemented.

Faisabilité budgétaire

L’écart entre les niveaux d’abordabilité et les logements disponibles sur le marché limite les possibilités d’accession à la propriété et de logements locatifs adéquats dans les centres urbains. Seuls 2% de la population adulte reçoivent un salaire ou un revenu salarial [1] et ceux qui ont des revenus informels sont beaucoup moins susceptibles d’accéder au financement et au crédit bancaire. La plupart des adultes (52%) gagnent environ 5 078MT (80US$) par mois, ce qui met encore une fois en perspective les niveaux d’abordabilité de la plupart de la population. Le site Web d’Absaexige un montant de prêt minimum de 2 millions MT (31 506 US$) pour les prêts hypothécaires. Compte tenu du revenu et d’autres conditions de prêt d’exclusion, un prêt de cette valeur exclut la plupart des Mozambicains.

Les effets négatifs de la COVID-19 ont eu le plus grand impact sur les ménages à crédit limité.[2] Les ménages urbains à faible revenu ont subi de manière disproportionnée des pertes de revenus.[3] Plus de la moitié de la population gagne un revenu inférieur à 5 000 MT (79 US$) par mois et 88% n’ont pas accès au crédit.[4] Les ménages comptent sur l’épargne en espèces ou sur des groupes d’épargne informels pour financer et construire leur maison.[5] La baisse globale du crédit accordé au secteur privé a également affecté le logement, tandis que l’insurrection dans le  Nord  a accru le risque de défaut de paiement de la dette[6] et entravé l’accès aux services bancaires, en raison de la destruction et de la fermeture des agences bancaires dans la région.[7]

Le défi de l’abordabilité a conduit à la mise au point de systèmes de paiement innovants sur le marché du logement abordable. Casa Real a introduit un modèle de location à l’achat qui permet aux clients de louer leurs maisons pour 4 443 MT (70 US$) par mois, pour une période de trois à cinq ans. Cela donne aux futurs propriétaires la possibilité d’accumuler des antécédents de crédit et d’économiser pour une mise de fonds, ce qui augmente la possibilité d’obtenir un financement hypothécaire sur une maison de démarrage d’une chambre à coucher (avec salle de bain) qui peut être prolongée progressivement. Casa Real, grâce à son accord avec la banque Absa, a ramené le revenu minimum requis pour un prêt hypothécaire de 43 800 MT ou 690 US$ (bien au-dessus de ce que la plupart des ménages gagnent) à seulement 14 678 MT (228 US$)).[8]

Le programme « Habita Mozambique » de la FFH s’adresse explicitement à la capacité de revenu des différents segments du marché. Les maisons pour les ménages à faible revenu, de classe moyenne inférieure et moyen sont vendues entre 634 800 MT et 1.2 millions MT (10 000 US$ à 20 000 US$), 1.5 millions à 2.8 millions MT (25 000 US$ à 45 000 US$) et 3.1 millions MT à 4.4 millions MT (50 000 US$ à 70 000 US$), respectivement.[9] Ces valeurs achèteraient un studio, d’un, deux ou trois chambres sur des parcelles (entre 300m² et 800m²) reliées à l’infrastructure requise. Les fourchettes d’éligibilité et de revenu tiennent compte des niveaux de salaire minimum du pays. Par exemple, les ménages à faible revenu ne gagneraient pas plus de cinq fois le salaire minimum (entre 4 443 MT ou 70 US$[10] et 1.3 millions MT, soit 22 000 US$). La maison la moins chère de FFH est de 18m² au prix de 667 000 MT (10 507 US$). Les acheteurs ont la possibilité de payer des versements mensuels de 2 800 MT (44 US$), sans intérêt, sur 20 ans.[11] Par rapport au financement hypothécaire, c’est plus accessible.

Les coûts de construction élevés et le manque de financement entraînent souvent le développement de logements aux normes inférieures, en raison de l’utilisation de matériaux de construction de mauvaise qualité et du manque de conformité aux pratiques de construction sécuritaires. Trouver des entrepreneurs qui peuvent offrir un coût concurrentiel est souvent un défi pour les projets de logement.[12]  Dans certains centres urbains, les coûts totaux de construction s’élèvent en moyenne à 20 345 MT (320 US$) par m², les coûts de main-d’œuvre s’élevant en moyenne à 8 138 MT (1128 US$). Le prix d’un sac de ciment de 50 kg coûte maintenant entre 220 MT (3.5 US$) et 255 MT (4 US$). La baisse du prix du ciment, qui est intervenue à la suite d’investissements chinois dans une nouvelle usine (Dugongo Cimentos) dans la province de Maputo, est encourageante pour les ménages qui construisent progressivement leurs maisons.[13]

[1] FSD Mozambique. (2020). Finscope launch presentation. http://fsdmoc.com/news/official-launch-3rd-edition-finscope-2019/ (Consulté le 9 Août 2021). Pg. 16

[2]Bank of Mozambique. (2020). Financial Stability Bulletin, December 2020. https://www.bancomoc.mz/fm_pgTab1.aspx?id=379 (Consulté le 9 Août 2021). Pg. 14

[3] Betho, R et al. (2021). The macroeconomic impact of COVID-19 in Mozambique: A social accounting matrix approach. https://www.wider.unu.edu/sites/default/files/Publications/Working-paper/PDF/wp2021-93-macroeconomic-impact-COVID-19-Mozambique.pdf (Consulté le 17 Août 2019). Pg. 18.

[4] FSD Mozambique. (2020). Finscope launch presentation. http://fsdmoc.com/news/official-launch-3rd-edition-finscope-2019/ (Consulté le 9 Août 2021). pp. 16-28.

[5] Nkhonjera, M. (2020). Housing microfinance: An opportunity for affordable housing solutions in Mozambique. https://housingfinanceafrica.org/documents/housing-microfinance-an-opportunity-for-affordable-housing-solutions-in-mozambique/ (Consulté le 11 Septembre 2021).

[6] Bank of Mozambique. (2020). Financial Stability Bulletin, December 2020. https://www.bancomoc.mz/fm_pgTab1.aspx?id=379 (Consulté le 11 Septembre). Pg. 16

[7] Bank of Mozambique. (2020). Financial Stability Bulletin, December 2020. https://www.bancomoc.mz/fm_pgTab1.aspx?id=379 (Consulté le 11 Septembre). Pg. 16

[8] Real. (2021). Mozambique data dashboard. https://www.reall.net/data-dashboard/mozambique/ (Consulté le 9 Août 2021).

[9] Government of Mozambique. (2020). Habita Mozambique Programme: Summary. Pg.4

[10] Trading Economics (2021). Minimum wages in Mozambique remain unchanged at 4390 MZN/month in 2020 from 4390 MZN/month in 2019. https://tradingeconomics.com/mozambique/minimum-wages (Consulté le 22 Août 2021).

[11] Email correspondence with Armindo Mungambe, FFH, 15 Août 2021.

[12] Email correspondence with Alberto Elias, Genius Investment, 22 Août 2021.

[13] All Africa. (2021). Mozambique: Fall in cement prices was expected. 21 June 2021. All Africa.  https://allafrica.com/stories/202106210879.html (Consulté le 22 Août 2021).

Offre de logements

La FFH prévoit de construire plus de 1 500 logements d’ici 2024.[1] Ces efforts sont essentiels pour favoriser l’abordabilité du logement, mais les efforts à l’échelle pour une plus grande transformation du marché demeurent un défi. Le programme « Habita Mozambique » a créé un élan pour combler le déficit de logements et d’infrastructures, en mettant l’accent sur les établissements informels et les programmes de modernisation. Dans le cadre du programme, le gouvernement fournira des parcelles (entre 300m² et 800m²) avec accès aux routes, à l’eau, à l’énergie et à l’assainissement, aux ménages éligibles, ainsi qu’un financement et une assistance technique pour améliorer les techniques d’auto-construction. Le programme a également livré un studio de 18m² sur un terrain de 300m² d’une valeur de 667 000MT (10 500US$).[2] Les unités sont construites avec des briques et des toitures en métal [3] et les marché cibles sont les ménages à faible revenu qui n’ont pas accès à un logement décent sur le marché formel. Toutefois, il semble que la FFH ait 177 millions MT (2.8 millions US$) de dette accumulée de la part de certains de ses bénéficiaires du logement.[4]

Le premier prêt hypothécaire abordable au Mozambique a été développé par le promoteur de logements abordables, Casa Real et Absa Bank, servant de modèle pour débloquer des opportunités de financement du logement sur d’autres marchés.[5] Casa Real est un pionnier des maisons abordables, résilientes au Mozambique et a livré ses 10 premières maisons pilotes dans le cadre de la première phase d’Inhamizua.  La deuxième phase a été approuvée en 2020 et devrait livrer 80 logements fournis avec des services d’infrastructure en vrac. Le projet a créé 245 emplois et offrira une combinaison de logements de démarrage et de logements subventionnés, ciblant les marchés à revenu faible ou moyen. Par ailleurs, SDU Beira a lancé un appel d’offres pour la construction de 25 000 maisons abordables à Maraza, avec l’intention de développer 50 hectares de parcelles viabilisées d’ici fin 2021.[6]

Casa Minha a également été active dans l’amélioration du paysage de la transformation urbaine pour les marchés à revenu moyen et intermédiaire. Leur modèle est fondamentalement basé sur la modernisation des colonies avec des maisons modulaires et supplémentaire de qualité à Maputo. Cependant, le promoteur a dû cesser ses activités en 2020/21 en raison des difficultés persistantes avec la municipalité locale.

Bien que la plupart des logements locatifs à Maputo soient construits avec des matériaux de construction durables, certains logements locatifs « de fortune » sont dans un état déplorable,   avec presque aucun services de base.[7]  Le marché locatif de Maputo est à 80% informel, caractérisé par des agents immobiliers informels, des propriétaires non enregistrés et l’absence de baux formels.[8] Dans la ville portuaire de Beira (la troisième plus grande ville du Mozambique), les habitations sont en grande partie situées dans des zones sujettes aux inondations et aux intempéries. À Beira, on estime à 27.6 milliards MT (435 millions US$), 14.2 milliards MT (225 millions US$) et 38 millions MT (0.6 millions US$) d’investissements nécessaires pour le logement, les infrastructures de transport et la gestion des déchets solides.[9]

Genius Investments, membre de l’Union Africaine pour le Financement du Logement (AUHF), a signé un Protocole d’Accord avec la FFH pour développer des logements abordables sur un terrain de 25 hectares appartenant à Aeroportos de Moçambique (ADM), à Maputo. Les maisons seront construites pour les employés du SMA, les fonctionnaires de l’aviation civile et le grand public dans le segment de marché moyen et moyen à faible. Ils sont également impliqués dans la construction de logements abordables dans la province de Manica.

Le Ministère des Travaux Publics, du Logement et des Ressources en Eau (MOPHRH), par le biais du Projet National de Développement Urbain et de Décentralisation, est soutenu par un financement de la Banque Mondiale de 7.4 milliards MT (117 millions US$) pour développer les infrastructures urbaines, la mobilité et les services de base dans toutes les municipalités.[10] Beira a dirigé l’élaboration d’un plan directeur pour 2035 qui comprend des projets de développement urbain et des stratégies d’expansion, y compris pour des zones résidentielles à l’épreuve des inondations.

[1] Nourou, M. (2020). Mozambique to build 1 500+ affordable housing units by 2024. 4 December 2020. Ecofin Agency. https://www.ecofinagency.com/public-management/0412-42137-mozambique-to-build-1-500-affordable-housing-units-by-2024 (Consulté le 9 Août 2021).

[2] Email correspondence with Armindo Mungambe, FFH, 15 Août 2021.

[3] Housing Promotion Fund. (2021). Official launch of the Renascer Project. https://ffh.gov.mz/noticias-eventos/lancamento-oficial-do-projecto-renascer(Consulté le 12 Septembre 2021).

[4] MOPHRH. (2021).240 apartments available for commercialisation at Olimpica Village. https://www.mophrh.gov.mz/?p=2743 (Consulté le 13 Septembre 2021).

[5]Reall. (2020). Reall partner Casa Real and ABSA Bank have developed the first ever mortgage for low-income households in Mozambique.https://www.reall.net/blog/casa-real-launch-landmark-affordable-mortgage-in-mozambique/ (Consulté le 13 Août 2021).

[6] SDU Beira. (2021). Development project of 25 000 houses in Maraza. https://sdubeira.co.mz/en/wp-content/uploads/2021/05/25K-Houses-Maraza-Residential-and-Comercial-Park-20210519-EN.pdf  (Consulté le 17 Août 2019).

[7] Carrilho, J. (2020). Profiling and understanding the residential rental market in Mozambique. https://housingfinanceafrica.org/app/uploads/2021/02/Mozambique-Rental-Study_LAYOUT-1.pdf (Consulté le 9 Août 2021). pp.22-24.

[8] Carrilho, J. (2020). Profiling and understanding the residential rental market in Mozambique. https://housingfinanceafrica.org/app/uploads/2021/02/Mozambique-Rental-Study_LAYOUT-1.pdf (Consulté le 9 Août 2021). Pg.2

[9] UN-Habitat. (2020). Financing for resilience and green urban solutions in Beira, Mozambique. https://unhabitat.org/financing-for-resilient-and-green-urban-solutions-in-beira-mozambique (Consulté le 9 Août 2021). pp. 13-15.

[10]World Bank. (2020). Mozambique Urban Development and Decentralization Project.  https://projects.worldbank.org/en/projects-operations/project-detail/P163989 (Consulté le 12 Septembre 2021).

Marchés immobiliers

Le recensement de 2017 révèle qu’il y a 4.8 millions de logements résidentiels formels à l’échelle nationale, soit 94% des ménages en sont propriétaires et 6% vivent dans des logements locatifs. La proportion d’occupants locatifs est beaucoup plus élevée dans la capitale (23% ou 54 000 ménages), en grande partie détenue par de petits propriétaires. Ces dernières années, il y a également eu des pressions croissantes de gentrification dans les espaces urbains de Maputo.

Toutes les terres au Mozambique appartiennent au gouvernement. Le projet « MozLand »  a été mis en place pour régulariser les titres de droits d’utilisation des terres (Droits d’Utilisation des Terres et d’Avantages – DUAT), ainsi que pour renforcer les capacités institutionnelles, dans tout le pays.[1] Ce programme est en cours et devrait distribuer un total de 5 millions DUAT, en mettant explicitement l’accent sur les ménages dirigés par des femmes.[2] Toutefois, la capacité du Ministère des Terres et de l’Environnement (MTA) de mettre en œuvre efficacement ce programme, à maintenir et mettre à niveau le Système de Gestion de l’Information Foncière (SiGIT) est limitée. L’accès aux terrains et la localisation des terrains pour les grands projets de logement sont un obstacle majeur dans les zones urbaines.

Les agents immobiliers informels et les contrats de location informels sont courants sur les marchés locatifs. La grande informalité se traduit souvent par des contrats précaires et l’absence de cadre juridique protégeant les locataires. Les prix de location sont fortement liés à l’emplacement et à la proximité des services et des infrastructures. Dans la capitale, une maison conventionnelle (avec salle de bain intérieure et toilettes) pourrait coûter entre 3 500MT (55US$) et 50 000MT (788US$) par mois.[3] La location la plus basse de Casa Minha est de 25 000MT (394US$) pour une maison de 65m². La même maison coûtera au moins 4.1 millions MT (65 000US$) à l’achat en 2022.[4] La maison nouvellement construite la moins chère sur le marché était une maison incrémentale (26m²) de 10 000US$ ou 634 800MT construite par Casa Real à Beira.

[1] Ministry of Land and Environment. MozLand. https://www.mta.gov.mz/en/projects/mozland/ (Consulté le 17 Août 2021).

[2] World Bank. (2021). Mozambique land administration project (Terra Segura).  https://documents1.worldbank.org/curated/en/622781621214040392/pdf/Restructuring-Integrated-Safeguards-Data-Sheet-Mozambique-Land-Administration-Project-Terra-Segura-P164551.pdf  (Consulté le 17 Août 2021). Pg.4

[3] Carrilho, J. (2020). Profiling and understanding the residential rental market in Mozambique. https://housingfinanceafrica.org/app/uploads/2021/02/Mozambique-Rental-Study_LAYOUT-1.pdf (Consulté le 9 Août 2021). Pg. 26.

[4] Email correspondence with Alfonso Cabrillo, Casa Minha, 16 Août 2021. Note: This price may need to be reviewed due to the volatility with the USD/MZN.

Politiques et réglementation

La politique du Mozambique en matière de logement a été approuvée en 2011 et met l’accent sur la fourniture de logements adéquats et le soutien financier nécessaire aux familles à faible revenu, l’aménagement du territoire et la fourniture d’infrastructures de base. La Stratégie Nationale du Logement à l’horizon 2030 s’appuie sur la politique du logement en mettant explicitement l’accent sur la contribution à la réalisation de l’Objectif de Développement Durable (ODD) 11 et en mettant l’accent sur l’amélioration de la coordination institutionnelle, la promotion du logement et le financement inclusif. Elle intègre également le logement dans le programme de développement majeur du pays. Bien qu’il existe une stratégie pour le logement locatif, il n’existe pas de cadre réglementaire régissant et soutenant le marché locatif et en particulier le marché locatif informel. L’État, par l’intermédiaire de la FFH, est responsable de la mise en œuvre du Programme Habita, par la fourniture de nouveaux logements, le soutien à l’auto-construction, la fourniture de parcelles avec services et le crédit abordable aux segments de revenu ciblés.

La Stratégie nationale d’inclusion financière (2016-2022) définit les plans du pays pour développer les services financiers, numériser les systèmes de paiement et réduire les coûts de prestation de services dans les zones rurales et périurbaines. La stratégie met également explicitement l’accent sur le financement du logement.

Une nouvelle politique foncière et une nouvelle loi remplaceront le cadre du pays régissant le système d’administration foncière d’ici 2022[1]et devrait améliorer l’efficacité des institutions d’administration des biens fonciers et soutenir le système de gestion de l’information foncière. Le Règlement Général sur les Bâtiments Urbains (REGEU) est également en cours de révision.

[1] World Bank. (2021). Mozambique land administration project (Terra Segura).  https://documents1.worldbank.org/curated/en/622781621214040392/pdf/Restructuring-Integrated-Safeguards-Data-Sheet-Mozambique-Land-Administration-Project-Terra-Segura-P164551.pdf  (Consulté le 17 Août 2021). Pg.4

Opportunités

La pénurie de logements abordables au Mozambique est une occasion de combler une lacune critique du marché. Les défis actuels comprennent l’accès à un financement abordable, la gestion des terres et des infrastructures, les coûts de construction, les techniques d’auto-construction non viables et les risques liés aux changements climatiques. La mise en œuvre active du programme Habita par le gouvernement pourrait créer un environnement attrayant pour les investissements dans l’écosystème du logement.

La fréquence des phénomènes météorologiques extrêmes et les risques financiers associés signifient qu’il existe un besoin croissant d’investissements pour des logements résilients qui adoptent des méthodes de construction résistantes aux inondations et aux cyclones. L’intégration de technologies et de matériaux de constructionécologiques est également une opportunité de marché inexploitée qui peut révolutionner la construction de logements au Mozambique.

Un manque de demande efficace, par conséquent, une plus grande disponibilité de produits de financement abordables pour les utilisateurs finaux offriraient une marge de manœuvre aux promoteurs comme Casa Real (qui cherchent à obtenir du financement pour appuyer le loyer de leurs propres programmes))[1] pour permettre une meilleure livraison à grande l’échelle. Il est possible de fournir plus d’options à faible coût pour l’achat de logements et le soutien des activités de construction incrémentielles, ce qui comprend des prêts hypothécaires abordables et desproduits de microfinancement du logement. Ces interventions pourraient appuyer la mise à l’échelle du logement abordable tout en maintenant l’abordabilité. Il est important de savoir si la reproduction du modèle de Casa Real au-delà de Beira nécessiterait un environnement favorable et des partenariats solides entre les promoteurs de logements abordables et les gouvernements locaux.

Les nouvelles lois foncières seront essentielles pour assurer aux ménages une sécurité d’occupation et un meilleur accès aux prêts garantis (hypothèques). L’analyse de REGEU pourrait potentiellement soutenir les efforts du gouvernement en vue d’adopter des pratiques de construction durable plus répandues, en particulier pour l’auto-construction.

[1] Email correspondence with Richard Bahumwire (Casa Real), 13 Septembre 2021.

Accès aux données sur le financement du logement

L’Institut National de Statistique (INE) publie régulièrement des données macroéconomiques, des données de recensement de la population et du logement, ainsi que des rapports sectoriels. La Banque du Mozambique diffuse des indicateurs économiques et financiers, y compris des taux d’intérêt et des statistiques de crédit par secteur. Les informations partagées par le MOPHRH comprennent les législations et les plans nationaux, ainsi que des mises à jour sur les prix moyens des projets d’infrastructure civile, tandis que la FFH publie, ses projets de construction de logements en cours et achevés.

Dans le secteur des organisations privées et non gouvernementales, les banques commerciales, la Confédération des Associations Économiques et la Fédération Internationale des Géomètres recueillent des données sur la construction de conditions hypothécaires et les analyses géospatiales respectivement-ces données doivent en grande partie provenir directement de ces institutions. FSD Mozambique publie les dernières données sur l’inclusion financière. Les promoteurs de logements privés sont une partie utile de l’écosystème de données, fournissant des données sur la construction de logements, au niveau de leur projet de construction.

Bien que certains rapports clés soient désuets ou ne soient pas diffusés régulièrement, les données ne sont généralement pas suffisamment désagrégées pour saisir les tendances du marché de l’immobilier résidentiel ou du secteur de la construction de logements. Le paysage des données du Mozambique pourrait bénéficier d’une base de données centralisée qui s’appuierait collectivement sur le MOPHRH et les activités privées de logement et de construction.

Informalité urbaine

La population du Mozambique qui s’élève à 30.3 millions d’habitants augmente à un taux de croissance annuel de 3%, avec plus d’un tiers résidant dans les zones urbaines. On estime que 77% des citadins vivent dans des bidonvilles, des établissements informels ou des logements inadéquats, soit l’équivalent de 1.8 millions de ménages urbains. Le taux d’urbanisation du pays (4.4%) est supérieur à celui de la région de l’Afrique australe. Cela a eu une incidence sur la prestation des services municipaux de base.

Une conséquence du déficit de logements abordables et de la propriété foncière limitée est que la plupart des ménages du Mozambique (80%) ont recours à des structures (de faible qualité) auto-construites, non zonées ou illégalement occupées. A Beira, 70% des ménages vivent dans des logements informels (inadéquate construits).[1] Il faut 60 jours et six procédures pour enregistrer une propriété résidentielle,[2] et avec un système d’administration foncière limité dans sa couverture des zones urbaines, les maisons occupées par leur propriétaire sont souvent construites sur des terrains sans le consentement des organismes de réglementation de la ville.[3]

Plus de la moitié (63%) des ménages urbains ont accès à l’eau potable, tandis que seulement 29% de tous les ménages ont accès aux services d’assainissement de base. Au fur et à mesure qu’Habita Mozambique sera mis en œuvre progressivement, il pourrait y avoir des améliorations significatives dans la prestation de services. Le programme a des objectifs spécifiques pour fournir aux zones urbaines des logements accessibles et des infrastructures de base.

[1] UN-Habitat. (2020). Financing for resilience and green urban solutions in Beira, Mozambique. https://unhabitat.org/financing-for-resilient-and-green-urban-solutions-in-beira-mozambique (Consulté le 9 Août 2021). Pg. 66.

[2] Reall and CAHF. (2021). Affordable housing in Mozambique: Market Shaping Indicators. https://www.reall.net/wp-content/uploads/2021/05/Mozambique-MSI-Country-Profile.pdf (Consulté le 11 Septembre 2021). Pg. 11.

[3] UN-Habitat. (2020). Financing for resilience and green urban solutions in Beira, Mozambique. https://unhabitat.org/financing-for-resilient-and-green-urban-solutions-in-beira-mozambique (Consulté le 9 Août 2021). Pg. 65.

Sites internet

Association des banquiers du Mozambique : www.amb.co.mz

Banque du Mozambique : www.bancomoc.mz

Club de Mozambique : www.clubofmozambique.com

Confédération des associations économiques : www.cta.org.mz

Approfondissement du secteur financier Mozambique : www.fsdmoc.com

Fonds de Promotion du Logement : www.ffh.gov.mz

Fédération Internationale des Géomètres :  www.fig.net

Ministère des Terres et de l’Environnement : www.mta.gov.mz

Ministère des Travaux Publics, des Ressources en Eau et du Logement : www.mophrh.gov.mz

Institut national de la statistique : www.ine.gov.mz

Banque nationale d’investissement : www.bni.co.mz

UN Habitat Mozambique : www.unhabitat.org