Financement du logement en Namibie
Vue d'ensemble
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La population globale de la Namibie est passée de 1 409 920 920 en 1991 à 2 113 077 en 2011 et était estimée à 2 587 344 en 2021. Avec un taux de croissance moyen de 1,4 % par an, la population namibienne devrait passer de 2,3 millions en 2015 à trois millions d’ici 2030. Le pourcentage de la population urbanisée devrait atteindre près de 60 % en 2025. La crise du logement en Namibie se caractérise par des coûts de logement élevés en raison de la livraison lente et coûteuse de terrains viabilisés et d’un nombre négligeable d’immeubles formels abordables. fabrication de logements.
Les niveaux du produit intérieur brut (PIB) par habitant de la Namibie sont élevés par rapport aux normes de l’Afrique subsaharienne, estimés à 77 614 dollars namibiens (4 729 dollars américains en 2021). La croissance du PIB réel devrait augmenter à 3,2 % en 2022 avant de ralentir légèrement à 2,9 % en 2023. L’amélioration prévue en 2022 est principalement due à la croissance du secteur minier, en particulier des diamants et de l’or. Le taux de chômage de la Namibie devrait être de 21,68 % en 2021, avec un taux de chômage des jeunes de 40,44 % et un total de 22,7 % d’hommes au chômage et de 20,62 % de femmes au chômage.
En juillet 2022, le taux d’inflation annuel de la Namibie a atteint un sommet de plus de cinq ans de 6,8 %. Cela a été causé par la hausse des prix de la nourriture et des transports, ainsi que par les effets des fermetures de COVID-19 et des conditions météorologiques extrêmes qui se font encore sentir. Cela a un impact négatif sur les attitudes d’emprunt des gens et, par conséquent, sur leur accès au financement du logement.
La Namibie a un désert rude et un climat à faibles précipitations, qui sont aggravés par d’autres vulnérabilités existantes. Le pays a fait des progrès significatifs dans la mise en œuvre de divers cadres d’atténuation et d’adaptation au changement climatique.
L’estimation la plus récente de l’arriéré de logements en Namibie provient du NDP4, estimé à 300 000 unités. Il faudra 76 milliards de dollars namibiens (4,6 milliards de dollars américains) pour résorber l’arriéré. Le principal obstacle à la livraison de logements est le manque de terrains viabilisés disponibles.
En Namibie, il existe sept prêteurs privés pour les prêts hypothécaires. Le fait que ces prêts hypothécaires soient principalement accordés aux ménages à revenu élevé met en évidence l’inégalité d’accès au financement du logement. En août 2022, 426 institutions étaient enregistrées et réglementées, et la valeur comptable totale de tous les microcrédits en cours s’élevait à 7,4 milliards de dollars namibiens (451 millions de dollars américains).
La National Housing Institution (NHE) de Namibie recherche des partenaires pour l’aider à construire davantage de logements. Les prix élevés de l’immobilier et la montée en flèche de l’offre de logements en attente créent des opportunités pour les promoteurs du secteur privé.
Vous pouvez accéder ci-dessous à plus d’informations sur le secteur du financement du logement de la Namibie, y compris les principaux intervenants, les principales politiques et l’accessibilité au logement:
- Introduction
- Accès au financement
- Abordabilité
- Offre de logements
- Marchés immobiliers
- Politique et législation
- Opportunités
- Disponibilité des données sur le financement du logement
- Applications vertes pour le logement abordable
- Sites interne
Namibie
Introduction
La crise du logement en Namibie se caractérise par des coûts du logement élevés en raison de la livraison lente et coûteuse de terrains viabilisés et d’une production de logements formels abordables négligeable, dans un contexte de chômage élevé, de sous-emploi et de niveaux de revenu des ménages extrêmement bas. Des périphéries des villes moyennes et grandes aux petites agglomérations rurales, il existe des établissements informels dans pratiquement toutes les zones urbaines du pays. Plus de 40 % de la population namibienne et environ 66% de sa population urbaine vivent dans des établissements informels ou des cabanes d’arrière-cour.[1]
La population globale de la Namibie est passée de 1 409 920 en 1991 à 2 113 077 en 2011 et était estimée à 2 587 344 en 2021.[2] Avec un taux de croissance moyen de 1,4 % par an, la population namibienne devrait passer de 2,3 millions en 2015 à 3 millions d’ici 2030.[3] La Commission nationale du plan a estimé le taux d’urbanisation à 4,5% par an, ce qui est supérieur à la croissance moyenne de la population.[4] Le taux d’urbanisation devrait atteindre près de 60% en 2025, contre 41% en 2001, ce qui suggère que les problèmes de capacité de développement urbain vont s’intensifier.[5] La Namibie est classée parmi les pays à revenu intermédiaire supérieur. Le revenu national brut par habitant se situe entre 66 236 N$ (4 036 US$) et 208 342 N$ (12 695 US$). Les niveaux du produit intérieur brut (PIB) par habitant sont élevés selon les normes de l’Afrique subsaharienne, estimés à 77 614 N$ (4 729 US$) en 2021.[6]
La performance économique de la Namibie devrait s’améliorer en 2022 et 2023. La croissance du PIB réel devrait augmenter à 3,2% en 2022 avant de se modérer légèrement à 2,9% en 2023. L’amélioration prévue en 2022 est principalement due à la croissance prévue dans le secteur minier, notamment du diamant et de l’or. La plupart des industries primaires (secteur minier) ainsi que les industries secondaires et tertiaires devraient enregistrer des résultats positifs, mais avec de faibles taux de croissance en 2022 et 2023.[7]
La guerre en cours entre la Russie et l’Ukraine et les sanctions économiques associées contre la Russie ont entraîné des pénuries d’approvisionnement de divers produits de consommation ainsi que de certains intrants de production clés, contribuant à une forte inflation dans le monde. La Banque de Namibie (BoN) a réagi à cette crise mondiale en augmentant le taux d’intérêt au-delà de ce qui était prévu. Le taux d’inflation annuel s’est accéléré pour atteindre un pic de plus de cinq ans de 6,8% en juillet 2022, en raison de la flambée des coûts de l’alimentation et du transport et des effets persistants des blocages liés à la COVID-19 et des conditions météorologiques extrêmes. En août 2022, la BoN a relevé son taux directeur de 75 points de base à 5,5%[8], mettant la Namibie à égalité avec l’Afrique du Sud, qui a relevé son taux d’intérêt de référence du même montant en juillet 2022, et s’aligne sur d’autres banques centrales cherchant à atténuer l’inflation et à stopper les sorties de capitaux.[9] La hausse des taux d’intérêt exercera une pression supplémentaire sur la croissance des prêts hypothécaires en 2022, le coût des prêts augmentant, car la plupart des banques commerciales augmenteront leur taux préférentiel et leur taux de prêt hypothécaire.[10]
Le changement climatique a eu un effet négatif sur la Namibie, affectant la population et les objectifs de développement du pays. Le pays a un désert rude et un climat à faibles précipitations, aggravé par d’autres vulnérabilités existantes, notamment l’évolution des régimes de précipitations et la hausse des températures. L’adaptation est d’une importance primordiale pour le pays et figure en bonne place sur l’agenda du gouvernement pour garantir le bien-être de la population tout en réduisant les risques et en renforçant la résilience.[11] Le pays a donné la priorité aux mesures d’adaptation, comme indiqué dans les Plans Nationaux de Développement (PND), entre autres documents, et mis en évidence dans la communication sur l’adaptation. Parmi les priorités d’adaptation recommandées figurent l’amélioration des normes d’ingénierie et de construction résilientes au climat pour les infrastructures dans les secteurs du logement, du rail, des transports, du littoral, de la gestion des déchets, des télécommunications, de la réfrigération et de l’énergie.[12]
La Namibie a réalisé des progrès significatifs dans la mise en œuvre de divers cadres d’atténuation et d’adaptation au changement climatique, notamment la Convention-cadre des Nations Unies sur les changements climatiques (CCNUCC), le Cadre de Sendai pour la Réduction des Risques de Catastrophe 2015-2030 et le Plan National de Gestion des Risques de Catastrophe (NDRMP) de 2011 (actuellement en cours de révision).[13] Le NDRMP vise à guider et à renforcer les capacités nationales de gestion des risques de catastrophe et à fournir un cadre pour la gestion sectorielle et régionale des risques de catastrophe en Namibie. Le ministère du Développement Urbain et Rural prend des mesures pour prévenir, préparer et se relever des incendies impliquant les composants structurels de divers types de propriétés résidentielles, des défaillances d’infrastructures et la réhabilitation des infrastructures endommagées avant, pendant et après les situations de catastrophe.
[1] Republic of Namibia (2022). Revised National Housing Policy 2022. https://ilmi.nust.na/sites/default/files/National%20Housing%20Policy-2022%20Revision-Draft%20for%20Stakeholder%20Consultation.pdf (Accessed 20 August 2022). Pg. 8.
[2]World Bank (2021). Data. Population total – Namibia. https://data.worldbank.org/indicator/SP.POP.TOTL?locations=NA (Accessed 20 August 2022).
[3] Mulama, L. (2015). Population Dynamics. Policy Brief April 2015.National Planning Commission. https://www.npc.gov.na/wp-content/uploads/2022/06/Population-Dynamics-policy-brief-in-format-2nd-ed.pdf (Accessed 3 August 2022). Pg. 3.
[4] Ministry of Regional and Local Government, Housing and Rural Development. (2009). National Housing Policy. Reviewed July 2009. https://www.ohchr.org/sites/default/files/Documents/Issues/Housing/sub-nationalgovernments/201114_Response_Namibia2.pdf (Accessed 27 July 2022). Pg. 6.
[5] National Housing Policy 2009 https://www.npc.gov.na/wp-content/uploads/2022/06/National-Housing-Policy-1991.pdf (Accessed 22 August 2022)
[6] World Bank (2021). Data. GDP per capita (current US$) – Namibia. https://data.worldbank.org/indicator/NY.GDP.PCAP.CD?locations=NA (Accessed 20 August 2022)
[7] Bank of Namibia. (2022). Economic Outlook. August 2022. https://www.bon.com.na/CMSTemplates/Bon/Files/bon.com.na/19/19aad5d0-2adc-4449-8fc8-cb1c4748ddd1.pdf (Accessed 10 August 2022). Pg. 3.
[8][8] Bank of Namibia (2022). Economic Outlook. August 2022 https://www.bon.com.na/CMSTemplates/Bon/Files/bon.com.na/19/19aad5d0-2adc-4449-8fc8-cb1c4748ddd1.pdf (Accessed 15 August 2022). Pg. 6.
[9] Ibid.
[10] African Markets. (2022). Namibia Central Bank increases repo rate to 5.50%. 17 August 2022. https://www.african-markets.com/en/news/southern-africa/namibia/namibia-central-bank-increases-repo-rate-to-5-50 (Accessed 28 August 2022).
[11] Republic of Namibia. (2021). Namibia’s Climate Change Adaptation Communication to the UNFCCC 2021. https://unfccc.int/sites/default/files/resource/namibia-adaptation-communication-to-the-unfccc.pdf (Accessed 28 August 2022) Pg. 8.
[12] Ibid.
[13] United Nations. Namibia. Overview. Office of the High Commissioner for Human Rights. https://www.ohchr.org/en/countries/namibia (Accessed 28 August 2022).
Accès au financement
La Namibie possède l’un des systèmes financiers les plus sophistiqués et les plus développés d’Afrique.[1] Il comprend un large éventail d’institutions, qui sont pour la plupart privées. Le secteur bancaire est mature, rentable et bien capitalisé. La Namibie compte huit banques commerciales : Bank Windhoek, First National Bank, Nedbank, Standard Bank, Trustco, Banco Atlantico, Bank BIC et Letshego. Celles-ci sont dominées par quatre grands conglomérats financiers (dont trois sont des filiales de banques sud-africaines) qui détiennent 98% du total des actifs bancaires.[2] Les banques commerciales proposent divers financements immobiliers via plusieurs produits tels que le financement hypothécaire, le financement du capital et le financement du développement. Le secteur de l’industrie financière non bancaire est également bien développé, avec un actif total d’environ 62% du PIB,[3] dominé par les fonds de pension privés et le Fonds de Pension des Institutions Gouvernementales (GIPF). La Namibie a également un certain nombre d’institutions de financement du développement, notamment la Banque de Développement de Namibie et la Banque Agricole de Namibie.[4]
Il n’y a pas de sociétés de construction en Namibie et le pays n’a pas encore adopté de réglementation pour l’enregistrement d’une société de construction auprès de la BoN.[5] Les sociétés de construction sont des institutions formées pour recevoir des dépôts et ensuite prêter de l’argent pour acheter ou améliorer exclusivement des maisons.
Il existe sept fournisseurs de prêts hypothécaires privés en Namibie. Cependant, ces prêts hypothécaires sont principalement accordés aux ménages à revenu élevé, mettant en évidence un accès inégal au financement du logement : en particulier, l’accès des groupes à revenu moyen et faible au financement hypothécaire est limité. Par exemple, les prix moyens des maisons en Namibie se situent entre 823 000 N$ (50 148 US$) et 854 000 N$ (52 037 US$) pour une maison de 65 m2.[6] Avec une durée de prêt hypothécaire de 20 ans, comme pour la plupart des fournisseurs de prêts hypothécaires, l’emprunteur paie, en moyenne, un remboursement compris entre 7 142 N$ (435 US$) et 7 411 N$ (452 US$).[7] En outre, les prêts hypothécaires en Namibie sont actuellement confrontés à un fort taux d’impayés (retards et non-paiement des prêts hypothécaires), principalement en raison de l’impact de la COVID-19 et de la forte inflation. Cela réduit l’appétence pour le risque des institutions hypothécaires fournissant des prêts sur le marché du logement, en particulier parmi les segments à revenu moyen et faible, qui restent mal desservis. La croissance annuelle des crédits immobiliers accordés aux ménages a été de 2,6% fin 2021 contre 5,2% l’année précédente.[8] La faible demande de crédit hypothécaire reflète généralement une faiblesse du marché du logement dans un environnement économique déprimé.
La Shack Dwellers Federation of Namibia (SDFN), un réseau de 605 systèmes d’épargne à petite échelle qui, en 2019, comptait 20 400 membres à travers le pays, se présente comme un acteur clé en matière de financement du logement. Il s’agit d’un programme de logement communautaire qui produit des logements sûrs et de bonne qualité en Namibie.[9] D’autres groupes d’épargne indépendants qui ne font pas partie du SDFN existent également. Le Namibian Clay House Project Development Trust se concentre sur des projets qui développent et fournissent des solutions innovantes utilisant des matériaux locaux et durables. Cela fournit un assainissement respectueux de l’environnement et permet aux communautés d’utiliser de l’argile dans la construction de maisons, luttant ainsi contre la dégradation des terres. SDFN a eu un impact significatif sur la vie des ménages urbains à faible revenu en Namibie. Les femmes et les plus vulnérables ont été autonomisés grâce à une participation active au SDFN, ce qui a permis de rompre avec le leadership descendant qui rendait traditionnellement les gens apathiques. En raison de leur besoin immédiat d’eau, de nourriture et d’abris, la durabilité environnementale n’est généralement pas une préoccupation pour les pauvres. Cependant, le Namibian Housing Action Group et le SDFN soutiennent les efforts pour répondre à ces besoins. La fabrication locale de blocs de béton creux sur place, par exemple, évite le besoin de transport, et la plantation d’arbres sur des parcelles individuelles est encouragée. En aménageant la propriété par eux-mêmes, les membres peuvent être sensibles aux éléments environnementaux existants, tels que les arbres centenaires et de la verdure.[10]
Les institutions financières non bancaires comprennent les microprêteurs, les prêteurs sur gages et les sociétés de financement et de crédit-bail supervisées par l’Autorité de surveillance des institutions financières de Namibie (NAMFISA). Il y avait 426 institutions enregistrées et réglementées en août 2022[11] avec une valeur comptable totale des microcrédits en cours à 7,4 milliards N$ (451 millions US$), soit une augmentation de 8,1% par rapport à 2021.[12] De nombreux Namibiens dépendent des prêts en espèces, ainsi que des microcrédits et des prêts aux particuliers pour compléter leurs revenus mensuels et leurs frais de subsistance. Bien qu’une nouvelle loi sur le microcrédit ait été appliquée en octobre 2018, dans le but de protéger les emprunteurs contre les pratiques abusives de l’industrie, le secteur a été en proie à des plaintes de consommateurs allant de la prolongation non autorisée des périodes de prêt et des intérêts surchargés.[13]
La Société Financière Internationale (SFI), une institution financière internationale et membre du Groupe de la Banque mondiale, a accordé des millions de dollars namibiens (50 millions US$) aux filiales bancaires et de microfinance de Letshego Namibia. Le soutien financier de la SFI aidera Letshego à promouvoir l’accès au financement du logement via des prêts hypothécaires abordables et des prêts à l’amélioration de l’habitat pour les personnes mal desservies en Namibie.[14]
Letshego, le plus grand microprêteur de Namibie, a lancé un financement de logements abordables destiné aux personnes qui ont du mal à accéder à un logement en raison d’un manque d’abordabilité, de critères de crédit rigoureux et de restrictions dans l’emplacement des maisons. Le financement est une solution tout-en-un avec un terrain et une maison personnalisable, ou un capital pour acheter du matériel pour rénover des maisons ou des propriétés existantes, où que les structures soient situées.
La Namibie dispose de divers instituts et programmes de logement qui fournissent des logements abordables. La National Housing Enterprise (NHE) est une société d’État chargée de fournir des logements abordables aux particuliers, principalement des employés du gouvernement, et propose des logements à bas prix d’une valeur de 170 000 N$ (10 359 US$). Il s’agit d’une initiative du ministère du Développement Urbain et Rural. Le programme Build Together, créé en 1992, est un programme de prêts de microcrédit, de terrains et de logements soutenu par l’État. Le programme se concentre sur les personnes dont les revenus sont inférieurs à 3 000 N$ (183 US$).
[1] IMF. (2007). Namibia: Financial System Stability Assessment, including Report on the Observance of Standards and Codes on Banking Supervision. International Monetary Fund. 27 February 2007. https://www.imf.org/en/Publications/CR/Issues/2016/12/31/Namibia-Financial-System-Stability-Assessment-including-Report-on-the-Observance-of-20478#:~:text=Namibia%20has%20one%20of%20the,sector%20is%20also%20well%20developed. (Accessed 20 August 2022).
[2] IFC. (2022). Country Private Sector Diagnostic – Creating markets in Namibia. International Finance Corporation. July 2022 https://www.ifc.org/wps/wcm/connect/1aede59b-0bbf-4302-aeb8-5ab50c8ebb07/Namibia_CPSD_Hi_Res+%28FULL%29.pdf?MOD=AJPERES&CVID=o7oRZLi (Accessed 28 August 2022).
[3] Ngatjiheue, C. (2017). Non-banking financial sector contributes 62% to GDP. The Namibian. 27 November 2011. https://www.namibian.com.na/62011/read/Non-banking-financial-sector-contributes-62pct-to-GDP (Accessed 2 August 2022).
[4] SADC. Namibia DFIs. Southern African Development Community Development Finance Resource Centre. https://www.sadc-dfrc.org/dfi-namibia-0 (Accessed 28 August 2022).
[5] Amukeshe, L. (2022). Bank of Namibia revamps building societies regulations. The Namibian. 4 August 2022. https://www.namibian.com.na/114869/read/Bank-of-Namibia-revamps-building-societies-regulations (Accessed 27 August 2022).
[6] Uusiku, F. (2022). FNB House Price Index growth decelerates. Erongo. 21 June 2022. https://www.erongo.com.na/economics-ero/fnb-house-price-index-growth-decelerates2022-06-21 (Accessed 2 August 2022).
[7] FNB. (2021). FNB Residential Property Report: Quarter 3. https://www.fnbnamibia.com.na/downloads/namibia/housingIndex/HousingIndexSeptember2021.pdf (Accessed 2 August 2022).
[8] Bank of Namibia. (2021). Economic Outlook 2021. https://www.bon.com.na/CMSTemplates/Bon/Files/bon.com.na/f8/f873fb04-a066-4e1a-9b30-7a9a2764c230.pdf (Accessed 15 August 2022)
[9] SDFN. Improving the lives of Poor People in Namibia. Shack Dwellers Federation of Namibia. https://www.shackdwellersnamibia.com/#:~:text=SDFN%20Vision%20%26%20Mission,accommodation%2C%20while%20promoting%20women’s%20participation (Accessed 28 August 2022)
[10] World Habitat. (2008). World Habitat Awards. Shack Dwellers Federation of Namibia. Finalist 2008. https://world-habitat.org/world-habitat-awards/winners-and-finalists/shack-dwellers-federation-of-namibia/ Accessed 25 August 2022)
[11] NAMFISA. Conduct and Compliance. Namibia Financial Institutions Supervisory Authority. https://www.namfisa.com.na/conduct-and-compliance/ (Accessed 5 August 2022)
[12] NAMFISA. (2022). Quarterly Report 2022. Namibia Financial Institutions Supervisory Authority https://www.namfisa.com.na/wp-content/uploads/2022/08/NAMFISA_QSB_Q1-2022-FINAL-web-version.pdf (Accessed 25 August 2022). Pg. 37.
[13] Republic of Namibia. (2018). Microlending Act 7 of 2018. https://www.lac.org.na/laws/annoSTAT/Microlending%20Act%207%20of%202018.pdf (Accessed 28 August 2022).
[14] IFC. Project Information & Data Portal. Letshego Namibia Housing. International Finance Corporation. https://disclosures.ifc.org/project-detail/SII/44605/letshego-namibia-housing (Accessed 2 August 2022).
Abordabilité
Le taux de chômage de la Namibie était de 21,68% en 2021 avec un taux de chômage des jeunes de 40,44% — et un total de 22,7% d’hommes au chômage et de 20,62% de femmes au chômage. [1] Le secteur du logement namibien est classé en cinq segments de marché[2] à savoir : ultra-faible, avec un revenu mensuel des ménages compris entre 0 et 5 000 N$ (305 US$) représenté par 62 % de la population ; faible, avec un revenu mensuel des ménages compris entre 5 000 N$ (305 US$) et 10 000 N$ (609 US$) représenté par 25 % de la population ; moyen, avec un revenu mensuel des ménages compris entre 10 000 N$ (609 US$) et 20 000 N$ (1 219 US$) représenté par 10 % de la population ; élevé, avec un revenu mensuel des ménages compris entre 20 000 N$ (1 219 US$) et 40 000 N$ (2 437 US$) représenté par 1,7 % de la population ; et ultra-élevé, avec un revenu mensuel des ménages supérieur à 40 000 N$ (2 437 US$) représenté par 1,1% de la population.[3] Ce sont les groupes à revenu très faible ou faible qui sont durement touchés par l’inabordabilité du logement. En Namibie, un ménage est considéré comme en mesure de se permettre d’acheter une maison si cela coûte 3,5 fois le revenu brut du ménage pour un ménage à revenu unique ou 2,9 fois le revenu brut du ménage pour les ménages à deux revenus.[4] La plupart des produits de financement du logement exigent que les emprunteurs aient un salaire minimum de 12 900 N$ (786 US$) ou (dans certains cas) de 14 300 N$ (871 US$).[5]
Pour être admissible au NHE, il faut des revenus mensuels supérieurs à 5 000 N$ (305 US$) et un acompte de 10% de la valeur de la propriété. Généralement, ce régime est axé sur une population ayant une certaine forme de revenu, qui représente plus de 40% de la population. Le programme Build Together soutient ensuite les segments à très faible revenu et à faible revenu.[6]
La plupart des pauvres n’ont pas les moyens d’acheter des terres car elles sont très chères. Le coût d’un terrain viabilisé de 375 m2 est le plus élevé à Windhoek, coûtant 228 000 N$ (13 893 US$), et le moins cher à Keetmanshoop, coûtant 20 300 N$ (1 237 US$), suivi de Rundu, coûtant 30 050 N$ (1 831 US$).[7]
La construction totale d’une maison standard de trois chambres coûte en moyenne 616 886 N$ (37 589 US$) à Windhoek, tandis qu’à Keetmanshoop, elle pourrait coûter 407 940 N$ (24 857 US$) en raison des prix variables des terrains. Les prix élevés des matériaux de construction exacerbent le coût élevé de la construction de logements. Le prix moyen d’un sac de ciment est estimé à 85 N$(5 US$), ce qui porte le coût total moyen du ciment pour une maison de trois chambres à 14 050 N$ (856 US$).[8] La viabilisation complète d’un nouveau terrain de 150 m2, y compris les infrastructures larges, les routes en gravier, l’éclairage public et l’électricité, est estimée à 45 000 N$ (2 742 US$), et la viabilisation complète de 300 m2 est estimée à 86 000 N$ (5 240 US$). Une maison principale de 35 m2, y compris les matériaux de la salle de bain et de la cuisine, coûte 40 000 N$ (2 437 N$). [9]
NHE agit en tant que promoteur et financier de logements liés au crédit pour les personnes gagnant entre 5 000 N$ (305 US$) et 20 000 N$ (1 219 US$) par mois ou un revenu familial combiné de 30 000 N$(1 828 US$) par mois. Les périodes de remboursement des prêts varient entre 20 et 30 ans au taux d’intérêt préférentiel moins un. De plus, une garantie de 20 % ou un dépôt de 5 % est requis.[10] Le programme Build Together se compose de quatre sous-programmes : les prêts au logement urbain/rural, le logement social, la transformation des quartiers pour célibataires et le programme de modernisation des établissements informels. Il est largement utilisé pour l’élément prêt, les montants des prêts variant entre 3 000 N$ (1 823 US$) et 40 000 N$ (2 437 US$).
[1]TheGlobalEconomy.com. Global Economy Indicators. Namibia. https://www.theglobaleconomy.com/Namibia/unemployment_rate/ (Accessed 5 August 2022)
[2] Republic of Namibia. (2022). Revised National Housing Policy 2022. https://ilmi.nust.na/sites/default/files/National%20Housing%20Policy-2022%20Revision-Draft%20for%20Stakeholder%20Consultation.pdf (Accessed 15 August 2022)
[3] Ibid.Pg. 17.
[4] Republic of Namibia. (2022). Revised National Housing Policy 2022. https://ilmi.nust.na/sites/default/files/National%20Housing%20Policy-2022%20Revision-Draft%20for%20Stakeholder%20Consultation.pdf (Accessed 22 August 2022)
[5]Nedbank. Home Loans. https://www.nedbank.com.na/content/nedbank-namibia/desktop/na/en/personal/borrow/home-loans.html (Accessed 2 August 2022).
[6] World Habitat. (1995). World Habitat Awards. Winner 1995 – Namibia. https://world-habitat.org/world-habitat-awards/winners-and-finalists/build-together-programme/ (Accessed 28 August 2022).
[7] First Capital Namibia. (2021). First Capital Building Cost Index. September 2021. http://firstcapitalnam.com/cms/upload/Building%20Cost%20Index%20September%202021.pdf (Accessed 5 August 2022
[8] First Capital Namibia. (2021). First Capital Building Cost Index. September 2021. http://firstcapitalnam.com/cms/upload/Building%20Cost%20Index%20September%202021.pdf (Accessed 5 August 2022).
[9] Republic of Namibia. (2022). Revised National Housing Policy 2022. https://ilmi.nust.na/sites/default/files/National%20Housing%20Policy-2022%20Revision-Draft%20for%20Stakeholder%20Consultation.pdf (Accessed 3 August 2022)
[10] Ibid.
Offre de logements
L’estimation la plus récente du déficit de logements en Namibie provient du NDP4 et s’élève à 300 000 unités. Il faudra 76 milliards N$ (4,6 milliards US$) pour résorber ce déficit.[1] Avec seulement 7 200 nouvelles unités construites par an, le gouvernement n’a pas d’impact réel sur le déficit de logements pour les groupes à faible revenu. De plus, la population namibienne croît à un taux de 1,8% par an selon les données de 2021.[2]
Le Deuxième Plan de Prospérité Harambee en Namibie (HPPII) s’est fixé pour objectif de fournir 85 000 logements dans tout le pays d’ici 2025 par le biais des acteurs publics et privés suivants : la NHE, le GIPF, le SDFN, la vallée d’Ongos, les conseils régionaux, les autorités locales et d’autres acteurs privés tels que les promoteurs du secteur, y compris les urbanistes, les promoteurs immobiliers de masse, les partenariats public-privé et les promoteurs immobiliers particuliers qui construisent des logements abordables en utilisant le financement par emprunt et par actions (debt ou equity).
La liste d’attente pour le seul NHE s’élevait à un peu plus de 8 000 ménages en 2011.[3] Entre sa création en 1993 et 2010, la NHE n’a livré que 8 000 maisons. La NHE s’est vu attribuer 5 000 unités au cours de la période de quatre ans, mais son taux de livraison est encore bien inférieur à l’objectif prévu.[4] Les contributions du gouvernement aux projets de logement de l’État tels que la NHE et le programme Build Together semblent moins efficaces que le secteur privé. Le SDFN et les promoteurs privés à travers divers programmes au cours de la période 2015/2016, ont construit un total de 3 271 maisons.[5]
Le principal défi dans la livraison de logements en Namibie est le manque de terrains viabilisés disponibles, qui ralentit à la fois le processus de livraison de logements et fait grimper les prix des terrains viabilisés. La disponibilité limitée de terrains viabilisés est principalement due à un processus d’approbation long et obsolète pour la proclamation, l’arpentage, la subdivision et l’enregistrement des terres. Parmi les autres défis figurent la capacité financière limitée des autorités locales et le manque de géomètres et d’autres personnels qualifiés au niveau local.[6]
[1] Bank of Namibia. (2011). 13th Annual Symposium 2011. Housing in Namibia: Has the situation changed 21 years after Independence? https://www.bon.com.na/CMSTemplates/Bon/Files/bon.com.na/c1/c1145421-398c-43f8-aca4-bd22e9b2de94.pdf (Accessed 25 August 2022).
[2] Statistics Times. (2021). Demographics of Namibia. 4 November 2021. https://statisticstimes.com/demographics/country/namibia-demographics.php#:~:text=As%20of%202021%2C%20the%20population,day%2C%20which%20is%20ranked%20123rd (Accessed 21 August 2022).
[3] Ntwala, M. Helvi, F. and Fleermuys, F. (2011). Evaluating the Namibian Housing Market: Opportunities and Constraints. In Housing in Namibia: Has the situation changed 21 years after Independence? 13th Annual Symposium, Bank of Namibia. 2011. (Accessed 15 August 2022)
[4] Sweeney-Bindels, E. (2011). Housing Policy and Delivery in Namibia. Institute for Public Policy Research. https://ippr.org.na/wp-content/uploads/2011/10/Housing%20Report%20IPPR.pdf (Accessed 5 August 2022)
[5] Ibid.
[6] Remmert, D. and Ndhlovu, P. (2018). Housing In Namibia: Rights, Challenges, and Opportunities. Institute for Public Policy Research. (Accessed 27 August 2022).
Marchés immobiliers
Le marché immobilier namibien est fondé sur un système bien établi et sécurisé d’enregistrement et de propriété des biens. Le pays a rendu l’enregistrement des propriétés plus transparent en publiant des normes de temps pour la délivrance des actes et des cartes cadastrales officielles. Les lois et politiques namibiennes reconnaissent la capacité des femmes à hériter, à posséder et à accéder à la propriété. La Namibie compte 41,5% de femmes enregistrées avec des droits d’utilisation des terres sécurisés conformément à la loi sur la réforme foncière communale.[1]
Les prix des logements en Namibie continuent d’augmenter, bien qu’à un rythme plus lent. L’indice FNB des prix de l’immobilier résidentiel affiche une croissance moyenne sur 12 mois de 4,7% à fin mars 2022.[2] Mais les prix des logements dans la capitale Windhoek sont en baisse et la demande est maintenant en forte baisse en raison d’une augmentation agressive continue des taux d’intérêt et d’une inflation accrue conduisant à une méfiance pour le crédit. Cela précipite une baisse de la demande de prêts hypothécaires et d’accession à la propriété en général. Les ventes de terrains résidentiels se sont contractées en moyenne de 16,2% à fin 2021, contre 45,2% à fin septembre 2021, mais inférieures à la croissance de 18% enregistrée en 2020. L’indice FNB des loyers résidentiels du quatrième trimestre de 2021 a affiché une contraction plus faible de 0,7 % nettement meilleure que les 2,1 % enregistrés un an plus tôt.[3]
Le Conseil des Agents Immobiliers de Namibie réglemente les professions de l’immobilier en veillant à ce que toutes les personnes exerçant les activités d’un agent immobilier en tant que service au public soient enregistrées auprès de lui. Un certificat de fonds de fidélité, qui doit être renouvelé chaque année, est délivré comme preuve de cette inscription et confirmation qu’une telle personne est légalement autorisée à exercer les activités d’un agent immobilier.
Les taux fonciers sont calculés en fonction de la valeur municipale de la propriété. Cela signifie que les charges diffèrent d’une propriété à l’autre. La valeur municipale de la propriété comprend le terrain et les améliorations.[4] La Namibie a rendu le transfert de propriété plus coûteux en augmentant les droits de mutation et de timbre. Des droits de timbre et des droits de mutation sont également imposés sur l’acquisition de biens immobiliers. Le droit de timbre est payable à 12 N$ (0,73 US$) pour chaque tranche de 1 000 N$ (61 US$) et le droit de transfert est payable à 12% de la valeur d’acquisition de tout bien acquis par une personne et payable dans les six mois suivant l’acquisition.[5]
[1] UNDP. (2014). Strengthening Dryland’s Women’s Land Rights: Local Contexts, Global change. United Nations Development Programme. https://www.unccd.int/sites/default/files/relevant-links/2017-03/Dryland%20women%20Land%20rights%20-%20Final.pdf (Accessed 20 August 2022)
[2] FNB. (2022). FNB Residential Property Report 2022. https://zone.my.na/mwmain/fnbhousepriceindexgrowthdecelerates2022-06-2119970 (Accessed 26 August 2022)
[3]FNB. (2021). FNB Housing Price Index Q3 2021. https://www.fnbnamibia.com.na/downloads/namibia/housingIndex/2021/HousingIndexSeptember2021.pdf (Accessed 10 August 2022)
[4] Global Property Guide (2022). Tax on property income in Namibia. 254 May 2022. https://www.globalpropertyguide.com/Africa/Namibia/Taxes-and-Costs (Accessed 2 August 2022)
[5] NamRA. Transfer Duty. Namibia Revenue Agency. https://www.namra.org.na/tax-types/page/transfer-duty-30120/ (Accessed 5 August 2022)
Politique et législation
Les réformes politiques des systèmes de logement et de régime foncier du pays créent de nouvelles opportunités en éliminant les goulots d’étranglement pour la fourniture de terrains viabilisés et de logements en milieu urbain. Le secteur privé est désormais essentiel pour répondre à la demande croissante de logements formels, moderniser les établissements informels, créer des produits de financement hypothécaire abordables et tirer parti des opportunités de financement climatique et de construction écologique. Le gouvernement a examiné la Politique Nationale du Logement (NHP) de la Namibie de 2009 avec la NHP 2022 révisée, publiée par l’Integrated Land Management Institute en février 2022. La nouvelle politique montre qu’il y a un besoin annuel d’environ 30 000 unités de logement pour remplacer les logements existants et futurs logements insalubres de 2021 à 2030. Le NHP 2022 préconise que des modèles de logement alternatifs tels que la location sociale, la location avec option d’achat et les coopératives d’habitation doivent être explorés par le biais d’expérimentations continues, ainsi que d’un suivi et d’une évaluation des résultats. La politique coopérative namibienne de 2017 a incorporé des coopératives d’habitation et des coopératives d’épargne et de crédit en mettant en commun des ressources pour acheter et développer des terres à titre privé. Le rôle du gouvernement est d’aider les coopératives à acquérir des terres pour des activités de développement ou de redistribution à leurs membres.[1]
Selon les Nations Unies, 6,9 % des femmes âgées de 20 à 24 ans étaient mariées ou en couple avant 18 ans.[2] L’indicateur 5.1.1 des Objectifs de Développement Durable (ODD) mesure les efforts du gouvernement pour mettre en place des cadres juridiques qui promeuvent, appliquent et surveillent l’égalité des sexes. La Namibie comptait 91,7 % de cadres juridiques sous l’indicateur des ODD axés sur la prévention de la violence à l’égard des femmes. Les politiques de logement du gouvernement namibien ne se concentrent pas sur les jeunes ou les femmes. Une incidence de la pauvreté de 19% dans les ménages dirigés par une femme contre 16 % pour les ménages dirigés par un homme montre qu’il est nécessaire de prendre en compte équitablement les femmes et les groupes vulnérables dans la formulation des politiques.[3] Cependant, il est nécessaire de développer des données financières ventilées par sexe dans les données sur le logement.
Le gouvernement namibien a créé en 2001 un comité national multisectoriel sur les changements climatiques pour orienter les activités et mesures nationales visant à s’adapter aux changements climatiques. Le gouvernement a également élaboré une Politique Nationale sur le Changement Climatique (NCCP) en 2011, ainsi qu’une Stratégie et un Plan d’Action National sur le Changement Climatique (NCCSAP) qui ont été approuvés par le Cabinet en 2014. Le NCCSAP est un instrument clé et un plan de mise en œuvre stratégique qui opérationnalise le NCCP de 2013 à 2020.[4] Le gouvernement namibien étudie des options pour à la fois accroître la sécurité énergétique et encourager l’utilisation efficace de l’énergie par le biais du programme Vision 2030, qui soutient le développement d’une alimentation de base adéquate grâce à la construction d’infrastructures énergétiques. La révision des codes nationaux du bâtiment pour incorporer les technologies des énergies renouvelables et les principes d’efficacité énergétique et le programme namibien d’efficacité énergétique dans les bâtiments (NEEP) préconisent l’adoption à l’échelle nationale de technologies et de pratiques écoénergétiques dans les bâtiments commerciaux et résidentiels tels que les immeubles de bureaux gouvernementaux, les hôpitaux, hôtels, écoles et éventuellement un échantillon de bâtiments résidentiels.[5]
La loi de 2012 sur la gestion des risques de catastrophe vise à établir des institutions de gestion des risques de catastrophe en Namibie. Un plan de gestion des risques de catastrophe est en place pour couvrir, entre autres, la sécheresse et les inondations dues au changement climatique. Il vise également à fournir une approche intégrée et coordonnée de la gestion des catastrophes qui se concentre sur la prévention ou la réduction des risques de catastrophes, l’atténuation de la gravité des catastrophes, la préparation aux situations d’urgence, la réponse rapide et efficace aux catastrophes et le relèvement post-catastrophe.[6]
[1] Republic of Namibia. (2017). Namibia Co-operative Policy 2017. http://extwprlegs1.fao.org/docs/pdf/nam180910.pdf (Accessed 14 August 2022)
[2] UN Women. Women Count. Country Fact Sheets, Namibia. https://data.unwomen.org/country/namibia (Accessed 25 August 2022).
[3] Namibia Statistics Agency. (2016). Namibia Household Income and Expenditure Survey (NHIES) 2015/2016. https://d3rp5jatom3eyn.cloudfront.net/cms/assets/documents/NHIES_2015-16.pdf (Accessed 20 August 2022).
[4]United Nations. Namibia. Overview. Office of the High Commissioner for Human Rights. https://www.ohchr.org/en/countries/namibia (Accessed 20 August 2022).
[5] Alakriti Consulting (2014). Terminal Evaluation. Namibia Energy Efficiency Programme (NEEP). May 2014. https://www.gefieo.org/sites/default/files/documents/projects/tes/3793-terminal-evaluation.pdf (Accessed 20 August 2022).
[6] Republic of Namibia. (2013). Regulations in terms of the Disaster Risk Management Act 10 of 2012
Section 57. http://www.lac.org.na/laws/annoREG/Disaster%20Risk%20Management%20Act%2010%20of%202012%20-%20Regulations%202013-349.pdf (Accessed 20 August 2022)
Opportunités
L’Agence Namibienne des Statistiques (NSA) a publié les premières statistiques foncières urbaines en 2021. La publication fournit des résumés du nombre de parcelles viabilisées dans toutes les zones urbaines proclamées. La publication concerne principalement les terrains résidentiels tout en tenant également compte des autres utilisations des terrains urbains. La Namibie est la 58e nation la moins corrompue sur 180 pays, selon l’indice de perception de la corruption 2021 rapporté par Transparency International et le pays semble être resté constant sur la plupart des mesures. Sur l’indice des droits de propriété, la Namibie était 54e en 2022.[1] Les scores vont de 0 à 100, des scores plus élevés sont plus souhaitables, ce qui signifie que les droits de propriété sont mieux protégés. Il existe des possibilités d’améliorer la disponibilité des données relatives au titre/mode d’occupation, à la construction, au financement et à la vente de maisons.
Le HPPII a proposé que la Namibie devienne un fournisseur d’énergie verte. La Namibie est déjà mieux positionnée sur le plan des ressources, avec son fort potentiel de production solaire, éolienne et de biomasse, et sa brousse envahissante largement répandue dans le nord du pays, ce qui permet une capacité de production à grande échelle basée sur la bioénergie.[2]
Selon l’indice du logement de la FNB Bank, la Namibie reste un pays où les prix de l’immobilier sont élevés et où l’offre de logements est en hausse, ce qui présente des opportunités pour le secteur.[3] Pour relever le défi du capital insuffisant et de la disponibilité de terrains abordables et viabilisés, afin de fournir des maisons conformément à son mandat, la NHE a recherché des partenaires privés pour augmenter le nombre de maisons qu’elle livre. Les agences internationales font partie de la solution aux efforts de livraison de terres et de logements. Le développement urbain durable inclusif de la Deutsche Gesellschaft für Internationale Zusammenarbeit (GIZ) soutient le ministère du Développement Urbain et Rural dans ses efforts pour guider l’urbanisme des autorités locales et pour mettre à niveau les quartiers informels. D’autres banques de développement, telles que la KfW et la Banque Africaine de Développement, financent des projets sélectionnés.[4]
[1] Global Property Guide. Property Rights Index in Namibia compared to Africa. https://www.globalpropertyguide.com/Africa/Namibia/property-rights-index
[2] Energypedia. Namibia Energy Situation.
https://energypedia.info/wiki/Namibia_Energy_Situation (Accessed 28 August 2022)
[3] Uusiku, F. (2022). The FNB house price index retreated from a double-digit growth. 20 April 2022. https://www.linkedin.com/pulse/fnb-house-price-index-retreated-from-double-digit-growth-?trk=pulse-article_more-articles_related-content-card (Accessed 28 August 2022)
[4] Delgado, G. (2022). Adequate housing in Namibia. Introduction AUHF Public seminar. September 2022.
Disponibilité des données sur le financement du logement
La plupart des informations proviennent d’organisations publiques et de ministères, mais sont soit obsolètes, subjectives ou incomplètes.
La BoN et la NAMFISA sont les principales sources de données macroéconomiques liées au financement du logement. Les ressources de la BoN contiennent des données relatives à l’endettement global des ménages et à la performance du marché hypothécaire. Les bulletins statistiques de NAMFISA contiennent des données relatives à la performance du marché de la microfinance. https://www.bon.com.na/
La NSA est la principale source de données publiques sur l’offre et la demande de logements. Cette institution publie des statistiques mensuelles sur le nombre et la valeur des constructions achevées pour quatre grandes villes. Les données du côté de la demande de la NSA comprennent ses statistiques foncières, l’enquête sur les revenus et les dépenses des ménages, l’enquête démographique intercensitaire et le recensement de la population et du logement. Ces sources contiennent des données utiles pour profiler et segmenter la demande du marché du logement. https://nsa.org.na/page/publications
Les données hypothécaires et les statistiques sur les transactions foncières sont quasi inexistantes ou, lorsqu’elles existent, ne sont pas catégorisées, traitées ou analysées avec suffisamment de rigueur pour être fiables.
La numérisation du registre des actes est toujours en cours et devrait faciliter la mise à disposition publique des données.
Applications vertes pour le logement abordable
NEEP, qui se concentre sur l’application verte des bâtiments, est un nouveau projet cofinancé par le Fonds pour l’Environnement Mondial (FEM). Le projet de trois ans est mis en œuvre par le ministère des Mines et de l’Énergie et l’Institut des énergies renouvelables et de l’efficacité énergétique de l’École polytechnique de Namibie.
Les principales sources d’énergie de la Namibie sont le pétrole, l’hydroélectricité, l’électricité importée et le charbon importé. Les ressources internes du pays fournissent moins d’un tiers de ses besoins énergétiques. Il y a environ un million de Namibiens sans accès à l’électricité, ce qui signifie que près de la moitié (47 %) du pays vit sans accès à l’électricité. Ceci est lié à un manque de prestation de services essentiels par le conseil des quartiers informels où vivent 66% des populations urbaines.
L’initiative du Green Building Council Namibia se déroule également dans le cadre du NEEP.
Le bâtiment de la FNB Namibia Holdings à Parkside a obtenu la première note de conception 5 étoiles Green Star en Namibie.
Sites interne
Banque de Namibie https://www.bon.com.na/
First Capital Namibie http://www.firstcapitalnam.com/
Autorité de surveillance des institutions financières de Namibie https://www.namfisa.com.na/
Agence namibienne des statistiques https://nsa.org.na/
Portail du gouvernement de la Namibie www.npc.gov.na/
Atenu Developments http://atenudevelopments.com
