Financement du logement en Namibie

Introduction

Les principaux problèmes liés au logement abordable en Namibie sont le taux d’urbanisation élevé, le manque d’accès au logement abordable et au financement, le manque de terrains viabilisés, le faible taux de construction de logements et le nombre croissant d’établissements informels dans le pays. On compte 285 établissements informels dans les villes namibiennes, ce qui signifie que 40% des habitants des villes, soit 216 000 ménages urbains, habitent dans des structures informelles.[1]Malgré les niveaux élevés d’informalité urbaine, la plupart des ménages ont accès à l’eau potable et à l’assainissement (63% de la population urbaine a accès à l’assainissement et 99.4% à l’eau potable).[2]

La croissance modérée de l’économie a été compensée par l’assouplissement des taux d’intérêt du crédit, qui a ensuite été érodée par l’inflation accrue causée par la pandémie de la COVID-19. L’économie devrait croître de 2.7% en 2021[3], ce qui indique que les prix des logements et les taux de location resteront bas pendant un certain temps[4] en raison de la réduction de la demande des entreprises et des ménages. La suppression de la demande a influencé le maintien du taux de la Banque centrale à 3.75% pour la deuxième année consécutive, le secteur financier surveillant soigneusement le ratio dette/revenu pour protéger la liquidité nationale. Les principaux développements de logements abordables dans les zones urbaines du pays sont l’Ongos Housing Development dans le nord de Windhoek, le Development Workshop (DW) et les activités d’acquisition et de développement de terrains de la Shack Dweller Federation (SDFN) dans les villes du pays.[5] Ces développements sont essentiels, car quatre Namibiens sur dix vivent dans des quartiers informels.

[1]Email Correspondence with Melkisedek Namupolo, Namibia Housing Action Group on 8 September 2021. Namibia Housing Action Group. (2018).

[2]  Namibia Statistics Agency (2016). Intercensal Demographic Survey Report 2016 https://d3rp5jatom3eyn.cloudfront.net/cms/assets/documents/NIDS_2016.pdf (consulté le 25 août 2021). Pg. 88

[3] Bank of Namibia (2021). Financial Stability Report https://www.bon.com.na/CMSTemplates/Bon/Files/bon.com.na/48/481eb019-b29e-4dec-80e7-671062329ebe.pdf (consulté le 1er août 2021). P.g.13

[4]  Uusiku, F. (2021). FNB Residential Property Report : Quarter 1. https://www.fnbnamibia.com.na/downloads/namibia/housingIndex/2021/HousingIndexMarch2021.pdf (consulté le 2 août 2021).Pg.1

[5] Wijesinghe, A & Thorn, P, R, J (2021). Governance of Urban Green Infrastructure in Informal Settlements of Windhoek, Namibia. Sustainability https://www.mdpi.com/2071-1050/13/16/8937/html (consulté le 22 septembre 2021).Pg.11

Accès au financement

L’accès au financement en Namibie est le plus grand défi pour l’entrée sur le marché et la croissance évolutive des entreprises dans le pays.[1] Seuls 20% des entreprises namibiennes ont accès au crédit, une situation exacerbée par les contractions économiques dans les secteurs primaire, secondaire et tertiaire en 2020.[2]Le ratio des prêts non performants (PNP) par rapport au total des prêts a atteint 6.5% au premier trimestre de 2021.[3]

Les quatre principales banques commerciales ont réduit leur taux de prêt préférentiel de 9% à 7.5% au troisième trimestre de 2020, en réponse à la baisse du taux de la banque centrale à 3.75%.[4]Cette réduction des taux d’intérêt a apporté aux ménages un allègement du service de la dette dont ils avaient grand besoin et cela a également encouragé les investissements dans les ventes en difficulté. Une dévaluation allant jusqu’à 20% observée sur les propriétés de moyenne à haut de gamme a également encouragé les ventes des acheteurs récurrents,[5] car ces derniers ont accès à d’importantes réserves de liquidités nécessaires pour verser les acomptes requis par les réglementations relatives au ratio prêt/valeur (LTV), bien que les réglementations relatives à ce ratio élevé favorisent les acheteurs d’une première maison. Le ratio prêt/valeur est de 100% pour les acheteurs d’une première maison, de 90% pour les acheteurs d’une deuxième maison et de 80% pour les acheteurs d’une troisième maison et des suivantes.

La réduction des taux hypothécaires n’a pas entraîné la réduction du nombre de prêts non performants. Les PNP ont augmenté de 24.2% dans la catégorie des prêts hypothécaires et de 59.7% dans la catégorie des découverts au cours du premier trimestre de 2021.[6] La Bank of Namibia (BON) a mis en place des rapports réglementaires mensuels pour surveiller l’augmentation du risque de crédit auprès des institutions bancaires afin d’atténuer l’impact des PNP sur le secteur.[7]

Sept institutions bancaires commerciales (Bank BIC, Banco Atlantico, Bank Windhoek, First National Bank, Nedbank,Standard Bank et Trustco Bank) et une entité non bancaire (First Capital) proposent des prêts hypothécaires.

Dans le contexte économique déprimé, le secteur financier non bancaire de Namibie est resté stable et a réussi à accroître ses actifs.  Au cours du premier trimestre de 2021, le secteur a enregistré une meilleure performance sur les marchés des actions, ce qui a entraîné une augmentation des actifs à 356.7 milliards de N$ (24.7 milliards de US$).[8]

À l’heure actuelle, 377 institutions de microfinancement (IMF) à travers le pays proposent des prêts immobiliers non hypothécaires. La valeur du portefeuille de prêts des IMF s’élevait à 6.8 milliards de N$ (471 millions de US$) au premier trimestre de 2021, soit une augmentation de 12.9% par rapport au quatrième trimestre de 2020 et pourtant une diminution de 8.1% en glissement annuel. Environ 96% du portefeuille de prêts des IMF, soit 6.6 milliards de N$(457 millions de US$), étaient constitués de prêts à terme. Le nombre de nouveaux prêts sur salaire et de prêts à terme (134 391) a augmenté et la valeur moyenne des crédits accordés a diminué pour atteindre 27 250.2N$(1 887US$) pour les prêteurs à terme et 2 281.7N$ (158US$) pour les prêteurs sur salaire.[9]

La COVID-19 a eu un impact sur le revenu disponible, obligeant les ménages à recourir au crédit pour combler le manque à gagner. Ainsi, le ratio dette/revenu disponible des ménages a augmenté de 1.7% par rapport à la croissance de 89.1% du crédit.[10]Cependant, comme la plupart des dettes sont des prêts hypothécaires garantis, les banques peuvent récupérer une grande partie, voire la totalité, du crédit accordé.

TransUnion et Campuscan sont les deux seules agences d’évaluation du crédit du pays qui évaluent le risque et déterminent la solvabilité des emprunteurs.[11]Les banques commerciales exigent également des clients éligibles qu’ils souscrivent une assurance vie, funéraire, et de perte d’emploi avec le prêt hypothécaire. Cela permet d’assurer que l’actif peut être conservé en cas de décès soudain ou de perte d’emploi, comme cela a été le cas pendant la pandémie.[12]

[1]  World Bank Group (2021) Namibia Systematic Diagnostics Report. https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/35434/Namibia-Systematic-Country-Diagnostics.pdf?sequence=5&isAllowed=y (consulté le 10 août 2021).pp.76-77

[2]  Bank of Namibia (2020) Annual Report. https://www.bon.com.na/CMSTemplates/Bon/Files/bon.com.na/79/7923760d-1805-4265-906a-b424abafdef8.pdf (15 août 2021).Pg.8

[4]  Bank of Namibia (2021) Quarterly Bulletin June 2021 https://www.bon.com.na/CMSTemplates/Bon/Files/bon.com.na/48/489298ba-7a53-492f-a471-befcb21b45de.pdf (consulté le 27 juillet 2021).Pg.7

[5]  Uusiku, F (2021) FNB Residential Property Report: Quarter 1. First National Bank https://www.fnbnamibia.com.na/downloads/namibia/housingIndex/HousingIndexSeptember2020.pdf (consulté le 2 août 2021).Pg.1

[6]  Bank of Namibia. (2021). Namibia Financial Stability Report April 2021 https://www.bon.com.na/CMSTemplates/Bon/Files/bon.com.na/48/481eb019-b29e-4dec-80e7-671062329ebe.pdf (consulté le 30 juillet 2021).Pg.33

[7]  Bank of Namibia. (2021). Namibia Financial Stability Report April 2021 https://www.bon.com.na/CMSTemplates/Bon/Files/bon.com.na/48/481eb019-b29e-4dec-80e7-671062329ebe.pdf (consulté le 30 juillet 2021).Pg.33

[8]  Namfisa. (2021). Quarterly Statistical Bulletin: Quarter 1 2021 https://www.namfisa.com.na/wp-content/uploads/2021/08/Namfisa-QSB-Q1-2021_web-version-Final.pdf (consulté le 15 août 2021).Pg.37

[9]  Namfisa. (2021). Quarterly Statistical Bulletin: Quarter 1 2021 https://www.namfisa.com.na/wp-content/uploads/2021/08/Namfisa-QSB-Q1-2021_web-version-Final.pdf (consulté le 15 août 2021).Pg.37

[10]  Bank of Namibia. (2021). Financial Stability Report https://www.bon.com.na/CMSTemplates/Bon/Files/bon.com.na/48/481eb019-b29e-4dec-80e7-671062329ebe.pdf (consulté le 30 juillet 2021).Pg.20

[11]  Bank of Namibia. (2021). Credit Information Wall https://www.bon.com.na/CMSTemplates/Bon/Files/bon.com.na/87/8740c105-850f-489f-86d5-1daa78e8e0c3.pdf (consulté le 27 août 2021).Pg.2

[12] NAMFISA (2017) Life Insurance Credit Loan (consulté le 22 septembre 2021) https://www.namfisa.com.na/educates/life-insurance-credit-loan/

Faisabilité budgétaire

L’accès au logement en Namibie est un défi important. En 2019 et 2020, le marché immobilier a connu une recrudescence d’acheteurs de leur premier bien qui ont acquis des biens évalués entre 498 215N$ (34 500US$)) et 1.5 million de N$ (103 870US$).[1] 70% de la population active ne peut s’offrir qu’une petite maison (c’est-à-dire d’un prix inférieur à 1.5 million de N$).[2] Bien que la réduction des intérêts sur les crédits ait apporté un certain soulagement financier sur le revenu des ménages, le montant du revenu disponible est toujours érodé par la forte inflation induite par le déclenchement de la pandémie.[3]De plus, pour avoir droit à un crédit dans le segment des petits logements, un individu ou un ménage doit gagner entre 14 960.9N$ (1 036US$)) et 44 911.5N$ (3 110US$) ) par mois et doit avoir un emploi permanent.[4]En outre, les processus de crédit hypothécaire des banques sont discriminatoires à l’égard des travailleurs indépendants et des personnes à faible revenu. La lenteur de la construction de logements a gonflé les prix des logements, les rendant inabordables pour le segment inférieur du marché de masse.[5]

Le nombre d’établissements informels dans les principaux centres urbains est révélateur du taux d’urbanisation élevé du pays.[6] La grande majorité des résidents informels est employée dans l’industrie des cols bleus non qualifiés, le travail domestique et le secteur agricole, et l’est également des employeurs et des employés actifs dans le secteur informel du commerce de détail, ou au chômage. En tant que tel, ce marché du logement, comprenant ceux qui migrent vers les centres urbains à la recherche d’opportunités d’emploi pour envoyer des fonds à leurs familles vivant en milieu rural, est le moins bien desservi.[7] Ils font également partie des 40% des habitants des villes qui vivent dans des logements de fortune.[8]

Malgré les intentions de servir ce marché, le modèle commercial de la National Housing Enterprise (NHE) a poussé les prix au-delà des niveaux abordables.[9] Les promoteurs immobiliers ciblent les fonctionnaires, car ils bénéficient d’allocations de logement et de la sécurité de l’emploi. À l’heure actuelle, le SDFN et le DW font partie des quelques organisations communautaires qui s’occupent activement du marché de masse inférieur,[10] où les membres des établissements informels investissent dans un fonds commun pour l’acquisition et le développement de leur propriété.[11]

[1]  Uusiku, F. (2020). FNB Residential Housing Report : Quarter 3 https://www.fnbnamibia.com.na/downloads/namibia/housingIndex/HousingIndexSeptember2020.pdf (consulté le 3 septembre 2021).Pg.1

[2]  Uusiku, F. (2021). FNB Residential Property Report : Quarter 1 https://www.fnbnamibia.com.na/downloads/namibia/housingIndex/HousingIndexSeptember2020.pdf (consulté le 2 août 2021).Pg.1

[3]  Bank of Namibia. (2021). Financial Stability Report https://www.bon.com.na/CMSTemplates/Bon/Files/bon.com.na/48/481eb019-b29e-4dec-80e7-671062329ebe.pdf (consulté le 30 juillet 2021).

[4]  Uusiku Frans Uusiku. (2021). FNB Residential Property Report : Quarter 1 https://www.fnbnamibia.com.na/downloads/namibia/housingIndex/HousingIndexSeptember2020.pdf (consulté le 2 août 2021). Nedbank Home Loans (consulté le 31 août 2021).Pg.1 https://www.nedbank.com.na/content/nedbank-namibia/desktop/na/en/personal/borrow/home-loans.html

[5] Uusiku, F. (2021). FNB Residential Property Report : Quarter 1 https://www.fnbnamibia.com.na/downloads/namibia/housingIndex/HousingIndexSeptember2020.pdf (consulté le 2 août 2021).Pg.1

[6]  Namibia Statistics Agency. (2016). Intercensal Demographic Survey Report. https://d3rp5jatom3eyn.cloudfront.net/cms/assets/documents/NIDS_2016.pdf (consulté le 25 août 2021).Pg.88

[7]  Namibia Statistics Agency. (2019). Labour Force Survey.https://d3rp5jatom3eyn.cloudfront.net/cms/assets/documents/Labour_Force_Survey_final_-_2018.pdf (consulté le 25 août 2021).Pg.28

[8]  Namibia Statistics Agency. (2016). Intercensal Demographic Survey Report https://d3rp5jatom3eyn.cloudfront.net/cms/assets/documents/NIDS_2016.pdf (consulté le 25 août 2021).Pg. 101

[9] Remmert, D et Ndhlovu, P (2018) Housing in Namibia: Rights, Challenges and Opportunities. https://ippr.org.na/wpcontent/uploads/2018/03/IPPR_HousingBook_PRINT.pdf (consulté le 17 août 2021).Pg.28

[10]Shack Dweller Federation of Namibia. (2020) https://www.shackdwellersnamibia.com/Documents/AnnualReport2021Final.pdf(consulté le 5 septembre 2021).Pg.9

[11] Email Correspondence with Melkisedek Namupolo, Namibia Housing Action Group on 8 September 2021. Namibia Housing Action Group. (2018).

L’Offre de logements

L’ODD 11 vise à rendre l’environnement urbain inclusif, sûr, résilient et durable.[1] Les cibles 11.1 et 11.3 sont les plus pertinentes pour la Namibie, où la cible 11.1 vise à assurer l’accès à un logement sûr, abordable et décent, aux services publics et à la modernisation des établissements informels. La cible 11.3 vise à renforcer l’urbanisation inclusive et durable et la capacité de planification participative intégrée des établissements humains dans le pays d’ici 2030.

La mise en œuvre de la loi 5 de 2018 sur la planification urbaine et régionale (URP) et de la loi de 2012 sur la flexibilité des régimes fonciers (FLT) constitue des étapes vers la réalisation de la cible 11.1. Les lois stipulent les diverses fonctions et responsabilités des différentes parties prenantes, et le gouvernement a élaboré des politiques (initiative de logement de masse, programme Built Together) pour fournir ces logements. Cependant, les lois se concentrent toujours sur l’administration du développement immobilier plutôt que sur l’amélioration de la condition socio-économique des pauvres en milieu urbain.[2]La nature bureaucratique du processus de développement foncier au niveau des gouvernements locaux et centraux est lourde et contribue largement au retard de livraison du parc de logements dans le pays.

Les approches ascendantes ont profité des opportunités présentées par les cibles 11.1 et 11.3, car il existe des voies plus efficaces pour l’acquisition et le développement des terres. Des initiatives de mouvements de base comme le SDFN y sont parvenues, l’entité acquérant et développant des terres en partenariat total avec les membres, leurs parties prenantes.[3]

L’URP permet la décentralisation de la fonction d’aménagement du territoire vers les autorités locales.[4] Il fusionne les deux conseils de planification au niveau du gouvernement central en un seul organisme, ce qui accélère les procédures de planification.

Un rapport de l’Institute for Public Policy Research (IPPR) a recommandé que le financement de l’État soit axé sur le développement foncier plutôt que sur la construction de logements, afin de viabiliser les terrains disponibles pour le développement.[5]Cela permet d’augmenter le taux de production du parc immobilier et de réduire l’inflation du coût du logement. Cette recommandation est conforme à la loi FLT, car elle considère l’acquisition et le développement par les personnes comme une approche valable de la propriété. Cette approche fait appel à la main-d’œuvre bénévole (c’est-à-dire la main-d’œuvre gratuite et volontaire des chômeurs de la communauté) pour construire leurs propres maisons et contribuer activement à un fonds renouvelable dans l’espoir de devenir propriétaire.[6]L’engagement se fait par l’implication des gens dans le processus participatif de planification, de conception et de développement de leur habitation. Cette approche a donné lieu à la création de partenariats entre l’État et le secteur privé (la campagne Buy-a-brick de la Standard Bank, le Happiness Store de la First National Bank en sont des exemples), ce qui a entraîné des dons de millions de N$ en faveur de leurs efforts.[7]

En Namibie, la plupart des matériaux de construction sont importés, ce qui rend le coût de la construction de logements inabordable, entraînant un nombre croissant d’établissements informels dans les zones urbaines de Namibie.[8]Ces établissements informels ont des économies florissantes qui restent largement inexploitées, car ils n’utilisent que les facilités d’épargne de base offertes par les banques commerciales.[9]

Les transports publics sont en grande partie assurés par des taxis privés, des bus qui circulent entre le centre-ville (CBD) et les banlieues, et des bus et taxis privés.[10]La mise en place de systèmes de transport public doit être incluse dans la planification et le développement de logements abordables. Les cadres de vie sont conçus en mettant l’accent sur le logement, sans prévoir de stations de bus ou de taxis, ce qui entraîne une congestion du trafic routier aux heures de pointe dans les villes.[11]

Toutes les propriétés développées par l’approche descendante ont un accès total aux services d’enlèvement des ordures.[12] Il n’en va pas de même pour les propriétés développées dans les quartiers informels. Cela est dû en grande partie à divers problèmes tels que l’absence de titres de propriété et les procédures de planification bureaucratiques. Une étude réalisée par Shoonga et al. (2012) a montré que les personnes vivant dans les quartiers informels ont soit un accès à l’assainissement et/ou à l’eau communautaire, soit aucun accès.

[1]  United Nations Namibia. (2021). The Sustainable Development Goals in Namibia: Sustainable Cities and Communities https://namibia.un.org/en/sdgs/11 (consulté le 4 septembre 2021)

[2] Owoses-/Goagoses, F. (2016). Land Use Planning and the Environment. In Ruppel, O, C & Ruppel-Schlichting, K (eds.). Environmental Law and Policy in Namibia. Windhoek, Hans Seidel Foundation Namibia.https://www.hss.de/fileadmin/media/downloads/Publikationen/160602_Namibia_Edition.pdf . https://www.hss.de/fileadmin/media/downloads/Publikationen/160602_Namibia_Edition.pdf (consulté en août 2021).pp.191-120.

[3]  Delgado, D, Muller, A; Mabakeng, R & Namupala, M. (2020). Co-producing land for housing through informal settlement upgrading: lessons from a Namibian municipality. IIED. https://journals.sagepub.com/doi/pdf/10.1177/0956247820903981 (consulté le 20 août).Pg.2

[4]Republic of Namibia. (2018). Urban & Regional Planning Act 5 of 2018. https://www.lac.org.na/laws/2018/6631.pdf (consulté le 20 août 2021).Pg.11

[5]  Delgado, et al. (2020). Co-producing land for housing through informal settlement upgrading: lessons from a Namibian municipality. IIED. Pg. 2-18

[6]  NHAG/SDFN. (2020). Annual Report 2019-2020 https://ippr.org.na/wpcontent/uploads/2018/03/IPPR_HousingBook_PRINT.pdf(consulté le 17 août 2021).

[7]  Standard Bank Buy-a-Brick Campaign & FNB Happiness Store (2021) https://www.observer24.com.na/standard-bank-relaunched-the-buy-a-brick-footprint/ and https://fnbhappinessstore.com.na/charity/shack_dweller_federation_of_namibia (consulté le 31 août 2021)

[8]Email Correspondence with Melkisedek Namupolo, Namibia Housing Action Group on 8 September 2021. Namibia Housing Action Group. (2018).

[9]  World Bank Group (2021) Namibia Systematic Diagnostics Report. https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/35434/Namibia-Systematic-Country-Diagnostics.pdf?sequence=5&isAllowed=y (consulté le 10 août 2021). pp.76-77

[9] Bank of Namibia (2020) Annual Report

[10]  City of Windhoek. (2013). Sustainable Urban Transport Master Plan http://www.windhoekcc.org.na/documents/SUTMP_Final%20Main%20Report%202013%20v1.pdf (consulté le 4 septembre 2021).Pg.123

[11] Transformative Urban Mobility Initiative (2019). TUMI Transformative Stories https://www.transformative-mobility.org/assets/publications/10.-TUMI-City-profile-and-story-Windhoek.pdf (consulté le 20 septembre 2021).Pg.1

[12] Shoonga, R, Gumbo, T & Makoni, E. (2021). Land Development Processes and Property Rights: Bottom-up and top-down Approaches in Windhoek, Namibia. IEOM Singapore Conference http://www.ieomsociety.org/singapore2021/papers/971.pdf (consulté le 1er septembre 2021).Pg.5819

Marchés immobiliers

La Namibie a été classée 104^e dans le rapport Doing Business de la Banque mondiale, où l’enregistrement de la propriété a un résultat de 40.6.[1]Il faut 44 jours pour enregistrer une propriété en Namibie et cela coûte 13.8% de la valeur de la propriété. Le mode d’occupation le plus répandu est la pleine propriété, mais la loi FLT a laissé une marge de manœuvre pour l’acquisition et l’amélioration des établissements informels par le biais de premiers titres et d’occupation des terres.[2]

En Namibie, 63.2% de la population est propriétaire du bien dans lequel elle vit, tandis que 36.4% sont locataire.[3] Le secteur de l’immobilier est régi par un conseil de l’immobilier qui veille à ce que la conduite des professionnels de l’immobilier reste conforme à la loi sur le marché officiel.

La baisse la demande locative induite par la pandémie a exercé une pression sur les loyers.[4] Une réduction globale des prix de location mensuels de 3.1% (à la fin mars 2021) par rapport à 0% (à la fin mars 2020) a été enregistrée, et la demande de prix de location mensuelle moyenne nationale a été réajustée à 6 671.7N$ (462US$) par rapport à 7 451.6N$ (516US$). Des contractions des prix de location ont également été observées dans les locations annuelles des segments de marché de logements d’une, de deux et de trois chambres à coucher, tandis que le segment des logements de quatre chambres à coucher et plus a augmenté de 0.3%. Le prix de location moyen national actuel pour ce segment est de 17 141N$ (1187US$). Cela montre la demande croissante de logements locatifs multifamiliaux pour faire face aux vents contraires de l’économie.

D’autre part, l’indice des prix des maisons de la FNB a bondi de 7.2% au premier trimestre de 2021, par rapport à -5.6% au premier trimestre de 2020, le nord de la Namibie enregistrant une croissance de 23%, grâce à une politique monétaire plus souple.[5] Le manque de stock et de terrains viabilisés a toutefois freiné la croissance des prix dans le segment des petits logements. En outre, malgré les déclarations, la numérisation et la centralisation du bureau d’enregistrement des actes n’ont toujours pas eu lieu.

[1]  World Bank Group. (2021). Doing Business https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/n/namibia/NAM-LITE.pdf (consulté le 4 septembre 2021).

[2]  Remmert, D and Ndhlovu, P. (2018). Housing in Namibia: Rights, Challenges and Opportunities. Institute for Public Policy Research.https://ippr.org.na/wpcontent/uploads/2018/03/IPPR_HousingBook_PRINT.pdf (consulté le 28 août 2021).Pg.47

[3]  Namibia Statistics Agency. (2016). National Intercensal Demographic Survey Report. https://d3rp5jatom3eyn.cloudfront.net/cms/assets/documents/NIDS_2016.pdf (consulté le 25 juillet 2021).Pg.103

[4]  Uusiku, F. (2021). FNB Rental Property Index : Quarter 1. https://www.fnbnamibia.com.na/downloads/namibia/housingIndex/2021/HousingIndexMarch2021.pdf (consulté le 13 août 2021).Pg.1

[5]  Uusiku, F. (2021). FNB Residential Property Report : Quarter 1 https://www.fnbnamibia.com.na/downloads/namibia/rentalIndex/2021/March.pdf (consulté le 2 août 2021). pp.1-3

Politiques et réglementation

D’un point de vue législatif et politique, la loi URP de 2018, la loi amendée sur les autorités locales de 2018, la loi sur l’entreprise nationale de logement de 2000 et la loi sur les régimes fonciers flexibles de 2012 permettent d’accélérer le système double de propriété foncière en Namibie.[1] L’État continue d’agir comme un facilitateur en contribuant aux initiatives menées par les individus, en facilitant les efforts de financement d’initiatives telles que le programme de développement du logement Ongos aux côtés des investisseurs privés.[2] Le gouvernement intervient davantage du côté de la demande, en adoptant des lois et en facilitant les initiatives qui encouragent les investissements étrangers dans le développement du logement. En outre, la modification de la réglementation sur le ratio prêt/valeur a permis à plusieurs personnes d’acheter leur premier bien. Encore à ses débuts, la réglementation modifiée sur le ratio prêt/valeur a également donné aux banques commerciales l’opportunité de développer des facilités de crédit hypothécaire pour le marché urbain inférieur de masse, qui a été exclu de l’accession à la propriété malgré la forte demande qu’il représente.

[1]  Shoonga, R, Gumbo, T and Makoni, E. (2021). Land Development Processes and Property Rights: Bottom-up and Top-down Approaches in Windhoek, Namibia. IEOM Singapore Conference http://www.ieomsociety.org/singapore2021/papers/971.pdf (consulté le 1er septembre 2021).Pg. 5819

[2] Construction Review Online. (2021). Construction of US $286m Ongos housing project in Namibia to begin. 15 August 2021. https://constructionreviewonline.com/news/construction-of-us-286m-ongos-housing-project-in-namibia-to-begin/ (consulté le 3 septembre 2021)

Opportunités

Du point de vue des investisseurs, les opportunités résident dans le marché de masse inférieur, où le besoin de logements abordables est important. Les pauvres en milieu urbain constituent deux marchés distincts : d’une part, les personnes à faible revenu qui migrent vers les centres urbains à la recherche d’un emploi et qui n’ont pas l’intention d’investir ou d’acquérir une propriété ; d’autre part, les personnes qui souhaitent vivre et posséder une propriété en ville, mais qui ne remplissent pas les conditions requises pour obtenir un crédit hypothécaire. Diverses opportunités se présentent, comme le modèle Rent-to-Own ou location-vente introduit par le groupe Ongos Property development.[1] Dans ce cas, l’objectif est de donner aux locataires non qualifiés les connaissances nécessaires pour qu’ils puissent obtenir un prêt hypothécaire auprès des banques locales dans un délai déterminé.[2]

Une autre opportunité est le développement de logements sociaux destinés aux personnes à très faible revenu qui souhaitent travailler en ville. Un accent particulier devra être mis sur l’éducation des consommateurs concernant la location et les contrats de location, car ce marché a un niveau d’alphabétisation et un revenu disponible limités, de 500N$ (34US$) à 2 000N$ (138US$) et communique en langue vernaculaire.[3]

Une autre opportunité se présente sur le marché pour ceux qui gagnent juste en dessous des critères d’accès à un prêt hypothécaire, c’est-à-dire entre 5 000N$ (345US$) et 14 500N$ (1 002US$). Ce groupe loue des maisons de 2 ou 3 chambres à coucher à un coût compris entre 3 000N$ (207US$) et 9 000N$ (622US$) par mois.[4]

Autre ouverture prometteuse : les complexes de logements étudiants pouvant accueillir des étudiants issus de ménages à faibles revenus. Il s’agit d’un segment garanti et pourtant négligé, qui se renouvelle chaque année.

Le secteur financier peut également étudier d’autres méthodes de garantie pour les très pauvres et leur permettre d’accéder au crédit pour le développement foncier. Les promoteurs immobiliers potentiels peuvent tirer parti de la main d’œuvre disponible dans les quartiers informels pour développer les terrains en partenariat avec les autorités locales et des organisations telles que le SDFN, le DW et d’autres dans le pays. L’expertise et l’engagement du secteur privé peuvent rendre l’adoption de matériaux de construction alternatifs ou écologiques plus attrayante et plus facile.[5] Des partenariats intelligents de cette nature placent les organisations de base dans une meilleure position de négociation lors de l’achat en gros de matériaux de construction. Ces partenariats intelligents peuvent également être utilisés par les institutions financières pour développer des formules de prêts hypothécaires spéciaux pour ces segments de marché.[6]

Les investisseurs et les promoteurs peuvent également envisager la construction d’infrastructures sociales tels que des écoles, des postes de police, des centres d’information (bibliothèques), des espaces de développement économique local (marchés ouverts, complexes commerciaux, espaces de travail partagés), des parcs, des cliniques ou des centres de santé, des centres sportifs, etc. Ces infrastructures ajoutent de la valeur au cadre de vie et contribuent à créer des centres urbains inclusifs où l’entreprise et l’activité économique ne sont pas limitées à un seul endroit.

[1] Rent to Own Namibie. (2021). How does rent to own work. https://www.rto.com.na/ (consulté le 3 septembre 2021)

[2] Rent to Own Namibia (2021) How does rent to own work. https://www.rto.com.na/ (consulté le 3 septembre 2021)

[3] World Habitat (2017) Shack Dweller Federation of Namibia https://world-habitat.org/world-habitat-awards/winners-and-finalists/shack-dwellers-federation-of-namibia/ (consulté le 22 septembre 2021).

[4]  Uusiku, F. (2021). FNB Rental Property Index: Quarter 1. https://www.fnbnamibia.com.na/downloads/namibia/housingIndex/2021/HousingIndexMarch2021.pdf (consulté le 13 août 2021).Pg.1

[5]  Remmert, D and Ndhlovu, P. (2018). Housing in Namibia: Rights, Challenges and Opportunities. Institute for Public Policy Research.https://ippr.org.na/wpcontent/uploads/2018/03/IPPR_HousingBook_PRINT.pdf (consulté le 28 août 2021).Pg.47

[6]Development Workshop Namibia (2021) Programme for the Provision of Land for Low-Cost Housing: April-June 2021 http://dw-namibia.org/wp-content/uploads/2021/07/update-april-june-2021-dwn-land-programme.pdf (consulté le 3 septembre 2021). Pg.4

Accès aux des données sur le financement du logement

Aucune organisation ne collecte et ne partage de données sur le financement du logement. Elles obtiennent des données sur le logement, principalement auprès du Bureau d’enregistrement des actes et de l’Agence statistique de Namibie (NSA), ou des données financières sur le crédit, principalement auprès de la Banque de Namibie (BON) et de l’Autorité de surveillance financière de Namibie (NAMFISA). Les données sur le financement du logement proviennent du Bureau d’enregistrement des actes. La BON et l’autorité de surveillance des institutions financières de Namibie rendent compte des performances globales de l’industrie financière et non financière. La First National Bank(FNB) Namibia rend compte des résultats des ventes et des locations de biens immobiliers dans tout le pays. La NSA publie l’indice mensuel de la construction, un rapport sur le volume des plans de construction approuvés dans quatre grands centres urbains qui couvrent 70% des projets de construction nationaux.

Les données du registre des actes, cependant, ne sont pas disponibles en ligne, et les données de la FNB n’indiquent pas le pourcentage de crédit hypothécaire nouvellement acquis. Les rapports de la FNB excluent les propriétés dont la valeur est inférieure à 100 000N$  (6 925US$), les propriétés ayant une deuxième, troisième ou quatrième obligation, les propriétés dont les obligations sont enregistrées en tant que sociétés fermées, fiducies et sociétés privées, les propriétés payées en espèces et les propriétés ayant des obligations sectionnelles, car les données sont insuffisantes.

Informalité urbaine

La Namibie a un taux d’urbanisation de 4.2% et un taux de croissance démographique de 2% par an. 63% de la population urbaine a accès à l’assainissement et 99.4% à l’eau potable. Il existe 285 établissements informels dans les villes namibiennes, ce qui signifie que 40% des habitants des villes du pays, soit 216 000 ménages urbains, habitent dans des logements informels. Les mouvements de base tels que le SDFN reçoivent une subvention annuelle du Ministère du Développement urbain et rural, qui s’ajoute à leur fonds renouvelable. Le SDFN a également conclu des partenariats supplémentaires avec plusieurs autorités locales pour faciliter la modernisation des établissements informels. En 2020, le Ministère du Développement urbain et rural a lancé le projet pilote de logements abordables pour l’amélioration des quartiers informels en partenariat avec la ville de Windhoek et le NHE, permettant l’achèvement de 194 maisons développées progressivement d’ici juillet 2021. Ce partenariat vise à livrer 1 200 unités entre juillet 2020 et juin 2022, pour une valeur inférieure à 13 826US$.

Sites interne

Development Workshop http://dw-namibia.org/

Integrated Land Management Institute https://ilmi.nust.na/

Namibia University of Science & Technology Urban Forum https://urbanforum.nust.na/

Shack Dweller Federation of Namibia https://www.shackdwellersnamibia.com/

FNB Residential Property Report https://www.fnbnamibia.com.na/housing-index/index.html

FNB Rental Property Report https://www.fnbnamibia.com.na/housing-index/index.html

World Bank Group https://www.worldbank.org/en/country/namibia/overview