Financement du logement au Niger
Vue d'ensemble
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Le taux d’urbanisation du Niger est modeste (16,75 %), mais la population urbaine devrait augmenter rapidement (4,5 %) d’ici 2023. Le réchauffement climatique, la violence, l’instabilité politique et le terrorisme ont tous un rôle à jouer. Il y a un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, ce qui fait que la majorité des maisons sont auto-construites et que la population des bidonvilles augmente.
Entre 2020 et 2021, la croissance du produit intérieur brut (PIB) est tombée à 1,3 %. 5 Les faibles niveaux de production agricole dus à des précipitations limitées et la baisse de 2,3 % du revenu par habitant, les pays voisins ayant suspendu leurs exportations de céréales, ont laissé plus de 10 % de la population en situation d’insécurité alimentaire. L’augmentation des dépenses de sécurité et des dépenses publiques a entraîné une augmentation des dépenses publiques et un déficit budgétaire plus important (3 % du PIB). Ce déficit est financé par des dons et des prêts avec un risque modéré de surendettement. Malgré cela, le taux de croissance économique du Niger devrait s’accélérer pour atteindre 6,9 % en 2022. 7 L’inflation annuelle moyenne est passée de 2,9 % en 2020 à 3,8 % en 2021 et reste supérieure à la norme de l’Union monétaire ouest-africaine (UEMOA).
Le niveau de l’encours des actifs a diminué de 11,58 %, passant de 21,938 milliards de francs CFA (34,82 millions de dollars US) à la fin mars 2021 à 19,397 milliards de francs CFA en 2022. Actuellement, on dénombre 37 institutions de microfinance, hors fonds affiliés à des réseaux. En 2022, le nombre de créances impayées est passé de 18,02 millions de dollars à 12,90 millions de dollars.
Il est prévu que le changement climatique réduise la croissance annuelle du PIB jusqu’à 3 %. Les inondations et les sécheresses ont coûté au Niger une moyenne de 40 milliards de francs CFA (63,49 millions de dollars). Au moins 40 décès ont été attribués aux inondations au Niger depuis juin 2022.
Compte tenu de sa position stratégique et de sa population, le Niger bénéficie d’un avantage naturel. Une politique nationale d’accès à un logement décent témoigne de la volonté du gouvernement d’améliorer le secteur du logement. Le volume des prêts hypothécaires a augmenté tandis que le taux d’intérêt moyen des prêts n’a cessé de diminuer. Selon le ministère de l’Hydraulique et de l’Assainissement, moins de la moitié de la population du Niger a accès à l’eau potable.
Pour en savoir plus sur le secteur du financement du logement au Niger, y compris les principales parties prenantes, les politiques importantes et l’abordabilité du logement:
- Introduction
- Accès à la finance
- Abordabilité
- Offre de logements
- Marchés immobiliers
- Politique et législation
- Opportunités
- Disponibilité des données sur le financement du logement
- Applications vertes pour le logement abordable
- Sources supplémentaires
- Sites internet
Niger
Introduction
Le Niger s’étend sur 1 267 000km² et compte 25 130 810 habitants en 2022. Le désert du Sahara couvre plus de 80 % de sa superficie. Sa population croît annuellement de 3,75 %.1 Le taux d’urbanisation est faible (16,75 %) mais la croissance de la population urbaine est rapide (4,5 % en 2021).2
Cette urbanisation rapide causée en partie par l’exode rural entraine une pression sur les terres agricoles. Le pays est confronté à un faible taux de couverture des centres urbains en outils de planification et à un phénomène d’insécurité. Un déséquilibre existe entre l’offre et la demande de logements provoquant une recrudescence de l’autoconstruction et l’augmentation de la population des bidonvilles à 59 %.3
Entre 2020 et 2021, la croissance du Produit Intérieur Brut (PIB) a baissé de 3,6 % à 1,3 %.4 La faiblesse de l’offre agricole et la baisse du revenu par habitant de 2,3 % ont laissé plus de 10 % de la population dans l’insécurité alimentaire. Le nombre de personnes vivant dans la pauvreté extrême est passé de 9 800 000 à 10 500 000 en 2021. Ce nombre pourrait atteindre 10 700 000 en 2022 en raison de la forte croissance démographique.5 Cependant, le taux de croissance économique du Niger devrait s’accélérer en 2022 pour atteindre 6,9 %.6 L’inflation moyenne annuelle est passée de 2,9 % en 2020 à 3,8 % en 2021 et reste supérieure à la norme de l’Union Monétaire Ouest Africaine (UEMOA). L’inflation devrait rester élevée (5,1 % au 1e trimestre 2022) en raison de pressions persistantes à la hausse sur les prix des denrées alimentaires accentuée par la guerre en Ukraine.7 La dette publique a augmenté à 50,9 % du PIB en 2021, contre 43,6 % en 2020 avec un risque modéré de surendettement.8 Le taux de change moyen annuel a subi une hausse de 553,23 CFA pour 1 US$ au 1er juillet 2021 à 630,05 CFA au 1er juillet 2022.
Le Niger est extrêmement vulnérable au changement climatique. L’économie dépendant du secteur agropastoral, le changement climatique peut entraîner une perte de croissance du PIB jusqu’ à 3 % par an.9 Le Niger perd en moyenne 40 milliards de CFA (63,49 millions US$) à cause des inondations et des sècheresses. Depuis juin 2022, au moins 40 décès sont enregistrés dans les inondations au Niger. Plus de 8 000 bâtiments se sont effondrés à cause des constructions anarchiques.10
Accès à la finance
L’environnement bancaire du Niger est composé de 20 établissements de crédit dont 14 banques et six établissements financiers11. Le Niger compte 39 institutions de microfinance. Les pensions, les compagnies d’assurance et les marchés de capitaux restent très limités. L’inclusion financière est faible avec seulement 6,76 % de la population adulte de plus de 15 ans disposant d’un compte bancaire. Les crédits octroyés par les institutions de microfinance représentaient une faible part du crédit total.12
Le taux d’intérêt débiteur moyen sur les crédits a baissé de 9,12 % en 2016 à 8,15 % en 2020.13 Le taux de base bancaire varie d’une banque à une autre. La Banque de l’Habitat du Niger (BHN) et la Société Nigérienne de Banque (SONIBANK) propose le plus faible taux d’intérêt de prêts immobiliers à 6 %. Le taux d’intérêt maximum sur les prêts hypothécaires résidentiels se situe entre 12,5 et 13,6 %14. Le financement de logements est très marginal au sein du système bancaire. Le crédit alloué au financement de logements est passé de 14,2 milliards de CFA (22,54 millions US$) en 2013 à 20 milliards de CFA (31,74 millions US$) en 2017 représentant 4 % de l’encours total de crédit15.
La BHN propose des crédits immobiliers à sa clientèle sur une durée allant jusqu’à 30 ans. Orabank Niger accompagne les projets immobiliers de ses clients entre 3 000 000 CFA (4 761,90 US$) et 10 000 000 CFA (15 873,06 US$) sur 15 ans avec un taux d’intérêt de 7,75 %. Pour qu’un client soit éligible, il lui faut disposer d’une garantie d’hypothèque, contracter une assurance, domicilier son salaire ou revenu crédible durant la période de remboursement, être titulaire d’un contrat, faire une inscription hypothécaire, avoir un plan de l’architecte et présenter un devis estimatif et descriptif. La Banque Of Africa Niger (BOA Niger) et la Banque Atlantique Niger proposent aussi des prêts hypothécaires à moyen ou long terme (20 ans). Le montant du prêt est déterminé selon la quotité cessible du client. Ce montant peut atteindre 80 à 100 % de la valeur du bien ou du coût global de construction.
En juin 2022, la Banque Centrale des États de l’Afrique de l’Ouest (BCEAO) a décidé de relever le taux directeur 2,00 % à 2,25 % pour une croissance économique.16 Il devient de plus en plus important de pouvoir lever des ressources sur le marché financier, notamment dans le cas du logement. Un recours à la Caisse Régionale de Refinancement Hypothécaire (CRRH-UEMOA) est nécessaire. En effet, les ressources à long terme disponibles dans le cadre du système bancaire revêtent la forme de dépôts à terme et de fonds propres.
En janvier 2022, le Niger a levé un montant de 33 milliards CFA (52,39 millions US$) de maturité 3 ans sur le marché financier de l’UMOA.17 Le 24 mai 2022, L’État a lancé un emprunt obligataire par Appel Public à l’Épargne d’un montant de 100 milliards CFA (158,73 millions US$) avec un taux d’intérêt de 6,5 % sur une maturité de 12 ans.18
En 2022, le nombre d’Institutions de Microfinance (IMF) est de 37, en dehors des caisses affiliées aux réseaux. Le niveau de l’encours est passé de 21,938 milliards CFA (34,82 millions US$) en fin mars 2021 à 19,397 milliards CFA (30,79 millions US$) en fin mars 2022, soit une baisse de 11,58 %. Le montant des créances en souffrance est passé de 11,35 milliards CFA (18,02 millions US$) en 2021 à 8,13 milliards CFA (12,90 millions US$) en 2022.19
Abordabilité
La demande annuelle de logements au Niger est estimée à 40 000 dont 5 000 pour la capitale. La vision stratégique de l’État est de fournir des logements à moindre coût. La BHN a été mise en place avec un Fonds National de l’Habitat afin de financer le logement abordable. L’offre de logement abordable du gouvernement et du secteur privé reste insuffisante et l’autoconstruction représente la grande partie du parc immobilier.
La proportion de la population vivant en dessous du seuil national de pauvreté, devrait passer de 41,8 % en 2021 à 41 % en 2022, soit une baisse de 0,8 %. Cependant, le nombre de pauvres devrait augmenter de 200 000 personnes en 2022 en raison de la croissance démographique rapide.20 L’indice de Gini mesuré à 37,3 % montre une inégalité dans la répartition des dépenses ou des revenus entre les différentes couches de la population.21 La proportion de l’emploi informel dans le secteur non agricole était de 89 % en 201822. Seulement 22 % des travailleurs salariés ont accès au financement du logement.23 Pour accéder à un logement à travers un prêt hypothécaire, un ratio de la mensualité sur le revenu du ménage est appliqué au cas par cas selon le revenu. Ecobank propose une quotité cessible de 50 % du revenu et Orabank Niger propose jusqu’à 60 %. Ces conditions de prêts rendent inaccessible un logement abordable à une grande partie des ménages.
Selon l’Enquête Régionale Intégrée sur l’Emploi et le Secteur Informel, le taux de chômage combiné au sous-emploi lié au temps de travail est le plus élevé (29,8 %) de la zone UEMOA.24 Le Niger en mis en place le Fonds de Développement de l’Inclusion Financière (FDIF) d’un montant plus de 30 milliards CFA (47,62 millions US$) pour le financement de femmes et de jeunes.25 La plupart des ménages, soit 61 % accordent leur priorité aux dépenses liées à l’alimentation et boissons non alcoolisés. Les dépenses liées au logement, eau et électricité sont la priorité de 18,1 % des ménages.26
Offre de logements
Pour combler le déficit de logement au Niger, le gouvernement s’est engagé à construire 25 000 logements sociaux sur la période 2016/21.27 En 2022, L’État, en partenariat les promoteurs immobiliers Africa Tech et Global Gate, devrait livrer 1 550 logements à Niamey pour un coût de 17,6 milliards CFA (27,94 millions US$).28
L’Institut National de la Statistique (INS) estime la moyenne annuelle de construction de logements à 4 275 dans Niamey et à 11 420 logements pour le milieu urbain. Les logements dans les grandes villes sont à 95 % construits dans l’informel.29
En 2012, le Niger disposait d’un parc immobilier de 2 419 116 logements pour les 2 419 836 ménages ordinaires, dont 17,9 % en milieu urbain. Les constructions traditionnelles en banco constituent 54,7 % des types d’habitation en milieu urbain, 15,7 % sont des villas et 9,9 % des cases.30
La proportion de la population ayant accès, de façon durable, à une source d’eau potable, s’est améliorée sur la période 2014/19 en passant de 42,4 % à 55,1 %. Cette performance pourrait s’expliquer par la réalisation d’importants ouvrages hydrauliques. En milieu urbain, 39 527 branchements particuliers, 544 bornes fontaines et 595,90km de conduites ont été réalisés et ont permis de toucher plus de 667 270 personnes.31 Seuls 19,3 % de la population urbaine ont accès à l’électricité.32 Le prix du sac de 50kg de ciment s’élève à 5 200 CFA (8,25 US$) en 2022 contre 5 000 CFA (7,94 US$) en 2021.
Marchés immobiliers
Le marché de l’immobilier est fragilisé par un manque de fonds nécessaires pour le financement de l’habitat. En dépit de la loi 2018-25 du 27 avril 2018 portant sur le principe fondamental de la construction et de l’habitation, la question de l’habitat constitue toujours une préoccupation pour les habitants des centres urbains.33
La tenure foncière comprend deux grands systèmes : le système formel et les systèmes coutumiers. L’Ordonnance N° 93-015 du 2 mars 1993 portant les principes d’orientation du Code rural est le principal texte en matière foncière. Selon l’article 4 de cette ordonnance, tous les nigériens peuvent accéder au foncier, sans discrimination liée au sexe ou à l’origine sociale. Les femmes peuvent hériter lorsque la coutume le permet.34
Il existe un programme d’archivage physique et numérique des documents fonciers. Par ailleurs, Le Millenium Challenge Account (MCA-Niger) a pris l’initiative, en 2020, de doter les commissions foncières communales de moyens techniques pour améliorer la gestion du foncier souvent source de litiges et de conflits.35 En revanche, 95,5 % des ménages propriétaires de terres ne possèdent pas de documents légalement authentifiés. Aussi, seulement 11,1 % des propriétaires (ou copropriétaires) de leurs logements d’habitation possèdent de titre ou acte de propriété.36 Au niveau national, 77,1 % des ménages sont propriétaires et 7 % sont locataires. Cependant, en milieu urbain, seuls 43,2 % des ménages sont propriétaires, plus de 30 % sont locataires et 10,9 % occupent des logements familiaux. 37
Le coût médian par mètre carré d’un terrain non viabilisé à Niamey est de 20 000 CFA (31,75 US$) par mètre carré. Les prix sont actuellement plus élevés au centre Niamey. Le prix du loyer est d’environ 100 000 CFA (158,73 US$) pour des maisons qui répondent à certaines normes. A Niamey, le loyer moyen d’une chambre et salon a subi une hausse de 40 000 CFA (63,49 US$) à 50 000 CFA (79,37 US$) en 2022. Le prix du loyer augmente continuellement et la règlementation n’est pas appliquée.38 En centre-ville, les loyers mensuels varient entre 150 000 CFA (238 US$) et 300 000 CFA (476,15 US$) pour un appartement.39
Selon le rapport Doing Business 2020, le Niger est à la 115e place pour l’enregistrement de propriété qui compte quatre procédures et 13 jours pour un coût de 7,4 % de la valeur de la propriété. Le même rapport classe le Niger à la 180e place pour la facilité d’obtention des permis de construire avec 19 procédures en 98 jours. Le coût des permis de construire reste élevé avec 32,4 % de la valeur de la propriété.40
Politique et législation
Le fondement de la politique nationale en matière d’habitat est la Loi N° 98-54 du 29 décembre 1998.41 Après avoir défini la politique nationale en matière d’habitat, le gouvernement, montre sa volonté de mener une lutte contre les conditions de vie indécentes. Une stratégie nationale de développement urbain a été élaborée et adoptée en 2004. En octobre 2021, le Niger a mis en place une Commission Nationale de l’Urbanisme et de l’Habitat, pour réhabiliter le mécanisme pour un développement urbain.
Le décret n°2022-488_PRN_MP du 10 juin 2022, porte adoption du Plan de développement économique et social (PDES) 2022/26. Le PDES 2022/26 est la deuxième déclinaison quinquennale de la Stratégie de développement durable et de croissance inclusive Niger 2035.42
La loi n°2001-32 du 31 décembre 2001 a pour objet de fixer le cadre juridique de toutes les interventions de l’État et des autres acteurs ayant pour effet la structuration, l’occupation et l’utilisation du territoire national et de ses ressources. La Loi n°2008-03 du 30 avril 2008 portant loi d’orientation sur l’urbanisme et l’aménagement foncier fixe les règles et les procédures de base en matière de planification urbaine et d’urbanisme opérationnel ainsi que de contrôle de l’utilisation du sol urbain.43
Depuis 2014, le gouvernement collabore avec des promoteurs immobiliers en vue d’accroitre l’offre en logements. En décembre 2018, l’État a constitué un Fonds National de l’Habitat, domicilié dans la BHN afin de contribuer à faire baisser les prix de l’habitat social par le biais de la bonification des taux d’intérêt, de la garantie des prêts et du refinancement des prêts à l’habitat.44
L’ordonnance N° 93-015 du 2 mars 1993 portant les principes d’orientation du Code rural met un accent sur l’égalité d’accès au foncier sans discrimination. Selon la coutume, les femmes accèdent généralement au foncier par prêt sur les terres familiales. Cet accès n’est pas remis en cause en cas de décès du chef de famille ou de divorce.45
Opportunités
Le Niger bénéficie d’un avantage naturel étant donné sa position stratégique et sa population. Les mesures prises par le pouvoir public et le développement du secteur de l’énergie et agricole constituent des opportunités. Le Niger figure parmi le Top 5 mondial des pays producteurs d’uranium. Les infrastructures socio-économiques ont été renforcées notamment la centrale électrique de Goroubanda, la rénovation de l’aéroport international et de certains complexes hôteliers. La croissance économique devrait s’accélérer en 2022 et 2023 pour atteindre 7,2 %. La croissance du pétrole, qui a été négative ces deux dernières années, devrait atteindre 20,6 % et 86,2 % en 2022 et 2023.46
La demande en logement devient de plus en plus pressante. Le volume de crédits à l’habitat a progressé et les taux d’intérêts débiteurs moyens sur les crédits ont continuellement diminué. Le gouvernement marque sa volonté d’améliorer le secteur du logement par une politique nationale pour l’accès au logement décent. Le cadre réglementaire du logement a permis l’augmentation du nombre de promoteurs immobiliers. En 2020, le Niger a gagné des places par rapport à la facilité de faire des affaires. Pour appuyer les efforts du Gouvernement et combler le besoin en logements, le secteur privé a un rôle à jouer.
Face à la demande croissante de ciment et au déficit de production locale, la plus importante cimenterie du Niger a été créée en 2019 à hauteur de 50 milliards CFA (79,37 millions US$). D’une capacité de production estimée à plus de 650 000 tonnes par an, soit 80 % des besoins nationaux en ciment, la société offre un ciment 100 % nigérien de qualité et à un prix compétitif.47
Malgré les aléas climatiques, la crise sanitaire de la COVID-19 et l’instabilité sécuritaire, une résilience est notée dans le secteur du logement et de son financement. Moins d’un habitant sur deux a accès à l’eau potable. Selon les données du ministère de l’hydraulique et de l’assainissement, en 2019, 42,7 % de la population urbaine bénéficie d’un service optimal d’eau potable, contre 3,8 % pour les populations rurales. Une augmentation des investissements dans le secteur de l’eau devient nécessaire.
Disponibilité des données sur le financement du logement
L’Institut National de la Statistique (INS) collecte, produit, analyse et diffuse des informations sur l’économie et la société nigérienne. L’INS a réalisé quatre Recensements Généraux de la Population et de l’Habitat (RGPH) en 1977, 1988, 2001 et 2012. Le cinquième RGPH est prévu en fin 2022. L’Enquête sur les Caractéristiques de l’Habitat et le Cadre de Vie mise en œuvre par l’INS présente des informations sur le logement mais pas sur son financement. Ces rapports de l’INS sont disponibles en ligne. La BCEAO fournit des informations sur les conditions de financement bancaire de l’habitat dans les pays de l’UEMOA.
La direction des Statistiques du ministère de l’Urbanisme et du Logement créée en 2006 a mis en place une stratégie de collecte des données sur le développement urbain, la couverture en logements décents, l’assainissement du cadre de vie et l’amélioration du cadre règlementaire.
En revanche, des données devraient être régulièrement collectées sur les logements et le marché du financement de l’habitat, qui serviraient de base à la formulation de politiques fondées. L’insuffisance de données fiables, détaillées et à jour sur le marché du logement constitue un frein pour le financement.
Applications vertes pour le logement abordable
Confronté à un environnement naturel austère, le Niger a récemment renforcé son cadre institutionnel et stratégique de lutte contre la dégradation de l’environnement et les effets du changement climatique. En 2021, les mesures prises ont permis d’améliorer les scores du pays pour l’Objectif de Développement Durable n°13 sur le changement climatique ; notamment, l’atténuation des émissions de gaz à effet de serre causée par la biomasse en favorisant la conservation, la substitution et l’économie de l’énergie provenant du bois, et l’hybridation solaire/thermique.48 La biomasse représente 67 % de la production d’énergie. Le gaz naturel et le solaire représentent 1 % de la production d’énergie. Le pétrole brut représente 29 % de la production nationale.49
En 2021, le gouvernement a mobilisé 17,685 milliards CFA pour la construction d’un centre de contrôle des réseaux électriques du pays. Le Niger ambitionne d’atteindre un taux d’électrification national de 100 % d’ici à 2035.50 Concernant la construction écologique, la startup EcoHouse Niger fabrique des briques écologiques solides durables et thermiques à un prix abordable.51 Des étudiants nigériens ont initié un projet Niger-Vert qui valorise les ressources naturelles tout en facilitant l’accès aux énergies renouvelables, notamment en fabriquant un charbon écologique.52 En zone urbaine, 48,4 % de la population a accès à l’électricité,53 L’accès aux services basiques de l’eau est de 46,3 % et 27 % des citadins nigériens ont accès aux services d’assainissement de base.54 Seuls, 19,3 % des nigériens ont accès à l’électricité en 2020.55
Sources supplémentaires
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- Banque Mondiale (2022). Population urbaine Niger. https://donnees.banquemondiale.org/indicator/EN.POP.SLUM.UR.ZS?locations=NE (Consulté le 29 août 2022).
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Sites internet
INS : https://www.stat-niger.org
SONIBANK : https://www.sonibank.com/
BHN : https://www.bhn.ne/
Orabank Niger : https://www.orabank.net/fr/filiale/niger/
BOA Niger : https://www.boaniger.com/
Jumia : https://www.jumia.ne/
