Housing Finance in Nigéria

Introduction

La croissance rapide et continue de la population nigériane, associée à la récession économique, a entraîné un plus grand déficit du logement dans le pays. Avec 52% de la population urbaine estimée à 212 066 978 habitants en 2021,^[1] 44.5% des Nigérians vivent sous le seuil de pauvreté.[2] La projection pour 2022 est de 45.2%.^[3] L’exode rural a été identifié comme l’un des principaux moteurs de la croissance de l’urbanisation, entraînant des opportunités et des défis pour les villes. Le niveau élevé de pauvreté affecte également l’accès au marché du logement formel, puisque 42% des Nigérians vivent avec moins de 1US$ par jour.^[4]L’urbanisation, le chômage et la pauvreté créent des pressions supplémentaires sur le secteur du logement.

Avec la relance post-COVID-19, l’économie a connu une croissance de 5.1% au deuxième trimestre 2021. Il s’agit d’une amélioration significative par rapport au taux de -6.1% du deuxième trimestre 2020 et au taux de 0.51% du premier trimestre 2021.[5] L’inflation a connu une baisse consécutive de cinq mois, passant de 18.72% en mars 2021 à 17.38% en juillet 2021.[6] Cette tendance inflationniste a été attribuée aux contraintes de revenus et à la résistance des consommateurs.[7] L’impact de la pandémie de la COVID-19 n’est pas seulement ressenti au niveau national, mais a également affecté les envois de fonds de la diaspora en raison de l’augmentation des pertes d’emploi à l’étranger. Les envois de fonds de la diaspora représentent 6.1%[8]du PIB du Nigéria et 83% [9] de son budget national. Bien que le niveau d’inflation ait baissé, les prix des denrées alimentaires ont augmenté d’environ 122% l’année dernière.[10]

Avec une croissance du produit intérieur brut (PIB) supérieure au taux de croissance de la population de 2.55% en 2021,[11] les difficultés économiques que connaît le pays pourraient s’atténuer dans les mois à venir. Le taux de chômage au Nigéria s’élevait à 32.5% en 2021 et devrait atteindre 33% en 2022.^[12]La répartition des revenus entre les ménages est inégale, avec un coefficient de Gini de 35,1 points indiqué dans les données gouvernementales de 2020.^[13] Sept millions de personnes sont tombées dans la pauvreté en 2020.[14] Le pays reste le fief mondial de la pauvreté avec 93.9 millions [15] de personnes désormais sous le seuil de pauvreté. En outre, bien que les prix du pétrole soient supérieurs au taux prévu de 28 763₦ (70US$) par baril et que l’accrétion des réserves extérieures soit de 13.9 trillions de ₦ (33.9 milliards de US$), plus de 18 000 Nigérians demandent l’asile. Le taux de change est à 526₦ pour 1US$ sur le marché parallèle et les inégalités de revenus sont en augmentation.[16]

Après l’expiration du plan de croissance pour la relance économique, 2017-2020, le gouvernement fédéral du Nigéria (FGN) lancera en octobre un plan de développement national à moyen terme (MTND), 2021-2025.[17]Cette démarche est devenue urgente, car la dette totale du secteur public au premier trimestre 2021 est de 33.12 trillions de ₦ (87.24 milliards de US$). Cela représente environ 35% du PIB. La dette extérieure du pays utilise 70% des recettes publiques annuelles.

En août 2021, le Nigéria s’est vu attribuer des droits de tirage spéciaux (DTS) du Fonds monétaire international (FMI) d’un montant de 1.38 trillion de ₦  (3.35 milliards de US$). Cela fournira un coussin d’environ 10% des réserves extérieures du pays.[18]

Dans le cadre de sa politique monétaire stratégique, la Banque centrale du Nigéria (CBN) a annoncé le pilotage de l’e-Naira, une monnaie numérique. L’e-Naira facilitera « l’augmentation du commerce transfrontalier, l’accélération de l’inclusion financière, des transferts de fonds moins chers et plus rapides, des interventions sociales ciblées plus faciles, ainsi que des améliorations de l’efficacité de la politique monétaire, des systèmes de paiement et de la collecte des impôts ».[19]La CBN a également interdit aux bureaux de change et aux banques de microfinance de vendre des devises étrangères, tout en augmentant de 200% l’offre aux banques commerciales pour les transactions légitimes.

[1] Worldometers (2021). Nigeria Population (Live). https://www.worldometers.info/world-population/nigeria-population/

[2] Irwin, A., Lain, J. and Vishwanth, T. (2021) Using data to combat the ongoing crisis, and the next, in Nigeria. World Bank Data Blog. 28 January 2021. https://blogs.worldbank.org/opendata/using-data-combat-ongoing-crisis-and-next-nigeria

[3] Ibid.

[4] Proshare (2020). Migration Rate After COVID-19: Can Nigeria Keep Nigerians? 9 September 2020. https://www.proshareng.com/news/TRAVEL%20&%20TOURS/Migration-Rate-After-COVID-19–Can-Nigeria-Keep-Nigerians-/53180

[5]  Trading Economics. Nigeria GDP Annual Growth Rate. https://tradingeconomics.com/nigeria/gdp-growth-annual

[6]  Trading Economics. Nigeria Inflation Rate. https://tradingeconomics.com/nigeria/inflation-cpi

[7]Rewane, B. (2021). Financial Derivatives Company. LBS Executive Breakfast Session Presentation. 1 September 2021. Re: Growth spikes (5.01%), but people are hungry?) https://fdcng.com/wp-content/uploads/2021/09/LBS-September-2021.pdf (consulté le 5 septembre 2021).

[8] Ibid.

[9] Ibid.

[10]  Ayeyemi, D. (2021). Hard Times as Prices of Beans, Pepper Soar By 122% In 12 Months. Nigerian Tribune. 6 September 2021. https://tribuneonlineng.com/hard-time-as-prices-of-beans-pepper-soar-by-122-in-12-months/  (consulté le 7 septembre 2021).

[11] Macrotrends (2021). Nigeria Population Growth Rate 1950-2021. https://www.macrotrends.net/countries/NGA/nigeria/population-growth-rate

 

[12] Varrella, S. (2021). Forecasted unemployment rate in Nigeria 2021-2022. Statista. 19 March 2021. https://www.statista.com/statistics/1119227/forecasted-unemployment-rate-in-nigeria/

[13] Ibid.

[14]World Bank. (2021). Critical Reforms Needed to Reduce Inflation and Accelerate the Recovery. Press Release. 15 June 2021.

https://www.worldbank.org/en/news/press-release/2021/06/15/critical-reforms-needed-to-reduce-inflation-and-accelerate-the-recovery-says-new-world-bank-report.

[15] Uzoho, P. (2021). Financial Derivatives Company: Nigeria Still Poverty Capital of the World. This Day. 9 September 2021.

https://www.thisdaylive.com/index.php/2021/09/09/fdc-nigeria-still-poverty-capital-of-the-world/

(consulté le 10 septembre 2021).

 [16] Rewane, B. (2021). Financial Derivatives Company, LBS Executive Breakfast Session Presentation. 1 September 2021. Re : Growth spikes (5.01%), but people are hungry? https://fdcng.com/wp-content/uploads/2021/09/LBS-September-2021.pdf (consulté le 5 septembre 2021).

[17] Olisah, C. (2021). FG to launch a new development plan from 2021-2025 in October. Nairametrics. 24August 2021.

https://nairametrics.com/2021/08/24/fg-to-launch-a-new-development-plan-from-2021-2025-in-october/

(consulté le 25 août 2021).

[18] Chima, O. (2021). All Africa News. Nigeria Gets U.S. $3.35 billion in IMF’s Historic U.S. $650 billion SDR Allocation. This Day in All Africa News. 4 August 2021. https://allafrica.com/stories/202108040148.html (consulté le 8 septembre 2021).

[19] Central Bank of Nigeria. (2021) CBN Selects Technical Partner for Digital Currency Project. Press Release. 30 August 2021. https://www.cbn.gov.ng/Out/2021/CCD/CBN%20Press%20Release%20(CBDC)%2030082021.pdf (consulté le 9 septembre 2021).

Accès à la finance

L’accès au financement est généralement en hausse, bien que coûteux. Si l’accès au financement du développement du logement a progressé de manière significative, l’accès au financement hypothécaire s’est légèrement amélioré par rapport aux besoins du marché. Le pays applique principalement un taux d’intérêt fixe pour les prêts. Les taux d’intérêt hypothécaires varient de 6 à 20% par an.[1]

Afin d’accroître l’accès au financement, notamment aux prêts immobiliers, la CBN a baissé les taux de prêt au cours de l’année dernière. Le taux de prêt préférentiel était de 15.92% en juin 2020, tandis que le taux de prêt maximal atteignait 30.73%. En avril 2021, la CBN a abaissé le taux de prêt préférentiel à 11.24% et les taux de prêt maximum à 28.64%.^[2]Le Nigéria se classe au 15^e rang pour l’obtention de crédits dans le dernier classement de la Banque mondiale sur la facilité de faire des affaires.[3]

Les principales sources de financement des prêts hypothécaires sont les dépôts des souscripteurs à tous les niveaux des banques, y compris le National Housing Fund (NHF), les banques commerciales et les émissions d’obligations. La Federal Mortgage Bank of Nigeria (FMBN) reste l’institution de financement du logement la plus abordable du pays, offrant un niveau modéré d’accès au financement du logement. Au cours des cinq dernières années, la banque a gagné la confiance des clients dans la capacité organisationnelle de la banque à fournir des prêts au logement. Les Nigérians qui versent 2.5% de leurs revenus mensuels pendant six mois peuvent demander un prêt NHF.[4] Pour l’approbation du prêt, les souscripteurs doivent apporter jusqu’à 10% de fonds propres pour un prêt maximum de 15 millions de ₦ (36 506US$). Le taux d’intérêt est de 6% par an et la durée maximale du prêt est de 30 ans, en fonction de l’âge du souscripteur. Malgré un ratio prêt/valeur élevé de 90% et un taux d’intérêt subventionné de 6% par an, le prêt s’est avéré inabordable.

Dans la section du marché des prêts hypothécaires non subventionnés, la Nigeria Mortgage Refinance Company (NMRC) émet des obligations pour stimuler la liquidité des prêts hypothécaires. La CBN a indiqué qu’il y avait 34 banques hypothécaires et 22 banques commerciales engagées dans l’octroi de prêts hypothécaires en 2021.^[5] À la fin du mois de mars 2021, on comptait 876 banques de microfinance dans le pays, avec des licences d’État, régionales et nationales.^[6]

Dans le cadre de ses activités de développement du marché, la CBN a continué à pousser et à faciliter les opérations d’une société de garantie hypothécaire (MGC). Le rôle de la MGC est d’aider les prêteurs hypothécaires primaires en leur fournissant des garanties ou des garanties limitées contre les pertes qui pourraient résulter du non-paiement des prêts hypothécaires par les consommateurs. La MGC aidera également les prêteurs hypothécaires en leur fournissant un cadre qui leur permettra de réduire l’apport en fonds propres requis pour un prêt hypothécaire. Par exemple, au lieu d’un apport en fonds propres de 20 à 30% pour un prêt, la MGC peut aider le consommateur à payer 5 à 10%. Les débiteurs hypothécaires qui n’auraient normalement pas été éligibles pour un prêt hypothécaire deviennent éligibles grâce au soutien de la MGC. Les MGC sont souvent structurées comme une institution de partage des risques qui contribuera à la pénétration et à l’inclusion du marché par un meilleur accès aux prêts hypothécaires.

[1]FMBN subsidised rate is 6% per annum while some mortgage and commercial bank rates are as high as 20% per annum

[2]  Olisha, C. (2021). Banks inform customers of impending rise in interest rates. Nairametrics. 1 June 2021. https://nairametrics.com/2021/06/01/banks-inform-customers-of-impending-rise-in-interest-rates/

[3] World Bank (2020). Ease of Doing Business in Nigeria 2020. https://www.doingbusiness.org/en/data/exploreeconomies/nigeria (consulté le 30 août 2021).

[4]Federal Mortgage Bank of Nigeria. National Housing Fund https://www.fmbn.gov.ng/National Housing Fund/nhf.html (consulté le 18 août 2021).

[5]  CBN and Nigerian Finder (2021). Lists of financial institutions in Nigeria. https://www.cbn.gov.ng/Supervision/Inst-DM.asp List of Mortgage Banks in Nigeria in 2021 https://nigerianfinder.com/list-of-mortgage-banks-in-nigeria/

[6]  CBN. (2020). List of CBN licences microfinance banks as at October 31, 2020 https://www.cbn.gov.ng/Out/2020/FPRD/MFB%20OCT%202020.pdf (consulté le 18 août 2021). Pg.25

Faisabilité budgétaire

Après 60 ans d’indépendance, le taux d’accès à la propriété reste de 25%, avec une moyenne de 5.4 personnes dans les ménages ruraux et de 4.5 personnes dans les ménages urbains.^[1] Le Nigéria a le plus faible taux d’accès à la propriété, même parmi les pays similaires, le Kenya étant à 75% et l’Afrique du Sud à 56%.^[2] La pyramide des âges du Nigéria montre que les jeunes représentent 91 555 113 personnes (43.31%), la population en âge de travailler comprend 114 016 509 personnes (53.93%) et les personnes âgées sont au nombre de 5 829 082 (2.76%).^[3] La pyramide des revenus montre que 75% des Nigérians gagnent moins de925 000₦ (2 251US$), tandis que 25% gagnent plus de 925 000₦ (2 251US$), le salaire mensuel moyen étant de 339 000₦ (825 US$).^[4]

Suite aux difficultés rencontrées par les souscripteurs pour répondre aux exigences des 10% de fonds propres pour le NHF, la FMBN a commencé à mettre en œuvre son programme de location-vente. Il s’agit d’aider à relever le défi permanent de l’accès au logement abordable pour les personnes à faible et moyen revenu. L’alimentation représentant en moyenne 50 à 60%[5]des dépenses du ménage, la plupart des familles ne peuvent faire face aux autres dépenses. Le programme de location-vente permet aux abonnés du NHF de devenir propriétaires d’une maison en payant un loyer et en évitant le versement initial de 10%. Le montant maximum accepté pour ce produit est de 15 000 000₦  (36 506US$) par souscripteur. La période de paiement du loyer est de 30 ans avec un taux d’intérêt de 7% du prix de la propriété. Pour améliorer le niveau d’accès au marché, la FMBN a déboursé 30.5 milliards de ₦ (74 millions de US$) à travers ses lignes de produits au cours de l’exercice 2020.[6] La banque a également créé 854 prêts hypothécaires pour les abonnés du NHF au Nigéria.^[7]

Le Family Homes Funds (FHF) se concentre également sur l’accès au logement abordable dans le pays à travers ses produits phares, à savoir Help to Own Fund (fonds d’assistance à l’achat), Affordable Housing Fund, Rental Housing Fund (Fonds pour le logement abordable) et Land and Infrastructure Development Fund(Fonds pour le logement locatif et les infrastructures). Help to Own contribue à hauteur de 40% du prix d’achat des maisons nouvellement construites pour les personnes à revenus faibles ou moyens. Le prêt est structuré comme un moratoire (capital plus intérêts) pendant cinq ans. Ensuite, le remboursement mensuel s’effectue à un taux d’intérêt de 3% par an, qui augmente progressivement jusqu’à un maximum de 15% par an au cours de la 20^e année.[8] Le programme de location avec option d’achat s’adresse aux acheteurs d’une première maison qui peuvent verser un acompte de 10% du prix de la propriété. Le fonds pour le logement abordable est structuré pour travailler avec les promoteurs immobiliers des secteurs public et privé. Le fonds fournit de la dette ou des fonds propres à des coûts moindres pour le promoteur. Le fonds pour le logement locatif et les infrastructures n’a pas encore été mis en œuvre.

Du côté de l’offre, les organisations des secteurs public et privé se sont principalement efforcées de rendre les logements plus abordables, mais les résultats sont minimes. Selon la Millard Fuller Housing Foundation (MFF Housing), la maison neuve la moins chère, d’une chambre à coucher pouvant être agrandie en deux chambres à coucher (mitoyenne), est vendue pour 3.4 millions de ₦ (8 275US$). Ce prix est passé de 2.8 millions de ₦(6 814 US$) ^[9]en 2020 en raison de l’impact de la COVID-19. La taille d’un appartement résidentiel nouvellement construit était de 32m².^[10] La taille minimale d’un terrain dans un centre urbain est de 450m².^[11]

L’émergence de l’industrie proptech au Nigéria a grandement contribué à rendre le logement abordable grâce à l’approche de l’économie du partage. Bien que les start-ups proptech n’augmentent pas l’accessibilité financière par le biais d’une nouvelle offre de logements, elles permettent aux jeunes familles de s’offrir plus facilement un logement locatif grâce à un modèle commercial innovant de location mensuelle. Le secteur proptech attire de plus en plus l’attention, comme en témoigne l’annonce récente par Spleet d’un chiffre d’affaires de 410 900 000 de ₦ (1 million de US$) depuis le début de ses activités il y a quatre ans.[12]

[1] Statista. (2019). Number of usual members of households in Nigeria in 2019, by area. 9 March 2021 https://www.statista.com/statistics/1124435/household-structure-in-nigeria-by-area/

[2]  Ikyeaave. J.T. 2021. Analysing FMBN’s Performance. This Day. 1 February 2021. https://www.thisdaylive.com/index.php/2021/02/01/analysing-fmbns-performance/

[3]  Population Pyramids. (2021) Population Pyramid of Nigeria at 2021. https://population-pyramid.net/en/pp/nigeria

[4] SalaryExplorer (2021). Average Salary in Nigeria 2021. http://www.salaryexplorer.com/salary-survey.php?loc=158&loctype=1

[5]  Ikyeaave, J.T. (2021). How FMBN is Enhancing Housing Affordability with Rent-to-Own Housing Product. This Day. 8 September 2021.

https://www.thisdaylive.com/index.php/2021/09/08/how-fmbn-is-enhancing-housing-affordability-with-rent-to-own-housing-product/

(consulté le 8 septembre 2021)

[6]  Ikyeaave, J.T. (2021). Analysing FMBN’s Performance.This Day. 1 February 2021. https://www. thisdaylive.com/index.php/2021/02/01/analysing-fmbns-performance/

[7] Ibid.

[8]  Family Homes Funds. Interested in an affordable home? https://fhfl.com.ng/#https://fhfl.com.ng/help-to-own/ (consulté le 22 septembre 2021).

[9]  Okunowo, Y. (2019). At $8,040, Millard Fuller Foundation Is Providing Affordable Homes for Low-Income Earners. 1 November 201. Estate Intel. https://estateintel.com/at-8040-millard-fuller-foundation-is-providing-affordable-homes-for-low-income-earners//

[10] MFFHousing, (2021). Domaine Grandluvu 3B. https://mffhousing.com/grandluvu-3b-estate/

[11]  Land Sprout. Real estate land units and measurement considerations in Nigeria. https://landsprout.com/what-is-a-standard-plot-or-land-size-in-nigeria/

[12] Olowogboyega, O. (2021) Techcabal, The big problems with Nigeria’s small property tech market. Techcabaal. 19 january 2021. https://techcabal.com/2021/01/19/nigerian-property-tech-market/ (consulté le 3 septembre 2021).

Offre de Logements

Au cours des cinq dernières années, les efforts concertés des gouvernements nationaux et infranationaux ont permis d’agrandir le parc immobilier, mais la demande reste supérieure à l’offre. Les projections de l’offre annuelle par rapport à la demande sont au mieux de 10%, sachant que 700 000 unités abordables sont nécessaires chaque année pour suivre la croissance démographique du pays. Dans des villes comme Kano, Lagos et Ibadan, on constate une augmentation annuelle de 20% de la demande de logements.^[1]

Au Nigéria, la construction de logements se fait encore principalement en briques et en mortier. Aucune approche d’économie circulaire durable et évolutive ou de processus zéro déchet n’a été adoptée par les promoteurs immobiliers du pays.

Toutefois, certains partenariats public-privé ont donné des résultats notables. Par exemple, la FMBN et plusieurs acteurs du secteur privé ont été chargés de construire 8 700 nouveaux logements entre 2017 et 2020.[2] En avril 2021, la FMBN avait déboursé un total de 38 milliards de ₦  (92 481 078 de US$) pour la construction de 9 540 unités.[3] En juin 2021, le FHF avait achevé 5 408 unités dans huit provinces et 9 148 étaient en cours de construction.[4] Le FHF a également un projet actif de plus de 31 000 unités et un objectif de 110 000 logements pour 2022. Pour stimuler davantage l’offre de logements abordables sur le marché, le FHF a récemment émis une obligation sukuk de 10 milliards de ₦ (24 337 126 de US$). [5]Il s’agit d’une obligation de série 1 à 13%, d’une durée de sept ans, arrivant à échéance en 2028, dans le cadre d’un programme d’émission de sukuk du FHF d’un montant de 30 milliards de ₦ (73 011 377 de US$). Le FHF exécute également le programme national de logement social (NSHP) du gouvernement fédéral. Dans le cadre du NSHP, 300 000 logements seront fournis aux Nigérians à faible revenu. Le NSHP a été envisagé dans le cadre du plan de relance économique et de croissance post-COVID-19.

De nombreux partenariats public-privé contribuent à la création d’une réserve foncière pour le développement, tant pour le secteur privé que pour les pouvoirs publics. Cet aspect est crucial, car les prix des terrains sont généralement élevés dans les centres urbains. Le coût des terrains non viabilisés sans titre de propriété adéquat dans les zones périurbaines est estimé à 926 nairas /m² (2.3US$/m²). Cela se traduit par un montant de 600 000₦  (1 460US$) pour 6482m² de terrain.^[6] Pour les terrains dotés d’infrastructures primaires et d’un titre de propriété adéquat dans les centres urbains, les prix varient de 30 000₦ /m² (73US$/m²) à 200 000₦/2m² (487US$/ /m²).[7]

Les matériaux de construction représentent un élément de coût important. En effet, environ 50 à 55% des matériaux sont liés à l’importation. Un sac de ciment standard de 50 kg coûte 3 900₦ (9.49US$ ) en 2021.^[8]Les renforts de 10 mm à 16 mm de diamètre sont de 440 000₦ (1 070US$) la tonne. Le coût total de la construction est estimé à 18 383 ₦/m² (44.74US$/m²⁾.^[9]Le financement est un autre facteur limitant. L’expansion du crédit au Nigéria a diminué drastiquement de 33.3%, passant de 1,03 trillion de ₦ (2.5 milliardsUS$) au premier trimestre 2020 à 689.53 milliards de ₦ (1 678 millions de US$) pour la période correspondante de 2021.^[10] Cela a réduit l’accès aux prêts, y compris les prêts à la construction de logements, entravant l’offre de logements.

Sous l’égide de la société des promoteurs immobiliers du Nigéria (Real Estate Developer Association of Nigeria, REDAN), de nombreuses organisations sont impliquées dans la fourniture de logements pour les catégories de revenus faibles, moyens et élevés. Ces organisations comprennent Urban Shelter Limited, Nedcomoaks Limited, Brains and Hammers, Cosgrove, Lekki Gardens, Octo 5 Holdings, Copen Group et Jedo Investment. Le fournisseur privé le moins cher sur le marché est MFF Housing. MFF Housing propose des appartements d’une chambre à coucher pour 3.4 millions de ₦ (8 274US$). Une maison mitoyenne d’une chambre à coucher extensible en une maison de deux chambres à coucher est vendue à 4.6 millions de ₦ (11 195 US$) et une maison de pleine propriété de trois chambres à coucher coûte 7.6 millions de ₦ (18 496US$) avec une option de paiement de 20% d’acompte et 80% amortis sur une période de cinq ans.^[11]

[1]URBANET (2018). Infographics: Urbanisation and Urban Development in Nigeria.23 October 2018. https://www.urbanet.info/urbanization-in-nigeria-infographics/

[2]  Vanguard News. (2020). Federal Mortgage Bank Disburses N265B housing fund. 11 November 2020. https://www.vanguardngr.com/2020/11/federal-mortgage-bank-disburses-n265bn-housing-fund/ (consulté le 28 août 2021).

[3]  Ikyeaave, J.T. (2021). FMBN: Delivering Affordable Housing. This Day. 21 April 2021. https://www.thisdaylive.com/index.php/2021/04/21/fmbn-delivering-affordable-housing-mandate/ (consulté le 25 août 2021).

[4] Abuja International Housing Show 2021. https://ihsabuja.com/news-of-aihs-2021/ (consulté le 18 août 2021)

[5]  Family Homes Funds. (2021). Family Homes Funds Limited Completes Issuance of N10BN Series 1 Ijara Lease Sukuk. 17 July 2021. https://fhfl.com.ng/family-homes-funds-limited-completes-issuance-of-n10bn-series-1-ijara-lease-sukuk/ (consulté le 30 août 2021).

[6]Jiji. Land & Plots for Sale in Lagos Mainland. https://jiji.ng/lagos-mainland/land-and-plots-for-sale?utm_source=google_adw&utm_medium=4040486029&utm_campaign=11825087745&utm_content=119019093800&utm_term=498161621974&gclid=CjwKCAjwj8eJBhA5EiwAg3z0m_dcFSwtowVO5Zi_6iZA5PUQityyAJzRkuE_TOLJv4Rp2VEWkbfC8hoCUj8QAvD_BwE.

[7] Jiji. Plots of Land for Sale with 6 Months Flexible Payment Plan. https://jiji.ng/maryland/land-and-plots-for-sale/plots-of-land-for-sale-with-6-months-flexible-payment-plan-fHrwm3UA3xyalUxeu3rs2yZW.html (consulté le 30 août 2021)

[8] Nigerian Price, 2021. Current price of cement in Nigeria Today. August 2021. https://nigerianprice.com/current-price-of-cement-in-nigeria-today/.

[9] Nigerian Price (2021). Current Prices of Building Materials in Nigeria 2021. https://nigerianprice.com/prices-of-building-materials-in-nigeria/

[10] Chidi E. (2021). UBA, Stanbic lead, as Nigerian banks boost loan books by N689.5 billion in Q1 2021. 27 May 2021. Nairametrics. https://nairametrics.com/2021/05/27/uba-stanbic-lead-as-nigerian-banks-boost-loan-books-by-n689-5-billion-in-q1-2021/

[11] MFFHousing, 2021. Grandluvu 3B Estate. https://mffhousing.com/grandluvu-3b-estate/

Marché immobilier

Malgré la rafale d’activités macroéconomiques dans le pays, le secteur immobilier a connu une croissance de 3.85% au deuxième trimestre 2021 par rapport à 1.77% au premier trimestre 2021. [1] Ce résultat est encourageant par rapport à la contraction de 21.99% au deuxième trimestre 2020. La raison de cette expansion peut être liée à la baisse des taux d’intérêt, qui a vu une augmentation des investissements dans le secteur immobilier.

La situation varie selon les différents États de la fédération. Par exemple, les loyers grimpent à Lagos en raison de l’inflation élevée et de l’augmentation importante du coût des matériaux de construction.[2] De plus, à 3.2%, la population croît plus rapidement que le taux de croissance du PIB réel de 2.7% [3](la croissance du PIB était de 5.01% pour le deuxième trimestre de 2201). Les analystes estiment que, plus que jamais, l’immobilier est aujourd’hui la couverture la plus durable contre l’inflation, avec des rendements de 15% en moyenne.[4]

Le dynamisme du marché immobilier trouve son origine dans les ventes de terrains spéculatifs dans plusieurs villes du pays. Le coût des terrains résidentiels est aussi bas que 600 000₦ (1 460US$) dans certaines zones de banlieue, 5 millions de ₦ (12 169US$)) ^[5]dans d’autres zones de banlieue et aussi élevé que 380 millions de ₦ (924 811US$)) en ville.^[6]

Le mauvais état des routes, le manque d’électricité et l’absence de réseau ferroviaire, entre autres projets d’infrastructure sous-développés, constituent des obstacles majeurs à la facilité de faire des affaires dans le pays. Selon certains rapports, des propriétaires d’entreprises, y compris des agents immobiliers, cherchent à quitter le Nigéria pour créer des opportunités ailleurs.^[7]

L’indice des prix des logements Roland Igbinoba (indice RI) montre que les prix des logements se sont stabilisés au deuxième trimestre de 2021.[8] Les variations de prix ont été positives dans les quatre villes de Port Harcourt, Kaduna, Lagos et Abuja pour les premier et deuxième trimestre 2021. Ces indices indiquent le niveau de rebondissement post-COVID-19. Le taux de croissance de l’immobilier de 3.85 %[9] au deuxième trimestre 2021 en atteste. Les analystes du secteur estiment que « l’augmentation des activités économiques sur le marché immobilier pourrait être confirmée par les performances du secteur de la construction au deuxième trimestre de 2021. En glissement annuel, le secteur de la construction au Nigéria a connu une croissance de 3.70%, soit une hausse de 35.46 points de pourcentage par rapport aux -31.77% enregistrés au cours du trimestre comparable de 2020 ».[10]

[1] Uroko, C. (2021). Why Nigeria’s real estate sector grew by most in 6yrs. Business Day. 6 September 2021.

https://businessday.ng/business-economy/article/why-nigerias-real-estate-sector-grew-by-most-in-6yrs/

(consulté le 6 septembre 2021)

[2]Rewane, B. (2021). Financial Derivatives Company, LBS Executive Breakfast Session. 1 September 2021. Re : Growth spikes (5.01%), but people are hungry? https://fdcng.com/wp-content/uploads/2021/09/LBS-September-2021.pdf (consulté le 5 septembre 2021).

[3]  Premium Times. (2021). UPDATED: Nigerian economy up 5.01% in second quarter of 2021. 26 August 2021.

https://www.premiumtimesng.com/news/headlines/481320-just-in-nigerian-economy-up-5-01-in-second-quarter-of-2021.html

(consulté le 30 août 2021).

[4] Rewane, R. (2021). Financial Derivatives Company, LBS Executive Breakfast Session. 1 September 2021. Re : Growth spikes (5.01%), but people are hungry? https://fdcng.com/wp-content/uploads/2021/09/LBS-September-2021.pdf (consulté le 5 septembre 2021).

[5] Nigeria Property Centre (2021). Residential Land for Sale in Lagos. https://nigeriapropertycentre.com/for-sale/land/residential-land/lagos/showtype

[6]  Jiji. Land & Plots for Sale in Lagos Mainland. https://jiji.ng/lagos-mainland/land-and-plots-for-sale?utm_source=google_adw&utm_medium=4040486029&utm_campaign=11825087745&utm_content=119019093800&utm_term=498161621974&gclid=CjwKCAjwj8eJBhA5EiwAg3z0m_dcFSwtowVO5Zi_6iZA5PUQityyAJzRkuE_TOLJv4Rp2VEWkbfC8hoCUj8QAvD_BwE

[7] Proshare (2020). Migration Rate After COVID-19: Can Nigeria Keep Nigerians? 9 September 2020. https://www.proshareng.com/news/TRAVEL%20&%20TOURS/Migration-Rate-After-COVID-19–Can-Nigeria-Keep-Nigerians-/53180

[8]Roland Igbinoba House Price Index (RI Index) Q2 2021.

[9] Uroko, C. (2021). Why Nigeria’s real estate sector grew by most in 6yrs. Business Day. 6 September 2021.

https://businessday.ng/business-economy/article/why-nigerias-real-estate-sector-grew-by-most-in-6yrs/

(consulté le 6 septembre 2021) .

[10] Ibid.

Politiques et réglementation

Dans le dernier rapport Doing Business de la Banque mondiale (2020), le pays est classé au 131^e rang mondial.[1]Le pays est classé 55^e pour la facilité d’obtention des permis de construire et 183^e pour l’enregistrement des propriétés. Ces classements sont le reflet direct du régime actuel des politiques et des réglementations du marché immobilier.

La commission des valeurs mobilières (Securities and Exchange Commission, SEC) a publié le règlement sur le crowdfunding en janvier 2021. Depuis la publication de la réglementation sur le crowdfunding, de nombreuses start-ups dans l’espace proptech et fintech s’engagent avec la SEC à développer des produits qui aideront à financer l’offre de biens immobiliers.

Du côté de la demande, la NMRC a continué à faire pression en faveur de la loi modèle sur les hypothèques et les saisies (MMFL). La MMFL vise à créer un climat d’investissement qui augmente l’offre de logements abordables. Grâce à la MMFL, les investisseurs ont la certitude que les actifs sous-jacents associés aux mauvais payeurs de prêts hypothécaires peuvent être repris et vendus aux enchères pour être récupérés par l’institution prêteuse. À ce jour, six États[2]ont adopté la MMFL ; cinq États[3] sont en train de signer des protocoles d’entente ; et sept États [4] sont en pourparlers de haut niveau sur l’adoption de la MMFL.

Après la création de l’autorité de régulation immobilière de l’État de Lagos (LASRERA) en 2019, de nombreux autres gouvernements d’État ont lancé le processus de création d’une institution de régulation. La LASRERA a continué à consulter le secteur privé avec beaucoup de succès sur la nécessité d’assainir le marché de Lagos. L’assainissement du marché renforcera la confiance des investisseurs et améliorera la facilité de faire des affaires dans l’État et cela permettra d’attirer de nouveaux fonds pour les investissements immobiliers.

Il convient également de noter que plusieurs associations professionnelles et de l’industrie immobilière sur le marché s’autorégulent et assurent un certain niveau d’organisation et de crédibilité du marché. Il s’agit notamment de la Nigerian Institution of Estate Surveyors and Valuers, du Nigerian Institute of Building, du Nigerian Institute of Architects, du Council for the Regulation of Engineering in Nigeria, de l’Association of Housing Corporations of Nigeria, du Nigeria Institute of Town Planners, de la Estate Rent & Commission Agents Association of Nigeria, de l’Association of Estate Agents of Nigeria, de REDAN et de la Property Technologists Association of Nigeria (Proptech Nigeria).

[1]  World Bank. Doing Business Data. Ease of Doing Business in Nigeria. https://www.doingbusiness.org/en/data/exploreeconomies/nigeria#(consulté le 26 août 2021)

[2]Interview with Nigeria Mortgage Refinance Company (NMRC). States that have passed MMFL are Nasarawa, Kaduna, Ogun, Lagos, Delta, and Ekiti.

[3] Interview with NMRC. States that are in the process of MoU are Edo, Osun, Kogi, Cross River and FCT.

[4]Interview with NMRC. States that are in high level conversations are Akwa Ibom, Enugu, Kwara, Plateau, Bayelsa, Niger and Anambra.

Opportunités

Afin d’améliorer le marché du logement après la pandémie de la COVID-19, une somme de 200 milliards de ₦(486.7 millions de US$) a été approuvée par la CBN dans le cadre du NSHP. Ce programme de logement social est un résultat du programme de durabilité économique du gouvernement fédéral. Il s’adresse aux personnes appartenant à une classe socio-économique défavorisée et est géré par le fonds Family Homes Fund Limited, avec des taux d’intérêt allant de 5% à 9%.^[1] La structure et l’organisation du NSHP sont telles qu’elles permettent aux très petites, petites et moyennes entreprises de la chaîne de valeur immobilière de soumissionner pour le développement de 300 000 logements dans le cadre du programme.

 

Les start-ups proptech mettent en œuvre des technologies pour améliorer les processus sur le marché du logement et ont levé plus de 616 155 017 de ₦ (1.5 million de US$) en fonds de capital-risque de pré-amorçage l’année dernière. Des entreprises comme Seso Global (une société de propriétés et de transactions immobilières), Propcrowdy (une plateforme de crowdfunding immobilier) et Spleet Africa (une proptech permettant la location flexible) sont en tête de ces phases de pré-amorçage. Avec la publication par la SEC des réglementations sur le crowdfunding, l’opportunité du crowdfunding immobilier est en cours d’exploration. Les investissements directs étrangers continueront à augmenter de manière exponentielle si l’environnement reste favorable au lancement des start-ups proptech et à l’obtention d’un certain niveau d’intérêt de la part des investisseurs en capital-risque et en capital-investissement.

[1]  StartCredits (2021). Securing a federal government housing loan in Nigeria.12 March 2021. https://startcredits.com/securing-a-federal-government-housing-loan-in-nigeria/

Accès aux données sur le financement du logement

La collecte, le rassemblement et la diffusion des données ont subi un revers important l’année dernière. Bien que le portail d’information sur le marché du logement (HMIP), qui est le référentiel de données du secteur, soit toujours actif, les acteurs du marché doivent l’optimiser pleinement et partager leurs données avec le portail.

 

Les organisations suivantes publient des données sur le financement du logement :

Roland Igbinoba Real Foundation for Housing and Urban Development publie des données sur l’indice des prix des logements ;

HMIP publie des informations sur le marché du logement ;

Le Bureau national des statistiques publie des statistiques socio-économiques ;

Statista publie des données sur le taux de chômage et le coefficient Gini ;

Focus Economic publie des données sur le taux d’inflation ;

Le Nigerian Property Centre publie des données sur les annonces immobilières ;

Les Guides juridiques comparatifs internationaux publient des informations sur les lois et règlements relatifs à l’immobilier.

Informalité urbaine

La population urbaine du Nigéria devrait atteindre 300 millions d’habitants d’ici 2050. Actuellement, 21 villes ont une population comprise entre 300 000 et 500 000 habitants ; 19 villes ont une population comprise entre 500 000 et 1 000 000 d’habitants ; neuf villes ont une population comprise entre 1 000 000 et 5 000 000 d’habitants ; et une ville (Lagos) a une population supérieure à 10 000 000 d’habitants. La population de Lagos augmente de 3% par an et compte actuellement 14.3 millions d’habitants. L’État de Lagos s’est engagé dans quelques projets de régénération et de renouvellement urbains au cours de la dernière décennie, mais il reste encore beaucoup à faire.

La croissance de l’urbanisation est de 4.3% et 52% des Nigérians étaient urbanisés en 2020. La plupart des pauvres en milieu urbain vivent dans des établissements informels et sont le plus grand employeur de main-d’œuvre contribuant à environ 65% du PIB en 2017. Le régime foncier est principalement coutumier et locatif. Cependant, ces établissements informels manquent d’équipements et de services de base, présentant des défis sanitaires pour les habitants.

Sites web

Bureau national des statistiques https://www.nigerianstat.gov.ng/

Banque centrale du Nigeria https://www.cbn.gov.ng/

Association des promoteurs immobiliers du Nigeria https://redanonline.org.ng/

Fondation Roland Igbinoba pour le logement et le développement urbain https://www.rirfhud.org/

Portail d’information sur le marché du logement https://hmip.nmrc.com.ng/nmrc/

Statista https://www.statista.com/

Focus Economics https://www.focus-economics.com/

Centre immobilier nigérian https://nigeriapropertycentre.com/for-rent/lagos