Financement du logement en République du Congo

Introduction

La République du Congo est un pays pétrolier d’Afrique centrale situé sur les rives du fleuve Congo. C’est l’un des pays les plus urbanisés d’Afrique subsaharienne. Entre 65% et 70% de sa population vit en milieu urbain, principalement à Brazzaville et à Pointe-Noire.[1] Cela constitue un atout en termes de mise en œuvre des politiques de développement et un handicap en termes de pression foncière, de développement des infrastructures de base et d’accès.[2] Dans les zones urbaines, y compris la capitale Brazzaville, les défis en matière de logement comprennent la construction continue de maisons dans des zones inadaptées à l’habitation humaine (zones inondables et de glissements de terrain), une prestation de services médiocre et le manque de services de base. L’accès aux quartiers construits dans des zones à haut risque en raison de routes en mauvais état est également un problème, parallèlement à un énorme déficit de logements et à une faible mise en œuvre de la politique de rénovation urbaine.[3]

Une grande partie de la population vit encore dans des établissements non planifiés, sans assainissement ni logements adéquats, en particulier dans la capitale Brazzaville et dans la deuxième grande ville, Pointe-Noire.De nombreux ménages dans les zones rurales manquent pour la plupart de commodités, y compris des sourcesd’eau potable et des installations sanitaires. Les puits artésiens ou les sources d’eau non clarifiées représentent plus de 20% de tous les accès à l’eau dans le pays.[4] Les pannes de courant sont fréquentes et des millions de ménages éloignés et ruraux ne sont toujours pas connectés au réseau national. En outre, il y a peu d’amélioration dans les zones urbaines. Selon le nouveau Premier ministre Anatole Collinet Makosso, la restructuration des quartiers précaires, l’assainissement adéquat et la modernisation des espaces de vie seront au cœur de l’action de son gouvernement pendant son mandat.[5] Il a déclaré que son gouvernement améliorerait le logement rural et achèverait les travaux sur les logements construits à Diosso au Kouilou et ailleurs. Le ministre congolais du Logement et de la Construction, Josué Rodrigue Ngouonimba, a dévoilé en juillet les priorités de son ministère pour 2021 : l’urbanisme, la maîtrise du coût du logement et l’amélioration du logement.[6]

La Banque Mondiale finance 10 projets, à hauteur d’environ 250 milliards CFA (451 millions US$), afin d’améliorer la gouvernance, de renforcer le capital humain et de diversifier l’économie.[7] La République du Congo est un État membre de la Communauté Economique et monétaire de l’Afrique Centrale (CEMAC) et sa politique monétaire est régie par la Banque des États de   l’Afrique centrale (BEAC). Son économie, qui a été ralentie par des années de guerre civile, de mauvaise gouvernance, de corruption et de népotisme de l’État, de manque de diversification et de chute des prix du pétrole, a récemment été aggravée par l’impact de la pandémie de la COVID-19. Cependant, après une contraction de 6.8% en 2020 et de 0.6% en 2019, elle devrait rebondir en 2021 et 2022. Le produit intérieur brut (PIB) réel devrait croître de 1.2% en 2021 et de 1.5% en 2022.[8] Le PIB par habitant à atteint 2 279.97US$ en 2019, selon la Banque Mondiale.

Le secteur pétrolier représente environ 90% des exportations du pays. La République du Congo exporte également de l’or et des diamants et génère des revenus grâce au secteur forestier. Des conflits sociaux sont apparus autour de la gestion des revenus pétroliers,[9] dont la majeure partie de la population reçoit peu d’avantages réels.[10] Selon la Banque mondiale, le secteur non lié aux ressources continue de décliner, se contractant de 5.5% en raison de l’affaiblissement de l’activité dans les secteurs de la construction et des travaux publics, des transports et des télécommunications.

Durement touché par la COVID-19, le secteur de la construction a enregistré une baisse de production de 9.9% en 2020. Malgré son potentiel agricole, au moins 10 millions d’hectares de terres arables et des précipitations abondantes,[11] le secteur agricole ne contribue qu’à hauteur de 3.4% au PIB et représente 35 % de l’ensemble des emplois.[12] L’inflation devrait atteindre 2.6 % en 2021 et 2.8 % en 2022. Le budget devrait afficher un excédent de 0.4% du PIB en 2021 et de 0.7% du PIB en 2022.[13]

Le taux d’escompte reste inchangé à 3.25% dans la région de la Communauté Economique et monétaire de l’Afrique centrale (CEMAC) sur décision de la Banque des États de l’Afrique Centrale (BEAC). Le taux de la facilité de prêt marginal reste également inchangé à 5%, tandis que le ratio des réserves obligatoires bancaires est toujours fixé à 7% sur les engagements à la demande et à 4.5 % sur les engagements à terme.[14]Lourdement endettée, l’encours de la dette publique de la République du Congo s’élève à 6.016 milliards CFA (environ 10.9 milliards US$).[15] Il a atteint 83.3% du PIB à la fin de 2019 et devrait atteindre 104.2% du PIB en 2020.

Le Congo a activement amélioré ses infrastructures, construisant de nouveaux aéroports, barrages, ponts, routes, stades et bâtiments administratifs ces dernières années. Les entreprises de construction chinoises sont fortement impliquées dans ces projets.[16]

[1] Elion, C.B. (2021). Urbanisation: le Congo et la Banque mondiale pour le développement des villes bien structurées. 5 avril 2017 https://www.adiac-congo.com/content/urbanisation-le-congo-et-la-banque-mondiale-pour-le-developpement-des-villes-bien(Accessed 29 July 2021).

[2] Elion, C.B. (2021). Urbanisation: le Congo et la Banque mondiale pour le développement des villes bien structurées. 5 avril 2017. ADIAC.  https://www.adiac-congo.com/content/urbanisation-le-congo-et-la-banque-mondiale-pour-le-developpement-des-villes-bien(Accessed 29 July 2021).

[3] Ministère de la Construction, de l’Urbanisme et de l’Habitat. (2017). Schéma Directeur de la ville de Brazzaville. https://www.construction.gouv.cg/documents/schemaBZV.pdf (Accessed 19 August 2021)

[4]Avery Benton, A. (2020).  Poverty in Congo and what is being done about it.  6 November 2020.  https://borgenproject.org/poverty-in-congo/ (Accessed 3 August 2021).

[5]ADIAC. (2021). Discours de présentation du Programme d’action du gouvernement. 21Juin 2021. https://www.adiac-congo.com/content/discours-de-presentation-du-programme-daction-du-gouvernement-128037 (Accessed 27 July 2021).

[6]Ministère de la Construction, de l’Urbanisme et de l’Habitat. (2021). Réunion d’orientation : Josué Rodrigue Ngouonimba décline les priorités de son ministère. https://www.construction.gouv.cg/reunion.html (Accessed 26 July 2021).

[7]World Bank. (2021). Recently Approved Projects. World Bank. https://projects.worldbank.org/en/projects-operations/projects-summary?lang=en&&searchTerm=&countrycode_exact=CG (Accessed 15 August 2021).

[8]African Development Bank. (2021). African Economic Outlook: Congo Economic Outlook. 2021. https://www.afdb.org/en/countries/central-africa/congo/congo-economic-outlook (Accessed 1 August 2021).

[9] EITI. (2021). Republic of Congo Overview. 17 February 2021. https://eiti.org/republic-of-congo (Accessed 6 September 2021).

[10] BTI Transformation Index. (2020). Congo Rep. Country Report 2020: Executive Summary. https://www.bti-project.org/en/reports/country-report-COG-2020.html (Accessed 3 August 2021).

 [11]Martial L. (2021). Congo-Brazzaville: l’agriculture comme principal secteur de diversification économique attire peu. 7 avril 2021. RFI.fr.

https://www.rfi.fr/fr/podcasts/afrique-%C3%A9conomie/20210406-congo-brazzaville-l-agriculture-comme-principal-secteur-de-diversification-%C3%A9conomique-attire-peu (Accessed 6 September 2021).

[12] FIDA. (No year given) Congo Operations. htps://www.ifad.org/fr/web/operations/w/pays/republic-of-congo (Accessed 6 September 2021).

[13]African Development Bank. (2021). African Economic Outlook: Congo Economic Outlook. https://www.afdb.org/en/countries/central-africa/congo/congo-economic-outlook(Accessed 4 August 2021).

[14]Financial Afrik. (2021). la BEAC maintient son taux directeur inchangé. 14 avril 2021. https://www.financialafrik.com/2021/04/14/cemac-la-beac-maintient-son-taux-directeur-inchange/  (Accessed 31 July 2021).

[15]ADIAC. (2021). Discours de présentation du Programme d’action du gouvernement. 21 Juin 2021. https://www.adiac-congo.com/content/discours-de-presentation-du-programme-daction-du-gouvernement-128037 (Accessed 27 July 2021).

[16] Private Shield.gov. ‘No year given). Republic of Congo – Construction Sector. https://www.privacyshield.gov/article?id=Republic-of-Congo-Construction-Sector (Accessed 1 August 2021).

Accès au financement

Bien que la majorité de la population n’ait pas de compte bancaire, les banques restent la principale source de financement. Onze banques opèrent dans le pays. La performance des banques a été stable malgré la crise sanitaire liée à la pandémie de la COVID-19 et l’économie mondiale boiteuse. Le Comité Économique et Financier National a déclaré que le taux d’épargne de précaution des ménages avait augmenté, reflétant l’augmentation des dépôts bancaires, une baisse des crédits bruts à l’économie et une réduction des créances irrécouvrables.[1]

Cependant, malgré une évolution positive, la plupart des banques n’offrent que des prêts à court et à moyen terme. Seuls trois des onze offriraient des prêts à long terme : SGC (28,67%), LCB (27.85%) et Banque Commerciale Internationale (17.92%).

Au second semestre 2020 (de juillet à décembre), le flux de crédit mensuel moyen de la zone CEMAC était de 530 milliards CFA (près de 958 millions US$) au total avec un pic observé en décembre 2020 (730 milliards CFA soit environ 1.3 milliards US$). Au cours de la période considérée, les grandes entreprises sont restées les principales bénéficiaires de ces prêts, capturant 51.01% des financements accordés, suivies des particuliers (15.67%) et des petites et moyennes entreprises (PME) (14.17%). Les entités publiques n’ont obtenu que 6.05%. Le Cameroun a obtenu 45.78% du volume total des prêts, suivi du Gabon (20.86%) et du Congo (19.91%). Entre juillet et décembre 2020, les banques congolaises ont accordé des crédits aux particuliers de la manière suivante: 21.4 milliards CFA à court terme (environ 38.6 millions US$), 59.149 milliards CFA à moyen terme (près de 107 millions US$) et 3.449 milliards CFA à long terme (environ 6.2millions US$).[2]

Les taux de crédit au logement (TEG, « Taux Effectif Global ») pour les particuliers au Congo au cours du second semestre 2020 étaient les suivants : 11.15% en juillet, 11.86% en août, 11.75% en septembre, 12.24% en octobre, 11.87% en novembre et 10.78% en décembre.[3]

Bien qu’ils viennent avec des taux d’intérêt plus élevés, les prêts immobiliers sont également offerts avec une durée plus longue pour augmenter l’éligibilité du débiteur.[4] Cependant, peu de banques en République du Congo offrent des prêts hypothécaires, d’où le manque de financement de logement à long terme. La Banque Congolaise de l’Habitat (BCH), principal créditeur immobilier, accorde des prêts hypothécaires à 6.5% sur cinq ans (sur le Plan d’Epargne Logement uniquement), tandis que les banques commerciales proposent des prêts hypothécaires à 14%. Les prêts hypothécaires en cours de la BCH représentent 20% du total des prêts, mais ces prêts sont similaires aux prêts à la consommation car leur durée ne dépasse pas cinq ans. La BCH accorde également des prêts immobiliers (ou prêts à la construction) aux promoteurs immobiliers. Elle finance les promoteurs immobiliers et alloue les fonds en fonction de l’avancement des travaux.[5]

De plus, le fait que la plupart des gens n’ont pas de compte bancaire et n’ont pas d’emploi formel constitue un obstacle majeur au développement d’un secteur hypothécaire prospère et fiable. Ceux qui ne peuvent pas ouvrir un compte bancaire formel font appel à des entités de microfinance telles que les Mutuelles Congolaises d’Epargne et de Crédit (MUCODEC), l’institution de microfinance la plus grande et la mieux organisée du pays.MUCODEC, qui dessert principalement les zones rurales, accorde des prêts au logement aux employés du secteur privé, aux fonctionnaires, aux agriculteurs, aux artisans et aux commerçants. Le modèle MUCODEC se compose d’une organisation mutualiste et une redéfinition des rôles dans lesquels les clients unissent leurs forces et deviennent propriétaires.[6] Les institutions de microfinance dépendent principalement des dépôts des clients.

Malgré la présence de nombreuses institutions de microfinance (IMF) au Congo, peu d’entre elles offrent des produits de logement spécifiques en raison du manque d’accès aux ressources à long terme. Les ménages qui souhaitent investir dans le logement n’ont souvent recours qu’au crédit à la consommation ordinaire.[7] Le secteur de la microfinance au Congo, comme ailleurs en Afrique centrale, est en mauvais état car des problèmes tels que la croissance incontrôlée et la mauvaise gouvernance ont conduit à de nombreuses faillites au Cameroun et au Congo-Brazzaville. Néanmoins, le Cameroun et le Congo-Brazzaville semblent avoir des prestataires de microfinance bien structurés. La microfinance en Afrique centrale n’est pas la priorité des pouvoirs publics, qui ne mettent pas en place de mesures spécifiques pour la soutenir. Les institutions de microfinance de la zone CEMAC offrent peu de soutien aux entrepreneurs et sont sélectives dans l’octroi de crédits.[8] Le principal prêteur immobilier, la BCH a une structure de revenu de banque commerciale classiquecomposée principalement de marges provenant des transactions des clients et de certains revenus provenant de transactions diverses.

[1] Kombo, F. (2021). Banques congolaises : nette amélioration du crédit bancaire et des dépôts. 9 Février 2021. ADIAC. https://www.adiac-congo.com/content/banques-congolaises-nette-amelioration-du-credit-bancaire-et-des-depots-124126 (Accessed 2 August 2021).

[2] BEAC. (2021). Bulletin des statistiques sur les couts et
conditions du crédit dans la CEMAC : N° 009 juillet – décembre 2020. https://www.beac.int/wp-content/uploads/2018/04/Bulletin_CEMAC_2020S2.pdf (Accessed 7 August 2021).

[3] BEAC. (2021). Bulletin des statistiques sur les couts et
conditions du crédit dans la CEMAC : N° 009 juillet – décembre 2020. https://www.beac.int/wp-content/uploads/2018/04/Bulletin_CEMAC_2020S2.pdf (Accessed 7 August 2021).

[4]DHFL. (2018). What’s Best for You – Short Term or Long Term Home Loans? 10 March 2018.  https://www.dhfl.com/blog/short-term-home-loans-or-long-term-home-loans (Accessed 28 July 2021).

[5]Banque Mondiale. (2020). Le financement du logement en République du Congo : Vers un logement abordable pour tous. Washington DC. Avril 2020. (Accessed 19 August 2021).

[6]Banque Mondiale. (2020). Le financement du logement en République du Congo : Vers un logement abordable pour tous. Washington DC. Avril 2020. (Accessed 19 August 2021).

[7]Banque Mondiale. (2020). Le financement du logement en République du Congo : Vers un logement abordable pour tous. Washington DC. Avril 2020. (Accessed 19 August 2021).

[8]Mayoukou, C. (2019).  De l’inclusion à l’impact- les conséquences du développement du secteur sur le quotidien des populations en Afrique centrale. HAL – Archives ouvertes.  https://hal-normandie-univ.archives-ouvertes.fr/hal-02343376/file/La_microfinance_en_Afrique_Centrale.pdf (Accessed 15 August 2021).

 

Faisabilité budgétaire

Les données fournies par le Département des Études, de la Planification du Ministère de la Construction, de l’Urbanisme et du Logement n’ont été rapportées dans les médias locaux qu’au Bacongo, une unité avec un salon plus trois chambres, construite sur une superficie de 111.70 m² avec un jardin, coûte près de 36 millions CFA (environ 65 000US$), à l’exclusion des frais de notaire et de titre foncier.  Une unité avec deux salons, avec cinq chambres d’une superficie de 278.20m² construite sur un grand terrain avec un jardin coûte près de92 millions CFA (165 000US$), à l’exclusion des frais de notaire et d’émission de titres fonciers. Les autres maisons neuves coûtent environ 105 millions CFA (près de 190 000US$). Les maisons sont achetées dans le cadre des mandats de cinq à six ans de la BCH. L’abordabilité est une question épineuse au Congo. Ces prix exorbitants signifient que la majorité de la population n’a pas les moyens de se payer ces nouvelles maisons, simplement parce qu’elle est pauvre et n’a pas accès au financement à long terme. La situation de pauvreté, déjà désastreuse en raison d’années de récession, de la chute des prix du pétrole, de la mauvaise gestion économique, ainsi que de la crise de la COVID-19, est presque catastrophique. Le Premier ministre a récemment exhorté les Congolais à faire preuve de solidarité, appelant les créanciers privés des chefs de famille et de ménage, les propriétaires fonciers et les créanciers, à faire preuve de compréhension et de patience, à prendre des dispositions avec leurs débiteurs et locataires retraités.[1]

[1]ADIAC. (2021). Discours de présentation du Programme d’action du gouvernement. 21 Juin 2021. https://www.adiac-congo.com/content/discours-de-presentation-du-programme-daction-du-gouvernement-128037 (Accessed 27 July 2021).

Offre de logements

La crise du logement reste un réel problème au Congo-Brazzaville où le fossé se creuse entre les différentes classes sociales. Récemment, le gouvernement a mis à disposition une grande partie des terres publiques pour construire plus de maisons. Le terrain, d’une superficie de 368 700m² est situé à Sangolo OMS (Poto-Poto Djoué), au sud de la capitale Brazzaville. Les locaux sont utilisés depuis 1959 par l’Agence pour la sécurité de la navigation aérienne en Afrique et à Madagascar (ASECNA). Maintenant, il semble avoir été déclassé et incorporé dans la propriété immobilière de l’État.[1]

Cependant, les programmes de logement financés par l’État sont confrontés à de nombreuses difficultés. Malgré les ressources investies, les résultats de ces programmes sont encore limités. L’écosystème du logement au Congo souffre de nombreuses faiblesses. Certaines contraintes structurelles limitent le développement du secteur tant en termes d’offre que de demande. Le manque d’accès aux terrains titrés et aux parcelles abordables reste un véritable obstacle à l’investissement dans l’immobilier.  Bien que de nombreuses réformes aient été menées, les litiges sur les questions foncières restent un risque réel.[2] En outre, le manque d’infrastructures de base représente un coût supplémentaire, qui se reflète dans le prix final du logement. Les logements auto-construits sont très répandus malgré la hausse des coûts des matériaux de construction. Plus de 90% des maisons au Congo sont auto-construites. L’État vise à développer des Partenariats Public-Privé (PPP), qui permettent à l’État de réduire les risques associés aux projets immobiliers résidentiels en répartissant ces risques entre les promoteurs immobiliers et les organismes publics spécialisés dans le logement et l’habitat.

Des experts locaux et internationaux ont approuvé en janvier 2021 un plan de développement urbain visant à changer rapidement le visage de Brazzaville. Ses recommandations incluent de permettre à l’administration de mieux contrôler le domaine public de l’État, et de définir un plan de zonage qui spécifie les règles applicables à la construction.[3]

[1]ADIAC. (2021). Compte-rendu du conseil des ministres du mercredi 30 juin 2021. 30 juin 2021. https://www.adiac-congo.com/content/compte-rendu-du-conseil-des-ministres-du-mercredi-30-juin-2021-128313 (Accessed 7 sept.-21 2021).

[2]Banque Mondiale. (2020). Le financement du logement en République du Congo : Vers un logement abordable pour tous. Washington DC. Avril 2020. (Accessed 19 August 2021).

[3]Lossele, G.I. (2021). Aménagement : validation du plan d’urbanisme de Brazzaville. 20 janvier 2021. ADIAC. https://www.adiac-congo.com/content/amenagement-validation-du-plan-durbanisme-de-brazzaville-123531 (Accessed 5 August 2021).

Marché immobilier

Le chiffre d’affaires du marché immobilier congolais a chuté de 27% en 2020, tout comme l’hébergement et la restauration (-40.3%), une baisse attribuée à la pandémie de COVID-19.[1]

Le département de la gestion des terrains urbains gère les terrains urbains et délivre aux usagers les permis de construire, les permis d’occupation des espaces publics et traite les litiges concernant les démarcations. Cependant, les citoyens ordinaires qui optent pour l’auto-construction, ainsi que les promoteurs immobiliers privés-la République du Congo en a peu- sont souvent confrontés à des plaintes concernant la lenteur de l’obtention d’un permis de construire, de l’enregistrement de la propriété et de la délivrance des titres de propriété. Les techniques de construction utilisées en République du Congo ne sont pas durables et consomment beaucoup d’énergie.[2]

L’indice de qualité de l’administration des terres (3.5) est médiocre par rapport à la moyenne de l’Afrique subsaharienne (9.0) et aux pays à revenu élevé de l’OCDE (23.2). L’enregistrement d’une propriété prend près de deux mois selon cinq procédures.

Malgré le ralentissement économique et la crise sanitaire mondiale, les prix des matériaux de construction continuent de monter en flèche, frustrant les acheteurs, les auto-constructeurs et les investisseurs. La cimenterie à capitaux étrangers (togolaise et indienne) qui a fermé récemment à Mindouli (135km de Brazzaville) a été une pilule amère à avaler pour les investisseurs locaux, les constructeurs, les détaillants de ciment et les travailleurs, et a porté un coup énorme à l’économie locale du Pool, gravement touchée par des années de conflit armé et de politiques séparatistes.[3]

Un terrain de 400m² à Brazzaville dans des zones périphériques coûte entre 15 millions CFA (environ 27 000US$) et 20 millions CFA (près de 36 000US$). Un terrain de la même superficie coûtera entre 50 millionsCFA (environ 90 000 dollars US$) et 200 millions CFA (environ 360 000US$) dans le centre-ville et dans les zones environnantes appropriées. Pour un pays où le salaire minimum oscille autour de 51 000FCFA (92US$), ces prix sont prohibitifs. Les prix inabordables de logements, l’absence de planification à long terme pour atténuer la crise du logement et les politiques de logement mal conçues obligent de nombreuses personnes à construire de façon anarchique. Tant qu’ils ont un toit au-dessus de leur tête, peu importe si cela signifie être exposés à des risques météorologiques tels que les glissements de terrain et les inondations ou le manque d’eau courante, d’électricité ou   d’assainissement et de routes adéquats. En conséquence, chaque année pendant la saison des pluies, de nombreuses personnes meurent et d’autres perdent leurs biens et deviennent des sans-abris.[4] Les projets urbains, d’infrastructure et de services publics ne répondent pas souvent aux besoins fondamentaux de la majorité de la population, les zones rurales en particulier étant entravées par la répartition inadéquate des ressources de l’État.

En outre, les prix des loyers ont de nouveau augmenté après une brève trêve en raison de la crise sanitaire mondiale. De nombreux locataires se sentent « asservis » par les exigences impossibles et la ruse des « démarcheurs » (courtiers informels), qui s’associent aux propriétaires pour fixer des prix exorbitants à leur guise sans que le gouvernement ne réagisse. L’annonce faite par le ministre Ngouonimba en juillet qu’il contrôlerait les prix des logements semble avoir eu des réactions mitigées de la part du public. Un accord historique signé à Paris en septembre 2019 entre le président congolais et le président Emmanuel Macron a vu la France s’engager à verser 65 millions US$ pour, entre autres, mettre en œuvre une politique d’aménagement du territoire axée sur l’utilisation durable des terres et des ressources naturelles et améliorer la sécurité foncière dans les zones rurales.[5]

[1]Kombo, F. (2021). Affaires : le Congo connaît un repli des activités dans l’immobilier et le commerce. 10 March 2021. ADIAC. https://www.adiac-congo.com/content/affaires-le-congo-connait-un-repli-des-activites-dans-limmobilier-et-le-commerce-125091 (Accessed 10 August 2021).

[2]Banque Mondiale. (2020). Le financement du logement en République du Congo : Vers un logement abordable pour tous. Washington DC. Avril 2020. (Accessed 19 August 2021).

[3]Martial, L. (2021). Congo-Brazzaville: la faillite de la cimenterie Diamond Cement de Mindouli. 19 avril 2021. RFI. https://www.rfi.fr/fr/podcasts/afrique-%C3%A9conomie/20210418-congo-brazzaville-la-faillite-de-la-cimenterie-diamond-cement-de-mindouli(Accessed 1 September 2021).

[4]Martial, L. (2020). Congo-Brazzaville: l’état d’urgence humanitaire décrété face aux inondations. 27 December 2020. RFI. https://www.rfi.fr/fr/afrique/20201227-congo-brazzaville-l-%C3%A9tat-d-urgence-humanitaire-d%C3%A9cr%C3%A9t%C3%A9-face-aux-inondations (Accessed 3 August 2021).

[5] CAFI. (2019). 65 million agreement for R. Congo forest signed in Paris. 3 September 2019. https://www.cafi.org/countries/republic-of-congo/65-million-letter-of-intent-republic-of-congo-forest-signed-paris (Accessed 10 August 2021).

Politique et législation

Les matériaux de construction sont importés à des coûts importants et ne bénéficient pas d’une exonération fiscale. Les propriétaires fonciers gouvernent le pays comme les « vrais maîtres du système » en raison du manque de contrôle sur la gestion des terres urbaines.[1]Il existe toujours une procédure traditionnelle et empirique d’acquisition de terrains urbains, qui ne permet pas à l’État de percevoir efficacement l’impôt foncier. Parmi les autres défis, citons les nombreux conflits fonciers découlant des « mauvaises » pratiques de la population et les difficultés de l’État à constituer des réserves foncières.[2] Il est possible d’établir des certificats provisoires de propriété à partir des droits fonciers coutumiers. Ces documents provisoires peuvent être transformés en titres fonciers sur des terrains enregistrés après décision d’une commission d’évaluation des droits coutumiers, composée de représentants de plusieurs secteurs (urbanisme, cadastre, services techniques de la ville, entre autres).

Le secteur foncier est dominé par des valeurs patriarcales, les femmes et en particulier les ménages dirigés par des femmes ont du mal à posséder un terrain ou un logement convenable. Dans un pays où les inégalités entre les sexes sont encore très répandues, les femmes et les filles ont moins de droits, moins d’informations et moins d’accès à toutes sortes de ressources. Dans les townships pauvres, on dit que les ménages dirigés par des femmes vivent dans des conditions compromettantes, malsaines et honteuses. Malgré de nombreuses interventions de l’État dans le secteur du logement pour améliorer la production et l’accès au financement du logement, plus d’un ménage sur deux n’a pas accès à un logement décent.[3]

L’absence de politiques adéquates complémentaires en matière de terres et de logements, y compris l’applicabilité des politiques existantes, semble avoir conduit à des résultats inefficaces. Un exemple est le cas du Fonds National de l’Habitat (FNH), où des millions de dollars destinés à financer le logement par l’intermédiaire du BCH attendent toujours d’être alloués en raison du manque de structure et de législation. Un projet de loi visant à créer une entité capable de distribuer des fonds NHF (environ 3 milliards CFA par an ou environ 5 millions US$) serait en préparation. La BCH fonde ses espoirs sur ces fonds pour développer sa série de produits financiers pour le financement du logement.[4]

[1] Ministère de la Construction, de l’Urbanisme et de l’Habitat. (2017). Schéma Directeur de la ville de Brazzaville. https://www.construction.gouv.cg/documents/schemaBZV.pdf (Accessed 19 August 2021).

 [2]Ministère de la Construction, de l’Urbanisme et de l’Habitat. (2017). Schéma Directeur de la ville de Brazzaville. https://www.construction.gouv.cg/documents/schemaBZV.pdf (Accessed 19 August 2021).

[3] Ndongo, A.S. and Bachynskaya, L.G. (2019). Social Housing for Women Heads of Household in Congo Brazzaville.  August 2019. Open Journal of Social Sciences. https://www.scirp.org/journal/paperinformation.aspx?paperid=94699 (Accessed 20 August 2021).

[4] Banque Mondiale. (2020). Le financement du logement en République du Congo : Vers un logement abordable pour tous. Washington DC. Avril 2020. (Accessed 19 August 2021).

Opportunités

L’urbanisation tentaculaire en République du Congo entraîne une demande croissante d’accession à la propriété et de logements locatifs, un besoin que le gouvernement n’est pas en mesure de satisfaire malgré le lancement de projets de logement majeurs mais trop ambitieux ces dernières années. Les investisseurs privés à la recherche d’opportunités dans le secteur du logement ne devraient avoir aucun problème à combler cette lacune, surtout s’ils peuvent réussir à fournir des maisons à bas prix.

Données relatives au financement du logement

Ministère de la Construction et de l’Urbanisme : information sur les secteurs de la construction et du logement, le logement social, les tendances et politiques d’urbanisme, les politiques et projets de rénovation urbaine.

Société de Promotion Immobilière : Projet de Logement Social.

Banque des États de l’Afrique Centrale : Taux d’intérêt sur les hypothèques.

Direction de la gestion du foncier urbain : Gestion des terrains urbains, délivrance de permis de construire et de permis d’occupation des espaces publics aux usagers, suivi et traitement des litiges fonciers urbains.

Département des Affaires Foncières, Cadastre et Topographie : Enregistrement des propriétés (terrains et bâtiments).

Notaire : Rédaction et signature de contrats de vente.

Informalité urbaine

Sources additionnelles

ADIAC : https://www.adiac-congo.com/content/urbanisme-brazzaville-et-pointe-noire-dans-vingt-ans-83210

World Bank: https://projects.worldbank.org/en/projects-operations/project-detail/P146933?lang=en

UNICEF eau, hygiène et assainissement :

https://www.unicef.org/congo/eau-hygi%C3%A8ne-et-assainissementWorld Bank (% of urban populations living in slums): https://data.worldbank.org/indicator/EN.POP.SLUM.UR.ZS?locations=CG

Sites internet

Mairie de Brazzaville : https://brazzaville.cg/

Mairie de Pointe Noire : http://mairiepointenoire.cg/

MUCODEC : https://www.mucodec.com/
Banque Congolaise de l’Habitat http://www.bch.cg/

Ministère de la Construction, de l’Urbanisme et de l’Habitat : https://www.construction.gouv.cg/