Financement du logement en République du Congo
Vue d'ensemble
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Le République du Congo est membre de la zone franc et devrait connaître une croissance de 4,3 % en 2022, dopée par l’augmentation des revenus pétroliers et le dynamisme du secteur agricole. L’inflation peut être poussée à la hausse par la hausse des prix alimentaires mondiaux due à la guerre en Ukraine, mais le pays a une politique monétaire stable. Une inflation stable et des taux bas des bons du Trésor peuvent profiter au marché du logement, car les hypothèques peuvent être émises à des taux raisonnables.
La population du République du Congo croît à un rythme de près de 3% par an, un défi pour l’économie et le secteur du logement du pays. La crise du logement est accentuée par des taux d’urbanisation élevés (taux annuel de 3,19 %) et se fait donc davantage sentir dans les zones urbaines. Le logement informel domine les zones urbaines avec environ 90 % du parc de logements et constitue donc un obstacle à la planification et à la construction formelles, de qualité ou durables.
L’accès des familles au logement est une préoccupation de développement socio-économique importante au Congo, car la plupart des familles ont du mal à obtenir des terres aménagées.
En raison du taux de pauvreté élevé de 53,9 %, plusieurs projets de maisons auto-construites ont été suspendus en tant que besoins prioritaires des gens tels que la nourriture, les frais de scolarité des enfants et les frais médicaux. La pandémie de COVID-19 a également réduit le pouvoir d’achat de nombreux ménages en matière de logement. En conséquence, près de 52% des ménages n’ont pas pu payer leur loyer, 39,1% n’ont pas pu payer leurs factures de services publics (électricité et eau), 40,7% n’ont pas pu acheter de nourriture et 26,8% n’ont pas pu payer. pour frais médicaux. De plus, les résidences haut de gamme, qui sont généralement louées ou achetées par des étrangers, ont connu une forte baisse de prix.
Le potentiel du secteur immobilier à fournir aux personnes un accès à un logement convenable, à générer de la richesse et de l’emploi, à promouvoir la croissance et à augmenter les recettes publiques par le biais des impôts en fait un facteur crucial de diversification économique. Les investisseurs potentiels ont accès à de nombreuses politiques mises en œuvre dans les zones économiques spéciales. Depuis dix ans, il n’y a pas eu d’impôt sur les sociétés, pas de taxe sur la valeur ajoutée (TVA), pas de droit sur l’importation de machines, de matières premières ou de pièces détachées, et pas d’impôt sur les salariés qui travaillent à l’étranger.
Découvrez plus d’informations sur le secteur du financement du logement en République du Congo, y compris les principales parties prenantes, les politiques importantes et l’abordabilité du logement :
- Introduction
- Accès au financement
- Abordabilité
- Offre de logements
- Marchés immobiliers
- Politique et législation
- Opportunités
- Données relatives au financement du logement
- Applications vertes pour le logement abordable
- Sources supplémentaires
- Sites internet
République du Congo
Introduction
La population de la République du Congo a un taux de croissance de près de 3 % par an, ce qui représente un défi pour l’économie du pays.[1] La crise du logement est intensifiée par le taux élevé d’urbanisation (3,19 % par an)[2] et est donc plus importante plus dans les zones urbaines. Le développement incontrôlé des villes, le non-respect des réglementations en matière de construction et des plans de développement par la population, ainsi que le coût élevé des matériaux de construction aggravent la situation. L’origine de cette crise persistante est l’incapacité de l’État à fournir un logement adéquat et décent.[3] En outre, la prédominance du logement informel, qui représente 90 % du parc immobilier, constitue un obstacle à la planification de constructions formelles, de qualité ou durables.
En mai 2022, Brazzaville et Pointe-Noire ont inauguré des plans locaux d’urbanisme qui leur permettront de gérer leur développement urbain durable. Ces plans devraient faciliter la cartographie de tous les espaces publics, définir précisément la croissance de la ville, et fixer les règles de construction selon une méthode de zonage. En outre, ils offriront un nouveau cadre législatif qui incitera les deux agglomérations à élaborer, modifier ou réviser leurs documents d’urbanisme pour une meilleure intégration des aspects liés au changement climatique et à l’intelligence urbaine.[4]
Le Congo, avec un indice de capital humain de 0,42, a peu progressé en matière de santé et d’éducation.[5] Les coupures d’eau sont fréquentes à Brazzaville et Pointe-Noire en raison de la vétusté des équipements datant de 1950 et du manque d’investissements substantiels.[6] Les coupures de courant sont fréquentes à Brazzaville et Pointe-Noire en raison de la surcharge des transformateurs et du manque d’investissements. [7]
Le Congo est une grande nation productrice de pétrole et de gaz ;[8] le secteur pétrolier fournit plus de la moitié du produit intérieur brut (PIB) et plus de 80 % des exportations du pays en raison d’une faible diversification économique. La contraction soutenue des prix du pétrole depuis 2014 et la mauvaise gestion économique historique du pays ont privé l’État des recettes nécessaires et limité les dépenses sociales au cours des cinq dernières années.[9] L’amélioration des recettes pétrolières, le dynamisme du secteur agricole et minier devraient permettre au produit intérieur brut (PIB) d’atteindre 4,3 % en 2022.[10] L’inflation pourrait être poussée à la hausse par l’augmentation des prix alimentaires mondiaux, en raison de la guerre en Ukraine, mais en tant que membre de la zone franche de la Communauté financière africaine (CFA), le Congo a une politique monétaire stable. La stabilité de l’inflation et la faiblesse des taux des bons du Trésor peuvent profiter au marché immobilier, car les prêts hypothécaires peuvent être accordés à des taux raisonnables.[11]
Le Programme national de développement (PND) 2022-2026, un plan économique quinquennal entrepris pour construire une « économie forte, diversifiée et résiliente », est divisé en six domaines prioritaires, à savoir l’agriculture, le numérique, le tourisme, le foncier (immobilier), l’industrie et les zones économiques spéciales. Son budget global est estimé à plus de 8,987 billions CFA (14,264 milliards $US). Le pays devra obtenir environ 6,5 billions CFA supplémentaires (10,317 milliards $US) auprès des bailleurs de fonds. La Banque africaine de développement (BAD), l’Union européenne (UE) et les Nations Unies (ONU) ont toutes accepté de soutenir le PND pour atteindre ses objectifs.[12]
[1]World Population Review (2022). Republic of the Congo Population 2022. https://worldpopulationreview.com/countries/republic-of-the-congo-population (consulté le 11 juillet 2022).
[2]CIA World Factbook (2022). Congo Republic. Rate of urbanization, 2020-25 est. https://www.cia.gov/the-world-factbook/countries/congo-republic-of-the/ (consulté le 31 août 2022).
[3] Martial, L. (2022). Congo-Brazzaville : l’urbanisation accélérée à l’origine de la crise du logement. 14 février 2022. RFI. https://www.rfi.fr/fr/podcasts/afrique-%C3%A9conomie/20220213-congo-brazzaville-l-urbanisation-acc%C3%A9l%C3%A9r%C3%A9e-%C3%A0-l-origine-de-la-crise-du-logement (consulté le 11 juillet 2022).
[4] Gassia, L.M. (2022). Aménagement du territoire : les deux grandes villes dotées de plans d’urbanisme. 17 mai 2022. ADIAC-Congo. https://www.adiaccongo.com/content/amenagement-du-territoire-les-deux-grandes-villes-dotees-de-plans-durbanisme-137841 (consulté le 13 juillet 2022).
[5]World Bank (2022). Republic of Congo Overview. 10 May 2022. World Bank. https://www.worldbank.org/en/country/congo/overview (consulté le 13 juillet 2022).
[6] Kombo, F. (2020). Adduction d’eau : 957,7 milliards FCFA pour améliorer la performance de LCDE. 7 avril 2022. ADIAC-Congo. https://www.adiac-congo.com/content/adduction-deau-9577-milliards-fcfa-pour-ameliorer-la-performance-de-lcde-136696 (consulté le 4 août 2022)
[7] Martial, L. (2021). Congo-B : Pointe-Noire et Brazzaville victimes de nombreux délestages et coupures. 6 décembre 2021. RFI. https://www.rfi.fr/fr/afrique/20211205-congo-b-pointe-noire-et-brazzaville-victimes-de-nombreux-d%C3%A9lestages-et-coupures (consulté le 14 juillet 2022).
[8]OPEC (2021). Congo Facts and Figures. Annual Statistical Bulletin 2021. https://www.opec.org/opec_web/en/about_us/5090.htm (consulté le 8 juillet 2022).
[9] BTI Transformation Index (2022). Congo, Rep. Country Report 2022. https://bti-project.org/en/reports/country-report/COG (consulté le 11 juillet 2022).
[10] ADIAC-Congo (2022). Compte rendu du Conseil des ministres du mercredi 13 juillet 2022. 14 juillet 2022. https://www.adiac-congo.com/content/compte-rendu-du-conseil-des-ministres-du-mercredi-13-juillet-2022-139508 (consulté le 14 juillet 2022).
[11] Banque Mondiale (2020). Le financement du logement en République du Congo : Vers un logement abordable pour tous. Avril 2020. (Consulté le 22 juillet 2020). Pg. 11.
[12] Kombo, F. (2022). PND 2022-2026 : trois principaux partenaires réitèrent leur soutien au programme. 14 juillet 2022. ADIAC-Congo. https://www.adiac-congo.com/content/pnd-2022-2026-trois-principaux-partenaires-reiterent-leur-soutien-au-programme-139545 (consulté le 15 juillet 2022).
Accès au financement
Au 31 décembre 2021, l’encours total des prêts bancaires s’élevait à 13 817 milliards CFA (environ 22 milliards $US), dont la majeure partie a été allouée au secteur privé,[1] par les 11 institutions opérant dans le pays. Moins d’un quart des ménages ont accès aux services bancaires, et seulement 2,8 % d’entre eux ont un prêt hypothécaire, tandis que les prêts immobiliers ne représentent que 1,5 % du total des prêts accordés par les prêteurs, et l’encours total des prêts hypothécaires représente moins de 15 milliards CFA (environ 23,8 millions $US) par an.[2] Le développement d’une facilité régionale de refinancement hypothécaire dans la région de la Communauté économique et monétaire de l’Afrique centrale (CEMAC), similaire à la Caisse Régionale de Refinancement hypothécaire (CRRH-UEMOA) en Afrique de l’Ouest, permettrait aux banques d’accéder à des financements à long terme et de développer leurs portefeuilles hypothécaires. Ceci, à son tour, pourrait également stimuler l’offre en minimisant le risque d’écoulement pour les promoteurs. Toutefois, pour que cette facilité régionale de refinancement hypothécaire ait un réel impact, il faudrait parallèlement mettre en place des programmes tels que des partenariats public-privé pour stimuler la construction de logements, en augmentant la production, mais à des prix plus bas. [3]
Les participants à un sommet sur l’habitat et l’urbanisme organisé en février 2022 à Kintélé (au nord de Brazzaville) ont exhorté l’État à réactiver le Fonds national de l’habitat (FNH) et à renforcer la capacité financière de la Banque congolaise de l’habitat (BCH), deux instruments financiers qui, selon les experts, sont essentiels pour relancer le secteur du logement.[4] Lancé il y a plus de dix ans, le FNH serait en possession d’un capital important et inexploité destiné à financer la BCH, contrôlée par l’État, non seulement pour financer des logements abordables, mais aussi pour relancer le secteur hypothécaire en sommeil. La contribution des institutions de microfinance au financement du logement est limitée en raison de leur manque à la fois d’accès aux ressources à long terme et de capacité à développer ces produits. La plupart des ménages travaillent dans le secteur informel et n’ont pas accès aux services bancaires, et ne peuvent donc pas accéder aux prêts hypothécaires. Il est important de développer des produits de microfinance du logement pour soutenir les ménages informels et/ou défavorisés. La mise en place d’un compte épargne logement permettrait d’évaluer leur capacité de paiement à long terme.[5] Les Mutuelles Congolaises d’Épargne et de Crédit (MUCODEC), un géant de la microfinance qui détient 92 % du marché et revendique 377 000 membres, ont réalisé un bénéfice net de 6 milliards CFA (environ 9,5 millions $US) grâce à l’épargne et aux prêts accordés à leurs membres.[6] L’Association Professionnelle des Établissements de Microfinance (APEMF) compte 24 membres officiels enregistrés opérant légalement sur l’ensemble du territoire national, avec une clientèle de 500 000 personnes. Au 31 décembre 2021, l’épargne collectée s’élevait à 215 milliards CFA (environ 341 millions $US), tandis que l’encours des prêts s’élevait à 131 milliards CFA (environ 208 millions $US).[7] En raison des normes culturelles qui réservent exclusivement aux hommes toutes les décisions importantes des ménages, y compris le droit de posséder des biens et de gérer l’épargne, la plupart des femmes mariées ou des partenaires féminines dissimulent l’existence de comptes bancaires ou de microfinance.
[1] Amona, J.L. (2022). Les banques congolaises entre bancarisation et financement de l’économie : quoi de neuf ? 1er avril 2022. Financial Afrik. https://www.financialafrik.com/2022/04/01/les-banques-congolaises-entre-bancarisation-et-financement-de-leconomie-quoi-de-neuf/ (consulté le 17 juillet 2022).
[2] Ministère de la FP-T-SS (2022). Logements sociaux : le gouvernement invité à mettre en place des outils financiers. 6 février 2022. Ministère de la Fonction publique, du Travail et de la Sécurité sociale. https://fonction-publique.gouv.cg/fr/news-listing/logements-sociaux-le-gouvernement-invite-mettre-en-place-des-outils-financiers (consulté le 18 juillet 2022).
[3]World Bank (2020). Housing Finance in the CEMAC Region: Current Status, Opportunities, and a Way Forward for Affordable Housing. January 2020. Pg. 75.
[4] Ministère de la FP-T-SS (2022). Logements sociaux : le gouvernement invité à mettre en place des outils financiers. 6 février 2022. Ministère de la Fonction publique, du Travail et de la Sécurité sociale. https://fonction-publique.gouv.cg/fr/news-listing/logements-sociaux-le-gouvernement-invite-mettre-en-place-des-outils-financiers (consulté le 18 juillet 2022).
[5] Banque Mondiale (2020). Le financement du logement en République du Congo : Vers un logement abordable pour tous. Avril 2020. (Consulté le 22 juillet 2020). Pgs. 47-48.
[6] Kombo, F. (2022). Microfinance : une conférence dédiée à l’expérience « performante » des Mucodec. 11 avril 2022. ADIAC-Congo. https://www.adiac-congo.com/content/microfinance-une-conference-dediee-lexperience-performante-des-mucodec-136786 (consulté le 18 juillet 2022).
[7] Ministère des Finances, du Budget et du Portefeuille Public (2022). Le DG Jean-Pierre Nonault face aux responsables des établissements de microfinance. 3 février 2022. https://www.finances.gouv.cg/en/node/3497 (consulté le 18 juillet 2022).
Abordabilité
L’accès au logement pour les familles constitue un véritable enjeu de développement socio-économique. Avec environ 70 % de la population nationale vivant à Brazzaville et Pointe-Noire, la plupart des familles ont des difficultés à acquérir des terrains aménagés, en raison du prix élevé des terrains et des frais coûteux d’enregistrement des propriétés.[1] L’extrême pauvreté est passée de 51,9 % en 2020 à 53,9 % en 2021[2]. De nombreux projets de logements auto-construits ont été mis en attente, car les revenus ont baissé et les gens ont donné la priorité à des besoins tels que la nourriture, les frais de scolarité des enfants et les factures médicales. La pandémie a réduit le pouvoir d’achat de nombreux ménages. Près de 52 % des ménages n’ont pas été en mesure de payer leur loyer, 39,1 % n’ont pas pu payer l’électricité et l’eau, tandis que 40,7 % n’ont pas pu se permettre d’acheter de la nourriture et 26,8 % de couvrir leurs dépenses de santé.[3] Les inégalités sont élevées. Le Congo est classé au 90ème rang sur 105 pays selon l’indice de GINI.[4] Le chômage, qui touche 10,3 % de la population active totale en 2020 par rapport à 9,6 % en 2019, touche de plus en plus les jeunes, primo-demandeurs d’emploi. Il est plus élevé dans les zones urbaines (11,1 %) que dans les zones rurales (1,1 %).[5] Un écart important existe entre le pouvoir d’achat des ménages congolais et les logements à vendre disponibles sur le marché. Pour promouvoir efficacement le logement abordable, les ressources de l’État devraient principalement cibler les ménages à faible revenu.[6] La plupart des maisons nouvellement construites sont chères pour les ménages congolais moyens et profitent aux personnes plus aisées employées dans le secteur privé.[7] Le prix du logement le plus abordable sur le marché congolais du logement dans les zones urbaines est de 22 millions CFA (environ 35 000 $US). Seuls 2,4 % des ménages urbains peuvent s’offrir la maison construite la moins chère.[8] Les prix des logements sur le marché formel restent inaccessibles à ceux qui gagnent entre 50 000 et 200 000 CFA (entre 79 et 317 $US). Pour élargir l’accès au logement, les conditions d’octroi des prêts hypothécaires doivent être améliorées et les prix des logements doivent baisser.[9]
[1] Kombo, F. (2022). Immobilier : nécessité d’un partenariat public-privé pour améliorer l’accès aux logements. 5 février 2022. ADIAC-Congo. https://www.adiac-congo.com/content/immobilier-necessite-dun-partenariat-public-prive-pour-ameliorer-lacces-aux-logements-134741 (consulté le 12 juillet 2022).
[2]World Bank (2022). Republic of Congo Overview. 10 May 2022. World Bank. https://www.worldbank.org/en/country/congo/overview (consulté le 13 juillet 2022).
[3] Programme national de Développement (PND) 2022-2026 (2022). Évolution du taux d’inflation de 2018-2021. Pg. 16.
[4] Ministère de l’Economie et des Finances (2022). La situation économique du Congo. 23 juin 2022. https://www.tresor.economie.gouv.fr/Pays/CG/la-situation-economique-du-congo (consulté le 21 juillet 2022).
[5] Programme national de Développement (PND) 2022-2026 (2022). Évolution du taux d’inflation de 2018-2021. Pg. 16.
[6]Banque Mondiale (2020). Le financement du logement en République du Congo : Vers un logement abordable pour tous. Avril 2020. Page 17.
[7] Banque Mondiale (2020). Le financement du logement en République du Congo : Vers un logement abordable pour tous. Avril 2020. Page 16.
[8] Statista. Share of urban households who can afford the least expensive newly built house in Africa in 2021, by country. https://www.statista.com/statistics/613846/urban-households-who-can-afford-the-cheapest-new-houses-africa-by-country/ (23 juillet 2022).
[9] Banque Mondiale (2020). Le financement du logement en République du Congo : Vers un logement abordable pour tous. Avril 2020. Pg. 42.
Offre de logements
Le retard en matière de logement au Congo est de 15 000 unités par an.[1] L’État joue à la fois le rôle de promoteur et de financeur, le secteur privé ne contribuant ni à la promotion immobilière (offre de logements) ni au financement du logement par les banques commerciales (demande de logements). L’État congolais a mis en place un système tripartite, qui repose sur la collaboration de ses acteurs (un aménageur foncier public, un promoteur public et une banque publique du logement). L’objectif est d’aborder le problème du logement sous plusieurs angles. L’Agence Foncière pour l’Aménagement des Terrains (AFAT) viabilise et aménage les terrains destinés à la construction, la Société Nationale de Promotion immobilière (SOPRIM) joue le rôle de promoteur immobilier public et construit des logements, et la BCH finance à la fois les opérations de construction et les prêts hypothécaires pour les acheteurs. Cependant, il a été rapporté que ces trois agences ont du mal à travailler ensemble de manière efficace, chacune développant des projets de manière indépendante, fonctionnant ainsi en silos. [2]
L’ambition du gouvernement de construire 10 000 unités par an dans les principales villes est entravée par le manque de terrains, un processus qui nécessite une expropriation, ce qui est un exercice coûteux.[3] Parmi les autres défis auxquels est confrontée la chaîne d’approvisionnement en logements, citons le manque d’investissements du secteur privé et les risques liés aux unités de logement invendues. Pour combler le manque de logements dans les zones urbaines, l’État envisage d’opter pour des maisons préfabriquées grâce à un partenariat avec la société chinoise FORSPAK. [4]
La société publique SOPRIM, en plus de ses projets de logements en cours, a livré 588 logements à travers le pays, plus précisément à Brazzaville (301 logements), Pointe-Noire (165 logements), Kinkala (67 logements) et Oyo (55 logements). [5] Malheureusement, comme partout ailleurs dans le pays, la plupart des nouveaux logements restent vacants en raison des prix de vente et de location exorbitants, hors de portée du citoyen moyen et de la complexité du processus d’acquisition. Par ailleurs, les locataires potentiels déplorent souvent le manque d’informations relatives à la location de ces logements. [6]
Le Congo peut agir pour renforcer son secteur du logement en révisant le projet de loi sur le développement du FNH, en mettant fin à l’obligation de réinscrire une hypothèque chaque année au registre foncier et en attribuant les maisons construites sur le site de Mpila (Brazzaville).[7]
L’État réalise progressivement des projets de logement à petite échelle dans le pays, bien qu’il se heurte à de nombreux obstacles. Les logements nouvellement construits, connus sous le nom de « Logements de Mpila », qui sont restés vacants pendant plusieurs années, seront bientôt attribués, mais on s’attend déjà à ce qu’ils soient inabordables pour les citoyens les plus défavorisés de la République du Congo. Dix ans après les explosions gigantesques d’un dépôt de munitions dans une caserne militaire qui ont dévasté la commune de Mpila, faisant plus de 200 morts et 1 000 blessés, la plupart des 17 000 victimes sont toujours à la recherche d’un logement décent.[8] En outre, peu de logements formels sont construits dans les zones rurales. En effet, en octobre 2021, le Premier ministre a remis les clés de 60 nouveaux logements à la population de Yanga, une zone rurale située à 45 km de Pointe-Noire.[9] Les maisons construites après la démolition des cases en bois ont été attribuées par le biais de la BCH.[10] En juillet, le gouvernement a lancé un projet de construction d’une cité administrative moderne comprenant 100 logements à loyer modéré pour les fonctionnaires à Madingo-Kayes. [11]
La production irrégulière de ciment freine le secteur de la construction. En effet, la capacité de production de ciment est passée de 3 500 000 tonnes en 2019 à 2 400 000 tonnes au 31 décembre 2021. Elle a plongé à 400 000 tonnes en février 2022, après l’arrêt de la production des usines Dangote et SONOCC, respectivement à Yamba et à Loutété, entraînant la pénurie et la hausse des prix.[12] Entre 2017 et 2021, le prix de la tonne de ciment est passé de 60 000 CFA (environ 95 $US) à 75 000 CFA (environ 119 $US), puis de nouveau à 90 000 CFA (environ 143 $US) au dernier trimestre de 2021.[13] Le prix est passé à 120 000 CFA (environ 190 $US) en janvier 2022. La SONOCC a finalement repris la production de ciment le 31 janvier.[14]
En raison de politiques et d’attitudes discriminatoires généralisées à l’égard des femmes, les femmes propriétaires qui possèdent des propriétés dans les zones urbaines ou gèrent des biens immobiliers hérités de leurs maris ou parents décédés ont parfois du mal à récupérer les loyers des locataires masculins défaillants.
[1] Mbadinga, C. (2022). Le Congo connaît un déficit de 15 mille logements sociaux par an. 4 février 2022. Congo Media Time. https://congomediatime.com/le-congo-connait-un-deficit-de-15-mille-logements-sociaux-par-an/ (consulté le 24 juillet 2022).
[2] Banque Mondiale (2020). Le financement du logement en République du Congo : Vers un logement abordable pour tous. Avril 2020. Pg. 13.
[3] Gassia, L.M. (2022). Urbanisme : la problématique de logements décents au cœur des échanges à Brazzaville. 2 février 2022. ADIAC-Congo. https://www.adiac-congo.com/content/urbanisme-la-problematique-de-logements-decents-au-coeur-des-echanges-brazzaville-134634 (consulté le 25 juillet 2022).
[4] Douniama, P.W. (2021). Habitat : le Congo veut expérimenter des maisons préfabriquées. 22 décembre 2021. ADIAC-Congo. https://www.adiac-congo.com/content/habitat-le-congo-veut-experimenter-des-maisons-prefabriquees-133462 (consulté le 25 juillet 2022).
[5] SOPRIM (2022). Projets immobiliers réalisés par SOPRIM. https://soprim.cg/projets-effectues/ (consulté le 26 juillet 2022).
[6] ADIAC-Congo (2022). A quel coût ? 19 mai 2022. https://www.adiac-congo.com/content/quel-cout-137895 (consulté le 26 juillet 2022).
[7]World Bank (2022). Housing Finance in the CEMAC Region: Current Status, Opportunities, and a Way Forward for Affordable Housing. January 2020. Pg. 80.
[8] AFP via VOA (2022). Dix ans après les explosions de Brazzaville, les sinistrés toujours sans abri. 3 mars 2022. VOA Afrique. https://www.voaafrique.com/a/dix-ans-apr%C3%A8s-les-explosions-de-brazzaville-les-sinistr%C3%A9s-toujours-sans-abri-/6468086.html (consulté le 28 juillet 2022).
[9] Dix, M. (2021). Congo-Brazzaville : A la découverte du village Yanga. 12 mars 2021. Grandjournalcd.net. https://grandjournalcd.net/2021/03/12/congo-brazzaville-a-la-decouverte-du-village-yanga-localite-dexperimentations-de-developpement-rural-2/ (consulté le 24 août 2022).
[10] De Maïssa, J. (2021). Anatole Collinet Makosso offre gracieusement 60 maisons aux habitants du village Yanga. 31 octobre 2021. Les Echos du Congo-Brazzaville. https://lesechos-congobrazza.com/societe/8234-anatole-collinet-makosso-offre-60-maisons-aux-habitants-du-village-yanga (consulté le 2 août 2020).
[11] Mabonzo, H.P. (2022). Madingo-Kayes : vers la construction d’une cité administrative. 23 juillet 2022. ADIAC-Congo. https://www.adiac-congo.com/content/madingo-kayes-vers-la-construction-dune-cite-administrative-139752 (consulté le 3 août 2022).
[12] Douniama, P.W. (2022). Parlement : le gouvernement s’explique sur la spéculation du prix du ciment. 3 février 2022. ADIAC-Congo. https://www.adiac-congo.com/content/parlement-le-gouvernement-sexplique-sur-la-speculation-du-prix-du-ciment-134709 (consulté le 1er août 2022).
[13] Mokoko, T. (2022). Inflation en République du Congo : risques sur le secteur immobilier. 1er septembre 2021. Financial Afrik. https://www.financialafrik.com/2021/09/01/inflation-en-republique-du-congo-risques-sur-le-secteur-immobilier/ (consulté le 2 août 2022).
[14] Douniama, P.W. (2022). Congo-Brazzaville : Pénurie de ciment – La Sonocc annonce la reprise de sa production dès le 31 janvier. 24 janvier 2022. AllAfrica. https://fr.allafrica.com/stories/202201250317.html (consulté le 25 août 2022).
Marchés immobiliers
Le PND 2022-2026 devrait allouer 23,71 % de son financement au secteur immobilier pour les cinq prochaines années (23,30 % en 2022, 23,99 % en 2023, 23,55 % en 2024, 24,06 % en 2025 et 23,38 % en 2026). Cela se traduit par un montant de 2 130 965 000 000 CFA (3 382 203 084 $US).[1] Le marché immobilier du pays, qui a été sévèrement touché par la pandémie, peine encore à se redresser. Les prix des propriétés haut de gamme, qui sont généralement louées ou achetées par des étrangers, ont fortement chuté. Dans la banlieue du Plateau des 15 ans, une villa moderne qui était louée pour 3 millions CFA (environ 4 762 $US) par mois en 2016 était louée à 1 million CFA (environ 1 587 $US) en 2021.[2] Dans les quartiers précaires, les locataires paient jusqu’à 60 000 CFA (environ 95 $US) par mois pour vivre dans une maison comprenant deux chambres, un salon et une cuisine. Dans le passé, les maisons de ce type étaient louées entre 25 000 et 30 000 francs CFA (environ 40 et 48 $US) par mois. Beaucoup de ces maisons sont dépourvues d’équipements de base, comme des toilettes et des salles de bain décentes, l’eau courante et une alimentation électrique stable.[3] Dans les zones à forte densité de population, les ventes de maisons ont repris et les prix ont augmenté.
Ceux qui ne peuvent pas se permettre d’acheter une maison entièrement construite peuvent acquérir un terrain et commencer à construire à partir de zéro dans des zones sous-développées et éloignées telles que Ngamakosso, Kombe, Nganga-Lingolo et Kintelé.[4] C’est risqué : plusieurs quartiers pauvres et précaires de la capitale sont sous la menace constante d’inondations, d’ensablement et de glissements de terrain qui peuvent devenir mortels. L’urbanisation rapide de la ville côtière de Pointe-Noire est marquée par la prolifération de quartiers précaires appelés « Mabodo », auto-construits au mépris total des normes publiques sur des surfaces marécageuses. Avec la montée des eaux de l’océan et les fortes pluies, ces quartiers sont de plus en plus exposés aux inondations.[5] En avril 2017, la Banque mondiale a commencé à cofinancer un projet à hauteur de 44,304 milliards CFA (environ 70,3 millions $US), censé améliorer l’accès aux infrastructures et aux services de base pour les habitants vivant dans certaines communes pauvres de Brazzaville et Pointe-Noire. Le projet de développement urbain et de revalorisation des quartiers pauvres (DURQUAP), qui devait se terminer en juin 2022, devrait être renouvelé. [6]
[1] Programme national de Développement (PND) 2022-2026 (2022). Parts stratégiques par pilier (en %) et Allocations par pilier du PND. Pg. 35.
[2] MaisonBrazza (2022). Après le COVID 19 que devient l’immobilier au Congo Brazza ? 31 janvier 2022. https://maisonbrazza.com/2022/01/31/apres-le-covid-19-que-devient-limmobilier-au-congo-brazza-2/ (consulté le 5 août 2022).
[3] Martial, L. (2022). Congo-Brazzaville : l’urbanisation accélérée à l’origine de la crise du logement. 14 février 2022. RFI. https://www.rfi.fr/fr/podcasts/afrique-%C3%A9conomie/20220213-congo-brazzaville-l-urbanisation-acc%C3%A9l%C3%A9r%C3%A9e-%C3%A0-l-origine-de-la-crise-du-logement (consulté le 5 août 2022).
[4] MaisonBrazza (2022). Après le COVID 19 que deviendra l’immobilier au Congo Brazza ? 31 janvier 2022. MaisonBrazza. https://maisonbrazza.com/2022/01/31/apres-le-covid-19-que-devient-limmobilier-au-congo-brazza-2/ (consulté le 6 août 2022).
[5] Mabonzo, H.P. (2022). Pointe-Noire : des zones de pauvreté urbaines à restructurer. 12 mai 2022. ADIAC-Congo. https://www.adiac-congo.com/content/pointe-noire-des-zones-de-pauvrete-urbaines-restructurer-137719 (consulté le 9 août 2022).
[6] Oyé, F. (2022). Aménagement urbain : le projet DurQuap sera renouvelé. 31 mars 2022. ADIAC-Congo. https://www.adiac-congo.com/content/amenagement-urbain-le-projet-durquap-sera-renouvele-136475 (consulté le 15 août 2022).
Politique et législation
L’indice de qualité de l’administration foncière est de 3,5, ce qui est faible par rapport à la moyenne de 9 de l’Afrique subsaharienne et au niveau des pays à revenu élevé de l’OCDE.[1] En mars 2022, le délai d’enregistrement des propriétés a été ramené par le ministère des Affaires foncières à 55 jours, par rapport à 60 jours auparavant, améliorant ainsi la procédure longue et coûteuse d’obtention d’un titre foncier.[2] En outre, le registre foncier et les administrations fiscales, notamment la conservation des hypothèques et de la propriété foncière, ont été regroupés au sein d’une seule agence, le « Guichet Unique Foncier » (GUF). Chaque capitale provinciale devrait avoir son propre bureau GUF, qui contribuera également à résoudre les litiges fonciers.[3] Les litiges fonciers sont nombreux, car une même propriété foncière possède souvent plusieurs titres fonciers. Désormais, les juges auront 30 jours pour s’occuper des litiges et rendre un verdict. En cas d’insatisfaction, la partie adverse ne fera plus appel devant la Cour d’appel, mais ira directement devant la Cour suprême, qui disposera de 60 jours pour rendre son jugement.[4]
L’article 19 de la loi n° 21-2018 du 13 juin, fixant les règles d’occupation et d’acquisition des terres au Congo-Brazzaville,[5] juge nulles et non avenues les coutumes et traditions tendant à supprimer ou à restreindre le droit des femmes à occuper des terres coutumières ou des terres en milieu urbain ou périurbain. La réalité sur le terrain est différente. Les associations de femmes plaident pour qu’une plus grande attention soit accordée aux faiblesses juridiques des droits fonciers des femmes. Elles ont exhorté l’État à insérer une disposition dans la législation actuelle au profit des femmes rurales. [6]
[1] Doing Business World Bank (2020). Republic of Congo. Pg. 22. https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/c/congo-rep/COG.pdf ((consulté le 31 août 2022).
[2] Koubemba, J.J. (2022). Gestion foncière : le titre foncier désormais disponible dans un délai de cinquante-cinq jours. 28 mars 2022. ADIAC-Congo. https://www.adiac-congo.com/content/gestion-fonciere-le-titre-foncier-desormais-disponible-dans-un-delai-de-cinquante-cinq-jours (consulté le 25 août 2022).
[3] Koubemba, J.J. (2022). Gestion foncière : le titre foncier désormais disponible dans un délai de cinquante-cinq jours. 28 mars 2022. ADIAC-Congo. https://www.adiac-congo.com/content/gestion-fonciere-le-titre-foncier-desormais-disponible-dans-un-delai-de-cinquante-cinq-jours (consulté le 25 août 2022).
[4] Douniama, P.W. (2022). Parlement : le Congo renforce son arsenal juridique dans le domaine du foncier. 3 mars 2022. ADIAC-Congo. https://www.adiac-congo.com/content/parlement-le-congo-renforce-son-arsenal-juridique-dans-le-domaine-du-foncier-135565 (consulté le 25 juillet 2022).
[5] Parlement République du Congo. Loi n° 21-2018 du 13 juin 2018 : Règles d’occupation et d’acquisition des terres au Congo-Brazzaville. https://economie.gouv.cg/sites/default/files/L%20n%C2%B021-2018%20du%2013%20juin%202018.pdf (consulté le 31 août 2022). Pg. 4.
[6] VOX TV (2021). Appel à la reconnaissance des droits fonciers de la femme rurale. 10 mai 2021. YouTube. https://www.youtube.com/watch?v=TvwxdgG6SiA (consulté le 14 août 2020).
Opportunités
Les investisseurs potentiels peuvent profiter d’une série de mesures mises en place dans les zones économiques spéciales. Ces réglementations comprennent, entre autres, un impôt nul sur les sociétés pendant 10 ans, une taxe nulle sur la valeur ajoutée (TVA), une taxe nulle sur l’importation d’équipements, de matières premières et de pièces détachées, une taxe nulle sur le personnel expatrié et une taxe nulle sur les exportations vers la zone CEMAC.[1]
Le secteur de l’immobilier est un vecteur important de diversification de l’économie en raison de sa capacité à favoriser l’accès des populations à un logement décent, à créer des emplois et des richesses, à favoriser la croissance, à augmenter le taux bancaire et les recettes publiques par le biais de la fiscalité. Il est donc nécessaire de renforcer la collaboration avec les partenaires, notamment Shelter Afrique, pour bénéficier d’un appui dans la construction de logements accessibles aux différentes classes sociales.[2] La construction de logements sociaux et de bureaux dans les grandes villes constitue un atout important pour les investisseurs potentiels.
Malgré une contre-performance en 2021 due à la baisse des investissements publics, et après s’être contracté de 31,2 % sur la période 2015-2019, le secteur des Bâtiments et Travaux Publics (BTP) devrait croître en moyenne de 12,7 % entre 2022 et 2026, selon les prévisions du PND. Annuellement, le secteur des BTP devrait croître de 1,9 %, 10,0 %, 15,3 %, 20,9 % et 15,3 % respectivement en 2022, 2023, 2024, 2025 et 2026.[3]
Les maisons préfabriquées (ou modulaires) peuvent être la solution à court terme, tant au niveau de la technologie que de l’offre. Des entreprises telles que FORSPAK International Congo, une filiale de Western Cement Company basée à Hong Kong, qui fournit des maisons modulaires et écologiques, doivent être encouragées à investir au Congo. Comme les maisons modulaires sont construites dans des usines selon des mesures spécifiques, il y a moins de pertes de matériaux, ce qui réduit considérablement les déchets de construction. La préfabrication des fermes de toit, des cadres et d’autres pièces peut réduire les déchets de 52 %.[4]
[1] Loukoula, J.M. (2021). ZES d’Ignié : bientôt une usine de production de ciment colle. 3 novembre 2021. ADIAC-Congo. https://www.adiac-congo.com/content/zes-dignie-bientot-une-usine-de-production-de-ciment-colle-131905 (consulté le 15 août 2022).
[2] Lossele, G. (2022). Urbanisme : l’immobilier, un levier essentiel de diversification de l’économie. 12 février 2022. ADIAC-Congo. https://www.adiac-congo.com/content/urbanisme-limmobilier-un-levier-essentiel-de-diversification-de-leconomie-134965 (consulté le 16 août 2022).
[3] Programme national de Développement (PND) 2022-2026 (2022). Évolution sectorielle dans le scénario PND. Pg. 26.
[4] Lotts, D. (2018). 5 reasons why your next home should be a modular one. 12 February 2018. https://pebblemag.com/magazine/living/modular-homes-ecofriendly-reasons (consulté le 25 août 2022).
Données relatives au financement du logement
Ministère de la Construction, de l’Urbanisme et du Logement : Législation et réglementation relatives à l’urbanisme et à la construction, aux courtiers et agents immobiliers, aux droits fonciers dans les zones urbaines, à la location résidentielle, aux principes généraux de la propriété foncière et de la propriété de l’État, et bien plus encore. Disponible publiquement sur le site web.
Société de Promotion immobilière (SOPRIM) : Informations sur les projets de logements achevés, en cours et abandonnés, informations sur les modalités d’acquisition d’un logement neuf (achat, location ou vente en l’état futur d’achèvement). Disponible publiquement sur le site web.
Ministre de l’Aménagement, de l’Équipement du Territoire et des Grands Travaux : Appels d’offres gouvernementaux en matière de logement, de construction d’infrastructures publiques et de travaux publics (en ligne).
Direction de la gestion foncière urbaine : Gestion foncière urbaine, délivrance des permis de construire et des autorisations d’occupation de l’espace public aux usagers, suivi et traitement des litiges fonciers urbains (en ligne).
Banque des États de l’Afrique centrale : Taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires (non disponible publiquement).
Département des Affaires foncières, Cadastre et Topographie : Propriété : Enregistrement (terres et bâtiments).
Notaire : Rédaction et signature de contrats de vente.
Applications vertes pour le logement abordable
La Banque mondiale déclare : « Les techniques de construction utilisées au Congo ne sont pas durables et consomment beaucoup d’énergie. Cependant, l’utilisation de l’outil de simulation “Excellence Design for Greater Efficiencies” (EDGE), nous permet d’observer que des investissements d’environ 1 300 $US par appartement pourraient améliorer l’ensemble de la construction et pourraient également répondre aux objectifs et critères fixés pour l’obtention de la certification EDGE pour les constructions durables et efficaces. Ces investissements comprennent, par exemple : l’installation de panneaux solaires et d’appareils sanitaires économisant l’eau. Ils permettraient aux ménages d’économiser environ 24 $US par mois sur leurs coûts de consommation d’eau et d’électricité. L’amortissement et la rentabilité du coût généré par ces travaux supplémentaires s’effectuent sur quatre ans et demi. »
Dans un pays où les normes de construction écologique sont encore un mythe, où les règles de construction ne sont pas respectées par la majorité de la population et où la construction écologique n’est pas mentionnée dans le code national de la construction, la tentative du gouvernement d’expérimenter les maisons modulaires par le biais d’un partenariat avec FORSPAK doit être encouragée, car elle créera une prise de conscience nationale sur « l’avenir de la construction est vert ».
Près de 50 % de la population a accès à l’électricité, tandis que seulement 4 % des ménages ont accès à une source d’eau propre, dont 46 % dans les zones rurales, et 27 % de la population urbaine a accès à l’assainissement.
Sources supplémentaires
Plan national de Développement 2022-2026 : http://www.assemblee-nationale.cg/wp-content/uploads/2022/05/Annexe-1-CADRAGE-MACROECONOMIQUE_PND.pdf
Droits fonciers du Congo (législation) : https://economie.gouv.cg/sites/default/files/L%20n%C2%B021-2018%20du%2013%20juin%202018.pdf
FORSPAK : https://www.maisonprefabriquee-congo.com/maison-pr%C3%A9fabriqu%C3%A9e
Pebble : https://pebblemag.com/magazine/living/modular-homes-ecofriendly-reasons
CONGO-SITE : https://www.congo-site.com/congo/secteur-par-secteur-les-opportunites-dinvestissement-en-republique-du-congo/
ADIAC-CONGO : https://www.adiac-congo.com/content/gestion-fonciere-le-titre-foncier-desormais-disponible-dans-un-delai-de-cinquante-cinq-jours
Banque mondiale : https://data.worldbank.org/indicator/EG.ELC.ACCS.ZS?locations=CG
Doing Business 2020 : https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/c/congo-rep/COG.pdf
Sites internet
Ministère de la Construction, Urbanisme et Habitat : https://www.construction.gouv.cg/loi.html
Société de Promotion immobilière : https://soprim.cg/
Ministère de l’Aménagement de l’Équipement du territoire et des Grands Travaux : https://grands-travaux.gouv.cg/
Mairie de Brazzaville : https://www.brazzaville.cg/
Mairie de Pointe-Noire : https://www.mairiepointenoire.cg/
