Financement du logement au Rwanda

Introduction

Le Rwanda est un pays enclavé de la région d’Afrique de l’Est dont la population est de 12,9 millions d’habitants. La majorité de la population vit encore dans des zones rurales, mais on estime que 18 % (2,3 millions de personnes) vivent dans des zones urbaines. Bien qu’essentiellement rurale, l’urbanisation du Rwanda devrait se poursuivre parallèlement au reste de la région d’Afrique de l’Est. Avec un taux de croissance annuel actuel de 2,4 %, la population du pays devrait également augmenter pour atteindre environ 22,1 millions de personnes d’ici 2050. ^[1]Le plan directeur national d’aménagement du territoire du Rwanda (NLUDMP) prévoit un besoin en logements de 5,5 millions d’unités d’ici 2050, soit une livraison annuelle de 150 000 unités. Ces unités de logement seront nécessaires dans les zones rurales, où vit encore la majeure partie de la population, dans la capitale du pays, Kigali, et dans les villes secondaires clés telles que Musanze, Nyagatare, Rubavu, Muhanga, Rusizi et Huye. ^[2] L’offre de logements devra également soutenir les tendances plutôt dynamiques de la demande locale, selon lesquelles, par exemple, 75% des propriétaires ont construit leur propre maison. Des recherches récentes menées par Access to Finance Rwanda (AFR) et le Centre for Affordable Housing Finance in Africa (CAHF) ont indiqué que la plupart des gens vivent encore dans des habitations auto-construites, informelles ou dans des arrière-cours, dans des zones rurales ou urbaines précaires, avec des revenus moyens allant de FRw 55 000 (53,80$US) à FRw 133 000 (130$US).[3] Ce sous-marché constituerait l’essentiel de la future demande de logements, soulignant le besoin de logements abordables dans le pays.

L’économie du Rwanda a connu une amélioration en 2022, par rapport à 2021. La croissance du produit intérieur brut (PIB) réel a été de 7,9 % au premier trimestre 2022 (contre 3,5 % au même trimestre en 2021), principalement en raison de la bonne performance des secteurs de l’industrie et des services, y compris le secteur immobilier qui a progressé de 4,5 %.^[4] Le taux de crédit a augmenté à 16,31% au deuxième trimestre 2022, contre 16% à la même période en 2021. Cela a mis en avant une augmentation de la part des prêts à court et moyen terme, dont les taux sont élevés par rapport aux prêts à long terme. Le taux de prêt interbancaire au cours de la période était de 6,54 %. L’enquête intégrée sur les conditions de vie 2016/17 a fait état d’une baisse du taux de pauvreté global soit un taux de 36,7 %, contre 38,1 % dans l’enquête 2013/14.

Le rapport a également révélé une baisse du taux d’écart de pauvreté au cours de cette période, ce qui indique une amélioration relative du niveau de vie des ménages pauvres. ^[5]

Au cours du second trimestre 2022, le franc rwandais est toutefois resté faible par rapport au dollar américain, avec une dépréciation progressive annuelle de 3,78 % en juin 2022.^[6] L’inflation a augmenté de 12,6 % au cours de l’année, principalement en raison de l’augmentation des prix des aliments, des boissons, du logement, de l’eau et de l’électricité, du gaz et des autres combustibles.^[7] Ces augmentations reflètent les variations des prix des produits de base mondiaux et régionaux, qui ont été exacerbées par la guerre entre la Russie et l’Ukraine qui sont les principaux exportateurs de pétrole, de gaz, d’engrais, de métaux, de céréales et d’huiles de tournesol. La Banque nationale du Rwanda (la banque centrale du pays) a augmenté le taux d’escompte de la banque centrale – connu par ailleurs sous le nom de taux d’intérêt – de 5 à 6 %, dans le but de réduire les pressions inflationnistes et de préserver le pouvoir d’achat des consommateurs.[8]

La politique nationale du Rwanda en matière d’environnement et de changement climatique reconnaît les effets du changement climatique et les questions environnementales relatives au développement durable du pays.^[9]  Malgré un faible taux d’émissions de carbone, le Rwanda subit les effets du changement climatique et de la variabilité du climat. Les températures moyennes ont augmenté, ainsi que la fréquence et la gravité des catastrophes naturelles telles que la sécheresse, les inondations et les glissements de terrain.[10] Ces phénomènes ont entraîné des pertes de vies humaines, des pertes de récoltes et de bétail, des risques sanitaires, des dommages au niveau des infrastructures et une réduction de la disponibilité des terres ce qui a un impact sur la sécurité alimentaire et les recettes d’exportation. Le ministère rwandais de la gestion des catastrophes et des réfugiés estime que les inondations et les sécheresses ont touché au moins deux millions de personnes dans le pays.[11] L’économie du Rwanda est également fortement tributaire de l’agriculture pluviale et du tourisme en raison de la richesse de sa biodiversité et de son habitat naturel.

Les politiques existantes ont reconnu la nécessité de sauvegarder ces services écosystémiques pour assurer la sécurité alimentaire, hydrique et énergétique, et pour soutenir le développement socio-économique futur.^[12]

En outre, reconnaissant les tendances actuelles de l’urbanisation, la politique nationale en matière d’environnement et de changement climatique de 2019 a également noté les risques futurs sur l’environnement d’un développement rural et urbain mal planifié et mal géré et au final sur la croissance économique.

Des risques supplémentaires sont posés par le manque de matériaux à faible teneur en carbone pour le développement des logements et des infrastructures vertes, le traitement inadéquat des déchets solides et liquides, et le traitement insuffisant des effluents industriels et des systèmes de drainage des eaux pluviales.^[13] La stratégie de croissance verte et de résilience climatique (GGCRS) du pays a défini une série de programmes visant à mettre en place une économie résiliente au changement climatique et à faible émission de carbone d’ici 2050. Le plan directeur national d’utilisation et de développement des terres, le programme national de régularisation des régimes fonciers et le plan directeur de la ville de Kigali témoignent de la mise en œuvre de ces programmes.^[14] Le Plan national de gestion des risques de catastrophes du Rwanda, promulgué en 2013, établit des systèmes de préparation, de réponse et de récupération en ce qui concerne les catastrophes naturelles et d’origine humaine ainsi que les situations d’urgences provoquées par l’homme.^[15] Le plan est mis en œuvre sous la direction du ministère rwandais chargé de la gestion des urgences (anciennement connu sous le nom de ministère de la gestion des catastrophes et des réfugiés).^[16]

^[1] United Nations (2018). Department of Economic and Social Affairs, Population Dynamics. World Urbanisation Prospects 2018 Revision. https://population.un.org/wup/Country-Profiles/ (Accessed 1 August 2022).

[2] Access to Finance Rwanda (2021). Affordable Housing in Rwanda – 3. Demand-side analysis

November 2021. https://afr.rw/wp-content/uploads/2022/01/3.-Affordable-Housing-in-Rwanda-Demand-side-analysis-min.pdf (Accessed 8 October 2022). Pg. 10.

[3] Access to Finance Rwanda (2021). Affordable Housing in Rwanda – 3. Demand-side analysis

November 202. https://afr.rw/wp-content/uploads/2022/01/3.-Affordable-Housing-in-Rwanda-Demand-side-analysis-min.pdf (Accessed 2 August 2022). Pg. 12

^[4] National Bank of Rwanda (2022). Monetary Policy Report. August 2022. https://www.bnr.rw/monetary-policy/monetary-policy-reports/ (Accessed 5 August 2022). Pg. 21.

^[5] National Institute of Statistics of Rwanda (2018).The Fifth Integrated Household Living Conditions Survey EICV5

2016/17 – Rwanda Poverty Panel Report. December 2018. https://statistics.gov.rw/publication/eicv5poverty-panel-report (Accessed 1 August 2022).

^[6] National Bank of Rwanda (2022). Monetary Policy Report. August 2022. https://www.bnr.rw/monetary-policy/monetary-policy-reports/ (Accessed 5 August 2022). Pg. 20.

^[7] National Institute of Statistics in Rwanda (2022). Consumer Price Index, May 2022.10 June 2022. https://statistics.gov.rw/publication/1815 (Accessed 5 August 2022).

[8] Kenton, W. (2021). Bank Rate: Definition, How It Works, Types, and Example. 30 August 2021 https://www.investopedia.com/terms/b/bankrate.asp (Accessed 8 October 2022).

^[9] Republic of Rwanda (2011). Green Growth and Climate Resilience National Strategy for Climate Change and Low Carbon Development. Rwanda Environment Management Authority. November 2011. https://www.rema.gov.rw/rema_doc/RGG&CRS%202011/Rwanda%20Green%20Growth%20Strategy%20FINAL%20high%20res.pdf (Accessed 2 August 2022).

[10] MIDIMAR (2015). The National Risk Atlas of Rwanda. Ministry of Disaster Management and Refugee Affairs. https://www.gfdrr.org/sites/default/files/publication/National_Risk_Atlas_of_Rwanda_01.pdf (Accessed 8 October 2022).

[11] MIDIMAR (2015). The National Risk Atlas of Rwanda. Ministry of Disaster Management and Refugee Affairs. https://www.gfdrr.org/sites/default/files/publication/National_Risk_Atlas_of_Rwanda_01.pdf (Accessed 8 October 2022).

^[12] Republic of Rwanda (2011). Green Growth and Climate Resilience National Strategy for Climate Change and Low Carbon Development. Rwanda Environment Management Authority. November 2011. https://www.rema.gov.rw/rema_doc/RGG&CRS%202011/Rwanda%20Green%20Growth%20Strategy%20FINAL%20high%20res.pdf (Accessed 2 August 2022).

^[13] Republic of Rwanda (2011). Green Growth and Climate Resilience National Strategy for Climate Change and Low Carbon Development. Rwanda Environment Management Authority. November 2011. https://www.rema.gov.rw/rema_doc/RGG&CRS%202011/Rwanda%20Green%20Growth%20Strategy%20FINAL%20high%20res.pdf (Accessed 2 August 2022). Pg. 21.

^[14]Republic of Rwanda. (2011). Green Growth and Climate Resilience National Strategy for Climate Change and Low Carbon Development. Rwanda Environment Management Authority. November 2011. https://www.rema.gov.rw/rema_doc/RGG&CRS%202011/Rwanda%20Green%20Growth%20Strategy%20FINAL%20high%20res.pdf (Accessed 2 August 2022). Pg. 12.

^[15] MIDMAR (2013). National Disaster Risk Management Plan. September 2013. Ministry of Disaster Management and Refugee Affairs . http://extwprlegs1.fao.org/docs/pdf/rwa168359.pdf (Accessed 2 August 2022). Pg. 5

^[16] MINEMA. Ministry in charge of Emergency Management. About MINEMA. https://www.minema.gov.rw/about (Accessed 2 August 2022).

 

Accès au financement

L’inclusion financière au Rwanda est relativement élevée, avec environ 93% des personnes ayant accès à la fois aux produits et services financiers. L’enquête FinScope 2020 a signalé une augmentation des emprunts et crédit à la consommation, avec environ 76% des adultes faisant appel à certaines formes de crédits et d’emprunts.  Les banques, les services bancaires mobiles de la Umurenge Saving and Credit Cooperative Society (SACCO) et les institutions de microfinance (IMF) sont parmi les principales sources de crédit. Cependant, de nombreux adultes continuent à emprunter auprès de sources informelles telles que les groupes d’épargne, les magasins, les amis et la famille.^[1]

Les femmes n’ont pas de restrictions quant à l’accès au crédit ou à l’achat de biens immobiliers au Rwanda. L’écart entre les sexes en matière d’accès et d’utilisation des services financiers au Rwanda est marginal, 74% des femmes accédant et utilisant des services financiers, contre 81% pour les hommes. La part des femmes utilisant les services bancaires a également augmenté, passant de 24% en 2016 à 34% en 2020. Il est cependant reconnu que le financement du logement reste limité au Rwanda avec peu de ménages capables d’accéder au financement immobilier formel et offert par les institutions financières.

En décembre 2021, la valeur de l’encours des prêts des banques attribués aux biens immobiliers était de 472,4 milliards FRw (462 millions $US), soit une variation de 25,7 % par rapport à l’année précédente. ^[2]

Le projet de financement de l’habitat au Rwanda (RHFP) a été mis en place par le gouvernement rwandais avec un financement de la Banque mondiale. L’intention est d’étendre le soutien au secteur du financement immobilier et de soutenir le développement des marchés de capitaux dans le pays. Le RHFP est mis en œuvre par la Banque de développement du Rwanda (BRD), qui accorde des prêts aux institutions financières à un taux d’intérêt de 6 %, leur permettant de financer les bénéficiaires éligibles à un taux d’intérêt maximal de 11 % pour une durée maximale de 20 ans.^[3] Cette facilité a permis aux institutions financières participantes du pays de fournir un financement immobilier aux bénéficiaires à des conditions plus favorables.^[4] La BRD joue un rôle de premier plan dans la coordination de la mise en œuvre du projet de financement du logement au Rwanda par le biais de l’administration du RHFP.[5]

Le Rwanda a un secteur financier solide qui comprend des banques, des IMFs et des fonds de pension. Il y a au total 16 banques qui comprennent 11 banques commerciales, trois banques de microfinance, une banque de développement, et une banque coopérative. Le secteur des IMF comprend 416 Umurenge SACCOs, 19 sociétés anonymes et 22 autres SACCOs. Il existe 12 fonds de pension privés et un fonds de pension public.^[6]  Les IMF sont un moteur clé de l’inclusion financière au Rwanda avec plus de 4,9 millions de titulaires de comptes au niveau national en 2022^[7] Les prêts empruntés auprès des IMF sont utilisés pour des activités commerciales, entrepreneuriales et ménagères, notamment la construction ou l’amélioration de logements, l’achat de terrains ou de logements.

Les femmes constituent une part importante des détenteurs de prêts dans les IMF, détenant près de la moitié des prêts dans les portefeuilles des IMF.^[8]

Toutes les grandes banques commerciales et les prêteurs du Rwanda proposent une gamme de prêts immobiliers avec des taux d’intérêt débiteurs compris entre 11 % et 16 %, et des périodes de remboursement pouvant aller jusqu’à 20 ans. Bien que le taux d’emprunt soit passé de 16 % à 16,31 % en 2022, la Banque nationale du Rwanda considère toujours le risque de crédit comme une menace importante pour la stabilité du secteur bancaire.^[9]

Les données sur l’inclusion financière collectées par la Banque Nationale du Rwanda sont désagrégées par région et par sexe.^[10] La disponibilité de données granulaires et désagrégées a été utile aux prêteurs et aux décideurs politiques, et offre des possibilités d’approfondir l’inclusion financière pour les hommes et les femmes.

Les décideurs politiques, par exemple, pourraient définir des politiques et des incitations basées sur une meilleure compréhension des besoins en matière de prêts pour les femmes dans le pays.^[11] Du côté des prêteurs et des IMF, il existe déjà des preuves de la création de produits financiers particulièrement destinés aux femmes, et aux petits et moyens entrepreneurs. Le prêt Zamuka Mugore fourni par la Banque de Kigali, qui permet aux femmes d’épargner individuellement ou en groupe à des taux d’intérêt compétitifs et d’accéder à des facilités de crédit allant jusqu’à 1 million de FRw (978 $US) sans garantie, est un bon exemple de produits de prêt innovants qui peuvent être facilités par un accès accru à des informations ventilées par sexe.^[12]

En tant que principal régulateur et superviseur des marchés financiers du Rwanda, la Banque Nationale du Rwanda collecte et conserve des informations et des données sur le crédit dans le pays. Les institutions financières communiquent également des informations sur le crédit à des organismes de crédit privés agréés.^[13] Dans le cadre de la campagne de logements abordables, plusieurs institutions financières au Rwanda ont également développé des prêts à la construction et à l’achat qui financent jusqu’à 70% des coûts des projets de construction.

Parmi les exemples, on peut citer les prêts pour l’amélioration de l’habitat et la construction de maisons de la Banque de Kigali,^[14] ; le prêt pour le développement immobilier de la Kenya Commercial Bank Rwanda,^[15] ; et le prêt pour le financement de l’immobilier de la NCBA. ^[16]

^[1] Access to Finance Rwanda (2020). FinScope Rwanda Consumer Survey Report 2020. https://www.statistics.gov.rw/publication/finscope-rwanda-2020 (Accessed 3 August 2022). Pg. 47

^[2] National Bank of Rwanda (2022).Monetary Policy and Financial Stability Statement. September 2022. https://www.bnr.rw/news-publications/publications/monetary-policy-financial-stability-statement/ (Accessed 1 August 2022). Pg. 66.

^[3] Development Bank of Rwanda. Housing priority sector. (Accessed 1 August 2022).

^[4] Bank of Kigali (2021). Integrated Banking – Annual Integrated Report 2021. https://bk.rw/files/annual-report/bk-group-annual-integrated-report-2021 (Accessed 1 August 2022). Pg. 58.

[5] Mwai, C. (2016). BRD, Shelter-Afrique reassure on Rugarama housing Project.21 Nov 2016. The New Times. https://www.newtimes.co.rw/article/135578/News/brd-shelter-afrique-reassure-on-rugarama-housing-project (Accessed 8 October 2022).

^[6] National Bank of Rwanda (2021). Annual Report 2020-2021. https://www.bnr.rw/index.php?id=82 (Accessed 1 August 2022). Pg 83.

^[7] National Bank of Rwanda (2022). MFIs Financial Inclusion Data March 2022. https://www.bnr.rw/financial-inclusion/financial-inclusion-data/ (Accessed 1 August 2022).

^[8] Access to Finance Rwanda (2020) Impact of COVID-19 to the microfinance sector in Rwanda: Rapid survey and assessment. May 2020. https://afr.rw/IMG/pdf/focus_note_-_covid-19_survey_12.06.20_.pdf (Accessed 1 August 2020).

^[9] National Bank of Rwanda (2021). National Bank of Rwanda Annual Report 2020-2021. https://www.bnr.rw/index.php?id=82 (Accessed 1 August 2022). Pg 87.

^[10] National Bank of Rwanda (2022). MFIs Financial Inclusion Data March 2022. https://www.bnr.rw/index.php?id=143 (Accessed 2 August 2022).

^[11] Data2x (2019). Data Driving Women’s Financial Inclusion: Rwanda’s Experience. September 2019. https://data2x.org/wp-content/uploads/2019/09/WFID-Rwanda-Case-Study-v14-digital.pdf Pg 4.

^[12] Bank of Kigali (2022). New Loan Plan. https://bk.rw/media/new-loan-plan (accessed 8 October 2022).

^[13] National Bank of Rwanda (2022). Credit Reporting System. https://www.bnr.rw/laws-and-regulations/credit-reporting-system/ (Accessed 1 August 2022).

^[14] Bank of Kigali (2022). House Construction. https://bk.rw/personal/loans/house-construction. (Accessed 2 August 2022).

^[15] KCB Group Rwanda (2022). Estate Development Mortgages. https://rw.kcbgroup.com/for-you/get-a-loan-for-you-rw/mortgages/estate-development-loans (Accessed 2 August 2022).

^[16] NCBA Rwanda (2022). Real Estate Finance Loan. https://rw.ncbagroup.com/loan/real-estate-finance-loan/ (Accessed 2 August 2022).

 

Abordabilité

La majeure partie de la population du Rwanda vit dans les zones rurales. La population du pays augmente de 61 000 ménages par an, dont 25 000 dans les zones urbaines et 36 600 dans les zones rurales. Au rythme actuel de la croissance démographique, le NLUDMP du Rwanda prévoit que 5,5 millions logements seront nécessaires d’ici 2050, soit une livraison annuelle de 150 000 unités de logement. Les taux d’accession à la propriété sont élevés tant dans les zones rurales qu’urbaines, seuls 28% des résidents urbains étant locataires.

L’enquête globale sur les conditions de vie des ménages présente des indicateurs concernant les tendances de la demande de la part des ménages et des modèles d’accessibilité financière dans diverses catégories de revenus et d’emploi.

Les données de l’enquête indiquent que les ménages dépensent 6 000 FRw (6 $US) pour le loyer dans la catégorie la plus basse, et 58 000 FRw  (57 $US) dans la catégorie la plus élevée des employés du secteur public.

L’enquête présente également un équilibre entre les ménages qui louent et ceux qui sont propriétaires de leur logement dans tous les sous-marchés, bien que les conditions de logement dans la catégorie des bas revenus soient toujours de qualité médiocre et à des degrés divers. ^[1]

Les données de l’enquête sur la population active publiées en février 2022 font état d’une population en âge de travailler d’environ 7,87 millions de personnes, avec un taux d’activité de 54,5 %. Les tendances de l’enquête concernant cette population active ont également indiqué que le taux de chômage du Rwanda a diminué, passant de 23,8 % en novembre 2021 à 16,5 % en février 2022. Le taux de chômage était plus élevé chez les femmes et les jeunes par rapport aux hommes, et également dans les zones urbaines par rapport aux zones rurales.^[2] Les enquêtes sur les revenus dans les zones rurales et urbaines ont indiqué, comme prévu, des revenus moyens plus élevés dans les zones urbaines que dans les zones rurales. Les revenus moyens dans les zones rurales étaient de 26 000 FRw  (25 $US), contre un revenu moyen de 78 000 FRw (76 $US) à Kigali, par exemple.^[3] Le secteur informel emploie une grande partie de la population, représentant plus de 86% de la population active.^[4]

Le coût moyen de la location d’un appartement construit par un promoteur varie entre FRw413 600 ($US 405) et 723 800 FRw (708 $US) par mois. Le prix d’une maison nouvellement construite par des promoteurs locaux était de 60 millions FRw (58 691 $US). Aux conditions actuelles des prêt immobiliers, ce logement serait inabordable pour de nombreux ménages.

^[1] Access to Finance Rwanda (2021). Scoping Rwanda’s Affordable Housing Sector and its Financing. 5. Housing Sub-Markets. November 2021. https://afr.rw/wp-content/uploads/2022/01/5.%20Affordable%20Housing%20in%20Rwanda%20-%20Housing%20Submarkets-min.pdf (Accessed 2 August 2022).

^[2] National Institute of Statistics of Rwanda (2022). Labour Force Survey Trends, February 2022 (Q1) https://www.statistics.gov.rw/publication/1808 (Accessed 5 August 2022). Pg. 22.

^[3] National Institute of Statistics of Rwanda (2018). EICV5 Thematic Report Economic activity thematic report. https://www.statistics.gov.rw/publication/eicv5thematic-reporteconomic-activity-thematic-reportpdf (Accessed 2 August 2022). Pg. 30.

^[4] National Institute of Statistics of Rwanda (2021) Labour Force Survey Annual Report 2021. https://www.statistics.gov.rw/publication/labour-force-survey-annual-report-2021 (Accessed 10 August 2022). Pg. 108.

 

Offre de logements

Les ménages rwandais vivent dans divers types de logements, notamment des logements formels, des logements construits par des promoteurs et des logements informels construits par des ménages individuels. Des recherches menées par l’AFR et le CAHF ont permis d’observer que 82 % de tous les ménages du pays et 9 % dans les zones urbaines vivent dans des logements de qualité inférieure, informels ou précaires. ^[1] Le plan directeur de Kigali réglemente la taille de la plus petite parcelle immobilière à 100m^2[2].

L’industrie du développement de l’habitat formel dessert moins de 1% du total des ménages – et cela peut présenter une opportunité de développement du marché. En reconnaissant les besoins actuels et futurs en matière d’urbanisation, le NLUDMP a défini une série d’interventions, dont l’encadrement de la croissance de la capitale du pays, Kigali, y compris la planification d’une expansion vers les villes alentours et le développement futur de zones urbaines secondaires en périphérie. ^[3]

Une étude sur le marché du logement abordable au Rwanda, menée par le CAHF et l’AFR en 2021, a révélé que 75 % des ménages urbains et propriétaires de leur logement l’avaient construit eux-mêmes. Les niveaux de l’offre d’infrastructures de base dans les zones urbaines étaient variés – 63% des ménages urbains avaient accès à l’eau courante au niveau du logement ou de la cour, et 29% avaient accès à des toilettes à chasse d’eau, 13% partageant les toilettes avec une autre famille. 88% des ménages urbains avaient accès à l’électricité. ^[4]

Les matériaux de construction locaux tels que les briques d’argile cuites (Impunyu) sont majoritaires dans la construction locale. Les experts locaux ont identifié le potentiel d’utilisation des matériaux de construction locaux et des technologies telles que les blocs de terre comprimée pour le développement de matériaux durables et efficaces.^[5] Cependant, le ciment est toujours importé pour la construction. Les importations de ciment ont diminué, par rapport aux autres matériaux de construction, et cela a été attribué à l’augmentation de la production nationale de ciment, et à une réduction de la demande nationale de ciment en 2021.^[6] L’industrie de la construction et du développement du Rwanda est réglementée par l’Office Rwandais de l’Habitat (RHA).

Cependant, il existe également des organismes industriels représentant les diverses disciplines liées à la construction et au logement, notamment l’Institution of Engineers Rwanda, l’Institut rwandais des architectes, l’Institut rwandais d’urbanisme et l’Organisation rwandaise de construction écologique (RWGBO).

Les statistiques sur la main-d’œuvre publiées fin 2021 indiquent que le secteur de la construction emploie environ 11 % de la population. Le secteur informel employait plus de personnes que le secteur formel. Sur les 365 234 travailleurs dans le bâtiment, 359 546 étaient employés dans le secteur informel et 5 688 dans le secteur formel. Les hommes étaient plus nombreux à travailler dans le secteur de la construction (86 %) que les femmes (14 %).^[7] D’après les indicateurs 2020 concernant la facilité de faire des affaires, le classement du Rwanda en matière de traitement des permis de construire s’est amélioré par rapport à 2019. En 2020, il fallait 97 jours pour obtenir un permis de construire, avec 15 procédures allant de la demande à l’achèvement. Les coûts de demande étaient de 11,4 % de la valeur de l’entrepôt.^[8]

[1] Access to Finance Rwanda (2021) Scoping Rwanda’s Affordable Housing Sector and its Financing. 5. Housing Sub-Markets. November 2021. https://afr.rw/wp-content/uploads/2022/01/5.%20Affordable%20Housing%20in%20Rwanda%20-%20Housing%20Submarkets-min.pdf (Accessed 2 August 2022) Pg. 12.

^[2] City of Kigali (2021). Kigali Master Plan 2050. Master Plan Report. https://bpmis.gov.rw/asset_uplds/kigali_master_plan/2_Kigali%20Master%20Plan_Main%20ReportLowRes.pdf (Accessed 8 October 2022).

^[3] Rwanda Land Management and Use Authority (2021). National Land-Use and Development Master Plan 2020-2050. https://rlma.rw/fileadmin/user_upload/National_Land_Use_DevMaster_Plan_2020-2050.pdf (Accessed 1 August 2022). Pg. 25

^[4] Access to Finance Rwanda (2021) ) Scoping Rwanda’s Affordable Housing Sector and its Financing. 5. Housing Sub-Markets7. November 2021 https://afr.rw/wp-content/uploads/2022/01/5.%20Affordable%20Housing%20in%20Rwanda%20-%20Housing%20Submarkets-min.pdf (Accessed 2 August 2022) Pg. 12.

^[5] Egenti, C. and Khatib, J. (2021) Affordable and Sustainable Housing in Rwanda. Sustainability 2021, 13, 4188. https://doi.org/10.3390/su13084188 (Accessed 12 August 2022).

^[6] National Bank of Rwanda (2022). Monetary Policy and Financial Stability Statement, 2022. https://www.bnr.rw/news-publications/publications/monetary-policy-financial-stability-statement/ (Accessed 1 August 2022). Pg.36.

^[7] National Institute of Statistics of Rwanda (2021) Labour Force Survey Annual Report 2021. Data Table 21. https://www.statistics.gov.rw/publication/labour-force-survey-annual-report-2021 (Accessed 10 August 2022).

^[8] The World Bank (2020). Ease of Doing Business in Rwanda 2020 https://archive.doingbusiness.org/en/data/explorsseeconomies/rwanda#DB_dwcp (Accessed 10 August 2022).

 

Marchés immobiliers

Le registre des actes du Rwanda est géré par l’Autorité Rwandaise de Gestion des Terres (RLMA) et est entièrement numérisé. La RLMA publie des informations et des analyses sur les marchés fonciers du Rwanda via le tableau de bord foncier du Rwanda, qui est accessible au public. Les analyses offrent des informations sur les terres et les transactions dans tout le pays. Comme publié sur le portail, il y a 11 623 620 parcelles de terre dans le pays, dont 454 226 dans la ville de Kigali.^[1]

Les lois rwandaises sur les terres et les successions garantissent le droit des femmes et des filles à hériter et à accéder à la propriété sur un pied d’égalité avec leurs homologues masculins.^[2] Les analystes ont observé que ces lois offrent un processus équitable et transparent pour la distribution des biens, bien que la résistance culturelle et sociale puisse encore entraver la pleine mise en application de ces lois.^[3] Le rapport 2019 du Gender Monitoring Office sur l’état de l’égalité des sexes au Rwanda a néanmoins observé une certaine amélioration grâce à une représentation accrue des femmes dans le domaine de la propriété foncière et, par ce biais, un accès élargi à au financement et au crédit.^[4]

Le Rwanda a été classé 38ème au niveau mondial dans les indicateurs 2020 de la facilité de faire des affaires, et deuxième en Afrique. Dans la catégorie de l’enregistrement des biens, le pays a été classé 3ème avec un score de 93 sur 100. Cela s’explique par la facilité et l’efficacité des processus et des étapes nécessaires pour enregistrer une propriété par le biais de la RLMA. Il a fallu trois processus différents et sept jours pour enregistrer une propriété commerciale dans le pays en 2020 à un coût de 0,1 % de la valeur de la propriété.^[5]

L’analyse de l’activité du marché du logement réalisée par le CAHF et l’AFR en 2021 a dépeint un marché du logement diversifié dans les zones urbaines du Rwanda, desservant divers sous-marchés. Elle a observé que les logements construits par des promoteurs immobiliers ne desservaient qu’une part relativement faible du marché urbain (2 %). Le coût moyen de construction des maisons de cette catégorie est de 550 000 FRw/m² (538 $US) à 920 000 FRw/m² (900 $US), et les biens sont vendues entre 100 et 400 millions FRw (97 819 et 391 274 $US).

La recherche a, plus particulièrement, identifié une forte demande de logements abordables et de soutien dans le segment du marché à faible revenu, avec des revenus moyens de 55 000 FRw (53,80 $US), segment où les ménages construisent principalement leurs propres maisons en utilisant des matériaux locaux ou informels.

Les domaines potentiels de soutien identifiés pour ce sous-marché comprennent les infrastructures et les services, l’établissement de chaînes d’approvisionnement locales et le soutien aux matériaux de construction.^[6] Le Rwanda compte également des agents immobiliers, qu’ils soient formels ou informels. Le secteur de l’immobilier employait 2 718 personnes en 2021, ce qui représentait 0,1% de la population active totale. L’enquête sur la population active a également observé une réduction de 33,3% de l’emploi dans ce secteur entre 2019 et 2021.^[7]

^[1] Rwanda Land Management and Use Authority (2022). Rwanda Land Dashboard. https://rwandalanddashboard.rlma.rw/ (Accessed 2 August 2022).

^[2] Government of Rwanda (1999). Law n° 43/2013 of 16/06/2013 Governing Land in Rwanda. http://www.gmo.gov.rw/fileadmin/user_upload/laws%20and%20policies/Law_N43-2013_of_16-06-2013_governing_land_in_Rwanda.pdf (Accessed 2 August 2022).

^[3] Polavarapu, A. (2011). Procuring Meaningful Land Rights for the Women of Rwanda. https://scholarcommons.sc.edu/cgi/viewcontent.cgi?article=2133&context=law_facpub (Accessed 2 August 2022) Pg. 107.

^[4]  Gender Monitoring Office. The State of Gender Equality in Rwanda: From Transition to Transformation. https://www.gmo.gov.rw/index.php?id=19&id=19&tx_news_pi1%5Bday%5D=19&tx_news_pi1%5Bmonth%5D=8&tx_news_pi1%5Bnews%5D=203&tx_news_pi1%5Byear%5D=2019&cHash=ecb4fc7d1d0ebcf9d3c0fbc323167ee0 (Accessed 2 August 2022).

^[5] The World Bank (2020) Ease of Doing Business in Rwanda 2020. https://archive.doingbusiness.org/en/data/exploreeconomies/rwanda#DB_dwcp (Accessed 10 August 2022).

^[6] Access to Finance Rwanda (2021) Scoping Rwanda’s Affordable Housing Sector and its Financing. 5. Housing Sub-Markets. November 2021. https://afr.rw/wp-content/uploads/2022/01/5.%20Affordable%20Housing%20in%20Rwanda%20-%20Housing%20Submarkets-min.pdf (Accessed 2 August 2022) Pg. 19.

^[7] National Institute of Statistics of Rwanda (2021) Labour Force Survey Annual Report 2021, Data Table 21. https://www.statistics.gov.rw/publication/labour-force-survey-annual-report-2021 (Accessed 10 August 2022). Pg. 19.

 

Politique et législation

Le cadre politique et législatif du Rwanda pour le développement de logements abordables peut être vu à travers sa Vision 2050, qui est le plan de développement national à long terme du pays, et à travers les politiques, plans, lois et incitations qui ont été mis en place pour réaliser ce plan.^[1] La Vision 2050 du Rwanda définit l’intention de réaliser l’accès universel à un logement abordable et décent pour tous les résidents d’ici 2050. La Vision 2050 du Rwanda met en avant la volonté de créer et de planifier des logements ruraux & urbains mais également les aspirations du pays pour une urbanisation et une croissance urbaine coordonnées.

Ceci devant être mis en place et planifier avec un soutien au secteur de l’offre et du financement du logement.^[2] Cette vision a été dévoilée dans le NLUDMP pour façonner l’urbanisation future du Rwanda via la gestion de la croissance dans la capitale Kigali, la décentralisation soutenue grâce à la planification de l’expansion dans les villes secondaires et satellites, et la gestion de la création de logements ruraux. ^[3]

Le gouvernement a créé une stratégie de financement à long terme par le biais du RHFP qui est déjà mise en œuvre par les prêteurs locaux et dans des projets de développement de logements abordables tels que le Rugarama Park et les Kimisange and Kagarama Estates. Des projets de mise en réserve de terres pour Ziniya, Ndera et Busanza sont également en cours de réalisation grâce au RHFP.

Les lois de promotion des investissements du pays offrent également un soutien aux promoteurs de logements abordables, y compris le financement intégral des infrastructures de services dans les projets ou programmes de logements abordables ; le financement des matériaux de construction pour des abris destinés aux personnes vulnérables et sans logement ; et les infrastructures de services destinées et/ou au sein du projet de développement de logements, y compris la construction ou la supervision de la construction.^[4]

La coordination des écosystèmes relatifs aux données du secteur public et à la gestion de l’information pour le logement et le financement du logement a été une réalisation importante. Il s’agit notamment de la base de données électronique des prêts immobiliers (eMRS), liée au système d’information de l’administration foncière de la RLMA, et du système de l’Agence nationale d’identification, qui rationalise et accélère la vérification de l’identité des demandeurs ou l’octroi de prêts. La RHA a également mis en place un système de demande de logements abordables (Affordable Housing Demand System – AHDS), connu sous le nom d'”Iwanjye”, en tant que portail d’enregistrement en ligne axé sur la demande pour les demandeurs désireux d’accéder à des logements. L’ORS a élaboré les codes de construction connus sous le nom de système de conformité minimale des bâtiments verts du Rwanda en 2019.^[5]

Le code du bâtiment encourage l’utilisation des connaissances indigènes, des solutions locales lorsque cela est possible pour promouvoir l’utilisation de pratiques de construction et de conception écologiques, et offre des incitations aux investisseurs dans le secteur de la construction écologique.^[6]

^[1] Republic of Rwanda (2020). Rwanda Vision 2050. Ministry of Finance and Economic Planning.  https://www.nirda.gov.rw/uploads/tx_dce/Vision_English_Version_2050_-31_Dec_2020.pdf (Accessed 2 August 2020).

^[2] Republic of Rwanda. (2020). Rwanda Vision 2050. Ministry of Finance and Economic Planning. https://www.nirda.gov.rw/uploads/tx_dce/Vision_English_Version_2050_-31_Dec_2020.pdf (Accessed 2 August 2020).

^[3] Rwanda Land Management and Use Authority (2021). National Land-Use and Development Master Plan 2020-2050. https://rlma.rw/fileadmin/user_upload/National_Land_Use_DevMaster_Plan_2020-2050.pdf (Accessed 1 August 2022). Pg. 25

^[4]Republic of Rwanda (2021) Law n° 006/2021 of 05/02/2021 on Investment Promotion and Facilitation. https://rdb.rw/wp-content/uploads/2021/04/New-Investment-code-2021.pdf Pg. 32.

^[5] Republic of Rwanda (2019) The Rwanda Green Building Minimum Compliance System. 16 April 2019. https://gggi.org/wp-content/uploads/2019/07/Annex-3-Rwanda-Green-Building-Minimum-Compliance-System-REVISED.pdf (Accessed 2 August 2022).

^[6] Republic of Rwanda (2019) Rwanda Building Code. Official Gazette no.Special of 16/04/2019. http://197.243.22.137/rhanew/fileadmin/user_upload/documents/General_documents/Laws_And_Regulations/rwanda_building_code_2019.pdf (Accessed 2 August 2022). Pg. 154

 

Opportunités

Le marché du logement abordable au Rwanda présente une série d’opportunités liées à la demande, en particulier dans les catégories de revenus inférieurs relativement défavorisées, ainsi qu’aux mesures prises par le gouvernement pour étendre le financement du logement abordable par le biais de la planification et de la politique. Les intentions mises en avant dans la Vision 2050 du Rwanda pour une planification et la création d’un habitat rural ainsi qu’une urbanisation et une croissance urbaine coordonnées ont créé des opportunités pour le développement de logements abordables dans les zones urbaines et rurales. Les preuves de la volonté d’une relance dans le secteur du logement sont visibles dans les différentes politiques proactives et incitatives, et dans l’existence d’un soutien financier à long terme par le biais du projet de financement du logement.

La disponibilité d’informations synchronisées sur les divers aspects du logement abordable – terrains, offre, financement et développement spatial, ajoutée à des informations sur la demande effective provenant de l’AHDS – pourrait permettre des investissements plus ciblés.

Il existe également des possibilités de soutenir la plupart des ménages qui construisent leur logement grâce à l’expansion et au développement des technologies vertes, au financement abordable de la construction, au développement des compétences et au renforcement des capacités du secteur de la construction, essentiellement informel, mais qui un employeur majeur dans ce secteur. Il est possible de développer ce secteur en utilisant des technologies de construction vertes et des matériaux durables afin d’atteindre les objectifs définis dans le programme de croissance écologique du pays.

 

Disponibilité des données sur le financement du logement

Les données sur le financement du logement au Rwanda sont collectées par l’Institut National des Statistiques du Rwanda, la Banque Nationale du Rwanda, l’Autorité Rwandaise de Gestion et d’Utilisation des Terres, l’Autorité Rwandaise du Logement, et la Banque de Développement du Rwanda. Ensemble, ces organismes recueillent et publient des informations sur la démographie et les tendances en ce qui concerne la main-d’œuvre, les prêts et moyens de financement du logement, les transactions et les enregistrements fonciers et immobiliers. Des informations supplémentaires sont collectées par l’AHDS et le système eMRS.

La synchronisation des données et des informations relatives au logement et au financement du logement entre les agences du secteur public et les prêteurs a été une réalisation significative. À titre d’exemple, la base de données eMRD est également liée au système d’information de l’administration foncière de la RLMA et au système de l’Agence nationale d’identification, ce qui permet de rationaliser et d’accélérer la vérification de l’identité des demandeurs, et donc d’accélérer les procédures pour l’obtention d’un prêt. Ces données sont également collectées et ventilées par sexe, ce qui permet d’innover dans les organismes de logement des secteurs public et privé.

L’élaboration de politiques et de produits de financement pour l’habitat prenant en compte les données en matière de genre n’en est encore qu’à ses débuts au Rwanda, mais elle peut permettre le développement de produits et d’instruments de prêt qui répondent aux besoins différenciés des femmes, des habitantes, des ménages et des emprunteurs, y compris dans le secteur des petites et moyennes entreprises.

La diffusion des analyses du portail Iwanjye apportera une valeur ajoutée au secteur du financement du logement. De même, les données permettant de suivre les problèmes climatiques affectant le logement abordable pourraient être diffusées publiquement dans le cadre du SMGC.

 

 

Applications vertes pour le logement abordable

L’Office rwandais du logement a mis en place en 2019 le système de conformité minimale des bâtiments verts du Rwanda, en collaboration avec des organisations locales et internationales. Ces directives ont été approuvées et publiées en 2019 en tant qu’annexe au code du bâtiment du pays.^[1] Le système est administré par l’ORS en tant qu’organisme central, et par les guichets uniques de district au niveau des permis de construire.

Le système de conformité minimale en matière de construction écologique propose des directives techniques et des informations sur les matériaux, les technologies et les systèmes de construction susceptibles d’améliorer la durabilité, et est accessible sous forme numérique pour faciliter les calculs.^[2] L’organisme industriel local qui gère les professions de la construction verte est le RWGBO, établi comme un partenariat entre l’Institut rwandais des architectes et la RHA.

L’approvisionnement en électricité du Rwanda provient principalement de centrales hydroélectriques, de centrales thermiques (générateurs diesel et à combustible lourd), de gaz méthane et d’énergie solaire importées et provenant de centrales nationales & régionales partagées.^[3]

Le Rwanda dispose d’un fonds vert, le Rwanda National Fund for Environment (FONERWA), qui a été reconnu comme un mécanisme innovant de financement du climat au niveau mondial et en Afrique.^[4] Le fonds a été créé par le gouvernement rwandais et fonctionne comme un fonds commun, générant et mobilisant des ressources à partir d’un éventail de sources locales et internationales, et fournissant ces fonds sous forme de subventions, d’investissements pour favoriser l’innovation et de lignes de crédit pour des projets publics et privés orientés vers la résilience et la construction de l’économie verte.[5] En 2022, FONERWA a levé et engagé FRw41,4 milliards ($US 40,5 millions) dans 44 projets. ^[6]

^[1] Republic of Rwanda (2019) The Rwanda Green Building Minimum Compliance System. https://gggi.org/wp-content/uploads/2019/07/Annex-3-Rwanda-Green-Building-Minimum-Compliance-System-REVISED.pdf (Accessed 2 August 2022).

^[2] Republic of Rwanda (2019) Rwanda Green Building Templates. https://gggi.org/wp-content/uploads/2019/12/Templates-Rwanda-Green-Building-Templates-Final-Beta-Version.xlsx (Accessed 2 August 2022).

^[3] MININFRA. Energy Division. Hydro Power in Rwanda and Methane Gas in Rwanda. Ministry of Infrastructure. https://www.mininfra.gov.rw/digital-transformation-1-1#:~:text=The%20electricity%20supply%20of%20Rwanda,methane%20gas%20and%20solar%20energy. (Accessed 20 August 2022).

^[4] United Nations Climate Change (2022). Rwanda Green Fund – FONERWA. https://unfccc.int/climate-action/momentum-for-change/financing-for-climate-friendly-investment/rwanda-green-fund-fonerwa (Accessed 20 August 2022).

[5] Some of the partners listed in the FONERWA website include the Development Bank of Rwanda (BRD), World Bank, UNDP, SIDA, KFW, UKAID, the Green Climate Fund, and the Climate and Development Knowledge Network (CDKN).

^[6] Rwanda National Fund for Environment (2022) Rwanda Green Fund. April 2022. http://www.fonerwa.org/sites/default/files/2022-04/Rwanda%20Green%20Fund_Factsheet%20updated%20April%202022.pdf (Accessed 12 August 2022).

 

Sites internet

Access to Finance Rwanda www.afr.rw/

Development Bank of Rwanda www.brd.rw/brd/

Ministry in Charge of Emergency Management www.minema.gov.rw/

Ministry of Finance and Economic Planning www.minecofin.gov.rw/

Ministry of Infrastructure www.mininfra.gov.rw/

National Bank of Rwanda www.bnr.rw/home/

Rwanda Development Board www.rdb.rw/

Rwanda Green Building Organisation www.worldgbc.org/

Rwanda Housing Authority www.rha.gov.rw/

Rwanda Institute of Engineers www.engineersrwanda.rw/

Rwanda Land Dashboard www.rwandalanddashboard.rlma.rw/

Rwanda Land Management and Use Authority www.rlma.rw/

Rwanda National Fund for Environment – FONERWA www.fonerwa.org/

ADHI Rwanda Ltd https://www.adhicorp.com

EAHK Consulting Group https://www.eahk-arch.com