Housing Finance in Sao Tomé-et-Principe
Vue d'ensemble
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Population de la République démocratique de São Tomé et Príncipe (São Tomé et Príncipe) en 2020 était de 210 à 240. En 2017, 138 758 personnes (66%) vivaient dans la pauvreté. En 2021, 75% de la population de So Tomé et Principe résidait dans les villes, tandis que 86% vivaient dans des bidonvilles. Le pays et l’économie sont incapables de financer durablement des projets de logement ou de répondre aux besoins de logement.
Le PIB réel de la République démocratique de São Tomé et Príncipe (São Tomé et Príncipe) a chuté de 6,4 % en 2020, la première perte en une décennie. Des secteurs économiques tels que le tourisme et les entreprises de services ont été touchés, tandis que les fermetures de frontières ont entravé les exportations de cacao. En mai 2022, l’inflation était de 14,9 %, contre 6,8 % en mai 2021. Le gouvernement étudie des options de politique économique, notamment en renforçant l’indépendance de la banque centrale pour accroître l’accès au financement.
Selon un sondage national de 2012, 66,1% des résidents urbains sont propriétaires de leur logement, 17,5% louent, 15,2% vivent dans un logement gratuit et 1,2% ont un logement alternatif. Les prêts non performants sont passés de 29,6 % au quatrième trimestre 2020 à 28,6 % au quatrième trimestre 2021 en raison de l’imposition par la banque centrale de nouvelles limites afin de minimiser les prêts non performants dans le secteur financier d’ici avril 2022. Logement /la construction, la consommation et le commerce ont reçu respectivement 37,4%, 19,6% et 19,4% des prêts, selon le rapport annuel 2020 de la banque centrale.
En matière d’offre de logements, de la République démocratique de São Tomé et Príncipe (São Tomé et Príncipe) ont signé un accord avec la Chine pour la construction de 200 logements sociaux. Sur l’île de So Tomé, 60 nouveaux logements sont en cours de construction dans les régions de Cantagalo et Lobata.
En raison des fortes pluies et des cultures extensives sur les coteaux escarpés, So Tomé et Principe sont sujets aux glissements de terrain. Des pluies torrentielles ont inondé 61 maisons à Principe en mai 2022, déplaçant 350 personnes. Les conditions climatiques actuelles ont le plus nui au secteur des services, suivi du secteur du logement.
Le gouvernement a mis à niveau ses systèmes de paiement en mai 2021 en intégrant VISA et MasterCard. La croissance économique pourrait être stimulée par une résurgence du tourisme post-pandémique et la stabilité macroéconomique.
Découvrez plus d’informations sur le secteur du financement du logement de Sao Tomé-et-Principe, y compris les principales parties prenantes, les politiques importantes et l’abordabilité du logement.
- Introduction
- Accès financement
- Abordabilité
- Offre de logements
- Marchés immobiliers
- Politique et législation
- Opportunités
- Données relatives au financement du logement
- Applications vertes pour le logement abordable
- Sources supplémentaires
- Sites internet
Sao Tomé-et-Principe
Introduction
La République démocratique de São Tomé et Príncipe est le deuxième plus petit pays d’Afrique subsaharienne par sa superficie.[1] Elle est constituée de deux îles principales et de nombreux îlots d’environ 1 001 km2.[2] C’est un État insulaire du Golfe de Guinée qui partage des frontières maritimes avec la Guinée équatoriale, le Gabon et le Nigeria. La population de São Tomé et Príncipe était estimée à 210 240 habitants en 2020.[3] Environ 138 758 personnes, soit 66 % de la population, vivaient sous le seuil de pauvreté national en 2017.[4] La population urbaine de São Tomé et Príncipe représentait 75 % de la population totale en 2021[5] avec 180 806 personnes, soit 86 % de la population urbaine, vivant dans des bidonvilles.[6] Le pays et son économie ne peuvent pas financer des projets de logement ou développer un moyen durable de résoudre la crise du logement.
L’économie de São Tomé et Príncipe repose en grande partie sur l’agriculture de subsistance et la pêche. Le pays dépend également des subventions étrangères qui représentaient environ 10,5 % du PIB en 2020.[7] São Tomé et Príncipe est classé en situation de surendettement, selon l’analyse de viabilité de la dette (AVD) des pays à faible revenu de la Banque mondiale et du Fonds monétaire international. Les arriérés prolongés de la dette extérieure du pays ne sont toujours pas régularisés, car le pays continue de demander le rééchelonnement d’accords avec l’Angola, le Brésil et la Guinée équatoriale, pour un total de 2,8 % du produit intérieur brut (PIB).[8]
Le PIB a augmenté de 3,1 % en 2020.[9] Le taux d’inflation en glissement annuel en mai 2022 était de 14,9 %, en augmentation par rapport au taux de 6,8 % en mai 2021.[10] En 2020, l’économie de São Tomé et Príncipe s’est contractée d’environ 6,4 % en termes réels, pour la première fois en une décennie. Cela contraste avec une croissance de 2,2 % en 2018 et de 1,3 % en 2019. Les mesures d’endiguement de la COVID-19 ont affaibli la demande dans les secteurs du tourisme et des services et porté un coup aux secteurs de l’hôtellerie et de la restauration, des transports, de la construction et de l’industrie manufacturière, tandis que la fermeture généralisée des frontières internationales a perturbé les exportations de cacao. En conséquence, la banque centrale a adopté une politique monétaire accommodante, réduisant les réserves obligatoires de 21 % en 2019 à 17 % en 2020 pour les comptes libellés en devises étrangères et de 18 % à 14 % pour les comptes en monnaie nationale, afin d’aider les banques à prêter au secteur privé en proie à la pandémie.[11] Le gouvernement étudie un certain nombre de réformes de politique économique, notamment le renforcement de l’indépendance de la banque centrale et la poursuite des investissements dans les infrastructures publiques pour améliorer l’environnement des affaires.[12] Pour tenter de réduire les emprunts extérieurs destinés à couvrir les importations de pétrole, le pays se concentre sur le développement des investissements dans des sources d’énergie alternatives et sur les réformes fiscales. En conséquence, la dette publique, qui a augmenté à 104,9 % du PIB en 2020, devrait diminuer à 96,4 % du PIB en 2022.[13]
Dans la Stratégie nationale de gestion des risques de catastrophes, les principales menaces liées au climat auxquelles le pays est confronté sont, entre autres, les vents violents, les inondations, les sécheresses, les glissements de terrain, le choléra, le paludisme et la grippe. Le fait d’être un pays d’origine volcanique rend São Tomé et Príncipe sujet aux glissements de terrain en raison des pluies torrentielles et de la pratique de l’agriculture intensive dans les zones de fortes pentes.[14] En mai 2022, de fortes pluies ont inondé 61 résidences dans la région autonome de Príncipe et ont affecté 350 familles dans diverses municipalités. Les pluies ont également détruit des terres agricoles et les routes sont devenues inaccessibles. Des communautés telles que Bela Vista, Abade et Aeroporto to Picão via Telelé ont connu, en raison de l’érosion rocheuse, 10 glissements de terrain et deux résidences ont été partiellement détruites. [15]
La valeur des pertes économiques directes attribuées aux conditions climatiques actuelles représente environ 0,34 % de la valeur totale du stock de capital, le secteur des services subissant la plus grande partie des pertes, suivi du secteur du logement.[16]
[1]World Bank (2020). World Development Indicators. http://wdi.worldbank.org/table/3.1 (consulté le 23 août 2022).
[2] Instituto Nacional de Estatistica. Principaux indicateurs. https://www.ine.st/ (consulté le 23 août 2022).
[3] Instituto Nacional de Estatistica. Principaux indicateurs. https://www.ine.st/ (consulté le 23 août 2022).
[4]World Bank (2020). São Tomé and Príncipe – World Bank DataBank. https://databankfiles.worldbank.org/data/download/poverty/33EF03BB-9722-4AE2-ABC7-AA2972D68AFE/Global_POVEQ_STP.pdf (consulté le 23 août 2022). Pg. 1
[5]World Bank (2021). World Development Indicators. https://data.worldbank.org/indicator/SP.URB.TOTL.IN.ZS?locations=ST (consulté le 23 août 2022)
[6] World Bank (2018). World Development Indicators https://data.worldbank.org/indicator/EN.POP.SLUM.UR.ZS?locations=ST (consulté le 23 août 2022).
[7]IMF (2022). Democratic Republic of São Tomé And Príncipe: Staff Report for 2022 Article IV Consultation, Fourth Review under the Extended Credit Facility Arrangement, Request for Waivers for Nonobservance of Performance Criteria, Modification of Performance Criteria and Financing Assurances Review. IMF Country Report No. 22/95.. https://www.imf.org/-/media/Files/Publications/CR/2022/English/1STPEA2022001.ashx (consulté le 24 août 2022). Pg. 31
[8]World Bank (2018). Democratic Republic of São Tomé and Príncipe: Joint Bank-Fund Debt Sustainability Analysis, 2018 Update https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/30528/129999-STP-Debt-Sustainability-Analysis-2018-Update-Final-Sep1818.pdf?sequence=1&isAllowed=y (consulté le 3 septembre 2022). Pg. 6
[9] Instituto Nacional de Estatistica. Note sur le PIB 2020. https://www.ine.st/index.php/component/phocadownload/file/613-nota-pib-2020 (consulté le 24 août 2022)
[10] Instituto Nacional de Estatistica. IPC mai 2022. https://www.ine.st/index.php/component/phocadownload/file/700-ipc-maio-2022 (consulté le 24 août 2022)
[11]The African Development Bank. (2022). São Tomé and Príncipe Economic Outlook.
https://www.afdb.org/en/countries-southern-africa-sao-tome-and-principe/sao-tome-and-principe-economic-outlook (consulté le 24 août 2022).
[12]The African Development Bank. (2022). São Tomé and Príncipe Economic Outlook
https://www.afdb.org/en/countries-southern-africa-sao-tome-and-principe/sao-tome-and-principe-economic-outlook (consulté le 24 août 2022).
[13]The African Development Bank. (2022). São Tomé and Príncipe Economic Outlook
https://www.afdb.org/en/countries-southern-africa-sao-tome-and-principe/sao-tome-and-principe-economic-outlook (consulté le 24 août 2022).
[14] Estratégia Nacional para Gestão de Risco De Desastres (2010). http://cnmc.gov.st/index.php/pt/documentos-pt/documentacao-mudancas-climaticas/40-estrategia-nacional-gestao-risco-e-catastrofes/file (consulté le 24 août 2022). Pg. 12
[15]Johnston, S. N. (2022). Sao Tome And Principe : Floods and Landslides – Operations Update No. 2, DREF N° MDRST001 – Sao Tomé and Principe. 21 June 2022. Turismo STP. https://www.turismo-stp.org/sao-tome-and-principe-floods-and-landslides-operations-update-no-2-dref-n-mdrst001-sao-tome-and-principe/ (consulté le 3 septembre 2022)
[16]United Nations Office for Disaster Risk Reduction (2019). Disaster Risk Profile – São Tomé and Príncipe. http://riskprofilesundrr.org/documents/1528/download (consulté le 24 août 2022). Pg. 12.
Accès financement
Banco Central São Tomé e Príncipe (BCSTP), la banque centrale du pays, est le superviseur du système financier du pays, remplit les fonctions d’émission monétaire et est le banquier de l’État, l’autorité monétaire et de change. [1]
Quatre banques commerciales agréées opèrent dans le pays : Banco Internacional de São Tomé e Príncipe (BISTP), Ecobank São Tomé et Príncipe, Afriland First Bank São Tomé et Príncipe, et la Banque Gabonaise et Française Internationale (BGFI).[2] Ces banques sont détenues par des intérêts portugais, camerounais, angolais, gabonais, togolais et santoméens. Des efforts sont déployés pour achever la liquidation de trois banques, mais l’absence d’un cadre juridique moderne et les effets de la pandémie rendent la tâche difficile. La banque centrale a décidé de dissoudre Banco Equador après qu’elle n’a pas trouvé d’acheteur en mai 2016, lorsqu’elle a été mise en vente. Banco Equador n’a pas respecté à plusieurs reprises les exigences réglementaires en termes de tampons de capital, de liquidité et de solvabilité après que la banque centrale a repris son administration en janvier 2015.[3] Le processus de liquidation de Banco Equador est en cours.[4] Banco Privado, depuis 2013, a accumulé des pertes qui ont entraîné l’épuisement de ses fonds propres, de sorte qu’ils sont tombés en dessous du minimum requis. Banco Privado n’a pas mis en œuvre les mesures recommandées par la banque centrale, à savoir le renforcement des dispositions, processus et stratégies de gouvernance d’entreprise, ce qui a augmenté son niveau de risque.[5] Un processus serait en cours en avril 2022 pour négocier les actifs entre les actionnaires et le conseil d’administration de la BSCTP pour Banco Privado.[6] À compter du 17 janvier 2022, la banque centrale a annulé l’autorisation d’exploiter Energy Bank après des tentatives infructueuses de réorganisation et de résolution.[7]
La stratégie nationale d’inclusion financière souligne les efforts du gouvernement pour rendre les services et produits financiers accessibles à tous, en tant que mécanisme permettant aux personnes vulnérables à la pauvreté de contribuer à l’économie du pays. Une enquête menée par la banque centrale en 2017 a conclu que 76 % de la population santoméenne âgée de plus de 18 ans était exclue du système financier. Les données indiquaient également que 60 % des São Toméens n’avaient pas accès aux banques. En outre, 57 % des femmes étaient financièrement exclues par rapport à 43 % des hommes. L’exclusion financière peut être attribuée à un revenu faible ou nul, à un faible niveau d’éducation scolaire, à un faible niveau d’éducation financière et à un niveau élevé d’activités financières informelles.[8]
Après l’expiration des paiements moratoires sur les prêts non performants (PNP) en juin 2021, le pays a connu une diminution des PNP, passant de 29,6 % au quatrième trimestre 2020 à 28,6 % au quatrième trimestre 2021.[9] La banque centrale a mis en œuvre des mesures pour lutter contre le niveau encore élevé des PNP dans le secteur financier, avec de nouvelles réglementations, auxquelles les banques devaient se conformer jusqu’en avril 2022.[10] Dans l’analyse des portefeuilles de prêts par secteur économique, le rapport annuel 2020 de la banque centrale a indiqué que les prêts étaient principalement alloués au secteur du logement/construction, à la consommation et au commerce, représentant respectivement 37,4 %, 19,6 % et 19,4 % des prêts.[11] Le taux moyen des prêts bancaires en 2020 était de 19,1 %.[12] Le crédit au secteur de la construction est principalement fourni par une seule banque, ce qui affecte la capacité des particuliers et des promoteurs immobiliers à pouvoir financer les taux d’intérêt proposés.
Le rapport Doing Business 2020 de la Banque mondiale indique que São Tomé et Príncipe a une couverture du registre de crédit de 21,5 %. Cela indique le nombre de personnes et d’entreprises figurant dans le registre de crédit en pourcentage de la population adulte.[13] La banque centrale tient un registre de crédit de tous les prêts en cours. Cependant, il existe des lacunes dans les informations fournies au registre des crédits. Les informations sont fournies par certaines banques, mais aucune des institutions de microfinance.[14] De plus, les informations sont fournies mensuellement et non en temps réel et le registre n’utilise pas d’algorithme pour produire des scores de crédit qui pourraient aider à standardiser l’analyse du risque de crédit.[15] La discrimination dans l’accès au crédit basée sur le genre n’est pas interdite par la loi.[16] Le pays ne dispose pas d’un registre des garanties ni d’un moyen de déterminer la priorité des garanties en cas d’insolvabilité. Doing Business a également attribué à São Tomé et Príncipe la note zéro pour la couverture des bureaux de crédit.[17] Peu de choses ont été faites pour innover en matière d’accès au crédit, notamment pour les plus démunis. Le système bancaire du pays est devenu plus concentré, la part des actifs totaux de la plus grande banque étant passée de 53 % en 2016 à 60 % en 2020. [18]
La BISTP, sur son site web, fournit des informations sur le crédit au logement pour l’achat, la construction et les travaux. La banque peut financer jusqu’à 100 % de la valeur des travaux ou de l’acquisition, ou jusqu’à 50 % des garanties. Les taux d’intérêt hypothécaires sont de 8 % maximum par an et de 5 % maximum pour les garanties financières, avec une durée maximale de 240 mois ou 20 ans.[19] Les informations sur le nombre de prêts hypothécaires détenus ne sont pas disponibles.
[1]Banco Central Sao Tome e Principe. Mission and Functions of the Central Bank. https://bcstp.st/Banco-Central?x=YxQopwdWTjzY80JlI1egeg==&&z=jQskNOBQ7rc4mUOvyRxc9A== (consulté le 25 août 2022)
[2] Banco Central Sao Tome e Principe. Financial Institutions. https://bcstp.st/Instituicoes-Financeiras-Detalhes?cod=BAN (consulté le 25 août 2022).
[3] Economist Intelligence (2018). São Tomé and Príncipe Banco Equador liquidated. http://country.eiu.com/article.aspx?articleid=1784535562&Country=S%C3%A3o%20Tom%C3%A9%20and%20Pr%_2 (consulté le 5 septembre 2022).
[4]IMF (2022). Democratic Republic of São Tomé And Príncipe: Staff Report for 2022 Article IV Consultation, Fourth Review under the Extended Credit Facility Arrangement, Request for Waivers for Non-observance of Performance Criteria, Modification of Performance Criteria and Financing Assurances Review. IMF Country Report No. 22/95. https://www.imf.org/-/media/Files/Publications/CR/2022/English/1STPEA2022001.ashx (consulté le 25 août 2022). Pg. 69.
[5] Economist Intelligence (2018). São Tomé and Príncipe Banco Privado on the verge of liquidation. http://country.eiu.com/article.aspx?articleid=1986525382&Country=S%C3%A3o%20Tom%C3%A9%20and%20Pr%_9 (consulté le 5 septembre 2022).
[6]IMF (2022). Democratic Republic of São Tomé And Príncipe: Staff Report for 2022 Article IV Consultation, Fourth Review under the Extended Credit Facility Arrangement, Request for Waivers for Non-observance of Performance Criteria, Modification of Performance Criteria and Financing Assurances Review. IMF Country Report No. 22/95. https://www.imf.org/-/media/Files/Publications/CR/2022/English/1STPEA2022001.ashx (consulté le 25 août 2022). Pg. 69 .
[7]IMF (2022). Democratic Republic of São Tomé And Príncipe: Staff Report for 2022 Article IV Consultation, Fourth Review under the Extended Credit Facility Arrangement, Request for Waivers for Non-observance of Performance Criteria, Modification of Performance Criteria and Financing Assurances Review. IMF Country Report No. 22/95. https://www.imf.org/-/media/Files/Publications/CR/2022/English/1STPEA2022001.ashx (consulté le 25 août 2022). Pg. 69.
[8]Alliance for Financial Inclusion (2021). National Financial Inclusion Strategy 2021 – 2025 – Democratic Republic of São Tomé & Príncipe. https://www.afi-global.org/wp-content/uploads/2021/08/National-Financial-Inclusion-Strategy-STP1.pdf (consulté le 25 août 2022) Pg. 8.
[9]IMF (2022). Democratic Republic of São Tomé And Príncipe: Staff Report for 2022 Article IV Consultation, Fourth Review under the Extended Credit Facility Arrangement, Request for Waivers for Non-observance of Performance Criteria, Modification of Performance Criteria and Financing Assurances Review. IMF Country Report No. 22/95. https://www.imf.org/-/media/Files/Publications/CR/2022/English/1STPEA2022001.ashx (consulté le 25 août 2022). Pg. 20.
[10]IMF (2022). Democratic Republic of São Tomé And Príncipe: Staff Report for 2022 Article IV Consultation, Fourth Review under the Extended Credit Facility Arrangement, Request for Waivers for Non-observance of Performance Criteria, Modification of Performance Criteria and Financing Assurances Review. IMF Country Report No. 22/95. https://www.imf.org/-/media/Files/Publications/CR/2022/English/1STPEA2022001.ashx (consulté le 25 août 2022). Pg. 20.
[11] Banco Central Sao Tome e Principe. Rapport sur l’économie santoméenne 2020. https://bcstp.st/Upload/New_DOC/EE/Relatorio%20Anual%202020.pdf (consulté le 25 août 2022). Pg 69uk,
[12]IMF (2022). Democratic Republic of São Tomé And Príncipe: Staff Report for 2022 Article IV Consultation, Fourth Review under the Extended Credit Facility Arrangement, Request for Waivers for Non-observance of Performance Criteria, Modification of Performance Criteria and Financing Assurances Review. IMF Country Report No. 22/95. https://www.imf.org/-/media/Files/Publications/CR/2022/English/1STPEA2022001.ashx (consulté le 25 août 2022). Pg. 31.
[13]World Bank (2020). Doing Business, São Tomé and Príncipe 2020.
https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/s/sao-tome-and-principe/STP.pdf (consulté le 25 août 2022). Pg. 28.
[14]World Bank (2016). Democratic Republic of São Tomé and Príncipe: Financial Sector Development Implementation Plan: 2017-2019. https://documents1.worldbank.org/curated/en/707521474550469708/pdf/AUS15036-WP-P150418-PUBLIC-ABSTRACT-SENT-STPFSDIPENFINAL.pdf (consulté le 25 août 2022) Pg. 44
[15]World Bank (2016). Democratic Republic of São Tomé and Príncipe: Financial Sector Development Implementation Plan: 2017-2019. https://documents1.worldbank.org/curated/en/707521474550469708/pdf/AUS15036-WP-P150418-PUBLIC-ABSTRACT-SENT-STPFSDIPENFINAL.pdf (consulté le 25 août 2022) Pg. 44.
[16]World Bank (2022). Women, Business and the Law 2022 São Tomé and Príncipe. https://wbl.worldbank.org/content/dam/documents/wbl/2022/snapshots/Sao-tome-and-principe.pdf (consulté le 5 septembre 2022). Pg. 2.
[17]World Bank (2020). Doing Business, São Tomé and Príncipe 2020.
https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/s/sao-tome-and-principe/STP.pdf (consulté le 25 août 2022). Pg. 28.
[18]IMF (2022). Democratic Republic of São Tomé And Príncipe: Staff Report for 2022 Article IV Consultation, Fourth Review under the Extended Credit Facility Arrangement, Request for Waivers for Non-observance of Performance Criteria, Modification of Performance Criteria and Financing Assurances Review. IMF Country Report No. 22/95. https://www.imf.org/-/media/Files/Publications/CR/2022/English/1STPEA2022001.ashx (consulté le 25 août 2022). Pg. 28.
[19] Banco Internacional de São Tomé e Príncipe (2022). Prêts hypothécaires.
https://www.bistp.st/inicio/particulares/creditos/habitacao/ (consulté le 25 août 2022).
Abordabilité
D’après l’enquête nationale de 2012, 66,1 % de la population des zones urbaines sont propriétaires de leur logement, 17,5 % vivent dans des logements loués, 15,2 % vivent dans des logements gratuits et 1,2 % ont d’autres moyens de logement.[1] Le taux de chômage total dans le pays est de 13,6 %, allant de 9,3 % pour les hommes à 19,7 % pour les femmes.[2] En 2017, le pourcentage de la population vivant sous le seuil de pauvreté national était de 66 %[3] et l’indice de Gini est de 40,7,[4] indiquant un niveau élevé d’inégalité dans la répartition des revenus.
Le coût typique du terrain par mètre carré dans une zone urbaine est de 2 450 Db (105 US$). Le prix de la maison la moins chère, récemment construite par un promoteur ou un entrepreneur formel dans une zone urbaine, est de 1 482 250 Db (63 346 US$) et sa taille est de 80 m2. Le prix de location mensuel typique pour ces maisons construites par un promoteur ou un entrepreneur formel dans une zone urbaine est de 17 150 Db (733 US$). Le coût total de construction par mètre carré est de 7 350 Db (314 US$). La taille minimale d’un terrain résidentiel en zone urbaine est de 300 m2.[5]
[1] Instituto Nacional de Estatistica (2018). Caractéristiques et conditions de logement. https://www.ine.st/index.php/publicacao/documentos/file/209-4a-caracteristicas-e-condicoes-alojamento-75 (consulté le 26 août 2022).
[2] Instituto Nacional de Estatistica (2018). Population au chômage. https://www.ine.st/index.php/publicacao/documentos/file/185-3a-populacao-desempregada-60 (consulté le 26 août 2022).
[3]World Bank (2020). São Tomé and Príncipe – World Bank DataBank. https://databankfiles.worldbank.org/data/download/poverty/33EF03BB-9722-4AE2-ABC7-AA2972D68AFE/Global_POVEQ_STP.pdf (consulté le 26 août 2022). Pg. 1.
[4] World Bank (2022). Gini index – São Tomé and Príncipe – World Bank Data https://data.worldbank.org/indicator/SI.POV.GINI?locations=ST (consulté le 26 août 2022).
[5] Correspondance par courriel avec Artur Neves, Bwaso Imobiliária (https://bwasoimoveis.net/) 2 août 2022.
Offre de logements
Le régime foncier comprend la propriété privée et l’usufruit de terres publiques. Les terrains urbains sont pour la plupart privés. Le ministère des Infrastructures, des Ressources naturelles et de l’Environnement est responsable de l’administration des terrains urbains.[1] L’obtention d’un permis de construire nécessite une procédure en 16 étapes et prend 67 jours. Selon le rapport Doing Business 2020 de la Banque mondiale, le pays a obtenu un score de 4,5 sur une échelle de 0 à 30 pour l’indice de qualité de l’administration foncière, qui mesure la fiabilité des infrastructures, la transparence des informations, la couverture géographique, la résolution des litiges fonciers et l’égalité d’accès aux droits de propriété. Le pays a également obtenu un score de 41,1 sur 100 dans le classement des économies sur la facilité d’enregistrement des biens, inférieur à la moyenne régionale subsaharienne de 53,6. Les hommes et les femmes ont les mêmes droits de propriété. Toutes les parcelles de terrain privées ne sont pas cartographiées ou enregistrées. [2]
Selon le recensement de 2012, la plupart des maisons sont en bois, 64,8 % utilisant du bois neuf pour la construction et 15,3 % du bois récupéré ou valorisé.[3] Les zones urbaines comprennent principalement des logements à faible revenu construits en bois, issus de la déforestation des forêts locales.[4] Ces logements sont occupés par plusieurs familles et disposent d’un assainissement inadéquat. Au niveau national, le zinc est principalement utilisé pour les toitures, la plupart des districts ayant plus de deux tiers des maisons couvertes en zinc, suivi de la tuile et l’ardoise.[5] Dans les zones urbaines, 30 % des ménages ont l’eau courante et 57 % des logements ne disposent d’aucun type d’installation sanitaire.[6] Cependant, 65 % des habitations dans les zones urbaines ont accès à l’électricité.[7] Le développement des zones périurbaines a entraîné la création de quartiers informels avec des infrastructures d’eau, d’assainissement et d’énergie inadéquates.[8]
São Tomé et Príncipe a signé un accord de coopération avec la Chine pour la construction de 200 logements sociaux. Actuellement, 60 appartements ont été construits dans les districts de Cantagalo et Lobata sur l’île de São Tomé.[9] Le projet comprend cinq bâtiments de trois étages chacun, deux bâtiments à Lobata, au nord de l’île de São Tomé, et trois dans le district de Cantagalo, au sud de l’île, comptant chacun 12 appartements.[10] L’ambassade de Chine à São Tomé a indiqué que la Chine paierait la construction de 140 autres logements à São Tomé et Príncipe d’ici 2024.[11] La Chine a proposé de réaliser une étude de faisabilité avant de commencer la deuxième phase de construction des maisons sociales.[12]
En novembre 2020, l’Agence du logement et de l’immobilier de Sao Tomé-et-Principe, par le biais d’un partenariat public-privé, a signé un mémorandum avec KCG SARL, une société basée au Cameroun, pour la construction de 20 000 logements sociaux. Le projet, qui vise à couvrir l’ensemble du territoire national, comprend 80 % de logements sociaux et 20 % de logements commerciaux. L’accord s’inscrit dans le cadre de l’engagement du gouvernement à résoudre le problème du logement dans le pays. [13]
[1] World Bank (2019). Country Economic Memorandum for São Tomé and Príncipe – Background Note 7: What are the Bottlenecks on Land Governance and How to Remove Them to Support Tourism and Agriculture Development? ? https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/32090/Sao-Tome-and-Principe-Country-Economic-Memorandum-Background-Note-7-What-are-the-bottlenecks-on-land-governance-and-how-to-remove-them-to-support-tourism-and-agriculture-development.pdf?sequence=1&isAllowed=y (consulté le 26 août 2022) .
[2] World Bank (2020). Doing Business, São Tomé and Príncipe 2020.
https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/s/sao-tome-and-principe/STP.pdf (consulté le 26 août 2022).
[3] Instituto Nacional de Estatistica (2018). Matériaux de construction de logements. https://www.ine.st/index.php/publicacao/documentos/file/215-5-material-de-construcao-dos-alojamentos-81 (consulté le 26 août 2022) .
[4] South-South Galaxy (2022). Support to the Urban Development of São Tomé and Príncipe
Transferring know-how to enhance the São Tomé and Príncipe public administration’s capacity to develop and implement social-housing instruments and policies. https://my.southsouth-galaxy.org/en/solutions/detail/support-to-the-urban-development-of-sao-tome-and-principe-project
(consulté le 3 septembre 2022).
[5] Instituto Nacional de Estatistica (2018). Matériaux de construction des logements. https://www.ine.st/index.php/publicacao/documentos/file/214-4f-caracteristicas-e-condicoes-alojamento-80 (consulté le 3 septembre 2022)
[6] Instituto Nacional de Estatistica (2018). Caractéristiques et conditions de logement. https://www.ine.st/index.php/publicacao/documentos/file/212-4d-caracteristicas-e-condicoes-alojamento-78 (consulté le 26 août 2022) .
[7] Instituto Nacional de Estatistica (2018). Matériaux de construction de logements. https://www.ine.st/index.php/publicacao/documentos/file/214-4f-caracteristicas-e-condicoes-alojamento-80 (consulté le 26 août 2022) .
[8]Sanitation and Water for All Secretariat (2021). SWA Welcomes São Tomé and Principe to the Partnership. https://www.sanitationandwaterforall.org/news/swa-welcomes-sao-tome-and-principe-partnership (consulté le 26 août 2022).
[9]Permanent Secretariat of Forum for Economic and Trade Co-operation between China and Portuguese-Speaking Countries (MACAO) (2022). China Constructs Social Housing for São Tomé and Príncipe. https://www.forumchinaplp.org.mo/china-constructs-social-housing-for-sao-tome-and-principe/ (consulté le 26 août 2022).
[10] China-Lusophone Brief (2021). China-Financed Social Housing in Sao Tome Nears Completion. https://www.clbrief.com/the-first-blocks-of-social-apartments-in-lobata-district-should-be-ready-in-the-next-days/ (consulté le 26 août 2022)
[11]Economic & Trade Co-operation and Human Resources Portal between China and Portuguese-Speaking Countries (2021). Chinese-funded Public Housing on São Tomé Island Completed. https://www.platformchinaplp.mo/trade_content.php?id=9050&lang=en (consulté le 26 août 2022).
[12]Permanent Secretariat of Forum for Economic and Trade Co-operation between China and Portuguese-Speaking Countries (MACAO) (2022). China Constructs Social Housing for São Tomé and Príncipe. https://www.forumchinaplp.org.mo/china-constructs-social-housing-for-sao-tome-and-principe/ (consulté le 26 août 2022).
[13]Neto, R. (2020). Sao Tome government and KCG SARL of Cameroon sign agreement to build 20,000 social housing. 27 November 2020. Agencia STP-Press . https://www.stp-press.st/2020/11/27/governo-sao-tomense-e-kcs-sarl-dos-camaroes-assinam-acordo-para-construcao-de-20-mil-casas-sociais/ (consulté le 5 septembre 2022).
Marchés immobiliers
Le rapport Doing Business 2020 de la Banque mondiale classe São Tomé et Príncipe au 170e rang sur 190 économies. Le pays dispose d’un système d’enregistrement des titres de propriété. Il y a huit procédures à suivre pour enregistrer une propriété et l’enregistrement se fait en 52 jours. Le coût de l’enregistrement est de 10,2 % de la valeur de la propriété.[1]
Il n’existe pas de base de données électronique complète et fonctionnelle permettant de vérifier les charges, les prêts immobiliers, les ventes ou les locations. Les registres des biens immobiliers, anciens et nouveaux, sont établis sur papier, nécessitent une tenue de livre manuelle et suivent le système du folio real, un système qui enregistre les informations sur le terrain par opposition aux systèmes personnels qui enregistrent les informations sur le propriétaire.[2]
[1]World Bank (2020). Doing Business, São Tomé and Príncipe 2020.
https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/s/sao-tome-and-principe/STP.pdf (consulté le 27 août 2022). Pg. 26 .
[2]World Bank (2019). Country Economic Memorandum for São Tomé and Príncipe – Background Note 7: What are the Bottlenecks on Land Governance and How to Remove Them to Support Tourism and Agriculture Development ? https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/32090/Sao-Tome-and-Principe-Country-Economic-Memorandum-Background-Note-7-What-are-the-bottlenecks-on-land-governance-and-how-to-remove-them-to-support-tourism-and-agriculture-development.pdf?sequence=1&isAllowed=y (consulté le 27 août 2022).
Politique et législation
Le gouvernement a créé une direction nationale de l’aménagement du territoire et de la cartographie chargée de gérer et d’attribuer les terres, de gérer les zones naturelles et protégées, d’assurer la répartition sectorielle des terres et de planifier les grandes infrastructures par zone.[1] L’institution chargée de l’enregistrement des biens immobiliers est la Conservatória do Registo Predial et l’institution chargée des plans indiquant les limites légales est la Direcção dos Serviços Geograficos e Cadastrais.[2]
Les lois Código dos Registos Predial e Notarial Lei nº 12/2018 e 14/2018 exigent que toutes les transactions de vente de biens immobiliers soient enregistrées au registre des biens immobiliers pour les rendre opposables aux tiers. De même, les lois Codigo do Registro Predial 1968, Código dos Registos Predial e Notarial Lei nº 12/2018 e 14/2018 soumettent les biens immobiliers à la garantie de l’État. L’officier d’état civil et le notaire sont chargés de vérifier l’identité des parties à une transaction immobilière. Le tribunal de première instance de São Tomé (Tribunal de Primeira Instancia de São Tomé) supervise la résolution des litiges entre les entreprises locales concernant les droits de tenure.[3] La législation de base en matière de régime foncier est la Lei 3/91 sur la propriété foncière.[4] La direction des biens de l’État, qui dépend du ministère de la Planification, des Finances et de l’Économie bleue, représente légalement l’État dans les contrats d’achat ou de vente de biens mobiliers et immobiliers.[5] Il est important de noter que les étrangers ne peuvent pas acheter de terrains, mais qu’ils peuvent acheter des structures.
La loi nº 4/2020 est entrée en vigueur en avril 2020, établissant une série de mesures budgétaires extraordinaires pour faire face à la pandémie. De même, le décret-loi, NAP (Norme d’Application Permanente) 07/2020 est entré en vigueur en mai 2020, donnant à la banque centrale le pouvoir de réglementer les mesures à adopter par le secteur financier sur les moratoires légaux pour les crédits en cours, ainsi que d’autres produits et services. Le moratoire consiste en la suspension temporaire du paiement du crédit pendant une période de six mois, le montant des échéances devant être payées ultérieurement, dans les mêmes conditions définies dans le contrat de crédit avant le moratoire. Les bénéficiaires sont les entreprises et les particuliers ayant contracté des prêts immobiliers ou autres. [6]
[1]African Development Fund (2015). São Tomé and Príncipe: Study on The National Land Use Plan Appraisal Report. https://www.afdb.org/fileadmin/uploads/afdb/Documents/Project-and-Operations/SAO_PRINCIPE_AND_PRINCIPE_AR-_Study_on_the_National_Land_Use_Plan__APPROVED.pdf (consulté le 27 août 2022) Pg. 2.
[2] World Bank (2020). Doing Business, São Tomé and Príncipe 2020.
https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/s/sao-tome-and-principe/STP.pdf (consulté le 27 août 2022). Pg. 25.
[3]World Bank (2020). Doing Business, São Tomé and Príncipe 2020.
https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/s/sao-tome-and-principe/STP.pdf (consulté le 27 août 2022). Pg. 26.
[4]World Bank (2011). São Tomé and Príncipe Adaptation to Climate Change Resettlement Policy Framework (Revised 2015).. https://documents1.worldbank.org/curated/en/495931468057321246/pdf/RP1120-REVISED-PORTUGUESE-ENGLISH-v1-RP-P111669-PUBLIC-Disclosed-8-4-2015-Box393180B.pdf (consulté le 27 août 2022). Pg. 37.
[5] World Bank (2019). Country Economic Memorandum for São Tomé and Príncipe – Background Note 7: What are the Bottlenecks on Land Governance and How to Remove Them to Support Tourism and Agriculture Development? ? https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/32090/Sao-Tome-and-Principe-Country-Economic-Memorandum-Background-Note-7-What-are-the-bottlenecks-on-land-governance-and-how-to-remove-them-to-support-tourism-and-agriculture-development.pdf?sequence=1&isAllowed=y (consulté le 27 août 2022).
[6] Banco Internacional de São Tomé e Príncipe (2020). Moratoire légal pour le crédit en cours au BISTP.
https://www.bistp.st/inicio/noticia-detalhe/moratoria-bistp (consulté le 5 septembre 2022).
Opportunités
La reprise du secteur touristique du pays après la pandémie, associée à la stabilité macroéconomique, pourrait conduire à une plus grande croissance économique. Le pays a fait des progrès importants dans la mise en œuvre de programmes de protection sociale ces dernières années, au milieu de crises mondiales qui affectent les pauvres du pays, comme la COVID-19 et le conflit russo-ukrainien.[1] Le gouvernement a modernisé ses systèmes de paiement en mai 2021 en introduisant VISA et Mastercard,[2] améliorant ainsi la capacité de l’infrastructure de paiement du pays à traiter les paiements interbancaires et les paiements de détail locaux et internationaux de manière sûre et efficace. La modernisation des systèmes de paiement devrait profiter au secteur du logement, car elle rendra le traitement des paiements plus efficace, avec des délais d’exécution réduits et des erreurs système minimales. Un accès plus large aux services financiers tels que les dépôts, les transferts, l’épargne et les prêts atténue le risque de transporter d’énormes quantités d’argent liquide pour les transactions de logement.
[1]World Bank (2022). Press Release – São Tomé and Príncipe: World Bank Injects $18 Million to Strengthen Social Protection and Reduce Impact of COVID-19 on the Poor.. https://www.worldbank.org/en/news/press-release/2022/05/02/sao-tome-and-principe-world-bank-injects-18-million-to-strengthen-social-protection-and-reduce-impact-of-covid-19-on-the- (Consulté le 27 août 2022).
[2]International Trade Administration (2022). São Tomé and Príncipe – Market Opportunities. https://www.trade.gov/country-commercial-guides/sao-tome-and-principe-market-opportunities (consulté le 27 août 2022).
Données relatives au financement du logement
L’Instituto Nacional de Estatistica est la principale source de données sur le logement dans le pays. Toutefois, les informations figurant sur son site Internet sont obsolètes, les données disponibles les plus récentes datant de 2012. Des données actualisées font défaut, notamment sur la pauvreté, les inégalités, les indicateurs socio-économiques et le logement. L’institut publie toutefois d’autres informations récentes, telles que les estimations démographiques, et les données disponibles sur le site web sont ventilées par genre.
La banque centrale publie des données et des statistiques sur le secteur bancaire du pays, en plus de ses rapports annuels. Cependant, les informations sur les produits hypothécaires disponibles sont difficiles à obtenir. La réforme du registre des propriétés et des hypothèques sera bénéfique pour le recouvrement des impôts et facilitera la garantie des prêts par le système bancaire.
Applications vertes pour le logement abordable
São Tomé et Príncipe est classé 126e sur 182 pays en termes de vulnérabilité au changement climatique, selon l’indice mondial d’adaptation des pays en 2020.[1] Le changement climatique pose un problème d’accès au financement, en particulier pour les personnes à faible revenu qui dépendent de l’agriculture et de la mer pour leur subsistance. La majorité des habitants rencontrent des difficultés à satisfaire aux exigences minimales pour disposer d’un compte bancaire et font face aux obstacles à l’accès aux produits et services de financement en raison de l’incapacité à fournir des garanties de crédit et des sûretés.[2] Le pays a inclus un pilier dans la stratégie nationale d’inclusion financière sur la finance verte inclusive pour faciliter la construction d’une économie verte et financièrement inclusive.[3]
ONU-Habitat et le gouvernement local de São Tomé et Príncipe ont construit 133 nouvelles maisons en utilisant des techniques de construction plus respectueuses de l’environnement, pour environ 500 personnes.[4] En outre, deux municipalités ont mis en œuvre l’outil de planification des actions de résilience urbaine, qui vise à aider les gouvernements locaux à comprendre et à planifier des actions permettant de renforcer progressivement la résilience urbaine et de réduire les risques urbains.[5] Le gouvernement a lancé un projet de construction de la première centrale photovoltaïque du pays, d’une puissance de 1,5 MWp, à Santo Amaro, une ville du district de Lobata, avec le soutien de la Banque africaine de développement (BAD). La centrale solaire devrait être opérationnelle d’ici la fin 2022. Le projet devrait remplacer une centrale thermoélectrique qui sera fermée d’ici la fin 2022 et assurer la réhabilitation de la mini-centrale hydroélectrique de Papagaio, située à Príncipe.[6] La capacité électrique installée du pays est de 35,8 MW, dont 92 % sont produits à partir de diesel et 8 % sont des énergies renouvelables provenant de l’hydroélectricité.[7]
[1] Notre Dame Global Adaptation Initiative (2020). Country Rankings. https://gain.nd.edu/our-work/country-index/rankings/ (consulté le 27 août 2022).
[2] Alliance for Financial Inclusion (2021). Integrating Inclusive Green Finance into São Tomé and Príncipe’s upcoming NFIS. https://www.afi-global.org/newsroom/blogs/integrating-inclusive-green-finance-into-sao-tome-and-principes-upcoming-nfis/ (consulté le 27 août 2022).
[3]Alliance for Financial Inclusion (2021). National Financial Inclusion Strategy 2021 – 2025 – Democratic Republic of São Tomé & Príncipe. https://www.afi-global.org/wp-content/uploads/2021/08/National-Financial-Inclusion-Strategy-STP1.pdf (Consulté le 27 août 2022) Pg. 9.
[4]UN-Habitat (2022). São Tomé and Príncipe https://unhabitat.org/sao-tome-and-principe (consulté le 27 août 2022).
[5]UN-Habitat (2022). São Tomé and Príncipe. https://unhabitat.org/sao-tome-and-principe (consulté le 27 août 2022).
[6] Solar Quarter (2022). Sao Tome and Principe Issues Tender for its First Grid-connected Solar PV Plant. https://solarquarter.com/2022/05/10/sao-tome-and-principe-issues-tender-for-its-first-grid-connected-solar-pv-plant/ (consulté le 3 septembre 2022).
[7]African Development Bank Group (2020). São Tomé & Príncipe – Mini-hydropower projects support programme – Enabling Environment – SEFA Appraisal Report. https://www.afdb.org/en/documents/sao-tome-principe-mini-hydropower-projects-support-programme-enabling-environment-sefa-appraisal-report (consulté le 3 septembre 2022).
Sources supplémentaires
The Borgen Project (2020). Living Conditions in São Tomé and Príncipe https://borgenproject.org/living-conditions-in-sao-tome-and-principe/
U.S. Department of State (2022). 2022 Investment Climate Statements: São Tomé and Príncipe https://www.state.gov/reports/2022-investment-climate-statements/sao-tome-and-principe/
Making Finance Work for Africa (2021). São Tomé and Príncipe. Financial Sector Overview https://www.mfw4a.org/country/sao-tome-and-principe
Sites internet
Banco Central São Tomé e Príncipe https://bcstp.st/
Instituto Nacional de Estatistica https://www.ine.st/
Banco Internacional de S. Tome e Príncipe https://www.bistp.st/
Afriland First Bank https://www.afrilandfirstbankst.com/
Ecobank São Tomé et Príncipe https://ecobank.com/st/personal-banking
