Financement du logement : Seychelles
Vue d'ensemble
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Les Seychelles ont une superficie estimée à 455 km2 avec quatre principales îles granitiques habitées, qui sont, par ordre de taille, Mahé, Praslin, Silhouette et La Digue. La population estimée des Seychelles était de 99 202 habitants en 2021, soit une légère augmentation par rapport à 2020, où elle était estimée à 98 462 personnes. La population urbaine était estimée à 57,97 %, soit 57 009 personnes, en 2021, avec un taux de croissance de 1,49 %.
La croissance économique a rebondi à 1,85% en 2021, après avoir été de -7,7% en 2020, et le PIB par habitant est passé à 173 249 SRs (13 307 USD). Cela démontre la robustesse de l’économie du pays malgré les effets dévastateurs de la catastrophe économique du COVID-19. Le taux d’inflation moyen s’est établi à 9,8 %. Alors que le PIB devrait croître de 5 % en 2022 et de 5,9 % en 2023, l’inflation devrait baisser à 6,1 %. Cela démontre la robustesse de l’économie du pays malgré l’effet dévastateur du COVID-19.
Les Seychelles ont un taux d’alphabétisation élevé, et seulement 4,3 % des Seychellois sont au chômage. L’accessibilité au logement est fonction du revenu et du prix de l’immobilier. Les candidats à l’emprunt doivent gagner moins de 30 000 roupies (2 304 USD), et le remboursement mensuel des prêts doit représenter entre 30 et 40 % du revenu du candidat pour être éligible aux prêts de la Home Finance Company (HFC).
La nouvelle politique de logement annoncée par le ministère de l’Habitat, des Infrastructures et des Transports terrestres (MHILT) permet aux travailleurs indépendants d’obtenir un prêt hypothécaire en apportant la preuve d’une source de revenus stable au cours des six derniers mois. Les fournisseurs de prêts hypothécaires exigent des demandeurs qu’ils démontrent qu’ils ont un emploi stable, ciblant ainsi le secteur formel.
Alors que les maisons abordables sont construites à un coût moyen de 650 000 SR (49 926 USD), les condominiums ont été construits pour les personnes qui pouvaient se permettre des maisons entre 800 000 SR (61 447 USD) et 1 000 000 SR (76 809 USD). Les diplômés et les jeunes professionnels ont grandement bénéficié des logements subventionnés de haute qualité du projet.Les condominiums ont été construits pour les personnes qui pouvaient s’offrir des maisons d’une valeur comprise entre 800 000 SR (61 447 $ US) et 76 809 $ US.Cela permet aux Seychellois gagnant plus de 20 000 SR (1 536 $ US) d’acquérir des maisons en dehors du programme de logement social.
La Seychelles Credit Union (SCU) propose des prêts au logement pour une durée maximale de 20 ans à un taux d’intérêt de 9 % par an. Les taux d’intérêt moyens des prêts hypothécaires sont passés de 7,6 % en 2020 à 6,7 % en 2021, le taux le plus bas de 5,5 % étant fourni par Nouvobanq et le taux le plus élevé de 8 %.La valeur des prêts hypothécaires en cours en 2021 était d’environ 1,457 milliard de SR (112 millions de dollars US).
Les promoteurs privés ont la possibilité d’investir dans le développement de logements aux Seychelles. L’augmentation de la demande de logements reste un défi majeur pour la nation insulaire en raison de ses ressources foncières limitées et de l’augmentation de la population urbaine. Le secteur des énergies renouvelables offre une bonne opportunité d’investissement en raison de l’engagement du pays à maintenir des conditions climatiques durables.
Découvrez plus d’informations sur le secteur du financement du logement aux Seychelles, y compris les principales parties prenantes, les politiques importantes et l’abordabilité du logement :
- Introduction
- Accès au financement
- Abordabilité
- Offre de logements
- Marchés immobiliers
- Politique et législation
- Opportunités
- Données relatives au financement du logement
- Applications vertes pour le logement abordable
- Sites internet
Seychelles
Introduction
La République des Seychelles comprend environ 115 îles dans l’océan Indien occidental et est connue pour ses belles plages, sa végétation tropicale luxuriante et sa grande variété de vie marine. Le pays a une superficie estimée à 455km2 avec quatre principales îles granitiques et habitées qui sont, par ordre de taille, Mahé, Praslin, Silhouette et La Digue.[1] Victoria, la capitale et la plus grande ville du pays, a une superficie d’environ 155km2. La population des Seychelles est estimée à 99 202 habitants en 2021, ce qui représente une légère augmentation par rapport à 2020, où elle était estimée à 98 462 habitants[2], soit un taux de croissance annuel de 0,75 %.[3] La population urbaine a été estimée à 57,97 %, soit 57 509 en 2021 avec un taux de croissance de 1,49 %.[4] L’urbanisation a été identifiée comme un défi principal pour les ressources terrestres et côtières limitées des Seychelles.[5] La croissance de la population urbaine a provoqué un étalement urbain, notamment vers la côte est de Mahé.[6] Pour contenir l’augmentation de la population urbaine, le gouvernement a récupéré plusieurs terrains sur cette côte est de Mahé pour y construire des logements et des infrastructures.
La croissance économique, mesurée par le Produit Intérieur Brut (PIB), a repris avec un taux de croissance de 1,85 % en 2021, contre -7,7 % en 2020.[7] Le PIB par habitant a également augmenté pour atteindre 173 249 SRs (13 307 US$).[8] Cela démontre la robustesse de l’économie du pays malgré l’effet dévastateur de la COVID-19.
Le taux d’inflation moyen était de 9,8 % en 2021, contre 1,2 % en 2020.[9] Alors que le PIB devrait croître de 5 % en 2022 et de 5,9 % en 2023, l’inflation devrait, elle, baisser à 6,1 % en 2022 et à 1,5 % en 2023.[10]
Le changement climatique constitue une menace pour les Seychelles, tout comme pour les autres petites îles. La plupart des catastrophes sont des ouragans, des cyclones, des raz-de-marée, des tempêtes, des inondations, des pluies et des glissements de terrain. Les inondations et les glissements de terrain ont causé les plus grandes pertes économiques, et il est recommandé que la planification se concentre sur les pertes dues à ces phénomènes.[11] Ces événements climatiques sont le résultat de la modification du régime des pluies, de la sécheresse prolongée et de l’élévation du niveau de la mer. L’augmentation du niveau de la mer et les fortes précipitations érodent le littoral, ce qui affecte le tourisme. L’érosion côtière rend le foncier plus rare, ce qui contribue à l’augmentation de son prix.[12] Plus récemment, en 2021, le cyclone tropical Jobo a endommagé des habitations et de la végétation sur certaines des îles extérieures.[13] Les inondations de 2014 ont provoqué plusieurs glissements de terrain après l’effondrement de champs en restanques et de berges, et ont touché environ 4 000 personnes.[14]
[1] Republic of Seychelles (2022). National Preparations for the United Nations Conference for Sustainable Development, UNCSD Rio 2022. National Report of Republic of Seychelles. https://sustainabledevelopment.un.org/content/documents/1019Seychelles%20National%20Report.pdf (Consulté le 8 août 2022) Pg.5.
[2] World Bank (2021). Data : Population, total – Seychelles https://data.worldbank.org/indicator/ SP.POP.TOTL ?locations=SC (Consulté le 8 août 2022)
[3] World bank (2021). Data : Population growth (annual %) – Seychelles. https://data.worldbank.org/indicator/%20SP.POP.GROW%20?locations=SC (Consulté le 8 août 2022)
[4] World Bank (2021). Data : Urban population – Seychelles. https://data.worldbank.org/indicator/%20SP.URB.TOTL%20?locations=SC (Consulté le 8 août 2022)
[5] ECODYS Nederland BV. Country Environmental Profile for the Republic of Seychelles in the Context of the 10th EDF. https://europa.eu/capacity4dev/file/33004/download?token=LhnUj9ab (Consulté le 20 août 2022). Pg. 2.
[6] Republic of Seychelles (2022). National Preparations for the United Nations Conference for Sustainable Development, UNCSD Rio 2022. National Report of Republic of Seychelles https://sustainabledevelopment.un.org/content/documents/1019Seychelles%20National%20Report.pdf (Consulté le 8 août 2022). Pg.6
[7] World Bank (2021). GDP Seychelles. https://data.worldbank.org/indicator/ NY.GDP.MKTP.KD.ZG ?locations=SC (Consulté le 8 août 2022).
[8] World Bank (2021). GDP Per Capita Seychelles. https://data.worldbank.org/indicator/ NY.GDP.PCAP.CD ?locations=SC (Consulté le 8 août 2022).
[9] Central Bank of Seychelles (2021). Annual Report. https://www.cbs.sc/Downloads/publications/Annual%20Report%202021.pdf (Consulté le 14 août 2022). Pg.25.
[10] African Development Bank (2022). Seychelles Economic Outlook. https://www.afdb.org/en/countries/east-africa-seychelles/seychelles-economic-outlook. (Consulté le 22 septembre 2022). Pg.1.
[11] World Bank (2021). Climate Change Knowledge Portal for Development Practioners and Policy Makers. Seychelles.https://climateknowledgeportal.worldbank.org/country/seychelles/vulnerability#:~:text=The%20main%20climate%20change%20threats,and%20damage%20to%20marine%20ecosystems (Consulté le 12 août 2022).
[12] World Bank (2021). Climate Change Knowledge Portal For Development Practioners and Policy Makers. Seychelles.https://climateknowledgeportal.worldbank.org/country/seychelles/vulnerability#:~:text=The%20main%20climate%20change%20threats,and%20damage%20to%20marine%20ecosystems (Consulté le 12 août 2022).
[13] Bonnelame, B. (2021). Seychelles : Tropical Cyclone Jobo Hits Seychelles’ Cosmoledo Island, Causing Some Damage. 22 April 2021. Seychelles News. https://allafrica.com/stories/202104230036.html (Consulté le 13 septembre 2022).
[14] ReliefWeb (2014). Seychelles Floods – Feb 2014. 7 February 2014. https://m.reliefweb.int/disaster/14074/fl-2014-000014-syc (Consulté le 22 août 2022).
Accès au financement
Le secteur financier des Seychelles est réglementé par la Banque Centrale des Seychelles (CBS) et la Financial Services Authority (FSA). Le gouvernement s’est engagé à assurer l’inclusion financière. Les Seychelles ont la population bancarisée la plus élevée d’Afrique subsaharienne, avec un taux estimé à 94 %.[1] En 2014, la BCS est devenue membre du réseau de l’Alliance pour l’Inclusion Financière (AFI).[2] Les Seychellois ont un accès universel aux produits financiers, quel que soit leur sexe. Les femmes n’ont pas besoin de l’autorisation des membres masculins de leur famille pour accéder au crédit ou acheter des biens.
Le pays compte sept banques commerciales et deux établissements de crédit non bancaires. Les institutions de crédit non bancaires sont une banque de développement et la Housing Finance Company (HFC), spécialisée dans les prêts immobiliers.
Il existe également une institution de dépôt non bancaire appelée Seychelles Credit Union (SCU) et 21 bureaux de change.[3] Dix institutions proposent des prêts immobiliers et leurs taux d’intérêt varient entre 7 et 20 %.
La Home Finance Company (HFC), le plus grand prêteur immobilier, fournit des financements aux citoyens seychellois dont le revenu ou le revenu combiné est inférieur à 30 000 SRs (2 304 US$) pour l’acquisition, le développement et l’amélioration de biens immobiliers.[4]
La valeur des prêts immobiliers en cours en 2021 était d’environ 1,457 milliard SRs (112 millions US$).[5] Les prêts immobiliers en 2021 ont augmenté de 7,5 %, soit la deuxième plus forte augmentation après la pêche. Les taux d’intérêt moyens sur les prêts immobiliers sont passés de 7,6 % en 2020 à 6,7 % en 2021, le taux le plus bas de 5,5 % étant fourni par Nouvobanq et le taux le plus élevé de 8 % par la Bank of Ceylon.[6] Les taux d’intérêt de la HFC sont toutefois restés à un minimum de 7 %.[7] Le ratio prêt/valeur maximum généralement exigé par la HFC était de 90 %.
La Seychelles Credit Union (SCU) propose des prêts au logement pour une durée maximale de 20 ans à un taux d’intérêt de 9 % par an.[8] La SCU propose également d’autres formes de prêts immobiliers, tels que des prêts pour l’amélioration de l’habitat, avec un taux d’intérêt de 10,5 % par an pour une durée maximale de 10 ans, et des prêts pour l’acquisition de terrains avec un taux d’intérêt de 10 % par an pour une durée maximale de 15 ans.
Le Système d’Information sur le Crédit (CIS), qui a été créé en 2021 par la CBS, est la seule source de rapports de solvabilité nécessaires dans le cadre de la souscription.[9] Le Credit Reporting Bill devrait être promulgué en 2022 afin de réglementer les dossiers de crédit.[10] Cela permettra d’améliorer l’évaluation de la solvabilité des individus et de gérer le risque de défaillance.
Les fournisseurs de prêts immobiliers exigent des demandeurs qu’ils prouvent qu’ils ont un emploi stable, ciblant ainsi le secteur formel.
Toutefois, la nouvelle politique de logement annoncée par le ministère de l’Habitat, des Infrastructures et des Transports terrestres (MHILT) permet aux travailleurs indépendants d’être admissibles à des prêts immobiliers en apportant la preuve d’une source de revenus stable au cours des six derniers mois.[11] Les prêts consentis au secteur de l’immobilier ont augmenté de 673 600 000 SRs (51 738 267 US$), soit 1,4 %, la quatrième mise à disposition de fonds la plus élevée, en 2021. La Development Bank of Seychelles (DBS) est le plus gros investisseur dans la construction de logements dans le pays, avec environ 51 % de la part de son portefeuille constituée de prêts au bâtiment et à la construction.[12]
En 2021, la DBS a débloqué 50,7 %, soit 414 500 000 SRs (31 837 161 US$), de ses provisions totales pour le secteur du bâtiment et de la construction, même si ces dernières ont diminué de 6,6 % par rapport à l’année précédente.
Les Seychelles disposent d’un marché obligataire national actif. Le montant des obligations du Trésor s’élevait à 3 070 600 000 SRs (235 855 288 US$) en 2021.
En novembre 2021, la BCS a annoncé le changement de la méthode d’émission des obligations du Trésor, passant de la méthode d’émission à prix fixe à la méthode d’émission à prix multiples, par enchères. Cette mesure visait à créer un prix des obligations déterminé par le marché et à améliorer la transparence du processus d’adjudication.[13]
[1] Central Bank of Seychelles. Overview of Financial Inclusion https://www.cbs.sc/Financial/OverviewFinancialInclusion.html (Consulté le 14 août 2022).
[2] Central Bank of Seychelles (2021). Annual Report. https://www.cbs.sc/Downloads/publications/Annual%20Report%202021.pdf (Consulté le 14 août 2022) Pg. 108.
[3] Central Bank of Seychelles (2021). Financial Institutions. https://www.cbs.sc/Financial/CommercialBanks.html (Consulté le 14 août 2022).
[4] Home Finance Company Limited. http://www.hfcl.sc/ . (Consulté le 15 août 2022)
[5] Central Bank of Seychelles (2021). Annual Report. https://www.cbs.sc/Downloads/publications/Annual%20Report%202021.pdf (Consulté le 14 août 2022) Pg.36.
[6] Seychelles News Agency. Central Bank of Seychelles pleased to see banks’ lower interest rates on loans. http://www.seychellesnewsagency.com/articles/15792/Central+Bank+of+Seychelles+pleased+to+see+banks%27+lower+interest+rates+on+loans (Consulté le 16 août 2022).
[7] Ministry of Habitat, Infrastructure and Land Transport. Housing and Loan Schemes. http://www.luh.gov.sc/default.aspx?ArticleId=81 (Consulté le 13 août 2022).
[8] Seychelles Credit Union. Housing Loan. https://www.scu.sc/9-loan-promotions/6-housing-loan (Consulté le 14 août 2022).
[9] Central Bank of Seychelles (2021). Annual Report 2021. https://www.cbs.sc/Downloads/publications/Annual%20Report%202021.pdf (Consulté le 8 août 2022). Pg. 107
[10] Central Bank of Seychelles (2021). Annual Report 2021. https://www.cbs.sc/Downloads/publications/Annual%20Report%202021.pdf (Consulté le 8 août 2022). Pg. 108
[11] Seychelles Nation (2022). Domestic: Land and Housing. https://www.nation.sc/articles/12994/land-and-housing (Consulté le 16 août 2022).
[12] Central Bank of Seychelles (2021). Annual Report 2021. https://www.cbs.sc/Downloads/publications/Annual%20Report%202021.pdf (Consulté le 8 août 2022). Pg. 37
[13] Central Bank of Seychelles (2021). Press Interview: New Method of Issuance for Treasury Bonds & Announcement of Issuance of two Treasury Bonds. http://www.finance.gov.sc/uploads/files/New%20Method%20of%20Issuance%20for%20Treasury%20Bonds.pdf. (Consulté le 10 août 2022). Pg. 3
Abordabilité
L’accessibilité au logement est fonction du revenu et du prix de l’immobilier. Les Seychelles ont un taux d’alphabétisation élevé d’environ 97 %.[1] Cela a contribué à un taux d’emploi élevé, puisque seulement 4,3 % des Seychellois sont au chômage.[2] Toutefois, environ un quart de la population seychelloise vit sous le seuil de pauvreté de 4 376 SRs (336,11 US$) par mois.[3] Le salaire moyen des Seychellois était 14 617 SRs (1 123 US$) au troisième trimestre de 2021, soit une contraction de 3,6 % par rapport à 2020.[4]
Les demandeurs de prêts immobiliers doivent gagner moins de 30 000 SRs (2 304 US$)[5] et le remboursement mensuel des prêts doit représenter entre 30 % et 40 % des revenus du demandeur[6] pour être éligibles aux prêts de la Home Finance Company (HFC). En outre, en vertu de la nouvelle politique du logement, un demandeur de logement social doit avoir un revenu unique ou combiné inférieur à 15 000 SRs (1 152 US$) pour être éligible. On estime que 49 634 personnes, soit 50,04 % de la population seychelloise, avaient un emploi formel en 2021. Cela montre une répartition presque égale de la population entre les employés formels et informels.
Fournir des logements abordables est une priorité pour le gouvernement des Seychelles, comme le démontre l’engagement du MHILT à développer des logements abordables et des programmes de financement du logement. La HFC, propriété de l’État, reste le plus grand fournisseur de financement pour le logement social avec neuf produits innovants pour faciliter l’acquisition de terrains et de logements.
La HFC propose des prêts pour l’étude du morcellement de terrains et la création de lotissements, des prêts pour les rénovations importantes d’une maison existante, des prêts au logement pour l’achat ou la construction d’une maison et des prêts pour la construction d’une deuxième maison.
Il existe également plusieurs autres types de prêts, des prêts fonciers pour l’achat de terrains, des prêts pour les agrandissements de maisons, la réfection complète de la toiture, pour l’amélioration de l’habitat et aussi pour l’amélioration de l’habitat des retraités.[7] Pourtant, il existe un retard dans la construction de logements, même si cela n’a pas été mesuré en chiffres. Le MHILT a donc prévu de construire 3 000 maisons dans les six prochaines années pour répondre aux besoins en logement.[8]
L’État est un acteur clé dans la fourniture de logements abordables dans le pays. Selon le budget 2022, 51 maisons commencées en 2021 devaient être achevées et 37 nouvelles maisons devaient être construites.[9]
Le coût d’une maison neuve, de taille moyenne, de trois chambres à coucher et d’une superficie de 93m2 est de 837 000 SRs (64 290 US$). Le MHILT a cependant annoncé la réduction de la taille des maisons à 81,5m2, ce qui ramènerait le coût à 733 500 SRs (56 340 US$).[10]
Le coût moyen d’une maison dite abordable en 2021 aux Seychelles est de 650 000 SRs (49 926 US$).[11] L’indice des prix à la consommation des Seychelles a montré une augmentation de 13,62 % des prix du logement, de l’eau, de l’électricité et du gaz en 2021. [12]
[1] Republic of Seychelles (2022). National Preparations for the United Nations Conference for Sustainable Development, UNCSD Rio 2022. National Report of Republic of Seychelles. https://sustainabledevelopment.un.org/content/documents/1019Seychelles%20National%20Report.pdf (Consulté le 8 août 2022). Pg. 5.
[2] World Bank (2021). Unemployment, total (% of total labor force) (national estimate) – Seychelles. https://data.worldbank.org/indicator/%20SL.UEM.TOTL.NE.ZS%20?locations=SC (Consulté le 8 août 2022).
[3] Govinden, G. (2021). Domestic: Poverty rate in Seychelles stands at 25.3%. 28 January 2021. Seychelles Nation. https://www.nation.sc/articles/7707/poverty-rate-in-seychelles-stands-at-253#:~:text=Poverty%20rate%20in%20Seychelles%20stands%20at%2025.3%25%20%7C28%20January%202021,World%20Bank%2C%20released%20this%20month. (Consulté le 12 août 2022)
[4] Central Bank of Seychelles (2021). Annual Report 2021. https://www.cbs.sc/Downloads/publications/Annual%20Report%202021.pdf (Consulté le 8 août 2022). Pg. 24
[5] Home Finance Company (2019). Products : Housing Loan Scheme. http://www.hfcl.sc/product-detail/housing-loan-scheme/ (Consulté le 12 août 2022)
[5] Construction Review Online (2021). Seychelles inaugurates 42-unit social housing estate. 15 August 2021. https://constructionreviewonline.com/news/seychelles-inaugurates-42-unit-social-housing-estate/ (Consulté le 2 octobre 2022).
[6] Housing Finance Company (2018). Housing Loan Scheme. http://www.hfcl.sc/product-detail/housing-loan-scheme/. (Consulté le 12 août 2022).
[7] Housing Finance Company. Products. http://www.hfcl.sc/our-products/ (Consulté le 12 août 2022) Pg.1-2.
[8] Construction Review Online. Seychelles inaugurates 42-unit social housing estate. https://constructionreviewonline.com/news/seychelles-inaugurates-42-unit-social-housing-estate/ (Consulté le 13 août 2022).
[9] Republic of Seychelles (2022). 2022 Budget. https://www.statehouse.gov.sc/uploads/cabinet_downloads/126_SXUXuA3m.pdf (Consulté le 12 août 2022) Pg.10.
[10] Nicett, S. (2022). Seychelles : Revised Housing Policy – Seychelles’ Government to Build Greater Number of Housing Units at Reduced Cost. 25 March 2022. Seychelles News Agency. http://www.seychellesnewsagency.com/articles/16523/Revised+housing+policy+Seychelles%27+government+to+build+greater+number+of+housing+units+at+reduced+cost (Consulté le 17 août 2022).
[11] Simeon, M. Individuals urged to ‘work harder’ to achieve ‘dream home’. 28 March 2022. Seychelles Nation. https://www.nation.sc/articles/12994/land-and-housing (Consulté le 16 août 2022).
[12] National Bureau of Statistics (2022). Consumer Price Index. https://www.nbs.gov.sc/downloads/economic-statistics/consumer-price-index/2021 (Consulté le 10 août 2022).
Offre de logements
L’État est le plus grand pourvoyeur de logements abordables du pays. Par le biais du MHILT, l’État fournit des logements sociaux destinés aux Seychellois moyens, salariés ou indépendants. Le MHILT collabore avec la HFC et le secteur privé pour fournir des prêts pour l’acquisition de terrains et de logements. A l’horizon 2033, le gouvernement des Seychelles souhaite développer un secteur immobilier dynamique dirigé par le secteur privé et soutenu par le gouvernement afin de fournir des logements abordables, diversifiés et de qualité. [1]
Alors que les maisons abordables sont construites à un coût moyen de 650 000 SRs (49 926 US$), les appartements en copropriété ont été construits pour les personnes qui peuvent se permettre des logements entre 800 000 SRs (61 447 US$) et 1 000 000 SRs (76 809 US$).[2] Cela permet aux Seychellois gagnant plus de 20 000 SRs (1 536 US$) d’acquérir des biens en dehors du programme de logement social. Les diplômés et les jeunes professionnels ont largement bénéficié de logements subventionnés de haute qualité dans le cadre de ce projet.[3]
En raison des ressources foncières limitées de l’île, l’État participe à l’approvisionnement en terrains en créant des banques foncières et en attribuant des parcelles résidentielles allant jusqu’à 900m2, à moins que les conditions topographiques ne rendent la parcelle difficile à développer ou que les exigences de densité de l’autorité de planification pour cette parcelle ne stipulent une taille de parcelle plus grande, auquel cas la parcelle ne doit pas dépasser 1 500m2.[4]
[1] Ministry of Finance, Trade, Investment and Economic Planning. (2019). Seychelles Vision 2033 : Towards a Sustainable and Inclusive Future. http://www.finance.gov.sc/uploads/files/Vision_2033.pdf. (Consulté le 12 août 2022). Pg.87.
[2] Simeon, M. Individuals urged to ‘work harder’ to achieve ‘dream home’. 28 March 2022. Seychelles Nation. https://www.nation.sc/articles/12994/land-and-housing (Consulté le 16 août 2022).
[3] Ministry of Habitat, Infrastructure and Land Transport. Domestic: Why not condominiums. 07 May 2020. Seychelles Nation. https://www.nation.sc/articles/4543/why-not-a-condominium (Consulté le 14 août 2022).
[4] Ministry of Land and Housing. Sale of State Land and Land Bank Policy http://www.luh.gov.sc/Files/Doc/Sale%20of%20State%20Land%20and%20Land%20Bank%20policy_14%20AUG%202018.pdf (Consulté le 15 août 2022). Pg. 7
Marchés immobiliers
L’État et le secteur privé sont tous deux des acteurs du marché immobilier des Seychelles. Le gouvernement collabore avec le secteur privé pour développer des logements abordables par le biais de projets de partenariat public-privé.
L’un d’entre eux, un partenariat entre le MHILT et la Green Tree Investment Company, vise à faciliter le projet de construction d’appartements en copropriété.[1] Le secteur privé se concentre principalement sur le développement de logements pour les personnes à hauts revenus du pays, tandis que le gouvernement se charge des besoins en logements sociaux pour les personnes à revenus faibles à moyens, sur la base de critères spécifiques.
Le MHILT gère la distribution des terres de l’État pour garantir l’équité et la responsabilité en utilisant un système de banque foncières.[2] Les terres allouées dans le cadre de ce système sont accordées pour une durée initiale de 35 ans avec un engagement d’exploitation du terrain de 5 ans pour permettre au locataire de construire sur le terrain. Le bail est immédiatement converti en pleine propriété après l’exploitation, mais avec une restriction sur la vente à des tiers. Il n’y a pas d’exigences fondées sur le sexe pour la délivrance de titres de propriété aux Seychelles et les femmes peuvent obtenir des titres de propriété à leur nom sans difficulté.[3] Les titres de propriété délivrés peuvent être enregistrés au registre foncier du MHILT.[4]
L’enregistrement du titre de propriété implique la réalisation d’une recherche de titre, la rédaction du contrat de vente par un notaire, l’évaluation et le paiement du droit de timbre à la Stamp Duty Commission, et l’enregistrement du titre de propriété au registre foncier. La procédure prend jusqu’à 33 jours et coûte 35 SRs (2,69 US$), plus 7 % de la valeur du bien.[5]
Le coût de la location est relativement élevé dans les centres urbains des Seychelles. Typiquement, une propriété d’une surface de 93m2 se loue pour 6 745 SRs (518 US$). Selon le MHILT, sur les quelque 3 500 demandeurs de logement actifs, plus de 150 perçoivent un salaire supérieur à 20 000 SRs (1 536 US$).[6] Les résidences en copropriété et les logements sociaux sont donc très demandés.
En 2019, il y avait 10 agents immobiliers agréés sur le marché immobilier des Seychelles. La plupart des agents immobiliers n’ont pas de licence. [7]
Un impôt sur les biens immobiliers de 0,25 % de la valeur de la propriété est applicable aux non-Seychellois qui possèdent une propriété à usage résidentiel.[8] Cet impôt est payable au plus tard le 31 décembre de chaque année.
[1] Ministry of Habitat, Infrastructure and Land Transport. Domestic: Why not condominiums. 07 May 2020. Seychelles Nation. https://www.nation.sc/articles/4543/why-not-a-condominium (Consulté le 14 août 2022).
[2] Ministry of Land and Housing. Sale of State Land and Land Bank Policy. http://www.luh.gov.sc/Files/Doc/Sale%20of%20State%20Land%20and%20Land%20Bank%20policy_14%20AUG%202018.pdf (Consulté le 15 août 2022). Pg. 7
[3] Ministry of Land and Housing. Sale of State Land and Land Bank Policy. http://www.luh.gov.sc/Files/Doc/Sale%20of%20State%20Land%20and%20Land%20Bank%20policy_14%20AUG%202018.pdf. (Consulté le 15 août 2022). Pg. 7
[4] Ministry of Habitat, Infrastructure and Land Transport. Steps to Register a Property in Seychelles. http://www.luh.gov.sc/default.aspx?PageId=47 (Consulté le 15 août 2022). Pg. 7
[5] World Bank (2021). Time Required to Register Property (days)- Seychelles. https://data.worldbank.org/indicator/IC.PRP.DURS?locations=SC (Consulté le 17 août 2022).
[6] Nation Seychelles. Domestic : Why not condominiums. https://www.nation.sc/articles/4543/why-not-a-condominium (Consulté le 14 août 2022)
[7]Laurence, D. (2019). Seychelles reviewing framework for real estate transactions in bid to prevent shady sales. August 27, 2019. Seychelles News Agency. http://www.seychellesnewsagency.com/articles/11550/Seychelles+reviewing+framework+for+real+estate+transacions+in+bid+to+prevent+shady+sales (Consulté le 15 août 2022).
[8]Seychelles Revenue Authority. Immovable Property Tax. https://www.src.gov.sc/pages/propertytax/propertytax.aspx (Consulté le 18 août 2022)
Politique et législation
Le MHILT réglemente et élabore les politiques relatives au foncier, au développement du logement et aux allocations. En conséquence, le MHILT a dirigé l’élaboration de politiques majeures telles que la politique de vente des terres de l’État, la politique d’allocation d’autofinancement, la politique d’allocation des appartements en copropriété, la politique d’aide à la location (Part Rental Policy) et la politique d’allocation de logements temporaires.[1]
En mars 2022, le MHILT a annoncé que le ministère avait approuvé la révision de la politique du logement afin d’adopter une approche plus réaliste pour faciliter le logement à des prix abordables.[2] Pour y parvenir, le gouvernement a adopté une approche durable en ne subventionnant pas trop les terrains et les produits de logement.
Les demandeurs de nouveaux terrains devront montrer leur capacité à réunir un minimum de 1 200 000 SRs (92 170 US$), contre 800 000 SRs (61 447 US$) dans l’ancienne politique.[3] Les personnes qui se sont vu attribuer un terrain dans le cadre du programme de réserve foncière mais qui ne peuvent pas l’exploiter devront y renoncer et faire une demande de logement.[4]
La nouvelle politique remplacera également les propriétés autofinancées par des appartements en copropriété de moyenne gamme, qui cibleront les personnes ayant la capacité financière de réunir entre 800 000 SRs (61 447 US$) et 1 000 000 SRs (76 809 US$).
Les étrangers doivent obtenir l’autorisation préalable du gouvernement avant d’acquérir des biens immobiliers en pleine propriété.[5] Aucune loi ou politique ne restreint l’accès des femmes à la propriété aux Seychelles. Les propriétés peuvent également être transférées à quiconque par le propriétaire, sous réserve des dispositions relatives au droit de timbre.[6]
L’habitat et la construction sont réglementés par l’Autorité de Planification des Seychelles. La Loi sur l’aménagement du territoire de 1972, la Loi sur la récupération des terres (Cap. 106), la Loi sur les monuments nationaux (Cap. 140) et la Loi sur le code civil des Seychelles de 1976 constituent le cadre juridique de la planification physique dans le pays. En tant que petit archipel, les Seychelles font face à des menaces environnementales, telles que celles posées par le changement climatique. En conséquence, par le biais du rapport sur les Contributions Déterminées au niveau National (CDN), les Seychelles ont adopté une planification et des infrastructures côtières devant être réglementées au niveau national et local afin de donner la priorité à la prise en compte de solutions « bleues » basées sur la nature pour la résilience climatique.[7]
[1] Ministry of Habitat, Infrastructure and Land Transport. Steps to Register a Property in Seychelles. http://www.luh.gov.sc/default.aspx?PageId=47 (Consulté le 15 août 2022)
[2] Simeon, M. Individuals urged to ‘work harder’ to achieve ‘dream home’. 28 March 2022. Seychelles Nation. https://www.nation.sc/articles/12994/land-and-housing (Consulté le 16 août 2022).
[3] Simeon, M. Individuals urged to ‘work harder’ to achieve ‘dream home’. 28 March 2022. Seychelles Nation. https://www.nation.sc/articles/12994/land-and-housing (Consulté le 16 août 2022).
[4] Simeon, M. Individuals urged to ‘work harder’ to achieve ‘dream home’. 28 March 2022. Seychelles Nation. https://www.nation.sc/articles/12994/land-and-housing (Consulté le 16 août 2022).
[5] Ministry of Habitat, Infrastructure and Land Transport (2014). Policy on Land Ownership by Non-Seychellois. http://www.luh.gov.sc/default.aspx?ArticleId=78 (Consulté le 19 août 2022).
[6] Ministry of Land and Housing. Sale of State Land and Land Bank Policy. http://www.luh.gov.sc/Files/Doc/Sale%20of%20State%20Land%20and%20Land%20Bank%20policy_14%20AUG%202018.pdf (Consulté le 15 août 2022).Pg. 8
[7] Republic of Seychelles. Seychelles’ Updated Nationally Determined Contribution. https://unfccc.int/sites/default/files/NDC/2022-06/Seychelles%20-%20NDC_Jul30th%202021%20_Final.pdf (Consulté le 17 août 2022). Pg. 6.
Opportunités
L’augmentation de la demande de logements reste un défi majeur pour les Seychelles en raison de ses ressources foncières limitées et de l’augmentation de la population urbaine. Les partenariats publics-privés du gouvernement en matière de logement abordable et de financement offrent aux promoteurs privés l’opportunité d’investir dans le développement de logements individuels, et plus particulièrement d’appartements en copropriété, pour répondre à la demande croissante des diplômés et des jeunes professionnels qui gagnent 20 000 SRs (1 564 US$) et plus.
Le secteur des énergies renouvelables offre également une bonne opportunité d’investissement en raison de l’engagement du pays à maintenir des conditions climatiques durables.
Les institutions financières ont également la possibilité de développer des produits de microfinancement du logement adaptés au secteur informel, dans lequel travaille 50 % de la population du pays. Cela peut prendre la forme d’un financement de la construction progressive.
Données relatives au financement du logement
La Banque centrale des Seychelles, le ministère des Finances et l’Autorité des Services Financiers publient des informations et des bulletins sur le secteur financier tous les mois, tous les trimestres et tous les ans sur leurs sites Internet respectifs et lors de conférences de presse.
En outre, les données sur les terrains, les logements sociaux et les prêts immobiliers sont publiées par le ministère de l’Habitat, des Infrastructures et des Transports Terrestres, le Bureau National des Statistiques et la Société de Gestion Immobilière sur les sites web de ces institutions.
Les institutions gouvernementales sont donc la principale source d’information sur le financement du logement et le secteur financier aux Seychelles.
La Banque mondiale, le FMI et la Banque Africaine de Développement publient également régulièrement des rapports par pays sur l’économie et le secteur du logement.
Applications vertes pour le logement abordable
En 2021, les Seychelles ont élaboré un plan stratégique de lutte contre le changement climatique avec des objectifs pour les transports, l’énergie et les infrastructures. Le plan stratégique a introduit le premier refinancement de la dette au monde pour la conservation des océans, protégeant un tiers de son océan contre le changement climatique et l’exploitation économique non réglementée. Les principaux émetteurs de CO2 du pays sont les transports et l’électricité, et dans leurs Contributions Déterminées au niveau National (CDN), les Seychelles ont fixé un objectif de 15 % d’énergie provenant de sources renouvelables alternatives et de 30 % de véhicules électriques d’ici 2030.[1] La principale source d’électricité aux Seychelles est le combustible fossile, qui représente environ 94,7 % de la consommation totale de 325,50 millions de kWh.
Au sein du pays, le ministère de l’Agriculture, du Changement Climatique et de l’Environnement est directement responsable de la garantie du droit constitutionnel de chaque personne à vivre et à jouir d’un environnement propre, sain et écologiquement équilibré, de la fourniture d’un approvisionnement en eau et en énergie fiable, abordable et sûr, et du renforcement de la résilience face au changement climatique et aux catastrophes. Le tourisme est le moteur de l’économie et, à ce titre, les ressources naturelles des îles doivent être préservées.
Le Seychelles Bureau of Standards (SBS) est également chargé de promouvoir le concept de qualité dans tout le pays en élaborant divers documents normatifs qui sont utilisés comme lignes directrices ou qui sont même devenus des lois aux Seychelles. Le mandat du SBS en fait l’organisme de réglementation chargé de garantir la qualité de l’habitat et de la construction dans le pays. L’effet combiné du ministère et du SBS garantit que des politiques et des programmes sont en place pour développer des logements durables dans le pays.
Cependant, les Seychelles n’ont pas de normes de construction verte, même si le SBS souscrit aux normes (ISO) de construction. Aucun projet certifié EDGE n’a été identifié aux Seychelles au moment de l’étude et les banques locales n’ont pas de prêts spécifiques pour les projets verts.
[1] African Development Bank Group. African Economic Outlook (AEO) 2022. https://www.afdb.org/en/countries/east-africa-seychelles/seychelles-economic-outlook
Sites internet
Banque centrale des Seychelles : www.cbs.sc/
Bureau national des statistiques des Seychelles : www.nbs.gov.sc
Autorité des services financiers des Seychelles : www.fsaseychelles.sc
Autorité de planification des Seychelles : www.spa.gov.sc/
Ministère de l’Habitat, des Infrastructures et des Transports terrestres : www.luh.gov.sc/
Ministère des finances, du commerce, de l’investissement et de la planification économique : www.finance.gov.sc/
Société de gestion immobilière : www.pmc.sc
Autorité fiscale des Seychelles : https://www.src.gov.sc
Empowa https://empowa.io
» www.pmc.sc
