Financement du logement en Sierra-Leone

Introduction

La République de Sierra Leone (Sierra Leone) est située sur la côte sud-ouest de l’Afrique de l’Ouest et est bordée par le Libéria au sud-est et la Guinée au nord-est. La population totale du pays était estimée à   7 976 985 habitants,[1]  et une population urbaine estimée à 3 423 961 habitants[2] (43% de la population)[3] en 2020, avec un taux de croissance annuel de la population urbaine de 3.1%.[4] La capitale et la plus grande ville est Freetown, qui est également le principal centre urbain et économique du pays et abrite le siège du gouvernement de la Sierra Leone. La migration des villes rurales vers les villes urbaines du pays a mis la pression sur les autorités pour qu’elles s’attaquent à la crise du logement dans le pays, avec des villes comme Freetown où le besoin en  unités de logement est estimé à environ 280 000, soit 19 000 maisons supplémentaires par an d’ici 2028.[5] En outre, on estime qu’à Freetown, 94 % des maisons n’ont pas de toilettes à chasse d’eau et que 66.6% de la population vivant à Freetown vit dans une ou deux pièces seulement. De plus, 24% des maisons sont en zinc, 13% sont faites de boue et 30 000 ménages dépendent de sources d’eau potable insalubres à Freetown.[6]

L’économie de la Sierra Leone dépend principalement de la production de diamants, qui a été instable au cours des dernières années et a récemment été touchée par la COVID-19. La faiblesse de la demande extérieure pour les principales exportations, en particulier les diamants, et les baisses dans les secteurs des mines, des transports, du commerce et du tourisme ont conduit à une estimation du produit intérieur brut (PIB) réel de 2,7% en 2020 après une croissance de 5.4% en 2019.[7] On estime que l’inflation devrait remonter à 17% en 2020, contre 14.8 % en 2019. Le PIB réel par habitant devrait récupérer une partie de ses pertes, mais devrait rester inférieur aux niveaux de 2019 au cours des deux ou trois prochaines années.[8] En outre, l’inflation des prix à la consommation (IPC) devrait atteindre un chiffre d’ici 2024, après avoir bénéficié des efforts en cours pour renforcer le cadre de la politique monétaire et d’un assouplissement progressif des pressions budgétaires financières.[9] L’encours de la dette publique est passé de 70% en 2019 à 77% du PIB le 30 novembre 2020.[10]

Les effets économiques et sociaux de la COVID-19 ont été graves, entraînant une diminution des revenus des ménages et des possibilités d’emploi, des prix élevés des denrées alimentaires et une augmentation de la pauvreté et de l’insécurité alimentaire.[11] Les pressions budgétaires se sont intensifiées au cours du premier trimestre de 2021, principalement en raison de la juxtaposition d’une augmentation des dépenses publiques et d’une réduction des recettes publiques. Les dépenses ont considérablement augmenté pour financer les mesures d’endiguement de la COVID-19 et d’autres programmes mis en œuvre pour soutenir la reprise économique.[12] Le crédit au secteur privé s’est amélioré, a augmenté de 8.97% au premier trimestre de 2021, par rapport à une croissance de 0.21% au quatrième trimestre de 2020.[13] La croissance devrait s’accélérer pour atteindre 3.1% en 2021 et 4.3% en 2022. Les risques de dégradation qui pèsent sur les perspectives découlent des retards dans la réouverture complète de l’économie et de la faiblesse de l’aide internationale pour compléter les efforts de reprise de la croissance.[14]

Depuis le début de la pandémie de la COVID-19, la Fédération des nécessiteux urbains et ruraux (FEDURP) et le Centre de dialogue sur les établissements humains et la réduction de la pauvreté (CODOHSAPA) ont pris des mesures pour aider à faire face à la crise dans le pays. L’une des principales initiatives sur laquelle ils ont collaboré a été de s’engager dans des activités de surveillance et de plaidoyer au niveau des établissements humains et des villes afin de minimiser les menaces d’expulsions et les fermetures contre-productives de services informels essentiels pendant les périodes de confinement ou d’urgence nationale prolongée.[15] En outre, ils se sont engagés auprès des autorités pour renforcer l’appui aux établissements informels. À cet égard, les bénévoles de la FEDURP se sont engagés en particulier avec le Département de la gestion des catastrophes du Bureau de la sécurité nationale et, en mettant l’accent sur la COVID-19, l’engagement a également mis en évidence les catastrophes environnementales telles que les pluies, qui entraînent souvent des inondations saisonnières et marémotrices massives, des chutes de pierres ou de boue et des glissements de terrain,[16] ainsi que la destruction de maisons qui ont été construites dans des zones inondables avec des systèmes de drainage étroits.[17] Un questionnaire récent réalisé par l’Agence météorologique de Sierra Leone a révélé que les habitants des zones sujettes aux catastrophes vivent dans l’inquiétude constante que leurs maisons soient endommagées ou détruites par le changement climatique.[18]

[1] The World Bank (2020). United Nations Population Division. https://data.worldbank.org/indicator/SP.POP.TOTL?locations=SL (Consulté le 17 Septembre 2021).

[2] The World Bank (2020). United Nations Population Division. https://data.worldbank.org/indicator/SP.URB.TOTL?locations=SL (Consulté le 17 Septembre 2021).

[3] The World Bank (2020). United Nations Population Division. (Consulté le 17 Septembre 2021). https://data.worldbank.org/indicator/SP.URB.TOTL.IN.ZS?locations=SL

[4] The World Bank (2020). United Nations Population Division. https://data.worldbank.org/indicator/SP.URB.GROW?locations=SL (Consulté le 17 Septembre 2021).

[5] Home Leone. Housing. https://homeleone.org/impact/freetowns-housing-situation/ (Consulté le 17 Septembre 2021).

[6] Home Leone. Housing. https://homeleone.org/impact/freetowns-housing-situation/ (Consulté le 17 Septembre 2021).

[7] The African Development Bank. African Economic Outlook 2021. https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2021 (Consulté le 17 Septembre 2021).Pg.162

[8] IMF. IMF Country Report No. 21/58. Sierra Leone: Request for Disbursement Under the Rapid Credit Facility. https://www.imf.org/en/Publications/CR/Issues/2021/03/23/Sierra-Leone-Request-for-Disbursement-under-the-Rapid-Credit-Facility-50298(Consulté le 17 Septembre 2021).Pg.10

[9] IMF. IMF Country Report No. 21/58. Sierra Leone: Request for Disbursement Under the Rapid Credit Facility. https://www.imf.org/en/Publications/CR/Issues/2021/03/23/Sierra-Leone-Request-for-Disbursement-under-the-Rapid-Credit-Facility-50298(Consulté le 17 Septembre 2021).Pg.4

[10] The African Development Bank. African Economic Outlook 2021. https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2021 (Consulté le 17 Septembre 2021).Pg.162

[11] IMF. IMF Country Report No. 21/58. Sierra Leone: Request for Disbursement Under the Rapid Credit Facility. https://www.imf.org/en/Publications/CR/Issues/2021/03/23/Sierra-Leone-Request-for-Disbursement-under-the-Rapid-Credit-Facility-50298(Consulté le 17 Septembre 2021).Pg.5

[12] Bank of Sierra Leone. (2021). Monetary Policy Statement. https://www.bsl.gov.sl/Monetary%20Policy%20Statement.pdf (Consulté le 17 Septembre 2021).Pg.3

[13] Bank of Sierra Leone. (2021). Monetary Policy Statement. https://www.bsl.gov.sl/Monetary%20Policy%20Statement.pdf (Consulté le 17 Septembre 2021).Pg.4

[14] The African Development Bank. African Economic Outlook 2021. https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2021 (Consulté le 28 Août 2021).Pg.162

[15] SDI (2020). Sierra Leone SDI Alliance Response to Covid-19. https://sdinet.org/2020/06/sierra-leone-sdi-alliance-response-covid-19/ (Consulté le 17 Septembre 2021).

[16] SDI (2020). Sierra Leone SDI Alliance Response to Covid-19. https://sdinet.org/2020/06/sierra-leone-sdi-alliance-response-covid-19/ (Consulté le 17 Septembre 2021).

[17] International Institute for Environment and Development. (2020). Loss and Damage from Climate Change Has Pushed Sierra Leoneans Far Beyond Their Ability To Adapt. https://www.preventionweb.net/news/loss-and-damage-climate-change-has-pushed-sierra-leoneans-far-beyond-their-ability-adapt (Consulté le 22 Septembre 2021).

[18] International Institute for Environment and Development. (2020). Loss And Damage From Climate Change Has Pushed Sierra Leoneans Far Beyond Their Ability To Adapt. https://www.preventionweb.net/news/loss-and-damage-climate-change-has-pushed-sierra-leoneans-far-beyond-their-ability-adapt (Consulté le 22 Septembre 2021).

Accès à la finance

La banque centrale en Sierra Leone (Bank of Sierra Leone) est détenue à 100% par l’État. Avant sa création, le West Africa Currency Board était responsable de l’émission de monnaie en Sierra Leone. L’objectif et les fonctions de la Banque de Sierra Leone tels qu’énoncés dans la loi de 2011 sur la Banque de Sierra Leone sont de formuler et de mettre en œuvre la politique monétaire, la réglementation financière et les normes prudentielles et d’autoriser, d’enregistrer, de réglementer et de superviser les institutions financières dans le pays.[1] Les principales dispositions juridiques qui composent le système financier du pays sont contenues dans (i) la loi de 2019 sur la Banque de Sierra Leone,[2] qui prévoit le maintien  de l’existence de la Banque de Sierra Leone et qu’elle agisse en tant que banquier, conseiller et agent fiscal et qu’elle soutienne la politique économique générale du gouvernement de Sierra Leone; (ii)  la loi bancaire de 2019,[3] qui est une loi qui prévoit l’agrément des personnes exerçant des activités bancaires, la réglementation et la surveillance des activités bancaires, des compagnies financières holding, la protection des déposants et les questions connexes; et (iii) la loi de 2019 sur les emprunteurs et les prêteurs,[4] qui prévoit  le cadre juridique des contrats de crédit, afin d’améliorer les normes de divulgation des informations dans les contrats de crédit, d’interdire certaines pratiques, de promouvoir une cohérence dans l’exécution des contrats de crédit et des questions connexes. De plus, la loi de 2019 sur les créanciers et les prêteurs prévoient l’élargissement du champ d’application du registre des garanties pour inclure l’enregistrement des charges sur des actifs immobiliers et prévoit que les prêteurs qui ne sont pas agréés et supervisés par la Banque de Sierra Leone  puissent enregistrer leur sûreté.[5]

Malgré l’engagement du gouvernement à réduire l’écart entre l’offre de crédit des banques et la demande de prêts des ménages dans le secteur du logement, le secteur financier reste difficile d’accès pour les Sierra-Léonais. Dans sa responsabilité fonctionnelle d’assurer un système financier sain et stable, la Banque de Sierra Leone réglemente et supervise 14 banques commerciales, 56 bureaux de change, 17 banques communautaires, 15 institutions de microfinance de crédit uniquement, trois institutions de microfinance de dépôt, deux maisons d’escompte, une société de financement hypothécaire, une société de crédit-bail, 59 associations de services financiers, une banque Apex  et trois services financiers mobiles  fournisseurs. Sur les 14 banques commerciales réglementées, trois appartiennent à des intérêts locaux et 10 sont des filiales de banques étrangères. Deux des banques locales appartiennent à des sociétés et deux sont des banques entièrement privées.[6] Malgré une présence géographique plus importante des institutions de microfinance par rapport aux banques commerciales, l’utilisation de prêts personnels pour couvrir la demande de logements est limitée.

La qualité des actifs des banques commerciales s’est détériorée en 2020, les prêts non performants passant de 12.70% au quatrième trimestre de 2021 à 14.10% au premier trimestre de  2021.[7] Le 28 juin 2021, le taux de la politique monétaire était de14.0%, le taux de la facilité de dépôt permanente était de 8.0 % et le taux de la facilité de prêt permanente était de 17.0 %.[8]

La dette de la Sierra Leone est classée comme étant à haut risque de surendettement, en grande partie en raison des risques accrus de solvabilité et de liquidité découlant de la COVID-19.[9] Le niveau élevé des prêts non performants pose un risque pour la stabilité financière. Les tests de résistance indiquent que les indicateurs de la dette publique sont sensibles aux chocs sur la croissance et les prix des matières premières.[10]

[1] Bank of Sierra Leone. https://www.bsl.gov.sl/About_Us.html (Consulté le 17 Septembre 2021).

[2] Bank of Sierra Leone. Bank of Sierra Leone Act 2019. https://www.bsl.gov.sl/Bank%20of%20Sierra%20Leone%20Ascent%202019.pdf(Consulté le 17 Septembre 2021).

[3] Bank of Sierra Leone. The Banking Act 2019. https://www.bsl.gov.sl/The%20%20Banking%20Act%202019.pdf (Consulté le 17 Septembre 2021).

[4] Bank of Sierra Leone. Borrowers and Lenders Act 2019. https://www.bsl.gov.sl/The%20Borrowers%20and%20Lenders%20Act%202019.pdf(Consulté le 21 Septembre 2021).

[5] Bank of Sierra Leone. Borrowers and Lenders Act 2014. https://www.bsl.gov.sl/BORROWERs_ACT2014.pdf (Consulté le 17 Septembre 2021).

[6] Bank of Sierra Leone. Banking Supervision. https://www.bsl.gov.sl/Banking_Supervision.html (Consulté le 17 Septembre 2021).

[7] Bank of Sierra Leone. (2021). Monetary Policy Statement. https://www.bsl.gov.sl/Monetary%20Policy%20Statement.pdf (Consulté le 17 Septembre 2021).Pg.4

[8] Bank of Sierra Leone. (2021). Monetary Policy Statement. https://www.bsl.gov.sl/Monetary%20Policy%20Statement.pdf (Consulté le 17 Septembre 2021).Pg.5

[9] The African Development Bank. African Economic Outlook 2021. https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2021 (Consulté le 17 Septembre 2021).Pg.162

[10] IMF. IMF Country Report No. 21/58. Sierra Leone: Request for Disbursement under the Rapid Credit Facility. https://www.imf.org/en/Publications/CR/Issues/2021/03/23/Sierra-Leone-Request-for-Disbursement-under-the-Rapid-Credit-Facility-50298(Consulté le 17 Septembre 2021). Pg. 9.

Faisabilité budgétaire

La pauvreté en Sierra Leone, qui est associée à de mauvaises conditions de vie, à la surpopulation et à de mauvaises politiques publiques, nuit à la capacité des pauvres de gagner suffisamment d’argent pour se payer un logement décent. Les résultats montrent que l’incidence de la pauvreté dans les zones rurales est plus du double de celle des zones urbaines (86.3% et 37.6% respectivement). En outre, l’intensité de la pauvreté rurale est supérieure de 10% à celle de la pauvreté urbaine (50.9% et 60.3%, respectivement).[1] Trois districts ont été identifiés comme ayant la plus forte incidence de pauvreté multidimensionnelle dans le pays : Pujehun (87.2%), Koinadugu (86.5%) et Tonkolili (85.4%).[2] En 2018, le taux de pauvreté global en Sierra Leone était de 57%, avec un total de 10.8% de la population vivant dans l’extrême pauvreté. Comme dans de nombreux pays en développement, les taux de pauvreté sont plus élevés dans les zones rurales que dans le centre urbain de Freetown (72.4% contre 18.5%, respectivement). Cela indique que la pauvreté dans le pays reste un problème essentiellement rural.[3]

First Bank of Nigeria Limited (FirstBank) est une banque commerciale nigériane de premier plan avec deux agences à Freetown, opérant par l’intermédiaire de FBN Bank Sierra Leone, anciennement enregistrée sous le nom d’International Commercial Bank (ICB). La banque offre un prêt hypothécaire pour l’achat d’une première maison, la construction et la rénovation. Le prêt immobilier est disponible aux personnes ayant un flux de revenus vérifiable et régulier et est d’une durée maximale de 20 ans, nécessitant un acompte minimum inférieur à 30% et la propriété à financer doit être à   des fins résidentielles et non commerciales.[4]

Access Bank (SL) Ltd offre un prêt hypothécaire pour l’achat pur et simple d’une propriété, un prêt contre une propriété existante d’un solliciteur, un prêt pour la rénovation/ou la rénovation d’une maison et un prêt pour la construction d’une propriété. La valeur maximale du prêt bancaire est de 70 % et la banque cible les particuliers fortunés. L’intérêt sur les prêts varie entre 18 % et 23 % par an.[5] Commerce & Mortgage Bank Sierra Leone Limited offre 4 produits de logement. Une hypothèque d’achat de maison avec un dépôt minimum de 20% du montant et un prêt maximum de 1 230 769 233Le (120 000US$). Une hypothèque de fin de prêt hypothécaire dont le montant doit se situer dans la limite maximale du prêt de 1 230 769 233Le (120 000US$) et la propriété doit avoir atteint au moins le niveau linteau et la durée maximale de cette facilité est de 15 ans. Une hypothèque de rénovation domiciliaire pour aider les solliciteurs à entreprendre des travaux de rénovation et d’extension de leurs maisons existantes, mais le solliciteur doit fournir un titre clair et incontesté de la propriété, qui doit être dûment enregistré. Un prêt hypothécaire sur valeur domiciliaire conçu pour permettre aux demandeurs qui possèdent des maisons ou qui ont déjà investi dans des propriétés résidentielles de libérer la valeur nette de ces propriétés afin d’améliorer leur position de liquidité, ce prêt ne doit pas dépasser un maximum de 50% de la valeur de vente forcée de la propriété et le montant maximal du prêt est de 1 230 769 233 Le (120 000US$).[6]

Le taux d’intérêt hypothécaire en vigueur en Sierra Leone en 2020 était de 18%.[7] Le prix de la maison la moins chère, nouvellement construite par un promoteur formel ou un entrepreneur dans une zone urbaine en unités de monnaie locale est de  210 000 000 Le (20 475US$) et la taille de cette propriété est de 30m².[8] Le coût de la main-d’œuvre de construction par m² en unités de monnaie locale pour les maisons les moins chères et nouvellement construites se situent en moyenne entre 1 000 000 Le (97.5US$) et 4 000 000 Le (390US$) et le coût total de construction par m² en unités de monnaie locale pour les maisons nouvellement construites les moins chères se situe en moyenne entre 5 000 000 Le (487.5US$) et 9 000 000 Le (877.5US$). Un sac standard de 50 kg de ciment en monnaie locale coûte 97 200 Le (9.477US$) à 129 600 Le (12 636US$).[9] Le prix de location mensuel typique de la maison la moins chère et nouvellement construite par un promoteur ou un entrepreneur formel en unités de monnaie locale est compris entre 1 350 000 Le (131 625US$) et 18 000 000 Le (1 755US$), mais les locataires paient généralement un à trois ans avant de signer un bail.[10] Le coût typique du terrain par m² dans les zones urbaines est de 367 200 Le (35 802US$) ou plus pour les bordures de mer et d’autres zones privilégiées du district urbain de la  zone occidentale, 216 000Le (21.06US$) ou plus dans le district urbain de la  zone occidentale et 64 800Le (6 318US$) ou plus dans le district de Port Loko.[11]

[1] Statistics Sierra Leone. Sierra Leone multidimensional poverty index 2019.https://www.statistics.sl/images/StatisticsSL/Documents/Sierra_Leone_MPI_2019.pdf (Consulté le 17 Septembre 2021). Pg. 2.

[2] Statistics Sierra Leone. Sierra Leone multidimensional poverty index 2019.https://www.statistics.sl/images/StatisticsSL/Documents/Sierra_Leone_MPI_2019.pdf (Consulté le 17 Septembre 2021).Pg.2

[3] UNICEF. 2020. A Business Case and Fiscal Space Analysis for Social Protection In Sierra Leone. https://www.unicef.org/sierraleone/media/426/file/BCFSA-2019.pdf.pdf (Consulté le 17 Septembre 2021).Pg.8

[4] FBN Bank Sierra Leone. https://www.fbnbanksierraleone.com/personal-banking/loans-and-mortgages/personal-home-loan/#1457947296685-89b04a4b-7441ca15-0bdf033e-6226 (Consulté le 21 Septembre 2021).

[5] Access Bank (SL) Ltd. https://www.accessbankplc.com/pages/Customer-Support/faqs/Loans/MortgageLoans.aspx (Consulté le 17 Septembre 2021).

[6] Commerce & Mortgage Bank Sierra Leone Limited. https://www.cmb-sl.com/mortgages/ (Consulté le 17 Septembre 2021).

[7] Statista (2020). Prevailing mortgage interest rates in Africa in 2020 by country. https://www.statista.com/statistics/789843/mortgage-interest-rates-africa-by-country/ (Consulté le 17 Septembre 2021).

[8] Interview conducted with Tamba Sheku Lamin, an employee of TpESTATE Developers on 21 Septembre 2021. TpESTATE Developers. https://tpestate.com/ (Consulté le 21 Septembre 2021).

[9] Interview conducted with Tamba Sheku Lamin, an employee of TpESTATE Developers on 21 Septembre 2021. TpESTATE Developers. https://tpestate.com/ (Consulté le 21 Septembre 2021).

[10] Interview conducted with Tamba Sheku Lamin, an employee of TpESTATE Developers on 21 Septembre 2021. TpESTATE Developers. https://tpestate.com/ (Consulté le 21 Septembre 2021).

[11] Interview conducted with Tamba Sheku Lamin, an employee of TpESTATE Developers on 21 Septembre 2021. TpESTATE Developers. https://tpestate.com/ (Consulté le 21 Septembre 2021).

Offre de logements

La Sierra Leone est confrontée à des défis pour fournir des logements décents et abordables aux pauvres. La capitale Freetown, est située sur des collines escarpées menant à l’intérieur des terres. À Freetown, les vieilles maisons en bois de deux étages ont été remplacées par des structures construites en grande partie en blocs de béton, avec des toits en tôle ondulée ou en ciment-amiante. Freetown est maintenant le foyer d’un nombre croissant de la population du pays et un problème qui a surgi est que l’expansion a couru non seulement le long de la côte, mais dans les contreforts. Cela a entraîné une déforestation massive, des constructions sur des terres humides et des zones forestières réservées, couplées à des pluies torrentielles qui saturent le sol, ce qui déclenche à son tour un mouvement rapide de pluie ou de débris provoquant des terres et des coulées de boue.  Les coulées de boue et les glissements de terrain associés à la surpopulation dans les groupes denses d’habitations à Freetown ont entraîné des pertes en vies humaines, des moyens de subsistance et des maisons aux cours de ces dernières années.[1]

En 2018, dans l’ensemble, 79.5% des ménages ont construit la maison dans laquelle ils habitent et seulement 1.7% des ménages ont acheté leur logement.[2] Les maisons rurales dans les différentes provinces sont traditionnellement faites de bâtons avec des murs de boue et des toits de chaume ou d’herbe et peuvent être de forme circulaire ou rectangulaire.[3]

Le pays souffre d’une dépendance excessive à l’importation de matériaux de construction, ce qui maintient le coût de la construction de logements hors de portée de la plupart des Sierra-Léonais.[4] Le conseil municipal de Freetown a fixé deux objectifs pour le programme Objectifs pour l’urbanisme et le logement à Freetown.   Le premier objectif est de réduire la congestion de l’éducation d’au moins 50% dans cinq endroits d’ici 2022 (Congo Cross, Eastern Police, Lumley/Juba, Wilberforce/Bottom Mango et Wellington/PMB Junction) en établissant un partenariat avec les principales parties prenantes et en s’appuyant sur les programmes et stratégies existants et en fournissant 5 000 unités de logements à faible coût et de qualité. Des normes minimum et un programme de formation pratique pour soutenir la mise en œuvre seront également développés.  Le deuxième objectif est d’établir le plan zonal de Freetown et de veiller à ce que 90 % des nouveaux bâtiments et structures construits respectent le plan et les règlements appropriés d’ici 2020. [5]Freetown compte maintenant jusqu’à environ 74 établissements informels.[6]

[1] International Institute for Environment and Development. (2020). Loss And Damage From Climate Change Has Pushed Sierra Leoneans Far Beyond Their Ability To Adapt. https://www.preventionweb.net/news/loss-and-damage-climate-change-has-pushed-sierra-leoneans-far-beyond-their-ability-adapt (Consulté le 22 Septembre 2021).

[2] Statistics Sierra Leone. (2018). Sierra Leone Integrated Household Survey (SLIHS) Report 2018. https://www.statistics.sl/images/StatisticsSL/Documents/SLIHS2018/SLIHS_2018_New/sierra_leone_integrated_household_survey2018_report.pdf  (Consulté le 17 Septembre 2021).Pg. xxxvi

[3] Oni, Y. (2021) Sierra Leone to commence construction of 5000 affordable housing units. Construction Review Online By Africa for Africa. https://constructionreviewonline.com/news/sierra-leone-to-commence-construction-of-5000-affordable-housing-units/ (Consulté le 17 Septembre 2021).

[4] IMF. (2019). Sierra Leone: Economic Development Documents-National Development Plan, 2019-23. https://www.elibrary.imf.org/view/journals/002/2019/218/article-A001-en.xml (Consulté le 21 Septembre 2021).

[5] Freetown City Council. https://fcc.gov.sl/transform-freetown/transform-freetown-clusters/resilience/urban-planning-housing/ (Consulté le 17 Septembre 2021).

[6] UN Environment Programme. Transforming Sierra Leone’s capital. https://www.unep.org/news-and-stories/story/transforming-sierra-leones-capital (Consulté le 17 Septembre 2021).

Marché immobilier

L’administration des terres en Sierra Leone est compliquée. Il existe deux types de terres tenure, les terres coloniales ou en pleine propriété et les terres coutumières ou les terres à bail. Les étrangers ne peuvent pas posséder de terres dans l’un ou l’autre de ces systèmes, mais peuvent louer jusqu’à 99 ans. Il n’y a pas de système de titrage foncier pour valider la propriété, de sorte que les droits de bail sont difficiles à obtenir.[1] Dans les indicateurs Doing Business 2020 de la Banque mondiale, la Sierra Leone est classée 163^e sur 190 pays. Il faut 56 jours pour enregistrer une propriété en Sierra Leone alors que cela prend 51.6 jours dans les pays d’Afrique subsaharienne. Le coût de l’enregistrement de la propriété est de 10.6% de la valeur de la propriété en Sierra Leone contre 7.3% dans les pays d’Afrique subsaharienne.[2]

[1] Global Property Guide (2007). Sierra Leone: Overview. https://www.globalpropertyguide.com/Africa/Sierra-Leone (Consulté le 17 Septembre 2021).

[2] World Bank Doing Business. Ease of Doing Business in Sierra Leone (2020) https://www.doingbusiness.org/en/data/exploreeconomies/sierra-leone#DB_rp (Consulté le 17 Septembre 2021).

Politique et réglementation

Le gouvernement de la Sierra Leone s’est lancé dans un programme de restructuration économique qui comprend un programme de réforme des entreprises publiques par le biais de la privatisation.  Dans le cadre de la mise en œuvre de cette réforme, le Gouvernement sierra-léonais a créé la Commission nationale pour la privatisation (PCN) par la promulgation de la loi de 2002 sur la Commission nationale pour la privatisation.[1]Les entités publiques  relevant du mandat du PCN ont été classées en divers secteurs, dont l’un est le secteur financier, qui comprend la Sierra Leone Housing Corporation (SALHOC), une société de développement et de gestion immobilière en Sierra Leone mandatée pour aider à améliorer le niveau de vie des Sierra-Léonais en fournissant des programmes de prêts pour les matériaux de construction. Le SALHOC a été créé dans le but de répondre au besoin d’investissement dans le développement de l’infrastructure et de l’infrastructure dans le pays en ciblant le financement du secteur privé. En outre, SALHOC a été conçu pour être un fournisseur innovant et efficace de logements abordables, accessibles et durables pour les personnes et les familles à revenu moyen et faible en Sierra Leone. Il est prévu que SALHOC développera un minimum de 6 500 maisons à vendre et à louer et développera des articles de pluie à Freetown et Bo pour produire des briques Cinva Ram (latérite et argile).[2] Ces activités devraient être financées par des accords et des partenariats avec un certain nombre de partenaires stratégiques.

Établis avant les années 1990, les droits fonciers de la Sierra Leone comprennent la loi de 1965 sur les non-citoyens (enregistrement, immigration et expulsion), l’ordonnance de 1927 sur les terres protectorats, la loi sur les statuts impériaux, la loi n° 3 de 2001 portant modification de la loi sur l’aménagement du territoire et l’éjection sommaire n° 6 de 2006.[3] Les terres sont classées comme étatiques, privées ou communales. Cependant, la plupart des terres sont régies par le régime coutumier dans un système de chefferie avec des chefs comme gardiens.[4] La loi n° 1 de 2004 sur l’administration locale donne aux conseils locaux le droit d’acquérir et de détenir des terres. La politique foncière nationale de 2005 promeut l’égalité des chances de protéger la propriété et de préserver les droits existants de propriété privée.[5]

[1] National Commission for Privatisation. https://www.ncpsl.gov.sl/about-us/ (Consulté le 17 Septembre 2021).

[2] National Commission for Privatisation. https://www.ncpsl.gov.sl/housing-infrastructure/  (Consulté le 17 Septembre 2021).

[3] USAID (2010). Country Profile. Property Rights and Resource Governance Sierra Leone.  https://www.land-links.org/wp-content/uploads/2016/09/USAID_Land_Tenure_Sierra_Leone_Profile.pdf (Consulté le 21 Septembre 2021). Pg. 5

[4] USAID (2010). Country Profile. Property Rights and Resource Governance Sierra Leone.  https://www.land-links.org/wp-content/uploads/2016/09/USAID_Land_Tenure_Sierra_Leone_Profile.pdf (Consulté le 21 Septembre 2021).Pg.6

[5] USAID (2010). Country Profile. Property Rights and Resource Governance Sierra Leone.  https://www.land-links.org/wp-content/uploads/2016/09/USAID_Land_Tenure_Sierra_Leone_Profile.pdf (Consulté le 21 Septembre 2021).

Opportunités

Le pays doit compléter les efforts en cours de mobilisation des recettes intérieures en approfondissant les réformes en cours du secteur financier afin de soutenir la croissance du marché intérieur du crédit.[1] La Sierra Leone est sur une trajectoire de développement vers l’obtention du statut de pays à revenu intermédiaire d’ici 2035. L’investissement dans le logement offre d’importantes possibilités d’investissement qui peuvent stimuler le PIB si le gouvernement de la Sierra Leone peut élaborer un outil politique adéquat pour stimuler les investissements étrangers et nationaux dans l’industrie du logement en Sierra Leone. Il existe un besoin crucial d’investissement dans le logement sous la forme de la modernisation ou de la rénovation de maisons existantes, de la construction de logements traditionnels et à faible coût et de la construction de maisons conventionnelles et de luxe. Le gouvernement sierra-léonais encourage donc les investisseurs à s’impliquer dans le développement du logement dans le pays. En outre, en raison de la nature prohibitive du coût des terres dans le pays, les conseils locaux tentent de supprimer les réglementations inutiles en matière d’acquisition de terres et d’obtenir des financements pour des projets.

[1] The African Development Bank. African Economic Outlook 2021. https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2021 (Consulté le 17 Septembre 2021).Pg.162

Accès aux données sur le financement du logement

Les données sur le financement du logement en Sierra Leone ne sont pas facilement accessibles.

La Banque de Sierra Leone fournit des données sur le crédit et les taux d’intérêt.  Cependant, des données spécifiques sur les taux hypothécaires dans le secteur du logement ne sont pas disponibles.

Commerce & Mortgage Bank Sierra Leone Limited et FBN Bank Sierra Leone collectent des données associées au financement hypothécaire par prêt immobilier, mais ces données ne sont pas désagrégées et restent confidentielles par ces institutions financières.

Sierra Leone Property Solutions et Global Property Guide enregistrent des données sur les propriétés dans le pays disponibles à la vente, à l’achat et à la location.

Le Centre de recherche urbain de Sierra Leone enregistre des données sur les établissements informels dans le pays.

Informalité urbaine

Seulement 16% de la population a accès aux services d’assainissement de base, tandis que 58% n’ont pas accès aux services d’eau de base (2021, UNICEF). En 2020, la Sierra Leone avait un taux d’urbanisation de 3.1% (2020,Banque Mondiale) et un taux de croissance démographique de 2.1% (2020,Banque Mondiale).

Dans les différentes provinces de Sierra Leone, les maisons sont traditionnellement faites de bâtons avec des murs de boue et des toits de chaume ou d’herbe et peuvent être de forme circulaire ou rectangulaire. Freetown compte maintenant jusqu’à environ 74 établissements informels et on estime que 24% des maisons de Freetown sont en zinc et 13% sont en boue. Trente mille ménages de Freetown dépendent de sources d’eau potable insalubres.

La Sierra Leone a l’un des taux d’accès à l’électricité les plus bas au monde, le taux d’électrification national étant d’environ 26% et ce chiffre est de 6% dans les zones rurales (2021). Pour combler le fossé de l’accès à l’électricité, des mini-réseaux ont été introduits dans le pays et le développement de mini-réseaux a été mis en œuvre dans le cadre de deux projets financés par des donateurs, dont le plus important est le projet d’énergie renouvelable rurale, qui a été créé dans le but de fournir jusqu’à cinq mégawatts d’électricité renouvelable dans les communautés rurales dans le cadre d’accords de partenariat public-privé avec le Ministère de l’Énergie en Sierra Leone (2021).

Sources additionnelles

Access Bank https://sierraleone.accessbankplc.com/pages/customer-support/Frequently-Asked-Questions/Loans/Mortgage-Loans.aspx

Zenith Bank https://www.zenithbank.com.sl/corporate-banking/investment-loans/

Global Property Solutions https://www.globalpropertyguide.com/Africa/Sierra-Leone/squaremeter-prices

Sites web

Société Générale des Banques www.import-export.societegenerale.fr

ACAPS Sierra Leone www.acaps.org

Trading Economics www.tradingeconomics.com

Fond monétaire international www.imf.org

Sierra Leone Access Bank www.sierraleone.accessbankplc.com

Banque de Sierra Leone www.bsl.gov.sl

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