Financement du logement en Sierra-Leone
Vue d'ensemble
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En 2021, la République de Sierra Leone (Sierra Leone) avait une population totale projetée de 8 141 343 et une population urbaine estimée à 3 531 063 (43 % de la population), avec un taux de croissance annuel de 3,1 % de la population urbaine. Freetown est la capitale et la plus grande ville du pays, ainsi que son principal centre urbain et commercial. Le développement de bâtiments sur les pentes est un phénomène récent et inquiétant. Cela a entraîné une déforestation généralisée et le développement d’habitations dans les zones humides et les réserves forestières.
L’économie devrait augmenter de 3,2 % en 2021 après s’être contractée de 2 % en 2020, stimulée par la hausse des exportations minières et agricoles et le retour de la production de minerai de fer. Les hausses des prix du carburant et des denrées alimentaires ont abaissé les projections de croissance pour 2022 de 5,9 % à 3,6 %. La hausse des coûts d’importation et la dépréciation du taux de change ont fait passer l’inflation en 2022 de 12 % à 22,1 % (fin de période). L’inflation en Sierra Leone est sensible aux prix mondiaux des denrées alimentaires et du carburant, et les pressions inflationnistes ont augmenté depuis la mi-2021. Cela était dû à l’augmentation des investissements agricoles et de l’aide gouvernementale aux PME via le programme de microcrédit de la Sierra Leone (Fonds MUNAFA) et la facilité de crédit spéciale de 500 milliards de leones (40 millions de dollars) de la Banque de la Sierra Leone.
Le total des actifs et dépôts bancaires a augmenté de 20,8 % et de 23,2 % en 2021. Les prêts improductifs ont augmenté de 2,5 points de pourcentage pour atteindre 15,2 % du total des prêts. Les indicateurs de solidité financière les plus significatifs sont restés au-dessus des critères requis au cours du premier trimestre 2022. La croissance des agrégats monétaires a ralenti, suggérant une baisse de la monnaie en circulation et des réserves bancaires.
En 2021, le taux d’intérêt hypothécaire en Sierra Leone était de 21 %. Un sac ordinaire de 50 kg de ciment coûte 120 000 SLL (8,29 USD) en monnaie locale. Le loyer mensuel moyen pour une maison fraîchement construite par un promoteur ou un entrepreneur professionnel est de 1 727 USD.
Malgré le ferme engagement du gouvernement à renforcer la capacité énergétique, les investissements et l’implication du secteur privé dans l’industrie ont été minimes. L’obtention d’un financement des risques rentable a été citée comme un obstacle important, en particulier pour les énergies renouvelables. Le cadre législatif du pays est ouvert à l’admission et à l’établissement d’investissements étrangers. Après avoir payé leurs impôts, les investisseurs étrangers sont autorisés à transférer des espèces (gains) de l’étranger, y compris les dividendes versés à une société mère établie en dehors de la Sierra Leone. Le rapatriement des bénéfices est un avantage supplémentaire pour les investisseurs internationaux.
Pour en savoir plus sur le secteur du financement du logement en Sierra Leone, y compris les principales parties prenantes, les politiques importantes et l’abordabilité du logement:
- Introduction
- Accès à la finance
- Abordabilité
- Offre de logements
- Marchés immobiliers
- Politique et législation
- Opportunités
- Disponibilité des données sur le financement du logement
- Applications vertes pour le logement abordable
- Sites web
Sierra-Leone
Introduction
La République de Sierra Leone (Sierra Leone) avait une population totale estimée à 8 141 343[1] et une population urbaine estimée à 3 531 063[2] (43 % de sa population)[3] en 2021, avec un taux de croissance annuel de la population urbaine de 3,1 %.[4] La capitale et la plus grande ville est Freetown, qui est également le principal centre urbain et économique du pays.
Freetown abrite une part croissante de la population du pays, un phénomène récent et inquiétant étant donné l’expansion du logement aux pieds des collines. Cela a entraîné une déforestation massive et la construction de logements sur les terres humides et les réserves forestières. Les pluies torrentielles saturent le sol, ce qui déclenche à son tour un mouvement rapide de pluie ou de débris provoquant des glissements de terrain et des coulées de boue. Les coulées de boue et les glissements de terrain, associés à la surpopulation dans les groupes denses de maisons à Freetown, ont entraîné la perte de vies, de moyens de subsistance et de maisons ces dernières années.[5]
Le pays connaît des niveaux élevés de pauvreté (56,8 % en 2018), d’inégalités de revenus et de chômage des jeunes, qui sont tous attribuables à une croissance globale lente et au manque de diversification économique.[6] Les petites et moyennes entreprises (PME) dominent le secteur privé national en Sierra Leone car elles constituent 90 % de toutes les activités et fournissent des moyens de subsistance à environ 70 % de la population.[7] Cependant, la plupart des PME opèrent dans le secteur informel et seulement 10 % des PME sont enregistrées, ce qui reflète la forte prévalence d’entreprises informelles ou non enregistrées dans le pays.[8] Le secteur agricole domine l’économie formelle du pays et représente une grande partie du Produit Intérieur Brut (PIB) et de l’emploi. Le secteur emploie environ 54,9 %[9] de la population active du pays, ce qui en fait l’un des principaux moteurs de la croissance. Les autres secteurs clés comprennent les services et l’industrie, chacun contribuant 31,1 %[10] et 5,2 % au PIB respectivement.[11]
On estime que l’économie a augmenté de 3,2 % en 2021 après une contraction de 2 % en 2020,[12] la croissance étant tirée du côté de la demande par la hausse des exportations de l’industrie minière et de l’agro-industrie, et du côté de l’offre par la reprise de la production de minerai de fer parallèlement à la reprise dans d’autres secteurs. La fabrication a été le sous-secteur à la croissance la plus rapide, avec une croissance de 12,3 % en 2021 après une contraction de 6,7 % l’année précédente. Cela s’explique par le fait qu’il a bénéficié du soutien du gouvernement aux PME par le biais du programme de microcrédit de la Sierra Leone (Fonds MUNAFA) et de la facilité de crédit spéciale de 500 milliards Le (40 millions US$) de la Banque de la Sierra Leone, ainsi que de l’augmentation des investissements dans l’agro-industrie.[13] Une flambée des prix internationaux du carburant et des denrées alimentaires a fait reculer la croissance projetée pour 2022, le taux révisé étant tombé à 3,6 %, contre 5,9 % au moment de la projection du Fonds Monétaire International en juillet 2021.[14] On estime que l’inflation est tombée à 11 % en 2021, contre 13,4 % en 2020.[15] Pour 2022, l’inflation a été révisée de 12 % à 22.1 % (fin de période, 2022) en raison de la hausse des prix des importations et de la dépréciation du taux de change,[16] même si ce dernier est resté relativement stable en 2021. L’inflation intérieure est vulnérable aux prix mondiaux des denrées alimentaires et du carburant en Sierra Leone et les pressions inflationnistes se sont accélérées depuis la mi-2021, tirées par le rebond post-pandémique de la consommation et les perturbations de la chaîne d’approvisionnement mondiale.[17]
La Sierra Leone est 92e sur 180 pays dans l’indice mondial des risques climatiques 2021 [18] avec un Indice de Risque Climatique (IRC) de 85,83. L’IRC indique un niveau d’exposition et de vulnérabilité aux événements extrêmes, que les pays doivent comprendre comme des avertissements afin de se préparer à des événements plus fréquents et/ou plus graves à l’avenir.[19] La Sierra Leone est très vulnérable au changement climatique, connaissant des températures élevées, des conditions météorologiques changeantes et des tempêtes récurrentes, des inondations, des coulées de boue et une élévation du niveau de la mer.[20] Les habitants vivant dans l’extrême pauvreté à Freetown sont les plus exposés aux impacts et aux charges du changement climatique, tels que l’élévation du niveau de la mer et des températures, ainsi que l’intensité croissante des précipitations.[21] La Sierra Leone a adopté une Politique Nationale sur le Changement Climatique et son Plan de Développement National à moyen terme 2019-2023 qui soulignent la nécessité d’aligner les plans de développement environnemental, climatique et économique pour atténuer les causes du réchauffement climatique et aider les citoyens à s’adapter.[22]
[1] The World Bank (2021). United Nations Population Division. https://data.worldbank.org/indicator/SP.POP.TOTL?locations=SL (Consulté le 4 septembre 2022).
[2] The World Bank (2021). United Nations Population Division. https://data.worldbank.org/indicator/SP.URB.TOTL?locations=SL (Consulté le 4 septembre 2022).
[3] The World Bank (2021). United Nations Population Division. (Consulté le 4 septembre 2022). https://data.worldbank.org/indicator/SP.URB.TOTL.IN.ZS?locations=SL
[4] The World Bank (2021). United Nations Population Division. https://data.worldbank.org/indicator/SP.URB.GROW?locations=SL (Consulté le 4 septembre 2022).
[5] International Institute for Environment and Development. (2020). Loss And Damage From Climate Change Has Pushed Sierra Leoneans Far Beyond Their Ability To Adapt. https://www.preventionweb.net/news/loss-and-damage-climate-change-has-pushed-sierra-leoneans-far-beyond-their-ability-adapt (Consulté le 4 septembre 2022).
[6] African Development Bank. (2022). African Economic Outlook 2022 https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2022 (Consulté le 5 septembre 2022) Pg. 189.
[7] https://www.intellecap.com/wp-content/uploads/2021/05/Promoting-a-resilient-private-sector-Sierra-Leone-May21-1.pdf (Consulté le 4 septembre 2022).Pg 16.
[8] The World Bank (2022). Sierra Leone Economic Update 2022 : Leveraging SME Financing and Digitization for Inclusive Growth (English) https://documents.worldbank.org/en/publication/documents-reports/documentdetail/099150006152211874/p1779940663f6b09308f080e2eaa3e7e4c2 (Consulté le 4 septembre 2022). Pg. 35.
[9] The World Bank. (2021) Employment in agriculture (% of total employment) (modeled ILO estimate) – Sierra Leone, The World Bank Group, https://data.worldbank.org/indicator/SL.AGR.EMPL.ZS?locations=SL (Consulté le 4 septembre 2022)
[10] The World Bank. (2021) Employment in agriculture (% of total employment) (modeled ILO e estimate) – Sierra Leone, The World Bank Group, https://data.worldbank.org/indicator/SL.AGR.EMPL.ZS?locations=SL (Consulté le 4 septembre 2022)
[11] The World Bank. (2021) Services, value added (% of GDP) – Sierra Leone, The World Bank Group, https://data.worldbank.org/indicator/NV.SRV.TOTL.ZS?locations=SL (Consulté le 4 septembre 2022)
[12] African Development Bank. (2022). African Economic Outlook 2022 https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2022 (Consulté le 5 septembre 2022) Pg. 189.
[13] The World Bank (2022). Sierra Leone: Leveraging SME Financing as Engine of Economic Growth and Job Creation. https://www.worldbank.org/en/country/sierraleone/publication/afw-sierra-leone-leveraging-sme-financing-as-engine-of-economic-growth-and-job-creation (Consulté le 4 septembre 2022).
[14] African Business (2022). IMF Staff Completes Staff Level Agreement on the Fifth Review of the Extended Credit Facility for Sierra Leone and Conducts the 2022 Article IV consultation. https://african.business/2022/06/apo-newsfeed/imf-staff-completes-staff-level-agreement-on-the-fifth-review-of-the-extended-credit-facility-for-sierra-leone-and-conducts-the-2022-article-iv-consultation/ (Consulté le 5 septembre 2022).
[15] African Development Bank. (2022). African Economic Outlook 2022 https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2022 (Consulté le 5 septembre 2022) Pg. 189.
[16] African Business (2022). IMF Staff Completes Staff Level Agreement on the Fifth Review of the Extended Credit Facility for Sierra Leone and Conducts the 2022 Article IV consultation. https://african.business/2022/06/apo-newsfeed/imf-staff-completes-staff-level-agreement-on-the-fifth-review-of-the-extended-credit-facility-for-sierra-leone-and-conducts-the-2022-article-iv-consultation/ (Consulté le 5 septembre 2022).
[17] The World Bank (2022). Sierra Leone Economic Update 2022 : Leveraging SME Financing and Digitization for Inclusive Growth (English) https://documents.worldbank.org/en/publication/documents-reports/documentdetail/099150006152211874/p1779940663f6b09308f080e2eaa3e7e4c2 (Consulté le 4 septembre 2022). Pg 2.
[18]The Global Catastrophic Risk Institute (2021) Global Climate Risk Index 2021 https://www.germanwatch.org/sites/default/files/Global%20Climate%20Risk%20Index%202021_2.pdf (Consulté le 5 septembre 2022) Pg. 46.
[19]The Global Catastrophic Risk Institute (2021) Global Climate Risk Index 2021 https://www.germanwatch.org/sites/default/files/Global%20Climate%20Risk%20Index%202021_2.pdf (Consulté le 5 septembre 2022) Pg. 3.
[20] African Development Bank. (2022). African Economic Outlook 2022 https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2022 (Consulté le 5 septembre 2022) Pg. 189.
[21]African Cities. (2022) Breaking the cycle of housing deprivation in Freetown’s informal settlements. https://www.african-cities.org/breaking-the-cycle-of-housing-deprivation-in-freetowns-informal-settlements/ (Consulté le 4 septembre 2022).
[22] African Development Bank. (2022). African Economic Outlook 2022 https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2022 (Consulté le 5 septembre 2022) Pg. 189.
Accès à la finance
La banque centrale de Sierra Leone (Bank of Sierra Leone) appartient à 100 % à l’État. L’objectif et les fonctions de la Banque de Sierra Leone, tels qu’énoncés dans la Loi de 2011 sur la Banque de Sierra Leone, sont de formuler et de mettre en œuvre la politique monétaire, la réglementation financière et les normes prudentielles et d’autoriser, d’enregistrer, de réglementer et de superviser les institutions financières du pays.[1] Les autorités s’emploient à renforcer la réglementation du secteur bancaire en Sierra Leone, notamment, avec l’aide de la Banque mondiale, à améliorer la gouvernance des deux banques publiques, à savoir la Sierra Leone Commercial Bank et la Bank of Sierra Leone. Le secteur financier de la Sierra Leone est sous-développé, avec un ratio de fonds propres de 41,8 % contre un minimum réglementaire de 15 %.[2] Le nombre global de points d’accès aux services financiers est faible et concentré dans les zones urbaines. En 2020, la Sierra Leone comptait un total de 105 guichets automatiques bancaires (GAB) dans 8 de ses 14 banques, dont 3 banques avaient 5 guichets automatiques ou moins au total.[3] La plupart de ces points d’accès financiers sont concentrés dans la capitale Freetown et dans d’autres centres urbains.[4]
Environ 87 % de la population économiquement active en Sierra Leone (résidant principalement dans les zones rurales) n’a pas accès au financement formel.[5] La Sierra Leone est principalement une économie basée sur les espèces. Seulement environ 8 % des femmes et 15 % des hommes avaient des comptes bancaires en 2018.[6] Les services financiers formels en Sierra Leone ont été concentrés dans la province occidentale, qui abrite plus de 50 % des succursales bancaires de la région. Jusqu’en 2019-2020, la Sierra Leone comptait environ 15 institutions de microfinance (IMF) de crédit uniquement, trois IMF de dépôt et 17 banques communautaires[7] opérant dans le pays, desservant principalement la population rurale. Par conséquent, une grande majorité de la population dépend de sources informelles de crédit. Cependant, avec la pénétration rapide du téléphone mobile, le pays connaît une augmentation des services financiers numériques (SFD) qui deviennent de plus en plus courants. En 2018, il y avait environ 11 fournisseurs de SFD en Sierra Leone (9 banques et 2 opérateurs de réseau mobile – ORM). Les IMF sont le principal fournisseur de services financiers physiques dans les régions les plus pauvres et offrent des petits et des microcrédits aux communautés marginalisées et mal desservies.
La finance numérique n’est pas diversifiée en Sierra Leone, et l’argent mobile reste le principal moteur des SFD.[8] Les ORM dominent le marché, avec 72 % du total des comptes SFD actifs auprès d’ORM.[9] L’intégration des banques et des opérateurs de réseaux mobiles et le partage d’interfaces de programmation d’applications (API) se multiplient parmi les acteurs du secteur. La plupart des institutions financières du pays proposent désormais des services de banque à portefeuille et de portefeuille à banque, et un grand nombre de fournisseurs partagent désormais leurs API avec d’autres acteurs du secteur. Les entreprises Fintech ont également commencé à innover dans ce domaine. Alors que le cadre juridique et réglementaire pour faire progresser les SFD a été renforcé au cours des dernières années, des réformes réglementaires et politiques supplémentaires sont nécessaires. La loi NPS récemment publiée couvre l’éventail des problèmes importants liés au système de paiement, y compris les innovations récentes sur le marché telles que la technologie financière, la surveillance des systèmes de paiement et les envois de fonds, entre autres.[10]
Le système bancaire est resté relativement stable en 2021 malgré une augmentation des prêts improductifs. En 2021, le total des actifs du système bancaire et les dépôts des clients ont augmenté respectivement de 20,8 % et 23,2 %.[11] Le ratio des prêts non-productifs (PNP) aux prêts bruts a augmenté de 2,5 points de pourcentage pour 15,2%.[12] Le taux de prêt moyen des banques commerciales est passé de 19,77 % en février 2022 à 19,81 % en mars 2022, tandis que le taux de dépôt de l’épargne est resté inchangé à 2,27 % en mars 2022.[13] La croissance des agrégats monétaires s’est modérée au cours du premier trimestre 2022, reflétant en partie une baisse de la monnaie en circulation et des réserves des banques auprès de la Banque centrale. Le crédit au secteur privé a diminué de 1,59 % au premier trimestre 2022, après avoir augmenté de 8,27 % au quatrième trimestre 2021. Le secteur bancaire est resté relativement stable au cours du premier trimestre 2022, car la plupart des principaux indicateurs de solidité financière sont restés au-dessus de leurs seuils minimaux. Cependant, bien que le ratio de PNP ait légèrement diminué, passant de 15,23 % au quatrième trimestre 2021 à 15,13 % au premier trimestre 2022, il est resté supérieur à la limite réglementaire minimale de 10 %.[14]
[1] Bank of Sierra Leone. https://www.bsl.gov.sl/About_Us.html (Consulté le 17 septembre 2022).
[2] African Development Bank. (2022). African Economic Outlook 2022 https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2022 (Consulté le 5 septembre 2022) Pg. 189.
[3] The World Bank (2022). Sierra Leone Economic Update 2022 : Leveraging SME Financing and Digitization for Inclusive Growth (English) https://documents.worldbank.org/en/publication/documents-reports/documentdetail/099150006152211874/p1779940663f6b09308f080e2eaa3e7e4c2 (Consulté le 4 septembre 2022). Pg 52.
[4] The World Bank (2022). Sierra Leone Economic Update 2022 : Leveraging SME Financing and Digitization for Inclusive Growth (English) https://documents.worldbank.org/en/publication/documents-reports/documentdetail/099150006152211874/p1779940663f6b09308f080e2eaa3e7e4c2 (Consulté le 4 septembre 2022). Pg 52.
[5] Intellecap. Promoting A Resilient And Inclusive Private Sector In Fragile Contexts – Sierra Leone (2021).
https://www.intellecap.com/wp-content/uploads/2021/05/Promoting-a-resilient-private-sector-Sierra-Leone-May21-1.pdf (Consulté le 4 septembre 2022). Pg 18.
[6]UNCDF. Sierra Leone: The State of Digital Financial Services in 2018. (2019) https://www.uncdf.org/admin/editors/ArticleItem/Index/4838?articleTitle=sierra-leone-state-of-the-digital-financial-services-in-2018#:~:text=For%20instance%2C%20only%208%25%20of,Boosting%20Agriculture%20and%20Food%20Security . (Consulté le 4 septembre 2022).
[7] U.S Department of State (2020) Investment Climate Statements: Sierra Leone. https://www.state.gov/reports/2020-investment-climate-statements/sierra-leone/ (Consulté le 4 septembre 2022).
[8] The World Bank (2022). Sierra Leone Economic Update 2022 : Leveraging SME Financing and Digitization for Inclusive Growth (English) https://documents.worldbank.org/en/publication/documents-reports/documentdetail/099150006152211874/p1779940663f6b09308f080e2eaa3e7e4c2 (Consulté le 4 septembre 2022). Pg 47.
[9] Intellecap. Promoting A Resilient And Inclusive Private Sector In Fragile Contexts – Sierra Leone (2021).
https://www.intellecap.com/wp-content/uploads/2021/05/Promoting-a-resilient-private-sector-Sierra-Leone-May21-1.pdf Pg 18.
[10] The World Bank (2022). Sierra Leone Economic Update 2022 : Leveraging SME Financing and Digitization for Inclusive Growth (English) https://documents.worldbank.org/en/publication/documents-reports/documentdetail/099150006152211874/p1779940663f6b09308f080e2eaa3e7e4c2 (Consulté le 4 septembre 2022). Pg 50.
[11] The World Bank (2022). Sierra Leone Economic Update 2022 : Leveraging SME Financing and Digitization for Inclusive Growth (English) https://documents.worldbank.org/en/publication/documents-reports/documentdetail/099150006152211874/p1779940663f6b09308f080e2eaa3e7e4c2 (Consulté le 4 septembre 2022). Pg 20.
[12] The World Bank (2022). Sierra Leone Economic Update 2022 : Leveraging SME Financing and Digitization for Inclusive Growth (English) https://documents.worldbank.org/en/publication/documents-reports/documentdetail/099150006152211874/p1779940663f6b09308f080e2eaa3e7e4c2 (Consulté le 4 septembre 2022). Pg 20.
[13] bank of Sierra Leone. Monthly Economic Review Volume 26| Issue 03. https://bsl.gov.sl/MER%20March%202022.pdf (Consulté le 5 septembre 2022) Pg. 11.
[14] Bank of Sierra Leone. (2022) Monetary Policy Statement. https://bsl.gov.sl/Monetary%20Policy%20Statement.pdf (Consulté le 4 septembre 2022) Pg. 4.
Abordabilité
La pauvreté en Sierra Leone, qui est associée à des conditions de vie très précaires, au surpeuplement et à de mauvaises politiques publiques, affecte négativement la capacité des pauvres à gagner suffisamment pour s’offrir un logement décent. En 2018, le taux de pauvreté global en Sierra Leone était de 57 %, avec un total de 10,8 % de la population vivant dans l’extrême pauvreté. Comme dans de nombreux pays en développement, les taux de pauvreté sont plus élevés dans les zones rurales que dans le centre urbain de Freetown (72,4 % contre 18,5 %, respectivement). Cela indique que la pauvreté dans le pays reste un problème essentiellement rural.[1] Trois districts ont été identifiés comme ayant la plus forte incidence de pauvreté multidimensionnelle dans le pays : Pujehun (87,2 %), Koinadugu (86,5 %), et Tonkolili (85,4 %).[2]
First Bank of Nigeria Limited (FirstBank) est une première banque commerciale nigériane avec deux succursales à Freetown, opérant par l’intermédiaire de FBN Bank Sierra Leone, anciennement enregistrée sous le nom de International Commercial Bank (ICB). La banque propose une hypothèque pour l’achat d’une première maison, la construction et la rénovation. Le prêt immobilier est disponible pour les personnes ayant un flux de revenus vérifiable et stable, d’une durée maximale de 20 ans, nécessite un acompte minimum inférieur à 30 % et la propriété à financer doit être à des fins résidentielles et non commerciales.[3] HFC Mortgage & Savings Bank propose un taux hypothécaire minimum de 22 % et un taux hypothécaire maximum de 28 % pour une période de 20 à 35 ans.
Le taux d’intérêt hypothécaire en vigueur en Sierra Leone en 2021 était de 21 %.[4] Le prix de la maison nouvellement construite la moins chère par un promoteur ou un entrepreneur formel dans une zone urbaine en unités monétaires locales est de 1 151 600 000 Le (80 000 US$) et la taille de cette propriété est de 110 à 120 m2.[5] Le coût de la main-d’œuvre de construction par mètre carré en unités de monnaie locale pour la maison nouvellement construite la moins chère est en moyenne de 500 000 Le par mois (34,54 US$) et le coût total de construction par mètre carré en unités de monnaie locale pour la maison nouvellement construite la moins chère est en moyenne de 15 000 000 Le (1 036 US$). Un sac standard de 50kg de ciment en unités monétaires locales coûte 120 000 Le (8,29 US$).[6] Le prix de location mensuel typique pour la maison la moins chère, nouvellement construite par un promoteur ou un entrepreneur formel en unités monétaires locales est de 25 000 000 Le (1 727 US$).[7]
[1] UNICEF. 2020. A Business Case and Fiscal Space Analysis For Social Protection In Sierra Leone. https://www.unicef.org/sierraleone/media/426/file/BCFSA-2019.pdf.pdf (Consulté le 4 septembre 2022). Pg. 8.
[2] Statistics Sierra Leone. Sierra Leone multidimensional poverty index 2019. https://www.statistics.sl/images/StatisticsSL/Documents/Sierra_Leone_MPI_2019.pdf (Consulté le 4 septembre 2022). Pg. 2.
[3] FBN Bank Sierra Leone. https://www.fbnbanksierraleone.com/personal-banking/loans-and-mortgages/personal-home-loan/#1457947296685-89b04a4b-7441ca15-0bdf033e-6226 (Consulté le 4 septembre 2022).
[4] Statista (2020). Prevailing mortgage interest rates in Africa in 2020 by country. https://www.statista.com/statistics/789843/mortgage-interest-rates-africa-by-country/ (Consulté le 4 septembre 2022).
[5] Interview conducted with Solomon Osman Bangura , an employee of Kabor Properties, on 29 August 2022. Kabor Properties . https://www.kaborproperties.com/ (Consulté le 29 août 2022).
[6] https://www.dangotecement.com/sierra-leone / (Consulté le 29 août 2022).
[7] Interview conducted with Solomon Osman Bangura , an employee of Kabor Properties, on 29 August 2022. Kabor Properties . https://www.kaborproperties.com/ (Consulté le 29 août 2022).
Offre de logements
La Sierra Leone est confrontée à des défis pour fournir des logements abordables et décents aux pauvres. La capitale Freetown est située sur des collines escarpées menant à l’intérieur des terres. À Freetown, les anciennes maisons en bois à deux étages ont été remplacées par des structures construites en grande partie en blocs de béton, avec des toits en tôle ondulée ou en ciment-amiante. En 2018, globalement, 79,5 % des ménages ont construit la maison dans laquelle ils habitent et seulement 1,7 % des ménages ont acheté leur logement.[1] Les maisons rurales de village dans les différentes provinces sont traditionnellement faites de bâtons avec des murs de boue et des toits de chaume ou d’herbe et peuvent être de forme circulaire ou rectangulaire.[2]
L’accès à l’électricité est un défi, à la fois en termes de fiabilité et d’accessibilité. Il y a une disponibilité limitée de réseau électrique en dehors de Freetown et de quelques autres grandes villes. Le prix de l’électricité est élevé en raison des principales lacunes de l’infrastructure de transport d’électricité du pays.[3] Le déficit d’infrastructures a non seulement un impact sur la capacité des personnes à accéder aux services, mais entrave également la création d’emplois et la réduction de la pauvreté.[4] Les faibles niveaux d’accès à l’énergie dans les zones rurales sont principalement dus aux problèmes de transmission et les besoins énergétiques du pays sont extrêmement mal desservis, avec environ 100MW de capacité électrique installée d’ici 2019-2020.[5] Reconnaissant les insuffisances, le gouvernement a pour objectif d’augmenter les capacités de contribution des énergies renouvelables (solaire et hydraulique) et le gouvernement vise également à augmenter sa transmission d’énergie de 25 % (2019) à 60 % d’ici 2023.[6] Une importante population de la Sierra Leone n’a pas accès aux services essentiels d’eau et d’assainissement. Sur la population totale, seuls 16 % environ ont accès aux services d’assainissement vitaux, et seuls 42% ont accès aux services d’eau.[7]
La Banque Mondiale a approuvé une subvention de 535 milliards Le (41,1 millions US$) de l’Association Internationale de Développement (IDA) pour soutenir la mise en place d’un système d’administration foncière efficace et accessible en Sierra Leone en juin 2022. Les évaluations de la Banque Mondiale avaient révélé que seul un infime pourcentage des terres dans les zones rurales et urbaines sont cartographiées et enregistrées tandis que les arrangements institutionnels sont opaques. Le projet contribuera donc à renforcer le cadre juridique et institutionnel du pays dans le secteur en finançant la mise en œuvre des aspects essentiels de la politique foncière nationale de 2015, y compris l’enregistrement des régimes fonciers coutumiers et en pleine propriété.
Le projet d’administration foncière de la Sierra Leone est aligné sur la politique du gouvernement en matière d’égalité des sexes et d’autonomisation des femmes (2020), qui identifie le manque d’accès et de propriété foncière pour les femmes comme un problème clé.[8] La Sierra Leone applique un système de régime foncier duel où les terres dans la zone occidentale sont administrées en pleine propriété tandis que les terres coutumières dans les provinces sont couvertes par des régimes fonciers coutumiers. Le projet vise à garantir l’égalité des droits fonciers et l’accès à la terre pour les femmes et les filles en s’attaquant au cadre juridique obsolète. Il permettra ainsi de combler les lacunes juridiques identifiées en mettant à jour et en harmonisant le cadre juridique du secteur de l’administration foncière. Le projet a été préparé en étroite coordination avec l’Organisation des Nations Unies pour l’Alimentation et l’Agriculture (FAO), qui a soutenu la mise en œuvre des Directives Volontaires sur la Gouvernance Responsable des Régimes Fonciers en Sierra Leone (qui sont des principes et des pratiques auxquels les gouvernements peuvent se référer lors de l’élaboration des lois et de l’administration des droits fonciers, halieutiques et forestiers).[9]
[1] Statistics Sierra Leone. (2018). Sierra Leone Integrated Household Survey (SLIHS) Report 2018. https://www.statistics.sl/images/StatisticsSL/Documents/SLIHS2018/SLIHS_2018_New/sierra_leone_integrated_household_survey2018_report.pdf (Consulté le 4 septembre 2022). Pg. xxxvi.
[2] Oni, Y. (2021) Sierra leone to commence construction of 5000 affordable housing units. Construction Review Online By Africa for Africa. https://constructionreviewonline.com/news/sierra-leone-to-commence-construction-of-5000-affordable-housing-units/ (Consulté le 4 septembre 2022).
[3] Intellecap. Promoting A Resilient And Inclusive Private Sector In Fragile Contexts – Sierra Leone (2021).
https://www.intellecap.com/wp-content/uploads/2021/05/Promoting-a-resilient-private-sector-Sierra-Leone-May21-1.pdf. (Consulté le 4 septembre 2022). Pg 46.
[4] Intellecap. Promoting A Resilient And Inclusive Private Sector In Fragile Contexts – Sierra Leone (2021).
https://www.intellecap.com/wp-content/uploads/2021/05/Promoting-a-resilient-private-sector-Sierra-Leone-May21-1.pdf. (Consulté le 4 septembre 2022). Pg 46.
[5] Intellecap. Promoting A Resilient And Inclusive Private Sector In Fragile Contexts – Sierra Leone (2021).
https://www.intellecap.com/wp-content/uploads/2021/05/Promoting-a-resilient-private-sector-Sierra-Leone-May21-1.pdf. (Consulté le 4 septembre 2022).Pg 19.
[6] Intellecap. Promoting A Resilient And Inclusive Private Sector In Fragile Contexts – Sierra Leone (2021).
https://www.intellecap.com/wp-content/uploads/2021/05/Promoting-a-resilient-private-sector-Sierra-Leone-May21-1.pdf. (Consulté le 4 septembre 2022).Pg 19.
[7] Intellecap. Promoting A Resilient And Inclusive Private Sector In Fragile Contexts – Sierra Leone (2021).
https://www.intellecap.com/wp-content/uploads/2021/05/Promoting-a-resilient-private-sector-Sierra-Leone-May21-1.pdf. (Consulté le 4 septembre 2022).Pg 21.
[8] Jobomax Global. Jobomax launches new affordable housing in Sierra Leone (2 March 2022) https://www.prnewswire.com/news-releases/jobomax-launches-new-affordable-housing-in-sierra-leone-301498136.html (Consulté le 4 septembre 2022).
[9]Jobomax Global. Jobomax launches new affordable housing in Sierra Leone (2 March 2022) https://www.prnewswire.com/news-releases/jobomax-launches-new-affordable-housing-in-sierra-leone-301498136.html (Consulté le 4 septembre 2022).
Marchés immobiliers
L’administration foncière en Sierra Leone est compliquée. Il existe deux types de régime foncier : les terres coloniales ou terres en pleine propriété, et les terres coutumières ou terres à bail. Les étrangers ne peuvent pas posséder de terres dans le cadre de l’un ou l’autre de ces systèmes, mais ils peuvent louer des terres et des biens jusqu’à 99 ans. Il n’y a pas de système de titres fonciers pour valider la propriété, les droits de location sont donc difficiles à obtenir.[1]
Dans les indicateurs Doing Business 2020 de la Banque mondiale, la Sierra Leone est classée 163e sur 190 pays. Il faut 56 jours pour enregistrer une propriété en Sierra Leone, contre 51,6 jours en moyenne dans les pays d’Afrique subsaharienne. Le coût de l’enregistrement d’une propriété est de 10,6 % de la valeur de la propriété en Sierra Leone, contre 7,3 % dans les pays d’Afrique subsaharienne.[2] Pour plus de 30 % des ménages de Freetown, l’accès au logement se fait dans l’un de ses 60 quartiers informels, dans une cabane « panbody », qui est une pièce, plus ou moins petite, en zinc. Le loyer peut coûter entre 60 000 Le (6 US$) et 120 000 Le (12 US$) par mois et pour avoir accès à l’un de ces loyers, les locataires doivent avancer deux ans de loyer.
[1] Global Property Guide (2007). Sierra Leone: Overview. https://www.globalpropertyguide.com/Africa/Sierra-Leone (Consulté le 4 septembre 2022).
[2] World Bank Doing Business. Ease of Doing Business in Sierra Leone (2020) https://www.doingbusiness.org/en/data/exploreeconomies/sierra-leone#DB_rp (Consulté le 24 septembre 2022).
Politique et législation
La faiblesse du système d’administration foncière a contribué à un environnement où la perception des impôts reste difficile ; les marchés fonciers sont faussés ; et la planification urbaine et la gestion des risques de catastrophe sont compromises.[1] Les terres coutumières sont des terres détenues selon un régime foncier coutumier et sont principalement la propriété de familles autochtones propriétaires. Les chefs traditionnels ne sont pas propriétaires fonciers mais servent de fiduciaires de ces biens familiaux, ce qui est compliqué par les variations des pratiques foncières coutumières entre les différentes ethnies et par le fait qu’il existe une coordination stratégique limitée entre les institutions traditionnelles de résolution des conflits, les initiatives de la société civile et les tribunaux statutaires.[2] Bien qu’il existe un cadre juridique qui affirme que les terres coutumières dans les provinces ne peuvent être achetées ou vendues, il n’y a pas de mécanismes de sauvegarde, de surveillance protectrice ou de mécanismes de réparation pour faire face aux violations. Il y a une absence générale de limites cadastrales bien établies, et cela est souvent compliqué par la corruption, la mauvaise gestion et la discrimination fondée sur le sexe. En Sierra Leone, presque tous les groupes ethniques observent la patrilinéarité, en ce qui concerne la succession, le mariage et d’autres questions familiales. La réforme juridique de 2007 a supprimé l’interdiction coutumière aux femmes de posséder des biens et a rendu les hommes et les femmes égaux dans la répartition des biens, mais la loi est rarement appliquée. Dans de nombreux cas, les femmes se voient refuser le droit de posséder des terres et d’hériter des terres à la mort du mari, ce dernier étant dépendant du fait qu’elle ait eu des enfants avec le mari ou de sa volonté de se remarier avec les parents masculins de son mari décédé.[3]
Le Sierra Leone Collateral Registry est une initiative de la Banque de Sierra Leone avec le soutien de la Société Financière Internationale (SFI) pour améliorer l’accès au financement. Le registre des garanties, créé à l’origine en vertu de la partie II de la loi de 2014 sur les emprunteurs et les prêteurs, a fait l’objet d’une refonte après la promulgation de la nouvelle loi de 2019 sur les emprunteurs et les prêteurs.[4] Il s’agit d’un système basé sur le Web qui permet aux prêteurs de rechercher toutes les inscriptions relatives aux sûretés antérieures, ainsi que de perfectionner et d’établir la priorité de leurs sûretés sur les biens meubles et immeubles donnés en garantie. Le registre des garanties facilite l’utilisation de biens mobiliers et immobiliers comme garantie pouvant rester en possession ou sous le contrôle des emprunteurs et améliore ainsi l’accès au financement garanti. La priorité entre les sûretés concurrentes est généralement établie en fonction du moment de l’inscription. Cependant, la force exécutoire incohérente des accords de crédit limite la fourniture de crédit. Dans la pratique, la garantie est principalement utilisée comme gage symbolique car elle ne fournit pas une protection suffisante contre le risque de crédit. Les institutions financières signalent systématiquement les contraintes à la reprise de possession et à la réalisation des actifs garantis.[5] La Sierra Leone ne dispose pas d’un système moderne d’évaluation du crédit. La Banque de Sierra Leone exploite le Bureau de Référence de Crédit (CRB) manuellement via une feuille de calcul Excel et la mise en place d’un registre de crédit numérique aiderait à la numérisation du processus de souscription par les fournisseurs de crédit.
[1] The World Bank. International Development Association International Finance Corporation Multilateral Investment Guarantee Agency Country Partnership Framework For Republic Of Sierra Leone For The Period FY21-FY26. https://documents1.worldbank.org/curated/en/851731590804122431/pdf/Sierra-Leone-Country-Partnership-Framework-for-the-Period-FY21-FY26.pdf. (Consulté le 24 septembre 2022). Pg 95.
[2] The World Bank. International Development Association International Finance Corporation Multilateral Investment Guarantee Agency Country Partnership Framework For Republic Of Sierra Leone For The Period FY21-FY26. https://documents1.worldbank.org/curated/en/851731590804122431/pdf/Sierra-Leone-Country-Partnership-Framework-for-the-Period-FY21-FY26.pdf. (Consulté le 24 septembre 2022). Pg 95.
[3] The World Bank. International Development Association International Finance Corporation Multilateral Investment Guarantee Agency Country Partnership Framework For Republic Of Sierra Leone For The Period FY21-FY26. https://documents1.worldbank.org/curated/en/851731590804122431/pdf/Sierra-Leone-Country-Partnership-Framework-for-the-Period-FY21-FY26.pdf. (Consulté le 24 septembre 2022). Pg 95.
[4] Sierra Leone Collateral Registry. https://www.slcr.gov.sl/ (Consulté le 4 septembre 2022).
[5] The World Bank (2022). Sierra Leone Economic Update 2022 : Leveraging SME Financing and Digitization for Inclusive Growth (English) https://documents.worldbank.org/en/publication/documents-reports/documentdetail/099150006152211874/p1779940663f6b09308f080e2eaa3e7e4c2 (Consulté le 4 septembre 2022). Pg 4.
Opportunités
Malgré un engagement ferme du gouvernement à améliorer les capacités énergétiques, les investissements et la participation du secteur privé dans le secteur ont été limités. L’obtention d’un capital-risque abordable a été identifiée comme un défi crucial, principalement pour les énergies renouvelables. À cette fin, le gouvernement cherche à promouvoir le secteur à travers un certain nombre d’initiatives, telles que l’élaboration d’un cadre réglementaire complet pour les développeurs de mini-réseaux, la promotion des investissements par le biais d’incitations financières pour les investisseurs dans l’industrie des énergies renouvelables et l’invitation de producteurs d’électricité étrangers indépendants.[1] Le pays dispose d’un régime juridique ouvert pour l’entrée et l’établissement d’investissements étrangers. Il n’y a pas de restrictions sectorielles à la propriété étrangère d’actifs ou d’entreprises sierra-léonaises. Un autre aspect avantageux pour les investisseurs étrangers concerne le rapatriement des bénéfices. Les investisseurs étrangers sont libres de transférer des fonds (bénéfices) à l’étranger après avoir dûment payé leurs impôts, y compris les dividendes versés à une société mère constituée en dehors de la Sierra Leone.[2]
Le pays doit compléter les efforts de mobilisation des recettes intérieures en cours en approfondissant les réformes en cours du secteur financier pour soutenir la croissance du marché intérieur du crédit.[3] La Sierra Leone est sur une trajectoire de développement visant à atteindre le statut de pays à revenu intermédiaire d’ici 2035. L’investissement dans le logement offre d’importantes opportunités d’investissement qui peuvent stimuler le PIB si le gouvernement de la Sierra Leone peut développer un outil politique adéquat pour stimuler les investissements étrangers et nationaux dans l’industrie du logement local.
[1] Intellecap. Promoting A Resilient And Inclusive Private Sector In Fragile Contexts – Sierra Leone (2021).
https://www.intellecap.com/wp-content/uploads/2021/05/Promoting-a-resilient-private-sector-Sierra-Leone-May21-1.pdf (Consulté le 4 septembre 2022).Pg 19.
[2] Intellecap. Promoting A Resilient And Inclusive Private Sector In Fragile Contexts – Sierra Leone (2021).
https://www.intellecap.com/wp-content/uploads/2021/05/Promoting-a-resilient-private-sector-Sierra-Leone-May21-1.pdf. (Consulté le 4 septembre 2022). Pg 67.
[3] The African Development Bank. African Economic Outlook 2021. https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2021 (Consulté le 17 septembre 2022). Pg. 162.
Disponibilité des données sur le financement du logement
Les données sur le financement du logement en Sierra Leone ne sont pas facilement accessibles. La Banque de Sierra Leone fournit des données sur les taux de crédit et d’intérêt. Toutefois, des données précises sur les prêts hypothécaires et les taux hypothécaires dans le secteur du logement ne sont pas disponibles. Les banques telles que Commerce & Mortgage Bank Sierra Leone Limited et FBN Bank Sierra Leone collectent des données associées au financement hypothécaire par prêt immobilier, mais ces données ne sont pas désagrégées et sont gardées confidentielles par ces institutions financières. Sierra Leone Property Solutions et Global Property Guide enregistrent des données sur les propriétés dans le pays disponibles à la vente, à l’achat et à la location. Le Centre de recherche urbaine de la Sierra Leone enregistre des données sur les établissements informels dans le pays.
Applications vertes pour le logement abordable
À Freetown, on estime que 66,6% de la population vit dans une ou deux pièces et qu’un habitant sur cinq dort dans une chambre de 10 personnes ou plus. Trente mille ménages dépendent de sources d’eau potable insalubres (2022. Homeleone). Environ seulement 16 % de la population ont accès aux services d’assainissement de base, tandis que 58 % n’ont pas accès aux services d’eau de base (2021. UNICEF). La Sierra Leone a également du mal à accéder aux infrastructures de services nécessaires telles que l’électricité et dépend principalement de ressources énergétiques non renouvelables. La Sierra Leone a l’un des taux d’accès à l’électricité les plus bas au monde, le taux d’électrification nationale étant d’environ 26 % et de seulement 6 % dans les zones rurales (2021. Énergie durable pour tous). La production et l’utilisation de l’énergie sont concentrées dans le sous-secteur des ménages, avec près de 65 % de l’éclairage généré par des torches ou des lanternes à piles inefficaces. Le bois-énergie fournit près de 90 % des besoins énergétiques domestiques de chauffage et de cuisson (2021. Intellecap).
Sites web
ACAPS Sierra Leone www.acaps.org
Trading Economics www.tradingeconomics.com
Fonds Monétaire International www.imf.org
Banque de Sierra Leone www.bsl.gov.sl
Know Your City www.knowyourcity.info
