Financement du logement en Somalie

Introduction

La Somalie a une population de 15,8 millions d’habitants, dont 60 % vivent dans des zones rurales. L’économie du pays repose principalement sur l’agriculture.[1] Trois périodes consécutives de sécheresse ont entraîné le déplacement de centaines de milliers de Somaliens qui se sont retrouvés sans eau ni nourriture. Le changement climatique est un facteur contribuant fortement à la crise humanitaire. En outre, le nombre sans cesse croissant de personnes déplacées à l’intérieur du pays, la hausse des prix du pétrole, les conflits et la dépendance à l’égard des importations de matériaux de construction sont autant de facteurs qui nuisent à l’économie locale. La sécurité alimentaire et les besoins fondamentaux en matière de logement et d’accès aux services sont particulièrement préoccupants.

L’offre de logements ne répond pas à la demande sans cesse croissante et ne réduit pas le déficit existant (et croissant) de deux millions d’unités de logement.[2] Les logements construits par le secteur privé sont trop chers pour la plupart des Somaliens. L’accès à des logements abordables est limité et restreint par l’emplacement géographique. Les terrains et les logements dans les zones urbaines sont rares[3] et sont également beaucoup plus chers qu’en zone rurale, la valeur des terrains étant la plus élevée à Mogadiscio, la capitale du pays. On estime que depuis 2012, le prix des terrains a été multiplié par dix.^[4] À la fin de 2021, le pays comptait un peu plus de 3,5 millions de réfugiés, de personnes déplacées à l’intérieur du pays (PDI) et de demandeurs d’asile, dont environ 550 000 PDI de retour. La moitié des PDI sont des femmes et seule la moitié des camps de PDI a accès à l’eau.[5] En outre, une sécheresse de trois ans a déplacé plus d’un million de Somaliens depuis le début de l’année 2022, entraînant une situation de famine. Plus de 3 400 sites de PDI ont été signalés au niveau national à la fin du mois de juillet 2022.[6]

Le produit intérieur brut (PIB) de la Somalie aux prix courants du marché en 2020 était de 7 628 millions de US$ et de 502 US$ par habitant, avec une augmentation de 2,9 % en 2021.[7] La hausse du PIB est en grande partie due à la reprise après la pandémie, avec une augmentation de 1,1 % de la consommation d’articles non alimentaires par habitant et une augmentation des dépenses de consommation finale des ménages de 3,9 %.[8]  La Somalie reste fortement tributaire des importations, qui représentent 86 % du PIB. Le taux d’inflation annuel est passé de 4,11 % en 2020 à 4,63 % en 2021.

Un Plan de préparation et de réponse du pays (CPRP)^[9] a été élaboré fin mars 2020 pour faire face aux conséquences sanitaires, humanitaires et socio-économiques de la COVID-19. Le plan identifie les personnes déplacées, les personnes âgées et les personnes démunies des villes comme les groupes de population les plus touchés et les plus à risque. Le Plan de réponse humanitaire (HRP) 2022 pour la Somalie a été publié en décembre 2021 avec l’objectif d’atteindre 5,5 millions de personnes pour réduire les pertes de vies humaines, fournir un accès aux moyens de subsistance et surveiller les protections environnementales.[10] Selon le HRP, en novembre 2021, le gouvernement a déclaré l’état d’urgence pour cause de sécheresse, car les trois saisons consécutives de sécheresse ont laissé le pays dans un besoin urgent d’assistance.[11] Le HRP a besoin de 1,468 milliard de US$ pour répondre aux urgences identifiées et a indiqué que le logement, le foncier et l’immobilier sont des domaines clés pour 1,3 million de personnes concentrées dans les zones de conflit et les camps de déplacés internes.[12] La pandémie continue de mettre la Somalie à l’épreuve, mais elle bénéficie du programme COVAX pour l’achat de vaccins, avec plus de 3,7 millions de doses données par d’autres pays en 2022.[13]

[1] Climate Change Knowledge Portal (2022) Climate Change Overview – Country Summary : Somalia https://climateknowledgeportal.worldbank.org/country/somalia (Consulté le 9 septembre 2022)

[2] Amal Real Estate (2017) Overview of Real Estate in Somalia. https://www.amalrealestate.so/uncategorized/overview-of-real-estate-in-somali/ (consulté le 9 septembre 2021).

[3] The World Bank (2019) Somali Poverty and Vulnerability Assessment: Findings from Wave 2 of the Somali High Frequency Survey. https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/32323/Findings-from-Wave-2-of-the-Somali-High-Frequency-Survey.pdf?sequence=1&isAllowed=y (consulté le 8 septembre 2021)

[4] Willenberg, T. (2017) in Immediate Protection of Public Land & Property: Steps for Strengthening of the FGS Management of State Assets, report commissioned by the Financial Governance Committee (FGC) of Somalia’s Ministry of Finance. Pg. 1.

[5] Haut Commissariat des Nations Unies pour les Réfugiés (2022). CCCM Cluster Somalie. https://reliefweb.int/report/somalia/cccm-cluster-somalia-dashboard-july-2022 (consulté le 31 août 2022)

[6] Ibid.

[7]The Federal Republic of Somalia (2022). National Bureau of Statistics: Somalia Gross Domestic Product, 2022. https://api.nbs.gov.so/wwwroot/Statistics/b3815f95cd2246f3a8516ebd33c4eb32.pdf (consulté le 31 août 2022)

[8] Ibid.

[9] United Nations (2020). Somalia Country Preparedness and Response Plan COVID-19

[10]United Nations (2021). Humanitarian Response Plan Somalia. https://somalia.un.org/sites/default/files/2021-12/2022_Somalia_HRP.pdf (consulté le 1er septembre 2022). Pg. 5.

[11] Ibid. p. 9.

[12] Ibid. p. 14.

[13] The Federal Republic of Somalia (2022). National Bureau of Statistics: Voluntary National Review Report, 2022. https://www.undp.org/sites/g/files/zskgke326/files/2022-07/VNR%20Report%20Somalia_2022.pdf (consulté le 1er septembre 2022). Pg. 16.

 

 

Accès au financement

La Banque centrale de Somalie est chargée de l’octroi des licences, de la supervision et de la réglementation des banques commerciales somaliennes et des institutions financières non bancaires, y compris la microfinance, le transfert d’argent par téléphone portable, les assurances et les associations de crédit. Treize banques autorisées opèrent en Somalie, à savoir la Dahabshil Bank International, la Daryeel Bank, la SomBank, l’Agro Africa Bank, la Galaxy International Bank, Mybank Limited, la Salaam Somali Bank, l’Amal Bank, la Premier Bank, l’International Bank of Somalia, la Bushra Business Bank, l’Idman Community Bank et l’Amana Bank. Trois de ces banques proposent des financements pour le logement, l’immobilier, les terrains et la construction. Il existe sept entreprises de transfert d’argent autorisées, trois fournisseurs de services d’argent mobile et six grands fournisseurs de microfinance : MicroDahab, IBS Microfinance, Premier Microfinance, AMAL Microfinance, KAABA Microfinance et Kaah International Microfinance Services. Le montant moyen des prêts de microfinance est d’environ 1 000 US$ et leur durée est inférieure à un an. [1]

Selon la Banque centrale de Somalie, les entreprises de transfert d’argent sont « l’épine dorsale des transferts entrants de la Somalie »[2] avec 4,302 millions de US$ transférés dans le pays en 2021. Les transferts de fonds représentent environ 31,3 % du PIB, par rapport à 30,8 % en 2020.[3] Le secteur bancaire est stable, avec des prêts non performants inférieurs à 3 % du crédit total.[4] Les prêts immobiliers représentent 16 %, et les prêts aux ménages 15 %, du total des prêts au secteur privé au quatrième trimestre 2021. Les prêts immobiliers ont augmenté de 20 %, passant de 28,9 millions de US$ au troisième trimestre de 2021 à 34,6 millions de US$.[5]

En 2017, 7,9 %[6] des adultes détenaient des comptes dans des institutions financières formelles, ce qui indique de faibles niveaux d’inclusion financière, le secteur financier en Somalie étant à ses débuts. Les actifs du secteur financier étaient équivalents à 17 % du PIB et le crédit au secteur privé représentait 3 % du PIB à la fin de 2021.[7] Selon Making Finance Work for Africa 2018,[8] les principaux défis auxquels est confronté le secteur financier en Somalie comprennent le manque de confiance et d’information, le manque de capacités et d’infrastructures financières, les conditions défavorables et le manque de garanties disponibles pour la plupart du public. Le programme « Finance for Inclusive Growth in Somalia » (sous l’égide de l’Union européenne) vise à favoriser l’inclusion financière des femmes et des jeunes en les mettant en relation avec des institutions financières pour obtenir des financements et un soutien technique. Jusqu’à présent, le programme a eu un impact sur le développement avec 75,9 millions de US$ dans tous les secteurs, bénéficiant à 15 entreprises et créant 423 emplois.[9] Les trois quarts des entreprises informelles fonctionnent sans compte bancaire.[10]

Le secteur bancaire somalien est en grande partie régi par la banque islamique, avec un peu de banques conventionnelles. La banque islamique est une banque sans intérêt régie par les principes de la charia islamique. Cela signifie qu’en Somalie, les conditions de prêt ne comportent pas de taux d’intérêt. Au lieu de cela, les banques exigent un acompte et un paiement de Mourabaha (ou marge bénéficiaire) sur le coût net de la propriété.

Le 25 mars 2020, le Fonds monétaire international (FMI) et l’Association internationale de développement (IDA) de la Banque mondiale ont approuvé l’éligibilité de la Somalie à l’allègement de la dette dans le cadre de l’initiative en faveur des pays pauvres très endettés (PPTE). Le 24 mars 2021, le FMI a accordé une aide supplémentaire de 0,97 million de US$ dans le cadre de l’initiative PPTE. Les décaissements actuels s’élèvent à 384,3 millions de US$. Selon le FMI,[11] les autorités somaliennes ont préservé la stabilité macro-économique compte tenu des défis actuels, qui incluent la COVID-19, la sécurité alimentaire, la sécheresse et les prix de l’énergie.

[1]The World Bank (2019). International Development Association Project Appraisal Document. https://documents1.worldbank.org/curated/en/267241552269666297/pdf/Project-Appraisal-Document-PAD-SCALED-UP-P168115-revised-February-26-2019-02262019-636878520441412199.pdf (consulté le 09 septembre 2022). Pg. 11.

[2] The Central Bank of Somalia (2022). Quarterly Economic Review (2021:4)  https://centralbank.gov.so/wp-content/uploads/2022/08/Quarterly-Economic-Report-2021-Q4.pdf (consulté le 31 août 2022). Pg. 25.

[3]African Economic Outlook (2022). https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2022 (consulté le 31 août). Pg 149.

[4]Ibid.

[5] The Central Bank of Somalia (2022). Quarterly Economic Review (2021:4) https://centralbank.gov.so/wp-content/uploads/2022/08/Quarterly-Economic-Report-2021-Q4.pdf (consulté le 31 août 2022). Pg. 23 – 24.

[6]Making Finance Work for Africa (2019). Country Financial Sector Profile: Somalia. https://www.mfw4a.org/country/somalia (consulté le 9 août 2019).

[7]The Central Bank of Somalia (2022). Quarterly Economic Review (2021:4)  https://centralbank.gov.so/wp-content/uploads/2022/08/Quarterly-Economic-Report-2021-Q4.pdf (consulté le 31 août 2022)

[8]. Making Finance Work for Africa (2018). Financial Sector Development in Post-Conflict: Case of Somalia.  https://www.mfw4a.org/sites/default/files/resources/financial_sector_development_-_somalia.pdf (consulté le 9 août 2019).

[9] AECF (2021). Key Data – AECF. https://www.aecfafrica.org/impact/key-data/ (consulté le 31 août 2022)

^[10] World Bank (2021) Somalia Urbanization Review: Fostering Cities as Anchors of Development. https://openknowledge.worldbank.org/handle/10986/35059 (consulté le 3 septembre 2021). Pg. 121.

[11] International Monetary Fund (2022). IMF Country Report No. 22/228

 

 

 

Abordabilité

Près de 70 % de la population vit sous le seuil de pauvreté international de 1,90 US$ par jour. Le taux de pauvreté est plus élevé chez les personnes déplacées, avec environ trois personnes sur quatre (74 %) vivant sous le seuil de pauvreté. L’inflation devrait atteindre 9,4 % en 2022 en raison de la hausse des prix des denrées alimentaires et du pétrole. ^[1] Le conflit entre la Russie et l’Ukraine et la sécheresse en Somalie constituent une menace permanente pour la sécurité alimentaire. Le taux de chômage était de 21,4 % en 2019 et 83 % des emplois se situent dans le secteur informel.[2] Le secteur des services représente 59,9 % du total des emplois, suivi par l’industrie à 18 % et l’agriculture à 13,5 %. Un ouvrier du bâtiment gagne 16 US$ par jour.[3] Malgré ces chiffres, l’économie a connu une croissance, le revenu par habitant a augmenté de 117 US$ sur une période de 2 ans pour atteindre 557 US$ en 2018 et les dépenses de consommation finale des ménages ont augmenté de 3,9 % en 2021.[4]

L’accès au financement ou l’acquisition d’un crédit est l’une des principales pierres d’achoppement pour la plupart des personnes souhaitant construire ou acheter une maison en Somalie. Le manque d’importance accordée aux logements réglementés par le gouvernement a permis au secteur privé de dominer le marché du logement, de la construction et du développement. Si l’on tient compte des difficultés économiques et de la gouvernance précaire, ainsi que du manque de confiance dans les institutions et le gouvernement, l’environnement financier ne permet pas à la plupart des Somaliens d’obtenir un financement pour leur logement. Des périodes de remboursement plus courtes et des versements plus élevés, entre autres obstacles, rendent les acquisitions immobilières hors de portée de la majorité de la population.

Jama[5] indique que, pour la demande de logements, les principaux défis sont les suivants : des périodes de remboursement courtes en raison du risque de liquidité, des exigences en matière de valeur de l’acompte, le taux élevé de la Mourabaha, le nombre limité de promoteurs immobiliers et le coût élevé des biens résidentiels. Les périodes de remboursement de trois ans, ou de 60 mois (Amal Bank Home Finance), sont parfois trop courtes. Le taux de la Mourabaha se situe entre 12 % et 20 %[6] selon la banque, en plus de l’acompte demandé. Certaines banques demandent un acompte de 35 %. Selon un habitant cité dans un article d’Al Jazeera, 60 % du salaire est consacré au logement et 20 % aux factures.[7]

[1]African Economic Outlook (2022). https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2022 (consulté le 3 septembre 2022). Pg. 41.

[2] The Federal Republic of Somalia (2022). National Bureau of Statistics: Voluntary National Review Report, 2022.https://www.undp.org/somalia/publications/sdg-voluntary-national-review-report-2022 (consulté le 31 août 2022). Pg. 41.

[3] Mohamed, H. (2022). Somali real estate boom gives Mogadishu residents money headaches. 12 juillet 2022. Al Jazeera. https://www.aljazeera.com/news/2022/7/12/mogadishu-residents-real-estate-boom-making-city-unaffordable (consulté le 31 août 2022).

[4] The Federal Republic of Somalia (2022). National Bureau of Statistics: Voluntary National Review Report, 2022. https://www.undp.org/somalia/publications/sdg-voluntary-national-review-report-2022 (consulté le 31 août 2022). Pg. 38.

[5] Jama, K (2016). Presentation: ‘Analysis of Real Estate business in Somalia: Current Trends, Challenges and Prospective’. 25 décembre 2016. https://www.researchgate.net/publication/311907874_Analysis_of_Real_Estate_business_in_Somalia_Current_Trends_Challenges_and_Prospective (consulté le 20 août 2019).

[6] Abdi, H.S. (2022). Horn Property. Communication personnelle, 18 août 2022.

[7] Mohamed, H. (2022). Somali real estate boom gives Mogadishu residents money headaches. 12 juillet 2022. Al Jazeera, https://www.aljazeera.com/news/2022/7/12/mogadishu-residents-real-estate-boom-making-city-unaffordable (consulté le 31 août 2022).

 

 

 

Offre de logements

Compte tenu du manque de terrains disponibles pour la construction de logements et du manque de logements abordables à acheter dans les zones urbaines en général, une plus grande proportion de ménages urbains (42 %) vit dans un logement loué par rapport aux ménages ruraux (12 %), Mogadiscio accueillant la plus grande proportion de ménages locataires (71 %). Cependant, les zones urbaines offrent généralement un niveau de vie plus élevé et un meilleur accès aux services que les zones rurales. [1]

Le développement du logement est également limité par le manque de réglementation des terrains, des propriétés et des secteurs de la construction. Parmi les problèmes auxquels le secteur de l’immobilier est confronté[2] figurent les difficultés d’acquisition des terrains, l’absence de réglementation des systèmes de tarification et le coût des matériaux. Les établissements informels sont particulièrement répandus et en augmentation dans les zones urbaines. La plupart des établissements informels dans les zones urbaines abritent des personnes déplacées. À ce stade, le gouvernement (national et local) n’a pas été en mesure de fournir un abri et une sécurité adéquats aux résidents les plus vulnérables et les plus pauvres, qui se trouvent principalement dans les zones urbaines. Le manque de logements a souvent laissé les Somaliens démunis sans autre choix que de construire des abris de fortune dans les quartiers informels.

Un rapport de 2019 de l’Institut international pour l’environnement et le développement (IIED)[3] indique que la ville de Mogadiscio compte quatre principaux types de logements :

1. Les « buuls », ou abris temporaires faits de boue, de branches et de tissu coûtent en moyenne 13 US$ par mois. Ils sont situés à la périphérie de la ville et sont pour la plupart loués par des personnes déplacées ou des résidents qui ne peuvent pas accéder à un logement dans la ville.
2. Les logements en tôle ondulée ont un coût moyen de 140 US$ par mois, situés dans la ville et sa périphérie et abritant généralement des ménages à revenus faibles et moyens inférieurs.
3. Les villas se trouvent dans la ville ou à sa périphérie, et sont accessibles aux ménages à revenus moyens supérieurs ou fortunés, voire louées à des ressortissants étrangers ou à des organisations locales ou internationales.
4. Les immeubles d’appartements dont le coût moyen se situe entre 350 et 500 US$ par mois, situés pour la plupart dans la ville et occupés par des ménages à revenu moyen ou supérieur.

Le coût de la maison la moins chère nouvellement construite est de 40 000 US$ pour une maison de 169 m² qui se loue à 300 US$ par mois.[4] Le coût d’un sac de ciment de 50 kg est d’environ 9 US$. Environ 90 % des matériaux de construction (principalement les matériaux de finition tels que l’acier, le bois et les tuiles) sont importés, ce qui augmente le coût de la livraison des logements. Buruuj est la plus grande entreprise de construction de Somalie et fabrique des briques et du béton. La construction d’immeubles d’appartements dans la ville de Mogadiscio est en plein essor, ce qui indique une augmentation des investissements dans le logement par le secteur privé ; cependant, les prix sont exorbitants et hors de portée de la plupart des Somaliens.

Environ 90 millions de US$ ont été investis dans le projet New Garowe, qui devrait être achevé d’ici 2023. Ce projet comprendra 2 000 unités de logement avec des unités de trois, quatre et cinq chambres à coucher, et un peu plus de 8 000 m² d’espace commercial et de vente au détail. Il est conçu pour inclure des commodités telles que des centres commerciaux, une structure éducative, des soins de santé, des réseaux routiers établis, des structures religieuses, une sécurité 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7, et un accès fiable à des services tels que l’eau et l’électricité.[5]

[1]. Somali Poverty and Vulnerability Assessment: Findings from Wave 2 of the Somali High Frequency Survey https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/32323/Findings-from-Wave-2-of-the-Somali-High-Frequency-Survey.pdf?sequence=1&isAllowed=y (consulté le 8 septembre 2021)

^[2] Amal Real Estate (2017) Overview of Real Estate in Somalia. https://www.amalrealestate.so/uncategorized/overview-of-real-estate-in-somali/ (consulté le 9 septembre 2021).

[3] IIED (2019) Accessing land and shelter in Mogadishu: a city governed by an uneven mix of formal and informal practices. https://pubs.iied.org/sites/default/files/pdfs/migrate/10869IIED.pdf (consulté le 14 septembre 2021).

[4] Abdi, H.S. (2022). Horn Property. Communication personnelle. 18 août 2022.

[5] Amal Bank (2017). New Garowe Project. https://amalbankso.so/about-us/new-garowe-project/ (consulté le 12 septembre 2021).

 

 

 

Marchés immobiliers

La demande de logements abordables dépasse largement l’offre en raison des antécédents de troubles civils et de guerre, du nombre croissant de personnes déplacées et des coûts de construction élevés qui poussent les prix des logements à la hausse. Le rapport de la Banque mondiale sur la facilité de faire des affaires classe la Somalie au 190e rang sur 190 pays, et la stimulation des investissements reste difficile. Certains projets à usage mixte visent à attirer les investissements dans l’immobilier, comme le projet de logement Daru Salam. Le prix de l’immobilier locatif pour un appartement d’une chambre à coucher dans le centre-ville de Mogadiscio, selon Numbeo (2022),[1] est de 161,78 US$ et de 73,74 US$ en dehors du centre-ville. Pour un appartement de trois chambres à coucher dans le centre-ville, le prix est de 397,96 US$ et de 207,06 US$ en dehors du centre-ville. Selon Numbeo (2022)[2], le prix au mètre carré pour l’achat d’un appartement dans le centre-ville est de 43 852 US$ et de 34 458,33 US$ en dehors du centre-ville, soit plus de 7 000 US$ de plus qu’en 2021.

Une recherche sur Internet a permis d’identifier de nombreux agents immobiliers officiels opérant en Somalie, tels que Horn Real Estate, My Property Somalia, SomTrust Real Estate, Kirosom Real Estate Solutions, Degaan Real Estate Somalia, Himilo Homes et Kaah Properties, ce qui indique une hausse du marché immobilier. Le développement est également en hausse, avec plusieurs immeubles d’appartements à plusieurs étages en cours de construction.[3]

Les défis identifiés dans le plan de développement national (NDP) continuent de peser sur le secteur de la construction. L’absence d’un environnement réglementaire approprié et les difficultés de gouvernance du secteur public, l’absence de normes de construction et de réglementation en matière de santé et de sécurité, le prix élevé des terrains et les litiges, ainsi que la pénurie de compétences sont autant de problèmes. Selon un article d’Al Jazeera,[4] les prix de la construction ont considérablement augmenté. Par exemple, un sac de 50 kg de ciment est passé de 6 à 9,5 US$ en deux ans. La demande de logements est si forte que les propriétés s’arrachent avant même d’arriver sur le marché, ce qui fait gonfler les prix de l’immobilier au point que des habitations sont construites en dehors du centre-ville. Les femmes sont autorisées à acheter des maisons en Somalie, mais seuls les hommes sont autorisés à hériter de biens.

Le rapport Doing Business Indicators[5] de la Banque mondiale montre que l’enregistrement légal d’un bien immobilier coûte 1,4 % de sa valeur, ce qui est inférieur à la moyenne régionale de 7,3 %. Il y a cinq procédures et il faut 188 jours pour enregistrer une propriété, soit plus de trois fois plus que la moyenne de 51,6 jours en Afrique subsaharienne. Bien que les titres de propriété ne soient actuellement uniquement documentés sur papier, ils peuvent être consultés chez un notaire à la Cour d’appel. La Cour d’appel et l’autorité régionale de Banaadir (municipalité de Mogadiscio, département de la gestion foncière) sont responsables de l’enregistrement des biens immobiliers. L’autorité régionale de Banaadir est également responsable de l’affichage des limites légales dans le quartier des affaires. Le ministère des Finances délivre un quitus fiscal ou Nulla Osta qui vérifie que le vendeur a payé tous les impôts fonciers.[6] Les articles 938 et 939 du Code civil somalien de 1973 constituent la base juridique du règlement des litiges.[7] Les titres frauduleux et les litiges fonciers sont encore courants en Somalie, même si la loi impose l’enregistrement des transactions de vente de biens immobiliers.[8] Avant 1991, tous les titres étaient conservés hors du pays par un ancien fonctionnaire du Registre. La vérification de l’authenticité d’un titre enregistré avant 1991 se fait donc à l’extérieur du pays, coûte entre 1 000 à 2 000 US$ et prend un mois.^[9] Les détails relatifs à l’enregistrement d’une propriété au cours des dix dernières années sont disponibles dans un bulletin officiel au cabinet d’un avocat et la vérification coûte 50 US$. Bien que l’enregistrement de la propriété ne soit pas normalement effectué auprès des tribunaux, les banques exigent l’enregistrement de la propriété auprès de la Cour d’appel si la propriété doit être utilisée comme garantie pour obtenir un prêt. [10]

^[1] Numbeo (2022). Cost of Living in Somalia. https://www.numbeo.com/cost-of-living/country_result.jsp?country=Somalia. (consulté le 31 août 2022).

^[2] Ibid.

[3] Mohamed, H. (2022). Somali real estate boom gives Mogadishu residents money headaches. 12 juillet 2022. Al Jazeera. https://www.aljazeera.com/news/2022/7/12/mogadishu-residents-real-estate-boom-making-city-unaffordable (consulté le 31 août 2022)

[4] Ibid.

^[5]The World Bank (2019). World Bank Doing Business Indicators, 2020. www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/s/somalia/SOM.pdf (consulté le 17 août 2020).

^[6]The World Bank (2019). World Bank Doing Business Indicators, 2020. www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/s/somalia/SOM.pdf (consulté le 16 août 2020).

^[7] Ibid.

^[8] Ibid.

[9] Ibid.

[10]The World Bank (2019). World Bank Doing Business Indicators, 2020 https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/s/somalia/SOM.pdf (consulté le 16 août 2020). Pg. 24.

 

 

 

Politique et législation

Le secteur du développement, qui comprend les secteurs du bâtiment, de l’aménagement du territoire et de la construction, est l’un des secteurs les moins réglementés du pays, faute de législation et de politiques efficaces. Actuellement, aucun organisme de réglementation distinct ne supervise le secteur du développement et de la construction. Aucune procédure ou réglementation ne semble être en place pour assurer la sécurité, la qualité et la protection des droits. Un promoteur et le propriétaire d’un bien ou d’un terrain parviennent tout simplement à un accord informel entre eux.

Les expulsions sont fréquentes en Somalie avec 92 269 expulsions en 2022 jusqu’à présent, les Banaardir représentant 75,2 % des expulsions, les principales raisons étant que le propriétaire avait besoin de récupérer sa terre ou à cause de loyers impayés.[1] Alors que les lignes directrices nationales sur les expulsions[2] ont été publiées fin 2019, un moratoire sur les expulsions pendant la pandémie a été mis en œuvre et 86 979 expulsions ont été évitées grâce aux interventions du gouvernement. À Baidoa, où le moratoire sur les expulsions a été prolongé jusqu’en mars 2021, il n’y a eu aucune expulsion.[3]

Pour s’attaquer au problème des expulsions en Somalie, des directives nationales sur les expulsions[4] ont été rédigées afin de protéger les droits de l’homme et le droit à un logement adéquat. La politique nationale sur les réfugiés retournés au pays et les personnes déplacées à l’intérieur du pays définit la responsabilité du gouvernement somalien pour faciliter les solutions durables. La législation protège les droits des personnes déplacées et des réfugiés retournés au pays et crée un cadre pour empêcher de nouveaux déplacements forcés, fournir une protection et une assistance pendant le déplacement et trouver une solution durable à leur déplacement.[5]

Le Protocole intérimaire sur la distribution de terres pour le logement aux réfugiés de retour et aux personnes déplacées à l’intérieur du pays éligibles (adopté en novembre 2019) a été mis en œuvre pour faire face à la crise de la migration forcée. Il prévoit des dispositions relatives au foncier et aux logements pour les personnes déplacées internes vulnérables, et établit les critères d’éligibilité pour la distribution des terres, la disponibilité des terres pour leur distribution, la priorité dans l’attribution des terres, la détermination des bénéficiaires, et les obligations des bénéficiaires et la propriété des terres.[6]

En 2020, un plan de développement national (2020-2024)[7] a été adopté. Ce plan quinquennal vise à améliorer et à développer l’économie ainsi qu’à réduire la pauvreté. Cela aurait un impact positif sur le secteur du développement, à commencer par la construction de routes. La mise en œuvre du NDP n’en est encore qu’à ses débuts et la politique et la législation en place sont minimes. Cependant, le gouvernement s’efforce de combler les lacunes de son environnement réglementaire.

Selon le Plan national de développement (2020-2024)[8], le gouvernement somalien a signé l’Accord de Kampala, qui souligne l’engagement de l’État à protéger les personnes déplacées et qui est pertinent pour le retard en matière de logement dans ces communautés. Depuis 2019, la Somalie a adopté de nouvelles politiques, notamment la politique de protection sociale, les lignes directrices nationales en matière d’expulsion, la politique nationale sur les réfugiés retournés au pays et les personnes déplacées, et un protocole provisoire sur la distribution de terres pour le logement aux réfugiés retournés au pays et aux personnes déplacées internes admissibles. La réponse humanitaire des Nations Unies pour la Somalie, récemment publiée, s’engage également à répondre aux besoins urgents des Somaliens et identifie le logement, la terre et la propriété comme un domaine d’action prioritaire.

La politique de protection sociale de la Somalie, qui a été approuvée en mars 2019, est une politique nationale qui comprend divers secteurs et s’étend sur 20 ans, avec une première phase de cinq ans de 2019 à 2023. Le gouvernement reconnaît les personnes déplacées en Somalie comme l’un des secteurs les plus vulnérables de la société et prend des dispositions pour créer un filet de sécurité à leur intention.[9] L’objectif général est de renforcer la protection sociale pour réduire la pauvreté et la vulnérabilité, renforcer les capacités humaines, la résilience et assurer l’égalité.[10]

Il existe une politique environnementale nationale pour la Somalie, approuvée en février 2020, qui décrit l’ampleur de la crise environnementale et les directives politiques nécessaires, qui n’ont toutefois pas encore été adoptées par le Parlement.[11]

Selon l’examen volontaire de 2022, la Somalie a fait de grands efforts pour être inclusive en matière de genre et autonomiser les femmes, comme le montre la Charte des femmes somaliennes, issue d’une convention organisée en 2019 par le ministère de la Femme et du Développement des droits de l’Homme. Si les femmes sont autorisées à acheter et à louer des biens, elles n’ont pas le droit d’en hériter.[12] En 2016, le Conseil norvégien pour les réfugiés a publié un document sur les droits au logement, à la terre et à la propriété pour les femmes déplacées en milieu urbain de Somalie[13] en tenant compte des pratiques islamiques. Cette recherche cherche à comprendre les réalités auxquelles sont confrontées les femmes en Somalie et traite des droits d’héritage et fonciers. Il semble qu’il s’agisse d’une zone floue et que cela soit spécifique à chaque cas, en fonction des coutumes suivies et des cas individuels. L’examen volontaire de 2022[14] fait mention d’un incident dans lequel une femme a reçu un droit d’utilisation de la terre à son nom, mais son mari l’a changé à son nom par la force, pour avoir un droit sur la propriété.

^[1] Norwegian Refugee Council (2022) Eviction Trend Statistics. https://evictions.nrcsystems.net/ (consulté le 1er septembre 2022).

^[2] Global Land Tool Network (2020). Understanding Housing, land and property in Somalia.  www.gltn.net/2020/03/16/tutorial-understanding-housing-land-and-property-in-somalia/ (Accédé le 15 août 2020)

^[3]Norwegian Refugee Council (2021). Consultative Evictions’ Mitigation and Prevention Forum in Baidoa. https://reliefweb.int/report/somalia/consultative-evictions-mitigation-and-prevention-forum-baidoa (consulté le 2 septembre 2021).

[4]Federal Government of Somalia (2019). National Evictions Guidelines. www.refworld.org/pdfid/5d8333ae4.pdf. (consulté le 10 septembre 2021)

[5]Migration Policies in the Arab Region (2021) National Social Protection Policy for Somalia. https://migrationpolicy.unescwa.org/node/3718. (consulté le 12 septembre 2021)

[6] OIDD (2019) Somalia Launches First Policy on Displaced Persons, Refugee-Returnees. https://www.idlo.int/news/somalia-launches-first-policy-displaced-persons-refugee-returnees (consulté le 13 septembre 2021)

[7]The Ministry of Planning, Investment and Economic Development (2019). Somalia National Development Plan 2020-2024.

[8] Ibid.

[9]Migration Policies in the Arab Region (2021) National Social Protection Policy for Somalia https://migrationpolicy.unescwa.org/node/3718 (consulté le 12 septembre 2021)

[10]FAO (2021) Somalia Social Protection Policy. http://www.fao.org/faolex/results/details/en/c/LEX-FAOC203954 (consulté le 8 septembre 2021)

[11] BTI Transformation Index (2022) bti-project.org (consulté le 1er septembre 2022)

[12] Correspondance WhatsApp avec S. Abdi, Horn Property, 5 août 2022

[13] Norwegian Refugee Council (2016). Housing, Land and Property Rights for Somalia’s urban displaced women somalia-housing-land-and-property-rights-for-somalias-urban-displaced-women-2016.pdf (consulté le 2 septembre 2022).

[14] The Federal Republic of Somalia (2022). National Bureau of Statistics: Voluntary National Review Report, 2022 https://api.nbs.gov.so/wwwroot/Statistics/9a63ec1d6ddc4e65b891409e70abd614.pdf (consulté le 1er septembre 2022).

 

 

 

Opportunités

Chaque année, de plus en plus de Somaliens sont déplacés, et la demande de logements abordables augmente. Les prix élevés des biens immobiliers dans le centre-ville, dus à une offre insuffisante et à une demande en constante augmentation, le prouvent. À cela s’ajoute la demande d’accès aux services qui devient cruciale à mesure que les prix des denrées alimentaires et du pétrole augmentent en raison de la sécheresse et du conflit Russo-Ukrainien. Les Perspectives économiques en Afrique de 2022 soulignent la dépendance de la Somalie à l’égard des combustibles fossiles pour l’approvisionnement en électricité. L’impact du changement climatique sur la Somalie, sa population et son économie est dévastateur. Cela ouvre des possibilités d’innovation pour l’approvisionnement en énergie durable, pour les domaines hydrauliques et agricoles. Les technologies de construction alternatives qui assurent une meilleure adaptation à l’impact du changement climatique doivent être explorées et prises en compte dans la conception de logements abordables. Il faut instaurer une meilleure réglementation du développement immobilier, des bien immobiliers et des secteurs de la construction, ainsi que la formalisation de l’occupation des terres et de la propriété et du marché du logement locatif pour protéger les droits de propriété. La sécurité d’occupation, en particulier pour les personnes les plus vulnérables ou marginalisées, comme les réfugiés, les plus démunis et les personnes handicapées de Somalie, est impérative. Le gouvernement a également la possibilité de faciliter et d’encourager les partenariats public-privé pour la participation et l’investissement du secteur privé dans le développement du secteur du logement abordable. Cela peut également soutenir la réhabilitation des établissements informels qui existent sur des terrains privés.

 

 

Disponibilité des données sur le financement du logement

Le manque d’accès et le manque de données disponibles en général ont été identifiés comme un problème clé par le gouvernement fédéral de la Somalie, qui a fourni des efforts significatifs pour améliorer cela. Les principales sources de données sur le financement du logement sont :

1. La Direction des statistiques nationales, qui relève du ministère de la Planification. Le ministère d’Investissement et de Développement économique est le principal fournisseur de données statistiques pour les décideurs et les chercheurs pour la planification du développement socio-économique en Somalie. À cette fin, l’enquête démographique et de santé somalienne^[1] a été récemment lancée, la première de ce type en Somalie. L’indice IPC et la mise à jour situationnelle de COVID-19 sont également publiés par le département. Les publications statistiques sous la forme de bulletins trimestriels et le rapport d’examen national volontaire de 2022 sont des sources fiables de données.
2. La Banque centrale de Somalie fournit des données sur la supervision bancaire et l’octroi de licences, et a une fonction de recherche économique (aucune archive n’est encore disponible). En général, les rapports annuels fournissent des informations, mais ils n’ont pas été mis à jour depuis trois ans. Il faut noter la récente publication de rapports trimestriels.
3. Le Haut Commissariat des Nations unies pour les réfugiés (HCR) recueille des données sur les personnes déplacées en Somalie en surveillant les schémas des mouvements des réfugiés, l’accès aux services et la nature de la vulnérabilité. En outre, le HCR surveille les cas de COVID-19 dans certains camps de déplacés en Somalie.
4. Le Bureau des Nations Unies pour la coordination des affaires humanitaires collecte des données sur les besoins humanitaires en Somalie.

^[1]The Federal Republic of Somalia (2020). The Somali Health and Demographic Survey 2020 http://www.dns.org.so/wp-content/uploads/2020/04/SHDS-Report-30-04-2020.pdf (consulté le 1er septembre 2021)

 

 

Applications vertes pour le logement abordable

En 2020, la population urbaine de la Somalie représentait 45,5 % de la population totale et le taux de croissance urbaine (2015-2020) était de 4,23 %. Si cette tendance actuelle se poursuit, la Banque mondiale estime que d’ici 2030, la Somalie aura 4,5 millions de résidents supplémentaires dans son environnement urbain déjà restreint.[1] Le nombre de personnes déplacées à l’intérieur du pays est passé de 1,1 million en 2017 à 3,5 millions en 2022, augmentant fortement la demande d’abris et de services. La plupart des personnes déplacées se trouvent dans des établissements informels dispersés dans le pays ou sur des sites de déplacés. Près d’un million de Somaliens ont été déplacés depuis le début de l’année 2022 en raison de la sécheresse actuelle.

Compte tenu de l’histoire des déplacements et des troubles, le logement informel reste un défi en Somalie : 51 % des ménages n’ont pas accès à l’électricité, les principales sources de cuisson étant le charbon de bois et le bois de chauffage. Le secteur privé fournit 90 % de l’électricité dans les zones urbaines et périurbaines en utilisant des réseaux de distribution isolés, un système qui s’avère inefficace. Seuls 26,2 % des ménages utilisent le ciment comme matériau de revêtement de sol. L’accès aux téléphones portables est de 74,4 %, tandis que seulement 6,9 % des ménages ont accès à un ordinateur et 11,9 % à l’Internet.[2] Seulement 43 % des ménages en Somalie ont l’eau courante dans leur cour ou leur maison et 40 % ont des services d’assainissement de base.[3]

[1] World Bank (2018) Somalia Urban Resilience Project 2018

^[2] The Federal Republic of Somalia (2020). National Bureau of Statistics: Somalia Facts and Figures 2020.  https://www.nbs.gov.so/wp-content/uploads/2020/12/Somalia-Facts-and-Figures-2019.pdf (consulté le 30 août 2021)

[3]The Federal Republic of Somalia (2022). National Bureau of Statistics: Voluntary National Review Report, 2022. https://api.nbs.gov.so/wwwroot/Statistics/9a63ec1d6ddc4e65b891409e70abd614.pdf (consulté le 1er septembre 2022)

 

 

 

Sites internet

• Nations Unies : https://somalia.un.org/
• Banque centrale de Somalie : https://centralbank.gov.so/
• Ministère des Finances de la Somalie : https://www.mof.gov.so/
• Ministère de la Planification, des Investissements et du Développement économique : https://mop.gov.so/
• Direction des statistiques nationales : Somalie http://www.dns.org.so/
• Global Land Tool Network : https://gltn.net/
• Haut Commissariat des Nations unies pour les réfugiés: https://data2.unhcr.org/
• Ministère de la Santé de la Somalie : https://moh.nomadilab.org/
• Fonds monétaire international : https://www.imf.org/
• Numbeo : https://www.numbeo.com/
• Making Finance Work for Africa : https://www.mfw4a.org/
• Banque mondiale : https://www.worldbank.org/en/country/somalia