Financement du logement en Somalie
Vue d'ensemble
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Après 20 ans de guerre civile, la Somalie est un État fragile, des décennies de guerre civile ont fait que près de 2,9 millions de personnes déplacées à l’intérieur de leur propre pays (PDI) vivent dans des établissements informels sans accès aux services de base. Rien qu’à Mogadiscio, environ 480 établissements informels se trouvaient dans et autour de la ville en 2018. En 2020, la population urbaine de la Somalie représentait 45,5 % de sa population totale et son taux de croissance urbaine (2015-2020) était de 4,23 %. Si cette tendance se poursuit, d’ici 2030, 4,5 millions de Somaliens supplémentaires seront entassés dans l’environnement urbain déjà surpeuplé.
Un plan national de préparation et d’intervention (CPRP) a été élaboré en mars 2020. Le CPRP identifie les personnes déplacées, les personnes âgées et les pauvres en milieu urbain comme les groupes de population les plus touchés et les plus à risque. Les objectifs du CPRP en 2020 étaient de soutenir des actions visant à atténuer les conséquences humanitaires indirectes mais immédiates de la pandémie.
Le produit intérieur brut de la Somalie aux prix courants du marché en 2020 était de 6 965 millions de dollars américains et de 471 dollars américains par habitant, en baisse de 0,3 % en 2020 par rapport à 2019. L’économie devrait croître de 2,9 % en 2021. La contraction de l’économie était en grande partie due au COVID -19, manque d’investissements directs étrangers, invasion de criquets pèlerins, interdiction d’exporter du bétail, sécheresse et inondations. Le 24 mars 2021, le FMI a accordé une aide supplémentaire au titre de l’initiative PPTE d’environ 0,97 million de dollars. Cela permettra de réduire davantage la dette de la Somalie au cours des deux prochaines années. Compte tenu de l’importance de l’aide que la Somalie a reçue au cours de l’année écoulée, c’est un bon indicateur que le pays se réintègre dans la communauté internationale. Le COVID-19 continue de poser un défi en Somalie, mais le pays bénéficie du programme COVAX soutenant l’achat de vaccins, avec plus de 410000 doses reçues en août 2021.
Pour en savoir plus sur le secteur du financement du logement en Somalie, y compris les principales parties prenantes, les politiques importantes et l’abordabilité du logement:
- Introduction
- Accès au financement
- Faisabilité budgétaire
- Offre de logements
- Marché immobilier
- Politique et réglementation
- Opportunités
- Accès aux des données sur le financement du logement
- Informalité urbaine
- Sources supplémentaires
- Sites internet
Somalie
Introduction
Après 20 ans de guerre civile, la Somalie est un État fragile, qui tente toujours de se reconstruire tout en repoussant un soulèvement d’Al-Shabaab.[1] Les décennies de guerre civile ont entrainé la mort de près de 2.9 millions de personnes déplacées à l’intérieur du pays (PDI) qui vivent dans des installations ou des camps informels sans accès aux services de base. Il y a eu une augmentation de 21% de PDI en 2020 et il existe plus de 2 344 camps au niveau national.[2] De janvier à juin 2021, il y a eu 492 000 nouvelles personnes déplacées à l’intérieur du pays. [3] La plupart des personnes déplacées se trouvent dans des campements informels dispersés dans tout le pays. Rien qu’à Mogadiscio, on pouvait trouver environ 480 établissements informels dans et autour de la ville en 2018.[4] À la mi-2020, 910 000 Somaliens étaient également reconnus comme étant déplacés en dehors des frontières de la Somalie.[5]
En 2020, la population urbaine de la Somalie représentait 45.5% de sa population totale et son taux de croissance urbaine (2015-2020) était de 4.23%. Si cette tendance se poursuit, d’ici 2030, 4.5 millions de Somaliens supplémentaires vivront dans un environnement urbain déjà surpeuplé.[6]
Compte tenu de la situation désastreuse de beaucoup de familles, un plan national de préparation et de réponse (CPRP)[7] a été élaboré en mars 2020. Le CPRP identifie les personnes déplacées, les personnes âgées et les pauvres des villes comme les groupes de population les plus touchés et les plus à risque. Les objectifs du CPRP en 2020 étaient de soutenir les actions visant à atténuer les conséquences humanitaires indirectes, mais immédiates de la pandémie.
En mars 2021, 270 acteurs humanitaires étaient actifs dans les 18 régions de la Somalie. Un soutien a été apporté à 1.4 million de Somaliens sous forme de nourriture, de nutrition, de santé, d’eau, d’assainissement et d’hygiène, d’abris et d’articles non alimentaires, de coordination des camps de protection, de gestion et d’éducation. Dix-sept organisations ont été impliquées dans la fourniture d’abris et 72 organisations dans la fourniture de services d’eau, d’assainissement et d’hygiène.[8]
Le produit intérieur brut de la Somalie aux prix courants du marché en 2020 était de 6 965 millions de dollars américains[9] et de 471 dollars américains par habitant, [10]diminuant de 0.3% en 2020 par rapport à 2019.[11]L’économie devrait connaître une croissance de 2.9% en 2021.[12] La contraction de l’économie est en grande partie due à la pandémie de la COVID-19, au manque d’investissements directs étrangers, à l’invasion de criquets, aux interdictions d’exportation de bétail, à la sécheresse et aux inondations. La consommation par habitant a diminué de 0.6% en 2020, principalement à cause de la COVID-19 et de la baisse de consommation des produits non alimentaires. La Somalie reste fortement dépendante des importations, qui représentent 84% du PIB.[13] Le taux d’inflation annuel a diminué, passant de 4.7% en 2019 à 4.11% en 2020. Le 25 mars 2020, le FMI et l’Association internationale de développement (IDA) de la Banque mondiale ont approuvé l’éligibilité de la Somalie à l’allègement de la dette dans le cadre de l’initiative en faveur des pays pauvres très endettés (PPTE). Le 24 mars 2021, le FMI a accordé une aide supplémentaire dans le cadre de l’initiative PPTE d’environ 0.97 million US$.[14] Cela permettra de réduire davantage la dette de la Somalie au cours des deux prochaines années. Compte tenu du montant important de l’aide reçue par la Somalie au cours de l’année écoulée, cela est un bon indicateur de la réintégration du pays dans la communauté internationale. La pandémie de la COVID-19 continue de poser un défi en Somalie, mais le pays bénéficie du programme COVAX qui soutient l’achat de vaccins, avec plus de 410 000 doses reçues en août 2021.[15]
[1] Nor, M.S. (2021). Somalia sets up national payments system as it rebuilds country. 10 Aug 2021. Al Jazeera. https://www.aljazeera.com/economy/2021/8/10/somalia-sets-up-national-payments-system-as-it-rebuilds-country (consulté le 15 septembre 2021).
[2] United Nations High Commissioner for Refugees (2020). CCCM Cluster Somalia 2020: Year in Review. www.data2.unhcr.org/en/documents/details/78488
[3] United Nations High Commissioner for Refugees (2021). Somalia. Internal Displacements Monitored by Protection & Return Monitoring Network (PRMN) June 2021 https://reporting.unhcr.org/sites/default/files/Somalia%20PRMN%20Internal%20Displacements%20June%202021.pdf
(consulté le 30 août 2021).
[4] Bonnet, C. et Bryld, E. (2019) IIED: The challenge of finding money to build shelter in Mogadishu’s informal settlements. https://www.iied.org/challenge-finding-money-build-shelter-mogadishus-informal-settlements (consulté le 5 septembre 2021)
[5] UNHR (2020) Mid-Year Trends 2020. https://www.unhcr.org/afr/statistics/unhcrstats/5fc504d44/mid-year-trends-2020.html (consulté le 4 septembre 2021)
[6] World Bank (2018) Somalia Urban Resilience Project 2018. https://ewsdata.rightsindevelopment.org/files/documents/57/WB-P163857_qazHBpL.pdf (consulté en septembre 2021) p. 5.
[7] United Nations (2020). Somalia Country Preparedness and Response Plan COVID-19. https://reliefweb.int/report/somalia/somalia-country-preparedness-and-response-plan-cprp-covid-19-august-2020 (consulté en septembre 2021)
[8] United Nations (2021). Somalia Operational Presence March 2021. https://www.humanitarianresponse.info/sites/www.humanitarianresponse.info/files/documents/files/somalia_operational_presence_3ws_march.pdf(consulté le 5 septembre 2021).
[9] Ce profil ne fournit que le montant en dollars US en raison du niveau de contrefaçon du shilling somalien et de l’utilisation courante du dollar US pour les transactions.
[10]The Federal Republic of Somalia (2020). National Bureau of Statistics: Somalia Facts and Figures 2019. December 2020. https://www.nbs.gov.so/wp-content/uploads/2020/12/Somalia-Facts-and-Figures-2019.pdf (consulté le 30 août 2021)
[11] The Federal Republic of Somalia (2021). National Bureau of Statistics: Somalia Gross Domestic Product Report June 2021. https://www.nbs.gov.so/wp-content/uploads/2021/06/Somalia-Gross-Domestic-Product-Report.pdf (consulté le 5 septembre 2021). Pg. 5.
[12] The Federal Republic of Somalia (2021). Ministry of Finance: FGS Midyear Budget Review 2021. August 2021. https://www.mof.gov.so/publication/2021-midyear-budget-review (consulté le 5 septembre 2021). Pg. 4.
[13]The Federal Republic of Somalia (2021). National Bureau of Statistics: Somalia Gross Domestic Product Report. June 2021. https://www.nbs.gov.so/wp-content/uploads/2021/06/Somalia-Gross-Domestic-Product-Report.pdf (consulté le 5 septembre 2021). Pg. 3.
[14] IMF (2021). IMF Executive Board Approved Additional Interim Assistance Request Under the Enhanced HIPC Initiative for Somalia. March 25 2021. https://www.imf.org/en/News/Articles/2021/03/25/pr2185-somalia-imf-execboard-approved-add-interim-asst-request-under-enhanced-hipc-initiative (consulté le 5 septembre 2021).
[15] UNICEF (2021). More Life Saving COVID-19 vaccines arrive in Somalia. https://www.unicef.org/somalia/stories/more-lifesaving-covid-19-vaccines-arrive-somalia (consulté le 5 septembre 2021).
Accès au financement
La Banque centrale de Somalie est responsable de l’octroi de licences, de la supervision et de la réglementation des banques commerciales somaliennes et des institutions financières non bancaires, y compris les associations de microfinance, de transfert d’argent par téléphone portable, d’assurance et de crédit. La Banque centrale a mis en place un système de paiement national, rendant les prêteurs du pays interopérables et connectés directement au système de compensation et de règlement de la Banque centrale afin qu’ils puissent effectuer des transactions entre eux plus facilement. Ces mesures ont été prises dans le cadre des plans de développement de l’industrie financière de cet État fragile.[1]
Les 11 banques autorisées et opérantes en Somalie comprennent la Dahabshiil Bank International, la Daryeel Bank, la SomBank, l’Agro Africa Bank, la Galaxy Internal Bank, Mybank Limited, la Salaam Somali Bank, l’Amal Bank, la Premier Bank, l’International Bank of Somalia et l’Amana Bank. Trois d’entre elles proposent des financements pour le logement, l’immobilier, les terrains et la construction. Il y a 10 fournisseurs autorisés de transferts d’argent ou Hawalas et six grands fournisseurs de microfinance, dont MicroDahab, IBS Microfinance, Premier Microfinance, AMAL Microfinance, KAABA Microfinance et Kaah International Microfinance Services. Le montant moyen des prêts de microfinance est d’environ 1 000US$ et leur durée est inférieure à un an.[2]Il existe deux fournisseurs de services d’argent mobile autorisés, Somtel Somalia Ltd et Hormuud Telecommunication Inc.
Le secteur financier en est à ses débuts en raison de la dollarisation et de la contrefaçon de la monnaie.[3] Selon le Fonds monétaire international (FMI), les entreprises d’argent mobile[4] et de transfert d’argent jouent un rôle important dans la fourniture de services financiers en Somalie, avec un financement du commerce d’environ 2.1 milliards de US$ en 2017. L’économie somalienne est fortement dépendante des transferts de fonds, qui représentent environ 31% du PIB.[5] En 2019, plus de 2.7 milliards deUS$[6] de transferts de fonds ont été envoyés en Somalie. Les envois de fonds, desquels dépendent 40% des ménages, ont diminué de 50% au cours de la période de la COVID-19,[7] bien que les envois de fonds aient augmenté de 2.3% au deuxième trimestre de 2020, se redressant légèrement après la baisse du premier trimestre de 2020, et soutenant la tendance au troisième trimestre de 2020.[8]
Le secteur bancaire somalien est en grande partie régi par la banque islamique, une banque sans intérêt régie par les principes de la charia islamique, avec peu d’opérations bancaires conventionnelles. Dans la banque islamique, les conditions de prêt ne comprennent pas de taux d’intérêt, car le prêt est sans intérêt. Au lieu de cela, les banques exigent un acompte et la Mourabaha (ou marge bénéficiaire) sur le coût net de la propriété.
[1] Nor, M. S. (2021). Somalia sets up national payments system as it rebuilds country. 10 August 2021. Al Jazeera. https://www.aljazeera.com/economy/2021/8/10/somalia-sets-up-national-payments-system-as-it-rebuilds-country (consulté le 15 septembre 2021).
[2] The World Bank (2019). International Development Association Project Appraisal Document. http://documents1.worldbank.org/curated/en/267241552269666297/pdf/Project-Appraisal-Document-PAD-SCALED-UP-P168115-revised-February-26-2019-02262019-636878520441412199.pdf (consulté le 3 septembre 2021)
Pg. 12
[3] African Development Bank Group (2021) Somalia Economic Outlook.
https://www.afdb.org/en/countries-east-africa-somalia/somalia-economic-outlook
(consulté le 3 septembre 2021)
[4] International Monetary Fund (2018). IMF Country Report No. 18/55. https://www.imf.org/en/Publications/CR/Issues/2018/02/26/Somalia-2017-Article-IV-Consultation-and-First-Review-Under-the-Staff-Monitored-Program-45662 (consulté le 3 septembre 2021). Pg. 8.
[5] African Economic Outlook (2020). COVID-19 Supplement 2020. https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2020-supplement(consulté le 3 septembre 2021). Pg. 98.
[6] Corper, P. (2020). COVID-19 in Somalia : Three urgent challenges posed by falling remittances. September 22, 2020. USAid Marketlinks. https://www.marketlinks.org/blogs/covid-19-somalia-three-urgent-challenges-posed-falling-remittances (consulté le 3 septembre 2021).
[7] United Nations (2020). Somalia Country Preparedness and Response Plan COVID-19. August 2020. https://reliefweb.int/report/somalia/somalia-country-preparedness-and-response-plan-cprp-covid-19-august-2020 (consulté en septembre 2021).Pg. 3.
[8] International Monetary Fund (2020). IMF Country Report No. 20/310. November 2020. https://www.imf.org/en/Publications/CR/Issues/2020/11/30/Somalia-First-Review-Under-the-Extended-Credit-Facility-Press-Release-Staff-Report-and-49924 (consulté le 3 septembre 2021).Pg. 5.
Faisabilité budgétaire
La pauvreté sévit en Somalie. Le taux de la population somalienne vivant sous le seuil de pauvreté international de 1.90US$ se situe entre 26% et 70%, selon les régions.[1] Le taux de pauvreté est plus élevé chez les personnes déplacées, trois personnes sur quatre (74%) vivant sous le seuil de pauvreté. La dépense quotidienne moyenne par habitant est de 1.25US$ et le taux de pauvreté est plus élevé dans les camps de déplacés. De plus, la COVID-19 a entraîné l’augmentation du taux de chômage déjà élevé, a limité les envois de fonds et a bloqué l’économie en général, affectant l’accès au logement.
L’accès au financement ou l’obtention d’un crédit représentent les principaux obstacles pour la plupart des personnes souhaitant construire ou acheter une maison en Somalie. La réglementation du logement par le gouvernement n’a pas été une priorité, ce qui a permis au secteur privé de dominer le marché du logement, de la construction et du développement. L’économie et la gouvernance précaires, ainsi que le manque de confiance dans les institutions et le gouvernement, ont donné naissance à un secteur financier qui ne peut offrir les conditions nécessaires pour permettre à la majorité de la population d’acquérir un logement. La menace de liquidation et d’autres facteurs signifient des périodes de remboursement plus courtes et des versements et des taux d’intérêt plus élevés. Les acquisitions immobilières restent hors de portée pour beaucoup.
Les principaux défis sont les suivants : les périodes de remboursement courtes en raison du risque de liquidité, les exigences en matière d’acompte, le taux élevé de la Mourabaha, le manque de promoteurs immobiliers et les coûts élevés des biens résidentiels.[2] Les périodes de remboursement sont de trois ans ou 60 mois (Amal Bank Home Finance).[3] Une maison coûtant 75 000US$ nécessite un remboursement mensuel de 2 012US$, ce qui comprend un acompte de 30% et un taux de Mourabaha de 15% sur une période de remboursement de 30 mois. Comme indiqué ci-dessus, ce montant est inabordable pour la plupart des Somaliens, étant donné que seulement 7.9% des personnes ont des comptes dans des institutions financières formelles. Les institutions financières exigent un acompte de 20 à 30% du prix incluant la Mourabaha. Le taux de la Mourabaha est facturé par les banques entre 12 et 30% du coût net de la maison.[4] Ce taux s’ajoute à l’acompte.
[1]The World Bank (2017). Somalia Poverty Profile: First Comprehensive Snapshot of Welfare Conditions. https://www.worldbank.org/en/news/press-release/2017/10/05/world-bank-launched-somali-poverty-profile-first-comprehensive-snapshot-of-welfare-conditions (consulté le 15 août 2019).
[2] Jama, K (2016). Presentation: ‘Analysis of Real Estate business in Somalia: Current Trends, Challenges and Prospective’. 25 December 2016. https://www.researchgate.net/publication/311907874_Analysis_of_Real_Estate_business_in_Somalia_Current_Trends_Challenges_and_Prospective (consulté le 10 septembre 2021).
[3] Jama, K (2016). Presentation: ‘Analysis of Real Estate business in Somalia: Current Trends, Challenges and Prospective’. 25 December 2016. https://www.researchgate.net/publication/311907874_Analysis_of_Real_Estate_business_in_Somalia_Current_Trends_Challenges_and_Prospective (consulté le 20 août 2021).
[4]Jama, K (2016). Presentation: ‘Analysis of Real Estate business in Somalia: Current Trends, Challenges and Prospective’. 25 December 2016. https://www.researchgate.net/publication/311907874_Analysis_of_Real_Estate_business_in_Somalia_Current_Trends_Challenges_and_Prospective (consulté le 10 septembre 2021).
Offre de logements
L’offre de logement ne répond ni à la demande ni au déficit existant et croissant de 2 millions d’unités.[1] L’accès aux options de logements abordables disponibles pour les différents segments du marché est limité selon l’emplacement. L’accès aux terrains et aux logements est moins restreint dans les zones rurales que dans les zones urbaines, où les terrains sont rares.[2] Les terrains et logements disponibles dans les zones urbaines sont également beaucoup plus chers, les valeurs foncières les plus élevées étant notées à Mogadiscio. On estime que depuis 2012, le prix des terrains a été multiplié par dix.[3]
Le manque de terrains disponibles pour la construction de logements et le manque de logements abordables à acheter dans les zones urbaines signifient que beaucoup plus de ménages urbains (42%) vivent dans des logements loués que de ménages ruraux (12%). C’est à Mogadiscio que l’on trouve la plus forte proportion de ménages locataires (71%). À l’exception de l’accès à la terre et au logement, les zones urbaines offrent généralement des niveaux de vie plus élevés et un meilleur accès aux services que les zones rurales.[4]
Le développement du logement est également entravé par l’inefficacité de la régularisation des terres, de la propriété et des secteurs de la construction. L’absence de réglementation foncière, la fluctuation des prix des terrains, les litiges relatifs à la propriété foncière, le coût élevé des matériaux et les systèmes de tarification non réglementés représentent de nombreux défis.[5][6]
Les établissements informels prolifèrent dans les zones urbaines. La plupart des habitants des quartiers informels des zones urbaines sont des personnes déplacées. À ce stade, ni le gouvernement national ni les autorités locales n’ont été en mesure de loger correctement les résidents les plus vulnérables et les plus pauvres, qui se trouvent principalement dans les zones urbaines. Les Somaliens démunis n’ont souvent d’autre choix que de construire des abris de fortune.
[1] Amal Real Estate (2017) Overview of Real Estate in Somalia. https://www.amalrealestate.so/uncategorized/overview-of-real-estate-in-somali/ (consulté le 9 septembre 2021).
[2]The World Bank (2019) Somali Poverty and Vulnerability Assessment: Findings from Wave 2 of the Somali High Frequency Survey. April 2019. https://documents1.worldbank.org/curated/en/464241565765065128/pdf/Findings-from-Wave-2-of-the-Somali-High-Frequency-Survey.pdf (consulté le 8 septembre 2021) Pg. xviii.
[3] Willenberg, T. (2017) Immediate Protection of Public Land & Property – Steps for Strengthening of the FGS Management of State Assets – report commissioned by the Financial Governance Committee (FGC) of Somalia’s Ministry of Finance. 1 July 2017. https://www.researchgate.net/publication/343761919_Immediate_Protection_of_Public_Land_Property_Steps_for_Strengthening_of_the_FGS_Management_of_State_Assets(consulté le 3 septembre 2021) Pg. 1.
[4]The World Bank (2019) Somali Poverty and Vulnerability Assessment: Findings from Wave 2 of the Somali High Frequency Survey. April 2019. https://documents1.worldbank.org/curated/en/464241565765065128/pdf/Findings-from-Wave-2-of-the-Somali-High-Frequency-Survey.pdf (consulté le 8 septembre 2021) Pg. xviii.
[5] Amal Real Estate. (2017) Overview of Real Estate in Somalia. 24 March 2017. https://www.amalrealestate.so/uncategorized/overview-of-real-estate-in-somali/ (consulté le 9 septembre 2021).
[6] Jama, A. (2016). Presentation: ‘Analysis of Real Estate business in Somalia: Current Trends, Challenges and Prospective’. 25 December 2016. https://www.researchgate.net/publication/311907874_Analysis_of_Real_Estate_business_in_Somalia_Current_Trends_Challenges_and_Prospective(consulté le 10 septembre 2021).
Marché immobilier
La demande de logements en Somalie dépasse largement l’offre, compte tenu de la destruction et du nombre croissant de personnes déplacées. Alors que la facilité de faire des affaires en Somalie reste faible, classée au dernier rang sur 190 pays, et que la stimulation des investissements reste un défi, il existe certains projets à usage mixte visant à stimuler le marché immobilier et à attirer les investissements dans l’immobilier, comme le projet de logement Daru Salam. Le prix de la location d’un appartement d’une chambre à coucher dans le centre-ville de Mogadiscio, selon Numbeo (2021),[1] est de 148.32US$ et de 71.13US$ en dehors du centre-ville. Un appartement de trois chambres à coucher dans le centre-ville coûte 377.21US$ et 190.26US$ en dehors du centre-ville. Selon Numbeo (2021),[2] le coût d’un appartement dans le centre-ville est de 36 193.44US$/m2 et de 29 905.08US$ /m2 en dehors du centre-ville, soit plus de 6 000US$ de plus qu’en 2020.
Une recherche sur Internet a permis d’identifier de nombreux agents immobiliers officiels opérant en Somalie, à savoir : My Property Somalia, SomTrust Real Estate, Kirosom Real Estate Solutions, Degaan Real Estate Somalia, Himilo Homes, Kaah Properties et Reali Group, etc., ce qui indique une reprise du marché immobilier.
L’un des défis mis en évidence dans un article de BBC News[3] est que les milices Al-Shabab perturbent le développement immobilier en facturant des frais pour le transport des matériaux de construction et pour la construction. Cela fait également grimper les coûts de développement.
L’enregistrement d’un bien immobilier coûte 1.4% de sa valeur, ce qui est inférieur à la moyenne régionale de 7.3%.[4]Il y a cinq procédures et il faut 188 jours pour enregistrer une propriété (plus de trois fois supérieur à la moyenne de l’Afrique sub-saharienne de 51.6 jours). Les titres de propriété ne sont actuellement documentés que sur papier, mais ils peuvent être consultés auprès d’un bureau de notaire qui est enregistré auprès de la cour d’appel. La cour d’appel et l’autorité régionale de Banaadir (municipalité de Mogadiscio, département de la gestion foncière) sont responsables de l’enregistrement des biens immobiliers. Le ministère des Finances fournit une attestation fiscale ou Nulla Osta qui vérifie que le vendeur a payé tous les impôts fonciers.[5] Les articles 938 et 939 du Code civil somalien de 1973 constituent la base juridique du règlement des litiges.[6] Les titres frauduleux et les litiges fonciers sont encore courants en Somalie, même si la loi impose l’enregistrement des titres.[7] Avant 1991, tous les titres étaient déplacés hors du pays et conservés par un ancien fonctionnaire du Registre. La vérification de l’authenticité d’un titre enregistré avant 1991 se fait donc à l’extérieur du pays et coûte environ 1 000 à 2 000US$ et ce processus prend un mois.[8]Les informations relatives à l’enregistrement d’une propriété au cours des 10 dernières années sont disponibles dans un Bulletin officiel, mais celles-ci sont obtenues par le biais d’un cabinet d’avocat et ce processus coûte 50US$. Bien que l’enregistrement de la propriété ne soit pas normalement effectué auprès des tribunaux, les banques exigent l’enregistrement de la propriété auprès de la Cour d’appel comme garantie pour obtenir un prêt.[9]
[1] Numbeo (2021). Cost of Living in Somalia. https://www.numbeo.com/cost-of-living/country_result.jsp?country=Somalia (consulté le 31 août 2021).
[2] Numbeo (2021). Cost of Living in Somalia. https://www.numbeo.com/cost-of-living/country_result.jsp?country=Somalia (consulté le 31 août 2021).
[3] Harper, M. (2020). Somalia conflict: Al-Shabab « collects more revenue than government. 26 October 2020. BBC News. https://www.bbc.com/news/world-africa-54690561 (consulté le 31 août 2021).
[4] The World Bank (2019). World Bank Doing Business Indicators, 2020. www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/s/somalia/SOM.pdf (consulté le 17 août 2020). Pg. 21.
[5]The World Bank (2019). World Bank Doing Business Indicators, 2020. www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/s/somalia/SOM.pdf (consulté le 16 août 2020). Pg. 23
[6] The World Bank (2019). World Bank Doing Business Indicators, 2020. www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/s/somalia/SOM.pdf (consulté le 16 août 2020). Pg. 26
[7] The World Bank (2019). World Bank Doing Business Indicators, 2020. www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/s/somalia/SOM.pdf (consulté le 16 août 2020). Pg. 23
[8] The World Bank (2019). World Bank Doing Business Indicators, 2020. www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/s/somalia/SOM.pdf (consulté le 16 août 2020). Pg. 23
[9] The World Bank (2019). World Bank Doing Business Indicators, 2020. www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/s/somalia/SOM.pdf (consulté le 16 août 2020). Pg. 24
Politique et réglementation
Le secteur du développement (qui comprend les secteurs du bâtiment, de l’aménagement du territoire et de la construction) n’est pas réglementé et ne dispose pas d’une législation et de politiques efficaces. Aucun organisme de réglementation ne supervise le secteur du développement et de la construction. Les transactions sont effectuées par le promoteur et le propriétaire du bien immobilier qui parviennent à un accord.
Selon le Plan national de développement (2020-2024),[1] le gouvernement somalien a signé l’Accord de Kampala qui souligne l’engagement de l’État envers la protection des personnes déplacées, ce qui est pertinent pour traiter du déficit de logements dans ces communautés. Depuis 2019, la Somalie a adopté de nouvelles politiques, notamment la politique de protection sociale, les lignes directrices nationales en matière d’expulsion, la politique nationale sur les réfugiés rapatriés et les personnes déplacées, et un protocole intérimaire sur la distribution de terres pour le logement aux réfugiés rapatriés et aux personnes déplacées admissibles.
Le Protocole intérimaire sur la distribution de terres pour le logement aux réfugiés-rapatriés et aux personnes déplacées à l’intérieur du pays éligibles (adopté en novembre 2019) a été mis en œuvre pour faire face à la crise autour de la migration forcée. Il indique les dispositions relatives aux terres et aux logements pour les personnes déplacées internes vulnérables, et établit les critères d’éligibilité pour la distribution des terres, les terres disponibles, la priorité dans l’attribution des terres, la détermination des bénéficiaires, et les obligations des bénéficiaires et la propriété des terres.[2]
Les lignes directrices nationales en matière d’expulsion[3] ont été rédigées afin de protéger le droit à un logement adéquat et de protéger les droits de l’homme. En avril 2020, la Commission nationale pour les réfugiés et les personnes déplacées a appelé à un moratoire national sur l’expulsion des personnes déplacées afin de prévenir une nouvelle propagation de la COVID-19.[4] Les expulsions constituent toujours une menace réelle en Somalie avec 92 042 expulsions en 2021 jusqu’à présent, les Banaardir représentant 77% des expulsions.[5] Baidoa est un exemple réussi [6] de moratoire sur les expulsions de personnes déplacées qui a été mis en œuvre et bien exécuté. En avril 2020 (puis prolongé jusqu’en mars 2021), l’administration du district de Baidoa a publié un moratoire qui suspendait toute expulsion pendant la pandémie de la COVID-19 et qui a ensuite été prolongé jusqu’en mars 2021. Les propriétaires fonciers risquaient de s’exposer à de graves poursuites judiciaires si cette directive n’était pas respectée.[7]
[1]The Ministry of Planning, Investment and Economic Development (2019). Somalia National Development Plan 2020-2024. https://mop.gov.so/wp-content/uploads/2019/12/NDP-9-2020-2024.pdf (consulté le 3 septembre 2021). Pg. 276.
[2]IDLO (2019) Somalia Launches First Policy on Displaced Persons, Refugee-Returnees. https://www.idlo.int/news/somalia-launches-first-policy-displaced-persons-refugee-returnees. 17 December 2019. (consulté le 13 septembre 2021)
[3] Federal Government of Somalia (2019). National Evictions Guidelines 2019. www.refworld.org/pdfid/5d8333ae4.pdf (consulté le 10 septembre 2021)
[4]UNESCWA (2020). 13 April 2020. https://migrationpolicy.unescwa.org/taxonomy/term/274 (consulté le 12 septembre 2021)
[5] Norwegian Refugee Council (2021) Eviction Trend Statistics. https://evictions.nrcsystems.net/pdf/dashboard/Eviction_Dashboard_2021_January_to_August.pdf (consulté le 1er septembre 2021).
[6] Reliefweb (2020) Consultative Evictions’ Mitigation and Prevention Forum in Baidoa. https://reliefweb.int/report/somalia/consultative-evictions-mitigation-and-prevention-forum-baidoa (consulté le 8 septembre 2021)
[7] Reliefweb (2020) Consultative Evictions’ Mitigation and Prevention Forum in Baidoa. https://reliefweb.int/report/somalia/consultative-evictions-mitigation-and-prevention-forum-baidoa (consulté le 8 septembre 2021)
Opportunités
Les investissements de la diaspora somalienne pourraient stimuler le marché du logement. Le ministère de la Planification et du Développement s’efforce de rendre les données plus facilement accessibles, ce qui contribuera à une planification et à une prise de décision éclairées en matière de développement. Les principaux défis non résolus sont la sécurité foncière, une économie limitée et un environnement réglementaire médiocre, ce qui se traduit par une confiance quasi inexistante des investisseurs. La levée de l’interdiction des exportations en provenance de Somalie pourrait favoriser la croissance économique.
Accès aux des données sur le financement du logement
L’accès et le manque de données disponibles ont été identifiés comme un défi majeur par le gouvernement fédéral de Somalie. Il reste difficile d’entreprendre des recherches sur le terrain en raison des conditions de vulnérabilité et des risques de sécurité dans tout le pays. Les principales sources de données sur le financement du logement sont les suivantes :
La Direction des statistiques nationales, qui dépend du ministère de la Planification, de l’Investissement et du Développement économique, est le principal fournisseur de données statistiques pour les décideurs et les chercheurs sur le développement socio-économique de la Somalie. À cette fin, l’enquête démographique et sanitaire somalienne de 2020[1] a été récemment lancée, la première du genre en Somalie. Le département publie également l’indice IPC et les données actualisées sur la COVID-19.
La Banque centrale de Somalie fournit des données sur la supervision bancaire et l’octroi de licences, et a une fonction de recherche économique (il n’y a pas encore d’archives). En général, les rapports annuels de la banque fournissent des informations, bien qu’ils n’aient pas été mis à jour depuis trois ans.
Le Haut-Commissariat des Nations unies pour les réfugiés (HCR) recueille des données sur les personnes déplacées à l’intérieur de la Somalie, surveillant les schémas des mouvements des réfugiés, l’accès aux services et la nature de la vulnérabilité. Le HCR surveille également la pandémie de la COVID-19 dans certains camps de déplacés en Somalie.
Le Bureau des Nations Unies pour la coordination des affaires humanitaires recueille des données sur les besoins humanitaires en Somalie.
[1] The Federal Republic of Somalia (2020). The Somali Health and Demographic Survey 2020. https://www.nbs.gov.so/wp-content/uploads/2021/09/SHDS-Report-2020_Updated.pdf (consulté le 21 septembre 2021). Pg.v.
Informalité urbaine
Compte tenu des déplacements et des troubles, l’informalité reste un défi en Somalie : 55% des ménages n’ont pas accès à l’électricité, les principales sources de cuisson étant le charbon de bois et le bois de chauffage. Seuls 26.2% des ménages utilisent du ciment comme matériau de revêtement de sol. L’accès à des biens tels que les téléphones portables est de 74.4%, tandis que seulement 6.9% des ménages ont accès à un ordinateur et 11.9% à l’Internet.[1]
Le nombre de personnes déplacées à l’intérieur du pays dda plus que doublé en l’espace d’un an, passant de 1.1 million en 2017 à 2.6 millions en 2018, passant de 7% à 17% de la population totale. La plupart des personnes déplacées se trouvent dans des établissements informels dispersés dans tout le pays. On comptait 870 000 réfugiés somaliens enregistrés dans la Corne de l’Afrique et au Yémen en 2018.[2] Le nombre de réfugiés revenant des pays voisins de la région d’Afrique de l’Est a augmenté, avec 100 000 personnes enregistrées en 2018. Selon la classification intégrée de la phase de sécurité alimentaire (IPC), environ 3.5 millions de personnes étaient confrontées à une « insécurité alimentaire aiguë élevée fin 2021, avec 1.2 million d’enfants probablement atteints de malnutrition aiguë. ».[3]
[1] The Federal Republic of Somalia (2020). 13 Apr 2020 National Bureau of Statistics: Somalia Facts and Figures 2020. https://www.nbs.gov.so/wp-content/uploads/2020/12/Somalia-Facts-and-Figures-2019.pdf (consulté le 30 août 2021)
[2] UNHCR (2021) Somalia. https://www.unhcr.org/somalia.html (consulté le 10 septembre 2021)
[3] IPC (2021). Somalia: Acute Food Insecurity Situation July – September 2021 and Projection for October – December 2021. September 2021. http://www.ipcinfo.org/ipcinfo-website/resources/resources-details/en/c/1155103/ (consulté le 21 septembre 2021).
Sources supplémentaires
Somalia Protection Cluster (2020). Constant risks, looming disaster: the urgent case for a moratorium on evictions. www.globalprotectioncluster.org/wp-content/uploads/Somalia_Evictions-Advocacy-Brief-20200406.pdf
Sites internet
Nations Unies : https://somalia.un.org/
Banque centrale de Somalie : https://centralbank.gov.so/
Ministère des Finances Somalie : https://www.mof.gov.so/
Ministère de la planification, des investissements et du développement économique : https://mop.gov.so/
Direction des statistiques nationales : Somalie http://www.dns.org.so/
Global Land Tool Network : https://gltn.net/
Agence des Nations unies pour les réfugiés : https://data2.unhcr.org/
Ministère de la Santé Somalie : https://moh.nomadilab.org/
Fonds monétaire international : https://www.imf.org/
Numbeo : https://www.numbeo.com/
Making Finance Work for Africa : https://www.mfw4a.org/
Banque mondiale : https://www.worldbank.org/en/country/somalia
