Financement du logement en Afrique du Sud
Vue d'ensemble
Le gouvernement sud-africain a travaillé dur pour diriger les efforts visant à contenir la propagation du virus Covid-19. La CAHF est reconnaissante aux travailleurs du secteur essentiel qui travaillent fort, pour leurs efforts inlassables pour augmenter la portée des tests dans nos communautés, pour s’assurer que les résidents ont accès aux services essentiels et que notre pays et ses résidents sont en sécurité. Pour obtenir des informations à jour sur leurs efforts, visitez le portail de ressources et d’actualités en ligne.
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Bien que le gouvernement ait livré 300 000 logements au cours des cinq dernières années,[1] le déficit de logements en Afrique du Sud reste un défi de taille pour le pays, avec plus de 2.4 millions de ménages inscrits au Registre national des besoins en logement en 2023.[2] Les taux élevés d’urbanisation exercent une pression sur les services de base et entraînent une augmentation des établissements informels. Compte tenu des contraintes foncières, la densification (par le biais de la location en centre-ville, des typologies de propriété à plus forte densité et de la location informelle à petite échelle) est un domaine d’intérêt croissant. Le chômage élevé, la faiblesse de l’économie et la hausse du coût de la vie ont également contribué à une demande accrue de logements abordables.[3] Près de la moitié du carnet de commandes de logements est enregistrée dans le Gauteng, la province la plus petite en taille, mais la plus peuplée et le centre économique du pays.[4] Malgré ses investissements massifs dans la fourniture de logements, le secteur public a eu du mal à répondre à la demande de logements, ce qui a obligé le secteur privé à fournir des stocks plus abordables pour la propriété et la location.
Selon la plus récente Enquête générale sur les ménages, l’Afrique du Sud compte environ 61.4 millions d’habitants, répartis dans 18.5 millions de ménages. Le taux d’urbanisation était de 1.56% en 2022.[5] L’urbanisation en Afrique du Sud est élevée ; plus des deux tiers des Sud-Africains vivent déjà dans des zones urbaines, et ce pourcentage devrait atteindre 71% d’ici 2030. En termes d’accès aux services, des augmentations ont été observées dans l’accès à une source d’eau améliorée (à 88.5%), à un assainissement amélioré (83.2%) et à l’électricité (89.6%). Cependant, il y a eu une diminution du nombre de ménages ayant accès à l’élimination des déchets solides chaque semaine ou moins souvent, pour atteindre 62.6% en 2022 (le chiffre le plus bas depuis plus d’une décennie).[6]
Découvrez plus d’informations sur le secteur du financement du logement en Afrique du Sud, y compris les principales parties prenantes, les politiques importantes et l’abordabilité du logement:
- Introduction
- Accès au financement
- Abordabilité
- Offre de logements
- Marchés immobiliers
- Politique et législation
- Opportunités
- Disponibilité des données sur le financement du logement
- Exemple d'innovation
- Sites internet
Afrique du Sud
Introduction
Bien que le gouvernement ait livré 300 000 logements au cours des cinq dernières années,[1] le déficit de logements en Afrique du Sud reste un défi de taille pour le pays, avec plus de 2.4 millions de ménages inscrits au Registre national des besoins en logement en 2023.[2] Les taux élevés d’urbanisation exercent une pression sur les services de base et entraînent une augmentation des établissements informels. Compte tenu des contraintes foncières, la densification (par le biais de la location en centre-ville, des typologies de propriété à plus forte densité et de la location informelle à petite échelle) est un domaine d’intérêt croissant. Le chômage élevé, la faiblesse de l’économie et la hausse du coût de la vie ont également contribué à une demande accrue de logements abordables.[3] Près de la moitié du carnet de commandes de logements est enregistrée dans le Gauteng, la province la plus petite en taille, mais la plus peuplée et le centre économique du pays.[4] Malgré ses investissements massifs dans la fourniture de logements, le secteur public a eu du mal à répondre à la demande de logements, ce qui a obligé le secteur privé à fournir des stocks plus abordables pour la propriété et la location.
Selon la plus récente Enquête générale sur les ménages, l’Afrique du Sud compte environ 61.4 millions d’habitants, répartis dans 18.5 millions de ménages. Le taux d’urbanisation était de 1.56% en 2022.[5] L’urbanisation en Afrique du Sud est élevée ; plus des deux tiers des Sud-Africains vivent déjà dans des zones urbaines, et ce pourcentage devrait atteindre 71% d’ici 2030. En termes d’accès aux services, des augmentations ont été observées dans l’accès à une source d’eau améliorée (à 88.5%), à un assainissement amélioré (83.2%) et à l’électricité (89.6%). Cependant, il y a eu une diminution du nombre de ménages ayant accès à l’élimination des déchets solides chaque semaine ou moins souvent, pour atteindre 62.6% en 2022 (le chiffre le plus bas depuis plus d’une décennie).[6]
Le produit intérieur brut (PIB) de l’Afrique du Sud a augmenté de 0.4% au premier trimestre de 2023 pour atteindre 1 152 milliards R (61.1 milliards US$).[7] Ceci après une contraction de plus de 1% au quatrième trimestre 2022. La fabrication et la finance, l’immobilier et les services aux entreprises ont été les principaux contributeurs positifs à cette croissance.[8] La croissance du PIB réel en mars 2023 a été mesurée à 1.4%, contre -4.9% en décembre 2022.[9] L’inflation annuelle des prix des propriétés résidentielles à l’échelle nationale était de 3.6% en mars 2023, en baisse par rapport à 3.8% en février 2023,[10] tandis que l’inflation annuelle des consommateurs a également diminué, pour s’établir à 4.7% en juillet 2023, la plus faible lecture en 20 mois.[11] La monnaie locale a été caractérisée par une faiblesse pendant une grande partie de 2023, passant d’environ 17 R pour 1 US$ en janvier 2023 à 19.52 R en mai de la même année.
La faiblesse de l’économie est également due à la pression exercée sur les entreprises et les ménages par d’importantes coupures d’électricité (délestage), alors que le pays lutte contre sa crise énergétique actuelle.[12] Nedbank, l’une des plus grandes banques du pays, souligne que l’activité économique nationale a été entravée par de graves pénuries d’électricité, des contraintes logistiques, une activité mondiale plus faible et une baisse des prix internationaux des produits de base, une inflation plus élevée que prévu et un fort taux d’intérêt.[13] Le taux préférentiel a connu trois augmentations en 2023, passant à 10.75% en janvier 2023, 11.25% en mars 2023 et 11.75% en mai 2023.[14] Le taux préférentiel devrait rester stable pour le reste de l’année 2023, avec un ralentissement en 2024.
Le budget total du Département national des établissements humains (NDHS) s’est élevé à 34.942 milliards R (1 854 US$) en 2023/24, soit une baisse de 1.54% en termes réels par rapport à 2022/23. Dans le même temps, le montant de la subvention publique au logement a été augmenté de manière substantielle de 29.7% pour l’exercice 2023/24.[15] Compte tenu des contraintes budgétaires sévères auxquelles le gouvernement est actuellement confronté, le NDHS réoriente son attention vers les sites desservis et la modernisation des établissements informels.[16] En avril 2023/24, le contrôle du programme de logement d’urgence a été retiré aux autorités locales et provinciales et centralisé avec le département national.[17]
[1] Parliamentary Monitoring Group (2022). Department of Human Settlements 2022/23 Annual Performance Plan; with Minister. https://pmg.org.za/committee-meeting/34779/ (Consulté le 28 août 2023).
[2] Parliamentary Monitoring Group (2023). Question NW535 to the Minister of Human Settlements. 20 March 2023.
[3] Habitat for Humanity (undated). Country profile: South Africa.
[4] Voir Note 2.
[5] Trading Economics (2023). South Africa – Urban Population (% of Total).
[6] Statistics South Africa (2023). General Household Survey: 2022. Statistical release: P0318. Pg. iiix.
[7] Statistics South Africa (2023). South African economy expands by 0.4%. 6 June 2023.
[8] Ibid.
[9] SA Reserve Bank (undated). Key statistics. https://www.resbank.co.za/en/home/what-we-do/statistics/key-statistics (Consulté le 31 août 2023).
[10] Statistics South Africa (2023). Residential Property Price Index. https://www.statssa.gov.za/publications/D0160/D0160March2023.pdf (Consulté le 21 août 2023). Pg. 3.
[11] Statistics South Africa (2023). Consumer inflation lowest in two years. 23 août 2023.
[12] Smit, S. (18 May 2023). Self-inflicted pain makes SA rand a sore thumb.
[13] Fraser, L. (2 June 2023). 2023 has been worse for South Africa than expected: economists.
[14] South African Reserve Bank (2023). Dates of change in the prime lending rate. https://www.resbank.co.za/en/home/what-we-do/statistics/key-statistics (Consulté le 28 août 2023).
[15] Kubayi, M. (16 May 2023). Minister Mmamoloko Kubayi: Human Settlements Dept Budget Vote 2023/24, NCOP.
[16] National Department of Human Settlements (2022). Annual Report 2021 – 2022. Pg. 8.
[17] National Department of Human Settlements (2023). Annual Performance Plan 2023/24. Pg 3.
Accès au financement
Le système bancaire sud-africain est le plus important d’Afrique, les cinq premières institutions financières du pays se classe parmi les dix plus grandes banques africaines.[1] Le pays compte 15 fournisseurs de prêts hypothécaires. Standard Bank, ABSA et First National Bank sont les plus grands prêteurs hypothécaires résidentiels du pays.[2]
En termes d’accès au financement, quatre grandes banques dominent le marché en termes d’actifs totaux et de capitalisation boursière. En 2018/19, trois nouvelles licences bancaires ont été accordées, les premières nouvelles licences bancaires en près d’une décennie. La Financial Sector Conduct Authority (FSCA) note que les petites banques telles que les banques coopératives et les banques mutuelles n’ont pas pénétré efficacement le marché.[3]
Les niveaux d’inclusion financière en Afrique du Suds s’élèvent à plus de 90%. Divers produits financiers sont offerts aux personnes à faible revenu, provenant d’un éventail d’institutions.[4] En outre, il existe plus de 2 000 prestataires de microfinance dans le pays,[5] la valeur des prêts de microfinance étant estimée à 27.75 milliards R (1.47 milliards US$) en 2019.[6] Les prêts de microfinance varient des prêts à la consommation aux prêts d’amélioration de l’habitat. Il existe également de nouveaux microcrédits offrant de la microfinance pour le logement ainsi que des fournisseurs privés de crédit au logement opérant à partir des principaux magasins de détail de matériaux de construction.[7]
Malgré des niveaux globalement élevés, l’Afrique du Sud connaît toujours un écart entre les genres en matière d’inclusion financière.[8] Bien qu’elle ne soit pas nécessairement représentative de l’ensemble du marché des prêts immobiliers, BetterBond a fait remarquer qu’en 2022, les femmes acheteuses représentaient près de 43% des demandes de prêt immobilier acceptées. Pourtant, on constate également une augmentation de l’activité des femmes sur le marché. Dans le marché des titres de section, ces chiffres sont plus élevés, avec par exemple, 62% des propriétaires de titres de section à Gqeberha étant des femmes.[9]
En 2022, Lightstone a publié des données indiquant que les femmes représentaient, individuellement ou conjointement, 57% (3 896 595) du volume total des propriétés sur le marché (6 868 778), soit 54% de la valeur totale des propriétés résidentielles enregistrées au Bureau des actes. Le profil d’âge des femmes propriétaires a tendance à être plus jeune ; par exemple, les acheteurs de moins de 35 ans sont passés de 25% en 2018 à 34% en 2021.[10]
En 2023, il y avait au total 1.6 million de prêts hypothécaires résidentiels en cours, avec des taux d’intérêt allant de 9.5% à 12.75%.[11] La valeur des prêts hypothécaires accordés a diminué de 22.19%, du 1er trimestre 2022 au 2e trimestre 2023, tandis que le nombre de prêts hypothécaires accordés a chuté de 22.43% sur la même période.[12]
[1] Statista (2023). Banking industry in South Africa – statistics & facts. https://www.statista.com/topics/10261/banking-industry-in-south-africa/#topicOverview (Consulté le 21 août 2023).
[2] Statista (2022). Leading mortgage lenders South Africa 2020, by number of loans.
[3] Financial Sector Conduct Authority. (undated). Financial Inclusion Strategy. www.fsca.co.za/Documents/FSCA%20Financial%20Inclusion%20Strategy.pdf. (Consulté le 31 août 2023). Pg 10.
[4] Research and Markets (2 Nov 2022). South Africa Banking Industry Trends Report 2022: Mobile and Digital Banking are Key Drivers of Financial Inclusion in South Africa.
[5] National Credit Regulator (2023). https://www.ncr.org.za/ (Consulté le 7 août 2023).
[6] Birguid (2019). South African Micro Finance Executive Summary. Pg. 4.
[7] South African Housing and Infrastructure Fund (2021). The State of Housing Microfinance. Pg. 5.
[8] Ojo, T. (2021). South Africa needs to up its game when it comes to financial inclusion for women.
[9] BizCommunity (3 août 2022). Women increasingly take the lead in SA housing market.
[10] Lightstone (août 2022). Women own or co-own more than half of SA’s homes and are buying a third of the cars being sold.
[11] Private Property (2023). Home loan interest rates 101. https://www.privateproperty.co.za/advice/property/articles/home-loan-interest-rates-101/6643 (Consulté le 15 août 2023).
[12] National Credit Regulator (2023). Consumer Credit Market Report – First Quarter March 2023. Pg. 9.
Abordabilité
Le chômage en Afrique du Sud au premier trimestre 2023 était de 32.9%, avec une légère baisse au deuxième trimestre de l’année à 32.6%.[1] Cela reste cependant parmi les plus élevés au monde. En 2022, environ 18.2 millions de personnes vivaient dans l’extrême pauvreté, soit une augmentation de 123 000 personnes par rapport à 2021.[2] Le coefficient de Gini du pays a atteint 0.63 en 2022, sans doute le niveau d’inégalité le plus élevé au monde.[3] Les subventions sociales du gouvernement sont la principale source de revenus pour 23.5% des ménages à l’échelle nationale, la COVID-19 ayant contribué à une augmentation du pourcentage de bénéficiaires d’une subvention sociale de 12.8% en 2003, à 30.9% en 2019, à 37% en 2021.[4]
Au cours du mandat actuel, le NDHS prévoit de revoir et de mettre à jour sa politique de logement social afin d’augmenter l’offre de logements locatifs et sociaux.[5] Les tranches de revenu révisées pour l’éligibilité au logement social concernent les ménages gagnant un revenu mensuel compris entre 1 850 R et 22 000 R (98 US$ et 1 168 US$).[6]
Il existe un certain nombre d’aides au logement disponibles auprès du gouvernement national. Le Programme de subventions Individuelles liées au financement (FLISP) (récemment rebaptisé First Home Finance) est une subvention qui vise à fournir aux ménages à revenu faible ou intermédiaire un soutien financier pour acheter ou construire une maison. Il s’adresse aux segments laissés pour compte du marché, c’est-à-dire à ceux qui ne sont pas admissibles pour l’obtention d’un logement entièrement subventionné mais qui ne peuvent pas non plus accéder à un prêt hypothécaire auprès des banques (niveaux de revenu compris entre 3 501 R (186 US$) et 22 000 R (1 168 US$) par mois.[7] En 2021/22, plus de 3 200 subventions FLISP ont été versées pour une valeur de 73 millions R (9.1 millions US$). Le NHFC est également en train de fusionner avec la RHLF pour former la Banque de développement des établissements humains (HSDB).[8] Il y a cependant eu un certain retard dans ce processus, et le Projet de Loi sur la Banque de développement des établissements humains, qui permettra la promulgation de la Banque, n’a pas encore été déposé.
[1] Statistics South Africa (2023). Quarterly Labour Force Survey – Quarter 2: 2023. Pg. 1.
[2] Cowling, N. (2023). Number of people living in extreme poverty in South Africa 2016-2025.
[3] Meyer, D. (2023). Inflation targeting – probing levels of success of monetary policy in South Africa. 18 July 2023. Daily Maverick.
[4] Statistics South Africa (2023). General Household Survey: 2022. Statistical release: P0318. Pg. xii.
[5] South African Government (undated). Human Settlements. https://www.gov.za/about-sa/humansettlements (Consulté le 31 août 2023).
[6] Ibid.
[7] Department of Human Settlements (2023). Finance Linked Individual Subsidy Programme. https://www.dhs.gov.za/content/finance-linked-individual-subsidy-projects# (Consulté le 28 août 2023).
[8] National Housing Finance Corporation (2022). 2021/22 Integrated Annual Report. Pg. 41.
Offre de logements
En 2022, 83.2% des ménages sud-africains vivaient dans des logements formels, 12.3% vivaient dans des logements informels et 4.3% vivaient dans des logements traditionnels. Dans les régions métropolitaines, cependant, près de 16% des ménages vivaient dans des logements informels, dont beaucoup dans des habitations d’arrière-cour ou des établissements informels.[1] L’Afrique du Sud compte environ 3 400 établissements informels dans tout le pays.[2] Le NDHS a un programme axé sur la modernisation de ces établissements, qui a vu la modernisation de 1 168 établissements informels au cours de l’exercice 2021/22.[3]
Les données suggèrent que l’activité de construction a ralenti en 2023. Statistics South Africa (Stats SA) note qu’au premier semestre 2023, la valeur nominale des bâtiments résidentiels achevés a diminué de 8.6% par rapport à la même période en 2022. De plus, des ralentissements ont été signalés pour les modifications apportées aux maisons. De même, la valeur des plans de construction adoptés par les municipalités a diminué entre 2022 et 2023.[4]
Le NDHS a mis en place un certain nombre de programmes de fourniture de logements, notamment le Programme de Développement Résidentiel Intégré (IRDP), le Programme d’amélioration des Établissements informels et le Programme de Logements locatifs abordables. Le programme d’appui à la modernisation se concentre sur l’amélioration des conditions de vie des ménages vivant dans des quartiers informels grâce à la fourniture d’eau et d’assainissement et à un accès adéquat aux services sociaux. Un élément important de ce programme est la participation active de la communauté. Au cours du mandat actuel (2019 à 2024), le NDHS vise à moderniser 180 000 stands pour avoir accès aux services municipaux.[5] D’autres interventions clés du gouvernement comprennent des programmes de mise à disposition rapide des terres et le Programme de logement des employés du gouvernement (GEHS).[6]
En ce qui concerne le logement social, en 2022, le NHFC a commencé à travailler sur un instrument de financement hors bilan qui tirera parti des investissements du secteur privé de la subvention pour le logement social. Grâce à cela, environ 8 000 à 10 000 nouveaux logements sociaux devraient être livrés au cours des huit prochaines années.[7] Le NDHS s’est également associé au Fonds sud-africain pour le logement et les infrastructures (SAIF) pour accélérer la réalisation de grands projets de logements sociaux.[8]
En ce qui concerne la construction de logements, le NHBRC, l’organisme de réglementation de l’industrie de la construction résidentielle, veille à ce que les constructeurs se conforment aux normes prescrites de l’industrie du bâtiment. Au cours de l’exercice 2021/22, le nombre de constructeurs de logements enregistrés a augmenté, ce qui prouve que le marché résidentiel est resté résilient face à une croissance économique lente et à la hausse des taux d’intérêt.[9]
En 1999, l’initiative South African Women in Construction (SAWIC) a été fondée pour donner aux femmes les moyens d’accéder aux contrats, à la formation, au financement et aux réseaux dans le secteur de la construction. Les membres comprennent des entités appartenant à des femmes dans la construction, le développement immobilier, la gestion immobilière, les fournisseurs, les fabricants et les professionnels de l’environnement bâti (entreprises, coopératives et entreprises).[10] En 2018, le Conseil de développement de l’industrie de la construction (CIDB) a mené une enquête qui a révélé que seulement 11% des professionnels du secteur étaient des femmes. De plus, environ un quart des plus grandes entreprises de construction appartenaient au moins à 51% à des femmes, tandis que 34% appartenaient à des Noirs.[11]
Des sociétés de financement immobilier telles que TUHF21 fournissent des financements aux entrepreneurs développant des locations abordables dans le centre-ville. Fondé par l’intermédiaire de TUHF, le Fonds uMaStandi est son premier véhicule de financement destiné à financer des propriétés locatives dans les quartiers précaires. Avec 125 millions R (6.6 millions US$) de nouveaux investisseurs au cours de la première année de fonctionnement, le fonds soutient le développement immobilier locatif dans les zones d’habitations précaires.[12]
[1] Statistics South Africa (2023). General Household Survey: 2022. Statistical release: P0318. Pg. 30.
[2] Department of Human Settlements (2023). Annual Performance Plan 2023/24. Pg. 3.
[3] Department of Human Settlements (2022). Annual Report 2021 – 2022. Pg. 11.
[4] Statistics South Africa (2023). Selected building statistics of the private sector as reported by local government institutions (Preliminary). Statistical release: P5041.1. Pg. 3.
[5] South African Government (undated). Human Settlements. https://www.gov.za/about-sa/humansettlements (Consulté le 31 août 2023).
[6] Department of Human Settlements (2022). Annual Report 2021 – 2022. Pg. 9.
[7] National Housing Finance Corporation (2022). 2021/22 Integrated Annual Report. Pg. 4.
[8] Voir Note 43.
[9] NHBRC (2022). 2021/22 Annual Report. Pg. 8.
[10] South African Women in Construction (undated). www.sawicgauteng.org.za (Consulté le 31 août 2023).
[11] Africa CEO Forum (2022). Mbokodo: putting women first in South African construction.
[12] TUHF (9 May 2023). Township Development Facility, Umastandi Fund, attracts R125M. https://www.tuhf.co.za/township-development-facility-umastandi-fund-attracts-r125m/ (Consulté le 31 août 2023).
Marchés immobiliers
L’Enquête générale auprès des ménages de 2022 a révélé que près de 57% des ménages sont propriétaires de leur propre logement et l’on entièrement amorti, tandis que 7.6% supplémentaires sont propriétaires de leur logement mais ne l’ont pas encore remboursé et 22.5% des ménages ont loué leur propriété.[1]
Le pourcentage de ménages qui ont reçu une forme quelconque de subvention gouvernementale pour le logement a considérablement augmenté, passant de 5.6% en 2002 à 13% en 2022. Un pourcentage plus élevé de ménages dirigés par une femme (15.5%) que de ménages dirigés par un homme (11%) ont reçu des subventions. Cela est conforme aux politiques gouvernementales qui privilégient les ménages dirigés par des personnes appartenant à des groupes vulnérables, y compris des femmes, et des personnes handicapées.[2]
Le marché immobilier résidentiel est la plus grande composante du marché immobilier sud-africain, avec environ sept millions de propriétés résidentielles en 2023, d’une valeur de 6 6595 milliards R (350 milliards US$). Parmi ceux-ci, les propriétés détenues en pleine propriété représentent plus de 80% du nombre total de propriétés, mais représentent 65% de la valeur totale. En comparaison, les maisons dans les domaines résidentiels représentaient 7% du nombre total de propriétés résidentielles, mais représentent 20% de la valeur totale des propriétés.[3]
L’Office national des actes est une entité du Département du développement rural et de la réforme foncière (DRDLR) et a pour mandat d’enregistrer les titres de propriété et les documents, de gérer et de maintenir le registre foncier du pays, de fournir des informations relatives à l’enregistrement et d’archiver les dossiers. Il existe 11 autres registres des actes situés dans neuf provinces supervisées par le Bureau du registraire en chef des actes (OCRD). En 2021, 301 591 transferts ont eu lieu.[4] Les retards des bureaux des actes et les interruptions de service qui ont affecté les transferts de propriété pendant la pandémie sont généralement résolus. Cependant, en moyenne, un transfert de propriété en Afrique du Sud prend trois mois. Les étapes comprennent la demande et l’approbation d’une nouvelle caution, l’annulation de la caution existante, le dédouanement municipal, le paiement des droits de mutation au Service fiscal sud-africain (SARS) et enfin le dépôt des documents au Bureau des actes.[5]
La délivrance de titres de propriété est un autre programme gouvernemental clé pour lutter contre les schémas de propriété foncière biaisés. À ce jour, plus de 1.4 millions de titres de propriété ont été délivrés à des ménages résidant dans des logements subventionnés par le gouvernement. Dans son Plan de performance annuel 2023/24, le NDHS en fournit une ventilation des données par genre, notant que 54% des titres de propriété ont été délivrés à des femmes.[6] Cependant, il reste un arriéré dans le traitement des titres de propriété ; dans le discours sur l’État de la Nation de 2023, l’arriéré a été déclaré à plus d’un million de maisons pour un montant estimé à 242 milliards de R (12.8 milliards US$).[7]
En 2021, Stats SA a commencé à travailler à l’élaboration d’un Indice des Prix des Propriétés Résidentielles (RPPI) en partenariat avec la Banque de réserve sud-africaine (SARB) et le Fonds monétaire international (FMI). Le RPPI vise à mesurer l’évolution du prix des propriétés résidentielles telles que les maisons, les condominiums et les appartements achetés par les ménages.[8]
[1] Statistics South Africa (2023). General Household Survey: 2022. Statistical release: P0318. Pg. 31.
[2] Ibid. Pg. 32.
[3] Investec Focus (19 April 2023). An overview of the property market – where the value lies.
https://www.investec.com/en_za/focus/economy/an-overview-of-the-property-market—where-the-value-lies.html (Consulté le 4 October 2023).
[4] Deeds Office (2023). Interesting Statistics. https://www.deeds.gov.za/statistics.php (Consulté le 28 août 2023).
[5] Lamna (2023). How Long Does a Property Transfer Take in South Africa, 2023?
[6] Department of Human Settlements (2023). Annual Performance Plan 2023/24. Pg. 20.
[7] Ramaphosa, C. (9 February 2023). State of the Nation address.
[8] Statistics South Africa (2023). Residential Property Price Index. www.statssa.gov.za/publications/D0160/D0160October2022.pdf (Consulté le 30 août 2023). Pg. 5.
Politique et législation
L’article 26 de la Constitution du pays stipule que chacun a le droit d’accéder à un logement convenable, tandis que la Loi 107 de 1997 sur le logement énonce les principes, les arrangements institutionnels et le cadre utilisés dans le développement d’établissements humains durables. Pour faire face au taux élevé d’urbanisation de l’Afrique du Sud, le Cadre de Développement Urbain Intégré (IUDF) a été adopté en 2016, soutenu par le Plan national de développement (PND). Ce dernier est un document de politique à long terme définissant la vision du pays à l’horizon 2030. Le chapitre 8 du PND se concentre sur les établissements humains et leur transformation, pour éliminer les cicatrices géographiques de l’apartheid et créer des établissements à usage mixte.[1]
En 2022, la Loi 22 de 2019 sur l’Autorité de Réglementation des Praticiens de l’Immobilier, qui a créé l’Autorité de Réglementation des Praticiens de l’Immobilier (PPRA) et a remplacé le Conseil des Affaires des Agences immobilières, est entrée en vigueur. Cette loi réglemente les affaires de tous les praticiens de l’immobilier et a pour mandat de transformer le secteur et d’assurer la protection des consommateurs, entre autres.[2] D’autres législations sectorielles pertinentes comprennent, entre autres, la Loi 63 de 2000 sur la Divulgation des Prêts Immobiliers et des hypothèques, le Code du Logement (2009), la Loi 8 de 2011 sur la Gestion des Régimes de Titres Sectionnels, la Loi 95 de 1998 sur les Mesures de Protection des Consommateurs, la Loi 35 de 2014 sur la Modification des loyers et la Loi 9 de 2011 sur le Service de Médiation des Régimes communautaires.
Le NDHS note dans son rapport annuel 2022 qu’il était en train d’examiner toutes les politiques liées aux catastrophes et aux urgences. Cela était dû aux défis liés au changement climatique et à un certain nombre de catastrophes survenues en Afrique du Sud en 2021/22, notamment des inondations et des incendies.[3] Le NDHS a également remodelé le FLISP en 2022, pour combler la lacune du marché du logement, où le revenu des propriétaires potentiels peut dépasser la limite pour une maison entièrement subventionnée mais être trop bas pour recevoir un prêt hypothécaire. Le FLISP remodelé comprend désormais une gamme d’offres de produits non hypothécaires et d’options de maturité alternatives.[4]
Un projet de loi sur la protection des consommateurs en matière de logement a été approuvé par le Cabinet en 2022 pour être déposé au Parlement. Ce projet de loi, une fois adopté, abrogera intégralement la Loi 95 de 1998 sur les mesures de protection des consommateurs en matière de logement. Les modifications proposées comprennent l’élargissement de la protection offerte aux consommateurs de logements (par exemple, la fourniture de la garantie pour couvrir les réparations domiciliaires, les rénovations, les remplacements et les ajouts à un logement existant). L’objectif principal du projet de loi est de sortir le consommateur de logements de sa position de faiblesse par rapport à celle du promoteur ou du constructeur.[5]
Enfin, le NDHS note qu’il a l’intention de lancer une consultation des parties prenantes en 2023 pour informer sur un Livre blanc sur le logement dans les établissements humains.[6]
[1] SA Government (2012). National Development Plan. Pg. 258.
[2] Department of Human Settlements (2022). Annual Report 2021 – 2022. Pg. 12.
[3] Ibid. 8.
[4] Ibid. Pg. 13.
[5] NHBRC (2022). 2021/22 Annual Report. Pg. 10.
[6] Department of Human Settlements (2023). Annual Performance Plan for 2023/24. Pg. 17.
Opportunités
L’année 2023 a porté une attention accrue dans le secteur sur les loyers abordables à petite échelle, la fourniture de sites viabilisés et le soutien aux micro-promoteurs dans les zones d’habitations précaires. Ces dernières années, l’accent a également davantage été mis sur la fourniture de logements sociaux, grâce à l’effet de levier des investissements du secteur privé. Les politiques d’inclusion du logement aux niveaux provincial et local du gouvernement (y compris la plupart des municipalités métropolitaines) visent à assurer la fourniture de logements abordables dans les grands ensembles résidentiels.
L’élaboration prévue d’un nouveau Livre blanc sur les établissements humains vise à réformer le système de subventions au logement et à se concentrer sur la facilitation des partenariats public-privé. Certaines des plus grandes villes du pays ont commencé à préparer de nouvelles politiques et programmes liés à cela, pour permettre le développement de logements locatifs abordables à petite échelle. Ceci est à l’appui de l’accent général mis sur la densification urbaine, une caractéristique clé de la deuxième phase du Plan national d’infrastructure publié pour commentaires du public à la fin de 2022.[1]
D’autres opportunités existent autour du financement du logement. Le SAHOF note que d’autres modèles de financement qui permettent le remboursement échelonné des prêts seraient appropriés étant donné la nécessité que d’autres modes d’occupation fassent partie des considérations pour le financement du logement. Les modèles alternatifs incluent le modèle de location avec option d’achat et le modèle de contrat de vente à tempérament.[2]
Enfin, les modèles de financement du logement basés sur la technologie offrent de grandes opportunités d’application ; par exemple, des modèles numériques sont utilisés dans diverses juridictions sur le marché indien et indonésien, et l’Afrique pourrait potentiellement les adopter pour ses ménages à faible revenu. Cela peut inclure le financement et les prêts à la consommation peer-to-peer et Fintech (par exemple Square Yard et Gradana), les banques numériques (par exemple Digibank) et la technologie dans les opérations de financement du logement (par exemple Aviom India Housing Finance).[3]
[1] Meyer, SJ. (13 February 2023). Affordable rental market White Paper. https://www.privateproperty.co.za/advice/news/articles/affordable-rental-market-white-paper/8994 (Consulté le 4 October 2023).
[2] South African Housing and Infrastructure Fund (2021). The State of Housing Microfinance. Pg. 4.
[3] Ibid.
Disponibilité des données sur le financement du logement
Les données sur le financement du logement sont principalement disponibles auprès de Stats SA, du Régulateur national du crédit (NCR), de la NHFC, de la NDHS et de la SARB. Stats SA publie un Indice mensuel des Prix de l’Immobilier Résidentiel (IPP) ainsi que des statistiques régulières sur les chiffres de la population, les ménages, les statistiques du bâtiment, etc. Le Rapport sur le marché du crédit à la consommation est publié trimestriellement par la RCN et détaille les informations hypothécaires, les transactions de crédit et le crédit de promotion immobilère. Le NDHS produit des rapports annuels et des plans de performance qui fournissent des informations sur les dépenses publiques consacrées aux établissements humains, à la planification et aux objectifs de livraison, aux programmes de subventions et au logement abordable.
Le Bureau des actes fournit des « statistiques intéressantes », mais cela semble être déterminé par le Bureau et les utilisateurs ne sont pas en mesure de rechercher des données spécifiques. Il est également assez obsolète, les statistiques sur la page d’accueil du site étant de 2019.
Les fournisseurs de données du secteur privé comprennent des entreprises telles que Lightstone Property, Knight Frank et First National Bank.
La ventilation des données par sexe en Afrique du Sud est généralement limitée. En ce qui concerne les questions climatiques, le NDHS publie des rapports narratifs sur son approche de la gestion des catastrophes et des changements climatiques, en ce qui concerne la fourniture de logements.
Exemple d'innovation
Empower Shack fournit d’autres logements abordables aux habitants des quartiers informels. Ces maisons à deux étages s’étendent de 42.5 à 80m² et ont été conçues et construites par l’organisation à but non lucratif basée à Khayelitsha, Ikhayalami, en collaboration avec le studio de design Urban Think Tank (UTT) basé à l’Institut suisse de technologie de Zurich.
Le projet vise à moderniser les établissements informels à travers quatre composantes : un prototype de logement à deux étages, un processus participatif d’aménagement du territoire, des systèmes urbains intégrés et des solutions économiques. Les programmes de subsistance comprennent des apprentissages de facilitation de la construction et de la modernisation et la gestion urbaine communautaire. L’intention du modèle à deux étages est de créer plus d’espace pour que les gens vivent et travaillent à domicile. Il permet d’aménager des espaces coupe-feu pour faciliter l’accès des services d’urgence. Les logements sont disposés autour d’un noyau d’assainissement fournissant de l’eau et des toilettes, et des niveaux supplémentaires peuvent être ajoutés si nécessaire.
À ce jour, 73 nouvelles maisons ont été construites sur un terrain du site C, Khayelitsha. Les maisons sont construites à partir de briques, de bois et de tôles de zinc, et sont ignifuges et résistantes à l’eau. Cinq tailles de modèles différentes étaient disponibles pour les familles, chaque maison étant équipée d’un dispositif de gestion de l’eau et d’un compteur d’électricité prépayé.
Swiss Re, une société de réassurance basée en Suisse fournit 90% du financement. Les 10% restants sont financés par les familles, principalement par des prêts de microfinance. Les mensualités vont de 300 R à 1 300 R (16 US$ à 69 US$). Le coût total de construction des maisons variait de 230 000 R (12 206 US$) pour le plus petit modèle à 480 000 R (25 474 US$) pour le plus grand modèle.
Sites internet
Première Banque Nationale : www.fnb.co.za
Agence de Développement du logement : www.thehda.co.za
Organisme National de Réglementation du Crédit : www.ncr.org.za
Département National des Établissements Humains : www.dhs.gov.za
Conseil National d’inscription des Constructeurs d’habitations : https://www.nhbrc.org.za/
Société Nationale de financement du logement : www.nhfc.co.za
Association Nationale des Organismes de Logement Social : https://www.nasho.org.za/
Groupe de Suivi Parlementaire : https://pmg.org.za/
Autorité de Réglementation du Logement Social : www.shra.org.za
Banque de Réserve d’Afrique du Sud : www.resbank.co.za
Statistiques Afrique du Sud : www.statssa.gov.za
TUHF : www.tuhf.co.za
