Financement du logement en Afrique du Sud
Vue d'ensemble
Le gouvernement sud-africain a travaillé dur pour diriger les efforts visant à contenir la propagation du virus Covid-19. La CAHF est reconnaissante aux travailleurs du secteur essentiel qui travaillent fort, pour leurs efforts inlassables pour augmenter la portée des tests dans nos communautés, pour s’assurer que les résidents ont accès aux services essentiels et que notre pays et ses résidents sont en sécurité. Pour obtenir des informations à jour sur leurs efforts, visitez le portail de ressources et d’actualités en ligne.
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Avec environ 20 % des ménages urbains résidant dans des quartiers informels, l’Afrique du Sud continue de faire face à de sérieux défis en matière de logement adéquat et abordable pour une grande partie de la population à faible revenu, malgré des décennies de fourniture de logements subventionnés par le gouvernement. Une myriade de facteurs a conduit à une pénurie de logements d’environ 3,7 millions d’habitants, dont on estime qu’elle augmente à 178 000 par an. Dans une large mesure, l’abordabilité du logement est affectée par des facteurs sociaux et économiques tels que les niveaux élevés de pauvreté et de chômage. Le taux de chômage en Afrique du Sud a atteint 34,4%, se traduisant par environ 7,8 millions de personnes sans emploi. Les tendances en matière de migration et d’urbanisation aggravent encore la crise du logement et exercent une pression sur les infrastructures de prestation de services dans les zones urbaines. Les deux tiers de la population sud-africaine résident dans des centres urbains et un quart vit dans des quartiers informels. Malgré l’amélioration de la prestation de services au fil des ans, à l’échelle nationale, 12% des ménages sud-africains n’ont pas accès à l’eau courante ou du robinet, 18% n’ont pas accès à un assainissement adéquat et 15% ne sont pas connectés aux principaux réseaux électriques. Le principal défi pour aborder le logement en Afrique du Sud est d’attirer des investisseurs pour augmenter la fourniture de logements abordables, tandis que le gouvernement joue un rôle habilitant et régulateur.
Le produit intérieur brut (PIB) réel de l’Afrique du Sud est d’environ 5 500 milliards de rands (383,3 milliards de dollars US).8 Le secteur de la construction, y compris les bâtiments résidentiels, a enregistré le taux de croissance le plus élevé à la fin de 2020. L’économie a progressé de 1,1 % au premier trimestre de 2021, et devrait atteindre une croissance de 3 % en 2021, avant de ralentir à 1,6 % en 2022. Les perspectives de l’Afrique du Sud seront affectées par les complexités structurelles existantes, notamment la crise de l’électricité, le chômage et les pénuries d’eau. L’inflation globale des prix à la consommation pour 2021 est de 4,4% et devrait tomber à 4,2% en 2022, restant dans l’objectif du gouvernement de 4-6%. Au début des troubles civils et des manifestations dans les provinces du Kwa Zulu Natal et du Gauteng en juillet 2021, la monnaie locale s’est affaiblie par rapport au dollar américain. L’incertitude entourant la reprise mondiale après COVID-19 aura probablement un impact sur la trajectoire des devises des marchés émergents, y compris le rand.
Découvrez plus d’informations sur le secteur du financement du logement en Afrique du Sud, y compris les principales parties prenantes, les politiques importantes et l’abordabilité du logement:
- Introduction
- Accès au financement
- Faisabilité budgétaire
- Offre de logements
- Marché immobilier
- Politique et réglementation
- Opportunités
- Accès aux données sur le financement du logement
- Informalité urbaine
- Sites internet
Afrique du Sud
Introduction
Avec environ 20 % des ménages urbains résidant dans des quartiers informels, l’Afrique du Sud continue de faire face à de sérieux défis en matière de logement adéquat et abordable pour une grande partie de la population à faible revenu, malgré des décennies de fourniture de logements subventionnés par le gouvernement. Une myriade de facteurs ont conduit à une pénurie de logements d’environ 3.7 millions, qui est estimée à 178 000 par an.[1] Dans une large mesure, le caractère abordable du logement est affectée par des facteurs sociaux et économiques tels que les niveaux élevés de pauvreté et de chômage. Le taux de chômage en Afrique du Sud a atteint 34.4%, se traduisant par environ 7.8 millions de personnes sans emploi.[2] Les tendances en matière de migration et d’urbanisation aggravent encore la crise du logement et exercent une pression sur les infrastructures de prestation de services dans les zones urbaines.[3] Les deux tiers de la population sud-africaine résident dans des centres urbains,[4] et un quart vivent dans des quartiers informels.[5] Malgré l’amélioration de la prestation de services au fil des ans, à l’échelle nationale, 12% des ménages sud-africains n’ont pas accès à l’eau courante ou du robinet, 18% n’ont pas accès à un assainissement adéquat et 15% ne sont pas connectés aux principaux réseaux électriques.[6] Le principal défi pour aborder le logement en Afrique du Sud est d’attirer des investisseurs pour étendre la fourniture de logements abordables, tandis que le gouvernement joue un rôle habilitant et régulateur.
Le produit intérieur brut (PIB) réel de l’Afrique du Sud est d’environ 5 500 milliards R (383.3 milliards US$).[7] Le secteur de la construction, y compris les bâtiments résidentiels, a enregistré le taux de croissance le plus élevé fin 2020.[8] L’économie a progressé de 1.1% au premier trimestre 2021,[9] et devrait atteindre 3% de croissance en 2021, avant de ralentir à 1.6% en 2022.[10] Les perspectives de l’Afrique du Sud seront affectées par les complexités structurelles existantes, notamment la crise de l’électricité, le chômage et les pénuries d’eau. L’inflation globale des prix à la consommation pour 2021 est de 4.4% et devrait tomber à 4.2% en 2022, restant dans l’objectif du gouvernement de 4 à 6%.[11] Au début des troubles civils et des manifestations dans les provinces du Kwa Zulu Natal et du Gauteng en juillet 2021, la monnaie locale s’est affaiblie par rapport au US$.[12] L’incertitude entourant la reprise mondiale après la COVID-19 aura probablement un impact sur la trajectoire des devises des marchés émergents, y compris le Rand.
Au 23 septembre 2021, la banque centrale-South African Reserve Bank (SARB) a laissé les taux repo et préférentiels inchangés à 3.5% et 7%, respectivement.[13] Cela permet aux acheteurs d’une première maison qui peuvent accéder au crédit d’acheter des propriétés à des taux d’emprunt inférieurs. En outre, les plus grandes banques commerciales ont continué à mettre en œuvre des mesures pour amortir les impacts liés à la pandémie sur les ménages, en introduisant des réductions de versements, des reports d’intérêts et de frais, des prolongations des conditions de prêt et des plans d’allègement de la dette. Les banques ont accordé plus de 30 milliards R (2 milliards US$) de restructuration de la dette à ce jour.[14]
Au cours de l’exercice 2021/2022, 36.5 milliards R (2.5 milliards US$) sont alloués aux établissements humains.[15]Cela comprend une nouvelle subvention conditionnelle aux provinces et aux municipalités pour soutenir la participation des communautés et des organisations communautaires à la modernisation des établissements informels. Les objectifs comprennent la modernisation et la formalisation de 400 établissements informels chaque année au cours des trois prochaines années, et la livraison de 180 000 sites viabilisés.[16]
Le programme gouvernemental de subventions individuelles liées au financement (FLISP) devrait débloquer l’accès au financement du logement, en soutenant 7 600 bénéficiaires éligibles avec des subventions permettant l’accession à la propriété avec un financement hypothécaire. Pour l’exercice 2021/2022, le DHS a alloué 461 millions R (32 millions US$) à cet effet et tirera parti de 3.2 milliards R (230 millions US$) de financement privé.[17]
[1] National Housing Finance Corporation. (2021). Strategic Plan 2020-2025 and APP 2020/21, presentation to the Portfolio Committee on Human Settlements, Water and Sanitation, 29 April 2021. https://pmg.org.za/files/210429NHFC.PPTX (Consulté le 30 Août 2021).Pg.12
[2] Toyana, M. and Planting, S. (2021). Unemployment jumps to record 34.4% as formal sector bleeds. 24 Août 2021. Daily Maverick.
(Consulté le 27 Août 2021).
[3] Marutlelle, N. (2021). A critical analysis of housing inadequacy in South Africa and its ramifications: Africa’s Public Service Delivery and Performance Review. Vol. 9, No.1 (2021). 24 March 2021. AOSIS. https://apsdpr.org/index.php/apsdpr/article/view/372/739 (Consulté le 2 Septembre 2021).
[4] World Bank. (2020). Urban population (% of total population) – South Africa https://data.worldbank.org/indicator/SP.URB.TOTL.IN.ZS?locations=ZA (Consulté le 1 Octobre 2021).
[5]Urbanet. (2020). Infographics: Urbanisation and urban development in South Africa. https://www.urbanet.info/infographics-urbanisation-in-south-africa/(Consulté le 1 Octobre 2021).
[6] Statistics South Africa. (2019). General Household Survey. http://www.statssa.gov.za/publications/P0318/P03182019.pdf (Consulté le 1 Octobre 2021).pp.34-42
[7] Toyana, M. (2021). South Africa’s economy 11% bigger after Stats SA revises GDP data. 25 Août 2021. Business Maverick.
[8] Statistics South Africa. (2021). Gross domestic product: First quarter 2021. http://www.statssa.gov.za/publications/P0441/P04411stQuarter2021.pdf (Consulté le 3 Octobre 2021).Pg.11
[9] Statistics South Africa. (2021). GDP rises in the first quarter of 2021. 8 June 2021. Stats SA. http://www.statssa.gov.za/?p=14423 (Consulté le 14 Août 2021).
[10] African Development Bank Group. (2021). Africa Economic Outlook, 2021-From Debt Resolution to Growth: The Road Ahead for Africa. https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2021 (Consulté le 14 Septembre 2021).Pg.145
[11] South African Reserve Bank. (2021). Statement of the Monetary Policy Committee, Press Statement SARB 23 Septembre 2021.Pg.4
[12] South African Reserve Bank. (2021). Quarterly Bulletin, Septembre 2021. Pgs.55-56.
[13] Trading Economics. (2021). South Africa Interest rate. https://tradingeconomics.com/south-africa/interest-rate (Consulté le 15 Août 2021).
[14] Mnguni, P., Rapapali, M and Simbanegavi, W. (2021). Weathering the Covid-19 storm: The response of macro-prudential policy, South African Reserve Bank Occasional Bulletin of Economic Notes OBEN/20/02.Pg.7
[15] National Treasury. (2021). Budget Review 2021. http://www.treasury.gov.za/documents/national%20budget/2021/review/FullBR.pdf (Consulté le 3 Octobre 2021).Pg.64
[16] National Treasury. (2021). Budget Review 2021. http://www.treasury.gov.za/documents/national%20budget/2021/review/FullBR.pdf (Consulté le 3 Octobre 2021).Pg.160
[17] Republic of South Africa. (2021). Minister Lindiwe Sisulu on middle income earners to apply for government housing subsidy. 25 April 2021. Republic of South Africa. https://www.gov.za/speeches/minister-lindiwe-sisulu-calls-middle-income-earners-apply-government-housing-subsidy-25-apr (Consulté le 2 Octobre 2021).
Accès au financement
L’Afrique du Sud a un système bancaire bien développé, qui est réglementé par la SARB. Il existe 15 institutions de financement hypothécaire dans le pays et les principaux prêteurs comprennent Standard Bank, First National Bank, Absa, Nedbank et la société de financement hypothécaire SA Home Loans. Fin mars 2021, les prêts hypothécaires résidentiels bruts représentaient 51.2 % du crédit bancaire total, s’élevant à 1 000 milliards R (69.4 milliards US$).[1]Les crédits immobiliers ont diminué de 13.4% entre décembre 2020 et mars 2021.[2] Entre juillet et décembre 2020, environ 66 % des prêts hypothécaires résidentiels accordés avaient un ratio prêt/valeur (LTV) égal ou supérieur à 100 %, signalant un appétit accru pour des LTV plus élevés et un risque plus élevé de la part des banques.[3]
L’indice Experian Consumer Default indique que la dette totale des consommateurs a augmenté pour atteindre 1 900 milliards R (132.6 milliards US$).[4] Au cours de la dernière année, la qualité des prêts s’est détériorée parmi les plus grands prêteurs hypothécaires d’Afrique du Sud et a été aggravée par les impacts financiers de la pandémie.[5] Plus de 40 milliards R (4.5 %) de prêts hypothécaires résidentiels étaient en cours. Les facilités de crédit personnelles non garanties contribuent de manière significative aux niveaux d’endettement et de dépréciation des ménages. La dette des ménages sud-africains par rapport au revenu reste élevée à 75.4%.[6]
Comparé au reste du continent, le taux d’inclusion financière de l’Afrique du Sud (90 %) est élevé,[7] pourtant, les institutions de microfinance (IMF) restent d’une importance cruciale pour les ménages à faible revenu qui ne peuvent pas accéder aux produits financiers appropriés des banques commerciales. Les IMF sont réglementées par le National Credit Regulator et certaines offrent des crédits au logement. Tout comme les banques commerciales, les IMF ont également connu des taux de défaut élevés en raison de la pandémie.[8]
La National Housing Finance Corporation (NHFC), qui est en passe de devenir la Human Settlements Development Bank (HSDB), est chargée de fournir des financements au logement aux intermédiaires, en se concentrant principalement sur les intermédiaires financiers de détail, les promoteurs immobiliers et les institutions de logement social. La NHFC fournit également un soutien aux intermédiaires émergents en matière de logement en s’associant à d’autres organisations locales et mondiales.[9]
[1] National Credit Regulator. (2021). Consumer Credit Market Report, First Quarter March 2021. https://www.ncr.org.za/documents/CCMR/CCMR%202021Q1.pdf (Consulté le 3 Octobre 2021).Pg.5
[2] Ibid.Pg.4
[3] South African Reserve Bank. (2021). Financial stability review, first edition 2021. https://www.resbank.co.za/content/dam/sarb/publications/reviews/finstab-review/2021/financial-stability-review/FSR%20May%202021%20Digital%20Version.pdf (Consulté le 14 Octobre 2021).Pg.62
[4] Experian. (2021). A look at the new now: Experian quarter 2 2021, consumer default index. https://www.experian.co.za/content/dam/marketing/emea/soafrica/za/assets/consumer-information/Experian-South-Africa-CDI-Report-Q2-2021.pdf (Consulté le 3 Octobre 2021).
[5] S&P Global Market Intelligence. South African banks set for low returns, but may see impairment reversals. 29 April 2021. https://www.spglobal.com/marketintelligence/en/news-insights/latest-news-headlines/south-african-banks-set-for-low-returns-but-may-see-impairment-reversals-63929292 (Consulté le 13 Octobre 2021).
[6] South African Reserve Bank. (2021). Quarterly Bulletin, June 2021. https://www.resbank.co.za/content/dam/sarb/publications/quarterly-bulletins/quarterly-bulletin-publications/2021/back-up-folder-june-/01Full%20Quarterly%20Bulletin%20June%202021.pdf (Consulté le 3 Octobre 2021). Pg.2.
[7] FinMark Trust. (2019). Results for FinScope SA study for 2019. http://www.saia.co.za/index.php?id=2205 (Consulté le 3 Octobre 2021).Pg.10
[8] Microfinance South Africa. (2020). Annual report 2019/20. https://c5bba634-c2f9-419f-94dd-f3b79139306b.filesusr.com/ugd/159d1c_e8359536aa50401bb64cdde4768f4647.pdf (Consulté le 3 Octobre 2021). Pg.14.
[9] National Housing Finance Corporation. (2021). Funding Programs. https://www.nhfc.co.za/index.php/Products-and-Services/funding-programs-1.html(Consulté le 24 Août 2021).
Faisabilité budgétaire
La plupart des ménages sud-africains dépendent des revenus salariés, tandis que les subventions et les envois de fonds sont également parmi les sources les plus courantes de revenus des ménages.[1] Le salaire mensuel moyen était de 23 122R en février 2021,[2] mais compte tenu de l’inégalité extrême, un peu plus d’un quart ou 7.7 millions de ménages gagnent un revenu mensuel inférieur à 3 500R (243US$).[3] 7.2 millions de ménages supplémentaires ont un revenu mensuel allant de 3 501R (243US$) à 20 000R (1 388US$). Les ménages consacrent une grande partie (23 %) de leur revenu à l’alimentation, suivis des services publics et du carburant (11 %).[4] La SARB prévoit une inflation plus élevée pour le reste de 2021, principalement due à la hausse de la consommation des ménages et à la réduction des niveaux d’investissement. Cela limitera les ressources disponibles, en particulier pour les ménages à faible revenu.
La baisse du taux préférentiel, actuellement de 7 %, a réduit les frais de service de la dette existants pour les ménages, tout en améliorant l’abordabilité des prêts hypothécaires résidentiels. Au premier trimestre de 2021, la plupart (87 %) des prêts hypothécaires émis étaient évalués à plus de 700 000R (48 611US$), tandis que les hypothèques inférieures à 350 000R (24 305US$) ne représentaient que 2 % des accords hypothécaires.[5] L’activité de prêt hypothécaire a largement favorisé ceux dont le revenu mensuel est supérieur à 15 000R (1 041US$). Avec les conditions de prêt existantes, les niveaux de revenu et le prix de la maison nouvellement construite la moins chère (80m2) coûtant 473 440R (32 877US$), la plupart des ménages urbains ne pourraient pas se permettre d’acheter une nouvelle maison.
Le programme FLISP du gouvernement s’adapte à « l’écart existant sur le marché» et fournit des subventions sur une échelle mobile aux ménages dont le revenu mensuel se situe entre 3 500R (243US$) et 22 000R (1 527US$).[6] Cela augmente le plafond d’abordabilité et le nombre de ménages qui peuvent accéder à une aide financière pour l’achat d’une maison tant sur le marché du neuf que sur celui de la revente.
Un programme d’aide aux loyers de 600 millions R (41.6 millions US$) a été annoncé par le DHS, au début de la pandémie pour soulager les locataires occupant des logements abordables et pour amortir davantage les impacts sur les propriétaires.[7] Au cours de l’exercice en cours, les fonds alloués ont été transférés à la Social Housing Regulatory Authority (SHRA) et à la HSDB pour être versés aux bénéficiaires éligibles.
[1] Statistics South Africa. (2020). General household survey. Pg.57.
[2] Statistics South Africa. (2021). Quarterly employment statistics (QES) – Q1:2021. http://www.statssa.gov.za/publications/P0277/Press%20release%20QES%20Q1%202021.pdf (Consulté le 3 Octobre 2021). Pg.2.
[3] National Housing Finance Corporation. (2021). Presentation to the Portfolio Committee on Human Settlements, Water and Sanitation, 29 April 2021.Pg.12
[4] FinMark Trust. (2019). Results for FinScope SA study for 2019. http://www.saia.co.za/index.php?id=2205 (Consulté le 3 Octobre 2021).Pg.6
[5] National Credit Regulator. (2021). Consumer Credit Market Report, First Quarter March 2021. https://www.ncr.org.za/documents/CCMR/CCMR%202021Q1.pdf (Consulté le 3 Octobre 2021).Pg.7
[6]National Housing Finance Corporation. FLISP: Finance Linked Individual Subsidy Programme. https://www.nhfc.co.za/images/FLISP-Brochure-UPDATED.PDF (Consulté le 2 Octobre 2021).
[7] Sisulu, L. (2021). Minister Lindiwe Sisulu: Human Settlements Dept. Budget Vote 2021/22. 18 May 2021. Republic of South Africa
Offre de logements
L’indice FNB/BER Building Confidence pour le troisième trimestre 2021 est passé de 39 à 35, indiquant un ralentissement du secteur du bâtiment. Cela entraînera très probablement une baisse de l’offre de logements et, par conséquent, de l’emploi dans l’industrie de la construction à forte intensité de main-d’œuvre. Malgré ces perspectives, le secteur public continue de s’employer à accroître la fourniture de logements. L’Agence de développement du logement (HDA) a établi des plans pour construire 500 000 maisons entre 2019 et 2024.[1] Le NDHS a pour objectif de fournir 270 000 logements subventionnés, de formaliser 300 établissements informels chaque année, de fournir 180 000 sites viabilisés et de fournir 18 000 logements locatifs abordables.[2] Le NDHS prévoit en outre de tirer davantage parti des structures de financement mixtes pour soutenir les municipalités avec des fonds pour les infrastructures en vrac à grande échelle.
Le SHRA a pour mandat de fournir des logements locatifs abordables, ciblant les personnes dont les revenus mensuels se situent entre 1 500R (104US$) et 15 000R (1 041US$). En 2021, le SHRA a livré 3 009 unités, malgré la conjoncture économique, soit une augmentation de 725 unités livrées par rapport à 2020.[3]
La nouvelle livraison privée de logements abordables (ceux d’une valeur comprise entre 300 000R (20 780US$) et 600 000R (41 549US$) est faible, tandis que le nouveau parc de logements d’une valeur inférieure à 300 000R (20 780US$) est largement (94 %) subventionné par le gouvernement.[4] Le Trust for Urban Housing Finance (TUHF) a joué un rôle central dans la transformation et le financement des bâtiments résidentiels dans le centre-ville de Johannesburg. En partenariat avec la Standard Bank, le TUHF a lancé la première obligation sociale d’Afrique du Sud en 2021, qui soutiendra davantage les petits entrepreneurs immobiliers.[5] Toujours dans le centre-ville, le promoteur immobilier Divercity Urban Property Fund a accédé à une facilité de financement de 500 millions de R pour développer des unités résidentielles abordables à Johannesburg et Pretoria.[6] Divercity dispose actuellement d’un portefeuille de 6 500 appartements.
Un partenariat public-privé notable comprend le récent partenariat entre le gouvernement (sous FLISP) et les propriétés de Balwin pour la livraison d’une mégapole de plusieurs milliards de R à Mooikloof à Pretoria Est, à travers laquelle le gouvernement s’est engagé à déployer des infrastructures en vrac.[7] Le développement comprendra 50 000 appartements d’une, deux et trois chambres dans la première phase, se vendant entre 499 000R (34 652US$) et 799 000R (55 486US$).
Le logement informel contribue également de manière significative à l’offre de logements en Afrique du Sud. L’un des mécanismes informels pour répondre aux besoins de logement est le logement dans l’arrière-cour-13.4% des citadins sont logés dans des ce type de propriétés. Le concept fonctionne bien pour les petites familles et les ménages d’une personne, et constitue une offre importante d’unités abordables dans les zones urbaines bien situées. Bien que la récente loi modifiant la Loi sur le logement locatif cherche à officialiser les contrats de location pour toutes les propriétés, y compris les logements construits dans l’arrière-cour, le secteur de la location de logement en arrière-cour est en grande partie non réglementé et bien qu’il prospère sans grande intervention du gouvernement, la qualité des logements et le niveau des services dans certaines zones sont médiocres.
Le TUHF a tiré parti du concept de location d’arrière-cour et a lancé le produit de financement de location d’arrière-cour de bidonvilles ou quartiers informels « uMaStandi » qui offre un financement et une formation pour les développements dans ces zones, ciblant les unités en pleine propriété à Johannesburg et au Cap.[8]
[1] Government of South Africa. (2019). President Cyril Ramaphosa: 2019 State of the Nation Address.
[2] National Treasury. (2021). Budget 2021: Estimates of National Expenditure.pp.611-613.
[3] Sisulu, L. (2021). Human Settlements Dept Budget Vote 2021/22.
[4] CAHF. (2021). South Africa Housing Market Report-2020. https://housingfinanceafrica.org/app/uploads/2021/03/Citymark-National-Property-Market-Report-3-March-2021-FINAL.pdf (Consulté le 2 Octobre 2021).
[5] Property Wheel. TUHF launches its sustainable framework and South Africa’s first social bonds.10 June 2021. Property Wheel. https://propertywheel.co.za/2021/06/tuhf-launches-its-sustainable-framework-and-south-african-first-social-bonds/ (Consulté le 4 Octobre 2021).
[6] Anderson, A. (2021). Divercity secures R500m in development finance. 5 July 2021. Business Live.
[7] Mahlangu, A. (2021). Balwin properties still talking to government about water and power for its development. 30 March 2021. Business Day.
[8]Trust for Urban Housing Finance. Introducing uMaStandi https://www.tuhf.co.za/introducing-umastandi/ (Consulté le 4 Octobre 2021).
Marché immobilier
Selon l’Enquête générale auprès des ménages de 2019, 64.6% des ménages sud-africains sont propriétaires de leur logement, 21.9% louent et 13.5% restent dans leur logement sans payer un loyer. À la fin de 2019, il y avait 6.6 millions de propriétés résidentielles officiellement enregistrées, évaluées à environ 5 500 milliards de R (380.9 milliards US$). Plus de la moitié (55 %) de ces propriétés résidentielles étaient des propriétés d’entrée de gamme et abordables, d’une valeur inférieure à 600 000R (41 549US$).[1]
Environ 31% ou 2 millions de propriétés inscrites au registre des actes ont été financées et livrées par l’État dans le cadre du programme national de subventions au logement.[2] De nombreuses maisons subventionnées par le gouvernement n’ont pas encore été officiellement transférées et ne font donc pas partie du marché immobilier formel. Des efforts concertés sont déployés par le gouvernement pour éliminer l’arriéré national dans les enregistrements de titres de propriété et garantir la sécurité d’occupation, mais les progrès sont lents.[3]
Le marché immobilier sud-africain montre des signes d’amélioration, après avoir été déprimé ces dernières années. L’indice des prix des appartements de taille moyenne a augmenté de 4.61 % en avril 2021 par rapport à 2020, une amélioration par rapport à la hausse de 1.2% de l’année précédente.[4]
Les prix de location ont légèrement augmenté en 2021. Entre le deuxième trimestre de 2020 et 2021, les loyers moyens n’ont augmenté que de 32R (3US$), passant de 7 746R (537US$) à 7 778R (538US$).[5] Ce léger changement coïncide avec la pandémie de la COVID-19. Alors que le marché a initialement réagi aux faibles taux d’intérêt en stimulant la demande de logements neufs, le marché de la location connaît une croissance dans le segment inférieur du marché, en raison des problèmes d’accessibilité liés à l’accès aux prêts hypothécaires pour la propriété.[6]
[1] CAHF. (2021). South Africa Housing Market Report-2020.
[3] Department of Human Settlements. (2021). Annual Performance Plan, 2021/2022.Pg.55
[4] Delmendo, L. (2021). South Africa’s housing market is improving. 5 July 2021. Global Property Guide. https://www.globalpropertyguide.com/Africa/South-Africa/Price-History (Consulté le 26 Août 2021).
[5]Business Tech. (2021) A shift in South Africa’s rental market – here’s how much money people are paying right now https://businesstech.co.za/news/property/515276/a-shift-in-south-africas-rental-market-heres-how-much-money-people-are-paying-right-now/ (Consulté le 21 Août 2021).
[6] BusinessTech. (2021). Why South Africa’s Rental Market is shifting. https://businesstech.co.za/news/property/523040/why-south-africas-rental-market-is-shifting/ (Consulté le 24 Septembre 2021).
Politique et réglementation
En août 2021, le projet de loi sur l’expropriation des terres a été adopté par le Parlement pour amender l’article 25 de la Constitution, afin de permettre l’expropriation des terres sans compensation, comme moyen d’accélérer la redistribution des terres et la fourniture de logements abordables. La question reste controversée et continuera de susciter des débats. En outre, la loi 6 de 2021 sur l’amélioration des droits fonciers a été promulguée en mai 2021 et vise à convertir les droits fonciers en propriété pour les personnes auparavant défavorisées.[1
Le projet de loi sur la protection des consommateurs en matière de logement a été présenté pour commentaires du public en 2019 et a été déposé au Parlement en mai 2021. Le projet de loi vise à protéger les droits des consommateurs de logements et à réglementer les constructeurs et les promoteurs immobiliers dans l’intérêt du consommateur. Cela s’étend au marché du logement social ou social.[2]
Des modifications au FLISP ont été mises en œuvre en 2018 et les subventions seront administrées par le biais du HSDB. Alors qu’un projet de loi est encore en cours de rédaction, le HSDB devrait jouer un rôle de catalyseur sur le marché du logement, en élargissant l’accès au logement pour la classe ouvrière sud-africaine, les accédants à la propriété, ainsi que le soutien au parc de logements sociaux (locatifs).[3]
Bien qu’elle ne soit pas encore opérationnelle, la loi de 2019 sur les praticiens de l’immobilier a été promulguée et exige que les praticiens de l’immobilier aient un certificat de fonds de fidélité valide et stipule qu’ils ne peuvent être payés qu’une fois que le transfert de la propriété a été enregistré au bureau des actes.[4] Les agents immobiliers stagiaires sont désormais connus sous le nom de candidats praticiens immobiliers et ne peuvent pas rédiger ou finaliser des documents relatifs à des mandats, des contrats de vente ou de location ou des accords de niveau de service sans la supervision d’un mandant.[5]
La loi sud-africaine sur l’aménagement du territoire et la gestion de l’utilisation des terres (SPLUMA) n° 16 de 2013 fournit un cadre pour l’aménagement du territoire et la gestion de l’utilisation des terres, ainsi que d’autres lois d’orientation.[6] Le Plan national de développement prévoit également des dispositions pour stimuler le développement spatial, créer des marchés fonciers inclusifs et promouvoir la modernisation des établissements informels d’ici 2030.[7]
En outre, le NDHS a plusieurs initiatives politiques en cours, visant à sécuriser le régime foncier, à créer un accès égal aux marchés du logement et à soutenir la transformation spatiale.[8] Il s’agit notamment de la rédaction d’une politique de logement abordable et d’une politique de réforme foncière urbaine qui favorisent le logement inclusif, l’élaboration d’une politique de location complète et des révisions du programme d’établissements informels.[9]
[1] Government of South Africa. (2021). Upgrading of Land Tenure Rights Amendment Act 6 of 2021.Pg.2
[2] Republic of South Africa. (2021). Housing Protection Bill.Pg.8
[3] Republic of South Africa. FLISP programme to change the face of SA. 19 May 2021. SA News. https://www.sanews.gov.za/south-africa/flisp-programme-change-face-sa (Consulté le 1 Octobre 2021).Pg.12
[4] Republic of South Africa. (2019). Property Practitioner’s Act. https://static.pmg.org.za/Property_Practitioners_Act.pdf (Consulté le 1 Octobre 2021).Pg.56
[5] Ibid.Pg.76
[6] Department of Cooperative Governance and Traditional Affairs. (2020). Integrated Urban Development Framework. Draft for Discussion. https://www.cogta.gov.za/cgta_2016/wp-content/uploads/2016/06/The-Intergrated-Urban-Development-FrameworkIUDF.pdf (Consulté le 15 Août 2021).
[7] National Planning Commission. Chapter 8: Transforming human settlements. https://www.nationalplanningcommission.org.za/assets/Documents/NDP_Chapters/devplan_ch8_0.pdf (Consulté le 1 Octobre 2021).pp.235-259
[8] National Treasury. (2021). Budget 2021: Estimates of National Expenditure.Pg.612
[9] Department of Human Settlements. (2020). Revised Annual Performance Plan 2020/2021.Pg.15
Opportunités
Au cours de la dernière année, les taux d’intérêt record ont considérablement amélioré l’accessibilité, ce qui contribue à élargir l’accès au marché du logement pour les personnes à faible et moyen revenu d’Afrique du Sud. Une attention particulière devrait être accordée à la réduction du déficit de l’offre de logements pour la classe ouvrière―propriétés évaluées entre 300 000R (2 078US$) et 600 000R (41 549US$).[1] Bien que le marché étudiant ait ralenti en raison de la pandémie, l’arriéré existant dans les logements étudiants abordables en fait une bonne opportunité d’investissement à exploiter, alors que l’économie se redresse.[2]
Le HSDB a également la possibilité de soutenir le marché des obligations durables pour le logement abordable, un marché offrant de nombreuses opportunités d’investissement privé.[3] Bien que les prêteurs commerciaux prêtent activement sur le marché, la croissance limitée du marché hypothécaire laisse une marge considérable pour étendre le financement des utilisateurs finaux, en ciblant les ménages à revenu faible et moyen.
L’Afrique du Sud devrait également bénéficier de ses efforts pour numériser le système d’enregistrement des titres de propriété, ce qui a le potentiel de créer une plus grande efficacité dans le processus des titres de propriété, d’assurer la sécurité d’occupation et de promouvoir le fonctionnement efficace des marchés de la revente de logements.
[1] Nkhonjera, M. (2021). Trends and Opportunities for affordable housing Status of SA’s residential property market. December/ January 2021. SA Real Estate Investor Magazine. https://viewer.joomag.com/real-estate-investor-december-2020-december-january-2021/0625205001608281004?short& (Consulté le 1 Octobre 2021).
[2] Smith, C. (2021). 8 trends to watch in the residential property market. 17 January 2021. Fin24. https://www.news24.com/fin24/money/property/8-trends-to-watch-in-the-residential-property-market-20210117 (Consulté le 27 Août 2021).
[3] Tally, J. (2021) the Rise of Sustainable Bonds for Affordable Housing. 13 July 2021Morgan Stanley. https://www.morganstanley.com/ideas/bonds-for-affordable-housing (Consulté le 1 Octobre 2021).
Accès aux données sur le financement du logement
Les principaux hébergeurs de données comprennent Statistics South Africa (Stats SA), le National Credit Regulator(NCR), la South African Reserve Bank (SARB), le Department of Human Settlements (DHS) et d’autres institutions du secteur privé telles que Lightstone et les banques commerciales. Le rapport sur le marché du crédit à la consommation de la NCR contient des informations sur les prêts hypothécaires et autres facilités de crédit, et la SARB diffuse des données sur le secteur bancaire et financier, ainsi que des informations sur les avances hypothécaires. Les publications de Stats SA comprennent des statistiques sélectionnées sur le secteur du bâtiment et démographiques, et des enquêtes auprès des ménages.
Le DHS publie des rapports annuels et des plans de performance, et ses agences, y compris le HDA et le SHRA, partagent des informations sur les projets de logement et les investissements. Les informations relatives aux dépenses nationales et aux plans pour les établissements informels, les logements abordables et les programmes de subventions se trouvent dans les publications du Trésor national, tandis que les données sur les transferts de propriété et le registre des titres de propriété sont hébergées par le Département du développement rural et du Bureau des actes de réforme foncière.
Informalité urbaine
La population de l’Afrique du Sud a augmenté à un taux de 1.3 % en 2020. Environ 67 % de la population vit dans les villes et ce nombre devrait atteindre 71 % d’ici 2030. La prolifération soutenue des établissements informels en Afrique du Sud reflète à la fois le défi de l’inadéquation du logement, et la résilience et l’innovation des plus vulnérables, qui développent des logements informels lorsque les marchés formels sont inabordables. Au niveau national, 12.7 % des ménages ou 2.2 millions de ménages (12.5 millions de personnes) vivent dans des logements informels.[1]
En Afrique du Sud, 23% de la population urbaine totale vit dans des quartiers informels.[2] Dans les huit régions métropolitaines, 16.8 % des ménages vivent dans des logements informels[3] souvent caractérisé par des structures de fortune, construites en grande partie en tôle ondulée, et avec un accès limité à l’eau, à l’assainissement et à l’électricité.[4] Plus de 20 millions de Sud-Africains n’ont pas accès à l’eau potable et 14 millions sans services d’assainissement de base.[5] La pandémie de la COVID-19 a rendu difficile pour les habitants informels, résidant dans une petite cabane, d’observer la distanciation physique en raison des fortes densités au sein des établissements informels.[6] Pour relever ces défis, le gouvernement a défini des priorités claires pour la modernisation des établissements informels et l’expansion de la fourniture de sites viabilisés.
[1] Sisulu, L. (2021). Human Settlements Dept Budget Vote 2021/22.
[2]Urbanet. (2020). Infographics: Urbanisation and urban development in South Africa.
[3] Statistics South Africa. (2019). General Household Survey. Pg.31
[4] South African Human Rights Commission. 2020/2021 report on the state of human rights in Gauteng: Towards ensuring the right to adequate housing through the upgrading of informal settlements. https://www.sahrc.org.za/home/21/files/SoHRR%20in%20Gauteng%202020-2021.pdf (Consulté le 30 Septembre 2021).Pg.3.
[5] Dorasamy, C. (2021). With only 27 out of 257 municipalities getting a clean audit outcome, service delivery remains a pipe dream. 29 Août 2021. Daily Maverick.
[6] Nyashanu, M., Simbanegavi, P and Gibson, L. (2020). Exploring the impact of COVID-19 pandemic lockdown on informal settlements in Tshwane Gauteng Province, South Africa, Global Public Health. https://www.tandfonline.com/doi/epub/10.1080/17441692.2020.1805787?needAccess=true (Consulté le 30 Septembre 2021).pp.1443-1453.
Sites internet
Département National des Etablissements Humains: www.dhs.gov.za
Fonds immobilier Divercity: www.divercity.co.za
First National Bank: www.fnb.co.za
Agence de développement du logement: www.thehda.co.za
Solutions de logement internationales: www.ihsinvestments.co.za
Microfinance South Africa: www.mfsa.net
Association nationale des organismes de logement social: www.nasho.org.za
Régulateur national du crédit: www.ncr.org.za
Société nationale de financement du logement: www.nhfc.co.za
Autorité de régulation du logement social: www.shra.org.za
Institut des droits socio-économiques d’Afrique du Sud: www.seri-sa.org
Banque de réserve sud-africaine: www.resbank.co.za
Statistiques Afrique du Sud: www.statssa.gov.za
Bureau de crédit TPN: www.tpn.co.za
Trust pour le financement du logement urbain: www.tuhf.co.za
