Financement du logement en Soudan du Sud

Introduction

Le Soudan du Sud avait une population de 13.2 millions d’habitants en 2020,[1] dont environ un demi-million vivent dans la capitale et plus grande ville, Juba. Le pays est classé 185^e sur 189 pays et territoires dans l’Indice de développement humain du Programme des Nations Unies pour le développement.[2]Neuf membres de la population sur dix connaissent une pauvreté multidimensionnelle et près de 83% de la population du Soudan du Sud, qui compte 13.2 millions d’habitants, vit dans les zones rurales, mais moins de 5% des terres arables sont actuellement cultivées.[3] Avec un taux d’urbanisation de 1.74%[4] et des niveaux élevés de pauvreté, la majorité de la population (dans les zones rurales et urbaines) vit dans des maisons de boue traditionnelles qui sont en grande partie auto-construites et occupées par le propriétaire. Ces maisons traditionnelles et informelles sont construites à partir de matériaux bon marché provenant de sources locales. Le Soudan du Sud est également marqué par un manque de disponibilité et d’inefficacité des services et des mécanismes d’administration des terres pour régler les différends aux niveaux national et étatique.[5] Le logement, la terre et les droits de propriété, y compris la remise en état, la restitution et la reconstruction, continuent donc d’être un problème au Soudan du Sud.[6]

La République du Soudan du Sud (Soudan du Sud) est devenue le 55^e pays d’Afrique le 9 juillet 2011. En tant que pays indépendant, le Soudan du Sud a connu des conflits en décembre 2013 et juillet 2016. En réponse au conflit en cours, l’Accord revitalisé sur la résolution du conflit en République du Soudan du Sud a été signé le 12 septembre 2018 par les parties belligérantes et un gouvernement d’unité a ensuite été formé en février 2020.[7]

Le Soudan du Sud est une petite économie ouverte qui est extrêmement vulnérable aux chocs extérieurs et cette vulnérabilité est exacerbée par la dépendance à l’égard d’un seul produit de base, le pétrole brut, qui représente environ 33% de son produit intérieur brut (PIB), 90% de ses recettes de consommation et 95% de ses exportations.[8]Le résultat des efforts de paix est que la production de pétrole dans les champs de pétrole précédemment fermés en raison du conflit a pu reprendre. Au Soudan du Sud, le secteur des services représente 6.1% du PIB, le secteur agricole représente 15% du PIB et emploie 80% de la population.[9] Cependant, la chute des prix mondiaux du pétrole a réduit les recettes publiques de 40%, ce qui a eu pour effet de porter le déficit budgétaire de 2.5% en 2019 à 4.9% du PIB en 2020. La reprise économique tirée par la hausse des prix du pétrole et la reprise de la production pétrolière a été ralentie en 2020 par les invasions acridiennes, les inondations et la COVID-19.[10]

Le pays dépend des envois de fonds et des investissements directs étrangers. Le secteur bancaire, qui domine le secteur financier, a été touché par les mesures de confinement de la COVID-19, car le crédit au secteur privé, qui a chuté de 20% en 2019, a encore chuté de 40% en 2020, en raison du coût élevé du financement dans le pays.[11] Le PIB réel devrait croître de 0.1% en 2021 et de 2.5% en 2022. L’inflation, qui est passée de 24.5%  en 2019 à 31.1%  en 2020,[12] devrait tomber à 23.3%  en 2021 en raison de l’assouplissement des mesures de confinement visant à freiner la propagation de la COVID-19.[13] Le taux de change a une influence sur l’inflation car le Soudan du Sud est fortement dépendant des importations d’un large éventail de biens tels que les matériaux de construction, les médicaments, la farine de maïs, le sucre et l’huile de cuisson.[14] Le secteur pétrolier a continué d’être le principal moteur de la croissance, avec une production de pétrole estimée à 62.1 millions de barils au cours de l’exercice 2019/20. Dans le secteur agricole, la superficie cultivée a augmenté de 6% en 2020 par rapport à l’année précédente.[15]

[1] Ministry of Finance and Planning (2020). National Budget Brief FY 2019/2020. http://www.mofep-grss.org/wp-content/uploads/2020/12/S-Sudan-national-BB-2020_V2-002.pdf (Consulté le 28 Août 2021). Pg.7

[2] United Nations Development Programme (2020). Human Development Index and its components. http://hdr.undp.org/sites/default/files/2020_statistical_annex_table_1.pdf (Consulté le 28 Août 2021).

[3] Ministry of Finance and Planning (2020). National Budget Brief FY 2019/2020. http://www.mofep-grss.org/wp-content/uploads/2020/12/S-Sudan-national-BB-2020_V2-002.pdf (Consulté le 28 Août 2021). Pg.7

[4] Knoema (2019). South Sudan – Urban population as a share of total population. https://knoema.com/atlas/South-Sudan/Urban-population (Consulté le 17 Août 2021).

[5] UN High Commissioner for Refugees. Housing, Land and Property (HLP) Challenges in South Sudan January 2021. https://reliefweb.int/report/south-sudan/housing-land-and-property-hlp-challenges-south-sudan-january-2021 (Consulté le 28 Août 2021).

[6] UN High Commissioner for Refugees. Housing, Land and Property (HLP) Challenges in South Sudan January 2021. https://reliefweb.int/report/south-sudan/housing-land-and-property-hlp-challenges-south-sudan-january-2021 (Consulté le 28 Août 2021).

[7] The World Bank. The World Bank in South Sudan. https://www.worldbank.org/en/country/southsudan/overview (Consulté le 17 Août 2021).

[8] Government of the Republic of South Sudan. The Ministry of Finance and Economic Planning. http://www.mofep-grss.org/wp-content/uploads/2021/06/QUARTELY-EBR.pdf (Consulté le 28 Août 2021)

[9] The African Development Bank. African Economic Outlook 2021. https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2021(Consulté le 28 Août 2021).

[10] The African Development Bank. African Economic Outlook 2021. https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2021 (Consulté le 28 Août 2021).

[11] The African Development Bank. African Economic Outlook 2021. https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2021 (Consulté le 28 Août 2021).

[12] The African Development Bank. African Economic Outlook 2021. https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2021 (Consulté le 28 Août 2021).

[13] The African Development Bank. African Economic Outlook 2021. https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2021 (Consulté le 28 Août 2021).

[14] Government of the Republic of South Sudan. The Ministry of Finance and Economic Planning. http://www.mofep-grss.org/wp-content/uploads/2021/06/QUARTELY-EBR.pdf (Consulté le 17 Août 2021)

[15] The World Bank. The World Bank in South Sudan. https://www.worldbank.org/en/country/southsudan/overview (Consulté le 28 Août 2021).

Accès au financement

La Banque du Soudan du Sud est la banque centrale du Soudan du Sud. Elle a été établie en juillet 2011 par la Loi de 2011 sur la Banque du Soudan du Sud et est entièrement détenue par le gouvernement du Soudan du Sud.[1] La banque maintient son siège dans la capitale de Juba, avec des agences dans les villes de Wau, Yei et Malakal. La Banque du Soudan du Sud est chargée de superviser et de réglementer les banques commerciales au Soudan du Sud. Le cadre juridique bancaire est régi principalement par deux lois, la Loi de 2011 sur la Banque du Soudan du Sud[2] et la loi bancaire de 2012.[3] Le système bancaire du Soudan du Sud comprend la Banque du Soudan du Sud et 27 banques commerciales, composées de banques régionales, nationales et étrangères.[4] Le nombre de banques commerciales est progressivement passé de huit en janvier 2012 à 27 en mai 2021.[5] Les principales banques nationales sont la Banque nationale africaine, la Banque agricole, la Buffalo Commercial Bank, l’Eden Commercial Bank et la Ivory Bank,[6] la St. Theresa Rural Development Bank étant la banque la plus récemment agréée, ayant commencé ses opérations en 2016.[7]Il n’y a pas d’autres sociétés dépositaires au Soudan du Sud en dehors des banques commerciales pour le moment.[8]

Le Soudan du Sud a introduit sa monnaie (la livre sud-soudanaise) lors de son indépendance en juillet 2011. Au cours de la première semaine de la nouvelle monnaie, après l’indépendance, le taux de change a été déterminé par une vente aux enchères de la banque centrale, et l’arrangement de jure sur le taux de change était une cheville classique par rapport au dollar américain. Le taux de change est resté fixé au dollar américain de 2011 à mi-décembre 2015.[9]Le 15 décembre 2015, la Banque du Soudan du Sud est passée à un accord de droit sur les taux de change flexibles et a adopté un cadre de ciblage monétaire. Dans ce cadre, la Banque du Soudan du Sud a adopté la stabilité des prix comme objectif principal et compte tenu de la nature non développée du système financier, a fixé la réserve monétaire comme objectif intermédiaire de la politique monétaire. Immédiatement après l’adoption du régime de taux de change flottant, le taux de change s’est déprécié de plus de 80%. Cependant, la détérioration continue de la situation politique et économique a rapidement conduit à la réintroduction d’un système de taux de change multiples, la Banque du Soudan du Sud ayant aboli ses adjudications de devises en 2017. Depuis septembre 2017, le taux de change a suivi une tendance à la dépréciation dans une fourchette de deux pour cent par rapport au dollar américain. Il y a ensuite eu une période de stabilité macroéconomique qui s’est poursuivie jusqu’au début de la pandémie en mars 2020. Suite à la forte baisse des revenus pétroliers due à la pandémie, les autorités ont repris le financement monétaire du déficit, ce qui a entraîné une forte croissance monétaire, une dépréciation du taux de change et une hausse de l’inflation.[10]

L’Autorité fiscale nationale (NRA) a récemment numérisé la perception des droits de douane, qui représente environ 10% des recettes fiscales non pétrolières, notamment par l’introduction de la facturation électronique et l’opérationnalisation de la salle de contrôle pour la collecte en temps réel. La méthode d’estimation pour l’évaluation des importations soumises à des droits de douane a également été récemment alignée sur les meilleures pratiques internationales. Ces changements ont entraîné une amélioration significative de la perception des recettes provenant des droits de douane.[11]

La dette publique extérieure du Soudan du Sud était estimée à 176 502 380 SS£ (1 355 millions US$) (41% du PIB) en juin 2020.[12] La cote de risque de la dette du Soudan du Sud s’est améliorée, passant d’une situation de surendettement à un risque élevé en octobre 2020. La restructuration de la dette et l’apurement des arriérés dus au Soudan ont permis de ramener la dette extérieure à environ 28.3% du PIB en 2020 contre 38% en 2019.[13] Les prêts commerciaux représentaient 81% de la dette extérieure totale en juin 2020.[14] La dette intérieure du Soudan du Sud était faible, inférieure à 10% du PIB, avant la crise du COVID-19.  La dette intérieure est principalement sous forme de prêts de la banque centrale. Le gouvernement avait arrêté le financement monétaire à la fin de 2017, ce qui a contribué à réduire l’inflation et à réduire le taux de change.  Cependant, la crise de la COVID-19 avait déclenché un certain financement monétaire, augmentant la dette intérieure d’environ cinq points de pourcentage au cours de l’exercice 2019/20, mais il n’y a pas eu de financement monétaire supplémentaire du budget depuis septembre 2020.[15]

Étant donné que la majeure partie de la population vit dans les zones rurales, la pénétration des banques est négligeable. Seulement 1% de la population avait des comptes bancaires en 2016,[16] la clientèle des banques commerciales est limitée. En 2018, le taux des prêts non performants était de 5.1%, le plus faible de l’histoire du pays.[17]  La croissance du secteur financier n’est toutefois pas liée à une augmentation du crédit à la construction et à l’immobilier, pour lesquels le pourcentage de prêts n’était que de 19% en 2018.[18]

Equity Bank South Sudan offre un prêt hypothécaire et un prêt à la construction qui peut être utilisé pour l’achat ou la construction d’un immeuble à usage résidentiel ou commercial. Pour le prêt hypothécaire et le prêt à la construction, la période de remboursement est d’un maximum de 20 ans pour l’achat d’une maison et d’un maximum de 10 ans pour l’achat d’une propriété commerciale.[19] Kenya Commercial Bank (KCB) offre (i) des prêts pour l’achat de maisons déjà construites et des prêts immobiliers; ii) les prêts à la construction et les prêts commerciaux; iii) les prêts pour l’achat d’une parcelle; (iv) des prêts pour acheter un terrain et construire; et (v) des prêts pour acheter  ou construire des logements générateurs de revenus.[20] Le financement du prêt est réparti à 90% pour l’achat direct avec une période de remboursement allant jusqu’à 20 ans; 80% pour la production commerciale ou de revenus avec un remboursement allant jusqu’à 20 ans et 70% pour l’achat de parcelles avec un remboursement allant jusqu’à 5 ans. Le taux d’intérêt sur ces prêts est de 17%.[21] Le prêt avancé pour l’achat d’un terrain offre un financement allant jusqu’à 85% de la valeur de la propriété avec une période de remboursement allant jusqu’à 24 mois.[22] Le prêt avancé pour acheter une parcelle et construire profite d’un financement allant jusqu’à 80% de la valeur de la propriété avec un remboursement allant jusqu’à 10 ans et des taux d’intérêt à partir de 15.5%.[23]

Le classement mondial du Soudan du Sud sur la capacité des entreprises et des citoyens à obtenir du crédit est faible, le pays étant classé 181^e sur 190 pays dans le rapport Doing Business de la Banque mondiale de 2020. Le Soudan du Sud a une note faible sur la couverture des registres de crédit, qui est actuellement à zéro et une note de deux sur la force de l’indice des droits légaux. Le pays obtient un zéro sur l’indice d’information sur le crédit et un zéro sur la couverture du bureau de crédit.^[24] Les banques et les institutions financières ne peuvent pas accéder aux informations de crédit des emprunteurs en ligne et les cotes de crédit du bureau ou du registre ne sont pas offertes comme un service à valeur ajoutée pour aider les banques et les institutions financières à évaluer la solvabilité des emprunteurs. Tout indique que peu de choses ont été faites pour innover afin de permettre un meilleur accès au financement pour les citoyens les plus pauvres, et l’accès au crédit est généralement considéré comme faible.

[1] Bank of South Sudan. https://www.boss.gov.ss/about-us/ (Consulté le 28 Août 2021).

[2] Bank of South Sudan. http://www.boss.gov.ss/reg/2011/TheBankofSouthSudanAct.2011.pdf (Consulté le 28 Août 2021).

[3] Bank of South Sudan. http://www.boss.gov.ss/reg/2012/TheBankingAct2012.pdf (Consulté le 28 Août 2021).

[4] Bank of South Sudan. Statistical Bulletin May 2021. https://boss.gov.ss/st/21/Statisticalbulletintable-May-2021.pdf (Consulté le 17 Août 2021). Pg. 4.

[5] Bank of South Sudan. Statistical Bulletin May 2021. https://boss.gov.ss/st/21/Statisticalbulletintable-May-2021.pdf (Consulté le 17 Août 2021).Pg.4

[6] Bank of South Sudan. https://www.boss.gov.ss/banking-supervision/banking-supervision/ (Consulté le 17 Août 2021).

[7] Bank of South Sudan. https://www.boss.gov.ss/banking-supervision/banking-supervision/ (Consulté le 17 Août 2021).

[8] Bank of South Sudan. Statistical Bulletin May 2021. https://boss.gov.ss/st/21/Statisticalbulletintable-May-2021.pdf (Consulté le 28 Août 2021).Pg.4

[9] IMF (2021). Republic of South Sudan: Staff-Monitored Program and Request for Disbursement under the Rapid Credit Facility-Press Release; Staff Report; and Statement by the Executive Director for the Republic of South Sudan. https://www.imf.org/en/Publications/CR/Issues/2021/04/01/Republic-of-South-Sudan-Staff-Monitored-Program-and-Request-for-Disbursement-under-the-Rapid-50331 (Consulté le 28 Août 2021). Pg.25

[10] IMF (2021). Republic of South Sudan: Staff-Monitored Program and Request for Disbursement under the Rapid Credit Facility-Press Release; Staff Report; and Statement by the Executive Director for the Republic of South Sudan. https://www.imf.org/en/Publications/CR/Issues/2021/04/01/Republic-of-South-Sudan-Staff-Monitored-Program-and-Request-for-Disbursement-under-the-Rapid-50331 (Consulté le 28 Août 2021). Pg.26

[11] IMF (2021). Republic of South Sudan: Staff-Monitored Program and Request for Disbursement under the Rapid Credit Facility-Press Release; Staff Report; and Statement by the Executive Director for the Republic of South Sudan. https://www.imf.org/en/Publications/CR/Issues/2021/04/01/Republic-of-South-Sudan-Staff-Monitored-Program-and-Request-for-Disbursement-under-the-Rapid-50331 (Consulté le 28 Août 2021). Pg.39

[12] IMF (2021). Republic of South Sudan: Staff-Monitored Program and Request for Disbursement under the Rapid Credit Facility-Press Release; Staff Report; and Statement by the Executive Director for the Republic of South Sudan. https://www.imf.org/en/Publications/CR/Issues/2021/04/01/Republic-of-South-Sudan-Staff-Monitored-Program-and-Request-for-Disbursement-under-the-Rapid-50331 (Consulté le 28 Août 2021).Pg.3

[13] The African Development Bank. African Economic Outlook 2021. https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2021 (Consulté le 28 Août 2021).

[14] The African Development Bank. African Economic Outlook 2021. https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2021 (Consulté le 28 Août 2021).

[15] IMF (2021). Republic of South Sudan: Staff-Monitored Program and Request for Disbursement under the Rapid Credit Facility-Press Release; Staff Report; and Statement by the Executive Director for the Republic of South Sudan. https://www.imf.org/en/Publications/CR/Issues/2021/04/01/Republic-of-South-Sudan-Staff-Monitored-Program-and-Request-for-Disbursement-under-the-Rapid-50331 (Consulté le 28 Août 2021).Pg.4

[16] African Development Bank Group (2016). Extension of the 2012-2016 interim country strategy paper (I-CSP) to December 2018 and country portfolio performance review (CPPR) 2016. https://www.afdb.org/sites/default/files/2019/07/09/south_sudan_-_extension_of_the_2012-2016_interim_country_strategy.pdf (Consulté le 17 Août 2021).Pg.5

[17] Bank of South Sudan (2019). Statistical Bulletin. https://bankofsouthsudan.org/st/19/STATISTICALBULLETINAug19.xlsx (Consulté le 28 Août 2021).

[18] Bank of South Sudan (2019). Statistical Bulletin. https://bankofsouthsudan.org/st/19/STATISTICALBULLETINAug19.xlsx (Consulté le 28 Août 2021).

[19] Equity Bank South Sudan. https://equitygroupholdings.com/ss/borrow/diasporaa-mortgage-construction-loan (Consulté le 28 Août 2021)

[20] Kenya Commercial Bank.  https://ss.kcbgroup.com/ (Consulté le 17 Août 2021).

[21] Kenya Commercial Bank. https://ss.kcbgroup.com/home/loans/mortgages/diaspora-home-loan (Consulté le 17 Août 2021).

[22] Kenya Commercial Bank. https://ss.kcbgroup.com/home/loans/mortgages/buy-plot (Consulté le 28 Août 2021).

[23] Kenya Commercial Bank. https://ss.kcbgroup.com/home/loans/mortgages/buy-plot-and-construct (Consulté le 28 Août 2021).

[24] World Bank (2020). Doing Business 2020. Economy Profile South Sudan. https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/s/south-sudan/SSD.pdf (Consulté le 17 Août 2021).pp.26-27.

Faisabilité budgétaire

La pauvreté et le chômage, qui touchent de manière disproportionnée les jeunes et les femmes du Soudan du Sud, sont des problèmes sous-jacents.   Environ 82% de la population du Soudan du Sud est pauvre selon les estimations les plus récentes basées sur le seuil de pauvreté de 1.90$ en parité de pouvoir d’achat de 2011.^[1]En outre, plus de six millions de personnes, soit environ la moitié de la population, est confrontée à une insécurité alimentaire de niveau de crise en 2021.[2] L’extrême vulnérabilité socio-économique  signifie que la majorité des Sud-Soudanais n’ont pas les moyens de se loger sous forme de logement formel.

Le prix de la maison la moins chère, nouvellement construite par un promoteur ou un entrepreneur formel dans une zone urbaine en unités de monnaie locale varie de 5  210 400SS£ à 5 861 700SS£  (40 000US$ à 45 000US$ ).[3] La taille de cette propriété serait comprise entre 20m² par 25m² ou 40m² par 50m².[4]Le prix typique de location mensuel de la maison nouvellement construite la moins chère par un développeur ou un entrepreneur formel en unités monétaires locales varie de 390 780,00SS£ à 1 302 600,00SS£ (3000US$ à 10 000US$). Le coût de la main-d’œuvre de construction par m² en unités monétaires locales pour la maison nouvellement construite la moins chère commence à partir de 500 000SS£ (3 838,48US$) et le coût total de construction par  en unités monétaires locales pour la maison nouvellement construite la moins chère est estimé à partir de 20 à 35 millions SS£ (153 539.08US$ à 268 693.38US$). [5]Un sac de 50kg de ciment coûte 4 000SS£ (31US$).[6]

Selon les estimations des principaux prêteurs hypothécaires, le Soudan du Sud détient 800 prêts de financement du logement, d’une valeur de 92.4 millions SS£ (1.7 million US$), la taille moyenne des prêts varie de 276 623SS£ (5 000US$) à 2.2 millions de SS£ (40 000US$) sur cinq ans, avec un revenu mensuel requis de 22 130SS£ (400US$) pour le remboursement.[7] Le revenu par habitant au Soudan du Sud est de 60 027SS£ (1 085US$),[8] avec un revenu net mensuel moyen de ceux qui ont un emploi formel à 32 420SS£ (5 586US$),[9] ce qui rend l’accès à un prêt inaccessible pour la majorité de la population.

[1] The World Bank. The World Bank in South Sudan. https://www.worldbank.org/en/country/southsudan/overview (Consulté le 17 Août 2021).

[2] The World Bank. The World Bank in South Sudan. https://www.worldbank.org/en/country/southsudan/overview (Consulté le 17 Août 2021).

[3] Interview with an employee of GS construction Company. www.gsconstructionss.com (Consulté le 28 Août 2021).

[4] Interview with Sultan Machar Abuoi, a local resident at Rajaf East.

[5] Interview with an employee of GS construction Company. www.gsconstructionss.com (Consulté le 28 Août 2021).

[6]Interview with Ahemed Abubakar, a sales manager at Lelty General Trading Ltd. www.leltys.com. (Consulté le 28 Août 2021).

[7] Kayiira, D. (2017). Presentation: Landscape of Housing Investments in Eastern Africa. 18 October 2017 African Union for Housing Finance (AUHF) 33rd Annual Conference and AGM. http://www.auhf.co.za/wordpress/assets/Day2_08h00_Kayiira_Consultant-Presentation_Eastern-Africa-Investment-Landscape-Presentation.pdf (Consulté le 17 Août 2021).Pg.28

[8] UN Development Programme. About South Sudan. https://www.ss.undp.org/content/south_sudan/en/home/countryinfo.html(Consulté le 17 Août 2021).

[9] Numbeo. Cost of Living in South Sudan. https://www.numbeo.com/cost-of-living/country_result.jsp?country=South+Sudan (Consulté le 17 Août 2021).

Offre de logements

Le retard persistant dans l’approbation de la politique foncière nationale, en cours d’élaboration depuis 2006, compromet le comblement des lacunes dans les cadres juridiques liés au logement, à la terre et à la propriété qui découlent des politiques foncières. En outre, la plupart des institutions officielles de mise en œuvre prévues dans la Loi foncière de 2009 et dans le projet de politique foncière n’ont pas été établies, ce qui a rendu plus difficile l’accès des collectivités rurales aux services liés au logement.[1]

Dans divers endroits du Soudan du Sud, afin de garantir la propriété foncière, les individus doivent payer pour une enquête foncière. Cela a eu un effet prohibitif et, dans certains cas, la personne qui est en mesure de payer d’abord pour l’arpentage a plus de chances d’obtenir la propriété foncière, indépendamment de la propriété légitime.[2]Par conséquent, l’absence d’un système national d’enregistrement et de documentation fonciers cohérent contribue à l’augmentation des litiges fonciers et entrave le règlement des litiges fonciers dans le pays.

Dans le cadre des plans budgétaires du Ministère des Terres, du Logement et du Développement urbain pour l’exercice 2020/21, le ministère (i) reconstruira 50 logements à bas prix à Juba et construira 5 000 logements publics abordables à bas prix pour les rapatriés dans les capitales des États (ii) construira trois installations de gestion des déchets solides et trois liquides à Juba, Wau et Malakal et (iii) établira un centre de recherche pour les essais de matériaux de construction à Juba.[3]

Shelter Afrique a signé un protocole d’accord avec la société immobilière Triangle Real Estate, basée à Juba, pour la mise en œuvre d’un projet de logement militaire au Soudan du Sud. En vertu de l’accord, Triangle Real Estate agira en tant que promoteur et entrepreneur du projet en collaboration avec divers consultants, tandis que Shelter Afriquefournira le financement et agira en tant qu’arrangeur principal pour aider à lever des fonds supplémentaires par le biais de la syndication d’autres institutions financières de développement. Le coût du projet de logement est estimé à environ 1.5 milliard US$ et impliquera notamment la construction d’un total de 26 000 unités de logement, réparties en 148 blocs de 160 unités de logement chacun. Les unités de logement seront construites à New Site, Qiada Junubiya,J-3 Presidential Guards Apartments et à New Bonga.[4]

[1] UN High Commissioner for Refugees. Housing, Land and Property (HLP) Challenges in South Sudan January 2021. https://reliefweb.int/report/south-sudan/housing-land-and-property-hlp-challenges-south-sudan-january-2021 (Consulté le 28 Août 2021).

[2] UN High Commissioner for Refugees. Housing, Land and Property (HLP) Challenges in South Sudan January 2021. https://reliefweb.int/report/south-sudan/housing-land-and-property-hlp-challenges-south-sudan-january-2021 (Consulté le 28 Août 2021).

[3] The Ministry of Finance & Planning. South Sudan – National Plan – 2021. http://www.mofep-grss.org/wp-content/uploads/2020/12/National-Budget-Plan-FY-2020-2021-.pdf (Consulté le 28 Août 2021).

[4] MoU signed for implementation of military housing project in South Sudan. 14 Août 2021. https://constructionreviewonline.com/news/mou-signed-for-implementation-of-military-housing-project-in-south-sudan/ (Consulté le 28 Août 2021).

Marché immobilier

En 2014, on estimait que 50% de la population urbaine sud-soudanaise vivait sur des terres non enregistrées.[1] L’occupation de terres non enregistrées potentiellement délimitées pour d’autres usages entraîne un risque élevé d’expulsion dans les zones urbaines et périurbaines.[2] Cependant, le Soudan du Sud d’aujourd’hui a vu un nombre croissant de personnes vivant dans des zones urbanisation rapides.[3] Au Soudan du Sud, aux fins du recensement, seules les personnes qui vivent dans les villes sont considérées comme la population urbaine et en 2020, cela représente environ 22% de la population totale du pays.[4] L’urbanisation rapide qui a lieu au Soudan du Sud a été déterminée par une migration massive rurale et urbaine due au conflit prolongé dans le pays. Cependant, l’accord de paix et l’indépendance du Soudan du Sud ont également conduit à des flux de personnes déplacées à l’intérieur du pays et à des exilés de retour affluant vers les centres urbains, ce qui a eu pour effet que la ville de Juba a augmenté d’environ cinq fois au cours des 10 dernières  années.[5] Cette croissance s’est produite sans aménagement ni planification appropriés et a conduit à des implantations spontanées, que les autorités n’ont pas été en mesure de suivre et  auxquelles  les services n’ont pas été étendus.[6]

Le rapport Doing Business 2020 de la Banque mondiale montre qu’il n’existe pas de statistiques officielles pour suivre le nombre de transactions pour l’enregistrement des propriétés. Toutes les parcelles de terrain privées ne sont pas enregistrées et il n’y a pas de base de données électronique pour enregistrer les limites, vérifier les plans et fournir des informations cadastrales.[7] L’acquisition des permis de construire prend 23 procédures sur 131 jours à 8.5%  de la valeur de la propriété,[8] qui reflète les taux dans la région, mais est révélateur des coûts élevés associés à la construction, car cela ne s’applique qu’aux permis au-delà du coût de construction réel et serait finalement répercuté sur l’acheteur. L’enregistrement d’une propriété devrait prendre sept procédures sur 48 jours à 14.6% de la valeur de la propriété. Cependant, le Soudan du Sud n’applique que cinq des 30 indicateurs possibles pour la qualité de l’administration foncière, une indication défavorable de l’application réelle des mesures qui devraient être en place pour acquérir et enregistrer des biens.[9]

[1] World Bank (2014). Land Governance in South Sudan: Policies for Peace and Development. May 2014. http://documents1.worldbank.org/curated/ru/421901468336313987/pdf/869580WP0P14370nance0in0South0Sudan.pdf (Consulté le 17 Août 2021).Pg.viii

[2] Shelter NFI Cluster South Sudan (2017) Key Housing, Land and Property (HLP) Issues in Urban Areas of South Sudan. Septembre 2017. https://www.sheltercluster.org/sites/default/files/docs/key_housing_land_and_property_hlp_issues_in_urban_areas_of_south_sudan_.pdf(Consulté le 17 Août 2021).Pg.6

[3] UNHABITAT. 2020. Planning Urban Settlements in South Sudan. https://unhabitat.org/sites/default/files/2020/09/planning_urban_settlements_in_south_sudan.pdf (Consulté le 13 Septembre 2021).Pg.1

[4] UNHABITAT. 2020. Planning Urban Settlements in South Sudan. https://unhabitat.org/sites/default/files/2020/09/planning_urban_settlements_in_south_sudan.pdf (Consulté le 13 Septembre 2021).Pg.1

[5] UNHABITAT. 2020. Planning Urban Settlements in South Sudan. https://unhabitat.org/sites/default/files/2020/09/planning_urban_settlements_in_south_sudan.pdf (Consulté le 13 Septembre 2021).Pg.1

[6] UNHABITAT. 2020. Planning Urban Settlements in South Sudan. https://unhabitat.org/sites/default/files/2020/09/planning_urban_settlements_in_south_sudan.pdf (Consulté le 13 Septembre 2021).Pg.9

[7] World Bank (2020). Doing Business 2020. Economy Profile South Sudan. https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/s/south-sudan/SSD.pdf (Consulté le 17 Août 2021). pp.26-27.

[8] World Bank 2020). Doing Business 2020. Economy Profile South Sudan. https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/s/south-sudan/SSD.pdf (Consulté le 17 Août 2021).Pg.11

[9] World Bank (2020). Doing Business 2020. Economy Profile South Sudan. https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/s/south-sudan/SSD.pdf (Consulté le 17 Août 2021).Pg.22

Politique et réglementation

L’administration des terres est régie par la loi foncière de 2009, la loi sur le gouvernement local de 2009 et la Constitution transitoire du Soudan du Sud de 2011. La politique foncière de 2011 n’est pas encore en vigueur. Le ministère en charge du logement au Soudan du Sud est le Ministère des Terres, du Logement et du Développement urbain. Sa mission est de fournir un environnement propice à des logements et des infrastructures durables et de veiller, en collaboration avec les états respectifs du pays, à ce que la planification urbaine, l’arpentage et la cartographie soient effectués de manière efficiente et efficace conformément aux cadres politiques, aux règlements et aux lois. Le ministère reçoit également des fonds pour construire des logements à faible coût pour les communautés urbaines et rurales du Soudan du Sud. [1] Le ministère disposait d’un budget de dépenses de 39 886 632SS£ (720 951US$) au cours de l’exercice 2019/2020.[2] De plus, ce budget était destiné à couvrir l’élaboration et la mise en œuvre de politiques en matière de logement et d’utilisation des sols, à revoir les codes du bâtiment, à rechercher la facilité d’utilisation des matériaux de construction locaux et à former et déployer le recrutement de nouveaux ingénieurs.

[1] Ministry of Finance and Planning (2019). National Budget Plan. http://www.mofep-grss.org/wp-content/uploads/2019/12/FY-2019-2020-Approved-Budget-Book.pdf (Consulté le 17 Août 2021).Pg.295

[2] Ministry of Finance and Planning (2019). National Budget Plan. http://www.mofep-grss.org/wp-content/uploads/2019/12/FY-2019-2020-Approved-Budget-Book.pdf (Consulté le 17 Août 2021).Pg.7

Opportunités

Pour donner suite à l’accord de partage du pouvoir du gouvernement de transition, l’État a l’intention de diversifier et de stabiliser l’économie. L’économie dépend actuellement fortement du secteur pétrolier, ainsi que du soutien de la communauté internationale du point de vue de l’aide humanitaire et de l’investissement pour le développement. Une possible violation de l’accord de paix et les fluctuations des prix du pétrole sont les principaux risques à la baisse pour les perspectives de croissance du Soudan du Sud.^[1]

Au Soudan du Sud, il est nécessaire que le gouvernement soutienne la croissance des entreprises par le biais de sources de revenus de l’État qui doivent être développées, d’un besoin d’une assiette fiscale croissante et d’une meilleure surveillance et conditions réglementaires. La chaîne de valeur du logement au Soudan du Sud se caractérise par un manque de professionnels urbains tels que les urbanistes, les ingénieurs municipaux, les concepteurs urbains et les architectes. Le manque de ce type de professionnels et  de l’équipement technique nécessaire a entraîné une croissance incontrôlée des établissements urbains  et la planification urbaine au Soudan du Sud a consisté principalement en des aménagements de lotissement rudimentaires généralement destinés à délimiter les parcelles à attribuer par les autorités locales.[2] La question des établissements spontanés est exacerbée par  les vagues de rapatriés et de réfugiés auxquels  le pays doit faire face régulièrement.[3]

[1] The African Development Bank. African Economic Outlook 2021. https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2021(Consulté le 28 Août 2021).

[2] UNHABITAT. 2020. Planning Urban Settlements in South Sudan. https://unhabitat.org/sites/default/files/2020/09/planning_urban_settlements_in_south_sudan.pdf (Consulté le 13 Septembre 2021). Pg.1

[3] UNHABITAT. 2020. Planning Urban Settlements in South Sudan. https://unhabitat.org/sites/default/files/2020/09/planning_urban_settlements_in_south_sudan.pdf (Consulté le 13 Septembre 2021).Pg.1

Accès aux des données sur le financement du logement

Il est difficile de trouver des informations ou des données sur le financement du logement au Soudan du Sud. La Banque du Soudan du Sud est mandatée par l’article 77(5) de la loi sur la Banque du Soudan du Sud pour collecter, compiler, analyser et diffuser des informations relatives aux statistiques monétaires et de balance des paiements. La Banque du Soudan du Sud publie des bulletins statistiques sur une base mensuelle, mais les publications se limitent à des chiffres financiers sans explication. Les informations sur le paysage financier général du pays, les statistiques sur l’inflation et les prêts ne sont pas mises à jour régulièrement et un nombre important de rapports archivés ne sont pas disponibles sur le site Web et ceux qui sont disponibles ne sont pas mis à jour sur une base annuelle/trimestrielle, ce qui rend particulièrement difficile le rapprochement des informations du bulletin statistique fournies avec l’état réel du financement du logement dans le pays.

Le Bureau national des statistiques, anciennement connu sous le nom de Centre du Sud-Soudan pour le recensement, les statistiques et l’évaluation (SSCCSE) est l’organisme statistique officiel du Gouvernement du Soudan du Sud, ayant été créé en vertu de l’article 193 de la Constitution transitoire de la République du Soudan du Sud. Il est mandaté par la Constitution de transition pour collecter, analyser et diffuser toutes les statistiques économiques, sociales et démographiques officielles. Cependant, les informations publiées sur le site Web sont obsolètes, le dernier recensement de la population et du logement au Soudan ayant été effectué en 2008 et les annuaires statistiques annuels ne sont disponibles que pour 2009 et 2010, après avoir été menés avant que le Soudan du Sud ne devienne un pays indépendant.

La communication sur les médias sociaux semble être la méthode de communication préférée aux sites Web formels, comme en témoigne le Ministère des Terres, du Logement et du Développement urbain fournissant des mises à jour régulières sur sa plate-forme de médias sociaux sans avoir de site Web officiel accessible.

Informalité urbaine

Environ 91.4% (2018, Knoema) de la population urbaine au Soudan du Sud vit dans des logements inadéquats, 40% de la population ayant accès à l’eau potable (2021, UNICEF) et 10% de la population ont accès à l’assainissement (2021, UNICEF). En 2020, le Soudan du Sud avait un taux d’urbanisation de 2.7% (2020, Banque mondiale) et un taux de croissance démographique de 1.2% (2020, Banque mondiale).

Les données sont insuffisantes pour préciser la disponibilité du parc de logements et bien qu’elle soit également évidente parmi la population urbaine, la pauvreté au Soudan du Sud serait principalement rurale. Les huttes de boue traditionnelles sont la typologie de logement la plus courante au Soudan du Sud, même dans les centres urbains. Bien que ces unités soient faciles à construire, elles ont des fondations défectueuses, sont sujettes aux inondations, mal ventilées et ont des exigences d’entretien élevées.

Sources additionnelles

Maseland, J. (2020) COVID-19 in African Cities. Impacts, Responses and Policies. June 2020. https://www.tralac.org/documents/resources/covid-19/regional/3738-covid-19-in-african-cities-impacts-responses-and-policies-uneca-june-2020/file.html (Consulté le 28 Août 2021).

Noko, K. (2020) In Africa, social distancing is a privilege few can afford. 22 March 2020. Aljazeera. https://www.aljazeera.com/indepth/opinion/africa-social-distancing-privilege-afford-200318151958670.html (Consulté le 28 Août 2021).

Norwegian Refugee Council (2020) An Unnecessary Burden: Forced Evictions and Covid-19. Juillet 2020. https://www.nrc.no/globalassets/pdf/briefing-notes/an-unnecessary-burden-forced-evictions-and-covid-19-in-east-africa/an-unnecessary-burden_nrc-briefng-note_Juillet-2020.pdf (Consulté le 28 Août 2021).

Tiitmamer, N. and Awolich, A. (2020) The COVID-19 Pandemic Vulnerability Factors in South Sudan. 15 May 2020. The SUDD Institute. https://media.africaportal.org/documents/5ec35cdc23465_TheCOVIDPandemicVulnerabilityFactorsInSouthSudan_Full.pdf (Consulté le 28 Août 2021).

Sites internet

Banque Africaine de Développement www.afdb.org

Aljazeera www.aljazeera.com

Banque du Sud Soudan www.bankofsouthsudan.org

CIA World Factbook www.cia.gov

Doing Business www.doingbusiness.org

Fonds Monétaire International www.imf.org

Société Financière Internationale www.ifc.org

Knoema www.knoema.com

Ministères de Finances et de la Planification www.mofep-grss.org/

Numbeo www.numbeo.com

Trading Economics www.tradingeconomics.com

Urban Africa www.urbanafirca.net

ONU-Habitat www.unhabitat.org

La Banque Mondiale www.worldbank.org