Financement du logement : Soudan
Vue d'ensemble
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La population du Soudan en 2021 devrait être de 44,9 millions d’habitants, dont 49,1 % d’hommes (22,43 millions). La population urbaine a augmenté de 3,3 % par an en 2021. La rareté des terres, la médiocrité des infrastructures, la violence et la baisse des rendements agricoles sont à l’origine de l’exode rural. Malgré une population urbaine croissante, la construction résidentielle est modeste. Plus d’un tiers (37%) de la population urbaine du Soudan vit à Khartoum.
Le PIB du Soudan chutera de 3,6 % en 2020 et de 0,5 % en 2021. La pandémie, l’instabilité politique et le conflit russo-ukrainien contribuent tous à la situation. À mesure que ces défis s’atténuent, l’inflation pourrait atteindre 115 % d’ici 2023. un coup macroéconomique alors que les prix du pétrole ont chuté. COVID-19 a porté un coup macroéconomique au Soudan alors que les prix du pétrole ont chuté. La BAD s’attend à ce que la croissance rebondisse à 5,3 % en 2021/22 et à 6,5 % en 2022/23 avec la levée des restrictions de voyage liées au COVID-19.
La dégradation des terres du Soudan, la hausse des températures, les sécheresses, les inondations et les invasions de criquets pèlerins réduisent la production agricole et entravent le développement. Les conditions météorologiques affectent 20 % des récoltes des agriculteurs de subsistance. Le Soudan s’est classé 177e sur 182 pays dans l’indice des pays 2020 de Notre Dame pour la flexibilité et l’adaptation au climat.
La plupart des Soudanais à la recherche d’un logement officiel utilisent des espèces et des envois de fonds. Le taux de chômage élevé (19,8 %) complique la recherche de cols blancs par les résidents. L’accès restreint aux services financiers a multiplié les alternatives non bancaires, affectant le logement abordable.
Le Soudan a fait des progrès dans le domaine du logement mais n’a pas répondu à la demande. En 2018, 2,5 millions de logements étaient nécessaires. Sans une augmentation correspondante de l’emploi ou de la croissance économique, les coûts du logement et des terrains ont augmenté. Les matériaux de construction importés et la hausse de l’inflation aggravent la situation.
Le Fonds pour le logement et le développement du ministère soudanais de la Planification et de l’Infrastructure propose des alternatives de logement. Les maisons sont destinées aux personnes à revenu faible ou moyen et disposent d’un mur de sécurité, d’une pièce, de toilettes et d’une cuisine. L’harmonisation des régimes fonciers civil et coutumier nécessite davantage d’efforts. La pénétration d’Internet et de l’électricité devrait stimuler les services bancaires numériques au Soudan. La numérisation du régime foncier et des services bancaires est une autre opportunité. Une politique du logement progressive pourrait combler l’écart entre l’offre et la demande.
Pour en savoir plus sur le secteur du financement du logement au Soudan, y compris les principales parties prenantes, les politiques importantes et l’abordabilité du logement:
- Introduction
- Accès au financement
- Abordabilité
- Offre de logements
- Marchés immobiliers
- Politique et législation
- Opportunités
- Disponibilité des données sur le financement du logement
- Applications vertes pour le logement abordable
- Sites internet
Soudan
Introduction
En 2021, la population du Soudan était estimée à environ 44,9 millions, dont 49,1 % (22,43 millions) étaient des hommes. On estime que 57 % (25,5 millions) de la population est en âge de travailler (15 à 64 ans), et environ 4 % (1,6 million) est plus âgé (65 ans ou plus).[1] Bien que le taux de croissance démographique annuel ait légèrement diminué au cours de la dernière décennie[2] passant de 3,8 % en 1990 à 2,4 % en 2021, la population urbaine a augmenté. Elle a augmenté à un taux annuel de 3,3 % en 2021.[3] Environ 36 % (15,6 millions) de la population vit en milieu urbain.[4] Plus d’un tiers (37 %) ou six millions de cette population urbaine réside dans la plus grande ville du pays, Khartoum. La population rurale représente 28,9 millions d’habitants.[5] Bien que la plupart des Soudanais vivent dans des zones rurales, la migration rurale-urbaine augmente[6] en raison des pénuries de terres, de la faible qualité des équipements, des conflits et de la baisse de la production agricole. Malgré la croissance de la population urbaine, la construction de logements sociaux à faible coût et l’investissement dans le logement sont restés faibles,[7] entraînant une pénurie de logements de 2,5 millions d’unités.[8] Au moins 88 % de la population urbaine du Soudan vit dans des bidonvilles et des établissements informels.[9]
L’économie soudanaise est principalement soutenue par l’agriculture et l’extraction de combustibles minéraux. La croissance économique du Soudan a été ralentie avec une baisse de -3,6 % du Produit Intérieur Brut (PIB) en 2020, passant à 0,5 % en 2021.[10]
Les politiques monétaires de la Banque Centrale du Soudan (CBS) visant à stimuler la croissance économique ont connu un succès limité depuis que l’inflation basée sur l’Indice des Prix à la Consommation a culminé à 382,8 % en 2021, lorsque les subventions aux carburants ont été supprimées en raison de la chute de la monnaie.[11] D’autres facteurs aggravants incluent la pandémie, l’instabilité politique et le conflit russo–ukrainien. L’inflation devrait tomber à 115 % d’ici 2023 à mesure que ces défis s’atténueront. Cependant, les troubles politiques résultant du coup d’État d’octobre–novembre 2021 ont également ralenti la croissance économique. La prise de contrôle militaire a été menée par le général Abdel Fattah al-Burhan, qui a pris le contrôle du gouvernement et a arrêté de nombreux dirigeants.[12] Le chaos qui en a résulté a fait des dizaines de morts parmi les civils et les policiers. Des pertes économiques massives ont suivi, les exportations ayant diminué de plus de 85 % en janvier 2022.[13] En tant que nation exportatrice de pétrole, le Soudan a été fortement impacté par la COVID-19 du point de vue macroéconomique, alors que les prix du pétrole brut ont chuté à des niveaux sans précédent.[14] Les revenus pétroliers sont la principale source de recettes publiques, représentant 7,92 % des exportations totales en 2017.[15] Malgré ces problèmes, la BAD s’attendait à ce que la croissance rebondisse à 5,3 % en 2021/22 et à 6,5 % en 2022/23 à mesure que l’activité économique augmentera avec l’élimination des restrictions de voyage associées au COVID-19.
Le Soudan est aux prises avec la dégradation des terres, l’augmentation soutenue de la température, les sécheresses, les inondations dévastatrices, les incursions acridiennes qui réduisent la production agricole, entravent le développement et perturbent les revenus des ménages. Les agriculteurs de subsistance perdent environ 20 % de leurs récoltes à cause d’événements météorologiques défavorables, associés à la perte de ressources humaines et foncières. En août 2022, des inondations soudaines ont détruit plus de 5 000 hectares de terres agricoles et 47 400 maisons à Gedaref, au Darfour, à Kassala, sur le Nil Blanc et à Sennar.[16] Le Soudan est classé 177e sur 182 pays en matière de flexibilité et d’adaptation au climat dans l’Indice pays 2020 de l’Initiative Mondiale d’Adaptation de Notre Dame.[17]
[1] World Bank (2021). Population, total – Sudan. https://data.worldbank.org/indicator/SP.POP.TOTL?locations=SD (Consulté le 23 août 2022).
[2] World Bank (2021). Population growth (annual %) – Sudan. https://data.worldbank.org/indicator/SP.POP.GROW?locations=SD (Consulté le 24 août 2022).
[3] Ibid.
[4] World Bank (2021). Urban population (% of total population) – Sudan. https://data.worldbank.org/indicator/SP.URB.TOTL.IN.ZS?locations=SD (Consulté le 24 août 2022).
[5] World Bank (2022). Population in largest city – Sudan. https://data.worldbank.org/indicator/%20EN.URB.LCTY%20?locations=SD (Consulté le 23 août 2022).
[6] World Bank (2022). Urban population growth (annual %) – Sudan. https://data.worldbank.org/indicator/SP.URB.GROW?locations=SD (Consulté le 24 août 2022).
[7] Franck, A. (2020). Three decades of social housing policies in Khartoum: Between violence, clientelism, and social consensus. Politique Africaine, 158, 149-174. https://www.cairn-int.info/article-E_POLAF_158_0149–three-decades-of-social-housing-policies.htm (Consulté le 23 août 2022). Pg. 20.
[8] Dongola, M. (2019). Presentation: ‘State of the Housing Industry – Sudan.’ Sudan Contractors Association. https://www.internationalhousingassociation.org/fileUpload_details.aspx?contentTypeID=3&contentID=266313&subContentID=721497&channelID=38488 (Consulté le 23 août 2022). Pgs. 8-14
[10] AfDB (2022). African Economic Outlook 2022. 25 mai 2022. Sudan. https://www.afdb.org/en/documents/african-economic-outlook-2022 (Consulté le 23 août 2022). Pg. 151
[11] World Bank. (2021). Inflation, consumer prices (annual %) – Sudan. https://data.worldbank.org/indicator/FP.CPI.TOTL.ZG?locations=SD (Consulté le 10 septembre 2022).
[12] ReliefWeb. (2021). Sudan: Coup d’état and civil unrest, Flash Update No: 2. 29 octobre 2021. [EN/AR]. https://reliefweb.int/report/sudan/sudan-coup-d-tat-and-civil-unrest-flash-update-no-2-29-october-2021-enar (Consulté le 10 septembre 2022).
[13] Abdelaziz, K., Eltahir, N. and Lewis, A. (2022). Sudan’s economy tumbles in post-coup deadlock. 2 mars 2022. Reuters. https://www.reuters.com/world/africa/sudans-economy-tumbles-post-coup-deadlock-2022-03-02/ (Consulté le 12 septembre 2022).
[14] U.N. Sustainable Development Group (2020). Policy Brief: Impact of COVID-19 in Africa. Mai 2020. https://unsdg.un.org/resources/policy-brief-impact-covid-19-africa (Consulté le 22 août 2022). Pg. 16.
[15] Ali, S., Murshed, S.M. and Papyrakis, E. (2022). Oil, export diversification and economic growth in Sudan: evidence from a VAR model. 21 mars 2022. https://doi.org/10.1007/s13563-022-00310-w (Consulté le 7 septembre 2022). Pg. 2.
[16] ReliefWeb. (2022). Sudan: Weekly Floods Round-up, No. 04. 28 août 2022. https://reliefweb.int/report/sudan/sudan-weekly-floods-round-no-04-28-august-2022 (Consulté le 10 septembre 2022).
[17] Notre Dame Global Adaptation Initiative. (2022). Rankings. https://gain.nd.edu/our-work/country-index/rankings/ (Consulté le 21 août 2022).
Accès au financement
Le Soudan abrite 35 banques en activité concentrées à Khartoum,[1] dont cinq banques étrangères et quatre banques d’État.[2] La plupart des banques étrangères proviennent de pays du Golfe comme le Qatar, l’Arabie saoudite et les Émirats arabes Unis. Les banques dominent le secteur financier et représentent plus de 80 % de l’ensemble de ses actifs.[3] La Banque de Khartoum est la principale banque, avec plus de 150 points de vente et caisses à travers le pays et un portefeuille dépassant 913 milliards S£ (2 milliards US$).[4] Toutes les banques sont contrôlées par la Banque Centrale du Soudan à la suite de la Loi de 1970 sur la nationalisation des banques. La Banque centrale et le gouvernement détiennent en tout ou en partie 41 % de ces banques par le biais de multiples injections de capitaux au fil du temps pour rétablir la stabilité des banques défaillantes.[5] En 1974, le gouvernement a institué une politique de porte ouverte pour encourager les banques étrangères à établir des opérations au Soudan. Des acteurs clés du secteur, comme la Banque Islamique Faisal et la Banque Islamique d’Abu Dhabi, ont profité de ces lois favorables aux investisseurs pour entrer sur le marché soudanais.
Les principes de la banque islamique (Charia) régissent le secteur financier depuis la Révolution juridique islamique des années 1980.[6] L’accès financier est faible : seulement 15 % de la population soudanaise a des comptes bancaires enregistrés.[7] L’indisponibilité des services bancaires est un facteur aggravant majeur. Le Soudan ne comptait que 3,4 agences bancaires commerciales pour 100 000 adultes en 2018, contre 4,7 au Kenya [8] et 9,2 en Afrique du Sud.[9] Cependant, des tendances prometteuses dans l’utilisation d’Internet pourraient accroître l’accès financier. En 2020, les utilisateurs actifs d’internet représentaient 28 % de la population, ce qui correspond à environ 12,5 millions d’individus. Les utilisateurs d’internet mobile optent pour des services bancaires en ligne basés sur la facilité d’utilisation, la qualité de service et la commodité.[10] Le secteur bancaire n’a pas encore pleinement optimisé ces technologies modernes, y compris l’e-banking.[11]
L’accès limité aux services bancaires a accru la dépendance à l’égard d’alternatives non bancaires. La plupart des Soudanais à la recherche d’un logement formel dépendent de l’argent et des envois de fonds de la diaspora des membres de leur famille. Les envois de fonds annuels de la diaspora au Soudan sont en moyenne de 1,369 milliards S£ (3 millions US$).[12] Les résidents recherchent également des fonds auprès de cols blancs, mais cela est compliqué par un taux de chômage élevé, qui s’élève actuellement à 19,8 %.[13] Le chômage touche de manière disproportionnée les femmes, car le chômage des femmes est le double (30,7 %) du taux de chômage des hommes (14,6 %).[14]
Le taux de prêts non performants dans les institutions de microfinance était de 7,7 % en 2017 mais a diminué à 4 % en 2018.[15] Cette amélioration est associée à une meilleure offre de crédit, à la confiance du marché et à la croissance économique. Cependant, le taux d’intérêt prêteur et le taux hypothécaire minimum étaient élevés à 12 %.[16]
[1] Central Bank of Sudan. Operating Banks in Sudan. https://cbos.gov.sd/en/content/operating-banks-sudan (Consulté le 23 août 2022).
[2] International Trade Administration (2022). Sudan – Trade Financing. https://www.trade.gov/country-commercial-guides/sudan-trade-financing 30 July 2022. (Consulté le 23 août 2022).
[3] African Development Bank Group (2022). Sudan Economic Outlook: Recent macroeconomic and financial developments. https://www.afdb.org/en/countries/east-africa/sudan/sudan-economic-outlook (Consulté le 23 août 2022).
[4] Bank of Khartoum. Our History. https://bankofkhartoum.com/sudan/our-history/ (Consulté le 23 août 2022).
[5] Burger, J. (2018). The financial services sector in Sudan. 14 May 2018. How we made it in Africa. https://www.howwemadeitinafrica.com/the-financial-services-sector-in-sudan/61452 (Consulté le 23 août 2022).
[6] Mustafa, O.A.O. (2021). History of Banking in Sudan (Conventional and Islamic): A Critical Review (1903-2019). International Finance and Banking, 8(1). https://doi.org/10.5296/ifb.v8i1.18740 (Consulté le 23 août 2022). Pg. 29.
[7] International Finance Corporation (2020). Building Resilience Through Digital Financial Services. Africa COVID-19 Digital Finance Market Impact Series. https://www.ifc.org/wps/wcm/connect/5cf2c980-e37e-46ce-8af5-0e81af74e3ee/Sudan-building-resilience-through-DFS.pdf?MOD=AJPERES&CVID=nOTJU2b (Consulté le 23 août 2022). Pg. 1.
[8] The World Bank (2020). Commercial bank branches (per 100 000 adults) – Kenya. https://data.worldbank.org/indicator/FB.CBK.BRCH.P5?locations=KE (Consulté le 23 août 2022).
[9]Ibid.
[10] Mansour, I.H.F., Eljelly, A.M.A. and Abdullah, A.M.A. (2016). Consumers’ attitude towards e-banking services in Islamic banks: the case of Sudan. Review of International Business and Strategy, 26(2). https://doi.org/10.1108/RIBS-02-2014-0024 (Consulté le 23 août 2022). Pg. 244.
[11] International Trade Administration. (2022). Sudan – Trade Financing. https://www.trade.gov/country-commercial-guides/sudan-trade-financing (Consulté le 23 août 2022).
[12] UNDP (2020). The Potential of Sudanese Diaspora Remittances. https://www.undp.org/arab-states/publications/potential-sudanese-diaspora-remittances (Consulté le 23 août 2022).
[13] World Bank (2021). Unemployment, total (% of total labor force) (modeled ILO estimate). https://data.worldbank.org/indicator/SL.UEM.TOTL.ZS (Consulté le 23 août 2022).
[14] Ibid.
[15] Central Bank of Sudan (2018). 68th Annual Report 2018. https://cbos.gov.sd/sites/default/files/CBOS%20-%2058th%20Annual%20Report%202018.pdf (Consulté le 25 août 2022). Pg. 37.
[16] Dongola, M. (2019). Presentation: ‘State of the Housing Industry – Sudan.’ Sudan Contractors Association. https://www.internationalhousingassociation.org/fileUpload_details.aspx?contentTypeID=3&contentID=266313&subContentID=721497&channelID=38488 (Consulté le 23 août 2022). Pgs. 8-14.
Abordabilité
Les niveaux de pauvreté se sont aggravés au fil du temps. La pauvreté a augmenté en 2021 pour atteindre 55,9 %, en partie à cause de la COVID-19, mais aussi d’autres facteurs aggravants comme les conflits et le changement climatique.[1] Le conflit russo-ukrainien devrait aggraver la situation. De nombreux facteurs limitent l’abordabilité du logement, notamment le chômage, le risque de défaut de paiement, la performance économique, la hausse des coûts du logement et le taux d’inflation. La détérioration de l’activité économique due à la COVID-19 a réduit les revenus et le pouvoir d’achat des ménages.[2] De nombreux ménages augmentent leurs revenus en réduisant les coûts de la nourriture, en épuisant leurs économies et en comptant sur le crédit pour survivre.
Les coûts du logement et des terrains ont augmenté au fil des ans sans amélioration correspondante du taux d’emploi ou de la croissance économique. À Khartoum, les prix des terrains étaient en moyenne de 685 000 S£/m2 (1 500 US$/m2) en 2018, ce qui est jugé exorbitant par l’Association des Entrepreneurs Soudanais.[3] Le problème est aggravé par une forte dépendance à l’égard des matériaux de construction importés et l’escalade des taux d’inflation. Le taux d’inflation du logement était de 17,7 % en 2018.[4] Notamment, la plupart des employés gagnent des salaires mensuels compris entre 10 042 S£ (22 US$) et 38 343 S£ (84 US$).[5] Selon l’Association des Entrepreneurs Soudanais, il faudrait entre 20 et 83 ans à la plupart des employés pour accumuler suffisamment de fonds pour construire une maison décente s’ils économisaient au moins 25 % de leurs salaires.[6]
[1] African Development Bank (2022). Sudan Economic Outlook: Recent macroeconomic and financial developments. https://www.afdb.org/en/countries/east-africa/sudan/sudan-economic-outlook (Consulté le 23 août 2022).
[2] World Bank (2021). The Impact of COVID-19 on Sudanese Households Reveals Growing Hardship, Social Despair. 12 May 2021. https://www.worldbank.org/en/news/feature/2021/05/12/the-impact-of-covid-19-on-sudanese-households-reveals-growing-hardship-social-despair (Consulté le 23 août 2022).
[3] Dongola, M. (2019). Presentation: ‘State of the Housing Industry – Sudan.’ Sudan Contractors Association. https://www.internationalhousingassociation.org/fileUpload_details.aspx?contentTypeID=3&contentID=266313&subContentID=721497&channelID=38488 (Consulté le 23 août 2022). Pgs. 8-14
[4]Ibid. Pg. 5.
[5] Ibid. Pg. 12.
[6] Ibid. Pg. 12.
Offre de logements
Le Soudan a franchi des étapes importantes en matière de logement, mais n’a pas encore répondu à la demande de logements. Le déficit global de l’offre de logements en 2018 était de 2,5 millions d’unités.[1] Le Fonds National pour le Logement et la Reconstruction a été créé en 2008 pour construire des maisons décentes, qui peuvent être remboursées par versements flexibles, pour les familles vulnérables des bidonvilles et des établissements informels. L’organisation a ensuite été divisée en deux agences.[2] La première branche s’est concentrée sur le logement à bas prix pour les pauvres et les habitants des bidonvilles, tandis que la deuxième agence a produit des logements d’investissement ou des appartements pour les Soudanais les plus aisés. En 2020, 1 461 unités d’investissement avaient été achevées contre 9 358 maisons à bas prix. Les contraintes financières associées aux coûts élevés des terrains et de la construction ont entravé les efforts de l’organisation, et 88 % de la population urbaine du Soudan réside toujours dans des bidonvilles.[3]
Environ 87 % de la population vit dans des maisons modestes construites en ville. Dans les zones urbaines, 67,39 % sont propriétaires, 21,66 % paient un loyer et 4,85 % vivent dans des maisons fournies par des employeurs.[4] Le loyer mensuel moyen d’un appartement meublé de deux chambres de 150m2 à Al-Taif, Khartoum, est de 250 627 S£ (549,06 US$).[5] La plupart des propriétés résidentielles sont construites sur des terrains allant de 300m2 à 500m2. Les structures et les politiques gouvernementales en matière d’attribution des terres et de titres de propriété sont sous-développées. La propriété foncière est principalement régie par une combinaison de règles civiles et coutumières.[6] Les processus bureaucratiques entravent également l’offre de logements. Les investisseurs entreprennent au moins 16 procédures sur 255 jours pour obtenir des permis de construire, coûtant 2,6 % du projet.[7]
La plupart des matériaux de construction sont principalement importés, y compris le ciment, le plâtre, le mica, l’acier, la peinture, les produits du bois, l’amiante et la pierre.[8][9] La dépendance à l’égard des matériaux de construction importés exacerbe la hausse des prix des maisons. Les prix des matières premières ont augmenté à l’échelle mondiale, tandis que la livre soudanaise s’est affaiblie par rapport au dollar américain. Le taux de change officiel de la livre soudanaise par rapport au dollar américain s’est affaibli de 15 % en Mars 2022, la Banque Centrale ayant autorisé la monnaie à flotter. La livre soudanaise est tombée à 530 S£ pour un dollar américain contre 448 S£ auparavant.[10] [11] Ahmed et al. dans un article universitaire ont évalué l’impact de la hausse des prix des produits de base sur les projets de logement financés par l’État en utilisant les données de trois entrepreneurs à Qadarif, Zalingei et Khartoum. Le prix de base du contrat pour une tonne de ciment était de 2 150 S£ (4,71 US$) en juin 2017 dans le projet de Khartoum, mais a augmenté à 3 600 S£ (7,89 US$) en mai 2018, tandis que le prix du béton armé a plus que doublé, passant de 14 000S£ à 28 500S£ (30,67 – 62,44 US$) au cours de la même période.[12]
La population urbaine croissante, composée de personnes originaires de zones déchirées par la guerre, était considérée comme une menace pour le régime d’Omar el-Béchir (1989 – 2019).[13] Des mesures strictes de contrôle de la propriété et de sécurité ont été adoptées pour gérer cette population en périphérie urbaine, où la taille des parcelles varie entre 200m2 et 350m2. Ces petites parcelles ont été conçues pour des branchements rapides et peu coûteux aux services essentiels comme l’eau et l’électricité, mais cela a été entravé par l’incapacité d’obtenir des droits de propriété légaux.
[1]Ibid. Pgs. 8-14
[2] Franck, A. (2020). Three decades of social housing policies in Khartoum: Between violence, clientelism, and social consensus. Politique Africaine, 158, 149-174. https://www.cairn-int.info/journal–2020-2-page-149.htm (Consulté le 23 août 2022). Pg. 20.
[3] World Bank (2018). Population living in slums (% of urban population) – Sudan. https://data.worldbank.org/indicator/EN.POP.SLUM.UR.ZS?locations=SD (Consulté le 23 août 2022).
[4] Dongola, M. (2019). Presentation: ‘State of the Housing Industry – Sudan.’ Sudan Contractors Association. https://www.internationalhousingassociation.org/fileUpload_details.aspx?contentTypeID=3&contentID=266313&subContentID=721497&channelID=38488 (Consulté le 23 août 2022). Pg. 7.
[5] Opensooq. (2022). Apartments for Rent in Khartoum. https://sd.opensooq.com/en/khartoum/real-estate-for-rent/apartments-for-rent (Consulté le 23 août 2022).
[6] Organization for Economic Cooperation and Development. Sudan. Social Institutions and Gender Index. https://land.igad.int/index.php/documents-1/countries/sudan/gender-6/1110-sudan-social-institutons-and-gender-index/file (Consulté le 23 août 2022). Pg. 5
[7] World Bank (2020). Economic Profile Sudan: Doing Business 2020. https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/s/sudan/SDN.pdf (Consulté le 23 août 2022). Pg. 11.
[8] Computer and Enterprise Investigations Conference (2018). Sudan Imports: Manufactured Goods: Cement and Asbestos Pipes. https://www.ceicdata.com/en/sudan/imports-by-commodity/imports-manufactured-goods-cement-and-asbestos-pipes (Consulté le 25 août 2022).
[9] Elkhalifa, A. (2016). The magnitude of barriers facing the development of the construction and building materials industries in developing countries, with special reference to Sudan in Africa. https://doi.org/10.1016/j.habitatint.2015.11.023 (Consulté le 25 août 2022). Pgs. 189–198.
[10] Alamin, M. and Marks, S. (2022). Sudan Pound Weakens 15% as Central Bank Allows Currency to Float. 7 mars 2022. Bloomberg. https://www.bloomberg.com/news/articles/2022-03-07/sudan-s-central-bank-to-stop-intervening-on-exchange-rate (Consulté le 25 août 2022).
[11] Central Bank of Sudan. (2022). Dollar exchange rate. https://cbos.gov.sd/en/dollar-exchange-rates?field_date_value%5Bmin%5D%5Bdate%5D=1-01-2022&field_date_value%5Bmax%5D%5Bdate%5D=25-08-2022 (Consulté le 25 août 2022).
[12] Ahmed, Y.H., Sharafeldin, N. and Taber, E. (2021). Price Adjustments in the Sudanese Construction Industry for Public-funded projects. https://doi.org/10.52981/fjes.v9i3.691 (Consulté le 12 septembre 2022). Pg. 23.
[13] Franck, A. (2020). Three decades of social housing policies in Khartoum: Between violence, clientelism, and social consensus. Politique Africaine, 158, 149-174. https://www.cairn-int.info/journal–2020-2-page-149.htm (Consulté le 23 août 2022). Pg. 20.
Marchés immobiliers
Le marché immobilier haut de gamme du Soudan a prospéré. Le nombre de communautés fermées (gated communities) a particulièrement augmenté, stimulé par la demande d’une classe moyenne croissante à la recherche de logements sûrs, abordables et modernes. En 2016, 14 communautés fermées comprenant plus de 5 600 unités étaient achevées ou en construction à Khartoum.[1] Pourtant, la plupart des Soudanais considèrent leurs maisons rurales comme leur adresse permanente malgré le fait qu’ils possèdent des maisons dans les zones urbaines. L’accès limité aux services financiers, un taux de pauvreté élevé et des lois hypothécaires sous-développées limitent l’accession à la propriété aux habitants qui peuvent acheter avec de l’argent ou des économies.
La mauvaise numérisation et le recours excessif à un système foncier coutumier ont entravé les progrès en matière de logement. La plupart des terres du Soudan ne sont pas enregistrées et appartiennent à la communauté pour l’agriculture.[2] Ces terrains sont considérés comme vacants ou appartenant à l’État par défaut. Le refus du gouvernement et la reprise de possession des terres communales sont des causes majeures de conflit. Les pratiques coutumières répressives empêchent les femmes de posséder des terres, sauf par l’intermédiaire de leurs parents masculins.[3] En outre, l’enregistrement des terres est un processus coûteux et long. Les particuliers doivent payer 2,6 % de la valeur de la propriété pour enregistrer une propriété soumise au respect de six procédures sur 11 jours.[4]
Les logements abordables pour les revenus faibles et moyens sont plus demandés que les villas haut de gamme. Plus de 50 % de la population soudanaise ne peut se permettre que des maisons fabriquées à partir de matériaux non permanents, tandis que les revenus moyens, qui représentent au moins 10 % de la population, recherchent des maisons à faible coût mais permanents.[5] Ces proportions représentent des millions de Soudanais, pourtant le Fonds National pour le Logement et la Reconstruction avait achevé moins de 10 000 maisons à bas prix en 2020.[6] Les promoteurs privés ont également eu un succès limité dans la réduction de la pénurie de logements.
Le Soudan est une société hautement patriarcale où les hommes dominent la prise de décision et l’accès aux biens, aux services et à la propriété. Les femmes sont généralement considérées comme inférieures et privées d’éducation et de ressources économiques. Les pratiques culturelles préjudiciables entravent l’accès des femmes à la propriété.
[1] Elhadary, Y. and Ali, S. (2017). A New Trend in Urban Housing: Gated Communities in Khartoum, Sudan. American Journal of Sociological Research, 2017. https://www.researchgate.net/publication/314060546_A_New_Trend_in_Urban_Housing_Gated_Communities_in_Khartoum_Sudan (Consulté le 25 août 2022). Pgs. 45–55.
[2] Amin, K. A. (2016). The State, Land, and Conflict in the Sudan. https://land.igad.int/index.php/documents-1/countries/sudan/conflict-6/1101-the-state-land-and-conflict-in-sudan/file (Consulté le 23 août 2022). Pg. 7.
[3] Land Portal. Land and Natural Resources Rights and Reforms in Sudan. https://www.landportal.org/news/2014/04/land-and-natural-resources-rights-and-reforms-sudan (Consulté le 21 août 2022).
[4] World Bank (2020). Economic Profile Sudan: Doing Business 2020. https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/s/sudan/SDN.pdf (Consulté le 23 août 2022). Pg. 4.
[5] Dongola, M. (2019). Presentation: ‘State of the Housing Industry – Sudan.’ Sudan Contractors Association. https://www.internationalhousingassociation.org/fileUpload_details.aspx?contentTypeID=3&contentID=266313&subContentID=721497&channelID=38488 (Consulté le 23 août 2022). Pg. 14.
[6] Franck, A. (2020). Three decades of social housing policies in Khartoum: Between violence, clientelism, and social consensus. Politique Africaine, 158, 149-174. https://www.cairn-int.info/journal–2020-2-page-149.htm (Consulté le 23 août 2022). Pg. 20.
Politique et législation
Le Soudan n’a pas de cadre foncier cohérent. La propriété et l’enregistrement des terres sont soumis à des lois statutaires et coutumières discordantes développées au fil du temps. La Loi de 1925 sur la réinstallation et l’enregistrement des terres est toujours le principal cadre juridique régissant les droits fonciers et l’enregistrement des terres.[1] Cette loi établissait la possession par le gouvernement de toutes les terres non occupées ainsi que les procédures d’attribution des terres, d’enregistrement, de location, de réinstallation et de titrisation. La loi définissait également les modalités d’attribution et d’utilisation des terres et les mécanismes de compensation dans les zones urbaines. Cependant, les applications réelles de cette loi comportent principalement la confiscation forcée des terres communautaires.[2] Des individus puissants liés au régime au pouvoir utilisent souvent cette loi coloniale pour posséder de vastes étendues de terres. La Loi sur les terres non enregistrées de 1970 a créé de la confusion en attribuant toutes les terres non répertoriées au régime au pouvoir, même si les communautés locales utilisent les propriétés.[3] En conséquence, divers régimes ont attribué des parcelles pour le développement commercial sans consulter les propriétaires actuels. Les violations des droits de propriété des terres communales ont alimenté de violents conflits.
La Loi de 1998 sur les collectivités locales a amélioré la gestion des terres en créant des comités locaux qui valident la propriété et l’enregistrement des terres.[4] Ces comités sont toujours fonctionnels au Darfour et dans d’autres zones urbaines, mais l’instabilité politique a entravé le développement d’un système foncier sûr qui encouragerait les investissements dans le logement. Les comités fonciers de la région collaborent également avec le gouvernement et les communautés locales pour élaborer des politiques d’utilisation des terres pour diverses infrastructures physiques et sociales. Les projets d’amélioration des bidonvilles et autres projets de logement sont facilités par ces comités, qui sont le fer de lance des processus de médiation et de consultation entre les propriétaires fonciers et les investisseurs. La Loi foncière interdit la tenure foncière étrangère mais reconnaît les baux jusqu’à 99 ans pour des raisons d’investissement.[5]
Des réformes foncières de grande envergure ont suivi la Constitution Nationale Intérimaire de 2005, avec la reconnaissance de la possession coutumière des terres et des réglementations foncières traditionnelles. Les habitants ont obtenu des droits d’utilisation des terres communales. Si les investisseurs ou les communautés ont besoin de terres à des fins d’utilisation publique et de développement, les demandeurs sont indemnisés en espèces ou en terres équivalentes. Une Commission Foncière a également été institutionnalisée pour déterminer les questions foncières. Les promoteurs peuvent désormais accéder à des terrains de choix pour des interventions en matière de logement, mais les plaintes concernant des compensations inexistantes ou incomplètes perturbent souvent les grands projets.[6]
Une conception urbaine et une politique foncière inadéquates dans le contexte d’une population urbaine en augmentation rapide ont aggravé le problème de la gestion des terres dans les principales zones urbaines. Une mauvaise utilisation de la loi expose les résidents à des expulsions agressives de zones réservées au développement et à une relocalisation ultérieure en périphérie.[7]
Pour les promoteurs, l’acquisition de parcelles de terrain auprès de résidents dont les droits de propriété collective sont détaillés de manière ambiguë dans les cadres juridiques sont un défi permanent. De plus, ces étendues de terres sont situées dans les périphéries où la ville borde le désert. D’autres défis impliquent des lotissements illégaux de terres légalement détenues par le biais d’arrangements non officiels.[8] Des individus puissants s’entendent souvent avec des représentants du gouvernement pour acquérir, subdiviser et développer des terres inoccupées. Les lotissements qui en résultent se produisent sans l’approbation du gouvernement et en violation des lois pertinentes.[9]
Le gouvernement encourage les interventions en matière de logement par le biais de politiques et de programmes spéciaux tels que le Fonds de Logement et de Développement de Khartoum pour fournir des maisons à faible coût, des appartements à revenu intermédiaire et des villas haut de gamme.[10] Des partenariats public-privé impliquant des banques, le Ministère de la Planification et des Services Publics du Soudan et l’Université de Khartoum ont été noués pour solliciter des ressources pour le projet. Cependant, l’objectif ultime du programme de fournir des logements sûrs et abordables aux habitants est entravé par des fonds insuffisants, une politique prohibitive et des procédures bureaucratiques de l’État.[11]
ONU-Habitat a proposé une stratégie urbaine exploitable pour permettre au Soudan d’optimiser ses atouts et ses opportunités, compte tenu de la croissance de la population urbaine.[12] Cependant, le développement urbain reste une faible priorité au Soudan, éclipsé par d’autres problèmes urgents liés à l’instabilité politique, à la pauvreté et au déclin de la production agricole.
[1] Intergovernmental Authority on Development (2022). Sudan – Land Governance Country Profile. https://land.igad.int/index.php/countries/41-countries/sudan/42-sudan-profile?start=2 (Consulté le 25 août 2022).
[2] Land Portal Foundation. Land and Natural Resources Rights and Reforms in Sudan. https://www.landportal.org/news/2014/04/land-and-natural-resources-rights-and-reforms-sudan
[3] Intergovernmental Authority on Development (2022). Sudan – Land Governance Country Profile. https://land.igad.int/index.php/countries/41-countries/sudan/42-sudan-profile?start=2 (Consulté le 25 août 2022).
[4] Intergovernmental Authority on Development. (2022) Sudan – Land Governance Country Profile. https://land.igad.int/index.php/countries/41-countries/sudan/42-sudan-profile?start=2 (Consulté le 25 août 2022).
[5] Taha, A. E. (2016). Land Use, Ownership and Allocation in Sudan – The challenge of corruption and lack of transparency. 16 September 2016. Sudan Transparency Initiative, https://democracyfirstgroup.org/wp-content/uploads/2021/PDFs/Land-Use-Ownership-and-Allocation-in-Sudan.pdf (Consulté le 25 août 2022).
[6] Gedaref, E. (2017). People displaced by Sudanese dam project complain of poverty, unemployment. 1 February 2017. Dabanga. https://www.dabangasudan.org/en/all-news/article/people-displaced-by-sudanese-dam-project-complain-of-poverty-unemployment (Consulté le 25 août 2022).
[7] Franck, A. and Waine, O. (2018). Land Insecurity in Khartoum: When Land Titles Fail to Protect Against Public Predation. https://metropolitics.org/Land-Insecurity-in-Khartoum-When-Land-Titles-Fail-to-Protect-Against-Public.html 6 June 2018. Metropolitics. (Consulté le 26 août 2022). Pg. 2.
[8] USAID (2010). Land Tenure Issues in Southern Sudan: Key Findings and Recommendations for Southern Sudan Land Policy. Decembre 2010. Land Links. https://www.land-links.org/wp-content/uploads/2016/09/USAID_Land_Tenure_Southern_Sudan_Findings_and_Recommendations.pdf (Consulté le 25 août 2022). Pg. 1.
[9] USAID (2010). Land Tenure Issues in Southern Sudan: Key Findings and Recommendations for Southern Sudan Land Policy. Decembre 2010. Land Links. https://www.land-links.org/wp-content/uploads/2016/09/USAID_Land_Tenure_Southern_Sudan_Findings_and_Recommendations.pdf (Consulté le 25 août 2022). Pg. 1.
[10] UN-Habitat (2016). Sudanese Experience in the Provision of Sustainable Housing; an Innovative Funding Mechanism for Provision of Low-Cost Housing Targetting the Poor. 20 octobre 2016. https://habitat3.org/the-conference/programme/all/sudanese-experience-in-the-provision-of-sustainable-housing-an-innovative-funding-mechanism-for-provision-of-low-cost-housing-targetting-the-poor-2/ (Consulté le 22 août 2022).
[11] Republic of Sudan (2017). The Council of Ministries – Prime Minister to accelerate the approval of the National Fund for Housing and Development Law. www.sudan.gov.sd/index.php/en/home/news_details/808 (Consulté le 22 août 2022).
[12] UN-Habitat (2019). County Programme Document 2018-2021 – Sudan. https://unhabitat.org/sites/default/files/documents/2019-05/country_programme_document_2018-2021_sudan.pdf (Consulté le 22 août 2022). Pg. 18.
Opportunités
Le pays devrait donner la priorité à la planification urbaine pour mieux gérer ses actifs et systématiser les infrastructures de base ainsi que l’acquisition, l’enregistrement et l’utilisation des terres. Des efforts plus délibérés sont nécessaires pour aligner les systèmes fonciers civils et coutumiers. Le conflit entre les lois foncières traditionnelles et les lois écrites aggrave la pauvreté, l’instabilité politique et la propagation des établissements informels.
Une politique de logement progressive pourrait réduire l’écart entre l’offre et la demande de logements. Les efforts déployés par le ministère de la Planification et de l’Infrastructure pour répondre à la demande d’alternatives de logement via le Fonds de Logement et de Développement sont bien intentionnés mais insuffisants. Les maisons sont destinées aux revenus faibles et moyens et comprennent généralement un mur sécurisé et une petite maison avec une chambre, des toilettes et une cuisine. Ces maisons sont situées sur des parcelles de 150m2 à 350m2 en zone périurbaine. On s’attend à ce que les bénéficiaires améliorent leurs maisons à mesure que le revenu et la taille de la famille augmentent. Cependant, le fonds a fourni trop peu d’unités pour la grande part de la population soudanaise qui a besoin de logements. Un financement plus important devrait être consacré à ces mécanismes de logement.
La numérisation du système foncier et des services bancaires représente une autre opportunité vitale. La pénétration croissante d’internet et de l’électricité au Soudan devrait correspondre à une augmentation des services bancaires numériques. Le nombre de Soudanais ayant accès à internet a augmenté, mais la numérisation partielle des services bancaires continue de restreindre l’accès au financement du logement. L’optimisation de la technologie augmentera la commodité et réduira les coûts.
Un système d’enregistrement foncier numérisé aiderait les particuliers et les investisseurs à accéder aux registres fonciers et à effectuer des recherches foncières. La numérisation des registres fonciers est également essentielle pour améliorer la transparence, l’efficacité et l’accessibilité des registres fonciers. L’objectif est de garantir des droits de propriété bien définis. Une collaboration multisectorielle entre les entreprises technologiques et le gouvernement aidera le Soudan à atteindre cet objectif. Les recherches menées par Iheanacho et Umukoro (2022) montrent comment les partenariats dans les services financiers numériques permettent souvent la création d’un écosystème robuste basé sur des relations mutuelles qui facilitent l’inclusion financière.
La fabrication locale de matériaux de construction est une autre opportunité. L’incapacité du Soudan à répondre à la demande de logements est renforcée, en partie, par une dépendance excessive aux matériaux de construction importés coûteux.
Disponibilité des données sur le financement du logement
Il existe une multitude de données sur le financement du logement en ligne. La Banque centrale du Soudan publie régulièrement des rapports financiers annuels sur la masse monétaire, l’évolution économique, le produit intérieur brut et les prêts. Ces rapports sont accessibles au public en ligne, mais certains sont publiés en arabe, ce qui en limite l’accès. D’autres sources incluent le Ministère des Finances et de la Planification économique et l’Association des Entrepreneurs soudanais. Cependant, les informations sont publiées sporadiquement. Le Bureau Central des Statistiques est archivé. Dans l’ensemble, les institutions soudanaises ne partagent pas encore ouvertement les données sur le financement du logement en ligne. Des entités indépendantes comme la Banque Mondiale et la Banque Africaine de Développement aident à combler le manque d’information.
Applications vertes pour le logement abordable
Les efforts de consolidation de la paix en cours et la restructuration économique mondiale à la suite de la COVID-19 offrent à la Chine une opportunité d’initier et de maintenir une économie verte. Le Soudan, cependant, ne semble pas préparé à modifier les stratégies de croissance à forte intensité de carbone en vigueur.
Un Conseil du Bâtiment Durable a été lancé en 2018 grâce à la collaboration entre le régime au pouvoir et le Conseil Mondial du Bâtiment Durable.[1] Cependant, l’organisation ne dispose pas d’un site Web ou d’un engagement actif sur les médias sociaux pour démontrer ses progrès. La certification EDGE est fournie par Sintali-SGS, une organisation mondialement reconnue pour l’audit et les maisons de certification[2] Aucune preuve de bâtiments certifiés EDGE n’a pu être trouvée.
Environ 40 % des Soudanais n’ont pas un accès adéquat à de l’eau potable et salubre, 67 % n’ont pas un accès adéquat à des installations sanitaires de base et 44,6 % n’ont pas un accès suffisant à l’électricité.[3] Le Soudan dépend principalement de sources d’électricité non renouvelables, en particulier du charbon et du pétrole.
[1] Gaafar, Z. (2018). Sudan’s First Sustainable Building Council Gets International Recognition. 15 Juillet 2018. World Architecture Community. https://worldarchitecture.org/article-links/ehmcg/sudans_first_sustainable_building_council_gets_international_recognition.html (Consulté le 22 août 2022).
[2] International Financial Corporation (2022). EDGE in Sudan. https://edgebuildings.psstudiosdev.com/certify/sudan/
[3] World Bank (2020). Access to electricity, rural (% of rural population) – Sudan. https://data.worldbank.org/indicator/EG.ELC.ACCS.RU.ZS?locations=SD (Consulté le 25 août 2022).
Sites internet
Le Conseil des Ministres www.sudan.gov.sd/index.php/en/home/news_details/808
ONU-Habitat https://unhabitat.org/sudan-housing-and-slum-upgrading
La Finance au Service de l’Afrique https://www.mfw4a.org/country/sudan
La Banque Mondiale https://www.worldbank.org/en/country/sudan
Banque Africaine de Développement https://www.afdb.org/en/countries/east-africa/sudan
Fonds Monétaire International https://www.imf.org/en/Countries/SDN
Land Links https://land-links.org/country-profile/sudan/
La Banque Centrale du Soudan https://cbos.gov.sd/en/publication-type/annual-reports
