Housing Finance in Soudan

Vue d'ensemble

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La population du Soudan était estimée à 43,8 millions d’habitants en 2020, dont environ 34 % vivaient en zone urbaine. Par conséquent, le pourcentage de squatters dans des villes telles que Port Soudan et Omdurman est supérieur à 30 %, tandis que les squatters dans la capitale Khartoum sont estimés à 60 %. Avec une taille moyenne des ménages de 5,7 personnes, le déficit de l’offre de logements est estimé à 2,5 millions d’unités. La migration rurale-urbaine, en partie pour échapper à des environnements désertiques difficiles, explique l’augmentation de la demande de logements non satisfaite, qui a à son tour fait augmenter le coût de certains biens et services dans les zones urbaines. Par exemple, le coût de l’eau, du logement et de l’électricité a augmenté deux fois plus vite que le prix des vêtements, de la nourriture et d’autres articles. De plus, malgré l’importance de l’accession à la propriété en tant que composante du marché du logement, la plupart des personnes vivant dans les zones urbaines considèrent encore leurs maisons rurales comme des résidences permanentes.

Selon la Banque africaine de développement, le produit intérieur brut (PIB) réel du Soudan aurait diminué de 8,4 % en 2020. La pandémie de COVID-19 a contribué à la faiblesse de l’activité économique dans le pays, affectant le commerce, les voyages, le prix des matières premières et les flux financiers. La croissance économique a également été affectée par la réduction de l’investissement privé.

Pour en savoir plus sur le secteur du financement du logement au Soudan, y compris les principales parties prenantes, les politiques importantes et l’abordabilité du logement:

Introduction
Accès au financement
Faisabilité budgétaire
Offre de logements
Marché immobilier
Politique et réglementation
Opportunités
Accès aux des données sur le financement du logement
Informalité urbaine
Sites internet

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Soudan

Introduction

La population du Soudan en 2020 était estimée à 41.8 millions d’habitants et environ 34% de la population vivait dans des zones urbaines.[1] Par conséquent, les principales villes telles que Khartoum, Port-Soudan, Omdurman sont squattées à plus de 30% tandis que la capitale Khartoum est estimée squattée à 60%.[2]Avec un nombre moyen de ménages de 5.7 personnes, le déficit actuel de l’offre de logements est estimé à 2.5 millions d’unités.[3] La migration rurale-urbaine, en partie pour échapper à des environnements désertiques difficiles, explique la demande croissante de logements qui n’a pas encore été satisfaite, ce qui a entraîné une augmentation du coût des biens dans les zones urbaines. Par exemple, le coût d’eau, de logement et d’électricité a augmenté deux fois plus vite que celui de vêtements, de nourriture et d’autres articles. De plus, malgré l’importance de l’accession à la propriété comme composante du marché de l’habitation, la plupart des personnes vivant en milieu urbain considèrent toujours leurs maisons rurales comme des résidences permanentes.

Selon la Banque africaine de développement (BAD), le PIB réel du Soudan devrait avoir diminué de 8.4% en 2020.[4] La pandémie de la COVID-19 a contribué à une activité économique modérée dans le pays en raison de ses effets sur le commerce, les voyages, le prix des produits de base et les flux financiers. La croissance économique a également été affectée par la réduction des investissements privés.

L’inflation avait atteint 124.9% en 2020 contre 82.4% en 2019. Cela est principalement dû à une monétisation de 118% du déficit budgétaire qui représentait 40% des recettes publiques en 2019 et à une dépréciation des devises de 118%. Le taux de pauvreté est passé de 48.3% à environ 56% en 2020. Le gouvernement soudanais a réduit le ratio des réserves de trésorerie, ce qui a stimulé le crédit au secteur privé en 2020. Les prêts non performants ont diminué de 0.5%, passant de 3.5% par rapport à l’année précédente à 3% en 2020, malgré une baisse du rendement des actifs à 1%, contre 1.8% la même année.[5] Le taux de change de la livre soudanaise par rapport au dollar américain est passé d’une moyenne de 55 £SD (1US$) en 2020 à 382.815£SD (1US$) en avril 2021. Le taux d’intérêt des prêts était de 12% tandis que le taux hypothécaire s’élevait également à 12% en 2018. [6]

[1] Gamie,O (2015). Tackling Squatter Settlements in Sudan report – 2018 https://drive.google.com/file/d/1J6KuInYoSRrn6lie3MN98-oiOLQJ9vlf/view?usp=sharing (Consulté le 26 Juillet 2021).Pg.2

[2] Gamie, O (2015). Tackling Squatter Settlements in Sudan report – 2018. https://drive.google.com/file/d/1J6KuInYoSRrn6lie3MN98-oiOLQJ9vlf/view?usp=sharing (Consulté le 26 Juillet 2021).Pg.6

[3] Dr. Dongla, M (2019). State Of The Housing Industry Sudan – 2019 https://www.internationalhousingassociation.org/fileUpload_details.aspx?contentTypeID=3&contentID=266313&subContentID=721497&channelID=38488 (Consulté le 26 Juillet 2021).Pg.5-14

[4] African Development Bank. African Economic Outlook 2021. https://www.afdb.org/en/countries/east-africa/sudan/sudan-economic-outlook (Consulté le 26 Juillet 2021).

[5] Making Finance Work for Africa. https://www.mfw4a.org/country/sudan (Consulté le 12 Août 2021).

[6] World Bank (2020). Doing Business 2020. Economy Profile Sudan. https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/s/sudan/SDN.pdf (Consulté le 28 Juillet 2021).

Accès au financement

L’accès au financement au Soudan est limité. À l’heure actuelle, la plupart des Soudanais répondent à leurs besoins en matière de logement en utilisant des économies et de l’argent provenant de membres de leur famille à l’étranger.

Il y a 37 banques et 38 institutions de microfinance opérant dans le pays, représentant 25% du PIB du pays selon le Fonds monétaire international (FMI).[1] Ces banques sont réglementées par la Banque centrale du Soudan (CBoS). Trente-deux de ces banques sont commerciales avec une seule banque publique. Sept banques appartiennent à des intérêts étrangers et représentent 23% de l’actif total du secteur bancaire. Depuis 1984, ces banques fonctionnent conformément aux principes de la finance islamique. En outre, les banques nationales réglementées par l’Islamic Financial Services Board (IFSB) sont tenues d’adhérer aux normes internationales conformément au Comité de Bâle.

En juin 2021, le Soudan a été placé sur la liste des Pays Pauvres très endettés (PPTE) du FMI étant donné qu’il a une dette extérieure de 22 milliards £SD (50 milliards US$), ce qui le rend éligible à un allégement de sa dette.[2] Le Soudan a abaissé ses taux d’intérêt pour le public et les entreprises en guise de mesure d’aide économique pour contrer les effets de la COVID-19. [3]

Seulement 15.3% des adultes au Soudan ont un compte bancaire. Par rapport à la moyenne de 34.2% de l’Afrique subsaharienne, le pays est toujours confronté à un défi majeur en matière d’inclusion financière. En outre, le Soudan a des proportions d’épargne et d’emprunt plus faibles de 7.5% et 4.2% respectivement dans un cadre d’institution financière formelle.9 Le marché hypothécaire étant largement sous-développé, les Soudanais ne peuvent pas se permettre d’acheter une propriété qu’en utilisant leurs économies ou leurs réserves de liquidités.

[1] International Monetary Fund (IMF). . https://www.imf.org/en/News/Articles/2021/06/29/pr21199-sudan-to-receive-debt-relief-under-the-hipc-initiative (Consulté le 26 Juillet 2021).

[2] International Monetary Fund. https://www.imf.org/en/News/Articles/2021/06/29/pr21199-sudan-to-receive-debt-relief-under-the-hipc-initiative (Consulté le 26 Juillet 2021).

9 Elhassan, T (2020). Impact of Khartoum Stock Exchange Market Performance on Economic Growth: An Autoregressive Distributed Lag ARDL Bounds Testing Model https://www.mdpi.com/2227-7099/8/4/86/pdf (Consulté le 27 Juillet 2021).Pg.2

Faisabilité budgétaire

L’absence d’une stratégie nationale de développement urbain comprenant un plan de développement urbain coordonné par l’État et l’absence d’une vision globale de l’utilisation des terres et des ressources naturelles ont rendu le logement abordable difficile. Selon un rapport de 2019 de la Sudanese Contractors Association, le pays dépend principalement des importations de matériaux de construction. Le prix des terrains en 2018, par exemple, à Khartoum, était aussi élevé que 661 500£SD /m² (1 500US$/m²). Les prix élevés des terres sont attribués aux politiques gouvernementales, à la forte demande, à la faiblesse de la monnaie locale et à la hausse des taux d’inflation.

En raison de l’accès limité au financement et des salaires faible, l’abordabilité du logement est faible. En moyenne, il en coûte 85 804£SD (190US$) -265 100£SD (587 US$) par mois pour louer un appartement. Le prix d’un appartement au m² varie entre 240 700£SD (533US$) et 444 000£SD (983US$). [1] Ces prix dépendent de l’emplacement et de la taille de la propriété. L’achat de ces appartements est largement entravé par le faible accès aux instruments financiers tels que les prêts, les hypothèques et les obligations. Le salaire net mensuel moyen est de 47 900£SD (106US$) tandis que le taux d’intérêt sur une hypothèque annuelle s’élève à 15% pendant 20 ans à taux fixe.

Le marché hypothécaire est sous-développé et l’adoption est faible. Cependant, certaines banques au Soudan offrent un financement immobilier pour la construction et la rénovation pour les habitants et les étrangers. Par exemple, la Banque de Khartoum offre un montant de financement allant jusqu’à 35 000 000£SD (79 365US$) pour la construction de maisons, des capitaux propres minimums de seulement 25% du coût de construction et une durée de financement allant jusqu’à 15 ans.[2]

Le marché obligataire du Soudan est conforme aux principes bancaires islamiques. Ce marché obligataire également connu sous le nom de Sukuk (nom arabe pour les certificats financiers) a été introduit en 1984 par le Conseil supérieur de surveillance de la charia et des experts du FMI pour se conformer au système bancaire islamique (charia) qui avait été mis en œuvre en 1983. Ces certificats de Sukuk sont délivrés sous la forme de Certificats de Moucharakah de la Banque Centrale (CMC) et de Certificats de Moucharakah du Gouvernement (GMC). Le Ministère des Finances, agissant pour le compte du gouvernement, émet les GMC tous les 3 mois avec une échéance d’un an et dans le but de prêter par le gouvernement pour la gestion des liquidités et pour couvrir les déficits budgétaires. Ces certificats sont émis en valeur de 500£SD (1USUS$) et un investisseur peut acheter n’importe quel nombre de certificats.^[3] Pour gérer l’émission de ces Sukuk, la Société de services financiers du Soudan a été créée en 1998 par les OBC. Un point à noter est que bien que Sukuk et les obligations fournissent aux investisseurs des flux de paiement, les revenus de Sukuk ne peuvent pas être spéculatifs car ils ne seront plus conformes à la Charia.[4]

Les GMC ont connu une croissance rapide depuis leur première émission en 1999. Sa demande dépend du risque libre, d’une rentabilité élevée, d’une échéance à court terme d’un an et d’une liquidité élevée qui correspond aux objectifs de l’investisseur. En 2014, la valeur totale de Sukuk négociée à la Bourse de Khartoum (KSE) était de 5.5 millions de £SD représentant 94% de la valeur totale négociée. Les banques commerciales détiennent la plus grande participation des Sukuks, suivies des fonds et des entreprises. Ces Sukuk peuvent être à des fins différentes. Par exemple, en mai 2021, la Banque de Khartoum, via sa filiale Sanabel, a lancé un Sukuk vert d’une valeur de 5.1 milliards de £SD (11.3 millions de US$) pour les énergies renouvelables.[5] [6]L’instrument de type obligataire implique une participation directe à l’actif par rapport aux obligations classiques de pays tels que les États-Unis d’Amérique, le Royaume-Uni, le Kenya, etc., qui sont des titres de créance indirects portant intérêt.

[1] Numbeo. Cost of Living in Sudan. https://www.numbeo.com/cost-of-living/country_result.jsp?country=Sudan (Consulté le 4Septembre 2021).

[2] Bank of Khartoum https://bankofkhartoum.com/sudan/home-finance/ (Consulté le 9 Août 2021).

[3] Yesuf J (2017) Islamic Economics and Finance in Sudan: An Overview https://islamicmarkets.com/publications/islamic-economics-and-finance-in-sudan-an-overview (Consulté le 22^nd Septembre 2021). pp.35-39

[4] International Monetary Fund. https://www.imf.org/en/News/Articles/2021/06/29/pr21199-sudan-to-receive-debt-relief-under-the-hipc-initiative (Consulté le 26 Juillet 2021).

[5] Reuters Staff (2021). Sudanese Bank Launches First Green Sukuk for Renewable Energy. 31^st May 2021. Reuters.https://www.reuters.com/article/sudan-energy-idUSL5N2NI1R6 (Consulté le 22^nd Septembre 2021).

Offre de logements

La plupart des résidences à Khartoum sont des bâtiments d’un étage construits sur des parcelles de 300 à 500m². Khartoum compte également environ 96 établissements informels qui abritent plus de 2 millions de personnes. La ville a eu 4 plans directeurs depuis l’indépendance qui ont été partiellement mis en œuvre avec le 4^e en cours. En mars 2020, le projet de complexe résidentiel Al-Doha dans l’État de Kassala a été lancé.15

Pour la plupart des Soudanais, l’accès aux logements de base demeure largement inabordable, le pays connaissant un énorme déficit de logement. Le déficit actuel de l’offre de logements est estimé à 2.5 millions d’unités. Les coûts élevés des terrains et de la construction constituent un défi majeur pour combler cet écart.

La dynamique du marché du logement au Soudan comprend la propriété, la location, le logement fourni par un emploi et le logement gratuit. Près de 86.98% des logements sont habités par leurs propriétaires et 7.42% sont loués. Les Soudanais qui louent ces maisons le font auprès des autorités du régime agricole ou des propriétaires. La terre est un défi majeur pour le logement, la plupart des terres étant la propriété du gouvernement central. Le gouvernement ne reconnaît pas le régime foncier coutumier et peine à officialiser les titres et le régime foncier. Par conséquent, les terres sont actuellement attribuées sur une base locative.[1]

Un autre défi auquel l’offre de logements est confrontée est le coût élevé de la construction, qui est astronomiquement élevé par rapport aux salaires des Soudanais. Il faut en moyenne entre 20 et 83 ans aux Soudanais pour lever des capitaux pour la construction. Ce coût ne tient pas compte du coût du terrain. Par exemple, construire une maison modeste sans le coût du terrain équivaut au salaire brut d’un fonctionnaire pendant une décennie au Soudan. Pour décomposer, pour construire une maison, il faut entre 9 900£SD (2 US$) et 38 000£SD (84US$) par mois selon le type de logement et le taux d’intérêt. Cela suppose un taux d’épargne de 25% du revenu d’une personne au Soudan. Le coût élevé de la construction est largement attribué à la politique gouvernementale. Les droits gouvernementaux sur les matériaux peuvent parfois atteindre plus de 100% en plus d’une TVA de 17% et de services de 1%. Avec la sécession du Soudan du Sud en 2011, les coûts de main-d’œuvre et la location de machines de construction ont diminué. C’est parce que la plupart des ouvriers venaient du Sud.[2]

Cependant, le marché du logement à revenu plus élevé à Khartoum a connu une croissance. Cela peut être attribué à la capacité du secteur privé à obtenir des partenaires d’investissement avec des rendements potentiels garantis.

15 Omer, K. (2018). Policy Reform, not Evictions. The Case of Slum Urbanisation in Khartoum, Sudan. Urbanet https://www.urbanet.info/sudan-slum-urbanisation/ (Consulté le 4 Septembre 2021).

[1] Land Links – Sudan. https://www.land-links.org/country-profile/sudan/ (Consulté le 9 Août 2021).

[2] Construction week online. https://www.constructionweekonline.com/projects-tenders/268129-ihco-ajman-to-construct-200-homes-for-flood-affected-people-in-sudan (Consulté le 26 Juillet 2021).

Marché immobilier

Le Soudan fait face à des problèmes semblables à ceux de nombreux pays en développement, notamment l’inefficacité de l’industrie des matériaux et l’insuffisance des capacités. Ces problèmes peuvent être attribués au manque de financement, au manque d’infrastructures développées, au manque de programmes d’éducation et de formation et au manque de main-d’œuvre qualifiée. Cependant, les problèmes offrent au pays la possibilité d’améliorer le logement en développant les capacités locales dans le domaine des matériaux et des technologies de construction.

L’une des solutions possibles au logement est les matériaux alternatifs et les technologies de construction. Cela peut alors être abordable pour la classe à revenu faible et moyen. Pour fournir ces technologies et matériaux de construction abordables, le transfert de connaissances et de technologies peut être utilisé comme moyen d’y parvenir. Cela réduira le coût des matériaux de construction et les diverses possibilités économiques locales. Cependant, il dépend du renforcement des capacités des autorités locales pour être en mesure de créer des politiques de logement alignées sur les objectifs et les buts de développement durable. De plus, grâce à la participation de la communauté au niveau familial à la prise de décisions et à la planification de projets, et à l’autonomisation, ce déficit de logement peut être comblé.

Politique et réglementation

Le pays vient de commencer à élaborer sa première politique urbaine pour les plans de structure au niveau de l’État. Il entend également donner la priorité aux projets nationaux de développement durable et prendre en compte les dimensions spatiales. Sur les 18 États, seuls quelques-uns ont des plans ou des structures locales en place.[1] C’est parce que c’est une tâche difficile pour les gouvernements des États.

Le pays dispose d’un système de classification des terres résidentielles introduit pour la première fois en 1906 avec trois classes initiales qui compte actuellement cinq (1^ère, 2^e, 3^e, 4^eet 5^e). La classification est en fonction de la capacité économique d’une personne et de sa capacité à développer un morceau de parcelle. Les zones de première classe contiennent de grandes tailles de parcelles, des matériaux de construction durables minimums autorisés et une longue durée de location. En revanche, les zones de 3^e classe ont des parcelles de plus petite taille, des matériaux de construction moins durables autorisés et une durée de location plus courte. Cela a affecté la conception des quartiers car plus d’efforts ont été déployés dans la conception de la classe supérieure qui relève des zones de 1^èreet de 2^e classe.[2] Pour cette raison, il existe une stigmatisation persistante autour des quartiers, des méthodes et des matériaux. Au contraire, des conceptions de quartier qui ne répondent pas ont été mises en place pour les zones de classe inférieure composées des 3^e et 4^e classes. Cela a entraîné des conceptions inadéquates qui ne répondent pas aux besoins quotidiens tels que les déplacements des résidents dans ces zones.

Le Soudan n’a pas de régime foncier et de système de titres numérisés. En outre, le pays ne dispose pas d’une autorité centrale d’administration des biens fonciers.

Le cadre juridique du Soudan pour la gouvernance foncière est un mélange complexe de lois coutumières et statutaires qui ont évolué au fil du temps. Le pays a une Constitution nationale intérimaire (CNI) qui autorise la création d’une Commission nationale des terres (CNL) pour diriger l’élaboration de la politique foncière, l’élaboration de politiques pour la reconnaissance des droits fonciers coutumiers et le règlement des différends fonciers.¹⁹

Au niveau des États, on demande aux commissions foncières d’État au Darfour, au Nil Bleu et au Kordofan Sud d’agir au nom du CNL. Des plans sont en cours pour rédiger une nouvelle constitution.

L’industrie du logement est limitée par les procédures statutaires de développement. Selon un rapport “Doing Business 2020″ du Groupe de la Banque mondiale, il faut une durée de 11 jours pour un coût de 28 386.19£SD(516US$) (soit un taux de 2.6% de la valeur des biens) au total pour enregistrer des biens au Soudan. ^[3] Pour obtenir un permis de construction, il faut compter 255 jours.

Le marché immobilier soudanais compte à la fois des agents immobiliers et des courtiers qui agissent respectivement pour le compte d’entreprises et de clients. Ils participent à la vente de terres (parcelles) et de maisons. Certains d’entre eux ont une présence en ligne sous la forme de sites d’annonces immobilières répertoriant les propriétés (maisons et parcelles).

Les femmes accèdent indirectement à la terre par l’intermédiaire des membres masculins de leur famille ou de leur mari. Ces droits dérivés ont tendance à être plus faibles que les droits masculins primaires. La charia est utilisée dans la majeure partie du Soudan et régit les droits de propriété en cas de mariage, de décès et de divorce. Cette loi reconnaît le droit des femmes à la propriété. Cependant, selon les coutumes locales, les droits fonciers ont tendance à être conservés par les membres masculins de la famille. Les ménages dirigés par une femme se heurtent à des obstacles particuliers après un divorce ou le décès de leur mari lorsqu’ils tentent d’accéder à la terre. Pour qu’une veuve puisse réclamer des droits à bail hérités du gouvernement, elle doit obtenir un certificat de décès.[4] Ce certificat n’est pas facile à obtenir.

La loi islamique interdit les intérêts (riba), ce qui rend impossible l’utilisation d’instruments de dette portant intérêt comme source d’investissement viable. Sukuk a été créé pour permettre aux investisseurs de contourner cette loi tout en profitant des avantages du financement par emprunt. Pour ce faire, l’instrument relie les rendements et les flux de trésorerie du financement par emprunt à un actif spécifique acheté. Cela lui permet de distribuer efficacement les avantages de cet actif.

Le gouvernement joue un rôle clé dans la fourniture de logements en élaborant des politiques et des lois sur le secteur du logement. Par exemple, il a créé le Fonds National pour les programmes de logement et de développement pour permettre aux citoyens à faible revenu d’obtenir un logement convenable et d’éliminer et de se débarrasser des colonies de squatters.[5]

Les gouvernements locaux ont également joué un rôle dans la résolution de ce problème. Entre 1991 et 1996, le gouvernement local de Khartoum a construit environ 2 000 logements centraux dans le Grand Khartoum. Après 1996, dans le but de résoudre le problème du logement. Il a créé le Fonds d’État pour le logement et le développement (le Fonds d’État).[6] Le fonds devait permettre l’accès à un logement convenable dans toutes les classes en fournissant plus de logements de base (30m² pour les ménages à revenu modéré et faible). Le fonds a pu fournir plus d’un million de logements sociaux à Khartoum, Khartoum Nord et Omdurman d’ici 2015. Le projet le plus remarquable du fonds d’État est le projet Elthora hara 72.[7] Le projet a débuté en 2003 et comprend 1818 maisons. Il existe trois types de logements: les logements à faible coût pour les familles à faible revenu, les logements économiques pour les familles à revenu moyen et les logements d’investissement pour les familles à revenu élevé.

Une unité centrale pour les logements économiques à faible coût se compose d’une chambre à coucher, de toilettes et d’une cuisine. Le logement d’investissement dispose d’une villa qui se compose d’un salon, de deux chambres, d’une cuisine et d’une salle de bains. De plus, la construction de la maison permet une expansion verticale.

[1] Republic of Ministers – The Council of Ministers. http://www.sudan.gov.sd/index.php/en/home/news_details/808 (Consulté le 9 Août 2021).

[2] Elhoweris S. (2006). The Impact of Residential Land Classification on Neighborhood Design https://www.hdm.lth.se/fileadmin/hdm/alumni/papers/sdd2006/sdd2006-19.pdf (Consulté le 22^nd Septembre 2021).Pg.1

[3] World Bank (2020). Doing Business 2020. Economy Profile Sudan https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/s/sudan/SDN.pdf

[4] Food and Agricultural Organization (FAO) – Gender and Land Rights Database http://www.fao.org/gender-landrights-database/country-profiles/countries-list/customary-law/en/?country_iso3=SDN (Consulté le 9 Août 2021).

[5] Professor Mohammed, Y and Fadil, A (2020). Africa Finance Minister’s Meeting. https://www.sanitationandwaterforall.org/sites/default/files/2021-01/2020%20Country%20Overview_Sudan.pdf

[6] Zuwal A (2018). Exploring Sustainability in Providing Low Cost Housing in Khartoum – Sudan http://khartoumspace.uofk.edu/bitstream/handle/123456789/26753/Pages%20from%20SDBE2018_Conference-Proceedings–1.pdf?sequence=1 (Consulté le 24 Septembre 2021). Pg. 883 – 886

[7] Investopedia https://www.investopedia.com/terms/s/sukuk.asp (Consulté le 4 Septembre 2021).

Opportunités

Le Soudan a la possibilité de développer les capacités locales en matière de fourniture de technologies et de matériaux pour la construction de base. Il est « important de trouver des méthodes pour modifier les types de construction existants et de trouver des solutions de rechange convenables à un coût acceptable».”[1]

« La recherche de matériaux de remplacement et de technologies de construction abordables pour les classes de revenu moyen et faible est supposée être l’une des solutions possibles tant pour le logement urbain que pour le logement rural».[2]

Ceci est crucial pour renforcer les capacités locales, réduire le coût des matériaux de construction et diversifier les opportunités économiques locales. Un secteur du logement durable nécessite la capacité des autorités locales à créer des politiques de logement qui s’alignent sur les buts et objectifs de développement durable; permettre la participation de la communauté à la planification des projets et à la prise de décision pour assurer la durabilité des interventions; et, au niveau de la famille, l’habilitation des résidents à modifier leur logement pour répondre aux besoins individuels.[3]

[1] Awad, Z.E. (2019). Logement durable à faible coût au Soudan entre théorie et pratique. Journal International de Recherche en Ingénierie et en Sciences en Général Volume 7, Numéro 5, septembre-octobre 2019.https://www.researchgate.net/profile/Zuhal_Awad2/publication/336375363_Sustainable_low-cost_housing_in_Sudan_between_Theory_and_Practice/links/5d9f06ac299bf13f40d170ae/Sustainable-low-cost-housing-in-Sudan-between-Theory-and-Practice.pdf?origin=publication_detail (Visité le 30 août 2020). Pg. 100.

[2] Dongla, M.A. (2019). État de L’industrie du logement-Soudan. Association Des Entrepreneurs Soudanais http://www.internationalhousingassociation.org/fileUpload_details.aspx?contentTypeID=3&contentID=266313&subContentID=721497&channelID=38488 (Visité le 30 août 2020). Pg. 17.

[3] Awad, Z.E. (2019). Logement durable à faible coût au Soudan entre théorie et pratique. Journal International de Recherche en Ingénierie et en Sciences en Général Volume 7, Numéro 5, septembre-octobre 2019. https://www.researchgate.net/profile/Zuhal_Awad2/publication/336375363_Sustainable_low-cost_housing_in_Sudan_between_Theory_and_Practice/links/5d9f06ac299bf13f40d170ae/Sustainable-low-cost-housing-in-Sudan-between-Theory-and-Practice.pdf?origin=publication_detail (Visité le 30 août 2020). Pg. 100.

Accès aux des données sur le financement du logement

Le Soudan dispose de certaines organisations clés qui collectent et partagent des données sur le financement du logement. Ces organisations sont toutes gouvernementales. Il s’agit notamment du Bureau Central des Statistiques (CBS), de la Banque centrale du Soudan et du Ministère des Finances et de la Planification économique. La plupart des données disponibles auprès de ces organisations sont des statistiques nationales en fonction de la zone d’opération. La Banque centrale du Soudan publie des rapports contenant des données sur le taux de change, le taux d’inflation, etc. sur une base mensuelle, trimestrielle et semestrielle.[1] Ces données sont accessibles au public sur le site web de la Banque centrale du Soudan. Le dernier recensement recueilli remonte à 2009 et les données étaient accessibles au public. Le Bureau central de la statistique est maintenant archivé.

Un point à noter est que la plupart des données sont intermittentes (se produisent à intervalles irréguliers). En outre, certaines sources de données sont archivées et ne sont pas facilement disponibles ou ne sont disponibles qu’en arabe. La plupart des ministères et des institutions privées traitant des données sur le financement du logement ne partagent pas leurs données en ligne ou ne sont pas disponibles en ligne.

[1] Central Bank of Sudan https://cbos.gov.sd/en/periodicals-publications?field_publication_type_tid_i18n=43 (Consulté le 4 Septembre 2021).

Informalité urbaine

Le Soudan a un taux de croissance démographique de 2.8%, un taux de croissance urbaine de 2.5% et un taux d’urbanisation rapide de 4.3% par an. 88.4% de la population urbaine vit dans des établissements informels.[1] La majorité des ménages urbains vivant dans des établissements informels sont composés de migrants des zones rurales à la recherche d’un emploi et de meilleures opportunités.

72% du Soudan est un désert qui a conduit le pays à vivre une grave crise environnementale, y compris la pénurie d’eau. Malgré cela, 78.3% de la population urbaine à accès à l’approvisionnement en eau de base,[2]57% de la population urbaine ont accès aux services WASH de base (eau, assainissement et hygiène). C’est en partie grâce au Nil Bleu qui traverse le pays. Le fleuve est une source majeure d’eau et de moyens de subsistance. Cependant, il est actuellement confronté à une menace du projet de méga-barrage en Éthiopie.

Pour améliorer les conditions de logement, le gouvernement du Soudan a créé le Fonds national pour le logement et le développement pour permettre aux citoyens à faible revenu d’obtenir un logement adéquat et d’éliminer et de se débarrasser des colonies de squatteurs. De plus, comme la plupart des terres appartiennent au gouvernement, celui-ci donne des terres à des investisseurs privés pour construire des logements pour les Soudanais.

Cependant, le gouvernement répond parfois à la demande de logements en expulsant de force les occupants des colonies informelles. Les colonies sont ensuite démolies, et les sites loués aux investisseurs pour la construction de nouvelles maisons résidentielles.

[1] World Bank https://data.worldbank.org/indicator/EN.POP.SLUM.UR.ZS?end=2018&locations=SD&start=2018&view=bar (Consulté le 28 Juillet 2021).

[2] UN-Habitat (2018). Country Programme Document 2018 – 2021 Sudan. https://unhabitat.org/sites/default/files/documents/2019-05/country_programme_document_2018-2021_sudan.pdf (Consulté le 9 Août 2021).