Financement du logement : eSwatini
Vue d'ensemble
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Les arriérés, les fortes inégalités et l’inclusion financière et de genre limitée contribuent tous aux problèmes de logement abordable en Eswatini. Le logement dans le pays est inadéquat et le financement du logement est largement sous-développé. L’inabordabilité apparente du logement est exacerbée par une population urbaine en constante augmentation, avec un taux d’urbanisation de 1,88 %.
Le PIB d’Eswatini pour 2021 a été estimé par la Banque mondiale à 81,072 milliards d’euros (4,94 milliards de dollars). Le ratio de la dette au PIB a été inférieur à 50 % et est considéré comme se situant dans une fourchette soutenable. La mise en œuvre d’un plan budgétaire triennal a contribué à la croissance de l’économie de -2,9 % en 2020 à 2 % en 2022.
L’accès au crédit est difficile pour les personnes travaillant dans l’économie informelle (40,9% du PIB) en raison d’une dette publique élevée et d’une augmentation des prêts non performants. En 2022, la dette nationale du pays devrait s’élever à 33,972 milliards d’euros (2,07 milliards de dollars).
Le changement climatique a un impact sur l’agriculture en Eswatini. Le changement climatique affecte le logement abordable à Eswatini de deux manières. Cela peut étouffer la guérison. Deuxièmement, les personnes qui n’ont pas les moyens de réparer peuvent être expulsées ou risquent de perdre leur logement. Les personnes qui ne peuvent pas se permettre des rénovations peuvent être expulsées ou contraintes de vivre dans des conditions dangereuses.
Les banques offrent une durée maximale d’hypothèque de vingt-cinq ans. Le taux hypothécaire minimum offert aux ménages est de 7,65 %, avec un maximum de 8,65 %. MTN Mobile Money (MoMo) est un important programme financier de microfinance qui cible les personnes à faible revenu dans les zones rurales et urbaines. Les prêts sont petits, généralement jusqu’à 2 000 $, et doivent être remboursés dans les 30 jours à un taux d’intérêt de 8 %.
Pour en savoir plus sur le secteur du financement du logement d’eSwatini, y compris les principales parties prenantes, les politiques importantes et l’abordabilité du logement:
- Introduction
- Accès au financement
- Abordabilité
- Offre de logements
- Marchés immobiliers
- Politique et législation
- Opportunités
- Disponibilité des données sur le financement du logement
- Applications vertes pour le logement abordable
- Sites internet
eSwatini
Introduction
L’Eswatini est un petit pays enclavé d’Afrique australe qui compte 1,202 million d’habitants[1] dont environ 76 % résident dans les zones rurales[2] et 24 %[3] dans les deux principales zones urbaines de Mbabane et Manzini.[4] Environ 58,9 % de la population rurale vit sous le seuil de pauvreté national,[5] et, avec un coefficient de Gini de 51,5 (le 10e plus élevé au monde), l’Eswatini est marqué par de nombreuses d’inégalités.[6] Comme l’État possède 54 % des terres, l’accès aux zones urbaines reste un défi en Eswatini. Le déficit de logement abordable en Eswatini est renforcé par la pauvreté, une population essentiellement rurale et un manque d’accès à des terrains viabilisés pour le logement.[7]
L’Eswatini est une économie en développement et dépend de la conjecture régionale et internationale. L’économie du pays est étroitement liée à celle de l’Afrique du Sud, qui représente environ 85 % de ses importations et 60 % de ses exportations, cela contribue à des revenus substantiels dans le cadre des accords de l’Union Douanière d’ Afrique Australe (SACU). Les recettes de la SACU proviennent du commerce extérieur et des droits d’accises sur les marchandises importées, ainsi que des taxes d’accises pour le développement. La fluctuation des recettes de la SACU a entraîné une variation importante des dépenses publiques et pose des problèmes pour la gestion des opérations budgétaires et le potentiel de croissance future.[8] L’Eswatini, avec le Lesotho, la Namibie et l’Afrique du Sud, fait également partie de la Zone Monétaire Commune (Common Monetary Area, CMA) qui fixe le lilangeni (la monnaie locale) de l’Eswatini au rand sud-africain.[9] L’Eswatini est donc exposé à la hausse de l’inflation et à l’augmentation des prix du carburant qui se produisent actuellement en Afrique du Sud. Le taux d’inflation en glissement annuel est passé de 3,9 % en 2021 à 4,6 % en 2022.[10]
En 2022, la croissance du produit intérieur brut (PIB) était prévue à 2 % et devrait passer à 1,8 % en 2023.[11] La Banque mondiale a enregistré le PIB d’Eswatini pour 2021 à 81,072 milliards de E (4,94 milliards de US$).[12] Le PIB annuel par habitant en 2021 était de 69 172,41 E (4 214,9 US$).[13] Le ratio dette/PIB a été inférieur à 50 % entre 2010 et 2022, ce qui, selon la Banque Africaine de Développement, est considéré comme un niveau d’endettement viable. Cependant, le ratio de la dette publique/PIB augmente et doit être géré.
Dans le contexte du changement climatique, les secteurs agricoles d’Eswatini sont particulièrement vulnérables aux catastrophes hydrométéorologiques telles que les inondations saisonnières et les sécheresses graves. On prévoit que ces événements pourraient exposer 25 % de la population du pays à l’insécurité alimentaire et hydrique.[14] De nombreux ménages dépendent déjà de l’aide sociale et des filets de sécurité sociale pour survivre[15] et cette situation pourrait être exacerbée.
En plus de sa loi de 2006 sur la gestion des catastrophes et de son plan national de préparation et de réponse aux catastrophes, le gouvernement d’Eswatini a publié son rapport d’étape national sur la mise en œuvre du Cadre d’Action de Hyogo (2013-2015). En réponse à l’évolution des conditions météorologiques et au changement climatique à long terme, la gestion des risques de catastrophe d’Eswatini vise à mieux cerner l’évolution du profil de catastrophe du pays.
[1] Macrotrends (2022). Eswatini Population 1950-2022. https://www.macrotrends.net/countries/SWZ/eswatini/population (consulté le 13 août 2022).
[2] Macrotrends (2022). Eswatini Population 1950-2022. Rural. https://www.macrotrends.net/countries/SWZ/eswatini/population (consulté le 13 août 2022).
[3] World Bank. Urban Population (% of total population) – ESwatini. https://data.worldbank.org/indicator/%20SP.URB.TOTL.IN.ZS%20?locations=SZ (consulté le 13 août 2022).
[4]Eswatini Nature Reserves (2001). Environmental Effects of Urban Sprawl in Swaziland. http://eswatininaturereserves.com/programs/eearticle.asp?aid=7 (consulté le 14 septembre 2022).
[5] United Nations World Food Programme. Where we work. Eswatini. https://www.wfp.org/countries/eswatini
(consulté le 20 août 2022).
[6] United Nations World Food Programme. 2019. Eswatini Country Strategic Plan (2020-2024). https://www.wfp.org/operations/sz02-eswatini-country-strategic-plan-2020-2024 (consulté le 20 août 2022).
[7] JOHNSON, S., van BENNEKOM-MINNEMA, J., & SIMELANE, S. (2020). Creating a Neo-Customary Land Administration System for Sustainable Land Management (pp. 1-3). Amsterdam: FIG. https://fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/fig2020/papers/ts04h/TS04H_johnson_van_bennekom-minnema_et_al_10611.pdf (consulté le 20 septembre 2022)
[8]World Bank. The World Bank in Eswatini. Overview. https://www.worldbank.org/en/country/eswatini/overview#:~:text=Real%20GDP%20growth%20is%20projected,three%2Dyear%20fiscal%20adjustment%20program. (consulté le 13 août 2022).
[9]World Bank. Country overview-Eswatini. https://www.worldbank.org/en/country/eswatini/overview#1 (consulté le 19 septembre 2022)
[10]Trading Economics. (2022). Swaziland Inflation Rate. https://tradingeconomics.com/swaziland/inflation-cpi (consulté le 13 août 2022).
[11] World Bank. Country overview – Eswatini. https://www.worldbank.org/en/country/eswatini/overview (consulté le 7 septembre 2022).
[12]World Bank. GDP (current US$) – Eswatini. https://data.worldbank.org/indicator/%20NY.GDP.MKTP.CD%20?locations=SZ (consulté le 13 août 2022).
[13]World Bank. GDP (current US$) – Eswatini. https://data.worldbank.org/indicator/NY.GDP.PCAP.CD?locations=SZ (consulté le 7 septembre 2022).
[14]World Bank. Climate change knowledge portal. Eswatini https://climateknowledgeportal.worldbank.org/country/eswatini/vulnerability#:~:text=Climate%20change%20is%20expected%20to,heat%20waves%2C%20and%20water%20scarcity (consulté le 14 août 2022).
[15]Ibid.
Accès au financement
En 2021, 12 % de la population avait emprunté auprès d’institutions financières formelles, banques, Sociétés Coopératives d’Épargne et de Crédit (SACCO) et Institutions de Microfinance (IMF), 14 % de la population avait emprunté auprès de sources informelles, notamment les groupes d’épargne, le crédit commercial et les prêteurs d’argent.[1] Les femmes entrepreneurs empruntant de l’argent auprès des banques représentaient 1 % de la population, la majorité d’entre elles empruntent auprès des IMF et des groupes d’épargne. Environ 71 % de la population utilise un compte d’argent mobile[2]. En Eswatini, 95 % des femmes ont accès à un téléphone portable, ce qui leur offre une forme d’accès alternatif à la finance sous la forme de l’argent mobile, et a permis d’inclure les personnes à faibles revenus et les habitants des zones rurales. Les agents d’argent mobile se trouvent à moins de 30 minutes à pied de 84 % des habitants d’Eswatini, ce qui leur permet d’effectuer des transactions en toute commodité.[3]
Cinq institutions bancaires proposent des prêts hypothécaires au public, dont la First National Bank (FNB) et la Standard Bank sont les seules à offrir une option de refinancement. Le seul défi est qu’une lettre de confirmation d’emploi ou un contrat de travail sont requis pour refinancer une maison existante.[4]
La durée maximale du prêt hypothécaire accordée par les banques est de 25 ans. Le taux hypothécaire minimum accordé aux ménages est de 7,65 %, tandis que le maximum est de 8,65 %.[5] Le ratio prêt/valeur maximum pour les prêts immobiliers urbains accordés par les banques commerciales est de 90 %.[6] Les prêts non performants représentent 9,5 % du total des prêts,[7] avec une augmentation de 1,3 % à partir de 2020. L’intérêt pour l’inclusion financière des femmes est limité et les institutions financières formelles proposent peu de produits adaptés aux femmes. La seule institution financière qui offre des produits et services financiers spécifiques aux femmes est Imbita Swaziland Women’s Trust.
Le secteur formel non bancaire en Eswatini est dynamique, avec 117 IMF, 51 SACCOS, deux bureaux de crédit et une société de construction enregistrés auprès de l’Autorité de Régulation des Services Financiers d’Eswatini (EFSRA).[8] Ce nombre n’a pas changé malgré la pandémie. Le nombre de prêts de microfinance disponibles est de 12 000, pour une valeur de 790 000 000 E (48 137 269 US$).[9] L’un des principaux programmes financiers de microfinance est MTN Mobile Money, MoMo, qui cible les personnes à faibles revenus dans les zones rurales et urbaines. Les prêts sont de petits montants, généralement jusqu’à 200 E (12 US$) et doivent être remboursés en 30 jours avec un taux d’intérêt de 8 % pour la période du prêt.[10]
Les deux bureaux de crédit enregistrés sont Digimage Investments (Pty) Ltd et TransUnion ITC Swaziland (Pty) Ltd.[11] Les crédits accordés sont principalement des prêts hypothécaires, qui représentent 46 % du total des crédits aux ménages, et des prêts automobiles.[12] Les banques officielles procèdent généralement à la souscription d’un prêt hypothécaire en demandant un rapport de solvabilité à un bureau de crédit. La banque demande ensuite les relevés bancaires des demandeurs, un justificatif de domicile et une pièce d’identité. Le principal défi du processus de souscription est l’augmentation des frais juridiques, car la population est petite et la taille des groupements est donc limitée. Dans le but d’accroître l’inclusion financière des citoyens à faible revenu, le Bureau du Logement de l’Eswatini (EHB) s’est associé à MTN pour fournir des services numériques permettant aux citoyens d’utiliser l’argent mobile pour effectuer des transactions. Afin d’atténuer l’exclusion financière des personnes de l’économie informelle, les décideurs politiques doivent intégrer les services financiers avec davantage de fournisseurs de crédit par le biais d’agents et de plateformes d’argent mobile.[13]
[1]Grameen Foundation. USAID W-GDP Eswatini Women’s Employment for Economic Recovery Project (WEER) Financial Ecosystem Gap Analysis Findings. Présentation. https://grameenfoundation.org/documents/USAID-WEER-Financial-Ecosystem-Gap-Analysis-Findings-Presentation.pdf (consulté le 14 août 2022).
[2]Grameen Foundation. USAID W-GDP Eswatini Women’s Employment for Economic Recovery Project (WEER) Financial Ecosystem Gap Analysis Findings. Présentation. https://grameenfoundation.org/documents/USAID-WEER-Financial-Ecosystem-Gap-Analysis-Findings-Presentation.pdf (consulté le 14 août 2022)
[3]Grameen Foundation. USAID W-GDP Eswatini Women’s Employment for Economic Recovery Project (WEER) Financial Ecosystem Gap Analysis Findings. Présentation. https://grameenfoundation.org/documents/USAID-WEER-Financial-Ecosystem-Gap-Analysis-Findings-Presentation.pdf (consulté le 14 août 2022)
[4] Standard Bank. Products and services. Urban Home Loan. https://www.standardbank.co.sz/eswatini/personal/products-and-services/borrow-for-your-needs/home-loans/urban-home-loan (consulté le 14 août 2022)
[5] Correspondance par courriel avec Makhosi Mthethwa. Consultant en prêts immobiliers de la Standard Bank. Standard Bank Eswatini. 30 juillet 2022.
[6] Correspondance par courriel avec Nicholas Maziya. Directeur des prêts immobiliers de la Standard Bank. Standard Bank Eswatini. 29 juillet 2022.
[7]Statista. Bank non-performing loans (NPL) to total gross loans ratio in Africa as of 2021, by country https://www.statista.com/statistics/1252972/non-performing-loans-ratio-in-africa-by-country// (consulté le 8 août 2022).
[8]Financial Services Regulatory Authority. (2018). Annual Report 2018. 31 March 2018. https://www.fsra.co.sz/about/annualreports/FSRA%20AR%202018.pdf (consulté le 2 août 2022). Pg. 58.
[9]Financial Sector Development Implementation Plan (2017). Savings and Credit Institutions. https://www.fsra.co.sz/media/notices/FinancialSectorDevelopmentImplementationPlan.pdf (consulté le 14 août 2022). Pg. 10.
[10] FinMark Trust (2020). Eswatini Financial Inclusion Report. https://finmark.org.za/system/documents/files/000/000/391/original/Eswatini_Financial_Inclusion_Refresh.pdf?1614849476 (consulté le 24 août 2022). Pg69
[11]Financial Services and Regulatory Authority. Financial Services Directory. https://www.fsra.co.sz/directory/cb.php (consulté le 1er août 2022).
[12] Ibid. Note de bas de page 25.pg. 70.
[13] Ibid. Note de bas de page 25.
Abordabilité
Les principaux problèmes d’abordabilité du logement en Eswatini sont liés aux inégalités, à la pauvreté, à un faible niveau d’inclusion financière et un manque d’approches sexotransformatrices. Le déficit de logement est estimé à 20 000 unités, cela est dû au fait que le pays n’a pas développé une stratégie intégrée appropriée spécifique pour le logement ou le développement urbain, et au manque d’investissement dans le logement et la fourniture de services de base.[1] L’accessibilité financière reste un problème majeur, car le pays affichait un taux de chômage de 25,76 % à la fin de l’année 2021, soit une légère augmentation par rapport aux 25,51 % enregistrés en 2020.[2] Le taux de chômage élevé a conduit les habitants à rechercher des opportunités de revenus dans le secteur informel, qui représente une part importante du PIB (40,9 %). Cependant, les revenus dans le secteur informel sont 45 % moins élevés que dans le secteur formel. Dans le secteur formel, le salaire brut moyen d’un agent d’entretien est de 1 200 E (73,12 US$), celui d’un enseignant est de 2 500 E (152,33 US$) et celui d’un policier est de 9 500 E (578,87 US$).[3] Cette situation est préoccupante, car les banques officielles exigent que les demandeurs aient un salaire minimum de 5 000 E (304,67 US$) pour avoir droit à un prêt hypothécaire.[4] Cela nuit à l’abordabilité du logement, car la plupart des fonctionnaires employés, à l’exception des policiers, gagnent moins que le salaire minimum requis pour obtenir un prêt hypothécaire.
La part du remboursement du prêt hypothécaire ne doit pas dépasser 33% du revenu du ménage.[5] Les personnes vivant en Eswatini dépensent au minimum 20 à 30 % de leur revenu pour des besoins non alimentaires tels que la santé, l’habillement, l’assainissement, l’énergie et le transport.[6] La dette nationale du pays devait s’élever à 33,972 milliards de E (2,07 milliards de US$) en 2022 et atteindre 35,285 milliards de E (2,15 milliards de US$) en 2023.[7] Le niveau élevé de la dette publique et l’augmentation des prêts non performants rendent l’accès au crédit difficile pour les personnes qui travaillent dans l’économie informelle (40,9 % du PIB). Cela affecte négativement l’abordabilité du logement et l’inclusion économique des citoyens qui n’ont pas accès au crédit formel.
Seuls 315 biens immobiliers résidentiels sont rattachés à un titre de propriété dans les centres urbains.[8] Il y a eu un déclin dans l’enregistrement des propriétés en raison de facteurs tels que la COVID-19, la faible croissance économique et le non-enregistrement des propriétés pour les étrangers.[9] Les terrains dans les zones urbaines telles que Mbabane et Manzini coûtent 500 000 E /m2 (30 466,63 US$),[10] tandis que la taille minimale réglementée d’un terrain résidentiel dans les zones urbaines est de 2 000 m2.[11] Une maison abordable de 80 m2 nouvellement construite à Mbabane coûte 700 000 E (42 653,28 US$),[12] tandis que la location de la même maison coûte 7 250 E (441,77 US$).[13] L’EHB considère qu’une parcelle de logement entre 250 000 E (15 233 US$) et 450 000 E (27 420 US$) est abordable, car la plupart des personnes à faibles revenus peuvent se permettre cette fourchette de prix.[14] L’EHB envisage de réduire considérablement ce chiffre si des fonds publics adéquats sont mis à disposition pour réduire les coûts des infrastructures pour des services tels que l’électricité, l’eau, les routes et les systèmes d’égouts, ce qui ferait de l’abordabilité une réalité.
[1] Bah, E. M., Faye. I. et Geh, F. Z. (2018). Housing Market Dynamics in Africa. Palgrave Macmillan, London. Pg. 6.
[2] Statista. Swaziland: Eswatini Unemployment Rate 1999-2021. https://www.statista.com/statistics/809009/unemployment-rate-in-swaziland/ (consulté le 19 août 2022).
[3] Correspondance par courriel avec Nkosinathi Ngubane. Urbaniste. Huawei. 16 août 2022.
[4] Dlamini, B. L. (2013). Housing restrictions need to be reviewed. 14 November 2013. Times of Swaziland http://www.times.co.sz/feature/93211-housing-restrictions-need-to-be-reviewed.html (consulté le 14 août 2022).
[5] Policyme (2022). How Much Mortgage Can I Afford? A Primer for Canadians. https://www.policyme.com/blog/how-much-mortgage-can-i-afford (consulté le 8 septembre 2022).
[6] Reliefweb (2022). Quantitative assessment of the social assistance system of the Kingdom of Eswatini. https://reliefweb.int/report/eswatini/quantitative-assessment-social-assistance-system-kingdom-eswatini (consulté le 8 septembre 2022)
[7] Statista. Swaziland: National debt from 2017 to 2027 (in billion U.S. dollars). https://www.statista.com/statistics/531956/national-debt-of-swaziland (consulté le 8 septembre 2022).
[8] Deeds Register. Deeds Registry Performance Report for Quarter October-December 2020. https://www.gov.sz/images/Deeds_Registry_Performance_Report_3rd_quarter_ended_December_2020-1.pdf (consulté le 12 août 2022).
[9] Dhladhla K. (2022). Property transfers drop by 10.9% in 2020/21. Eswatini Observer. http://new.observer.org.sz/details.php?id=18233 (consulté le 14 septembre 2022).
[10] Absalom M. et Saico S. (2019). Land Governance in eSwatini. http://landsymposium.nust.na/sites/default/files/2019-08/Land%20Governance%20in%20eSwatini%203-4%20September%202019.pdf (consulté le 14 août 2022). Pg. 24
[11] Dlamini, B. L. (2013). Housing restrictions need to be reviewed. 14 November 2013. Times of Swaziland. http://www.times.co.sz/feature/93211-housing-restrictions-need-to-be-reviewed.html (consulté le 14 août 2022).
[12] Pam Golding. International Page. Eswatini. https://www.pamgolding.co.za/property-details/2-bedroom-house-for-sale-mbangweni-swaziland/3sz1297292 (consulté le 12 août 2022).
[13] Remax Eswatini Webpage. https://www.remax.co.za/property/to-rent/swaziland/swaziland/malkerns/malkerns/2-bedroom-apartment-flat-to-rent-in-malkerns-4138897/ (consulté le 12 août 2022).
[14]Eswatini Property Review (2019). PSPF’S property investment portfolio increases to E1.4 billion. Issue 1. 23 May 2019. https://issuu.com/barcodecreative.eswatini/docs/eswatini_property_review_-issue_1__ (consulté le 8 septembre 2022). Pg. 16.
Offre de logements
Les centres urbains d’Eswatini offrent plusieurs types de biens immobiliers et de prix pour différentes typologies de logements. On y trouve des unités locatives, des logements informels et des maisons individuelles (principalement dans les franges périurbaines-rurales où les terrains sont moins chers ou alloués par les chefs). Le marché de la location se compose de développements immobiliers haut de gamme et de locations pour les ménages à faible et moyen revenu. Environ 32 % de la population vit encore dans des logements informels et des chambres d’arrière-cour dans les centres urbains.
Le ministère du Logement et du Développement Urbain est chargé de fournir des logements dans tout le pays. Il le fait par le biais de son entité publique, l’EHB, qui est membre de l’Union Africaine pour le Financement du Logement (AUHF). L’EHB fournit des logements par le biais de prêts résidentiels destinés à aider les citoyens à faibles et moyens revenus. Les demandeurs doivent présenter des plans de construction approuvés par le conseil municipal, un accord écrit du ministère du Logement, une copie des honoraires de l’architecte superviseur, l’approbation de l’autorité environnementale d’Eswatini et une preuve de revenus.
L’EHB gère des logements locatifs pour les bas revenus qui ont plus de 26 ans et qui ont été cédés par l’État. Ces logements sont vétustes et doivent être rénovés, notamment les infrastructures de plomberie et d’électricité.
Le manque de parcelles viables est devenu évident et, par conséquent, le manque de logements décents pour la population urbaine qui ne cesse de croître. À Mbabane, la plus petite parcelle résidentielle est de 2 000 m2. [1] C’est un élément important, car la maison la moins chère nouvellement construite par un promoteur ou un entrepreneur formel à Mbabane a une taille de 80 m2.[2] Il y a assez d’espace pour environ 25 ménages sur une parcelle de 2000 m2. Avec une population de 1,202 million d’habitants en pleine croissance, les Plans d’Urbanisme et d’Aménagement du Territoire doivent être continuellement révisés afin de construire davantage de logements abordables.
Les établissements informels d’Eswatini sont bâtis avec des matériaux de construction tels que l’acier, qui est utilisé pour les cadres de fenêtres dans presque toutes les maisons (96 %) et la tôle ondulée pour les toitures (66 %).[3] Le béton est utilisé en grande quantité dans les quartiers informels (65 % pour les murs et 96 % pour les sols).[4] Les blocs de terre et la boue avec des bâtons de bois sont utilisés en petites quantités (12 % et 21 % respectivement) et sont trouvés localement.[5] Ces matériaux sont meilleurs pour la protection de l’environnement, car ils sont recyclables. Cependant, les citadins perçoivent l’utilisation de matériaux durables comme un signe de pauvreté.[6] L’utilisation excessive de blocs de béton par les citadins en est une conséquence.[7] Un pourcentage élevé des habitants des quartiers informels sont sans emploi et ne peuvent donc pas se permettre de payer les services de base. En outre, le coût total de construction par mètre carré pour une maison nouvellement construite est de 6 614 E/m2 (403,01 US$),[8] ce qui est élevé même pour une personne gagnant un salaire minimum.
Les promoteurs et les entrepreneurs du bâtiment sont réglementés par le Conseil de l’Industrie de la Construction. Le salaire médian d’un ouvrier du bâtiment est de 2 810 E (171,22 US$) par mois.[9] Il faut 116 jours pour que les permis de construire soient approuvés. Il est intéressant de noter que, malgré cela, les permis de construire en Eswatini sont passés de 178 412 au premier trimestre 2021 à 340 018 au deuxième trimestre 2021.[10] Cela est dû aux réformes de la politique foncière, telles que la loi de 2018 sur la copropriété (modification) et les règlements de 2020, maintenant adoptés, qui stimule la demande de logements.[11]
Au cours des dernières décennies, les femmes sont devenues de plus en plus indépendantes et ont lentement rejoint les rangs des promoteurs immobiliers.[12] Les femmes jouent un rôle plus important dans la direction de divers acteurs de l’immobilier, qu’il s’agisse des promoteurs, des agents immobiliers, des courtiers ou des acheteurs.
[1] Dlamini, B.L. (2013). Housing restrictions need to be reviewed. 14 November 2013. Times of Swaziland. http://www.times.co.sz/feature/93211-housing-restrictions-need-to-be-reviewed.html (14 août 2022).
[2] Remax Eswatini Webpage. https://www.remax.co.za/property/to-rent/swaziland/swaziland/?page=2 (consulté le 12 août 2022)
[3] Ndlangamandla, M. et Combrinck, C. (2019). Environmental sustainability of construction practices in informal settlements. Mbabane, Eswatini. Pgs. 16-17.
[4]Ibid. Note de bas de page 45.
[5] Ibid. Note de bas de page 45.
[6] Ibid. Note de bas de page 45.
[7]Ibid. Note de bas de page 45.
[8] IMS Properties. Eswatini Property Market (Buying vs Building). https://imseswatini.wordpress.com/2019/04/04/eswatini-property-market-buying-vs-building/ (consulté le 14 août 2022).
[9] Salary Explorer. Construction / Building / Installation Average Salaries in Swaziland 2022.
http://www.salaryexplorer.com/salary-survey.php?loc=208&loctype=1&job=17&jobtype=1 (consulté le 4 août 2022).
[10] Trading Economics (2021). Swaziland Building Permits. https://tradingeconomics.com/swaziland/building-permits (consulté le 14 septembre 2022).
[11] Nkambule, N. (2022). The middle class will benefit immensely from the sectional titles act – Inside https://www.insidebiz.co.sz/the-sectional-titles-act/ (consulté le 19 septembre 2022).
[12] Sibandze. N. (2022). How Zinhle found her passion. Eswatini Observer. 26 August 2022. http://new.observer.org.sz/details.php?id=18769 (consulté le 18 août 2022).
Marchés immobiliers
Le registre des actes d’Eswatini relève du ministère des Ressources Naturelles et de l’Énergie et a été créé en vertu de la section 3 de la loi n° 37 de 1968 sur le registre des actes. En 2020, le Registre des Actes d’Eswatini enregistrait 20 000 titres de propriété de parcelles de terrain, dont 7 300 sont enregistrés au nom de femmes.[1] Il y a un total de 1 772 propriétés enregistrées pour le paiement des impôts sur la propriété dans les principaux centres urbains,[2] cependant, seules 315 propriétés ont des titres, la majorité des biens immobiliers étant loués à Mbabane.[3] Cela s’explique par le fait que les non-citoyens ne peuvent pas posséder de terres et ne peuvent obtenir que des baux à long terme (10-99 ans). En ce qui concerne les transferts de propriété, 1 004 actes de transferts ont été conclus en 2021/2022,[4] en baisse par rapport aux 1127 propriétés enregistrées en 2020/2021. L’enregistrement d’une propriété en Eswatini prend 21 jours, ce qui est nettement inférieur à la moyenne de 53,6 jours en Afrique subsaharienne. Neuf procédures sont nécessaires et le coût total du processus est estimé à environ 7,3 % de la valeur de la propriété.[5]
En ce qui concerne le marché de l’immobilier résidentiel, Ezulwini, une ville située le long de l’autoroute MR3 entre Mbabane et Manzini, reste un foyer d’activité. Les prix des terrains ont connu une flambée au cours des derniers mois en raison de l’achat par les grandes entreprises des dernières parcelles disponibles le long de l’autoroute. Il existe également une forte demande de biens locatifs, mais le nombre de logements locatifs de qualité et à bon prix reste un défi. En raison du manque d’options sur le marché, les propriétaires continuent de demander des loyers relativement élevés pour des logements de mauvaise qualité.
En termes de législation spécifique réglementant le secteur immobilier, le gouvernement a élaboré une loi pour règlementer la profession d’agent immobilier (Estate Agents Registration, Licensing and Professional Indemnity Regulation Act of 2017), qui n’est pas encore en vigueur. Il n’existe pas non plus d’organisme de réglementation enregistré pour les agents immobiliers.[6] Grâce à la formation de l’Association des Agents Immobiliers d’Eswatini (ESWARA) en 2018, les agents immobiliers sont en mesure de se représenter eux-mêmes. L’ESWARA collabore avec d’autres organisations soutenant le travail des agents immobiliers, tels que les banques, les arpenteurs, les évaluateurs, les agents de transfert, les autorités chargées de l’établissement humain, les municipalités et le registre foncier.[7]
[1]Eswatini Property Review (2020). Women own more than 7300 title deed land parcels in eSwatini. https://ne-np.facebook.com/EswatiniPropertyReview/photos/women-own-more-than-7300-title-deed-land-parcels-in-eswatinieswatini-women-are-n/2735837780030047/ (consulté le 22 août 2022).
[2] Municipal Council of Mbabane Annual Report 2019. Pay Your Rates and Win Competition. https://www.mbabane.org.sz/wp-content/uploads/2019/09/Mbabane-Annual-Report-2019.pdf (consulté le 11 août 2022). Pg 28.
[3]Eswatini Property Review. January-March 2021 Despite No Registrar of Deeds. https://www.facebook.com/EswatiniPropertyReview/photos/-315-property-transfers-between-jan-march-2021-despite-no-registrar-of-deedsthe-/2971250009822155/ (consulté le 1er août 2022).
[4] Africa Press (2022). Property transfers drop by 10.9% in 2020/21. https://www.africa-press.net/eswatini/all-news/property-transfers-drop-by-10-9-in-2020-21 (consulté le 17 août 2022).
[5]World Bank (2020). Doing Business 2020. Economy Profile Eswatini
https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/e/eswatini/SWZ.pdf (consulté le 10 septembre 2022). Pg. 4 et Pg. 22.
[6]Eswatini Property Review (2018). Local Real Estate Agents Form Association
http://www.barcodecreative.net/assets/files/Eswatini%20Property%20Review%20Vol%201%20Issue%203%20-%20Digital%20Issue_36pgs%20(R).pdf (consulté le 17 août 2022). Pg. 14.
[7]Ibid. Note de bas de page 62.
Politique et législation
En 2021, le ministère du Logement a rédigé un nouveau projet de loi visant à réglementer les relations entre les propriétaires et les locataires. Le projet de loi sur les locations résidentielles de 2021 vise à résoudre certains des problèmes auxquels sont confrontés les propriétaires et les locataires dans le domaine du logement locatif. Selon le projet de loi, les propriétaires fonciers sont tenus d’entretenir les propriétés louées. Un locataire peut dénoncer un propriétaire devant un tribunal si celui-ci n’effectue pas les réparations dans des délais raisonnables. En avril 2022, la loi de 2018 sur la copropriété (modification) et les règlements de 2020 sont entrés en vigueur. [1]
Les questions relatives aux droits de propriété et au genre sont contestées en Eswatini depuis plusieurs années, car, auparavant, les femmes ne pouvaient pas enregistrer de biens à leur nom dans le Registre des Actes. Les militants des droits des femmes ont mis au défi le bureau des actes de modifier la section 16 (3) de la loi sur le registre des actes.[2] En 2019, la Haute Cour a jugé que la doctrine du « pouvoir marital » était inconstitutionnelle et a accordé aux femmes mariées divers droits, notamment le droit d’acheter et de vendre des biens en leur nom, de signer des contrats et de mener des procédures judiciaires sans le consentement de leur mari.[3] Bien que les lois visant à protéger les veuves soient limitées, la Constitution, en vertu de l’article 34, permet aux veuves d’hériter de la succession de leur époux décédé.
[1] Nzima, A. (2022). Times Of Swaziland. http://www.times.co.sz/business/135261-buy-sectional-property-from-thisfriday.html#:~:text=The%20Sectional%20Titles%20Act%20(Amendment,within%20a%20complex%20or%20development. (consulté le 19 septembre 2022)
[2] Phakathi, M. (2010). RIGHTS-SWAZILAND: Property Rights at Last for Women. IPS News. http://www.ipsnews.net/2010/03/rights-swaziland-property-rights-at-last-for-women/ (consulté le 25 août 2022).
[3] FinMark Trust (2020). Eswatini Financial Inclusion Report. https://finmark.org.za /system/documents/files/000/000/391/original/Eswatini_Financial_Inclusion_Refresh.pdf?1614849476 (consulté le 25 août 2022). Pg. 35.
Opportunités
Il existe des opportunités de logements locatifs pour les promoteurs dans tout le pays, mais surtout le long du corridor Mbabane Manzini. [1]
Une opportunité en matière d’énergie renouvelable s’est présentée à l’EHB à la suite de la Stratégie pour le Développement Durable et la Croissance Inclusive (SSDIG) 2030, développée en 2017. Cette stratégie implique un passage des sources d’énergie non renouvelables aux sources d’énergie renouvelables. Par conséquent, le projet de tri des déchets qui sera piloté à Mobeni Matsapha vise à encourager les modes de vie verts. Les objectifs du SSDIG, comme envisagés par l’EHB, sont de réduire les déchets envoyés dans les décharges et les incinérateurs en encourageant la réduction des déchets, leur réutilisation et leur recyclage au sein des communautés. L’EHB a également l’intention d’utiliser largement l’énergie solaire dans ses futurs développements pour l’alimentation de ses propriétés résidentielles dans les communes et les maisons. Dans le cadre de ce processus, les unités locatives existantes seront équipées de chauffe-eaux solaires.[2] En reconnaissance de ses efforts en matière de respect de l’environnement, l’EHB a reçu le prix Green Parastatal lors des Temvelo Climate and Tourism Awards en 2020.[3]
Le ministère du Logement et du Développement Urbain prévoit que la loi sur la copropriété stimulera le marché de l’immobilier en Eswatini, comme la construction des appartements Liqhaga à Manzini.[4] Les prix de l’immobilier devraient diminuer pour les copropriétés, car les coûts de construction, de terrain et de fourniture de services seront réduits. Les régimes des copropriétés seront également assurés, ce qui profitera grandement au secteur de l’assurance. Les municipalités reçoivent également de l’argent de la part des unités de copropriété, car les propriétaires paient des prélèvements mensuels.[5]
En Eswatini, 60 % de la population vit dans des quartiers informels qui doivent être modernisés pour fournir des services de base aux citoyens.[6] Ces améliorations peuvent être réalisées de manière plus durable sur le plan environnemental.
[1] Seef (2019). Hot topics in the Eswatini property market explained. https://www.seeff.com/news/hot-topics-in-the-eswatini-property-market-explained/ (consulté le 18 août 2022).
[2] Eswatini Housing Board (2022). EHB Commemorates Earth Hour 2021. https://ehb.co.sz/news-details.php?id=7 (consulté le 22 août 2022).
[3] Ibid. Note de bas de page 67.
[4] Nkambule, N. (2022). The middle class will benefit immensely from the sectional titles act – Inside Biz. https://www.insidebiz.co.sz/the-sectional-titles-act/ (consulté le 19 septembre 2022).
[5] Nzima, A. (2022). Times Of Swaziland. http://www.times.co.sz/business/135261-buy-sectional-property-from-thisfriday.html#:~:text=The%20Sectional%20Titles%20Act%20(Amendment,within%20a%20complex%20or%20development. (consulté le 19 septembre 2022)
[6] Ndlangamandla, M.G. et Combrinck, C. (2020). Environmental sustainability of construction practices in informal settlements.” Smart and Sustainable Built Environment, Vol. 9 No. 4, Pgs. 523-538. https://doi.org/10.1108/SASBE-09-2018-0043.
Disponibilité des données sur le financement du logement
Des données sont disponibles auprès des départements gouvernementaux, bien qu’elles soient pour la plupart obsolètes et comprennent principalement des informations sur les lois et les politiques liées au logement. Les informations actuelles sur le financement du logement en Eswatini sont limitées. Cela pourrait être le résultat de ressources et d’un capital humain limités dans les départements gouvernementaux. Il faut noter que le pays est confronté à des défis économiques majeurs et que les enquêtes nationales sont coûteuses et nécessitent souvent un soutien financier extérieur.
La collecte de données secondaires auprès d’organismes internationaux tels que la Banque mondiale, le Fonds Monétaire International (FMI) et les Nations Unies, et d’organismes régionaux tels que la Banque Africaine de Développement est indispensable.
La Banque centrale d’Eswatini publie des statistiques financières telles que celles relatives aux taux d’intérêt et de prêt.
Applications vertes pour le logement abordable
La politique des producteurs d’électricité indépendants d’Eswatini a été introduite en 2015 pour permettre une transition en douceur de l’électricité à base de charbon vers les énergies durables (notamment l’éolien et le solaire), tout en autorisant la participation du secteur privé de manière réglementée. Elle a permis aux producteurs d’électricité indépendants d’exploiter le potentiel énergétique, avec un réseau de 100 kW fonctionnant près de Siteki, dans l’est de l’Eswatini.[1] Le développement énergétique est guidé par la politique énergétique nationale de 2018.[2] L’électricité est encore principalement produite à partir de charbon et de sources hydroélectriques, 60 % provenant de l’Afrique du Sud, du Mozambique et du marché Day-Ahead du Southern African Power Pool (SAPP).[3] On estime que le pays dispose d’environ 1 700 à 1 800 kWh d’énergie solaire par mètre carré, le meilleur rendement étant situé au sud du pays.[4]
En 2020, environ 79,73 % de la population avait accès à l’électricité.[5] Environ 69 % de la population urbaine a accès à l’eau potable et 58 % à des services d’assainissement.[6] Pour remédier à cette situation, le gouvernement met en œuvre le projet d’approvisionnement en eau et d’assainissement de la région de Manzini.[7]
Les banques ne proposent pas d’hypothèque verte en Eswatini.
[1]Ibid. Note de bas de page 71.
[2] Regional Context. http://extwprlegs1.fao.org/docs/pdf/swa203987.pdf (consulté le 25 août 2022).
[3] Ibid. Pg. 18.
[4] Ibid. p. 22.
[5] Macrotrends (2022). Eswatini Electricity Access 2000-2022. https://www.macrotrends.net/countries/SWZ/eswatini /electricity-access-statistics (consulté le 26 août 2022).
[6] Beard, V. et Mitlin, D. (2021). Water access in global South cities: The challenges of intermittency and affordability. World Development, 147, 105625. doi: 10.1016/j.worlddev.2021.105625.
[7] African Development Bank (2022). Eswatini – Manzini Region Water Supply and Sanitation Project. https://projectsportal.afdb.org/dataportal/VProject/show/P-SZ-EA0-003 (Consulté le 27 août 2022)
Sites internet
Central Bank of Eswatini https://www.centralbank.org.sz
Eswatini Bankers Association http://www.eba.org.sz/index.php
Eswatini Deeds Registry http://www.gov.sz/images/Deeds
Eswatini Property Review http://www.barcodecreative.net/assets
Eswatini Finance http://eswatinifinance.org/
Eswatini Financial Services Regulatory Authority http://www.fsra.co.sz
Swaziland Building Society https://www.sbs.co.sz
Eswatini Housing Board https://www.snhb.co.sz
Southern African Development Community http://www.sadc-dfrc.org
Standard Bank Eswatini https://www.standardbank.co.sz
Construction Industry Council https://www.cic.co.sz
Statista https://www.statista.com
