Financement du logement en eSwatini
Vue d'ensemble
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Le Royaume d’Eswatini est un pays d’Afrique australe enclavé et la dernière monarchie d’Afrique. Le Royaume compte 1,160 million d’habitants et est en grande partie rural, avec 76% de la population résidant dans les zones rurales dans des maisons auto-construites et 24% de la population résidant dans les principales zones urbaines de Mbabane et Manzini. Son déficit de logements est enregistré à 200 000 unités. Le taux de croissance démographique est de 1,04% et le taux d’urbanisation est de 1,83%. Eswatini a une population jeune croissante (58,5% de la population totale a entre 15 et 64 ans) qui réside principalement dans les principaux centres urbains. L’afflux de personnes dans les principaux centres urbains a entraîné la prolifération de bidonvilles dans ces zones.
En 2020, le produit intérieur brut (PIB) a chuté de -1,64 %, contre une croissance de 2,2 % en 2019. Le PIB d’Eswatini était de 57,215 milliards d’euros (3,962 milliards de dollars) en 2020.10 Le PIB par habitant en 2020 a chuté de -2,7 %, contrairement à un croissance de 2,5 % projetée avant l’éclosion de la COVID-19. La politique monétaire a été accommodante pour soutenir la croissance pendant la pandémie, permettant aux banques de suspendre les règles de provisionnement et de conserver les mêmes pondérations de risque sur les prêts touchés par le COVID-19 pendant six mois.
L’économie du pays repose sur l’Afrique du Sud pour 70% de ses importations et 65% de ses exportations. Cela implique de dépendre de l’Afrique du Sud pour son principal approvisionnement en électricité, avec les risques de manque de fiabilité et de nouvelles augmentations de l’inflation. Le taux d’inflation devrait, selon une estimation, passer de 3,87 % en 2020 à environ 4,55 % en 2021. Le taux d’inflation annuel moyen de la Banque centrale d’Eswatini prévu pour 2021 était cependant de 3,92 %, à peine plus élevé. que les 3,88% projetés en mai 2021. L’inflation contenue a plafonné les loyers. Le taux de prêt en Eswatini a chuté en 2020 à 7,95% contre 10,125% en 2019.
Pour en savoir plus sur le secteur du financement du logement d’eSwatini, y compris les principales parties prenantes, les politiques importantes et l’abordabilité du logement:
- Introduction
- Accès au financement
- Faisabilité budgétaire
- Offre de logements
- Marché immobilier
- Politique et réglementation
- Opportunités
- Accès aux données sur le financement du logement
- Informalité Urbaine
- Sites internet
eSwatini
Introduction
Le Royaume d’Eswatini est un pays enclavé d’Afrique australe et la dernière monarchie d’Afrique.[1] Le Royaume a une population de 1.160 million d’habitants[2] et est en grande partie rural, 76% de la population résidant dans les zones rurales dans des maisons auto-construites[3] et 24% de la population résidant dans les principales zones urbaines de Mbabane et Manzini.[4] Le déficit national de logements est de 200 000 unités. La répartition géographique des ménages en Eswatini rend difficile la fourniture de services de base en raison des coûts élevés qu’implique la fourniture de services aux ménages ruraux et semi-ruraux.[5] Le taux de croissance démographique est de 1.04%[6] et le taux d’urbanisation de 1.83%.[7] La population d’Eswatini est de plus en plus jeune (58.5% de la population totale a entre 15 et 64 ans) et réside principalement dans les principaux centres urbains.[8] L’afflux de personnes dans les principaux centres urbains a entraîné la prolifération des bidonvilles dans ces zones.[9]
En 2020, le produit intérieur brut (PIB) était de -1.64%, par rapport à une croissance de 2.2% en 2019. Le PIB d’Eswatini était de 57.215 milliards L (3.962 milliards US$) en 2020.[10] Le PIB par habitant en 2020 a chuté de -2.7 %[11], contrairement à une croissance de 2.5% prévue avant l’apparition de la COVID-19.[12] La politique monétaire a soutenu la croissance pendant la pandémie, permettant aux banques de suspendre les règles de provisionnement et de conserver les mêmes pondérations de risque sur les prêts affectés par la COVID-19 pendant six mois.
L’économie du pays dépend de l’Afrique du Sud pour 70% de ses importations et 65% de ses exportations.[13] Elle dépend notamment de l’Afrique du Sud pour son principal approvisionnement en électricité, avec les risques de manque de fiabilité et de nouvelles hausses de l’inflation que cela comporte.[14] Selon une estimation, le taux d’inflation devrait passer de 3.87% en 2020 à 4.55% en 2021.[15] La Banque centrale d’Eswatini a toutefois prévu un taux d’inflation annuel moyen de 3.92% en milieu d’année pour 2021, soit à peine plus que les 3.88% prévus en mai 2021.[16] L’inflation contenue a plafonné le prix des loyers des logements. Le taux de prêt en Eswatini a chuté en 2020 à 7.95%, par rapport à 10.125% en 2019.[17]
La COVID-19 a affecté le secteur industriel orienté vers l’exportation (36% du PIB) qui devrait continuer à décliner en raison de la réduction de la demande extérieure.[18] Le secteur des services (53% du PIB) devrait également être touché par les restrictions anti-COVID-19 lors de la troisième vague. [19]Toutefois, en supposant que la pandémie soit contenue avec succès par un programme de vaccination efficace, pour lequel 100 millions L (6.925 millions US$) (0.14% du PIB) ont été alloués en 2020, l’économie d’Eswatini devrait croître de 2.1% en 2021.[20]Cependant, les récents troubles civils et les manifestations, provoqués par les appels publics à la démocratie et aux réformes, ont entraîné la fermeture temporaire du pays. Les transports publics ont été arrêtés et les services Internet ont été coupés. Cela a aggravé la crise alimentaire d’Eswatini et provoqué des pénuries de carburant,[21] et pourrait avoir d’autres conséquences sur l’économie.
[1] Ministry of Economic Planning and Development. National Development Plan 2019/2020 – 2021/2022. Towards Economic Recovery. http://www.gov.sz/images/CabinetMinisters/NDP-2019-20-to-2021-22-final.pdf (consulté le 15 septembre).Pg.3
[2] World Bank. Population total, ESwatini. https://data.worldbank.org/indicator/%20SP.POP.TOTL%20?locations=SZ (consulté le 20 juillet 2021).
[3] World Bank. Rural Population (% of total population) – ESwatini. https://data.worldbank.org/indicator/%20SP.RUR.TOTL.ZS%20?locations=SZ (consulté le 20 juillet 2021).
[4] World Bank. Urban Population (% of total population) – ESwatini. https://data.worldbank.org/indicator/%20SP.URB.TOTL.IN.ZS%20?locations=SZ (consulté le 20 juillet 2021).
[5] Ministry of Economic Planning and Development. National Development Plan 2019/2020 – 2021/2022. Towards Economic Recovery. http://www.gov.sz/images/CabinetMinisters/NDP-2019-20-to-2021-22-final.pdf (consulté le 15 septembre).Pg.40
[6] World Bank. Population growth (annual %) – ESwatini. https://data.worldbank.org/indicator/%20SP.POP.GROW%20?locations=SZ(consulté le 20 juillet 2021).
[7]World Bank. Urban population growth (annual %) – ESwatini. https://data.worldbank.org/indicator/%20SP.URB.GROW%20?locations=SZ (consulté le 20 juillet 2021).
[8] World Bank. Population ages (% of total population) – ESwatini. https://data.worldbank.org/indicator/SP.POP.65UP.TO.ZS?contextual=population-by-age&locations=SZ (consulté le 20 juillet 2021).
[9]Ministry of Economic Planning and Development. National Development Plan 2019/2020 – 2021/2022. Towards Economic Recovery. http://www.gov.sz/images/CabinetMinisters/NDP-2019-20-to-2021-22-final.pdf (consulté le 15 septembre).Pg.40
[10]World Bank. GDP (current US$) – ESwatini. https://data.worldbank.org/indicator/%20NY.GDP.MKTP.CD%20?locations=SZ (consulté le 20 juillet 2021).
[11] World Bank. GDP per capita growth (annual %) – ESwatini. https://data.worldbank.org/indicator/%20NY.GDP.PCAP.KD.ZG%20?locations=SZ (consulté le 20 juillet 2021).
[13] World Bank. Country overview – ESwatini. https://www.worldbank.org/en/country/eswatini/overview (consulté le 21 juillet 2021).
[14] Ministry of Economic Planning and Development. National Development Plan 2019/2020 – 2021/2022. Towards Economic Recovery. http://www.gov.sz/images/CabinetMinisters/NDP-2019-20-to-2021-22-final.pdf (consulté le 15 septembre).Pg.43
[15] Statista. Swaziland: Inflation rate from 1986 to 2026. https://www.statista.com/statistics/576487/inflation-rate-in-swaziland/(consulté le 20 juillet 2021).
[16] Central Bank of ESwatini: ESwatini Inflation forecasts 2021-2023 https://www.centralbank.org.sz/inflation-forecasts-and-assumptions/ (consulté le 20 juillet 2021).
[17] World Bank. Lending interest (%) – ESwatini. https://data.worldbank.org/indicator/FR.INR.LEND?locations=SZ (consulté le 20 juillet 2021).
[18] African Development Bank (2020). Africa Economic Outlook supplement COVID 19. https://www.afdb.org/sites/default/files/documents/publications/afdb20-04_aeo_supplement_full_report_for_web_0705.pdf (consulté le 20 juillet 2021).Pg.102
[19]African Development Bank (2020). Africa Economic Outlook supplement COVID 19. https://www.afdb.org/sites/default/files/documents/publications/afdb20-04_aeo_supplement_full_report_for_web_0705.pdf (consulté le 20 juillet 2021).Pg.102
[20] African Development Bank (2020). Africa Economic Outlook supplement COVID 19. https://www.afdb.org/sites/default/files/documents/publications/afdb20-04_aeo_supplement_full_report_for_web_0705.pdf (consulté le 20 juillet 2021).Pg.102
[21] The New Humanitarian. Weeks of rioting fail to force reform in Eswatini. https://www.thenewhumanitarian.org/analysis/2021/7/13/weeks-of-rioting-fails-to-force-reform-in-eswatini (consulté le 8 septembre 2021).
Accès au financement
L’accès au crédit en Eswatini se fait par le biais d’une série de fournisseurs, notamment des institutions formelles telles que les banques, des institutions semi-formelles telles que les institutions de microfinance (IMF) et les sociétés coopératives d’épargne et de crédit (SACCOS), ainsi que par le biais d’emprunts informels. Le secteur bancaire comprend cinq institutions, dont la banque centrale et quatre banques commerciales, dont des filiales de banques sud-africaines (First National Bank, Nedbank et Standard Bank). La quatrième banque est la banque publique Eswatini Development and Savings Bank. Le secteur formel non bancaire d’Eswatini est dynamique avec 117 IMF et 59 SACCOS enregistrées auprès de l’Autorité de régulation des services financiers d’Eswatini (EFSRA). Les deux bureaux de crédit enregistrés auprès de l’EFSRA sont Digimage Investments (Pty) ltd et TransUnion ITC Swaziland (Pty) ltd. Ils ont pour mission de déterminer l’éligibilité au crédit conformément à la loi 7 de 2016 sur le crédit à la consommation. Le principal défi dans le processus de souscription est le coût élevé, car la population d’Eswatini est petite et donc les tailles de regroupement sont limitées. Il n’existe pas d’institutions de refinancement en Eswatini.
Les banques sont les principales sources d’emprunts formels (50 000), suivies par les institutions non bancaires (43 000), les SACCOS (27 000) et les IMF (16 000).[1] Les produits de prêt proposés par le secteur bancaire sont limités. Les crédits accordés sont principalement des prêts hypothécaires et des financements de véhicules, représentant 46% du total des crédits aux ménages. Le fournisseur de services cellulaires Mobile Telephone Network (MTN) est entré dans l’espace financier en proposant des microcrédits par le biais de l’argent mobile, ce qui rend possible l’inclusion financière dans les zones urbaines et rurales. Les prêts sont de petits montants, généralement jusqu’à 200L (13.85US$.), et doivent être remboursés dans un délai maximum de 30 jours avec un taux d’intérêt de 8%. [2]
Le financement disponible pour les fournisseurs de services bancaires et de financement du logement provient des dépôts domestiques des clients. Entre mars 2019 et mars 2020, les dépôts domestiques ont augmenté de 12% en raison des mesures d’endiguement et des restrictions limitant les dépenses normales des ménages, ce qui signifie que les gens avaient un excédent d’argent.[3] Au-delà de mars 2020, la liquidité du secteur bancaire a diminué en raison des volumes élevés de retraits et de la baisse des volumes de dépôts.[4] Dans son rapport sur le crédit privé pour juin 2021, la Banque centrale d’Eswatini a enregistré des prêts non garantis liés au financement du logement à hauteur de 3.7 milliards de L(256 millions US$).[5] Ceci malgré les mesures anti-COVID-19 de la Banque centrale encourageant les banques commerciales à restructurer les prêts hypothécaires et à utiliser les congés de paiement pour les clients concernés. La Banque centrale a également maintenu les taux d’intérêt à 3.75% pour permettre aux banques commerciales de maintenir le taux de prêt principal à 7.25% pendant la pandémie.
La durée maximale du prêt hypothécaire accordée par les banques est de 25 ans. Le taux hypothécaire minimum accordé aux ménages est de 7.65% et le taux maximum est de 8.65%. Le ratio prêt/valeur (LTV) maximum pour les prêts immobiliers urbains accordés par les banques commerciales est de 90%, tandis que l’EBS offre 80% pour l’achat d’un terrain.[6]
La dette publique brute de l’Eswatini a augmenté pour atteindre 48% de son PIB en 2020, par rapport à 38% en 2019. En réponse à la pandémie, l’Eswatini a reçu un prêt de 73 millions L (5 millions US$) de la Banque mondiale, le Fonds monétaire international (FMI) a approuvé un montant de 78.5 millions L (environ 110.4 millions US$) dans le cadre de l’instrument de financement rapide (IFR) pour aider à répondre aux besoins urgents de la balance des paiements découlant de la pandémie de COVID-19. [7] Le chiffre de 48% de la dette publique est supérieur au seuil de 35% du PIB fixé par le gouvernement, ce qui indique le déclin de l’économie pendant la pandémie.[8] La dette nationale du pays s’élevait à 32.778 milliards L (2.27 milliards US$) en 2020 et devrait atteindre 38.988 milliards L (2.7 milliards US$) en 2021.[9]
L’Eswatini Housing Board (EHB) est une entité publique mandatée pour fournir des prêts de financement du logement ainsi que des prêts à la construction par le biais de l’Eswatini Building Society (EBS). L’EBS est l’un des plus grands fournisseurs de crédit non bancaire du pays avec 1.631 milliard L (113 millions US$) de prêts et d’avances aux clients pour le logement.[10] L’EBS propose des prêts résidentiels destinés aux citoyens d’Eswatini à faibles et moyens revenus. L’EHB n’est pas financé par l’État et génère des flux de revenus privés pour aider à financer les prêts. Les demandeurs doivent soumettre des plans de construction approuvés par le conseil municipal, un accord écrit du Ministère du Logement, une copie des honoraires de l’architecte superviseur, l’approbation de l’autorité environnementale d’Eswatini et une preuve de revenus [11] avant que leur demande de prêt ne soit prise en considérationCe processus rend les logements inabordables et exclut les personnes à faibles revenus.
[1] FINMARK (2020). Eswatini Financial Inclusion Report. https://finmark.org.za/system/documents/files/000/000/391/original/Eswatini_Financial_Inclusion_Refresh.pdf?1614849476 (consulté le 22 août 2021).Pg.20
[2] FINMARK (2020). Eswatini Financial Inclusion Report).https://finmark.org.za/system/documents/files/000/000/391/original/Eswatini_Financial_Inclusion_Refresh.pdf?1614849476 (consulté le 24 août 2021).Pg.69
[3]Central Bank of Eswatini (2020). Central Bank of Eswatini Annual Report. https://www.centralbank.org.sz/annual-report/ (consulté le 20 août 2021).Pg.66
[4] Central Bank of Eswatini (2020). Central Bank of Eswatini Annual Report. https://www.centralbank.org.sz/annual-report/ (consulté le 20 août 2021).Pg.41
[5] Central Bank of Eswatini (2020). Central Bank of Eswatini Monthly Statistical Release June 2021.
https://www.centralbank.org.sz/monthly-statistical-releases/
(consulté le 24 août 2021).Pg.3
[6] Correspondance électronique avec Nicholas Maziya, responsable des prêts immobiliers de la Standard Bank, Standard Bank Eswatini, 12 août 2021.
[7] IMF. (2020). Coronavirus – Eswatini: IMF Executive Board Approves US$110.4 Million in Emergency Support to The Kingdom of Eswatini to Address The COVID-19 Pandemic. 30 July 2020. Africa News.
(consulté le 5 septembre 2021).
[8] African Development Bank. ESwatini Economic Outlook. https://www.afdb.org/en/countries/southern-africa/eswatini/eswatini-economic-outlook (consulté le 24 août 2021).
[9] Statista. Swaziland: National debt from 2016 to 2026. https://www.statista.com/statistics/531956/national-debt-of-swaziland/ (consulté le 24 août 2021).
[10] Eswatini Building Society (2021). Annual Report. https://www.sbs.co.sz/images/Annuals/SBS2021.pdf (consulté le 26 août 2021).Pg.15
[11]Eswatini Building Society (2019). Building Loans (Residential and Commercial).
https://www.sbs.co.sz/index.php/homeloans. (consulté le 23 août 2021).
Faisabilité budgétaire
Les problèmes de logement abordable en Eswatini sont fortement associés à l’inégalité et à la pauvreté. Le taux de pauvreté est de 58.9% et le coefficient de GINI, à 51.5, est le 10e plus élevé au monde.[1] Le taux de chômage était de 23.4% à la fin de 2020, par rapport à 22.9% en 2019. [2] Le salaire minimum en Eswatini est fixé à 531.6L (36.81US$) par mois pour un travailleur domestique, 420L (29.10US$) par mois pour un travailleur non qualifié et 600L (41.55US$) par mois pour un travailleur qualifié.[3]Le salaire moyen est de 4 510L (312.32US$). Les banques exigent que les demandeurs aient un salaire minimum de 5 000L (346.26US$) pour obtenir un prêt hypothécaire. La plupart des gens gagnent moins que ce minimum.
Le programme de logement des fonctionnaires est financé par le Fonds de pension de la fonction publique (PSPF). Le gouvernement a accordé à l’EHB une garantie de 1 milliard L (69.252 millions US$) pour obtenir 600 millions L (41.551 millions US$) du PSPF et 400 millions L (27.7 millions US$) du Fonds national de prévoyance d’Eswatini (ENPF).[4] L’EHB entretient également des relations de longue date avec des partenaires comme la Banque de développement d’Afrique australe et des organisations comme la Botswana Housing Corporation, la National Housing Enterprise de Namibie et la Lesotho Housing and Land Development Corporation. L’EHB considère qu’une parcelle de terrain pour un logement entre 250 000L (17 313US$) et 450 000L (31 163US$) est abordable, car la majorité du marché à faible revenu se situe tout juste dans cette fourchette. L’EHB pourrait réduire considérablement ce chiffre si un financement public adéquat était disponible pour réduire les coûts d’installation de services tels que l’électricité, l’eau, les routes et les systèmes d’égouts, faisant ainsi de l’accessibilité financière une réalité.
[1] United Nations World Food Program. Eswatini Country Strategic Plan (2020-2025). https://www.wfp.org/operations/sz02-eswatini-country-strategic-plan-2020-2024 (consulté le 20 août 2021).
[2] Statista. Swaziland: Unemployment rate from 1999 to 2020. https://www.statista.com/statistics/809009/unemployment-rate-in-swaziland/ (consulté le 19 août 2021).
[3] Minimum wage.org. International Minimum Wages-Eswatini Minimum Wage. https://www.minimum-wage.org/international/swaziland(consulté le 22 août 2021).
[4] World Bank (2020). Doing Business 2020. Economy Profile Eswatini.
https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/e/eswatini/SWZ.pdf
(consulté le 25 août 2021).Pg.4 et Pg.24
Offre de logements
Le programme de logement des fonctionnaires a fourni environ 700 parcelles résidentielles pour les fonctionnaires, et 500 maisons à deux chambres ont également été construites dans le cadre du programme.[1] L’EHB s’est efforcé de répondre à la forte demande de logements, avec des difficultés compréhensibles liées au coût de la construction et au prix élevé des terrains appartenant à l’État dans les zones urbaines. L’un de ses projets de logements abordables, le Matsapha Estate, comprend deux lotissements pouvant accueillir jusqu’à 580 ménages. Le logement le moins cher du projet Matsapha Estate est composé de deux chambres, d’une salle de bain, d’une cuisine américaine et d’un salon, sans parking. Le loyer mensuel de cette unité est de 2 890L (200US$), ce qui est abordable pour le citoyen salarié moyen.[2] L’EHB possède un portefeuille de ventes qui comprend des développements haut de gamme tels que Woodlands, Nkhanini, Mhobodleni et Thembelisha. Ce portefeuille de ventes aide l’EHB à lever des fonds pour subventionner des unités destinées au marché des revenus faibles et moyens. Le lotissement de Mhobodleni compte 18 parcelles de 400m2 chacune, et les logements comprennent entre une et trois chambres. L’unité de logement la moins chère du projet est une unité d’une chambre à coucher de 52.83m2 avec une salle de bain, vendue pour 472 440L (32 715US$).[3]
La pandémie a porté un coup au secteur de la construction, réduisant l’offre de logements prévue ainsi que les matériaux de construction. Les ouvriers du bâtiment n’ont pas pu travailler, les restrictions imposées et la fermeture des frontières entre l’Eswatini et l’Afrique du Sud ont entravé les livraisons. Plusieurs entreprises de construction continuent de rencontrer des difficultés à s’approvisionner, ce qui entraîne des hausses de prix pour les matériaux de construction tels que le ciment et l’acier. [4]
[1] Swaziland National Housing Board. The Institutional Housing Project.
http://www.snhb.co.sz/index.php?option=com_content&view=article&id=223&Itemid=65
(consulté le 20 août 2021)
[2] Swaziland National Housing Board. The Institutional Housing Project.
http://www.snhb.co.sz/index.php?option=com_content&view=article&id=223&Itemid=65
(consulté le 20 août 2021)
[3] Eswatini Housing Board. Eswatini Housing Board Facebook Page. https://www.facebook.com/eswatinihousingboard/posts/sold-outa-total-of-18-houses-have-been-sold-at-mhobodleni-township-12-one-bedroom/4013329985364101/ (consulté le 23 août 2021).
[4] Swaziland National Housing Board (n.d.). The Institutional Housing Project.
http://www.snhb.co.sz/index.php?option=com_content&view=article&id=223&Itemid=65 (consulté le
20 août 2021)
Marché immobilier
Le marché de l’immobilier en Eswatini est diversifié avec plusieurs types de propriétés résidentielles et de prix. Le marché de la location comprend des développements locatifs haut de gamme et des unités locatives à faible et moyen revenu, qui sont très demandées. Il existe des pénuries sur le marché des logements à bas et moyens revenus dans les principaux centres tels que Mbabane, Manzini, Matsapha et Ezulwini. Cela s’explique par le fait que la plupart des personnes à faibles revenus sont exclues du système officiel de crédit au logement, car elles ne remplissent pas les conditions requises de revenu minimum de 5 000L (346US$) nécessaire pour obtenir un prêt immobilier.
L’enregistrement d’une propriété en Eswatini prend 21 jours, alors que la moyenne en Afrique subsaharienne est de 53.6 jours. Neuf procédures sont nécessaires et le coût total du processus est estimé à environ 7.3% de la valeur de la propriété.[1] Le registre des actes d’Eswatini relève du Ministère des Ressources naturelles et de l’Énergie et a été créé en vertu de la section 3 de la loi n° 37 de 1968 sur le registre des actes. En 2020, environ 315 propriétés avaient des titres de propriété, la plupart des propriétés étant louées à Mbabane.[2] Cela s’explique par le fait que les non-citoyens ne peuvent pas être propriétaires de terrains, mais peuvent seulement obtenir des baux à long terme (10-99 ans).
En termes de législation spécifique réglementant le secteur de l’immobilier, le gouvernement a rédigé des règlements pour l’enregistrement, l’octroi de licences aux agents immobiliers et la fourniture d’une indemnité professionnelle,[3]mais ces règlements ne sont pas encore opérationnels. Il n’existe pas d’organisme de réglementation pour les agents immobiliers enregistrés.[4]
[1] World Bank (2020). Doing Business 2020. Economy Profile Eswatini.
https://www.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/e/eswatini/SWZ.pdf
(consulté le 25 août 2021).Pg.4 et Pg.24
[2] Eswatini Property Review. Jan-March 2021 Despite No Registrar of Deeds. https://www.eswatinipropertyreview.co.sz/GovernmentInsight_315-Property-Transfers-Between-Jan-March-2021-Despite-No-Registrar-Of-Deeds_07042021.html?fbclid=IwAR0Zkd6BWhH6cJ3vJPMpsVK7upidm0DP3Uk3h56JXl6pXx3kvolEmCJ20KA (consulté le 1er août 2021).
[3] Mbabane City Council. https://www.mbabane.org.sz/wp-content/uploads/2018/10/Draft-Estate-Agents-Regulation-2018-1.pdf(consulté le 22 septembre 2021).
[4] Mwanza, T. (2018) Local Real Estate Agents Form Association. Eswatini Property Review (2018).
(consulté le 17 août 2021).Pg.14
Politique et réglementation
Sept documents officiels de politique et de législation régissent le logement en Eswatini. Il s’agit de la politique du logement, de la politique d’aménagement du territoire, de la loi sur les titres de copropriété de 2003, de la loi sur l’Office des établissements humains de 1988, telle que modifiée en 1992 (loi n° 13 de 1992), du règlement sur la cession des terres de la Couronne de 2003, de l’ordonnance sur la dévolution des terres aux rois (1973) et de la loi sur la cession des terres de la Couronne n° 13 de 1911. La loi sur les titres de copropriété de 2003 (Sectional Titles Act de 2003) et la loi règlementant l’accréditation et les indemnités professionnelles des agents immobiliers (Estate Agents Registration, Licensing and Professional Indemnity Regulation Act) de 2017 ont été rédigées et attendent l’approbation du Roi.44 La loi sur la copropriété (Sectional Titles Act) est la loi la plus récente et il n’existe pas encore de loi sur la location.
La terre est une question controversée en Eswatini, le roi possédant 60% des terres dans un trust et les 40% restants étant détenus par des particuliers sous forme de titres de propriété. En 2013, un projet de loi foncière a été introduit dans le cadre des réformes foncières proposées afin d’abroger des textes législatifs archaïques.[1] Le projet de loi doit encore être finalisé par le roi, laissant de nombreux citoyens vulnérables aux expulsions forcées en raison d’un manque de sécurité d’occupation. Les questions relatives aux droits de propriété et au genre sont contestées à Eswatini depuis plusieurs années, car, auparavant, les femmes ne pouvaient pas enregistrer les biens à leur nom dans le registre des actes. Ce système sexiste limitait la liberté financière des femmes et leur capacité à obtenir un financement pour leur logement. Les militants des droits des femmes ont mis au défi le bureau des actes de modifier la section 16 (3) de la loi sur le registre des actes.[2] En 2019, la Haute Cour a jugé que la doctrine de la « puissance maritale » était inconstitutionnelle, et a accordé aux femmes mariées divers droits, notamment le plein droit d’acheter et de vendre des biens en leur nom, de signer des contrats et de mener des procédures judiciaires sans le consentement de leur mari.[3] Bien que les lois visant à protéger les veuves soient limitées, la Constitution, en vertu de l’article 34, permet aux veuves d’hériter des biens de leurs époux décédés.[4]
[1] Amnesty International (2021). Title of publication/document. Report for Submission 1-21 November 2021. https://www.amnesty.org/en/documents/afr55/3980/2021/en/ (consulté le 26 août 2021).Pg.6
[2] Phakathi, M. (2010). RIGHTS-SWAZILAND: Property Rights at Last for Women. IPS News. http://www.ipsnews.net/2010/03/rights-swaziland-property-rights-at-last-for-women/ (consulté le 25 août 2021).
[3] FINMARK (2020). Eswatini Financial Inclusion Report. https://finmark.org.za/system/documents/files/000/000/391/original/Eswatini_Financial_Inclusion_Refresh.pdf?1614849476 (consulté le 25 août 2021).Pg.35
[4] Gender Index (2019). Kingdom of Eswatini. https://www.genderindex.org/wp-content/uploads/files/datasheets/2019/SZ.pdf (consulté le 04 septembre 2021).Pg.3
Opportunités
La politique monétaire est conçue pour encourager les investissements étrangers afin de relancer l’économie en déclin. Cela se fait par le biais d’incitations telles que le rapatriement des bénéfices, les abattements fiscaux et les déductions pour les nouvelles entreprises.[1] Cependant, étant donné que le monarque possède 60% des terres, des interférences politiques sont possibles. Il est donc conseillé de s’associer à des entités mandatées par l’État telles que l’EHB et l’EBS. L’EHB et l’EBS bénéficient toutes deux d’un fort soutien politique et savent comment naviguer le terrain économique et politique, y compris les questions foncières.
Le secteur du financement du logement est largement sous-développé, avec peu d’institutions de crédit formelles. Cela présente des opportunités pour les investisseurs qui pourraient s’associer à l’une des nombreuses IMF et SACCOS qui offrent un accès aux marchés ruraux et à faible revenu, car le secteur informel représente 38.5% du PIB. Cela peut être l’opportunité de financer des logements supplémentaires et de contribuer à l’inclusion financière d’un plus grand nombre de personnes vivant dans les zones rurales.
[1] United States Government. 2021 Investment Climate Statements: Eswatini. https://www.state.gov/reports/2021-investment-climate-statements/eswatini/ (consulté le 26 août 2021).
Accès aux données sur le financement du logement
Des données sont disponibles auprès des services gouvernementaux, bien qu’elles ne soient pas à jour et consistent principalement en des lois et des politiques liées au logement. Les informations actuelles sur le financement du logement en Eswatini sont limitées. Cela pourrait être dû aux ressources et au capital humain limités des services gouvernementaux. Le pays est confronté à des défis économiques majeurs et les enquêtes nationales sont coûteuses et nécessitent souvent un soutien financier extérieur pour être entreprises.
La collecte de données secondaires auprès d’organismes internationaux tels que la Banque mondiale, le Fonds monétaire international (FMI) et les Nations unies, et d’organismes régionaux tels que la Banque africaine de développement est indispensable.
La Banque centrale diffuse des statistiques financières telles que les taux d’intérêt et de prêt.
Informalité Urbaine
Le taux de croissance démographique d’Eswatini est de 1.04% et son taux d’urbanisation de 1.83%. L’urbanisation rapide et l’insuffisance de l’offre de logements ont conduit 32% de la population urbaine à recourir à des stratégies de logement innovantes, telles que l’auto-construction dans les quartiers informels des zones urbaines.[1]Ces établissements se caractérisent par de mauvaises conditions de vie, avec environ seulement 69% de la population urbaine ayant accès à l’eau potable et 58% ayant accès à des services d’assainissement.
Le Ministère du Logement et du Développement urbain a lancé le projet de développement urbain (UDP) afin de donner des titres de propriété aux citoyens vivant dans des établissements informels sur des terres nationales.[2] Ce projet s’inscrit dans le cadre d’une stratégie nationale visant à atteindre les objectifs de logements abordables en Eswatini et à améliorer les établissements informels existants. Dans les zones urbaines, les personnes qui possèdent des documents de droit d’occupation vendent leurs terres de manière informelle à des personnes en leur promettant qu’elles pourront obtenir des titres de propriété lorsque l’UDP atteindra leurs quartiers informels. Dans les zones rurales, les chefs traditionnels, qui sont chargés de superviser les terres, vendent également des terres de manière informelle aux nouveaux arrivants.
[1] World Bank. Population living in slums (% of urban population) – Eswatini. https://data.worldbank.org/indicator/EN.POP.SLUM.UR.ZS?locations=SZ (consulté le 26 août 2021).
[2] The New Humanitarian. (2007). Moves to upgrade informal settlements. 6 July 2007. https://www.thenewhumanitarian.org/news/2007/07/06/moves-upgrade-informal-settlements (consulté le 26 août 2021).
Sites internet
Amnesty International https://www.amnesty.org/en/
Banque centrale d’Eswatini https://www.centralbank.org.sz
Association des banquiers d’Eswatini http://www.eba.org.sz/index.php
Registre des actes d’Eswatini http://www.gov.sz/images/Deeds
Eswatini Property Review http://www.barcodecreative.net/assets
Eswatini Finance http://eswatinifinance.org/
Autorité de régulation des services financiers d’Eswatini http://www.fsra.co.sz
Swaziland Building Society https://www.sbs.co.sz
Office du logement d’Eswatini https://www.snhb.co.sz
Communauté de développement de l’Afrique australe http://www.sadc-dfrc.org
Standard Bank Eswatini https://www.standardbank.co.sz
Union africaine pour le financement du logement http://www.auhf.co.za
Banque africaine de développement https://www.afdb.org
Gouvernement des États-Unis https://www.state.gov
FINMARK https://finmark.org.za
Conseil de l’industrie de la construction https://www.cic.co.sz
Statista https://www.statista.com
Communauté de développement de l’Afrique australe http://www.sadc-dfrc.org
