Financement du logement en Tanzanie

Introduction

La population de la République-Unie de Tanzanie était de 61,498 millions en 2021, [1] avec un taux de croissance de 2,9 %. [2] La population urbaine est passée de 34 % en 2018 à 37 % [3] en 2021, et devrait atteindre 49 % d’ici 2040, avec la croissance la plus rapide dans les villes secondaires et tertiaires. Dans le cadre de l’initiative « Tanzania Cities Transforming Infrastructure and Competitiveness », lancée en juin 2022, le gouvernement travaille avec des partenaires tels que l’Union européenne, l’Agence danoise de développement international, le Fonds nordique de développement, l’Agence française de développement, l’Institut du crédit pour la reconstruction, la Société allemande pour le développement international (GIZ) et l’Agence des Nations Unies pour les réfugiés (HCR) pour aider les villes participantes à combler les lacunes en matière de gestion urbaine, notamment en ce qui concerne les finances municipales, la planification urbaine, la résilience et le développement vert, ainsi qu’à améliorer prestation de services et développement économique local. En outre, suite à l’approbation d’un crédit de la Banque mondiale de 648, plus de sept millions d’habitants des villes secondaires de Tanzanie bénéficieront d’une meilleure gestion urbaine et de meilleures infrastructures et services.

En 2020, la Tanzanie est officiellement passée du statut de pays à faible revenu à celui de pays à revenu intermédiaire. Outre les riches ressources naturelles du pays et sa situation géographique stratégique, la stabilité macroéconomique soutenue du gouvernement et sa politique monétaire expansionniste ont contribué à ce résultat. [5]

Grâce à la reprise économique mondiale, le PIB de la Tanzanie est passé à 4,9 % en 2021, contre 4,8 % en 2020. [6] En septembre 2021, le déficit du compte courant de la Tanzanie a atteint 2 % du PIB, [7] malgré une augmentation du exportations de services et de produits manufacturés vers les États membres de la Communauté de l’Afrique de l’Est (EAC). La mise en œuvre des projets d’investissement a entraîné une forte augmentation des importations de pétrole et de biens d’équipement. Les investissements étrangers directs et les prêts étrangers ont largement financé le déficit du compte courant. En 2021, le shilling tanzanien est resté relativement stable par rapport aux devises des principaux partenaires commerciaux. [8]Le taux d’inflation a atteint 4,1 % en novembre 2021, son plus haut niveau en trois ans. Le taux d’inflation de la Tanzanie reste parmi les plus bas et les moins volatils de la CAE. [9]

En tant que pays côtier, la Tanzanie est vulnérable aux conditions climatiques extrêmes, notamment aux inondations et à l’élévation du niveau de la mer, qui auront un impact sur les infrastructures, le logement, l’énergie, l’eau et les services de transport.[10] On s’attend à ce que le coût des terres perdues et des dommages causés par les inondations atteigne environ 466,200 millions de TSh (200 millions US$) par an d’ici 2050.[11] En outre, 80 % des Tanzaniens vivent dans des habitats informels et qui sont vulnérables aux conditions météorologiques extrêmes. Ces conditions réduisent considérablement l’offre de logements adéquats et font baisser la valeur des propriétés. ^[12]

[1] World Bank (2021). Data. Population, total . https://data.worldbank.org/country/Tanzania  (Accessed September 9, 2022).

[2] Ibid.

[3] Statistics (2020). Urban population in Tanzania 2015-2020. https://www.statista.com/statistics/1228945/urban-population-in-tanzania/#:~:text=The%20urban%20population%20in%20Tanzania,of%20the%20country’s%20total%20population . (Accessed September 9, 2022).

[4] World Bank (2022). Tanzania: Seven Million Urban Residents to Access Improved Infrastructure and Services. https://www.worldbank.org/en/news/press-release/2022/06/13/tanzania-seven-million-urban-residents-to-access-improved-infrastructure-and-services   (Accessed September 16 2022).

[5] World Bank (2021). Country overview – Tanzania. https://www.worldbank.org/en/country/tanzania/overview (Accessed September 23, 2022)

[6] African Development Bank (2022). Tanzania Economic Outlook. https://www.afdb.org/en/countries-east-africa-tanzania/tanzania-economic-outlook  (Accessed September 9, 2022).

[7] Ibid. Footnote 5.

[8] Ibid. Footnote 5.

[9] Ibid. Footnote 5.

[10] USAID (2018). Climate risk profile Tanzania. June 2018. https://www.climatelinks.org/sites/default/files/asset/document/20180629_USAID-ATLAS_Climate-Risk-Profile-Tanzania.pdf  (Accessed September 13, 2022).

[11] Ibid.

[12] Sakijege, T. (2019). Mainstreaming Disaster Risk Reduction into Housing Development in Keko Machungwa. Journal of Environmental Protection . Flight. 10 No.2. February 2019. https://www.scirp.org/journal/paperinformation.aspx?paperid=90583 (Accessed September 13, 2022)

 

 

 

Accès au financement

Environ 56 % des Tanzaniens empruntent de l’argent pour couvrir les frais de consommation et l’accès aux services sociaux ;[1] 63 % des Tanzaniens obtiennent des prêts auprès de réseaux informels, tels que les amis et la famille ; 17 % utilisent les prêts des réseaux mobiles ; et seulement 7 % obtiennent des crédits auprès des banques.[2] Les stocks d’argent mobile, ou le montant déposé par les opérateurs mobiles dans les banques commerciales sur des comptes fiduciaires, représentaient moins de 3 % du total des dépôts bancaires à la fin de 2015.[3] Les prêts d’argent mobile représentaient moins de 1 % du total des crédits bancaires. Selon les entreprises tanzaniennes, la contrainte la plus importante pour faire des affaires est l’accès au financement.  Les femmes ont moins accès aux services financiers formels que les hommes, 60,7 % d’entre elles y ayant accès contre 70,1 % des hommes. En outre, 33,3 % des femmes sont exclues financièrement et 9 % dépendent des services financiers informels.[4] Plusieurs facteurs contribuent aux écarts entre les sexes en matière d’inclusion financière, notamment l’insuffisance des revenus, la faible culture financière et le manque d’accès aux smartphones et autres appareils numériques.

En août 2022, la Tanzanie comptait 48 banques autorisées : 36 banques commerciales, cinq banques communautaires, trois banques de microfinance, deux banques hypothécaires et deux banques de développement.[5] En ce qui concerne les prêts hypothécaires et leur part de marché, la CRDB Bank en détient 38,02 %, la Stanbic Bank 8,11 %, l’Azania Bank 7,13 %, la NMB Bank 6,82 % et la NCBA Bank 4,63 %.[6] L’encours de la dette hypothécaire au 30 juin 2022 a augmenté pour atteindre 509,99 milliards TSh (218,72 millions US$). Grâce à cette croissance du marché de +7,5 %, par rapport à juin 2021, de nouveaux prêteurs pourraient entrer sur le marché, augmentant ainsi le nombre de prêts hypothécaires et l’accès au financement de logements abordables.[7] En mai 2022, le crédit domestique accordé par les banques a augmenté de 22,3 %, contre 8 % en mai 2021.

La croissance du crédit dans le secteur privé est passé à 15 % en mai 2022, contre 13,4 % en avril 2022.[8] La plus grande partie de l’encours de crédit dans le secteur privé est constituée de prêts personnels, suivis par le commerce, l’industrie manufacturière et l’agriculture.[9] Les prêts immobiliers ont augmenté de 1,41 % au cours du trimestre se terminant au 31 mars 2022, contre une croissance de 2 % au trimestre précédent.[10]  La Tanzania Mortgage Refinance Company (TMRC) fournit des liquidités hypothécaires aux propriétaires tanzaniens grâce à ses services de refinancement hypothécaire. La TMRC est un membre établi de l’Union Africaine dédiée au financement du logement et spécialisée dans le refinancement des prêts hypothécaires jusqu’à un montant de 500 millions TSh (214 434 US$)[11] . Cependant, si les prêts dépassent ce seuil, elle peut procéder à un refinancement partiel dans la limite de 500 millions TSh. Toutefois, le montant de ces prêts ne doit pas dépasser un maximum de 25 % d’un portefeuille de prêts hypothécaires de refinancement donné.

Ces dernières années, le marché du financement du logement a été multiplié par sept en Tanzanie grâce au financement de l’Association Internationale de Développement et à une approche innovante de l’habitat. Grâce à ces initiatives, un total de 5 000 prêts hypothécaires et 2 000 prêts pour le microfinancement du logement ont été accordés, les femmes représentant près de 34 % des bénéficiaires.[12] Pour assurer la viabilité à long terme du marché, des solutions basées sur ce dernier ont été mises en œuvre. Outre la demande locale croissante de logements, des facteurs financiers tels qu’un taux hypothécaire minimum de 4 % offert par les institutions bancaires et un taux hypothécaire maximum de 17 % jouent également un rôle important. La durée maximale d’un prêt hypothécaire est de 25 ans et le rapport entre les versements hypothécaires et le revenu du ménage doit être de 30 %.

Le ratio maximum entre le prêt et la valeur du logement est de 90 %. Le ratio de l’encours de la dette hypothécaire par rapport au Produit Intérieur Brut (PIB) a diminué pour atteindre 0,35 % en 2021, contre 0,30 % enregistré en 2020.[13]

La Tanzanie dispose d’un bureau de crédit agréé appelé Creditinfo, qui offre des services pour aider les banques à fournir des données de crédit de qualité à la Credit Reference Databank de la Banque de Tanzanie, qui est responsable de l’automatisation et de la saisie des nouvelles demandes de crédit. En outre, le bureau offre des services de conseil en gestion du risque de crédit.

Le marché obligataire tanzanien représente 7 % du PIB. Des sursouscriptions ont été signalées pour les trois dernières ventes d’obligations. La dernière offre a permis de lever 182,3 milliards TSh (78 millions US$) en obligations à 25 ans à 15,95 %, attirant plus de trois fois le montant offert.[14]

Pour soutenir le programme national visant à accroître l’accès des femmes au financement, la Tanzania Commercial Bank (TCB) a développé des produits spécialisés. L’épargne collective de la TCB en 2020 était évaluée à environ 15 milliards TSh (6,433 millions US$), dont environ 90 % provenaient de femmes.[15] Outre les banques commerciales, la Tanzanie compte 1 620 coopératives d’épargne et de crédit (SACCO), 48 associations d’épargne et de crédit, 45 opérations communautaires (OC), 62 organisations non gouvernementales et 95 programmes gouvernementaux.[16] Il y a eu 6 711 prêts de microfinance, d’une valeur de 17 979 milliards TSh (7,713 milliards US$) en 2021. [17]

[1] World Bank (2017). For Tanzania, Bringing Even More Money within Everyone’s Reach is Key. https://www.worldbank.org/en/country/tanzania/publication/for-tanzania-bringing-even-more-money-within-everyones-reach-is-key)  (Consulté le 13 septembre 2022).

[2] Ibid.

[3] World Bank (2017). For Tanzania, Bringing Even More Money within Everyone’s Reach is Key. https://www.worldbank.org/en/country/tanzania/publication/for-tanzania-bringing-even-more-money-within-everyones-reach-is-key)  (Consulté le 13 septembre 2022).

[4] Were, M., Odongo, M. and Israel, C. (2020). Gender disparities in financial inclusion in Tanzania. https://uongozi.or.tz/wp-content/uploads/2021/08/Final_WP21_14_Maureen-Were_Maureen-Odongo_Caroline-Israel.pdf (Consulté le 13 septembre 2022). Pg. 2.

[5] TanzaniaInvest (2022). List of Banks in Tanzania in 2022. https://bit.ly/3xZm7NO ( Consulté le 13 septembre 2022).

[6] Ibid.

[7] Ibid.

[8] Bank of Tanzania (2022). Monthly Economic Review. 30 June 2022. https://www.bot.go.tz/Publications/Regular/Monthly%20Economic%20Review/en/2022070616240756.pdf (Consulté le 30 septembre 2022). Pg. 5.

[9]Ibid.

[10]Bank of Tanzania and TMRC (2022). Tanzania mortgage market update. Bank of Tanzania and Tanzania Mortgage Refinance Company. 31 March 2022. https://www.bot.go.tz/Adverts/PressRelease/en/2022062120353454.pdf (Consulté le 31 mars 2022).

[11] TMRC. Criteria and benefits. Tanzania Mortgage Refinance Company https://www.tmrc.co.tz/members/category/criteria-and-benefits  (Consulté le 13 septembre 2022).

[12] World Bank (2020). Making Housing Affordable and Accessible with Market-based Solutions: Innovative Financing to Address Housing in Tanzania. https://www.worldbank.org/en/results/2020/12/14/making-housing-affordable-and-accessible-with-market-based-solutions-innovative-financing-to-address-housing-in-tanzania  (Consulté le 14 septembre 2022).

[13]  TanzaniaInvest (2022). List of Banks in Tanzania in 2022. https://bit.ly/3xZm7NO ( Consulté le 13 septembre 2022).

[14] Ng’Wanakilala, F. (2021). Tanzania Banks Wary of Slow Economy Bet on Government Bonds. https://www.bloomberg.com/news/articles/2021-10-15/tanzania-banks-wary-of-slow-economy-bet-on-government-bonds?leadSource=uverify%20wall (Consulté le 14 septembre 2022).

[15] International Finance Corporation (2022). Becoming a Bank of Choice for Women in Tanzania: Insights from

Tanzania Commercial Bank. https://www.ifc.org/wps/wcm/connect/1eaa4d42-37e1-4447-bf2e-ab5a1ad9154b/TCB+Increasing+Women%E2%80%99s+Access+to+Finance+Tanzania.pdf?MOD=AJPERES&CVID=o1aMwD2 (Consulté le 14 septembre 2022). Pg. 4.

[16] Bank of Tanzania (2005). Microfinance Institutions Directory. https://www.bot.go.tz/MFI/Default.asp?Menu=PRACT (Consulté le 14 septembre 2022)

[17] CAHF (2021). Housing Finance in Africa Yearbook 2021. Tanzania Country Profile. Key figures table. https://housingfinanceafrica.org/resources/yearbook/ (Consulté le 14 septembre 2022).

 

 

 

Abordabilité

Le taux de chômage de la Tanzanie en 2021 a augmenté et est à 2,65 %, contre 2,53 % en 2020.[1] On estime qu’un tiers de la population active tanzanienne a pris un emploi informel entre juin 2020 et juillet 2021.[2] À Dar es Salaam, la plus grande ville du pays, 62 % des personnes employées travaillent dans le secteur informel. Le taux d’emploi informel dans les autres zones urbaines était de 52,5 %, contre 19,6 % dans les zones rurales.[3] C’est en partie grâce aux progrès soutenus de la Tanzanie dans l’élargissement des opportunités économiques des femmes que le pays a pu se développer et réduire la pauvreté.

La participation des femmes au marché du travail est passée de 67 % en 2000 à 80 % en 2019, dépassant ainsi la moyenne de 63 % de l’Afrique subsaharienne. Les Tanzaniennes représentent également une grande partie des travailleurs salariés ; le ratio femmes/hommes dans les emplois rémunérés est passé de 0,35 en 2000 à 0,64 en 2019. Cependant, plusieurs facteurs empêchent encore les femmes tanzaniennes de réaliser leur potentiel économique. Les taux de pauvreté dans les zones urbaines diffèrent considérablement entre les ménages dirigés par des femmes (20,3 %) et ceux dirigés par des hommes (14 %). Les femmes sont beaucoup plus susceptibles que les hommes d’effectuer un travail non rémunéré, et les femmes ayant un emploi salarié ont tendance à gagner moins que leurs homologues masculins.

En raison du coût des matériaux de construction et de la taxe sur la valeur ajoutée, les maisons coûtent au moins 40 millions TSh (17 155 US$) et peuvent atteindre 55 millions TSh (23 588 US$), ce qui les rend inabordables pour la plupart des résidents urbains. Le financement hypothécaire disponible tend à favoriser les propriétaires à revenus moyens et élevés. Par conséquent, la plupart des ménages de Dar es Salaam louent leur logement.

 

À Dar es Salaam, 59 % des ménages locataires occupent une maison indépendante et 39 % vivent dans une maison mitoyenne.[4] Environ 2 % des ménages locataires vivent dans des appartements ou des immeubles de faible hauteur. Les locataires paient des loyers mensuels allant de 10 000 TSh (4,29 US$) à 40 000 TSh (17,15 US$).[5] Un loyer moyen est de 30 000 TSh (12,87 US$) par mois dans les zones d’habitat régulier du centre de la ville, tandis qu’ils sont de 25 000 TSh (10,72 US$) dans les zones centrales moins formelles de la ville et de 20 000 TSh (8,58 US$) dans la périphérie. Les loyers dans le centre-ville sont de 10 000 TSh (4,29 US$) par mois.[6] Le salaire minimum varie entre 40 000 TSh (17,15 US$) et 400 000 TSh (171,55 US$) par mois. Par conséquent, les personnes gagnant moins de 30 000 TSh (12,87 US$) ne peuvent pas vivre dans des habitations formelles dans le centre, mais elles peuvent se permettre de vivre dans des quartiers dont les habitations sont informelles ou dans des zones périphériques urbaines.

[1] Macrotrends (2022). Tanzania Unemployment Rate 1991-2022. https://www.macrotrends.net/countries/TZA/tanzania/unemployment-rate (Consulté le 15 septembre 2022)

[2] Statista (2021). Percentage of informal employment in Tanzania between July 2020 and June 2021, by area. https://www.statista.com/statistics/1284099/informal-employment-in-tanzania-by-area/  (Consulté le 15 septembre 2022).

[3] Ibid.

[4] Panman, A. and Gracia, N. (2021). Making Room for Renters: Understanding and Supporting Rental Markets in the Global South – Evidence from Dar es Salaam, Tanzania. https://bit.ly/3BTCdJX (Consulté le 15 septembre 2022). Pg. 9.

[5]Ibid.

[6] Panman, A. and Gracia, N. (2021). Making Room for Renters: Understanding and Supporting Rental Markets in the Global South – Evidence from Dar es Salaam, Tanzania. https://bit.ly/3BTCdJX (Consulté le 15 septembre 2022). Pg. 9.

 

 

 

 

Offre de Logements

La Tanzanie a besoin de trois millions de logement supplémentaires, avec une livraison annuelle estimée à 200 000 unités. Les zones urbaines et les villes accusent un déficit de logements de 1,2 millions de biens, dont 36 % dans la partie Est de la ville de Dar es Salaam.[1] Selon les estimations, les ménages ruraux augmenteront de 255 000 ménages par an d’ici 2022, tandis que les ménages urbains augmenteront de 130 000. Par conséquent, il faudra davantage de logements abordables pour répondre aux besoins croissants en matière d’habitat.[2] Le gouvernement a fixé un objectif de 30 000 logements à construire par la National Housing Corporation (NHC).[3]  En outre, le Tanzania Public Servants Housing Scheme vise à construire 50 000 logements en cinq phases pour les employés du gouvernement. Un promoteur immobilier et gestionnaire de fonds d’investissement immobilier géré par l’État, Watumishi Housing Company (WHC), a lancé la phase 1 de ce projet à la fin de l’année 2015.[4]

Depuis cette date, 613 des 50 000 logements ont été construits.[5] Les projets de logement proposés par la NHC s’adressent à tous les niveaux de revenus – élevés, moyens et faibles.

Pour répondre à la forte demande de construction locale, la Tanzanie importe une grande partie de ses matériaux de construction. L’augmentation de la demande est en partie due au fait que le nombre de prêteurs hypothécaires sur le marché est passé de 21 en 2015 à 34 actuellement. Pendant la pandémie de 2020, la valeur des matériaux de construction importés en Tanzanie est tombée à 2 192 milliards TSh (940 millions US$), contre 2 332 milliards TSh (1 milliard US$) l’année précédente.[6] Le secteur de la construction en Tanzanie est composé du ministère des Travaux publics, des Transports et des Communications, d’organismes de réglementation, de clients, de fournisseurs de matériaux et d’équipements, d’entreprises de construction, d’organismes et de sociétés de conseil et d’associations professionnelles.

L’obtention d’un permis de construire peut prendre jusqu’à 131 jours, dont 90 sont consacrés aux réunions d’approbation nécessitant l’accord des conseillers et l’approbation des fonctionnaires. Les permis de construire sont obtenus en suivant 24 procédures, notamment l’obtention de plans d’implantation, l’enregistrement auprès des organismes de réglementation et l’inspection du projet par les agents de l’autorité gouvernementale locale.[7]

Sur le marché locatif, environ 80 % des ménages locataires vivent dans des maisons en colocation d’une ou deux pièces.^[8] Généralement, le propriétaire vit sur la même parcelle que les locataires. Selon l’enquête « Measuring Living Standards in Cities », 32 % des 811 propriétaires occupants interrogés louent une partie de leur propriété à usage résidentiel.[9] En moyenne, ces propriétaires-occupants louent quatre pièces de leur propriété. Ce type de location est majoritaire à Dar es Salaam depuis les années 1920. Malgré le caractère informel de ce marché, la majorité des locataires ont un contrat de location avec leur propriétaire. ^[10] Ces dernières années, les contrats écrits sont devenus de plus en plus courants.

Les plus petites parcelles résidentielles dans les zones urbaines se situent entre 90m² et 300m², mais ces tailles-ci est principalement réservées à des zones particulières et/ou non identifiées. [11]

[1] Habitat for Humanity. The housing need in Tanzania. https://bit.ly/3SH5cYw (Consulté le 14 septembre 2022).

[2] Delmendo, L. (2019).Tanzania’s property market continues to flourish. https://www.globalpropertyguide.com/Africa/Tanzania/Price-History (Consulté le 17 septembre 2022).

[3] Africa Investor (2019). Tanzania to construct 30,000 affordable houses. https://www.africainvestor.com/tanzania-to-construct-30000-affordable-houses/ (Consulté le 16 septembre 2022).

[4] Andiva, Y. (2022). Tanzania to Build 200,000 Affordable Houses Each Year. House in Rwanda. https://www.houseinrwanda.com/news/tanzania-build-200000-affordable-houses-each-year (Consulté le 16 septembre 2022)

[5] Robi, A. (2016). Tanzania: Low-Cost Homes Ready for Sale. AllAfrica. 13 June 2016. https://allafrica.com/stories/201606130435.html (Consulté le 24 septembre 2022)

[6] Kamer, L. (2022). Value of building and construction materials imports in Tanzania from 2000 to 2020. Statista. 1 August 2022. https://www.statista.com/statistics/1300516/import-value-of-building-materials-in-tanzania/ (Consulté le 16 septembre 2022)

[7] Kikwasi, G. and Escalante, C. (2020). The Construction Sector in Tanzania. In Mining For Change, 256-281. https://doi.org/10.1093/oso/9780198851172.003.0012 (Consulté le 29 septembre 2022).

[8] Panman., A and Gracia, N. (2021). Making Room for Renters: Understanding and Supporting Rental Markets in the Global South Evidence from Dar es Salaam. Tanzania. https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/35287/Making-Room-for-Renters-Understanding-and-Supporting-Rental-Markets-in-the-Global-South-Evidence-from-Dar-es-Salaam-Tanzania.pdf?sequence=1 (Consulté le 15 septembre 2022). Pg. 9.

[9] World Bank. (2018). Tanzania – Measuring Living Standards within Cities, Dar es Salaam 2014-2015. https://microdata.worldbank.org/index.php/catalog/3399 (Consulté le 24 septembre 2022)

[10] World Bank (2018). Tanzania – Measuring Living Standards within Cities, Dar es Salaam 2014-2015. https://microdata.worldbank.org/index.php/catalog/3399 (Consulté le 24 septembre 2022). See Footnote 49.

[11] United Republic of Tanzania. (2018). The Urban Planning Act (Cap. 355) Regulations (Made under Section 77 (1) (b))-The Urban Planning (Planning Space Standards) Regulations. Government Notice No.  93.  9 March 2018. https://www.lands.go.tz/uploads/documents/en/1544701423-GN.%2093%20Town%20Planning%20Space%20Standards.doc (Consulté le 16 septembre 2022).

 

 

 

Marchés Immobiliers

En Tanzanie, toutes les terres sont des terres publiques, conférées au Président au nom de tous les Tanzaniens. En tant que dépositaire de toutes les terres de Tanzanie, le ministère des Terres, du Logement et du Développement des Établissements Humains (MLHHSD) est chargé d’administrer les terres et les établissements humains au nom du président de Tanzanie. Il existe trois types de terres en Tanzanie : le foncier publique, les terres communautaires et les terres réservées. La Loi Foncière de 1999 régit le foncier public et les terres réservées, et la Loi Foncière de 1991 régit les terres villageoises. Les Tanzaniens ne reconnaissent pas la propriété absolue des terres, mais ils ont le droit de les utiliser et de les occuper comme approuvé, que ce soit à des fins résidentielles, commerciales, un mélange de résidentiel et de commercial, ou à des fins pastorales ou agricoles. Conformément à cela, une personne peut se voir accorder un droit d’occupation pour une période de 33, 66 ou 99 ans. En général, le droit d’utiliser et d’occuper un terrain est accordé par le président, tandis que le conseil de village accorde des droits et autorisations spécifiques aux terrains du village.

En 2019, 26 408 propriétés résidentielles ont obtenu des titres de propriété, grâce à un projet mené par l’organisation non gouvernementale ADP-Mbozi, qui facilite l’autonomisation socio-économique des communautés rurales et urbaines marginalisées en Tanzanie. Le projet d’ADP-Mbozi a également mis en évidence les obstacles importants à la promotion et à la protection des droits fonciers que rencontrent les femmes en Tanzanie.

Le projet a délivré 1 117 certificats d’occupation, dont 765 ont été délivrés à des hommes et 42 à des femmes. [1] Les 310 restants ont été distribués à parts égales aux hommes et aux femmes. Cependant, bien que la Loi sur les terres communautaires de 1999 permette aux femmes de devenir des propriétaires fonciers enregistrés et interdise toute discrimination coutumière à leur égard, très peu de certificats coutumiers ont été enregistrés par des femmes à Mbozi. Une résistance culturelle importante à la propriété foncière des femmes subsiste. Par conséquent, bien que la loi vise à promouvoir l’égalité des sexes en théorie, les fonctionnaires doivent travailler dur pour assurer sa mise en œuvre.[2] Selon les données du Centre d’Estudis Immobiliaris de Catalunya, il fallait 67 jours pour enregistrer une propriété en Tanzanie en 2017. Il y a huit procédures à suivre pour enregistrer une propriété et le coût s’élève à 0,25 % de la valeur totale de la propriété, souvent à la charge de l’acheteur.[3]

Les droits fonciers doivent être enregistrés avant l’octroi d’une hypothèque et les hypothèques sont régies par le droit écrit. La Tanzanie dispose d’un marché formel de vente de terres limité, de sorte que la plupart des transactions foncières ont lieu sur le marché informel et sont généralement des baux. Conformément à la Loi Foncière et pour améliorer l’administration foncière, 195 170 certificats de droit d’occupation (CRO) et 375 259 certificats de droits d’occupation coutumiers ont été délivrés à ce jour, dont 1 516 ont servi de garantie pour des prêts d’un montant total de 61,3 milliards TSh (26,30 millions US$).[4] Le développement du système intégré d’information sur la gestion foncière a permis d’accélérer la délivrance des droits d’occupation coutumière et de définir des plans, stratégies, programmes et politiques sectoriels pour améliorer le financement durable du logement. La création de la TMRC, l’élaboration de la politique d’investissement (1996) et de la loi sur l’investissement (1997), et la création de la Banque d’Investissement (financée en 1970) ont toutes servi à promouvoir les options de financement durable du logement dans le pays.[5]

Les femmes accèdent principalement à la terre par l’intermédiaire de leur mari ou de leurs parents masculins, bien que l’étendue de cet accès varie en fonction de l’ethnie, des relations familiales et du statut socio-économique. Ces pratiques n’empêchent généralement pas les femmes d’accéder à la terre et de la détenir. Cependant, lorsqu’une femme devient veuve ou divorcée, ses droits fonciers peuvent être menacés.[6]

[1] Schreiber, L. (2017). Registering rural rights: village land titling in Tanzania, 2008–2017. https://successfulsocieties.princeton.edu/sites/successfulsocieties/files/LS_Tanzania_Land_GC.pdf  (Consulté le 18 septembre 2022).

[2] Schreiber, L. (2017). Registering rural rights: village land titling in Tanzania, 2008–2017. https://successfulsocieties.princeton.edu/sites/successfulsocieties/files/LS_Tanzania_Land_GC.pdf  (Consulté le 18 septembre 2022).

[3] Global Property Guide (2021). The roundtrip transaction cost is high in Tanzania. 10 May 2021. https://www.globalpropertyguide.com/Africa/Tanzania/Buying-Guide (Consulté le 25 septembre 2022).

[4] United Republic of Tanzania (2020). Report on Implementation of New Urban Agenda. Ministry of Lands, Housing and Human Settlements Development. https://www.urbanagendaplatform.org/sites/default/files/2022-03/Tanzania%20NUA%20National%20Report.pdf (Consulté le 17 septembre 2022). Pgs. 7-12.

[5] United Republic of Tanzania (2020). Report on Implementation of New Urban Agenda. Ministry of Lands, Housing and Human Settlements Development. https://www.urbanagendaplatform.org/sites/default/files/2022-03/Tanzania%20NUA%20National%20Report.pdf (Consulté le 17 septembre 2022). Pgs. 7-12.

[6] Kongela, S. (2020). Gender Equality in Ownership of Agricultural Land in Rural Tanzania: Does Matrilineal Tenure System Matter? In AJLP & GS African Journal of Land Policy and Geospatial Sciences. https://genderandsecurity.org/sites/default/files/Gender_Equality_in_Ownership_of_Agricultural_Land_in_Rural_Tanzania-_Does_Matrilineal_Tenure_System_Matter.pdf)  (Consulté le 13 septembre 2022)

 

 

 

Politique et législation

Le cadre de partenariat pays de la Tanzanie pour 2018-2022 vise à consolider les acquis de la dernière décennie ainsi qu’à remédier aux écarts de développement persistants du pays – notamment les fortes disparités entre les zones rurales et urbaines, le manque de capital humain et de prestation de services publics, et la dépendance à l’égard de ressources naturelles non durables.[1] La politique nationale de développement des établissements humains de 2000 est toujours en vigueur, même si des efforts ont été déployés pour élaborer une nouvelle politique nationale du logement depuis 2003.[2] Le gouvernement a réformé les politiques existantes telles que la Loi n° 16 de 2008 sur les titres unitaires, qui permet de créer et d’enregistrer des propriétés unitaires, définit les droits et obligations des détenteurs de titres unitaires et établit un cadre pour la résolution des litiges. Grâce au programme national de régularisation (2015-2023), 1 444 586 propriétés ont été régularisées dans les zones d’habitations informelles, 148 000 parcelles de terrain ont été identifiées et 50 000 permis résidentiels ont été délivrés. En conséquence, 3 811 projets de régularisation au total ont été préparés et approuvés par 1 457 mitaa (sous-directions) dans tout le pays.[3]

Dans le cadre de l’engagement de la Tanzanie en faveur du développement économique, de la réduction de la pauvreté, de l’augmentation de la sécurité alimentaire, de la garantie de la justice sociale et de l’autonomisation des femmes, les droits fonciers sont considérés comme un facteur clé. Dans les années 1990, la Tanzanie a adopté une politique nationale qui reconnaît le droit des femmes à la propriété foncière. En outre, la Loi foncière de 1999 garantit généralement les droits des femmes à la propriété, au contrôle et à l’accès à la terre, ainsi que leur participation aux organes décisionnels de la gouvernance foncière. Les experts locaux affirment toutefois que de nombreuses femmes – en particulier les agricultrices des zones rurales – sont toujours victimes de discrimination ou privées de leurs droits. L’insuffisance des systèmes d’administration foncière reste un obstacle à la réalisation des droits énoncés dans la nouvelle constitution.[4]

[1] World Bank (2018).Tanzania – Country partnership framework for the period FY18-FY22. 14 February 2018. https://documents.worldbank.org/en/publication/documents-reports/documentdetail/669801521338458808/tanzania-country-partnership-framework-for-the-period-fy18-fy22 (Consulté le 24 septembre 2022)

[2]  Kironde, S. (2021). Focussing on housing could catapult Tanzania into higher development levels. 8 July 2021.

The Citizen. https://www.thecitizen.co.tz/tanzania/news/business/focusing-on-housing-could-catapult-tanzaniainto-higher-development-levels-3466056  (Consulté le 17 septembre 2022)

[3] United Republic of Tanzania (2020. (2020). Report on Implementation of New Urban Agenda. Ministry of Lands, Housing and Human Settlements Development. https://www.urbanagendaplatform.org/sites/default/files/2022-03/Tanzania%20NUA%20National%20Report.pdf (Consulté le 17 septembre 2022). Pgs. 7-12.

[4] Makoye, K. (2014). Tanzania’s proposed constitution empowers women to own land. Reuters. https://www.reuters.com/article/us-foundation-tanzania-women-idUSKCN0HX1PF20141008)  (Consulté le 13 septembre 2022).

 

 

 

Opportunités

La croissance de la Tanzanie en lien avec le secteur de la construction, a stimulé l’offre de logements, mais celle-ci reste inférieure à la demande. L’écart entre le logement informel et formel et le financement du logement doit être comblé pour rester en phase avec l’urbanisation rapide. L’accès au financement formel (hypothèques et prêts) reste un défi majeur pour soutenir le logement abordable. Étant donné que 94,3 % des Tanzaniens utilisent les téléphones mobiles comme un moyen pour faire partie financièrement de l’économie, les services d’argent mobile représentent une opportunité pour le secteur privé et pour les investisseurs qui peuvent ainsi fournir plus de services financiers.[1]

La Tanzanie est confrontée à plusieurs défis dans le secteur de l’immobilier, le plus important étant le manque de terrains viabilisés. En général, les promoteurs doivent entreprendre des développements sur terrain vierge, ce qui les oblige à fournir des infrastructures et services de base, telles que des routes, de l’électricité et de l’eau.

Ces services pourraient être fournis plus efficacement par les autorités publiques,[2] par le biais d’initiatives gouvernementales telles que le programme d’approvisionnement en eau et d’assainissement en milieu rural en Tanzanie. Dans le cadre de ce programme, 1 228 villages ont déjà été desservis en eau par des organismes communautaires d’approvisionnement dotés d’une meilleure capacité d’exploitation et d’entretien, ce qui a permis de réduire le coût des infrastructures d’eau pour les promoteurs, et donc le coût des logements.[3]

[1] Ubwani, Z. (2022). How mobile phones are driving digital financial services growth. The Citizen. https://www.thecitizen.co.tz/tanzania/news/national/how-mobile-phones-are-driving-digital-financial-services-growth-3858428 (Consulté le 18 septembre 2022).

[2] Lamtey, G. (2022). Housing industry: Chances, challenges and its future. The Citizen. https://www.thecitizen.co.tz/tanzania/news/business/housing-industry-chances-challenges-and-its-future-3843458 (Consulté le 18 septembre 2022)

[3] World Bank (2021). Country overview – Tanzania. https://www.worldbank.org/en/country/tanzania/overview

 

 

 

Disponibilité des données sur le financement du logement

La Banque de Tanzanie est le principal dépositaire des données relatives à l’environnement macroéconomique du pays, notamment les taux d’intérêt, la stabilité financière du système bancaire, les tendances en matière d’investissements étrangers et les performances économiques générales. Le Bureau National des Statistiques diffuse des données de recensement, des enquêtes sur le budget des ménages, des statistiques sur l’inclusion financière, des enquêtes sur les droits fonciers et la sécurité d’occupation, ainsi que divers rapports sectoriels. Parmi les autres sources de données du secteur public, citons le MLHHSD, la Tanzania Buildings Agency et le Tanzania Investment Centre. Dans le secteur privé, le TMRC, les banques commerciales et Tanzania Invest sont les principales sources d’informations régulièrement mises à jour sur le marché hypothécaire et l’immobilier résidentiel. Les promoteurs immobiliers tels que la NHC et la WHC sont également des sources importantes de données sur les projets de logement.

 

 

 

 

Applications vertes pour le logement abordable

Créé en 2014, le Tanzania Green Building Council a mené à bien deux impressionnants projets de construction écologique qui ont joué un rôle important dans l’avancement de la construction verte dans le pays.[1] Le premier est le NHC Place, le premier bâtiment vert à coût différentiel nul de Tanzanie. Le coût du bâtiment est estimé à 23 millions TSh (9 864 US$). Un deuxième projet achevé est le Kigamboni Housing Estate à Dar es Salaam, qui a effectivement fixé la norme pour les futurs développements de logements en Tanzanie.[2]

Le financement vert est assuré par la banque CRDB, un intermédiaire financier accrédité et une entité d’exécution du Fonds Vert pour le Climat (GCF) des Nations unies.[3] Il s’agit d’un élément important, car de plus en plus d’entreprises s’orientent vers des modèles commerciaux durables, conformément aux engagements mondiaux en matière de lutte contre le changement climatique. Le secteur privé tanzanien est de plus en plus conscient de la nécessité pour les entreprises d’être écologiquement durables et inclusives. Cela s’explique par l’expérience des entreprises en matière d’impact négatif de la dégradation de l’environnement et du manque d’inclusion.[4]

[1] World Green Building Council (2022). Tanzania GBC Projects Advancing Local Green Building. https://bit.ly/3UJlyl3 (Consulté le 18 septembre 2022).

[2] Archello. Kigamboni Housing Estate. With Tanzania Green Building Council. https://archello.com/project/kigamboni  (Consulté le 18 septembre 2022)

[3] CRDB Bank. Sustainability. https://crdbbank.co.tz/sustainability/ (Consulté le 18 septembre 2022).

[4] Nkonu, M. (2019). Mainstreaming inclusive green growth in Tanzania. Blog. IUCN. 19 February 2019. https://www.iucn.org/news/water/201902/blog-mainstreaming-inclusive-green-growth-tanzania

 

 

 

Sites internet

National Microfinance Bank www.nmbbank.co.tz

Real Estate Professionals Association of Tanzania www.arepta.or.tz

Association of Citizen Contractors Tanzania www.acct.co.tz

Bank of Tanzania www.bot.go.tz

Knight Frank Tanzania www.knightfrank.co.tz

Kupatana www.kupatana.com

Ministry of Finance and Planning www.mof.go.tz

Ministry of Lands, Housing and Human Settlements Development www.lands.go.tz

Mwanga Hakika Microfinance Bank www.mhbbank.co.tz

My Dalali Real Estate www.mydalali.co.tz

National Construction Council www.ncc.go.tz

National Housing Corporation www.nhc.co.tz

Tanzania Association of Microfinance Institutions www.tamfi.com

Tanzania Bankers Association www.tanzaniabankers.org

Tanzania Mortgage Refinance Company www.tmrc.co.tz

Tanzania National Bureau of Statistics www.nbs.go.tz

Watumishi Housing Company http://whctz.org/