Financement du logement en Ouganda

Introduction

La forte croissance démographique de 3.56% et le taux d’urbanisation élevé de 5.99% ont entraîné une augmentation du nombre d’établissements informels, qui abritent désormais 48.3%[1] de la population urbaine du pays. Environ 94.5% de la population vivant dans des bidonvilles et des établissements informels n’ont pas accès aux services d’assainissement de base, ce qui met à rude épreuve le système de santé fragile d’une économie qui peine à retrouver son plein potentiel de croissance. L’économie ougandaise a progressé de 3.3% au cours de l’exercice clos en juin 2021, par rapport à un taux de 3% enregistré au cours de l’exercice 2019/2020[2]. La reprise a été réalisée en partie grâce à l’expansion du secteur des ménages, soutenue par une stratégie d’assouplissement monétaire poursuivie par les autorités du pays après l’effondrement antérieur de la croissance attribué à l’impact de la COVID-19 et à ses mesures de confinement sur l’économie. Notamment, le secteur du logement continue de fonctionner, sans être affecté par le confinement, ainsi l’effet de la COVID-19 sur le secteur du logement est moindre comparé à d’autres secteurs comme les voyages et les déplacements.

La croissance modeste de 3.3% du produit intérieur brut (PIB) réel a été soutenue par le gouvernement et la consommation des ménages financée par un prélèvement sur l’épargne. Le taux d’épargne est passé de 18.1% durant l’exercice 19/20 à 16.3% durant l’exercice 20/21. D’autre part, les principaux obstacles à la croissance économique ont été la faible demande d’exportations, le déclin du tourisme et la réduction des investissements privés en raison de la suppression de l’environnement économique attribuée aux effets de la COVID-19 et de ses mesures d’endiguement dans le pays et la région.

De même, la restriction de l’environnement des affaires s’est traduite par une réduction de la croissance du crédit au secteur privé à 6.8% pour l’exercice 2020/2021, par rapport à une croissance annuelle moyenne de 12% pour les trois années précédentes jusqu’en juin 2020. Cette faible augmentation des emprunts ou des prêts devrait se poursuivre au cours du prochain exercice financier, jusqu’en juin 2022, en raison du faible niveau de l’activité économique, à la suite d’un deuxième confinement survenu entre le 18 juin et le 29 juillet 2021.

Le budget national de 44.7 trillions USh (12.56 milliards US$) pour l’année 2021/2022 est clairement axé sur le renforcement de la résilience et de la reprise économique suite aux effets de la pandémie sur la plupart des secteurs de l’économie. La relance des petites et moyennes entreprises (PME) par l’octroi de crédits est une priorité du programme du pays, l’institution nationale de financement du développement (la Banque ougandaise de développement) devant recevoir 1 000 milliards USh (280.89 milliards US$) pour soutenir la production, la transformation et la fabrication d’articles essentiels pour le pays. Cette mesure vise également à renforcer la résilience du pays face aux perturbations de la chaîne d’approvisionnement et à la nécessité de devenir autosuffisant dans la production de biens couramment utilisés sur le marché intérieur. Afin d’actualiser ce plan, le gouvernement ougandais a débloqué 455.18 milliards USh (127.86 millions US$) en juillet 2020 en faveur de la Banque de développement de l’Ouganda pour soutenir les secteurs cibles, notamment l’agriculture et la fabrication. Ce financement, ainsi que d’autres programmes visant à relancer le secteur des très petites entreprises et des PME, a toujours souffert de faibles taux de remboursement en raison de la perception que les prêts sont simplement des aides gouvernementales qui ne sont pas assorties d’exigences strictes en matière de remboursement.

Dans l’ensemble, le budget national met en évidence une réduction de l’enveloppe des ressources avec la réduction du soutien extérieur au financement de projets. Cela laisse présager un regain d’intérêt pour la mobilisation des recettes internes par le biais de la fiscalité et des emprunts nationaux. La chute de l’activité économique au cours de l’exercice 2020/2021 en raison de la pandémie et de ses mesures d’endiguement s’est en partie traduite par un niveau plus élevé de la dette nationale, le gouvernement cherchant à couvrir le manque de recettes fiscales par une augmentation des emprunts. Les mesures prises par le gouvernement pour soutenir l’économie pendant la pandémie se sont traduites par un déficit budgétaire plus important de 7.2% du PIB en 2020[3], des coûts de financement plus élevés et une augmentation du ratio dette totale/PIB de 38.9% à 52.6% sur l’année se terminant en décembre 2020. Les données provisoires du Ministère des Finances, de la Planification et du Développement économique (MoFPED) indiquent que l’encours total de la dette publique à la fin avril 2021 s’élevait à 66 103.2 milliards USh (18.57 milliards US$), soit une augmentation de 15.1% par rapport à juin 2020. L’augmentation de l’encours de la dette publique totale en avril 2021 est principalement due à une croissance de 33.6% de la dette intérieure, attribuée en grande partie à une augmentation du financement intérieur. Cette croissance est nettement supérieure à celle de la dette extérieure, qui a enregistré une augmentation de 13%, en grande partie grâce au soutien budgétaire des créanciers multilatéraux et bilatéraux.

Afin d’améliorer les efforts de collecte des recettes, l’Autorité fiscale ougandaise a mis l’accent sur les moyens électroniques de facturation et de collecte des impôts, notamment le système de réception et de facturation électronique (EFRIS) et les timbres fiscaux numériques. En outre, plusieurs modifications fiscales ont été
introduites dans le but d’augmenter les recettes intérieures du pays. Il s’agit notamment de modifications du régime de l’impôt sur les loyers pour les particuliers, qui doivent être associées au déploiement prévu du système de conformité de l’impôt sur les loyers (RTCS) au cours de l’exercice 2021/2022. Ces changements devraient avoir un impact sur l’accès aux logements, car les promoteurs du segment des logements locatifs majorent le montant du loyer pour inclure la marge fiscale requise par les autorités fiscales. Parmi les autres changements fiscaux, citons l’introduction d’une obligation de numéro d’identification fiscale (NIF) au stade de l’octroi de la licence pour les opérateurs commerciaux actuels et futurs, afin de garantir que toutes les entreprises sont contrôlées de manière adéquate en matière de conformité fiscale. Les utilisateurs d’Internet devront également faire face à un droit d’accise de 12% sur les données Internet.

Du côté du marché, les niveaux généraux des prix en Ouganda sont restés relativement bas et stables, avec une inflation globale et une inflation de base modérées,[4] respectivement de 2.4% et 3.4% en moyenne sur la période d’un an allant jusqu’à juillet 2021, et bien alignées sur l’objectif d’inflation de 5% poursuivi par les autorités monétaires dans les économies régionales d’Afrique de l’Est. Le faible taux d’inflation dans la région s’explique en grande partie par la baisse des prix des denrées alimentaires et des services publics, associée à une faible demande des ménages pour la plupart des biens et services. Les projections de la Banque d’Ouganda indiquent que cette tendance va changer, les prévisions d’inflation indiquant une augmentation progressive tout au long de l’année en raison des mesures d’endiguement de la pandémie, mais restant dans la fourchette cible de 5% à moyen terme.

Sur le marché de l’immobilier, l’augmentation marginale des prix généraux s’est traduite par une hausse relativement plus importante des prix de l’immobilier, ce qui a entraîné des répercussions sur l’accès au logement en Ouganda. L’indice des prix de l’immobilier résidentiel (RPPI) pour la zone métropolitaine de Kampala a enregistré une augmentation de 5.6%, passant à 11.13[5] pour l’exercice 2020/21, par rapport à 105.19 pour l’exercice précédent. La hausse enregistrée de l’indice est largement attribuée à l’augmentation des prix de l’immobilier dans la plupart des parties de la région centrale de l’Ouganda, en raison d’un taux d’urbanisation élevé de 5.2%[6]. La hausse de l’indice RPPI a un impact négatif sur l’accès au logement, même dans un contexte économique difficile, où le logement est resté un besoin essentiel pour la population active urbaine, la population générale étant confinée chez elle pendant les périodes de mesures anti-COVID-19. L’accès à la propriété a contribué à renforcer la résistance aux effets de la pandémie, car les propriétaires n’ont pas à payer de loyer, même en période d’activité économique réduite et de faibles revenus. La

[1]  CAHF MSI Reports 2020 https://www.reall.net/msi/uganda/ (consulté le 20 août 2021) Pg.1

[2]  Uganda Bureau of Statistics  https://www.ubos.org/annual-gdp-fy-2020-21/ (consulté le 20 août 2021) Pg.1

[3] Bank of Uganda. State of the Economy report June 2021. https://www.bou.or.ug/bou/bouwebsite/bouwebsitecontent/publications/QuartelyStateofEconomy/publications/Quarterly-Economic-Reports/2021/Jun/State-of-Economy-Report-June-2021.pdf (consulté le 20 août 2021). Pg.22

[4] Bank of Uganda Monetary Policy Statement August 2021 https://bou.or.ug/bou/bouwebsite/bouwebsitecontent/MonetaryPolicy/Monetary_Policy_Statements/August-2021/Monetary-Policy-statement-for-August-2021.pdf (consulté le 20 août 2021). Pg.1

[5] Uganda Bureau of Statistics Residential Property Price Index Fourth Quarter 2020/2021 Press Release https://www.ubos.org/residential-property-price-index-rppi-q4-2020-21/ (consulté le 20 août 2021). Pg.1

[6] World Bank Uganda Country Overview. https://www.worldbank.org/en/country/uganda/overview  (consulté le 20 août 2021). Pg.1

Accès à la finance

Le secteur financier du pays a continué à faire preuve d’une grande résilience malgré les défis posés par le ralentissement de l’expansion du crédit et les niveaux inquiétants de prêts non productifs. La croissance du crédit au secteur privé a diminué au cours de l’année 2020 et du premier semestre 2021 en raison de la baisse de la demande des consommateurs dans l’économie. En ce qui concerne le stock de prêts existant, l’environnement économique difficile a poussé un certain nombre d’entités commerciales au bord de l’effondrement et dans l’incapacité d’honorer leurs obligations financières auprès des institutions de prêt.

Plus de 30% des acteurs du secteur bancaire ougandais ont signalé une baisse des bénéfices pour l’année 2020 en raison de l’augmentation des comptes en souffrance du portefeuille qui sont passés de 4.9% en décembre 2019 à 5.3% en décembre 2020.[1] En réponse à la détérioration de la qualité du portefeuille et à son impact potentiel sur la stabilité du secteur financier du pays, la Banque centrale d’Ouganda a conçu des interventions clés visant à atténuer la situation. Un certain nombre de programmes d’allègement du crédit pour les institutions financières et les emprunteurs ont été mis en place.

Pour les institutions financières, la Banque centrale d’Ouganda est intervenue en mettant en place un certain nombre de mesures visant à renforcer la capacité des banques à absorber les chocs. Les banques ont été autorisées à accorder un allègement de crédit aux emprunteurs touchés par la pandémie, ainsi qu’à accéder au programme d’aide à la liquidité durant la COVID-19 (CLAP) mis en place pour les banques pouvant connaître des problèmes de liquidité. Le CLAP a ensuite été élargi pour inclure le soutien aux établissements de crédit de niveau inférieur et aux institutions de dépôt de microfinance (IDM) qui n’ont normalement pas accès aux facilités de liquidité de la banque centrale. Afin de limiter l’impact de la pandémie sur le système financier, la banque centrale a également fixé des limites strictes au ratio prêt/valeur pour les prêts hypothécaires résidentiels et l’achat de terrains, et a également ordonné le report du paiement des dividendes aux actionnaires des institutions financières. En avril 2021, la banque centrale a mis en place un mécanisme de soutien supplémentaire sous la forme d’un dispositif d’aide à la liquidité d’urgence (ELA) visant à soutenir les institutions bancaires viables qui pourraient être confrontées à des manques de liquidité, dans le cadre de la fonction de prêteur en dernier ressort (LoLR). Au cours du trimestre se terminant en mars 2021, un total de 155 milliards USh (43.5 millions US$) a été emprunté par trois banques pour répondre à des besoins de liquidités à court terme.

La limite de 85% du ratio prêt/valeur pour les nouveaux prêts hypothécaires résidentiels et les prêts pour l’achat de terrains, prenant effet au 1^er juin 2020 dans le but d’atténuer le risque de pertes bancaires dues à la baisse des prix de l’immobilier pendant la pandémie, a eu pour effet de restreindre le montant disponible pour un particulier cherchant à financer l’achat ou la construction d’une propriété résidentielle ou l’achat d’un terrain.

Du côté des emprunteurs, la banque centrale a fourni des mesures d’allègement de crédit flexibles aux banques concernant la gestion des clients emprunteurs en difficulté par la restructuration et la capitalisation des intérêts dus. La nécessité de ces mesures d’allègement a été amplifiée par l’évaluation de la Banque centrale d’Ouganda qui a révélé que près d’un tiers des prêts bruts du secteur bancaire faisaient l’objet de reports de paiement en décembre 2020, tandis que le niveau des prêts restructurés en souffrance restait important.

Les banques risquent de connaître une détérioration importante de leur portefeuille de prêts et une augmentation de leurs pertes lorsque les reports de paiement prendront fin. Le moratoire mis en place par la banque centrale expire le 30 septembre 2021. L’octroi de tout allègement de crédit est décidé par le prêteur, et les prolongations ne sont autorisées que si le prêteur estime que l’emprunteur est en mesure de rembourser à la fin de la période d’allègement. En outre, les institutions financières ont été invitées à mettre en œuvre les directives liées aux normes internationales d’information financière (IFRS) 9 en reconnaissant rapidement les créances douteuses, en particulier celles dont la situation de détresse financière peut être permanente. Afin de promouvoir le programme d’allègement du crédit, la Banque d’Ouganda a mené une campagne de publicité dans la presse écrite et à la radio dans tout le pays et a sensibilisé le public pour s’assurer que les emprunteurs éligibles en situation de détresse financière étaient informés de l’extension du programme.

Les institutions de microfinance et les SACCOs (société coopérative de crédit et d’épargne) continuent de jouer un rôle déterminant dans l’amélioration de l’accès au crédit pour les futurs propriétaires qui n’ont qu’un accès limité aux principales facilités de prêt des institutions bancaires en raison de garanties insuffisantes et de sources de revenus irrégulières. Les principales SACCOs du pays, dont Y-Save, Bankers et d’autres ont acheté des parcelles de terrain pour leurs membres à des prix abordables, grâce aux avantages des achats en gros. Ces membres ont ensuite accès au microcrédit pour des prêts progressifs qui leur permettent de construire des maisons sur une période moyenne de 4 ans.

[1] Bank of Uganda. Annual Supervision Report 2020 https://www.bou.or.ug/bou/bouwebsite/Supervision/annualreport.html (consulté le 21 août 2021). Pg.10

Faisabilité budgétaire

La pression exercée sur l’environnement économique et commercial au cours des années 2020 et 2021 a eu un impact négatif sur le caractère abordable du logement pour la majorité des ménages du pays. Seuls environ 20% [1]des ménages de la région de Kampala peuvent se permettre d’être propriétaires d’une maison. Dans les autres zones urbaines, le ratio d’occupation par le propriétaire passe à 44% et atteint un maximum de 83% dans les zones rurales. Avec 48.3% de la population urbaine ougandaise vivant dans des bidonvilles et des établissements informels, [2] l’accès à un logement abordable décent continue d’entraver le développement du secteur. Le prix d’une unité de logement nouvellement construite par un promoteur formel en 2020 a été enregistré à 48 millions USh (13 482.73US$), ce qui reste hors de portée pour un pays dont le PIB par habitant [3]est de 643.02US$. Les taux élevés des prêts hypothécaires continuent de limiter l’accès au financement de logements abordables, le principal prêteur hypothécaire [4]affichant des taux d’intérêt de l’ordre de 17% pour les prêts au logement résidentiel. Même avec l’arrivée d’une 26^e institution financière dans l’espace bancaire ougandais, les taux d’intérêt sont restés relativement élevés, avec une moyenne de 19.2%. La réduction du taux de la banque centrale, qui est passé d’une moyenne de 8% en 2020 à un niveau record de 6.5% en juin 2021, ne s’est pas encore traduite par une réduction des taux de prêt des banques commerciales dans l’ensemble du secteur. Du côté de la microfinance, des prêts immobiliers progressifs sont disponibles à des taux d’intérêt variant de 22% à 26% sur une période de 4 ans.

[1] Uganda National Bureau of Statistics – National Household Survey 2016 https://www.ubos.org/wp-content/uploads/publications/03_20182016_UNHS_FINAL_REPORT.pdf (consulté le 21 août 2021) Pg. 3

[2]  CAHF MSI Reports 2020 https://housingfinanceafrica.org/documents/32374/ (consulté le 21 août 2021). Pg.1

[3]  CAHF MSI Reports 2020 https://housingfinanceafrica.org/documents/32374/ (consulté le 21 août 2021). Pg.1

[4]Housing Finance Bank 2021. Unpublished.

Offre de logements

Les besoins de l’Ouganda en matière de logement décent continuent de croître à un rythme estimé à 200 000 unités par an, sans commune mesure avec l’offre d’unités de logement. L’Ouganda a un déficit de 2.4 millions d’unités de logement[1], dont la majeure partie se situe dans le segment des logements abordables. Le besoin croissant de logements est largement attribué au taux rapide d’urbanisation, qui est actuellement de 5.2% et à un taux de croissance démographique élevé de 3.2% par an. Outre les moteurs internes de la demande de logements, l’Ouganda accueille depuis longtemps des réfugiés de la région, notamment du Sud-Soudan, de Somalie, d’Érythrée, de la République démocratique du Congo et du Rwanda.[2] Il y a actuellement environ 1.5 million de réfugiés dans le pays. Deux mille autres réfugiés afghans[3] devraient trouver un logement dans le pays, qui a déjà reçu le premier vol de 51 personnes évacuées à la suite de la prise de contrôle de l’Afghanistan par le Taliban en août 2021. Bien que les plans de réinstallation n’aient pas encore été rendus publics, l’option d’établir de nouveaux centres de réfugiés dans les zones urbaines aggravera le problème actuel du logement urbain à des niveaux sans précédent.

L’offre de logements a été dominée par des promoteurs privés, dont la société nationale pour l’habitat et la construction (National Housing and Construction Corporation), Universal Homes, Comfort Homes, Meera Investments et Guoji Group, qui ont livré en moyenne 800 logements par an. Cependant, les maisons construites par ces promoteurs sont essentiellement destinées aux personnes à revenus moyens et élevés qui peuvent obtenir des prêts hypothécaires d’un montant égal ou supérieur à 60 000US$. Le segment à faible revenu est principalement dominé par des propriétaires individuels qui construisent progressivement avec les fonds de leur propre épargne et de petits prêts accordés par des institutions de microfinance. Les initiatives gouvernementales visant à développer des lotissements résidentiels pour des groupes cibles tels que le personnel médical, les enseignants et les officiers de police sont au point mort depuis des décennies en raison de l’absence de financement.

Dans l’ensemble, l’offre de logements nécessitera une approche multidimensionnelle qui impliquera des participants des secteurs privé et public pour réaliser des progrès en vue de combler le déficit de logements à moyen et long terme.

[1]  CAHF MSI Reports 2020 https://housingfinanceafrica.org/documents/32374/ (consulté le 21 août 2021). Pg.1

[2]  UNHCR Statistics July 2021 https://data2.unhcr.org/en/working-group/168?sv=0&geo=220 (consulté le 21 août 2021). Pg.1

[3]  Reuters, August 2021  https://www.reuters.com/world/africa/uganda-take-2000-afghan-refugees-us-request-2021-08-17/ (consulté le 20 août 2021). Pg.1

Marché immobilier

Politique et réglementation

Le système foncier du centre et de certaines parties de l’ouest de l’Ouganda offre des formes variées d’intérêt par différentes parties pour la même parcelle de terre. Le système Mailo est une forme unique de régime foncier qui s’apparente à la propriété franche. Le système permet aux propriétaires d’autoriser les locataires à utiliser la terre pendant une période indéfinie. Le système a été introduit en 1900 dans le cadre d’un accord entre le royaume du Buganda et l’administration coloniale, selon lequel la propriété des terres était confiée à quelques chefs et les autres étaient des locataires.

L’absence de conditions claires d’utilisation des terres a donné lieu à un certain nombre de querelles foncières, de procès, d’expulsions forcées et de pertes de vies, qui ont tous entravé le développement du secteur du logement. Pour remédier à cette situation, le gouvernement a entamé, en juillet 2021, le processus de rédaction d’un projet de loi qui prévoit des réformes du système foncier Mailo, dans le but de trouver une solution durable aux expulsions et aux conflits. L’amendement visera à garantir que les propriétaires Mailon’expulsent pas les locataires ou ceux qui n’ont pas de documents d’occupation. Le propriétaire enregistré possède normalement un certificat de titre de propriété, tandis que le locataire par occupation peut avoir un intérêt dans la même parcelle de terre par le biais d’un accord d’achat de terre ou de droits d’héritage. Pour la plupart des institutions financières de prêt en Ouganda, l’absence de titre foncier limite l’accès au crédit et donc les développements liés au logement sur le terrain en question.

Opportunités

Données relatives sur le financement du logement

Des informations sur le financement des développements du secteur du logement sont disponibles dans les publications de la Banque d’Ouganda sur le crédit au secteur privé. Les mouvements des prix des propriétés dans le secteur immobilier sont également suivis et publiés sur une base trimestrielle par le Bureau ougandais des statistiques. L’accès aux informations sur le nombre de nouvelles propriétés développées sur une période donnée reste difficile. Cependant, les consultations avec les acteurs clés du secteur, y compris les banques hypothécaires et les promoteurs, donnent un aperçu de l’état du secteur et des perspectives de croissance.

Informalité urbaine

Le taux rapide d’urbanisation, estimé à 5.2% en Ouganda, a entraîné l’augmentation des établissements informels dans tous les districts du pays. Ceux-ci offrent un logement aux travailleurs occasionnels et aux petits commerçants opérant dans les districts respectifs. Alors que le Ministère gouvernemental responsable des Terres, du Logement et du Développement urbain a établi un certain nombre de plans pour l’amélioration des bidonvilles, aucun de ces plans n’a été mis en œuvre. Le manque de financement adéquat et les complexités du régime foncier restent les principaux obstacles à la résolution du problème des bidonvilles. À l’échelle du pays, 48.3% de la population vit dans des bidonvilles et autres établissements informels. Le taux de croissance démographique du pays reste élevé, à 3.6%, ce qui accroît la pression sur les services d’assainissement urbain.

Sites web

Banque d’Ouganda https://www.bou.or.ug/

Bureau des statistiques de l’Ouganda https://www.ubos.org/

Ministère des Terres, du Logement et du Développement urbain https://mlhud.go.ug