Financement du logement en Ouganda
Vue d'ensemble
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Pays enclavé au centre de l’Afrique de l’Est, l’Ouganda a connu une augmentation de l’exode rural, le taux de croissance actuel de la population urbaine s’élevant à 5,3 % par an. L’économie montre des signes prometteurs de reprise au lendemain de la COVID-19, avec une croissance du PIB de 4,6 % au cours de l’exercice 2021/22. Cependant, l’inflation a augmenté rapidement, à 7,9 % en juillet 2022, entraînant une hausse des taux d’intérêt : les banques commerciales ont annoncé des changements de taux d’intérêt à une moyenne de 21 % pour août 2022. Les évolutions du marché du crédit affecteront certainement l’accès au crédit pour les secteur immobilier à la fois aux acteurs de l’offre tels que les promoteurs immobiliers, et aux acteurs de la demande, notamment les candidats à l’accession à la propriété.
Dans le même temps, l’Ouganda connaît des conditions météorologiques changeantes, une baisse des niveaux d’eau, des inondations, des glissements de terrain et des sécheresses. La croissance rapide de la population a endommagé l’environnement, en particulier lorsque les gens défrichent le couvert forestier pour s’établir. En outre, l’économie ougandaise est encore largement tributaire de l’agriculture, ce qui rend le pays très vulnérable aux effets du changement climatique et les ménages vulnérables à l’insécurité alimentaire.
Alors que le taux de chômage de l’Ouganda est l’un des plus bas de la région à 2,9 %, l’abordabilité reste un défi majeur. Les niveaux de pauvreté restent élevés à 30%, ce qui met une nouvelle maison de deux chambres au prix de 205 millions Ush (54 719 USD) hors de portée de la plupart des Ougandais à faible revenu.
En ce qui concerne l’offre de logements, le taux de croissance démographique élevé de l’Ouganda à 3% couplé à un taux d’urbanisation élevé se traduit par un écart grandissant entre la demande et l’offre de logements décents. Le déficit actuel de logements est estimé à 2,4 millions d’unités de logement, dont la majeure partie relève du segment des logements abordables. Du côté de l’offre, des promoteurs privés livrent environ 1 000 logements par an. Ceux-ci complètent les ménages individuels qui développent leurs propres unités résidentielles pour l’occupation des propriétaires. Compte tenu du déficit de logement, près de la moitié (48,3 %) de la population urbaine du pays vit dans des établissements informels.
Pourtant, la population croissante de l’Ouganda présente également une opportunité unique d’investissement dans le marché du logement résidentiel. L’afflux actuel d’unités de logement se situe en grande partie dans l’espace moyen à haut de gamme, ciblant en grande partie les salariés d’entreprise ayant accès aux facilités hypothécaires du secteur bancaire. Cependant, la majeure partie des 2,4 millions d’unités de logement nécessaires se trouvent dans le segment des logements abordables, la plupart des propriétaires potentiels faisant partie du segment à faible revenu de la population. De plus, les réglementations récemment mises en œuvre sur l’utilisation des prestations de retraite pour garantir un prêt hypothécaire résidentiel offrent une excellente opportunité aux prêteurs et aux promoteurs immobiliers d’élargir la portée de leur offre de produits à ce créneau émergent.
Enfin, l’Ouganda possède de nombreuses ressources énergétiques renouvelables qui pourraient être utilisées pour la production d’énergie, notamment l’hydroélectricité, la biomasse, l’énergie solaire, l’énergie géothermique, la tourbe et le vent. Beaucoup d’entre eux n’ont pas encore été complètement explorés. Le gouvernement ougandais développe des projets avec des organisations internationales de développement pour mieux utiliser ces sources d’énergie renouvelables et de tels projets pourraient présenter de nombreuses opportunités.
Pour en savoir plus sur le secteur du financement du logement en Ouganda, y compris les principales parties prenantes, les politiques importantes et l’abordabilité du logement:
- Introduction
- Accès au Financement
- Abordabilité
- Offre de Logements
- Marchés Immobiliers
- Politique et législation
- Opportunités
- Données Relatives sur le Financement du Logement
- Applications Vertes pour le Logement Abordable
- Sites web
Ouganda
Introduction
L’Ouganda est un pays enclavé au milieu de l’Afrique de l’Est qui offre d’excellentes opportunités de connectivité mais qui est également confronté à d’importantes problématiques de dépendances, et ce dans des proportions égales. Le pays offre une passerelle permettant l’acheminement des importations de Mombasa vers les pays voisins, notamment le Rwanda, le Burundi, le Sud-Soudan et la République démocratique du Congo (RDC). Pour ce faire, l’Ouganda dépend fortement du port de Mombasa au Kenya en tant que voie commerciale pour répondre aux besoins croissants d’une population de 43,7 millions d’habitants[1] et qui croît au rythme de 3,0 % par an.[2] La plupart des Ougandais dépendent du secteur agricole, qui représente environ 22 % du produit intérieur brut (PIB). [3]
La dernière décennie a été marquée par une augmentation de l’exode rural, le taux de croissance de la population urbaine s’élevant actuellement à 5,3 % par an.[4] La croissance de la population dans les villes a conduit le gouvernement ougandais à prendre des initiatives visant à transformer l’économie paysanne en un pays à revenu intermédiaire par la mise en place ciblée du plan appelé « Vision 2040 ».[5] Dans l’optique d’atteindre cet idéal, les autorités ont créé un certain nombre de zones industrielles dans plusieurs zones périurbaines telles que Kampala, Mukono, Luwero et Masaka dans la région centrale, Jinja, Mbale et Tororo dans la région est, et Gulu dans la région septentrionale. Ces mesures ont été accompagnées d’incitations fiscales visant à encourager l’implantation d’industries dans les zones désignées. En outre, pour stimuler les investissements, le gouvernement fournit gratuitement des terrains viabilisés dans ces zones industrielles.[6] Ces initiatives ont abouti à l’augmentation de logements informels autour des zones industrielles, des milliers de travailleurs industriels cherchant à se loger.
L’économie ougandaise montre des signes prometteurs de reprise au lendemain de la crise de la COVID-19. Le produit intérieur brut a atteint 4,6 % au cours de l’exercice 2021/22, contre 3,4 % l’année précédente. [7] Le secteur industriel s’est particulièrement bien comporté et a contribué à hauteur de 26,8 % au PIB du pays.[8]
La croissance économique a été largement soutenue par une politique monétaire expansionniste qui a élargi l’accès au crédit grâce au plancher du taux de référence de la Banque centrale (CBR) à un niveau historiquement bas de 6,5 %[9] pendant une grande partie de l’exercice 2021/2022.
Toutefois, les récentes évolutions sur les marchés internationaux, découlant en grande partie du conflit entre la Russie et l’Ukraine, ont fait bondir le prix du pétrole et d’autres matières premières. Ces événements se sont répercutés sur l’économie ougandaise et ont considérablement contribué à l’augmentation du prix des biens et des services. Le taux d’inflation global annuel a fortement augmenté et est passé à 7,9 % en juillet 2022, contre 2,7 % en janvier 2022.[10] Pour freiner la hausse de l’inflation, la Banque d’Ouganda a réagi en augmentant le taux de la banque centrale (CBR). La première augmentation a eu lieu en avril 2022, lorsque le CBR est passé à 7,5 %, contre 6,5 % le mois précédent, suivie d’une autre augmentation d’un point en juillet 2022 soit 8,5 %, puis d’une autre augmentation à 9 % en août 2022.[11] Cette politique monétaire récessive s’est traduite par une hausse du coût des emprunts. Les banques commerciales ont annoncé des changements de taux d’intérêt à 21% en moyenne pour août 2022. L’évolution du marché du crédit affectera certainement l’accès au crédit pour le secteur immobilier, tant pour les acteurs du côté de l’offre, tels que les promoteurs immobiliers, que pour les acteurs du côté de la demande, notamment les futurs propriétaires.
Plus précisément, l’inflation continue d’augmenter rapidement pour l’ensemble des biens de consommation et de services qui composent le panier moyen des ménages. La hausse des prix mondiaux des produits de base, due en partie aux perturbations de la chaîne d’approvisionnement provoquées par la COVID-19, est accentuée par le conflit entre la Russie et l’Ukraine. La hausse des coûts pour les entreprises s’est déjà répercutée sur les prix à la consommation et a affecté le secteur de la construction. L’indice dans ce secteur qui couvre les prix des matériaux, les taux de salaire et les taux de location d’équipement, a permis de mesurer un taux d’inflation en hausse soit 3,0 % en mars 2022, contre 2,3 % en février 2022[12] . Ce taux devrait atteindre un pic au premier trimestre 2023 et revenir à l’objectif à moyen terme de 5 % au milieu de 2024[13] . Les perspectives d’inflation sont incertaines et dépendent de l’évolution de la guerre entre la Russie et l’Ukraine et des mesures éventuelles qui seront prises pour contenir le conflit.
Bien que l’économie ait enregistré une croissance de 4,6 % au cours de l’exercice 2021/22, la dégradation de la croissance mondiale et de l’environnement inflationniste risque de compromettre les perspectives économiques nationales. Ces évolutions auront un impact profond sur l’offre de logements pour un pays qui est déjà aux prises avec un déficit estimé à 2,4 millions de logements et une population qui augmente rapidement.
L’Ouganda est confronté à des changements climatiques, à une baisse du niveau des eaux, à des inondations, à des glissements de terrain et à des sécheresses. La croissance rapide de la population a eu des effets néfastes sur l’environnement, notamment parce que les gens défrichent la couverture forestière pour s’installer. Les glissements de terrain dans la sous-région d’Elgon ont laissé des milliers de familles déplacées et sans abri au cours de la dernière décennie.[14] En août 2022, après de fortes pluies, des inondations ont privé 400 000 personnes d’accès à l’eau potable et détruit plus de 2 000 hectares de cultures dans la région est du pays. [15] Les tentatives passées de réinstallation des ménages de la région d’Elgon dans la zone plus sûre de Kiryandongo, dans le district de Masindi, ont été entravées par l’insuffisance de fonds publics. Seuls 289 logements sur les 600 prévus avaient été construits à la fin du mois d’avril 2022. [16] La plupart de ces maisons ne disposaient pas d’installations sanitaires. Le ministère ougandais de la préparation aux catastrophes est largement réactif et fournit généralement des kits de survie de base aux familles touchées dans les zones sinistrées. En outre, l’économie de l’Ouganda dépend encore largement de l’agriculture, ce qui rend le pays très exposé aux effets du changement climatique et les ménages vulnérables à l’insécurité alimentaire.
[1] Uganda Bureau of Statistics. https://www.ubos.org/uganda-profile/ (Consulté en Août 2021).
[2] Word Bank (2021). https://data.worldbank.org/indicator/SP.POP.GROW?locations=UG (Consulté le 15 Septembre 2021).
[3] Uganda Bureau of Statistics (2021). Press Release. Quarterly Gross Domestic Product, 2nd Quarter 2020/21. https://www.ubos.org/wp-content/uploads/publications/03_2021QGDP_Press_release_Q2_2020-21.pdf (Consulté le 12 Septembre 2022) Pg.1
[4] World Bank Statistics https://data.worldbank.org/indicator/SP.URB.GROW?locations=UG (Consulté le 12 Septembre 2022) Pg.1
[5] National Planning Authority. Vision 2040. http://www.npa.go.ug/uganda-vision-2040/ (Consulté le 16 Août 2022) Pg.1
[6] Uganda Investment Authority. Industrial and Business Parks. https://www.ugandainvest.go.ug/parks/ (Consulté le 16 Août 2022).
[7] Uganda Bureau of Statistics. https://www.ubos.org/annual-gdp-fy-2020-21/ (Consulté le 20 Août 2021) Pg. 1
[8] Uganda Bureau of Statistics. https://www.ubos.org/uganda-profile/ (Consulté le 20 Août 2021) Pg.1
[9] Bank of Uganda (2021). Monetary Policy Statement for June 2021. https://www.bou.or.ug/bou/bouwebsite/bouwebsitecontent/MonetaryPolicy/Monetary_Policy_Statements/June-2021/Monetary-Policy-Statement-June-2021.pdf (Consulté le 16 Août 2022) Pg.1
[10] Bank of Uganda (2022). Monetary Policy Statement Juillet 2022. https://www.bou.or.ug/bou/bouwebsite/bouwebsitecontent/MonetaryPolicy/Monetary_Policy_Statements/2022/Monetary-Policy-Statement-Août-2022.PDF (Consulté le 12 Septembre 2022) Pg.1
[11] Bank of Uganda. (2022). Inflation rates – Central Banking Rate. https://www.bou.or.ug/bou/bouwebsite/Statistics/Inflation.html (Consulté le 7 Septembre 2022).
[12] Uganda Bureau of Statistics (2022). https://www.ubos.org/wp-content/uploads/publications/04_2022Construction_Sector_Indices_March_2022.pdf (Consulté le 18 Août 2022). Pg.3
[13] Central Banking (2022). Bank of Uganda raises rates 100bp at unscheduled meeting. 07 Jul 2022. https://www.centralbanking.com/central-banks/monetary-policy/monetary-policy-decisions/7950516/bank-of-uganda-hikes-100bp-at-unscheduled-meeting#:~:text=The%20Bank%20of%20Uganda%20maintains,will%20average%207.4%25%20this%20year. (Consulté le Septembre 2022).
[14] Kakumba, MR. (2022). Climate change worsens life in Uganda; citizens want collective action to mitigate it. 12 Septembre 2022. Afrobarometer Dispatch No. 547. https://www.afrobarometer.org/wp-content/uploads/2022/09/AD547-Ugandans-want-action-on-climate-change-Afrobarometer-dispatch_4sept22.pdf. Pg 1. (Consulté le on 26 Septembre 2022).
[15] ReliefWeb (2022). Floods in Eastern Uganda kill at least 30 people and leave 400,000 without access to clean water. 4 Août 2022. https://reliefweb.int/report/uganda/floods-eastern-uganda-kill-least-30-people-and-leave-400000-without-access-clean-water (Consulté le 12 Septembre 2022).
[16] NTV Uganda (2022). How displaced Bududa residents are coping in Kiryandongo. 11 April 2022.
https://www.youtube.com/watch?v=RDosskd8eUo (Consulté le 14 Septembre 2022).
Accès au Financement
La reprise de l’activité économique au cours de l’exercice 2021/2022 a eu un impact positif sur l’accès au financement, les institutions financières ayant renouvelé leur intérêt pour une plus grande visibilité en créant de nouveaux réseaux d’agences. Le nombre total d’agences bancaires est passé de 48 en 2020 à 614 en 2021, avec en parallèle une augmentation du nombre de guichets automatiques bancaires (GAB) exploités par les banques commerciales, soit 49 guichets supplémentaires pour atteindre un nombre total de 886 GAB en 2021.[1]
Le nombre cumulé de cartes financières du Credit Reference Bureau (CRB) et délivrées aux emprunteurs a augmenté de 9,6% par rapport à décembre 2020 pour atteindre un nombre total de 2 157 828 cartes en décembre 2021.[2] Dans le même temps, le nombre d’agences ayant accès au système CRB est passé de 598 à 603.
Les emprunteurs doivent posséder une carte financière, qui fonctionne comme une carte de pointage (Credit score card), pour demander un crédit.[3] L’augmentation du nombre de cartes indique une augmentation de la demande de facilités de crédit. Ce constat est confirmé par une augmentation de 20 % des demandes de crédit auprès des CRB, soit un nombre total de demandes de 975 238 en décembre 2021, contre 810 782 en décembre 2020.[4] .
Afin d’améliorer l’égalité des sexes dans l’accès au crédit, plusieurs institutions financières ont lancés des programmes axés sur l’autonomisation financière des femmes. La Housing Finance Bank , la DFCU Bank et la Centenary Bank[5] ont toutes créé des comptes d’épargne et des comptes professionnels différenciés pour les femmes. Les titulaires de ces comptes ont la possibilité de se mettre en réseau avec d’autres propriétaires d’entreprises et d’accéder aux formations proposées par les banques respectives en matière de gestion financière et d’entreprise. En revanche, la promotion de l’accès des femmes au financement du logement n’a pas fait l’objet d’une grande attention.
La demande de crédit a été plus prononcée dans l’espace bancaire commercial et les banques ont enregistré une forte croissance du crédit au cours de l’année 2021, soit un taux de 8,8 %, pour atteindre 17,7 trillions USh (4,72 milliards $US). Les prêts des institutions de dépôt de microfinance (MDIS) ont augmenté de 2,3 %, tandis que ceux des établissements de crédit ont baissé de 58,4 %, cela est lié au changement de statut de la Post Bank qui est passé du statut d’établissement de crédit à celui de banque commerciale en décembre 2021.[6] Ce changement permettra à la PostBank d’accéder à un plus grand nombre d’options de financement en jouant le rôle de gestion et de collecte en lieu et place des agences gouvernementales, notamment celui de l’Autorité fiscale ougandaise et du secteur des cotisations retraites. Ces fonds peuvent, à leur tour, permettre un financement pour les actifs à long terme, y compris les prêts immobiliers. Les prêts à tous les secteurs ont augmenté, à l’exception des secteurs des affaires et des services sociaux où le nombre de prêt a baissé respectivement de 6,2 % et 11,7 % [7] .
Dans l’ensemble, le risque de crédit est resté élevé au cours du dernier exercice, mais les effets les plus négatifs ont été tempérés par les mesures d’allègement du crédit de la Banque d’Ouganda. La part des prêts non performants (PNP) dans le total des prêts a augmenté pour atteindre un taux de 5,3 % en juin 2022, contre 4,8 % en juin 2021[8] . Plus précisément, les PNP dans le secteur du bâtiment, de la construction et de l’immobilier sont passés de 6,5 % en juin 2021 à 9,7 % en juin 2022.[9]
Les taux d’intérêt des banques commerciales ont augmenté, reflétant les impacts résiduels de la pandémie sur les entités commerciales qui bénéficiaient encore du soutien des mesures d’allègement du crédit (CRM) dans les secteurs de l’éducation et du divertissement.[10]
Grâce à une politique monétaire accommodante, la croissance du crédit au secteur privé (CSP) a persisté pendant une grande partie de l’année 2021. Le coût de l’emprunt dans la plupart des segments du crédit à la consommation et aux entreprises est resté faible, avec une moyenne de 16,3 % pour les prêts des banques commerciales. En raison des taux de prêt favorables, le secteur bancaire a connu une légère augmentation de l’utilisation du crédit sectoriel au cours de la période d’un an allant jusqu’à mai 2022.[11] Les crédits pour les prêts immobiliers ont augmenté de 11% entre juin 2021 et juin 2022.[12]
Alors que la demande et l’offre de crédit ont augmenté au cours de l’année dernière (surtout à partir d’octobre 2021), la valeur des prêts accordés ne reste que légèrement supérieure à la moitié de la valeur demandée par les emprunteurs.[13] La valeur des demandes de prêts, autrement dit la demande de crédit, a augmenté pour atteindre 5,1 trillions USh (1,36 milliards $US) au cours du trimestre allant jusqu’à janvier 2022, contre 4,9 trillions USh (1,30 milliards $US) au cours du trimestre allant jusqu’à octobre 2021. D’autre part, La valeur des approbations de prêts a légèrement augmenté soit un total de 2,9 trillions USh (774,08 millions $US) au cours du trimestre allant jusqu’à janvier 2022, contre 2,8 trillions USh (747,39 millions $US) au cours du trimestre allant jusqu’à octobre 2021.[14] Malgré cette hausse modeste de la demande et de la valeur des octrois, la croissance du nombre de prêts libellés en shillings est tombée à 10,4 % en moyenne, contre 12,0 % pour le trimestre clos en février 2022. Le fait que la croissance du crédit ait ralenti malgré l’augmentation de la demande de crédit indique que les banques sont de plus en plus réticentes à prendre des risques et se concentrent davantage sur le recouvrement des créances douteuses.
La hausse de l’inflation au cours du premier semestre 2022 a compliqué la situation sur le marché du crédit déjà fragile. En plus d’augmenter le taux de la banque centrale pour contenir l’inflation, la Banque d’Ouganda a augmenté en juin 2022 le taux de réserves obligatoires (CRR) de 8 à 10 % du total des dépôts des banques commerciales. Cette augmentation du CRR a permis au régulateur d’éponger plus de 600 milliards USh[15] (160,15 millions $US) de liquidités du marché. Autrement, ces liquidités auraient pu être disponibles pour stimuler les prêts des banques commerciales pour les secteurs méritants, y compris le logement.
[1] Bank of Uganda (2021). Annual Supervision Report 2021.https://www.bou.or.ug/bou/bouwebsite/bouwebsitecontent/Supervision/Annual_Supervision_Report/asr/Annual-Supervision-Report-2021.pdf (Consulté le 26 Août 2022) Pg. 8.
[2] Bank of Uganda Annual Report (2021), https://www.bou.or.ug/bou/bouwebsite/bouwebsitecontent/publications/Annual_Reports/All/Annual-Report-2021-for-upload-on-website-1.pdf (Consulté le 26 Août 2022) Pg. 28.
[3] Bank of Uganda. https://www.bou.or.ug/bou/export/sites/default/.gallery/publiceducation/Brochures/Credit-Reference-Services-CRS-QA.pdf (Consulté le 26 Août 2022) Pg. 2.
[4] Bank of Uganda (2021). Annual Supervision Report 2021 (Consulté le 26 Août 2022) Pg.9
[5] Centenary Bank. https://www.centenarybank.co.ug/index.php/product/CenteSupaWoman-Account (Consulté le 29 Septembre 2022).
[6] Oketch, ML. (2022). Commercial bank profitability surpasses Shs1 trillion mark. 17 June 2022. Monitor Publications Ltd. https://www.monitor.co.ug/uganda/business/finance/commercial-bank-profitability-surpasses-shs1-trillion-mark-3851054 (Consulté le 26 Août 2022).
[7] Bank of Uganda Statistics https://www.bou.or.ug/bou/bouwebsite/Statistics/Statistics.html (Consulté le 14 Septembre 2022).
[8] Bank of Uganda (2021). Annual Supervision Report 2021. December 2021. https://www.bou.or.ug/bou/bouwebsite/bouwebsitecontent/Supervision/Annual_Supervision_Report/asr/Annual-Supervision-Report-2021.pdf (Consulté le 26 Août 2022) Pg.29
[9] Bank of Uganda (2021). State of the Economy Report. Septembre 2021. https://www.bou.or.ug/bou/bouwebsite/bouwebsitecontent/publications/QuartelyStateofEconomy/publications/Quarterly-Economic-Reports/2021/Sep/SOE-Report-Septembre-2021.pdf (Consulté le 14 Août 2022) Pg. 16
[10] Bank of Uganda. Statistics. https://www.bou.or.ug/bou/bouwebsite/Statistics/Statistics.html (Consulté le 14 Septembre 2022).
[11] Bank of Uganda. Interest Rates. Juillet 2021 https://www.bou.or.ug/bou/bouwebsite/Statistics/Interest.html (Consulté le 12 Septembre 2022).
[12] Bank of Uganda. Statistics. https://www.bou.or.ug/bou/bouwebsite/Statistics/Statistics.html (Consulté le Septembre 2022).
[13] Bank of Uganda. (2022). State of the Economy Report – June 2022. https://www.bou.or.ug/bou/bouwebsite/bouwebsitecontent/publications/QuartelyStateofEconomy/publications/Quarterly-Economic-Reports/2022/Jun/SOE-report-June-2022-Final.pdf (Consulté le 7 Septembre 2022). Pg. 15.
[14] Bank of Uganda. (2022). State of the Economy Report – March 2022. https://www.bou.or.ug/bou/bouwebsite/bouwebsitecontent/publications/QuartelyStateofEconomy/publications/Quarterly-Economic-Reports/2022/Mar/SOE-report-March-2022-Final.pdf (Consulté le 7 Septembre 2022). Pg. 17.
[15] Bank of Uganda (2022). State of the Economy Report June 2022 https://www.bou.or.ug/bou/bouwebsite/bouwebsitecontent/publications/QuartelyStateofEconomy/publications/Quarterly-Economic-Reports/2022/Jun/SOE-report-June-2022-Final.pdf (Consulté le 20 Août 2022).
Abordabilité
Bien que le taux de chômage en Ouganda soit l’un des plus bas de la région (2,9 %),[1] par rapport au Kenya (5,7 %) et au Sud-Soudan (13,9 %), l’accessibilité financière reste un défi majeur. Les niveaux de pauvreté restent élevés (30 %)[2] , ce qui fait qu’une maison neuve de deux chambres à coucher d’une valeur de 205 millions USh (54 719 $US)[3] est hors de portée de la plupart des Ougandais à faible revenu.
L’éventuelle baisse des prix de l’immobilier qui avait été anticipée pour la période post-Covid, en raison de l’assouplissement des chaînes d’approvisionnement, n’a pas eu lieu car l’inflation mondiale des prix des produits de base et des matériaux de construction a contribué à augmenter le prix des terrains et des maisons dans les principales zones urbaines de l’Ouganda. Le taux d’inflation annuel pour les achats de matériels, la location d’équipements et les salaires a augmenté pour atteindre 3 % en mars 2022, contre 2,3 % en février 2022. Les tôles de toiture ont augmenté de 16,9 % en mars 2022, le fer et l’acier de 11,7 % et le ciment de 5,3 %.[4] Ces trois matériaux constituent les principaux articles manufacturés utilisés dans la plupart des unités de logement abordables du pays. La flambée des prix des matériaux de construction associée à l’augmentation des taux d’intérêt d’emprunt continue d’entraver l’accès à des logements décents pour les propriétaires potentiels.
Le prix des unités de logement est resté relativement stable malgré la hausse des prix des matériaux de construction. Le prix d’une maison neuve d’une chambre à coucher de 46m2 est d’environ 120 millions USh (32 031 $US), tandis qu’une maison de deux chambres à coucher de 98m2 coûte 185 millions USh (49 381 $US) et un bien de trois chambres à coucher de 112m2 est évalué à 250 millions USh (66 731 $US).[5] Ces prix sont susceptibles d’augmenter car l’inflation affecte le nouveau stock de logement arrivant sur le marché.
[1] World Bank (2021).https://data.worldbank.org/indicator/SL.UEM.TOTL.ZS?locations=UG (Consulté le 28 Septembre 2022).
[2] World Bank (2022). Uganda Poverty Assessment. 27 June 2022. https://openknowledge.worldbank.org/handle/10986/37752 (Consulté le 28 Septembre 2022) Pg. 1.
[3] Generated from average prices on developer websites.
[4] Uganda Bureau of Statistics. (2022). https://www.ubos.org/wp-content/uploads/publications/04_2022Construction_Sector_Indices_March_2022.pdf (Consulté le 26 Août 2022).
[5] Website sources of the main Property Developers in Uganda (Consulté le 14 Août 2022).
Offre de Logements
Le taux de croissance démographique élevé de l’Ouganda de 3%[1] , associé à un taux d’urbanisation élevé de 5,2%[2] creuse l’écart entre la demande et l’offre de logements décents. Le déficit actuel en matière de logement est estimé à 2,4 millions logements[3] , la majeure partie de ces biens se situant dans le segment des logements abordables. On estime en outre que ce déficit de logements augmente de 300 000 unités par an, en grande partie à cause de l’expansion démographique dans les zones urbaines.[4] L’Ouganda n’a pas de programme gouvernemental délibéré pour soutenir la livraison de logements abordables et l’offre gouvernementale de terrains pour le logement abordable a été insignifiante.
Sa principale mesure a été l’extension gratuite de l’électricité aux zones rurales par le biais de l’Agence d’électrification rurale, laquelle a été suspendue en 2020 en raison du manque de financement. Actuellement, le coût d’un nouveau raccordement varie de 720 883 USh (192,4 $US) à 2 741 188 USh (731,7 $US)[5] en fonction du nombre de poteaux nécessaires pour raccorder une maison. Cela reste hors de portée de la plupart des propriétaires.
Du côté de l’offre, les promoteurs privés fournissent environ 1 000 unités de logement par an. Ils viennent en complément des ménages qui construisent individuellement leur propre logement pour ensuite l’occuper. De nombreux promoteurs individuels construisent également des logements destinés à la location. La plupart de ces promoteurs construisent généralement moins de cinq biens pour obtenir un revenu locatif passif.
Compte tenu du manque de logements, près de la moitié (48,3 %) de la population urbaine du pays vit dans des habitats informels.[6] Ces derniers ont un accès limité à l’eau et à l’assainissement, ce qui pose des problèmes importants en matière d’urbanisme. En Ouganda, les maisons traditionnelles sont construites avec des murs en terre et des toits de chaume, tandis que les logements urbains utilisent des briques en béton ou en terre et des toits en métal. [7]
[1] World Bank (2021). Population growth (annual %) – Uganda. https://data.worldbank.org/indicator/SP.POP.GROW?locations=UG (Consulté le 8 Septembre 2022).
[2] World Bank (2021). Urban population growth (annual %) – Uganda. https://data.worldbank.org/indicator/SP.URB.GROW?locations=UG (Consulté le 8 Septembre 2022).
[3] Reall. Uganda – Market Shaping Indicators. https://www.reall.net/msi/uganda/ (Consulté le 20 Août 2021).
[4] Knight Frank (2022). Challenges and Opportunities in Uganda’s Affordable Housing. 06 April 2022. https://www.knightfrank.ug/blog/2022/04/06/challenges-and-opportunities-in-ugandas-affordable-housing.
[5] UMEME. What you need to get connected. https://www.umeme.co.ug/what-you-need-to-get-connected (Consulté le 28 Septembre 2022).
[6] Reall. Uganda – Market Shaping Indicators. https://www.reall.net/msi/uganda/ (Consulté le 20 Août 2021).
[7] Rek, J.C, Alegana, V., and Arinaitwe, E. et al. (2018). Rapid improvements to rural Ugandan housing and their association with malaria from intense to reduced transmission: a cohort study, in The Lancet Planetary Health, Vol 2, Issue 2. February 2018, pgs. e83-e94. https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S254251961830010X. (Consulté le on 26 Septembre 2022) Pgs. 2. 9.
Marchés Immobiliers
Au niveau des ménages, la demande de biens immobiliers est toujours importante, en particulier pour les biens situés dans des lotissements résidentiels qui ont été planifiés. Plusieurs promoteurs immobiliers de la Greater Kampala Metropolitan Area (GKMA), qui couvre le district de Kampala et les zones urbaines du district de Wakiso, ont vu certains de leurs biens en vente achetés en moins de trois mois. Les prix mesurés par l’indice des prix de l’immobilier résidentiel (RPPI) pour la GKMA ont chuté de 5,8 % au cours du 2nd trimestre 2022, contre[1] une baisse de 4,5 % au cours du dernier trimestre 2021. Cette baisse de l’IPR est principalement attribuée à une chute de 7,9 % de l’inflation de l’immobilier résidentiel à Kampala en mars 2022, par rapport à une augmentation antérieure de 17,4 % au cours du dernier trimestre 2021.
Au total, des prêts d’un montant de 7,2 trillions USh (1,92 milliards $US) représentant environ 40 % du portefeuille de prêts brut du secteur bancaire ont été réaménagés par les institutions financières entre avril 2020 et mars 2022.[2]
Avec la réouverture de l’activité économique post confinement, les emprunteurs ayant bénéficié du programme ont repris le remboursement de leurs mensualités et ont ensuite contribuer à la réduction du niveau d’endettement général grâce à l’allègement de crédit de 2,6 trillions USh (694,0 millions $US) en mars 2022, contre 3,1 trillions USh (827,46 millions $US) en décembre 2021 et 5,2 trillions USh (1,39 milliard $US) en septembre 2020,soit le montant le plus élevé.[3] Les saisies, notamment lorsque les emprunteurs n’ont pas respecté leurs obligations dans les secteurs où le programme CRM a expiré le 30 septembre 2021 ont également eu une influence sur cette diminution.
[1] Uganda Bureau of Statistics (2022). Press Release – Residential Property Price Index Third Quarter 2021/22. https://www.ubos.org/wp-content/uploads/publications/03_2022RPPI_MARCH_2022_PRESS_RELEASE.pdf (Consulté le 26 Septembre 2022).
[2] Bank of Uganda Statistics https://www.bou.or.ug/bou/bouwebsite/Statistics/Reports/PSIS.html (Consulté le 14 Septembre 2022).
[3] Bank of Uganda. Statistics. https://www.bou.or.ug/bou/bouwebsite/Statistics/Reports/PSIS.html (Consulté le 14 Septembre 2022).
Politique et législation
En novembre 2021, la Banque d’Ouganda a révisé les droits de licence annuels pour toutes les institutions financières qui sont encadrées et supervisées. Cette décision visait, en partie, à harmoniser les droits de licence avec ceux des autres États membres de la Communauté d’Afrique de l’Est (CAE) et à augmenter la ligne de financement de l’autorité de régulation. Selon la nouvelle structure d’octroi de licences, les banques commerciales doivent payer le plus élevé des deux montants suivants : 0,05% de leur revenu annuel brut (RAB) ou 50 millions USh (13 346 $US), tandis que les établissements de crédit doivent payer le plus élevé des deux montants suivants : 0,05% de leur RAB ou 20 millions USh (5 338 $US), et les organismes de microfinance (MDIS) doivent payer le plus élevé des deux montants suivants : 0,05% de leur RAB ou 10 millions USh (2 669 $US).
La banque centrale est également en train de finaliser la rédaction du règlement MDIS (Registered Societies) de 2021, afin de guider la surveillance réglementaire des sociétés coopératives d’épargne et de crédit (SACCO). Une fois finalisé, ce règlement ouvrira la voie à la supervision de certaines SACCO par la Banque d’Ouganda. De plus, la Banque d’Ouganda est en train de finaliser l’amendement de la loi de 2003 sur les institutions de dépôt de la microfinance. L’amendement proposé permettra aux institutions de fournir des services bancaires islamiques, des agents bancaires et des services d’assurance bancaire. L’amendement permettra également l’accès aux agences de crédit. Cela favorisera par la suite l’accès au financement pour les personnes à faible revenu qui cherchent à conclure des accords de microfinancement, permettra aux micro-prêteurs d’établir des dossiers de crédit comprenant les antécédents des emprunteurs potentiels et améliorera le mécanisme de traitement des prêts, y compris ceux destinés au secteur du logement.
L’Autorité de régulation des prestations des retraites de l’Ouganda, en tant que régulateur du secteur des pensions, a publié de nouvelles réglementations pour permettre l’affectation de cotisations retraite dans le cadre de l’acquisition d’une propriété résidentielle. Le règlement 2022 sur l’affectation des prestations de retraite aux hypothèques et aux prêts donne la possibilité aux membres des régimes de prestations de retraite d’accéder aux hypothèques ou aux prêts immobiliers afin d’acheter, de construire ou de rénover un bien immobilier/une maison en utilisant 50 % de leur épargne accumulée comme garantie, par opposition à l’utilisation de la propriété résidentielle ordinaire comme garantie. Cette évolution devrait favoriser l’accès à un logement décent et faire de l’accession à la propriété une réalité pour de nombreuses personnes en permettant aux épargnants de tirer parti de leur épargne accumulée afin de répondre à leurs besoins en matière de logement avant d’atteindre l’âge de la retraite.
La réglementation prévoit en outre des conditions pour l’attribution des prestations de retraite, notamment une période obligatoire de 10 ans de cotisations et la possibilité pour l’organisme de prêt de n’accéder aux prestations de retraite qu’en dernier recours dans le processus de recouvrement.
Une fois harmonisée, cette évolution permettra à près de 2,5 millions d’épargnants[1] disposant d’un régime de retraite d’utiliser une partie de leurs cotisations de retraite comme garantie pour la construction et le développement de logements résidentiels.
Un autre développement important est l’amendement de la loi sur le Fonds national de sécurité sociale (NSSF) qui permet l’accès à mi-parcours aux cotisations de retraite pour les membres âgés de 45 ans ou plus ayant épargné pendant une décennie, ou les personnes handicapées âgées de 40 ans ou plus ayant épargné pendant une période similaire. Étant donné que plus de 60 % des cotisants de la NSSF qui prennent leur retraite utilisent leurs fonds de pension pour acheter ou construire des maisons résidentielles,[2] l’amendement de la loi favorisera la livraison de logements résidentiels.
Au cours des trois premiers mois de l’entrée en vigueur de cette disposition (mars à mai 2022), un total de 21 278 membres représentant 51,6 % du total des épargnants éligibles aux prestations à mi-parcours de la NSSF ont demandé leurs 20 % de prestations. Un total de 414,1 milliards USh (110,53 millions $US) a été versé, dont la majeure partie est allée au secteur de l’immobilier.
[1] International Labour Organization. Social Protection, Uganda. https://www.social-protection.org/gimi/gess/ShowCountryProfile.action?iso=UG (14 Consulté le Septembre 2022).
[2] National Social Security Fund (2018) Internal Survey 2018.
Opportunités
La population croissante de l’Ouganda présente une opportunité unique d’investissement dans le marché du logement résidentiel. Le besoin actuel en logement se situe en grande partie dans le secteur moyen et haut de gamme. Il concerne principalement les salariés d’entreprise ayant accès aux facilités de crédit du secteur bancaire. Cependant, la majeure partie des deux millions de logements nécessaires se situe dans le segment des logements abordables, la plupart des propriétaires potentiels faisant partie du segment de la population ayant un faible revenu.
En outre, la nouvelle réglementation sur l’utilisation des prestations de retraite pour garantir un prêt immobilier offre une excellente occasion aux prêteurs et aux promoteurs immobiliers d’élargir la portée de leur offre de produits à cette niche émergente.
L’Ouganda dispose de nombreuses ressources d’énergie renouvelable qui pourraient être utilisées pour la production d’énergie, notamment l’hydroélectricité, la biomasse, l’énergie solaire, l’énergie géothermique, la tourbe et le vent. Nombre d’entre elles n’ont pas encore été pleinement explorées.[1] Le gouvernement ougandais élabore des projets avec des organisations internationales de développement pour mieux utiliser ces sources d’énergie renouvelables et ces projets pourraient présenter de nombreuses opportunités.
[1] Business Scouts for Development (2022). Sector Brief Uganda: Renewable Energy. February 2022. https://www.giz.de/en/downloads/giz2022-en-sectorbrief-uganda-renewable-energy.pdf. (Consulté le on 26 Septembre 2022). Pg. 2.
Données Relatives sur le Financement du Logement
Les données sur le financement des prêts immobiliers sont compilées mensuellement par la banque centrale et publiées sous forme agrégée pour l’ensemble du secteur. Le site web de la Banque d’Ouganda lui-même semble être incompatible avec certains navigateurs et certaines pages s’avèrent inaccessibles.
Cependant, les informations spécifiques sur le nombre de prêts immobiliers émis par les institutions financières ne sont pas facilement disponibles car les prêteurs sont réticents à partager ces informations.
Applications Vertes pour le Logement Abordable
Un certain nombre de prêteurs immobiliers commencent à intégrer des solutions d’énergie renouvelable en tant que produits complémentaires au prêt immobilier de base dans le cadre de l’obtention d’un logement abordable. Housing Finance Bank, la plus grande banque hypothécaire du pays, propose désormais des prêts solaires, parallèlement à la facilité de crédit supplémentaire adaptée au segment des logements abordables. Les montants vont de 500 000 USh (133,5 $US) à 20 millions USh (5 338,5 $US) et peuvent être utilisés pour la construction de logements, y compris l’installation solaire à usage domestique.
La stratégie de développement de la croissance verte en Ouganda s’appuie sur le plan Vision 2040 de l’Ouganda et sur le plan de développement national pour soutenir une croissance économique à faibles émissions, intégrant l’efficacité de l’utilisation des ressources, la résilience climatique et la réduction des risques de catastrophe.
Le bois de chauffage et le charbon de bois sont les principales sources d’énergie domestique en Ouganda. Leur utilisation contribue à des problèmes environnementaux, notamment la déforestation et la destruction des zones humides, et à des problèmes de santé dus à la pollution de l’air en intérieur via la cuisson et le chauffage. Environ la moitié des Ougandais ont accès à l’électricité et environ 24% ont accès à l’électricité pendant plus de quatre heures par jour.[1]
[1] Business Scouts for Development (2022). Sector Brief Uganda: Renewable Energy. February 2022. https://www.giz.de/en/downloads/giz2022-en-sectorbrief-uganda-renewable-energy.pdf. (Consulté le on 26 Septembre 2022). Pg. 2.
Sites web
Affordable housing https://affordablehousing.ug/
Bank of Uganda. headpiece: //www.bou.or.ug
National Planning Authority http://www.npa.go.ug
Uganda Bureau of Statistics https://www.ubos.org/
Soluti Finance East Africa Ltd http://solutifinance.org
