Financement du logement au Zimbabwe
Vue d'ensemble
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Le secteur financier et les systèmes de financement immobilier du Zimbabwe sont bien développés, mais il n’existe aucune information sur la proportion de femmes qui possèdent des hypothèques ou utilisent des institutions financières pour obtenir ce type de financement. Le ratio prêt/valeur autorisé le plus élevé est de 75 %, et le prêt hypothécaire typique en juillet 2022 avait une valeur de 3 509 093 $Z (9 580 USD) pour une durée de cinq à dix ans. Selon les données de la Reserve Bank of Zimbabwe (RZ), le pourcentage de prêts accordés aux femmes par les institutions de microfinance au Zimbabwe est resté stable à 42,2% au 31 mars 2022, une légère baisse par rapport à 44,2%. Les indicateurs d’inclusion financière suggèrent que le prêt aux femmes est un objectif stratégique délibéré. Au Zimbabwe, le prix d’une maison varie de 29 830 $Z à 44 745 $Z (81 USD à 122 USD) le mètre carré, et le prêt hypothécaire moyen en juillet 2022 était de 3 509 093 USD Z (9 581 USD), d’une durée de cinq à dix ans. Selon les statistiques les plus récentes de l’Institute for Built and Affordable Housing (IDBZ), un projet du gouvernement zimbabwéen, le coût moyen de la location d’une chambre au Zimbabwe se situe entre 18 095 Z$ et 25 333 Z$ (50 US$ et 70 US$) par chambre.
Au Zimbabwe, l’initiative d’auto-construction de logements des pauvres est la principale source d’offre de logements. Les promoteurs immobiliers proposeront des stands tandis que l’acheteur est censé construire une maison, généralement sans aucune aide financière, et les coûts sont trop élevés pour que de nombreuses personnes ordinaires puissent se le permettre. En raison de la hausse des coûts immobiliers qui sont hors de portée pour la majorité des habitants, le marché locatif du Zimbabwe a du mal à trouver des propriétés de haute qualité à des prix raisonnables. En améliorant les opportunités économiques et politiques pour les femmes de posséder et de contrôler les moyens de production, y compris la terre, le gouvernement a fait des progrès vers l’autonomisation des femmes. Une base pour le développement général de logements abordables et d’établissements humains durables est fournie par la Politique nationale des établissements humains de 2018. Le gouvernement a promis de coopérer avec le secteur privé et d’aider le développement de logements à l’avenir dans le budget national 2022.
Au Zimbabwe, il n’y a pas de lois sur la propriété ouvertement discriminatoires, mais il n’y a pas de politiques de logement intentionnelles qui ciblent spécifiquement les femmes. La construction de logements peut croître à la suite des initiatives du gouvernement visant à décentraliser l’activité commerciale loin des grands centres urbains. Les investisseurs voudront peut-être se concentrer sur des régions comme Muzarabani et Chivhu où de nouvelles initiatives minières sont en cours. Les données de la Zimbabwe Association of Housing Financiers ne sont disponibles que pour le gouvernement et les organisations membres.
Pour en savoir plus sur le secteur du financement du logement au Zimbabwe, y compris les principales parties prenantes, les politiques importantes et l’abordabilité du logement:
- Introduction
- Accès au financement
- Abordabilité
- Offre de logements
- Marchés immobiliers
- Politique et législation
- Opportunités
- Disponibilité des données sur le financement du logement
- Applications vertes pour le logement abordable
- Sites web
Zimbabwe
Introduction
Le Zimbabwe compte 15 178 979 habitants en 2022, dont 48 % d’hommes et 52 % de femmes.[1] Cependant, 40 % de la population vit sous le seuil de pauvreté,[2] et 33,5 % de la population urbaine vit dans des quartiers informels.[3] Le logement abordable au Zimbabwe reste un défi en raison du coût élevé des terrains viabilisés, des coûts élevés de la construction et des matériaux de construction, du manque de soutien du gouvernement, du manque de programmes de logement à faible coût, de la rigidité des politiques de construction ou de prêt et du coût élevé des emprunts. En outre, l’hyperinflation et la pénurie de devises étrangères au Zimbabwe ont créé une instabilité économique et érodé les revenus réels disponibles.[4] Toutes les transactions relatives au développement de terrains et de logements sont généralement libellées en dollars américains. La demande de dollars américains a exercé une pression énorme sur le taux de change local, érodant davantage les revenus. Le marché des prêts hypothécaires a été lent ces dernières années et les acheteurs préfèrent utiliser des liquidités pour acquérir ou construire des maisons.
Le taux d’inflation du Zimbabwe reste élevé, mais a légèrement diminué par rapport à 2021 pour atteindre 106,3 % en 2022.[5] La Banque centrale du Zimbabwe a suspendu les prêts en mai 2022, puis a augmenté les taux de prêt à 80 %, puis à 200 %, pour mettre fin aux emprunts spéculatifs des agents économiques.[6] La Banque centrale a introduit des pièces d’or en juillet 2022 pour freiner l’inflation et pour que les investisseurs puissent les utiliser pour préserver leurs valeurs et pour atténuer la demande de dollars américains. [7]
L’indice mondial des risques climatiques pour 2021 classe le Zimbabwe parmi les 10 pays les plus touchés par le changement climatique en 2019.[8] Au cours des trois dernières années, la variabilité climatique s’est accrue, marquée par des températures moyennes diurnes et nocturnes plus élevées, une augmentation des précipitations intenses entrecoupées de longues périodes de sécheresse, et des pluies tardives et précoces.[9] Les ravages du cyclone Idai en mars 2019 ont touché plus de 270 000 personnes, faisant 341 morts et disparus, 17 608 foyers ont été détruits, et des établissements de santé, des écoles et des infrastructures ont été endommagés par des glissements de terrain et des inondations. Le gouvernement a un plan national de gestion des catastrophes (sous l’égide de l’unité de protection civile) pour faire face à des catastrophes de ce type, mais il a également intégré depuis de nouvelles recommandations dans la politique nationale des établissements humains pour encourager les Zimbabwéens à s’éloigner des méthodes de construction traditionnelles à risque.[10] Il est notamment recommandé d’appliquer des normes strictes en matière de planification et de construction pour faire face aux conditions météorologiques extrêmes telles que les vents violents, les fortes pluies, les crues soudaines et les glissements de terrain. Ces nouvelles normes sont toutefois le plus souvent inabordables.
[1] ZIMSTAT (2022). Zimbabwe Population and Housing Census Report. https://zimbabwe.opendataforafrica.org/anjlptc/2022-population-housing-census-preliminary (consulté le 21 août 2022).
[2]World Bank (2022).Country Overview – Zimbabwe. https://www.worldbank.org/en/country/zimbabwe/overview (consulté le 21 août 2022).
[3] Index Mundi. (2019). Zimbabwe – Population living in slums (% of urban population). Index Mundi. https://www.indexmundi.com/facts/zimbabwe/indicator/EN.POP.SLUM.UR.ZS (consulté le 27 août 2022).
[4] Chikono, M. (2022). Zim Crisis batters property market. The Independent. 5 août 2022. https://www.theindependent.co.zw/2022/08/05/zim-crisis-batters-property-market/. (consulté le 29 août 2022).
[5] New Zimbabwe (2022). Zimbabwe’s annual inflation down to 106,3 % – says Zimstat. 27 August 2022. New Zimbabwe. https://www.newzimbabwe.com/zim-annual-inflation-rate-down-to-1063/ (consulté le 29 août 2022).
[6]The Sunday Mail. Gold coin introduction to ease pressure on USD demand: Old Mutual. 11 August 2022. The Sunday Mail https://www.sundaymail.co.zw/gold-coin-introduction-to-ease-pressure-on-usd-demand-old-mutual (consulté le 29 août 2022).
[7]The Sunday Mail. Gold coin introduction to ease pressure on USD demand: Old Mutual. 11 August 2022. The Sunday Mail. https://www.sundaymail.co.zw/gold-coin-introduction-to-ease-pressure-on-usd-demand-old-mutual (consulté le 29 août 2022).
[8] Moyo, A. (2022). Zimbabwe : Zim Speeds Up Green Buildings Adoption. 13 avril 2022. The Herald. https://www.herald.co.zw/zim-speeds-up-green-buildings-adoption/ (consulté le 28 août 2022).
[9] Moyo, A. Zimbabwe : Zim Speeds Up Green Buildings Adoption. 13 avril 2022. The Herald. https://www.herald.co.zw/zim-speeds-up-green-buildings-adoption/ (consulté le 28 août 2022).
[10] Mukeredzi, T. (2022). Hit hard by storms and forest loss, Zimbabwe builds stronger homes. PreventionWeb. 10 May 2022. https://www.preventionweb.net/news/hit-hard-storms-and-forest-loss-zimbabwe-builds-stronger-homes (consulté le 21 août 2022).
Accès au financement
Le Zimbabwe dispose d’un secteur financier et de systèmes de financement du logement bien développés.[1] Il existe 16 organismes de financement du logement, dont 10 banques commerciales, quatre sociétés de construction, une caisse d’épargne et une société de financement hypothécaire. En 2022, on compte 3 849 emprunteurs hypothécaires, 291 d’entre eux avaient emprunté en dollars américains.[2] Cela représente une baisse de 18 % par rapport au total de 4 679 emprunteurs en 2021. En 2022, le portefeuille de prêts hypothécaires au Zimbabwe s’élevait à 13,5 milliards de Z$ (36,9 millions de US$), ce qui représente une augmentation par rapport aux 1,3 milliard de Z$ (3,5 millions de US$) en 2021.[3] En général, la valeur des prêts était plus importante en raison de l’inflation de la monnaie locale. Il n’existe pas de rapport récent permettant d’établir le nombre de femmes qui possèdent des hypothèques ou qui utilisent les institutions financières au Zimbabwe. En décembre 2021, les institutions financières ont accordé 14,7 milliards de Z$ (40,1 millions de US$) de prêts aux femmes, soit près de cinq fois plus que les 3,2 milliards de Z$ (8,7 millions de US$) accordés au cours de la même période en 2020. En 2021, le nombre de bénéficiaires a diminué en raison de l’inflation élevée.[4]
Il n’existe pas de société de refinancement hypothécaire au Zimbabwe, et la pratique du refinancement hypothécaire n’en est qu’à ses débuts, les bailleurs de fonds traditionnels accordant des prêts jusqu’à un maximum de 50 % de la valeur de la propriété. Le marché du refinancement des obligations hypothécaires est pratiquement inexistant. Les taux d’intérêt hypothécaires sont passés de 60 % en avril 2021 à 80 % en avril 2022[5], puis à 200 % en juillet 2022.[6] La Banque centrale a suspendu les prêts et a ensuite imposé des hausses de taux d’intérêt pour bloquer les emprunts spéculatifs moins chers, ce qui a eu un impact négatif sur les taux de change. Les prêteurs hypothécaires ne possèdent pas de données ventilées selon le genre.
En juillet 2022, la valeur moyenne d’un prêt hypothécaire était de 3 509 093 Z$ (9 580 US$) pour une période comprise entre cinq et dix ans, tandis que le ratio prêt/valeur maximal acceptable est de 75 %.[7] Il ne semble pas y avoir de stratégie délibérée pour prêter spécifiquement aux femmes, car les conditions actuelles ne sont pas propices aux prêts hypothécaires en général. Bien que la Banque centrale ait encouragé toutes les banques à fournir des rapports séparés sur l’inclusion financière, les prêteurs doivent délibérément augmenter le nombre de prêts hypothécaires pour les femmes et en rendre compte séparément. Au 31 mars 2022, 60,01 % du portefeuille de prêts de la microfinance étaient destinés à des fins productives, tandis qu’environ 39,99 % étaient destinés à des fins de consommation.[8] Les institutions de prêt de microfinance n’ont pas encore désagrégé les rapports pour montrer les emprunts destinés au logement. Pour encourager l’inclusion financière, le gouvernement a parrainé l’ouverture d’une institution bancaire ciblant les questions sexospécifiques, la Women’s Microfinance Bank, en 2021.
Les prêts non performants s’élevaient à 126 millions de Z$ (344 010 US$) pour 119 comptes en juillet 2022, par rapport à 79 millions de Z$ (215 689 US$) pour 206 comptes en juin 2020.[9] Des conditions économiques défavorables et de fortes hausses d’intérêts ont entraîné une augmentation de la valeur des prêts non productifs en 2022, bien que le nombre de comptes ait diminué. Quarante comptes étaient en cours de saisie en 2022 (par rapport à 41 en 2021), tandis que deux propriétés ont été vendues en exécution pour les deux périodes. 20 Les membres de l’Union africaine pour le financement du logement (AUHF) au Zimbabwe sont les financeurs traditionnels des prêts hypothécaires. Cet organisme contribue à la fourniture de logements abordables en mettant à disposition des terrains viabilisés et des appartements.
Il y a une société formelle de financement hypothécaire non bancaire offrant des prêts hypothécaires, bien que la COVID-19 ait généralement affecté les services financiers des institutions non bancaires. Au 31 mars 2022, il y avait 187 institutions de microfinance enregistrées, composées de 179 institutions de crédit uniquement et de huit institutions de dépôt. Le nombre de prêts du secteur de la microfinance est passé de 314 745 au 31 décembre 2021 à 288 135 au 31 mars 2022.[10] Les indicateurs d’inclusion financière relatifs au genre reflètent une tendance stable de la proportion de prêts accordés aux femmes, à 42,2 % au 31 mars 2022, soit une légère baisse par rapport au taux de 44,2 % du 31 décembre 2021.[11] Les institutions de microfinance ont augmenté de 31 % la valeur moyenne des prêts accordés aux femmes et le montant moyen des prêts accordés aux femmes varie entre 18 904 Z$ (52 US$) et 24 857 Z$ (68 US$).[12] Les institutions de microfinance sont mandatées par la Banque centrale pour rendre compte de leurs activités d’inclusion financière, d’où l’intention stratégique affichée d’offrir leurs produits aux femmes.
Il existe deux bureaux de crédit au Zimbabwe. La Banque centrale gère la principale plateforme de référence de crédit et est accessible à tous les prêteurs enregistrés.[13] Les pratiques de souscription de prêts dans la plupart des banques ne tiennent toujours pas compte des sources de revenus informelles, alors que les prêteurs de la microfinance sont spécifiquement orientés vers la fourniture de garanties à ce type de clients. Les femmes ne peuvent accéder aux prêts sans demander le consentement d’un homme membre de leur famille, à moins qu’elles n’aient déclaré être mariées en communauté de biens. Les hommes qui demandent un prêt hypothécaire sont également tenus par la loi de fournir la preuve que leur partenaire consent à l’emprunt.
Le financement de la construction est disponible auprès de tous les prêteurs hypothécaires sur la base d’un déboursement progressif après avoir satisfait aux exigences spécifiques du contrat de prêt.[14] Les financeurs du logement utilisent leur propre pouvoir de crédit pour accéder au financement des partenaires locaux et internationaux, y compris Shelter Afrique. En août 2021, Shelter Afrique a accordé une ligne de crédit de 9 047 millions de Z$ et de 25 millions de US$ pour la fourniture de logements à bas prix au Zimbabwe, grâce au soutien de trois institutions, pour la construction de cinq mille maisons à bas prix dans le cadre de la Stratégie de Développement National 1 du gouvernement.[15] Les marchés financiers du Zimbabwe ne sont toujours pas à un niveau permettant de fournir un marché obligataire sûr, bien que dans le passé, le gouvernement ait eu l’habitude de fournir des financements abordables aux promoteurs immobiliers et aux prêteurs par le biais de la Banque de développement des infrastructures du Zimbabwe (IDBZ). Cette institution paraétatique a pour mandat de lever des capitaux pour le développement des infrastructures en levant des fonds par le biais d’obligations flottantes. Les projets ne sont pas nécessairement liés au logement, mais comprennent tout projet d’importance nationale.
[1] Kamete, A.Y. (2001) The quest for affordable urban housing : A study of approaches and results in Harare, Zimbabwe. Development Southern Africa 18:1, pages 31-44. (consulté le 22 août 2022).
[2] Zimbabwe Association of Housing Financiers (2022). Property Market and Housing Finance Up-date July 2021. Unpublished. Pg. 1.
[3]Zimbabwe Association of Housing Financiers (2022). Property Market and Housing Finance Up-date July 2021. Unpublished. Pg. 1.
[4]Reserve Bank of Zimbabwe. 2022. Financial Inclusion Quarterly Report. March 2022 https://www.rbz.co.zw/index.php/financial-markets/nps/38-qir-banking-sector/1083-quarterly-banking-sector-report-march-2022 (consulté le 24 août 2022).
[5] Ndlovu, R. (2022). Ndlovu, R. (2022). Zimbabwe Keeps World’s Highest Interest Rate; Raises It to 80%. Bloomberg. 4 April 2022. https://www.bloomberg.com/news/articles/2022-04-04/zimbabwe-keeps-world-s-highest-interest-rate-raises-it-to-80 (consulté le 28 août 2022).
[6] Ndlovu, R et Marawanyika, G. (2022). ). World’s Most Aggressive Central Bank Raises Key Rate to 200%. Bloomberg. 27 July 2022. https://www.bloomberg.com/news/articles/2022-06-27/world-s-most-aggressive-central-bank-raises-key-rate-to-200#xj4y7vzkg (consulté le 28 août 2022).
[7]Zimbabwe Association of Housing Financiers. (2022). Property Market and Housing Finance Up-date July 2021. Pg. 1. Unpublished
[8]Reserve Bank of Zimbabwe. Microfinance Quarterly Report as of 31 March 2022. www.rbz.co.zw (Accessed 27 August 2022). Pg. 15
[9]Zimbabwe Association of Housing Financiers. (2022). Property Market and Housing Finance Up-date July 2021. Pg. 1. Unpublished
[10]Zimbabwe Association of Housing Financiers. (2022). Property Market and Housing Finance Up-date July 2021. Pg. 1. Unpublished.
[11]Reserve Bank of Zimbabwe. Microfinance Quarterly Report as of 31 March 2022. www.rbz.co.zw (Accessed 27 August 2022) Pg. 3.
[12]Reserve Bank of Zimbabwe. Microfinance Quarterly Report as of 31 March 2022. www.rbz.co.zw (Accessed 27 August 2022) Pg. 3.
[13] Entretien avec O. Mafumbate. POSB. 20 août 2022. POSB Mortgage Centre Causeway, Harare.
[14] Entretien avec N. Bonzo. ZB Bank. 20 août 2022. Siège de la ZB Bank 1 Natal Road, Avondale, Harare.
[15]Construction Review Online. (2022). US$25m credit line for construction of Zimbabwe low-cost housing. 14 August 2022. https://constructionreviewonline.com/news/zimbabwe/us-25m-credit-line-for-construction-of-zimbabwe-low-cost-housing/ (consulté le 27 août 2022).
Abordabilité
En 2022, 3,3 millions de personnes étaient employées et le taux de chômage était de 19 %.[1] Les syndicalistes ont contesté le nombre indiqué pour les emplois, le jugeant trop bas, mais ZIMSTAT a fait valoir que le pourcentage était correct, car environ 85 % des personnes considérées comme « employées » se trouvent dans le secteur informel.[2] La plupart des personnes actives sont des fonctionnaires qui gagnent environ 36 000 Z$ (98 US$) par mois. Cela signifie que même les fonctionnaires bien payés ont à peine de quoi assurer la subsistance du ménage, sans parler de la location d’un logement ou du remboursement d’un prêt hypothécaire. Le gouvernement offre une allocation de subsistance comprise entre 25 333 et 63 332 Z$ (70 et 175 US$) par mois et une contribution pour les frais de scolarité des enfants des fonctionnaires.[3] Le prêt hypothécaire moyen en juillet 2022 s’élevait à 3 509 093 Z$ (9 581 US$), et la durée est comprise entre cinq et dix ans[4]. Le remboursement mensuel de 584 905 Z$ (1 597 US$) est encore bien supérieur à la capacité des emprunteurs potentiels officiels.
Les coûts de viabilisation des terrains sont de 8 500 Z$/m² (23 US$/m²) et le coût moyen de la construction au Zimbabwe par m² se situe entre 29 830 Z$ et 44 745 Z$ (entre 81 et 122 US$).[5] Une simple maison de deux pièces coûte environ 2 344 120 Z$ (6 400 US$), une maison de trois pièces 4 688 239 Z$ (12 800 US$) et un logement de quatre pièces 5 274 269 Z$ (14 400 US$). Le coût des loyers dans les quartiers à forte densité de Harare, tels que Mbare, Highfields et Budiriro, se situe en moyenne entre 18 095 et 25 333 Z$ (50 à 70 US$) par pièce.[6] Les loyers sont généralement payables en dollars américains ou en monnaie locale, cette dernière utilisant les taux du marché parallèle à près du double du taux de la Banque centrale.
[1] ZIMSTAT (2022). Zimbabwe Population and Housing Census Report. https://zimbabwe.opendataforafrica.org/anjlptc/2022-population-housing-census-preliminary (consulté le 21 août 2022).
[2] ZIMSTAT (2022). Zimbabwe Population and Housing Census Report. https://zimbabwe.opendataforafrica.org/anjlptc/2022-population-housing-census-preliminary (consulté le 21 août 2022).
[3] Machivenyika, F (2022). Zimbabwe : Salary Review Joy for Civil Servants. The Herald. 28 juin 2022. https://allafrica.com/stories/202206280364.html (consulté le 30 août 2022).
[4] Zimbabwe Association of Housing Financiers (2022). Property Market and Housing Finance Up-date July 2021. Unpublished. Pg. 1.
[5]Palmer Contractors. (2022). Cost Estimations. July 2022. https://palmer.co.zw/civil/cost-estimations/ (consulté le 20 août 2022).
[6] Entretien avec Takudzwa Warikandwa, un résident de Highfields. 20 août 2022. Highfields Township Harare.
Offre de logements
Les propriétaires représentent 58,6 % des occupants des logements et 22,4 % sont locataires, tandis que le reste de la population bénéficie d’arrangements spéciaux en matière de logement.[1] Environ 83 % des Zimbabwéens vivent dans des maisons modernes et 16 % dans des habitations traditionnelles[2]. Les habitations modernes comprennent les maisons individuelles, les maisons mitoyennes, les appartements et les complexes, tandis que les unités d’habitation traditionnelles sont des bâtiments familiaux de style ancien faits de poteaux et de briques de terre.[3] Le ménage moyen est composé de quatre personnes.[4]
Le déficit de logements est d’au moins 1,5 million d’unités dans tout le pays.[5] Pour résorber cette carence, le gouvernement a identifié plusieurs sites où 324 bâtiments doivent être construits pour les fonctionnaires, et 5 184 unités pour les établissements d’urgence, pour un coût total de 140,6 milliards de Z$ (environ 384 millions de US$).[6] La construction a commencé en juillet 2022.[7] Le Zimbabwe adopte également des méthodes de construction alternatives telles que l’utilisation de polystyrène.[8] Un accord d’un montant de 23,5 milliards de Z$ (64 millions de US$) avec Shelter Afrique pour la construction de bâtiments écologiques a également été lancé pour réduire le retard en matière de logement.[9] L’assouplissement des règlements de construction pour tenir compte des technologies de construction modernes et moins chères a été annoncé en 2013,[10] mais ne sera mis en œuvre qu’en 2022.13 L’IDBZ s’est associé à divers conseils urbains pour moderniser et construire des maisons dans tout le pays.
Le coût élevé des terrains urbains reste une pierre d’achoppement pour les logements abordables. La plus petite taille de parcelle est de 100 m²,[11] et coûte 8 500 Z$/m² (23 US$/m²), une parcelle de terrain coûte 850 000 Z$ (2 300 US$) et se vend au moins 1 639 370 Z$ (environ 5 000 US$). Cela se traduit par un remboursement mensuel de l’hypothèque de 273 228 Z$ (746 US$). Le coût des matériaux de construction est également élevé par rapport à d’autres pays de la région : un sac de ciment de 50 kg coûte entre 3 619 et 5 066 Z$ (10 et 14 US$), par rapport à 1 809 Z$ (5 US$) en Zambie.[12] Les matériaux de construction tels que le ciment, les briques, le bois, le sable, la pierre et le fer sont disponibles dans les quincailleries et les magasins locaux. Certains matériaux de construction, comme les briques d’argile cuites au feu de bois entraînent la dégradation des sols, la déforestation et de fortes émissions de carbone, ce qui a incité les conseils locaux, comme la ville de Bulawayo, à adopter la technique « hydraform », qui utilise des blocs de sol-ciment emboîtés, et moins de mortier.[13]
Le caractère inabordable de ces systèmes de logement formels a conduit à la prolifération de barons fonciers qui échangent généralement des terrains pour une occupation informelle dans des établissements urbains non planifiés.[14] Dans de nombreux cas, les établissements informels n’ont pas d’infrastructures sanitaires adéquates. La production de logements repose donc en grande partie sur l’initiative d’auto-construction pour les plus pauvres, où les promoteurs immobiliers fournissent des parcelles tandis que l’acheteur est censé construire sa maison, le plus souvent sans aucune subvention. Les conseils urbains du Zimbabwe maintiennent une position ferme contre les implantations informelles, comme en témoignent les dernières démolitions à Chitungwiza.[15] On constate toutefois un regain d’efforts pour régulariser et améliorer les établissements informels dans la mesure du possible.
L’offre de logements formels, en revanche, est dominée par le secteur privé qui cherche à réaliser d’importantes marges bénéficiaires, ce qui rend le logement hors de portée de beaucoup. Le gouvernement a donc modifié le modèle politique de fourniture de logements, passant de la « propriété du logement » à la fourniture d’un « logement décent ». Les développeurs immobiliers doivent ainsi réserver 40 % des terrains résidentiels à des appartements ou à des tours d’habitation[16], ce qui favorise l’expansion verticale et augmente l’accès à des logements locatifs bon marché plutôt qu’à la propriété.[17]
[1] ZIMSTAT (2022). Zimbabwe Population and Housing Census Report. https://zimbabwe.opendataforafrica.org/anjlptc/2022-population-housing-census-preliminary (consulté le 21 août 2022).
[2] New Ziana (2022). Majority of Zimbabweans own modern Houses: Zimstat. New Ziana. https://newziana.co.zw/2022/08/10/majority-of-zimbabweans-own-modern-houses-zimstat/ (consulté le 29 août 2022).
[3] New Ziana (2022). Majority of Zimbabweans own modern Houses: Zimstat. New Ziana. https://newziana.co.zw/2022/08/10/majority-of-zimbabweans-own-modern-houses-zimstat/ (consulté le 29 août 2022).
[4] ZIMSTAT (2022). Zimbabwe Population and Housing Census Report. https://zimbabwe.opendataforafrica.org/anjlptc/2022-population-housing-census-preliminary (consulté le 21 août 2022).
[5] Rusike, T. (2022). We will speed up housing delivery. Sunday Mail. 22 May 2022. https://www.sundaymail.co.zw/we-will-speed-up-housing-delivery (consulté le 29 août 2022)
[6]Voice of Africa News (2022). Zimbabwean Government Announces Affordable Housing Deal. 21 February 2022. Voice of Africa News https://www.voanews.com/a/zimbabwean-government-announces-affordable-housing-deal-/6452698.html (consulté le 21 juillet 2022).
[7] The Herald (2022). Construction of Civil servants’ flats takes shape. 7 July 2022. https://www.herald.co.zw/construction-of-civil-servants-flats-takes-shape/ (consulté le 21 juillet 2022).
[8] The Herald (2022). Zim builds ecofriendly demo house. 23 August 2022. https://www.herald.co.zw/zim-builds-eco-friendly-demo-house/ (consulté le 24 août 2022).
[9] The Herald (2022). US$63million for construction of eco-friendly houses availed. 24 August 2022. https://www.herald.co.zw/us63-million-for-construction-of-eco-friendly-houses-availed/ (consulté le 24 août 2022).
[10] The Herald (2013). Harare relaxes building bylaws. 27 May 2013. https://www.herald.co.zw/harare-relaxes-building-by-laws/ (consulté le 21 juillet 2022).
[11] Entretiens avec M. Mutarisi, M. Mutema et M. Banda, de différentes sociétés immobilières, 22 août 2022.
[12] Mavhunga, C. (2022). Zimbabwean Government Announces Affordable Housing Deal. Voice of Africa News. 22 February 2022. https://www.voanews.com/a/zimbabwean-government-announces-affordable-housing-deal-/6452698.html. (consulté le 29 août 2022).
[13] Ndlovu, P. (2015). Tackling housing crisis, the hydraform way. The Chronicle. 10 December 2015. https://www.chronicle.co.zw/tackling-the-housing-crisis-the-hydraform-way/ (consulté le 10 septembre 2022)
[14] Matsika, B. (2022). Playing the housing backlog theme. The Independent. 1 July 2022 https://www.theindependent.co.zw/2022/07/01/playing-the-housing-backlog-theme/ (consulté le 29 août).
[15] ZIM Eye (2022). Chitungwiza Municipality Demolishes Illegal Structures. Zim Eye. https://www.zimeye.net/2022/08/16/chitungwiza-municipality-demolishes-illegal-structures/ (consulté le 16 août 2022).
[16] Gouvernement du Zimbabwe (2017). Zimbabwe National Human Settlements Policy. Harare.
[17] Mavhunga, C. (2022). Zimbabwean Government Announces Affordable Housing Deal. Voice of Africa News.. https://www.voanews.com/a/zimbabwean-government-announces-affordable-housing-deal-/6452698.html (consulté le 29 août 2022)
Marchés immobiliers
Le marché de l’immobilier au Zimbabwe est en pleine croissance, car il y a une prise de conscience de l’importance de l’investissement immobilier. Cela a créé une énorme demande sur le marché du logement, à tel point que la demande dépasse souvent l’offre.[1] Les transactions immobilières sont freinées par le fait que les vendeurs dictent généralement le prix et la devise des logements en raison du faible stock de logements, ce qui entraîne des prix exorbitants.[2] Il y a également eu des allégations d’abus financiers dans le cadre des facilités de prêt pour manipuler le taux de change. Le gouvernement a donc récemment augmenté le taux de prêt à 200 % pour décourager les emprunts.[3] On constate généralement une augmentation de la demande d’unités résidentielles groupées, et le marché a réagi en augmentant la construction de ce type de logements. Cependant, les prix des logements sont restés élevés et sont hors de portée des citoyens ordinaires. La maison la moins chère construite dans une zone urbaine à forte densité coûte jusqu’à 20 millions de Z$ (55 000 US$), ce qui est inabordable. Le prix de location d’une telle maison est d’environ 200 000 Z$ (550 US$).
Le marché de la location a souffert d’un manque de propriétés de qualité et à bon prix[4], les prix ayant augmenté au-delà de la portée de la plupart des citoyens. Il y a une pénurie de logements locatifs dans les localités préférées du marché et la demande de logements locatifs dépasse largement l’offre disponible, ce qui entraîne une hausse des loyers. Les propriétés se situant dans une fourchette budgétaire confortable sont rarement disponibles, car elles sont louées dès qu’elles sont vacantes.
Il n’existe pas de base de données crédibles et complètes concernant l’enregistrement des terres, les titres de propriété ou les informations ventilées selon le genre. Le cadastre du Zimbabwe est responsable de l’enregistrement et de la gestion du registre des propriétés, mais il doit encore être numérisé pour faciliter l’enregistrement et l’accès aux données. Le temps nécessaire à l’enregistrement d’une propriété au Zimbabwe est de 29 jours, comporte cinq procédures et coûte environ 7,3 % de la valeur de la propriété.[5] La législation zimbabwéenne n’établit pas de discrimination formelle à l’encontre des femmes détenant un titre de propriété et le principal défi réside dans le manque de produits de financement offerts aux femmes pour la construction ou l’achat. Le gouvernement a fait des progrès vers l’autonomisation des femmes en renforçant les moyens économiques et politiques permettant aux femmes d’acquérir et de posséder les moyens de production, y compris la terre.
[1] Muchenje, K. (2022). Property Market Zimbabwe First Quarter 2022. https://zimbabwe.seeff.com/news/property-market-zimbabwe-first-quarter-2022/ (consulté le 29 août 2022).
[2] Muchenje, K. (2022). Property Market Zimbabwe First Quarter 2022. https://zimbabwe.seeff.com/news/property-market-zimbabwe-first-quarter-2022/ (consulté le 29 août 2022).
[3] Zimbabwe Association of Housing Financiers April 2022 Report.
[4] Muchenje, K. (2022). Property Market Zimbabwe First Quarter 2022. https://zimbabwe.seeff.com/news/property-market-zimbabwe-first-quarter-2022/ (consulté le 29 août 2022).
[5]World Bank (2022). Economy Profile of Zimbabwe. Doing Business in 2020.
https://archive.doingbusiness.org/content/dam/doingBusiness/country/z/zimbabwe/ZWE.pdf (consulté le 29 août 2022).
Politique et législation
La Loi sur la Gestion de l’Environnement (chapitre 20:27) prescrit des mesures de protection de l’environnement, notamment la nécessité d’un Rapport d’Évaluation de l’Impact sur l’Environnement avant tout développement immobilier. La Loi sur les Registres des Actes (chapitre 20:05) régit l’enregistrement et le transfert de propriété. La Loi sur les Finances (chapitre 23:04), la Loi sur les Droits de Timbre (chapitre 23:01) et la Loi sur l’Impôt sur les Plus-Values (chapitre 23:01) couvrent les différents impôts à payer lors de l’acquisition ou de la cession d’un bien. La Loi sur l’Arpentage (chapitre 20:12) traite de l’arpentage des titres de propriété qui permet l’enregistrement d’un bien immobilier. La Loi sur les Conseils Urbains (chapitre 29:15) et la Loi sur les Conseils de Districts Ruraux (chapitre 29:13) sont essentielles pour préciser les rôles et les responsabilités des gouverneurs et de la population dans les zones rurales, ainsi que pour identifier, planifier et gérer les terrains destinés au logement. Tous ces éléments font partie du cadre institutionnel qui détermine l’environnement de la fourniture de logements au Zimbabwe. L’administration efficace et le réalignement continu de ces lois ont un impact positif sur la fourniture de logements, définie par le rôle du gouvernement national et local. L’État s’est efforcé d’améliorer la facilité de faire des affaires par le biais de réformes sectorielles clés. Par exemple, la Loi sur l’Aménagement du Territoire Régional (chapitre 29:12) est en cours de réforme pour améliorer la pertinence de la détermination des besoins résidentiels urbains, ce qui créera un environnement plus propice au développement du logement.
La Politique Nationale des Établissements Humains de 2018 fixe un cadre pour le développement général du logement abordable et des établissements humains durables. Le gouvernement soutient également directement la fourniture de logements abordables en en finançant la construction. Dans le budget national de 2022, le gouvernement s’est engagé à continuer à soutenir le développement du logement et à travailler avec le secteur privé.[1] Ces mesures donnent la priorité à la livraison de logements abordables et entièrement viabilisés, à la construction d’unités de logement, y compris de logements institutionnels, et aux tentatives de régularisation et d’amélioration des établissements informels.
Il n’existe pas de politique de logement ciblant délibérément les femmes au Zimbabwe, bien que les lois sur la propriété ne font pas de discrimination envers les femmes dans l’accès aux opportunités de logement.
[1]Government of Zimbabwe. (2021). Budget Strategy Paper. Pg. 42. http://veritaszim.net/sites/veritas_d/files/2022%20BUDGET%20STRATEGY%20PAPER%20FINAL_27%20JULY%202021.pdf (consulté le 29 août 2022).
Opportunités
Le gouvernement est favorable aux partenariats pour la construction de logements abordables par le biais de mécanismes de construction-exploitation-transfert, qui impliquent des maisons construites par des investisseurs à des conditions de location abordable ou d’achat flexible. Il y a déjà une longue liste d’attente dans ce secteur particulier.
Il est possible d’introduire des concepts de construction écologique au Zimbabwe. Des technologies plus récentes utilisant l’acier, le béton, le polystyrène, la technique hydraform, les briques en terre et l’énergie solaire sont disponibles pour contribuer à améliorer les normes en matière de logements abordables. Les technologies de construction actuelles sont principalement basées sur la brique et le mortier et suivent souvent des normes strictes, ce qui peut décourager les groupes à faibles revenus. Les modèles conventionnels de financement de la construction de logements sont désormais concurrencés par des acteurs tels que Palmer Construction, Laperch Construction et Vaka Building Suppliers and Hardware, qui proposent des matériaux de construction et des services d’entrepreneur à crédit. Ces accords de crédit sont suffisamment souples pour permettre une construction progressive. Les prêteurs officiels n’ont pas encore tiré les leçons de ces méthodes, qui sont plus souples et couramment utilisées par ceux qui cherchent à financer la construction de la maison traditionnelle du village rural, ou musha.
La question de la sécurité d’occupation est un problème pour de nombreuses propriétés rurales, car les propriétaires n’ont souvent pas de titre de propriété officiel, ce qui limite l’accès au financement. De nombreuses institutions de microfinance ont donc choisi d’utiliser des plateformes de paiement numériques pour créer des historiques de crédit pour les personnes employées de manière informelle. Les entreprises de technologie financière (FinTechs) pourraient en profiter pour créer une base de données de références de crédit, utilisable par les prêteurs, en utilisant les données disponibles sur les achats de matériaux de construction ou les dossiers des entrepreneurs.
Les efforts du gouvernement pour décentraliser les activités commerciales en dehors des principaux centres urbains et la création de Zones Économiques Spéciales à la périphérie des villes offrent des opportunités pour l’expansion de la construction de logements à court et moyen terme, notamment parce que les zones ciblées tendent à s’urbaniser. Les investisseurs pourraient cibler des zones telles que Muzarabani[1] et Chivhu[2] où de nouveaux développements miniers sont en cours, et pourraient construire des logements à bas revenus pour ces zones qui deviendront des centres économiques dans quelques années.
[1] Chingono, N. (2022). Invictus Energy expects to drill first Zimbabwean exploration well in coming weeks. CNBC Africa. 22 August 2022. https://www.cnbcafrica.com/2022/invictus-energy-expects-to-drill-first-zimbabwe-exploration-well-in-coming-weeks/ (consulté le 28 août 2022).
[2] The Chronicle. (2021). ) Chinese firm to build world class iron and steel plant in Zimbabwe. 3 August 2021 https://www.chronicle.co.zw/chinese-firm-to-build-world-class-iron-and-steel-plant-in-zim/ (consulté le 22 août 2021).
Disponibilité des données sur le financement du logement
Les statistiques démographiques sont facilement disponibles auprès du ZIMSTAT. Les mises à jour statistiques comprennent les enquêtes sur les ménages menées tous les deux à cinq ans, bien que le recensement le plus récent, prévu pour 2022, ait été retardé en raison de la COVID-19.
Il est possible d’obtenir des données sur les prêts hypothécaires auprès de l’association de financiers du logement, la Zimbabwe Association of Housing Financiers, mais les informations sont réservées aux organisations membres et au gouvernement. Cependant, toutes les banques autorisées à accorder des prêts hypothécaires ne sont pas membres de cette organisation, et ces institutions ne sont pas incluses dans le rapport. Les données sont mises à jour mensuellement.
Les données sur les institutions de microfinance, les taux de change, l’inflation et les performances économiques peuvent être obtenues sur le site Web de la banque centrale du Zimbabwe. Les informations sont mises à jour de façon hebdomadaire, mensuelle et trimestrielle en fonction du domaine d’intérêt et de l’aspect pratique.
Pour les programmes et politiques de logement nationaux, les données peuvent être obtenues sur le portail du ministère du Logement national et des Équipements sociaux. Ce portail contient toutes les mises à jour des projets de construction du gouvernement et des informations historiques sur les accords de partenariat.
L’association des agents immobiliers du Zimbabwe (Estate Agents Council of Zimbabwe) tient un registre des agents immobiliers et diffuse des informations actualisées de nature réglementaire sur le secteur. Les mises à jour sont effectuées tous les trimestres.
L’Association des Conseils Urbains du Zimbabwe et l’Association des Conseils de District Ruraux du Zimbabwe rendent compte des objectifs et des projets de développement régional plus larges. Les mises à jour ne contiennent pas beaucoup d’informations sur le développement du logement et sont axées principalement sur les questions de réglementation et de conformité.
Applications vertes pour le logement abordable
Parmi les nouvelles initiatives écologiques, citons le conseil pour la construction écologique (Green Buildings Council of Zimbabwe, GBCZ), qui a pour mission de coordonner les efforts en faveur d’un plan de logement écologique et des projets pilotes associés par l’intermédiaire de trois institutions publiques : le ministère de l’Environnement, du Climat, du Tourisme et de l’Hôtellerie ; le ministère du Logement national et des Équipements sociaux ; et le Gouvernement Local et les Travaux Publics. Depuis sa création, la GBCZ a élaboré un rapport sur le contexte local en vue de l’adoption de systèmes d’évaluation et de certification des bâtiments « green-star ».[1] Cependant, malgré ces efforts, les activités du GBCZ ne sont toujours pas visibles. Le concept est en grande partie encore au stade de la planification, car les normes de construction verte sont en cours d’élaboration.[2] Seuls quelques bâtiments peuvent être classés dans la catégorie des constructions écologiques, en particulier les propriétés résidentielles.[3] Le centre commercial Eastgate à Harare est un exemple récent de construction écologique, car il utilise la régulation naturelle de la température. Le Zimbabwe ne dispose pas actuellement d’un cadre institutionnel régissant la construction écologique, et le GBCZ n’a pas de mandat légal pour aider au renforcement des capacités en vue de l’adoption du concept, car il s’agit d’une organisation bénévole. Parmi les autres défis à relever, citons le manque de volonté politique, le manque d’expertise, la pauvreté, l’environnement politique et la réticence à s’adapter à l’innovation en préférant les méthodes de construction conventionnelles.[4]
L’énergie électrique du Zimbabwe est produite par le charbon et l’hydroélectricité, l’énergie solaire étant prévue en complément. Les rapports de recensement récents indiquent qu’au moins 68,9 % des ménages ont accès à l’électricité, mais seulement 53,9 % sont connectés au réseau national, les autres utilisent des sources d’énergie alternatives comme l’énergie solaire.[5] Environ 96,1 % de la population a accès à l’eau potable et plus de 68 % dépendent des eaux souterraines comme principale source d’eau.[6] L’eau potable et les sources d’énergie peuvent toutes deux être affectées par des conditions météorologiques difficiles et font donc l’objet d’un développement vert pour favoriser la durabilité.
[1] Moyo, A. (2022). Zimbabwe : Zim Speeds Up Green Buildings Adoption. The Herald. 13 avril 2022. https://allafrica.com/stories/202204130433.html (consulté le 28 août 2022).
[2] Ryan Chigoche, R. (2022). Govt crafts green building standards. Business Times. 14 April 2022. https://businesstimes.co.zw/govt-crafts-green-building-standards/ (consulté le 10 septembre 2022)
[3] Tanyanyiwa, V.I. et Juba, O.S. (2018). Green buildings and water management in Harare,
Zimbabwe. Journal of Urban Planning, Landscape & environmental Design, 3(2), 83-92. Pg. 88
[4] Kibert, C.J. (2016). Sustainable construction: green building design and delivery. Hoboken, US: John Wiley & Sons..
[5] Sengere, L. (2012). 46% of Zimbabwean electricity users have solar as main source. 29 September 2021. Techzim. https://www.techzim.co.zw/2021/09/46-zimbabwe-electricity-users-use-solar-as-main-source/ (consulté le 10 septembre 2022).
[6] World Vision International. (2022). World water day 2022: Making the invisible visible in Zimbabwe. 28 March 2022. https://www.wvi.org/stories/zimbabwe/world-water-day-2022-making-invisible-visible-zimbabwe (consulté le 10 septembre 2022).
Sites web
CABS : https://www.cabs.co.zw
Estate Agents Council: https://eac.co.zw
FBC Building Society: https://www.fbc.co.zw
Homelink Limited: https://www.homelink.co.zw
National Building Society: http://nbs.co.zw
Reserve Bank of Zimbabwe: https://www.rbz.co.zw
Urban Development Corporation: https://udcorp.co.zw
ZB Bank Limited: https://www.zb.co.zw
Zimbabwe National Statistics Agency : http://www.zimstat.co.zw
Zimbabwe Association of Housing Financiers : http://www.zahf.co.zw.
Urban Councils Association of Zimbabwe (UCAZ) https://ucaz.org.zw
Association of Rural District Councils of Zimbabwe (ARDCZ) https://ardcz.org.zw/
Ministry of National Housing and Social Amenities http://www.nationalhousing.gov.zw/
Steward Bank Limited https://www.stewardbank.co.zw
CBZ Bank Limited https://www.cbz.co.zw
