En 2023, le système bancaire algérien est composé de 28 banques et institutions financières ayant leur siège à Alger^.11 Sur les 20 banques, 12 offrent des produits et services de finance islamique. Certains de ces produits permettent d’acquérir des prêts destinés à l’habitat. Le réseau des banques et institutions financières en Algérie a connu une croissance modeste en 2023, avec 1 746 agences contre 1 720 en 2022. Le nombre de comptes bancaires actifs en dinars a enregistré une croissance de 6,6% sur la même période, atteignant un total de 12 818 657 comptes en 2023, contre 12 028 816 en 2022. Les comptes détenus par les personnes morales représentent 5% de ce total, alors que les comptes détenus par les personnes physiques constituent la grande majorité avec 95% du total^.12 Enfin, le nombre de comptes ouverts actifs en dinars et en devises a légèrement augmenté pour atteindre 3,41 comptes par personne en âge de travailler, contre 3,26 comptes en 2022^.13

Les prêts accordés ont augmenté de 5,8% en 2023, portant l’encours total à 10 695 milliards de DA (79,5 milliards de dollars). Le secteur public bénéficie de 41,69% de ces crédits^.14 Le reste a été accordé au secteur privé, avec une augmentation notable des prêts aux entreprises privées de 7,1% et aux ménages de 10,5%^.15 Ainsi, après une légère baisse de 0,3% en 2022, les prêts à moyen et long terme en Algérie ont rebondi pour atteindre 6 502,5 mds DA (48,4 mds USD) à la fin de 2023, marquant une croissance de 4,7%. Cette hausse est principalement due à l’augmentation des prêts à long terme (plus de 7 ans), qui ont augmenté de 6,6 %, tandis que les prêts à moyen terme (entre 2 et 7 ans) ont diminué de 1,3 %. Les banques d’État continuent de dominer ce segment, en accordant près de 92 % des prêts à moyen et long terme en 2023, contre seulement 8,2 % pour les banques privées. En termes de structure, la part des prêts à long terme a augmenté de 76,4 % en 2022 à 77,8 % en 2023, tandis que celle des prêts à court et moyen terme a diminué de 23,64 % à 22,28^%16.

En termes de produits spécifiques, en 2023, le financement islamique par  » Salam  » domine avec 40,9 % du marché, contre 39,1 % en 2022. Le financement Salam est une formule de financement de crédit qui permet aux clients de financer leurs achats ou leurs projets en échange d’une marge bénéficiaire de la banque. La formule Salam s’est avérée utile par rapport au régime de financement traditionnel basé sur le crédit à taux d’intérêt, en raison de la facilité de remboursement et de la plus grande flexibilité offertes aux clients. Dans le cadre de la construction d’un logement, elle permet de financer jusqu’à 70 % du coût total de la construction du bien, avec une période de franchise pouvant aller jusqu’à 18 mois et une période de remboursement pouvant aller jusqu’à 30 ans. Pour une extension de maison, il est possible d’obtenir jusqu’à 100 % du coût global avec une période de franchise pouvant aller jusqu’à 6 mois et un taux de financement attractif selon le client.

La « Murabaha » suit avec 30,4%, en baisse par rapport à 32,9% en 2022. Il s’agit d’un type de financement qui respecte les principes de la Charia et qui permet au client d’acquérir un bien immobilier sans contracter de prêt avec intérêt. La durée du financement immobilier Murabaha peut aller jusqu’à 30 ans pour les clients âgés de plus de 40 ans, et jusqu’à 40 ans pour les jeunes âgés de 40 ans ou moins. La Mourabaha est une transaction triangulaire entre le fournisseur, la banque islamique et le client, qui implique un double transfert du bien : la banque acquiert le bien auprès du fournisseur et le revend au client. Ce système permet de contourner les intérêts bancaires traditionnels et de respecter les principes de la finance islamique.

L' »Ijara » est la troisième offre la plus demandée par les clients avec 21,9% du marché en 2023, en baisse par rapport aux 22% de 2022. Ce contrat de financement consiste en l’acquisition d’un bien immobilier (logement neuf ou ancien) par la banque, suivie d’une location à long terme au client. Le contrat se caractérise par le fait que la propriété du bien reste à la banque pendant toute la durée du contrat, tandis que le client bénéficie d’un droit d’usage.

En termes de montants, les financements par « Salam » ont atteint 187,7 milliards de DA (1,4 milliard de dollars) en 2023, contre 153,9 milliards de DA (1,1 milliard de dollars) en 2022. La « Mourabaha » a augmenté à 139,5 milliards de DA (1 milliard de dollars), tandis que l' »Ijara » a atteint 100,4 milliards de DA (7,5 millions de dollars) en 2023, contre 86,48 milliards de DA (642,7 millions de dollars) en 2022. Les produits « Istisna’a », « Moudaraba » et « Moucharaka » restent les moins utilisés, avec des encours respectifs de 18,5, 8,3 et 4,2 milliards de DA (137,5 millions, 61,7 millions et 31,2 millions de dollars) en^202317.

L’Algérie dispose de la Bourse d’Alger. Cette bourse est organisée sous la forme d’une Société de Gestion de la Bourse des Valeurs (SGBV), dont les principaux actionnaires sont des banques. Cette société est un cadre organisé et réglementé au service des Intermédiaires en Opérations de Bourse en tant que professionnels pour leur permettre d’accomplir leurs missions conformément aux lois et règlements en vigueur. La SGBV prend en charge des opérations telles que l’organisation pratique de l’introduction en bourse des titres ou l’organisation matérielle des séances de bourse et la gestion du système de négociation et de cotation. Elle comprend différents types de marchés tels que les obligations, les petites et moyennes entreprises (PME), les obligations du Trésor (OAT) et, bien sûr, un marché principal pour les sociétés cotées. Ces marchés permettent le financement et le refinancement des différents acteurs qui y participent.

En 2024, l’Algérie comptera 10 millions d’unités de logement, avec une moyenne de 4,18 occupants par unité^.18 La majorité des ménages sont propriétaires (74,8%). La location ne représente que 10,4 % du parc immobilier et est plus concentrée dans les zones urbaines, où elle représente 13,4 % des unités de logement^.19

Cette proportion élevée de ménages propriétaires est le résultat du travail constant de l’État pour fournir un logement abordable et adéquat à tous. Cela se traduit par la mise en place d’un ensemble de programmes de logements sociaux depuis plusieurs années. Ainsi, le programme « Logement promotionnel aidé » (LPA), qui comprend des logements individuels et collectifs, permet l’acquisition de biens immobiliers d’une superficie comprise entre 50 et 105 m pour des coûts allant de 2 500 000 DA (18 582 USD) à 5 100 000 DA (37 907 USD). ²⁰ Le programme « location-vente » permet d’obtenir des biens de type F3 entre 70 et 85mQ selon des procédures très strictes. ²¹ En ce qui concerne les zones rurales, le gouvernement algérien a mis en place un programme spécial « Habitat rural » dont le coût d’acquisition est de 1 000 000 DA (7 433 USD) pour les 10 willayas du sud et de 700 000 DA (5 203 USD) pour le reste des willayas. Ce programme est destiné à toute personne résidant dans l’une des communes concernées ou exerçant une activité en milieu rural^.22

Si ces programmes permettent à une grande partie de la population de devenir propriétaire, il reste une frange qui ne remplit pas les conditions d’éligibilité. Cette partie de la population a le plus souvent recours à l’auto-construction pour répondre au besoin de logement par l’achat de terrains. Or, les prix d’acquisition restent élevés. A titre d’exemple, pour la période 2023/24, il faudra débourser au minimum entre 140 000 et 253 000 DA (1 041 et 1 881 USD) le m pour un terrain nu dans une zone résidentielle située dans la Waliya d’Alger^.23 Dans les zones périphériques, ce montant varie entre 100 000 et 207 000 DA (743 et 1 539 $US)^.24 Dans la Waliya de Constantine, le prix du mQ pour un terrain nu dans une zone résidentielle est compris entre 3 200 et 141 000 DA (24 et 1 048 $US)^.25

Ces montants restent élevés pour une grande partie de la population en termes de salaires. En effet, le salaire annuel moyen est de 42 800 DA (318 USD) avec une meilleure rémunération dans le secteur public (60 100 DA, soit 447 USD) par rapport au secteur privé (34 900 DA, soit 259 USD)^.26 Une fois le logement acquis, les charges mensuelles (eau, électricité, internet) sont faibles. Une fois le logement acquis, les charges mensuelles (eau, électricité, internet) sont faibles. Les ménages paient entre 2 987 et 10031 DA (22 et 75 $US) pour faire face à leurs dépenses, selon la période et la ville de résidence. En moyenne, ces charges s’élèvent à 5 264 DA (39 USD)^.27

Il existe plusieurs possibilités de financer l’acquisition d’un bien immobilier. Dans le cadre des programmes gouvernementaux, le demandeur doit généralement payer au moins 10 % du prix du bien qu’il souhaite acquérir. Ainsi, dans le cas du programme Location-accession, une fois sélectionné, le bénéficiaire doit payer 10 % du prix du bien en option ferme^.28 Autre possibilité toujours dans le cadre des programmes subventionnés, la Caisse Nationale d’Épargne et de Prévoyance-banque, via le programme d’achat de Logements Promotionnels Libres, finance jusqu’à 100 % du prix de vente^.29

En 2023, le secteur de la construction en Algérie a connu un léger ralentissement de sa croissance, enregistrant un taux de 3,7%, contre 4,0% l’année précédente. Malgré ce ralentissement, le secteur reste un pilier de l’économie nationale, se classant au troisième rang des moteurs de croissance avec une contribution de 10,8% en 2023, bien qu’en baisse par rapport à 15,1% en 2022. La part de la construction dans le produit intérieur brut (PIB) du pays à prix courants a néanmoins augmenté, atteignant 12,9 % en 2023, contre 12 % en 2022, ce qui souligne l’importance de ce secteur pour l’économie^.30

Le nombre de logements livrés en Algérie en 2023 a atteint 230 700 unités, en baisse par rapport aux 245 000 unités livrées en 2022. Cette baisse a été particulièrement marquée dans les catégories des logements subventionnés, des logements promotionnels libres et des logements promotionnels publics. Les logements subventionnés ont baissé de 9,6 %, alors qu’ils avaient augmenté de 32 % en 2022. De même, les logements promotionnels vacants ont diminué de 9 %, alors qu’ils avaient augmenté de 39,1 % l’année précédente. Les logements promotionnels publics ont enregistré une baisse drastique de 92 % sur le site
, contre une baisse de 60,9 % en 2022. Cette baisse est liée à la pérennité des programmes de logements promotionnels publics, à l’achèvement de nombreux projets, ainsi qu’au nombre important de livraisons effectuées
en 2022^.31

Cependant, les livraisons de logements sociaux ont augmenté, atteignant 31 500 unités en 2023, soit une hausse de 28,1 % par rapport aux 24 600 unités de 2022. En outre, la catégorie de l’autoconstruction a également connu une augmentation, avec 15 900 unités livrées en 2023, soit une hausse de 19,6 % par rapport aux 13 300 unités de l’année précédente^.32 La construction de logements est principalement due à des partenariats entre l’État et les promoteurs immobiliers. En effet, les promoteurs immobiliers construisent des logements qui répondent au cahier des charges des initiatives gouvernementales. En contrepartie, ils bénéficient de tous les avantages liés à la participation à ce type de projet.

Le secteur des matériaux de construction est devenu une véritable fierté nationale de par sa contribution à la réalisation de l’objectif de construction d’un habitat algérien. Aujourd’hui, le secteur utilise des matériaux et des produits sourcés ou fabriqués sur le territoire national et de qualité internationale. Après de nombreuses années de dépendance vis-à-vis des importations, l’Algérie a réussi à atteindre l’autosuffisance dans la production de ciment, de clinker, de fer à béton, de céramique et d’autres matériaux de construction^.33

Le développement rapide du secteur du bâtiment et des travaux publics (BTP) en Algérie est attribué aux avancées significatives réalisées par les entreprises de construction et celles spécialisées dans les matériaux de construction, notamment le ciment et le fer à béton. Ce développement s’est traduit par des exportations de matériaux de construction en 2023 d’une valeur de 161,4 milliards de DA (1,2 milliard de dollars US)^.34

Pour faciliter la vie des citoyens et moderniser le secteur immobilier, l’administration algérienne dispose, au sein du ministère des Finances, d’un service ca dirigé « Domaine National ». Cette administration domaniale et foncière occupe une place cruciale dans le paysage socio-économique en tant qu’expert et notaire de l’Etat pour les opérations foncières et immobilières. Ses principales missions sont l’organisation et la gestion du patrimoine public, la protection contre toute atteinte physique ou juridique aux biens de l’Etat, le contrôle des conditions des actes relatifs aux biens immobiliers, qu’ils soient publics ou privés, ainsi qu’aux autres droits immobiliers^.35

Le Domaine national a adopté de nouveaux services en ligne pour moderniser le secteur immobilier. Parmi les initiatives notables, les plateformes numériques permettent désormais aux citoyens modestes de demander des certificats fonciers depuis leur domicile, ce qui réduit les délais. Un poste d’assistant du gouverneur de l’immobilier a été créé pour accélérer la délivrance des documents fonciers. Un numéro national a également été mis en place pour améliorer la collecte de l’impôt foncier et lutter contre l’évasion fiscale. En ce qui concerne le recensement des terres, le processus d’arpentage a atteint 98 % sur l’ensemble du territoire national, dont 100 % pour les terres désertiques et steppiques et 70 % pour l’arpentage urbain. Un inventaire de 9,3 millions d’unités immobilières a permis d’élargir considérablement l’assiette fiscale, tandis que 7 à 9 % de terres d’origine inconnue ont été répertoriées. Un protocole a même été signé pour garantir le droit de suivi des propriétaires absents lors des enquêtes foncières^.36

La question du droit de propriété des femmes en Algérie reste un aspect socialement et juridiquement ancré. La Constitution garantit et protège le droit à la propriété et les femmes qui disposent des moyens financiers nécessaires peuvent librement acquérir ces biens. Cependant, dans la pratique, les femmes font l’objet de discriminations et de préjugés. Le code de la famille, modifié en 2005, continue de régir des aspects essentiels de la vie familiale tels que le mariage, le divorce, la garde des enfants, la filiation et l’héritage, sur la base du droit musulman, très favorable aux hommes. Ce cadre juridique maintient les inégalités entre les hommes et les femmes, notamment en termes de droits. Les femmes, en particulier les divorcées, les veuves et les mères célibataires, rencontrent des difficultés accrues pour accéder au logement. Les politiques de logement ne prennent pas en compte la dimension de genre, ce qui aggrave les discriminations existantes et les défis liés aux traditions patriarcales.

La pandémie a provoqué une quasi-paralysie du marché immobilier. De nombreuses agences immobilières ont cessé leurs activités, sans pour autant renoncer à leurs agréments, faussant ainsi les statistiques officielles. En conséquence, le secteur formel se réduit et une grande partie des transactions immobilières, environ 90 %, se fait désormais dans le secteur informel. Cette réalité échappe au contrôle des autorités et 75 % des transactions sont sous-déclarées, ce qui entraîne une perte de recettes importante pour le Trésor public. En outre, l’absence d’un barème de prix fixe, en particulier pour les locations à court terme, peut affecter l’accessibilité au logement^.37

Les prix des locations immobilières en Algérie sont déterminés par les propriétaires ou les intermédiaires sans réelles normes précises, ce qui fait varier les loyers de 40 000 DA (297 USD⁾³⁸ à plus de 120 000 DA (892 USD⁾³⁹ pour un appartement F3 (référence des agents immobiliers) en zone urbaine, en fonction de la localisation et du standing. Le marché connaît une baisse des prix due à la pandémie, à la distribution massive de logements par les programmes gouvernementaux et au départ des multinationales du territoire, ce qui a fait baisser les loyers, notamment pour les villas. Le président de la Fédération nationale des agences immobilières (FNAI) propose de réguler ce marché en rendant obligatoire le passage par des agences immobilières agréées, ce qui assurerait une plus grande concordance entre le bien et sa valeur estimée.

L’État algérien est le principal acteur du secteur du logement. Grâce à des partenariats avec le secteur privé, il s’efforce de fournir des logements abordables. Ainsi, à travers les lois de finances, il donne l’impulsion nécessaire à la réalisation de ces projets.

La loi de finances pour 2024 propose un abattement de 10 % pour les bénéficiaires de l’AADL (Logement promotionnel libre) qui ont déjà payé 25 % du prix et souhaitent payer le reste. Elle propose également la prise en charge par le Trésor des intérêts pendant la période de différé
et la bonification des taux d’intérêt à 100 % pour les prêts liés à la construction de 50 000 logements en location-accession. Il prévoit de prolonger le délai d’acquisition des logements publics locatifs jusqu’à fin 2025, et l’Entreprise Nationale de Promotion Immobilière (ENPI) est autorisée à vendre librement les logements publics promotionnels (LPP) invendus, sous réserve du remboursement des aides indirectes de l’Etat^.40 En ce qui concerne la création de nouveaux logements et leur distribution, il prévoit l’enregistrement de 460 000 logements de tous types, dont 230 000 logements ruraux.^L ‘objectif final de la loi de finances 2024 est de fournir un total de 1 000 000 d’unités de logement à la population au cours de l’année 2024, afin d’éliminer le déficit de logements dans le pays. Cependant, le secteur de la construction signale des blocages dans la mise en œuvre de ce plan en raison de la complexité du processus de construction, qui nécessite des délais et des coûts supplémentaires.

La loi de finances 2024 soutiendra tous les programmes déjà lancés et qui ont contribué à fournir des logements à une grande partie de la population, y compris la diaspora. Le Programme d’habitat rural offre une aide comprise entre 700 000 et 1 000 000 DA (5 203 et 7 433 USD) à la communauté algérienne vivant à l’étranger, leur permettant d’acquérir une propriété de 80 à 120 m au prix de 95 000 DA le m (706 USD)^.42 Le gouvernement algérien a promulgué la loi n° 24-04 le 26 février 2024, établissant de nouvelles règles de prévention, d’intervention et de réduction des risques dans le cadre d’un développement durable. L’une des mesures clés de cette législation est l’interdiction formelle de construire dans plusieurs zones à risque. Ces zones comprennent les failles sismiques actives, les zones de risques géologiques, les périmètres de sécurité autour des zones industrielles, ainsi que les terrains adjacents aux installations industrielles ou énergétiques dangereuses^.43

Le secteur algérien de l’habitat est en pleine mutation. Tous ses acteurs œuvrent pour qu’il se modernise et s’organise afin de mieux conserver sa place de second dans la croissance globale du pays. L’Etat, premier acteur du secteur, s’efforce de créer un cadre financier favorable. Pour ce faire, il collabore avec les banques pour créer les produits les mieux adaptés aux besoins de la population algérienne et en fixant des objectifs clairs et précis, comme la livraison d’un million de logements d’ici fin 2024. Les promoteurs immobiliers, mais surtout les agences immobilières, en faisant preuve d’une meilleure organisation et d’un professionnalisme accru, bénéficieront d’une plus grande visibilité et d’un nouveau dynamisme.

Il faut noter les efforts déployés pour rendre le secteur de la construction autosuffisant en termes de matériaux de construction, notamment dans la production de ciment, de clinker, de fer à béton, de céramique et de divers autres matériaux, selon les normes internationales. Cette situation
permet à l’Algérie de se positionner en tant qu’exportateur de matériaux de construction et de créer ainsi de nouvelles sources de revenus.

Cependant, certains défis subsistent. La demande croissante, liée à l’urbanisation rapide, risque de dépasser l’offre, malgré les efforts de production. Par ailleurs, l’augmentation du prix des matériaux de construction, amplifiée par les variations économiques mondiales, pourrait entraver l’accès au logement des ménages les plus pauvres, même si l’Algérie se positionne comme un pays exportateur.

Le secteur bancaire, même s’il joue un rôle essentiel dans la conception de produits financiers adaptés, peine parfois à proposer des solutions réellement abordables pour tous les ménages, en particulier les plus vulnérables. Les projets sont ralentis par la bureaucratie et les délais d’obtention des permis de construire, ce qui entraîne des retards dans les livraisons.

En outre, même si les promoteurs et les agences immobilières ont renforcé leur professionnalisme, la transparence dans la gestion des projets immobiliers doit encore être améliorée. La multiplication des acteurs dans ce secteur sans coordination adéquate accentue l’inefficacité globale. Enfin, bien que le secteur se modernise et que les perspectives soient encourageantes, ces défis doivent être pris en compte pour assurer un développement plus équilibré et inclusif du marché du logement abordable.

Les données sur le financement du logement sont disponibles et accessibles, bien que l’ensemble des données ne soit pas toujours à jour. Les principales structures de collecte de données sont : Premièrement, la Banque centrale qui collecte, synthétise et publie des données sur tous les aspects de l’économie dans son rapport annuel qui donne une compréhension globale de la situation du pays.

Le ministère du logement, de l’urbanisme et des affaires urbaines qui publie des données sur tout ce qui concerne le secteur du logement. Les données sont mises à jour régulièrement.

Ministère des affaires étrangères et de la communauté nationale à l’étranger :
https://www.mfa.gov.dz/fr

STATISTA :
https://fr.statista.com/

Direction générale des impôts :
https://www.mfdgi.gov.dz/fr/

Caisse Nationale d’Épargne et de Prévoyance-Banque:
https://www.cnepbanque.dz/web/

1. Ministère des affaires étrangères et de la communauté nationale à l’étranger. (2023). L’Algérie en bref.
2. Banque mondiale. (2023).Algérie, Vue d’ensemble.
3. Rédaction AE. (2024).Algérie : 46,7 millions d’habitants au 1er janvier 2024 (ONS). 12 juillet 2024.Algerie Eco. (consulté le 6 juillet 2024).
4. Statista. (2024). Part de la population urbaine dans la population totale en Algérie de 2000 à 2022.
5. Banque Mondiale. (2023).Algérie, par thème, pauvreté et inégalité.
6. Voir note de bas de page 2.
7. L’entraide missionnaire. (2023). Entraide missionnaire. Taux de pauvreté en Algérie : l’inquiétude grandit.
8. Banque d’Algérie. (2024).Rapport annuel 2023. https://www.bank-of-algeria.dz/rapports-annuels/ (consulté le 10 juillet 2024). Pgs. 3-4.
9. Voir note de bas de page 8. Pg. 4.
10. Voir note de bas de page 8. Pg. 4.
11. Voir note de bas de page 8. Pg. 46.
12. Voir note de bas de page 8. Pg. 47.
13. Ibid.
14. Voir note de bas de page 8. Pg. 52.
15. Voir note de bas de page 8. Pg. 54.
16. Ibid.
17. Voir note de bas de page 8. Pg. 56.
18. Algérie aujourd’hui (2024).460 000 unités prévues pour 2024 : le programme du million de logements prend forme. 20 novembre 2023.
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20. Ministère du logement, de l’urbanisme et des affaires urbaines. (2024). Logements promotionnels subventionnés. https://www.mhuv.gov.dz/?p=5126&lang=fr (consulté le 20 juillet 2024).
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22. Ministère du logement, de l’urbanisme et des affaires urbaines (2024). Logement rural. https://www.mhuv.gov.dz/?p=5118&lang=fr (consulté le 20 juillet 2024).
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24. Ibid.
25. Direction générale des impôts. (2024). Référence des prix de l’immobilier >2024-2023 > Région Est > Prix de vente. https://tinyurl.com/5e6ty3z2 (consulté le 22 juillet 2024).
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    https://www.cnepbanque.dz/web/particuliers/credits/ (consulté le 22 juillet 2024).
30. Voir note de bas de page 8. Pg. 22.
31. Voir note de bas de page 8. Pg. 22.
32. Ibid.
33. Service de presse de l’Algérie. (2023). 60 ans après l’indépendance, l’industrie des matériaux de construction construit des fondations solides. 10 février 2023.
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