En 2023, la population du Soudan était de 48,10 millions d’habitants, dont 50 % (24,03 millions) d’hommes. Le pourcentage de la population en âge de travailler (15-64 ans) était estimé à 56 % (26,80 millions), tandis qu’environ 4 % (1,71 million) étaient âgés de 65 ans ou plus^.7 En 2024, le nombre total de ménages dans le pays atteignait 7 691 174^.8 Le taux de croissance démographique a légèrement diminué, passant de 2,7 % en 2021 à 2,6 % en 2023^.9 Le taux d’urbanisation est estimé à 3,7 %, avec environ 36 % (17,48 millions) de la population vivant dans les villes.

En raison de l’instabilité politique, le taux de pauvreté au Soudan était élevé (66,1 % en 2022) et le taux de chômage était de 20,6 % selon la BAD^,10 et de 7,5 % selon les villes de l’OIT^.11 En 2020, 73,4 % de la population urbaine vivait dans des bidonvilles^,12 sans infrastructures de base et sans accès à l’eau potable, à l’assainissement et à un logement durable^.13 En 2021, le Soudan se classait 179e sur 185 nations en matière de flexibilité et d’adaptation au climat, selon l’indice national de l’Initiative mondiale d’adaptation de Notre-Dame^.14

Le conflit en cours au Soudan depuis 2023 a réduit les recettes de l’État et augmenté les dépenses, ce qui a accru la monétisation du déficit budgétaire. Cette situation a entraîné une pénurie de biens de consommation et une dépréciation de la monnaie, exacerbant l’inflation, comme l’indique l’indice des prix à la consommation, qui est passé de 139 % en 2022 à 145,5 % en 2023 selon le^FMI15 et à 245,3 % selon la^BAD16.

En 2023, l’économie soudanaise s’est contractée de 12 % selon la Banque mondiale^,17 et de 37,5 % après une croissance de 0,7 % en 2022, selon l’ADB^.18 En outre, en 2023, le PIB par habitant était de 878,6 dollars US selon Trading Economics^,19 et de 2 272,4 dollars US selon la Banque mondiale, contre 1 102,1 dollars US en 2022. En 2023, le PIB était de 109,32 milliards de dollars américains^.20

En raison de la guerre, plus de la moitié de la population (25,6 millions) est confrontée à des niveaux élevés d’insécurité alimentaire grave (phase 3 de l’IPC ou plus) en 2024^.21 Au 16 juillet 2024, l’Organisation internationale pour les migrations (OIM) rapporte que 10 703 327 personnes ont été déplacées à travers le Soudan et qu’environ 2 274 435 personnes ont franchi les frontières internationales depuis le début de la guerre.^En outre, entre juin et août 2024, de fortes pluies et des inondations ont entraîné le déplacement interne d’environ 21 370 personnes (4 274 ménages) et endommagé 7 863 structures, y compris des unités d’^habitation23.

Le conflit en cours a provoqué une importante pénurie de liquidités dans tout le Soudan, exacerbée par des voies de communication inadéquates qui entravent les activités commerciales. En 2024, la dévaluation de la livre soudanaise a entraîné une augmentation de 73 % des prix des denrées alimentaires par rapport à 2023^.24

Dans le Soudan d’avant-guerre, l’accès au système de financement bancaire était limité et le secteur des prêts hypothécaires résidentiels était instable^.25 Le conflit armé de 2023 a entraîné un changement important dans les sources de revenus des ménages. Les ménages sont passés d’une forte dépendance à l’égard du travail rémunéré dans les secteurs non agricoles à des niveaux de chômage plus élevés et à une légère augmentation de l’emploi dans le secteur agricole^.26 En 2024, selon l’Organisation internationale du travail, seulement 28 % des femmes participent au marché du travail formel^.27

Il y a 38 banques actives à Khartoum, dont quatre banques publiques, 25 banques partagées (le capital est partagé entre différentes entités : publiques, privées ou étrangères), neuf banques étrangères et quatre banques publiques^.28 La plupart des banques internationales sont originaires des pays du Golfe et des pays voisins^.29 Les banques publiques représentent près de la moitié de l’ensemble des actifs bancaires^.30 En raison du conflit, de nombreuses banques de Khartoum ont été détruites et seules quelques-unes opèrent avec une capacité limitée dans d’autres États, ce qui affecte l’accès des individus à l’argent liquide^.31

En 1984, toutes les banques du Soudan étaient tenues d’adhérer aux principes bancaires islamiques. La Banque centrale du Soudan (CBS) a annoncé l’adhésion officielle du Soudan au système IBAN (International Bank Account Number) en juillet 2021. Par la suite, la CBS a publié des amendements législatifs pour permettre aux transactions bancaires non islamiques au Soudan de fonctionner parallèlement au régime bancaire existant. Toutefois, des problèmes techniques et d’acceptation continuent d’entraver la mise en œuvre effective du double système^financier32.

En 2014, seuls 2,4 % des ménages ruraux possédaient un compte bancaire, contre 11,1 % des ménages urbains^.33 En 2018, il y avait 3,4 succursales de banques commerciales pour 100 000 adultes^.34 Le secteur des services financiers du Soudan ne couvrait que 3 % de la demande totale en 2022^.35 En 2023, seuls 15,3 % de la population totale possédaient un compte bancaire, les gens préférant des méthodes informelles ou alternatives pour épargner de l’argent^.36

Les banques en activité au Soudan utilisent le taux de marge bénéficiaire de la Mourabaha pour fixer les taux d’intérêt. Le taux d’intérêt a légèrement augmenté, passant de 26,8 % en 2022 à 27,3 % en 2023^.37 Le Soudan compte 33 banques commerciales qui proposent des prêts hypothécaires résidentiels selon les conditions de la Banque centrale du Soudan en matière de prêts hypothécaires résidentiels. Depuis 2019, la Banque de Khartoum propose des prêts hypothécaires résidentiels couvrant uniquement les coûts de construction et de réparation avec un taux d’intérêt minimum de 16 % pour quatre^ans38.

La plupart des Soudanais comptent sur leurs propres économies et sur les envois de fonds de leurs proches à l’étranger pour répondre à leurs besoins en matière de logement^.39 Après le déclenchement de la guerre civile, les envois de fonds des ménages ont considérablement augmenté, car de nombreuses personnes se sont retrouvées au chômage et comptent désormais sur leurs économies et sur les envois de fonds pour couvrir les dépenses du ménage^.40 En 2020, 98 % de la diaspora soudanaise a envoyé de l’argent dans le pays. En 2020, 98 % de la diaspora soudanaise a envoyé de l’argent dans le pays. Environ 90 % des ménages ont reçu des fonds par le biais de canaux^informels41.

Au Soudan, le logement représente moins de 3 % du budget global et le gouvernement génère généralement des revenus en vendant des terres domaniales^.42 La plupart des Soudanais sont propriétaires de leur logement, ce qui représente 80 % de l’ensemble des ménages^.43 Selon l’enquête en grappes à indicateurs multiples de 2014 (MICS-2014), les taux de propriété des ménages les plus élevés sont enregistrés dans les zones rurales, mais 50 % des maisons abordables dans ces zones sont construites avec des matériaux de mauvaise qualité^.44

En 2022, l’économie informelle employait jusqu’à 94 % de la main-d’œuvre soudanaise^.45 En 2024, les employés du secteur formel gagnent un salaire mensuel moyen d’environ 36 600 livres soudanaises (60,9 dollars américains), avec des salaires allant de 9 230 à 163 000 livres soudanaises (15,3 à 271,2 dollars américains)^.46 L’indice de Gini était de 34,2 % en 2014^.47

En 2024, le prix estimé de l’unité de logement nouvellement construite la moins chère par un promoteur ou un entrepreneur formel dans les zones urbaines avec une surface construite de 45m2 est de 30 868 551 S£ (51 371 USD)^.48 La valeur locative mensuelle moyenne pour la même unité est de 400 000 S£ (665 USD)^.49 En 2023, la Banque de Khartoum a offert un financement maximum de la construction jusqu’à 35 000 000 S£ (58 338 USD au taux de change de 2023), avec une exigence de fonds propres minimum de 25% et une durée de financement pouvant aller jusqu’à 15 ans. En 2024, le coût de construction d’une maison porteuse de plain-pied à Port-Soudan par un promoteur privé, avec une surface de terrain de 300m2 et une surface bâtie de 175m2, est de S£36 053 040 (US$60 000). La valeur locative mensuelle moyenne d’un appartement de trois chambres à coucher dans ce bâtiment est estimée entre 420 618 et 600 884 livres sterling (700 et 1 000 dollars US).

Après le début de la guerre à la mi-avril 2023, les prix de l’immobilier ont chuté d’environ 30 % à Khartoum. En conséquence, le coût moyen des terrains est tombé à 539 953 livres sterling/m2 (900 dollars US/m2), contre 839 927 livres sterling/m2 (1 400 dollars US/m2). En raison des difficultés financières, de nombreux propriétaires de Port-Soudan ont augmenté les loyers en 2024 pour faire face à la hausse du coût de la vie. Le loyer mensuel moyen d’une maison est passé de 100 000 livres sterling (166 dollars américains) en 2023 à 500 000 livres sterling (832 dollars américains) en 2024^.50

Au Soudan, le secteur public fournit des logements principalement par l’intermédiaire du Fonds national pour le logement et la reconstruction, du Fonds national pour le logement en collaboration avec le ministère de la planification et des services publics, et de l’Agence d’investissement de la sécurité sociale^.51 Établi en 2001, le Fonds national pour le logement et le développement de Khartoum a été créé pour offrir des possibilités de propriété aux ménages à faibles revenus, aux employés de l’État et à d’autres segments démographiques.

Plus de 90 % des terres au Soudan appartiennent à l’État, et seules les parcelles de terre situées près du Nil ont été enregistrées en tant que propriété libre. ⁵² L’État reste propriétaire des terres et a le pouvoir d’accorder des baux à des particuliers et à des entités pour le développement privé. ⁵³ Le règlement sur les terres villageoises (1948) a fixé une taille minimale de parcelle de 200 m2 pour l’enregistrement légal (pour la troisième classe). ⁵⁴ Le paysage urbain de Khartoum se caractérise par des parcelles résidentielles qui s’étendent horizontalement et dont la superficie varie entre 300 et 800 m2 pour les unités d’habitation unifamiliales. ⁵⁵ Le Registrar General of Land de la République du Soudan a modifié cette loi en 2021 pour permettre une taille minimale de 100m2 au lieu de 200m2, mais cette mesure n’a pas encore été mise en œuvre.⁵⁶

En 2021, 65 % des unités résidentielles au Soudan étaient de plain-pied, et à Khartoum, 88 % de l’ensemble du parc immobilier était de plain-pied, moins de 5 % des logements de Khartoum étant des maisons à plusieurs étages. Le pays est donc confronté à une mauvaise gestion des terres et à un étalement urbain incontrôlé^.57

Le Soudan dépend fortement des matériaux de construction importés. Le bois, l’acier et de nombreux matériaux utilisés pour la finition sont importés et vendus à des prix élevés^{.58, 59} L’accessibilité des matériaux de construction diffère entre les populations à faibles revenus et les populations à revenus moyens, les matériaux non durables étant accessibles à la plupart des ménages à faibles revenus et les matériaux durables étant à la portée d’environ deux tiers des ménages à revenus moyens. Les résultats de l’enquête MICS-2014 portant sur les zones urbaines ont indiqué que seulement 30,2 % des maisons avaient des planchers finis, tandis que 50,8 % avaient des murs terminés et 50,5 % avaient un toit terminé^.60 Le processus d’obtention des permis de construire est particulièrement long, impliquant au moins 16 procédures complexes réparties sur 255 jours, avec des coûts associés s’élevant à 2,6 % de la valeur de la propriété^.61

Au Soudan, le logement occupe environ la moitié des terres urbaines^.62 Au cours des deux dernières décennies, l’escalade de la demande de logements dans le Grand Khartoum a conduit à une explosion des développements de villas-appartements hybrides (HVA), qui combinent propriétaires et locataires au sein d’un même bâtiment. Les prix élevés des terrains, les coûts de construction et les taux d’inflation ont poussé les propriétaires capables d’investir dans plusieurs appartements locatifs par le biais d’un autofinancement progressif. Après la révolution de décembre 2018, de nombreux propriétaires soudanais ont décidé de vendre leurs biens et d’émigrer pour des raisons de sécurité, de difficultés économiques et d’insuffisance des services, notamment en Égypte et en Turquie.

Depuis 2014, le Soudan a mis en place des systèmes informatisés de gestion foncière^,64 et le gouvernement de transition a proposé un registre central des propriétés en 2019^.65 En général, les processus de propriété au Soudan, y compris l’enregistrement, l’indemnisation, l’attribution et l’héritage, sont ardus et coûteux, caractérisés par des complexités administratives qui invitent à diverses formes d’exploitation à chaque niveau de la gouvernance urbaine^.66 L’enregistrement d’une propriété implique six procédures s’étalant sur plus de 11 jours et un paiement de 2,6 % de la valeur de la propriété^.67

Le Soudan ne dispose pas de politiques appropriées pour promouvoir l’égalité des sexes en matière de propriété foncière. Les femmes mariées ne bénéficient pas d’une autorité administrative égale sur la terre et la propriété est généralement enregistrée au nom de leur mari (chef de famille)^.68 En outre, les droits fonciers des femmes diffèrent de ceux des hommes dans l’Islam en fonction des liens familiaux et comme le dicte la loi sur le statut personnel musulman de 1991^.69

Au Soudan, les systèmes traditionnels de propriété foncière pour les agriculteurs et les éleveurs coexistent avec des lois foncières modernes. Ces lois coutumières sont restées pour la plupart inchangées par les gouvernements coloniaux et post-coloniaux, qui ont introduit de nouvelles lois foncières favorisant les intérêts de l’État^.70 Le Soudan dispose d’un double cadre foncier combinant le droit statutaire et le droit coutumier sans grande coordination^.71 L’histoire moderne des politiques et des plans urbains du pays a commencé avec la loi foncière de 1905, qui a été rédigée pendant la période coloniale. La loi de 1925 sur l’établissement et la réglementation des terres, qui régit les terres, l’établissement humain et les droits de propriété, est toujours en vigueur aujourd’hui^.72 La loi de 1970 sur les terres non enregistrées a été promulguée pour nationaliser toutes les terres non enregistrées dans le pays. L’État a transféré la pleine propriété des propriétés non enregistrées avant l’entrée en vigueur de la loi le 6 avril 1970, qu’elles soient occupées ou non, agricoles ou résidentielles. Il pouvait accorder des droits de bail à des particuliers ou à des entités, cédant des terres à des fins de développement commercial sans tenir compte des droits coutumiers^{.73, 74} La stratégie nationale globale (1992-2002) perçoit les terres de l’État comme une marchandise pouvant être utilisée pour financer les gouvernements locaux. L’État utilise cette approche pour vendre des terrains stratégiques à des investisseurs tout en réservant les sites périphériques à des logements pour les personnes à faibles revenus^.75

Le Soudan ne dispose pas de politiques de logement inclusives permettant de répondre efficacement à la demande croissante de logements adéquats. À Khartoum, l’offre de logement pilotée par l’État repose principalement sur la désignation de terrains pour des programmes de sites et de services. Cependant, ces programmes manquent d’infrastructures urbaines de base telles que l’eau, l’électricité et le drainage^.76

Depuis 1990, le gouvernement a mis en œuvre quatre stratégies de gestion des terres afin de fournir des parcelles résidentielles à des prix raisonnables. La première approche a consisté à vendre une partie des terres réservées de l’État, qui représentent environ 20 % des zones d’habitation. La deuxième stratégie a consisté à convertir en zones résidentielles les terres agricoles situées à l’intérieur des frontières urbaines. La troisième stratégie consiste à subdiviser les terres restantes dans le cadre de la loi sur l’investissement de 1996, ce qui permet de les vendre à des fins diverses, y compris pour le logement. Enfin, la quatrième approche consistait à régulariser les implantations de squatters. Malgré une offre relativement importante de parcelles, les prix ont été alimentés par des taux d’inflation élevés et par l’évolution du comportement du marché, ce qui a entraîné une marchandisation des terres^.77

Le Soudan a fait quelques efforts pour intégrer la planification et la conception urbaines durables dans sa stratégie nationale globale (1992-2002)^.78 Malgré cela, il n’a que peu d’expérience dans l’élaboration de codes de construction et de réglementations qui favorisent la construction durable^.79

Le conflit armé en cours à Khartoum a dévasté le parc immobilier, poussant des millions de ménages à se déplacer vers des États plus sûrs dans les régions du nord et de l’est du Soudan. Toutefois, le développement urbain inégal du pays au cours des dernières décennies a considérablement entravé le développement résidentiel dans ces régions. La plupart des projets de logement dans ces régions ont été autofinancés par des propriétaires ou des petits promoteurs, faute d’un soutien adéquat de la part de l’État. En conséquence, l’écart entre l’offre et la demande de logements s’est considérablement creusé au cours de l’année écoulée, obligeant de nombreuses familles déplacées à chercher refuge dans des installations publiques.

Cette situation désastreuse en matière de logement offre aux États touchés l’occasion d’établir des partenariats avec des promoteurs immobiliers locaux, en tirant parti de leurs capacités financières et techniques pour investir dans des programmes de logement qui offrent des solutions abordables aux populations déplacées. La promotion d’un développement urbain régional inclusif et la garantie d’une gouvernance locale efficace au Soudan offrent un grand potentiel pour réduire les tensions ethniques et raciales^.80

En 2018, seuls 32 % des ménages soudanais (environ 2,2 millions) avaient accès à l’électricité, principalement dans les zones urbaines du centre et du nord du pays^.81 La crise en cours en 2024 a exacerbé les pénuries d’électricité pour de nombreux ménages déplacés dans les États de l’est du Soudan, avec des coupures pouvant durer jusqu’à 13 heures par jour^.82 Cette situation souligne les opportunités d’investissement dans le secteur des énergies renouvelables au Soudan. Pour répondre au besoin urgent d’augmenter l’approvisionnement en électricité des ménages ruraux et de réduire les coupures de courant dans les zones urbaines, il faut des politiques bien conçues qui attirent les investissements locaux et étrangers afin de faciliter la transition vers des énergies renouvelables^durables83.

Les récents projets de construction de logements menés par les communautés à Khartoum démontrent qu’il est possible d’augmenter l’offre de logements grâce à des efforts de collaboration. La reconstruction du secteur du logement au Soudan par le biais d’initiatives participatives est très prometteuse. Ces projets de logement locaux pourraient être considérablement améliorés grâce à un soutien institutionnel et financier, ouvrant ainsi la voie au développement durable et à la résilience des communautés.

En raison de la guerre en cours au Soudan, il est très difficile d’obtenir des informations primaires et des chiffres pour 2023. La centralisation des données dans la capitale et les déplacements massifs de la population ont rendu très difficile l’accès aux sources de données pertinentes et aux experts en matière de logement. En général, la plupart des données disponibles en ligne sont obsolètes ou ne sont pas régulièrement archivées. Sur le terrain, les données actualisées ne sont disponibles que sous forme segmentée et uniquement sur demande. La plupart des institutions gouvernementales et des entités locales qui traitent des données sur le financement du logement ne partagent pas leurs informations en ligne.

La Banque centrale du Soudan et la Banque de Khartoum publient des rapports périodiques et des cadres politiques, certains rapports n’étant accessibles qu’en arabe. Il est difficile de trouver des données agrégées sur les prêts au logement au niveau national. Des organismes indépendants, tels que la Banque mondiale, la Banque africaine de développement et le Fonds monétaire international, fournissent des données actualisées sur les statistiques nationales. Les autorités foncières du Soudan classent les données foncières comme confidentielles et ne les publient pas dans le domaine public.

Le projet Unity est une initiative communautaire mise en place fin 2020 par des propriétaires locaux afin de fournir des logements locatifs et en propriété à des prix abordables pour les familles de la classe moyenne à Khartoum. Ce projet à usage mixte combine des activités résidentielles, récréatives et commerciales dans un seul bâtiment. Conçu par PlanB Architects, un cabinet de conseil régional opérant à Khartoum depuis 2015, le projet est en cours de construction par THL United Eng Co, une entreprise émergente basée à Khartoum depuis 2021. Le site du projet a une superficie de 700m² et une surface bâtie de 581m². Il est situé dans le quartier d’Al-Jerif West, près de la rue Al Steen, ce qui permet d’accéder facilement à d’autres parties de la capitale. Al-Jerif West est un ancien quartier résidentiel à revenus moyens qui a connu un embourgeoisement urbain ces dernières années.

Le développement adopte une approche progressive, impliquant les propriétaires dans le processus de conception et de construction et financé par l’épargne collective des ménages. La construction des ouvrages en béton a commencé à la mi-2021 et les travaux de finition ont débuté au début de 2022. Cependant, ces derniers ont été entravés par le conflit armé en 2023, avec 50 % des travaux restants.

Le bâtiment se compose d’un sous-sol pour les services, d’un rez-de-chaussée pour les espaces commerciaux et d’étages typiques (du 1er au 7ème) pour les appartements résidentiels. Chaque étage type comprend quatre appartements, soit un total de 28 appartements d’une superficie de 120 m² chacun, conçus pour accueillir en moyenne six membres d’une même famille. Le toit comprend une salle de sport, une piscine, un restaurant et un espace de détente en plein air.

Pour réduire les dépenses, des matériaux de construction locaux ont été utilisés. Cependant, en raison des taux d’inflation élevés, le coût total de construction du projet est passé de 226 923 842 600 S£ (377 650 USD) en 2022 à 261 835 203 000 S£ (435 750 USD) en 2023. Bien que le projet reste inachevé, en 2023, le coût d’achat de chaque appartement était estimé à S£72 106 080 000 (US$120 000), avec un loyer mensuel évalué entre S£420 618 800 et S£540 795 600 (US$700 et US$900).

Site web de PlanB Architects : https://www.planbone.com/

Projets de PlanB Architects : https://web.facebook.com/planbone/?_rdc=1&_rdr

Banque centrale du Soudan : https://cbos.dot.jo/
Banque de Khartoum : https://bankofkhartoum.com

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