Le Centre d’appui aux transactions Centre de soutien aux transactions (TSC) est opérationnel depuis juillet 2018 et a vu depuis lors plus de 1470 clients avec diverses questions liées à la propriété. La question la plus courante concerne les problèmes liés aux titres de propriété. Cet article est également disponible sur le site de 71point4.

La boîte à outils pour le transfert primaire, avec ses deux composantes, une boîte à outils foncière/juridique et une boîte à outils pour l’administration des bénéficiaires, fournit aux municipalités et aux autorités chargées du logement une base de connaissances complète et une vue d’ensemble des meilleures pratiques pour réduire le retard dans la délivrance des titres de propriété.

Le département national des établissements humains estime que plus de 1,1 million de titres de propriété n’ont pas encore été enregistrés ou délivrés officiellement pour les maisons subventionnées. Les occupants de ces maisons y vivent depuis de nombreuses années, sans aucune sécurité formelle d’occupation. Cette situation compromet clairement les objectifs de création de richesse du programme d’aide au logement. Elle nuit également à la performance des marchés immobiliers locaux, alimente la contestation de la propriété au sein des familles et des communautés et crée d’énormes difficultés pour les municipalités qui ne peuvent pas s’engager efficacement avec les propriétaires dans des activités clés telles que la facturation et l’approbation des plans de construction.

Plusieurs blocages et obstacles empêchent l’enregistrement ou la délivrance officielle des titres de propriété. Dans de nombreux projets historiques de logements subventionnés, il n’y a pas de plans généraux enregistrés. Dans la précipitation générale de la construction de logements, les chefs de projet et les équipes professionnelles peuvent ne pas avoir achevé les processus d’assemblage des terrains et, par conséquent, les registres de la municipalité ne peuvent pas être « ouverts » et les titres de propriété ne peuvent pas être enregistrés. La résolution de cet obstacle peut prendre beaucoup de temps.

En outre, comme le bien a été remis à l’origine au bénéficiaire agréé il y a longtemps, il se peut que ce dernier n’occupe plus le bien ou qu’il ne soit plus localisable. Les bénéficiaires initiaux peuvent être décédés, s’être mariés, avoir divorcé ou avoir vendu leur bien. Les autorités chargées du logement doivent donc déterminer qui vit dans chaque propriété et qui en revendique la propriété. Ces revendications doivent être validées avant que la propriété puisse être transférée.

Compte tenu de la complexité du problème, il n’est pas surprenant que les progrès réalisés pour résorber l’arriéré de titres de propriété aient été limités. Cependant, il existe un corpus croissant de connaissances et de bonnes pratiques émergentes concernant les processus essentiels à suivre pour délivrer un titre de propriété au propriétaire légitime. Une partie de cette expérience et de ces connaissances a été compilée dans le Primary Transfer Toolkit, dans le cadre d’une collaboration entre le Transaction Support Centre, le National Treasury’s Cities Support Programme et le Groupe de la Banque mondiale.

La boîte à outils pour le transfert primaire comprend deux volets :

• La boîte à outils de régularisation foncière et de planification (en abrégé, boîte à outils foncière/juridique), qui guide les municipalités à travers les différentes procédures juridiques requises pour ouvrir un registre de commune dans le cadre du projet.
• La boîte à outils pour l’administration et le transfert des bénéficiaires, qui guide les autorités chargées du logement – municipalités et provinces – dans la détermination du propriétaire légitime et la procédure de transfert de propriété qui s’ensuit.

Les boîtes à outils sont conçues comme des « documents vivants » qui seront adaptés au fur et à mesure de l’évolution des politiques, des lignes directrices, des capacités, des processus et des technologies qui soutiennent le processus de transfert primaire.

La boîte à outils juridique / foncier

Le ‘Boîte à outils juridique / foncier a été préparé par GeoAfrika avec le financement de la SFI, soutenu par le Seco et le Groupe de la Banque mondiale. L’objectif de la boîte à outils foncière/juridique est d’aider les fonctionnaires et les professionnels impliqués dans les projets de logement du programme de subventions à aborder systématiquement les complexités de l’assemblage des parcelles de terrain qui composent un « projet hors figure » tout en reliant ce processus aux droits de développement obtenus et qui peuvent nécessiter des modifications matérielles. Dans le cas des projets dits « bloqués », la boîte à outils présente les principales étapes de l’audit des terrains et des droits de développement. Elle décrit les étapes à suivre pour « débloquer » systématiquement le projet afin de permettre le transfert de propriété (avec ou sans interventions en dehors des processus administratifs et législatifs traditionnels) et d’y parvenir dans les plus brefs délais. Cela pourrait très bien impliquer de demander l’aide et l’orientation de nos tribunaux dans les cas où les « outils législatifs » actuels entraîneraient des délais déraisonnables qui feraient que cette initiative mettrait des années à progresser de manière significative.

Peter Hoffmann et Chris Carter de GeoAfrika notent que même les grandes municipalités n’ont peut-être pas les compétences spécialisées « en interne » pour faire face aux complexités juridiques évidentes dans de nombreux projets concernés par le programme de subventions.

« Bien que les fonctionnaires puissent utiliser la boîte à outils pour les guider tout au long du processus et pour comprendre ce qu’il implique, les municipalités devront faire appel à des experts pour les aider. Des professionnels qualifiés seront en mesure d’identifier toutes les contraintes sous-jacentes au cours de l’audit des droits fonciers et de développement et d’aider les municipalités à tracer la voie à suivre. » – GeoAfrika

Figure 1: The Land / Legal Toolkit covers four main steps

The Beneficiary Administration & Transfer Toolkit

Le « Beneficiary Administration & Transfer Toolkit » a été préparé par 71point4 Consulting du Transaction Support Centre (TSC). Le contenu de la boîte à outils est basé sur l’expérience du TSC en matière de transfert de logements subventionnés dans trois projets de logements subventionnés à Makhaza, Khayelitsha, impliquant plus de 770 propriétés. L’équipe du TSC a travaillé en étroite collaboration avec Stefan Grobler et Coenraad Calitz du département Tenure Administration and Transfers de la Direction des établissements humains de la ville du Cap pour préparer cette boîte à outils. Le financement de la préparation de la boîte à outils a été assuré par une subvention du programme de soutien aux villes du Trésor national au GTAC.

La boîte à outils pour l’administration et le transfert des bénéficiaires reprend une fois que le registre du canton est « ouvert ». Les autorités chargées du logement peuvent commencer à recueillir des données sur les bénéficiaires et les occupants afin de déterminer qui vit dans la propriété, qui a un droit légitime sur la propriété et quel est le statut de subvention des occupants / propriétaires « auto-évalués ».

« Dans certains cas, il est relativement simple d’identifier les propriétaires et de leur transférer les biens. Dans d’autres cas, c’est plus complexe ; les bénéficiaires peuvent être décédés et/ou les biens ont été vendus à de nouveaux propriétaires. Il peut y avoir des litiges sur l’identité des propriétaires. Il n’est pas rare non plus de constater que les ménages qui ont acheté des biens de manière informelle ne remplissent pas, en fait, les conditions requises pour bénéficier de subventions. Certaines politiques prévoient l’expulsion de ces ménages, ce qui est tout à fait contre-productif. Tout d’abord, il n’est pas du tout certain que les autorités chargées du logement soient en mesure d’obtenir des ordres d’expulsion par le biais des tribunaux. En outre, lorsque les ménages savent qu’ils risquent d’être expulsés, il est très peu probable qu’ils participent à la procédure. En outre, les expulsions déstabiliseront encore davantage des communautés déjà vulnérables. Lorsque des propriétés ont été achetées par des personnes non qualifiées, la boîte à outils décrit un processus simple et équitable pour leur permettre de devenir des propriétaires enregistrés. – Illana Melzer, 71point4

Figure 2 : La boîte à outils pour l’administration et le transfert des bénéficiaires couvre quatre étapes principales

Donnez votre avis !

Les fonctionnaires et toutes les autres parties intéressées et concernées sont invités à faire part de leurs commentaires sur les boîtes à outils au cours des mois de mai et de juin. Les commentaires sur la boîte à outils foncière/juridique peuvent être envoyés à peter.hoffmann@geoafrika.co.za tandis que les commentaires sur la boîte à outils pour l’administration des bénéficiaires peuvent être envoyés à illana@71point4.com.

Aller de l’avant

Une fois les commentaires reçus, l’équipe du projet organisera une série de séminaires en ligne pour permettre aux fonctionnaires de se familiariser avec les boîtes à outils modifiées. Ces webinaires auront lieu au cours du mois de juillet. En outre, le TSC cherche activement à collaborer avec une autorité en charge du logement pour faire passer la boîte à outils de gestion des bénéficiaires à l’étape suivante de son parcours de maturité. Cela implique le développement de systèmes et de processus solides pour traiter les grandes quantités de données personnelles qui alimentent le processus. En outre, il est possible de rationaliser les processus de collecte de données auprès des occupants et d’obtenir les données requises auprès de diverses sources administratives, notamment le système d’aide au logement, le ministère de l’intérieur et le bureau des actes notariés. Il est également possible d’automatiser les processus clés, de classer les cas et d’identifier les étapes suivantes du processus de transfert. En outre, il est essentiel de disposer d’un « système de gestion des dossiers » solide pour permettre aux autorités chargées du logement de gérer le processus de transfert. Seth Maqetuka, coordinateur des établissements humains du programme de soutien aux villes du Trésor national, travaille avec l’équipe du TSC depuis sa création.

« Nous souhaitons vivement que les villes s’engagent et utilisent ces outils pour améliorer leurs processus de réalisation de titres formels pour leurs résidents. Le retard accumulé exige une approche beaucoup plus efficace. Nous espérons que cette boîte à outils fera une grande différence dans le rythme, l’échelle et le succès de leurs efforts. – Seth Maqetuka, Trésor national, Programme de soutien aux villes